استراتيجيات إدارة المخاطر لإلستثمار العقاري

إعداد

آمنه حسن السيد عمر / المهندسة جامعة القاهرة –رسالة مقدمة إلى كلية الهندسة

كجزء من متطلبات الحصول على درجة الماجستير فى الهندسة المعمارية

الجيزة –جامعة القاهرة - كلية الهندسة

جمهورية مصر العربية )٢٠١٢(

استراتيجيات إدارة المخاطر لإلستثمار العقاري

إعداد

آمنه حسن السيد عمر / المهندسة جامعة القاهرة –رسالة مقدمة إلى كلية الهندسة

كجزء من متطلبات الحصول على درجة الماجستير فى الهندسة المعمارية

تحت إشراف

شريف محمد صبري العطــــــار. د.أ محمد رضــــا عبد اهللا. د.م. أ أستاذ العمـــــــــارة المســـــاعد

جامعة القاهرة–كلية الهندسة أستاذ العمارة ووكيل كلية الهندسة لشئون

جامعة الفيوم–الدراسات العليا والبحوث

الجيزة –جامعة القاهرة - كلية الهندسة جمهورية مصر العربية

)٢٠١٢ (

RISK MANAGEMENT STRATEGIES IN

REAL ESTATE

BY ENG. AMNA HASSAN ELSAYED OMAR

A Thesis Submitted to the Faculty of Engineering, Cairo University

In Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of MASTER OF SCIENCE

In Architectural Engineering

FACULTY OF ENGINEERING, CAIRO UNIVERSITY GIZA, EGYPT

٢٠١٢

RISK MANAGEMENT STRATEGIES IN

REAL ESTATE

BY ENG.AMNA HASSAN ELSAYED OMAR

A Thesis Submitted to the

Faculty of Engineering, Cairo University

In Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of

MASTER OF SCIENCE

In

Architectural Engineering

Under the Supervision of Assoc.Prof. Mohammed Reda Abd-Allah

Prof.DR. Sherif Mohameed Sabry El-Attar

FACULTY OF ENGINEERING, CAIRO UNIVERSITY GIZA, EGYPT

٢٠١٢

ABSTRACT

The construction projects and construction axis Mount economy in different socie-

ties, and specialized research study management risks faced by construction projects in

Egypt and the importance of applying risk management strategies companies of all parties

to the architectural work to reduce the effects of those downside risks at all stages of the

project, and access foundations and determinants to evaluate the mechanisms and methods

of addressing the risks applied by the building and construction companies generally and

real estate investment companies particularly.

إهداءوشكر وتقدير

ملخص الرسالة

الصفحةالمـوضــوع

أ ...................................................................................................... شكر وتقدير وإهداء

ب ........................................................................................................... ملخص الرسالة

ج .......................................................................................................... قائمة المحتويات

ح .............................................................................................................. قائمة األشكال

ك .............................................................................................................. قائمة الجداول

ل ....................................................................................................... معجم المصطلحات

ن )منهجية البحث - هدف البحث - مجال البحث - فرضية البحث - المشكلة البحثية - مكونات البحث( المقدمة

......................................................................... مفاهيم إدارة المشروعات: الفصل األول

........................................................................................مقدمة الفصل األول ١-١-١

......................................................المشروعات وتطورها إدارة خلفية تاريخية عن ٢-١-١

.............................................................................

......................................................................

“Functions Of Management”

................................................................

.......................................................العالقة بين إدارة المشروعات وإدارة المخاطر ٣-١-١

.................................................................المجاالت المعرفية إلدارة المشروعات ٤-١-١

.......................................................................................ماهية إدارة المخاطر ٥-١-١

.....................................................................مراحل إدارة المخاطر للمشروعات ٦-١-١

.......................................................................................خالصة الفصل األول ٧-١-١

............................. التعريف بإدارة المخاطر ودورها في إدارة المشروعات: الفصل الثانى

.......................................................................................مقدمة الفصل الثاني ١-٢-١

الصفحةالمـوضــوع

..............................................................................................أنواع المخاطر ٢-٢-١

) ( Expected risks .............................................

