Gerenciamento de requisitos e melhoria da requali

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UFC – UFRGS – UECE – UEL – UFPel – UEFS JUNHO/2005

Projetos financiados pelo Programa Habitare

Gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade na habitação de interesse social2004-2006

requali


Projeto REQUALI

• Objetivo: estabelecer critérios e diretrizes para o gerenciamento de requisitos dos clientes em EHIS

• Parceiros: GIDUR/RS, GIDUR/CE, GIDUR/BA, PMPelotas, DEMHAB (POA), COHAB/Londrina, 10 empresas de construção

• Foco: programas existentes (PAR, HBB)

• Estratégia de pesquisa predominante: Estudo de caso

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Rede de Pesquisa

Grupo de apoio científico à construção civil

UECEUEFS UFC

Universidades

Núcleos de Pesquisa


Ações Gerais da Rede

• Criação de uma codificação para os estudos de casos dos núcleos

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• Criação de uma extranet para repositório de informações, relatórios, projetos de pesquisa, prestação de contas etc.



• Definição de modelos padronizados para apresentação de projetos de pesquisa, planos de trabalhos e relatórios;

• Reunião geral ocorrida no período de 15 a 17 de dezembro de 2004, em Porto Alegre;

• Definição de referências bibliográficas a serem lidas pelos membros dos núcleos de pesquisa;

• Distribuição de atividades a serem desenvolvidas por cada núcleo de pesquisa e as formas de replicação em outros núcleos.

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Modelo do PDP do PAR

CONCEPÇÃO E PROJETO PRODUÇÃO USO E OCUPAÇÃO

BUSCAR TERRENO

OPÇÃO DE TERRENO

ANALISAR TERRENO E ENTORNO

CADASTRO INICIAL DOS

INTERESSADOS

DIRETRIZES DE PROJETO

CONVÊNIO COM A CEF

CONCEPÇÃO /AJUSTE DO PRODUTO GENÉRICO

PROJETO DO PRODUTO

ESPECÍFICO

ANÁLISE

APROVAÇÃO

APROVAÇÃO

CRONOGRAMA FÍSICO-

FINANCEIRO

CO

NTR

ATAÇ

ÃO

ENTR

EGA

P/ C

EF

FICALIZAÇÃO/ MONITORAM.

REVISÃO DO CRONOGRAMA

FÍSICO-FINANCEIRO

PRODUÇÃO/ PCP

MANUAL AS BUILT

PROJETO DO SISTEMA DE PRODUÇÃO

HABITE-SE

AVALIAÇÃO DA SATISFAÇÃO

MANUTENÇÃO

PASSAGEM PARA O ARRENDATÁRIO (APÓS 15 ANOS)

CONCEPÇÃO DE FUTUROSEMPREENDIMENTOS

PRINCIPAIS AGENTES:

LEGENDA

PODER PÚBLICO

CONSTRUTORA

CEF

ETAPAS

ATIVIDADES CRÍTICAS

COMPRA DO TERRENO

SELEÇÃO DOS CADASTRADOS

PROJETO SOCIAL

oportunidades de captação de requisitos do cliente final


Núcleo Fortaleza

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Projeto de Referência

• Desenvolvido a partir da necessidade de agilização dos processos de aprovação dod projetos (arquitetônico, estrutural e de sistemas prediais) dentro das instâncias da CAIXA e contou com a participação de membros da CAIXA, do SINDUSCON/CE e de projetistas locais;

• Foram realizadas reuniões com representantes destes três segmentos para avaliação crítica sobre este projeto, além de reuniões internas para discussão sobre os projetos;

• Atualmente, está em andamento um edital para desenvolvimento de novas tipologias de projeto de referência: (térreo + 3), (térreo + 4) ...



ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS DO MINISTÉRIO DAS CIDADES

LEGISLAÇÃO FEDERAL E MUNICIPAL

INFORMAÇÕES DE MERCADO, DO CLIENTE E DA EMPRESA

EXPERIÊNCIAS ANTERIORES DO PROJETISTA

UNIDADE BASE

MODULARIZAÇÃO IMPLANTAÇÃO

CONCEITO

Figura 1: Resumo do processo de desenvolvimento do Projeto de Referência

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11

4 4

PAVIMENTO INFERIOR PAVIMENTO SUPERIOR

37,24Média

37,184

35,873Superior

38,312

37,601Inferior

Área Útil do Apartamento(m²)TipoPavimento

Quadro de Áreas

Figura 2: Projeto de Referência utilizado no PAR em Fortaleza-CE

Perspectiva – Maquete eletrônica

11

4 4

PAVIMENTO INFERIOR PAVIMENTO SUPERIOR

37,24Média

37,184

35,873Superior

38,312

37,601Inferior

Área Útil do Apartamento(m²)TipoPavimento

Quadro de Áreas

Figura 2: Projeto de Referência utilizado no PAR em Fortaleza-CE

Perspectiva – Maquete eletrônica


Processo de Negócio PAR

• Apresentação de uma visão geral do PAR e dos agentes que dele participam, desde o Ministério das Cidades até os arrendatários, apresentando as atribuições de cada um e a correlação entre eles;

• Estudo das vantagens e desvantagens do programa;

• Apresentação da documentação necessária para a análise econômica-financeira e cadastral da CAIXA.

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Requisitos da Produção

• Definição, levantamento e avaliação de requisitos de produção importantes para um bom desempenho da empresa através da satisfação;

• Busca dos requisitos necessários a uma boa execução dos serviços referentes a cada etapa de obra, que devem estar definidos antes do início das referidas etapas;

• Reuniões semanais, em 5 empreendimentos, para acompanhamento do PCP e dos sistemas da qualidade, na busca de problemas de execução, de restrições técnicas e gerenciais.


Boas práticas

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Incompatibilizações de projeto


Não cumprimento das exigências de

projeto

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Situações inseguras


Núcleo Porto Alegre

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Avaliação da Satisfação dos Clientes

• Foco na captação de requisitos dos clientes finais, visando à retro-alimentação de empreendimentos futuros;

• Identificação dos clientes;

• 4 estudos de caso;

• Abordagem qualitativa (amostra intencional);

• Principais considerações:– Grau de satisfação elevado;– Vago conhecimento sobre o perfil do cliente, por parte de

construtores e projetistas;– Agrupamentos domiciliares diferentes do agrupamento

básico estabelecido pela CAIXA (casal e dois filhos)


Ferramenta utilizada

• Questionário– Perfil do entrevistado– Técnica do incidente crítico– Nível de satisfação

• Empresa administradora• Condomínio como um todo• Unidade habitacional

– Mudanças realizadas/desejadas

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0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Acabamentos

Programa de Arrendamento Residencial

Segurança

Vida em Condomínio

Projeto UH

Localização

Projeto Condomínio

O que os clientes finais mais gostaram no PAR Alta Vista

Proj. cond.

Vida em cond.Projeto U.H.

Segurança

Localização

Serviços; transporte

públicoOrganização; vizinhos;

coleta seletiva

PARCasa própria

Área lazer; salão de

festas; praça; “prédio muito

bonito”

Tamanho; “melhor que outros PAR”; boa planta


0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Localizaçõa

Preço Condomí nio

Programa Arrendament o Residencial

Projet o UH

Administ radora

Falt a de Varal

Acabamentos

Problemas Execução Pat ologia

Projeto Condomí nio

Vida em Condomí nio

O que os clientes finais menos gostaramno PAR Alta Vista

Vida em cond.Projeto cond.

Projeto U.H.

Problemas exec./patologiasAcabamentos

Falta de varalAdministradora

Regras; barulho; “90%

nunca moraram em condomínio e não querem se adaptar”

Muro baixo; acesso bloco C ao estac.;

falta de arborização

Impedimento de estender

roupa na janela; não tem corda

“não toma providências;

“não especifica

gastos”

WC pequeno; área serviço

pequena

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Mudanças realizadas na U.H.

Separação cozinha e sala04,4% feitos

24,4% desejam



Troca do tampo da pia (15,40% feitos)

10 cm

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Troca piso

Compl. Acab. 02,56% feitos12,82% desejam 10,26% feitos

30,77% desejam


Satisfação geral

FI I N S FS0

102030405060708090

100

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

FI I N S FS0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

FI I N S FS

81,26%96,88%80,85%

Alta Vista Guerreiro M. Dias

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Agrupamentos encontrados

Casal com filho(s) Casal sem filho(s)

Adulto(s) com filho(s)Adulto(s) sem filho(s)

37,80%

18,89% 11,11%

21,11%

17 10

1934


Análise de cluster (K means cluster analysis)

“adulto com filho”39 anos

EM completoCasa

Insatif. proj. cond.Satif. proj. UH

“casal com filho”39 anos

EM completoApto

Satif. proj. cond.Satif. proj. UHN=27 N=36

N=08 N=08

“casal jovem com filho”18 anos

EM incompletoCasa

Insatif. proj. cond.Insatif. proj. UH

“casal de meiaidade sem filhos”

56 anosEF completo

AptoInsatif. proj. cond.

