Novità fiscali in materia di imposte indirette sui trasferimenti immobiliari

Novità fiscali in materia di imposte indirette sui

trasferimenti immobiliari

Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Sondrio

Sondrio – 25 febbraio 2014

Novità fiscali in materia di imposte indirette sui trasferimenti immobiliari

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Prima delle novità ….. fino al 2013Avevamo visto nell’incontro di maggio 2012 come procedere a tassare un atto di trasferimento immobiliare rispondendo alle tre domande di fondo:

1. quali imposte si rendono applicabili 2. su quale base imponibile3. con quale aliquota

Con attenzione alle possibili esenzioni e/o agevolazioni e senza trascurare qualche attenzione alle imposte dirette.

Sondrio 25 febbraio 2014


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E avevamo visto …..

Che le imposte (c.d. indirette) che possono trovare applicazione in relazione ad un atto di trasferimento di immobili all’atto della sua registrazione sono:

• Imposta sulle (successioni e) donazioni (T.U. 346/1990)• Imposta di Registro (T.U. 131/1986, c.d TUR)• Imposta sul valore aggiunto (I.V.A.) (d.p.r. 633/1972)• Imposte Ipotecaria e Catastale (T.U. 347/1990)• Imposta di Bollo (d.p.r. 642/1972 Imposte dirette)



4Sondrio 25 febbraio 2014

Sommariamente si erano individuati i presupposti di applicazione di ciascuna imposta e le loro differenze:

• imposta sulle successioni e donazioni, T.U. 346/1990: (Art. 1 -) ……. si applica ai trasferimenti di beni e diritti per successione a causa di morte ed ai trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi.• imposta di registro, T.U. 131/1986 (T.U.R.): (Art. 1 -) ……… si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata …. agli atti soggetti a registrazione …. (Art. 2 -) ………. indicati nella tariffa … . Tra essi: (Tariffa I, Art. 1 -) Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari … .• imposta sul valore aggiunto (IVA), D.P.R. 633/1972: (Art. 1 -) …… si applica sulle cessioni di beni … effettuate …… nell'esercizio di imprese … .• imposte ipotecaria e catastale, T.U. 347/1990: colpiscono rispettivamente (Art. 1 -) Le formalità di trascrizione … eseguite nei pubblici registri immobiliari … e …. (Art. 10) - Le volture catastali …. . • imposta di bollo, D.P.R. 642/1972: (Art. 1 –) Sono soggetti all’imposta di bollo gli ….. (Tariffa I, Art. 1 –) Atti rogati, ricevuti o autenticati da notai o da altri pubblici ufficiali …..

Osservando che le prime tre sono imposte alternative tra loro, le ultime hanno invece un’applicazione per così dire trasversale


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Ci si era soffermati sul rapporto non sempre facile tra IVA e Imposta di registro

• ed infatti le due imposte possono colpire entrambe trasferimenti immobiliari a titolo oneroso ma l’IVA richiede in più che il trasferimento sia posto in essere in esercizio di impresa (art. 1 D.P.R: 633/1972),

• per cui se si applica l’IVA di regola, l’imposta di registro cede il passo (principio di alternatività: art. 40 T.U.R.) e si applica solo nella cosiddetta “misura fissa” (lo stesso vale per le imposte ipotecarie e catastali),

• si era cercato di chiarire la distinzione tra operazioni soggette/escluse/esenti IVA, individuando per quanto di nostro interesse le principali operazioni escluse da ambito IVA (conferimenti di azienda o rami aziendali e cessioni terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria: art. 2 D.P.R: 633/1972), e, faccenda più complicata, le operazioni esenti IVA.



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Nell’ambito delle operazioni IVA esenti ….si era rimarcato in particolare il diverso trattamento tra operazioni IVA esenti

• aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa (art. 10 comma 1 n. 8 bis D.P.R. 633/1972), per le quali benché si abbia esenzione IVA (che quindi non si paga) imposte di registro ipotecaria e catastale si pagano in misura normale (come cioè se fossero vendite poste in essere tra privati),

ovvero• aventi ad oggetto immobili strumentali (in sostanza fabbricati o porzioni

di fabbricato nelle categorie catastali A/10, C e D), per le quali (art. 10 comma 1 n. 8 ter D.P.R. 633/1972) oltre ad aversi esenzione I.V.A. l’imposta di registro si applica nella sola misura fissa, mentre l’imposta ipotecaria si applica in misura maggiorata (3%) e l’imposta catastale nell’aliquota 1%.



