HỘI THẢO TRỰC TUYẾN

Triển vọng ngành

Khu công nghiệp 2021

I. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1. Thực trạng thu hút vốn đầu tư nước ngoài

2. Lợi thế thu hút của Việt Nam

3. Xu hướng chuyển đổi cơ cấu sản xuất sang Việt Nam

II. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

1. Thị trường khu công nghiệp phía Bắc

2. Thị trường khu công nghiệp phía Nam

III. CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP

1. Tình hình tài chính của các doanh nghiệp trong ngành

2. Các doanh nghiệp hưởng lợi

Quý nhà đầu tư có thể xem lại phần trình bày trên fanpage của BSC theo Link.

NỘI DUNG

Tổng quan tình hình

thu hút vốn đầu tư

nước ngoài

TỔNG QUAN: Tình trạng thu hút vốn đầu tư nước ngoài Vốn FDI thực hiện và

đăng ký mới mặc dù vẫnở mức thấp và giảm sovới cùng kỳ tuy nhiên đãcó xu hướng tăng, cảithiện so với các tháng đầunăm 2020 nhờ đại dịchCovid-19 đã được kiểmsoát.

Chỉ số FDI/GPD của ViệtNam ở mức cao nhất(6.2%) trong khu vực chothấy Việt Nam vẫn là mộtđịa điểm thu hút FDI nổitrội so với các nước cùngkhu vực.

Nguồn: FIA, World Bank, BSC Research 4

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

0

0.5

1

1.5

2

2.5

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Vốn FDI giải ngân 9T2020 (tỷ USD)

Vốn FDI YoY

-70%

-60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Vốn FDI đăng ký mới 9T2020 (tỷ USD)

Vốn FDI đăng ký yoy

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 2012 - 10T2020

Vốn FDI giải ngân Vốn FDI đăng ký mới Số dự án

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

FDI/GDP 2019 (%)

Lợi thế thu hút

5Nguồn: Asia Business Consulting, BSC Research

10% thuế TNDN trong

15 năm

50% thuế TNCN cho lao

động làm việc trực tiếp tại

KCN

0% thuế VAT trong

khu vực phi thuế quan

0% thuế nhập khẩu trong

khu vực phi thuế quan

ƯU ĐÃI

THUẾ

Việt Nam đang tham gia

một loạt hiệp định thương

mại tư do (FTAs), bao

gồm EVFTA hứa hẹn thu

hút các nhà đầu tư nước

ngoài.

Các chính sách ưu đãi

thuế của chính phủ cũng

là một chất xúc tác thu

hút đầu tư.

6

330

270

210190

174161

124108

0

50

100

150

200

250

300

350

Mức lương tối thiểu 2020 (USD/tháng)

1,637

533 504 414 358 352

1,861

690 740

483 453 412

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

Singapore Malaysia Indonesia Ấn Độ Trung Quốc

Vietnam

Chi phí xây dựng

Nhà xưởng cơ bản (USD/m2) Nhà xưởng lớn (USD/m2)

Nguồn: Turner & Townsend, International Construction Market Survey, World Bank, BBG BSC Research

165

95

73 70

2112

20

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Myanmar Philippine Indonesia Việt Nam Thái Lan Malaysia Singapore

Chỉ số thuận lợi kinh doanh 2020

Duy trì khi chi phí nhân

công ước tính của Việt

Nam cho các hoạt động

sản xuất khá cạnh tranh

so với mức chung của

khu vực

Chính phủ cũng nỗ lực

cải thiện môi trường đầu

tư tại Việt Nam khi thành

lập các khu công

nghiệp/kinh tế, chỉ số

thuận lợi kinh doanh của

Việt Nam ở mức trung

bình khu vực

Chi phí xây dựng ở mức

thấp

Tình hình vĩ mô ổn định:

biến động đồng VND ổn

định hso với các đồng

IDR và MYR

-15.0%

-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

Biến động tỷ giá

USD/VND USD/IDR USD/MYR

Lợi thế thu hút

Động lực thúc đẩy dịch chuyển quá trình dịch chuyểnnhà máy khỏi Trung Quốc

Lao độnggiá rẻ

FTAs

ViệtNam

Chínhtrị ổnđịnh

Ưu đãi

thuế

Vị trí địalý thuận

lợi

Chiến tranh thương mại

Đại dịch Covid -19

Đại dịch Covid – 19 là một

cú hích tiếp theo sau

chiến tranh thương mại

khiến làn sóng dịch

chuyển công xưởng ra

khỏi Trung Quốc ngày

càng mạnh mẽ hơn:

• Các nhà máy nhận ra sự

cần thiết của việc đa

dạng hóa (vị trí, danh

mục sản phẩm), giảm

phụ thuộc vào một quốc

gia như Trung Quốc, vì

vậy các công ty lên kế

hoạch dịch chuyển sang

các nước lân cận

• Tâm lý lo ngại của người

tiêu dùng đối với sản

phẩm sản xuất từ Trung

Quốc.

