GLI ASPETTI RILEVANTI IVA DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI · Chi vende è un’impresa di costruzione o che ha effettuato interventi di ristrutturazione ... immobili, fondi di garanzia,

S.A.F.SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

GLI ASPETTI RILEVANTI IVA DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

Dott. Paolo Pagani

27/11/2014 Auditorium San Fedele – Milano – Via Hoepli, 3/b


L’imposizione indiretta nei trasferimenti immobiliari

Premessa

S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO3

Dottore, ma il trasferimento di

immobili è rilevante ai fini Iva oppure si paga l’imposta di

registro?

Dipende dal caso concreto. In generale esiste un principio di alternatività tra Iva ed IdR, ma

come sempre esistono anche le eccezioni

Art. 40 T.U.R.

p. di alternatività e deroghe per art. 10, n. 8

e 8-bis

Dove se ne parla nel

D.P.R. Iva?

Art. 10, n. 8: LOCAZIONI

DI FABBRICATI

Art. 10, n. 8 bis

CESSIONI DI FABBRICATI

USO ABITATIVO

Art. 10, n. 8 ter CESSIONI DI FABBRICATI

STRUMENTALI PER NATURA

Tutti gli immobili,

senza distinzio-

ni

Imponibili solo su opzione

Regola generale

è esenzione Deroga

p. di alternati-

vità

Operatori di settore:

imponibile Iva anche su

opzione

Social housing

In tutti gli altri casi?

esente

Deroga al p. di

alternatività

Quando hanno

ultimato i lavori?

Reverse charge?

Si

Esenti senza

opzione

Sempre imponibili su opzione

Reverse charge?

Si

No deroga p. di

alternatività

Reverse charge?

No


Iva ed imposta di registro: principio di alternatività

Il trattamento Iva delle operazioni che producono effetti traslativi immobiliari va compreso nella relazione con l’imposta di registro (IdR):

– Il principio di alternatività Iva-IdR

• Regola generale: un’operazione che rientra nel campo di applicazione dell’Iva (imponibili, non imponibile, esente) sconta l’IdR in misura fissa (innalzata a 200 euro dall’1/01/2014) → IdR proporzionale solo se l’operazione è fuori campo Iva;

• nel presente lavoro non vengono trattate le operazioni poste in essere da privati che ovviamente ricadono esclusivamente nel campo dell’IdR proporzionale.


Deroghe al principio di alternatività nei trasferimenti immobiliari

L’esenzione che rende l’operazione «fuori campo Iva»: l’art. 40 T.U.R.

– La deroga al principio di alternatività Iva-IdR: quando? • nelle locazioni di fabbricati strumentali per natura (D.P.R. IVA→ art. 10, n. 8: di norma esenti, ma su opzione imponibili);

• nelle cessioni di fabbricati abitativi (D.P.R. IVA → art. 10, n. 8 bis: di norma esenti salvo i casi di imprese costruttrici o di ristrutturazione «pesante» e social housing).


Sintesi Iva-IdR alla luce del principio di alternatività e delle deroghe al medesimo

– nei casi di locazione o di cessione di fabbricati abitativi solamente se sorge un debito d’imposta Iva (operazioni imponibili) l’IdR viene applicata in misura fissa (200 euro);

– per le cessioni di fabbricati strumentali la deroga al principio di alternatività non opera, → anche quando esenti Iva (DPR IVA art. 10, n. 8 ter), l’IdR è dovuta in misura fissa;

– nelle locazioni di fabbricati strumentali sia imponibili sia esenti vi è comunque un’IdR proporzionale all’1%.


Definizione di bene immobile ai fini Iva in vigore dall’1/01/2017 (art. 13-ter, Reg. 282/11/UE) Non solo edifici e fabbricati, ma anche gli elementi che formano parte integrante degli stessi, che li completano e che non possono essere rimossi agevolmente quali:

• una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire diritti di proprietà e il possesso;

• qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;

• qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l'edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;

• qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio.


