2011

Usucapião de Edifício Atribuição Por Instumento ParticularApresentado para registro mandado de usucapião de um terreno, sobre o qual encontra-se edificado um prédio de apartamentos. Na sentença o MM. Juiz condicionou o registro a regularização do empreendimento com averbação da construção, registro da instituição, especificação, convenção e regimento interno do edifício. Consta do mandado a descrição de cada unidade autônoma com área útil, comum, total e fração ideal no terreno, bem como o nome de cada condômino. É possível efetuar a regularização do empreendimento em cumprimento ao mandado, com instrumento particular de atribuições das unidades efetuados pelos condôminos, ou será necessário a escritura pública de atribuição, visto que não existe o registro da incorporação ?Resposta: A usucapião, como se sabe é forma originária de aquisição e não transmite domínio, mas somente declara o domínio da posse pré-existente.A atribuição em condomínio edilício (artigo 167, I, 23 LRP) é divisão atípica que extingue por essa forma a indivisão das áreas de uso privativo, também não transmite domínio, não corresponde a um procedimento divisório típico em que as partes reciprocamente transferem umas às outras o domínio que possuíam em comum, extinguindo a comunhão. Nesse caso, a comunhão não chega a existir, pois o terreno é adquirido (usucapião) em frações certas, embora ideais, que desde o início são destinadas às unidades autônomas que realmente ficam predeterminadas. Em síntese, o vocábulo “divisão” deve ser entendido como simples forma de identificação de unidades autônomas.Via de regra, atribuição de unidades autônomas é vinculada ao prévio registro da incorporação, e se por ocasião dos registros das frações ideais de terrenos houver vinculação a futura unidade autônoma, esta poderia ser aceita, teoricamente, até mesmo por instrumento particular, mesmo sem o registro da incorporação, pois a orientação é de que em não havendo o anterior registro da incorporação, a atribuição das unidades deve ser formalizada por instrumento público.Há decisões permitindo registro da atribuição (concomitante com averbação da construção e o registro da instituição, especificação do condômino edilício), realizado através de instrumento particular.Em sendo feita a atribuição sem que haja o registro prévio da incorporação, esta prescindiria de instrumento público ou não. A orientação geral é a de que em não havendo o registro anterior de incorporação, esta deve ser realizada através de instrumento público. Contudo, se houver nos títulos aquisitivos vinculação a unidades futuras, esta poderia ser formalizada via instrumento particular.E no caso consta do mandado de usucapião a descrição de cada unidade autônoma com área útil, comum, total e fração ideal de terreno, e nome de cada condômino que já tem a posse anterior.Portanto, entendo de que, neste caso, por tratar-se de usucapião, a atribuição prescinde de escritura pública podendo ser realizada através de instrumento particular.

Procuração Por Instrumento ParticularEstou com um pedido de registro de desmembramento (Lei 6766) feito pelo Município. O Município está representado por procurador (advogado), através de procuração particular com o fim específico para o registro do desmembramento. Deve ser exigida procuração pública?

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Resposta: Ao menos no Estado de São Paulo, até a uns 20 (vinte) anos atrás (até 1.991) era aceita a procuração particular para lavratura de escrituras e prática de outros atos, desde que tivessem as firmas reconhecidas e fossem registradas em RTD.Atualmente a aceitação da procuração por instrumento particular já não é mais aceita, pois foi vetada pelo provimento 02/91 da E. Corregedoria (ver item 12.1 do Capítulo XUV das NSCGJSP). A regra do provimento foi inspirada na constatação de maior facilidade em falsificações, no entanto outrora era aceita. Portanto, deve sim ser exigida a procuração por instrumento público e com poderes expressos e especiais nos termos do artigo 661 e seu parágrafo 1º do CC.

Alienação Fiduciária Consolidação da PropriedadeNa matrícula do imóvel foi averbada a consolidação da propriedade fiduciária, após os trâmites previstos nos parágrafos do art. 26 da Lei 9.514. Agora, o credor apresenta termo de quitação dando quitação à divida ao devedor de forma que este tenha "a plena e irrestrita propriedade do imóvel". Não se tratando da quitação prevista no §6º art. 27 da citada Lei, será possível proceder tal averbação? Existe previsão legal para o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade?Resposta: Não, não existe previsão legal para o cancelamento da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário (parágrafo 7º do artigo 26 da Lei 9.514/97), ainda que requerido por ambas as partes (fiduciante e fiduciário). Resta, portanto ao credor fiduciário o cumprimento do artigo 27 da citada Lei com a realização dos leilões e averbação dos leilões negativos, se for o caso, bem como a averbação da quitação prevista no parágrafo 6º do artigo 27 da Lei. A transmissão do imóvel ao fiduciante (ex) deverá ser objeto de novo contrato (escritura pública) com o recolhimento do ITBI.

Loteamento - Não Consta LogradouroAssim dispõe §1º do art. 2º da Lei 7433/85, verbis: "Na hipótese prevista neste artigo, instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do §2º do art. 1º desta mesma Lei." Da escritura apresentada para registro consta assim: lote de terreno sob nº7 da quadra nº21, do loteamento Vila, situado nesta comarca, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº23.875 do 2º CRI. O fato de não ter constado da escritura LOGRADOURO é motivo para devolver a escritura? Você acha que nesse caso, por se tratar de lote de loteamento basta a menção ao número do lote e quadra?Resposta: 1. A exigência de constar nas escrituras o logradouro onde se situa o imóvel urbano, não é somente exigência da Lei das Escrituras, conforme constam do artigo n. 176, § 1º, II, 3, letra “b” da LRP;2. Entretanto, tal exigência poderá ser mitigada no caso de já haver matrícula previamente aberta para o lote de terreno oriundo de parcelamento do solo ou já encontrar ele transcrito;3. Caso não tenha sido ainda aberta matrícula para o lote de terreno, a rigor o título deveria ser qualificado negativamente, pois eventualmente poderia ter havido erro na designação da quadra do loteamento/desmembramento ou mesmo no número do lote. Eventualmente poderia ter sido alienado o lote “13” da Quadra “D”, quando o correto seria lote “13” da Quadra “B”, ou mesmo ter sido alienado o lote “14” quando correto seria lote “13”, e constando do título logradouro correto, poderia se perceber o erro.

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Eventualmente, também poderia ocorrer que fizessem frente para o mesmo logradouro, mas ao menos constando o logradouro, poderia se evitar um erro no caso de logradouro diverso;4. Entretanto, nesse caso (de não constar o logradouro) a exigência também poderia ser mitigada caso constasse o logradouro no carnê do IPTU, certidão de valor venal ou documento equivalente, ou ainda na guia de recolhimento do ITBI e a requerimento do interessado, para que se considerasse o logradouro tal, constante desses documentos.

Desapropriação Amigável e UsufrutoImóvel gravado com usufruto vitalício foi desapropriado. Na escritura pública, a usufrutuária e os nú-proprietários comparecem como expropriados. Está correto desta forma? É possível seu registro?Resposta: Sim, é perfeitamente possível o registro da escritura amigável de desapropriação, da mesma forma que na compra e venda o usufrutuário juntamente com o nu-proprietário, podem transmitir o bem imóvel a terceiros.A desapropriação, mesmo amigável, é considerada como forma originária de aquisição tal qual a desapropriação judicial, pois durante um curto tempo foi ela (a desapropriação amigável) equiparada a uma compra e venda e considerada como forma derivada de aquisição.Entretanto, a partir da decisão acima citada, é ela (desapropriação amigável) considerada como forma originária de aquisição, portanto perfeitamente possível o registro e correto da forma acima exposta. Ademais, mesmo assim não fosse e houvesse a equiparação a compra e venda, há o comparecimento como outorgantes tanto os nus-proprietários, como da usufrutuária autorizaria o registro.

Contrato de Locação PenhoraUm posto de gasolina firmou contrato de locação de 4 terrenos:1. Na matrícula de um terreno consta o registro de uma penhora originária de uma ação de cumprimento de sentença e agora foi apresentado contrato de locação deste terreno para registro e averbação (preferência + vigência). É possível o registro/averbação?2. Em relação a outros 3 terrenos o registro/averbação do contrato de locação (outro contrato) já foram realizados e agora, foi prenotado uma "certidão para fins de renovação de bases contratual" extraída de ação renovatória de locação. Na certidão consta que houve renovação do valor do aluguel e do prazo contratual. Existe previsão legal para procedermos à averbação da renovação do contrato?Resposta:1. O registro ou a averbação da penhora não é motivo para impedir o registro e/ou a averbação do contrato de locação que é direito pessoal e só tem acesso ao RI por força de dispositivo legal quando a locação é contratada com a cláusula de vigência em caso de alienação ou quando o contrato é averbado para assegurar apenas a preferência. Ademais, não se trata de penhora oriunda em execução fiscal, tanto que o imóvel pode até mesmo ser alienado, e se pode o mais, pode o menos;2. Com relação aos demais terrenos, a (s) locação (ões) já se encontram registrada e/ou averbadas, desta forma a renovação (ões) delas poderá ser objeto de averbação, no entanto para tal mister deverá ser apresentado mandado judicial a ser expedido nos autos da ação renovatória, não sendo a certidão apresentada instrumento hábil para a almejada averbação.3. Entretanto, para que a averbação (ões) da renovação (ões) possa (m) ser (erem)

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realizada (s), é necessário que o (s) contrato (s) esteja (m) previamente registrado (s) e ou averbado (s) nas matrículas dos imóveis objetos da (s) locação (ões).

Compra e Venda com IncomunicabilidadeFoi apresentada escritura pública de "compra e venda com incomunicabilidade", na qual a vendedora declara que recebe o pagamento do preço exclusivamente da compradora e esta, por sua vez, declara a incomunicabilidade do imóvel adquirido é a prevista no art.1.659, II CC. É possível o registro da escritura de compra e venda n/termos? E a incomunicabilidade, deverá ser averbada ou poderá ser inserida no texto do registro da v/c como condição?Resposta: Em face da Cf/88, dada a sua incompatibilidade com os artigos 5º parágrafo 1º e 226º § 5º, bens reservados não existem mais. No entanto, continua vigorando os bens particulares não sujeitos a partilha (por meação - artigo 1.659, II CC).A declaração feita no título aquisitivo tem como objetivo comprovar a circunstância de o bem integrar o patrimônio particular da varoa e não estar sujeito ao acervo dos bens partilháveis.As declarações da compradora, se contassem com anuência de seu cônjuge, poderiam constar do corpo do registro, mesmo assim, no caso de alienação ou oneração nos termos do artigo 1.647, I CC, haverá a necessidade da outorga marital, pois a única exceção a regra geral é nos casos em que o regime de casamento seja o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial).Portanto, no caso para que aquisição seja considerada bem particular da esposa, nos termos do artigo 1.659, II CC, deve declarar que o bem imóvel adquirido foi feito com valores exclusivamente pertencentes a ela e em sub-rogação dos bens particulares. Para validade, deve constar do título aquisitivo declaração expressa de concordância de seu marido, quando então poderá constar do corpo do registro que se trata de bem particular da varoa, pois adquirido com valores exclusivamente seus em sub-rogação de bens particulares. Portanto, não se trata de bem incomunicável ou bem reservado, mas de bem particular adquirido com produto de sub-rogação de outro bem.No entanto, a declaração unilateral nesse sentido, somente da mulher outorgante compradora não deverá constar do registro, devendo inclusive o título ser qualificado negativamente em face da declaração unilateral nesse sentido.E para que tal declaração possa constar do corpo do registro, a escritura deverá ser re-ratificada para que haja declaração de expressa concordância de seu marido nesse sentido e para constar que se trata de bem particular adquirido com valores exclusivamente da cônjuge varoa em sub-rogação de bens particulares (e não incomunicável ou reservado - tanto que em eventual caso de herança o marido sobrevivo herdará em concorrência – 1.829, I do CC).

Penhora IncorporaçãoFoi apresentado certidão para registro de penhora imóvel de empresa/construtora e, constatamos que na matrícula do imóvel possui registro de incorporação realizado em 1994 que não foi averbada construção e instituído o condomínio, estando, portanto, o registro desta incorporação vencido. No título apresentado, objeto da penhora refere-se somente ao terreno. É possível o registro?Resposta: Sim, da mesma forma que o terreno pode ser hipotecado, também poderá ser penhorado. Entretanto, como a penhora recai somente sobre o terreno não abrangendo os direitos e obrigações da incorporação, eventual arrematante ou adjudicatário terá direitos somente sobre o mesmo, nada tendo quanto aos direitos e obrigações da

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incorporação, a qual deverá ser objeto de cancelamento (artigo 255 da LRP) através de mandado judicial a ser apresentado pelo interessado, a não ser que este também adquira os direitos e obrigações da incorporação e atualize a documentação.

Instrumento ParticularO art. 108 do CC dispõe que "não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País". Isto significa dizer que os negócios de valor inferior a 30 salários mínimos podem ser celebrados por instrumento particular. A permuta, a dação em pagamento, a renúncia de usufruto, a doação com reserva de usufruto e a divisão amigável podem ser celebradas por instrumento particular? Resposta: Inicialmente, nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total do imóvel, não podendo ocorrer fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, etc., sendo considerado também o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo não averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja burla e se abra uma porteira.1. Portanto, dação em pagamento (artigo 356 CC) poderá ser feita através de instrumento particular, pois suas relações regulam-se pela compra e venda (artigo 357 CC);2. Doação com reserva de usufruto também há a possibilidade (artigo 541 do CC);3. Permuta (artigo 533 CC) é dupla compra e venda e imóveis são individuais. Se o valor individual dos imóveis objetos da permuta não ultrapassarem 30 SM, é possível, pois na realidade serão dois negócios jurídicos individuais, envolvendo dois (ou mais) imóveis separados, duas compra e venda;4. Divisão amigável desde que o valor do imóvel original a ser dividido entre os condôminos não ultrapasse o valor legal (108 do CC – venal ou atribuído), também entendo ser possível;5. Renúncia do usufruto não é caso de transmissão, mas de extinção, entretanto modifica direitos e ocorre a renúncia (doação gratuita), entretanto considerando-se o artigo n. 472 do CC (Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato), a renúncia do usufruto não poderá ser feita/formalizada através de instrumento particular se o usufruto foi constituído (instituído ou reservado) por instrumento público (ver APC 1.121-6/1).

PMCMV IncorporaçãoPara o registro de incorporação imobiliária enquadrada no “Programa Minha Casa Minha Vida”, além da documentação normal, exigimos:1- Que o empreendimento seja aprovado como de “interesse social”;2- Que a Caixa Econômica Federal – CEF, forneça declaração de enquadramento; e3- Que o incorporador também forneça declaração de enquadramento, que aqui é a seguinte: renda familiar de até 10 salários mínimos e valor de venda não superior a R$ 100.000,00, por unidade. a) No entanto, um incorporador quer consignar em sua declaração o teor supra, mas com uma ressalva, que é a seguinte: “exceto as unidades que a CEF., avaliar por valor maior”. Essa ressalva tem cunho legal ?b) Ademais, um mesmo empreendimento poderia ser parte enquadrado no “Programa Minha Casa Minha Vida”, e parte normal?

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Resposta:a)O artigo 42 da Lei 11.977/09 foi alterado pela Lei 12.424/2.011, não seguindo mais o padrão de valor da unidade para descontos de emolumentos, portanto a ressalva consignada na declaração feita pelo incorporador de: ”exceto as unidades que a CEF – avaliar por valor maior” é irrelevante e em nada prejudicará o enquadramento do empreendimento. Ademais, essa questão está de certa forma, intimamente ligada à segunda questão (b) (ver também parágrafo 2º do artigo 42 da Lei 11.977/09);b) Sim, é perfeitamente possível o enquadramento de empreendimentos mistos com parte enquadrada dentro do PMCMV e parte não, quando o desconto dos emolumentos será proporcional. Nesse caso, seria interessante que o empreendedor especificasse quais as unidades estão enquadradas no PMCMV e quais não estão, sendo esta declaração/especificação objeto de averbação junto a matrícula onde registrado o empreendimento.

Ineficácia Alienação AverbadaImóvel de propriedade de uma empresa (Matadouro) foi desmembrado originando várias áreas. Depois, estas áreas foram objeto de alienação a terceiros, que por sua vez alienaram a outro. Posteriormente, recebemos um mandado originário da Vara Federal Especializada em Execuções Fiscais declarando a ineficácia da alienação efetuada pela empresa (1ª), que foi objeto de averbação nas matrículas das áreas desmembradas. Não houve expedição/apresentação de mandado determinando a penhora dos imóveis. Agora, o proprietário de uma das áreas apresentou requerimento, instruído com documentos necessários, solicitando a retificação administrativa das medidas e área total do imóvel. Diante da declaração de ineficácia e considerando a natureza da execução, é possível procedermos conforme requerido?Resposta: Não houve registro/averbação de penhora tornando o imóvel indisponível nos termos do § 1º artigo 53 Lei 8.212/91, quando haveria necessidade de autorização do Juízo da execução fiscal.A decretação de fraude a execução só dá por ineficaz a alienação do bem em relação ao credor do feito, na qual foi tal medida reconhecida sem produção de efeitos “erga omnes”, apenas em relação ao processo de execução fiscal.Não há a anulação do negócio jurídico, pois não se trata de anulabilidade. A ineficácia não atinge o efeito central do negócio, como é o de transmitir o domínio. O bem continuará constrito e poderá então ser alienado em hasta pública, em que pese ser seu legítimo dono o terceiro adquirente. A alienação ou oneração de bens em fraude a execução é ineficaz em relação ao exeqüente, embora válida quanto aos demais. O negócio jurídico que frauda a execução gera plenos direitos entre o adquirente e o alienante, apenas não pode ser oposto ao exeqüente. Assim, a força da execução continuará a atingir o objeto da alienação ou oneração fraudulentos, como se esta não tivessem ocorrido. O bem será de propriedade de terceiro, autêntico exemplo de responsabilidade sem débito. Não há indisponibilidade do bem sujeito a fraude a execução. A alienação ou oneração do bem em fraude de execução não é inexistente, nula ou anulável, mas ineficaz, isto é, embora válida entre alienante e adquirente ou beneficiário, não produz efeito em relação ao credor, sequer exigindo a prova do “consilium fraudis”, haja vista que a fraude está “in re ippsa”. Em síntese, a declaração de ineficácia não tira o direito de propriedade do adquirente do imóvel. Os efeitos do registro são plenos e por força da declaração do Juiz da execução, só não atingem o credor da execução.

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Por seu turno, a retificação do registro não é ato de disposição, não se refere a ato que importe em alienação ou oneração do bem, visa corrigir erros de descrição que constam na matrícula do imóvel, é procedimento que não transfere propriedade e portando não conflitante com a declaração da ineficácia da alienação. Portanto, a retificação do registro do bem imóvel será possível como requerido em que pese à declaração de ineficácia da alienação e a natureza do processo de execução fiscal, mesmo porque, até então nenhuma penhora foi averbada.Recomenda-se por cautela que seja o Juízo da Execução informado do procedimento.

Desapropriação Parcial HipotecaParte de imóvel urbano será objeto de desapropriação (amigável) pelo Município, na matrícula deste consta o registro de hipoteca cedular. O proprietário apresentou mapa, memorial descritivo, etc. requerendo o desdobro do imóvel gerando a área remanescente (460,24 m²) e a área a ser desapropriada (117,92m²) e juntamente com demais documentos, apresentou uma "carta de anuência" do credor, que ciente da desapropriação, autoriza a redução da área hipotecada para os 460,24m²- área remanescente. A desapropriação da área de 117,92m² será efetuada por escritura pública a ser lavrada após a concretização do desdobro do imóvel. É possível procedermos conforme o requerido/autorizado, ou seja, abrir as matrículas para as áreas e transportando-se a hipoteca somente para a área remanescente? Resposta: Ao menos em nosso estado, após a edição da decisão nº. 990.10.415.058-2, a desapropriação amigável (escritura pública) voltou a ser interpretada como forma originária de aquisição, pois é ato de império do Poder Público e sendo assim é adquirido pela Administração Pública, é (essa aquisição) livre de quaisquer ônus ou gravame que recaia sobre o imóvel, ficando esse ônus ou direito, sub-rogado no preço da desapropriação (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425, V do CC).Portanto, o correto é que se registre a desapropriação (parcial) abrindo-se matrícula autônoma para tal mister, averbando-se na matrícula mãe/matriz/original que parte do imóvel com área de 117,92 m2 foi desapropriada pelo Poder Público Municipal, para a qual foi aberta matrícula sob nº tal. O remanescente do imóvel será objeto de averbação junto à matrícula, podendo, opcionalmente, ser aberta matrícula para esse remanescente transportando-se por averbação o ônus hipotecário da matrícula anterior, sendo de boa prática, nesse caso, notificar o credor hipotecário da desapropriação.Outra solução é que seja feito o desdobro/desmembramento do imóvel em duas áreas com a anuência do credor hipotecário, transportando-se o ônus para as duas matrículas descerradas.Aberta as matrículas, registrar-se-á a desapropriação independentemente do ônus hipotecário sobre a área desapropriada, pois como dito acima, por ser forma originária de aquisição e Ato de Império, a aquisição pelo Poder Público Municipal é livre. Entretanto, não será possível proceder a prática dos atos conforme requerido/autorizado transportando-se a hipoteca somente para o remanescente, pois pelo princípio da indivisibilidade da hipoteca (artigo n. 1.421 do CC) não poderá haver redução ou quitação parcial da hipoteca, pois a indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa. O pagamento parcial (ou a redução da garantia sobre parte do imóvel) não provoca a liberação da garantia na mesma proporção, de modo que enquanto o devedor não solver integralmente sua obrigação, o bem persiste vinculado por inteiro. Reproduz-se logo abaixo trecho do trabalho do inigualável e saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva, “A

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Matrícula”, que encaixa bem a situação apresentada, inclusive quanto ao que ele recomendava sobre o “remanescente”.

Reprodução parcial do trabalho citado: 15 - Matrícula e desapropriação.Sabe-se que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade.

Pode ser amigável, caso em que se formaliza, se instrumenta através de escritura pública ou, ainda judicial, quando se apresenta ao registrador a carta respectiva, de desapropriação, muitas vezes rotulada como carta de adjudicação. Nunca, entretanto, mandado, que mandado não é instrumento hábil a instrumentar a transmissão do domínio. Quando o legislador quis que o mandado fosse o título, assim determinou expressamente, como na usucapião.

Dada a sua natureza jurídica, a originalidade da aquisição, em que não se exige a vinculação ao antigo proprietário, nem que haja relação entre o antigo titular de domínio e o poder público expropriante, para o registro da desapropriação, amigável ou judicial, abre-se a matrícula, descrevendo-se o imóvel desapropriado. Indica-se o nome do proprietário do mesmo, assim como o registro de seu título aquisitivo, se for possível fazê-lo. Com efeito, em muitos casos o cartório não consegue esses elementos, quer porque a carta é omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente efetua a respeito, não tem sucesso.

Muitas vezes se indaga como proceder se o imóvel desapropriado tem maior área do que aquele transcrito ou registrado em nome do particular atingido pela expropriação. Nada impede o registro da carta de desapropriação, matriculando-se o imóvel desapropriado. Na transcrição faz-se averbação a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma área maior) estiver matriculado. Não tem incidência, para o registro da desapropriação, o art. 225, parágrafo segundo da Lei de Registros Públicos, tendo em vista a natureza jurídica de tal aquisição.

O que há sempre o Cartório de fazer é segura pesquisa, para verificar da existência de registro daquele imóvel expropriado, para as averbações de controle.

Outra cautela que devem as serventias adotar é o maior cuidado quando se tratar de desapropriação não do domínio, mas de servidão. Em tais casos o registro se faz na matrícula do imóvel em que se encarta a servidão desapropriada, sendo equívoco freqüente abrir-se matrícula da faixa que suporta a servidão. Apurado que assim se agiu, por equívoco, cabe ao Oficial corrigir o erro, dando aquela matrícula como aberta irregularmente e transportando para ela o registro da desapropriação da servidão.

Questão que ganha relevo e deve ser anotada é o fato de, eventualmente, numa mesma carta de desapropriação ou de adjudicação se publicizar que o Poder Público desapropriou mais de um imóvel. Em tais casos, presente ainda o princípio da unitariedade da matrícula, devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis desapropriados. Nem por ser forma originária de aquisição da propriedade pelo órgão expropriante, nem por ser um único título, havendo mais de um imóvel devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis.

Caberá sempre ao Cartório verificar, em casos de desapropriação parcial a existência de remanescente, para a corresponde averbação na transcrição ou matrícula da parte desapropriada, para efetuar a averbação a respeito. O ideal seria, como certa feita propusemos, que em todas as desapropriações parciais, ao menos de imóveis urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e caracterizado na carta para evitar que o cidadão, que perdeu parte de sua propriedade, fique anos aguardando a justa indenização ainda deva ir a Juízo para, através do procedimento de retificação, apurar o remanescente e poder vê-lo matriculado. O perito do Juízo, em tais averbações,

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sempre terá condição de descrever o remanescente, o que evitaria esses procedimentos, demorados e custosos.

CDHU Loteamento - DesmembramentoEstou com um pedido de registro de desmembramento (art. 18), pela CDHU. A CDHU está dispensada de apresentar os documentos exigidos pelo art. 18?Resposta: A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU é uma sociedade por ações integrante da administração indireta do Estado de São Paulo, regendo-se em conformidade com o seu estatuto pela Lei 6.404/76 e demais disposições aplicáveis.Foi ela criada pela Lei Estadual nº 905/75, inicialmente como Companhia Estadual de Casas Populares – CECAP, passando por transformações, denominando-se atualmente CDHU, que é na verdade uma sociedade de economia mista sem privilégio fiscal.É ela pessoa jurídica de direito privado que obedece ao regime jurídico instituído por esse ramo por expressa disposição constitucional (artigo 173 da Constituição Federal e seus parágrafos).O parágrafo 1º da Magna Carta estatui que as sociedades de economia mista sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive quanto às obrigações trabalhistas e tributárias.Sua natureza é, pois, de sociedade ou empresa privada mercantil-industrial, e além de não gozar de nenhum privilégio fiscal, também não alcança privilégios nas regras jurídicas a que estão submetidas às empresas ou sociedades privadas. Portanto, para o registro de desmembramento ou loteamento regidos pela Lei 6.766/79 em que a CDHU figura como parceladora, não há como dispensar os documentos previstos no artigo 18 da citada legislação ou dispensar apresentação de qualquer outro documento, que estão sujeitos os parceladores, pois como dito, não goza ela de qualquer benefício fiscal, trabalhista, administrativo ou mesmo de ordem jurídica, estando sujeita as mesmas regras do setor privado.Seus objetivos sociais vêm previstos nos incisos I a XII do artigo 2º do seu estatuto e também não justificam qualquer isenção ou dispensa da apresentação de quaisquer documentos necessários ao registro da incorporação pretendida. Ainda resta a questão dos documentos (certidões) dos anteriores titulares de direitos reais do terreno que também devem ser apresentadas para tal mister.

Alienação Fiduciária Dação em PagamentoUma empresa alienou fiduciariamente ao Banco Bradesco, alguns imóveis para garantia de contratos de empréstimos. Não conseguindo solver suas obrigações, firmou com o Banco um contrato particular de Dação de Direitos, invocando o art. 27, §8º da Lei 9.514/97. É possível o registro deste instrumento particular assinado por todas as partes e testemunhas, com firmas reconhecidas e imposto de transmissão recolhidos? Com relação ao registro como proceder? Faço uma cessão dos direitos do fiduciante para o fiduciário e em seguida, averbação da consolidação da propriedade fiduciária?Resposta: Nos termos do parágrafo 8º do artigo 26 da Lei 9.514/97, é possível o fiduciante realizar o pagamento de sua dívida com o fiduciário mediante dação em pagamento, caso em que se transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel.Se se tratasse de dação em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dação em pagamento teria

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de ser realizado pela forma pública, mas não é esse o caso.No caso, trata-se de dação em pagamento de dívida de negócio fiduciário (dívida oriunda de alienação fiduciária), ou seja, o negócio jurídico (dação em pagamento) está relacionado à alienação fiduciária.Dessa forma, nos termos dos artigos 26, parágrafo 8º e 38 (resultantes de sua aplicação) da Lei 9.514/97, a dação em pagamento poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Registra-se a dação em pagamento em nome do credor fiduciário averbando-se em seguida, via de conseqüência, a consolidação da propriedade em nome deste (credor fiduciário).

Sub-Rogação Bem ParticularUma senhora casada sob regime da Separação Obrigatória de Bens, vigência Lei 6.015/73, adquire imóvel com financiamento SFH, garantido por alienação fiduciária. Conforme consta no contrato, a renda para compor o financiamento é de 100% dela. Em sua qualificação, consta também a qualificação de seu cônjuge e que este comparece "tão somente como interveniente-anuente". Está correto desta forma? Casados sob regime da SOB os bens adquiridos na constância do casamento não se comunicam?Resposta:1. A situação, apesar de ter aparência de simples não é, pela evidente intenção das partes de que a aquisição pela esposa se torne bem particular que a partir da CF/88 já não existe mais (§ 1º art. 5º);2. Entretanto, nos termos do artigo n. 1659, I e II CC, existem bens sub-rogados que não se comunicam, que não é o caso como se apresenta, mas ao que parece é a real intenção das partes;3. Com relação a constar do contrato a renda de 100% somente da esposa é perfeitamente possível, mas não quer dizer com isso que seja bem particular somente dela. Pois, nos termos da súmula 377 STF: “No regime de Separação Legal de Bens

comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. Ademais, pode o marido, apesar de contribuir diretamente, não ter documento de comprovação de sua renda ou contribuir indiretamente com despesas outras;4. A v/c com alienação fiduciária são 2 operações, 2 negócios jurídicos, sendo que na aquisição do bem (v/c) não há necessidade de comparecimento do marido, situação diferente na alienação fiduciária (artigo 1.647, I CC), devendo o marido também figurar no instrumento (pela alienação fiduciária);5. Desta forma, a aquisição do bem pela senhora casada no regime da SOB, comunica-se pela súmula 377 STF com seu marido, independentemente de constar do instrumento a comprovação de renda de 100% somente dela;6. futura partilha por divórcio ou sucessão deve ser solucionada pela vias jurisdicionais;7. Assim, deve o contrato ser re-ratificado/aditado para constar a título de que o marido comparece como interveniente anuente, ou seja, não poderá comparecer como interveniente anuente e concordante com sub-rogação, pois de sub-rogação não se trata, até porque a aquisição é financiada (SFH/SFI), devendo, portanto comparecer para dar a sua outorga marital da alienação fiduciária, até para que não paire dúvidas no futuro.

Servidão de PassagemUma empresa está construindo um empreendimento (blocos de apartamentos) que precisa utilizar o terreno vizinho para passagem de tubos de água e esgoto (servidão) e este terreno vizinho já se encontra construído outro condomínio. Como deverá ser formalizada esta Servidão? Escritura Pública? Quem

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representará o condomínio e de que forma (ata, assembléia)?Resposta:1. A servidão poderá ser formalizada por escritura pública ou particular a teor do artigo n. 108 do CC, ou seja, por instrumento particular se o valor do contrato (artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5) não ultrapassar 30 SM, pois caso contrário é da essência do ato o instrumento público;2. O condomínio edilício é representado pelo síndico ou pelo administrador (artigos 12, IX do CPC e 1.348II do CC);3. Entretanto, o condomínio não tem personalidade jurídica, mas personalidade judiciária (de estar em juízo), e a exceção da hipótese consagrada no artigo 63 da Lei 4.5941/64, não pode adquirir imóveis ou direitos reais a eles relativos, da mesma forma que não pode transmitir bens imóveis ou direitos reais, nem mesmo constituir ônus sobre esses bens imóveis ou direitos a eles relativos;4. A servidão, nos termos do inciso III do artigo 1.225 do CC é direito real, logo o condomínio, mesmo que legalmente representado pelo síndico ou pelo administrador, não pode instituir servidão de passagem sobre imóvel pertencente ao condomínio edilício (área de uso comum);5. Assim, para que seja instituída servidão sobre área comum do condomínio, deverá figurar no título como serviente (que institui, dá servidão de passagem a favor de outrem (dominante), pessoa física/natural ou jurídica/incorporador) todos os condôminos que sejam proprietários das unidades autônomas do condomínio (artigo 1.351do CC - marido e mulher se casados forem) e com aprovação para tanto, em ata de assembléia geral para esse fim convocada e com decisão unânime dos presentes (decisão unânime esta de assembléia geral que não se confunde com decisão unânime dos condôminos que, entretanto comparecerão unanimemente no ato de instituição da servidão);6. A servidão será averbada no imóvel dominante (que recebe a servidão) e registrada na matrícula mãe/matriz onde registrada a instituição e especificação do condomínio edilício e ser averbada sua existência em todas as matrículas das unidades autônomas (artigo 1.386 do CC).

Pessoa Jurídica Organização ReligiosaFoi apresentado para registro junto a este Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica, documentos necessários para fundar o MINISTÉRIO DE CURA E LIBERTAÇÃO DEUS SALVE O BRASIL, sendo uma organização religiosa.1) A administração é feita somente por uma Diretoria, constando da Ata de Fundação, que o mandato da diretoria é compreendido entre 08/02/2011 a 08/02/2016, e no Estatuto, consta que os demais mandatos da diretoria, serão por tempo indeterminado. Dúvida: O Mandato da diretoria pode ser por tempo indeterminado?2) Art. 20 – A Igreja tem um Conselho Administrativo, composto pela Diretoria Administrativa, pastores e missionários, além de outros líderes atuantes a critério da Assembléia Geral, por indicação da Diretoria Administrativa.§ 1º - Direção Conselho Administrativo é exercida Diretoria Administrativa.§ 2º - Conselho Administrativo se reúne, periodicamente, para tratar de assuntos relacionados com o planejamento geral, supervisionar as diversas atividades e ministérios Igreja, preparar pauta Assembléia Geral, além de outras atividades.Conselho Administrativo não nomeado na Ata de fundação, não teria que ser nomeado?Não foi especificado forma de aprovação contas, artigo 54, VII, tem que constar?

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No caso de exclusão de membros, não foi especificado o recurso e forma de fazê-lo.Não foi informado forma de convocação assembléia bem como o prazo.Resposta:1. Será preciso corrigir a ata de fundação e o estatuto, pois se o mandato da diretoria é de 5 (cinco) anos, o mandato da primeira diretoria expirar-se-á em 07/02/2.016. E no estatuto deve constar que o mandato da diretoria é de 5 anos. Na realidade, não há legalmente uma estipulação de prazo de mandato de diretória, que inclusive pode ser reeleita se não houver impedimento no estatuto (que é a alma da entidade). Entretanto, considerando o artigo n. 115 da LRP e item 8 do Capítulo XVIII, um mandato de diretoria por prazo indeterminado é contrário a moral e aos bons costumes, devendo ser objeto de devolução para correção;2. Se o conselho administrativo é composto a critério da Assembleia Geral e indicado pela Diretoria Administrativa, que inclusive exerce a direção do conselho deve este Conselho Administrativo ser nomeado na ata de fundação, que também dará posse aos mesmos;3. Sim, a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas tem sim que constar do estatuto, sob pena de nulidade (artigo 54 do CC, caput);4. Sim, também tem que constar, pois nos termos do artigo 57 do CC, a exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure o direito de defesa e de recurso;5. Sim, deve constar do estatuto a forma de convocação das assembléias (AGO/AGE), bem como o prazo de fazê-la (1, 2 anos, etc - Artigos 54, V, 59, parágrafo único e 60do CC).Esclarecemos, por derradeiro, de que a criação, organização, estrutura interna e funcionamento das organizações religiosas são livres (artigo 5º, VI da CF e 44, parágrafo 1º do CC), mas com isso não quer dizer que não tenham que cumprir a lei, possuir os requisitos legalmente exigidos para a sua constituição e funcionamento.

Cédula Rural HipotecáriaExiste registrado sob nº.4 na matrícula nº.646, a Cédula Rural Hipotecaria, em favor do Banco São Paulo S/A, agencia São Paulo. A parte quer cancelar a cédula e nos consultou como deve proceder, uma vez que o Banco não existe mais.Resposta: No caso, trata-se de cancelamento de hipoteca e de cédula, que é título de crédito. Eventualmente, se decorridos mais de 30 (trinta) anos, tecnicamente poderia ser cancelada a hipoteca, não a cédula por perempção (decurso do tempo), mas além de ser um processo complicado pela cautela que se requer, não seria recomendado, ao menos administrativamente.Poder-se-ia providenciar o cancelamento nos termos do artigo 251, I da LRP, a vista de autorização e quitação do sucessor do credor, se for o caso, pois o Banco Auxiliar de São Paulo S/A, pode não ter sido objeto de fusão ou mesmo incorporação por outra instituição financeira, na eterna dança das fusões/incorporações/sucessões de instituições financeiras, e ter de fato encerrado suas atividades por falência/intervenção ou motivos outros.De qualquer forma, mesmo em caso de sucessão, também seria complicado, até mesmo porque pode ter ocorrido mais de uma e juntar as provas de sucessões, representação, autorização, reconhecimento de firmas, se torna complicado, complexo, senão impossível.Assim, somente resta ao interessado buscar as vias jurisdicionais, provando o ocorrido, o

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pagamento e buscando a competente determinação judicial para tal (mandado - artigo 250, I / 251, II da LRP).

Formal de Partilha HerançaEncontra-se matriculado sob n° 5.266 - livro 2, um imóvel urbano em nome de Leopoldo casado sob o regime da comunhão universal de bens antes da Lei 6.515/77, com Izaura.O casal teve dois filhos: Leopoldo e Izelma.A herdeira - Izelma casou-se no regime da comunhão universal de bens antes da Lei n° 6.515/77, com Paulo Sérgio (data do casamento: 19/05/1.978).A herdeira - Izelma - faleceu dia 14/10/1.993, deixando dois filhos - André e Fernando.Agora, recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do proprietário LEOPOLDO ocorrido aos 05/09/2.000.Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, constou:50% a viúva meeira Izaura25% ao herdeiro filho Leopoldo Júnior12,5% ao Sr. Paulo Sérgio (marido da falecida herdeira Izelma)6,25% ao herdeiro neto André6,25% ao herdeiro neto FernandoA parte cabente a herdeira filha Izelma já falecida, não deveria ser partilhada apenas a seus filhos André e Fernando?Resposta: Inicialmente, informamos que se Izelma casou-se em 19/05/1.978, não poderia ter convolado núpcias antes da Lei 6.515/77, eventualmente, poderiam ter feito a habilitação do casamento antes da vigência dessa e terem realizado o casamento posteriormente, independentemente de pacto antenupcial. Contudo, isso não vem ao caso.Considerando que a herdeira filha Izelma faleceu em 93, antes de seu pai, que o marido de Izelma não é seu herdeiro, mas meeiro, que a herança pelo princípio saisine transmite-se pela morte, a posição da serventia está correta, pois o Sr. Paulo nada recebe, nem por meação, nem por herança, considerando que meação alguma há, pois a transmissão da herança dos bens de Leopoldo somente ocorreu em 2.000 e diretamente por representação aos seus netos André e Fernando, pois Izelma já havia falecido em 1.993 e o Sr. Paulo não é descendente, nem herdeiro de seu sogro Leopoldo.Portanto, a partilha deve ser objeto de retificação (ver também artigos 1.829, I - descendentes - 1.851 a 1.855 do CC).

Adjudicação Cláusula ResolutivaÉ possível a lavratura/registro de escritura pública de inventário com adjudicação do imóvel por terceiro com cláusula resolutiva?Ou seja, escritura de inventário no qual o herdeiro cede seus direitos sobre um certo imóvel e impõe cláusula resolutiva pelo fato de que o pagamento do preço da cessão dos direitos será efetuado em parcelas?Resposta: S.M.J., entendo que não será possível o registro da adjudicação com a condição resolutiva (artigos 121, 474 e 475 do CC), pois não se trata de compra e venda e a cessão dos direitos hereditários que será paga em parcelas, não terá acesso ao registro imobiliário, mas tão somente a adjudicação já definitiva. A condição resolutiva, antigo pacto comissório (artigo 1.163 do CC/16) é cláusula adjeta a compra e venda e não se aplica o pacto comissório a outros contratos que não o de compra e venda.

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Averbação de Construção CND - INSSFoi apresentado para averbação de um prédio residencial com a área de 332,16 m2, acompanhado do requerimento, habite-se e certidão positiva com efeito de negativa, expedida via internet, com a finalidade de averbação no Registro de Imóveis da Obra de Construção. Pode ser aceita a certidão positiva com efeito de negativa?Resposta: Sim, referida certidão poderá ser aceita para os fins almejados (averbação de construção), nos termos dos artigos nºs. 205/206 do CTN e na consulta de n. 284 feita ao Colégio Notarial-SP publicada em 15/07/2.011, e por referida CND não constar da tabela anexa ao Ato Declaratório de n. “2” (dois) de 06 de Junho de 2.011 da PGFN, face Nota Técnica SERPRO.

Incorporação Condomínio EdilícioVocê acha possível o registro de uma incorporação de um condomínio residencial misto (horizontal e vertical), ou seja, em parte do terreno serão construídos blocos de apartamentos e em outra parte casas térreas? Vê algum problema? Ainda não deram entrada com os documentos mas breve ingressarão com o pedido.Resposta: Não, na realidade não há problema ou impedimento algum que se institua um condomínio edilício misto de casas térreas ou assobradadas e edifícios de apartamentos em um único terreno precedido de registro de incorporação.O alerta que se faz é no sentido de que todo o projeto e documentação devem ser muito bem elaborados, com critérios e detalhes minuciosos, principalmente no que se refere aos memoriais, minuta de convenção e regimento interno, e que sejam cumpridas as determinações contidas no artigo 8º (entre outros 28, 32, etc.) da Lei 4.591/64.

Registro de HipotecaÉ possível o registro de hipoteca, cuja escritura não foi mencionado o grau (1º) ou tipo desta hipoteca?Resposta: As hipotecas podem ser legais, judiciais, convencionais, cedulares, SFH e de Vias Férreas (artigos 167, I, 2, 171, 178,II, 238 LRP e 1.502 CC), especiais (aeronaves, navios, pe.) etc.De certa, que determina o tipo de hipoteca é o próprio título constitutivo (escritura cédula, etc).Em sendo a hipoteca constituída através de escritura pública, via de regra, ela é convencional, resultante de um negócio jurídico causal e principal, que será sempre bilateral, por ser necessária a aceitação do credor para a sua formação.Assim, quanto ao tipo de hipoteca, correto é que do título conste o seu tipo, mas não necessariamente, podendo essa exigência ser mitigada, pois pelo título constitutivo é possível definir o seu “tipo”.Quanto ao grau da hipoteca, via de regra, deveria constar do título, pois eventualmente poderá haver outra hipoteca constituída em grau diferente ainda pendente de registro, é claro que o registro determinará o grau da hipoteca independente de menção no título (artigo 1.493, § 1º do CC).O grau da hipoteca deveria ser mencionado no título constitutivo em face dos artigos nºs. 189 e 190 da LRP e 1.476, 1.493, 1.494 e 1.495 CC, e até, eventualmente por cessão de graus das hipotecas.Entretanto, se o título apresentado não faz nenhuma menção a existência de hipoteca anterior (1º, 2º, 3º grau) e na matrícula não consta nenhum registro de hipoteca, considerando-se que a preferência das hipotecas entre credores hipotecários se dá pela

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ordem dos registros, será possível o registro da escritura da forma que se encontra, pois uma vez registrada a hipoteca será/valerá como de 1º grau.