Số lượng KCN hoạt độnggia tăng với tốc độ CAGR= 5%

Tỷ lệ lấp đầy trung bình cảnước 10T2020 chững lạido đại dịch Covid-19 khiếnchu trình ký kết các hợpđồng bị trì hoãn. Riêngnăm 2016 tốc độ lấp đầytăng nhanh vượt trội nhờdòng vốn FDI đổ mạnh vàotrong nước.

Nguồn: MoPi, BSC Research

8

Xu hướng chuyển đổi cơ cấu sản xuất sang Việt Nam tiếp diễn sẽ đẩy mạnh nhu cầu đất KCN

-

50

100

150

200

250

300

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 10T2020

Số KCN hoạt động

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Tỷ lệ lấp đầy cả nước và diện tích thương phẩm

Diện tích thương phẩm (ha) Tỷ lệ lấp đầy (%)

Một số tập đoàn lớn đãlên kế hoạch chuyểnmột phần sản xuất từTrung Quốc sang ViệtNam như Microsoft,Google, Panasonic,Sharp, Foxconn… chothấy làn sóng dịchchuyển vẫn đang diễn ramạnh mẽ

BSC kỳ vọng năm 2021các dự án bị trì hoãn sẽtiếp tục được triển khai.

9

Một số dự án của tập đoàn lớn có kế hoạch xây dựng nhà máytại Việt Nam

CÔNG TY ĐỊA ĐIỂM KHU CÔNG NGHIỆPTHỜI GIAN

DỰ KIẾNTIẾN ĐỘ

Sharp Bình Dương VSIP 2020 Trì hoãn

Luxshare ICT

(vệ tinh Apple)Bắc Giang Quang Châu Quý II/2020 Trì hoãn

Panasonic Bình Dương VSIP II T10/2019 Đã khởi công

Pegatron Corp Hải Phòng Deep C T3/2020 Đã cấp phép

Foxconn Bắc Ninh Nam Sơn Hạp Lĩnh 2020 Trì hoãn

Wistron Infocomm Hà Nam Đồng Văn III T9/2020 Đã khởi công

Oppo Bắc Ninh Nam Sơn Hạp Lĩnh T11/2020 Đã ký MOU

Nguồn: BSC Research

Tổng quan thị trường

KCN Việt Nam

Cụm KCN Miền Bắc

Các tỉnh thu hút FDI: Hà Nội, Hải

Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên.

Cụm KCN Miền Trung

Các tỉnh thu hút FDI: Đà Nẵng,

Quảng Nam.

Cụm KCN Miền Nam

Các tỉnh thu hút FDI: Tp. HCM, Bình

Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.

TỔNG QUAN BẢN ĐỒ KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

11

Khu công nghiệp được thành lập• Số lượng: 369 khu

• Tổng diện tích: 113,300 ha

• Diện tích thương phẩm: 73,600 ha

Khu công nghiệp đang hoạt động• Số lượng: 280 khu

• Tổng diện tích: 82,800 ha

• Diện tích thương phẩm: 56,600 ha

• Tỷ lệ lấp đầy: 70.1%

Khu công nghiệp đang xây dựng• Số lượng: 89 khu

• Tổng diện tích: 30,500 ha

• Diện tích thương phẩm: 16,300 ha

KẾT NỐI HẠ TẦNG ĐƯỜNG BIỂN, CAO TỐC VÀ SÂN BAY CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

Nguồn: BSC Research, FiinPro.

Hệ thống phía Bắc

Hệ thống đường cao tốc kết nối các thành phố lớn.

Cụm cảng Hải Phòng chiếm khoảng 23% tổng lưu lượng container

cảng của Việt Nam trong năm 2019.

