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H o u s i n g
住Copyright © 2013 JETRO. All rights reserved. 027YANGON STYLE
企業インタビューThe Tokyo Enterprise Co., Ltd.
Vice President花 重男 氏
1995 年 設 立の不 動産開発会社。ミンガラドン工業団地の管理・運営も委託されている。
最近の不動産事情は？
ひとことで言えば、土地も住宅もオフィスも全て急上昇しています。例えば、外国人用の1ベッドルームのサービスアパートは、４年前は約700ドルでしたが、現在は同じ物件が約2,500ドルです。加熱する経済成長に、不動産の供給が全く追いついてないのが現状です。また、日本と違って賃貸専用物件というのは、外国人向けのサービスアパート以外ではほとんど見られません。更に、家賃の支払いは年一括払いです。
地元の人々の住宅は？
一般のスタッフレベルでは、月額10万から30万チャットが相場でしょう。広さは90㎡程度で、単身向けはほとんどありません。エレベーターが無く、共有スペースの清掃など、管理に問題がある物件がほとんどです。最近になって、富裕層向けの新築が増えてきましたが、価格は高騰しており、月額の家賃では3,000ドル前後もします。インヤー通り、ゴールデンバレー、タンルイン通り、ダゴン地区が高級住宅地です。このような
地区に住む富裕層では、伝統的なチーク材を使った内装や家具よりも、輸入家具が好まれています。
オフィス事情は？
昔からヤンゴンにはオフィス物件が少なく、サクラタワーとセンターポイント以外では、数件しかありません。一戸建てやホテルをオフィスとして使用することが多いですね。レーダン・タワーやシュエタン・タワーなど、近 オ々ープンする物件もあります。
2004年 2005年 2006年
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02008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
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住宅・オフィス市場概要民主化以降、急騰する不動産市場。
●表 3-1 ヤンゴンの住宅賃貸価格
●表 3-2 サクラタワーのオフィス賃料推移（月額平米単価）
注）2004年から2008年は11月の料金、2009年から2013年は1月の料金。 出所）ジェトロ・ヤンゴン事務所出所）ジェトロ・ヤンゴン事務所による電話調査（2013年2月）
出所）ジェトロ・ヤンゴン事務所による電話調査（2013 年 2月）
（単位：USドル）
ヤンゴン不動産事情
2011年の民主化を契機に、外国企業によるミャンマー訪問が増加。ホテル価格の高騰を背景に、将来的な期待から不動産全般が値上がりを見せ、外国人用住宅やオフィス賃料だけでなく、ローカル住宅へもその影響が出ている。特にホテル、外国人用住宅、オフィスは、2003年の経済制裁以前に建設されたものがほとんどで、元々物件数が少なく、小さなパイを奪い合う結果、需給バランスが大きく崩れている。不動産価格の経年比較可能なデータは無いが、不動産事業者や物件オーナーによると、「経済制裁以降10年間の赤字を取り戻すように、この２年で3倍以上に値上がり」しているようである。現在、新規物件の建設や計画が複数見受けられ、不動産価格は徐々に落ち着いていくことが予想されるが、数年はかかると見られている。
地区 タイプ 家具 広さ（平方フィート） 階数 寝室 バス
ルーム家賃