) ( Unexpected risks ...................................

.....................................................................................تخطيط إدارة المخاطر ٣-٢-١

.................................................

.........................

..................

...............................................

..............................................................................................تحديد المخاطر ٤-٢-١

............................................................

.............................

............................................................

..................................................................................التحليل النوعي للمخاطر ٥-٢-١

................................................

...........................

...........................................................

....................................................................................التحليل الكمي للمخاطر ٦-٢-١

...................................................

..............................

.................................................

...............................................................................تخطيط اإلستجابة للمخاطر ٧-٢-١

.............................................

.........................

الصفحةالمـوضــوع

........................................................

................................................................................... مراقبة وضبط المخاطر ٨-٢-١

..................................................

........................

............................................

................................................................. الدليل اإلسترشادي لمواجهة المخاطر ٩-٢-١

.....................................................................................خالصة الفصل الثاني ١٠-٢-١

.....................................................اقتصاديات مشروعات البناء والتشييد : الثالثالفصل

........................................................................................الثالث الفصل مقدمة ١-٣-٢

......................................................................اإلطار العام لسوق البناء والتشييد ٢-٣-٢

.................المخاطر والتحوالت في صناعة البناء والتشييد خالل القرن العشرين بمصر ١-٢-٣-٢

........................................................................هيكل سوق قطاع البناء والتشييد ٣-٣-٢

..........................................................حجم سوق البناء والتشييد في مصر والعالم ٤-٣-٢

.............................................................األهمية اإلقتصادية لقطاع البناء والتشييد ٥-٣-٢

..............................................................الخصائص العامة لسوق البناء والتشييد ٦-٣-٢

...........................................الخصائص اإلقتصادية المتعلقة بصناعة البناء والتشييد ٧-٣-٢

.......................................................................................الثالث خالصة الفصل ٨-٣-٢

..........................................................والتشييد البناء مشروعات مخاطر: الرابعالفصل

.......................................................................................الرابع مقدمة الفصل ١-٤-٢

............................................................................طبيعة مخاطر التشييد والبناء ٢-٤-٢

.......................................................المخاطر األساسية لمشروعات البناء والتشييد ٣-٤-٢

الصفحةالمـوضــوع

.......................................................................

................................................................................أنواع وتصنيفات المخاطر ٤-٤-٢

..............................................................

.......................................................المخاطر األساسية لمشروعات البناء والتشييد ٥-٤-٢

......................................................................تصنيف مخاطر تنفيذ المشروعات ٦-٤-٢

..............................................................................................قياس المخاطر ٧-٤-٢

٨-٤-٢ ..........................

.........................دراسة مواجهة اآلثار اإلقتصادية للمخاطر المتوقعة لمشروعات البناء ٩-٤-٢

...................دراسة مواجهة اآلثار اإلقتصادية للمخاطر الغير متوقعة لمشروعات البناء ١٠-٤-٢

.....................................................................................الرابع خالصة الفصل ١١-٤-٢

.................... دراسة اآلثار اإلقتصادية لمخاطر مشروعات البناء والتشييد: الخامسالفصل

......................................................................................الخامس مقدمة الفصل ١-٥-٢

٢-٥-٢ .........................................................

............