Cảng hàng không quốc tế tại Hà Nội và Hải Phòng

Thuận lợi cho hoạt động xuất/nhập khẩu của các nhà sản xuất lớn.

Hệ thống phía Nam

Các cụm cảng biển tại TP. HCM và khu vực Cái Mép (Bà Rịa – Vũng

Tàu) có mức độ phát triển tốt, kết nối các tuyến hàng hải Việt Nam

với EU và Mỹ, chiếm 72% tổng lượng container qua cảng của Việt

Nam năm 2019.

Cảng hàng không Tân Sơn Nhất và Long Thành (dự kiến)

13

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP PHÍA BẮC VÀ PHÍA NAM

Bảng tỷ lệ lấp đầy hai khu vực phía Nam và phía Bắc

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bắc Ninh Hà Nội Hải Phòng Trung bình Hưng Yên Hải Dương Hải Phòng

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

HCMC Long An Bình Dương Trung bình Đồng Nai Bà Rịa Vũng Tàu

Thị trường BĐS KCN miền Nam:

• Diện tích cho thuê tập trung: Bình Dương, Đồng Nai

• Tỷ lệ lấp đầy KCN phía Nam cao đạt 82% do tình

trạng thiếu đất sạch

• Các khu vực còn nguồn cung để đáp ứng khách thuê

sẽ là điểm đến kế tiếp của các nhà sản xuất: Đồng

Nai, Bà Rịa, Tây Ninh.

Thị trường BĐSC KCN miền Bắc:

• Bắc Ninh và Hải Phòng là hai thị trường lớn miền Bắc.

• Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp Phía Bắc tăng chậm

trong quý 3/2020 đạt 74%. Nguyên nhân tiến trình thuê đất

khu công nghiệp chậm lại do đại dịch Covid-19.

• Cơ sở hạ tầng phát triển, địa lý gần từ Trung Quốc, kỳ

vọng hưởng lợi từ chuỗi chuyển nhà máy khỏi Trung

Quốc.

Nguồn: CBRE, BSC Research

14

• Giá thuê trung bình đạt 102 USD/m2/chu kỳ thuê (+7.1% yoy), giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ khoảng 4-5.2

UDS/m2 (+2.1% yoy).

• Mặc dù Covid-19 có thể tạm thời làm gián đoạn đầu tư tại Việt Nam, nhưng sự quan tâm từ các nhà đầu tư vẫn duy trì

mạnh mẽ, thể hiện qua lượng tiềm kiếm trên về các khu công nghiệp (KCN) đều tăng mạnh từ +20-37% yoy trong quý

III/2020 (theo thống kê của batdongsan.com).

• Nguồn cung các khu công nghiệp mới tăng chậm vì chịu sự quản lý chặt chẽ của chính phủ, các doanh nghiệp khu công

nghiệp gặp khó khăn trong vấn đề xử lý pháp lý, do đó quỹ đất sẵn sàng cho khách thuê bị hạn chế.

GIÁ CHO THUÊ VẪN TĂNG NHỜ NHU CẦU TĂNG VÀ NGUỒN CUNG SẴN SÀNG HẠN CHẾ

120

70

50 5265

260

130

110

60

85

0

50

100

150

200

250

300

Hà Nội Hải Phòng Bắc Ninh Hải Dương Hưng Yên

Min Max

149

100

8092

55

300

190

130

160150

0

50

100

150

200

250

300

HCMC Long An Bình Dương Đồng Nai Bà Rịa Vũng Tàu

Min Max

Bảng giá thuê đất khu vực phía Nam và phía Bắc (USD/m2/thời hạn thuê) Nguồn: CBRE, BSC Research

Triển vọng các

doanh nghiệp BĐS KCN

Các doanh nghiệp ghi nhậndoanh thu theo hai cách: doanhthu phân bổ đều 50 năm vàdoanh thu ghi nhận 1 lần

Đối với nhóm các doanh nghiệpghi nhận doanh thu phân bổ 50năm, khoản doanh thu chưathực hiện luôn ở mức cao (IDC,NTC, SZL, IDV,…)

Biên lợi nhuận gộp có sự khácbiệt tuy nhiên đều ở mức khácao (trên 35%)

