HÅLL-BARHETS-RAPPORT2018

2 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018

ÄGARUPPDRAG

MKBs uppdrag anges i Malmö stads generella och särskilda

ägardirektiv. I det särskilda ägardirektivet anges bland annat

att en väl fungerande bostadsmarknad är en viktig grundförut-

sättning för stadens tillväxt och välfärd. MKBs roll är att genom

innovativ och förebildlig förvaltning, investeringsaktivitet,

hyressättning med mera stödja en sådan utveckling. Social och

ekologisk hållbarhet ska vara viktiga element i verksamheten.

Verksamheten ska baseras på långsiktighet och affärsmäs-

sighet. MKB ska långsiktigt säkra fastigheternas värde och

bolagets ekonomiska ställning ska göra det möjligt att finansiera

de förbättrings- och återinvesteringar som krävs för att aktivt

bidra till utvecklandet av en balanserad bostadsmarknad. Utöver

detta har MKB ett uppdrag att tillföra nya hyresrätter inom

Malmö kommun.

AFFÄRSMODELL

MKBs affärsmodell tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé

och innehåller en intäktsmodell, en produktionsmodell och en

leveransmodell. Affärsmodellen är utformad för att bolaget ska

kunna uppfylla såväl kravet på affärsmässighet som uppdragen

att främja bostadsförsörjningen i Malmö samt att bidra till social

och ekologisk hållbarhet. Hållbarhetsarbetet är integrerat i

bolagets och medarbetarnas dagliga arbete.

AFFÄRSIDÉ

MKB är ett allmännyttigt bostadsbolag som utvecklar och för-

valtar boende med hyresrätt för alla som vill bo i Malmö.

INTÄKTSMODELL

MKBs intäkter genereras genom uthyrning av bostäder, lokaler

och parkeringsplatser samt genom kabel-tv- och bredbandstill-

gång till våra kunder.

Intäkterna påverkas av förändringar i fastighetsbeståndets

storlek, struktur, skick och geografiska fördelning, utveckling av

hyresnivåer och förändringar i vakansgrad.

Hyresnivåerna för bostäderna förhandlas med Hyresgästfören-

ingen inom ramen för Malmömodellen. Malmömodellen är en

överenskommelse mellan Hyresgästföreningen och fastighetsäga-

re för att bedriva strukturerad hyressättning. I modellen bestäms

bruksvärdeshyra utifrån lägenhetens och fastighetens standard,

lägenhetens placering i fastigheten och geografiskt läge.

ÄGARUPPDRAG OCH AFFÄRSMODELL

ÄGARUPPDRAG OCH AFFÄRSMODELLMKB är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. MKB är ett helägt dotterbolag till Malmö

Stadshus AB som i sin tur ägs av Malmö stad.

MKB är det största fastighetsbolaget i Malmö med drygt 23 800 bostäder, vilket motsvarar cirka

32 procent av hyresmarknaden och cirka 15 procent av den totala bostadsmarknaden i Malmö.

Ungefär 50 000, var sjätte Malmöbo, bor i MKBs fastigheter. MKB äger även drygt 1 000

kommersiella lokaler. Uthyrning av lokaler motsvarar cirka 8 procent av bolagets totala omsättning.

STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA HÅLLBARHETSRAPPORT

FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2018

Denna rapport omfattar redovisning av MKB Fastighets ABs (556049-1432) rapportering av hållbarhet

enligt Årsredovisningslagen 6 kap. Rapporteringen omfattar MKB Fastighets AB (MKB) samt under-

liggande dotterbolag i samma koncern. Utöver de risker som beskrivs i denna rapport har MKB inte

identifierat några ytterligare icke-finansiella risker som är väsentliga för verksamheten och som ska

beskrivas i denna rapport.

2018 är andra året som MKB upprättar en hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen 6 kap.

MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 3

ÄGARUPPDRAG OCH AFFÄRSMODELL

PRODUKTIONSMODELL

Förvaltning av befintligt bestånd sker på ett sådant sätt att fast-

igheternas värde över tid bevaras eller ökar. I perioder med en

svagare utveckling på fastighetsmarknaden bidrar förvaltningen

till att värdet på MKBs fastigheter står sig väl relativt mark-

nadsutvecklingen. I förvaltningen ryms driftsförbättringar och

underhåll som både bidrar till ekologisk och social hållbarhet

samt att långsiktigt säkra fastigheternas värde. Förvaltningen

fokuserar också på områdesutveckling genom trygghetsska-

pande åtgärder och sociala investeringar. Områdesutvecklingen

är grundläggande i MKBs affärsmodell då den bidrar till såväl

social hållbarhet som att värdesäkra bolagets fastigheter. För-

valtningen har ett tydligt uppdrag att uppnå en hög kundnöjdhet

i alla områden. Kundnöjdhet är en viktig indikator på att MKB

lever upp till uppdraget att bedriva en förebildlig förvaltning och

bidrar till att bolaget kan bibehålla en låg vakansgrad.

Nyproduktion är prioriterad för MKB. Genom nyproduktion främ-

jar bolaget bostadsförsörjningen i Malmö och bidrar till tillväxt

och välfärd. Nyproduktion av fastigheter som över tid bibehål-

ler eller ökar sitt värde skapar förutsättningar för att bolaget

långsiktigt kan generera intäkter. MKBs nyproduktion tar hänsyn

till ekologisk hållbarhet och bidrar till områdesutveckling,

vilket stärker den sociala hållbarheten och fastighetsvärden i

befintligt bestånd. Genom att producera bostäder som många

kan efterfråga uppfylls ägarnas direktiv samtidigt som en låg

vakansgrad kan bibehållas i skiftande konjunkturlägen.