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A questo riguardo è intervenuto il D.L. 83/2012 che ha modificato (semplificando il quadro e con qualche vantaggio per le imprese di costruzione) il perimetro delle due norme che ora più o meno recitano così:

• 8 bis) sono esenti da IVA (e quindi no IVA e imposte di registro ipotecaria e catastale ordinarie) le cessioni aventi ad oggetto cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato ad uso abitativo (e, si deve aggiungere, loro pertinenze) escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia 380/2001, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, ovvero quelle effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto sia espressamente manifestata l'opzione per l'imposizione.

• 8 ter) sono esenti da IVA (e quindi no IVA ma anche imposta di registro fissa, imposte ipotecaria 3% e catastale 1%) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia 380/2001, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto sia espressamente manifestata l'opzione per l'imposizione.



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per cui, riformulando le conclusioni circa il rapporto IVA/Registro per individuare la corretta tassazione di un trasferimento immobiliare il principio di alternatività IVA / registro (art. 40 TUR), deve sempre fare i conti con la diversa qualificazione che la cessione di immobile effettuata da parte di esercente impresa può assumere nell’ambito della disciplina IVA (soggetta, esclusa, esente) in ragione del soggetto cedente (costruttore o no) dell’oggetto (immobile tout court, abitativo o strumentale) o ancora della destinazione che vi intende imprimere il cessionario (pertinenzialità), potendosi avere:

• cessioni escluse IVA / soggette registro proporzionale (terreni non edificabili),• cessioni soggette IVA/soggette registro ipotecaria e catastale fissa (terreni

edificabili o fabbricati non ultimati),• cessioni esenti IVA /soggette registro proporzionale (abitativi ceduti da

imprese costruttrici o assimilate oltre i 5 anni dal termine lavori senza opzione ovvero ceduti da imprese non costruttrici),

• cessioni esenti IVA/soggette registro fisso (immobili strumentali),• cessioni esenti IVA/soggette registro proporzionale (immobili strumentali

ceduti quali pertinenze di abitativi ricorrendo le stesse condizioni per l’esenzione di questi ultimi).



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individuata l’imposta si deve poi determinare la base imponibilecioè il valore al quale deve essere commisurare l’imposta (in sede di prima tassazione o a seguito successivo accertamento dell’Agenzia Entrate), che:

• per l’IVA è il corrispettivo pattuito,

• per l’imposta sulle donazioni è quello determinato sulla base dei cosiddetti “coefficienti catastali”,

• per l’imposta di registro è di regola il “valore venale in comune commercio” (art. 51 TUR), ma può essere determinato per alcune fattispecie sulla base dei cosiddetti “coefficienti catastali” (divisioni ovvero trasferimenti di immobili abitativi e relative pertinenze con sistema “prezzo valore”),

• per le imposte ipotecaria e catastale è invece sempre quello determinato ai fini dell’imposta propria dell’atto (IVA/registro/donazione).



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in particolare il sistema prezzo-valore (ovvero: dichiarami il prezzo reale e ti lascio pagare le imposte sul solo valore catastale): permette il disallineamento prezzo/base imponibile (parametrata ai coefficienti catastali), e quindi

(Art. 1, comma 497 L. 266/2005) “... per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del” T.U.R 131/1986 “ indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto …”

sistema ora esteso con sentenza Corte Costituzionale 6/2014 anche ai trasferimenti (sempre però di immobili abitativi e pertinenze a favore di privati) in sede espropriazione forzata o pubblico incanto.



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Le regole di fondo circa la determinazione della base imponibile ai fini imposte di registro e sulle donazioni non sono cambiate:

• il principio generale è sempre che la base imponibile debba corrispondere al cosiddetto “valore venale” e possa essere rettificata,

• nelle donazioni (e nelle successioni) e negli atti che non costituiscano cessioni (divisioni) la base imponibile non può essere rettificata in aumento se dichiarata in misura almeno pari al valore risultante dai valori catastali (ma comunque valore dichiarato e base imponibile coincidono),

• ricorrendo i presupposti di applicazione del sistema “prezzo- valore” si introduce uno sdoppiamento tra prezzo (o corrispettivo) e imponibile: quest’ultimo coincide con il valore catastale.