16

Ghi nhận doanh thu của các DN niêm yết

Doanh thu

Doanh thu ghi nhận 1 lần

Doanh thu phân bổ thờihạn 50 năm

Doanh thu chưa thựchiện dài hạn

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

IDC VGC NTC SZL IDV BCM TIX TIP HPI KBC LHG

Doanh thu chưa thực hiện và biên lợi nhuận gộp

Doanh thu chưa thực hiện Biên lợi nhuận gộp

FiinPro, BSC Research

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

HPI IDC SZL IDV TIX NTC TIP ITA LHG KBC BCM VGC

Doanh thu các doanh nghiệp 2016-9T2020 (tỷ đồng)

2016 2017 2018 2019 9T2020

DT ghi nhận 1 lần

DT phân bổ đều 50 năm

17FiinPro, BSC Research

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

IDC GVR ITA BCM VGC KBC NTC PHR SZC TIX TIP SZL LHG HPI IDV

P/E trailing

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

HPI NTC PHR BCM IDC IDV SZC VGC SZL GVR TIP TIX LHG KBC ITA

P/B

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

14.00%

16.00%

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

IDV NTC HPI TIP PHR BCM SZL LHG SZC TIX VGC KBC IDC GVR ITA

ROE và ROA của các doanh nghiệp

ROE ROA

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

9.00%

TIX LHG SZL IDV PHR TIP VGC SZC GVR NTC IDC BCM HPI ITA KBC

Cổ tức của các doanh nghiệp

Tỷ suất cổ tức (%) Cổ tức tiền mặt (VND)

ĐỊNH GIÁ VÀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÁC DOANH NGHIỆP

18

QUỸ ĐẤT VÀ TỶ LỆ LẤP ĐẦY MỘT SỐ DOANH NGHIỆP NIÊM YẾT

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600N

hơ

n T

rạch 3

-T

ID

Bàu

Xéo

- T

ID

Hiệ

p P

hư

ớc -

HP

I

Nhơ

n T

rạch I -

IDC

Mỹ

Xu

ân A

-ID

C

Nhơ

n T

rạch V

-ID

C

Qu

ế V

õ 2

-K

BC

Mỹ

Xu

ân B

1 -

IDC

Tràn

g D

uệ

2 -

KB

C

Đại Đ

ồng H

oàn S

ơn 1

-K

BC

Kim

Ho

a (g

d 1

) -

IDC

Tràn

g D

uệ

1 -

KB

C

Qu

ế V

õ 1

-K

BC

Tiê

n S

ơn –

Bắc N

inh -

VG

C

Ta

m P

hư

ớc -

TIP

Mỹ P

hư

ớc 2

-B

CM

Yên

Ph

on

g –

Bắc

Nin

h -

VG

C

Bàu

Bàn

g -

BC

M

Ôn

g K

èo -

TID

Mỹ P

hư

ớc 3

-B

CM

Mỹ P

hư

ớc 1

-B

CM

Thớ

i Hò

a -

BC

M

Ph

ú M

ỹ II

-ID

C

Qu

ang

Ch

âu -

KB

C

Hò

a K

hán

h M

R -

KB

C

Min

h H

ưng 3

-M

H3

Liên

Ch

iểu

-K

BC

Son

adez

i Ch

âu Đ

ức

-SZ

C

An

Ph

ướ

c -

TID

Cộ

ng

Hò

a -

VR

G

Tân

Ph

ú T

run

g -

KB

C

Nhơ

n T

rạch 6

D -

TID

Bàu

Bàn

g (m

ở r

ộn

g) -

BC

M

Hải

Yên

–Q

uản

g N

inh

-V

GC

Qu

ế V

õ II

(gd

1)