Averbação Premonitória CancelamentoFoi apresentado requerimento, formulado pelo exequente, para cancelamento de averbação "premonitória" realizada por iniciativa deste. No provimento da CGJ/MS editado, diz que ônus do cancelamento, qualquer hipótese, ficará a cargo de quem promoveu averbação (art. 7º). O cancelamento desta averbação pode ser realizado só com apresentação deste requerimento ou carece de determinação judicial?Resposta: Observo que no provimento não constou “independentemente de determinação judicial”, portanto entendo que para o cancelamento da averbação premonitória, será necessária determinação judicial específica através de mandado ou certidão que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250, item I e 259 da LRP – Ver também parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC).

Falência Carta de Arrematação TrabalhistaImóvel contendo várias indisponibilidades extraída dos autos de falência da proprietária do imóvel. Imóvel gravado também por várias penhoras trabalhistas. Todas as indisponibilidades foram canceladas. Apresentada para registro Carta de Arrematação extraída de reclamação trabalhista, incidente sobre 3% do imóvel. À vista da informação na matrícula dos autos de falência da empresa proprietária, é possível o registro da Carta de Arrematação, extraída de execução trabalhista ora apresentada, levando-se em conta o artigo 215 da Lei Federal 6.015/73 ? Resposta: Havendo prova de decretação de falência, nenhum título, ainda que judicial (Salvo se for expedido pelo próprio Juízo da Falência, ou com sua autorização), que formalizado, poderá acessar a matrícula. A decretação da falência impede, nos termos do artigo n. 215 da LRP, o registro de qualquer título de transmissão ou oneração de imóvel de propriedade da falida e mesmo a transferência de direitos reais. Ademais, a carta de arrematação, a teor do artigo n. 215 antes citado, não poderá ser realizada, pois não apresentada a registro antes da decretação da falência

Escritura Pública de HipotecaRecebemos Escritura de Hipoteca, onde credor recebe hipoteca em 1º grau e outra em 2º grau sobre o mesmo imóvel, na mesma matricula, é possível tais registros? Resposta: No caso apresentado, o título encerra dois negócios jurídicos, ou seja, a constituição de duas hipotecas, uma em 1º grau e outra em 2º grau para um mesmo credor, o que é perfeitamente possível nos termos do artigo n. 1.476 do CC, mesmo se o credor fosse diverso, sendo que nesse último caso (credor diverso) imprescindível a anuência do primeiro. As hipotecas de 1º e 2º grau foram constituídas em um mesmo título encerrando, como dito, dois negócios jurídicos e para um mesmo credor. Também não será o caso de aplicação do artigo 1.495 do CC, nem do artigo 189 da LRP. Portanto, perfeitamente possível os registros das hipotecas constituídas em graus diferentes ao mesmo credor, respeitando o artigo 190 LRP.

Incorporação Pelo Cessionário

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Se, o cessionário tendo a posse precária do imóvel poderá nos termos do art. 32 da Lei 4591/64 incorpora-lo, tendo possibilidade de uma resposta urgente. Resposta: Nos termos artigo 31, letra “a” da Lei 4.591/64, respondo positivamente a questão. Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; Entretanto, deverá o cessionário estar imitido na posse do imóvel, devendo constar do seu título aquisitivo a expressa autorização para demolir o prédio que eventualmente existir no local e, bem assim, autorização para dividir o terreno e alienar as respectivas frações ideais. A promessa, obviamente, deverá ser irrevogável e deverá estar registrada no RI competente. Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno ou promessa irrevogável e irretratável de c/v, de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse, não haja estipulações impeditivas de alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção registrado.

Cancelamento de Hipoteca CedularOs imóveis matriculados sob nºs 29.342 e 29.343 foram arrematados (R.2). Os imóveis estavam gravados por hipoteca cedular. A arrematação foi feita nos autos da execução promovida pelo credor hipotecário (Banco Meridional do Brasil S.A.). Embora na carta de arrematação não tenha constado determinação expressa para o cancelamento das hipotecas parece-me que na época poderíamos ter cancelado ditas hipotecas. O que você acha? É possível atender o pedido e cancelá-las? Resposta: Como a ação de execução foi movida pelo próprio beneficiário do ônus, as hipotecas deveriam à época ser canceladas pelo registro da carta de arrematação que teve origem na execução movida pelo credor hipotecário termos artigo 849, VII CC/16 (1.499, VI do CC/02). No entanto, como não foram canceladas a época, podem e devem ser canceladas agora nos termos do artigo n. 213, I da LRP, se possível pela reapresentação do título (carta de arrematação)ou pelo microfilme do mesmo feito à época.

Alienação Fiduciária Divórcio - PartilhaMichel e sua mulher Alyne, são titulares do domínio sobre o imóvel da matrícula nº. 74.725. Pelo registro 03, transmitiram, fiduciariamente, à CEF. Assim, bem, foi excluído do patrimônio do casal, só retornando, após o cumprimento da obrigação. Acontece, porém, que o casal divorciou-se, e imóvel foi atribuído ao varão. O que fazer, vez que a propriedade é resolúvel, só voltando ao domínio do casal, após quitação da dívida, quando, então, procederia ao registro, em favor do varão? Resposta: Apesar de resolúvel (artigo 22 da Lei 9.514/97), a propriedade fiduciária pode ser transmitida tanto pelo credor/fiduciário, como pelo devedor/fiduciante (artigos 28 e 29 da citada legislação), sendo que neste último caso, ou seja, no caso da transmissão pelo devedor fiduciante, haverá a necessidade de anuência do credor fiduciário (artigo 29).

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No caso, o casal Michel e s/mr Dª Alyne, transmitiram fiduciariamente o imóvel objeto da matrícula nº 74.725 a– CEF, que pertencia ao casal. Pelo divórcio do casal, o bem imóvel foi partilhado e ficou pertencendo exclusivamente a Michel, havendo pagamento (torna) a Alyne pela sua meação. Portanto, o formal de partilha poderá ser registrado desde que recolhido o ITBI, e haja a anuência da credora fiduciária – CEF. O registro será dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel, e uma vez ocorrendo a quitação pelo devedor fiduciário Michel, a consolidação da propriedade se dará em seu nome com o conseqüente cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Formal de Partilha InventárioRecebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do casal Anna e Vitorio (casados regime da comunhão universal antes da lei 6.515/77), referidos óbitos ocorreram em 15 de maio de 2006 e 28 de janeiro de 2007, respectivamente. Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, mencionou-se: 1- Paulo (filho) – ausente – representados pelos filhos; e 2- Sérgio, representados pelos filhos. Como proceder em relação ao registro do caso do filho ausente. Devo exigir algum documento para comprovar a sua ausência? Atribuo a ele ou aos filhos a parte no registro? Como proceder em relação ao Sérgio, faço o registro em nome dos filhos? Devo exigir o aditamento? Resposta: Dois são os filhos dos autores da herança, Paulo (ausente) e Sergio. Paulo constou como ausente, e sobre Sergio, nada constou. No caso de Sérgio, se este faleceu antes dos autores da herança (pais), filhos herdarão por representação e cabeça (artigos 1.835 e 1.851 CC), respeitados eventuais direitos de meação se Sergio deixou viúva. Isto precisa ser esclarecido, ou seja, a título do que filhos de Sergio o representam. No entanto, se Sergio faleceu depois dos autores da herança (seus pais), necessário será que também seja realizado o seu inventário com partilha distinta, sucessiva e seqüencial, pois inadmissível uma só partilha fundida e unificada para 3 “de cujus” (artigo 1.044 CPC) com recolhimentos do ITCMD devido pelos falecimentos de Anna, Vitório e Sergio. Quanto a Paulo (ausente), deverá ser judicialmente declarada a sua ausência com nomeação de curador (artigo 22 e ss do CC e 1.159 e ss do CPC), seguindo-se de sucessão provisória e definitiva (artigos 26 e ss e 37 e ss do CC) pelos trâmites legais.

Alienação Fiduciária PenhoraEstou com uma certidão para averbação de penhora. O imóvel foi alienado fiduciariamente à CEF. É possível a penhora de um imóvel que foi alienado fiduciariamente à CEF? Tanto o fiduciante como a CEF foram intimados da penhora. Resposta: No caso de o imóvel estar alienado fiduciariamente, a penhora sobre a propriedade plena não é possível. Somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário, ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito garantido na propriedade fiduciária. Portanto, no caso, não será possível a averbação da penhora da forma que constou da certidão, que deverá ser aditada para

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que a penhora recaia sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante. Recuperação Judicial Registro JUCESP

Foi apresentado para registro nesta data, contrato datado de 17-11-2009, registrado na JUCESP aos 17/11/2009, na qual um imóvel foi destacado para criar uma nova empresa. Ocorre que a empresa em questão encontra-se em Recuperação Judicial, desde 12/11/2010, conforme arquivo anexo. É possível o registro do contrato de 17/11/2009? Resposta: Em 17/11/2.009, a empresa “A” através de operação de cisão/incorporação parcial/conferência de bens, transmitiu para a empresa “B” por instrumento registrado na Junta Comercial do Estado, bem imóvel de sua propriedade. Ocorre que referido instrumento não acessou o RI para fins de averbação (em caso de cisão e ou incorporação) ou registro (em caso de conferência de bens), tendo sido apresentado somente agora quando a empresa já se encontra em Recuperação Judicial desde12/11/2.010, continuando a empresa “A” como proprietária do imóvel, já depois da Recuperação Judicial (artigos 1.227 e 1.245 (caput) e seu parágrafo 1º, ambos do CC). Considerando-se que se transfere a propriedade “entre vivos” mediante o registro translativo no Registro de Imóveis (artigo 1.245 do CC), o registro/averbação do contrato somente será possível com a autorização do Juíz do processo de Recuperação Judicial.

Cancelamento da Propriedade Fiduciária Após ConsolidaçãoImóvel teve sua propriedade consolidada na pessoa do credor (Caixa Econômica Federal) e foi vendida no segundo leilão. Apresentado o título para registro, solicitei o termo de quitação da dívida anterior para cancelamento da alienação fiduciária. Então, recebi email da CEF, no qual afirmam desconhecer o procedimento? As Agências têm expedido este termo de quitação e utilizamos para cancelamento da alienação fiduciária. Para possibilitar o registrar a compra e venda feita pela CEF em leilão ou a venda direta efetada após o segundo leilão negativo, está correto o procedimento acima ou não há necessidade de averbação para cancelamento da alienação fiduciária?Resposta: O imóvel foi arrematado por terceiros no segundo leilão, e dessa arte deverá sim o credor fiduciário CEF dar a quitação ao devedor fiduciante nos termos dos parágrafos 5º e 6º do artigo n. 27 da Lei 9.514/97. Já no caso de o primeiro e o segundo leilão serem negativos e a venda se der diretamente pela CEF (não realizado através de leilão), mas por v/c definitiva, o registro desta v/c deve ser precedido da averbação dos leilões negativos, que embora não previstos expressamente, são de evidente necessidade para que conste da matrícula o cumprimento da obrigação sem a qual não é possível a consolidação.

Divórcio e Averbação de ÓbitoDaniel e sua esposa Caroline adquiriram um imóvel. Daniel apresentou um requerimento solicitando a averbação de seu divórcio, instruido com a certidão de casamento. Devo exigir a apresentação da carta de sentença para verificar se houve partilha?Outro caso: Jandira, casada com Manoel sob o regime da separação legal de bens nos termos do art. 258, §único, inciso II do anterior código, adquiriu um imóvel. De acordo com a súmula do Supremo o bem se comunica.O manoel faleceu e a Jandira está requerendo a averbação do óbito na matrícula.Devo devolver e orientar a fazer o inventário do Manoel ou simplesmente averbo

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o óbito e faço uma orientação verbal?Resposta: 1. Nesse caso, entendo que não deverá ser exigida carta de sentença para fins de verificação da existência de eventual partilha. Segue-se o princípio de instância ou de rogação (artigo 13 da LRP). Eventualmente, se no futuro vier à alienação total do imóvel por um dos cônjuges, deverá ser exigida a apresentação da Carta em atenção aos princípios de continuidade, disponibilidade e legalidade;2. De fato, pela súmula “377” do STF houve comunicação e quer me parecer que está clara a intenção de Jandira de alienar o imóvel somente na condição de viúva. Desta forma, em um primeiro momento entendo s.m.j., que deva sim ser exigida a apresentação do formal de partilha expedido em inventário ou arrolamento dos bens deixados por Manoel. Caso haja insistência, averba-se o óbito alertando os interessados que em face da súmula citada houve comunicação da aquisição do bem imóvel, devendo, portanto ser realizado, se ainda não o foi, o inventário ou arrolamento dos bens deixados pelo falecido para eventual transmissão.

Reserva Legal Desmembramento de ImóvelProprietária de imóvel rural pretende desmembrar seu imóvel, sendo que, em seguida, as áreas desmembradas serão doadas. Ocorre que, na escritura de doação, pretendem constar que a área de reserva legal pertencente às áreas desmembradas, ficará demarcada dentro da área remanescente (que permanecerá sendo de propriedade da doadora). É possível a lavratura de escritura de doação na forma pretendida pelos interessados (doadora/donatários), ou seja, consignando a área de reservar legal demarcada em outra área que não seja a do proprietário? Resposta: Sim, é perfeitamente possível, pois os imóveis desmembrados da gleba já gravada, não têm que ter reserva legal específica, bastando que se faça em sua matrícula remissão à averbação da reserva legal na matrícula mãe/original, isto é, na matrícula da gleba da qual foram desmembrados.

Incorporação Averbação de ConstruçãoEmpresa promoveu o registro de Incorporação para construção de certo empreendimento e, após, apresentou para registro contratos de v/c das frações ideais que já foram registrados. Posteriormente, concluída a obra, requereu a averbação desta apresentando Habite-se expedido pela Prefeitura e CND do INSS, no entanto, não foi apresentado o instrumento de instituição do condomínio. Agora, foram apresentados outros contratos ainda como v/c de frações ideais.Considerando que a obra está conclusa, é possível o registro destes contratos em que as unidades foram negociadas como frações ideais??? Resposta: A incorporação imobiliária tem caráter transitório que se conclui com a conseqüente averbação da construção e o concomitante registro da instituição, especificação e convenção do condomínio. A rigor, com a averbação da construção do edifício ou das casas, deve ser feito também e concomitantemente, o registro da instituição, especificação e convenção do condomínio edilício, ou seja, a instituição do condomínio deve ser registrada logo após a averbação da construção (artigos 44 da Lei 4.591/64 e 1.361, parágrafo 3º e 1.332 do CC).Portanto, no caso em tela, uma vez que já foi averbada a construção, não será mais possível o registro de frações ideais de terreno, devendo ser previamente registrada a instituição, especificação e convenção do condomínio, para que possam ser registradas as unidades autônomas, pois não há mais de se falar em frações ideais de terrenos, uma

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vez que as unidades já estão individualizadas e descriminadas apesar de ainda não registrada a instituição. Ademais, o registro da unidade autônoma e não fração ideal de terreno irá onerar menos os interessados.

Desmembramento SucessivoJosé Benedito adquiriu área de 2.900,00 m2 e pretende desdobrá-lo em 5 partes, com frente para via pública e maiores de 125,00m2. Sua aquisição por parte de José Benedito se deu por compra de Paulo que tinha adquirido 5.000,00 m2 e desdobrado em 2 partes. Paulo adquiriu de Antonio que possui 15.000,00m2 e dividiu em 3 (Paulo e + 2). Como saber se trata-se ou não de desdobro sucessivo?Resposta: Via de regra, deve-se seguir o item n.150.4 do Capítulo XX das NSCGJSP, e por analogia o provimento n. 03/88 da 1ª VRP da Capital. Sucessivo que dizer contínuo, cujas partes, atos ou momentos se sucedem sem interrupção que se segue a outro, que se segue a outra coisa com pequeno intervalo. Segundo Plácido Silva significa vir em seguida, alternar, revezar. Na significação jurídica, designa sempre fato ou ato que se segue necessariamente a outro, seja para substituir, seja para que continue ou se prossiga o que é iniciado. O sucessivo assim pressupõe a existência de coisa idêntica anterior. Sem fugir ao sentido etimológico, sucessivo exprime igualmente o sentido de repetição, isto é, assinala a qualidade da coisa que vem em seguida de outra, seja para lhe aumentar o número ou para lhe agravar as conseqüências ou efeitos. Enfim, cada caso é um caso e deve sempre ser analisado com bom senso, analisando sempre a situação anterior do imóvel, portanto conta-se da origem do imóvel, e como não poderia, não se conta da pessoa que adquiriu o imóvel.É claro que não vamos voltar à situação muito remota, Fazenda tal, 50,00 alqueires, 10,00 alqueires, 3,00 alqueires (módulo rural, fração mínima de parcelamento), etc. Cada caso deve ser analisado pela situação anterior, procurando visualizar a real pretensão, que nem sempre é perceptível.No caso, a área de 2.900,00 m2 será no momento desmembrado em 5 outras áreas, que por seu turno podem originar mais 3 desmembramentos cada uma delas, totalizando até 15 áreas ou lotes.Essa área de 2.900,00 m2 tem sua origem, sua filiação em outra de 5.000,00 m2, da qual remanescem 2.100,00 m2 que também poderá ter a mesma destinação, o mesmo caminho.Essa área de 5.000,00 m2 tem sua origem em outra com 15.000,00, que eventualmente poderia ser desmembrada em três áreas com 5.000,00 m2 cada uma, e aí trilhar o mesmo caminho, etc.Essa área de 15.000,00 m2 tem origem em outra área que poderia, por exemplo, ser em uma área de 45.000,00 m2 e assim por diante.Enfim, no caso concreto, que tecnicamente poderia originar até mesmo mais de cem unidades está evidenciado parcelamentos sucessivos e a intenção a burla da Lei do Parcelamento do Solo, devendo o pedido ser qualificado negativamente, restando aos interessados requererem administrativamente via corregedoria permanente (pedido de providências) o pedido de desmembramento (por averbação) com a dispensa do registro especial previsto na Lei 6.766/79.

Cláusula Resolutiva Pagamento Com Cheques Pré-DatadosUma pessoa adquiriu imóvel e acordou com o proprietário que o pagamento do preço seria parcelado, emitindo cheques "pré-datados" a serem cobrados na

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data convencionada, sendo imposta condição resolutiva até a devida compensação de todos os cheques.É possível o registro da compra e venda e averbação da cláusula resolutiva com o pagamento do preço nestes termos? Resposta: Na compra e venda não importa a forma de pagamento (cheque/Nota Promissória, etc.). Em havendo cláusula/condição resolutiva (artigos 474/475 do CC e 167,I, 29 da LRP), esta deverá constar do corpo do registro (e não por averbação) como condições do contrato ou com a observação de que a presente venda e compra foi feita com a condição/cláusula resolutiva nos termos dos artigos nºs. 474 e 475 do Código Civil Brasileiro, podendo tal condição ser redigida como constou do título ou de forma resumida, uma vez que o título ficará arquivado na serventia por microfilme ou digitalização.Realizada a compra e venda com essa condição, o seu posterior cumprimento poderá/deverá, a requerimento do interessado, ser averbado.

Alienação Fiduciária IntimaçãoBanco concedeu empréstimo para uma pessoa através de cédula de crédito bancário, cuja garantia ofertada foi alienação fiduciária de um bem pertencente a terceiro, devidamente registrada na matrícula do imóvel. Agora, em atraso com as prestações o banco/credor requereu ao Cartório que seja providenciada as notificações da devedora e da devedora fiduciante. É correto? Devo expedir notificação para as duas?Resposta: A garantia da Alienação Fiduciária foi constituída por terceiro através do Instrumento que foi a CCB emitida por outra pessoa que não o devedor fiduciário.A intimação em caso de mora, deverá seguir os trâmites da Lei 9.514/97 (artigo 26), e a intimação e não notificação, a requerimento do fiduciário, deverá ser feita apenas e tão somente ao fiduciante ou também ao seu cônjuge, se casado for, não devendo ser feita nos termos da lei ao emitente da CCB.Eventualmente, se assim julgar necessário, poderá o fiduciário/Banco credor, notificar o devedor emitente da CCB através de RTD, judicialmente ou de qualquer outra forma permitida.Entretanto, essa eventual notificação em nada tem a ver com os procedimentos previstos na legislação da alienação Fiduciária (Lei 9.514/97). A constituição em mora deve ser do fiduciante (s) (artigo 26).

Cisão Associação FilantrópicaUma "associação civil, de caráter religioso, constituída em direito civil e privado, sem fins lucrativos, beneficente, filantrópica e de duração indeterminada" denominada Congregação das Irmãs Catequistas Franciscanas - CICAF, com seus atos constitutivos registrados em Cartório de Títulos e Documentos foi cindida pela Província S. T. M. J., com a mesma natureza jurídica.Apresentaram requerimento solicitando a averbação da transferência da titularidade do imóvel (cisão), anexando um instrumento particular também registrado no RTD, no qual consta a aprovação em ata, a justificativa, laudo de avaliação etc..Devido natureza jurídica da empresa, é admissível a averbação da cisão mediante apresentação deste instrumento sem a certidão expedida pela Junta Comercial, na forma prevista pela Lei 6.404? Está isenta do recolhimento do imposto? Resposta: Na realidade, trata-se de uma Associação (artigo 44, I do CC) cujo registro é feito no RCPJ, via de regra, anexo ao RTD.

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No entanto, as normas das sociedades empresárias (artigo 44, II do CC) que tem seus registros feitos nas Juntas Comerciais não se aplicam as Associações e nem mesmo as Sociedades Simples, que como as Associações também têm os seus registros feitos junto ao RCPJ (ver Decisões da 1ª VRP de São Paulo Capital nºs. 100.09.326818-0 e 100.09.326819-9).Portanto, no caso em tela, a transmissão do bem imóvel para a nova Associação criada pela cisão, deverá ser formalizada através de escritura pública.Quanto ao ITBI, nos termos do artigo n. 156, parágrafo 2º, I da Constituição Federal, não incide e eventualmente poderá estar isento, a depender da legislação Municipal. De qualquer forma, não havendo incidência ou mesmo isenção do imposto, deverá ser apresentada guia de não incidência ou de isenção expedida pelo Município.

Doação Modal Casamento CPBUm senhor quando casado sob o regime da comunhão parcial de bens, fez a compra da nua-propriedade de certo imóvel com numerário doado pelo pai que, na ocasião, adquiriu o usufruto vitalício do bem. Não foi imposta nenhuma cláusula pela doação do numerário e foi recolhido ITCD doação.A esposa faleceu e este pretende vender o bem, sem levá-lo a inventário, argumentando que este bem é incomunicável pelo fato de ter sido adquirido com recursos doados e pelo regime de bens adotado no casamento.Este bem adquirido é incomunicável? É possível lavratura/registro da escritura de venda e compra (nua-propriedade) nestes termos?Resposta: De certa forma, a compra e venda tem origem na doação do numerário e está perfeitamente evidenciada, tanto que houve recolhimento do ITCD, ou seja, a compra e venda foi realizada com o produto/recursos advindos da doação.Se considerado os incisos I e II do artigo 1.659 do CC, o bem adquirido pela compra e venda é incomunicável, pois houve, mesmo que imediato, uma sub-rogação do produto da doação (dinheiro). Entretanto, para isso deveria ocorrer concordância expressa do cônjuge.A rigor, deveria o doador, para não pairar dúvidas, ter imposto, como poderia vez que se trata de doação, a cláusula restritiva de incomunicabilidade.Também deve ser verificado no título aquisitivo (Doação Modal) a forma, o teor da doação, se de fato doado somente para seu filho (Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal) ou se doado para ambos (casal - Fulano de Tal e sua mulher Cicrana de Tal), bem como se constou ter sido o imóvel adquirido pelo marido (filho dos doadores) com recursos próprios doados por seu genitor. Pois, a teor do inciso I do artigo 1.660 do mesmo codex, os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que em nome de um só dos cônjuges, entra na comunhão. De certa forma houve compra e venda onerosa do bem, ensejando a comunicação deste com a varoa (artigo 1.660, I do CC). Como diz Pontes de Miranda, “na doação modal o donatário é vinculado ao modus”, e a doação foi feita “sub modus”, ou seja, para que com ela fosse adquirido determinado imóvel, sem nada mencionar ou impor cláusula restritiva de incomunicabilidade.Enfim, a doação modal não se confunde com o instituto da sub-rogação, e ademais, se assim fosse, deveria a esposa ter comparecido na escritura de compra e venda concordando e anuindo expressamente com a sub-rogação.Desta forma, não será possível a lavratura, nem o registro de escritura de venda e compra da nua propriedade somente pelo cônjuge supérstite (viúvo), devendo o bem imóvel ser levado a inventário ou solucionado pelas vias jurisdicionais.

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RFFSA Transferência Para UniãoImóvel que figura na matrícula em nome da "Rede Ferroviária Federal S/A". Apresentado requerimento e termo de transferência, solicitando o registro do imóvel em nome da UNIÃO. Como proceder? Caso seja possível, deverá ser exigido algum outro documento ?Resposta: Conforme nossa resposta anterior, o ato a ser praticado é o de registro utilizando-se o Ofício nº 288/2011/CI/SPU-SP (requerimento), o Termo de Transferência de nº 318/2009 que deverá ser apresentado, pois o documento anexo ao Ofício referido trata-se de informação 150/2011/CI/SPU/SP do engenheiro do Departamento, cópia do Anexo I, Inventariança da Extinta RFFSA (Relação dos Imóveis Não Operacionais da Extinta RFFSA), relativo à folha onde consta o imóvel objeto da matrícula 107099, que também deverá ser apresentado, a Lei 11.483/07 artigo 2º, incisos I e II, e o Decreto 6018/07.Entretanto, devem ser apresentados os seguintes documentos:1. Termo de Transferência de n. 318/2009;2. Anexo I, Inventariança (cópia da folha onde conste relacionado o imóvel transferido – pois referido Anexo é composto de muitas folhas);3. Valor Venal do Imóvel;4. Prova de Representação/Cópia da Portaria de Nomeação de quem assina o Oficio/Requerimento.

Visto SUSEPPara sociedade com a finalidade de seguros, exigia o visto da SUSEP.No entanto estão dizendo que não é mais necessário, isto é fato?Resposta: Via de regra, não haverá a necessidade de “Visto” (comprovação do pedido de inscrição no respectivo órgão de disciplina e fiscalização do exercício profissional – item 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP – artigo 1º da Lei 6.839/80) da SUSEP, porque ela não é Conselho de Profissão, mas Superintendência de Seguros Privados.No entanto, deverá constar do instrumento de constituição e fazer prova do nº de inscrição do sócio que consta no contrato na SUSEP como corretor de seguros.Consoante entendimento exarado no Parecer elaborado pela Procuradoria Federal - SUSEP conceder autorização prévia às corretoras de seguros para fins de registro de seus atos constitutivos e alterações posteriores junto aos Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Entretanto, se a sociedade for operar com planos privados de assistência à saúde, devem satisfazer os requisitos da Lei 9.656/98 e também terem registros nos CRM/CRO.

PMCMV EmolumentosFoi apresentado documentos para averbação da construção na matrícula nº.14.184, onde o terreno foi adquirido através do instrumento particular de compra e venda de terreno e construção e mutuo com obrigações e alienação fiduciária – programa carta de credito individual - FGTS – PMCMV (Lei 11.977/09), onde cobrança dessa averbação, bem como a expedição da certidão, seriam atos gratuitos, mas agora com o advento da Lei 12.424/11 em seu artigo 42, II, é cobrado 50%, da averbação e certidão da matrícula?Resposta: Sim, o entendimento está correto, pois “Tempu Regit Actus” (O Tempo Rege o Ato). A averbação da construção está sendo requerida agora com o advento da Lei 12.424/11 que alterou a Lei 11.977/09, aplicando-se, portanto o inciso II do artigo 43 e não o inciso II do artigo 42. Ver item de n. “5” (cinco) dos recentes enunciados da Anoreg-SP.

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Parte IdealTemos aqui as matrículas 42794 e 42795, uma do imóvel rural com 11,2365 hectares e outra daquele com 1,1135 hectare, advindas de retificação de área. Era apenas uma matrícula anteriormente, mas com a retificação e devido tais glebas serem seccionadas por estrada, foi imperativo abrirmos uma matrícula para cada área (princípio da unitariedade). São dois os proprietários, cada um com 50% de cada imóvel. Odair e João Baptista. Agora ingressam escrituras sob os protocolos 135158 e 135159, pelas quais Odair e sua esposa vendem a um terceiro as partes que possuem nas duas matrículas, ou sejam, 50% de cada imóvel, ainda em comum com João Baptista. A comunhão deverá prevalecer, posto que impossível a divisão, dada a área de uma das matrículas ser menor que o limite legalmente permitido. Temo não poder registrar tais escrituras, dada a proibição feita pela CGJ naquele processo 2588/2000-Capital, Parecer 348/2001-E, especialmente agora com decisão ainda mais recente, de dias atrás, que tratou de caso similar e, o que é pior, onde o comprador já figura como co-proprietário de outra parte do imóvel. Parece que a ordem ficou ainda mais rígida. Gostaria de conhecer sua opinião sobre o caso e, se necessário, encaminho cópias das matrículas e das duas escrituras (as partes são as mesmas, tanto vendedores quanto o comprador).Resposta: De fato, mesmo antes e principalmente depois do Processo CGJSP n. 2.588/2000 – Parecer 348/2001-E, existem diversas decisões vedando a alienação de partes ideais (em comum) por afronta ou burla a lei do parcelamento do solo e a formação de condomínios irregulares.Esta decisão mais recente, refere-se a alienação de uma parte ideal de 3/14 de um imóvel com 7 condôminos, onde há menção de que naquele caso ficou evidenciado a alienação de fração ideal com área determinada no solo.Enfim, é uma decisão como outras de um caso específico, porém existem outras favoráveis, permitindo o registro dependendo das particularidades do caso, como por exemplo, 202-6/4, 279-6/4, 156-6/6, 702-6/6, 913-6/9, 971-6/2 e 649-6/3.No caso, com alienação por parte de Odair não se está aumentando o número de condôminos, somente está ocorrendo a mudança da titularidade de um deles, que continuam em número de dois.Não está evidenciando a implantação de loteamento irregular, a formação de condomínio ou mesmo de loteamento rural (DL 58/37). Portanto, entendo, s.m.j., que com base nas decisões acima citadas e pelas particularidades do caso, os registros podem ser feitos. Transmissões posteriores serão objeto de nova avaliação.

Servidão de PassagemFoi apresentada escritura pública de venda e compra de imóvel rural no qual consta condição na qual a compradora declara ter conhecimento da existência de corredor que dá acesso a imóveis vizinhos dentro dos limites do imóvel, instituindo servidão perpétua de passagem no referido imóvel e se comprometendo a respeitá-la. Na escritura, não ficou descrita a localização desta servidão, como também, não consta qual imóvel será beneficiado pela servidão. É possível o registro da servidão?Resposta: Se do título transmissivo há menção a existência e até mesmo instituição de servidão de passagem, esta deve ser devidamente instituída com todas as suas características, metragens, área, confrontações e principalmente localização, em atenção os princípios registrários (especialidade, legalidade, etc.). Em se tratando de servidão, deverá também haver o imóvel serviente, que no caso é o imóvel alienado e o

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imóvel dominante que recebe, que é beneficiado pela servidão.Pois, além do registro da servidão na matrícula do imóvel dominante, ainda há a averbação na matrícula do imóvel dominante.Portanto, não será possível nem o registro da venda e compra nessas condições, nem o registro da servidão (ver artigos 1.378 e 1.383 do CC). A não ser que, se assim entender a Srª. Oficiala Registradora, possa a venda e compra ser registrada a requerimento das partes solicitando o registro da v/c, desprezando-se/não considerando a servidão/corredor estrada, pelo princípio da cindibilidade, a qual poderá, posteriormente, ser regularmente instituída.

Inventário Partilha JudicialFoi feito um inventário na via judicial, terminado e já arquivado. Antes do registro do Formal de Partilha, entendendo os interessados que há falha a ser consertada, pretendem retificar referida partilha, porém, por medida de economia processual e pretendendo dar maior celeridade à solução da herança, querem fazer tal retificação junto ao Tabelionato. Pergunto se vê algum impedimento quanto a esse procedimento.Resposta: Não, desde que todos os interessados sejam maiores de idade e capazes (item 120 do Capitulo XIV das NSCGJSP), compareçam no ato, estejam representados por Advogado comum ou Advogados de cada uma das partes ou Defensor Público (item 97 do Capítulo XIV e artigo 982, parágrafo 1º do CPC), com o comparecimento dos respectivos cônjuges dos herdeiros no caso de haver renúncia ou qualquer tipo de partilha que importe em transmissão, torna em dinheiro, exceto se o casamento se der sob o regime da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial - item 109), não haja bens no exterior (item 127) e presentes os demais requisitos exigidos pela Lei (11.441/07).

COHAB - Escritura de Venda e CompraFoi apresentada e protocolada escritura de venda e compra em que figura como outorgante vendedora a COHAB, referente a uma casa residencial do loteamento denominado Conjunto Prefeito E. L. Sobre o imóvel existe hipoteca. Devo descerrar a matrícula, fazer remissão do ônus, cancelar a hipoteca, pelo documento de quitação que acompanhou a escritura e após registrar a escritura? Como deve ser feita a cobrança?Resposta: Sim, a posição da serventia está correta, podendo eventualmente ser (parcialmente) cancelada a hipoteca relativa a casa residencial objeto da alienação junto a matrícula mãe/matriz/original, descerrando-se a matricula sem ônus.A cobrança dos emolumentos será relativa da Venda e Compra (item 1 da Tabela II Dos Ofícios de Registro de Imóveis) e cancelamento da Hipoteca parcialmente relativo a essa casa alienada.

Carta de AdjudicaçãoNuma carta de adjudicação extraída dos autos de Execução de Titulo Extrajudicial, o primeiro leilão em hasta publica foi negativo e a pedido do exeqüente o imóvel foi adjudicado ao mesmo. Depois de lavrado o auto de adjudicação, deverá constar sua homologação, com transito em julgado? Resposta: Sim, após a homologação judicial do auto de adjudicação, deverá constar o seu trânsito em julgado ou o que da decisão não foi interposto recurso.

Sub-rogação Bem AdquiridoPoderá ser lavrada escritura pública de re-ratificação à escritura de v/c (já

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registrada) que deixou de constar que o bem estava sendo adquirido com recursos originários de sub-rogação de bem adquirido por herança e, conseqüentemente, proceder à averbação na matrícula do imóvel da condição de incomunicabilidade (art. 1659, I /CC)?Resposta: Sim, desde que haja o comparecimento com a expressa declaração de concordância do cônjuge que não figurou como outorgante comprador. A averbação será para ficar constando do registro tal condição da aquisição e não para averbação de incomunicabilidade, pois via de regra, essa condição consta do corpo do registro e não em averbação a parte.

Cláusula de Incomunicabilidade e Usufruto1. Efetuado registro de doação da nua propriedade para fulano "A", com reserva do usufruto para fulano "B", contendo ainda, a cláusula de incomunicabilidade. 2. Posteriormente, nu-proprietário ("A") e usufrutuário ("B"), venderam o imóvel para "C", comparecendo na referida escritura "A" como vendedor da nua propriedade e "B" como vendedor do usufruto. Registro já efetuado. 3. Por imposição do Banco do Brasil local, o atual proprietário "C", solicitou a averbação do cancelamento do usufruto e da cláusula de incomunicabilidade.4. Visando atender a solicitação do interessado, peço uma sugestão para a pratica do ato. Obs: Ver artigo 1.410, inciso VI do CCB/2002.Resposta: 1. Quanto ao usufruto pela aquisição por parte de “C”, houve a sua extinção nos termos do artigo n. 1.410, VI do CC, não sendo, a rigor, necessário o seu cancelamento, mas podendo ser feito a requerimento do interessado nos termos do artigo n. 1.410 “caput” do CC c/c o artigo n. 246 da LRP;2. Quanto à cláusula de incomunicabilidade, esta não impede a alienação uma vez que não implicam em inalienabilidade e nem passa da pessoa a qual foi imposta.A rigor, o cancelamento dessa cláusula não é necessário, nem correto. O simples registro do contrato de venda e compra é suficiente para tirar a eficácia de sua averbação.É preciso reconhecer, que ao leigo aquela averbação parece eterna. A matrícula sempre mostrará aquela averbação que nem gravame é, por isso algumas serventias cancelam a averbação de tal cláusula em caso de alienação do bem imóvel, mesmo não sendo necessário.Assim, em caso de alienação do imóvel a terceiros, tal cláusula pode ser cancelada até mesmo de ofício, desde que não haja cobrança de emolumentos ou requerimento do novo adquirente face alienação efetuada, para esclarecimento e para que não gerem interpretações outras ou confusão no futuro.

Interdito CuratelaFoi apresentada escritura de v/c na qual consta que compradora é interditada e está sendo representada por pessoa que possui a curatela definitiva. Ocorre que, parte do pagamento do preço será em parcelas, convencionada cláusula resolutiva. Não consta autorização judicial para compra do imovel n/termos. É possível registro?Resposta: O tutor ou o curador não podem, sem autorização judicial, dispor do dinheiro do tutelado ou curatelado, nem mesmo para comprar imóveis. Nos termos do artigo n. 1.781 do CC, as regras a respeito da tutela aplicam-se ao da curatela e embora incumba ao tabelião exigir autorização judicial nos casos em que necessária, Oficial não pode ignorar eventual ilegalidade no ato notarial.Se nos casos de tutela e curatela a necessária autorização judicial não tiver sido exigida

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pelo tabelião, o ato será ineficaz enquanto não for autorizado pelo Juiz (parágrafo único do artigo n. 1.748 do CC).O ato de aquisição de bens não está elencado no artigo 1.748 CCB, no entanto a aquisição é onerosa em face da condição resolutiva e não pode ser confundida com a aceitação de legado ou doação. A primeira vista nos casos de tutela, a aquisição onerosa independe de autorização judicial desde que o numerário esteja justificadamente com o tutor.Se o interdito está sendo representado, é absolutamente incapaz e não se trata daquelas incapacidades parciais (artigos 1.772 e 1.782). Já o artigo 1.753, proíbe que o curador conserve em seu poder dinheiro do interdito além do necessário para as despesas de manutenção. O produto de alienação autorizada de bens móveis valiosos só pode ser aplicado em imóveis se assim for determinado pelo Juiz (parágrafo 1º do mesmo artigo – parte final). O mesmo destino terá o dinheiro proveniente de qualquer outra procedência (parágrafo 2º do artigo citado).Por seu turno, os depósitos bancários só podem ser movimentados com autorização judicial (artigo 1.754, II c.c. parágrafo 1º do artigo 1.753 , ambos do CC). Embora a aquisição de bens imóveis pelo interdito não esteja na relação dos atos para os quais a lei exige autorização judicial (artigo n. 1.748 do CC), esta é indispensável por força de outras disposições do Código Civil.Do exposto, entendemos que o interdito representado por curador, o que indica incapacidade civil total, não pode adquirir bem imóvel sem a necessária autorização judicial, ainda mais sendo a aquisição paga em parcelas vincendas, podendo eventualmente o valor do bem poder estar superestimado. Se o Tabelião não a exigiu, o ato é ineficaz e a escritura de c/v não poderá ser registrada no Registro de Imóveis.

Averbação de Ineficácia da AlienaçãoFoi enviado Mandado expedido pelo juízo da 6ª Vara Federal de Execuções Fiscais, no qual o Juiz em ação de execução promovida pela Fazenda determina a averbação de ineficácia da alienação registrada na matrícula de imóvel (empresa vendeu para outra).Ocorre que, após o registro de tal alienação foi determinado o bloqueio e a indisponibilidade do bem em autos de falência (da empresa que adquiriu o imóvel) em trâmite em SP, que foram averbados na matrícula. Considerando a situação, é possível a averbação da ineficácia da alienação??Resposta: Não, não será possível a averbação da declaração de ineficácia da alienação da empresa “A” para a empresa “B”, porque posteriormente a alienação foi determinada não somente à indisponibilidade do bem imóvel adquirido pela empresa “B”, mas também o bloqueio da matrícula do imóvel, além do que, essas determinações partiram do Juízo Falimentar evidenciando que foi aberto processo de falência contra a empresa “B” (Ver artigo n. 215 da LRP).Tal averbação somente será possível com a autorização expressa do Juiz da Falência, ou seja, nenhum ato mais poderá ser praticado sem autorização do Juízo da falência, mesmo porque o imóvel ainda está indisponível e sua matrícula bloqueada.

Locação Pelo Promitente CompradorFoi apresentado para registro contrato de locação de imóvel com cláusula de vigência, no qual comparece como locador pessoa que adquiriu os direitos sobre o imóvel, através compromisso de v/c devidamente registrado. É possível o registro do contrato?Resposta: Se o compromisso de compra e venda se encontra regularmente registrado, é

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perfeitamente possível o registro do contrato de locação no qual figura como locador o promitente comprador, desde que do contrato conste a anuência do promitente vendedor.

União EstávelAugusto adquiriu no estado civil de "'divorciado" através de escritura pública datada de 19.05.2008 (dois mil e oito), um imóvel urbano pelo R.6/M. 1.871, de 21.05.2008.Aos 23 de novembro de 2010, Augusto e Orlanda, ambos divorciados, requereram em petição conjunta, em Juízo, a ação declaratória de reconhecimento e dissolução de união estável, declarando que conviveram pública, continua e duradoura com o objetivo de constituição e concretização de uma família, durante o período de setembro de 2007 (dois mil e sete) a outubro de 2010 (dois mil e dez), tendo durante esse periodo de união estável adquirido o imóvel acima citado, requerendo a partilha do bem, ficando 50% para cada um deles.Da sentença:Vistos,Anoto que embora possível o uso de escritura pública para a dissolução da união estável e partilha de bens, permanecem as partes com interesse para a presente ação porque permitirá a obtenção de título executivo judicial.Homologo, por sentença, para que produza seus efeitos legais, o acordo de fls. 02/11 (acima citado) que foi celebrado entre as partes visando o reconhecimento da união estável e a partilha de bens movida por Augusto e Orlanda e julgo o processo, no mérito, com fundamento no artigo 269, inciso II, do Código de Processo Civil.Transitada esta em julgado, e recolhidas eventuais custas em aberto, expeça-se carta de sentença e, após arquivem-se os autos. (Juiz de Direito).