Bolagets medarbetare ansvarar för att förvalta och adminis-

trera koncernens fastigheter. Dotterbolagen har ingen anställd

personal. MKB är delvis en beställarorganisation vilket innebär

att bolagets uppdrag utförs med hjälp av underleverantörer.

Bolaget upphandlar bland annat tjänster inom underhåll,

markskötsel, städning, avfallshantering, trygghetsjour och byg-

gentreprenader. Bolagets upphandlingar sker enligt Lagen om

offentlig upphandling.

LEVERANSMODELL

MKBs bostäder och lokaler blir tillgängliga för kunder genom ett

aktivt förmedlingsarbete som syftar till att bibehålla en låg va-

kansgrad. Bostäder förmedlas via bostadsförmedlingen Boplats

Syd. En viss andel bostäder förmedlas i samarbete med främst

Malmö stad, till grupper som är strukturellt eller socialt hemlösa

och således har svårt att ta sig in på den ordinarie bostadsmark-

naden. MKB arbetar med sociala kontrakt som innebär att lägen-

heter hyrs ut till Malmö stad som i sin tur upplåter lägenheten

till hyresgäster i andra hand. Lägenheterna upplåtes till övervä-

gande del som övergångslägenheter vilket innebär att målet för

andrahandshyresgästen är att efter en viss prövoperiod ta över

lägenheten och få ett eget kontrakt.

4 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018

UTHYRNINGSPOLICY MED RIKTLINJER

Uthyrningspolicy och uthyrningsriktlinjer styr bolagets uthyr-

ningsverksamhet genom att reglera hur lägenheter förmedlas och

vilka krav som ställs för att få hyra en lägenhet. I styrdokumenten

anges att den som söker lägenhet ska ha en godtagbar inkomst

i förhållande till hyran: månadsinkomsten efter skatt ska lägst

uppgå till en och en halv gånger månadshyran. Som inkomst räk-

nas bland annat förvärvsinkomst, försörjningsstöd, sjukpenning,

aktivitetsstöd samt etableringsersättning.

MÅLET med policy och riktlinjer

Styrdokumenten för uthyrning bidrar till social hållbarhet, respekt

för mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption. MKB

ska i sin uthyrningsverksamhet motverka diskriminering, främja

mångfald och integration i boendet och betona allas lika värde.

Alla kunder ska ha tillgång till samma information, ha samma

möjligheter att söka en bostad och behandlas lika i bedömningen

av om man uppfyller de villkor som ställs för att hyra lägenhet hos

MKB. Bostadsbehov för hushåll med särskilda stödbehov tillgodo-

ses i samarbete med Malmö stad, genom särskilt avtal.

TILLÄMPNINGEN av policy och riktlinjer under 2018

Under 2018 fick 3 802 lägenheter nya kunder inklusive nyproduk-

tion och studentbostäder.

EFFEKTEN av tillämpningen av policy och riktlinjer

Efterlevnaden av styrdokumenten kontrolleras genom stickprov

och genom att följa upp eventuella tips om att oegentligheter

skulle förekomma. Under 2018 indikerar uppföljningen att styrdo-

kumenten tillämpas som avsett.

MILJÖPOLICY

Miljöpolicyn beskriver hur hållbar utveckling ska prioriteras i

bolagets miljöarbete. Ett målinriktat miljöarbete är en av utgångs-

punkterna för affärsmässighet. Basnivån för MKBs miljöarbete

utgår från lagkrav och bolagets uppdrag. Bolagets miljöstrategi

är att kombinera det grundläggande basmiljöarbetet och de årliga

miljömålen med att arbeta med utvalda miljöutvecklingsprojekt

som potentiellt kan skapa lösningar och metoder som gör att

miljöpåverkan kan minska snabbare på kostnadseffektiva sätt.

Årlig uppdatering och granskning av miljönyckeltal, kundenkät,

måluppfyllelse samt uppföljning av miljörutiner ligger till grund för

kommande beslut.

MÅLET med policyn

MKB ska verka för en grön, hållbar och tät stadsutveckling i

nyproduktion och i befintligt fastighetsbestånd. Ambitionsnivån

ska utgå ifrån det strategiskt bästa på lång sikt utifrån ekologisk,

ekonomisk och social hållbarhet. Minskad klimatpåverkan är MKBs

prioriterade miljöfråga. Prioriteringen har gjorts utifrån en värde-

ring av verksamhetens påverkan på miljön. Utöver klimatpåverkan

omfattar det systematiska basmiljöarbetet en bredd av frågor.

TILLÄMPNINGEN av policyn under 2018

Klimatfrågan är prioriterad inte minst i den rekordhöga nyproduk-

tionen där MKB satsar på att förena byggande av bostäder som

fler kan efterfråga med klimatsmarta lösningar. Under 2018 har

miljömålen fortsatt fokusera på minskad energianvändning, att

öka förutsättningarna för hållbar mobilitet samt fortsatt lärande

kring hur klimatpåverkan från byggandet, även ur ett livscykelper-

spektiv, kan minska.

