Gra evinsko zemlji teDr Slavka Zekovi , vi i nau ni saradnik Institut za arhitekturu i urbanizam Srbije, Beograd AF, 20.mart 2010.

GLAVNE TEME1. Pojam i uloga gra evinskog zemlji ta 2. Svojina/vlasni tvo 3. Osvrt na politiku gra evinskog zemlji ta u ex-komunisti kim zemljama 4. Zemlji na politika u zemljama u tranziciji 5. Zemlji na politika u zemljama tr i ne privrede 6. Gra evinsko zemlji te u Srbiji 7. Reformske osnove upravljanja gra evinskog zemlji ta 8. Gra evinsko zemlji te i javni interes 9. Politika razvoja komunalne privrede u Srbiji

1.Pojam i uloga gra evinskog zemlji taGradsko gra evinsko zemlji te ini najvredniji deo fizi kog (tvrdog) teritorijalnog kapitala Gradjevinsko zemlji te je resurs dvojnog karaktera: proizvodni faktor i faktor potrro nje Zna aj zemlji ta samo zajedno sa objektom Gra evinsko zemlji te ograni eno prirodno, dru tveno, ekonomsko i javno dobro koje ima vrednost i tr i nu cenu. Stoga u planiranju i u upravljanju zemlji tem, treba obezbediti slede e : Zemlji ne parcele treba da budu geografski definisane. Utvr ivanje dru tvene i ekonomske vrednosti zemlji ta (evaluacija zemlji ta), cena, gradska renta. Pouzdano merenje gra evinskih (zemlji nih) parcela i njihovo integrisanje u zemlji na i planska dokumenta, kao i u pravni i informacioni sistem. Vlasni tvo i ekonomsko-tr i ne transakcije sa zemlji tem podle u javnoj dru tvenoj kontroli i garancijama (monitoring).

Uloga sistema i politike gra evinskog zemlji ta mo na poluga politike konkurentnosti prostora i ekonomije povi avanja vrednosti zemlji ta - teritorijalnog kapitala gradova rast novostvorene vrednosti privrede sigurnost privatnih i institucionalnih ulaganja suzbijanje i ograni avanje bespravne izgradnje olak avanje nove izgradnje, urbane obnove, revitalizacija braunfilda smanjivanje tro kova ure ivanja i njihova transparentnost sa stanovi ta investitora sni avanje tro kova funkcionisanja grada i komunalnih infrastrukturnih sistema sredstvo za obezbedjenje boljih fiskalnih efekata prevencija korupcije i spekulacija sa gra evinskim zemlji tem, eliminisanje mogu ih berzanskih manipulacija spre avanje potencijalnih aktivnosti tzv.urbane mafije

2. Svojina/vlasni tvo Formalisti ko i nau no shvatanje pojma svojine. Pravni koncept zemlji nog vlasni tva: kontinentalni (rimsko pravo), anglosaksonski (englesko obi ajno pravo). Sadr ina prava svojine i njegova ograni enja. Ograni enja prava svojine u javnom interesu. Oblici ograni enja prava svojine u javnom interesu (porezi, javna, planska i urbanisti ka regulativa, eksproprijacija. Ograni enja svojine u interesu pojedinaca (tre ih lica, suseda). Podela i vrste svojine Prava i interesi na zemlji tu

Svojinska pravaVlasni tvo kao naj ire ovla enje na stvarima obuhvata: Pravo posedovanja (ius posedendi) pravo kori enja (ius usedendi) pravo raspolaganja (ius abudendi) pravo ubiranja plodova i prihoda od zemlji ta (ius fruendi) Pravo na zemlji te-deo ljudskih prava dr ava zadr ava prava da u javnom interesu ekspropri e zemlji te y dr ava ima pravo lizinga kao obligaciono-pravni odnos i zakonska osnova za rentiranje zemlji ta Pravo na zemlji tu ine: pravo prodaje, pravo davanja u zakup, pravo stavljanja pod hipoteku, pravo povra aja, pravo planske kontrole, pravo promene namene, pravo izgradnje, pravo uklanjanja objekta i dr.

Sadr ina prava svojine i njegova ograni enja Pravo svojine je isklju ivo, nedeljivo, jedinstveno, elasti no. Ovla enje vlasnika da se usprotivi bespravnom uznemiravanju i da trpi ona uznemiravanja koja imaju pravni osnov (npr.urbanisti ku pravnu normu); Pravo svojine, ija se sadr ina konkretno odra ava kroz pravo kori enja, pravo raspolaganja i ubiranja efekata, ograni eno je u meri u kojoj je vlasnik du an da u korist zajednice trpi uznemiravanja u vr enju tog prava. Iako pojedinci i grupe u ivaju maksimalna svojinska prava na zemlji tu, ova prava su podlo na odredjenim ograni enjima koja propisuje dr ava i lokalne samouprave.

Ograni enja prava svojine u javnom interesu Ograni enje svojine na zemlji tu (npr.zemlji ni maximum, veli ina parcele); Ograni enja zbog urbanisti kih potreba (urb.pravnih normi-veli ina parcela, oblik, pravila gradjenja i dr.); Ograni enja radi za tite spomenika kulture i za tite prirode; Ograni enja radi za tite biljnog i ivotinjskog sveta; Gradjevinsko zemlji te ima liberalniji pravni re im od re ima dobara od op teg interesa.

Vrste svojine Privatna svojina (pojedinca, preduze a, korporacije, penzioni fond, osiguravaju a dru tva, dobrotvorne organizacije ) Javna svojina (dr avna, op tinska, lokalna, svojina preduze a u javnom sektoru, institucionalni vlasnici-penzioni fond, fond socijalnog osiguranja, osiguravaju a dru tva, dobrotvorne organizacije i sl) Zadru na svojina (me ovito, kondominium, idr.) Privatni vlasnici gradjevinskog zemlji ta moraju da po tuju urbanisti ke pravne norme i urbanisti ke pravne akte iz ega sledi da nema nadmo i privatne svojine

Prava i interesi na zemlji tu Svojina jednog lica (vlasnik) - pravna injenica de jure (sa svim svojinskim elementima - posedovanje, kori enje, raspolaganje, ubiranje plodova) U dr avini drugog lica (dr alac) - pravna injenica de facto, sadr i pravo upotrebe pravo eksploatacije dr anje putem ugovora (zakup, ortakluk, hipoteka, slu benost) Koristi ga tre e lice (korisnik) pravna injenica de facto Razlika izme u svojine i dr avine iz svojine su svi svojinski elementi, iz dr avine su interesi Prava i interesi na zemlji tu nisu apsolutna, jer dr ava ure uje svojinske odnose

