HRT 3005 KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİHRT 3005 KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİ Ders Notları Prof. Dr. Bayram UZUN Doç. Dr. Volkan YILDIRIM Karadeniz Teknik Üniversitesi, Mühendislik Fakültesi

HRT 3005

KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİDers Notları

Prof. Dr. Bayram UZUNDoç. Dr. Volkan YILDIRIM

Karadeniz Teknik Üniversitesi, Mühendislik Fakültesi Harita Mühendisliği Bölümü

Arazi Yönetimi Anabilim Dalı

«Arsa Arazi Düzenlemesi İşlem Adımları»

KTÜ - Harita Mühendisliği Bölümü

© 2017 – BU, VY

ARSA VE ARAZİ DÜZENLENMESİ İŞLEM ADIMLARI

© 2017 – BU, VY

AAD tamamıyla harita

mühendisleri sorumluluğunda

yürütülmektedir. Bu

uygulamayı belediyeler ya

kendi bünyelerindeki harita

mühendisleri vasıtasıyla veya

ihale yoluyla

yapmak/yaptırmak

durumundadır.

AAD 3194 sayılı imar yasasının 18.maddesine dayanmaktadır.

Temel amacı organik dokulu kadastral parsellerini, isabet

ettiği imar planındaki yapı adalarında belirtilmiş olan yapı

düzen ve koşullarına göre, organik dokulu imar parsellerine

dönüştürmektir.


© 2017 – BU, VY

3- Arsa Arazi Düzenlenmesinin Ön Koşulları

a) Usulüne uygun olarak onaylanmış bir imar planı olmalıdır.

b) Kadastronun yapılmış olması ve uygulamaya esas kadastral altlığın sağlıklı

olması gerekir

c) Düzenlenmeye alınacak her bir kadastral parselin alan ve sınırlarına ilişkin

bir davanın bulunmaması gerekmektedir. Lakin kadastral parselin malik

sayfasının açık olması uygulamaya alınmasına engel değildir.

d) Düzenlenmeye alınacak kadastral parseller üzerinde; ipotek, haciz, sit şerhi

ve bunun gibi parseli ayıplayan takyidatların bulunması uygulamaya engel

değildir.

e) AAD sübjektif yani özel bir işlem olması nedeniyle, askı ilanı yanında

düzenlemeye giren kadastral parsel maliklerine uygulama yapıldığına dair

tebligat da yapılmak zorundadır. Aksi halde dava açma süresi kısıtlanamaz.


© 2017 – BU, VY

4- İşlem Adımları (Süreç..)

1) Belediye AAD kapsamına alınacak kadastral parsellere ilişkin ilgili tapu

müdürlüğünden takyidatlı tapu kayıtlarını ve ilgili kadastro müdürlüğünden

düzenlemeye alınacak parsellere ilişkin pafta örneği, ölçü krokileri ve

koordinat bilgilerini içeren fenni dokümanları edinir.

(AADY 16.madde)

2) Belediyenin harita mühendisleri tarafından düzenleme sınırı geçirilmek

üzere uygulama haritası hazırlanır. Uygulama haritası hazırlanırken imar

planındaki yapı adaları ve KOP donatıları dışındaki DOP donatıları

sayısallaştırılmaz.


© 2017 – BU, VY

Süreç..

Çizgi kalınlıkları harita standartlarına dönüştürüldükten sonra bu haritanın

üzerine kadastral harita kesik kesik çizgilerle çakıştırılır

(AADY 19.madde)


© 2017 – BU, VY

Süreç..

3) Uygulama bölgesine giderek halihazır harita ve kadastral paftayla, pafta

gezinimi yapılır. Her iki paftada bulunmayan detaylar ölçülür. Ayrıca

poligon röperlerinden faydalanarak yaşayan poligonlar araştırılır.

Araziden edinilen bu bilgiler uygulama haritasına tersim edilir

(AADY 17.madde)

4) Uygulama haritası üzerinden kurallarına uygun olarak kırmızı renkli

olmak koşuluyla düzenleme sınırı geçirilir. Düzenleme sınırı geçirilmesi ile

düzenlemeye tamamen veya kısmen giren parseller belirlenmiş olur.


© 2017 – BU, VY

Süreç..

