HAK TANGGUNGANHAK TANGGUNGAN

22

A. LATAR BELAKANGA. LATAR BELAKANG

Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 yang diundangkan pada Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 yang diundangkan pada tanggal 9 April 1996 dengan judul “Hak Tanggungan Atas Tanah tanggal 9 April 1996 dengan judul “Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah”.Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah”.

Dengan demikian terwujud Dengan demikian terwujud →→ Unifikasi Hukum Tanah NasionalUnifikasi Hukum Tanah Nasional karena sebelumnya dikenal dengan karena sebelumnya dikenal dengan dualismedualisme pengaturan melalui pengaturan melalui pasal 51 yunto pasal 57 UUPA (UU No. 5 tahun 1960)pasal 51 yunto pasal 57 UUPA (UU No. 5 tahun 1960)

Atas benda tetap terdaftar, pengikatan jaminan diatur dalam pasal Atas benda tetap terdaftar, pengikatan jaminan diatur dalam pasal 1162 s.d pasal 1232 KUHPerdata 1162 s.d pasal 1232 KUHPerdata →→ hipotekhipotek

Sementara untuk tanah yang belum terdaftar Sementara untuk tanah yang belum terdaftar →→ berlaku aturan berlaku aturan Credivet Verband S.1908 no.542 yunto S.1937 no.190Credivet Verband S.1908 no.542 yunto S.1937 no.190

Dengan berlakunya UUHT maka pengaturan hipotek hanya berlaku Dengan berlakunya UUHT maka pengaturan hipotek hanya berlaku bagi hipotek kapal laut, pesawat terbang, dan helikopterbagi hipotek kapal laut, pesawat terbang, dan helikopter

Sementara bagi tanah yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, Sementara bagi tanah yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, dibebankan dengan Fidusia yang pengaturannya ada pada UU No.42 dibebankan dengan Fidusia yang pengaturannya ada pada UU No.42 tahun1999 tentang Jaminan Fidusiatahun1999 tentang Jaminan Fidusia

33

Hipotek kapal laut diatur dalam pasal 314 Hipotek kapal laut diatur dalam pasal 314 KUHD dan pasal 49 (1) UU No. 21 tahun KUHD dan pasal 49 (1) UU No. 21 tahun 1992. Hipotek pesawat terbang dan helikopter 1992. Hipotek pesawat terbang dan helikopter UU No. 15 tahun 1992 tentang Penerbangan.UU No. 15 tahun 1992 tentang Penerbangan.

Atas aturan tersebut diatas Atas aturan tersebut diatas →→ Prof. Remy Prof. Remy Sjahdeini berpendapat “Sebaiknya hak Sjahdeini berpendapat “Sebaiknya hak jaminan cukup 2 saja”, yaitu:jaminan cukup 2 saja”, yaitu: Hak Tanggungan untuk benda-benda terdaftarHak Tanggungan untuk benda-benda terdaftar Hak gadai untuk benda-benda tak terdaftarHak gadai untuk benda-benda tak terdaftar

Dengan catatan: dalam bentuk gadai Dengan catatan: dalam bentuk gadai →→ syarat syarat Inbezitstelling Inbezitstelling dihapuskandihapuskan sejalan sejalan dengan aturan dalam NBW Belanda yang dengan aturan dalam NBW Belanda yang dikenal dengan dikenal dengan Bezitloos pandrechtBezitloos pandrecht

44

MAKSUD DAN TUJUAN MAKSUD DAN TUJUAN

Pasal 1131 KUHPerdata Pasal 1131 KUHPerdata →→ dengan berlakunya pasal dengan berlakunya pasal tersebut maka demi hukum terjadilah pemberian jaminan tersebut maka demi hukum terjadilah pemberian jaminan oleh debitur kepada setiap kreditur atas segala oleh debitur kepada setiap kreditur atas segala kekayaannyakekayaannya

Timbul masalah Timbul masalah →→ jika debitur cidera janji terhadap satu jika debitur cidera janji terhadap satu kreditur/beberapa krediturkreditur/beberapa kreditur

Pasal 1132 KUHPerdata Pasal 1132 KUHPerdata →→ harta debitur menjadi harta debitur menjadi jaminan secara bersama-sama bagi semua krediturjaminan secara bersama-sama bagi semua kreditur

Hasil penjualan dari kekayaan debitur dibagi pada semua Hasil penjualan dari kekayaan debitur dibagi pada semua kreditur secara berimbang dengan perbandingan hutang kreditur secara berimbang dengan perbandingan hutang dari masing-masing kreditur (dengan alasan untuk dari masing-masing kreditur (dengan alasan untuk didahulukan) bagi kreditur tertentu.didahulukan) bagi kreditur tertentu.

55

Pasal 1133 KUHPerdata Pasal 1133 KUHPerdata →→ hak didahulukan timbul dari hak didahulukan timbul dari hak istimewa, gadai, hipotek.hak istimewa, gadai, hipotek.

Pasal 1134 KUHPerdata Pasal 1134 KUHPerdata →→ mengatur lebih lanjut gadai, mengatur lebih lanjut gadai, dan hipotek lebih tinggi dari hak istimewadan hipotek lebih tinggi dari hak istimewa

Jika kita teliti lebih lanjut dari pasal 1132 KUHPerdata dan Jika kita teliti lebih lanjut dari pasal 1132 KUHPerdata dan pasal 1136 KUHPerdata makin banyak kreditur, makin kecil pasal 1136 KUHPerdata makin banyak kreditur, makin kecil kemungkinan terjaminnya pengembalian hutang.kemungkinan terjaminnya pengembalian hutang.

Dengan demikian kedudukan berimbang tidak memberikan Dengan demikian kedudukan berimbang tidak memberikan kepastian akan terjaminnya pengembalian piutangkepastian akan terjaminnya pengembalian piutang

Pengaturan hipotek dan gadai, yang kemudian Pengaturan hipotek dan gadai, yang kemudian berkembang menjadi Hak Tanggungan berkembang menjadi Hak Tanggungan →→ adalah untuk adalah untuk memberikan kedudukan bagi kreditur tertentu untuk memberikan kedudukan bagi kreditur tertentu untuk didahulukan dari kreditur-kreditur laindidahulukan dari kreditur-kreditur lain

66

3. Definisi3. DefinisiPasal 1 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan adalah Pasal 1 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan adalah

hak jaminan yang dibebankan pada hak atas hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No.5 tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No.5 tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan kesatuan dengan benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan pada memberikan kedudukan yang diutamakan pada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.