Territorialità Iva dei trasferimenti di immobili (art. 7 bis D.P.R. n. 633/1972)

Perché la cessione sia territorialmente rilevante ai fini Iva in Italia è necessario che:

– l’immobile sia situato nel territorio dello Stato;

– la cessione è rilevante in Italia anche se cedente (soggetto passivo Iva) e cessionario (soggetto passivo Iva o privato) non vi risiedono, da cui:• cessione B2C non residenti → cedente deve identificarsi e provvedere ad adempimenti Iva;

• cessione B2B non residenti → come sopra, salvo reverse chargeper opzione imponibilità da parte del cedente;

• Identiche regole trovano applicazione nel caso di cessione da parte di soggetto passivo italiano di immobile non situato in Italia


Territorialità Iva dei servizi «immobiliari»

Regola generale:

– la territorialità delle prestazioni di servizi «immobiliari» segue quella dell’immobile, da cui:• deroga a regola del committente per i servizi intracomunitari;

– quali sono i servizi immobiliari? quelli che «promanano» dall’immobile tra i quali: • progettazione;

• manutenzione, pulizia ristrutturazione

• leasing o locazione solo se immobile assegnato ad uso esclusivo del destinatario ed estraneo ad utilizzo pubblicitario.


L’Iva nei trasferimenti difabbricati ad uso abitativo

Fonti normative:

Fabbricati abitativi → DPR n. 633/1972 art. 10, n. 8 bis; L. n.

27/2012 (Dl. n. 1/2012); L. n. 134/2012 (Dl n. 83/2012); Circ.

AE n. 27/E del 4/08/2006; Circ. AE n. 12/E del 1/03/2007; Circ.

AE 22/E/2013;


Chi vende e cosa si vende? Due macro categorie di cessioni ed una di mezzo

Chi vende è un’impresa di costruzione o che ha effettuato interventi di ristrutturazione «pesante», in entrambi i casi anche ricorrendo ad appalto.

Soggetto passivo Iva

Operazioni imponibili…quando?

Le operazioni «non di settore»

Chi vende è un soggetto passivo Iva diverso da soggetto «di settore»


Operazione rilevante ai fini Iva, ma esente

Le operazioni di settore

Non rileva il cessionario


1. Operatori di settore

L’impresa costruttrice

– il soggetto che ha costruito, anche occasionalmente, il fabbricato oggetto di cessione con organizzazione o mezzi propri oppure anche avvalendosi di imprese terze per l’esecuzione dei lavori;

– concretamente: • l’intestatario del provvedimento amministrativo (permesso di costruzione, DIA, SCIA ecc…);

• va sempre valutato il caso concreto.


Segue…Operatori di settore

L’ «impresa di ripristino»

– imprese che acquistano un fabbricato ed eseguono direttamente oppure fanno eseguire da terzi interventi di «ristrutturazione pesante» (Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art. 3, c. 1): • restauro/risanamento conservativo (lett. c);

• ristrutturazione edilizia (lett. d);

• di nuova costruzione, ossia di trasformazione edilizia ed urbanistica (lett. e).


2. La categoria «di mezzo» → social housing

• Le cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali

• Cedente: qualunque soggetto passivo Iva

• Esente o imponibile?

• esente o imponibile su opzione espressa del cedente

• Reverse charge se cessionario soggetto passivo Iva


Social housing

Art. 10, n. 8-bis, D.P.R. n. 633/1972 rinvia al Dm 22 aprile 2008 per la definizione di alloggi sociali:

– unità immobiliare ad uso residenziale in locazionepermanente (1);

– “gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche…destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprieta‘” (2);

l’obiettivo è di favorire prevalentemente l’accesso alle locazioni per le fasce più svantaggiate.