Exempel på utvecklingssatsningar som pågått är test av lösningen

CESO för smarta fjärrvärmenät i 30 fastigheter, del två i piloten

för att tvätta i kallvatten utan tvättmedel med hjälp av avjoniserat

vatten, utveckling av MKBs hemmaladdningskoncept (kunder med

elbil ska kunna ladda den nära sitt hem), framtagande av process

för att introducera och göra hållbara mobilitetslösningar tillgäng-

liga och enkla vid inflyttning samt sista delen av det uppmärk-

sammade utvecklingsprojektet BiodiverCity – där MKB anlagt ett

biodiversitetstak i kombination med solceller.

EFFEKTEN av tillämpningen av policyn

Bolagets mål att minska den direkta klimatpåverkan per lägenhet

med 20 procent fram till 2018 jämfört med 2015 har överträffats

med råge. Totalt har koldioxidutsläppen per lägenhet minskat med

38 procent till och med 2018, genom minskad energianvändning

STYRDOKUMENT

STYRDOKUMENT SOM STÖD FÖR HÅLLBARHETSARBETET

MKBs hållbarhetsarbete styrs av lagstiftning och ägardirektiv. MKBs hållbarhetsarbete styrs också genom

den affärsplan som årligen beslutas av bolagets styrelse och följs upp i bolagets årsredovisning samt genom

styrdokument som policyer, riktlinjer, instruktioner och rutiner. Styrdokument som berör bolaget samlas i en

förteckning som även anger hur styrdokumenten ska ses över. Uppföljning sker vid behov eller vid förutbestämda

tillfällen. Nedan följer en redovisning av väsentliga styrdokument inom hållbarhetsområdet.

MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 5

STYRDOKUMENT

och fortsatt övergång till förnybar fjärrvärme. Klimatpåverkan upp-

står även i andra led än det som mäts i de direkta utsläppen, men

som är svårare att mäta. Bolaget följer där istället olika indikatorer

för att se att satsningarna ger effekt. 2018 syns att bolagets fler-

åriga satsningar på att ge bra förutsättningar för hållbar mobilitet

nu börjar ge resultat till exempel i att kundnöjdheten avseende

cykelparkering ökar.

STYRDOKUMENT INOM PERSONALOMRÅDET

MKB styr hållbarhetsarbetet på personalområdet genom

riktlinjer för löne- och medarbetarsamtal samt rekrytering.

Dessutom finns ett strategiskt dokument som beskriver arbetet

med inkludering och mångfald samt en handlingsplan mot

trakasserier och kränkande särbehandling. MKB tolererar inte

trakasserier eller kränkande särbehandling. Lönesättningen

ska utgå från lönesättningsprinciper där MKBs lönepåverkande

kriterier och andra bedömningsgrunder som är betydelsefulla för

verksamhetens utveckling och resultat är tydliggjorda. Årligen

görs lönekartläggning för att säkerställa jämställda löner mellan

män och kvinnor.

MÅLET med policyer och handlingsplaner

Riktlinjer och handlingsplaner på personalområdet ska bidra till

jämställdhet och mångfald, respekt för mänskliga rättigheter samt

motverkande av korruption. Styrdokumenten på personalområdet

är också en del i arbetet att nå det övergripande målet att bli en

attraktiv arbetsplats med inkluderande och passionerade medar-

betare.

TILLÄMPNINGEN av policyn och handlingsplaner under 2018

Under 2018 har ett dokument tagits fram som ersätter jämställd-

hetsplanen och som övergripande beskriver MKBs arbete med

inkludering och mångfald. Samtliga medarbetare har vid verk-

samhetsmöten gått igenom och diskuterat bolagets handlingsplan

mot kränkande särbehandling och trakasserier under året. Under

2017 blev MKB Sveriges första hbtq-certifierade fastighetsbo-

lag efter att medarbetarna genomgått 20 timmars utbildning.

Parallellt med att samtlig personal utbildades, tog bolaget fram

en handlingsplan för de tre kommande åren inklusive en plan med

aktiviteter som ska genomföras. Handlingsplanen godkändes av

RFSL som utfärdar hbtq-certifieringen och denna sträcker sig från

2017 till 2019. Nyanställda har sedan dess genomgått en inter-

aktiv kortare utbildning inom området. Under 2018 har samtliga

medarbetare deltagit i två workshoppar på teman inom mångfald

och inkludering. Den ena med fokus på föräldraskap och föräldra-

ledighet i kombination med arbetsliv och den andra med inriktning

på trakasserier och kränkande särbehandling.

Under året har lönepolicyn omarbetats och uppdaterats till ett

dokument som beskriver riktlinjer för löne- och medarbetarsamtal

och arbetet har skett i nära samarbete med de fackliga organisa-

tionerna.

EFFEKTEN av tillämpningen av policyn och handlingsplaner

Vid utgången av 2018 var 42 procent av de anställda och 53 pro-

cent av cheferna kvinnor.

RIKTLINJER FÖR ATT MOTVERKA KORRUPTION

MED MERA

Riktlinjerna hanterar frågor om förmåner, beloppsgränser,

intressekonflikter och bisysslor, olika jävssituationer samt vilka

kontroller som bör göras av våra samarbetspartners. Riktlinjerna

tydliggör också hur uppföljning ska ske samt vilket ansvar medar-

betare, chefer samt personalavdelningen har i dessa frågor.