-ID

C

Hiệ

p P

hư

ớc M

R -

HP

I

Đồ

ng

Văn

IV -

VG

C

Yên

Ph

on

g m

ở r

ộn

g –

Bắc

Nin

h -

VG

C

Ph

ú M

ỹ II

mở

rộ

ng

-ID

C

Ph

ú H

à –

Ph

ú T

họ

-V

GC

Tân

Ph

ú -

TID

Sài G

òn N

hơ

n H

ội -

KB

C

Tiền

Hải

-Th

ái B

ình

-V

GC

Đô

ng

Mai

–Q

uản

g N

inh

-V

GC

Cầu

Ngh

ìn -

IDC

Sài G

òn

Ch

ân M

ây -

KB

C

Cây T

rườ

ng -

BC

M

Tràn

g D

uệ

3 -

KB

C

Đất

Đỏ

-TI

D

Nam

Tân

Uyê

n 3

- N

TC

Nam

Sơ

n H

ạp L

ĩnh -

KB

C

Ph

on

g Đ

iền

-Th

ừa

Thiê

n H

uế

-V

GC

Lon

g H

ậu 3

-LH

G

Đại Đ

ồng H

oàn S

ơn 2

-K

BC

Hự

u T

hạn

h -

IDC

KC

N Y

ên P

ho

ng

IIC

- V

GC

Diện tích thương phẩm (ha) Tỷ lệ lấp đầy %

Nguồn: BSC Research

KBC – Quỹ đất tập trung phía Bắc

TP: VND 17,616 - Upside +17,4%

Luận điểm đầu tư

• KBC hưởng lợi từ việc di dời nhà máy Trung Quốc, tại các địa điểm đầu tư tập trung ở phía

Bắc: Bắc Ninh, Hải Phong, Hải Dương. Mặc dù triển vọng ngắn hạn còn khá yếu nhưng BSC

vẫn kỳ vọng KBC sẽ được hưởng lợi lớn từ China +1.

• Nam Sơn Hạp Lĩnh đã xong pháp lý là điểm sáng cho doanh nghiệp năm 2021.

• Khu đô thị: khu đô thị Tràng Duệ sẽ đóng góp chính vào năm 2021, ASP của Tràng Duệ giảm

xuống còn 10 triệu đồng/m2 (thấp hơn kỳ vọng của BSC là 13-14 triệu đồng/m2) trong khi

khu đô thị Phúc Ninh vẫn bị trì hoãn bởi các vấn đề pháp lý

RỦI RO

• Khó khăn trong việc phát triển dự án Tràng Duệ III và pháp lý KĐT Phúc Ninh.

• Các khoản phải thu lớn (30% tổng tài sản) ảnh hưởng đến dòng tiền doanh nghiệp

2018 2019 2020E 2021F

Doanh thu 2,506 3,250 1,521 3,083

Biên LNG 59% 58% 54% 55%

NPATMI747 855 394 766

EPS 1,725 2,298 932 1,883

Tăng trưởng

EPS31% 33% -59% 102%

Nợ ròng/VCSH 25% 14% 19% 10%

2019 2020E 2021F Peer

PE 8.9 16.1 8.0 10.4

PB 0.7 0.9 1.1 1.8

PS 2.1 9.9 4.9 2.2

ROE (%) 11.5% 4.7% 9.0% 16.5%

ROA (%) 6.5% 2.4% 5.2% 6.5%

Khu công nghiệpTỷ lệ lấp

đầy (%)Tình trạng

Giá cho thuê

(USD/m2/thời hạn

cho thuê)

Diện tích thương

phẩm còn lại (ha)

Nam Sơn Hạp Lĩnh 0% Đã hoàn thiện pháp lý 80 105

Tràng Duệ giai đoạn 3 0%Đang xin vào đặc khu

kinh tế95 456

Quang Châu 78% Đang hoạt động 80 62

Tân Phú Trung 49% Đang hoạt động 126 159

Long An 0% Đang làm thủ tục đền bù 110-120 150Nguồn. BSC Research

GVR – Vị thế đầu ngành

TP: VND 21,934 - Upside +16%

Luận điểm đầu tư

• Chuyển đổi đất cao su thành khu công nghiệp là hướng đi chính và đầu tư vào các dự án

công cộng thúc đẩy quá trình chuyển đổi đất cao su nhanh hơn.

• Quỹ đất chuyển sang khu công nghiệp của GVR có những lợi thế nhất định (1) phần lớn đất

trồng cao su giúp tiết kiệm thời gian chi phí đền bù và (2) chi phí giải phóng mặt bằng thấp.

• GVR sẽ ghi nhận đền bù chuyển nhượng đất cao su thành sân bay Long Thành tháng

11/2020.

• Giá cao su phục hồi hỗ trợ phân khúc cao su, BSC kỳ vọng nhu cầu cao su tự nhiên sẽ tăng

do các nhà sản xuất ô tô Trung Quốc đẩy mạnh sản xuất sau vụ Covid-19.

• Mảng chế biến gỗ dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại sau đại dịch Covid-19 nhưng cũng sẽ trở

nên cạnh tranh hơn, BSC kỳ vọng xuất khẩu gỗ và sản phẩm gỗ sẽ phục hồi, hỗ trợ nhu cầu

gỗ trong nước, nhưng biên lợi nhuận gộp sẽ giảm ở mức 20-21% (từ 26% năm 2019).