Segue…Social housing– Risorse pubbliche per l’interesse generale:

• contributi, esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico per il recupero o la realizzazione degli alloggi;

• canone concertato con Anci regionali tale da coprire i costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria (1);

• canone non superiore al “canone concordato” tra le parti, range fissato da accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (2);

• cessione secondo prezzi fissati da Regioni di concerto con Anci regionali nelle convenzioni coi Comuni.


Imponibilità Iva con reverse charge

Il venditore deve emettere fattura:

– senza addebito dell’Iva;

– annotazione «inversione contabile» (obbligatoria dal 2013);

– eventuale indicazione della norma:• art. 17 c. 6 del D.P.R. n. 633/1972.

L’acquirente deve integrare la fattura con:

– indicazione della corretta aliquota;

– indicazione dell’Iva dovuta.

Si realizza dunque

l’INVERSIONE CONTABILE


3. Operazioni «non di settore»

L’esenzione Iva è il principio generale dell’ordinamento. Quando opera?

– Il cedente: è un soggetto passivo Iva diverso dalle imprese di settore come sopra definite (ad es. impresa di rivendita che non ha eseguito interventi di ristrutturazione);

– il fabbricato ceduto: fabbricati ad uso abitativo non destinati ad alloggi sociali;

– operazioni in esenzione Iva → deroga al p. di alternatività Iva-IdR ed applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.


Rettifica della detrazione: casi significativi1) L’impresa industriale, commerciale o di servizi:

– non può aver detratto l’iva sull’acquisto di un fabbricato ad uso abitativo:

• non c’è un problema di rettifica della detrazione;

– la cessione esente non può modificare l’eventuale pro rata dell’impresa → rilevano solo le operazioni

dell’attività propria dell’impresa.

2) L’immobiliare di gestione (rivendita/locazioni):

– ha detratto l’Iva sull’acquisto; in funzione del pro rata;

– deve operare l’eventuale rettifica nel periodo di monitoraggio di 10 anni se emerge differenza di pro rata, e detta differenza eccede i 10 punti percentuali;


Segue …

– se la rettifica dipende da un cambio di utilizzo (es. locazione immobile prima a uso ufficio ed ora abitativo), essa va operata in ciascuno degli anni mancanti al compimento del periodo di rettifica;

– se la rettifica dipende da una cessione di bene, essa va operata in un’unica soluzione per gli anni mancanti al compimento del periodo di rettifica (19-bis2, c.6).

Dal 2012 è alternativa alla rettifica della detrazione l’opzione per l’adozione della:

– contabilità separata (gestione separata delle attività).


Rettifica della detrazione secondo utilizzo specifico: beni ammortizzabili → fabbrica,

– si applica a tutti i soggetti passivi Iva;

– diverso utilizzo quando il bene viene impiegato per operazioni (attive) che danno origine ad un diverso diritto alla detrazione nel decennio di monitoraggio: • a partire dall’anno dell’entrata in funzione;

• sulla base degli anni residui del decennio;

in ciascuno dei dieci anni di osservazione, la rettifica viene operata:

• data l’Iva complessiva;

• dato il diverso utilizzo → diverso diri-o alla detrazione Iva;

• applicando la diversa % a tanti decimi dell’Iva quanti sono gli anni residui del decennio.


Separazione delle attività ex art. 36 D.P.R. n. 633/1972

L’art. 27 del D.l. n. 1/2012 ha ampliato la possibilità di separazione riconoscendo:

– due settori:• locazioni;

• Cessioni.

– all’interno dei quali si distinguono due sub settori:• locazioni di fabbricati abitativi esenti e locazioni di altri fabbricati ed immobili;

• cessioni di fabbricati abitativi esenti e cessioni di altri fabbricati ed immobili.


Segue…Separazione delle attività ex art. 36 DPR. n. 633/1972

La separazione possibile è ampliata e le combinazioni permettono di distinguere:

– locazioni imponibili o esenti di fabbricati sia abitativi sia strumentali per natura;

– le cessioni imponibili o esenti di fabbricati sia abitativi sia strumentali per natura.