Houve o trânsito em julgado aos 21 de fevereiro de 2011.Pergunta:1)- A sentença acima narrada é título hábil para o registro da partilha de bens tendo em vista que na própria sentença mencionou que vale como título? Estaria dispensada a escritura pública?2)- Sendo positivo, como ficaria o princípio da continuidade registrária?3)- Seria necessário averbar a união estável e sua dissolução?Grato,27-06-2.011.Resposta: A união estável entre os conviventes foi reconhecida judicialmente, assim como foi homologada a dissolução da U.E., bem como a partilha, sendo, portanto a carta de sentença título hábil para a averbação do reconhecimento da U.E., bem como a sua dissolução e partilha.Eventualmente, poderiam as partes ter optado pela via administrativa e terem realizado o reconhecimento da união estável, sua dissolução e partilha através de escritura pública. No entanto, optaram pela via judicial que tem o mesmo valor, se não mais, do que a escritura pública que está totalmente dispensada no caso.Averba-se na matricula o reconhecimento judicial da união estável para em seguida registrar a partilha decorrente da dissolução da U.E., que não precisará ser averbada, uma vez que já constará do registro e não é estado civil.

Carta de Arrematação FalênciaRecebi para registro Carta de Arrematação de um imóvel extraída dos autos de ação de falência de uma empresa, acontece que a margem do registro do imóvel, existe averbada a indisponibilidade de bens referente à Execução Fiscal,

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expedida pela Vara das Execuções Fiscais, tornando indisponivel o bem, feita a indisponibilidade com fulcro no artigo 36 da Lei 6.024/74. Referido título foi devolvido, noticiando o ocorrido. A parte retornou, com ofício expedido pelo Juízo da Falência, determinando o cancelamento da averbação da indisponibilidade por se tratar de bem arrecadado pela massa falida e vendido em leilão judicial. É possível fazer o cancelamento da averbação mesmo não sendo autorizado pelo mesmo Juízo que informou? Em consequencia poderá ser registrada a Arrematação?Resposta: Estranhamos o fato de a averbação da indisponibilidade determinada em processo de execução fiscal movida pela Fazenda Pública ter sido determinada com base na Lei 6.024/74, que via de regra são determinadas pelo Banco Central do Brasil (artigo 1º da Lei 6.024/74) em processo de liquidação extrajudicial de instituições financeiras.Eventualmente seria indisponibilidade determinada com base na Lei 8.397/92 (Medida Cautelar Fiscal – artigo 4º), entretanto isso não vem ao caso, pois a indisponibilidade foi determinada com base em lei e se encontra averbada junto a matrícula do imóvel, tornando-o indisponível (artigo 247 da LRP).Como a ordem de cancelamento da indisponibilidade foi determinada pelo Juízo da falência, de certa forma poderia ser cancelada, e em sendo cancelada a indisponibilidade, a carta de arrematação deveria ser registrada, via de conseqüência.No entanto, levando-se em consideração o cancelamento da indisponibilidade determinada deve ser qualificado negativamente, e via de conseqüência, também o registro da carta de arrematação, devendo tal levantamento/cancelamento ser determinado pelo mesmo Juízo que determinou a indisponibilidade para que então possa a carta de arrematação acessar ao Registro Imobiliário.

Cancelamento de Cláusula ResolutivaPara cancelamento da clausula resolutiva, essa averbação é com valor declarado ou sem valor? E a averbação pode ser feita mais ou menos nestes termos:Fica cancelada a clausula resolutiva imposta no R...., desta matrícula, em virtude de ter sido efetuado o pagamento da totalidade do preço contratado na escritura de venda e compra a que alude o mesmo registro, nos termos do instrumento particular de quitação, datado de ...., e das respectivas notas promissórias, ficando em conseqüência, aperfeiçoada a venda e compra respectiva. Resposta: Respondo positivamente a questão quanto a redação da averbação, pois poderá ser sim feita mais ou menos nos termos colocado.Quanto a cobrança dos emolumentos devidos pela averbação de cancelamento da condição/cláusula resolutiva, deve ser aplicado o item 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofício de Registro de Imóveis, ou seja, devem ser cobrados emolumentos como averbação com valor declarado.

Carta de Arrematação Penhora UniãoEntrou para registro uma Carta de Arrematação expedida pela Vara do Trabalho em processo de interesse da União, sendo arrematante Waldelis, filha do proprietário do imóvel. O imóvel é aquele da Matrícula 5498, que tem a AV.6 referente a uma Penhora da União, decretada no próprio processo que originou a Arrematação mencionada. Tem ainda a AV.8 na mencionada matrícula, relativa à INDISPONIBILIDADE do imóvel, decretada em outro processo da mesma Vara do Trabalho, também de interesse da União. Quero crer que não haverá impedimento para o registro dessa Arrematação, devendo apenas ser

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comunicado ao Juízo da Vara do Trabalho (aquele da AV.8) sobre tal ato. Gostaria de conhecer seu posicionamento a respeito.Resposta: Impede o registro da carta de arrematação o registro e/ou averbações das demais penhoras em favor do INSS, Fazenda Nacional e União (Av. 8 no caso), que tornaram o imóvel indisponível nos termos do parágrafo 1º do artigo 53 da lei 8.212/91, devendo tais penhoras serem previamente canceladas a fim de possibilitar o registro da carta de arrematação. A carta de arrematação se deu em outro processo, e ainda que o credor da execução fiscal também seja a Fazenda Nacional/União/INSS, e que tenha que ocorrer a sub-rogação no preço da arrematação, a carta não poderá ser registrada sem que antes sejam cancelas/levantadas as demais penhoras que tornam o bem indisponível, pois estas se referem a outros processos.E mesmo que fosse possível o registro da carta de arrematação no caso de alienação do bem imóvel a terceiros pelo arrematante, as penhoras precisariam ser previamente canceladas/levantadas, a fim de possibilitar o registro dessa eventual transmissão.Dessa forma, para que a carta de arrematação possa ser registrada, será necessário o cancelamento/levantamento das demais penhoras registradas/averbadas em favor da Fazenda Nacional/União/INSS (penhora da AV.8 no caso em comento), para que não se dê a falsa impressão de que uma vez registrada a carta de arrematação, o bem imóvel estaria livre para a alienação a terceiros pelo arrematante.

Alienação Fiduciária Morte Fiduciante1. Imóvel gravado com alienação fiduciária.2. Falecimento do proprietário do imóvel.Pergunta-se: 1. Para elaborar a partilha por escritura pública, é necessária a anuência do credor ?2. Quanto ao imóvel, como partilhar, tendo em conta a alienação fiduciária ?Resposta: 1. Como se trata de partilha decorrente de sucessão “causa mortis” (princípio Saisine – artigo 1.784 do CC), não haverá necessidade de anuência do credor/fiduciário (artigo 29 da Lei 9.514/97). Ademais, no caso não é o fiduciante que transmite os direitos, mas sim o seu espólio (artigos 1.023, II, III e IV, 1.025, I, “c” e II e 1.027, III do CPC). Situação diferente seria se se tratasse de partilha em decorrência de separação ou divórcio, que dependeria da anuência expressa do credor fiduciário.2. Se não houve contratação de seguro (inciso IV do artigo 5º da citada lei), com o fito de quitação do financiamento/dívida em caso de morte do fiduciante, deverá ser inventariado e registrado somente os direitos aquisitivos da propriedade resolúvel (pretensão real/direitos e ações e não o próprio imóvel - transmissão e não cessão), podendo o SRI comunicar por ofício o banco credor, devendo, no entanto tal ônus da alienação fiduciária constar da escritura.

Cisão de EmpresaHouve a cisão parcial de uma empresa, sendo um imóvel de propriedade da empresa cindida transferido para o patrimônio da outra. Foi apresentado para registro somente uma fotocópia autenticada do contrato social da empresa que efetuou a cisão, acompanhado da certidão simplificada expedida pela Junta Comercial e da certidão de não incidência do ITBI. Ao efetuar a nota devolutiva, devo exigir a certidão (art. 234 da Lei 6.404) da empresa cindida ou da empresa que efetuou a cisão ou, de ambas?

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Resposta: A empresa que efetuou a cisão ou cindida é a mesma, pois pela cisão (parcial) a empresa cinde, parte do seu capital e com ela cria nova empresa vertendo parte do seu patrimônio para essa nova pessoa jurídica criada pela cisão, continuando a existir uma vez que a cisão foi parcial. Se fosse total, ela cindiria criando duas novas pessoas jurídicas e se extinguiria (que na realidade seria o objeto real da Cisão).Desta forma, a certidão da junta comercial que deve ser apresentada ao RI é a certidão da alteração (da cisão) da empresa que cindiu parte do seu capital social e transferiu para a outra pessoa jurídica criada ou mesmo já existente (artigo 229 caput e seu parágrafo 3º da Lei 6.404/76).Via de regra, essa certidão dever vir acompanhada de protocolo de justificação (que é o documento inicial do processo de incorporação, fusão e cisão) e laudo de avaliação, comprovantes de quitação de tributos e contribuições sociais federais).

Conferência de Bens Para Integralização de Capital SocialNa conferencia de bens é feito registro ou averbação, no caso em comento, a proprietária F. S/A Comércio, Indústria e Agricultura, transferiu o imóvel (desta matrícula), pelo valor de R$........, a titulo de conferencia de bens para integralização do capital social da C. PAULISTA LTDA? Resposta: A conferência de bens para integralização de capital social foi feito nos termos do artigo n. 64 da Lei 8.934/94, e conforme item de n. 32 do artigo 167, I LRP, o ato a ser praticado é o de registro e não de averbação, pois não se trata de aplicação da Lei 6.404/76 (incorporação, fusão ou cisão).

Assinatura a Rogo RCPJEstou analisando um estatuto social de uma associação sem fins lucrativos que se pretende registrar neste Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica.Consta de seu artigo 85: "Nos pedidos de convocação de Assembléias Gerais, as assinaturas deverão ser de próprio punho com exceção dos analfabetos, o que poderá ser a rogo com duas testemunhas, perfeitamente qualificadas e apondo a impressão digital do interessado". Pergunto se é válido esse critério ou se se deve exigir a representação por procuração. Afinal, "carimbar o dedão" qualquer um pode fazê-lo. Quem pode conferir se se trata mesmo da impressão digital do associado? Só mesmo o IIRGD, imagino. Ou devemos partir do princípio de que estão dizendo a verdade, até prova em contrário, e aceitar a situação tal como foi proposta?Resposta: Assinatura a rogo é a que se faz a pedido ou por solicitação de outrem, por quem não a possa fazer por estar impossibilitado ou por não saber escrever.Para que possa valer como de Direito nos casos em que a Lei o permite, a assinatura a rogo deve ser devidamente testemunhada.Assim, além da pessoa que assina a rogo (geralmente impressão digital), outras, pelo menos duas, devem testemunhar o pedido e a satisfação dele assinando com o mandatário do rogante.Para atos de certa relevância realizados através de instrumento particular, a assinatura a rogo não merece fé. Nessa hipótese deve a pessoa passar mandato por instrumento público mediante o qual autoriza outrem a assinar por si como seu legítimo mandatário (autoriza a praticar atos).No caso, como o ato não será realizado por instrumento público, não poderá ser aceita a assinatura a rogo mesmo que seja testemunhado por duas pessoas idôneas e capazes.Deve, portanto referido artigo do estatuto ser alterado para maior segurança das

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assembléias, e ademais, no caso do analfabeto não será restrito somente a convocação de assembléias, mas também de outros atos como, por exemplo, lista de presença, votação etc.

Venda Parte de Imóvel Incorporado1.Incorporação registrada na matrícula do imóvel em nome de fulana "A" (proprietária do imóvel), relativa edificação de 31 residências.2.Foram construídas 8 residências, as quais foram averbadas e instituídas e alienadas a terceiros, restando ainda como remanescente 23 residências. 3.Anteriormente ao registro da instituição da proprietária e incorporadora vendeu por escritura pública a totalidade do empreendimento para o fulano "B", que assumiu na escritura a responsabilidade como incorporador.4.À vista da informação supra, ficou prejudicada o registro da escritura. 5.Pretende o interessado, retificar a escritura já lavrada, para excluir a fração ideal do terreno já instituído e alienado a terceiros, passando a mencionar a fração ideal do terreno remanescente e assumindo a incorporação relativa as unidades restantes.Esta serventia poderá registrar a escritura na forma supra mencionado ?Obs: O adquirente irá apresentar as certidões exigidas para assumir a condição de incorporador.Resposta: Respondo positivamente a questão, pois é perfeitamente possível a alienação da fração ideal do terreno que corresponde às futuras unidades autônomas correspondentes as 23 (Vinte e Três) casas restantes não comercializadas, não averbadas , instituídas e especificadas, com a cessão dos direitos e obrigações da incorporação registrada, desde que não disponham as partes, ao contratar em sentido contrário.No entanto, algumas observações devem ser feitas:1.Para a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, não haverá a necessidade da anuência dos adquirentes das 8 (oito) unidades já alienadas, entretanto realizada a cessão da incorporação sem a anuência dos adquirentes dessas oito unidades, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário;2.Após o registro da transmissão da fração ideal de terreno, deverá ser feita a averbação da sub-rogação dos direitos e obrigações da incorporação, devendo constar do título transmissivo que os outorgantes vendedores transferem também a incorporação, cedendo os direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, ficando em conseqüência os cessionários sub-rogados nesses direitos e obrigações;3.Com a substituição do incorporador, devem ser apresentadas as certidões pessoais dos novos incorporadores cessionários, bem como o atestado de idoneidade financeira e a certidão negativa de débitos previdenciários (Lei 4.591/64 artigo 32, letras “b”, “f” e “o”. A sucessora da incorporadora necessita demonstrar e permitir a publicização de que preenche os mesmos requisitos, tendo em vista que o registro do memorial se destina a segurança aos adquirentes e a substituição da incorporadora sem que esta comprove a regularidade da situação, pode apresentar engodo para aqueles que venham a transacionar com as unidades do empreendimento.

Desmembramento Imóvel Rural Confrontante Com CórregoEscritura de Permuta, sendo que um dos imóveis é rural e terá que ser desmembrado, pois a permuta é de uma parte do imóvel. Este imóvel confronta com um córrego onde estão localizados 02 reservas.

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PERGUNTA: Para desmembrar o imóvel que confronta com córrego é necessário a aprovação da CETESP? Tendo em vista as APC : Proc.CG 2010/12964 / Proc.CG 2007/4007 / APC 575-6/5 / APC 1182-6/9 Resposta: Inicialmente informo que não consegui localizar os processos CG 2010/12964, que na realidade é n. 121.964 e o 2007/4007 (Arisp/Irib/Portal Google), mas acho que não vem ao caso.Não conheço as particularidades do caso, mas penso que o fato de o imóvel confrontar com um córrego não é o caso de aprovação de órgão ambiental (CETESB no caso), a não ser que as reservas mencionadas na consulta sejam reservas de mananciais ou algo parecido, pois poderiam ser reservas florestais, reserva legal.Se o imóvel “rural” está sendo desmembrado em duas áreas e alienado uma dessa partes ou glebas através de permuta (que é uma dupla compra e venda – artigo 533 do CC), pelo menos é igual ou superior ao módulo rural ou fração mínima de parcelamento ou está dentro de uma das exceções (anexação, por exemplo).No caso, não se trata de nenhum empreendimento como loteamento/desmembramento e ou condomínio edilício, não sendo também o caso da aplicação das Leis Estaduais nºs. 898/75 e 1.172/76, ou mesmo o item n. 169 do Capítulo XX das NSCGJSP.O imóvel que tem sua destinação rural apenas está sendo desmembrado em duas áreas para a transmissão por permuta de uma delas, e também não é o caso de aplicação normativa das decisões do CSMSP citadas (575-6/5 e 1.182-6/9), a não ser que essas “reservas” mencionadas sejam represas destinadas ao fornecimento de água ou este imóvel esteja localizado junto a mananciais.Se não for este o caso e tratar-se de simples desmembramento de imóvel rural que confronta com um córrego simplesmente, a aprovação por parte da CETESB é prescindível (ver Processo CG n. 259/2006 – Ementário CGJSP de n. 06/2006 – excelente parecer do Dr. Vicente Amadei).

Alienação Fiduciária Cessão de CréditoA cessão do crédito da alienação fiduciária pelo credor, nos termos do art. 28 da Lei 9.514/97, poderá ser efetivada por instumento particular firmado pelas partes (cedente, cessionário e devedor/anuente) aplicando-se a disposição do art. 38 da mesma lei?Resposta: Respondo positivamente a questão, pois tanto a cessão pelo fiduciário (artigo 28 da Lei 9.914/97) que será ato de averbação não sujeita a imposto de transmissão, como a cessão pelo fiduciante (artigo 29 da Lei citada) que será ato de registro sujeita ao recolhimento do imposto de transmissão, podem, nos termos do artigo n. 38 da Lei 9.514/97, serem realizados tanto por escritura pública, como através de instrumento particular com força de escritura pública e com reconhecimento das firmas, nesse último caso.Na cessão pelo fiduciário não haverá a necessidade do fiduciante, mas na cessão pelo fiduciante haverá a necessidade da anuência expressa do fiduciário (artigo 29 da Lei 9.514/97).Na cessão pelo fiduciário há também a dispensa a notificação do devedor fiduciante (artigo 35 da Lei - Ver Negócio Fiduciário Editora Renovar – 2.006 – itens 4.4.6.1, -Cessão da posição do fiduciário e 4.4.6.2 – Cessão da Posição do fiduciante – de autoria de Melhim Namem Chalhub).

Doação Sem Reserva de UsufrutoEscritura de doação. Benedito doou o imóvel para os filhos, SEM RESERVA DE USUFRUTO. Não constou da escritura que o doador possui outros meios para

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sua subsistência. Devo devolver e exigir essa declaração?Resposta: O fato de não mencionar nas escrituras de que o doador possui imóveis ou renda suficiente para a sua subsistência (parte disponível), não deverá ser motivo impeditivo para o registro da doação.A norma do artigo n. 548 do CC, impede a doação de todos os bens (doação universal), inibindo o ato de dissipação patrimonial que expõe o doador à falta de condições de sua própria subsistência. Trata-se de tutela de amparo ao doador irrefletido, sob o risco de penúria, capaz, pela liberalidade arrimada em total desrespeito de comprometer o mínimo existencial para viver a vida.Afasta-se da restrição e com ela a invalidade da doação se houver reserva de usufruto vitalício ou reserva de parte que assegure ao doador os meios de sustento de vida, o que ocorre ainda, quando disponha de renda suficiente de aposentadoria. Entretanto, a reserva do usufruto na doação não é obrigatória. Evidentemente, o fato de o doador não reservar não impede o registro, assim como é perfeitamente possível à doação da nua-propriedade quando terceiro é usufrutuário. A declaração da existência de outros bens ou renda que o doador faz não é requisito essencial da doação. Ela vale sem a declaração, e simples declaração não significa que ato de disposição não seja nulo.O que vale é a existência de bens ou renda que garantam a subsistência do doador e não a declaração que ele faz a esse respeito. Ele pode declarar uma inverdade e o ato de doação ser nulo.O Oficial não tem controle sobre isso, nem pode exigir prova de que a declaração é verdadeira. Portanto, a declaração de que o doador possui outros meio e rendas para a sua subsistência é prescindível e a escritura pode ser registrada. Sendo assim, o registro da escritura é perfeitamente possível mesmo sem a declaração de que o doador não tem outros herdeiros e de que a doação é feita da parte disponível.A disposição de que a doação foi feita da parte disponível serve para fins de futuro arrolamento ou inventário dos bens do doador quando de seu falecimento, pois sendo parte disponível, estaria dispensada de colação. A questão fica para ser resolvida entre eventuais herdeiros por ocasião da morte do doador. Ademais, enquanto vivos os proprietários, podem dispor livremente de seu patrimônio (artigo 1.228 do CC).Se se tratar de doação inoficiosa (quando no momento da doação for superada a metade disponível do doador) deve o notário advertir as partes e o registrador, se aparecer vai registrar sem nada consignar.

Doação Com Imposição de CláusulasEstamos com uma escritura de doação lavrada no 12º Tabelião. A doação foi feita por Marilda a seus sobrinhos, sem reserva de usufruto, porém gravou a doação com as cláusulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. Não constou da escritura a justa causa para a imposição das cláusulas. Devemos devolver a escritura com essa exigência (justa causa)? Mais, a justa causa deve constar do registro?Resposta: Se do título transmissivo constar que a doação é da parte disponível (dele doador) e que não se trata de adiantamento de legítima declaração da justa causa para a imposição de tais cláusulas restritivas, pode ser prescindível.No entanto, se nada constar, tal declaração poderá também ser suprida por declaração simples dos doadores com firma reconhecida de que tais cláusulas foram ou são impostas para proteger e preservar os bens doados nas mãos dos donatários.Quanto a justa causa constar do registro, entendo também ser prescindível, pois se trata mais de condições gerais e afeto entre as partes envolvidas, e de certa forma, alheias ao registro.

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Opcionalmente, poderá constar do registro a expressão “As demais condições constantes do título”.

Promessa de Permuta Não Tem Acesso ao RIEstamos com dois instrumentos particulares de compromisso de venda e compra referentes a frações ideais de de terreno que corresponderão a dois apartamentos em construção. Junto a esses compromissos apresentaram também um instrumento particular de promessa de permuta entre os dois condôminos, referente às referidas unidades. É possível o registro da promessa de permuta? Lembro-me que a promessa de permuta não tem acesso ao registro.Resposta: A promessa de Permuta é utilizada especialmente no caso de troca de terreno a ser incorporado por unidades futuras, mas isso é exceção a regra, pois a promessa de permuta, como no caso apresentado, não tem acesso ao RI.A Promessa de Permuta de bens imóveis não pode acessar ao RI, por falta de previsão legal, pois não está prevista nos atos objetos de registro enumerados no artigo n. 167, I da LRP.É claro que embora não citada de maneira expressa na Lei 6.015/73, tem sido admitida e utilizada nos casos de troca de terreno incorporado por unidades futuras, desde que registrada concomitantemente com a incorporação, mas é exceção a regra.

Assinatura a RogoFoi apresentada para registro, escritura pública de venda e compra, na qual a compradora, impossibilitada de assinar, deixou sua digital e foi representada por uma pessoa (a rogo) e uma outra constou como testemunha do ato. Em relação a quantidade de testemunha, é necessário exigir duas, além daquela que assina a rogo, ou basta somente uma? É possível o registro do título n/termos?Resposta: Assinatura a rogo é a que se faz a pedido ou por solicitação de outrem, por quem não a possa fazer por estar impossibilitado ou por não saber escrever.Para que possa valer como de Direito nos casos em que a Lei o permite, a assinatura a rogo deve ser devidamente testemunhada.Assim, além da pessoa que assina a rogo (geralmente ao redor da impressão digital), outras, pelo menos duas, devem testemunhar o pedido e a satisfação dele assinando com o mandatário do rogante.Para atos de certa relevância realizados através de instrumento particular, a assinatura a rogo simplesmente não merece fé.Nessa hipótese, deve a pessoa passar mandato por instrumento público mediante o qual autoriza outrem a assinar por si como seu legítimo mandatário (autoriza a praticar atos).Entretanto, como no caso o ato foi realizado por instrumento público, poderá ser aceita a assinatura a rogo da outorgada compradora nos termos do parágrafo 2º do artigo 215 do CC, desde que o ato (assinatura a rogo) seja testemunhado por duas pessoas idôneas e capazes.

Atas de Assembléias RCPJCerta vez, num modelo fornecido pelo IRTDPJ, ao que me lembro, foi mencionado que deveria constar das listagens e atas das Associações menção à capacidade civil dos membros participantes das Assembleias Gerais respectivas.Assim, nos modelos que fornecemos às APMs escolares, sempre constou ao final da relação de nomes e antes do local e data da expedição, a oração "Todos os membros acima são maiores e civilmente capazes". Foi a forma que

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encontramos para evitar que na qualificação de cada um dos membos participantes da eleição, por exemplo,se repetisse consideravelmente a informação "civilmente capaz" juntamente com os demais dados da pessoa (nome completo, por extenso, nacionalidade, estado civil e profissão, no caso dos votantes em assembleia, e mais o endereço, RG, CPF membros). Todos os membros são maiores e capazes.Pergunto onde está a fundamentação legal para se exigir essa referência à capacidade civil de cada um. Não seria uma exigência arbitrária? Ou ela foi feita apenas com base nos artigos 1º ao 5º do Código Civil Brasileiro?Resposta: Os artigos do CC citados, referem-se à capacidade e personalidade.Não há uma disposição legal sobre a forma pela qual uma entidade deva lavrar suas atas. A entidade pode decidir de acordo com a sua conveniência. Cabe a serventia verificar e analisar as formalidades de praxe para a averbação das atas.Via de regra, na lista de presença consta apenas o nome, a assinatura dos participantes da AGO ou AGE, podendo constar o nome completo, estado civil e profissão.Já a qualificação completa e capacidade estão mais ligadas às atas de fundação e posse de diretoria, ou seja, aos membros da diretoria, fundadores ou eleitos para tais cargos, conforme inclusive constam dos modelos no site do CDT (ver modelos: http://www.cdtsp.org.br). No entanto, entendo que a forma adotada pela serventia está correta. Quanto à capacidade dos participantes das Assembléias, de certa forma é mais uma questão de responsabilidade da própria entidade que realiza as Assembléias, mas como fundamento legal podemos citar o artigo n. 104, I do CC (Negócios/Fatos Jurídicos).

Formal de Partilha HerançaFoi apresentado para registro Formal de Partilha do casal: MARCULINA falecida em janeiro de 2.004) e seu marido JOSÉ (falecido em outubro de 2.009).CASAL DEIXOU 10 FILHOS: Silvio, Zuleide, Alice, Ruth, Juscelino, Vilson, Elias, Pedro, MARIA (falecida em 1994) e Cirlene (falecida em 1993).A herdeira MARIA era casada no regime da comunhão de bens antes da Lei 6.515/77 com Deusdeth. Deixando 02 filhos - Jonas e Joneide.A herdeira CIRLENE era cadasa no regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6.515/77 com Paulo. Deixando 02 filhos - Milene e Felipe.DOS PAGAMENTOS: A advogada dividiu a parte cabente a herdeira filha já falecida MARIA, na seguinte forma: 50% ao viúvo Deusdeth e 50% em partes iguais aos herdeiros filhos Jonas e Joneide.DOS PAGAMENTOS: A advogada dividiu a parte cabente a herdeira filha já falecida CIRLENE, na seguinte forma: 50% ao viúvo Paulo e 50% em partes iguais aos herdeiros filhos Milene e Felipe.PERGUNTO: Em decorrência da herdeira filha MARIA ter falecido antes de seus pais e ainda que seu falecimento se deu na vigência do antigo código, não seria seus filhos os únicos herdeiros do casal? Em decorrência da herdeira filha CIRLENE ter falecido antes de seus pais, e ainda que seu falecimento se deu na vigência do antigo código, não seria seus filhos os únicos herdeiros do casal?Resposta: Os autores da herança faleceram em 2.004 e 2.009, respectivamente, não sendo, portanto o caso da aplicação do artigo n. 2.041 do CC/02.Cirlene e Maria, por seu turno, faleceram em 1.993 e 1.994, respectivamente, portanto antes dos autores da herança.A herança, por sua vez, de acordo com o princípio Saisine, se transmite pela morte (art. 1784 do CC).

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Via de regra, vê-se que o cônjuge sobrevivente, se concorrer com descendentes, só participa da herança de bens particulares, mas é meeiro dependendo do regime de bens.E onde herda não meia e onde meia não herda, mas aqui esse não é o caso, pois os viúvos Deusdeth e Paulo, não são nem meeiros, nem herdeiros, pois no caso em questão aplica-se o artigo 1.829, I do CC. Assim e desta forma, a colocação da serventia está correta, pois somente Joana, Joneide, Milene e Felipe é que herdariam de seus avós juntamente com seus tios.Sendo assim, ou se retifica a partilha ou se considera uma verdadeira doação feita nos autos do processo de Jonas e Joneide para Deusdeth e de Milena e Felipe para Paulo, sujeita a apresentação da guia de recolhimento do ITCMD devido ou comprovante e declaração de isenção homologada pelo fisco estadual (Ver APC 1.227-6/5).

Retificação Administrativa Anuência Confrontantes MenoresTemos aqui o caso de uma retificação de área em que o imóvel vizinho consta como sendo pertencente a FULANO e SICRANA DE TAL, menores (o mais velho tem 17 anos de idade hoje), gravado com usufruto em favor dos pais, BELTRANO e sua mulher.Nos processos de retificação administrativa temos pedido a anuência dos confrontantes proprietários, no caso aqui seriam os nus-proprietários. Porém, em se tratando de pessoas de menor idade, seria o caso de serem representados PELOS PAIS (há decisões que falam sobre a assinatura de ambos os pais).Ocorre que o pai se encontra desaparecido, ninguém sabe onde foi parar, se é que está vivo. Há boatos inclusive de que teria sido vítima de homicídio, alguém interessado(a) em ficar com sua herança teria dado cabo à vida dele... não vem ao caso, são apenas boatos. Não temos como provar. Apenas para ilustrar bem o desaparecimento, a ausência do tal senhor. Como fazer com a anuência necessária. Quem deve assinar? Resposta: Nos termos do parágrafo 10º do artigo n. 213 da LRP, entende-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes.Por ocupantes, entende-se aqueles que ocupam o imóvel como se proprietários fossem, mas não aqueles que contrataram com o proprietário do imóvel confrontante, a exemplo do locatário, arrendatário, comodatário, etc. Havendo promessa de compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, etc., a anuência será do credor e do devedor.Via de regra, os filhos menores são representados ou assistidos pelos pais (pai e mãe - artigos 1.634, V e 1.689, II do CC). Entretanto, na ausência de um deles, o filho menor será representado ou assistido pelo outro (artigo 1.690 do CC).E no caso em tela, a anuência a retificação de imóvel lindeiro/confrontante, trata-se de ato de simples administração, cuja anuência pode ser dada por um dos pais (representação) ou assinada em conjunto com o menor (assistência).Ademais, a mãe ao assistir e representar os filhos menores, o estará fazendo na qualidade de mãe (representando e assistindo) e também na condição de usufrutuária, tratando-se de ato de simples administração no interesse dos menores (nus-proprietários) e por competência daquele que detém o poder familiar.E no caso de o Pai estar impedido ou se encontrar em local incerto e não sabido, o fato deve ser declarado (na anuência) quando então os menores interessados serão representados e assistidos somente pala mãe, que também dará a sua anuência na qualidade de usufrutuária.No caso do filho maior de 16 (dezesseis) anos de idade, a mãe somente irá assisti-lo, e no

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caso do menor de 16 (dezesseis) anos de idade, a mãe irá representá-lo.

Registro Anterior Abertura de MatrículaEstou averbando o georreferenciamento e tenho que descerrar nova matrícula para o imóvel. Queria saber se posso constar como registro(s) anterior(es): Av.20 de 8-3-2006 (cisão), feito na matrícula nº.314, desta serventia ou R.3 de 2-6-1982 (aquisição), Av.9 de 28-11-1991 (alteração de denominação) e Av.20 de 8-3-2006 (cisão), feitos na matrícula nº.314, desta serventia?Resposta: Pelo que pudemos entender, pois não acompanhou a consulta cópia da matrícula de n. 314, a primeira opção parece ser a mais correta, ou seja, na matrícula descerrada em face do georreferenciamento, deverá constar como registro anterior somente a AV.20.M/314, pois pela averbação da cisão houve a transmissão do imóvel para a atual proprietária.É certo que por averbação não se transmite bens imóveis, mas considerando a Lei das S/A (Lei 6.404/76), a cisão, incorporação e fusão, que são atos praticados através de averbação em decorrência de Lei, são exceções a regra geral e transmitem sim o bem imóvel, tanto que, salvo as exceções previstas no item I do § 2º do artigo 156 CFB, há inclusive a incidência do imposto de transmissão.Ademais, de qualquer forma haverá a remissão a matricula de n. 314.

Cancelamento de Parte da DoaçãoQuatro pessoas adquiriram propriedade imóvel por herança, posteriormente todos doaram o imóvel para um sobrinho, ficando reservado o usufruto somente para uma das donatárias. Agora recebemos uma determinação judicial, extraída de autos de prestação de alimentos, na qual foi determinada pelo juízo o cancelamento da doação somente em relação ao quinhão que era de propriedade do executado/doador (1/4).Devemos proceder conforme determinado?Resposta: Sim, a ordem deve ser cumprida desde que a determinação tenha transitado em julgado e não esteja sujeita a recurso (artigos nºs. 250, I e 259 da LRP).Entretanto, cabem algumas ponderações:O imóvel era inicialmente de propriedade de A, B, C e D (doadores), na proporção de ¼ para cada um, e foi doado em sua totalidade para o donatário sobrinho “E”, ficando, no entanto constituído o usufruto em sua totalidade para uma das donatárias, digamos a donatária “A”.Ocorre que ninguém pode transmitir ou mesmo deduzir/reservar mais do que tem, e desta forma o usufruto não poderia ter sido deduzido/reservado em sua totalidade para a doadora “A”.Esta poderia ter reservado pela doação que fez ao seu sobrinho “E” ¼ do usufruto sobre a propriedade, sendo que os outros ¾ do usufruto deveriam ter sido instituídos a seu favor por B, C e D.Assim e desta forma, temos que:a)Se o cancelamento da doação for referente à parte doada por “A”, cancelar-se-á a doação de ¼ da nua-propriedade. No entanto, como “A” é usufrutuária (da totalidade), o usufruto referente a ¼ se extinguirá pela consolidação (artigo 1.410, VI do CC) e “A” voltará a ser proprietária de ¼ da plena propriedade e usufrutuária de ¾ da propriedade, ficando, logicamente, “E” proprietário de ¾ da nua-propriedade;b)Se o cancelamento da doação for referente à parte doada por B, C ou D, cancelar-se-á como determinado somente doação relativa à ¼ nua-propriedade, e tão somente nua-propriedade, não se cancelando, porque não determinado, instituição do usufruto sobre

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¼, sendo que neste último caso o Juiz que determinou o cancelamento do registro deve ser informado para que se for o caso determine também o cancelamento da instituição do usufruto a favor de “A” com relação à parte de ¼.

ONG'S Procedimentos Para RegistroConsulta-nos este SRI, sobre quais são os procedimentos a serem adotados pela Serventia para o Registro em RCPJ de uma Organização não Governamental – ONG.RESPOSTA: Simultaneamente ao surgimento de certas organizações no interior da sociedade civil, caracterizadas pela promoção de ações de natureza privada com fins públicos, diferentes denominações passaram a ser dadas às mesmas. Alguns exemplos são: organizações voluntárias, organizações não governamentais (ONG’S), organizações sem fins lucrativos, setor independente, terceiro setor. Terceiro setor é a denominação mais recente e ainda pouco utilizada. Para identificar a existência deste Terceiro Setor faz-se necessário esclarecer que aqueles que utilizam este termo consideram o Estado como Primeiro Setor e o Mercado como o Segundo, sendo o Terceiro Setor aquele que apresenta características de ambos. O termo ONG foi usado pela primeira vez em 1.950 pela ONU para definir uma organização da sociedade civil que não estivesse vinculada a um governo. Hoje elas são definidas como instituições privadas que tem uma finalidade pública sem fins lucrativos. Em geral, as ONG’S perseguem benefícios sociais ou ambientais. Para serem oficiais, essas entidades precisam ter uma estrutura legal e formal. São agentes privados para fins públicos. Organização Não Governamental é uma terminologia adotada às associações sem fins lucrativos que se dedicam a realizar tarefas essenciais pertencentes ao Estado, entretanto, devido a sua omissão em atuar nestes segmentos por incapacidade administrativa ou financeira, estas tarefas são encampadas por segmentos da sociedade civil que, sensibilizados, se organizam para suprir tais deficiências.Podemos citar como exemplo de ONG’S, as associações. Existe, inclusive uma Lei que dispõe sobre a qualificação de pessoas jurídicas e de direito privado sem fins lucrativos, como Organizações da Sociedade Civil de interesse Público e Termo de Parceria do Poder Público com as entidades qualificadas como Organizações da Sociedade Civil de Interesse Público (Lei nº 9.790, de 23 de Março de 1.999). As ONG’S são de certa forma associações, mas nem todas as Associações são ONG’S. Entretanto, o procedimento a ser adotado para o registro das ONG’S ou TERCEIRO SETOR no RCPJ, são os mesmos adotados para os registros das Associações, quais sejam:

-Requerimento do presidente da ONG (ou associação) requerendo o registro;-Estatuto Social (rubricado por Advogado com registro na OAB);-Ata de assembléia de aprovação do estatuto social, eleição e posse da primeira

diretoria;-Ata de fundação assinada pelo presidente e demais diretores com firmas

reconhecidas;-Relação dos instituidores;-Relação das pessoas presentes na(s) assembléia(s);-Cópia da cédula de identidade do representante legal da organização;-Livro de Atas original;-Relação qualificada da diretoria;-Resumo contendo os principais pontos do estatuto (para fins de publicação).

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Colocamos todas as exigências por nós conhecidas, sendo que existe variação dessas exigências feitas pelos cartórios.Assim, a serventia poderá exigir o que julgar necessário e dispensar as que entenderem desnecessárias, sempre, é claro, de acordo com a LRP.O importante é que o procedimento a ser adotado para o registro de uma ONG é o mesmo adotado para o registro das ASSOCIAÇÕES.

Mandado Judicial Ação MonitóriaConsulta-nos esta serventia, se poderá ser feito o registro de mandado judicial expedido nos autos de ação monitoria, nos termos da alínea 2l, do inciso I, do artigo l67 da LRP, ou se deverá aplicar a mesma regra para a averbação de indisponibilidade?Resposta: O registro referido na alínea 21 do inciso I do artigo 167 da LRP, refere-se às citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis, que são feitas à vista de certidão expedida pelo escrivão do Cartório pelo qual corre a ação, da qual conste o nome das partes, nº do processo e que o réu foi citado. Não basta simples propositura da ação, nem mesmo despacho ordenando citação.Este registro visa dar publicidade da existência de ação real ou pessoal reipersecutória. A ação real visa tutela, um direito real. As ações pessoais reipersecutórias derivam de uma relação obrigacional decorrente de negócio jurídico. Os registros dessas citações não tornam o imóvel inalienável ou indisponível. Por seu turno, a inalienabilidade é decorrente de cláusula restritiva imposta ao imóvel através de doação ou testamento. A indisponibilidade é imposta a imóveis é em decorrência de lei específica, dentre as quais podemos citar Lei 6.024/74 (artigo 36), Lei 8.2l2/9l (artigo 53 parágrafo 1º), Lei 8.397/92, Lei 8.429/92 (improbidade administrativa), Lei 9.656/98 (Planos e Seguros Privados de Assistência a Saúde), Ação Civil Pública, Lei de Falência (artigo 2l5 LRP).São casos especiais determinados em Lei que tornam os bens indisponíveis e que são porque devem ser averbados nas matriculas dos imóveis.A ação monitória carece de previsão legal para que se averbe na matricula do imóvel que o mesmo ficou inalienável ou indisponível.No Estado de São Paulo temos o Provimento 17/99, que determina que os mandados judiciais que não contem com previsão legal especifica para ingresso no registro imobiliário, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imóvel, deverão ser recepcionados no Livro Um – Protocolo e, em seguida, arquivados em classificador próprio.A prenotação desses mandados ficará prorrogada até solução definitiva da pendência judicial com as providências que forem então determinadas ou revogação da ordem deles contida. Quando do fornecimento de certidões imobiliárias de tais imóveis é mencionada a prenotação de tais mandados.No caso em tela, não dá para saber se o Juízo determinou o registro de citação, se determinou à indisponibilidade do bem ou as duas coisas.Diante de tal situação, deve a serventia prenotar o mandado informando o Juízo que tal mandado foi prenotado em tal data, sob o nº..., e que a serventia não pode averbar a determinação de inalienabilidade ou indisponibilidade do bem por falta de previsão legal expressa nesse sentido, e ao mesmo tempo solicitar informações se deve proceder ao registro de citação nos termos da alínea 2l do item I, do artigo 167 da LPR, mas que para isso deverá constar do mandado que o réu foi citado da ação, informando, porém que tal registro não implicará na indisponibilidade do bem.

Protesto Cédula de Crédito

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Estou com uma cédula de crédito para efeito de protesto, e nesta somente o emitente assinou. Pode protestar? Aproveitando a deixa para efeito de no setor de título e documento pode haver o registro somente com a assinatura do emitente?Resposta: Com relação a cédulas, temos cédula rural, que pode ser pignoratícia, hipotecária ou mesmo pignoratícia e hipotecária (DL 167/67), cédula de crédito industrial (DL 413/69), cédula de crédito comercial (Lei 6.840/80), cédula de crédito a exportação (Lei 6.813/75), cédula do produtor rural (Lei 8.929/94), cédula de crédito imobiliário, cédula de crédito bancário (ambas Lei 10.931/04) e cédula hipotecária (DL/ 70), que são títulos de crédito sujeitos às normas gerais do Direito Cambiário.O consulente não informa qual tipo de cédula foi apontada no serviço de protesto de título e apresentada em RTD, mas via de regra, as cédulas de crédito, à exceção das cédulas de credito imobiliário - CCI – (Lei 10.931/04) e as cédulas hipotecárias (DL70/66) que são emitidas pelo próprio credor sujeitas a cessão e endosso, todas as demais são protestáveis e assinadas somente pelo devedor que as emite, a não ser que haja terceiro garantidor, quando também deverá assinar a cártula.Portanto, em não havendo terceiro garantidor, respondo positivamente ambas as questões (Protesto e RTD), ou seja, em não havendo terceiro garantidor as cédulas, afora as exceções mencionadas assinadas somente pelo devedor/emitente, tanto podem ser apontadas para protesto quanto registradas em RTD, independentemente do reconhecimento de firma.