3. Osvrt na politiku gra evinskog zemlji ta u exkomunisti kim zemljama Dr avno/javno vlasni tvo nad urbanim/gradjevinskim zemlji tem; tretman gradj. zemlji ta kao neekonomskog dobra marginalne tr i ne vrednosti, koje nije u slobodnom prometu (nema institucija tr i ta); administrativna alokacija gradjevinskog zemlji ta; kori enje zemlji ta se odredjuje tehni kim normama; standardizacija i javna kontrola; javno finansiranje najva nije infrastrukture; ulogu urbanisti kog planiranja kao svojevrsnog supstituta tr i ta; primena arhitektonskih metoda radi minimiziranja negativnih efekata u prostoru; nedovoljno efikasno kori enje zemlji ta, marginalne cene zemlji ta, koji treba da reflektuju potencijale urbanih naselja i lokacija

4. Zemlji na politika u zemljama u tranzicijiReformski zakoni u regulisanju zemlji ta 0) Formiranje tr i ta zemlji ta, instrumenata zemlj.politike 1)Imovinska prava a) povra aj (restitucija) zemlji ta i nepokretnosti biv im vlasnicima; b) reforma zakupskih prava 2) Uspostavljanje privatno-svojinskih odnosa na zemlji tu 3) Uspostavljanje zemlji nog registra i kontrole 4) Prilago avanje urbanisti ke i gra evinske regulative 5) Pravna sigurnost vlasnika, investitora 6) Mehanizam kapitalizacije imovine i efektivnost, transparentnost u upravljanju zemlji tem 7)Ekonomska i fiskalna politika u upravljanju zemlji tem

5. Zemlji na politika u zemljama tr i ne privrede karakteristike tr i nog sistema gradjevinskog zemlji ta Dominacija privatne svojine nad gradjevinskim zemlji tem (u delu zemalja) tr i na alokacija zemlji ta Ravnopravnost privatne i javne svojine nad gradjevinskim zemlji tem Puno pravo kori enja i transakcija zemlji ta direktnim ugovornim i obligacionim odnosom vlasnika/korisnika lokacije, u skladu sa urbanisti kim planom Promet zemlji ta se obavlja posredstvom tr i ta, koje je specifi no Upravljanje gradjevinskim zemlji tem se odvija tr i nim mehanizmima Opremanje zemlji ta vr e investitori-preduzima i i promoteri, ugovornim odnosom preduzima a/developera na uredjenju lokacije i lokalne vlasti, Pribavljanje,opremanje i aktiviranje gradjevinskog zemlji ta za razne namene obavlja se kombinovanim delovanjem tr i nih mehanizama i planskih faktora, javna kontrola individualnih interesa/ kori enja zemlji ta, uz tr i ne mehanizme, generi e odluke o razvoju i urbanoj rekonstrukciji i afirmi e pojedine prostore, Urbana rekonstrukcija sa primenom politike zelenih pojasa ograni ava procese izgradnje u ivi nom pojasu grada, odnosno predstavlja protivte u suburbanizacije Globalizacija i gradjevinsko zemljiste, greenfield i brownfield investicije uloga urbanisti kog planiranja, kao vida intervencije kojim se koriguju pojedini oblici nesavr enosti tr i ta zemlji ta

Specifi nosti tr i ta gradskog zemlji ta planirano kori enje zemlji ta uti e na tr i nu cenu lokacije namena i kapaciteta segmentiranost tr i ta razli ita svojstva pojedina nih lokacija kao potencijal ili ograni enje neelasti no u ponude (ograni ena ponuda zemlji ta za pojedine namene) uz rastu u tra nju, uz stalan rast cena gradskog zemlji ta visoke cene pojedina nih lokacija i dug period otplate investicija u zemlji te koncentracija finansijskih sredstava radi pospe ivanja transakcija, uslovljena razvijeno u finansijskih institucija i finansijskih mehanizama (hipotekarni krediti, obveznice na nekretnine, akcija i sl.),idr.

Tr i te gradskog zemlji ta, mehanizmi i institucije na tr i tu zemlji ta Specifi nost tr i ta zemlji ta funkcionalna segregacija tr i ta gradj.zemlji ta na poslovno, stambeno, proizvodno... Pove anjem intenziteta kori enja gradjevinskog zemlji ta i rentabilnijom namenom raste i vrednost gradjevinskog zemlji ta Lokaciona neelasti nost gradjevinskog zemlji ta uslovljava ograni enu ponudu zemlji ta Ograni ena ponuda uti e na rast cene zemlji ta Porastom cene zemlji ta podsti e se njegova ponuda,tj. elasti nost ponude Elasti nost ponude zemlji ta posti e se na ra un poljoprivrednog zemlji ta u ivi nim delovima grada

Tr i te zemlji ta Tr i te nekretnina - zna ajan deo privrednog ambijenta zemlji te se koristi kao zalog za dobijanje kredita tr i te lokacija tr i te neizgra enog zemlji ta - lokacija tr i ta razli itih vrsta nekretnina tr i te zakupa tr i te investitora i sl. y segmentiranost tr i ta prema namenama svaki grad ima specifi no tr i te zemlji ta U funkcionisanju tr i ta nekretnina glavnu ulogu imaju tr i ni akteri uloga dr ave svedena na otklanjanje tr i nih nedostataka, na regulisanje tr i nih kretanja i regulisanje pravila

Instrumenti zemlji ne politike1) planerski 2) poreski 3) tr i ni 4) finansijski 5) administrativni

1)Instrumenti planerske politike Urbanisti ki/regulacioni i prostorni planovi, zoning, parcelacija, propisi o gra enju zabrana ili restrikcija izgradnje na odre enoj lokaciji Planerski dogovor i JPP 2)Instrumenti poreske politike porez na imovinu porez na prihod od imovine i porez na ekstra prihod od imovine porez na promet nekretnina porez na nasle e i poklone porez na promet apsolutnih prava porez na uve anu vrednost zemlji ta (renta) porez na neizgra eno zemlji te porez na promenu namene zemlji ta posebni porez na komercijalno zemlji te (namenjeno poslovnom prostoru ali i stanovima za izdavanje i prodaju), koji mogu biti vi estruko ve i posebna izuze a od pla anja poreza

3)Tr i ni instrumenti slobodno tr i te prometa zemlji tem (ponuda, tra nja, prodaja) postojanje privatnih, javnih i me ovitih preduzima kih kompanija mogu nost predinvestiranja u zemlji te, uklju uju i i privatni kapital kroz programe npr.urbane obnove (JPP) 4)Finansijski instrumenti bankarske i druge finansijske institucije razvojne, hipotekarne banke, kreditne zadruge, tedionice, investicioni fondovi, institucionalni investitori i mogu nost kreditiranja proizvodnje gra evinskog zemlji ta i izgradnje kamatne stope i sistem subvencija sekundarno tr i te hartija od vrednosti i pla anje pomo u obveznica, deonica/akcija ve ina instrumenata ima in/direktno dejstvo 5)Administrativni instrumenti Nacionalizacija, eksproprijacija ograni avanje prava dr anja neizgra enog zemlji ta obaveza ure enja zemlji ta tj. Parcelacija za tita prirodnih i kulturnih objekata banke podataka o zemlji tu Preparcelacija razvoj lokalne infrastrukture