（チャット/月）マヤンゴン地区 コンドミニアム 無し 2,100 - 2 1 200万ダゴン地区 コンドミニアム あり 1,800 6 3 3 300万ヤンキン地区 コンドミニアム 無し 1,750 4 - 1 160万ティンガンジュン地区 コンドミニアム 無し 1,525 4 3 3 120万カマユ地区 コンドミニアム 無し 2,132 8 3 2 120万バハン地区 コンドミニアム あり 2,000 2 3 4 170万サンチャウン地区 タウンハウス 無し 625 1 - 1 25万サンチャウン地区 タウンハウス 無し 750 2 2 1 17万ランマドー地区 タウンハウス エアコン 1,250 2 - 1 50万カマユ地区 タウンハウス 無し 1,000 - 1 1 40万タムウェ地区 タウンハウス あり 750 1 - 1 35万
●ショッピングセンターのテナント賃料
トー・ウィン・センター 1,500 ～ 2,200ジャンクション・スクエア 2,500 ～
（単位：チャット/平方フィート/月）
2007年
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YANGON STYLE ヤンゴンスタイル
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中間層向け住宅エレベーターは無く、上階になるほど家賃は低い。
古い物件が中心
ヤンキン地区のアパート。6階建てだが、エレベーターは無い。
ヤンゴンには一部の外国人用のサービスアパートや社員寮を除いて、ローカル向けの単身者用アパートはほとんど見られない。コンドミニアムやフラットと呼ばれるタウンハウス（長屋）が一般的であり、部屋ごとにオーナーが違い、内装や家具の有無も様々である。間取りはコンドミニアムの場合、2LDKから3LDKが中心で、家族や親戚と住んでい
る。中間層が居住する価格帯の物件では、エレベーターが無いため、上階になるにつれ価格が下がる。また、共益費も無いので、階段やエントランスなどの共用部分の手入れが悪いことが多い。ミャンマーの住宅の特徴としては、キッチンの脇にトイレやシャワールームがあり、水まわりが一ヶ所に集められていることがあげられる。
物件参考例
セドナホテル周辺の住宅街。ヤンキン・センターにも近く、便利な場所にある。
市内中心部のダウンタウン。比較的新しい物件。
外観は古く、階段などの共有部が汚い。1階には理容室や雑貨屋などが入っていることも。
エリア ヤンキン地区間取り 3LDK家賃 40万チャット/月
ボーヂョー・アウンサン・マーケット裏手のYAW WIN GYI通り。
エリア ヤンキン地区間取り 2LDK家賃 35万チャット/月
エリア ミンガラ・マーケット近く価格 2,000万～ 2,500万チャット/戸
家具は備え付き。冷蔵庫や洗濯機などの電化製品は追加料金を払えば借りられる。
一階には店舗が入ってることが多く、賑やかなエリア。ユザナ・プラザも近くにある。
エリア ターマイン駅近く間取り 2～ 3LDK家賃 40万～ 50万チャット/月
ダウンタウンまでタクシーで30 ～40分。近くにはCity Martや青空市場がある。
エリア ダゴン地区間取り スタジオ家賃 25万チャット/月
エリア ダゴン地区間取り 2～ 3LDK家賃 50万～ 80万チャット/月
ヤンキン・センターから車で5分ほどのエリア。古いアパートが多い。
エリア ヤンキン地区間取り 2～ 3LDK家賃 30万～ 40万チャット/月
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ピー通り、インヤー湖を挟んだ向かい側の新築物件。
ピー通り、インヤー湖を挟んだ向かい側の新築物件。 ダウンタウンに建設中の物件。
ナショナル・スタジアム向かいの新築物件。1、2階にはショッピングセンターが入る予定。
外国人向けサービスアパート安全安心だが、家賃は高騰
外国人が安心して生活できる物件は数少なく、現在5物件ほどしか無い。ガードマンが常駐しており、セキュリティの心配は少ないが、外国企業の進出ラッシュに伴い、家賃は高騰している。
賃料事例
Golden Hill Tower
富裕層向け住宅インヤー湖周辺が高級住宅地
ヤンゴンの富裕層が多く住む地域は、インヤー通り、ピー通り、ガバエ・パゴダ通り、ゴールデンバレーなど、インヤー湖周辺に集中している。コンドミニアムにはエレベーターが設置されており、敷地にはゲートが設けられていることが多い。賃貸料は2,000～4,000USドル。ダゴン・センターやトー・ウィン・センターなどのショッピングセンターの上階がコンドミニアムになっていることが多く、これらの物件も富裕層向けである。また、インヤー通りやバハン地区のボーチョー通りには、しょうしゃな一戸建てが多い。