Formal de Partilha Notas PromissóriasFoi apresentado para registro um formal de partilha referente a um imóvel que, por ocasião da compra, ficaram vinculadas à escritura 22 notas promissórias. Não Foi feito o cancelamento da forma de pagamento. No formal não foi citada esta dívida do espólio e a partilha foi feita. Neste caso, o débito é transferido para o herdeiro, nos termos do artigo 1.796 do Código Civil de 1.916? Compete ao Cartório pedir o cancelamento da forma de pagamento? Pode o cartório abrir matricula do imóvel, averbar a forma de pagamento e registrar o formal?Resposta: Nos exatos termos do artigo nº. 1.997 do NCC, a herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido, mas feita à partilha, só respondem os herdeiros, cada qual na proporção da parte que na herança lhe coube. Entretanto, esta é uma questão extra-registrária.Ao cartório compete sim pedir a averbação do pagamento através de requerimento do interessado com a apresentação das notas promissórias vinculadas aquela compra e venda ou mesmo com a apresentação de recibo de quitação firmado pelo credor e com firma reconhecida ou a vista de mandado judicial.Ao preço ou parte do preço da compra e venda do imóvel, foram vinculadas 22 notas promissórias que poderiam representar um pacto comissório feito nos termos do artigo 1.163 do código civil de 1.916.Assim, se a compra e venda foi à época feita com pacto comissório, o registro não poderá ser feito enquanto não cancelado o pacto comissório por averbação.Tais notas promissórias, poderiam também ter sido emitidas em caráter “PRÓ SOLUTO” ou em caráter "PRÓ SOLVENDO”.“Pró soluto”, se diz dos títulos de crédito quando dados com efeito de pagamento como se dinheiro fossem, operando a novação do negócio que lhes deu origem (a título de pagamento).“Pró solvendo”, quando são recebidos em caráter condicional, sendo puramente representativos ou enunciativos da dívida, não operando novação alguma, só valendo

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como pagamento quando efetivamente resgatados.Podem também ter sido emitidas sem menção alguma de serem “pró soluto” ou “pró solvendo”.Desta forma, poderemos ter quatro (04) situações:1. A compra e venda foi feita com pacto comissório e emitidas as promissórias;2. Compra e venda feita com preço ou parte do preço representado por notas promissórias “pró solvendo”;3. Compra e venda com preço ou parte do preço representado por notas promissórias “pró soluto”;4. A compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias sem menção alguma se eram em caráter “pró soluto” ou “pró solvendo”.Desta forma, o registro do formal de partilha somente poderá ser feito se a compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias em caráter “PRÓ SOLUTO”, nas demais condições (pacto comissório, pró solvendo ou sem nada mencionar) o registro deve ser precedido da averbação do pagamento do preço (quitação). Esclarecemos que na condição de ter sido emitidas as 22 NP sem menção alguma tratarem-se de pró solvendo ou pró soluto, a exigência da apresentação da quitação é Ad cautelam. Se do registro ou do título que deu origem a compra e venda constar que as promissórias foram emitidas em caráter “pró soluto”, o registro da partilha poderá ser feito independentemente da averbação da quitação do preço, podendo esta averbação ser solicitada a qualquer tempo pelo interessado.

Promissórias Vinculadas a Compra e VendaA escritura de compra foi lavrada em 1.947 e na certidão do registro consta o seguinte: “o não pagamento de duas ou mais promissórias vencidas implicará na rescisão do contrato e perda das quantias já dadas em pagamento”. A parte interessada informou que todos os vendedores já são falecidos. Pela data da lavratura da escritura já está prescrito o prazo para cobrança da dívida? Qual a orientação que devemos dar ao adquirente para que o registro seja feito?Resposta: De fato, provavelmente já decorreram mais de 50 anos do vencimento de tais letras (Notas promissórias). Existem várias causas de interrupção de prescrição (artigo 202 NCC, artigo 172 CC de 1916). Poderia haver alguma ação em andamento mesmo com recurso em instância superior.No caso, até por cautela para que o formal de partilha seja registrado, seria necessário que fossem apresentadas as Notas Promissórias vinculadas à transação ou recibo para a averbação da quitação, ou ainda através de mandado judicial a ser obtido através de ação própria.Eventualmente, se o Oficial assim entender, poderá fazer o registro certificando-se no titulo (formal) a existência do ônus. Particularmente, entendo que para o registro do formal deverá sim ser feita a prova de quitação ou o cancelamento através de mandado judicial.

Arrematação TrabalhistaConsta neste Oficio o registro de hipoteca cedular sobre um imóvel.Por determinação judicial, sobre referido imóvel foi feito o registro de um Mandado de penhora expedido nos autos de ação Trabalhista. Agora está sendo apresentada a Carta de Arrematação referente ao processo trabalhista. Existe algum impedimento para o registro da arrematação?Resposta: O artigo 1.501 CC preceitua que: “Não extinguirá a hipoteca devidamente registrada, a arrematação ou a adjudicação, sem que tenham sido notificados

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judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução”.Cabe ao Juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematação expedida em Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da Lei dos Registros Públicos.Se o Juízo laboral determinou a expedição da Carta de Arrematação apresentada, deve ser registrada.O crédito trabalhista tem preferência sobre o crédito hipotecário, pois é inclusive mais forte que o crédito fiscal. O artigo 186 CTN coloca o crédito trabalhista em situação ainda mais privilegiada que os créditos fiscais, os quais, por sua vez, são superiores ao crédito hipotecário.A rigor, o credor hipotecário deveria ter sido intimado da penhora e da arrematação, mas ao registrador não cabe discutir sobre os aspectos processuais da ação de execução. A existência de hipoteca por si só, não constitui óbice ao registro da carta de arrematação, o qual independe do prévio cancelamento do registro daquele gravame, porque no trato dos direitos reais de garantia um dos aspectos que desde logo se evidencia como sua característica principal é a seqüela.Registra-se a arrematação. Se ela foi expedida em processo em que havia penhora registrada, cancela-se o registro da penhora. A Hipoteca só pode ser cancelada em cumprimento de MANDADO, cabendo-se assim ao arrematante ir ao Juízo da arrematação pedindo mandado para cancelamento do registro.

Formal de Partilha Certidões das Fazendas PúblicasFoi apresentado a registro um formal de partilha sem que do mesmo constem as certidões das Fazendas Públicas Estadual e Federal. O inventariado já faleceu há mais de 5 anos e o CPF foi cancelado pela Receita Federal.Diante dessa situação, é necessário pedir que tais certidões sejam apresentadas ou as mesmas podem ser dispensadas?Resposta: Se se tratar de imóvel rural, deverá ser apresentado o CCIR e os comprovantes de pagamentos dos últimos cinco (5) ITR’S, além disso, e com exceção do recolhimento do imposto de transmissão quando devido, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública fará o Oficial. A existência de algum ônus se transmite “ex vi legis” aos adquirentes que ficam sub-rogados no débito. Além do que o artigo 192 CTN preceitua: “Nenhuma sentença de julgamento de partilha ou adjudicação será proferida sem a prova da quitação de todos os tributos relativos aos bens do espólio ou as suas rendas”. Portanto, as certidões das Fazendas Públicas Estaduais e Federais, assim como as Municipais, podem ser dispensadas.Outrossim, lembramos que o número do CPF será necessário para a comunicação da DOI.

Direito de PreferênciaFoi apresentado para registro um contrato de locação sem que do mesmo conste cláusula de vigência do contrato ou direito de preferência no caso de venda do imóvel locado. É possível averbar na matricula do imóvel o direito de preferência nos termos do requerimento do locatário, uma vez que o número 16 do inciso II do artigo 167, não esclarece se deve haver cláusula no contrato para fins do exercício de direito de preferência?Resposta: Entendo que sim, para assegurar o direito de preferência do locatário em caso de alienação do imóvel, pode o contrato de locação ser averbado na matricula do

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imóvel, mesmo que do corpo do contrato não conste essa condição (artigo 33 da Lei 8.245/91 e artigo 169, III da LRP).No caso, o legislador estabeleceu direito de preferência condicionado apenas à prévia publicidade formal do contrato pela escrituração do ato no assento imobiliário.A doutrina não se entende sobre a natureza jurídica do direito de preferência, sustentando uns que se cuida de mero direito pessoal e outros de direito real.Não há como negar, contudo a eficácia erga omnes atribuída ao direito, defendendo Pontes de Miranda a teoria de que a preferência é direito formativo gerador. A preferência para a compra do imóvel independe da vontade do locador porque é conferida ao locatário pelo artigo 33 da Lei 8.3245/91.A simples notícia no registro público da existência de contrato de locação é suficiente para garantir ao locatário o direito de preferência e para o qual não se exige cláusula específica. O que deve coincidir é o nome do locador com aquele que consta como sendo proprietário do imóvel na matrícula.

Contrato de Locação Acompanhado de Planta e LaudoJunto com o contrato de locação apontado para registro em RTD, foram apresentados um laudo de vistoria (junto com fotos da situação atual do imóvel) e uma planta da edificação a ser realizada no terreno. Existe cláusula constando que estes documentos são partes integrantes do contrato. No registro do contrato em Títulos e Documentos podem ser incluídos laudo e planta?Resposta: Sim, em RTD serão registrados títulos, documentos ou papel, não se admitindo a anexação de objetos de quaisquer espécies. Nos termos do artigo l56 da LRP, o Oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais. Laudo de vistoria e planta que fazem parte integrante do contrato pode ser incluído no contrato. O único problema que vejo se a serventia adota o sistema de microfilmagem é que a planta deve ser de tamanho que possa ser microfilmada. Nesse caso poderá ser reduzida ou dividida em partes que permitam a microfilmagem de tal documento.

Cheque ProstestadoConsulta-nos este Tabelionato de Protestos, se poderá ser apontado na serventia um cheque devolvido pela alínea “2l” no valor de R$ 2.183,93, sendo que o credor solicita o apontamento de tal cheque pelo saldo de R$ 983,93?Resposta: A resposta é afirmativa, o cheque devolvido pela alínea 2l (contra ordem ou oposição ao pagamento) poderá ser apontado a protesto pelo saldo indicado pelo credor.

Caixa Escolar Unidade de EnsinoTemos recebido para registro estatutos de “caixa escolar”, que são criados para receber verbas municipais. No estatuto consta que eles são vinculados a uma Unidade de Ensino. Para registrar o “caixa escolar” é necessário verificar se os atos constitutivos da Unidade de Ensino já estão registrados? Neste caso, a referida Unidade de Ensino também deverá pertencer a nossa circunscrição?Resposta: A “Caixa Escolar”, assim como as APMS, são associações constituídas pela união de pessoas que se organizam para fins não econômicos.O estatuto da Associação deve ser registrado somente no cartório em que tem sede.Unidade de Ensino são escolas Estatuais ou Municipais, como é o caso. São, portanto escolas ligadas à administração pública estadual ou municipal, normalmente são criadas por Lei e subordinadas ao Ministério da Educação. As escolas públicas não são registradas em RCPJ, a exceção das escolas particulares. A associação é espécie do

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gênero de pessoa jurídica de direito privado, sendo que a aquisição da personalidade jurídica se dá com o registro de seus atos constitutivos (estatuto) no registro civil de pessoas jurídicas. Assim, entendo que para registrar a “Caixa Escolar” (que é uma associação própria) não será necessário verificar se os atos constitutivos da Unidade de Ensino já estão registrados, bem como se pertencem ou não a circunscrição da serventia.

Cessão de Direitos de Compromisso de Venda e CompraFoi apresentada para registro escritura pública de transferência de promessa de compra e venda. Compareceram promitentes vendedores, promitentes compradores e testemunhas. Não consta anuência dos proprietários do imóvel. É necessário constar na escritura à anuência dos proprietários? Em caso afirmativo, como corrigir a falha, tendo em vista que os promitentes vendedores já faleceram e não existe inventário?Resposta: Pelo que pude entender, existe um compromisso de compra e venda registrado na serventia, e agora é apresentada uma cessão de direitos desse compromisso no qual os promitentes compradores estão cedendo a terceiros esses direitos. A questão versa sobre a necessidade ou não da anuência dos proprietários do imóvel (promitentes vendedores) na cessão de direitos do compromisso.A promessa de compra e venda dá ao promitente comprador o direito real ao contrato definitivo.Em ocorrendo cessão definitiva desse direito, transfere ao cessionário aquele direito real.Maria Helena Diniz, ao discorrer sobre os efeitos jurídicos da promessa de compra e venda, inclui a cessibilidade da promessa pelo promitente comprador, “valendo a cessão independentemente do consentimento do promitente vendedor, ficando, contudo solidário com o cessionário perante aquele, entretanto se houver anuência do promitente vendedor não há solidariedade passiva”. Portanto, não há necessidade da anuência do promitente vendedor (proprietário do imóvel).Entretanto, se se tratar de imóvel loteado, é preciso lembrar que não havendo anuência do loteador, o Oficial deverá certificá-lo dessa cessão por escrito no prazo de dez (10) dias (artigo nº 31, parágrafo 2º da Lei n. 6.766/79).

ITBI Causa MortisEncontra-se registrado neste Oficio Formal de Partilha onde o imóvel foi partilhado da seguinte forma: a nua-propriedade coube a herdeira Maria e o usufruto vitalício sobre o imóvel ao viúvo Sr. Valdir. O imóvel foi avaliado em R$ 15.000,00 e foi recolhido ITCMD (4%), da seguinte forma: 2% referente a transferência da nua-propriedade mais 1% relativos ao usufruto vitalício. Foi apresentada escritura pública de compra e venda onde aparecem como outorgantes vendedores Maria e Valdir (nu-proprietário e usufrutuário, respectivamente) transferindo a totalidade do imóvel a uma pessoa.Pagaram o imposto de transmissão intervivos recolhido ao Município. Tendo em vista que quando se trata de inventário o imposto de 4% é devido ao Estado e quando houve o registro do inventário foi recolhido 2% mais l% entendo que ficou faltando 1% já que o viúvo reservou para si o usufruto. Seria o caso de ser cobrada agora a diferença do imposto, ou não há incidência do imposto porque a transferência esta sendo feita através de compra e venda onde comparece usufrutuário e nu-proprietário?Resposta: No exercício de suas funções, cumpre aos Oficiais de Registro fazer a

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verificação se houve o recolhimento do imposto de transmissão devido.Se à época do registro do Formal de Partilha era devido 4% de imposto causa mortis e foi recolhido somente 3%, é uma questão que poderia ter sido exigida à época.Entretanto, por tratar-se de inventário o Estado deveria ter verificado nos autos se o recolhimento do imposto estava correto. Ao registro de imóveis competia verificar tão somente se houve o recolhimento. Atualmente, toda a legislação de imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI/ITCMD) foi modificada. Existiam, como existem hoje, alíquotas diferenciadas para certas situações. No estado de São Paulo, pela legislação antiga, nos casos de doações com reserva de usufruto, se permitia o recolhimento o imposto sobre 2/3, ficando o 1/3 restante para ser pago por ocasião da consolidação da propriedade. No caso, trata-se de uma compra e venda e o imposto a ser recolhido deve ser somente em relação a esta operação, ou seja, recolhido o imposto com relação à c/v (2%) nada mais deve ser exigido.

Desapropriação JudicialEncontra-se registrado um loteamento em nome de quatro pessoas (Angelo, Cláudio, Giuseppe e Laudelina), devidamente regularizado perante o registro imobiliário de acordo com o Decreto-Lei 58/37, devidamente registrado no Livro 8-C; existindo a averbação n. 10, à margem da inscrição, constando que o lote 07 da quadra A, com 600,00m2, foi compromissado ao Sr. Marcos, pelo valor de CR$.27.000,00, que serão pagos na forma estabelecida - na cláusula 2a.Referido imóvel foi desapropriado pela Municipalidade para construção de centro esportivo e recreativo, através de Lei Municipal, tendo sido apresentado à registro Carta de Sentença extraída dos autos de DESAPROPRIAÇÃO. Só que a ação foi movida contra Antonio Traeta e sua mulher. As partes fizeram acordo amigável, homologado pelo Juiz e transitado em julgado, tendo o compromissário Marcos, recebido o valor da indenização. Tendo em visto que o imóvel está em nome quatro pessoas (Angelo, Cláudio, Giuseppe e Laudelina) e somente compromissado para Marcos, é possível fazer o registro sem ferir o princípio da continuidade registrária ou considera-se a desapropriação como forma originária de aquisição?Resposta: Como foi apresentado para registro “Carta de Sentença”, trata-se de desapropriação judicial que é considerada forma originária de aquisição a exemplo da usucapião.Se se tratasse de desapropriação amigável realizada através de escritura pública, a situação seria outra, pois em face das recentes e inúmeras decisões do CSM do estado, a desapropriação amigável não é mais considerada forma originária de aquisição, mas não é esse o caso, pois se trata de desapropriação judicial que ainda é forma originária de aquisição de propriedade e prescinde de continuidade e disponibilidade.Registra-se a carta abrindo matrícula autônoma para a área expropriada, averbando-se a margem da inscrição de que o imóvel foi objeto de desapropriação pelo Poder Público Municipal. No Direito Brasileiro, com a expedição da Carta de Sentença, tem-se por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.A desapropriação judicial, por ser forma originária de aquisição da propriedade, a abertura da matrícula para o imóvel desapropriado em nome do expropriante sequer depende de identificação do registro anteriormente mantido para o mesmo imóvel, pois com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para o expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores o recebimento da indenização.

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Regimento Interno Deve Constar da Convenção de CondomínioO artigo 1.334 CCB que trata sobre o Condomínio, diz que além das cláusulas do artigo 1.332, a Convenção determinará o Regulamento Interno. É condição sine qua non para o registro?Resposta: Regimento Interno de um condomínio é um conjunto de normas que visam principalmente o comportamento e a conduta dos moradores do prédio, assim como seus freqüentadores. A Convenção do Condomínio deverá atender todos os requisitos previstos no parágrafo 3º do artigo 9º da Lei 4.591/64, em consonância com o artigo l.334 do NCC.O artigo 1.334 do NCC, reportando-se aos dispositivos constantes do artigo 1.332, acrescenta outros que devem também e obrigatoriamente, constar das convenções de condomínio.Assim, o REGIMENTO INTERNO passou a integrar a Convenção do Condomínio, devendo, portanto dela fazer parte.

CCB Protesto de Parcelas VencidasFoi apresentada para protesto uma cédula de crédito bancário emitido em 20.04.04, constando “primeiro vencimento em 20.05.04 e último vencimento em 20.04.05”. Junto com a cédula, consta um requerimento solicitando o protesto das parcelas vencidas no período de 20.02.05 a 20.07.05. O título pode ser apontado tendo em vista que existem parcelas a vencer? Para o apontamento, podemos considerar as informações do requerimento?Resposta: Apesar de não muito comum, o apontamento e o protesto da cédula de crédito bancário pode ser feito parcialmente, mesmo em existindo parcelas vincendas.Isto porque a Lei prevê que poderá ser pactuado na cédula de crédito bancário o vencimento antecipado da dívida no caso de ocorrência de mora (inciso III do § 1º do artigo 28 da Lei 10.931/04).Contudo, isto é faculdade do credor, instituição financeira que poderá apontar o título pelo seu saldo total, considerando o vencimento antecipado da dívida ou somente pelas prestações vencidas para provar a impontualidade do devedor emitente da cédula.O artigo 41 da citada Lei 10.931/04, permite que a CCB seja protestada por indicação desde que o credor apresente declaração de posse da sua única via negociável, inclusive do caso de protesto parcial.Já o parágrafo segundo do artigo 28 da Lei, diz que sempre que necessário a apuração do valor exato da obrigação ou de seu saldo devedor representado pela CCB, será feita pelo credor por meio de planilha de cálculo, e quando for o caso, de extrato emitido pela instituição financeira.De qualquer forma, deve ser apresentado a protesto a cédula de crédito bancário e o valor a protestar, devendo o Tabelionato tomar toda precaução e cuidado no caso de pagamento, de não entregar ao devedor o título de credito (CCB), mas sim cópia acompanhada de recibo dos valores pagos.

Arrolamento de Bens e DireitosFoi apresentado para registro um contrato de financiamento tendo como garantia penhor mercantil. Na matrícula do imóvel, consta o registro de termo de arrolamento de bens e direitos feitos na Receita Federal. Tendo em vista a obrigatoriedade do proprietário comunicar a Receita, a oneração do imóvel nos termos do parágrafo 3º da Lei 9.532/97, é necessário que seja apresentada ao Cartório à cópia da comunicação?

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Resposta: A resposta é negativa, o cartório não deverá exigir a comunicação prevista no parágrafo do artigo 3º da citada Lei, mesmo porque, com o registro do penhor mercantil não se estará onerando o imóvel, mas sim o bem móvel que está localizado no imóvel arrolado.De qualquer forma, a comunicação é obrigação do proprietário, que se não o fizer, estará sujeito às sanções contidas no parágrafo 4º do mesmo artigo.

Integralização de Capital SocialO registro de integralização de capital social pode ser feito por instrumento particular ou é da essência do ato o instrumento público?Resposta: Nos termos do artigo n. 64 da Lei n. 8.934/94, a conferência de bens para integralização de capital feita por pessoas físicas ou jurídicas quando da constituição ou alteração de uma pessoa jurídica que tenha seus atos registrados na JUNTA COMERCIAL pode ser feito por instrumento particular, e o documento hábil é a certidão dos atos de constituição ou de alteração passados pela JUNTA COMERCIAL ou o próprio documento que passou pela Junta.Entretanto, se se tratar de pessoa jurídica com seus atos constitutivos registrados no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, a escritura pública é da essência do ato, Mas se a pessoa jurídica for registrada na JUNTA Comercial, não pode o registrador exigir a escritura pública, à vista do preceituado dispositivo legal (art. 64 da Lei n. 8.934/94).

Lotes Sem Área Nova CertidãoFoi apresentada para registro uma escritura de c/v sendo que a mesma foi lavrada de acordo com a certidão do registro fornecida pela 1ª Zona, onde não constava a área dos lotes. Posteriormente foi solicitada nova certidão para viabilizar o registro pretendido, sendo que neste novo documento o Cartório informa a área dos lotes.Devemos devolver a escritura solicitando que seja feito uma re-ratificação ou aditamento? Como proceder para registrar o documento?Resposta: O ideal é que a escritura fosse re-ratificada para constar à área dos lotes, entretanto considerando o artigo 228 da LRP., que diz: “...mediante os elementos do título apresentado e do registro anterior...”, entendo que o registro poderá ser feito da forma que está (com a área dos lotes constando da nova certidão apresentada) a requerimento do interessado “Ad cautelam”.

Dação em PagamentoUma empresa deu (por instrumento particular) em garantia de uma dívida de uma empresa do seu grupo, diversos lotes de terrenos, a uma empresa de fundos de investimentos, para garantia de crédito concedido no valor de R$.664.896,56, sendo o vencimento final em 14/01/2011. Como a empresa não está conseguindo honrar com os seus compromissos fui indagado sobre a possibilidade da empresa devedora dar os imóveis dados em garantia, como pagamento da dívida.É possível fazer uma Dação em pagamento dos imóveis ignorando o trâmite do leilão, notificação? Se possível, pode ser feito por instrumento particular?Resposta: Sim, nos termos do parágrafo 8º do artigo n. 26 da Lei n. 9.514/97, é perfeitamente possível o fiduciante realizar o pagamento de sua dívida com o fiduciário mediante dação em pagamento, caso em que se transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel.

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Se se tratasse de dação em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dação em pagamento teria de ser realizado pela forma pública (APC 727-6/0 – Jundiaí SP), mas não é esse o caso.No caso, trata-se de dação em pagamento de dívida de negócio fiduciário, o negócio jurídico (dação em pagamento) está relacionado à alienação fiduciária. Dessa forma, nos termos dos artigos 26, parágrafo 8º e 38 (resultantes de sua aplicação) da Lei 9.514/97, a dação em pagamento poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Protesto Cheque NominalPara apresentação de cheque nominal para protesto é necessário que o credor apresente autorização para que uma pessoa protocole o titulo? Na hipótese de pagamento do cheque qualquer pessoa pode receber o valor em nome do sacador?Resposta: A Lei n. 9.492/97, que regulamenta os serviços concernentes ao protesto, nada fala a respeito. Diz apenas que ao apresentante será entregue recibo com as características essenciais do título ou documento de dívida (parágrafo único do artigo 5º). Mas toda cautela é bem vinda. Ao menos no Estado de São Paulo a questão é disciplinada pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral.Para o apontamento dos títulos é necessário o preenchimento de um formulário de PEDIDO DE APRESENTAÇÃO A PROTESTO (que é na realidade uma autorização), no qual deverá constar os nomes e assinaturas, tanto do apresentante/credor como da pessoa que deu entrada no pedido.Se o credor for pessoa jurídica, deverá apresentar juntamente com o pedido cópia do contrato social.Se o apresentante/credor não comparecer pessoalmente, o formulário deverá estar acompanhado de xerocópia simples de sua cédula de identidade ou de seu representante legal, caso se trate de pessoa jurídica.A pessoa que trouxer o titulo terá sua cédula de identidade conferida no ato, como o constante do formulário. Na hipótese de pagamento do titulo apontado, qualquer pessoa que apresentar o protocolo poderá retirar o valor do pagamento ou o titulo protestado no caso de protesto. Contudo, os pagamentos serão feitos através de cheque nominal ao credor. Em nosso Estado é permitido o pagamento em dinheiro até o valor de 50 (cinqüenta) Unidades Fiscais do Estado (UFESP’S).Assim, deverá a consulente verificar as Normas de Serviço ou Código de Normas de seu Estado, e caso nada conste com relação à autorização para apontamento por outra pessoa que não o credor, poderá adotar o sistema de protocolo aqui adotado, ao menos no que se refere ao pedido de apresentação a protesto (preenchimento dos dados do apresentante/credor e da pessoa que dará entrada no titulo, bem como a assinatura de ambos).Quanto ao pagamento do titulo, o artigo 235 do Código de Normas de seu Estado já diz que o pagamento à parte será feito somente através de cheque nominal e cruzado.

Protesto Nota PromissóriaQuanto uma Nota Promissória que está vinculada a um contrato é apresentada para protesto é necessário pedir que seja apresentado também o contrato?Resposta: A nota promissória é formal e substancialmente uma promessa de pagamento. Constitui promessa direta de pagar feita pelo emitente que é o seu criador e principal devedor.É um titulo de crédito autônomo que não há necessidade de se provar a sua origem.

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É um titulo executivo extrajudicial líquido e certo. Desta forma, se a Nota Promissória foi apontada pelo seu valor original (a soma de dinheiro a pagar) sem qualquer tipo de correção (artigo 11º da Lei 9.492/97), não haverá a necessidade de também ser apresentado o contrato ao qual ela está vinculada.Entretanto, se do título constar qualquer tipo de correção indicado pelo apresentante, aí sim será obrigatório a apresentação do contrato ao qual o titulo está vinculado, para a conferência do índice de correção.

Registro de LoteamentoO registro de imóveis deve exigir a apresentação do CND do INSS para o registro do loteamento quando o proprietário do imóvel é uma empresa?Resposta: A CND do INSS, assim como a CND da Receita Federal, hoje expedida em conjunto com a Procuradoria–Geral da Fazenda Nacional (Certidão de Inscrição de Divida Ativa da União – Decreto 5.586/05), são devidas quando da alienação ou oneração de imóveis.Registro de loteamento/desmembramento não é necessariamente um ônus.Contudo, no Estado de São Paulo, a maioria dos registradores está exigindo as duas certidões (INSS e SRF/FAZENDA– certidão conjunta), quando do registro dos loteamentos/desmembramentos, entendendo tratar-se de ônus como prova de regularidade fiscal no resguardo dos futuros adquirentes dos lotes, mesmo que a empresa tenha como atividade preponderante a comercialização de imóveis e o imóvel loteado/desmembrado não faça parte do seu ativo fixo (permanente).A base legal seria a Lei 8.212/91 – artigo 47, I, letra “b”, Decreto 3.048/99 – artigo 257, I, letra “b” e o Decreto 5.586/05). A análise da exigência ou não de tais Certidões Negativas ou Positivas com força de Negativas é um pouco complicada. Algumas serventias aqui neste Estado exigem desde 1.991.Na dúvida e no resguardo do interesse maior (adquirentes/social/mais fraco), entendo que deve ser exigido.

Filial Criação Novo Contrato SocialExiste registrado na 1ª Zona uma empresa que está criando uma filial situada na circunscrição desta serventia. Para o registro está sendo apresentada uma via do contrato social da matriz junto com a alteração contratual que cria a filial. Com base nesses documentos é possível registrar a filial, ou é necessário contrato social próprio da nova pessoa jurídica?Resposta: O contrato social da matriz apresentado a serventia, somente e tão somente, aprova a criação de outra empresa (filial), sem nada modificar.A constituição da nova sociedade que foi aprovada deve buscar sua constituição e registro através dos meios próprios, ou seja, será necessária a apresentação de contrato social próprio para a sua constituição.

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2012

Compromisso de Compra e Venda QuitadoCompromisso de compra e venda quitado, não consta sobre escritura definitiva, sem assinaturas de testemunhas e não recolhido ITBI, pode ser registrado?Resposta: Não, referido título deve se qualificado negativamente diante da ausência do comparecimento de duas testemunhas qualificadas, com o reconhecimento de suas respectivas firmas por Notário, nos termos do inciso II do artigo n. 221 da LRP (o artigo 221 do CC/02 em nada alterou quanto ao artigo 221 da LRP).Quanto à incidência do recolhimento do ITBI, por tratar-se de compromisso de compra e venda (promessa) ainda que quitado, se houver previsão na legislação Municipal (ITBI para promessas de venda e compra) deverá ser exigido. Resta evidente de que o titulo deve preencher os demais requisitos legais, inclusive declarações previdenciárias dos promissários vendedores e também devem ser apresentados os demais documentos necessários (IPTU/CCIR/ITR por exemplo).

Contribuição Sindical PatronalDoutor, recebi um boleto do Sindicato dos Notarios e Registradores do Estado de São Paulo no valor de R$158,90, referente a contribuição sindical urbana. Queria saber se é obrigatório ou opcional o pagamento?Resposta: No caso, trata-se de contribuição sindical patronal devida e estabelecida pela CLT – artigos 578 ao 591, e, portanto obrigatória e não opcional ou facultativa. Referida contribuição é recolhida de uma só vez e anualmente (artigo 580), e diferente daquela contribuição do empregado SEANOR, que caso este faça a opção pelo não pagamento e desconto na folha de pagamento, assinará declaração sob sua responsabilidade que ficará arquivada com remessa de cópia para aquele sindicato.

Indisponibilidade Formal de PartilhaFormal de partilha dos autos de divórcio de Douglas e Tânia, casados pelo regime da comunhão parcial, imóvel adquirido na constância do casamento. Consta INDISPONIBILIDADE averbada na matrícula, por ordem expedida nos autos da Execução Fiscal movida pela UNIÃO contra o cônjuge varão. Na partilha, o imóvel passa a pertencer unicamente ao divorciando. Tenho receio em registrar tal partilha, especialmente por causa dessa INDISPONIBILIDADE, muito embora nessa partilha o imóvel venha pertencer única e exclusivamente ao Executado.Resposta: Títulos judiciais devem ser qualificados. O casal, à época da aquisição do bem, era casado no regime da CPB, tendo ocorrido a comunicação, permanecendo o imóvel em estado de comunhão, até então não havendo a extremação da parte cabente a cada um. O imóvel se tornou indisponível por ordem judicial, e pelo formal de partilha expedido nos autos do divórcio, o imóvel foi atribuído unicamente para o divorciando, ocorrendo, portanto transmissão (onerosa ou gratuita) sujeita inclusive ao recolhimento do imposto de transmissão.  Desta forma, o registro do formal não poderá ser feito enquanto não levantada à indisponibilidade sobre o imóvel.

Cancelamento de HipotecaFoi apresentado Mandado de Intimação - Praça - no qual o credor hipotecário – CEF é intimada da realização de leilões do imóvel que foi penhorado e arrematado em autos de execução de sentença. Com o registro da arrematação,

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efetivamos o cancelamento da penhora. Agora com a cópia deste Mandado, o arrematante pretende o cancelamento da hipoteca, invocando o art. 251, II LRP.  Também, a hipoteca originalmente constituída em favor da CEF, que efetuou cessão dos créditos para EMGEA, o que foi registrado na CRI anterior, na matrícula aberta nesta CRI já ficou consignado no "transporte" como credora a EMGEA. É possível? Resposta: O mandado apresentado refere-se à intimação da CEF do edital de leilão e praça do imóvel e não a EMGEA, que é atual credora hipotecária em virtude da cessão do crédito hipotecária feita pela CEF a ela. Se o próprio credor hipotecário levar o imóvel à hasta pública em execução de seu crédito, a hipoteca feita, a arrematação ou a adjudicação, será cancelada. Já em execução promovida por qualquer outro credor hipotecário ou não, o imóvel hipotecado não poderá ser vendido em hasta pública sem intimação, 10 dias de antecedência, os demais credores titulares de hipotecas inscritas e não forem partes na execução. Sem essa intimação o imóvel vendido em praça, ainda que por força de execução, venha a ser registrado em nome do adquirente, continuará sujeito a hipoteca cujo credor não tenha sido intimado.É possível o cancelamento decorrente da arrematação se a ação foi movida pelo próprio beneficiário do ônus. Mas, se a execução foi promovida por terceiro, ainda que exista comprovação de que o credor foi intimado para os seus termos, o cancelamento deverá ser feito apenas à vista de mandado judicial expedido pelo Juízo da Execução.

CND'S Contrato de Venda e CompraEm contrato social consta que o objeto social da empresa - matriz é construção e incorporação de imóveis destinados à venda, suas filiais possuem objeto social onde estão inclusas outras atividades como comércio, representação etc.. A matriz pretende vender um imóvel, poderá declarar que o imóvel não está lançado no ativo permanente e deixar de apresentar certidões negativas INSS e Receita?Resposta: No caso, tal declaração não poderá ser feita, devendo a empresa apresentar as CND’s do INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN), uma vez que as atividades da empresa como um todo não são exclusivas de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda (Decreto 3.048/99, artigo 257, IV, artigo 16 da Portaria Conjunta PGFN/RFB n. 03 de 02.05.07, no sentido - explore exclusivamente atividade de compre e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados a venda).Assim, atividades das filiais não podem ser dissociadas da matriz como se empresas distintas fossem. Deve ser considerada a integridade da pessoa jurídica como um todo.

Loteamento DesdobroNum loteamento registrado, o loteador vendeu aproximadamente 150 lotes e o atual proprietário quer desdobrar os lotes em duas partes cada um. No contrato padrão não há restrições sobre o desdobro. Somente com a anuência da Municipalidade, o cartório pode proceder aos desdobros?Resposta: Se não existe restrição de desdobro/desmembramento de lote no processo do loteamento, o que também deverá ser verificado junto aos demais documentos constantes do processo (memoriais, por exemplo), tecnicamente o desmembramento (desdobro) do lote adquirido deve ter aprovação somente junto a Municipalidade. Entretanto, como houve a venda de uma só vez de 150 lotes para uma única pessoa, que em seguida pretende desdobrá-los em 300, fica evidenciado a burla ao artigo 28 da Lei

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do Parcelamento do Solo pelo loteador, por interposta pessoa.Se for este o caso e houver evidências, deve a modificação desses 150 lotes contarem, com aprovação da Municipalidade, GRAPROHAB, e ser apresentada anuência/concordância de todos os demais adquirentes (marido e mulher se casados) de lotes nesse empreendimento, nos termos do art. 28 Lei 6.766/79. Lembramos que em virtude do ato de alteração do plano de loteamento se tratar de ato de averbação, não caberá procedimento de dúvida.

CRP Penhor PecuárioCédula Rural Pignoratícia emitida em 08 de fevereiro de 2012, com vencimento em 16 de fevereiro de 2016. Garantia: penhor pecuário. O prazo do penhor pecuário não pode ser superior a 4 anos. O fato de a cédula ter sido emitida em 08 de fevereiro 2012 e vencer-se em 16 de fevereiro de 2016, deve ser devolvida?Resposta: 1. O artigo 1.439 CC, diz: “O penhora agrícola e o penhor pecuário somente podem ser convencionados, respectivamente, pelos prazos máximos de 3 e 4 anos, prorrogáveis uma só vez até o limite de igual tempo”;2. A Lei 810/49 define ano civil em seu artigo 1º: “Considera-se ano o período de 12 meses contado do dia do início ao dia e mês correspondente do ano seguinte”; 3. Assim, como no caso o prazo determinado deve ser contado a partir de 08 de Fevereiro de 2012, seu termo final deve ser o dia 08 de Fevereiro de 2016 (dies ad quem), ou seja, o lapso temporal será compreendido entre os dias, mês e ano do termo inicial e os mesmos dia e mês equivalente ao ano posterior, como termo final;4. Portanto, apesar de a diferença ser pequena (8 dias), o prazo está superior ao permitido, devendo a CPR ser qualificada negativamente. 

Formal de PartilhaFormal de Partilha de 25/10/95 - Falecimento de Maria Ap., falecida em 14/04/95 - viúva. Herdeiros filhos: José(casado comunhão de bens c/ Glayde); Josepha; e, Therezinha. O filho José faleceu em 26/06/93 (antes da mãe) - deixando a viúva Glayde e as filhas Doriane e Marisa. Há contrato de partilha firmado por todos e pelo advogado, sendo: 1/3 para Josepha; 1/3 para Therezinha; 1/6 para Glayde; 1/12 para Doriane; 1/12 para Marisa. É possível? Resposta: Não, não é possível o registro da partilha da forma apresentada, pois Glayde não é herdeira de Maria Aparecida (sogra), como nada tem de direito de meação de seu falecido marido com relação a esta herança, vez que seu marido faleceu antes da autora da herança e seus filhos é que herdam por representação (artigos 1.851/1852/1853/1855 do CC) em seu lugar.Portanto, a partilha deve ser aditada para que seja partilhado 1/3 para Josepha, 1/3 Therezinha, 1/6 para Doriane e 1/6 para Marisa.Eventualmente representantes de José podem fazer doação nos autos do inventário dos bens deixados pelo falecimento de Maria Ap. Brito Roher, a ser aditada ou através de escritura recolhendo o imposto de transmissão ITCMD, caso não haja isenção.

Alienação Fiduciária CCI IntimaçãoO preço da aquisição do imóvel foi financiado, sendo este financiamento garantido por alienação fiduciária, que se encontra devidamente registrada na matrícula.Após o registro da alienação fiduciária, houve averbação da CCI, na qual consta como instituição custodiante que não é credora. Com as parcelas em atraso, a

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credora requereu a intimação do devedor fiduciante. Com a averbação da CCI é a credora quem deve solicitar a intimação do devedor fiduciante? Resposta: A emissão da CCI foi averbada - § 5º do art. 18 da Lei 10.931/04.No entanto, como não consta nenhuma averbação de cessão dos direitos do fiduciário (crédito objeto da alienação fiduciária - artigo 28 da Lei 9.514/97 ou cessão do crédito representado por CCI), o titular do crédito continua sendo a credora fiduciária, mas isso no caso de a CCI ter sido emitida sob forma cartular (§ 3º do artigo 1º da Lei 10.931/04) quando a averbação da cessão do crédito é necessária.Entretanto, se a CCI tiver sido emitida sob a forma escritural quando a averbação da cessão do crédito é dispensada (§ 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04), apesar de haver entendimentos da necessidade de sua averbação, deve ser apresentado certificado da CETIP, certificando quem é o atual detentor do crédito da CCI, se o próprio credor fiduciário inicial e emitente ou se terceiros, podendo também ser juntada declaração do custodiante indicando quem é o real detentor do crédito.

Procuração Contrato de LocaçãoEm requerimento para cancelamento de hipoteca, o credor está sendo representado pela imobiliária responsável pela administração da locação de imóvel de sua propriedade através de procuração particular, sendo que a hipoteca foi constituída para garantia de contrato de locação. A procuração foi outorgada com poderes para "gerir e administrar imóvel do credor, receber, dar quitação", mas nada consta em relação a liberação de garantias hipotecárias. É possível aceitar a representação?Resposta: Nos termos do artigo 661 CC/02, mandato em termos gerais só confere poderes de administração. E para praticar quaisquer outros atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes expressos e especiais.Portanto, para o cancelamento da hipoteca que se pretende em documento firmado por procurador (mandatário), a procuração deve conter poderes expressos e especiais para tal fim (cancelamento/baixa/levantamento da hipoteca), e deverá ser outorgada pelo credor (mandante) através de instrumento público.

Enfiteuse DesapropriaçãoImóvel de propriedade deste Município possui averbação de Aforamento Perpétuo originário de transcrição anterior. Este Aforamento foi objeto de inventário e o domínio útil foi transmitido aos herdeiros. Agora, foi apresentada escritura pública de desapropriação, na qual consta estes herdeiros, que adquiriram somente o domínio útil, estão transmitindo a propriedade para o Município(?) a título de desapropriação. É possível tal registro?Resposta: 1. A desapropriação é forma originária de aquisição;2. “Os direitos do enfiteuta são tão amplos quantos os do proprietário. Competem-lhe o “jus utendi”, “jus fruendi” e “jus disponendi”. Usa a coisa e lhe frui as utilidades em toda a plenitude. Pode dispor do bem, transferindo a qualquer pessoa por ato entre vivos ou de última vontade o direito que tem;3. Domínio útil é possível de usucapião quando imóvel já era foreiro, e possível sua desapropriação;4. O domínio útil é alienável e a desapropriação amigável considerada compra e venda;5. A extinção do foro/enfiteuse, via de regra, é feita pelo resgate que é direito de ordem pública e por isso irrenunciável (artigo 693 CC/16). Sendo que o documento hábil para a extinção da enfiteuse ou o aforamento é a escritura pública;6. No caso, o Domínio Direto pertence à Municipalidade e o Domínio Útil ao

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herdeiros/expropriados;7. Portanto, a desapropriação deverá ser do domínio útil e não da plena propriedade, sendo, dessa forma, perfeitamente possível a desapropriação e o seu registro, consolidando-se a plena propriedade ao Município;8. Entretanto, considerando o artigo 112 do CC/02, se assim entender a Srª Oficiala, o registro da desapropriação do “domínio útil” em nome da Municipalidade poderá ser feito consolidando-se a plena propriedade em seu nome.

Retificação Instrumento ParticularFoi apresentado para registro, e registrado o Instrumento Particular de Compra e Venda de unidade Habitacional. Na descrição e característica do imóvel foi grafado como: Futura Unidade Autônoma, Ap. 404 Bloco 01 Empreendimento tal. Após registro efetuado e entregue, foi notado pelas partes que o n° da unidade que deveria ter sido registrada era n° 401. As partes protocolaram o mesmo documento com ressalva da CEF, corrigindo o equívoco. Como proceder?Resposta: Via de regra, a retificação deveria ser feita através de re-ratificação do instrumento Particular de Compra e Venda com a participação das mesmas partes.Entretanto, registrado o título, não é possível retificar as partes essenciais, tais como objeto, partes, preço, valor, título causal, etc., pois o negócio já se consumou tanto no aspecto jurídico, como fiscal (ITBI, DOI, IR).A retificação, com relação ao seu objeto na qual se pretende a substituição do bem por outro (ainda que unidade futura), não poderá ser feita, pois é elemento essencial do contrato que já se encontra registrado.O procedimento aquisitivo já foi atingido com o registro do título translativo no Serviço. A substituição de imóvel objeto de registro anterior por outro diverso, importa em novo negócio, ainda que se pretenda mascarar tal ato como se fosse mera retificação extrapolando os limites retificatórios. Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder a mudanças dos elementos originais da inscrição.