MÅLET med riktlinjerna

Riktlinjerna har till syfte att minska risken för korruption, skydda

bolagets medarbetare och underlätta för MKBs relationer med

externa aktörer.

TILLÄMPNINGEN av riktlinjerna under 2018

Bolagets medarbetare har tagit del av riktlinjerna för att motverka

korruption under 2018. Samtliga chefer har haft genomgång med

all personal vid respektive verksamhetsmöten. Nyanställda får vid

introduktionstillfällen information av HR-avdelningen.

EFFEKTEN av tillämpningen av riktlinjerna

Genom att bolagets medarbetare årligen tar del av riktlinjerna har

kunskapsnivån i frågorna bibehållits/höjts vilket minskar risken för

korruption.

INKÖPSPOLICY MED RIKTLINJER OCH INSTRUKTION

Bolaget har en inköpspolicy samt riktlinjer och en inköpsinstruk-

tion. MKB ska i möjligaste mån ge förutsättningar för mindre och

medelstora företag att lämna anbud, vårda konkurrenssituationer

samt informera det lokala näringslivet om pågående upphandling-

ar. I de upphandlingar där det är relevant ställer MKB miljökrav,

krav på socialt ansvarstagande samt krav på arbetsrättsliga

villkor. Miljökrav ställs i relation till övriga kvalitetskrav i upphand-

lingen.

MÅLET med policy, riktlinjer och instruktion

Målet med styrdokumenten på upphandlingsområdet är att under-

lätta för medarbetarna att följa Lagen om offentlig upphandling,

göra bra affärer samt minska risken för korruption.

TILLÄMPNINGEN av policy, riktlinjer och instruktion under 2018

Under 2018 uppdaterades MKBs inköpspolicy och antogs av

bolagets styrelse. Även riktlinjerna för inköp uppdaterades. Revi-

deringarna gjordes mot bakgrund av att Malmö stad under 2018

antog en ny inköpsinstruktion och nya riktlinjer. Revideringarna

innebär bland annat förtydligande av roller och ansvar i upp-

handlingsprocessen, men även nya rutiner för dokumentation av

direktupphandlingar.

EFFEKTEN av tillämpningen av policyn och riktlinjen

De förändringar av policy och riktlinjer som gjordes under

2018 bidrar till att minska risken för korruption och otillåtna

direktupphandlingar.

6 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018

FINANSIELL HÅLLBARHET

MKB är ett finansiellt mycket stabilt bolag med en synlig soliditet

på 35 procent och en justerad soliditet före skatt som uppgick till

75 procent vid årsskiftet 2018/2019. Under 2018 färdigställdes

783 bostäder och 1 885 lägenheter var under produktion eller

i projekteringsfas vid årsskiftet. Utöver nyproduktionen sker

löpande underhåll av bolagets befintliga fastighetsbestånd. Vid

årsskiftet uppgick bolagets låneskuld till 8,1 miljarder kronor och

belåningsgraden beräknad på bolagets marknadsvärde till 22,7

procent.

LÅNEBEHOV

All upplåning sker via Malmö stads internbank på villkor som är

marknadsmässiga. MKB har en intern beloppsgräns hos Malmö

stad på 12 miljarder kronor. Malmö stad har finansieringsrisken för

MKBs lån och kapitalbehov. Den finansiella verksamheten styrs av

MKBs finanspolicy.

RÄNTEFÖRÄNDRINGAR

I dagsläget är räntorna låga med en aktuell styrränta på -0,5 pro-

cent. Merparten av MKBs låneportfölj har idag en fast ränta, med

räntebindningstiden som vid årsskiftet var 3,3 år. En riskfaktor

är att räntorna kommer att öka framöver. Enligt den känslighets-

analys som tagits fram ökar bolagets finansiella kostnader med

cirka 85 miljoner kronor under 2019 om räntan går upp med en

procentenhet. För att reducera risken ytterligare följer bolaget

räntemarknaden löpande.

INVESTERINGAR I NYPRODUKTION

De beslutade nyproduktionsprojekten ger lägst en direktavkast-

ning som motsvarar marknadens krav och ett positivt kassaflöde

från år 1, som beräknas täcka fastighetens räntekostnader. I un-

dantagsfall har mindre direktavkastning accepterats. En riskfaktor

är förändringar i efterfrågan på nyproducerade lägenheter, vilket

skulle kunna innebära en högre vakansgrad. Risken minskas bland

annat genom att nyproduktionens tyngdpunkt finns i ett rimligt el-

ler lågt hyresintervall och beslut om nyproduktionsprojekt föregås

av en efterfrågeanalys.

SOCIAL HÅLLBARHET

MKBs arbete med social hållbarhet omfattar sociala förhållanden,

respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption och

personal.

Social hållbarhet är naturliga utgångspunkter i MKBs förvaltning

och nyproduktion utifrån bolagets uppdrag och affärsmodell. Det

inkluderar ett övergripande ansvar för bostadsförsörjning, att

bidra till minskad hemlöshet och trångboddhet samt att tillhanda-

hålla bostäder som är tillgängliga för alla som vill bo i Malmö. Det

sociala hållbarhetsarbetet i förvaltning och nyproduktion innefatt-

ar också trygghet och områdesutveckling i bred bemärkelse. MKB

bidrar till ökad delaktighet genom boendedemokrati, medinflytan-

de och självförvaltning.