間取り 1LDK（70～ 80㎡）
家賃3,000～3,500USドル（階により異なる）
インヤー通りの一戸建て。新規建築も数多く見かける。
ビレッジタイプのガバエ・ヴィラ・レジデンス。
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「日本の電化製品は品質が良い」。ヤンゴンでは地元の人々からよく耳にする言葉だ。実際街を歩いていると、日本製品の広告や看板を目にする。最近では韓国のSAMSUNGやLGも人気が高く、市内の目立つところには必ずと言ってよいほど、韓国ブランドの看板が見られるようになった。これらの日本、韓国ブランドの家電は、主に富裕層から中間層をターゲットとしており、低所得者はMidea（美的集団）やHisenseなどの中国ブランドや、NIBBANなどのミャンマー国産ブランドといった住み分けがなされている。
家電市場富裕層に人気の日本ブランド、庶民には中国ブランドが人気
中国ブランドのHisense。
ジャンクション・スクエア内のLenovo販売店。売れ筋は14インチのノートパソコン（38万チャット）。
DELL正規販売代理店。売れ筋は14インチのノートパソコン（51万チャット）。
中国製・ミャンマー製の家電販売店（ユザナ・プラザ内）。
ミャンマー国産ブランドのNIBBAN。
ジャンクション・モー・ティン内のSONYとLGショールーム。
SAMSUNGの販売店。テレビは32インチのLED（約35万チャット）が売れており、入荷してもすぐ在庫が無くなる。冷蔵庫は1ドア（190リットル/約20万チャット）が中間層に人気が高く、富裕層には2ドア（335リットル/約55万チャット）が売れている。
中国ブランドのMidea（美的集団）。24万バーツ前後のエアコンが売れている。低所得者には冷風機（約6万チャット）が人気。
パンソダン通りの電気街にある店舗。売れ筋はエアコンで、価格は25万チャットから35万チャット。三菱と日立の人気が高いそうだ。洗濯機は大きな一軒家に住んでいる家庭しか買わないようで、中間層ではまだまだ手洗いが主流だ。
企業インタビューTMW Enterprise Limited
Adviser郡 義興氏
エレクトロニクス製品の SONYとLG、内装製品 の INAX と TOSTEMを 扱 う。100% ミ ャンマー資本。
家電の販売状況は？
自社の場合、富裕層向けのSONY、中間層向けのLG、低所得者向けのT-Homeと３つのブランドを持っています。テレビやホームシアターなどのエレクトロニクス製品は、販売数は伸びていますが、価格も下がっていますので、市場規模はここ数年大きな変化はありません。テレビの世帯普及率はヤンゴンで約60％ですが、大画面LEDテレビやホームシアターが富裕層に人気です。ヤンゴンにはこれといって娯楽がないの
で、家庭で楽しめる家電に人気があります。白物家電は年20％程度で成長しており、特にエアコンの需要が高いですね。世帯普及率は20％程度ですので、まだまだ市場のポテンシャルは高いと言えます。また、この3年ほどの傾向ですが、韓国のSAMSUNGが急激に伸びています。特に携帯電話、テレビ、白物家電の分野で拡大しており、韓流ドラマの影響と広告攻勢が影響していると思います。ディーラーのマージン率（利幅）が高いことも、販売増加につながっていると思います。
ヤンゴンのライフスタイルに変化は？
5～ 6年前から大きく変わってきました。スーパーマーケットやショッピングセンターが相次いでオープンするなど、流通構造に変化が見えはじめたのがこの頃です。買えるところ、商品を目にするところが増えたことで、消費者の目も肥えてきています。特に女性や若い世代が原動力となり、家電にもファッション性を求めるようになってきました。