L’opzione è:

– vincolante per 3 anni;

– rinnovata annualmente con comportamento concludente.


Le operazioni di settore: il ritorno all’imponibilità Iva come regola generale

Imponibilità obbligatoria

Imponibilità su opzione


Imponibilità obbligatoria L’impresa di settore cede:

– momento impositivo Iva:• stipula del contratto o, se anteriore, data del pagamento (solo l’acconto, la caparra confirmatoria è un indennizzo) o della fatturazione del corrispettivo;

– un fabbricato ad uso abitativo:

• categorie catastali da A/1 ad A/9 ed A/11, ossia escludendo la cat. A/10 – uffici e studi privati;

– entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

• la data di ultimazione dei lavori coincide con il momento in cui l’immobile è idoneo ad essere destinato al consumo (la dichiarazione da rendere al Catasto).


Imponibilità su opzione

L’impresa di settore cede un fabbricato ad uso abitativo ultimato da oltre 5 anni:

• momento impositivo Iva ordinario, identificato dalla data della stipula dell’atto, nel quale:

– l’impresa esercita l’opzione di applicazione dell’Iva;• è un potere discrezionale, non rileva il cessionario;

• l’opzione implica la cessione in reverse charge se il cessionario è un soggetto passivo Iva;

• l’opzione è vincolante per la durata contrattuale;

– se l’impresa cedesse un fabbricato non ultimato? • cessione sempre imponibile Iva per quanto effettivamente realizzato.


L’aliquota Iva nelle cessioni imponibili

Cessione a privato:

– 10% aliquota ordinaria;

– 4% se cessionario ha requisiti prima casa;

– 22% per le abitazioni di lusso (secondo il D.M. 2 agosto 1969 ≠ criterio A1, A8, A9 di IdR) eccetto che:• cessioni da parte di impresa che ha eseguito interventi di recupero “pesante” → aliquota Iva al 10%.

Cessione a persona giuridica:

– sempre 10%, salvo 22% abitazioni di lusso.


L’impatto del ritorno all’imponibilità sulla rettifica della detrazione Iva – settore edileLe distorsioni generate dalle vendite Iva esenti:

– l’impresa di settore acquista e detrae l’Iva in funzione del pro rata;

– per i fabbricati il periodo di rettifica è stabilito:• in dieci anni;

• dalla data di acquisto o di ultimazione.

– al termine di ciascun dei 10 esercizi: è variato il pro rata?

– eventuale rettifica dell’Iva detratta secondo la differenza di pro rata.


Segue…L’impatto del ritorno all’imponibilità sulla rettifica della detrazioneA seguito degli interventi normativi del 2012:

– l’impresa cede entro 5 anni dall’ultimazione:• nessun problema di rettifica;

– l’impresa cede oltre 5 anni,ma prima del decorso dei 10 anni:• l’impresa può evitare la rettifica Iva optando per l’imponibilità nell’atto di vendita;

– l’impresa cede dopo 10 anni dall’ultimazione:• il periodo di rettifica è decorso e qualunque cessione non genera problematiche di rettifica;

– di fatto è minimo lo spazio per attività esenti;

– ulteriore aspetto → la contabilità separata.


Riepilogo Iva nelle cessioni di fabbricati abitativiVenditore Tempo Regime Iva Acquirente Fabbricato Aliquota Iva

Impresa di settore

Entro 5 anni dall’ultimazio-ne dei lavori

Imponibilitàobbligatoria

Privato Non di lusso 10% o 4% p.c.

Lusso 22% (10% ris.)


Non di lusso 10%


Oltre 5 anni dall’ultimazio-ne dei lavori

Imponibile su opzione

In Reverse charge

Privato Non di lusso 10% o 4% p.c.



Non di lusso 10%


Esente senza opzione

Chiunque Qualunque Esente

Soggetto passivodiverso

Qualunque Esente Qualunque Qualunque Esente

Qualunque soggetto passivo Iva

QualunqueImponibile su opzioneReverse charge

Privato Alloggi sociali 4% p.c.