• Thoái vốn các mảng kinh doanh không hiệu quả: năm 2020 sẽ thoái vốn SIP

RỦI RO

• Biến động giá cao su ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của GVR.

• Trì hoãn trong vấn đề phê duyệt triển khai, chuyển đôi các KCN.

Nguồn. BSC Research

2018 2019 2020E 2021F

Doanh thu 20,048 19,713 19,425 22,953

Biên LNG 26.2% 22.9% 21.8% 22.8%

NPATMI 3,936 3,334 3,988 3,607

EPS 984 834 997 902

Tăng trưởng

EPS41% -15% 19% -8%

Nợ ròng/VCSH 7% 4% -2% -2%

2019 2020E 2021F Peer

PE 13.0 21.2 18.7 10.4

PB 0.9 1.3 1.3 1.8

PS 0.85 0.87 0.74 2.16

ROE (%) 7.0% 6.0% 7.0% 16.5%

ROA (%) 4.0% 4.0% 4.0% 6.5%

21Nguồn. GVR, BSC Research

0

50

100

150

200

250

300

04

/01

/201

9

04

/02

/201

9

04

/03

/201

9

04

/04

/201

9

04

/05

/201

9

04

/06

/201

9

04

/07

/201

9

04

/08

/201

9

04

/09

/201

9

04

/10

/201

9

04

/11

/201

9

04

/12

/201

9

04

/01

/202

0

04

/02

/202

0

04

/03

/202

0

04

/04

/202

0

04

/05

/202

0

04

/06

/202

0

04

/07

/202

0

04

/08

/202

0

04

/09

/202

0

Giá cao su (JYP/kg)

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12

Kim ngạch xuất khẩu Gỗ và sản phẩm gỗ theo tháng (triệu USD)

2016 2017 2018 2019 2020

GVR – Vị thế đầu ngành

TP: VND 21,934 - Upside +16%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

22%

24%

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

2020E 2021F 2022F 2023F

Dự phóng doanh thu 2020-2023

Cao su Gỗ Khu công nghiệp Khác Biên LNG

Cao su69%

Gỗ6%

Khu công nghiệp20%

Khác5%

Cơ cấu doanh thu

PHR

TP: VND 69,000 - Upside +7%

Luận điểm đầu tư

• Lợi nhuận từ đền bù đất sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của PHR: Kế hoạch năm

2021 sẽ ghi nhận tiền đền bù từ khu công nghiệp VSIP

• Giá cao su phục hồi hỗ trợ phân khúc cao su, BSC kỳ vọng nhu cầu cao su tự nhiên sẽ tăng

do các nhà sản xuất ô tô Trung Quốc đẩy mạnh sản xuất sau vụ Covid-19. .

RỦI RO

• Biến động giá cao su ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của PHR.

• Trì hoãn trong vấn đề phê duyệt triển khai, chuyển đôi các KCN.

Nguồn. BSC Research

2018 2019 2020E 2021F

Doanh thu 1,561 1,640 1,710 2,021

Biên LNG 18% 22% 24% 23%

NPATMI 628 450 1,037 1,270

EPS 5,988 4,287 9,257 9,750

Tăng trưởng

EPS29% -32% 141% 22%

Nợ ròng/VCSH 19% 20% 13% 13%

2019 2020E 2021F Peer

PE 11.5 7.0 6.7 10.4

PB 1.9 2.8 3.1 1.8

PS 24 39.6 37.9 2.16

ROE (%) 23.4% 17.3% 33.3% 16.5%

ROA (%) 12.4% 7.7% 16.3% 6.5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

100

200

300

400

500

600

700

2016 2017 2018 2019 9T2020

Thu nhập khác (tỷ đồng) và biên lợi nhuận gộp 2016 - 9T2020

Thanh lý cao su Tiền đền bù đất Khác Biên lợi nhuận gộp

IDC

TP: VND 32,350 - Upside +18%

Luận điểm đầu tư

• Quỹ đất khu công nghiệp lớn 880ha nằm trên địa bàn kinh tế trọng điểm cả nước (Đồng Nai,

Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bắc Ninh, Thái Bình,...) đảm bảo tăng trưởng dài hạn.