Osnovni faktori tra nje za zemlji tem/nekretninama Stratifikacija tra nje prema namenama/aktivnostima ekonomska kriza, nestabilnost, inflacija (podsti u ulaganja u nekretnine radi o uvanja i bezbednosti kapitala), ekonomski prosperitet (uslovljava pove anje tra nje poslovnog i proizvodnih prostora) privredno restrukturiranje (uslovljava pad tra nje za industrijskim lokacijama; zbog porasta efikasnosti intenzivnije se koriste proizvodni faktori i resursi/ zemlji te porast stanovni tva i porast kupovne mo i (uti u na porast stambene tra nje za odredjenim tipom izgradnje) finansijski podsticaji (povoljni krediti, smanjenje kamata podsti u gradnju stanova), poreska politika (smanjenjem poreskih stopa u oblasti zemlji ne politike podsti e se tra nja za lokacijama)

realne i relativno stabilne-rast u Ju noj Evropi Cene zemlji ta razlikuju se prema namenama, relaciji grad-ostalo podru je 7-20 x Cena gradj.zemlji ta odra ava njegovu sada nju vrednost i planirano kori enje Ekonomska cena zemlji ta je rezultat tro kova (rada, kapitala, tehnologije, preduzetni ta), obuhvata cenu poljoprivrednog zemlji ta i komunalno opremanje Renta predstavlja cenu zemlji ta koja se formira na tr i tu (ponuda i potra nja) Ekonomska renta-ekstra prihod koji nastaje kao rezultat izuzetne lokacije Struktura cene 1m2 opremljenog zemlji ta u gradovima: do 5% na ime poljoprivrednog zemlji ta, 15-20% tro kovi opremanja zemlji ta, 75-80% uve ana vrednost zemlji ta-renta Pove anje cene zemlji ta u Kopenhagenu 800puta, Madridu 500 puta, Minhenu 40 Razlike izmedju vrednosti i cene zemlji ta dovode do spekulacija u GRADOVIMA U Beogradu je u slobodnoj kupovini oko 20,000 ha poljoprivrednog u gradjevinskosa prisvajanjem najve eg dela rente od strane vlasnika, bez oporezivanja U Srbiji prisutne spekulacije cena zemlji ta: polo aj zemlji ta uz krupnu javnu infrastrukturu podi e vrednost zemlji ta 10 puta, javne odluke o planiranim namenama gradjevinskog zemlji ta 10 puta, komunalno opremanje do 10 puta, ukupno 1000 puta! U promeni vrednosti zemlji ta tri praga: polo aj u odnosu na centar, planske odluke kao osnova za privodjenje nove namene, stepen infrastrukturne opremljenosti Svi gradovi Evrope sa dominacijom javnog vlasni tva na zemlji tu primenjuju metod rezidualnih vrednosti u politici cena zemlji ta (Stokholm, Amsterdam, Helsinki, Be , Frankfurt)-Residual value approach, Capitalized value approach, Comparative appraisal procedure)

Cene zemlji ta u gradovima zemalja tr i ne privrede

Cene zemlji ta-gradska rentau USD/ m2 gradovi Kopenhagen Madrid Pariz Atina Dablin Milano Oslo Lisabon Stokholm London Tokio Njujork stanovanje 90 102 170 29 58 58 87 46 78 198 300 kancelarije 98 268 354 80 130 324 189 234 352 718 847 600 industrija 49 78 126 36 34 73 33 110 103 400 komercijalni centar grada 907 366 472 58 863 431 725 312 470 3.233 1.700

trgovina729 244 472 275 432 363 332 470 -

Izvor: Land use management and environmental improvement in cities, Proceedings of a European Workshop, European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions,Lisbon , 1992. Beograd 100 300 30-40 500-1000

Renta Specifi an oblik dohotka-ekstra dohodak, nezaradjeni dohodak koji ostvaruje vlasnik nepokretnosti bez rada, izdavanjem u zakup (rezultat tra nje i ograni enosti resursa) Ozna ava dohodak dobijen od zemlji ta Renta predstavlja cenu zemlji ta koja se formira na tr i tu (ponuda i potra nja) Vrednost zemlji ta se determini e kroz transakcije i odnose ponude i tra nje na relativno slobodnom tr i tu zemlji ta ili administrativno kontrolisanom tr i tu Renta koju prisvaja vlasnik zemlji ta je funkcija tra nje (zbog neelasti nosti ponude) i rapidno raste sa procesom urbanizacije i izgradnje Su tina rente je da je prisvajanje rente ekonomski oblik u kome se realizuje zemlji na svojina, tj. da svaki oblik svojine ispoljava rentu Zemlji na svojina je uzrok postojanja rente,(diferencijalne rente) Za ispoljavanje rente neophodno da tr i ni mehanizmi slobodno deluju (zakonom ponude i tra nje), uz urbanisti ko planiranje kao korektiv U na im uslovima naknada za kori enje zemlji ta (nedavno ukinuta zakonom) ne mo e ispoljiti svojstva rente zbog nedostatka tr i ta zemlji ta, ograni enog prometa dr avnog gradj. zemlji ta U Srbiji usled neovla ene i nekontrolisane parcelacije poljoprivrednog zemlji ta, rente od zemlji ta prelivene su privatnim vlasnicima, posrednicima, investitorima (spekulacije sa zemlji tem, bespravna izgradnja, podstandardna urbanizacija i dr.) Procene su od 10-15 puta u razvijenim do 1800 puta npr.u paniji. U Srbiji 1000 Stopa oporezivanja rente 40-70%, kod nas kvazi-tr i ne osnovice cene zemlji ta Dr ava i lokalna zajednica gube potencijalna poreska sredstva u ovim transakcijama

Osnovni oblici dr avne intervencije na tr i tu gradskog zemlji ta1.Registri zemlji ta 2. Planska sredstva (urbanisti ko i prostorno planiranje planiranje) 3. Razvoj zemlji ta Preuredjivanje zemlji ta (readjusment) Uvodjenje zemlji ta za razvoj- tehnika upravljanja zemlji tem za konverziju privatnog vlasi tva zemlji ta na periferiji za urbane namene Postojanje rezervi zemlji ta u javnoj svojini, radi prodaje ili zakupa Direktno investiranje u infrastrukturu 4. Pravna i poreska sredstva Limitiranje zemlji ne parcele u vlasni tvu za sva pravna i fizi ka lica, Eksproprijacija zemlji ta i formiranje banke zemlji ta Porez na kapitalnu dobit od zemlji ta Oporezivanje zadr avanja zemlji ta (van f-je) 5. Subvencije radi potpunog ili delimi nog podsticanja razvoja akterima, fizi kim licima 6. Oduzimanje pojedinih ili svih svojinskih prava privatnim vlasnicima gradjevinskog zemlji ta tj. njihovo preno enje u javno vlasni tvo. Razlozi za intervencije dr ave na tr i tu gradjevinskog zemlji ta: eliminacija nesavr enosti i nedovoljne efikasnosti tr i ta zemlji ta i nekretnina redistribucija dru tvenih resursa tako da svi akteri u estvuju u tome i td. Spre avanje neefikasnog urbanog razvoja i razme taja (koji pove ava tro kove poslovanja komunikacija, urbane disekonomije i dr.) Prevencija spekulacija Prevencija nastanka slamova Prevencija i odr avanje kvaliteta ivotne sredine