Alloggi sociali 10%


L’Iva nei trasferimenti di fabbricati strumentali per natura

Fabbricati strumentali → DPR n. 633/1972

art. 10, n. 8 ter.


Chi vende e cosa? Due macro categorie di cessioni accumunate dall’opzione

Chi vende è un’impresa di costruzione o che ha effettuato interventi di ristrutturazione «pesante», in entrambi i casi anche ricorrendo ad appalto.


Imponibilità quale regime naturale o su opzione, ma quale aliquota?

Le operazioni «non di settore»

Chi vende è un soggetto passivo Iva diverso da soggetto «di settore»


Operazione imponibile su opzione o esente


L’opzione limita il campo

dell’esenzio-ne



L’impresa di settore cede un fabbricato ultimato strumentale per natura:

– entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori:• regime naturale di imponibilità Iva;

– oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori:• imponibile su opzione espressa del cedente nell’atto di vendita (o nel preliminare);

• esente in assenza di opzione nell’atto di vendita.

L’impresa cede un fabbricato strumentale per natura non ancora ultimato:

– imponibile per quanto effettivamente realizzato.


L’aliquota Iva nelle cessioni di fabbricati strumentali da imprese di settoreAliquota ordinaria al 22% quando viene ceduto:

– fabbricato strumentale per natura non facente parte di edificio Tupini;

– senza interventi di ristrutturazione “pesante”;

– con interventi di ristrutturazione “pesante” non ultimati.

Aliquota ridotta al 10% quando viene ceduto:

– fabbricato strumentale per natura facente parte di edificio Tupini;

– sottoposto ad interventi di ristrutturazione “pesante” ultimati.


Requisiti prescritti dalla L. 408/49, cd. legge Tupini

“Edifici Tupini” quando:

– vengono rispettate determinate proporzioni tra superficie destinata ad uso abitativo e quella destinata ad uso commerciale, in particolare: • superficie destinata ad uso abitativo ≥ 50% superficie sopra terra;

• superficie destinata ad uso commerciale (negozi o uffici) ≤ 25% superficie sopra terra;

• dove i requisiti devono essere presenti al momento della cessione.


La rettifica dell’Iva detratta

La problematica è “depotenziata” da:

– imponibilità obbligatoria entro 5 anni dall’ultimazione;

– opzione per l’imponibilità nelle cessioni “meno recenti”,• in reverse charge se cessionario è soggetto passivo Iva;

– possibilità di gestione separata delle attività in contabilità separata (ipotesi rara dato scarso spazio per operazioni esenti).


Le operazioni non di settore

L’impresa non di settore può vendere:

– esercitando l’opzione per l’imponibilità Iva nell’atto di cessione (o precedente preliminare): • aliquota Iva sempre al 22%, non opera la “deroga in diminuzione Tupini”;

• se cessionario è un soggetto passivo Iva, opera il meccanismo di reverse charge;

– senza esercitare l’opzione, dunque effettuando un’operazione in esenzione Iva;

– problematica della rettifica della detrazione.


La rettifica della detrazione per gli operatori non di settore: casi significativi

L’impresa industriale, commerciale o di servizi:

– ha detratto l’eventuale Iva sull’acquisto;

– può cedere esercitando l’opzione per l’imponibilità:• neutralità Iva “piena”;

• in reverse charge se cessionario soggetto passivo Iva;

– la cessione esente senza opzione: • non rilevano le operazioni occasionali nell’eventuale pro rata dell’attività propria;

• rettifica della detrazione Iva nel decennio di monitoraggio secondo criterio della destinazione specifica;

• neutralità Iva mantenuta nell’attività ordinaria.