77

Dari definisi tersebut diatas, dapat dirinci beberapa Dari definisi tersebut diatas, dapat dirinci beberapa unsur pokok:unsur pokok:

a.a. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan hutangpelunasan hutang

b.b. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPAsesuai UUPA

c.c. Hak Tanggungan dapat dibebankan pada tanahnya Hak Tanggungan dapat dibebankan pada tanahnya saja saja atauatau benda lain yang merupakan benda lain yang merupakan kesatuan kesatuan dengan tanah tersebutdengan tanah tersebut

d.d. Hutang yang dijaminkan adalah hutang tertentuHutang yang dijaminkan adalah hutang tertentu

e.e. Krediturnya mempunyai kedudukan yang Krediturnya mempunyai kedudukan yang diutamakan dari kreditur lainnyadiutamakan dari kreditur lainnya

88

Bandingkan dengan HipotekBandingkan dengan Hipotek

Pasal 1162 KUHPerdata Pasal 1162 KUHPerdata →→ Hipotek adalah suatu Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda tak bergerak, untuk hak kebendaan atas benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian daripadanya bagi mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatanpelunasan suatu perikatan

Unsur-unsurnya adalah:Unsur-unsurnya adalah:a.a. Hipotek Hipotek →→ hak kebendaan hak kebendaan

b.b. Objek hipotek Objek hipotek →→ benda tak bergerak benda tak bergerak

c.c. Untuk pelunasan suatu perikatanUntuk pelunasan suatu perikatan

Kesimpulan Kesimpulan →→ definisi Hak Tanggungan lebih definisi Hak Tanggungan lebih lengkap dibandingkan dengan definisi Hipoteklengkap dibandingkan dengan definisi Hipotek

99

Dasar HukumDasar Hukum

UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA)Pokok-pokok Agraria (UUPA)

PP No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran PP No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran TanahTanah

UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah SusunUU No.16 tahun 1985 tentang Rumah SusunUU No.4 tahun 1996 tentang UUHTUU No.4 tahun 1996 tentang UUHTPMNA/Kepala BPN No.4 tahun 1996PMNA/Kepala BPN No.4 tahun 1996PMNA/Kepala BPN No.5 tahun 1996 PMNA/Kepala BPN No.5 tahun 1996

1010

B. OBJEK HAK TANGGUNGANB. OBJEK HAK TANGGUNGAN

1. Hak-hak atas tanah1. Hak-hak atas tanah– Hak milik Hak milik →→ pasal 25 UUPA pasal 25 UUPA– Hak guna usaha Hak guna usaha →→ pasal 33 UUPA pasal 33 UUPA– Hak guna bangunan Hak guna bangunan →→ pasal 39 UUPA pasal 39 UUPA

Sebelum UUHT berlaku Sebelum UUHT berlaku →→ hak pakai atas tanah negara hak pakai atas tanah negara dijaminkan dengan Fidusia (pasal 12 UU No. 16 tahun 1985 dijaminkan dengan Fidusia (pasal 12 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun)tentang Rumah Susun)

Setelah berlakunya UUHT Setelah berlakunya UUHT →→ pasal 4 ayat (3) pasal 4 ayat (3) →→ hak pakai hak pakai atas tanah negara dibebani dengan Hak Tanggungan, diatur atas tanah negara dibebani dengan Hak Tanggungan, diatur lebih lanjut dengan PP (lihat butir 5 bagian Umum, lebih lanjut dengan PP (lihat butir 5 bagian Umum, penjelasan UUHT)penjelasan UUHT)

1111

2. Benda-benda yang berkaitan dengan tanah2. Benda-benda yang berkaitan dengan tanahKUHPerdata KUHPerdata →→ asas pelekatan (pasal 1165) asas pelekatan (pasal 1165)UUHT UUHT →→ pemisahan horizontal. Tetapi tidak mutlak pemisahan horizontal. Tetapi tidak mutlak →→

sesuai dengan kenyataan dan kebutuhan, dan dinyatakan sesuai dengan kenyataan dan kebutuhan, dan dinyatakan dengan tegas dalam akta pemberian hak tanggungan (lihat dengan tegas dalam akta pemberian hak tanggungan (lihat pasal 4 ayat 4 UUHT)pasal 4 ayat 4 UUHT)““Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil kerja (karya) tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil kerja (karya) yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutanyang bersangkutan””Pasal 4 ayat (5) UUHT Pasal 4 ayat (5) UUHT →→ memungkinkan pembebanan hak memungkinkan pembebanan hak tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah milik pihak lain yang bukan pemilik tanah dapat dilakukan milik pihak lain yang bukan pemilik tanah dapat dilakukan dengan kuasa pemiliknya, dimana pemberian kuasa dengan kuasa pemiliknya, dimana pemberian kuasa tersebut tersebut harus dengan akte otentikharus dengan akte otentik

1212

C. SUBJEK HAK TANGGUNGANC. SUBJEK HAK TANGGUNGAN1. 1. PEMBERI HAK TANGGUNGAN (DEBITUR)PEMBERI HAK TANGGUNGAN (DEBITUR)

Pasal 8 UUHT Pasal 8 UUHT →→ pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atauatau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum. Terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan perbuatan hukum. Terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan (HM, HGU, HGB, Hak Pakai atas tanah negara)(HM, HGU, HGB, Hak Pakai atas tanah negara)

a. Pemilik Hak Milika. Pemilik Hak MilikPasal 21 ayat (1) UUPA, orang perseorangan Pasal 21 ayat (1) UUPA, orang perseorangan →→ WNI WNI

Pasal 21 ayat (2) UUPA Pasal 21 ayat (2) UUPA →→ badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak

milik dengan syarat-syarat diatur dalam PP 38 tahun 1973milik dengan syarat-syarat diatur dalam PP 38 tahun 1973

1.1. Bank pemerintahBank pemerintah

2.2. Perkumpulan koperasi yang didirikan berdasarkan UU No.79 tahun 1958Perkumpulan koperasi yang didirikan berdasarkan UU No.79 tahun 1958

3.3. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria/Pertanian Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria/Pertanian setelah mendengar Menteri Agamasetelah mendengar Menteri Agama

4.4. Badan-badan sosial yang ditunjuk Menteri Pertanian/Agraria setelah Badan-badan sosial yang ditunjuk Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Sosialmendengar Menteri Sosial

1313

b. Pemilik Hak Guna Usahab. Pemilik Hak Guna UsahaPasal 30 ayat (1) UUPA Pasal 30 ayat (1) UUPA →→ HGU dapat diberikan pada WNI dan badan HGU dapat diberikan pada WNI dan badan

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaIndonesia

c. Pemilik Hak Guna Bangunanc. Pemilik Hak Guna BangunanPasal 36 ayat (1) UUPA Pasal 36 ayat (1) UUPA →→ Hak Guna Bangunan dapat diberikan pada WNI Hak Guna Bangunan dapat diberikan pada WNI

dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan Indonesiaberkedudukan Indonesia

d. Pemilik Hak Pakai Atas Tanah Negarad. Pemilik Hak Pakai Atas Tanah NegaraPasal 42 UUPA Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat diberikan pada:Pasal 42 UUPA Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat diberikan pada:

WNIWNI Orang asing yang berkedudukan di IndonesiaOrang asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesiaberkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di IndonesiaBadan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