المساهمات المطلوبة من األطراف المختلفة لمشروعات البناء لخفض اآلثار السلبية للمخاطر ٣-٥-٢

.......................التسلسل الطبيعي الممنطق لمراحل مشروعات البناء والتشييد المختلفة ٤-٥-٢

................................خطوات إعداد الخطة المقترحة إلدارة مشروعات البناء والتشييد ٥-٥-٢

............................................................التأثير اإليجابي لتطبيق إدارة المشروعات ٦-٥-٢

......................................................................................الخامس خالصة الفصل ٧-٥-٢

الصفحةالمـوضــوع

دراسة حالة للسوق المصري العقاري عامة وبعض شركات اإلستثمار : السادسالفصل .................................................................................. العقاري خاصة

.....................................................................................السادس مقدمة الفصل ١-٦-٣

.................دراسة مؤشرات السوق المصري في اآلونة األخيرة وتأثره بالثورة المصرية ٢-٦-٣

..........................................................تقييم دور شركات اإلستثمار العقاري بمصر ٣-٦-٣

٤-٦-٣ .........................

........................................دراسة حالة لبعض شركات المقاوالت واإلستثمار العقاري ٥-٦-٣

SODICسوديك

PALM HILLS ( PHD )بالم هيلز

TMGمجموعة طلعت مصطفى

..................................................................................السادس خالصة الفصل ٦-٦-٣

تقييم منهج األساليب المتبعة إلدارة المخاطر في شركات المقاوالت وشركات : السابعالفصل ................................................................................. اإلستثمار العقاري

األساليب - مخاطرالمشروعات – حجم لمشروعات (تقييم أساليب إدارة المخاطر من حيث ١-٧-٣قبول وقناعة أطراف – مسببات المخاطر - آليات المخاطر- ميزانية إدارة المخاطر - العملية

لشركات المقاوالت واإلستثمار العقاري )- إمكانية تطبيق نظام خفض آثارالمخاطر – المشروع

.......................................................................................النتائج والتوصيات ١-٨-٤

.....................................................................................................المراجع ٢-٨-٤

صفحة الموضوع

١٨

١٩

١٩

٢٠

صفحة الموضوع SWOT(

صفحة الموضوع

صفحة الموضوع ٢١ ٢٩

٤١ ٦٥

(SWOT ANALYSIS )(٩١

(SWOT ANALYSIS )١٠٠

(SWOT ANALYSIS )١٠٦

(SWOT ANALYSIS )١١٢

١١٣

معجم المصطلحات GLOSSARY &TERMINOLOGY

TERM المصطلح

Risk مخاطرة / خطر

Risk management إدارة المخاطر

impact (of risk) تأثير الخطر

Risk Register سجل المخاطر

inherent risk المخاطر المالزمة

Brainstorming العصف الذهني Decision Tree Analysis تحليل شجرة القرارات

Delphi Technique تنقنية دلفي Qualitative Risk Analysis التحليل النوعي للمخاطر Quantitative Risk Analysis التحليل الكمي للمخاطر

Sensitivity Analysis تحليل الحساسية Simulation محاكاة

تحليل المصفوفة الرباعية )التهديديات - الفرص - نقاط الضعف - نقاط القوة (

SWOT Analysis Strengths, Weaknesses, Opportunities , Threats

Responsibility Assignment Matrix مصفوفة تحديد المسئوليات

Risk Acceptance قبول المخاطرة

Risk Avoidance تجنب المخاطرة

Risk Category فئة المخاطرة

Risk Database قاعدة بيانات المخاطر

Risk Identification تحديد المخاطر

Risk Management Plan خطة إدارة المخاطر

Risk Management Planning تخطيط إدارة المخاطر

Risk Mitigation تخفيف المخاطر

Risk Monitoring and Control مراقبة و ضبط المخاطر

Risk Response Planning تخطيط اإلستجابة للمخاطر

Risk Transference تحويل المخاطر

Financial and Economic Risks المخاطر المالية و االقتصادية

Inflation and Interest Rates .مخاطر التضخم و أسعار الفائدة

In-house Cash Shortage .مخاطر قصور التمويل الداخلي للمشروع

Foreign Exchange and Convertibility .مخاطر تحويل العملة و إمكانيتها

Competition .مخاطر المنافسة

Construction and Design Risks مخاطر التصميم و التنفيذ

Improper Project Management .مخاطر إدارة المشروع

Improper Design .مخاطر أخطاء التصميم

Resources Unavailability .مخاطر نقص الموارد

Defective Work .مخاطر عيوب التنفيذ

Defective Material .مخاطر عيوب المواد

Low Construction Productivity .مخاطر إنخفاض معدالت االنتاجية

Site Safety .مخاطر سالمة الموقع

Political / Government Risks المخاطر السياسية والحكومية

Expropriation .مخاطر التأميم

TERM المصطلح Approvals and Permitsمخاطر الحصول على التصاريح والموافقات والموافقات