La rettifica della detrazione per gli operatori non di settore: casi significativiL’immobiliare di gestione (rivendita/locazioni):

– ha detratto l’Iva in funzione del pro rata della propria attività;

– esercita l’opzione per l’imponibilità Iva senza modificare il pro rata;• in reverse charge se cessionario è soggetto passivo Iva;

– non esercita l’opzione da cui una cessione in esenzione Iva:• deve operare l’eventuale rettifica nel periodo di monitoraggio di 10 anni secondo la differenza annua del pro rata;

• contabilità separata (gestione separata delle attività).


Riepilogo Iva cessioni fabbricati strumentali

•Testo normale

– Punto elenco primo livello• Punto elenco secondo livello

Venditore Cessione Regime Iva Acquirente Aliquota Iva

Impresa di costruzioni

≤ 5 anni ultimazione lavori

Imponibilitàobbligatoria

Qualunque 22%

10% se Tupini

≤ 5 anniultimazione lavori


in reverse charge

Privato 22%

10% se Tupini

Soggetto Iva 22% o 10% se Tupini

Esente Chiunque Esente

Impresa che ha eseguito ristrutturazione“pesante”

≤ 5 anni da ultimazione

ImponibileChiunque

22%10% se Tupini

≥ 5 anni da ultimazione

Imponibile su opzionein reverse charge

Privato 22% o 10% se Tupini

Soggetto Iva 22% o 10% se Tupini

Esente Chiunque esente

Non ultimato imponibile Chiunque 22%

Soggetto passivo diverso Qualunque


Privato 22%22% reverse chargeSoggetto Iva

Esente Chiunque Esente


Profili Iva di altre forme di trasferimento degli immobili

Locazioni

Cessioni d’azienda

Conferimenti


Locazioni e leasing sotto il profilo Iva

La locazione è una prestazione di servizi soggetta ad Iva ex art. 2, c. 2, n. 2, del D.P.R. n. 633/1972:

– le locazioni di immobili nel campo di applicazione Iva sono esenti o imponibili;

– momento impositivo Iva: pagamento del corrispettivo o, se anteriore, data di emissione della fattura;

– ed il leasing?•è un’operazione di locazione → una prestazione di servizi salvo:

•patto reciproco vincolante di futura vendita da cui:

si configura una vendita di immobili rilevante ai fini Iva al momento della stipula del contratto di leasing;

fattispecie simile al rent to buy con trasferimento obbligatorio.


Locazione di fabbricati ad uso abitativo

L’operazione è imponibile soltanto se viene esercitata l’opzione nel contratto dal locatore:

– impresa di settore:• aliquota Iva = 10%;

• imposta di registro 67 euro (p. di alternatività);

– qualunque soggetto passivo Iva se oggetto del contratto è un alloggio sociale:• aliquota Iva = 10%;

• imposta di registro 67 euro;

La regola generale è l’esenzione, con IdR proporzionale.


Locazione di fabbricati strumentali per natura

L’operazione è esente salvo esercizio dell’opzione per l’imponibilità nel contratto da parte del locatore:

– qualunque soggetto passivo Iva:• aliquota Iva = 22%;

• imposta di registro in misura proporzionale all’1%;

• la regola generale è l’esenzione;

• non c’è distinzione tra soggetti passivi Iva locatori;

• il principio di alternatività subisce sempre una deroga;

• l’esercizio dell’opzione è l’unica forma prevista di imponibilità dell’operazione.


Rettifica della detrazione: casi significativiImpresa di settore:

– non affronta problemi di rettifica in quanto:• può in ogni caso esercitare l’opzione.

Immobiliari di gestione:

– l’imponibilità su opzione delle locazioni di fabbricati strumentali per natura genera il pro rata dove l’attività propria è divisa tra esente ed imponibile:• acquistano fabbricati detraendo Iva secondo pro rata;

• scelta di esercizio o meno dell’opzione ne modifica il pro rata;

• eventuale rettifica della detrazione in funzione della differenza del pro rata nel decennio o contabilità separata.