5) Belediye encümeni uygulama haritasındaki bilgiler eşliğinde;

düzenlemeye girecek parselleri tek tek saydıktan sonra “anılan parselleri

kapsayan alanda 3194 sayılı imar kanunu 18. Madde Uygulaması

yapılmasına oy birliğiyle karar verilmiştir” şeklinde karar alır. Bu karara

uygulamanın yapılmasına ilişkin encümen kararı denir.

6) Belediye imar müdürlüğü düzenlemeye kısmen veya tamamen giren

parselleri belirten bir yazıyı -ekinde uygulama yapılmasına ilişkin

encümen kararını da koyarak- ilgili tapu sicil müdürlüğüne “parsellerin

beyanlar hanesine DÜZENLEMEYE ALINMIŞTIR” ibaresi koyulması

amacıyla gönderir.

(AADY 29.madde)


© 2017 – BU, VY

Süreç..

SORU: AAD kapsamında alınan parsellerin beyanlar hanesine

neden şerh verilir ?

CEVAP

3. Kişileri bilgilendirmek

İsteğe bağlı imar uygulamalarının yapılmaması

Belirtme yapılan parseller satışa konu olmuşsa yeni maliklerin Tapu

Müdürlüğünce hemen idareye bildirilmesi için


© 2017 – BU, VY

Senet alanı ile koordinatlarla elde edilen alan arasındaki fark hata sınırına ilişkin

formülden;

a)Az ise tapu senet alanı alınır

b)Fazla ise Kadastro Müdürlüğüyle işbirliğine gidilerek tecvizi aşan farkın giderilmesi

sağlanır.

*


© 2017 – BU, VY

Süreç (Alan Düzeltmesi)

7) Düzenlenmeye alınan tüm kadastral parsel alanları yeniden

hesaplanarak takyidatlı tapu kaydındaki senet alanlarıyla karşılaştırılır.

ÖRNEK:

Senet alanı: 10.000 metrekare

Koordinat alanı: 10100,14 metrekare

Senet alanı ile koordinatlarla elde edilen alan arasındaki fark hata sınırına

ilişkin formülden;

Fark (100,14 m2) hata sınırı içinde olduğu için senet alanı alınır

Daha ayrıntılı bilgi için Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün konuya ilişkin

genelgeleri ve tescile konu harita ve planlar yönetmeliğine bakınız

( AADY 27.madde)

Df = 771,61 metrekare


© 2017 – BU, VY

Süreç..

8) Düzenleme kapsamında yer alan parsellenecek yapı adaları ile KOP

donatılarına, Kadastro Müdürlüğünden en son kalınan ada numarası

alınarak bu numaralar kuzey batıdan başlamak üzere ilgili adalara verilir

(AADY 20.madde)


© 2017 – BU, VY


© 2017 – BU, VY

Süreç

9) Ada numarası verilen parsellenecek yapı adaları ile KOP adalarının alanları

koordinatlarla hesaplanır. Kuzey batıdan başlamak üzere ada köşe kırıklarına

“ada no*1000+i” formülüne göre numaralandırma yapılır.


© 2017 – BU, VY

Süreç (Ada köşe kırıklarının numaralandırılması)

127

Ada no*1000 +i

1

2 3

4

5

67

8

N. No Y X

127001 … ..

127002 .. ..

F= 7500,14 m2


© 2017 – BU, VY

Süreç (İhdas)

10) Tapu Kanununun 21. ve İmar Kanununun 17. Madde gereğince

düzenleme alanında yer alan ve PYA ( parsellenecek yapı adası) ile KOP

donatılarına isabet eden;

a) Kadastral yollar belediye sınırları içinde belediye , köylerde köy tüzel

kişileri adına tescil edilir. Bu tescil işlemine yoldan ihdas denir.

b) Yoldan ihdas dışında PYA ve KOP donatılarına isabet ederek kapanan

kuru dere, ark, kumluk, taşlık ve bunun gibi alanlar ihdas edilerek

maliye adına tescil edilir.

c) İmar değişikliği sonucunda KOP ve PYA alanında kalan; önceden

Karayolları tarafından kamulaştırılmış alanlar, Karayolları adına tescil

edilir.