MKB bidrar till social hållbarhet genom ett aktivt arbete mot

diskriminering, till exempel genom att förmedla bostäder på ett

ordnat, rättvist och transparent sätt och genom att aktivt verka

för ett gott bemötande av varje hyresgäst. I MKBs arbete för

social hållbarhet ingår också att motverka korruption. I vårt per-

sonalarbete ligger fokus på social hållbarhet genom att motverka

otrygga arbetsplatser, trakasserier och kränkande särbehandling.

Utbildningen som var en del i hbtq-certifieringen fokuserade även

på bemötande av kunder ur ett hbtq-perspektiv.

BOSTÄDER TILLGÄNGLIGA FÖR ALLA

MKBs bostäder ska vara tillgängliga för alla och uppdraget är att i

alla delar av staden, på marknadsmässiga villkor, erbjuda ett brett

utbud av hyresbostäder som ska ge boende valmöjlighet avseende

läge, bostadsstorlek, standard, pris och flexibel servicegrad. MKB

ska bidra till att hyresrätten fortsatt är en attraktiv och prisvärd

upplåtelseform. Merparten av MKBs lägenheter, 71 procent, består

av två eller tre rum och kök. Hyresnivåerna varierar mellan 697

kronor per kvadratmeter till 2 005 kronor per kvadratmeter och

år. Den genomsnittliga hyran för beståndet är 1 290 kronor per

kvadratmeter och år.

HÅLLBARHETSOMRÅDEN

VÅRA VIKTIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN

MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 7

Rådande marknadsläge ger höga produktionskostnader för

nyproduktion. I kombination med begränsningar i tillgång till

byggklar mark och ett hyressättningssystem som gör det svårt

att nyproducera bostäder i stora delar av staden, blir många

nyproducerade lägenheter dyra och nyproduktionen koncentreras

till färre områden. Över tid riskerar därmed nyproduktionen att

bidra till segregation. Risken hanteras genom en tydlig ambition

att erbjuda nyproducerade bostäder med en tyngdpunkt på låg till

rimlig hyresnivå, spritt i fler delar av staden. MKB arbetar bland

annat med strategiska markförvärv, koncepthus och utvecklar

förfrågningsunderlag samtidigt som ett intensivt arbete pågår för

att hålla produktionskostnaderna på en rimlig nivå. För att kunna

erbjuda nyproduktion till lägre hyror har MKB även nyttjat det

statliga investeringsstödet.

MKB bidrar med bostäder för alla genom att under perioden 2017

till 2019 lämna totalt 600 lägenheter till Malmö stad som används

som övergångslägenheter. Därtill kommer ytterligare 10 till 15

procent av bolagets nyproduktion utifrån markanvisningsavtal

att lämnas till Malmö stad. Bolaget har också blockförhyrningar

spridda i det befintliga fastighetsbeståndet. Under 2018 tecknade

MKB 277 sociala lägenhetsavtal med Malmö stad och vid utgång-

en av året fanns totalt 760 avtal. Under 2018 skrevs 148 över-

gångslägenheter över till egna avtal. MKB hyr även ut lägenheter

och lokaler som blockförhyrningar för olika boendelösningar till

Malmö stad och andra aktörer.

MKB godkänner, som ett av få bostadsbolag i Malmö, nya kunder

som har inkomst i form av försörjningsstöd. Detta syftar till en

inkluderande bostadsmarknad där den som har låg inkomst också

ska kunna få en bostad med förstahandskontrakt. Att ha en trygg

bostadssituation skapar förutsättningar för etablering på arbets-

marknaden och i förlängningen ökad möjlighet att försörja sig

själv. Eftersom så få fastighetsägare accepterar försörjningsstöd

som inkomst finns en risk att MKBs uthyrningsregler bidrar till

segregation. Risken hanteras genom att MKB verkar för att kunder

med försörjningsstöd ska välkomnas av fler fastighetsägare. För

att minska segregationen kan också differentierade regler i olika

områden behöva övervägas.

KUNDNÖJDHET

MKBs förvaltning är utformad med kunden i fokus. Bolaget har en

nära förvaltning för att skapa förtroende och trygghet, som byg-

ger på god service, bra boendemiljöer och nära relationer. Det ska

bidra till nöjda och trygga kunder som ser MKB som sitt förstaval.

En viktig del för att vara kundens första val är att förstå och för-

söka möta kundens behov. Detta gäller både för alla som arbetar

på MKB såväl som för andra aktörer som kommer i kontakt med

MKBs kunder. Kunder som inte är nöjda skulle långsiktigt innebära

en utökad risk för bolaget.

Samtliga av våra leverantörer som har direkt kundkontakt har in-

struerats för att stärka bemötandet i alla led och vid alla kundkon-

takter. Under 2018 nådde bolaget Nöjd Kund-index (NKI) 69 vilket

är bolagets näst bästa resultat sedan mätningarna påbörjades.