Rettifica della detrazione: casi significativi

L’impresa industriale, commerciale, di servizi:

– fabbricati uso abitativo:• non esiste un problema di rettifica in quanto non detrae l’Iva all’acquisto, mentre le successive cessioni/locazioni sono sempre esenti Iva;

– fabbricati strumentali per natura: • detrae l’Iva sull’acquisto;

• successive cessioni/locazioni imponibili su opzione, se esenti:

– no rilevanza operazioni occasionali su eventuale pro rata dell’attività propria;

– rettifica della detrazione secondo utilizzazione specifica nei 10 anni.


Riepilogo Iva nelle locazioni di fabbricati

Locatore Fabbricato Regime Iva Aliquota Iva

Impresa di settore

Abitativo Esente Esente

Imponibile su opzione10%

Strumentale per natura

Esente Esente

Imponibile su opzione 22%

Altro soggettopassivo Iva

Abitativo Esente Esente

Strumentale per natura

Esente Esente


Qualunque soggetto passivo Iva

Alloggi socialiEsente Esente



Affitto d’azienda contenente immobili L’operazione è imponibile Iva ex art. 2, c. 2, n. 1 del D.P.R. n. 633/1972 con aliquota 22% e soggetta ad IdR in misura fissa, ma opera disposizione «anti elusiva» ex art. 35, c. 10-quater, D.l. n. 223/2006 quando:

– valore normale dei fabbricati ≥ 50% valore dell’azienda (o ramo d’azienda) locata;

– tassazione «singole» operazioni di locazione è più sfavorevole;

– allora si applica tassazione più sfavorevole, concretamente: • locazione fabbricati uso abitativo non è mai più sfavorevole (Iva 10%, esente IdR 2%): no rilevanza;

• locazione fabbricati strumentali per natura → più sfavorevole in quanto Iva 22% + IdR 1% → applicabilità norma anti elusiva.


Segue…Affitto d’azienda contenente immobili L’affitto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale comporta:

– sospensione della soggettività Iva;

– applicazione dell’IdR in misura proporzionale al 3% sull’unico canone d’affitto d’azienda salvo: • contratto preveda canoni separati di locazione immobili con IdR rispettivamente al 2%;

• canoni separati di locazione degli altri beni d’azienda con IdR proporzionale al 3%.


Cessione d’azienda contente immobiliEsclusa da Iva ex art. 2, c. 3 lett. b) D.P.R. n. 633/1972→ soggetta ad IdR proporzionale al 3%:

– operazioni contestabili da AdE sono le cessioni di immobili nel contesto di una sostanziale cessione d’azienda muovendo dal presupposto che: • cessioni di fabbricati strumentali per natura sono imponibili anche su opzione;

• cessione d’azienda sconta IdR al 3%;

• possibile riqualificazione in cessione d’azienda.

– al contrario la cessione di fabbricati ad uso abitativo «camuffati» d’azienda sconterebbe un’IdR in misura inferiore a quella prevista per singolo immobile.


Conferimento da parte di soggetti passivi IvaConferimento di fabbricati:

– generale assimilazione a cessione onerosa da cui regime Iva: • legato a verifica dei presupposti soggettivo, oggettivo e territoriale;

• fabbricati strumentali → 22% o 10% se Tupini;

• fabbricati uso abitativo → 10% o 22% se lusso soltanto se conferente è società di settore altrimenti sempre IdRproporzionale;

– conferimenti d’azienda costituita anche da immobili:• fuori campo Iva ex art. 2, c. 3, lett. b) del DPR. n. 633/1972 → IdR in misura fissa 200 euro (agevolazione raccolta di capitali).


APPENDICE NORMATIVA

D.P.R. n. 633/1972: art. 10, nn. 8, 8-bis, 8 ter;

D.P.R. n. 131/1986 (T.U.R.): art. 40;

D.P.R. n. 380/2001 (T.U.E.): art. 3.