2. 2. PENERIMA/PEMEGANG HAK TANGGUNGAN (KREDITUR)PENERIMA/PEMEGANG HAK TANGGUNGAN (KREDITUR)Pasal 9 UUHT Pasal 9 UUHT →→ pemegang Hak Tanggungan adalah orang pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai krediturperseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai kreditur

1414

D. ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAND. ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN

1.1. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan pada kreditur pemegang hak tanggungan.pada kreditur pemegang hak tanggungan.Pengertian yang “diutamakan” dijumpai dalam:Pengertian yang “diutamakan” dijumpai dalam:

a.a. Angka 4 penjelasan umum UUHT, yaitu: Angka 4 penjelasan umum UUHT, yaitu: dalam hal debitur cidera dalam hal debitur cidera janji, kreditur berhak menjual melalui pelelangan umum, tanah janji, kreditur berhak menjual melalui pelelangan umum, tanah yang dijadikan jaminan dengan hak mendahului dari kreditur lainyang dijadikan jaminan dengan hak mendahului dari kreditur lain

b.b. Pasal 20 ayat (1) UUHT yang menentukan sebagai berikut:Pasal 20 ayat (1) UUHT yang menentukan sebagai berikut:• Kreditur pertama berhak menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana Kreditur pertama berhak menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud dalam pasal 6 UUHTdimaksud dalam pasal 6 UUHT• Titel Eksekutorial terdapat dalam sertifikasi Hak Titel Eksekutorial terdapat dalam sertifikasi Hak

Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (2) UUHTTanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (2) UUHT Dalam penjelasan umum Dalam penjelasan umum →→ hak kreditur pemegang Hak Tanggungan hak kreditur pemegang Hak Tanggungan

ternyata harus mengalah pada piutang negara yang berkaitan dengan ternyata harus mengalah pada piutang negara yang berkaitan dengan Hak Tanggungan Hak Tanggungan →→ dalam UUHT dalam UUHT piutang negara piutang negara = pajak= pajak

Pendapat Kepala BUPLN Pendapat Kepala BUPLN →→ piutang negarapiutang negara adalah pajak + piutang- adalah pajak + piutang-piutang macet dari Bank Pemerintah dan BUMN lain sesuai UU No.49 piutang macet dari Bank Pemerintah dan BUMN lain sesuai UU No.49 Prp 1960 Prp 1960 →→ yang penagihannya pada BUPLN yang penagihannya pada BUPLN

1515

Prof. Remy Syahdeini tidak sependapat Prof. Remy Syahdeini tidak sependapat →→ karena yang merupakan karena yang merupakan piutang negara yang punya hak istimewa piutang negara yang punya hak istimewa →→ hanya pajak dengan hanya pajak dengan mengacu pada:mengacu pada:– UU No.49 Prp 1960 tentang PUPN tidak dijumpai ketentuan yang UU No.49 Prp 1960 tentang PUPN tidak dijumpai ketentuan yang

menyebutkan bahwa didahulukannya tagihan piutang negara atas menyebutkan bahwa didahulukannya tagihan piutang negara atas hipotek dan gadaihipotek dan gadai

– Pasal 1137 KUHPerdata Pasal 1137 KUHPerdata →→ yunto angka 4 Penjelasan Umum UUHT; yunto angka 4 Penjelasan Umum UUHT; piutang negara yang kedudukannya lebih tinggi dari Hak Tanggungan piutang negara yang kedudukannya lebih tinggi dari Hak Tanggungan hanya pajakhanya pajak

2. 2. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi Pasal 2 UUHT Pasal 2 UUHT →→ Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak

Tanggungan, dengan demikian Tanggungan, dengan demikian →→ dilunasi sebagian dari hutang yang dilunasi sebagian dari hutang yang dijaminkan dijaminkan →→ tidak berarti terbebas dari sebagian objek Hak tidak berarti terbebas dari sebagian objek Hak Tanggungan, kecuali diperjanjikan oleh para pihak, dengan demikian Tanggungan, kecuali diperjanjikan oleh para pihak, dengan demikian roya partial atas Hak Tanggungan dimungkinkanroya partial atas Hak Tanggungan dimungkinkan

Asas ini sesuai dengan pasal 1163 KUHPerdata; yang berlaku atas Asas ini sesuai dengan pasal 1163 KUHPerdata; yang berlaku atas hipotek, pada hakekatnya tak dapat dibagi-bagi dan terletak diatas hipotek, pada hakekatnya tak dapat dibagi-bagi dan terletak diatas semua benda tak bergerak yang dikaitkan dalam keseluruhan, diatas semua benda tak bergerak yang dikaitkan dalam keseluruhan, diatas masing-masing dari benda-benda tersebutmasing-masing dari benda-benda tersebut

1616

3. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah 3. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah adayang telah ada Pasal 8 ayat (2) UUHT Pasal 8 ayat (2) UUHT →→ pada saat pendaftaran hak tanggungan, debitur pada saat pendaftaran hak tanggungan, debitur

(pemberi hak tanggungan) harus punya kewenangan untuk melakukan (pemberi hak tanggungan) harus punya kewenangan untuk melakukan perbuatan hukumperbuatan hukum

Dalam hipotek Dalam hipotek →→ pasal 1175 KUHPerdata pasal 1175 KUHPerdata →→ hipotek hanya dapat hipotek hanya dapat dibebankan atas benda yang sudah ada. Hipotek atas benda yang baru dibebankan atas benda yang sudah ada. Hipotek atas benda yang baru akan ada kemudian hari akan ada kemudian hari →→ adalah batal adalah batal

4. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga 4. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut.berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut. Pasal 4 ayat (4) UUHT Pasal 4 ayat (4) UUHT →→ Hak Tanggungan dapat dibebankan tidak saja Hak Tanggungan dapat dibebankan tidak saja

pada tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tetapi juga pada pada tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tetapi juga pada bangunan, tanaman, dan hasil karya yang menjadi kesatuan dengan bangunan, tanaman, dan hasil karya yang menjadi kesatuan dengan tanahtanah

Pasal 4 ayat (5) UUHT Pasal 4 ayat (5) UUHT →→ benda-benda yang dapat dibebani Hak benda-benda yang dapat dibebani Hak Tanggungan Tanggungan tidak terbatastidak terbatas pada benda pemegang hak, tetapi juga pada pada benda pemegang hak, tetapi juga pada pihak ketigapihak ketiga

1717

5. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas benda-benda yang berkaitan5. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada kemudian hari.dengan tanah yang baru akan ada kemudian hari. Pasal 4 ayat (4) UUHT memungkinkan Pasal 4 ayat (4) UUHT memungkinkan →→ Hak Tanggungan Hak Tanggungan →→ dapat dibebankan dapat dibebankan

atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada kemudian atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada kemudian →→ misalnya, benda tersebut baru ditanam atau baru dibangunmisalnya, benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun

Jika dibandingkan dengan ketentuan KUHPerdata pasal 1165 Jika dibandingkan dengan ketentuan KUHPerdata pasal 1165 →→ asas pelekatan asas pelekatan →→ setiap hipotek meliputi juga segala apa yang menjadi satu dengan benda setiap hipotek meliputi juga segala apa yang menjadi satu dengan benda tersebut karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain tersebut karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain →→ tanpa tanpa diperjanjikan demi hukum apa yang melekat pada tanah objek hipotek terbebani diperjanjikan demi hukum apa yang melekat pada tanah objek hipotek terbebani hipotek tersebuthipotek tersebut

6. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian 6. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian accesoireaccesoire Butir 8 Penjelasan Umum Butir 8 Penjelasan Umum → → “Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya “Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya

merupakan merupakan ikutanikutan atau atau accesoireaccesoire pada suatu piutang tertentu yang didasarkan pada suatu piutang tertentu yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya”keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya”

Pasal 10 ayat (1) dan pasal 18 ayat (1) UUHT;Pasal 10 ayat (1) dan pasal 18 ayat (1) UUHT;• Pasal 10 ayat (1) UUHT Pasal 10 ayat (1) UUHT →→ perjanjian untuk memberi Hak Tanggungan perjanjian untuk memberi Hak Tanggungan →→

merupakan bagian yang tak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang merupakan bagian yang tak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang tersebut.tersebut.

• Pasal 18 ayat (1) UUHT Pasal 18 ayat (1) UUHT →→ Hak Tanggungan hapus karena hapusnya hutang Hak Tanggungan hapus karena hapusnya hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggunganyang dijaminkan dengan Hak Tanggungan

1818

7. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak 7. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak tanggungan itu beradatanggungan itu berada Pasal 7 UUHT Pasal 7 UUHT →→ Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan

siapapun objek tersebut berada.siapapun objek tersebut berada. Dalam KUHPerdata ketentuan tersebut dikenal dengan Dalam KUHPerdata ketentuan tersebut dikenal dengan droit de suitedroit de suite →→ pasal 1163 pasal 1163

KUHPerdata dan pasal 1198 KUHPedataKUHPerdata dan pasal 1198 KUHPedata

8. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu (Asas 8. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu (Asas Specialitas)Specialitas) Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT →→ dalam Hak Tanggungan wajib dicantumkan dalam Hak Tanggungan wajib dicantumkan

uraian yang jelasuraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan artinya harus spesifik dapat mengenai objek Hak Tanggungan artinya harus spesifik dapat ditunjukkan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutanditunjukkan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan

9. Hak Tanggungan wajib didaftarkan (Asas Publisitas)9. Hak Tanggungan wajib didaftarkan (Asas Publisitas) Pasal 13 UUHT, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Pasal 13 UUHT, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor

pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga (asas publisitas dan keterbukaan)ketiga (asas publisitas dan keterbukaan)

Pasal 1179 KUHPerdata pembukuan hipotek harus dilakukan dalam register-Pasal 1179 KUHPerdata pembukuan hipotek harus dilakukan dalam register-register umum yang memang khusus disediakanregister umum yang memang khusus disediakan

1919

10. Hak Tanggungan dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu10. Hak Tanggungan dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu Pasal 11 ayat (2) UUHT; Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-Pasal 11 ayat (2) UUHT; Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-

janji tertentu. Janji-janji tersebut dicantumkan dalam APHT. Janji-janji tersebut janji tertentu. Janji-janji tersebut dicantumkan dalam APHT. Janji-janji tersebut bersifat bersifat fakultatif fakultatif dan tidak dan tidak limitatiflimitatif

11. Objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki oleh 11. Objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki oleh kreditur jika debitur cidera janjikreditur jika debitur cidera janji Pasal 12 UUHT; janji yang memberikan kewenangan kepada kreditur untuk Pasal 12 UUHT; janji yang memberikan kewenangan kepada kreditur untuk

memiliki objek hak tanggungan, jika debitur cidera janji, batal demi hukummemiliki objek hak tanggungan, jika debitur cidera janji, batal demi hukum Dalam ketentuan hipotek dijumpai dalam pasal 1178 KUHPerdata, “Dalam ketentuan hipotek dijumpai dalam pasal 1178 KUHPerdata, “verbal bedingverbal beding” ”

maksudnya: untuk melindungi debitur yang mempunyai kedudukan lemah maksudnya: untuk melindungi debitur yang mempunyai kedudukan lemah terpaksa menerima syarat yang berat, karena membutuhkan dana (kredit)terpaksa menerima syarat yang berat, karena membutuhkan dana (kredit)

12. Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti12. Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti Pasal 6 UUHT; jika debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama Pasal 6 UUHT; jika debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama

berhak menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan berhak menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. umum, serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Pemegang Hak Tanggungan pertama berhak melakukan Pemegang Hak Tanggungan pertama berhak melakukan parate eksekusiparate eksekusi

Tanpa minta izin debitur atau meminta penetapan Pengadilan Negeri untuk minta Tanpa minta izin debitur atau meminta penetapan Pengadilan Negeri untuk minta Kepala Kantor Lelang Negara melakukan pelelangan atas objek Hak Tanggungan Kepala Kantor Lelang Negara melakukan pelelangan atas objek Hak Tanggungan (lihat SE BUPLN No. 21/PN/1999)(lihat SE BUPLN No. 21/PN/1999)

2020

Beda pengaturan eksekusi hipotek tidak dapat Beda pengaturan eksekusi hipotek tidak dapat dilakukan dilakukan parate eksekusiparate eksekusi jika tidak diperjanjikan jika tidak diperjanjikan dalam akte pemberian hipotek.dalam akte pemberian hipotek.

Sertifikat Hak Tanggungan Sertifikat Hak Tanggungan →→ berirah-irah “Demi berirah-irah “Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” mempunyai kekuatan eksekutorial sama dengan mempunyai kekuatan eksekutorial sama dengan keputusan hakim (pasal 14 ayat (2) dan (3) UUHT)keputusan hakim (pasal 14 ayat (2) dan (3) UUHT)

Dengan demikian UUHT memberi kemudahan dan Dengan demikian UUHT memberi kemudahan dan kepastian dalam pelaksanaan eksekusi Hak kepastian dalam pelaksanaan eksekusi Hak TanggunganTanggungan

2121

E. JANJI-JANJI DALAM HAK TANGGUNGANE. JANJI-JANJI DALAM HAK TANGGUNGANPasal 11 ayat (2) UUHT, dalam Akta Pemberian Hak Pasal 11 ayat (2) UUHT, dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan antara lain:Tanggungan dapat dicantumkan antara lain:

1.1. Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan atauatau mengubah mengubah jangka waktu jangka waktu sewasewa kecuali dengan persetujuan tertulis dari kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggunganpemegang Hak Tanggungan

2.2. Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang Hak TanggunganHak Tanggungan

3.3. Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerah berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerah hukum letak objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera hukum letak objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janjijanji