Averbação de Decisão JudicialFoi apresentado requerimento solicitando averbação na matrícula do imóvel para constar a existência de Ação de Reintegração da posse do imóvel. O requerimento foi instruído com certidão da ação e foi efetuado pela parte ré, pois o imóvel ainda se encontra em nome de autor e a ré teme que este não cumpra o que foi acordado nos autos (venda do imóvel e divisão do preço recebido) É possível tal averbação?Resposta: O artigo 167, II, 12 LRP, preceitua que serão feitas (se requeridas ou através de mandados judiciais) averbações das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados. Segundo Valmir Pontes, de modo geral, quaisquer decisões judiciais proferidas a respeito de atos de CRIs podem ser averbadas, seja qual for a sua conclusão e independente do trânsito em julgado. O interesse da averbação, nesse caso, estará apenas em dar publicidade ao fato de haver o Judiciário emitido pronunciamento ou ordenado providência acerca de atos objeto de registro ou dos próprios registros, para conhecimento de terceiros. Registrada ou averbada no CRI, o interessado poderá requerer averbação do recurso que houver interposto do julgado com declaração dos efeitos em que o recurso interposto haja sido recebido para conhecimento de terceiros. Mesmo que não tenha sido registrada ou averbada a decisão recorrida, não estará o recorrente impedido de promover a averbação do recurso que haja manifestado, se for de seu interesse fazê-lo constar no Registro Imobiliário. Considerando o próprio artigo 167, II, 12 e o princípio de concentração, se assim requerido, poderá ser averbada decisão. Quanto aos emolumentos, entendo que devam ser cobrados sem valor declarado, pois averbação feita somente para fins de

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publicidade.

Usucapião ITBINo art. 3º, XIII, b) da Lei Municipal 2.592/89 que instituiu o ITBI nosso Município diz que há incidência do referido imposto sobre as sentenças declaratórias de usucapião. Está correto? Não é inconstitucional? Até hoje, nunca exigimos o recolhimento do imposto nestes casos, deveremos passar a exigir?Resposta: Pela usucapião não há transmissão de domínio (bem imóvel), nem pagamento algum de preço. O Juiz do processo somente declara o domínio em nome do autor da ação que já detém a posse do imóvel as “n” anos.Portanto, não há incidência de imposto, até porque não há transmissão.  A partir da CF 88, a competência para ITBI passou do Estado aos Municípios que na maioria dos casos fez adaptações à legislação estadual existente contemplando não incidência.Portanto, a tributação municipal local é inconstitucional e sua cobrança ilegal, o que, contudo não pode ser discutida na seara administrativa.Entretanto, inexigibilidades tributárias por imunidade, não incidência e isenção, são condicionadas ao seu reconhecimento pelo órgão arrecadador competente, que no caso é o Município desta cidade.O imposto de transmissão não incide na usucapião, mas o reconhecimento da inexigibilidade é da competência da Fazenda Municipal, razão pela qual a guia de exoneração (não incidência) deve ser exigida.Na realidade, toda essa questão de inconstitucionalidade é mais uma questão dos interessados no registro que poderiam questionar tal cobrança na Justiça. E de certa forma, o RI como responsável solidário também poderia acionar a Justiça através de sua Anoreg-local, para a declaração de inconstitucionalidade.

Sobrepartilha, Separação e DivórcioHouve separação, posterior divórcio de um casal e oportunamente deixaram de partilhar um bem imóvel pertencente a ambos. Se, satisfeitas as exigências fiscais, posto que o bem ficará pertencendo exclusivamente ao varão, será possível a lavratura de escritura pública de partilha (ou deverá ser de sobrepartilha) do imóvel?Resposta: Se o casal quando da separação ou quando do divórcio deixou de partilhar um bem imóvel, trata-se de sobrepartilha. Conforme Plácido E. Silva – Sobre Partilha, formado de sobre e partilha, bem indica o vocábulo que sobrepartilha é a partilha que se processa depois de outra partilha. Assim, sobrepartilha, em realidade é a segunda partilha ou a nova repartição de bens ou de coisas que não se partilharam antes.Como é natural, a sobrepartilha deve obedecer aos mesmos princípios e regras e guardar as mesmas proporções que serviram de base à partilha que lhe antecedeu.Dessa Arte, presentes os requisitos da Lei 11.441/07, bem como os requisitos legais e fiscais, ausência de incapazes, o comparecimento dos divorciados e de Advogado, a sobrepartilha poderá ser realizada através de escritura pública com o conseqüente recolhimento do imposto (ITBI se onerosa, o ITCD se gratuita) e se for o caso, levando-se em consideração principalmente artigos 13, 25 e 39 da Resolução 35/07 CNJ.

SFH Imóvel ComercialFoi apresentado um Instrumento Particular com força de Escritura Pública nos termos do artigo 61 da Lei 4.380/64. O imóvel objeto deste contrato é uma Sala Comercial. Pode um contrato ser elaborado no SFH, se valendo dos benefícios

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do programa para imóvel que tem finalidade Comercial.Resposta: SFH só se aplica para imóveis residenciais para pessoas físicas, e para imóveis comerciais ou não residenciais não se pode aceitar a vinculação ao SFH. SFH foi criado para facilitar e promover construção e aquisição de casa própria, restando claro que a aquisição de imóvel com destinação diversa da residencial não pode ser efetuada através do mesmo.Também a utilização de instrumento particular de compra e venda de que trata o artigo 61, parágrafo 5º da Lei 4.380/64, é restrita apenas aos imóveis residenciais. No que se refere a imóvel comercial, ainda que financiado pela CEF, não pode ser aceito o instrumento particular, sendo de rigor a escritura pública (ver artigos 7º, 9º, 23, 26 e 58 da Lei 4.380/64 e artigo 35, V a VII do Decreto 99.684/90.

Escritura Pública de Re-ratificaçãoTemos seu parecer de que, após registrado título, não se pode através de averbação recuar no tempo e alterar as partes essenciais do registro (partes, preço e objeto), no entanto foi apresentada uma escritura pública de re-ratificação para constar que a data da lavratura do ato já registrado ficou consignada equivadamente (16/11/2011 por 16/11/2012). É possível proceder tal averbação?Resposta: A rigor, a data da lavratura da escritura não pode ser alterada, porque eventualmente poderia ter repercussões de ordem patrimonial tanto em relação ao adquirente (casamento/comunicação), como em relação ao transmitente (fraude a credores, a execução, indisponibilidade, etc.).No entanto, no caso em questão como o que se pretende retificar é a data em foi lavrada a escritura de 16/12/2.012 para 16/11/2.011 que é a data correta, a retificação será possível, pois a data que constou do título (16/12/2.012) ainda não existe, ou seja, não chegamos a ela, o que irá ocorrer somente daqui sete meses e alguns dias.

Desapropriação e DesdobroNa matrícula do imóvel foi registrada penhora originária de execução movida pela CEF/FAZENDA NACIONAL, seguiu-se o registro de Desapropriação deste imóvel pelo Município. Agora, o Município enviou requerimento, instruído com o necessário, solicitando o desdobro do imóvel. Será necessário prévio cancelamento da penhora? Em outro imóvel existe compromisso de v/c, foi desapropriado e o Município requereu desdobro.  Como proceder?Resposta: A desapropriação é forma originária de aquisição, assim como o usucapião é ato de império do Poder Público, e sendo assim é adquirido pela Administração Pública livre de quaisquer ônus ou gravame que recaia sobre o imóvel, ficando esse ônus ou direito sub-rogado no preço da desapropriação (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425 do CC). Com a expedição da “Carta de Sentença”, tem por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.Com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para o expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores o recebimento da indenização.Nem penhora, nem compromisso de compra e venda são impedimentos para registro da desapropriação, não sendo necessária qualquer anuência. O que poderia ter sido feito à época das desapropriações, seria comunicação aos credores da desapropriação.Os imóveis são em face do registro da desapropriação livre de quaisquer ônus, e em sendo assim, este poderá desmembrá-lo/desdobrá-lo livremente, independente de qualquer anuência ou necessidade de prévio cancelamento da penhora ou compromisso de compra e venda que gravavam os imóveis.

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Alienação Fiduciária Dação em PagamentoImóvel de "A" foi dado em alienação fiduciária Banco Sofisa ( registrado).  Apresentado para registro escritura de dação em pagamento, através da qual "A" (fiduciante) faz dação em pagamento do imóvel ao credor fiduciário, dando total quitação do débito. Após análise esta serventia efetuou devolução solicitando retificação da escritura, de forma seja dada em dação em pagamento " direitos aquisitivos da propriedade resolúvel do imóvel" objeto. As partes solicitaram a revisão da exigência, visto todos comparecerem no ato e foi dada quitação total.  É possível rever a posição? Resposta: Como ninguém pode transmitir mais do que tem, a dação em pagamento deveria ser do direito eventual do imóvel como é citado no § 8º do artigo 26 da Lei 9.514/97 (direitos aquisitivos da propriedade resolúvel do imóvel).  No livro “Negócio Fiduciário”, Renovar de Melhim Chalhub é mencionado que: “Pode o devedor efetivar o pagamento mediante dação, caso em que transmitirá ao credor seu direito eventual consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel (Lei 9.514/97, art.26, § 8º) – pg 275”.  Desta forma, deveria mesmo a dação referir-se a eventual direito e não o imóvel. Entretanto, considerando-se que todas as partes participaram do ato, dispensados os procedimentos do artigo 27 da Lei, e artigo 112 CC, entendo que a requerimento do interessado (credor fiduciário), possam ser considerado direitos aquisitivos da propriedade resolúvel do imóvel, o registro possa ser feito consolidando-se a propriedade (plena) no patrimônio do credor fiduciário a critério do Sr. Oficial Registrador, alertando-se o credor para eventuais casos futuros.

Averbação Premonitória Cópia AutenticadaEstou com pedido de averbação de ajuizamento de ação (Art. 615-A-CPC). O detalhe é que o pedido foi instruído com cópia autenticada da certidão de distribuição da ação. Há problema? Outro detalhe: a autenticação foi feita por Tabelião de outra cidade. É necessário o reconhecimento de firma na comarca quando a escritura, certidão de casamento, óbito, etc., for lavrada por tabelião de outra comarca?Resposta: A rigor, a certidão deveria ser apresentada no original nos termos do artigo 615-A CPC, no entanto como se trava de averbação preparatória (premonitória), a cópia autenticada faz prova do ajuizamento da ação e poderá ser aceita;A autenticação feita por Tabelião de outra comarca, também entendo ser, no caso, suficiente, prescindível o reconhecimento de firma na comarca do Tabelião que autenticou o documento;Documentos de outras comarcas, como escrituras, certidões, procurações, principalmente quando oriundas de outros estados, poderá sim ser solicitado reconhecimento de firma do Tabelião/Notário/Registrador/Escrevente que as expediu, salvo as provenientes do foro quando então será suficiente autenticação da assinatura do Juiz pelo escrivão. Aliás, nos casos de escrituras e procurações, poderá a serventia consultar (quando com aparência de falsidade) o cartório que as expediu, podendo também manter arquivo de cartões de assinaturas dos tabeliães/notários/escreventes de outras comarcas para fins de consultas.

Cédula Crédito Bancário Garantia Por Alienação FiduciáriaFoi apresentada Cédula de Crédito Bancário emitida em favor do Bradesco, com alienação fiduciária de imóvel. Em relação ao emitente, avalista e garantidor,

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não fizeram constar qualificação completa, incluindo apenas nome, CPF e endereço. A gerente entrou em contato informando que estas cédulas (para garantia de limite de crédito concedido a pessoas físicas) são padronizadas e não tem como inserir estas informações que solicitamos e que  cédulas emitidas desta forma são registradas em cartórios de todo o Brasil. É possível o registro do título nestas condições?Resposta: A Cédula de Crédito Bancário é título de crédito (artigo 26 Lei 10.931/04) e sua eficácia e validade não depende de registro (artigo 42 da Lei); no entanto as garantias reais por ela constituídas ficam sujeitas para valer contra terceiros aos registros e averbações previstos na legislação aplicável (artigo 42 citado);O artigo 29 da Lei elenca requisitos essenciais da CCB, nada mencionando sobre qualificação completa do emitente ou do terceiro garantidor quando for o caso. A constituição da garantia poderá ser feita na própria CCB ou em documento separado.No entanto, alienação fiduciária CCB deve acessar ao CRI(artigo 167, I, 35 LRP), e em sendo objeto de registro, deve conter a qualificação completa da partes (fiduciante e cônjuge, se for o caso, e fiduciário - artigo 176, § 1º II, 4 letra “a” e “b”). Portanto, no título em face da existência da alienação fiduciária, deverá constar qualificação completa do fiduciante e fiduciário, dispensada as demais.Tal qualificação poderá ser aceita em separado fazendo-se menção na CCB (artigo 32 até por analogia), mas assinada pelas partes e com firmas reconhecidas.As CCB podem ter essa padronização modificada, e mesmo assim não sendo, poderá sim ser inserida a qualificação das partes no fecho antes das assinaturas ou mesmo serem como muitas o são, impressas depois de digitalizadas como modelo incluso. 

Emolumentos Direito Real de HabitaçãoNuma escritura de inventário e partilha o imóvel, avaliado em R$209.371,56, foi atribuído aos herdeiros. Ao viúvo, foi reservado o direito real de habitação.A consulta que eu lhe faço é como deve ser calculado o valor das custas e emolumentos referentes ao registro do direito de habitação. Em outro caso calculamos como usufruto, ou seja, 1/3 do valor do imóvel?Resposta: A posição da serventia está perfeitamente correta, pois na ausência de previsão na Tabela II de emolumentos do RI, para a cobrança do registro do direito real de habitação, por analogia deve ser aplicada as mesmas regras de cobrança de emolumentos utilizada para o usufruto (1/3 do valor do imóvel), a não ser que outro maior tenha sido atribuído para o direito real de habitação.

Arrematação Cancelamento de Hipoteca e CauçãoNa matrícula do imóvel consta registro de primeira e especial hipoteca  (credor = COHAB) e averbação da caução (BNH), em seguida, o credor hipotecário, em processo de execução arrematou o imóvel e a Carta de Arrematação foi registrada.Posteriormente, o arrematante/proprietário - COHAB, através de Contrato de Constituição de Hipoteca, deu o imóvel em garantia hipotecária para a CEF, também registrada. Não foram canceladas hipoteca e caução, permanecendo na matrícula 02 registros de hipoteca de 1º grau e 01 averbação da caução. Este imóvel localiza-se na cidade de T., cuja competência para registro pertencia a nossa Serventia e o Oficial daquela comarca não aceita abrir matrícula sem o levantamento da primeira hipoteca em favor da COHAB e  caução em favor do BNH. Com a carta de arrematação poderíamos fazer o cancelamento da hipoteca, mas em relação a caução? É possível proceder ao cancelamento?

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Resposta: Sim, pois com o cancelamento da hipoteca pelo comprovado pagamento do crédito hipotecário, não poderá persistir a averbação da existência da Cédula Hipotecária e, conseqüentemente a averbação da caução deve ser também cancelada Caso o Oficial do RI anterior assim não aceite, que se apresente a anuência da CEF que é a sucessora do BNH e também interessada na questão, pois credora hipotecária do imóvel (2ª hipoteca).

Loteamento Pelo Município PMCMVA Agência Municipal de Habitação - EMHA encaminhou requerimento para registro de loteamento em nossa Serventia, não apresentou as certidões relacionadas no art. 18 da Lei 6766/79, alegando tratar-se de loteamento de iniciativa do poder público para fins de interesse social. Nesta situação poderá ser dispensada a apresentação das certidões e documentação exigida no citado artigo? Também,  alegou que o loteamento está enquadrado dentro do PMCMV, bem como as futuras edificações que serão efetuadas nos lotes. Para registro do loteamento, devo exigir a  declaração da CEF de enquadramento no programa ou basta declaração própria loteadora?Resposta: Entendo que sim. Quanto ao enquadramento do empreendimento (loteamento) no PMCMV, além da declaração apresentada pelo empreendedor (EMHA) até para os emolumentos devidos (artigos 42/43 da Lei 11.977/09), também deverá ser apresentada declaração de enquadramento do empreendimento no PMCMV pela CEF, que é a gestora operacional dos recursos de subvenção do PNHU e PNHR, os quais são compreendidos pelo PMCMV consoante Nota Técnica conjunta Irib/Anoreg-BR de 22.09/09, “2”.

RTD Alienação Fiduciária Pessoa JurídicaSendo Contrato particular de abertura de crédito fixo emitido por empresa de pequeno porte, com garantia dada sobre o próprio bem adquirido, alienado fiduciariamente em favor do credor, pergunto: É necessário apresentarem contrato social da firma, com eventuais alterações, para verificação dos poderes de representação, ou isso seria ingerência do Cartório?Resposta: Pelo que pude entender, se trata de alienação fiduciária de “bem móvel”a ser registrada em RTD (artigo 1.361, § 1º do CC e artigos 127 e 129, § 5º LRP).

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.§ 1 o   Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.Art. 129. Estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: .

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5º) os contratos de compra e venda em prestações com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária;

Portanto, prescindível apresentação do contrato social, eventuais alterações ou mesmo certidões da Junta Comercial ou RCPJ, bem como prova de representação de quem assina pela Pessoa Jurídica/Empresa, que é da responsabilidade da Instituição.O RTD, diferentemente do CRI, não constitui direitos. O que se pretende com o registro, acima de tudo, é gerar presunção júris tantum em relação a datas e conteúdos dos documentos apresentados. Não há direito a ser questionado e qualquer invalidade deve ser encaminhada para a apreciação do Juízo competente. O registro no RTD faz prova de validade de data contra terceiros e finalidade de conservação. 

Desdobro Área Non AedificandiCliente apresentou requerimento solicitando o desdobro de seu imóvel, instruído com planta e memorial descritivo aprovados pelo Município e ART do engenheiro.Na planta, uma das áreas desdobradas possui 3 áreas non aedificandi cuja descrição não constou no memorial descritivo. Como proceder em relação a estas áreas non aedificandi? Devemos exigir a inserção do caminhamento destas? Deverão constar estas áreas na abertura da matrícula ou através de averbação?Resposta: Via de regra, as áreas ou faixas “non aedificandi”, são impostas em projetos de parcelamento do solo (loteamento/desmembramentos) nos termos dos artigos 4º ou 5º da Lei 6.766/79, porém nada impede que a administração pública municipal, ao aprovar desdobro que também é parcelamento do solo (artigo 1º da Lei), imponha tal restrição (áreas ou faixas não edificáveis).Há dois tipos de faixa non aedificandi, a do artigo 4º (reserva acautelatória) que parece ser o caso e a do artigo 5º (suplementares –implantação de equipamentos públicos).Portanto, se em uma das áreas resultante do desdobro aprovado foi imposta/contou três áreas/faixas non aedificandi conforme constou da planta, tais áreas devem ser descritas no memorial (ao menos em largura, extensão e área, prescindível suas confrontações, por tratar-se de reserva acautelatória, nada impedindo, porém que tenham descrição completa incluída às confrontações e caminhamento).Tais áreas podem constar da matrícula ser descerrada (no corpo da descrição do imóvel) ou por averbação, sendo o ideal é que constem por averbação (AV.1.M___), para maior destaque e evitar descuidos.

Area non edificandi PúblicaMunicípio desta cidade apresentou requerimento solicitando abertura de matrícula de 02 áreas non edificandi em nome do Domínio Público Municipal, alegando que estas não foram abertas por ocasião do registro do loteamento na CRI anterior. Anexou Certidão da matrícula (mãe do loteamento), memorial descritivo das áreas, mapa do loteamento, ART do engenheiro e Ofício expedido pela CRI anterior informando que não foram abertas as matrículas. É possível a abertura destas matrículas? Já constando como área de domínio público?Resposta: Depende. Existem dois tipos de faixa non aedificandi instituídos, a do inciso III do artigo n. 4º e a do artigo n. 5º da Lei do Parcelamento do solo.A primeira(art. 4º - reserva ou acautelatória) deve localizar-se ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias. Tem obedecimento obrigatório em razão da própria lei, sendo obrigação imposta pela Lei.

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Essas faixas de caráter obrigatório não podem ser olvidadas no projeto de loteamento.A segunda(artigo 5º - suplementares) refere-se a trechos destinados a implantação de equipamentos urbanos na contingência de o parcelamento urbano se revestir de características próprias que determinarão adensamento demográfico mais avantajado, a exigir margem de segurança maior ao poder público para implantação de equipamentos urbanos suplementares.Dessa forma, a faixa non aedificandi estabelecida pelo artigo 5º da Lei, resulta da faculdade que tem o poder público de, além de exigir as áreas reservadas ao uso comum, determinar outras que, a seu critério, sejam necessárias deixar livres em face do caráter especial do loteamento urbano ou regiões adjacentes.São faixas de imposição facultativa pelo poder público.No que diz respeito à faixa non aedificandi estabelecida no artigo 5º da Lei, cumprirá ao poder público, por ocasião do exame do projeto do parcelamento, determinar se há necessidade ou não além das faixas non aedificandi contidas no projeto original, designar outras que serão supletivamente destinadas a equipamentos urbanos.Desta forma, no caso que se apresenta, se as faixas/áreas non aedificandi se tratarem de faixas facultativas/suplementares, referidas no artigo 5º da Lei e que foram destinadas a equipamentos urbanos, as matrículas poderão serem descerradas.

Servidão de PassagemEmpresa proprietária de 02 imóveis pretende instituir servidão de passagem perpétua - destinada a tubulação de esgoto em favor de um imóvel vizinho, no qual foi construído um condomínio de casas. A empresa proprietária dos imóveis que seriam os Servientes atua no ramo de construção e comercialização de imóveis e nas matrículas já promoveu registro de incorporação, hipoteca das frações ideais das unidades, averbação de patrimônio de afetação e, em um deles, o condomínio já foi instituído parcialmente com abertura das matrículas.  Do outro lado, o imóvel que seria o dominante, o condomínio foi registrado e as aberturas das matrículas das respectivas unidades autônomas já foram concluídas. Considerando que há necessidade de instituir a dita servidão e sabendo-se que o condomínio não tem personalidade jurídica, qual solução poderíamos apresentar? Nosso Tabelionato irá lavrar a escritura e o registro de tais imóveis é de competência desta Serventia.Resposta: Dois são os imóveis servientes, duas serão as servidões a serem registradas.Já o imóvel dominante seria um só. No entanto, como nesse imóvel foi registrada a instituição de condomínio edilício surgindo novas unidades imobiliárias, novos imóveis e novas matrículas foram criadas no mundo jurídico, as quais foram necessariamente descerradas para essas unidades autônomas que surgiram e em face ao princípio da unitariedade de matrícula (cada imóvel deve ter uma matrícula e cada matrícula deve corresponder a um imóvel). Portanto, são vários os imóveis beneficiados pela servidão, ou seja, vários são os dominantes. Nos imóveis servientes, em um deles foi (parcialmente) instituído condomínio edilício c/ abertura de matrículas para as unidades autônomas.Portanto, com relação aos imóveis servientes, temos o seguinte:Imóvel “A” – onde não há registro da instituição do condomínio. Para instituição da servidão sobre área comum do condomínio, deve figurar no título (escritura) servidão o proprietário do imóvel, ou seja, o incorporador/administrador;Imóvel “B” - onde foi registrada instituição (parcial), deve comparecer no título que institui a servidão o proprietário/ administrador/incorporador do condomínio, e se as unidades autônomas já tiverem sido alienadas a terceiros, devem comparecer também no título como instituidores, os adquirentes/condôminos e seus respectivos cônjuges, se

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casados forem, com aprovação por unanimidade em assembléia;Já com relação aos imóveis dominantes que recebem as servidões, deve comparecer no título o proprietário/administrador/incorporador, e caso as unidades autônomas já tiverem sido alienadas, também os adquirentes das unidades e seus respectivos cônjuges, se casados forem;As servidões serão registradas nas matrículas mãe/matriz/original dos imóveis servientes, averbando (transporte) nas matrículas das unidades autônomas a existência da servidão (artigo 1.386 CC), isso no caso do imóvel onde já foi instituído (parcialmente) o condomínio. Devendo tais servidões ser averbadas nas matrículas das unidades autônomas dos imóveis dominantes, podendo inclusive ser feita averbação também na matrícula mãe matriz, para consignar de que o condomínio tal é beneficiado por duas servidões de passagem de tubulação de esgoto, conforme registros tais (imóveis servientes) e averbações tais (imóveis dominantes).

Escritura de InventárioO Tabelionato está lavrando uma escritura de inventario em que faleceu um dos três condôminos. Sobre a parte inventariada existem dois contratos de venda e compra, não registrados. As partes querem que conste na escritura de inventario a existência dos contratos, para posteriormente serem lavradas as escrituras de venda e compra, pode constar na escritura a existência desses contratos? Resposta: Não há sentido realizar o inventário e constar que bens ou parte de bens do autor da herança já havia sido alienado anteriormente. Se já havia transmissão do bem imóvel que pertencia ao autor da herança, devem os interessados cuidar de registrar esses títulos aquisitivos para que os mesmos (viúva/herdeiros) realizem o inventário e/ou arrolamento dos bens que pertenciam ao falecido.É certo que salvo os casos previstos no código civil, direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no CRIs (artigo 1.227 CC), e nos termos do artigo 1.245 CCB, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no CRIs, e enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.Contudo, deve ser levado a inventário somente o que o autor da herança possuía ao tempo de sua morte (ver artigos 993. IV, 1.022 a 1.028 CPC).Ademais, com a partilha e seu registro, o proprietário da parte ideal de 1/3 do imóvel não será mais o outorgante vendedor ou promitente vendedor (autor da herança/de cujus/falecido), mas sim herdeiros, viúva e eventuais cessionários.Talvez a questão possa ser resolvida de outra maneira, cessão de direitos hereditários com adjudicação, alvará autorizando espólio representado pelo inventariante a cumprir esses contratos celebrados anteriormente, ou seja, quem outorgaria as escrituras definitivas seriam terceiros que não participaram daqueles contratos. Ademais, haveria implicações com o fisco (ITBI/IRPF) e com a DOI.

Doação Entre Cônjuges CPBUma senhora casada sob regime da Comunhão Parcial de Bens, na vigência da lei 6.515/77, firmou compromisso de venda/compra de imóvel. Posteriormente, foi lavrada escritura transferindo propriedade. Ambos registrados na matrícula do imóvel. Agora foi apresentada escritura pública de Doação, na qual ela está efetuando a doação (pura e simples) de 50% do imóvel para seu cônjuge. Nada foi mencionado a respeito da existência de herdeiros, somente que "possui bens necessários à manutenção e que no momento da sucessão o bem não volta à

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colação". É possível o registro do título n/ termos?Resposta: No regime da Comunhão Parcial de Bens é possível a doação entre os cônjuges em relação aos bens particulares, decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa sobre os bens particulares de cada cônjuge. A doação que um cônjuge faça ao outro quando o casamento é realizado pelo regime da CPB, é passível de registro porque a parte doada, considerando o regime, não se comunica ao doador (artigo 544 CC).Ademais, a doação é da parte disponível, havendo declaração no sentido de que a doadora possui renda suficientes para sua subsistência e dispensada à colação. Isso no caso de ela ter adquirido os direitos de compromisso, bem como a definitiva quando ainda em solteira, pois ao contrário, já quando casada, os bens adquiridos por ela na constância do casamento já se comunicam pelo regime adotado pelo casamento.

Partilha DivórcioEstou com uma escritura de divórcio consensual lavrada num Tabelião de São Paulo, em que houve partilha do bem. A escritura ainda não foi averbada no Registro Civil. É imprescindível que antes do registro da partilha o divórcio seja averbado no Registro Civil? Ou o registro da partilha independe da averbação no registro civil.Resposta: A sociedade conjugal termina pelo divórcio (artigo 1.571, IV) e o casamento válido só se dissolve pela morte de um dos cônjuges ou divórcio ( § 1º artigo 1.571 CC).Realizado divórcio, far-se-á sua averbação no registro público (RCPN – artigos 10, I do CC, 1.124 e 1.124-A e seu § 1º CPC, 29, § 1º, “a”, 100, e § da LRP e artigo 32 da Lei 6.515/77). Já no Registro de Imóveis, o divórcio deverá ser averbado junto às matrículas dos imóveis de propriedade do casal (artigos 167, II, itens 5 e14 e 244 LRP).O divórcio, além da averbação junto ao RCPN, deverá ser averbado no registro de imóveis somente junto às matrículas dos imóveis porventura existentes em nome dos divorciandos (artigos 167, itens 5 e 14, e 244 - situação dos imóveis do casal).Portanto, considerando os artigos mencionados, especialmente os artigos 10, I do CC, 100, parágrafo 1º da LRP e 32 da Lei 6.515/77, antes do registro da partilha a decretação do divórcio, deverá ser primeiramente averbada junto ao RCPJ.

Pacto Antenupcial DivórcioRegistrada escritura de pacto antenupcial no livro 3, vem agora o Banco credor de determinada cédula de crédito rural requerer seja averbado nessa Ficha o divórcio do casal, tal como já averbado na matrícula do imóvel objeto da garantia. Confesso jamais ter visto um caso desses, de averbação de fim de casamento na ficha do livro 3, onde houvera sido registrado o pacto antenupcial. Aliás, nem sei que efeito teria, uma vez que, ao meu ver, o que interessa já está lançado na matrícula. Aguardo, portanto seus ensinamentos a respeito.Resposta: O Pacto Antenupcial, como o próprio nome diz, deve ser realizado por escritura pública antes do casamento (artigo 1.639 CC), entretanto somente será válido e eficaz entre os cônjuges se lhe seguir o casamento. Já perante terceiros, somente terá validade depois de registrado em livro especial (artigo 178, V LRP) pelo Oficial do Registro de Imóveis do domicílio conjugal.Nos termos do artigo 244 LRP, a averbação do pacto antenupcial é obrigatória no lugar de situação dos imóveis de propriedade do casal (livro 2). De outra banda, a sociedade conjugal termina pelo divórcio (artigo 1.571, IV) e o casamento válido só se dissolve pela morte de um dos cônjuges ou pelo divórcio (§ 1º artigo 1.571 CC). Realizado o divórcio, far-se-á a sua averbação no registro público (RCPN – artigos 10, I CC, 1.124 e 1.124-A e § 1º CPC, 29, § 1º, “a”, 100 LRP e artigo 32 LRP). Já no Registro de Imóveis, o divórcio

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deverá ser averbado junto às matrículas dos imóveis de propriedade do casal (artigos 167, II, itens 5 e14 e 244  LRP).Portanto, o divórcio, além da averbação junto ao RCPN, deverá ser averbado no registro de imóveis somente junto às matrículas dos imóveis porventura existentes em nome dos divorciandos (artigos 167, itens 5 e 14, e 244  - situação dos imóveis do casal), não havendo previsão para sua averbação junto ao Livro 3-Auxiliar onde registrado Pacto Antenupcial que serviu para reger as questões patrimoniais do casamento que se dissolveu pelo divórcio e nada se alterou com relação ao pacto que valeu durante a vigência do mesmo. Eventuais questões patrimoniais e de família devem ser resolvidas no divórcio judicial ou extrajudicial.

Procuração Com Prazo e Período FuturoCliente de nosso Tabelionato pretende lavrar procuração cujos poderes serão específicos para outorgado agir durante período futuro, ou seja, ele pretende outorgar a procuração hoje (10/10) estipulando que o período de atuação do procurador será entre os dias 20/10 a 10/11/12. Há algum impedimento legal em relação a este período futuro?Resposta: Apesar de não conhecer as particularidades do caso (poderes, fins, objetos, partes, condições especiais, etc.), entendo, s.m.j., que, via de regra, não há impedimento legal consignar na procuração a ser outorgada o prazo estabelecido, mesmo sendo esse prazo por período futuro, porém próximo, a não ser que existam certas condições que inviabilizem a prática do ato. No entanto, a procuração se não revogada, não surtirá efeitos nem antes, nem após o prazo consignado (ver artigos 662 e 682 do CC, especialmente o inciso IV deste último).

Formal de Partilha DivórcioCliente pretende o registro da partilha dos bens autos de Divórcio Consensual, no entanto, observa-se que não houve a expedição da Carta de Sentença.A interessada apresentou fotocópia na íntegra dos autos, que tramitou no ano de 1979/80, desde a capa/autuação até o arquivamento e verifica-se realmente que, embora tenha sido homologado o divórcio e a partilha, não houve a expedição da Carta de Sentença. Considerando que o pedido não atende as exigências do art. 221, V da Lei 6.015/73, é possível proceder ao registro pretendido?Resposta: Não, não será possível registro sem apresentação do título correto previsto em lei (artigo 22l, IV LRP). O que foi apresentado é mero documento que não se presta a registro, estando inclusive sujeito a troca ou substituição de folhas e eventuais falsificações que não dão a segurança jurídica necessária a embasar o registro.

Compromisso de Venda e Compra e InventárioPessoa solteira firmou compromisso de v/c de imóvel; devidamente registrado na matrícula. Posteriormente, aquisição da propriedade (escritura pública e registro) ocorreu quando esta já havia casado, adotado regime da Comunhão Parcial. Com o falecimento da proprietária, o bem foi partilhado entre as filhas, sendo que o viúvo (atualmente casado) compareceu como concordante. Não consta recolhimento do ITCD sobre renúncia ou cessão da meação; no inventário, o imóvel foi tratado como não comunicável, sob alegação que, embora tenha sido inicialmente firmado compromisso de v/c, na ocasião o preço foi pago à vista. É possível o registro?Resposta: O compromisso de compra e venda (promessa) é direito real adquirido com o

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registro (artigos 1.225, VII e 1.227 CC); Referido direito real foi adquirido e quitado pela autora da herança quando ainda era solteira, portanto antes do seu casamento pelo regime da CPB. Não havendo, portanto comunicação, podendo ser considerado bem particular (artigos 1.658 e 1.659 (I e II) do mesmo códex.Dessa arte, o bem imóvel levado a inventário pode ser considerado como bem particular, até porque, o cônjuge sobrevivente compareceu no inventário concordando e anuindo, não ocorrendo comunicação da meação;Por outro lado, nos termos dos artigos 1.829, I e 1.832, por ser considerado bem particular, o viúvo, cônjuge supérstite, tem direito a herança de sua falecida mulher, devendo, a rigor, o bem imóvel ser partilhado em partes iguais pelo número de filhos herdeiros, mais uma parte igual ao viúvo;Desta forma, ou se retifica a partilha, ou se apresenta a guia de recolhimento do ITCD (como doação) ou comprovante de isenção, dependendo da legislação estadual.

Portabilidade ou Novo ContratoO contrato da CAIXA, trata-se de Portabilidade ou um novo contrato onde cancela-se o ônus e constitui uma nova alienação fiduciária.  mDevemos aceitar o contrato da forma em que se encontra, consequentemente faríamos 1 Averbação e 1 Registro? ou Devemos devolver o contrato, pois por se tratar de portabilidade, seria o caso de apenas 1 averbação(cessão dos direitos creditórios)? Resposta: Portabilidade de crédito é a possibilidade de transferência de operações de crédito e arrendamento mercantil de uma instituição para outra por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original; A mudança vale para financiamento imobiliário e garantia fiduciária ou hipotecária para instituição financeira que venha assumir como credora;As características da portabilidade que permitem a transferência de crédito entre os credores equivalem/se equipara a cessão de créditos com os mesmos requisitos exigidos quando do registro do primeiro financiamento com a indicação expressa neste contrato, que se trata de transferência de crédito (portabilidade), o que não consta do contrato apresentado, devendo também comparecer no instrumento o credor original, o (s) devedor (es) e o novo credor;No caso, deve ser seguido o instrumento apresentado, praticando dois atos, cancelamento da alienação fiduciária registrada e registro da nova alienação fiduciária constituída a favor da CEF;No entanto, no instrumento apresentado, o interveniente quitante deve rubricar e subscrever o instrumento apresentado, sem o que não será possível a prática dos atos (averbação de cancelamento da alienação fiduciária e registro da nova);A situação ainda é nova e poderá ser feita de várias maneiras, aqui em nossa capital estão sendo apresentados instrumentos como esse, mas com o comparecimento.

Inventariante Outorga de EscrituraPessoa falecida havia compromissado imóvel a terceiro. Na escritura de inventário ficou a cargo da inventariante meeira outorgar escritura de venda e compra para cumprir obrigação. Considerando que todos os herdeiros são maiores e capazes, posto que, o inventario foi feito administrativamente, é correto lavrar escritura de venda e compra, sendo o Espólio representado pela inventariante (nos termos da escritura pública de inventario) ou haverá necessidade de solicitar alvará judicial?Resposta:   Sim, nos termos do artigo 12, V CPC, é correto o espólio ser representado

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pela inventariante na escritura de venda e compra, entretanto para segurança jurídica (artigo 166 e seguintes do CC) e validade do ato, entendo que deve também haver autorização judicial, pois é possível o socorro a via judicial para obtenção de alvarás, cuja expedição não cabe ao notário e não se confunde com escritura pública; O espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações de uma pessoa após a sua morte e enquanto não distribuídos aos seus herdeiros e sucessores. Em razão do falecimento do proprietário do bem imóvel, o acervo patrimonial passa a formar universalidade indivisível (artigo 1.791 CC);E para a alienação ou oneração de bens de qualquer espécie do espólio representado pela inventariante, haverá a necessidade da audiência dos interessados e de autorização judicial através de alvará (artigo 992, I CPC;Os bens prometidos a venda pelo falecido, cujo preço esteja pago, não são direitos que devam compor o acervo a ser partilhado, ao contrário, são meras obrigações que precisam ser cumpridas pelos sucessores na forma legal, e apesar disso, em que pesem interpretações em sentido contrário, entendo, s.m.j, que nos termos do artigo 992, I do CPC citado, haverá a necessidade do alvará judicial para maior segurança jurídica e validade do negócio (lembrando-se aqui e novamente o artigo 166, V, e artigos seguintes do CC).

Associação Órgão Deliberativo DiretoriaÉ possível registro de associação, onde seu estatuto não conta tesoureiro, foram declarados apenas presidente, vice-presidente, secretário e conselheiro fiscal?Resposta: Sim, é perfeitamente possível, desde que não exista nenhum impedimento no estatuto da entidade. A composição dos órgãos deliberativos/diretoria é feita de acordo com o estatuto. Eventualmente, também poderá haver a cumulação de cargos/atribuições, desde que conste do estatuto essa peculiaridade. Também poderá haver o cargo que será preenchido oportunamente, desde que também previsto no estatuto e justificado por ata de assembléia geral.

Procuração Venda e CompraEstou com uma escritura de venda e compra em que os vendedores (marido e mulher) estão representados por procurador, cujo procurador é o próprio adquirente do imóvel. Há algum problema?Resposta: Ao contrário, o CC/02 não repetiu a proibição do CC de 1916 (artigo 1.133), e a doutrina tem entendido que conforme artigo 117 CC/02, o contrato consigo mesmo é permitido desde que não constem proibições do artigo 497 CC e o mandato não tenha cessado (artigo 682 CC, principalmente quanto ao prazo de validade).Entretanto, além de a procuração dever ser com poderes expressos e especiais nos termos do § 1º do artigo 661 CC (compreendendo este último a especificidade dos poderes outorgados), contendo a menção do imóvel e seu valor para, exige-se que do instrumento de mandato, os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo ou seu cônjuge, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender.A procuração também deve ser atual (30 dias) e dentro de eventual prazo de validade.

Documento Estrangeiro Certidão de Casamento USATemos um caso de um brasileiro que se casou nos Estados Unidos em 1966, pelas leis dos EUA. Houve a "dissolução do casamento" aos 07/08/1980 nos EUA. O brasileiro adquiriu um imóvel nesta Serventia em 2001, no estado civil de separado judicialmente, e agora pretende averbar o seu divórcio com base nos

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documentos apresentados. É possível averbar o "divórcio" ?Resposta: Não, não será possível proceder à averbação do divórcio pelos documentos apresentados, pois foi apresentada somente a tradução da licença de casamento da certidão de casamento e da decisão da dissolução do casamento. Sendo que para tal mister, é necessária a apresentação da certidão de casamento original ou cópia autenticada, contendo a averbação e/ou referência a decretação do divórcio com a legalização consular (comprovação de sua autenticidade mediante lançamento da assinatura do cônsul do Brasil), traduzida por tradutor juramentado, e registrada em RTD (ver artigos 129, parágrafo 6º,148, 221, III, 246, todos da LRP, 224 do CC, 9º, da LINDB e 157 do CPC, ver também APC 1.246-6/1, todos abaixo reproduzidos).

Área de Preservação PermanenteConstrutora/incorporadora promoveu registro de incorporação de um empreendimento composto por 3 torres de apartamentos.Este empreendimento será construído às margens de um riacho e uma das condições impostas pelo Município para aprovação do projeto foi que a  incorporadora, reservar área non aedificandi de 30 metros dentro do terreno que será construído o empreendimento (ao longo do riacho). Esta área  non aeificandi não consta na planta aprovada e não foi promovida a averbação na matrícula. Agora, a incorporadora apresentou requerimento solicitando a retificação do memorial de Incorporação, já registrado, para constar que na área externa, de uso comum,  existe esta APP, em conformidade com o Plano Diretor e Guia de Diretrizes Urbanísticas impostas pelo Município. O detalhe é que, além de já ter sido efetivado o registro da incorporação, já foi concluída a construção de uma torre e instituído condomínio parcialmente, com abertura das respectivas matrículas. É possível atender ao pedido a proceder à averbação para constar a retificação  da incorporação (memorial) já registrado?Resposta: As Área de Preservação Permanente, sejam rurais ou urbanas, são restrições legais (artigos 3º, II, 4º, I,”a” - no caso - e 7º da Lei 12.651/12) e no caso também administrativas, pois por imposição do Poder Público Municipal. Na realidade, não está ocorrendo alteração do projeto de incorporação edilícia, pois não há nenhuma alteração estrutural (unidade, parte comum, especificações, área construída, frações ideais de terreno, etc., nem nenhum desvio do plano).Como dito, existe imposição/restrição legal/administrativa e mesmo que não averbada, existirá. E é até bom que se averbe, para publicidade e para que eventualmente não ocorram sanções administrativas ou mesmo legais (ação civil pública, por exemplo).Desta forma, considerando o artigo 43, IV (parte final...salvo exigência legal....), a averbação da existência (legal e administrativa) da APP de faixa de 30,00 metros ao longo do riacho, poderá ser feita, o que não implicará em retificação do memorial/projeto/plano da incorporação. Tal averbação poderá ser feita até mesmo nos termos do artigo n. 213, I, letra “a” (omissão).