TRYGGA BOENDEMILJÖER

Att utveckla attraktiva boendemiljöer är en viktig del av MKBs

uppdrag. Detta gäller både befintliga och nya områden i Malmö. En

viktig beståndsdel för att alla områden i Malmö ska vara attraktiva

är att de boende känner sig trygga i sina hem och närmiljö. En

riskfaktor är att den upplevda tryggheten sjunker. Kundernas upp-

levda trygghet mättes i kundenkäten för 2018. Den minskar något,

0,2 procent mot 2017, men sett över en tioårsperiod har resultatet

förbättrats med 5,6 procent. Förvaltningen arbetar med att öka

den sociala hållbarheten genom fokus på helt, rent och snyggt

med nolltolerans mot klotter och skräp, för att skapa stabilitet och

trygghet i bostadsområdena. Trygghetsskapande insatser handlar

också om att kontinuerligt beskära buskar och förbättra ytter-

belysningen. Förvaltningen har en särskild funktion – bosocial

utvecklare – som arbetar med förebyggande bosocialt arbete och

som bedriver förebyggande trygghetsarbete i bostadsområdena.

Under kvällar och helger finns en trygghetsjour som hanterar

störningar i boendet.

Under året initierade MKB en satsning för att komma tillrätta med

oriktiga hyresförhållande och främst olovlig andrahandsuthyrning,

ett fenomen som har ökat hos MKB såväl som hos andra bostads-

bolag. Denna satsning handlar främst om att skapa trygghet för

de boende – de ska veta vilka deras grannar är. Det handlar även

om att bidra till en rättvis bostadsmarknad. När efterfrågan på

bostäder är så stor som idag är det extra viktigt att lägenheter

kommer ut på marknaden på rätt sätt.

Under 2018 inledde MKB en större särskild satsning på trygghet och

sociala investeringar om totalt 100 miljoner kronor. Insatserna ska

komplettera och bygga vidare på bolagets mångåriga arbete inom

social hållbarhet. Beslutet att avsätta 100 miljoner kronor är sprung-

et ur MKBs uppdrag från Malmö stad, men också utifrån erfarenhe-

ten att sociala investeringar är lönsamma för MKB. Satsningen är

inriktad på ett långsiktigt och förebyggande arbetssätt, med särskilt

fokus på insatser som når yngre barn. Under hösten 2018 inleddes

pilotinsatser i bostadsområdena Nydala, Rosengård och Bellevue-

gården. Ambitionen är att utifrån dessa pilotinsatser ta verksam-

heten vidare och utveckla samarbeten med andra fastighetsägare.

UPPHANDLING OCH INKÖP

För att motverka social dumpning och motverka svartarbete vid

upphandling ställer MKB krav på att leverantörer ska efterleva

lagar och förordningar. Det regleras att förbud råder mot mutor

och korruption, att respekt ska råda för anställdas grundläggande

mänskliga rättigheter, att förbud råder mot barnarbete och att

anställdas hälsa och säkerhet ska värnas, i enlighet med Inter-

nationella arbetsorganisationen, ILOs, konventioner. Krav ställs

också kring miljöskydd.

MKB använder upphandling för att öka den sociala hållbarheten

genom att ställa krav på sociala klausuler vid upphandling. Syftet

är bland annat att främja sysselsättningsmöjligheterna för perso-

ner i åldrarna 18 till 29 år som står långt ifrån arbetsmarknaden,

att öka social integration och minska utanförskapet.

HÅLLBARHETSOMRÅDEN

8 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018

MKB upphandlar till stora värden och det finns därför en risk för

korruption. Risken hanteras genom ett förebyggande arbete. Med

riktlinjer och instruktioner ges medarbetarna stöd och vägledning

i att leva upp till lagar och god sed i det dagliga arbetet.

Risk hanteras också genom ett aktivt internkontrollarbete. Under

2018 genomfördes två externa granskningar av entreprenadupp-

handlingar utifrån ett fokus på exponeringsrisk för korruptivt

beteende kopplat till reglerna i Lagen om offentlig upphandling.

Totalt granskades under året sex entreprenadupphandlingar

inom nyproduktion och tio entreprenadupphandlingar avseende

underhållsprojekt. Inga avsteg från upphandlingsregelverket som

kunnat öka risken för exponering för korruption eller otillbörlig

hänsyn upptäcktes.

ATTRAKTIV ARBETSPLATS

MKB vill vara en attraktiv arbetsplats med inkluderande och

passionerade medarbetare. En riskfaktor är att bolaget inte kan

rekrytera den kompetens som behövs för verksamheten. För att

minska denna risk pågår ett kontinuerligt arbete med att MKB

ska vara och uppfattas som en attraktiv arbetsplats. Bolagets

jämställdhets- och mångfaldsarbete är ett led i detta. MKB arbetar

även aktivt med att ta emot praktikanter och sommarjobbare.

Dessa aktiviteter bidrar till vårt arbete med social hållbarhet

och bidrar till en breddad rekryteringsbas. MKB har även interna

trainee- och lärlingsprogram som vänder sig främst till yngre med-

arbetare.

EKOLOGISK HÅLLBARHET

MKBs arbete med ekologisk hållbarhet sätter klimatfrågan i fokus.

Såväl drift av befintligt fastighetsbestånd som nyproduktion

riskerar att påverka den ekologiska hållbarheten negativt. Risken

hanteras genom ett aktivt arbete för minskad klimatpåverkan. Att

det blir enklare för kunderna att bo och leva hållbart ökar också

den sociala hållbarheten, bidrar till prisvärdhet i boendet och

främjar utvecklingen av attraktiva bostadsområden.

HÅLLBARA BOSTÄDER

MKBs nyproduktionstakt är hög och är en viktig del i hållbarhets-

arbetet. Bolaget bygger för egen förvaltning och grunden är en

bas av miljökrav som finns i alla projekt. Därutöver läggs extra vikt

på klimatfrågan genom fokusfrågorna energi och mobilitet.