Change in Lows .مخاطر تغير القوانين

Political Instability .مخاطر عدم االستقرار السياسى

Risks coming from Clients مخاطر الناشئة من قبل العميل

Clients Financial Ability .مخاطر المقدرة المالية للعميل

Response to Claims .مخاطر مدى االستجابة للمطالبات

Client Changing Needs .مخاطر تغير احتياجات العميل

Possession of Site .مخاطر استالم وحيازة المواقع

Risks coming from sub-contractor المخاطر الناشئة من قبل مقاولى الباطن

Subcontractors Technical Qualifications مخاطر المقدرة الفنية لمقاولو الباطن Subcontractors variation of Bids.مخاطر تغيرات وإختالفات العقود مع مقاولى الباطن

Subcontractors Financial Ability .مخاطر عدم المقدرة المالية لمقاولى الباطن

Miscellaneous Risk مخاطر متنوعة

Partnerships Risks مخاطر المشاركة

Force majeure .مخاطر القوة القهرية

Differing Site Conditions .مخاطر تغير ظروف الموقع

Environmental Site Conditions .مخاطر حماية البيئة

Physical Damage مخاطر تلف وهالك األعمال أو المعدات

Corruption .مخاطر الفساد

Market Risks مخاطر السوق

Prices Risks مخاطر األسعار

Credit Risks مخاطر اإلئتمان

Liquidity Risks مخاطرالسيولة

Interest rate Risks مخاطر أسعار الفائدة

Risk Capital مخاطر رأس المال

Shareholding Structure المساهمين في الشركة

Free float تعويم حر

Main downside risks مخاطر الجانب السلبي الرئيسي

Legal Challenges التحديات القانونية

Market value القيمة التسويقية

Value Engineering هندسة القيمة

Disputes and claims النزاعات و المطالبات

“There is a risk in every project, ignoring risk doesn’t make it go away”( )

(١) Project Risk Management-David T.Hulett,senior Vice President, Schedule Risk Analysis Simplified.

--

مراحل اعداد و بدء المشروع الباحث: المصدر

مراحل تطور المشروع

الباحث: المصدر

البدائل المتاحة حين وقوع مخاطر تمثل خسارة اقتصادية لقطاع المقاوالت الباحث: المصدر

أسباب تنوع المخاطر التي يتعرض لها مشروع البناء الباحث: المصدر

أهم مخاطرالمشروعات الباحث: المصدر

(Mega Projects)(M

--

٣--

مراحل تحديد مجال البحث الباحث: المصدر

----

٢--٣-٣

----

-١-١-

PMBOKPP

Code Of Ethics

PMP Certification

--

دراسات تحقيق هدف البحث الباحث: المصدر

محاور منهجية البحث الباحث: المصدر

- -

- -

- -

منهجية البحث

الباحث: المصدر

“ Administration”“

“ Ad,Minstrare ”“

“ Management ”“

“Functions Of Management”“

(PMBOK® Guide) ), P.

(١) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide) ), P.٨ Up Date; ٢٠٠٧-٢-٢٨ .

(١) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ٢٠٠٢) , P.٥.

. .

(١) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide) ), P.١١ Up Date; ٢٠٠٧-٢-٢٨ .

(PMBOK® Guide) ), P.

(Prefeasibility Study)

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P.

(PMBOK® Guide) ), P.

( ) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide),P.