D.P.R. 6 giugno 2001, D.P.R. 6 giugno 2001, D.P.R. 6 giugno 2001, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380n. 380n. 380n. 380


D.P.R. 633/1972 art. 10: n. 8 locazione

8) le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziendeagricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali glistrumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati,comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente alservizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nelrelativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione perl'imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttricidegli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite impreseappaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), delTesto Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definitidal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro dellasolidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per lepolitiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricatistrumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversautilizzazione senza radicali trasformazioni;


D.P.R. 633/1972 art. 10: n. 8 biscessioni di fabbricati abitativi

8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui alnumero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici deglistessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite impreseappaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), delTesto Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione dellacostruzione o dell'intervento, ovvero quelle effettuate dalle stesseimprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto ilcedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione,e le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali,come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008,pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, per le quali nelrelativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione perl'imposizione;


D.P.R. 633/1972 art. 10: n. 8 tercessioni di fabbricati strumentali per natura

8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le lorocaratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicalitrasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici deglistessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite impreseappaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), delTesto Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione dellacostruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto ilcedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;


D.P.R. 131/1986 art. 40, c. 1 e c. 1 bis: il principio di alternatività Iva-IdR e la deroga nei trasferimenti immobiliari1. Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’imposta sul

valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette adimposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le qualil’imposta non è dovuta a norma dell’art. 7 del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al sesto comma del successivoart. 21, ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, numeri8), 8-bis) e 27-quinquies), dello stesso decreto nonché delle locazioni diimmobili esenti ai sensi dell’art. 6 della legge 13 maggio 199, n. 133, e dell’articolo10, secondo comma, del medesimo decreto n. 633 del 1972.

1-bis. Sono soggette all’imposta proporzionale di registro le locazioni diimmobili strumentali, ancorché assoggettate all’imposta sul valoreaggiunto, di cui all’art. 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidentedella Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e le cessioni, da parte degli utilizzatori,di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili strumentali, ancheda costruire ed ancorché assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cuiall’articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del citato decreto del Presidente dellaRepubblica n. 633 del 1972.


D.P.R. 131/1986 Tariffa p.1 art.1 ‘Prima Casa’

• Nota II-bis) 1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento (6)

• agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione

• non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà,

• dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono

• ricorrere le seguenti condizioni:

• a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui

• l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria

• residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria

• attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello

• in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel

• caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che

• l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano (7). La

• dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato

• l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza,

• dall'acquirente nell'atto di acquisto;

• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere

• titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà,

• usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del

• comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

• c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere

• titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto

• il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,

• abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo

• stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente

• articolo


Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art. 3, c. 1, lett. c: gli interventi di ristrutturazione «pesante».

c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti aconservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante uninsieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali estrutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essicompatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovodegli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degliimpianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estraneiall'organismo edilizio;


Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art. 3, c. 1, lett. d: gli interventi di ristrutturazione «pesante». d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli

organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare adun organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventicomprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio,l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambitodegli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistentinella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente,fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativaantisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmentecrollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarnela preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobilisottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 esuccessive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gliinterventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi diristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagomadell'edificio preesistente.


Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art. 3, c. 1, lett. e: gli interventi di ristrutturazione «pesante».

e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica delterritorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sonocomunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamentodi quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gliinterventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggettidiversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi,che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitoriper i servizi di telecomunicazione;


Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art. 3, c. 1, lett. e: gli interventi di ristrutturazione «pesante».

e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasigenere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzaticome abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, eche non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo chesiano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutturericettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sostaed il soggiorno di turisti;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, inrelazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree,qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino larealizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti perattività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua latrasformazione permanente del suolo inedificato;


Grazie per l’attenzione

Documents

GLI ASPETTI RILEVANTI IVA DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI · Chi vende è un’impresa di costruzione o che ha effettuato interventi di ristrutturazione ... immobili, fondi di garanzia,