Satif. proj. UH

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Principais conclusões

• Pontos críticos identificados:– Integração da cozinha e sala– Área de serviço pequena– Falta de varal– Piso original no PAR Renovação– Preço do condomínio


Principais conclusões

• Perfil percebido pelos construtores/projetistas– “Eu não sei; meu cliente é a Caixa”– “São pessoas compatíveis a essa renda baixa”– “Dois grupos: ascendentes e descendentes”– “Tem uma população que antigamente, ou morava

em sub-habitações ou dividia com o pai e a mãe, dividia com o irmão, o irmão mora na frente outro nos fundos”

– “Tem alguém lá que tem família e não tem dinheiro para lazer fora, a vida dela se faz dentro daquele condomínio"

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Programa Integrado Entrada da Cidade

• Compreender o processo de desenvolvimento de EHIS realizados através de programas integrados, com a finalidade de desenvolver uma sistemática para o gerenciamento dos requisitos dos principais clientes desses empreendimentos;

• Caracterização do Programa:– 3375 famílias que vivem precariamente em 22 vilas

irregulares;– Renda de zero a 3 SM;– Financiamento pelo BID;– Projetos: infraestrutura, valorização paisagística, habitação

e trabalho social;

• Objeto de estudo: 3 loteamentos (Vila Tecnológica, Pôr-do-sol, Progresso)



• Características positivas e negativas relacionadas ao porte do programa:– Projeto de grande porte;– U$ 55 milhões;– Estímulo à formação de parcerias entre o poder público, a

iniciativa privada, o terceiro setor e as universidades;– Recuperação ambiental, qualificação do uso da terra, eliminação

das áreas de risco,melhoria da infraestrutura, geração de emprego e renda;

– Lenta concepção;– Dificuldade para desenvolvimento e execução;– Dificuldade para planejamento e controle;– Alta complexidade gerencial;– Disparidade entre a dinâmica do projeto e das famílias.

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• Características Positivas e Negativas do Programa Integrado– Integração entre as áreas de arquitetura, engenharia e trabalho

social para desenvolvimento de novas tipologias habitacionais;– Integração entre secretarias municipais (infraestrutura e

planejamento) para a negociação da flexibilização do Plano Diretor;

– A motivação do profissionais da prefeitura por este projeto apresentar uma forma de intervenção mais completa;

– Alternância de coordenação do programa entre as secretarias, resultando na fragmentação da visão dos processos e na tomada de decisão, e em dificuldades em atender as prioridades do programa;

– Geração de conflito entre os participantes em virtude da nova forma de trabalho que rompeu com a tradicional estrutura organizacional da prefeitura.



• Características Positivas e Negativas do Projeto Social– O projeto social permitiu a primeira aplicação do cadastro

socioeconômico da comunidade (renda, escolaridade, coabitação, criação de animais, pessoas portadoras de necessidades especiais etc.);

– O projeto social permitiu uma interface com as demandas do OP, além da criação de três mecanismos de participação comunitária: organização comunitária, educação sanitária e geração de emprego e renda;

– Demanda excessiva de tempo da equipe para preenchimento de relatórios exigidos pelo BID;

– Incoerências do diagnóstico;

– Necessidade de adaptação à nova configuração habitacional.

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Núcleo Pelotas


Planos de trabalho desenvolvidos

• Caracterização do universo dos empreendimentos PAR, envolvendo a totalidade dos conjuntos habitacionais executados ou em andamento em Pelotas, a partir de dados obtidos na PMP e empresas construtoras– Padronização do cadastro– 10 empreendimentos– 4 empresas atuando neste nicho de mercado

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• Caracterização do universo dos pretendentes a uma unidade habitacional sob essa forma de acesso à habitação, com dados obtidos através da PMP e imobiliárias responsáveis por parte do processo de seleção de futuros moradores;

• Descrição e comparação entre o sistema de aquisição da casa própria tradicional e o sistema de arrendamento, destacando direitos quanto à manutenção e gestão, onde se inclui a comparação entre direitos de proprietários, inquilinos e arrendatários, a partir de pesquisa bibliográfica e documental