Bolaget arbetar med att successivt göra hela portföljen mer

energieffektiv. För de nyproduktionsprojekt som beslutades under

2018 har 67 procent en energiambition på max 60 kilowattimmar

per kvadratmeter, vilket överträffar målet som var 50 procent. De

färdiga projekten följs så att ambitionerna också nås.

MKB inledde under året arbetet med att kunna beräkna klimat-

påverkan från stomme och grund, för att kunna arbeta med att

minska klimatpåverkan från en byggnads hela livscykel. Beräk-

ningar utfördes på fyra projekt och bolaget fattade beslut om att

fortsätta med fler. MKB startade också under året sina två första

projekt med trästomme, totalt 333 bostäder, något som ger faktis-

ka minskningar av koldioxidutsläpp från byggprocessen.

Bolaget använder miljöcertifiering som benchmark och har certi-

fierat ett fåtal projekt.

ENERGI

Givet bolagets stora antal lägenheter är klimatpåverkan och

resursåtgången från uppvärmning och elanvändning i beståndet

bland bolaget största miljöpåverkan. Sedan energiarbetet

inleddes på 1990-talet har den totala energianvändningen per

kvadratmeter för hela bolaget minskat med drygt 24 procent.

Att energiarbetet inleddes tidigt innebär att den ackumulerade

effekten är stor. Exempel på åtgärder är driftoptimering,

närvarostyrning och LED-teknik för belysning, effektiv

tvättutrustning, individuell mätning, isolering av tak och

debitering av varmvatten.

MKB är en stor köpare av energi och har valt att göra aktiva

val med målet att både erbjuda klimatsmarta bostäder och att

bolagets efterfrågan ska kunna bidra till förändring. MKB köper

sedan många år endast ursprungsmärkt vindkraft och har idag sex

solelanläggningar. 2016 tecknades ett avtal om successivt ökande

övergång till förnybar fjärrvärme. Nyproduktion försörjs med 100

procent förnybar energi.

Bolaget färdigställde under året sin sjätte och hittills största

solcellsanläggning. Den finns på taket på kvarteret Sofia, där sol-

celler kombineras med biodiversitetstak. Den svalkande grönskan

ökar effektiviteten på solcellerna och är en del av utvecklingspro-

jektet BiodiverCity.

HÅLLBAR VARDAG

MKB arbetar med att utveckla lösningar som kan förenkla för den

enskilda hyresgästen att leva och bo hållbart, som källsortering el-

ler odlingsmöjligheter. Klimatpåverkan från de boendes transpor-

ter är av samma storleksordning som klimatpåverkan från energi.

Därför är ett fokusområde att ge goda förutsättningar för hållbar

mobilitet för kunderna. Under 2018 har till exempel utvecklings-

projektet att ta fram en kundvänlig lösning för lådcykelpool resul-

terat i lanseringen av MKBs lådcykelpool som sedan sommaren

finns tillgänglig för 6 000 kunder och därmed är Sverige största.

MKB fattade beslut om ytterligare 50 laddplatser och satsade 2,5

miljoner kronor på förbättringar av cykelparkeringar. MKB fortsat-

te även med den uppskattade cykelskolan där vuxna som inte kan

cykla får chansen att lära sig.

I nyproduktionen arbetar bolaget med satsningar som till exempel

bilpool, lådcykelpool och cykelverkstad i de flesta projekt.

KLIMATANPASSNING

Det förändrade klimatet innebär också en risk för bolaget. MKB

arbetar därför med översvämningsrisker och värmeböljor i sitt i

trygghets- och säkerhetsarbete. MKB har bland annat erfarenheter

från systemet med lokalt omhändertagande av dagvatten i Ekos-

taden Augustenborg och arbetar med att identifiera vilka åtgärder

som kan göras samt när och hur för att kunna begränsa dessa ris-

ker framöver. Extremvädret sommaren 2018 vara ett stresstest där

MKB bland annat arbetade proaktivt med information till kunderna

om hur de kunde mildra effekterna av värmen i bostäderna.

HÅLLBARHETSOMRÅDEN

MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 9

10 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018

MKBs arbete med hållbarhet kan analyseras utifrån de gransk-

ningar, uppföljningar, och kontroller som bolaget genomför.

Analysen visar att MKB på många sätt bidrar till hållbarhet i linje

med ägarnas uppdrag, samtidigt som det finns behov av ytterli-

gare insatser på vissa områden.

MKB bidrar till bostadsförsörjning i Malmö genom en god

förvaltning av befintligt bestånd och en hög nyproduktionstakt.

Kundundersökningen som genomfördes 2018 bekräftar att en

viktig beståndsdel för att alla områden i Malmö ska vara attrak-

tiva är att de boende känner sig trygga i sina hem och närmiljö.

Trygghet är en väsentlig del av social hållbarhet och prioriteras

sedan lång tid. Trygghetsarbetet kommer att vara i fokus även

framöver, exempelvis kommer bolaget att vidta aktiva åtgärder

mot oriktiga hyresförhållanden och avsätta 100 miljoner kronor

för bosociala investeringar.