6. Gra evinsko zemlji te u SrbijiPojam i vrste gradjevinskog zemlji ta Upravljanje i kori enje gradjevinskog zemlji ta u Srbiji Pribavljanje gradjevinskog zemlji ta Slabosti i prednosti dr avne svojine nad gradjevinskim zemlji tem Finansiranje ure ivanja gra evinskog zemlji ta Naknada za ure ivanje zemlji ta Glavni problemi gradjevinskog zemlji ta u gradovima Efekti postoje eg sistema gra evinskog zemlji ta Restitucija gra evinskog zemlji ta Rang Srbije u pogledu dobijanja gra evinske dozvole i registracije imovine Rang Begrada prema pokazateljima lako e poslovanja (u oblasti zemlji ne politike)

Pojam i vrste gra evinskog zemlji ta (Zakon o planiranju i izgradnji, l.82-84) Gra evinsko zemlji te jeste zemlji te odre eno zakonom i planskim dokumentom kao gra evinsko, koje je predvi eno za izgradnju i redovno kori enje objekata, kao i zemlji te na kojem su izgra eni objekti u skladu sa zakonom i zemlji te koje slu i za upotrebu tih objekata. Vrste gradjevinskog zemlji ta 1) gradsko gra evinsko zemlji te - zemlji te u gra evinskom podru ju naseljenog mesta koje je kao takvo odre eno planskim dokumentom, koji se donosi za op tinu, grad i grad Beograd, 2) gra evinsko zemlji te van granica gradskog gra evinskog zemlji ta - zemlji te u gra evinskom podru ju izvan naseljenog mesta, koje je kao takvo odre eno planskim dokumentom koji se donosi za op tinu, grad i grad Beograd Izgra eno i neizgra eno gra evinsko zemlji te Ure eno i neure eno gra evinsko zemlji te

Upravljanje i kori enje gradjevinskog zemlji ta Monopol javne/dr avne svojine nad gradskim zemlji tem nedostatak stvarnog tr i ta gradjevinskog zemlji ta, regulatornih mehanizama i institucija Administrativna alokacija gradskog zemlji ta neefikasnost sredstava ulo enih u zemlji te -nema reprodukcije lokacija ulo eni dru tveni kapital u javna dobra i zemlji te ima za cilj efikasnost, ne i oplodjavanje tj. kapitalizaciju - vra anje kroz profit Kod gradjevinskog zemlji ta ne vladaju ekonomske zakonitosti-postoje i instrumenti ne omogu avaju povra aj i kapitalizaciju ulaganja nekontrolisana kapitalizacija ulo enih dru tvenih sredstava od korisnika Naknade kao parafiskalni mehanizmi za pribavljanje lokalnih javnih prihoda (nema oporezivanja), nije obezbedjen mehanizam njihovog povra aja stopa poreza na promet zemlji ta/nepokretnosti transakcije (3%) Nesputana i korumpirana dr ava (lokalna vlast) Slabosti postoje eg informacionog sistema o zemlji tu

Pribavljanje gradjevinskog zemlji ta(1) kupovina na tr i tu zemlji ta u privatnoj i dr avnoj svojini. (2) Zakup zemlji ta u dr avnoj svojini (3) Eksproprijacija (4) Nasledjivanje

Izabrani pokazatelji o gra evinskom zemlji tu u Srbiji, 2005.Pokazatelji Ukupno gra . zemlji te % ukupne povr ine Gradsko gra . zemlj. (u dr avnoj svojini) % gra . zemlji ta izvan gradskog podru ja Udeo sektora nekretnina u BDP (u %) Srbija 695.415 9,0 194.441 47,5 4,23 Grad Beograd 123.673 38,3 63.005 15,3 8,4 7,35

Udeo poslova sa nekretninama u zaposlenosti 3,68 (mart 2008.) u %

Slabosti i prednosti dominacije dr avne svojine na zemlji tuSlabosti ograni avanje gradjanskih prava na svojinu (pitanja restitucije) administrativno upravljanje gradjevinskim zemlji tem duge administrativne procedure pribavljanja kao barijera za strana i druga ulaganja nera i eni imovinsko-pravni odnosi usporavaju i poskupljuju izgradnju objekata ograni enja prometa zemlji ta oko 20% predmeta kod civilnih sudova odnosi se na pitanja zemlji ta, imovinskopravne odnose i nekretnine neefikasnost sredstava ulo enih u gradjevinsko zemlji te nema povra aja ulo enih dru tvenih i drugih sredstava neefikasno administrativno upravljanje zemlji tem, prouzrokuje urbane disekonomije, uklju uju i smanjenje kvaliteta izgradjene sredine Prednosti velika sloboda planiranja unapred, obezbedjenje javnog interesa mogu nost intervencije dr ave na cenu zemlji ta gradjevinsko zemlji te u dr avnoj svojini moze biti u lizingu sprecavanje spekulacija

Metod dodeljivanja dr avnog zemlji ta

Javno nadmetanje (51%) Prikupljanje ponuda (30%) Neposredna pogodba (19%) Ko upravlja gra evinskim zemlji tem? Javno preduze e (71%) Op tinski organ uprave (29%)

Finansiranje ure ivanja gra evinskog zemlji ta

1) naknada za ure ivanje gra evinskog zemlji ta; 2) zakupnina za gra evinsko zemlji te; 3) otu enje gra evinskog zemlji ta (javnim nadmetanjem, oglasom, pogodbom-op tina); 4) konverzije prava kori enja,uz nadoknadu, odnosno prava zakupa; 5) drugi izvori u skladu sa zakonom

NAKNADA ZA URE IVANJE GRA EVINSKOG ZEMLJI TA Naknadu pla aju investitori pre izgradnje jednokratno, u vi e rata, po m2 izgra ene povr ine, nameni objekta, zonski Sadr i tro kove pripreme terena i komunalne infrastrukture 2005. god. 120 mil.EUR ili 10,3% fiskalnih prihoda op tina naknada se obra unavala prema stvarnim tro kovima ure enja zemlji ta sada se visina naknade utvr uje na osnovu kriterijuma: stepena komunalne opremljenosti, godi njih programa za ure ivanje gra evinskog zemlji ta, urbanisti ke zone, namene objekta tro kovi komunalne infrastrukture na gradskim lokacijama sli ni vrednost lokacija razli ita, zavisno od komercijalne atraktivnosti investitor pla a tro kove komun. infrastrukture i gradske rente stvarni tro kovi ure enja zemlji ta kao min. licitaciona cena na tenderu licitacioni metod odre ivanja naknade pokazuje da vlasti i same misle da sistem utvr ivanja nije adekvatan Prekomerno izlicitirana cena naknade predstavlja JEDNOKRATNU KAPITALIZOVANU RENTU tj.cenu kupovine prava kori enja lokacije Dr ava pri tome ne prodaje vlasni tvo ve pravo zakupa na odre eno vreme dvojni karakter instrumenata naknade za ure enje deo za komunalnu infrastrukturu deo je ustvari naplata kapitalizovane gradske rente, tj.cene zemlji ta