(PMBOK® Guide), P.

SWOT MONTE CARLO

) ( Expected risks(

) ( Unexpected risks(

(١) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide) Up Date; ٢٠٠٧-٢-٢٨ ( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. .

( ) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ) , P. .

( ) Prichard Ron “The Limits Of Planning” (International Risk Management Institute, ) , P. .

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. .

( ) Prichard Ron “The Limits Of Planning” (International Risk Management Institute, ) , P. .

(PMBOK® Guide), P.

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .

(Matrix of possibilities and impacts(

(PMBOK® Guide),P.

( ) Rodger Chris and Jason Petch “Uncertainty&Risk Analysis” (UK,Price Water House, April ) , P. .

( ) Department of Information Resources “Process for Analyzing and Managing Risk” (State of Texas,

January ) , P. .

(PMBOK® Guide),P.

( ) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ) , P. . (٢) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .

( Brain Storming )

- -

- -

-

-

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P.

(SWOT Analysis)

SWOT

SWOTS

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P.

(PMBOK® Guide), P.

PPII

OP.Cit.p.Project Management Institute)P

(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. ٢٥٠.

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. .

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. .

(PMBOK® Guide),P.

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. .

-

-

-

-

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. .

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. .

( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown

square,Pennsylvania,USA, ) P. . (٤) http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date:٢٠١٢-٦-٢٠

ExcelEExcelE

@risk( Monte carolo simulation ) GETTING STARTED - بداية تشغيل البرنامج - ١

http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date:

RUNNING A RISK ANALYSIS

http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date :٢٠١٢-٦-٢٠

GRAPHING THE RESULTS

http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date :

PRO VERSION FEATURES

http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date:

(PMBOK® Guide),P.

(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. ٢٦١-٢٦٠.

(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .

-

-

-

-

(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA,٢٠٠٠) P. ٢٦٥.

(PMBOK® Guide),P.

(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .

رالدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر

الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(جدول

الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(تابع جدول

الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(جدول : تابع

الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(جدول : تابع

( ) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ), P. .

6.04

4.08

8.15

0123456789

01/02-96/97 95/96-91/92 90/91-86/87

1104

0

1209

4

1373

0

1455

5

1514

0

1576

0

1656

0

1722

0

02000400060008000

1000012000140001600018000

95/96 97/98 99/2000 2001/02

تنمية البنية األساسية

والمشروعات العمالقةBOTومشروعات خفض اإلنفاق الحكومي

سياسة األنفتاح وتشجيع األستثمار

ا ال

( ) American Chamber of Commerce in Egypt "The Construction Sector In Egypt – Development and

Competitiveness" (September .P. )

///

///

///

( ) American Chamber of Commerce in Egypt, Op. cit., P. .

33 3230

3 20

5

10

15

20

25

30

35

السوق األسيويالسوق األمريكيالسوق األوروبيسوق الشرق األوسطالسوق األفريقي

///

//

///

19%

17%

16%1%

20%

9%

5% 2% 8%

2%

الصناعة و التعدينالزراعة الخدمات الحكومية التأمين اإلجتماعيالمرافقاإلسكان الفندقيالمال و التجارة النقلالتشييد و البناءالكهرباء

17%

32%

18%

13%

5%10% 1%0%

2%

الصناعة و التعدينالزراعة الخدمات الحكومية التأمين اإلجتماعياإلسكان والمرافقالسياحة و الفنادقالمال و التجارة االتصاالتالتشييد و البناء الكهرباء

///

///

( ) Organization des Nations – Units pour le Development Industrial , Vienne , L'industrie de la Construction

,New York ,

38.743.4

48.6 51.4 48.2

0

10

20

30

40

50

60

-

-

-

-

- -

- -

- -

- -

- -

//

( ) World Bank The Construction Industry ;" Issues and strategies in countries " (Washington D.C. )

P. .

///

//

//

-

-

-

-

-

-

-

-