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2013

Adquirente Menor ImpúbereTenho em mãos para registro escritura de compra e venda em que a adquirente é CELINE, estudante, solteira, 12 anos, filha de Wendel e Elisandra, "neste ato representada somente por sua mãe, declarando esta, sob penas da lei, que o genitor da menor acima qualificada é ausente e que desconhece seu atual paradeiro, não possuindo este qualquer participação afetiva na vida da menor, o que dispensa sua presença na lavratura do presente instrumento, uma vez que a representação da menor vem sendo exercida exclusivamente por sua genitora". Pergunto se posso aceitar a escritura para registro nessas condições, mesmo porque nela está inserida a cláusula resolutiva, posto que o pagamento foi feito parte no ato e parte a prazo (já decorrido), além de que a menor adquire a nua-propriedade e sua mãe usufruto, já que ela é quem está entrando com o montante.Resposta:  O menor impúbere ou púbere, não está impedido de adquirir bens, contudo deverá ser representado ou assistido pelos pais (Pai e Mãe –art.1.634, V CC);No caso de o pai estar impedido ou se encontrar em local incerto e não sabido, o fato deverá ser declarado no título aquisitivo sob as penas da lei, pela mãe que representará o menor com exclusividade, como no caso, pois o não comparecimento do outro pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar, falecimento, etc. (ver também artigos 166/168/171/1.630/1.631 e 1.690 todos do CC);Se se tratar de venda e compra pura (mesmo gravado por usufruto) com pagamento total e quitação do preço, não haverá necessidade de alvará judicial; No entanto, se tratar de venda e compra com condição resolutiva ou em que haja outras obrigações, pagamento em prestações, oneração no resguardo de interesses, os representantes precisam ser credenciados pelo Juízo a quem compete a proteção dos menores, ou seja, a compra e venda em que há obrigações e pagamento em prestações, não basta a assistência ou representação, sendo necessária autorização judicial. Não se pode perder de vista o que preceitua o artigo 1.691 CC, que contempla que não podem os pais gravar de ônus real imóveis dos filhos, nem contrair em nome destes, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração;Portanto, para que o menor adquirente possa contrair obrigações, além da representação pela mãe necessário alvará judicial, a não ser que juntamente com o título aquisitivo seja apresentada quitação e solicitação do cancelamento da condição resolutiva em face da prova do pagamento total indubitável.

Condomínio Sub-convençõesEmpreendedora pretende registrar um condomínio que conterá, hotel, shopping, torre residencial, torre comercial e estacionamento rotativo. Para tal pretende elaborar uma Convenção de Condomínio Geral do empreendimento, que dentro conterá outras sub-convenções, uma para cada tipo implantando, hotel, shopping, res/com., etc. É possível elaborar convenção de condomínio com subconvenções?Já vi decisão sobre conjunto de prédios residenciais em SP, onde uma delas pretendia elaborar convenção própria o que foi proibido. Agora se dentro do condomínio existem diferentes tipos de prédios, comerciais e residenciais, mais hotel, seria possível?Resposta:  Nos termos do § 4º do artigo 9º da Lei 4.951/64, não será possível num

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mesmo condomínio mais de uma convenção condominial ou mesmo sub-convenções individuais para cada tipo de unidade (comercial, hotel, shopping, residencial, vagas de garagens), devendo, portanto ser uma única convenção que poderá tratar dos diferentes tipos de unidade (ver também artigos 1.333/1.334/1.347/1.348do CC).

Imóvel Com Hipoteca SFH - DoaçãoFoi apresentada para registro escritura pública de doação lavrada em 1996, cuja matrícula do imóvel objeto, consta registro de primeira e especial hipoteca em favor da CEF (SFH). No texto, foi mencionada a existência de tal hipoteca e que foram cumpridas as exigências o art. 292 (revogado) e 293 da Lei 6.015/73 (notificação à credora). Anexo à escritura, consta a comunicação da CEF dizendo que não poderia anuir ao pedido, pois, "não admite doação de imóvel objeto de garantia hipotecária". É possível o registro da presente escritura ?Resposta: Não será possível o registro, a não ser com a concomitante transferência do financiamento respectivo e com a interveniência obrigatória da instituição financeira (CEF), nos termos do § 1º do artigo 1º da Lei 8.004/90. As hipotecas vinculadas ao SFH, são regidas por lei especial que reclama prévia e expressa anuência do credor hipotecário para a alienação do imóvel gravado a terceiros. Dispõe a Lei 8.004/90 que o mutuário do SFH somente pode alienar (incluído aqui a doação que é forma de alienação) imóvel gravado com a concomitante transferência do financiamento e com a interveniência obrigatória da instituição financeira.Observe-se que, em conformidade com a Lei 8.004/90, a transferência do imóvel hipotecado a entidade do SFH, somente se dá com a concomitante transferência do financiamento, motivo pelo qual se exige a intervenção do credor hipotecário.

Alienação Fiduciária - Contra-NotificaçãoA requerimento do credor fiduciário efetuamos expedição de intimação a devedores fiduciantes para satisfação das prestações em atraso. Recebida intimações pelo devedor e esposa, advogados  enviaram "contra-notificação" para não efetuar nenhum procedimento no sentido de consolidar a propriedade fiduciária para o credor. O contrato em questão é Cédula de Crédito Bancário (padrão Bradesco) e mais uma vez conferida acredito que possui todos os requisitos para constituição da alienação fiduciária registrada. Agora, decorrido prazo para purga da mora o credor solicita certidão de decurso do prazo (art. 26, § 7º Lei 9.514/97) para dar prosseguimento a consolidação da propriedade. Como devo proceder?Resposta: O título foi conferido/analisado/qualificado pela serventia, que acredita ter todos os requisitos legais para a constituição e registro da alienação fiduciária.Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, este deverá proceder aos públicos leilões para alienação do bem imóvel, e caso sejam negativos, tal ocorrência deverá ser averbada junto a matrícula do imóvel, quando então será também dada quitação ao fiduciante (artigo 27 da Lei 9.514/97). Apesar das alegações dos fiduciantes em sua contra-notificação, estes assinaram o título (CCB) e através dele constituíram a alienação fiduciária.O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, ainda que por outra maneira se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (artigo 252 LRP). Dessa forma, os interessados deveriam, pelos meios legais, buscar o cancelamento do registro (artigo 250, I LRP), buscando também a anulação do título – CCB (artigo 254 LRP).

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Aos Oficiais de CRI compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente de que são incumbidos, estando estes, inclusive sujeitos a infrações disciplinares pelas inobservâncias das prescrições legais ou normativas (artigos12 e 31, I da Lei 8.935/94).O registro é válido e produziu os seus efeitos legais. Os devedores fiduciantes foram intimados a purgar a mora nos termos do § 1º do artigo 26 da Lei 9.514/97. O prazo legal de 15 dias já decorreu sem quitação da dívida pelos fiduciantes.Portanto, uma vez certificado tal fato (§ 7º do artigo 26 da Lei), se requerido e pago o imposto devido, deverá ser feita averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, que em seguida dará prosseguimento (leilão e quitação).Os interessados (fiduciantes), mesmo em ocorrendo a consolidação da propriedade em nome do credor, poderão pelos meios jurisdicionais, promover, se for o caso, o cancelamento da consolidação.

Alienação Fiduciária Prestações em DiaCredor fiduciário vem recebendo notificações para pagamento de impostos e taxas de condomínio de determinado imóvel que lhe foi alienado fiduciariamente.Fundamentado no art. 26 § 1º da Lei 9.514/97, mesmo com as prestações do financiamento imobiliário em dia, o credor pode requerer a intimação do devedor fiduciante para efetuar o pagamento destes impostos e taxas, sob pena de consolidação da propriedade fiduciária?Resposta: As prestações do financiamento estão em dia, não havendo prestação vencida e não paga (artigo 26 da Lei 9.514/97) a ensejar intimação para a satisfação dos débitos em atraso. Eventuais contribuições condominiais seriam incluídas na intimação, caso as prestações estivessem vencidas (§ 1º do artigo 26 da citada Lei).Portanto, não poderá haver intimação do devedor para que este efetue o pagamento das contribuições condominiais, sob pena da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário por falta de expressa previsão legal. Eventualmente, o fiduciário poderá notificar (não intimar) o fiduciante para que este efetue os pagamentos das prestações condominiais em atraso.

Reserva Legal - Programa Mais AmbienteEstamos com uma retificação de área, para averbação da reserva legal. A Procuradoria do Estado tinha se oposto a retificação, o proprietário então conseguiu Termo de Adesão ao "Programa Mais Ambiente", onde consta que foi feita inscrição no CAR. A Procuradoria do Estado emitiu documento concordando com a retificação devido à inscrição no CAR. Com isso torna-se possível a averbação? Resposta: O documento apresentado não supre o registro da Reserva Legal no Cadastro Ambiental Rural – CAR, artigo 18 da Lei 12.651/12, que desobrigaria a averbação da Reserva Legal no Registro de Imóveis (§ 4º do citado artigo 18).O documento refere-se a recibo de requerimento de Adesão ao Programa Mais Ambiente. O requerimento não configura a aprovação da adesão ao Programa, que dependerá do cumprimento dos requisitos exigidos. É termo de adesão com o comprometimento do proprietário e não se trata de registro de Reserva Legal do CAR, não dispensando a averbação da Reserva Legal no Registro Imobiliário obrigatório para a retificação de registro (área).

Arresto Cotas - DistratoDeterminada empresa, está registrada nesta Serventia desde 19/07/04, tendo como sócios Joao (1980 cotas - 99%), e Laura (20 cotas - 1%). Em 29/11/06

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recebemos oficio da 4ª Vara Cível determinando o ARRESTO de 99% das cotas o que foi efetivamente feito. Agora foi apresentado "distrato" da dita empresa, onde comparecem os únicos sócios João (1980 cotas - 99%), e Laura (20 cotas -1%). Entretanto nada foi dito em relação ao ARRESTO: É possivel fazer o Distrato sem a manifestção do juizo? Resposta: Arresto indica apreensão judicial de bens do devedor ordenada pela Justiça como meio acautelador de segurança para garantir o credor quanto à cobrança de seu crédito, evitando que seja injustamente prejudicado pelo desvio desses bens. O arresto vem regulamentado nos artigos 813/821 CPC, sendo que se aplicam ao arresto as disposições referentes à penhora (artigo n. 821 do CPC).O arresto para ser registrado, exige mandado ou certidão nos termos do artigo 239 LRP. E o que se registra não é o despacho que ordenou o arresto, mas o arresto depois de efetivado, tanto que esse dispositivo legal ordena que ou o mandado ou a certidão indiquem o nome do depositário. Portanto, não será possível averbar o distrato sem autorização do Juízo que determinou o arresto ou sem seu levantamento através de mandado judicial, ou mesmo se convertido em penhora, esta é que deverá ser levantada depois da averbação da conversão do arresto em penhora.

Venda e Compra - Vendedor Separado CPBTenho em matrícula o registro de um inventário em que três meninas, ainda menores, recebem determinado imóvel em inventário por falecimento de seus pais. Hoje tenho para registro escritura de compra e venda em que as três, juntamente com o ex-marido de uma delas, vendem referido imóvel para terceira pessoa, estando elas assim qualificadas: FULANA, casada... SICRANA, casada... BELTRANA, separada judicialmente, e JOSÉ, separado judicialmente, etc e tal... Para efeito de averbação do estado civil de cada uma, pedi certidões de casamento. Vi que foi sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da lei do divórcio, o casamento de BELTRANA e JOSÉ. Entendo que não houve comunicação do bem, sendo indevido comparecimento dele na qualidade de vendedor. O máximo que poderíamos aceitar seria que comparecesse como anuente, mas nem isso estaria correto, pois não tinha nada a ver com o imóvel, vez que adquirido pelas irmãs através de herança.Como não haverá prejuízo algum para as partes, exceto para o próprio JOSÉ, eventualmente, num acerto de contas com o fisco, pergunto se posso registrar a escritura nessas condições em que se apresenta ou se devo devolvê-la pedindo a exclusão do mesmo. A escritura é do ano de 2000... dificilmente poderão ser encontradas as partes outorgantes para uma eventual retificação, se o caso.Resposta: Não é dito, mas resta evidente que com relação a Fulana e Sicrana casadas, seus respectivos cônjuges, nos termos do artigo 1.647, I CC, devem comparecer anuindo alienação, a não ser que sejam casados no regime da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial).Acredito que não, mas por ocasião da separação de Beltrana de Tal e José das Alfaces, poderia ter havido partilha (apesar de não haver comunicação do bem adquirido por sucessão em face do regime adotado por ocasião do casamento – CPB), o que incidiria o recolhimento do ITCMD, vez que equivaleria a doação.Desta forma, deve o título ser devolvido, solicitando apresentação da partilha por ocasião da separação do casal para fins de registro e em atenção aos princípios da continuidade, disponibilidade e legalidade. Caso não tenha ocorrido partilha (ou

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reconciliação), os interessados apresentando cópia autenticada do processo de separação, provando que de fato partilha nenhuma ocorreu, poderiam requerer pelo princípio da cindibilidade, que sejam considerados como outorgantes vendedoras somente Fulana, Sicrana e Beltrana de Tal, evidentemente as duas primeiras assistidas de seus respectivos cônjuges e justificando o comparecimento de José.

Partilha, Sucessão e União EstávelApresentado para registro Formal de Partilha, por óbito de Luiz Rozendo(viúvo). Matrícula n° 110.447: 50% do imóvel do de cujus e 50% do imóvel de Maria Ignez. Matrícula n° 75.194: 25% do imóvel do de cujus e 25% do imóvel de Maria Ignez. Consta da Partilha que os mesmos eram conviventes e que o de cujus tinha 07 filhos de seu 1° casamento.  Levar-se-à Partilha imóvel integral da Mt.110447 e 50% do imóvel da Mt.75194?  Consta do plano de partilha que a convivente Maria Ignez continuará detentora de seus 50% e 25% e os filhos receberão cada um 1/7 de 50% e 1/7 de 25% dos imóveis. Deverá ser solicitado o aditamento do Formal para que seja partilhado um imóvel integral(M.110447) e metade do outro(M.75194), tendo em vista que de qualquer maneira os pagamentos serão os mesmos? Resposta: Sim, de fato a meação não poderá ser excluída da partilha, e esse é o entendimento do CSMSP sendo que poderíamos citar inúmeras decisões nesse sentido, entre muitas outras, e inclusive o acórdão n. 0000974-65.2011.8.26.062 especifico sobre União Estável e idêntico ao caso - direito do falecido apenas a metade – bens havidos em comum e pertencetes ao cônjuge/convivente meeiro).O patrimônio do “de cujus” constitui universalidade indivisível (artigo 1.791 CC) que só perde esta característica com a partilha (§ único do artigo 1.791 e artigo 2.023 do CC). Em anotação ao artigo 993, IV CPC, preleciona Teotônio Negrão “Os bens pertencentes ao “de cujus” em comunhão com o seu cônjuge devem ser relacionados integralmente e não apenas a parte ideal que lhe pertencia”.Aplica-se à União Estável o regime de bens da comunhão parcial nos termos do artigo 1.725 CC, e com repercussões sucessórias quanto aos bens adquiridos onerosamente na vigência da União Estável.Ademais, no caso, deverá ser verificada época e forma das aquisições dos bens imóveis, início da União Estável, vigência e eventual acordo de convivência. Portanto, entendo que deve a partilha ser aditada para que seja partilhada a totalidade dos bens dos conviventes, resguardando eventuais direitos de meação e sucessão.

Usucapião - HipotecaImóvel foi objeto de Usupião e na matrícula do imóvel, ainda na CRI anterior, consta registro de Hipoteca, averbação de Cédula Hipotecária e Caução ao BNH.Na sentença, o Juiz  diz que "a hipoteca não deve ser obstáculo ao direito da autora e que nenhum gravame deve subsistir ou ser embaraço à declaração do domínio",  mas, não autorizou expressamente seu cancelamento. Como devo proceder o registro? Resposta:  A usucapião, assim como a desapropriação é forma originária de aquisição, e sua aquisição (declaração de domínio) não concorre à vontade do titular do domínio extinto e irá, de certa forma, sanear o imóvel. O imóvel usucapiendo não terá filiação por ser a usucapião forma originária de aquisição. No que diz respeito à hipoteca, cédula hipotecária e caução, são superadas pela usucapião justamente por ser forma originária de aquisição. Não há o prevalecimento dos gravames contra o usucapiente que terá a propriedade originária do imóvel de

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forma livre e desembaraçada de quaisquer gravames. Nenhuma transmissão anterior, bem como nenhum direito anterior, subsiste com aquisição (declaração domínio) por usucapião, eventuais ônus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso facto.Ademais, o próprio Juiz do feito, acertadamente diz ou determina que a hipoteca (via de conseqüência cédula e caução) não é obstáculo ao direito da autora e que nenhum gravame deve subsistir.Portanto, abre-se a matrícula para o imóvel usucapiendo, sem nada mencionar quanto aos ônus anteriores que não subsistem e nem necessitam serem cancelados, somente se faz referência ao registro anterior.

Carta de Arrematação - AdjudicaçãoImóvel da matrícula X de propriedade da empresa A foi dado em hipoteca em favor da empresa B. Imóvel da matrícula Y de propriedade da empresa A foi dado em alienação fiduciária à empresa B.  Apresentada para registro Carta de Arrematação, autos de execução que a empresa B moveu contra a empresa A, tendo sido os dois imóveis Adjudicados para a empresa B.Pergunta-se: É possível o registro da Carta de Adjudicação na forma supra mencionada, levando-se em conta a existência da alienação fiduciária registrada ? Em caso positivo, como proceder o ato ?Resposta: Os direitos aquisitivos de que é titular o devedor fiduciante (direitos de aquisição de domínio), podem ser penhorados para a garantia da execução. O credor fiduciário e o arrematante/adjudicatário são as mesmas pessoas.Na realidade, o que deveria ser objeto de leilão/arrematação/adjudicação seria os direitos do devedor fiduciante, quando então o arrematante/adjudicatário ficaria sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual, passando a ser devedor em substituição ao devedor fiduciante original. Entretanto, nesse caso arrematante/adjudicatário é também credor fiduciário, ocorreria a “Confusão” (art 381 CC – Extingue-se a obrigação, desde que na mesma pessoa se confundam as qualidades de credor e devedor), extinguindo-se a obrigação.Também deve ser levado em consideração de que consoantes recentes decisões do CSMSP, arrematação é forma originária de aquisição (APC 0007969-54.2010.8.26.0604 - propriedade adquirida se liberta dos vínculos anteriores).Portanto, entendo que é possível o registro da carta de adjudicação no caso em questão, principalmente levando-se em conta o instituto da confusão, apesar de a arrematação/adjudicação ter sido do imóvel, cancelando-se a alienação fiduciária, a exemplo da hipoteca (artigo 1.499, VI CC) em face da arrematação (forma originária de aquisição) e da confusão. Ademais, assim decidiu o Juiz do processo de execução.

Caução LocatíciaImóvel foi oferecido em caução para garantia de contrato de locação e a averbação foi efetivada na matrícula. Para garantir a locação de outro imóvel, o imóvel já caucionado poderá ser objeto de nova caução?Resposta: A caução de imóvel a que se refere à Lei 8.245/91, não torna o imóvel indisponível, podendo ainda que averbada aquela garantia, ser o mesmo alienado ou onerado por hipoteca.Caução, não gera direito real, mas obrigacional (pessoal). E se pode o mais (alienação/oneração), poderá ser novamente dada em caução para garantia de outra locação. Se a pessoa que recebeu a caução de imóvel para garantia do pagamento do preço de locação, aceitou essa garantia não havendo previsão legal impedindo ou impossibilitando que se dê um imóvel em garantia de vários débitos, o Oficial não tem,

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assim, o embasamento legal para obstar a averbação de nova caução.  Até porque, o imóvel poderá ser dado em caução para a garantia de locações de imóveis localizados em outras comarcas. Resta ao locador, se for o caso, exigir nova ou outra modalidade de garantia.

Doação Com Cláusula de ReversãoUm casal doa terreno de sua propriedade à Igreja. A doação foi feita com a finalidade de que no dito terreno seja construído um templo religioso. No texto da escritura, constou como condição que "a doação fica gravada com CLÁUSULA DE REVERSÃO, sendo que o direito, posse e domínio do imóvel ora doado REVERTAM ao patrimônio dos doadores, se a finalidade não se concretizar". Certo que a cláusula de reversão é uma condição resolutiva, mas aplica-se a este caso?Resposta: No caso, trata-se de doação de pessoas físicas para pessoa jurídica (Igreja). Está havendo confusão, pois não se trata de doação com a cláusula de reversão (artigo 547 CC) quando o doador estipula que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se este sobrevier ao donatário, mas, sim doação com encargo (artigo 553 CC c/c artigo 562), quando é possível a reversão da propriedade que reclama ato de vontade do doador, que ainda que haja o descumprimento do encargo, poderá não ser exercido.Nesse caso, reclama na realidade a revogação da doação pelos meios jurisdicionais com conseqüente cancelamento do registro por inexecução do encargo pelo donatário (artigo 562 CC - ver Efeitos da Doação no Registro de Imóveis de autoria do Bel. Elvino Silva Filho, RDI n. 19/20 – jan/dez. 1.987, item 7.2 Doação Modal ou Com Encargo).Portanto, nesse caso não será possível o registro da escritura que deverá ser re-ratificada para constar que se refere a doação com encargo (artigo 553 CC) e que será objeto de averbação junto a matrícula do imóvel quando do registro da doação.

Protesto Nota PromissóriaFoi apontada promissória para protesto, a qual traz em branco o espaço destinado à numeração, mas consta num quadro ao lado a expressão "Contrato nºxxxx-tal"...Li algo sobre requisitos da Nota Promissória e não vi entre eles nenhum que especificasse ser necessário ter ela número próprio. Entendi que basta vencimento, o valor, nome "nota promissória", favorecido, local da emissão (se não constar, considerar-se-á como sendo o do domicílio do emitente), assinatura do emitente. Não vi menção à necessidade de ter ela numeração. Posso prosseguir com os procedimentos para protesto ou devo devolvê-la por não estar acompanhada do contrato? (repare que desta vez o caso é exatamente o contrário da consulta anterior... aqui não tenho o contrato, mas somente a promissória... )...Resposta: Tanto o Decreto 2.044/1908– artigos 54/55, como o Anexo I do Decreto 57.663/66 – LUG, artigo 75, trazem requisitos essenciais que deve a NP possuir para a sua validade, e em nenhum deles figura a numeração como requisito essencial. Na realidade é pratica longamente adotada quando existem mais de uma NP a serem pagas (ex. NP 01, 02, 03... ou 1/20, 2/20, 3/20, etc.).Se fosse somente esse o motivo da qualificação do título, o protesto poderia seguir normalmente. Ocorre que o título está vinculado a um contrato que deve ser apresentado no apontamento e para fins de protesto deste, para que não ocorra duplo protesto, ou seja, a NP deve ser apresentada juntamente com o contrato, e o que se protesta é o contrato ao qual está vinculada a NP, para que seja feita averbação de

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quitação e de que está vinculada ao contrato tal (nº, protocolo, protesto, etc.– certifica que a NP faz parte do contrato tal...), como anteriormente respondido.

Assistência Judiciária Gratuita - PartilhaFoi apresentado formal de partilha, onde consta no termo de abertura Assistência Judiciária e por despacho da Juíza, constou a requerente Aparecida para o cargo de inventariante e benefícios da assistência judiciária gratuita. Foram relacionados os bens a serem inventariados, dentre eles o prédio residencial objeto da matrícula nº.9.448, que ficou a metade para a viúva Aparecida e a outra metade para as três herdeiras filhas, com o valor venal do imóvel de R$29.491,03. Queria saber se nesse caso os benefícios da assistência judiciária gratuita se estende as herdeiras filhas? Resposta: Nos termos do Item II do artigo 9º da Lei Estadual 11.331/02, a gratuidade foi expressamente determinada pelo Juízo;No caso, trata-se de arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Valdemar, com pagamento de meação a viúva supérstite e a três herdeiras filhas, diga-se solteiras, sendo uma delas menor impúbere.O valor da meação da viúva é excluído da base de cálculo dos emolumentos, levando-se em conta apenas a parte, o valor do patrimônio transferido, as herdeiras no caso (R$ 14.745,51) - PROCESSO CG N. 179/2007 - GAJ3 Nº 136/07-E – GUARUJÁ SP.Portanto, levando-se em conta que mesmo entendido que o benefício foi deferido apenas à viúva e não as herdeiras filhas solteiras, diga-se há de ser considerado que o valor da meação é excluído da base de cálculo e mais o artigo 10 da Lei 1.060/50, em combinação com esse artigo 10 (Art. 10. São individuais e concedidos em cada caso ocorrente os benefícios de assistência judiciária, que se não transmitem ao cessionário de direito e se extinguem pela morte do beneficiário, podendo, entretanto ser concedidos aos herdeiros que continuarem a demanda e que necessitarem de tais favores, na forma estabelecida nesta Lei.).Entendo, s.m.j., de que o beneficio da gratuidade, nesse caso, deve sim se estender as herdeiras filhas, numa interpretação de todo o contexto (lógico sistemática e que deve sobrepor a interpretação gramatical).Ademais, resta considerar o artigo 9º do provimento CGJSP 11/2013 de que a isenção/gratuidade incidirá apenas sobre custas e contribuições (demais emolumentos), não incidindo sobre emolumentos devidos pelo Oficial.

ISSQN RecolhimentoA Lei 48/2003, desta Prefeitura, criou a cobrança do ISSQN, Cartório impetrou Mandado de Segurança, julgado em 2004, declarando inconstitucional o item 21, subitem 21.01, do Anexo I, tornando definitiva a liminar. Do reexame necessário, a 15ª Câmara de Direito Público, negou provimento. A Prefeitura solicitou rescisão da r. sentença, cujo feito foi extinto, em outubro de 2012, com julgamento do mérito (Ação Rescisória de Acórdão – ajuizamento após o decurso do prazo decadencial de dois anos, contado do trânsito em julgado do acórdão rescindendo – decadência configurada – inteligência dos artigos 495 e 269, IV, CPC). PERGUNTA: Poderá ou não haver reversão disso tudo, fazendo com que o Cartório tenha que recolher tributo? Resposta: Houve a declaração de inconstitucionalidade do item 21 e sub-item 21.1 da Lei Municipal de n. 48/2003. A Lei Municipal é de 2.003 e pode ter sido alterada ou mesmo criada outra revogando a anterior, se já não ocorreu. Com relação ao pagamento do ISSQN, existem inúmeras e variadas decisões.

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Entretanto, a tendência é de que esse imposto seja recolhido pelos notários e registradores pela alíquota de 2% sobre a renda bruta (na realidade de 2% a 5%) e não por meio de valor fixo ou alíquotas fixas (§ 1º do artigo 9º do DL 406/68), e esse é o entendimento do STJ, que será brevemente julgado pelo STF, mas a tendência forte infelizmente é essa. 

Arrematação Judicial - LoteamentoDeu entrada nesta Serventia pedido de registro de loteamento por pessoa que arrematou o imóvel em hasta pública. Sabendo-se, consoante reiteradas decisões do Conselho Superior da Magistratura paulista, que a arrematação de imóveis em hasta pública é forma originária de aquisição de propriedade e, portanto, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e anterior proprietário, indaga-se se seriam dispensáveis , para efetivação do registro do loteamento, certidões pessoais dos anteriores proprietários, cuja previsão está no Art. 18, § 1º, da Lei 6.766/79.Resposta: De fato, a arrematação judicial, consoantes diversas e recentes decisões do CSMSP, tem sido considerada forma originária de aquisição não dependendo de existência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário, estando dispensada do cumprimento dos princípios de continuidade e especialidade subjetiva.Quando o bem é arrematado, não há relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, e a transmissão de domínio não decorre de manifestação de vontade. Entretanto, essa situação deve ser vista com cautela, pois não se trata de aquisição originária como usucapião, onde não há transmissão de domínio, mas declaração deste (domínio), ou como na desapropriação, que é ato de império e sana o imóvel.Na arrematação, não será dado ao Oficial cancelar do ofício eventuais ônus existentes sobre imóvel arrematado, como, por exemplo, hipoteca, penhora, etc., assim como não poderá ser arrematado o imóvel alienado fiduciariamente, mas nesse caso, tão somente os direitos do devedor fiduciante ou do credor fiduciário.Da mesma forma, se sobre um terreno arrematado existir edificação não constante ou não averbada à margem da transcrição ou na matrícula do imóvel (terreno), registrar-se há tão somente o terreno pelo princípio da cindibilidade (a requerimento do interessado), ficando a regularização da edificação para ato posterior.Enfim, a situação deve ser analisada com o prudente critério, peculiaridade necessária ao registro de imóveis, pois o que inexiste é relação jurídica entre anterior proprietário e arrematante, mas não sobre o imóvel que, eventualmente poderá estar sendo objeto em outros processos de usucapião, desapropriação, anulação/cancelamento de registro anterior, questões trabalhistas, etc.Desta forma, entendo que apesar de a arrematação ter sido considerada forma originária de aquisição pelo CSMSP, não dispensa efetivação do registro de parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento) apresentação das certidões pessoais dos anteriores proprietários ou mesmo daqueles que no mencionado período tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel (§ 1º artigo 18 da Lei 6.766/79).

Caução Real de Bens - Carta de SentençaO Sr. Carlos e Sra. Neube (irmãos) eram sócios de um supermercado, desfizeram a sociedade, sendo que para ela ficou filial, avaliada em 1/4 do valor da matriz. Ambos fizeram acordo judicial no qual Carlos se compromete a arcar com todas as dívidas do supermercado e como garantia dá em caução para Neube vários imóveis. Enviamos cópias das sentenças. É possível averbar caução

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ou registra-se hipoteca? Resposta: Não se admite caução como constitutiva de garantia real que recaia diretamente sobre o imóvel, devendo esta ser constituída através de hipoteca, ou seja, não há previsão legal para registro ou averbação de caução real de bem imóvel, mas tão somente para averbação de direito real de imóveis.A caução de direitos relativos a imóveis prevista no artigo 167, II, 8 LRP, refere-se aos direitos reais ilimitados e aos direitos reais de garantia já constituídos (“jure in re aliena”. É claro que na locação é caso a parte.Contudo, em face do parecer CGJSP nº 197/05 publicado no DOE de 20/07/05, ficou autorizado que mandados para averbações de cauções que tenham recaído sobre imóveis prestadas em ações judiciais para garantir medidas de natureza cautelar, sejam recepcionados como mandados de registro de hipotecas judiciais independente da denominação que lhes foi atribuída. Entretanto, como no caso não se trata de mandado, mas de carta de sentença, nem de medida cautelar, mas de constituição de caução “de imóvel” e não de direitos reais, a carta de sentença com constituição de caução de bens imóveis não tem acesso ao registro imobiliário, devendo as garantias ser constituídas através de hipoteca por escritura pública, ou constituída por hipotecas judiciárias (art.466 CPC), se for o caso. 

CND Não Vinculado ao INSSEscritura de venda e compra de imóvel rural efetuada pelo Sr. Norioval e esposa. Da escritura constou que ela não está vinculada ao INSS como contribuinte obrigatória, portanto não obrigada a apresentar CNDs. Quanto ao outorgante varão foram apresentadas CNDs (contribuições previdenciárias e tributos federais) em nome da pessoa física com inscrição no CNPJ (como contribuinte individual). É possível o registro da referida escritura na forma em que se encontra ?Resposta: Entendo que sim, pois a pessoa física (Norioval –varão) é considerada empresa individual com obrigação de inscrição no CNPJ por força do artigo 160, I do Decreto 3.000/99, razão pela qual apresenta CND’s. Já sua esposa, que não está enquadrada como empresa individual e não faz parte daquela, declara que não está vinculada a legislação previdenciária, deixando de apresentar as CND’s.

Averbação PremonitóriaExiste averbação de ajuizamento de ação e agora está sendo apresentada para registro escritura de venda e compra (escritura foi lavrada em 2006 e a averbação do ajuizamento foi feita em 2012).Se a penhora não impede a venda evidentemente a simples averbação do ajuizamento da ação também não impede? Devo certificar no título a existência dessa averbação?Resposta: Como pode o mais (hipoteca convencional, penhora, etc.), pode o menos (averbação premonitória). A escritura poderá sim ser registrada, pois não há impedimento legal, e como o tempo rege o ato, não importa se a escritura foi lavrada anteriormente e somente agora é apresentada a registro, continua sem impedimento.Como averbação premonitória, não chega a ser ônus real, mas ônus de caráter pessoal (quando encargos, em que eles se fundam devem ser cumpridos pela pessoa, sem qualquer alusão ou referência às coisas – não pesa diretamente sobre a coisa), não gerando nenhum direito ou mesmo garantia e tem a finalidade de noticiar o processo de execução e de caráter acautelatório. Assim, entendo de que não haverá necessidade de certificar no título a existência dessa averbação que consta da matrícula e constará da certidão da matrícula que

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acompanhará o título após o seu registro. 

Incorporação de Condomínio Sociedade Empresa AmericanaUma empresa apresentou processo de incorporação de condomínio. Essa empresa tem como seus sócios uma pessoa física e uma empresa "americana", sem filial no Brasil, nem cadastro na SRF. Assim, o que pedimos pra constar do processo? Seria somente o contrato social com tradução pública e registrado em RTD?Resposta: Sim, devem ser apresentados documentos de constituição dessa pessoa jurídica e posteriores alterações, traduzido por tradutor público juramentado e com registro em RTD. Tais documentos também devem ter a comprovação de autenticidade mediante lançamento de assinatura do cônsul do Brasil – chancela – (APC 1.246-6/1 SP). A empresa (americana) também deverá ser inscrita no CNPJ na SRF (RFB), nos termos do artigo 5º, XV, “a”, 1 e 8 da IN da RFB 1.183/2011.Além disso, devem ser apresentadas certidões criminais dos sócios das empresas (incorporadora e pessoa jurídica americana sócia). Certidões estas, além da justiça federal, local do imóvel e onde domiciliadas tais pessoas (itens 202.3, 202.3.1 e 202.4 do Capítulo XX das NSCGJSP). Sendo que as certidões ou documento equivalente expedidas no exterior, também devem ter a legalização consular e traduzidas para o vernáculo e registrada em RTD.

PenhoraImóvel que figura em nome de 6 proprietários solteiros, na proporção de 1/6 da nua propriedade para cada proprietário. Penhora incidente sobre parte ideal pertencente ao co- proprietário Walter, qualificado no mandado como separado judicialmente. Consta ainda do mandado de penhora que o executado informou que é possuidor apenas de 50% de 1/6 da nua propriedade e que a outra fração de 50% de 1/6 da nua propriedade pertence sua ex-mulher Teresa. Obs: consta do mandado que Teresa não foi intimada da penhora, pois reside em outra cidade. Pergunta-se: Diante das novas alterações é possível a averbação de penhora incidindo sobre a parte ideal correspondente a 1/6 da nua propriedade do imóvel pertencente ao Sr. Walter ?Resposta: Quanto à intimação do cônjuge ou ex-cônjuge, nos termos do processo CG 2006/2903– DJE de 14-09-12, não é mais necessário, ou seja, prescindível; Já quanto à divergência do estado civil do executado que na matrícula consta como solteiro e do mandado como separado, temos o seguinte:a) Nenhuma menção foi feita de que o quinhão de 1/6 do imóvel pertence exclusivamente a Walter;b) Também não houve exclusão de eventual meação (artigo 655-B do CPC);c) De qualquer forma, em atenção ao princípio da continuidade e disponibilidade, para a averbação da penhora sobre 1/6 do imóvel, haverá necessidade da prévia averbação do casamento de Walter com Tereza, bem como da separação do casal e de eventual partilha do quinhão de 1/6 do imóvel (dependendo do regime e época de casamento).Portanto, não será possível a averbação da penhora pelos motivos acima (item “c”).

Aquisição de Imóvel Rural Por EstrangeiroImóvel rural (32 has) adquirido por estrangeiro e registrado, também, no  livro de registro de terras rurais adquiridas por estrangeiro. Este imóvel está em condomínio pro indiviso  e proprietários apresentaram requerimento solicitando

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o desdobro do imóvel. Como devo proceder em relação ao Livro de Estrangeiro? Faço averbação no livro para constar  e informo ao INCRA?Resposta:  O módulo de Exploração Indefinida nesta cidade é de 25 hectares, portanto a aquisição foi dentro dos 3 módulos permitidos (artigo 3º, § 2º da Lei 5.709/71 e artigo 7º § 1º do Decreto74.965/74).No entanto, nos termos do artigo 7º § 3º do Decreto 74.965/74, “Dependerá de autorização a aquisição de mais de um imóvel (mesmo) com área não superior a 3 módulos feita por uma pessoa física estrangeira”.Aqui em nosso estado, há provimento da CGJSP permitindo aquisição de mais de uma propriedade rural sem autorização do INCRA desde que a soma total dos imóveis não ultrapasse 3 módulos (Provimento 05/2012). Também em nosso estado, por decisão normativa, há comunicação ao INCRA das transferências a brasileiros, de imóveis rurais anteriormente adquiridos por estrangeiro (Provimento 33/05).No caso, se possível o desdobro/desmembramento do imóvel rural, deve sim ser feita a averbação no Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, porque nesse caso gerará duas unidades imobiliárias, e eventualmente uma poderá ser alienada quando antão deverá haver comunicação ao INCRA em face da mudança de titularidade (Artigos 4º do Decreto 4.449/02 e § 7º do artigo 22 da Lei 4.947/66).A comunicação ao INCRA também deverá ser feita logo após a averbação do desmembramento, até porque, essa comunicação em face do desmembramento é obrigatória (artigo 4º do Decreto 4.449/02 e § 7º da Lei 4.947/66).Entretanto, como o proprietário estrangeiro com o desmembramento ficará proprietário de duas áreas rurais, e considerando os termos do § 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74, para o desmembramento deverá (por cautela) haver autorização do INCRA (artigo 15 da Lei 5.709/71 e 19 do Decreto 74.965/74).

Renúncia de UsufrutoNas escrituras públicas de renúncia de usufruto deverão ser mencionados, ainda que a título gratuito (doação), necessariamente, o valor atribuído à renúncia? Resposta: Sim, nos termos do artigo 176, § 1º, III, 5 da LRP, e para fins fiscais.

Casamento ReligiosoUma mulher  adquiriu um imóvel e declarou-se casada. Agora, na venda solicitamos a certidão do casamento para lavrar a escritura e averbar na matrícula o nome do cônjuge/regime de casamento. Foi apresentada certidão do casamento no religioso, que ocorreu em 1978, firmada pelo representante da igreja, na qual não consta o regime de bens. O casal não fez a regularização deste casamento religioso no registro civil. O casal não aceita que se lavre escritura como companheiros, insistindo que são, de fato, casados. Existe alguma possibilidade jurídica de admitir esta certidão?Resposta: Não, pois como o casamento foi somente religioso, juridicamente não há casamento, uma vez que somente alcança os efeitos civis registrando o casamento ou termo no cartório do RCPN competente. Logo, não houve alteração do estado civil que o casal possuía antes do casamento religioso, permanecendo o mesmo.Ademais, o próprio registro de aquisição onde a adquirente constou como “casada” deve ser retificado, e se sobrevindo o casamento civil regularizando o anteriormente feito para efeitos civis (ver artigos 74/75 LRP, 1515, 1516 e 1.532 CC), deverá ser averbado junto a matrícula/transcrição do imóvel, podendo, eventualmente ocorrer questões

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patrimoniais dependendo do regime adotado.

Loteamento Decreto Municipal de Aprovação - CaducidadeFoi apresentado para registro processo de loteamento urbano, analisando o mesmo foi verificado que o Decreto Municipal de aprovação já ultrapassou o limite de 180 dias, estando, portanto vencido. O interessado reapresentou processo juntando mera "certidão" da Prefeitura onde declara a mesma que o Decreto continua válido. É possível aceitar tal certidão?Resposta: Aprovação do loteamento exigida pelo artigo 18, caput e inciso V (cópia do ato de aprovação) da Lei 6.766/479, foi feita como deveria, por ato administrativo efetivado por Decreto Municipal. Entretanto, o projeto não foi levado a registro no prazo de 180 dias, e o Decreto caducou, decaído o direito. No caso, não se trata de revalidação, pois revalidar significa tornar válido, ou seja, é o ato pelo qual se torna legítimo, legal ou juridicamente válido o que se fizera sem valia ou eficácia jurídica. É a legitimação, legalização ou o preenchimento de requisitos legais.A aprovação do loteamento deverá ser feita através do ato administrativo de aprovação (artigo 18, V Lei 6.766/79), ou seja, através de Decreto Municipal, pois certidão é ato administrativo enunciativo e não contém manifestação de vontade, devendo expressar fielmente o conteúdo do documento original de que extraída. A certidão não dá para conhecer elementos essenciais do ato administrativo de aprovação do loteamento (sujeito e forma). Sem verificação do teor da suposta aprovação, viola-se a regra da Lei 6.766/79 e inviabiliza-se a qualificação registraria.

Alvará JudicialFoi apresentado Alvará Judicial autorizando empresa (representada pela sócia) a escriturar em nome próprio imóvel integrante de Espólio. Há impedimento para o Tabelionato lavrar escritura aceitando representação do proprietário (Espólio)/vendedor  através do alvará nesta condições? Resposta: A rigor, o espólio deveria ser representado por seu inventariante através do alvará, mas como houve alvará judicial autorizando o adquirente a representar o transmitente (espólio), entendo que a prática do ato será perfeitamente possível a exemplo dos casos de aquisição de bens pelo mandatário (artigo 117 CC).No entanto, do alvará deverá constar menção do imóvel, valor para alienação, estar dentro de seu prazo de validade, autorização da aquisição pela pessoa jurídica que representa o espólio, não haver impedimentos que possam ser enquadrados nos incisos I a IV do artigo 497 CC., e que o alvará seja recente e não tenha sido revogado.

Compromisso de Compra e VendaFoi apresentado para registro promessa de compra e venda de 1/10 do imóvel, de Benedetto para sua irmã Margheritta, recebida pelo óbito do pai de ambos (Pietro); na partilha foi atribuída 1/2 para viúva e 1/10 para cada filho, porém consta do item 3 do contrato que somente será transmitida quando ocorrer o falecimento da viúva (mãe de ambos).É possível o registro, consta-se este item no registro? Resposta:  No caso, não se trata de compra e venda de imóvel quando pode ser inserida cláusula resolutiva expressa com amparo nos artigos 121, 122, 127, 128, 474 e 475 do CC (artigo 167, I, 29 LRP).A condição constante do item “3” da promessa de compra e venda não se trata propriamente de condição suspensiva ou mesmo resolutiva; cláusula resolutiva nada

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mais é do que o pacto comissório. Já no código Civil de 16, a doutrina apontava a semelhança entre a condição resolutiva expressa e o pacto comissório.No que concerne aos compromissos de compra e venda, há disposições especiais que desautorizam pacto comissório, ao compromitente vendedor não é dado escolher, dada a mora do comprador, entre preço e resolução do compromisso. O artigo14 do DL 58/37 (imóveis loteados), o artigo 1º do DL 745/69 (imóveis não loteados) e o artigo 63 da lei 4.591/64 (unidades condominiais autônomas) dispõem modos especiais de constituição em mora dos compromissários compradores e resolução dos compromissos. Tais normas têm caráter cogente, às partes não é licito estipular de maneira diferente (RDI n. 23, pg. 116).Ademais, tal condição contraria os artigos números 1.147, 1.418 do CC, 22 do DL 58/37 e 1º DL 745/69.Portanto, entendo, que o registro do contrato de compromisso de compra e venda com tal condição não será possível.