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età usufruttuario valore usufrutto val. nuda proprietà

da 0 a 20 95% 5%da 21 a 30 90% 10%da 31 a 40 85% 15%da 41 a 45 80% 20%da 46 a 50 75% 25%da 51 a 53 70% 30%da 54 a 56 65% 35%da 57 a 60 60% 40%da 61 a 63 55% 45%da 64 a 66 50% 50%da 67 a 69 45% 55%da 70 a 72 40% 60%da 73 a 75 35% 65%da 76 a 78 30% 70%da 79 a 82 25% 75%da 83 a 86 20% 80%da 87 a 92 15% 85%da 93 a 99 10% 90%Oltre non previsto

a proposito di determinazione dell’imponibile: i moltiplicatori dei coefficienti catastali sono sempre gli stessi, mentre è stata sostituita la tabella per la determinazione dei valori di CALCOLO DELL'USUFRUTTO AI FINI FISCALI dal 1 gennaio 2014, a seguito della variazione del tasso legale di interesse (passato dal 2,5% all’1%)

nella Tabella, per fascia di età dell'USUFRUTTUARIO (anni già compiuti), sono riportate le percentuali, rispetto al valore della piena proprietà, da riferire rispettivamente all'usufrutto ed alla nuda proprietà (esempio: usufruttuario anni 62 compiuti; valore piena proprietà 100.000,00; valore usufrutto 55% = 55.000,00.; valore nuda proprietà 45% = 45.000,00)



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E quindi, passando alla liquidazione, fino al 2013 determinate per l’atto di trasferimento le imposte applicabili e la base imponibile, seguiva la liquidazione dell’imposta secondo regole sostanzialmente omogenee per ogni tipo di imposta:

- per l’imposta di registro sugli atti di trasferimento a titolo oneroso le aliquote (molto diversificate) erano quelle previste dall’articolo 1 della tariffa annessa al T.U.R. (per le divisioni invece l’aliquota era ed è tuttora l’1%),

- per le donazioni si applicavano (e si continuano ad applicare) aliquote differenziate sulla base del rapporto di parentela e dell’eventuale franchigia,

- ipotecaria e catastale, salvo casi sporadici, erano rispettivamente il 2% e l’1%,

- e comunque c’erano le cosiddette imposte fisse minime, uguali per registro ipotecaria e catastale (euro 168,00),

- per tutti gli atti l’imposta di bollo di euro 230,00,

- e le cosiddette tasse ipotecarie e catastali (per trascrizione e voltura) (totali euro 90,00),

e l’agevolazione “prima casa” rispondeva a criteri omogenei nei tre ambiti registro/IVA/donazione.



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Le novità: il D.L. 23/2011 n. 23, art. 10, modificato e integrato dal D.L. 104/2013, art. 26, e ancora dall’art. 1 (commi 608 e 609), della legge 27 dicembre 2013 n. 147 (legge di stabilità), sostituisce quasi integralmente con decorrenza dall’1 gennaio 2014 l’articolo 1 della tariffa annessa al T.U.R. lasciando sopravvivere alle diverse aliquote preesistenti tre sole aliquote:

• Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento ……

9 per cento • Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di

quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 2 per cento

• Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale

12 per cento



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Prevede inoltre, in relazione sempre agli atti di trasferimento a titolo oneroso:

- che l'imposta, comunque, non può essere inferiore ad euro 1.000,00,- che tutte le formalità direttamente conseguenti all’atto per effettuare gli

adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggette a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50,00,

- la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, ad eccezione di quella di cui all’articolo 2, comma 4-bis, del d.l. 194/2009, così come convertito dalla legge 25/2010 (cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina).

Infine l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di euro 168,00 da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014 è elevato ad euro 200,00.



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Quindi, sono scomparse tutte le diverse aliquote e misure dell’imposta di registro previste in passato dall’articolo 1 della tariffa annessa al T.U.R., tra cui in particolare:

•il 15 % dei terreni agricoli,• il 3 % dei beni culturali,• l’1% dei piani particolareggiati per edilizia residenziale,• ma anche le imposte fisse (minime) previste per gli acquisti dello

Stato e degli enti pubblici territoriali (Comuni), per le ONLUS e per gli immobili all’estero.