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電気 1万5,000水道 2,000固定電話 1万～ 2万携帯電話 会社負担通勤交通費 会社送迎車食費 30万
支出データ（チャット／月）
お宅訪問
中間層/タウンハウス（持ち家）/自家用車無し
ウナさん一家（6人家族）
ヤンゴン西部県（中心部）サンチャウン群区の住宅街
【世帯主】ウナさん（39歳）・病院勤務【妻】マユさん（39歳）・専業主婦【長男】アルカくん（9歳）
【長女】プーちゃん（6歳）【祖父】アウンさん（65歳）・元ジャーナリスト【祖母】ダウさん（66歳）
世帯収入 1,000USドル/月
2002年に結婚し、3世代で暮らすウナさん一家。1990年に購入した住宅は4階建てタウンハウスの3、4階部分。ダゴン・センターや人民公園にも近いサンチャウン郡区は、静かな環境ながら大通りには市場や商店が建ち並び、近代的なスーパーマーケットも近い。ふたりの子供が大きくなったので、少々手狭に感じることと、建物自体が古くなってきたのが難点だそうだが、「住民の気質が良く、道路も整備されているので非常に良い環境」と語るウナさん。土曜日も勤務があるため、日曜日の午前中は近所のコーヒーショップで友人と世間話を楽しみながらリラックス。午後は家族で公園やショッピングセンターに出かけることが多い。敬虔な仏教徒であるウナさん一家は、給料日の翌日には必ずお寺に料理などを寄進する。「得られた収入を最初に使うのはお寺」と決めているようだ。
奥さんに聞きました
一番欲しいのは自家用車。家族全員で乗れる大型車で、トヨタのハリアーが欲しいです。冷蔵庫や洗濯機も古くなったので買い替えたいですが、壊れるまで使い続けるのがミャンマー人の考え方。でもテレビはソニーかサムスンの薄型液晶タイプに買い替えたいです。
欲しい耐久消費財は？
キッチンはシンプル。中央の電熱器と炊飯器が煮炊き用。 冷蔵庫（三菱／ 2万チャット／ 1992年） ベランダにはガスコンロ。火力が必要な料理に使用する。 停電時には炭も使用する。
2階寝室のテレビ（東芝／6万チャット／ 1990年）当時は非常に贅沢品
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購入価格：約30万チャット（1990年） 現在実勢価格：約3,000万チャット（2013年1月）現金一括購入
間取り 2階建て3LDK（約110㎡）
家族に聞きました
日本……規則に厳しすぎるが、約束は必ず守りルールを遵守する。家電の品質は良いが価格も高い。ファッションやドラマなどの情報が少ない。韓国……日本よりも文化的に進んでいる印象。ドラマや音楽はミャンマー人にも浸透している。ライフスタイル分野では、中国よりも影響が強い。中国……低価格の家電しか思い浮かばない。
日本・韓国・中国の印象
洗濯機（ナショナル／ 15万チャット／ 2003年） エアコン（TCL ／ 20万チャット／ 2004年） ミニコンポ（ナショナル／ 10万チャット／ 1992年）
断水が頻繁にあるため、常に水は貯めておく。
妻マユさんの化粧台。右下にはミャンマー女性が愛用するタナカ（木の樹皮）を擦る石の台。
パソコン（アッセンブリー品／ 20万チャット／ 2012年）モニター（Acer ／ 8万チャット／ 2012年）プリンター（HP ／ 6万5,000チャット／ 2012年）
1階リビングのテレビ（パナソニック／会社からの結婚祝い／ 2002年）
スマートフォン（HUAWEI ／会社支給／ 2012年）
近所の市場
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日本大使館やカンドージー湖にほど近い、バハン地区の高級住宅街に暮らすジェームスさん一家。縫製、建設、石炭鉱山など、複数の企業を所有する、ヤンゴンの中華系富裕層だ。小高い丘に建つ自宅からは、ヤンゴンのシンボル「シュエダゴン・パゴダ」も一望でき、ヤンゴン市内でも別世界の閑静なエリア。家族や親戚を大切にする一家は、週末になると親戚が集まり家庭料理を楽しむという。外食は月に3回程度で、日本料理やイタリアンがお気に入りだ。
電気 約12万水道 約2,000食費 100万
支出データ（チャット／月）