Pravci transformacije naknade za ure enje gra evinskog zemlji ta Umesto naknade za ure enje zemlji ta mogu e uvo enje naknada za infrastrukturu ili infrastrukturnih naknada (impact fee) Transformacija naknade u sferi a) reforme komunalne privrede i finansiranja kom.infrastrukture b) sprege sa urbanom politikom lokalne zajednice Namensko finansiranje komunalne infrastrukture ima opravdanost zbog bud etskog usmeravanja Odredjivanje visine pojedine infrastrukturne naknade zavisi od konkretne komunalne usluge, programa razvoja komunalne infrastrukture u lokalnoj zajednici transformacija naknade za ure enje zemlji ta prenosi se u domen ekonomske regulacije komunalnih delatnosti

NAKNADA ZA KORI ENJE GRA EVINSKOG ZEMLJI TA ta je naknada za kori enje gra evinskog zemlji ta? Gra evinsko zemlji te je u dr avnoj svojini i korisnici su zakupci pa pla aju zakupninu koja se zove NAKNADA ZA KORI ENJE GRA . ZEMLJI TA Naknada je namenjena komunalnom opremanju gra evinskog zemlji ta Naknada je miks 2 komponente zakupnine za kori enje dr avnog zemlji ta da bine za usluge komunalnih delatnosti (zajedni ka komunalna potro nja) Tr i na vrednost objekta sadr i i vrednost prava kori enja gra . zemlji ta Dvostruko oporezivanje prava kori enja gra evinskog zemlji ta naknadu za kori enje gra . zemlji ta porez na imovinu Naknada za kori enje gra evinskog zemlji ta u Srbiji u 2005, -5,5 milijardi dinara (60 mil.EUR) ili 5,1% bud eta Naknada se pla a po m2 izgra ene povr ine objekta op tine odre uju visinu naknade, kriterijume i merila za naplatu zonski sistem naplate u gradovima (3-6 zona, u KG 423 zone!) veoma niska visina naknade (u BG IX 2009. 1 din/m2 stana/mese no) ili 0,1 eurocent/m2/mese no ili 12 evra/god. Ukidanje naknade Zakonom o planiranju i zgradnji, 2009. - transformacija naknade u porez na imovinu

Problemi gradjevinskog zemlji ta u gradovima Deficit gradjevinskog zemlji ta razli itog stepena opremljenosti, po prihvatljivim cenama u skladu sa kupovnom mo i Visoki tro kovi uredjivanja gradjevinskog zemlji ta (30-50% u ceni izgradj.m2) Manjak ve ih parcela u centralnim urbanim oblastima Neorganizovano i neuredjeno tr i te gradj.zemlji ta, lokacija Neefikasni javni programi uredjenja gradjevinskog zemlji ta, Nespremnost preduzetnika i gradjana da prate nerealne planove, programe uredjenja zemlji ta i dr.-posledica bespravna izgradnja, urbanisti ki nered, podstandardna naselja, problemi kvaliteta ivljenja, ekolo ki problemi i dr. Administrativne procedure, korupcija, monopoli Neadekvatna kapitalizacija gradjevinskog zemljista

Efekti postoje eg sistema gra evinskog zemlji taNeefikasnost (slabosti) kori enja zemlji ta U odsustvu stvarnog tr i ta gra evinskog zemlji ta, na formiranje cene ne uti u ponuda i tra nja Administrativni na in odre ivanja korisnika zemlji ta administrativni na in odre ivanja zakupnine Politi ka dimenzija u upravljanju zemlji ta i u tranzicionom periodu Socijalna dimenzija u upravljanju zemlji ta Smanjenje izgradnje i investicija Pravna nesigurnost investitora Neizvesna stabilnost sistema zemlji ta zbog estih promena Neizvesnost u procesu privatizacije gra evinskog zemlji ta (mo e da pove a tro kove investitora) Smanjenje lokalnih prihoda od zemlji ta Manji fiskalni efekti zbog neefikasnog kori enja gra evinskog zemlji ta Zavisnost fiskalnih prihoda gradova od tr i ne vrednosti nekretnina (kao poreske osnove) ve a cena nekretnina ve i prihodi od imovine Smanjenje i usporavanje ulaganja u nekretnine

Restitucija gra evinskog zemlji ta Zakon o restituciji/denacionalizaciji imovine nije donet Prema podacima Mre e za restituciju u Srbiji, gra ani potra uju 109 miliona m2 gra evinskog (10.900 ha), dok je prema drugim procenama 12.000 ha gra evinskog zemlji ta. U Beogradu se potra uje 2.652 ha gra evinskog zemlji ta ili 24% ukupno prijavljenog oduzetog gra evinskog zemlji ta u RS Procene potra ivanja za imovinu kre u se od 20-221 milijardi Pitanje nadoknada biv im vlasnicima, imaju i u vidu da BDP Srbije iznosi 32 milijarde . Procenjuje se da vrednost imovine ije vra anje u izvornom obliku nije mogu e iznosi ~ 3,6 milijardi .

Dobijanje gra evinske dozvole u SrbijiUkupan rang Srbije: 93 (od 178 zemalja), Doing Business 2009, WB rang za dobijanje gra evinske dozvole:161 Indikator Procedure (broj) Trajanje (dana) Tro kovi (% prihoda per capita) GDPper cap.u USD,2008 Pros.cena gradj.dozvole (USD, 2008) Srbija 20183 ZR-204 BG-414 UE

Reg. JI Evropa 23.6 257.2 680.4 4.800 32.000

OECD 15.4 161.5 56.7 45.000 26.000

2.713,1 5.000

Registracija imovineIndikator Procedure (broj) Trajanje (dana) Tro ak (% per capita dohotka) 6 84-111 2,9 Srbija Region 6.0 72.1 1.9 OECD 4.7 30.3 4.7

Rang gradova u JI Evropi prema indikatorima lako e poslovanja (22 grada), Doing business 2008, WBSarajevo Banja Luka Pokretanje poslovanja Dobijanje dozvola Registracija vlasni tva Sudsko izvr avanje ugovora 20 2 20 22 21 8 21 18 11 16 7 10 17 22 18 5 2 18 16 12 Beograd Zagreb Skopje

7. Reformske osnove upravljanja gra evinskog zemlji taPrincipi reformisanja politike gra evinskog zemlji ta Preporuke EEC i WB Pravci reforme Svojinska pitanja (restitucija, razvoj novih svojinskih oblika javne svojine) Sredjivanje evidencija o zemlji tu, registracije transakcija i titulara na zemlji tu urbanisti ka i prostorno-planerska regulativa Intervencije dr ave na tr i tu zemlji ta (fiskalni, finansijski, trzisni instrumenti) Da li dr avno/javno gradjevinsko zemlji te prodavati ili dati u lizing? Uporedni pregled i ocena atributa svojine i lizinga Komparativni prikaz modela gradjevinskog zemlji ta u RS (postoje i i ciljni tr i ni sistem-neoliberalni i skandinavski pristup) Otvorena pitanja privatizacije zemlji ta-da li i kako privatizovati gradjevinsko zemlji te? Prednosti privatizacije gradjevinskog zemlji ta. Strategija privatizacije gra evinskog zemlji ta Privatizacija gra evinskog zemlji ta (Zakon o planiranju i izgradnji). Komentar zakonskih re enja o privatizaciji gra evinskog zemlji ta.