• Khu công nghiệp Hựu Thạnh là động lực phát triển trọng tâm của IDC trong thời gian tới: (1)

giá cho thuê tốt (khoảng 100 USD), cạnh tranh với khu vực xung quanh tỉnh Long An(giá cho

thuê trung bình 130 USD), (2) dễ dàng tuyển dụng lao động do gần các khu dân cư đông

đúc, tiếp giáp Tp. HCM, (3) hưởng lợi từ việc di dời, mở rộng các nhà máy xí nghiệp hoạt

động lâu năm ở khu vực Tp. HCM và lân cận

• Các lĩnh vực kinh doanh khác ổn định như phân phối điện, thủy điện và thu phí hạ tầng BOT

• Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ về việc thoái vốn nhà nước (36%) trong tháng 11-

12/2020.

RỦI RO

• Tỷ lệ hấp thụ khu công nghiệp chậm lại.

• Thời tiết ảnh hưởng đến mảng kinh doanh thủy điện. .

Nguồn. BSC Research

2018 2019 2020E 2021F

Doanh thu 5,119 4,929 4,938 5,060

Biên LNG 3.2% 2.6% 2.7% 3.1%

NPATMI 349 345 357 369

EPS 1,165 1.149 1.189 1.231

Tăng trưởng

EPS4% -1% 3% 4%

Nợ ròng/VCSH 69% 62% 48% 45%

2019 2020E 2021F Peer

PE 16.5 23.1 22.3 10.4

PB 1.3 1.8 1.6 1.8

PS 0.07 0.07 0.07 2.16

ROE (%) 8.3% 7.3% 6.8% 16.5%

ROA (%) 2.4% 2.4% 2.4% 6.5%

24

Nguồn. IDC, BSC Research

Khu công nghiệp Tỉnh Vị tríDiện tích thương

phẩm (ha)

Năm hoạt

động

Tỷ lệ lấp

đầy

Giá cho thuê

(USD/m2/thời hạn

thuê)

Phú Mỹ II Bà Rịa - Vũng TàuCách cảng Thị Vải 1km, Phú Mỹ

2km, Vũng Tàu 35km395 2006 77% 90

Phú Mỹ II mở rộng Bà Rịa - Vũng TàuCách cảng Thị Vải 1km, Phú Mỹ

2km, Vũng Tàu 35km267 2016 33% 85

Quế Võ II (giai đoạn I) Bắc Ninh

Cách cảng Cái Lân 90km, Quảng

Ninh 90km, Hải Phòng 90km, Hà

Nội 45km, QL 1A mới 15km

189 2010 32% 87

Hựu Thạnh Long AnCách Tp.HCM 30km, Cảng Sài Gòn

29km362 2020 0% 100

Cầu Nghìn Thái Bình Cảng Hải Phòng 40km 121 2012 2% 55

Nhơn Trạch I Đồng NaiCách cảng Phước An 10 km, Gò

Dầu 15km, Phú Mỹ 22km285 1998 100% 65

Nhơn Trạch V Đồng NaiCách cảng Phước An 12 km, Gò

Dầu 13km, Phú Mỹ 20km221 2004 100% 60

Mỹ Xuân B1 Bà Rịa - Vũng Tàu

Cách cảng Thị Vải 10km, PTSC

Phú Mỹ 5km, Phú Mỹ 7km, Vũng

Tàu 35km

161 2002 100% 50

Mỹ Xuân A Bà Rịa - Vũng TàuCách cảng Mỹ Xuân 0km, Gò Dầu

2km, Phú Mỹ 10km229 2000 100% 65

Kim Hoa (giai đoạn 1) Vĩnh Phúc

Cái Lân, Quảng Ninh 130km, Hải

Phòng 120km, Nội Bài 10km, TT

Hà Nội 20km

46 2006 100% #N/A

BẢNG QUỸ ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP IDC

SZC

TP: VND 34,500 - Upside +17%

Luận điểm đầu tư

• Quỹ đất thương phẩm lớn hơn 759ha (1,190/1,556 ha với tỷ lệ lấp đầy 33%) sẵn sàng phục

vụ khách thuê với vị trí tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (thuận lợi về mặt giao thông: cách Quốc lộ

51 là 13km, Tp. Vũng Tàu là 44km, Tp. HCM 75km, cụm cảng biển nước sâu Thị Vải – Cái

Mép 16-19km, sân bay Quốc tế Long Thành 54km

• Giá đất cho thuê ở mức thấp, còn nhiều dư địa tăng giá. Cụ thể, giá cho thuê ở mức 55

USD/m2/thời hạn cho thuê, thấp hơn trung bình khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (60-65 USD),

Đồng Nai (90 USD), Bình Dương (85 USD).