© 2017 – BU, VY

Süreç (İhdas)

İlke olarak Danıştay yoldan ihdaslara karşı çıkmaktadır ve uygulayıcılar şunu

önermektedir: “ Yoldan ihdasları kamuya ayrılan alandan çıkarın

ve böylece DOP oranını düşürün”.

[(KPA-İAA)-İHDAS] / KPA-İHDAS !!!!!

800 %30

Kontrol


© 2017 – BU, VY

Ayrıca, konsolosluklar, hayrat vakıflar..

KPA


© 2017 – BU, VY

Süreç (Özet ve Denge Cetveli)

12) DOPO hesabından sonra özet ve denge cetvelinin hazırlanır. Özet ve

denge cetveli bir klişeden oluşmaktadır.


© 2017 – BU, VY

Süreç (Özet ve Denge Cetveli)


© 2017 – BU, VY

Süreç (KOP Klişesi)

13) Kamu tesisleri arsalarında (KOP tahsisi ) düzenleme kapsamında yer alan

fakat parsellenemeyen; hastane, kreş, BHA, RKA gibi umumi tesislere ayrılan

alanlar, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek

suretiyle hisselendirilir ve KOP klişesinde gösterilir.

(AADY 12.madde)


© 2017 – BU, VY

Süreç (KOP Klişesi)


© 2017 – BU, VY

Süreç (Parsel Boyutlarının Belirlenmesi)

14) Parselasyon kuralları ve parsel ebatlarının belirlenmesi:

Parselasyona başlamadan önce parselasyona ilişkin kuralların bilinmesi

gerekmektedir. Parselasyona konu AAD yapılacak olan ;

A) Büyükşehir olmayan il, ilçe ve beldelerde ise tip imar yönetmeliğindeki

kurallara uyulur

• İlaveten AAD konu dayanak imar planının plan hükümlerine ve plan

notlarına uyulur.

• Eğer varsa parselasyona ilişkin Belediye Meclis kararlarına uyulur.


© 2017 – BU, VY


B) Büyükşehir Belediyeleri ve Büyükşehirlerdeki ilçe belediyelerinde

ise • Büyük Şehir Belediyesi imar yönetmeliğine uyulur• Uygulamaya dayanak imar plan hükümleri ve plan notlarına uyulur.

A ve B şıklarının hepsinde de genel düzenleyici kural olarak 3194 sayılı İmar Kanunun ilgili hükümlerine uyulur. Yukarıda bahsedilen başvuru kaynaklarında üç hususa bakılır.a) Parsel büyüklükleri: Örneğin Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanlarında (KDKÇA) üretilecek en az parsel 2000 m2 nin altında olamazb) Parsel genişlikleri: Örneğin tip imar yönetmeliğine göre konut ve ticaret alanlarında 4 katlı bir yapı için B-4 yapı nizamında 6 metre,Örneğin sanayi bölgelerinde parsel cephesi 30m den KDKÇA’da ise 40m den az olamazc) Parsel derinlikleri


© 2017 – BU, VY


15) Parselasyon sırasında dikkat edilecek hususlar;

I) Düzenlemeye giren kadastral parsellere DOP kesintisi sonrası kalan tahsis

alanlarına karşılık müstakil veya hisseli olarak yapılaşmaya uygun imar

parselleri tahsis edilmek zorunludur.

II) Düzenleme kapsamında yer alan kadastral parsellere PYA dışındaki DOP

donatılarından imar parseli tahsis edilmemelidir.

III) KOP donatıları hiçbir şekilde parsellenemez


© 2017 – BU, VY




© 2017 – BU, VY




© 2017 – BU, VY



IV) Parsellenecek yapı adaları 3 şekilde olabilir;

Bilgilenelim..

Tip imar yönetmeliği

AAD Yönetmeliği

İmar Kanunu İlgili Maddeleri

Ek kaynaklar

Yargı Kararları

© 2017 – BU, VY

GELECEK HAFTA

AAD Uygulamasında ParselasyonAAD Uygulamasında Dağıtım Süreci

© 2017 – BU, VY

Documents

HRT 3005 KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİHRT 3005 KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİ Ders Notları Prof. Dr. Bayram UZUN Doç. Dr. Volkan YILDIRIM Karadeniz Teknik Üniversitesi, Mühendislik Fakültesi