Pacto AntenupcialA separação ou divórcio deve ser averbada no livro 3 quando existe pacto antenupcial registrado? Ou averba-se tão somente nas matrículas dos imóveis correspondentes?Resposta: Uma vez feita separação ou divórcio, far-se-á a sua averbação no registro público (RCPN - artigos 10, I CC, 1.124 e 124-A e § 1º CPC, 29, § 1º, “a”, e 100 LRP e artigo 32 Lei 6.515/77), também no Registro de Imóveis junto às transcrições ou matrículas dos imóveis porventura existentes em nome dos separandos ou divorciandos (artigos 167, II, itens 5 e 14 LRP).Não há previsão para a averbação de separação ou divórcio junto ao Livro 3- Auxiliar, onde registrado o Pacto Antenupcial que serviu para reger as questões patrimoniais do casamento e nada se alterou com relação ao pacto que valeu durante a vigência do casamento. Eventuais questões patrimoniais e de família devem ser resolvidas na separação ou no divórcio judicial ou extrajudicial. No caso de separação, eventualmente poderá ocorrer a conciliação restabelecendo-se o casamento, e pelo divórcio, poderá sobrevir novo casamento, até mesmo entre os divorciandos.O pacto antenupcial poderá ter sido registrado em outra circunscrição territorial diversa daquela onde registrado eventuais imóveis de propriedade dos cônjuges.O pacto também poderá ser cancelado em face de alteração de regime de casamento feita pelo casal, mas nesse caso, por determinação judicial.Portanto, concluímos que apesar de não haver previsão legal e nenhum efeito prático, se requerido (artigo 13, II LRP), tal averbação poderá ser feita (artigo 178, VII da LRP).

Cédula Rural PignoratíciaNo caso da Cédula de Crédito Rural em que foi dada em garantia, em alienação fiduciária (?), determinado bem. No caso, trata-se de Cédula Rural Pignoratícia. Como o próprio nome indica, a garantia deveria ter sido de penhor. Veio como sendo em alienação fiduciária (trator). Entendo que não pode ser aceita a cédula nessas condições. No caso de Cédula de Crédito Bancário, registraríamos essa garantia (não a cédula) no TD. Mas, como se trata de CRP, a previsão legal é no sentido de que ela deve ser registrada no Livro 3.Resposta: Como a garantia do bem móvel (trator) é alienação fiduciária e não penhor rural agrícola, deverá ser constituído através de Cédula de Crédito Bancário (artigos 35 e 42 Lei 10.931/04) ou através de Cédula do Produtor Rural (artigo 5º Lei 8.929/94), podendo, eventualmente a garantia (trator) ser alterada para penhor rural agrícola (artigos 14, V, 15 e 56, I do DL 167/67).´

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Condição Resolutiva ExpressaEm uma escritura de venda e compra foi imposta a cláusula resolutiva nos termos dos artigos 474 e 475 CC.  A cláusula constou do registro. Agora foi apresentada uma escritura de inventário e partilha para registro. Se fosse uma escritura de venda e compra a cláusula impediria o seu registro enquanto não cancelada, certo? Por ser escritura de inventário e partilha pode ser registrada?Resposta: “O que caracteriza a condição resolutória expressa na compra e venda é justamente a força de romper o vínculo negocial apenas pela verificação de inadimplência do comprador” (Fioranelli, Ademar – Direito Registral Imobiliário Irib/Safe, Porto Alegre – 2.001, p. 476). Assim, uma vez que o vínculo pode se romper apenas pela inadimplência com a concordância expressa do comprador e dada a liberdade de contratar constante do artigo 421 CC, o imóvel poderá ser alienado.Se o adquirente concorda expressamente com a compra e venda sob o qual pende condição resolutiva expressa, é de seu conhecimento essa pendência/ônus, e se ainda assim foi de sua conveniência contratar, estava ciente.Já no caso de inventário e partilha, a transmissão ocorre desde logo por sucessão pelo princípio de saisine (artigo 1.784 CC), e a condição resolutiva existente, muito menos impede o registro da partilha. No entanto, a existência da condição resolutiva expressa deve ser certificada no título (escritura de inventário e partilha – artigo 230 LRP).No caso de inadimplemento, ainda que tenham ocorrido transmissões, estas também ficam resolvidas, uma vez que pela publicidade do registro da compra e venda condicional não podem os terceiros alegar desconhecimento (ver RDI n. 56 – O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza – item 3.3. Inadimplemento – página 90)

Condição Resolutiva e Instituição de UsufrutoFoi apresentada para registro escritura pública de venda e compra, com cláusula resolutiva (p/ pagamento do preço) e, ao mesmo tempo, instituição de usufruto vitalício. É possível o registro? Como proceder? Primeiro registra-se a instituição do usufruto e depois averba-se a condição/cláusula resolutiva ou ao contrário?Resposta: O que caracteriza a condição resolutória expressa na compra e venda é, justamente a força de romper o vínculo negocial apenas pela verificação de inadimplência do comprador. Assim, uma vez que o vínculo pode se romper apenas pela inadimplência, usufruto pode ser instituído com a concordância expressa do usufrutuário, dada a liberdade de contratar constante do artigo 421 CC.A cláusula resolutiva expressa é condição acessória da venda e compra e deverá preceder ao registro do usufruto, até porque deve ela constar do corpo do registro da compra e venda como condição do contrato e não por averbação. O usufrutuário aceita instituição do usufruto sobre imóvel sob o qual pende condição resolutiva.

Retificação de PerímetroSolicitado nesta serventia averbação de retificação de 03 lotes de terrenos, cada um objeto de matrícula individual, oriundo de loteamento registrado nesta serventia, cuja planta arquivada, não possui área superficial total de nenhum dos lotes, possuindo algumas medidas, não todas, não contém memorial descritivo arquivado.Lote 01 - Qd. "F" - objeto da matrícula nº 13.230, terreno localizado na esquina, medindo na matrícula 11 x 30 metros, ou 330,00 metros quadrados, que na

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retificação passou a ter 449,58 metros quadrados. Obs: Na planta do loteamento consta 12 X 28 m.Lote 02 - Qd. "F" - matrícula nº28.572, terreno localizado ao lado do lote 01, medindo 10 X 30 metros ou 330,00 m2, que na retificação passou a ter 444,24 metros quadrados. Obs: Na planta do loteamento consta que mede 12 x 28 m.Lote 03 - Qd. "F" - objeto da matrícula nº56.818, terreno localizado ao lado dos lotes 01 e 02, medindo na matrícula 11 x 30 metros, que na retificação passou a ter 347,47 metros quadrados. Obs: Na planta do loteamento consta que mede 11 x 30 m.Todos os memoriais e plantas contém anuência dos lotes confrontantes, bem como do Município, estando ainda, os memoriais descritivos e plantas com o "de acordo" deste Município.É possível a retificação na forma pretendida. ?Resposta: Não temos planta para visualizar desenho dos lotes, mas presumo que são irregulares, ou seja, necessariamente não formam ângulos retos em todos os lados e o de esquina poderá ter medida em curva. Estranho o fato de o lote “03” estar localizado ao lado dos lotes “01” e “02”. Não seria ao lado do lote “02”, como o lote “02” que está ao lado do lote “01”?Como tais lotes não possuem todas as medidas, evidentemente algumas foram incluídas pela retificação, passando a terem as medidas de todos os lados e confrontações e, eventualmente as medidas além de irregulares, são maiores da frente aos fundos, e retificando o perímetro conseqüentemente há retificação da área.Como se trata de loteamento, pelo visto bastante antigo, todos os confrontantes e principalmente a Municipalidade anuíram, entendo ser possível as retificações como requeridas, desde que tenham sido feita “intra-muros”.

Menor Adquirindo Bem ImóvelAs situações são as seguintes:1 -  Menor de 16 anos adquirindo imóvel representado pelos pais: O artigo 1.691 CC estabelece que contrair obrigações em nome do menor que exorbitem administração geral depende de alvará, e como pagamento é espécie extintiva de obrigações, meu entendimento inicial é que depende de alvará judicial quando o numerário pertencer ao menor, além do fato do ato estar eivado de nulidade.Nesse mesmo sentido as normas do Estado do Paraná veda aquisição do imóvel de menor absolutamente incapaz. Aproveito para destacar a norma do Paraná, a saber: “11.2.25 - Sem a devida autorização judicial é vedado ao tabelião lavrar escritura de compra e venda para aquisição de imóvel quando numerário pertencer a menor e este figurar como outorgante comprador.” “Art 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, alvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização judicial”.Há decisão no Paraná permitindo aquisição desde que haja doação de numerário pelos pais na escritura. Absolutamente incapaz tem legitimidade sem alvará judicial para aquisição de imóvel, ou seja, se posso lavrar escritura de compra e venda em que o absolutamente incapaz comprarece como comprador representado pelos pais.2 - Maior de 16 anos e menor de 18 anos adquirindo um imóvel assistido pelos pais: No Código Civil e Código de Normas retro, fala-se em menor, por não diferencia dos absolutamente e relativamente incapaz, assim, pergunto se a

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mesma regra se aplica para ambos os casos, ou no relativamente incapaz já há uma legitimidade de venda, pois já possuem um discernimento para prática de atos civis e a lei só exigem que estejam acompanhados dos pais (assistência).3 – A dúvida se dá em virtude de ser muito comum a lavratura dessas escrituras no Estado de São Paulo, bem como os respectivos registros, sem qualquer impedimento o exigências a respeito do tema.Resposta: O Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638 manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente. Quanto à administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para pai e mãe(art. 1.689 CC/02).  O artigo 1.634 CC/02, diz que: “Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil, e assisti-los após essa idade (...)”. O artigo 1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de 16 anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”. Por fim, o “caput” do artigo 1.691, estabelece: “Não podem os pais alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do Juiz”.O menor púbere ou impúbere não está impedido de adquirir bens, desta forma, caso o menor tenha pai e mãe, deverá ser representado por ambos.  Se se tratar de venda e compra pura com pagamento total e quitação do preço, não haverá necessidade de alvará judicial. No entanto, se se tratar de venda e compra com condição resolutiva ou em que haja outras obrigações, pagamento em prestações e oneração, no resguardo de seus interesses os representantes precisam ser credenciados pelo Juízo a quem compete proteção dos interesses dos incapazes. No caso de o pai estar impedido ou encontrar-se em local incerto e não sabido, o fato deverá ser declarado no título aquisitivo, sob as penas da lei, pela mãe que representará ou assistirá o menor com exclusividade, pois o não comparecimento do outro pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar, falecimento, etc.

Penhora Fiscal e IndisponibilidadeRecebi e protocolei certidão de penhora online referente a três imóveis e sobre estes imóveis existe a indisponibilidade. Estou anexando a certidão, o comunicado e uma das matrículas. Caso não possa ser averbada, por favor minutar exigência.Resposta: A indisponibilidade (fiscal) foi comunicada nos termos do provimento CG 13/12 e que a rigor, nos termos do artigo 13 do provimento deveriam ser averbadas nas matrículas dos imóveis respectivas existentes. A indisponibilidade comunicada refere-se à indisponibilidade de ordem fiscal (§ 1º do artigo 53 da Lei 8.212/91), e nos termos do artigo 22 do provimento 13/12, não impedem onerações e constrições judiciais, ou seja, não impedem averbação de outras penhoras, principalmente porque essas penhoras também são oriundas de execução fiscal da Fazenda Nacional.

Cédula De Crédito Bancário

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Recebi para registro uma cedula de Credito Bancario, tendo como garantias: Hipoteca Cedular de um terreno na avenida 7 matricula 7449 e como penhor Cedular: 13 vacas Girolanda, localizada na Fazenda Sta Helena nesta comarca de propriedade do emitente.Pergunto:a) Hipoteca registra no livro 2; b) penhor cedular registra-se no livro 3 do Registros de Imoveis ou no Registro de Titulos e Documentos? Por que?Resposta: As garantias (hipoteca e penhor rural pecuário) foram constituídas através da Cédula de Credito Bancário – CCB, a qual não será objeto de registro, mas as suas garantias sim serão registradas (artigos nºs. 30 e 42 da Lei 10.931/04);Portanto, a hipoteca será registrada no livro 2 – Registro Geral (artigos 1.492 do CC e 167, I, 2 LRP);Quanto ao penhor rural (pecuário – artigo 1.444 CC), será registrado no Registro de Imóveis no Livro 3- Auxiliar e não no Registro de Títulos e Documentos, em face dos artigos nºs 1.438 do CC, 178, VI e 127, parágrafo único da LRP.

Testamento InventárioTestamento, datado de 20/08/1985, acostado nos autos de inventário da testadora, que faleceu aos 14/06/2008 onde a testadora falecida impôs clausula de incomunicabilidade a legítima. No entanto, na partilha homologada há omissão desta clausula imposta a cada um dos quinhões recebidos pelos herdeiros necessários. Esta omissão poderia ser relegada, diante do que consta o art. 2042 CC em vigência, notadamente diante do fato de que aquele testamento não fora aditado, para declarar a justa causa da imposição da clausula em comento ? Resposta: Para as sucessões que se abrirem depois de um ano da entrada em vigor do Novo Código Civil, aplica-se o determinado no caput do artigo 1.848 do CC/02.As pessoas que tiverem feito testamento estabelecendo cláusulas restritivas a legítima, seguindo o que faculta o artigo 1.723 do CC/16, terão de fazer novo testamento aditando o anterior para declarar a justa causa posta à legítima. Se não tomarem essa providência e se a sucessão abrir-se depois de um ano do começo da vigência do Novo Código Civil, não subsistirá a restrição.Não é questão de forma, mas de fundo de conteúdo jurídico da disposição testamentária, regendo-se assim, pela lei vigente ao tempo da abertura da sucessão. Ademais, todo o processo, assim como a partilha, foi analisado pelo Juiz do processo que homologou a partilha dessa forma. Portanto, correta a posição da serventia.

Associação Alvará JudicialAssociação está parada desde 06/05/1953, onde presidente era José, não tendo sido noticiada nenhuma alteração até a presente data. Agora foi recebido Alvará Judicial solicitando exclusão do nome de Auro como presidente, pois seu mandato se exauriu em 29.09.1982. Faz-se a juntada deste Alvará no processo da associação ou simplesmente faz-se nota devolutiva informando que não há alteração desde 1953 ?Resposta: Deve ser feita nota devolutiva informando da impossibilidade de ser feita a averbação solicitada em face de a entidade estar inativa há mais de 60 anos, desde 06/05/1953, onde consta como presidente o Sr. Jose, nada constando em relação ao Sr. Auro, sendo dessa forma impossível a prática do ato até mesmo pelo princípio da continuidade.Ademais, o correto seria apresentação de mandado e não alvará (autorização). De

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qualquer forma, faz-se a nota de devolução e arquiva/junta cópia da nota e do alvará junto ao processo.

Condomínio Alteração de Vaga de GaragemEmpresa instituiu condomínio denominado B, composto de 16 casas assobradadas, com uma vaga de garagem para 02 (dois) automóveis de pequeno porte. Destas casas, foram vendidas 07, restando em seu domínio 09 casas. Acontece que as garagens não cabem 02 automóveis, razão pela qual pretende alterar o registro para constar somente uma vaga. Da convenção de condomínio nada consta com relação a este fato. Pergunta: Para a averbação dessa modificação, é necessária a presença de todos, empresa e 07 condôminos ou apenas 2/3, que poderão decidir nas Assembléias Geral ou Extraordinária, como consta da Convenção? Todas as matrículas foram descerradas, constando as garagens para 02 automóveis.Resposta:  Pela instituição, especificação e convenção do condomínio nas unidades autônomas (16 casas assobradadas) foram instituídas e especificadas que cada uma delas possui uma vaga de garagem para a guarda de dois veículos de pequeno porte.Pela alteração que se pretende realizar (instituição e especificação), cada unidade continuará com uma vaga de garagem, no entanto cada vaga de cada unidade comportará a guarda de um veículo apenas. Além de implicar em limitação do direito de propriedade, também implicará em restrição do uso.Além do que, para a alteração/retificação que se pretende, será necessária a retificação do condomínio e com aquiescência unânime dos condôminos nos termos do artigo 1.351, segunda parte (mudança da unidade), com aprovação do projeto pelo Município.

Contrato de Abertura de Crédito Rural FixoRecebi para registro em Títulos e Documentos o Contrato de Abertura de Credito Rural Fixo. Na cláusula primeira o financiado declara ciente e de pleno acordo com as disposições contidas nas clausulas gerais do contrato de abertura de credito rural fixo, registrado sob nº.864.710, em 4-7-2013, no cartório do 1º Oficio de Registro de Títulos e Documentos de Brasília, as quais passam a integrar o presente contrato para todos os fins de direitos, formando um documento único e indivisível. Queria saber se posso registrar o contrato de abertura de credito e se tem que fazer parte integrante as cláusula gerais e como fazer a cobrança?Resposta: Integrante vem de integrar (completar, tornar inteiro), é o adjetivo empregado para exprimir tudo o que entra na composição ou na formação do todo para completá-lo, mostrando-se assim um de seus elementos necessários.Os contratos de Abertura de Crédito Rural Fixo feitos com o Banco do Brasil por todo o País, tem suas cláusulas gerais registrada sob o nº. 864.710 em 04/07/2013 no 1º RTD de Brasília – DF, e que integra o presente contrato ora apresentado para registro em RTD (domicílio do financiado) e que o acompanham para fins de registro, sendo a sua veracidade de responsabilidade das partes, assim como é, via de regra, as capacidades de representação dos documentos e contratos que acessam o RTD.São condições/cláusulas gerais que servem para todos os contratos da espécie e os integram. Na cláusula primeira do contrato, o financiado declara ciente e de pleno acordo com as disposições contratuais contidas naquele documento que o integra. As condições gerais acompanham o documento, há declaração de ciência e de pleno acordo por parte do financiado e aquele registro tem sua publicidade.Portanto, entendo que o contrato de abertura de crédito firmado em 21/08/2013, pode

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ser registrado em RTD juntamente com as condições gerais que o acompanham, ou melhor, que dele fazem parte. A cobrança emolumentos deverá ser feita como registro integral de contrato com conteúdo financeiro.

Instrumento ParticularEstamos lavrando uma escritura de Venda e Compra no qual envolve 1/7 (um sétimo) do imóvel. O valor declarado da transação é R$ 11.500,00. O valor venal total do imóvel é R$ 73.356,39. Este negócio jurídico poderia ser feito por instrumento particular, haja vista que o valor é inferior a 30 salários mínimos (art. 108 C.C.)? Resposta: Esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total do imóvel, ou seja, o imóvel em si como um todo e considerado o valor venal ou o valor atribuído (negócio jurídico), não podendo ocorrer fracionamento, como 1/10, 25% sobre a avaliação, sendo considerado também o valor total incluindo benfeitorias (mesmo não averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja burla e se abra uma porteira.

Patrimônio de Afetação IncorporaçãoEmpresa promoveu registro da incorporação para construção de um empreendimento e, posteriormente, apresentou requerimento solicitando averbação na matrícula para constar que o empreendimento está sujeito ao regime especial de tributação nos termo do art. 4º da Lei 10.931/2004. Quais são os requisitos? Basta requerimento/declaração com firma reconhecida? Não consta averbação na matrícula da constituição do patrimônio de afetação e, também, no requerimento nada foi mencionado e não foi apresentado o Termo de Constituição deste, que entendo que seria um dos requisitos para averbação deste regime de tributação diferenciada. É possível a averbação na forma apresentada? Resposta: A posição da serventia está correta, pois tal averbação não poderá ser feita conforme artigo 2º, II da Lei 10.931/04. Portanto, para que a incorporação/ empreendimento se enquadre ao regime especial de tributação (artigo 1º da Lei), deverá submeter a incorporação/empreendimento ao regime de afetação (artigos 31-A a 31-E) antes da averbação da construção (artigo 31-E, I Lei 4.591/64).

Emolumentos Alienação FiduciáriaFoi apresentado e protocolado um contrato, que segue em anexo juntamente com a certidão da matrícula. O registro a ser feito é somente o da alienação fiduciária. Os cartórios da região, uns cobram o registro cheio e outros cobram com redução de 50%, qual cobrança o senhor acha que está correta?Resposta: No caso, entendo que a cobrança dos emolumentos é integral, pois não se trata de aquisição, mas de financiamento para construção onde o bem (terreno) é dado em garantia de alienação fiduciária. Não é caso de aplicação do artigo 290 LRP, ou mesmo processo CGJSP 2009/105563, pois não há aquisição (1ª), mas somente financiamento de construção (como era antigamente antes do SFI, no SFH apenas).

Reserva Legal CARRecebi Termo de Responsabilidade de Preservaçao de Reserva Legal". Conforme art. 18 do Codigo Florestal, área Reserva Legal será feita no Cadastro Ambiental Rural (CAR), sendo que no § 4º consta: "O Registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no CRI, sendo que, no período entre a data da publicaçao

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desta Lei e o registro no CAR, etc. Em São Paulo CAR já está funcionando? Onde? O Termo de Responsabilidade de Preservação Reserva Legal deve ter firmas reconhecidas.Resposta: Sim, o CAR está em funcionamento. O SICAR – Sistema Nacional de Cadastro Ambiental Rural. A rigor e nos termos do artigo 221, II LRP, as firmas das partes e testemunhas constantes do Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal, devem sim ser reconhecidas por Tabelião.Nos termos do § 4º do artigo 18 da Lei 12.651/12, a inscrição no CAR desobriga a averbação da Reserva Legal do RI (ver também o artigo 30 da citada Lei).

Alienação Fiduciária Constituição na CCBFoi  efetivado o registro de alienação fiduciária em favor do Banco BVA. Agora foi apresentado requerimento solicitando averbação da transferência dos direitos creditórios da CCB. Ao requerimento estão anexas as publicações das assembléias, regulamento do fundo, procurações, e cópia do instrumento particular de alienação fiduciária no qual consta no verso carimbo com endosso mandato transferindo a propriedade fiduciária do título  e outro com carimbo da CETIP também endossando o título. É possível procedermos à averbação? Se não, quais seriam os requisitos?Resposta: Alienação fiduciária foi constituída através de instrumento particular junto a CCB, que é título de crédito endossado pelo credor e a rigor nada tem a ver com alienação fiduciária, tanto que a validade e eficácia da CCB não dependem de registro (artigo 42 Lei 10.931/04), mas somente sua garantia ou a garantia nela constituída.Não foi emitida CCI, nem consta sua averbação junto à matrícula do imóvel (§ 5º do artigo 18 da Lei 10.931/04) e via de conseqüência, não houve por CCI, cessão do crédito da alienação fiduciária pelo credor fiduciário (artigo 22 e seus parágrafos da Lei 10.931/04). O endosso da CCB (não é CCI), não transfere o crédito da alienação fiduciária, a posição do fiduciário.Portanto, a cessão do crédito da alienação fiduciária, da posição do fiduciário, deverá ser formalizada através de instrumento público ou particular (artigos 18, 28, 35 e 38 da Lei 9.815/97). Aliás, a CCB não está registrada no SRI, somente a Alienação Fiduciária.

Escritura de Venda e Compra - Aquisição por MenoresEscritura de venda e compra lavrada em 2009, na qual comparece como adquirentes da nua propriedade dois menores com (11) anos de idade e o usufruto vitalício pela mãe. Da escritura consta apenas o valor atribuído a nua propriedade e o valor atribuído ao usufruto, sem especificar que o valor utilizado para aquisição da nua propriedade tenha sido doado pela mãe. Os filhos são representados pelos pais.  Levando-se em conta a decisão proferida no processo nº 2013/96323 que exige alvará judicial para lavratura da escritura de imóvel adquirido por menor, sob pena de repreensão, Como proceder ?Resposta: Diante da decisão acima referida, a escritura deve ser qualificada negativamente, devendo ser apresentado alvará judicial autorizando a aquisição da nua propriedade do bem imóvel pelos menores. Como a escritura não foi registrada, eventualmente poderá ser re-ratificada para constar a doação modal acoplada à venda e compra, com a apresentação do ITCMD devido pela doação do numerário ou declaração de isenção, se for o caso.

RTD - Ata de Assembleia de CondomínioFoi apresentada para registro RTD, Ata de Assembleia Condomínio Edifício Villa

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B. Nesta assembleia, foi definido nova convenção condominial e regimento interno, e sorteio de vagas de garagem de forma definitiva, apesar de no registro da instituição as vagas serem de uso aleatório. Pergunta-se: É possível a devolução desta Ata de Assembléia, solicitando a prévia averbação no registro de imóveis de tal alteração ?Resposta: Entendo que não. Porque no RTD o registro é facultativo e nele cabem os registros de quaisquer documentos não atribuídos expressamente a outro ofício, ou seja, nele cabem os registros residuais de todos os atos não acolhidos pelos demais Registros Públicos. E no RTD será feita a transcrição dos instrumentos particulares para prova das obrigações convencionais de qualquer valor.Ademais, RTD e RI são de naturezas diferentes, independentes, salvo exclusivas exceções com previsão ou imposição em lei, como é o caso de documentos de procedência estrangeira acompanhadas das respectivas traduções (artigo 129, parágrafo 6º da LRP). E mais, no RTD podem ser feitas transcrições para fins de conservação, validade contra terceiros e comprovação de data.

Carta de AdjudicaçãoEm ação de execução imóvel foi adjudicado pelo autor e lavrado o respectivo auto de adjudicação (art. 685-B CPC). No entanto, não foi expedida a respectiva Carta de Adjudicação, o interessado apresentou o auto de adjudicação, demais peças e o ITBI, requerendo o registro. No auto, constam as assinaturas do juiz e adjudicante.É possível o registro na forma pretendida?Resposta: Não, pois nos termos do artigo 221 LRP, “auto de adjudicação” não é título hábil a ensejar registro da adjudicação. Ademais, o artigo citado (685-B CPC) e parágrafo único fazem menção à necessidade da expedição da carta de adjudicação. Portanto, para o registro da adjudicação deve ser expedida e apresentada a “carta de adjudicação”, nos exatos termos do artigo 685-B e parágrafo único.

Usufruto Escritura de Venda e CompraEstamos com uma situação no cartório acerca de usufruto. Gostaria de saber se a despeito do artigo 1.393 CC, há orientação do CSM, CGJ ou doutrina que viabilize a lavratura de escritura de compra e venda de usufruto ao nu-proprietário, a fim de extinguir usufruto. A premissa é a venda do usufruto ao nu-proprietário.Resposta: Uma vez constituído usufruto, não pode mais o usufrutuário dele dispor a favor de terceiros, sendo, no entanto possível a alienação tão somente ao nu-proprietário, fato que consolida a propriedade. Em relação ao direito real do usufruto, somente pode existir renúncia gratuita (renúncia abdicativa) ou alienação onerosa. A renúncia tem natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações;

Carta de Intimação - Recebimento RecusadoCarta de intimação, artigo 26 Lei 9514/97. Casal devedor inadimplente. Esposa tomou conhecimento, recusando recebimento; Marido sequer atendeu ao portão. Posso publicar Edital de Intimação nos jornais locais? Somente com o nome dele ou de ambos? Lembro que ela tomou conhecimento, porém recusou receber a Intimação, alegando que já quitaram a dívida na agência local da CEF.Resposta:  Cuidando-se de vários devedores ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles.

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No caso, a esposa foi intimada e tomou conhecimento do teor da intimação, mas recusou recebimento. Portanto, esse fato deve ser certificado, sendo interessante na certificação constar as características físicas dela (esposa), que recusou o recebimento.Quanto ao marido, como houve ocultação, o procedimento a ser seguido é o do item 312.5 e seguintes das NSCGJSP, ou seja, certificar-se-á essa circunstância a fim de que o credor fiduciário promova a intimação via judicial.

Alienação Fiduciária Bens MóveisFoi apresentado para registro Instrumento Particular de Constituição de Garantia de Alienação Fiduciária em Garantia de Bens. Referido instrumento veio acompanhado de requerimento dos interessados pleiteando registro no L.3 Auxiliar.  É notório que alienação fiduciária de bens móveis é objeto de registro no RTD. Há possibilidade do registro pretendido no L.3 aux. de forma análoga ao requerimento supra no item 1.6.Resposta: A alienação fiduciária de móvel, como sabido para validade e constituição, deve ser registrada no RTD do domicílio ou sede das partes (artigos 129, § 5º e 130 da LRP e 1.361, § 1º CC). Lembrando-se aqui de que é fundamental observar atribuição do registro, pois o registro em local equivocado é nulo e não surtirá efeitos.O fim principal do livro 3 é constituir repositório de atos sem relação imediata com o imóvel matriculado, mas cujo registro deve ser feito no cartório imobiliário em virtude de disposição de lei (artigo 177 LRP). Portanto, para fins de registro da alienação fiduciária de bens móveis é irrelevante que esses bens estejam localizados em imóveis pertencentes à circunscrição territorial deste Registro de Imóveis (item 1.2 do pedido). Mas há um objetivo acessório que foge à regra geral: no livro auxiliar se lança em inteiro teor. Atos diretamente referentes a imóveis, inseridos, por isso, no livro 2.Às partes, entretanto é facultado pedir ao oficial o registro por extenso de qualquer título para maior segurança do ato. A hipótese é rara, mas pode verificar-se nos casos em que o interessado precise precatar-se contra extravios ou fraudes, sobretudo em se tratando de instrumentos particulares. Tal registro (livro 3-Auxiliar), não evitará que o devedor transfira, venda, aliene ou transacione sob qualquer forma os bens dados em garantia. Devendo, nesses casos, ser seguido/aplicado o parágrafo 2ºdo artigo 66-B da Lei 4.728/65.Portanto, deve o interessado ser alertado dessas condições, ou seja: a) irrelevante os imóveis onde localizados os bens garantidos estarem situados nessa circunscrição territorial; b) registro em RI feito no Livro 3-Auxiliar não dispensa registro em RTD para sua validade e eficácia; e c) O registro não impedirá a transferência, venda, alienação ou transação sob qualquer forma dos bens garantidos, devendo nesses casos ser observado o parágrafo 2º do artigo 66-B da Lei 4.728/65.Dessa forma, levando em consideração o artigo 13, II e 178, VII LRP, entendo que excepcionalmente o registro poderá ser feito no Livro 3- Auxiliar, certificando-se no título que tal registro foi feito nos termos do artigo 178, VII LRP e a requerimento do interessado, devendo, ser juntada procuração do credor ao requerente contendo poderes para tal (podendo ser aceita procuração particular).

Indisponibilidade Penhora Fazenda NacionalImóvel de Francisco e Maria. Apresentada Escritura de Inventário por falecimento de Maria, é atribuída ao viúvo 1/2 do imóvel e 1/14 do imóvel para cada um dos 07 filhos. Consta do R.06 penhora a favor da Fazenda Nacional e do R.07 penhora a favor da Fazenda Municipal. Consta da Escritura de Inventário, que os herdeiros têm ciência das penhoras. Pergunta-se, é possível o registro

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da Escritura de Inventário tendo em vista a penhora à Fazenda Nacional?Resposta: Nos termos do artigo 1.784 CC (princípio saisine), a herança transmite-se pela morte, e nesse caso não é alienação voluntária e o registro é meramente declaratório.  Ademais, herdeiros, além do patrimônio do autor da herança, também recebem suas dívidas até a força da herança.Portanto, a indisponibilidade não se aplica a sucessão causa mortis, no entanto o bem continuará indisponível, mas registrado em nome dos sucessores da herança, o que deverá ser certificado no título, ou seja, a indisponibilidade a favor da Fazenda Nacional deverá ser certificada no título.

Retificação Condomínio Diferença no TerrenoPelo registro 05, feito na matrícula 78.169, foi instituído um condomínio com a abertura das matrículas de 03 casas. A CEF através de seu engenheiro encontrou diferença no terreno, de meio metro, e só autoriza a transação, se retificada a matrícula, nos termos do artigo 213 LRP. Com o descerramento das matrículas, o imóvel ficou seccionado. É cabível a retificação, para adaptar a realidade fática?Resposta: A retificação é exatamente para isso. A retificação, apesar de mais complexa é possível, retificando-se, via de conseqüência, Instituição e Especificação do condomínio, assim como a retificação da matrícula da unidade autônoma, eventualmente atingida pela retificação. No entanto, caso tenha havido alienação, haverá necessidade da unanimidade dos condôminos na participação do ato (artigos 1.351 do CC e 43, IV da Lei 4.591/64).

Pessoa Jurídica Abertura de FilialUma empresa prestadora de serviços médicos (cooperativa medica), abriu uma filial aqi na cidade, essa cooperativa é do Paraná, e na documentação apresentada tem o visto do CRM do Paraná. Será necessário haver o visto do CRM de São Paulo ?Resposta: Respondo positivamente a questão, para o registro da filial que se pretende haverá a necessidade do visto/autorização do CRM do estado de São Paulo, até porque é conselho regional. Mas não é só, deverá também ter um responsável técnico (médico) INSCRITO NO CRM-SP, para que essa filial, aqui possa atuar. E isso tudo antes do registro em RCPJ. O CRM, apesar de filial, considera PJ distinta.

Menor Sócio Pessoa JurídicaUma sociedade unipessoal está admitindo como sócio um menor, assistido por sua mãe, que recebe do sócio remanescente o montante de 4.750 quotas, totalizando o valor de R$ 4.750,00, tornando-se sócio majoritário, ficando o sócio remanescente com 250 quotas, totalizando o valor de R$250,00, sendo que a administração da sociedade continua sendo exercida pelo sócio remanescente e minoritário. A empresa explora o ramo de prestação de serviços de manicure, pedicure, cabeleireiro, limpeza de pele e manutenção do fisico corporal. É possível?Resposta: O novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.Quanto à administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02). O artigo 1.634 CC/02 diz: compete aos pais quanto a pessoa dos filhos menores: V – representá-los até os 16 anos

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nos atos da vida civil e assisti-los após essa idade (...).O artigo 1.689, II CC/02, determina que  pai e mãe, enquanto no exercício do poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais, e na falta de um deles, ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assistí-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”.O absolutamente incapaz ou relativamente incapaz, pode participar como sócio de pessoa jurídica, desde que assistido/representado por seus pais (artigo 1.690 CC) ou tutor, vez que são absolutamente/relativamente incapazes aos atos da vida civil.Quando o sócio for representado/assistido, a condição do representante e qualificação deverão ser indicadas em seguida à qualificação do sócio. Havendo sócio absolutamente incapaz, o contrato deverá ser assinado pelo representante legal, em sendo relativamente incapaz, pelos pais (assistido) e pelo menor. E, no caso de representação ou mesmo assistência se sócio menor e o poder familiar exercido somente por um dos pais, o instrumento deverá conter antes da assinatura dos sócios, a razão do não comparecimento do outro, que pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar por falecimento.Não pode, contudo o sócio menor não emancipado, ser administrador de sociedade, está impedido de exercer atos de administração ou gerência, não podendo outorgar procuração a terceiros, e o capital deverá estar totalmente integralizado.Já com relação à procuração, os menores de idade, assim como outros incapazes, não podem constituir mandatário nos termos do artigo 654 CC, assim a alteração contratual deverá ser adaptada às condições acima, e o menor ser assistido pelos pais (pai e mãe). Ver artigo 974 CC, especialmente § 3º e anexos (não confundir empresário com sócio), especialmente decisão 0036419-30.2011.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital.

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Rerratificação Por Instrumento ParticularO Fundo de Terras da Reforma Agrária, através da União/Ministério do Desenvolvimento Agrário financiou a compra de lotes rurais por famílias e, para garantia do saldo devedor, foi constituída por hipoteca. Na ocasião, a transação (compra e venda + garantia hipotecária) foi instrumentalizada por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel.Pretendendo a averbação nas respectivas matrículas das novas condições do financiamento, prazo, taxas, etc (ver anexo), foi apresentado o "Instrumento Particular com força de escritura pública de retificação e ratificação à escritura pública(..)", na qual compareceram todas as partes envolvidas (União, MDA, Fundo de Terras e Comprador/Devedor)

1. Esta renegociação do financiamento pode ser efetivada por instrumento particular? 

2. Poderemos efetuar a averbação pretendida?Resposta:1. Sim, a renegociação pretendida (re-ratificação) poderá ser feita por instrumento particular nos temos do artigo 9º e seu parágrafo 1º da Lei n. 12.873/13 (conversão da MP n. 619/13), pois nesse caso tem o mesmo valor de escritura pública. No entanto, cabe ao registrador exigir os documentos que o notário exigiria, ou seja, no caso a prova de representação do Banco do Brasil S/A (mandato outorgado pela Secretaria de Reordenamento Agrário do Ministério do Desenvolvimento Agrário – MDA que é o órgão gestor do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra mencionado no instrumento - artigo 16 do Decreto n. 4.892/03 - Ver também artigos 15 do Decreto mencionado e parágrafo 1º o artigo 4º da Lei Complementar n. 93/98), bem como a prova de representação do Sr. Mario Sussumu Tanamati, pelo Banco do Brasil S/A. Além disso, as testemunhas devem ser identificadas pelo nome completo (nome e prenome) e terem as suas firmas reconhecidas por Tabelião (artigo 221, II da LRP);2. Portanto, cumpridas as exigências acima (item 1), as averbações pretendidas poderão ser feitas junto as matrículas.

Renúncia de Imóvel em Favor do EstadoCliente pretende o registro de escritura pública de renúncia de imóvel em favor do Estado. Em se tratando de renúncia em favor de alguém não se caracteriza Doação?Resposta:1. A renúncia (artigo 1.275, II do CC) é modo de perda da propriedade imobiliária, e

não existe renúncia unilateral de domínio a favor de alguém;2. Levada ela ao registro, se tornará coisa sem dono “res nullius”, não havendo

transferência da propriedade a terceiro, nem mesmo o fato gerador do tributo - ITBI há;

3. A renúncia ao direito de propriedade não acarreta a transmissão do direito a ninguém. Não há renúncia translativa de propriedade;

4. Feita a renúncia e levada ao registro imobiliário, ninguém será o proprietário, o imóvel continuará existindo, tendo matrícula própria, mas não terá proprietário e poderá ser objeto de arrecadação pelo Poder Público conforme artigo n. 1.276 do CC, e em não sendo arrecadado, poderá ser objeto de usucapião por eventual ocupante pelo tempo previsto em Lei;

5. Portanto, não poderá ser aceita escritura de renúncia a favor do Estado, a qual não

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poderá ser registrada ou averbada por inobservância dos preceitos legais;6. Eventualmente, o proprietário, se houver aceitação, poderá doar o bem imóvel ao

Estado ou se for o caso, fazer dação em pagamento.

Imóvel Rural Para Urbano - Certidão de DescadastramentoApresentado para registro Conferencia de bens de vários imóveis, sendo que um deles (Mt.97.451) esta cadastrado no INCRA. Foi apresentado certidão de valor venal da Prefeitura. Na nota de devolução foi solicitado documento de descadastramento no INCRA e a lei municipal onde conste que o mesmo passou para o perímetro urbano. Foi apresentada Certidão Negativa de Débitos relativos ao imposto sobre a propriedade territorial rural da qual consta que o NIRF foi cancelado por transformação em imóvel urbano. A parte alega que o INCRA não fornece o descadastramento, tendo em vista que o imóvel foi destacado de área maior, a qual continua cadastrada sob o mesmo número constante da matrícula.É possível averbar que o imóvel localiza-se no perímetro urbano? Resposta: A rigor, qualquer alteração do uso do solo de rural para fins urbanos através de iniciativa particular, somente poderá ocorrer com audiência do INCRA. E no caso, seria necessária a apresentação da certidão de descadastramento fornecida pelo INCRA (artigo 53 da Lei 6.766/79 e 61, parágrafo 2º da Lei 4.504/64).No entanto, considerando os artigos 4º, I da Lei 4.504/64, 4º, I, da Lei 8.629/93, 32, parágrafos 1º e 2º da Lei 5.172/66, 30, I e VII da Carta Maior, os itens nºs. 2.2 e 2.3 da IN 17-B do INCRA, Processo CGJSP n. 113/80 – RDI n.8 – Jul/Dez de 1.981, Processo CGJSP 2009/86907 – Parecer n. 372/2009-E, APC n. 790-6/6, a certidão negativa apresentada que supra a exigência, considerando mais, que não se trata de caso de parcelamento do solo (Lei 6.766/79 – loteamento ou desmembramento), que a área em questão foi destacada de área maior cujo remanescente continua cadastrado no INCRA sob o mesmo número, a lei municipal que será apresentada, entendo, s.m.j., de que a averbação poderá ser feita, dispensada nesse caso, a apresentação de certidão de descadastramento do INCRA. As providências supervenientes junto aquele órgão são de encargo do interessado.Ademais, lembramos aqui de que nos termos do parágrafo 7º do artigo 22 da Lei 4.947/66, tais modificações serão comunicadas ao INCRA pela serventia.

Desapropriação Amigável LoteamentoEstou receoso em registrar a escritura de desapropriação em anexo, tendo em vista que o loteamento foi implantado pelos loteadores Luiz, Feliciano e suas mulheres e posteriormente incorporado ao patrimônio da empresa LUFE.Detalhes: Eles são sócios da empresa; Não houve comercialização alguma, de lote qualquer, continuando todo o loteamento ainda em nome da empresa. Ou seja, os loteadores não alienaram unidade alguma. Essa desapropriação (que pode ser considerada tal qual venda e compra) é a primeira nesse loteamento.Gostaria de conhecer seu parecer a respeito.Resposta:1. No caso, não se trata de alteração do plano de loteamento, e mesmo assim o fosse, como nenhum lote foi alienado, não haveria a necessidade de anuência dos promitentes compradores;2. Ademais, se trata de desapropriação, que mesmo sendo amigável e realizada na via administrativa é forma originária de aquisição, a qual foi feita com a finalidade de

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implantação de reservatório de água e elevatória para abastecimento de água do próprio loteamento, e se trata de equipamento público urbano comunitário. Portanto, não vislumbro nenhum problema em se fazer o registro pretendido.

Estrada Imóvel GeorreferenciadoQuando o imóvel georreferenciado é seccionado por uma estrada, foi apresentado o mapa e memorial descritivo da área A (1.034,4415ha), da área B (0,6876 ha) e da área da estrada MS 080 (16,9842 ha - que vai ficar descrita na área A).Baseados nesta sua orientação para caso anterior, estamos diante da seguinte situação: Já houve a certificação do INCRA de toda a área e a área B tem área total inferior a fração mínima de parcelamento (FMP), como proceder?Resposta: Na realidade não, porque essa área “B” que é inferior ao módulo rural ou fração mínima de parcelamento – FMP é conseqüência da segregação do imóvel originário por uma estrada oficial (estadual) que será descrida no remanescente (ou como remanescente), e que apesar de ainda não ter sido objeto de desapropriação, já passou para o poder público (estadual) por afetação em conseqüência da abertura dessa estrada MS 080. Conforme resposta anterior, essa área da estrada ficará no remanescente do imóvel objeto da matrícula original/matriz/mãe para futura desapropriação ou ação por parte do interessado (contra o Estado).