• Khu dân cư Hữu Phước (42ha) dự kiến mở bán vào đầu năm 2021, hoạt động đất nền sẽ

mang lại lớn nhuận đột biến cho SZC, dự báo ghi nhận 4-5ha trong năm 2021.

RỦI RO

• Tỷ lệ hấp thụ khu công nghiệp chậm lại.

• Trì hoãn việc mở bán khu dân cư, đô thị do vấn đề pháp lý

Nguồn. BSC Research

2019 2020 2021E 2022F

Revenue 329 396 930 1,200

Gross Margin 53.7% 52.7% 47.6% 47.5%

NPATMI 134 156 292 379

EPS 1,340 1,563 2,920 3,790

EPS’s Growth 40% 17% 80% 52%

Net debt /

Equity96% 76% 38% 21%

2019 2020E 2021F Peer

PE 16.7 14.5 8.6 10.4

PB 18.7 17.8 16.7 13.6

ROA (%) 4.3% 4.7% 6.9% 9.1%

ROE (%) 11% 12% 20% 23%78%

46%

71% 75% 76%85%

20%

51%

26% 21% 20%13%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2015 2016 2017 2018 2019 Q1.2020

Cơ cấu doanh thu

Khác

Kinh doanh thu phí đường bộ

Cho thuê đất và dịch vụ hạ tầng, phí dịch vụ

38%

52%

50%50%

56%

55%

0%

20%

40%

60%

80%

2015 2016 2017 2018 2019 Q1.2020

Biên lợi nhuận gộp

Biên LNG

Cho thuê đất và dịch vụ hạ tầng, phí dịch vụ

Kinh doanh BOT

Khuyến cáo sử dụngBản báo cáo này của Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC), chỉ cung cấp những thông tin chung và phân tích về tình hình triển vọng của doanh nghiệp. Báo cáo này không được xây dựng để cung cấp theo yêu cầu của bất kỳ tổ chức hay cá nhân riêng lẻ nào hoặc các quyết định mua bán, nắm giữ chứng khoán. Nhà đầu tư chỉ nên sử dụng các thông tin, phân tích, bình luận của Bản báo cáo như là nguồn tham khảo trước khi đưa ra những quyết định đầu tư cho riêng mình. Mọi thông tin, nhận định và dự báo và quan điểm trong báo cáo này được dựa trên những nguồn dữ liệu đáng tin cậy. Tuy nhiên Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC) không đảm bảo rằng các nguồn thông tin này là hoàn toàn chính xác và không chịu bất kỳ một trách nhiệm nào đối với tính chính xác của những thông tin được đề cập đến trong báo cáo này, cũng như không chịu trách nhiệm về những thiệt hại đối với việc sử dụng toàn bộ hay một phần nội dung của bản báo cáo này. Mọi quan điểm cũng như nhận định được đề cập trong báo cáo này dựa trên sự cân nhắc cẩn trọng, công minh và hợp lý nhất trong hiện tại. Tuy nhiên những quan điểm, nhận định này có thể thay đổi mà không cần báo trước. Bản báo cáo này có bản quyền và là tài sản của Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC). Mọi hành vi sao chép, sửa đổi, in ấn mà không có sự đồng ý của BSC đều trái luật. Bất kỳ nội dung nào của tài liệu này cũng không được (i) sao chụp hay nhân bản ở bất kỳ hình thức hay phương thức nào hoặc (ii) được cung cấp nếu không được sự chấp thuận của Công ty Cổ phần Chứng khoán BIDV.

© 2019 BIDV Securities Company, All rights reserved. Unauthorized access is prohibited.

Bloomberg: RESP BSC ResearchV <GO>

Phòng PTNC Đối với Khách hàng tổ chức Đối với Khách hàng cá nhânhn.ptnc@bsc.com.vn hn.tvdt.khtc@bsc.com.vn i-center@bsc.com.vn

27

Quý khách hàng có thể tham gia cộng đồng

nhà đầu tư bằng cách quét mã QR trên đây

đồng thời click vào hình bên để điền thông

tin vào form đăng ký