2222

4. Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk 4. Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, berkaitan dengan menyelamatkan objek Hak Tanggungan, berkaitan dengan pelaksana eksekusipelaksana eksekusi

5. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak 5. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janjidalam hal debitur cidera janji

6. Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh 6. Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh pembelipembeli

7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan 7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh ataupun sebagian dari uang asuransi memperoleh seluruh ataupun sebagian dari uang asuransi yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikandiasuransikan

8. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan 8. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggunganeksekusi Hak Tanggungan

2323

Penjelasan Penjelasan

Ad.1Ad.1 Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan atau mengubah jangka waktu sewa kecuali dengan atau mengubah jangka waktu sewa kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggunganpersetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan Dalam KUHPerdata Dalam KUHPerdata →→ dikenal dengan dikenal dengan HuurbedingHuurbeding Pasal 1185 KUHPerdata; pemberi hipotek harus minta izin pemegang Pasal 1185 KUHPerdata; pemberi hipotek harus minta izin pemegang

hipotek bila akan menyerahkan objek hipotek hipotek bila akan menyerahkan objek hipotek atauatau jika disewakan jangka jika disewakan jangka waktunya ditentukanwaktunya ditentukan

Karena jika terjadi cidera janji, objek hipotek akan dilelang, akan Karena jika terjadi cidera janji, objek hipotek akan dilelang, akan merugikan kreditur berkaitan dengan pasal 1576 KUHPerdata merugikan kreditur berkaitan dengan pasal 1576 KUHPerdata →→ jual beli jual beli tidak mengakhiri sewa-menyewatidak mengakhiri sewa-menyewa

Pasal 1185 KUHPerdata, kreditur dapat menuntut agar perjanjian sewa Pasal 1185 KUHPerdata, kreditur dapat menuntut agar perjanjian sewa dibatalkan, jika kreditur tidak melaksanakan “dibatalkan, jika kreditur tidak melaksanakan “HuurbedingHuurbeding””

2424

Ad.2 Ad.2 Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang Hak TanggunganTanggungan

Janji ini dibutuhkan untuk mencegah bila objek Hak Tanggungan Janji ini dibutuhkan untuk mencegah bila objek Hak Tanggungan menurut sebagai akibat dilakukan perubahanmenurut sebagai akibat dilakukan perubahan

Ad. 3 Ad. 3 Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerah berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerah hukum letak objek Hak Tanggungan dlm hal debitur cidera janjihukum letak objek Hak Tanggungan dlm hal debitur cidera janji

Yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk Yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan, dapat merugikan debitur Hak mengelola objek Hak Tanggungan, dapat merugikan debitur Hak Tanggungan oleh karenanya, jika akan diperjanjikan dalam APHT, Tanggungan oleh karenanya, jika akan diperjanjikan dalam APHT, pelaksanaan harus dengan ketetapan Ketua PNpelaksanaan harus dengan ketetapan Ketua PN

Ad. 4 Ad. 4 Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, berkaitan dengan menyelamatkan objek Hak Tanggungan, berkaitan dengan pelaksana eksekusipelaksana eksekusi

Dimaksudkan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan agar nilai Dimaksudkan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan agar nilai tidak susut dalam rangka pelaksanaan eksekusi untuk mencegah agar tidak susut dalam rangka pelaksanaan eksekusi untuk mencegah agar objek Hak Tanggungan tidak hapus/batalobjek Hak Tanggungan tidak hapus/batal

2525

Ad. 5 Ad. 5 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan dalam menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji (parate eksekusi)hal debitur cidera janji (parate eksekusi) Prof. Remy Prof. Remy →→ menganggap janji ini berlebihan karena menganggap janji ini berlebihan karena →→ pasal 6 UUHT telah pasal 6 UUHT telah

menentukan sebagai ketentuan yang mengikat menentukan sebagai ketentuan yang mengikat →→ dalam arti bank dalam arti bank diperjanjikan/tidak diperjanjikan diperjanjikan/tidak diperjanjikan →→ pemegang Hak Tanggungan pertama pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai kewenangan untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui mempunyai kewenangan untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya.pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya.

Pencantuman janji seperti ini menurut Prof. Remy hanya bersifat Pencantuman janji seperti ini menurut Prof. Remy hanya bersifat psychologiespsychologies bukan yuridis bukan yuridis →→ lebih memberikan rasa mantap pada kreditur lebih memberikan rasa mantap pada kreditur

Jika kita teliti lebih lanjut Jika kita teliti lebih lanjut →→ indikasi untuk mencantumkan janji ini dalam APHT indikasi untuk mencantumkan janji ini dalam APHT tersirat dalam penjelasan pasal 6 UUHT secara lengkap sebagai berikut:tersirat dalam penjelasan pasal 6 UUHT secara lengkap sebagai berikut:““Hak menjual Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan perwujudan Hak menjual Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan perwujudan dari kedudukan yang diutamakan yang dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan dari kedudukan yang diutamakan yang dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan pertamapertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan.Hal tersebut didasarkan atas janji diberikan oleh Hal tersebut didasarkan atas janji diberikan oleh pemberi Hak Tanggunganpemberi Hak Tanggungan jika jika yang bersangkutan cidera janji, untuk menjual sendiri objek Hak Tanggungan yang bersangkutan cidera janji, untuk menjual sendiri objek Hak Tanggungan melalui pelelangan tanpa persetujuan pemberi Hak Tanggungan. Kemudian melalui pelelangan tanpa persetujuan pemberi Hak Tanggungan. Kemudian mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan lebih dahulu dari kreditur mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan lebih dahulu dari kreditur lain, sisa tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Dalam KUHPerdata lain, sisa tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Dalam KUHPerdata beding van eigenmatchtige verkoopbeding van eigenmatchtige verkoop. Pasal 1178 KUHPerdata . Pasal 1178 KUHPerdata →→ pemegang pemegang hipotek pertama dapat minta ditetapkan suatu janji bahwa pemegang hipotek hipotek pertama dapat minta ditetapkan suatu janji bahwa pemegang hipotek diberi kekuasaan yang tidak dapat dicabut kembali untuk menjual objek hipotek diberi kekuasaan yang tidak dapat dicabut kembali untuk menjual objek hipotek tanpa bantuan pengadilan (fiat eksekusi) penjualannya tetap harus melalui tanpa bantuan pengadilan (fiat eksekusi) penjualannya tetap harus melalui pelelangan umum”pelelangan umum”

2626

Ad. 6 Ad. 6 Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh pembelipembeli Dalam KUHPerdata Dalam KUHPerdata → → pasal 1210 ayat (2) pemegang hipotek pertama pasal 1210 ayat (2) pemegang hipotek pertama

dapat meminta diperjanjikan dalam perjanjian hipotek, bahwa dapat meminta diperjanjikan dalam perjanjian hipotek, bahwa hipoteknya tidak akan dibersihkan (ditiadakan) apabila agunan dijual hipoteknya tidak akan dibersihkan (ditiadakan) apabila agunan dijual oleh pemilik.oleh pemilik.