Principi reformisanja politike gra evinskog zemlji ta Princip transparentnosti ka tr i nom sistemu upravljanja gra evinskim zemlji te, Princip da svojina, vrednost i kori enje gra evinskog zemlji ta predstavljaju osnovne elemente upotrebe gra evinskog zemlji ta uspostavljanje tr i ta zemlji ta, delovanje mehanizama ponude i tra nje, oporezivanje, tr i ne naknade kod ekspropijacije, renta, kapitalizacija ulaganja u zemlji te, Eliminacija monopola Princip uspostavljanja me ovitih namena zemlji ta Princip odr ivosti u planiranju, upravljanju, ure ivanju, kori enju i za titi Pravi nost Efikasnost i racionalnost Jednostavnost u primeni

Osnovni ciljevi politike gra evinskog zemlji ta (prostorno-urbanisti ki aspekti) racionalno kori enje gra evinskog zemlji ta uspostavljanje ekonomski efikasnog i socijalno pravednog sistema zemlji ta usporavanje konverzije poljoprivrednog zemlji ta u gra evinsko Ograni avanje fizi kog irenja gra evinskih podru ja, stimulisanje urbane obnove, aktiviranja zapu tenih lokaliteta (braunfilds) Formiranje slobodnog zelenog pojasa izme u naselja Destimulisanje linearne izgradnje du va nih saobra ajnica Zaustavljanje i suzbijanje bespravne izgradnje uz selektivnu i ekolo ki kontrolisanu legalizaciju objekata koordinacija politike gra evinskog zemlji ta i komunalnog opremanja Destimulisanje i spre avanje dr anja neizgra enih lokacija Efikasna realizacija planskih namena prostora princip odr ivosti u kori enju gra evinskog zemlji ta

Preporuke Evropske ekonomske komisije institucionalne i pravne reforme, dono enje zakona o svojini i pravima vlasni tvo, dr avina i kori enje zemlji ta, za tita prava vlasnika i zakupaca na in i uslove pod kojima se pravo kori enja transformi e u pravo vlasni tva definisanje restrikcija koje se odnose na kori enje zemlji ta tipovi ugovora i tendera kontrola kvaliteta i profita privatnih kompanija profesionalne licence formiranje posebnih javnih agencija (nacionalno koordinaciono telo za realizaciju integralnog informacionog zemlji nog sistema, za nadgledanje registracije i uno enja pravnih, svojinskih, obligacionih i tehni kih informacija to isklju uje da se odre eni poslovi prenesu na regionalne i lokalne nivoe

Preporuke za reformisanja politike gradskog zemlji ta u zemljama u razvoju (WB) 1 Op ta pitanja sistema gradskog zemlji ta (tr i te, analiza postoje eg sistema zemlji ne politike ta radi a ta ne radi, politi ka dimenzija oblasti regulisanja zemlji ta, mogu a pobolj anja postoje eg sistema i sl.) Dug, konfuzan i te ak put ka pravnom statusu zemlji ta (ustanovljavanje registracija/evidencija gradskog zemlji ta i razvoj sistema i politike zemlji ta) Razlozi blokiranja procesa upravljanja zemlji tem ( ta je lo e u postoje em sistemu upravljanja zemlji tem, ko su gubitnici i dobitnici, problemi u institucijama...) Neefikasnost funkcionisanja procesa upravljanja gradjevinskim zemlji tem i instrumenata politike Okviri i pravci reforme

Okviri i pravci reforme (WB) 2 Prioriteti i principi Osnovna pitanja i problemi u upravljanju gradskim zemlj tem Strategija i aktivnosti Reforme institucija i administrativnih procedura reforme instrumenata zemlji ne politike Reforma svojinskih prava i oblika i politike zakupa, ograni enja za transakcije zemlji ta,i dr. Registracije transakcija i titulara zemlji ta (obuhvata i ciljeve registracije zemlji ta, tro kova i dobiti od registracije, procesa registracije, sigurnosti zakupa, pravila sporova oko otvorenih pitanja, registracije i rasta poreskih prihoda, razloga ne preduzimanja reforme sistema registracije, institucionalno-finansijskih problema Okvira regulacije kori enja zemlji ta (uticaja raznih faktora, pritisaka na tr i te zemlji ta, nabavke zemlji ta, tro kova razvoja, de/regulisanja, uloge planera Direktne dr avne intervencije u upravljanju zemlji ta

PREPORUKE ZA POLITIKE GRADJEVINSKOG ZEMLJI TA U SRBIJI -WBPreporu ene akcije prioritet Vreme do 1 godine X Srednji rok 13 godine Dugoro no >3 godine

Uvodjenje zakonskih dopuna kao okvir za pobolj anje sigurnosti svojine, finansiranje tr i ta nekretnina i privla enje FDI, promene koncepta gradj.zemlji ta u Ustavu-konverzija u moderan sistem lease ili privatnim vlasn tvom Izrada i prihvatanje zakona o denacionalizaciji Smanjenje poreza na promet nepokretnosti radi racionalnog prometa nekretnina (5%), uz kompenzaciju i pove anje drugih poreza Priprema studije pobolj anja administrativne procedure u procesu pribavljanja gradj. zemlji{ta i predlog mera za pobolj anje; otklanjanje administrativnih barijera u pitanjima i proceni zemlji ta Evaluacija postoje eg zakona o planiranju i izgradnji i predlog izmena i pobolj anja; pobolj anje sistema evidencije zemlji ta i nekretnina (katastar) kao informacione osnove za upravljanje zemlji tem Legalizacija objekata

Visok

Visok srednji

X X

Srednji

X

srednji

X

KOMPARATIVNI PRIKAZ MODELA GRADJEVINSKOG ZEMLJI TA (POSTOJE I I CILJNI TR I NI SISTEM)POSTOJE I SISTEM Monopol dr avne svojine nad gradskim zemlji tem Nepostojanje stvarnog tr i ta zemlji ta CILJNI TR I NI SISTEM (neoliberalni pristup) Privatna svojina nad gradskim zemlji tem Tr i te gradskog zemlji ta kao mehanizam njegove alokacije Ograni ena dr avna intervencija Porezi kao osnovni javni prihodi lokalne zajednice CILJNI TR I NI SISTEM (skandinavski pristup) Javna svojina nad gradskim zemlji tem (uz dominaciju lizinga) Tr i te gradskog zemlji ta kao mehanizam njegove alokacije Ograni ena dr avna intervencija Porezi kao osnovni javni prihodi lokalne zajednice