お宅訪問
富裕層/一戸建て（持ち家）/自家用車8台
ジェームスさん一家（8人家族）
ヤンゴン西部県（中心部） バハン郡区の高級住宅地
【世帯主】ジェームスさん（33歳）・投資家【妻】サンダーさん（34歳）・縫製工場経営【義父】ウィンさん（68歳）
【義母】メイクエーさん（60歳）【その他】義弟夫妻と甥っ子【メイド】6名
世帯収入 8万USドル/月
浄水器（ブランド不明） 飲料水用ディスペンサー（ブランド不明） 電子ポット（パナソニック） 電子レンジ（パナソニック） ガスコンロ（ブランド不明） 電気炊飯器（象印）
肉や魚は大型の冷蔵庫へ保存。
6名いるメイドさんは、炊事、洗濯、買い物など、役割分担をしている。
一家の所有するほとんどの会社を見ているジェームスさん（右）。毎日愛車のキャデラックで忙しく飛び回る。
義妹（左2名）とその子供達。毎朝ゴルフに出かけるというウィンさん（義父）はハンデ18の腕前。この日はあいにく外出中。
縫製工場の経営を見
ているサンダーさん
（右から2番目）は、
毎月バンコクでショッ
ピングを楽しむ。好
きなファッションブ
ランドは、ZARAと
MANGO。メ イ ク
エーさん（中央奥）
は毎朝5時に起きて
カンドージー湖で気
功に励む。
広めのキッチン。毎日忙しく飛び回るジェームスさんだが、特別な用事がない限り、昼食は自宅で食べるそうだ。メイクエーさんは、「家では塩分と油を控えめに、野菜を多く摂るようにしている」と話す。
キッチンの冷蔵庫は3つ。右の冷蔵庫（LG）には、野菜や調味料などがぎっしり詰まっている。
こちらの冷蔵庫（LG）には菓子
類や
冷凍食品を保存している。
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家族に聞きました
日本……家電や自動車の品質が良く、アジアではNo.1の国家。勤勉で大人しい印象を受ける。韓国……ミャンマーでは最近人気が高いが、全てにおいて日本のコピー。韓国製の家電も使ってみたが、日本製と比べるとやはり耐久性や品質で劣る。
日本・韓国の印象
ジェームさん夫妻の寝室。左端の備
え付けのクローゼットはチーク製。
土地面積：約3,600㎡ 建築費：約100万USドル
間取り 2階建て（寝室5部屋）
広々としたエントランス。床は大理石。左奥は大広間。ダイニングテーブルは中華風の円卓。
リビングの42インチLCDテレビ（SONY ／約9,000USドル／ 2008年） 2階のホームシアタールーム。
住み込みの庭師を雇っており、庭の手入れは行き届いている。
書斎や寝室など、エアコン（全て三菱）は全12台。その他、1階のリビング、キッチン、ダイニング、エントランスは集中冷房。
1階エントランス付近にある書斎。自宅で仕事をする時にはここを使用する。大型の金庫はタイのLEECO製。
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ショッピングセンターやスーパーマーケットが相次いでオープンし、新築のコンドミニアムが建設ラッシュのヤンゴン。大通りを一歩入れば、まだまだ庶民的で質素な住宅が建ち並ぶ。電気は敷設されているが、中間層が住む物件に比べると、衛星テレビのアンテナがほとんど無いことに気がつく。
ヤンゴン中心部のダウンタウンは、築30年以上の古いタウンハウスやアパートが連なっている。老朽化が激しく、今後経済成長が続けば、再開発の対象となると予想される。
便利な「ひも」 ヤンゴンのアパートにはエレベーターが無い物件が多い。そのためか、上階の住人は窓からビニール袋やカゴが付いたひもをぶら下げている。新聞配達用の郵便受け代わりとして、呼び鈴代わりとして、便利な「ひも」がヤンゴンスタイル。
ローカルエリア路地に入れば庶民的な住宅が建ち並ぶ。
ミンガラドン国際空港付近の住宅。
ガバエ・パゴダ通りのショッピングセンターの裏手。表通りとはまったく違った表情を見せる街並。
質素な住宅
ダウンタウン
質素な住居。室内には家電と呼べるものはほとんど無い。
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