E sono scomparse numerose agevolazioni previste qua e là in leggi speciali: piani di recupero, p.i.p., trasferimenti nell’ambito di p.i.p. o convenzioni di lottizzazione, compendio unico, territori montani, giovani agricoltori…



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Ma, fatta eccezione per l’aumento dell’imposta fissa da euro 168,00 a euro 200,00, le novità riguardano comunque soltanto gli atti di trasferimento a titolo oneroso per i quali si renda applicabile l’imposta di registro, e per i quali soltanto sono anche previste:• la nuova imposta minima di euro 1.000,00,• le mini-imposte fisse ipotecaria e catastale di euro 50,00 ciascuna (in luogo del 2% e dell’1% precedenti),• l’assorbimento di imposta di bollo e tributi speciali catastali e tasse ipotecarie,• la soppressione delle agevolazioni .

Fatto salvo sempre l’aumento dell’imposta fissa da euro 168,00 a euro 200,00, rimane invece immodificata la disciplina degli atti di trasferimento soggetti ad IVA, degli atti di trasferimento a titolo gratuito (donazioni) e degli atti non traslativi (divisione), che mantengono tutte le agevolazioni ed in generale i trattamenti preesistenti.



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Quindi imposte e tributi che avevano in passato applicazione uniforme per tutte le tipologie di trasferimento (ipotecaria, catastale, bollo, tributi catastali e tasse ipotecarie) hanno ora trattamenti diversi per:- trasferimenti immobiliari a titolo oneroso soggetti a

imposta di registro,- ogni altro tipo di trasferimento.Non sono invece modificate in nessun caso le regole relative alla determinazione delle base imponibile.



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L’attesa circolare illustrativa delle novità sulla materia, emanata dall’Agenzia Entrate il 21 febbraio scorso (circolare n. 2/E), contiene chiarimenti riguardanti la disciplina e numerosi esempi di liquidazione. Tra i chiarimenti più importanti:- la Circolare fa salva la detrazione del credito di imposta in caso di riacquisto prima casa di cui all’articolo 7 della Legge 448/1998, affermando anche che la detrazione del credito di imposta può erodere anche l’imposta minima di euro 1.000,00,- la Circolare fa salvo anche un altro beneficio fiscale della cui sopravvivenza molto si dubitava: l’esenzione da ogni imposta di trasferimenti immobiliari connessi a procedimenti in materia di separazione e divorzio di cui alla Legge 74/1987,- ancora la Circolare fa salvi i benefici fiscali previsti per i procedimenti di mediazione e per le conciliazioni giudiziali,- infine, ma si è già detto, c’è la salvezza espressa dei benefici cosiddetti “piccola proprietà contadina”, mentre sono state eliminate tutte le altre agevolazioni, ed erano numerose, previste per il “mondo agricoltura”.

Per quanto attiene invece il procedimento di liquidazione delle imposte la Circolare afferma una novità molto importante: in caso di atto con più negozi (compravendite) e unico venditore (ma dovrebbe essere lo stesso anche per unico acquirente) l’imposta minima di euro 1.000,00 si spalma su tutte le compravendite.

A seguire alcuni esempi di liquidazione con gli anni 2013 e 2014 a confronto.Sondrio 25 febbraio 2014



COMPRAVENDITA FABBRICATOvalore euro 80.000,00, agevolazione "prima casa"

2013 2014

voci importi voci importi

imposta di registro 3% 2.400,00 imposta di registro 2% 1.600,00

imposta ipotecaria fissa 168,00 imposta ipotecaria fissa 50,00

imposta catastale fissa 168,00 imposta catastale fissa 50,00

imposta di bollo 230,00 imposta di bollo 0,00

tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria 0,00

totale euro 3.056,00 totale euro 1.700,00



COMPRAVENDITA FABBRICATOvalore euro 30.000,00, senza agevolazione "prima casa"

2013 2014


imposta di registro 7% 2.100,00 imposta di registro 9% 2.700,00

imposta ipotecaria 2% 600,00 imposta ipotecaria fissa 50,00

imposta catastale 1% 300,00 imposta catastale fissa 50,00






COMPRAVENDITA TERRENO AGRICOLOprezzo euro 1.000,00

2013 2014


imposta di registro 15% 168,00 imposta di registro 12% 1.000,00





totale euro 824,00 totale euro 1.100,00

(minima)