Pasal 1210 ayat (1) KUHPerdata Pasal 1210 ayat (1) KUHPerdata → → menentukan jika agunan yang menentukan jika agunan yang dibebani hipotek dijual, baik oleh pemegang hipotek untuk memenuhi dibebani hipotek dijual, baik oleh pemegang hipotek untuk memenuhi piutangnya maupun oleh pemberi hipotek, maka pembeli dapat piutangnya maupun oleh pemberi hipotek, maka pembeli dapat meminta agar hipotek ditiadakan dari beban yang melebihi harga meminta agar hipotek ditiadakan dari beban yang melebihi harga pembelian hipotek itu.pembelian hipotek itu.

Hal ini akan merugikan pemegang hipotek karena sisa piutangnya Hal ini akan merugikan pemegang hipotek karena sisa piutangnya menjadi tidak terjamin lagi oleh hipotek itu.menjadi tidak terjamin lagi oleh hipotek itu.

Upayanya Upayanya → → dengan dengan Beding Van Niet ZuiveringBeding Van Niet Zuivering Dalam UUHT ketentuan tesebut diatas dapat dijumpai dalam pasal 11 Dalam UUHT ketentuan tesebut diatas dapat dijumpai dalam pasal 11

ayat (2) huruf f, ada hal menarik dalam rumusan pasal tersenut diatas ayat (2) huruf f, ada hal menarik dalam rumusan pasal tersenut diatas ““janji yang diberikan oleh janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggunganpemegang Hak Tanggungan pertama bahwa pertama bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggunganobjek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan””

Rumusan ini “terbalik” seharusnya yang memberi janji adalah Rumusan ini “terbalik” seharusnya yang memberi janji adalah pemberi pemberi Hak TanggunganHak Tanggungan (Prof. Remy Syahdeini). Seharusnya “pemegang Hak (Prof. Remy Syahdeini). Seharusnya “pemegang Hak Tanggungan” dapat minta diperjanjikan.Tanggungan” dapat minta diperjanjikan.

2727

Ad. 7 Ad. 7 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh ataupun sebagian dari uang asuransi memperoleh seluruh ataupun sebagian dari uang asuransi yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikandiasuransikan Pasal 11 ayat (2) huruf I UUHT Pasal 11 ayat (2) huruf I UUHT →→ sesuai dengan pasal 297 sesuai dengan pasal 297

KUHD KUHD →→ assurantie bedingassurantie beding. . Antara debitur dan kreditur diperjanjikan, jika timbul suatu Antara debitur dan kreditur diperjanjikan, jika timbul suatu

kerugian yang berkaitan dengan objek Hak Tanggungan kerugian yang berkaitan dengan objek Hak Tanggungan yang diasuransikan, maka kreditur yang diasuransikan, maka kreditur →→ sampai jumlah sampai jumlah piutangnya + bunga mendapatkan dari uang ganti rugi dari piutangnya + bunga mendapatkan dari uang ganti rugi dari perusahaan penanggung (asuransi tersebut)perusahaan penanggung (asuransi tersebut)

2828

Ad. 8 Ad. 8 Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggunganobjek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan Objek Hak Tanggungan seringkali berupa rumah yang dihuni dimana Objek Hak Tanggungan seringkali berupa rumah yang dihuni dimana

penghuni tersebut dapat penyewa atau pemberi Hak Tanggungan penghuni tersebut dapat penyewa atau pemberi Hak Tanggungan sendiri.sendiri.

Jika pada saat eksekusi objek Hak Tanggungan dalam keadaan dihuni Jika pada saat eksekusi objek Hak Tanggungan dalam keadaan dihuni jelas jelas →→ harganya jatuh jika dilelang. harganya jatuh jika dilelang.

Melalui pasal 11 ayat (2) huruf j UUHT Melalui pasal 11 ayat (2) huruf j UUHT →→ dimungkinkan pemegang Hak dimungkinkan pemegang Hak Tanggungan memperjanjikan sejak awal; bahwa pada saat eksekusi Hak Tanggungan memperjanjikan sejak awal; bahwa pada saat eksekusi Hak Tanggungan dilaksanakan objek Hak Tanggungan harus dalam Tanggungan dilaksanakan objek Hak Tanggungan harus dalam keadaan keadaan kosong.kosong.

Menurut Prof. Remy Menurut Prof. Remy →→ untuk mengantisipasi kemungkinan “gagal” dalam untuk mengantisipasi kemungkinan “gagal” dalam pengosongan maka tetap harus ditetapkan oleh pemegang Hak pengosongan maka tetap harus ditetapkan oleh pemegang Hak Tanggungan/Kantor Lelang untuk meminta penetapan Ketua Pengadilan Tanggungan/Kantor Lelang untuk meminta penetapan Ketua Pengadilan Negeri Negeri →→ upaya paksa upaya paksa →→ dengan bantuan polisi dengan bantuan polisi

Pembatasan pada janji-janji pada pasal 12 UUHT:Pembatasan pada janji-janji pada pasal 12 UUHT:““Janji pada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Janji pada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Tanggungan, dalam hal debitur cidera janji Tanggungan, dalam hal debitur cidera janji →→ batal demi hukum” (sesuai batal demi hukum” (sesuai dengan pasal 1178 KKUHPerdata) dengan pasal 1178 KKUHPerdata)

2929

F. PEMBERIAN, PEMBEBANAN HAK TANGGUNGANF. PEMBERIAN, PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

Prosedur Pembebanan Hak TanggunganProsedur Pembebanan Hak TanggunganAda 2 tahap dalam pembebanan Hak Tanggungan, yaitu:Ada 2 tahap dalam pembebanan Hak Tanggungan, yaitu:1.1. Tahap pemberian Hak Tanggungan. Dengan dibuatkannya Tahap pemberian Hak Tanggungan. Dengan dibuatkannya

Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT [pasal 10 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT [pasal 10 ayat (2) UUHT jo pasal 14 PP 10/1961] yang didahului dengan ayat (2) UUHT jo pasal 14 PP 10/1961] yang didahului dengan perjanjian pokoknya yaitu perjanjian utang piutang (perjanjian perjanjian pokoknya yaitu perjanjian utang piutang (perjanjian kredit)kredit)

2.2. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan pasal 13 UUHT jo Tahap pendaftaran Hak Tanggungan pasal 13 UUHT jo PMA/Ka. BPN No.5/1996 tentang Pendaftaran Hak PMA/Ka. BPN No.5/1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan.Tanggungan.Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran Tanah dengan cara:Pendaftaran Tanah dengan cara:

a.a. Membuat buku tanah Hak TanggunganMembuat buku tanah Hak Tanggunganb.b. Mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objekMencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objekc.c. Menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan Menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan

3030

G. SURAT KUASA MEMEGANG HAK TANGGUNGANG. SURAT KUASA MEMEGANG HAK TANGGUNGAN

SKMHT SKMHT →→ harus dibuatkan dengan akte Notaris/PPAT harus dibuatkan dengan akte Notaris/PPAT Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata →→ kuasa memasang hipotek kuasa memasang hipotek

harus dibuat dengan harus dibuat dengan akte otentikakte otentik, dalam praktek , dalam praktek akte notarisakte notaris.. Pasal 15 ayat (1) UUHT Pasal 15 ayat (1) UUHT →→ SKMHT wajib dibuat dengan akte SKMHT wajib dibuat dengan akte

otentik atau akte PPAT.otentik atau akte PPAT. Syarat-syarat lain sebagai berikut:Syarat-syarat lain sebagai berikut:

1.1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, selain Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, selain pembebanan Hak Tanggunganpembebanan Hak Tanggungan

2.2. Tidak memuat kuasa substitusiTidak memuat kuasa substitusi

3.3. Secara jelas dicantumkan:Secara jelas dicantumkan:

a.a. Identitas debitur/krediturIdentitas debitur/kreditur

b.b. Jumlah hutangJumlah hutang

c.c. Objek hak tanggunganObjek hak tanggungan

3131

Substitusi Substitusi →→ penggantian penerima kuasa melalui pengalihan penggantian penerima kuasa melalui pengalihan

Penugasan untuk mewakili Penugasan untuk mewakili →→ bukan substitusi bukan substitusi

Misal Misal →→ direksi bank menugaskan kepala cabang bank tertentu sebagai pelaksana kuasa direksi bank menugaskan kepala cabang bank tertentu sebagai pelaksana kuasa

PembahasanPembahasan SKMHT SKMHT →→ pasal 15 (1) dibuat oleh Notaris atau PPAT. Dihubungkan dengan pasal 15 (1) dibuat oleh Notaris atau PPAT. Dihubungkan dengan

Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No.3 tahun 1996, tanggal 18 april 1996 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No.3 tahun 1996, tanggal 18 april 1996 →→ hanya ada satu bentuk SKMHT.hanya ada satu bentuk SKMHT.

Dalam Seminar Nasional Hak Tanggungan di UNPAD tanggal 27 mei 1996 Dalam Seminar Nasional Hak Tanggungan di UNPAD tanggal 27 mei 1996 →→ dipersoalkan apakah akte SKMHT dipersoalkan apakah akte SKMHT →→ dalam bentuk formulir sesuai dengan Peraturan dalam bentuk formulir sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN tersebut Menteri Agraria/Kepala BPN tersebut →→ akte yang tunduk pada Peraturan Jabatan akte yang tunduk pada Peraturan Jabatan Notaris.Notaris.

Prof. Budi Harsono dan Pejabat BPN menjawab “tidak”Prof. Budi Harsono dan Pejabat BPN menjawab “tidak” Penafsiran Prof. Remy Penafsiran Prof. Remy →→ hanya Notaris/PPAT saja yang dapat membuat SKMHT. Hal hanya Notaris/PPAT saja yang dapat membuat SKMHT. Hal

ini tentu tidak sesuai dengan pasal 15 (1) UUHT ini tentu tidak sesuai dengan pasal 15 (1) UUHT → → “yang menentukan” “yang menentukan” →→ SKMHT SKMHT dibuat dengan akte Notaris atau akte PPATdibuat dengan akte Notaris atau akte PPAT

Pasal 15 ayat (4) UUHT Pasal 15 ayat (4) UUHT →→ bagi tanah yang terdaftar bagi tanah yang terdaftar →→ wajib diikuti dengan wajib diikuti dengan pembuatan APHT pembuatan APHT →→ selambat-lambatnya 3 bulan sesudah diberikan. selambat-lambatnya 3 bulan sesudah diberikan.Jangka waktu tersebut diatas tidak berlaku bagi KUK, KPR, kredit produktif.Jangka waktu tersebut diatas tidak berlaku bagi KUK, KPR, kredit produktif.

3232

H. PERINGKAT HAK TANGGUNGANH. PERINGKAT HAK TANGGUNGAN Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan

sehingga pemegang Hak Tanggungan peringkat I, II, III.sehingga pemegang Hak Tanggungan peringkat I, II, III. Pasal 5 ayat (1) UUHT Pasal 5 ayat (1) UUHT →→ menentukan objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih menentukan objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih

dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang.dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang. Pasal 5 ayat (2) UUHT Pasal 5 ayat (2) UUHT →→ apabila suatu objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih apabila suatu objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih

dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftaran pada Kantor Pertanahan.menurut tanggal pendaftaran pada Kantor Pertanahan.

Pasal 5 ayat (3) UUHT Pasal 5 ayat (3) UUHT →→ peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan APHT yang bersangkutan.sama ditentukan menurut tanggal pembuatan APHT yang bersangkutan.

Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu objek Hak Tanggungan dibuat Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu objek Hak Tanggungan dibuat pada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan oleh nomor pada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan oleh nomor urut akte pemberiannya. Hal ini dimungkinkan karena pembuatan APHT urut akte pemberiannya. Hal ini dimungkinkan karena pembuatan APHT hanyahanya dapat dapat dilakukan pada PPAT yang samadilakukan pada PPAT yang sama..

3333

Pasal 6 UUHT Pasal 6 UUHT →→ apabila debitur cidera janji pemegang apabila debitur cidera janji pemegang Hak Tanggungan pertama, mempunyai hak untuk Hak Tanggungan pertama, mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutang dari hasil penjualannya.piutang dari hasil penjualannya.

Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan tersebut, Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan tersebut, didasarkan pada janji yang diberikan pemberi Hak didasarkan pada janji yang diberikan pemberi Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji.Tanggungan dalam hal debitur cidera janji.Penjualan tersebut melalui pelelangan umum tanpa Penjualan tersebut melalui pelelangan umum tanpa

persetujuan pemberi Hak Tanggungan.persetujuan pemberi Hak Tanggungan.Mengambil pelunasan piutangMengambil pelunasan piutangSisa hasil penjualan tetap hak pemberi Hak Sisa hasil penjualan tetap hak pemberi Hak

Tanggungan (debitur)Tanggungan (debitur)

3434

I. PERALIHAN HAK TANGGUNGANI. PERALIHAN HAK TANGGUNGAN

1.1. Sebab-sebab peralihan Hak TanggunganSebab-sebab peralihan Hak Tanggungan Jika hutang berpindah pada pihak ke-III (Jika hutang berpindah pada pihak ke-III (cessie, subrogasi, pewarisancessie, subrogasi, pewarisan)) Pasal 16 ayat (1) UUHT Pasal 16 ayat (1) UUHT →→ jika piutang yang dijamin Hak Tanggungan beralih jika piutang yang dijamin Hak Tanggungan beralih

karena karena cessie, subrogasi, pewarisancessie, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain Hak Tanggungan ikut atau sebab-sebab lain Hak Tanggungan ikut beralih karena hukum kepada kreditur baru.beralih karena hukum kepada kreditur baru.