• Identificação da legislação relativa a empreendimentos PAR, incluindo as alterações realizadas, com dados obtidos a partir da PMP

• Descrição dos processos de seleção dos futuros moradores dos empreendimentos PAR em Pelotas, com dados obtidos na PMP e imobiliárias:– Divulgação– Inscrições– Reunião

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• Descrição do processo denominado de Trabalho Social promovido pela CAIXA envolvendo um conjunto de ações visando promover a integração do arrendatário ao espaço habitacional, com dados obtidos em documentos da CAIXA e PMP;

• Descrição do processo de ocupação do imóvel no programa PAR em Pelotas e instalação do condomínio, onde se inclui a descrição das responsabilidades e deveres das imobiliárias e também as exigências da CAIXA para a seleção das imobiliárias, com dados obtidos na PMP, imobiliárias e CAIXA.


Núcleo Londrina

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• Diagnóstico do processo de desenvolvimento de empreendimentos de habitações de interesse social (HIS): HBB, PSH e PAR– O HBB e o PSH têm uma etapa explícita de projeto social,

diferentemente do PAR;– A condução do processo, no PAR, fica sob a coordenação

da construtora contratada, enquanto nos outros dois programas, há uma supervisão direta do poder público (COHAB-Ld);

– Dificuldades no processo de aprovação, que gerou outro plano de trabalho para estudo do processo de tramitação dos processo de implantação de empreendimentoS HBB, PSH e PAR (em andamento).



• Avaliação da satisfação de clientes junto a moradores de empreendimentos PAR, tendo como modelo o questionário desenvolvido pelo NORIE– 96 entrevistas estruturadas – 2 empreendimentos PAR– Respondentes: condôminos

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• Principais observações sobre a satisfação de clientes:– Dificuldade de viver em condomínio– Boa localização do empreendimento– Alguns problemas de qualidade na execução– Moradia digna, apesar de pequena– Dificuldade de relacionamento com a

administradora do condomínio



• Diagnóstico do processo de gestão de requisitos de sustentabilidade ambiental em habitações de interesse social– Separação da análise do parcelamento do solo e da unidade

habitacional;– Falta de procedimentos formais para levantamento de

requisitos;– Análise individualizada de dois órgãos públicos que trocam

informações entre si;– Concentração da responsabilidade da licença prévia e do

fechamento da Planta de Diretrizes em uma única pessoa (visão míope);

– Falta de registro dos requisitos ambientais.

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Núcleo Feira de Santana


• Estudo do fluxo de processos, referente à análise de engenharia, para a contratação da construtora do empreendimento residencial Princesa do sertão:– 19 meses (9 – avaliação; 10 – construção)


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• Levantamento do perfil dos interessados em unidades habitacionais de Feira de Santana, do PAR;– Sexo feminino; – Residente anteriormente com familiares;– Faixa etária: 20-29 anos;– Solteiros;– Renda: 3 a 6 SM



• Levantamento do perfil dos arrendatários do residencial Princesa do Sertão.– GILIE;– Sexo feminino;– Grau de instrução: médio completo;– Faixa etária: 30 a 39 anos;– Renda: 3 a 6 SM;– Moradia anterior: pais ou parentes;– Estado civil: solteiro.

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• Elaboração de questionários de avaliação de impacto ambiental de empreendimentos de interesse social do ponto de vista do usuário, da vizinhança e da administradora do empreendimento;

• Avaliação do formulário Habitação e Meio Ambiente: uma abordagem integrada


Próximos Passos

• Realizar pesquisas de satisfação de clientes, em todos os núcleos, tendo como base o questionário desenvolvido pelo NORIE/UFRGS;

• Levantar as informações, em cada núcleo, sobre EHIS, a partir do cadastro desenvolvido pelo NAURB/UFPEL;

• Estudar os requisitos ambientais, com base dos questionários desenvolvidos pela UEFS e UEL;

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Próximos Passos

• Desenvolvimento de análises comparativas a partir dos estudos mencionados em itens anteriores;

• Estudo aprofundado sobre o uso de projetos de referência;

• Estudo sobre a caracterização da demanda dos clientes de empreendimentos EHIS;

• Análise dos requisitos de clientes internos e externos relacionados à produção.


OBRIGADO!

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Gerenciamento de requisitos e melhoria da requali