ATTO PLURIMO: STESSO VENDITORE, ACQUIRENTI DIVERSIPRIMO LUOGO: compravendita terreno agricolo euro 500,00

SECONDO LUOGO: compravendita terreno agricolo euro 200,00 TERZO LUOGO: compravendita terreno agricolo euro 150,00

2013 2014PRIMO LUOGO

voci importi voci importiimposta di registro 15% 168,00 imposta di registro 9% 45,00imposta ipotecaria 2% 168,00 imposta ipotecaria fissa 50,00imposta catastale 1% 168,00 imposta catastale fissa 50,00tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria 0,00

tot 594,00SECONDO LUOGO

voci importi voci importiimposta di registro 15% 168,00 imposta di registro 9% 18,00imposta ipotecaria 2% 168,00 imposta ipotecaria fissa 50,00imposta catastale 1% 168,00 imposta catastale fissa 50,00tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria

tot 594,00TERZO LUOGO

voci importi voci importiimposta di registro 15% 168,00 imposta di registro 9% 14,00imposta ipotecaria 2% 168,00 imposta ipotecaria fissa 50,00imposta catastale 1% 168,00 imposta catastale fissa 50,00tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria

tot 594,00 SOMMA REGISTRO: 77,00imposta di bollo 230,00 inferiore ad euro 1.000,00

totale euro 2.012,00 totale euro 1.300,00euro [(50+50)x3]+1.000,00



PRIMO LUOGO: cessione di quota (fabbricati), prezzo euro 25.000,00SECONDO LUOGO: divisione alla pari (senza conguaglio), valore massa euro

100.000,00

2013 2014

PRIMO LUOGOvoci importi voci importi

imposta di registro 7% 1.750,00 imposta di registro 9% 2.250,00imposta ipotecaria 2% 500,00 imposta ipotecaria fissa 50,00imposta catastale 1% 250,00 imposta catastale fissa 50,00tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria 0,00imposta di bollo 115,00 imposta di bollo 0,00

tot 2.705,00 tot 2.350,00

SECONDO LUOGOvoci importi voci importi

imposta di registro 1% 1.000,00 imposta di registro 1% 1.000,00imposta ipotecaria fissa 168,00 imposta ipotecaria fissa 200,00imposta catastale fissa 168,00 imposta catastale fissa 200,00tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria 90,00imposta di bollo 115,00 imposta di bollo 230,00

tot 1.541,00 tot 1.720,00




PRIMO LUOGO: donazione fabbricato (con agevolazione "prima casa"), valore euro 60.000,00

SECONDO LUOGO: acquisto pertinenza euro 15.000,00 (con agevolazione "prima casa")

2013 2014

PRIMO LUOGOvoci importi voci importi

imposta di donazione 0,00 imposta di donazione 0,00imposta ipotecaria fissa 168,00 imposta ipotecaria fissa 200,00imposta catastale fissa 168,00 imposta catastale fissa 200,00tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria 90,00imposta di bollo 115,00 imposta di bollo 230,00

tot 541,00 tot 720,00

SECONDO LUOGOvoci importi voci importi

imposta di registro 3% 450,00 imposta di registro 2% 1.000,00imposta ipotecaria fissa 168,00 imposta ipotecaria fissa 50,00imposta catastale fissa 168,00 imposta catastale fissa 50,00tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria imposta di bollo 115,00 imposta di bollo

tot 991,00 tot 1.100,00totale euro 1.532,00 totale euro 1.820,00



DIVISIONE CON CONGUAGLIO: massa euro 250.000,00, conguaglio di euro 10.000,00 (calcolato su terreni edificabili)