Bolaget genomför löpande satsningar för att motverka otrygga

arbetsplatser, trakasserier och kränkande särbehandling. Under

2017 blev bolaget hbtq-certifierat. Att upprätthålla en god nivå

inom områdena mänskliga rättigheter, personal och motverkan-

de av korruption kräver fortsatt löpande arbete.

MKB har sedan många år bedrivit ett aktivt arbete för att bidra

till ekologisk hållbarhet. Det finns behov av ytterligare insatser

för att fortsatt minska klimatpåverkan. Sådana insatser plane-

ras under 2019.

ANALYS OCH SLUTSATS

ANALYS OCH SLUTSATS

NYCKELTAL

1) Inkluderar Scope 1, 2 och tjänsteresor utifrån GHG-protokollet. För fjärrvärme används emissionsfaktor för 2017, också för 2018

eftersom EF för 2018 ej är tillgänglig. Korrigeras efterföljande år. Sker likadant varje år. 2) Normalårskorrigerade värde avseende delen som avser uppvärmning.3) Avser sortering i MKBs och FTI ABs regi. För referensåret endast i MKB-regi.

2014 2015 2016 2017 2018

Synlig soliditet,% 33 32 34 36 35

Justerad soliditet före skatt, % 74 73 73 75 75

Låneskuld, miljoner kronor 5 859 6 625 7 561 7 210 8 061

Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 7,9 17,91 9,3 9,5

Investeringar, miljoner kronor 756 1 850 1 377 1 354 1 536

2014 2015 2016 2017 2018

Antal lägenheter 23 082 23 618 22 518 23 038 23 815

Färdigställda bostäder i nyproduktion 385 505 544 520 783

Nöjd Kund-index (NKI) - 65 69 70 69

Nöjd Medarbetare-index (NMI) 67 73 75 74 75

Andel anställda kvinnor, % 38 39 39 40 42

2014 2015 2016 2017 2018

Klimatpåverkan per lägenhet1,2, ton koldioxidekvivalenter/lgh, år 1,6 1,4 1,3 1,1 0,88

Specifik energianvändning2, kWh/kvm BOA och LOA 178 171 166 163 160

Andel förnybar energi,% 14,5 17 27 31 37

Solceller, installerad effekt, kWt 61 71 104 104 189

Andel lägenheter med tillgång till fastighetsnä-ra sortering av förpackningar och tidningar3,% 92 92 92 95 98

Vattenanvändning, m3/kvm BOA och LOA 2,0 1,96 1,96 1,83 1,81

FINANSIELL HÅLLBARHET

SOCIAL HÅLLBARHET

EKOLOGISK HÅLLBARHET

MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 11

2014 2015 2016 2017 2018

Synlig soliditet,% 33 32 34 36 35

Justerad soliditet före skatt, % 74 73 73 75 75

Låneskuld, miljoner kronor 5 859 6 625 7 561 7 210 8 061

Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 7,9 17,91 9,3 9,5

Investeringar, miljoner kronor 756 1 850 1 377 1 354 1 536

2014 2015 2016 2017 2018

Antal lägenheter 23 082 23 618 22 518 23 038 23 815

Färdigställda bostäder i nyproduktion 385 505 544 520 783

Nöjd Kund-index (NKI) - 65 69 70 69

Nöjd Medarbetare-index (NMI) 67 73 75 74 75

Andel anställda kvinnor, % 38 39 39 40 42

2014 2015 2016 2017 2018

Klimatpåverkan per lägenhet1,2, ton koldioxidekvivalenter/lgh, år 1,6 1,4 1,3 1,1 0,88

Specifik energianvändning2, kWh/kvm BOA och LOA 178 171 166 163 160

Andel förnybar energi,% 14,5 17 27 31 37

Solceller, installerad effekt, kWt 61 71 104 104 189

Andel lägenheter med tillgång till fastighetsnä-ra sortering av förpackningar och tidningar3,% 92 92 92 95 98

Vattenanvändning, m3/kvm BOA och LOA 2,0 1,96 1,96 1,83 1,81

REVISORS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE

HÅLLBARHETSRAPPORTEN

Till bolagsstämman i MKB Fastighets AB (556049-1432)

INLEDNING

Denna rapport omfattar redovisning av rapportering av hållbarhet enligt Årsredovisningslagen 6 kap.

Rapporteringen omfattar MKB Fastighets AB samt underliggande dotterbolag i samma koncern.

UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2018 och för att den är

upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vår granskning har skett enligt FAR: s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den

lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som

en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att

denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. .

UTTALANDE

En hållbarhetsrapport för räkenskapsåret 2018 har upprättats.

Malmö den 14 mars 2019

Grant Thornton Sweden AB

Mats Pålsson

Auktoriserad revisor

MK

B F

asti

ghet

s A

B i

sam

arbe

te m

ed A

spek

ta A

B, M

alm

ö /

Fo

rm -

Pet

er F

ors

no

r, Tr

adem

ark

Mal

mö

AB

/ F

oto

- G

ugg

e Z

elan

der,

An

dré

De

Lo

iste

d, A

pelö

ga, S

imo

n K

lan

g o

ch L

un

dgaa

rd &

Tra

nbe

rg A

rkit

ekte

r A

/S /

Try

ck -

1 0

00

ex.

Mar

s 20

17, E

xakt

a

MKB FASTIGHETS AB

Box 50405, 202 14 Malmö

Södra Förstadsgatan 47

Telefon 040-31 33 00

www.mkbfastighet.se