Administrativna alokacija gradskog zemlji ta Naknade kao parafiskalni mehanizmi za pribavljanje lokalnih javnih prihoda

Nesputana i korumpirana dr ava (lokalna vlast), neodgovoran i nepravedan administrativni sistem svojinska prava, pravna nesigurnost

Sputana i odgovorna dr ava odnosno lokalna vlast Svojinska prava i njihova sigurnost

Sputana i odgovorna dr ava odnosno lokalna vlast Ravnopravnost svojinskih prava i obligacionih prava i njihova sigurnost

Lizing gradjevinskog zemlji ta (leasehold). Da li dr avno/javno gradjevinsko zemlji te prodavati ili dati u lizing? Lizing-je pravo dr anja i upotrebe zemlji ta koje pripada drugom vlasniku u svim transakcijama sa zemlji tem vlasnici zadr avaju svojinu nad stvarima, a dozvoljavaju promet prava i interesa na gradj. zemlji tu Dr alac zemlji ta je du an da pla a naknadu za vreme lizinga Lizing zemlji ta omogu ava korespodentnost interesa vlasnika, korisnika i op tine Lizing zemlji ta zahteva ve a javna ulaganja u gradjevinsko zemlji te Lizing zahteva efikasno imovinsko i poresko zakonodavstvo Lizing omogu ava op tini da na osnovu feasibility studija oceni efekte lizinga ili prodaje i da donosi odluke LIZING JE U SVEMU IDENTI AN PRIVATNOJ SVOJINI A NIJE PRIVATNA SVOJINA. LIZING IMA KARAKTER SUSVOJINE leasehold kao stvarno imovinsko pravo suprotstavljen je individualnim pravima Gradovi Amsterdam i Stokholm su primeri dobre kontrole i usmeravanja urbanog rasta i kori enja lizinga, zbog dobre koordinacije planerske, fiskalne i finansijske slu be Razlike izmedju zakupa i lizinga

UPOREDNI PREGLED ATRIBUTA SVOJINE I LIZINGAAtribut 1. Rok trajanja 2. Nov ani izdatak Svojina Neograni en Jednokratno-prilikom kupovine Lizing Neograni en/obnovljiv godi nje pla anje gradske rente ili za 10, 25 god. Mogu a Dr alac lizinga Dozvoljena Mogu e Obavezan otkup za slu aj op teg interesa (statut)

3. Hipoteka 4. Gradjevinska dozvola 5. Prodaja 6. Nasledjivanje 7. Ograni enja

Mogu a Vlasnik Dozvoljena Mogu e Obavezan otkup za slu aj op teg interesa (zakon)

Otvorena pitanja privatizacije gradskog-gra evinskog zemlji ta da li, koliko i kako privatizovati gradj. zemljiste? Uloga dr ave u privatizaciji? Ko e raspolagati i distribuirati privatizacione prihode? Ko e donositi odluke i sprovoditi privatizaciju?

Strategija privatizacije gra evinskog zemlji ta Politi ka volja i odluka da se pristupi privatizaciji zemlji ta Obim i dinamika privatizacije identifikacija zemlji ta Na ela privatizacije Potrebne promene regulative Institucionalni i kadrovski kapaciteti Postprivatizaciona regulacija (registri, prava,obim) Modeli i politika, evidencije nepokretnosti, urbanisti ko I prostorno planiranje,.)

KORACI Potrebna je politi ka odluka za privatizaciju gra evinskog zemlji ta dono enje zakona o privatizaciji gradskoggra evinskog zemlji ta (model, metodi, obim i dinamika privatizacije, raspodela nadle nosti izme u centralnih i lokalnih vlasti Koncept privatizacije gra evinskog zemlji ta Privatizacija posle restitucije Privatizacija odmah, denacionalizacija u hodu, kao jedan od modela privatizacije

Metodi privatizacije gra evinskog zemlji ta1 Restitucija gra evinskog zemlji ta (fizi ki povra aj biv im vlasnicima zemlji ta iste parcele koju je dr ava konfiskovala ili nacionalizovala) 2 Poklanjanje gradskog zemlji ta korisnicima (fizi kim i pravnim licima) 3 Javna prodaja-aukcija/tender (princip ko da vi e) 4 Javna prodaja postoje im korisnicima (po simuliranim tr i nim cenama - preko agencije) 5 Davanje zemlji ta u vremenski ograni en zakup (tretira se kao pomo ni metod I prelazno re enje)

Privatizacija gra evinskog zemlji ta, Zakon o pi, 2009. Privatizacija najvrednijeg teritorijalnog i ekonomskog kapitala Srbije regulisana je prostorno-urbanisti kim i gra evinskim zakonom ( l.99-103) bez prethodne restitucije (koja je uslov za lanstvo u EU). uvodjenje na mala vrata svojevrsne ne/formalizovane privatizacije gra evinskog zemlji ta, u roku 2 godine, Konverzija prava kori enja gradskog gra evinskog zemlji ta u dr avnoj svojini u pravo privatne svojine, bez naknade, fizi kim i pravnim licima iji je osniva dr ava, pokrajina i op tina Konverzija prava kori enja gra evinskog zemlji ta u dr avnoj svojini u pravo privatne svojine, za privredna dru tva i druga pravna lica, koja su u ovaj status dospeli u procesu privatizacije preduze a ili u procesu ste aja uz nadoknadu tr i ne vrednosti zemlji ta umanjenu za tro ak njegovog pribavljanja. Predvi a se da Vlada RS propisuje utvr ivanje nadoknade po osnovu konverzije prava uz nadoknadu, iako se u lanu 103 navodi da je u pitanju tr i na vrednost. U Srbiji nema podataka o proceni vrednosti dobara u dr avnoj svojini. Obveznici pla anja zakupnine lica koja imaju pravo zakupa na ostalom gra evinskom zemlji tu u dr avnoj svojini. Zakon o planiranju i izgradnji nije ustanovio regulatorna pravila, tr i ne mehanizme, institucije, instrumente za vo enje politike gra evinskog zemlji ta (naro ito za evaluaciju njegove vrednosti), transakcije sa zemlji tem i to tr i ne procene ove naknade treba da propisuje Vlada.