2013 2014

voci importi voci importisu massa divisionale di euro 240.000,00

imposta di registro 1% 2.400,00imposta di registro

1% 2.400,00

imposta ipotecaria fissa 168,00 imposta ipotecaria fissa 200,00

imposta catastale fissa 168,00 imposta catastale fissa 200,00


tassa ipotecaria 90,00 tassa ipotecaria 90,00su conguaglio di euro 10.000,00

imposta di registro 8% 800,00 imposta di registro 9% 1.000,00





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IL PASTICCIO “PRIMA CASA”Dopo aver creato un duplice criterio di liquidazione delle imposte per atti di trasferimento a titolo oneroso soggetti ad imposta proporzionale e atti diversi, la mini riforma ha anche disallineato i criteri oggettivi per l’individuazione degli immobili abitativi cosiddetti “di lusso”, per i quali fino al 2013 si faceva riferimento per tutte le imposte al Decreto Ministeri dei Lavori Pubblici del ’69.Ora invece come la normativa ha previsto che per l’imposta di registro si guardi soltanto la categoria catastale: sono considerati beni “di lusso” quelli nella categoria A1, A8 e A9, non sono invece considerati “di lusso” ai fini dell’agevolazione tutti i restanti.



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Ma la circolare Agenzia Entrate appena uscita ha chiarito che ai fini dell’agevolazione “prima casa” in ambito I.V.A. il riferimento deve rimanere quello al D.M. del ’69:la disciplina non dava alternative perché, così come in precedenza l’articolo 1 della tariffa parte prima allegata al T.U.R., allo stesso modo anche l’articolo 21 (non modificato) della tabella parte II allegata al D.P.R. 633/1972 richiama il D.M. del ’69.La stessa circolare ha invece affermato che anche per la “prima casa” in campo successioni e donazioni si deve prestare attenzione soltanto alla categoria catastale.



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LA DECORRENZA DELLE NOVITA’

La decorrenza delle modifiche alla tassazione delle quali si è detto è fissata in termini generali all’1 gennaio 2014: tuttavia la circolare Agenzia Entrate ha precisato che per le successioni apertesi prima della data dell’1 gennaio 2014 si continuano ad applicare le imposte fisse nella misura di euro 168,00.



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Altre due novità 2014 a margine degli atti di trasferimento:

- LE SANZIONI PER LA MANCANZA DELL’ ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA

- LA RIAPERTURA DEI TERMINI PER L’AFFRANCAMENTO DEI TERRENI EDIFICABILI



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SANZIONI PER LA MANCATA ALLEGAZIONE DELL’ A.P.E.

Il cosiddetto decreto “destinazione Italia” 145/2013 ha ancora una volta modificato l’articolo 6 del Decreto Legge 192/2005, da una parte eliminando l’obbligo dell’allegazione alle donazioni ed eliminando la sanzione della nullità, dall’altra introducendo la sanzione pecuniaria da euro 3.000,00 ad euro 18.000,00 per il caso di inosservanza degli obblighi di dichiarazione e di allegazione di cui all’articolo 3, affidando i compiti di accertamento a Guardia di Finanza ed Agenzia Entrate.



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RIAPERTURA TERMINI PER AFFRANCAZIONE TERRENI EDIFICABILI

L’articolo 1 comma 156 della Legge 147/2013 ha invece riaperto, come ormai di consueto, i termini per l’affrancamento delle plusvalenze, di cui originariamente alla Legge 448/2001.La perizia è ora possibile fino al 30 giugno 2014 con riferimento alla data dell’1 gennaio 2014.Per il pagamento dell’imposta valgono le stesse regole delle ultime edizioni quanto a possibilità di compensazione con l’imposta già pagata in passato, nonché rateizzazione.Al riguardo è significativo ricordare che nel corso del 2013, con circolare Agenzia Entrate 1/E del 15 febbraio 2013, si è affrontato il caso dell’immobile venduto a prezzo inferiore al valore di perizia.



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Al riguardo, ha affermato la Circolare, fermo restando che il valore di perizia è quello minimo ai fini delle imposte indirette, e precisato che in caso di vendita a valore inferiore la procedura di rivalutazione non può essere considerata neppure ai fini imposte dirette, due sono le possibilità per ovviare al minor prezzo di cessione:- una nuova perizia al valore più basso (permettendolo i

termini) per la quale non si paga imposta in quanto compensata con quella già versata per la precedente,

- l’assunzione quale base imponibile per le imposte indirette del valore di perizia indipendentemente dal prezzo più basso (soluzione tuttavia più penalizzante per l’acquirente).


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Novità fiscali in materia di imposte indirette sui trasferimenti immobiliari