Ayat (2) Ayat (2) →→ beralihnya Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru beralihnya Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru pada Kantor Pertanahan.pada Kantor Pertanahan.

CessieCessie →→ perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang Hak perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang Hak Tanggungan pada pihak lain.Tanggungan pada pihak lain.

Surbogasi Surbogasi →→ penggantian kreditur oleh pihak ke-III yang melunasi hutang penggantian kreditur oleh pihak ke-III yang melunasi hutang debiturdebitur

Sebab-sebab lainSebab-sebab lain →→ merger, penggabungan perusahaan merger, penggabungan perusahaan Peralihan Hak Tanggungan yang diatur dalam pasal 16 tersebut karena hukum Peralihan Hak Tanggungan yang diatur dalam pasal 16 tersebut karena hukum

tidak perlu dibuktikan dengan akta PPAT cukup dengan akta yang membuktikan tidak perlu dibuktikan dengan akta PPAT cukup dengan akta yang membuktikan peralihan piutang yang dijamin oleh kreditur baru.peralihan piutang yang dijamin oleh kreditur baru.

Yang diatur dalam pasal 16 UUHT, hanya peralihan piutang Yang diatur dalam pasal 16 UUHT, hanya peralihan piutang →→ tidak diatur tidak diatur peralihan hutang (debitur).peralihan hutang (debitur).

Novasi Novasi →→ menghapuskan perjanjian utang-piutang yang lama. menghapuskan perjanjian utang-piutang yang lama. Dengan cara Dengan cara →→ perjanjian pengambil-alihan hutang yang tidak mengakhiri perjanjian pengambil-alihan hutang yang tidak mengakhiri

perjanjian utang-piutang semula. perjanjian utang-piutang semula. →→ Pasal 1471 KUHPerdata jo pasal 1420 Pasal 1471 KUHPerdata jo pasal 1420 KUHPerdataKUHPerdata

3535

2. Tata cara pendaftaran peralihan Hak Tanggungan2. Tata cara pendaftaran peralihan Hak Tanggungan Pasal 16 ayat (3) UUHT Pasal 16 ayat (3) UUHT →→ pendaftaran peralihan Hak Tanggungan pendaftaran peralihan Hak Tanggungan

dilakukan dengan mencatat pada buku Tanah Hak Tanggungan.dilakukan dengan mencatat pada buku Tanah Hak Tanggungan. Catatan tersebut kemudian disalin pada sertifikat Hak Tanggungan dan Catatan tersebut kemudian disalin pada sertifikat Hak Tanggungan dan

sertifikat Hak Atas Tanah.sertifikat Hak Atas Tanah. Pasal 16 ayat (4) UUHT Pasal 16 ayat (4) UUHT →→ tanggal pencatatan pada buku tanah tanggal pencatatan pada buku tanah →→

adalah tanggal hari ketujuh setelah secara lengkap diterima surat-surat adalah tanggal hari ketujuh setelah secara lengkap diterima surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran.yang diperlukan untuk pendaftaran.

3636

J. EKSEKUSI HAK TANGGUNGANJ. EKSEKUSI HAK TANGGUNGANPasal 20 UUHTPasal 20 UUHT1.1. Apabila debitur cidera janji maka berdasarkan:Apabila debitur cidera janji maka berdasarkan:

Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiriJanji untuk menjual atas kekuasaan sendiri Titel eksekutorialTitel eksekutorialObjek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umumObjek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum

2.2. Atas kesepakatan untuk menjual dibawah tangan Atas kesepakatan untuk menjual dibawah tangan 3.3. Pelaksanaan penjualan dibawah tangan setelah lewat waktu 1 Pelaksanaan penjualan dibawah tangan setelah lewat waktu 1

bulan sejak diberitahukan secara tertulis dan diumumkan bulan sejak diberitahukan secara tertulis dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 surat kabar serta tidak ada pihak sedikit-dikitnya dalam 2 surat kabar serta tidak ada pihak yang berkeberatan.yang berkeberatan.

4.4. Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ayat 1, 2, 3 batal demi hukum.dengan ayat 1, 2, 3 batal demi hukum.

5.5. Sampai pengumuman lelang dikeluarkan lelang dapat Sampai pengumuman lelang dikeluarkan lelang dapat dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya yang dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya yang telah dikeluarkan.telah dikeluarkan.

3737

Pencoretan Hak TanggunganPencoretan Hak TanggunganHak Tanggungan hapus sesuai dengan bunyi pasal 18 UUHT Hak Tanggungan hapus sesuai dengan bunyi pasal 18 UUHT Pencoretan catatan/roya Hak Tanggungan dilakukan demi tertib administrasiPencoretan catatan/roya Hak Tanggungan dilakukan demi tertib administrasi

Pasal 22 UUHT Pasal 22 UUHT →→ setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam pasal 18 dalam pasal 18 →→ Kantor Pertanahan mencoret Hak Tanggungan tersebut Kantor Pertanahan mencoret Hak Tanggungan tersebut pada buku hak atas tanah dan sertifikatnya.pada buku hak atas tanah dan sertifikatnya.

Dalam hal kreditur tidak mau membantu proses pencoretan Hak Dalam hal kreditur tidak mau membantu proses pencoretan Hak Tanggungan Tanggungan →→ hakim dapat campur tangan dengan cara: hakim dapat campur tangan dengan cara:– Mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut pada Ketua Mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut pada Ketua

Pengadilan Negeri, diwilayah hukum Hak Tanggungan didaftar.Pengadilan Negeri, diwilayah hukum Hak Tanggungan didaftar.– Jika pencoretan tersebut berkaitan dengan sengketa yang tengah Jika pencoretan tersebut berkaitan dengan sengketa yang tengah

diproses di Pengadilan Negeri lain diproses di Pengadilan Negeri lain →→ menurut pasal 22 ayat (6) UUHT menurut pasal 22 ayat (6) UUHT →→ permohonan diajukan pada Pengadilan Negeri dimana perkara permohonan diajukan pada Pengadilan Negeri dimana perkara tersebut tengah diproses.tersebut tengah diproses.

– Selanjutnya atas dasar perintah PN Selanjutnya atas dasar perintah PN →→ permohonan diajukan kepada permohonan diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan/putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.penetapan/putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

3838

K. HAPUSNYA HAK TANGGUNGANK. HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN

Pasal 18 ayat (1) UUHT; sebab-sebab Pasal 18 ayat (1) UUHT; sebab-sebab hapusnya Hak Tanggungan :hapusnya Hak Tanggungan :

1.1. Hutang yang dijaminkan lunasHutang yang dijaminkan lunas

2.2. Pelepasan hak oleh pemegang Hak TanggunganPelepasan hak oleh pemegang Hak Tanggungan

3.3. Pembersihan Hak Tanggungan, berdasarkan Pembersihan Hak Tanggungan, berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan NegeriNegeri

4.4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak TanggunganTanggungan