Komentar Privatizacija preduze a traje 20 godina uz prihod od prodaje dru tvenih preduze a u Srbiji 3,5 milijardi . Privatizacija gradskog gra evinskog zemlji ta u dr avnoj svojini preliminarne vrednosti oko 90 milijardi u roku 2 godine (50 milijardi u beogradskom podru ju uz cenu 1ar= 8.000 i 40 milijardi u ostalom podru ju uz cenu 1 ar=3.000 ), ve i deo zemlji ta bi e prenet u vlasni tvo bez nadoknade, manji deo uz nadoknadu privatizaciji gradskog gra evinskog zemlji ta nisu prethodile analize ekonomskih efekata i posledica (mehanizmom Analiza regulatornih uticaja), kao ni ispitivanje alternativnog pristupa zadr avanja dr avne svojine nad delom gra evinskog zemlji ta davanjem u dugoro ni zakup re enja omogu avaju sistematsko uru avanje teritorijalnog kapitala Srbije, na tetu javnih interesa i interesa ve ine gra ana Srbije, a u korist pripadnika mo nih elita neoliberalnog diskursa insuficijencija i nerazumevanje politike i poslova sa gra evinskim zemlji tem od strane politi ko-upravlja kih elita (vlasti), ili manifestacija njihove direktne interesne povezanosti sa najmo nijim finansijskim oligarhijama/ekonomskim akterima

8. Gra evinsko zemlji te i javni interes Javni interes je op ti interes uzdignut na rang pravnog regulisanja, tj. onaj op ti interes koji je pravno utvrdjen i izra en Odrednice javnog interesa:(1) to je interes cele dru tvene zajednice ili pojedinih delova; (2) javni interes je sastavni deo pravnog poretka zemlje; (3) u slu aju protivljenja da se ostvare zahtevi sadr ani u javnom interesu, njihovo ostvarivanje dr avnom prinudom U gradovima je koncentrisano mno tvo legitimnih interesa Interesi se reguli u op tim propisima: ustavno, upravno, stvarno, obligaciono pravo Interesi se reguli u i posebnim propisima Zakonom o planiranju i izgradnji (urbanisti kim i prostornim planovima), gradj.zemlj. Urbanisti ki pravni odnos je usmeren na stvaranje uredjenog prostora i racionalne regulacije naselja u javnom interesu propisi ograni avaju volju vlasnika, zakupaca, korisnika, zemlji ta i istovremeno tite njihove interese u okviru pravnih, obligaciono-pravnih i administrativnih odnosa Potrebno revidiranje shvatanja javnog interesa u planiranju prostora Treba propisati da javni interes u planiranju ima prednost (na elo odr ivog razvoja i na elo javnog interesa)

Javni i privatni interesiJAVNI INTERESI CILJ OP TA KORIST KO IH STVARA DR AVA EFEKTI URE ENJE TERITORIJE DR AVE REGULACIJA PODRU JA NASELJA UPOTREBNA VREDNOST PROSTORA PROMETNA VREDNOST PROSTORA LOKALNA SAMOUPRAVA PRIVATNA SVOJINA PROMET I TR I TE POJEDINA NA KORIST PRIVATNI INTERESI

Izvor: D.Pajovi , Urbanisti ki zakoni juznoslovenskih zemalja BiH, CG, Hrvatska, Slovenija, Makedonija, Srbija prikaz vaze ih zakona, u Planiranje, investicije i realizacijau tranziciji ka evropskom zakonodavstvu, Udrzenje urbanista Srbije,2006.

Komunalna privreda obuhvata delatnosti koje su preduslov za obavljanje svih aktivnosti i ivot stanovnika u gradu/op tini. Tretman komunalnih delatnosti kao socijalnih slu bi umesto tr i no konkurentnih ekonomskih aktivnosti. Specifi nosti komunalne privrede egzistencijalne i esencijalne usluge (vodosnabdevanje, grejanje, odno enje sme a) zahtevaju neprekidnost u snabdevanju i visoku pouzdanost prirodni monopol (vodosnabdevanje, grejanje) karakter javnog dobra - zajedni ka komunalna potro nja, specifi na naplata zajedni ke komunalne potro nje dnevne i sezonske varijacije, postrojenja tehni kih komunalnih sistema dimenzionisati prema vr noj tra nji eksterni efekti i za tita javnog interesa cenovna diskriminacija potro a a (stanovni tvo i privreda) dostupnost osnovnih komunalnih usluga relativno visok stepen dr avne intervencije (ekonomske regulacije, cene, primena ekolo kih i drugih standarda, oporezivanja i subvencionisanja)

9. Politika razvoja komunalne privrede

Promena politika razvoja komunalne privrede1. Uvodjenje efikasnih/novih svojinskoorganizacionih re enja -uvo enje konkurencije, privatizacija komunalnih delatnosti uvo enjem privatnog operatora 2. Efikasna politika cena komunalnih usluga -rast cena komunalnih usluga, na ela formiranja cena i tarifne politike 3. Efikasan na in finansiranja komunalnih delatnosti (obavljanja komunalnih delatnosti i razvoja komunalnih delatnosti - znatnije uvo enje privatnog kapitala) 4. Uvo enje prelaznih re enja ekonomske regulacije i privatizacija ovih delatnosti

1. Uvo enje efikasnih svojinsko-organizacionih re enja Nije mogu e definisanje op teg svojinskoorganizacionog re enja za celinu komunalne privrede Potrebno utvr ivanje re enja na nivou pojedina nih komunalnih delatnosti Pitanje svojine na delu poslovnih sredstava Mno tvo svojinsko-organizacionih re enja i JPP Pretprivatizaciono restrukturiranje JKP (uvo enje tr i ne konkurentnosti u komunalne delatnosti). Osnovni cilj je stvaranje uslova za uspe nu privatizaciju i efikasno pru anje usluga za svaku komunalnu delatnost i podizanje kvaliteta usluga Pouzdanost informacionog sistema

2. Politika cena komunalnih usluga Utvr ivanje cena komunalnih usluga Primena osnovnog na ela da cene usluga budu izjedna ene sa dugoro nim grani nim tro kovima Redefinisanje osnovnih i uvo enje novih kombinovanih tarifa (pau al, proporcionalna tarifa, blok-tarifa, za titna tarifa (lifeline) i njihove kombinacije) Standardi usluga Politike cena u vodosnabdevanju radi za tite standarda najsiroma nijih doma instava (npr. najni a cena ili besplatno do 10m3 vode/mese no)

3. Politika finansiranja komunalnih delatnosti Odvojeno finansiranje obavljanja komunalnih delatnosti i razvoja Veze lokalne politike komunalnog razvoja, politike gra evinskog zemlji ta, urbane politike, politike ekonomskog razvoja i razvoja preduzetni tva na osnovama odr ivog razvoja Sufinansiranje republi kog bud eta u finansiranju razvoja kapitalnih objekata Obavljanje komunalnih delatnosti finansira se iz cena usluga i javnih prihoda op tine Op ta preporuka o pove anju udela cena usluga Izvori finansiranja razvoja komunalne privrede pored postoje ih (cene usluga, javni prihodi op tine, naknade za ure enje zemlji ta i sredstava republi kog bud eta) uvo enje privatnog kapitala Uvo enje infrastrukturne naknade / impact fee (umesto naknade za ure enje zemlji ta) deo je ekonomske regulacije komunalnih delatnosti, ne vi e samo lokalne urbanisti ke i zemlji ne politike Transparentnost visina infrastrukturne naknade za svaku komunalnu delatnost ponaosob

4.Privatizacija JKP i ekonomska regulacija komunalnih delatnosti zna aj za zemlji nu i urbanu politiku