Averbação Premonitória, Compromisso de V/C - DistratoNa matrícula de imóvel consta  registro de compromisso de v/c e, posteriormente, duas averbações premonitórias nas quais o requerido é o compromissário. Agora foi apresentado um distrato firmado entre o promitente vendedor e o promitente comprador, objetivando o cancelamento do registro do compromisso.É possível tal averbação?Resposta: Como a averbação premonitória não chega a ser um ônus real propriamente dito, mas sim um ônus de caráter pessoal (quando os encargos em que eles se fundam devem ser cumpridos pela pessoa sem qualquer alusão ou referência às coisas – não pesa diretamente sobre a coisa), não gerando nenhum direito ou mesmo garantia, e tem a finalidade de noticiar o processo de execução e de caráter acautelatório, não havendo impedimento legal para a averbação do distrato do compromisso (promessa) de compra e venda.A averbação premonitória anterior poderá gerar repercussões no futuro como ineficácia do ato, fraude, etc. A publicidade do ato (averbação premonitória) impõe a terceiros a assunção de riscos, mas essa questão refoge a esfera registraria.

Averbação Premonitória EmolumentosRecebi requerimento para Averbação Premonitória de Execução sobre um imóvel. Como deve cobrar e por que? O advogado alega que é isento da custas conforme artigo 5º inciso XXIV da Constituição FederalResposta:1. O inciso correto do artigo 5º da Constituição Federal é XXXIV, e não XXIV, contudo não é o caso;2.  Os emolumentos a serem cobrados no caso da averbação premonitória é o de averbação sem valor declarado constante do item 2.1 da Tabela II - Dos Ofícios de

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Registro de Imóveis (item 2.4 das Notas Explicativas), em conformidade com o processoCGJSP n. 2009/126792.

Condomínio Incorporação Alteração de Área ComumEstou com o seguinte caso, tem um condomínio de casas nos termos da Lei 4591/64, onde existe uma casa padrão que pode ser alterado o projeto. Ocorre que foi alterada a área "comum" construída, que neste caso era quando da incorporação, de 290 m², passou pra 700,00 m². Com isso faz-se necessário a alteração em todas as unidades autônomas da área total comum construída, sem alteração da fração ideal. A Incorporadora já vendeu boa parte do condomínio, entretanto muitos estão sem registro, e das 300 unidades, ao menos umas 20, não conseguem localizar condôminos, ou os mesmos se recusam a assinar a anuência para retificação. Neste interim é de se observar que a mesma incorporadora está alterando a Minuta de Convenção para constar na mesma que os condôminos outorgam poderes para a mesma para fazer todas as alterações e procedimentos pertinentes à alteração de projetos bem como a instituição parcial e total do condomínio, bem como orientação para os condôminos que como providenciar a documentação pertinente. Pelo fato de não haver prejuízo Às partes, por estar sendo agregado mais área construída comum além de adequação de procedimentos e orientação Aos condôminos. Seria possível a incorporadora fazer a alteração do projeto de incorporação sozinha ? Seria possível a incorporadora enviar Notificações via RTD para tais pessoas solicitando a anuência, ou publicar Edital?Resposta:1. Pelo que entendemos, está ocorrendo alteração do projeto de incorporação somente com relação a área comum que inicialmente era de 290,00 m2, e com a alteração passa ou passou a ter 700,00m2;2. Também está sendo alterada a minuta da convenção do condomínio;3. Portanto, são duas as alterações: uma do projeto da incorporação propriamente dito, e outra da convenção ou da minuta da convenção que foi arquivada juntamente com os demais documentos pertinentes a incorporação quando do seu registro, o que tecnicamente já é de conhecimentos dos adquirentes e tem a sua publicidade;4. Quanto à alteração da minuta da convenção do condomínio edilício, esta depende da aprovação de 2/3 dos condôminos, salvo se a própria convenção exigir quorum maior – item 83 do Capítulo XX das NSCGJSP (artigos 1.333, 1.351 do CC, e artigo 9º, “l” da Lei 4.591/64);5. Já quanto a alteração do projeto/da incorporação, se exige a unanimidade dos condôminos (artigos 43, IV, 10, parágrafo 2º da Lei 4.591/64, 1.351 do CC e item 84 do Capítulo XX das NSCGJSP);6. Quanto a notificação/convocação dos condôminos para a anuência feita através de RTD com notificação pessoal ou por edital, é perfeitamente possível, mas no caso de notificado este não anuir expressamente as alterações, esta anuência não poderá ser considerada tácita pelo silêncio do notificado, ou seja, não se poderá considerar que não houve oposição e que implicitamente se estaria obtendo a anuência ou a unanimidade, pois a anuência deve ser expressa (quando todos assinam o documento de anuência);7. Quanto a inserir na convenção ou minuta da convenção (artigo 1.333 do CC) a outorga de procuração com poderes para o incorporador fazer/realizar todas as alterações e procedimentos pertinentes a alteração do projeto, entendo questionável em face do parágrafo 1º do artigo 661 do CC. Quanto a instituição e especificação parcial, é

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possível e independe de qualquer autorização.

Cláusulas Restritivas Doação01. Imóvel rural adquirido por venda e compra, da seguinte forma:a) 1/2 ideal da nua propriedade do imóvel adquirido por fulana, casada no regime da separação de bens, com escritura de pacto antenupcial com beltrano.b) 1/2 ideal da nua propriedade do imóvel adquirido por fulano (irmão), solteiro.c) Usufruto vitalício do imóvel adquirido pelos pais de fulana e fulano.Consta do registro que o dinheiro utilizado para compra do imóvel foi doado pelos pais de fulana e fulana. Escritura já registrada. Pretendem os interessados rerratificar a escritura para incluir as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade vitalícias. Analisar qual a viabilidade de tal fato, e caso não seja possível, favor informar se existe outra solução. Resposta:1. As cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, somente podem ser impostas por testamento ou doação;2. Após a venda e compra (doação modal – acoplada a venda e compra) ter sido registrada, ocorre a impossibilidade jurídica da imposição das cláusulas restritivas, uma vez que estas somente poderiam ser impostas por ocasião do negócio jurídico, ocorrendo a possibilidade da re-ratificação somente antes do registro, até porque uma vez registrado o título, não se pode alterar as partes essenciais do negócio, assim como também não se pode clausular bens próprios (nesse sentido ver resposta do Irib em situação semelhante, e decisões do CSMSP de números 056317-0/1 e 003294-0/84).Outra solução seria a de os donatários alienarem (v/c pe.) a nua propriedade aos pais/doadores usufrutuários, e estes realizarem nova doação impondo tais cláusulas restritivas.

Construção Averbação em Imóvel RuralDispõe o artigo 68 da Lei 4.591/64, sobre construções em terras rurais. O Cartório deve exigir aprovação municipal, ainda que, o Município não pode legislar em zona rural? A quem cabe a aprovação, ou podemos dispensá-la em zona rural?Resposta:1. A averbações de construções, via de regra, podem ser feitas em matrículas ou transcrições de imóveis rurais. Entretanto, se houver instituição de condomínio edilício (casas ou mesmo apartamentos), o condomínio não poderá ser “rural”, pois perdeu destinação rural e deve ser aprovado pela Municipalidade e Graprohab (se for o caso). Portanto, não existe condomínio edilício “rural”;2. Quanto às averbações de construções (isoladas – casa sede/casas/paiol/barracão/aviário, etc.) em imóvel rural, é perfeitamente possível. No entanto, nesses casos não há licença (autorização) ou aprovação pela municipalidade, que não aprova e não fornece habite-se de construções realizadas em imóveis rurais. A competência nesse caso, a rigor seria do INCRA, mas esse órgão também não autoriza, não aprova tais edificações, até porque dispensável. Portanto, as averbações de construções/edificações em imóveis rurais prescindem de aprovação pela municipalidade ou outro órgão (INCRA), a não ser que a municipalidade atue aprovando, fiscalizando e emitindo habite-se para prédios em zona rural, podendo, portanto serem dispensadas, bastando declaração/requerimento do proprietário declarando ter feito essas construções constando, evidentemente, a área construída para fins da CND da construção, que é necessária. Podendo também ser solicitado pelo RI, juntada de planta da construção assinada por profissional habilitado e A.R.T.;

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3. Quanto ao CND do INSS, esta é sim devida, apesar de no passado ter existido entendimentos contrários, mas atualmente pela legislação há incidência de contribuição à seguridade social sobre a mão de obra assalariada e não é dispensada a sua apresentação.

Carta de ArremataçãoTenho cá uma carta de arrematação expedida em dezembro de 2013, tendo por objeto a área de 15 hectares, em comum no imóvel composto de 112 hectares; acontece que enquanto o processo tramitava, ocorreu aqui em cartório a retificação administrativa, passando a área toda a figurar com 115 hectares; na arrematação, feita pelo próprio credor de penhora constante da matrícula, indicou-se a área em hectares, não em percentagem do imóvel. Entendo que não haveria impedimento algum, mas peço seu parecer para poder ficar mais tranquilo a respeito.Resposta:A arrematação é forma de aquisição e se no título indica a área arrematada como 15,00 hectares, assim deve ser considerado, independente da retificação administrativa, a não ser que seja aditada judicialmente a carta de arrematação e conste a arrematação como 15,40172 hectares, em face da retificação administrativa. A diferença é insignificante (401,72 m2) e, eventualmente a retificação poderia ser a menor (110,00 hectares pe.). De qualquer forma, como o título (arrematação) é anterior a retificação, segue-se analogicamente o parágrafo 13º do artigo 213 LRP, podendo o registro ser feito a requerimento do arrematante.

União Estável Instrumento ParticularDado um contrato de união estável em que ficou claro que assim vivem a 8 anos, tendo inclusive estabelecido o regime da separação total de bens, não necessariamente com essas palavras, mas assim entendido no contexto; ficou claro que não lavram escritura pública (por isso fizeram o contrato particular) porque o Tabelião de Notas se recusou, tendo em vista o estado civil oficial do contratante, que ainda é casado... pergunto se registramos tanto no TD quanto no livro 3 de Registro Auxiliar no RI; se precisa de requerimento nesse sentido ou seu o contrato é o bastante; esclareço que no contrato consta que vivem sob o mesmo teto e indicam o endereço.Resposta: Nem em um, nem em outro, ou seja, o contrato não poderá acessar ao RI (Lº3 Auxiliar), nem no RTD, pois há o impedimento legal à união estável, conforme preceitua o parágrafo 1º do artigo 1.723 CC, a não ser que haja prova de que o companheiro (casado) está separado de fato de sua esposa.No Registro de Imóveis, o provimento 37/13, já em vigor, em seus itens 11. “a” 11, 11, “b”, 1, 5 e 14, 63.1. 80 “d”. 85 e 85.1, somente mencionam “escritura pública”, portanto instrumento particular não terá acesso, ademais há o impedimento acima citado. No RTD, pelo fato de o companheiro ser casado, há o impedimento do artigo 1.723, parágrafo 1º do CC, artigo 156 da LRP. O ideal seria que os interessados provem judicialmente a separação de fato do companheiro e tenham reconhecida a união estável.

Alienação Fiduciária Imóvel HipotecadoUm imóvel é constituído por 02 hipotecas através de Cédula de Crédito Bancário-CCB, e 1° e 2°. Agora o proprietário quer dar o imóvel em alienação fiduciária. Obs. Denota-se que serão as mesmas partes, ou seja, mesmo devedor e mesmo credor das hipotecas. É possível Alienar Fiduciariamente através de outra CCB, um imóvel hipotecado?

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Resposta: Levando-se em conta o direito de seqüela criado pelo registro da hipoteca tratar-se do mesmo credor, e mais, a legislação pertinente as cédulas (DL 167/67 - artigo 59, DL 413/69 - artigo 51, Lei 6.84/80 - artigo 5º, 6.313/65 – artigo 3º e artigo 30 da Lei 10.931/04) que permite a venda do bem com a anuência do credor, entendo, s.m.j, de que o registro da alienação fiduciária do imóvel hipotecado anteriormente ao mesmo credor, seja perfeitamente possível, pois se se permite a venda com a anuência do credor, não impedirá a alienação fiduciária que é uma garantia.No entanto, deverá ser verificado no título anterior já registrado (CCB – HIPOTECAS) se não há condição ou cláusula estabelecendo de que vencerá o crédito hipotecário se o imóvel for alienado.Quanto do registro da alienação fiduciária, também deverá ser certificado do título a existência das hipotecas (artigo 230 da LRP). Ver também artigo 1.475 do CC.

União Estável - InventárioConviventes em união estável adquiriram por v/c imóvel e na ocasião ficou consignado que cada um estaria adquirindo 50% do imóvel. Ela faleceu, e no inventário efetuado por escritura pública, ficou consignado que o companheiro ficaria com 50% do imóvel (a título de meação) e os 02 filhos do casal dividem os 50% restante. Se o companheiro é também herdeiro, não teria direito a um percentual dos 50% da companheira falecida??Se possível o registro, como devo proceder, posto que, o companheiro já consta como proprietário de 50% do imóvel? Devo averbar o reconhecimento da união estável e efetuar registro transmitindo 50% do imóvel para os herdeiros-filhos (25% para cada)?Resposta:

1. Houve o reconhecimento da convivência em união estável do casal através de escritura declaratória, ou declaração dessa convivência na escritura de aquisição ou do inventário;

2. Não existe pacto patrimonial diferente do preceituado pelo artigo n. 1.725 do CC, portanto o convivente sobrevivente tem direito a meação (artigo 1.725 do CC) e a herança em concorrência com os filhos comuns do casal (artigo 1.790, I);

3. Não importa se quando da aquisição ficou consignado que cada qual estaria adquirindo 50% do imóvel, pois há comunicação uma vez que se aplica o regime da CPB;

4. Portanto, o convivente sobrevivente tem direito a 50% pela meação (artigo 1.725 do CC) e mais 16,666% por herança em concorrência com os filhos comuns do casal (artigo 1.970, I do CC), devendo a escritura de inventário ser re-ratificada;

5. Entender diferente seria uma doação sujeita inclusive a imposto;6. Quando do registro, averba-se a união estável (pela escritura que a

reconheceu/declarou).

Casamento no ExteriorBrasileira casou-se com Boliviano em La Paz/Bolivia e efetuaram o registro deste casamento na Embaixada do Brasil naquela cidade, porém, não efetuaram a transcrição deste no Cartório do Registro Civil desta cidade/país, onde, posteriormente, passaram a residir. Como também, na certidão expedida pela embaixada brasileira consta que o regime de bens adotado no casamento foi o da Separação de Bens, sem mencionar se houve pacto antenupcial. Agora, na escritura de v/c do imóvel do cônjuge, foi mencionado o casamento em La Paz e requerem a averbação na matrícula apresentando somente a certidão do

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registro do casamento fornecida pela Embaixada.1. Somente com registro na embaixada, o casamento produz efeitos jurídicos no Brasil?2. É possível tal averbação e do registro da escritura de v/c na forma apresentada?Resposta: Não, porque o casamento de brasileira com estrangeiro no exterior (Bolívia) deve ser transladado no Brasil para aqui surtir efeitos (artigos 32, parágrafo 1° da LRP e 1544 do CC), devendo, portanto após a legalização consular (à exceção quando da existência de acordos bilaterais de dispensa de visto consular entre os países acordantes – Brasil –Bolívia , no caso), ser a certidão de casamento estrangeira registrada/transladada no 1º RCPN desta cidade, a fim de validar tal casamento no Brasil e possibilitar a averbação junto a matrícula do imóvel;Quanto ao registro da escritura de c/v e de conformidade com o artigo 8º da LINDB (DL n. 4.657/42 – antiga LICC), se o marido Boliviano não comparecer anuindo, deve ser apresentada a (o) contrato/convenção/acordo de casamento ou pacto antenupcial, legalizado pelo consulado, traduzido e registrado em RTD, onde conste a não comunicação do bem adquirido ou declaração do Cônsul do Brasil na Bolívia ou do Cônsul da Bolívia no Brasil, de que no regime de Separação de Bens naquele País não há comunicação do bem com o cônjuge como ocorre aqui pela Súmula 377 do STF, uma vez que nos termos do parágrafo 4º do artigo 7º do DL n. 4.657/42 (LINDB), o regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do País em que tiverem os nubentes domicílios, e, se for diverso, a do primeiro domicílio conjugal (parágrafo 5º do artigo 13 da Resolução n. 155 do CNJ de 16-07-2.012.

Reserva Legal - CARApresentado Instrumento para averbação de reserva legal (aprovada pela Coordenadoria Biodiversidade e Recursos Naturais conforme termo de responsabilidade), a qual foi devolvida aos 19/12/13 para correções. Reapresentado em 18/02/14, corrigido e apto a averbação. Exige-se inscrição no CAR ou averba-se? Resposta: O CAR foi implantado em nosso estado, mas ainda não está em pleno funcionamento, podendo o imóvel (Reserva Legal) ser inscrito no SICAR (http://www.ambiente.sp.gov.br/car - ver também http://www.car.gov.br).Portanto, o RI exige a averbação da Reserva Legal (artigo 167, II, 22 da RLP) ou o seu registro no CAR (parágrafo 4º do artigo 18 da Lei 12.651/12 e inciso V do artigo 2º do Decreto Estadual 59.261/13).No caso em questão, a averbação da Reserva Legal poderá sim ser feita como solicitada nos termos do artigo 167, II, 22 da LRP, averbando-se também o nº de inscrição do SICAR, se inscrito (item 125 letras “a” e “b” do Capítulo XX das NSCGJSP), e também em conformidade com o parágrafo 4º do artigo 18 da Lei 12.651/12, nada se cobrando pela averbação que terá direito a gratuidade nos termos antes citado.

Firma IndividualEscritura de compra e venda de imóvel onde o comprador é pessoa física e nesta consta que o imóvel destina-se à empresa individual (ambos qualificados). Como proceder ao registro? Em nome da pessoa física, constando a informação na condição? E o indicador pessoal?Resposta:1. No caso, não se trata de Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (artigos 980-A e 44, VI do CC), mas de empresário individual (antiga expressão “firma

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individual”) que tem o seu registro na Junta Comercial (artigos 966/967 do CC);2. Não há, via de regra, distinção entre empresário individual e a pessoa natural;3. Para fins de exercício de atividade empresarial, mesmo de forma individual, deve o empresário, necessariamente registrar-se na Junta Comercial. Esse registro, entretanto não implica na criação de pessoa jurídica. Significa apenas que ele, empresário, pode então praticar atos empresariais. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há de se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, posto que, como dito, essa personalidade não existe;4. Aquisição do bem imóvel se deu como de fato deveria, na pessoa física/natural, devendo, portanto o registro ser realizado na pessoa física/natural, averbando-se em seguida pela escritura e certidão da Junta Comercial de que o adquirente fulano de tal, já qualificado, é empresário individual tendo adotado a firma tal.., inscrito no CNPJ nº tal., sede e domicílio na Rua tal, nº tal..., cidade tal...;5. Após a Av. (7), procede-se outra averbação pela escritura que deu origem ao R. (6), de que o adquirente.............. e sua mulher ...............(se casado for e já qualificada) declaram que o imóvel objeto da presente matrícula integra o patrimônio da empresa do adquirente, referida na AV. (7) como parte do seu ativo circulante, ou seja, dão destinação ao imóvel adquirido como patrimônio da empresa;6. No indicador pessoal, como a pessoa jurídica que não tem personalidade jurídica não pode adquirir e os patrimônios se confundem, deve ser feito em nome da pessoa (s) física (s) que é quem realmente adquiriu (ram).

Condomínio de LotesAs cidades crescem e os empreendedores ávidos por facilidade e lucros, buscam brechas nas leis para implantar os seus empreendimentos. Pois bem.Outro dia fui consultado sobre a possibilidade da implantação de condomínio de lotes (somente lotes) onde as construções privativas ficariam a cargo dos condôminos, e a parte comum, pelo empreendedor, incluindo aqui, as vias de circulação, praças, etc.Pedi um tempo para dar uma resposta embasada, mesmo que fosse negativa.Pesquisando, encontrei os arts. 1131 a 1358 do CC., artigo 3º do Dec. 271/1967, art. 8º - alínea “a” da lei 4591/64 e item 222.2 – Cap. XX do Prov. 58/89 da CGJ.Lendo-os, não cheguei a nenhuma conclusão. Me parece que, no Estado de São Paulo, não existe implantado nenhum empreendimento nestes moldes.Por tudo isso, caso fosse possível, gostaria ficar enriquecido com a abalizada opinião de Vossa Senhoria, a respeito deste assunto.Resposta: 1. De fato, pelo que sei, em nosso estado, até então, não tenho conhecimento de nenhum registro de condomínio de lotes. Eventualmente, poderá haver em alguma comarca algum registro (misto e irregular);2. Até então, até mesmo como nossa resposta anterior, tal registro (condomínio de lotes) não era permitido nem pelo CSM, nem pela ECGJ;3. No entanto, pela recente atualização das NSCGJSP, curiosamente, foi permitido conforme subitem 222.2 e 229, abaixo reproduzidos;4. Contudo, nesse subitem e item só há menção de acrescido/alterado pelo provimento 37/13, sem mencionar processo algum da CGJSP, nem mesmo procedimentos;5. Portanto, de acordo com tais itens é possível o registro de condomínio de lotes (tanto incorporação como instituição, especificação e convenção de condômino de lotes);6. Evidentemente, a situação é nova e questionamentos surgirão com o decorrer do

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tempo, mas basicamente os requisitos e atos são os abaixo mencionados que repetimos conforme BE Irib n. 4112 DE 18/10/2011, acrescentando que deverá ser apresentado o comprovante de aprovação pelo GRAPROHAB ou prova de dispensa de análise por este (itens 186 e 223.4 do Capítulo XX das NSCGJS):• Um projeto devidamente aprovado pela Municipalidade, a qual deverá conter:• a legislação que autorize a aprovação deste tipo de empreendimento, contendo o que segue:• um memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento (descrição dos lotes autônomos contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração ideal correspondente na área total etc.);• planta de lotes;• planilha de cálculo de áreas;• planilha de custos da realização da infra-estrutura (documentos exigidos pela NB 140);• uma convenção de condomínio (grande protagonista desta modalidade de empreendimento), na qual deverão constar, entre outras cláusulas previstas em lei, as formas e características que cada construção poderá apresentar, os direitos e deveres de cada condômino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do Código Civil);• a anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto;• aprovação das autoridades competentes (Ex.: Município, FEPAM, METROPLAN etc.).

Incorporação - Frise-se que a criação deste empreendimento se dará com a incorporação imobiliária (artigo 32, da Lei nº 4.591/64), com posterior individualização e instituição condominial, ou diretamente com a individualização e instituição condominial (ocorrerá quando o empreendimento já estiver pronto).Fundamento Legal - O Condomínio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os seguintes dispositivos: artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 271/67, combinado com o artigo 8.º da Lei Federal n.º 4.591/1964. Por oportuno, é de se ressaltar que a Lei nº 10.406/02 (Novo Código Civil) alterou dispositivos da Lei nº 4.591/64, ao prever um capítulo denominado “Do Condomínio Edilício” (arts. 1.331 e segs.). Porém, entende-se que o art. 8º, da Lei nº 4.591/64, ainda permanece em vigor, eis que não há previsão em contrário no NCC.Hely Lopes Meirelles - A lei aplicável aos loteamentos fechados ou condomínios horizontais é a Lei 4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais é a Lei n. 6.766/79. A prática do registro do condomínio horizontal de lotes. Os procedimentos registrais serão:a) a incorporação imobiliária e a instituição do condomínio serão registradas junto à matrícula da gleba (livro 2 - Registro Geral);b) a conclusão das obras de infra-estrutura será averbada também junto à matrícula da gleba;c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3 (Registro Auxiliar)) e, em ato contínuo, será averbada na matrícula;d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas - lotes - para nela serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as edificações, a referência ao registro da convenção de condomínio e todos os demais atos de registro relativos a cada unidade.

Carta de Sentença - Partilha SeparaçãoRecebi uma Carta de Sentença referente a separação entre Pedro e Sonia. O título menciona que possuem uma casa avaliada por R$50.000,00 e um

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caminhão com o mesmo valor. Pedro na Partilha ficou com o caminhão e Sonia com a casa. Necessário recolher o ITBI da metade do imóvel? Por quê?Resposta:1. O casal de separandos possui dois bens: a) uma casa avaliada por R$ 50.000,00 (bem imóvel), e b) um veículo automotor (caminhão) avaliado pelo mesmo valor (R$ 50.000,00);2. Pela partilha, a casa (bem imóvel) ficou pertencendo em sua totalidade a separanda (Sonia) e o caminhão (bem móvel) ficou pertencendo em sua totalidade ao separando (Pedro), de tal forma que cada qual transmite 50% dos bens em comum;3. Portanto, o ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) incidirá somente sobre a casa (bem imóvel), não incidindo sobre o outro bem (caminhão), e essa incidência será somente sobre a metade ou 50% que pertencia ao marido, e transmitido pela partilha a Sonia.

Averbação PremonitóriaFoi apresentado requerimento fundamentado no art. 615-A do CPC, solicitando averbação da existência de ação de cumprimento provisório de sentença na matrícula de imóvel de propriedade do requerido. Pela natureza da ação possível a averbação?Resposta: Não, porque o artigo citado aplica-se somente as ações de execução, que não é o caso, pois a averbação do cumprimento provisório de sentença não se trata de execução e não poderá ser objeto da chamada averbação premonitória.No caso, considerando-se os artigos abaixo, tal averbação não deverá mesmo ser realizada, pois eventualmente poderia parecer que foi feita para induzir o litigante (reclamante) em má fé, averbação indevida, multa e indenização.A averbação premonitória possui duas finalidades claras: a primeira como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel poderá ser afetado ao pagamento de ação de execução, e a outra como prova de fraude a execução em caso de transferência de imóvel.

Ela noticia a existência de um processo de execução que poderá ter soluções diversas, até mesmo extinção. E o artigo 615-A do CPC, não deixa dúvidas em sua redação quanto ao objeto da averbação premonitória, que é o ajuizamento da execução de títulos executivos que são uma sentença judicial ou um título extrajudicial, que não é o caso que se apresenta.A averbação prevista no citado artigo somente é possível quando se tratar do ajuizamento de ação de execução, não é o ajuizamento de qualquer ação que poderá ser averbada.Como no caso não se trata do ajuizamento de ação de execução, mas sim de ação de cumprimento provisório de sentença, a averbação solicitada não poderá ser feita (ver Acórdão CSM do estado de São Paulo n. 607-6/2 e decisão da 1ª VRPSP da Capital n. 583.00.2007.193644-7).

Retificação de Estado CivilNa matrícula não constou o estado civil do proprietário. Informação necessária para posterior registro de compromisso de v/c. Como se trata de estrangeiro que naturalizou-se brasileiro, ele não tem como apresentar a certidão de nascimento atualizada para comprovar seu estado civil de solteiro. Para procedermos à averbação, será possível aceitar uma declaração do proprietário, com firma reconhecida, na qual ele afirma que seu estado civil é solteiro?

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Resposta: Não será possível aceitar declaração unilateral do proprietário de que seu estado civil que não constou quando da lavratura do título aquisitivo e do registro.É princípio assente que qualquer falha ou erro em escritura pública só pode ser emendado mediante a lavratura de novo ato com a participação das mesmas partes outorgantes e outorgada, portanto se o erro é do título que ensejou o registro, a escritura de aquisição deve ser re-ratificada com o comparecimento das mesmas partes que compareceram naquele ato.Caso isso não seja possível, o interessado deverá valer-se do que preceitua o artigo 213, I, letra “g”, mediante despacho judicial, pois nesse caso haverá necessidade de produção de outras provas ou tal procedimento ser requerido diretamente em Juízo, quando poderá provar seu estado civil por outros documentos (declaração do consulado de seu País, atestado de celibato, passaporte, etc.).

CND Positiva Com Efeito NegativaÉ possível uma pessoa jurídica averbar a construção de um prédio comercial apresentando a Certidão Positiva com Efeito de Negativa para Construção do referido prédio? Obs. A CND saiu em nome do Administrador legal da empresa. Resposta: A existência de débito tributário, por si só, não obsta a expedição de certidão positiva com o efeito de negativa nos termos do artigo n. 206 do CTN.Essa certidão pode ser expedida no curso da discussão administrativa do crédito tributário, hipótese em que a sua exigibilidade estará suspensa por força do artigo n. 151, III do CTN. Poderá ser expedida também no curso da execução fiscal, desde que assegurado o juízo pela penhora.Portanto, respondo positivamente a questão, pois a referida certidão poderá ser aceita para os fins almejados (averbação de construção), nos termos dos artigos nºs. 205/206 do CTN e na consulta de n. 284 feita ao Colégio Notarial-SP, publicada em 15/07/2.011, e por referida CND não constar da tabela anexa ao Ato Declaratório de n. “2” (dois) de 06 de Junho de 2.011 da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em face da Nota Técnica SERPRO. 001/2011, publicada no DOU de 07 de Junho de 2.011 e no Boletim Eletrônico do IRIB de n. 4.077 de 13/07/2.011.

Nota de Crédito à ExportaçãoA Nota de Credito à Exportação dever ser registrada onde? Em que local? Na Lei 6313 de 16/12/75 e no decreto Lei 413 de 09.01.1969 não faz menção. Poderá ter por base a Nota de Crédito Rural (art.30 letra "d" do Dec.Lei 167 de 14.02.67)?Resposta: Via de regra, as Notas Promissórias (rural, comercial, industrial e rural) são despidas de garantias e por isso independem de registro no RI. É promessa de pagamento em dinheiro sem garantia real e que não tem previsão de registro no SRI, nos termos do artigo 3º da Lei n. 6.313/75 c/c o artigo 18 do DL 413/69.

Doação entre Cônjuges CPBExiste uma matrícula em que o proprietário era solteiro quando adquiriu o imóvel, agora ele casou-se no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei nº.6515/77 e pretende fazer doação para que esposa fique proprietária de 50% do imóvel, nessa doação ele pode impor as clausulas de reversão e incomunicabilidade?Resposta:1. No caso, como se trata de bem particular adquirido pelo proprietário quando solteiro e que não se comunica com sua esposa em razão do regime de casamento (CPB) adotado pelo casal, é perfeitamente possível a doação como se pretende. Pois, no regime da CPB

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é possível a doação entre cônjuges em relação aos bens particulares, decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa sobre bens particulares de cada cônjuge;2. Quanto a cláusula de reversão (artigo n. 547 do CC), entendo ser perfeitamente possível, pois nos termos do artigo citado, o doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio se sobreviver ao donatário, ficando esse bem fora de eventual inventário ou arrolamento no caso de falecimento da desposa antes do doador/marido;3. Quanto à imposição da cláusula de incomunicabilidade imposta pela doação, também não vislumbro nenhum problema, pois a idéia seria na eventualidade de falecimento do doador/marido ocorrer um segundo casamento do cônjuge sobrevivente.

Escritura de Compra e Venda - UsufrutoRecebi uma escritura de venda e compra em que o marido Roberto adquire a nua propriedade e a esposa Raquel o usufruto Vitalicio. Acontece que são casados pelo regime de separaçao de Bens, conforme art. 258 paragrafo unico nº 2 CC/1916.Pode ser feito estes Registros? Junto 2 acordãos.Resposta: Junto com a consulta vieram dois acórdãos do CSMSP, de certa forma contraditórios. Um 0000376-81.2013.8.26.0114 – 3º - SRI – Campinas – SP – 18/03/2014 - em que pela escritura de c/v a mulher adquire a nua propriedade e o marido a totalidade do usufruto, sendo o casamento pelo regime da SOB. O registro foi realizado dessa forma, vindo o marido a falecer e o usufruto cancelado. Posterior alienação da totalidade do imóvel pelo cônjuge supérstite, exigência de partilha pela comunicação do bem adquirido na constância do casamento - comunhão dos aquestos nos termos da súmula 377 do STF.O outro 077870-0/8 - recurso não provido, entendimento de que o marido pela súmula 377 do STF ficaria co-titular da propriedade (nua), não podendo ser titular da totalidade do usufruto.De fato, em face do regime de bens do casamento (SOB) e da comunicação dos aquestos pela súmula citada, não poderia o marido ser usufrutuário do imóvel todo. No entanto, levando-se em consideração a liberdade de contratar (artigo n. 421 do CC), a intenção das partes (artigo 112 do mesmo codex) e o artigo 1.410, VI do CC, entendo, s.m.j. de que os registros são possíveis.E isso porque o marido que adquire a totalidade do usufruto que é personalíssimo, inalienável e incomunicável com o registro da totalidade da nua-propriedade em nome de sua esposa, receberá por comunicação de aquestos através da súmula 377 do STF, a meação correspondente a 50% ou ½ do imóvel, ou seja, haverá a comunicação do bem (nua propriedade) adquirido pela sua mulher, ocorrendo-se assim a consolidação da parte de 50% do usufruto.Da mesma forma, este poderia adquirir 50% do usufruto e seu cônjuge 50% da plena propriedade mais 50% da nua. Portanto, entendo s.m.j., serem tecnicamente possíveis os registros, sendo que no futuro todas essas particularidades devem ser observadas, seja no caso de alienação, oneração ou partilha.

Bem de FamíliaImóvel destinado a Bem de Família. Morre uns dos instituidores. Este imóvel poderá ser partilhado a viúva meeira e filhos sem o cancelamento judicial do mesmo?Resposta: O bem de família para fins de inventário/arrolamento e partilha, necessitará ser previamente cancelado/extinto/levantado por mandado judicial nos termos dos artigos números 20 e 21 do DL 3.200.

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Georreferenciamento HipotecaFiz uma exigência para a averbação de um georreferenciamento, pois existe registrado na matrícula duas Cédulas Rurais Hipotecarias, exigi a anuência do credor hipotecário.A parte alegou que o banco está se negando em dar a anuência e nos consultou sobre a possibilidade do banco ser notificado da averbação do geo, é possível esta notificação via cartório? Em caso positivo quem deve ser notificado?Resposta: Acho difícil nessa circunstância o Banco Credor não dar a sua anuência, até mesmo em seu benefício. Penso que o seu corpo jurídico não chegou a ser consultado. No entanto, caso não haja mesmo anuência do credor (o que inclusive poderá ser checado/explicado/esclarecido pelo cartório), entendo, s.m.j., que este poderá ser notificado a manifestar-se no processo (parágrafo 8º do artigo 9º do Decreto n. 4.449/02) na pessoa de seu representante legal (diretoria) ou procurador com poderes para tal, que normalmente acontece.

Loteamento Sistema de LazerPode ser desafetado parte de um sistema de lazer de um loteamento para construção de casas populares?Resposta: O Sistema de Lazer em um bem de uso comum do povo e por lei municipal com aprovação da câmera, poderá ser desafetado para passar a bem patrimonial do Município, que poderá dar a destinação pela qual a lei foi criada. No entanto, deverá ser observado o inciso VII do artigo 180, bem como seus parágrafos 1º e 2º da Constituição Estadual, que é questão que refoge a esfera registraria, eventualmente atinente ao Ministério Público.

Georreferenciamento Retificação AdministrativaDr. o remanescente do imóvel da matrícula nº.630 possui a área de 504.75.95 hectares e foram apresentados os documentos para a retificação administrativa, nos termos do artigo 213, da Lei dos Registros Públicos. Referido imóvel é seccionado por estradas municipais e ficou decomposto nas glebas A - com 85.34.59 ha, B – com a área de 160.56.59 ha, C - com a área de 235.56.02 ha e D – com a área de 21.13.89 ha, totalizando 502.61.09 hectares de terras. Existe neste caso a possibilidade da retificação administrativa ou é necessário o georreferenciamento do imóvel?Resposta: O imóvel possui área superior a 500,00 ha, cujo prazo para a identificação georreferenciada já se expirou (20/11/2.008) e com procedimento (retificação) está ocorrendo situação de desmembramento/parcelamento, sendo portanto necessário o georreferenciamento (que também não deixa de ser uma retificação).

Emolumentos Cédula de Crédito BancárioA dúvida é acerca da cobrança quando uma Cédula de Crédito Bancário apresentar duas garantias, sendo, Alienação Fiduciária de trator e garantia fidejussória de Avalistas.Com o presente contrato, qual a maneira correta de cobrar? Devemos seguir o item 1 da tabela de TDPJ que é o que seria cobrado no caso de avalistas ou o item 5 que versa unicamente sobre a alienação fiduciária?Resposta: Se o contrato/as garantias tiverem uma única finalidade, por exemplo, a compra do trator no valor de “x”, os emolumentos devem ser cobrados somente pelo item “5” da tabela (alienação fiduciária). No entanto, se tiver mais de uma finalidade, compra do trator pelo valor de “x” mais abertura de crédito ou mútuo no valor de “Y”,

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aplicar-se-á tanto o item “5” para a alienação fiduciária, como o item “1” para a abertura de crédito ou mútuo (um só registro, mas para duas finalidades distintas).

Carta de Arrematação - Valor Venal DivergenteRecebi uma Carta de Arremataçao que tem como valor de tal ato de R$1.000.000,00. O Valor Venal fornecido pela Prefeitura e o recohimento do ITBI é no valor de R$400.000,00. Qual o valor que devo seguir para o Registro?Resposta: A rigor, se o valor da arrematação foi de R$ 1.000.000,00 (artigo 703, II do CPC), será este o valor que servirá de base de cálculo para a cobrança de emolumentos devidos pelo registro, nos termos do artigo 7º caput considerando-se o inciso “I” do artigo. Dessa mesma forma, a rigor, o valor do ITBI também deveria ser recolhido sobre R$ 1.000,000,00, o que deverá ser esclarecido pela Municipalidade, a fim de que no futuro não se cobre o RI por solidaria.

Condomínio Civil Escritura de Venda e CompraRecebi uma Escritura Publica de venda e compra. Na matrícula são proprietários Luzia, Regina, Luiz e esposa e Marcos. Na escritura consta como vendedores Luiz e Regina vendendo 50% do imovel e Luiz e esposa comparecem como intervenientes anuentes. Consta ainda na escritura: "as partes declaram que foram orientadas por este Tabelião sobre a necessidade da anuência dos demais condominos, isentando o mesmo de qualquer responsabilidade". Fui informado que o condomino Marcos é interdito. Posso fazer o Registro?Resposta: A meu sentir, como Luiz e esposa comparecem no título como intervenientes anuentes, figuram como outorgantes vendedoras Luiza e Regina e não Luiz e Regina, no entanto isso não vem ao caso. A rigor e juridicamente nos termos do artigo n. 504 do CC, no caso de condomínio de coisa indivisível, não pode o condômino vender a sua parte a estranhos sem a anuência dos demais, sendo necessária a anuência dos demais consortes.No entanto, é uma questão que refoge a esfera registrária, sendo uma questão exclusivamente das partes. Para o registro não é requisito a ser exigido.Quanto ao condômino Marcos ser ou não interdito, não consta oficialmente do título de transmissão, nem do registro, e também não vem ao caso, pois no caso de anuência, esta será dada pelo seu representante legal (curador), mas como dito, esta anuência é uma questão extra registrária.Portanto, o registro poderá ser feito, podendo constar do registro que consta do título de que as partes ficaram cientes de tal mister.

Abertura de Matrícula Áreas VerdesConjunto Habitacional regularizado na serventia, nos moldes do item 172 e seguintes do Cap.XX, do prov.58/89 da CGJ. Agora a Prefeitura Municipal está requerendo as inaugurações de matrículas, em sem nome, do Centro Comunitário e de 03 área verdes. Este procedimento é possível? E, se possível, será adotado o mesmo procedimento para o estatuído no art. 22 da Lei .6.766 ?Resposta: 1. Os conjuntos habitacionais também são forma ou modalidade de parcelamento do solo, somente com unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor. Tanto que subordinam-se ao artigo 18 da Lei 6.766/79 aos empreendimentos promovidos por particulares, não se aplicando para os empreendimentos erigidos pelas pessoas jurídicas referidas do incisos VII e VIII do artigo 8º da Lei 4.380/64;2. No rol dos documentos necessários para a averbação do conjunto habitacional consta

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a apresentação de planta contendo também logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica (área verde entre elas);3. De qualquer forma, o centro comunitário e as áreas verdes com a averbação do conjunto habitacional do RI passam a integrar bens públicos (bem de uso especial e bem de uso comum do povo), até mesmo por destinação/afetação (ver processo CGJSP n. 1.189/94);4. Portanto, tanto o centro comunitário, como as denominadas “áreas verdes”, podem com a averbação do conjunto habitacional ter matriculas descerradas em nome da municipalidade, uma vez que passam a integrar o domínio do Município com o parcelamento (aplicando-se analogicamente o artigo 22 da Lei 6.766/79 e o artigo 4º do DL 271/67);5. Ainda está a possibilitar o requerido artigo n. 195-A da Lei dos Registros Públicos;6. Lembramos tão somente do artigo n. 180, VII, da Constituição Estadual.

Compra e Venda Espólio - Contrato de GavetaUma pessoa (Sr. Antônio) ingressou com ação para suprimento de assinatura para outorga de escritura pública de imóvel que havia comprado via "contrato de gaveta" que, na ocasião da quitação do financiamento, não localizou o então proprietário (Sr. Pedro) para a prática do ato. No curso do processo o requerente (Sr. Antônio) faleceu e o Juiz atendeu o requerente e determinou a expedição do Alvará para lavratura da escritura de v/c tendo beneficiário o seu Espólio.Na escritura apresentada consta a representação do proprietário (Sr. Pedro) através do alvará judicial, mas não consta o alvará expedido para a inventariante praticar o ato representando o Espólio do Sr. Antônio na situação, tanto como representante do outorgante/vendedor, como outorgado/comprador.Devolvida a escritura, os interessados argumentam que ainda será feito o inventário (via administrativa) do Sr. Antônio e que a inventariante será a Esposa, que assinou a escritura representando o Espólio e que estão justamente aguardando a aquisição desta propriedade para assinarem a escritura de inventário. (????)A princípio disse que deveriam fazer o inventário e, posteriormente, a sobrepartilha, mas a questão é, o compromisso de inventariante prestado no inventário administrativo irá legitimar a inventariante para representar o Espólio extrajudicialmente na aquisição do bem e com isso firmar rerratificação do ato?? Resposta: 1. Houve a expedição de alvará judicial autorizando a lavratura da escritura e o espólio receber o bem imóvel adquirido anteriormente através de “contrato de gaveta”; 2. O espólio de Antonio, representado por sua inventariante (artigos 12, V, e 991, I do CPC) não está alienando (artigo 992 do CPC) bem imóvel, ao contrário, adquirindo bem imóvel a fim de proceder ao inventário extrajudicial que será feito em seguida;3. Desta forma, considerando o artigo 11 da Resolução do CNJ de 24/04/2.007, que já houve a expedição de alvará judicial, a inventariante nomeada no inventário extrajudicial poderá representar o espólio de Antonio adquirindo o bem imóvel, objeto de anterior contrato de gaveta; 4. A recomendação que se faz é que na escritura de inventário se inclua poderes (especiais) das demais partes, autorizando a inventariante a receber em nome do espólio e por escritura pública que será objeto de re-ratificação, o bem imóvel que também será

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objeto de inventário e partilha em seguida.

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