.

جامعة الجزائر

كلية الحقوق و العلوم اإلدارية بن عكنون

إيجار السكنات التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري

مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون - فرع عقود و مسؤولية -

بإشــراف إعــداد موالكالدكتورة ب أسمــاء مكــي

لجنــة المناقشــة

رئيســـا- أستاذ التعليم العالي ط زيروتي الدكتور مقــررا- أستاذة محاضرة ب موالك ة الدكتور

عضــوا- مكلفة بالدروس ح كميح ستاذةاأل

2002/2001

إهــــداء

أهدي ثمرة هذا الجهد المتواضع إلى والدي رحمه اهللا الذي حثني على العلم وأوصاني به، وإلى زوجي

قصرت ينوابنتي حفظهما اهللا لي اللذ .في حقهما إلنجاز هذا العمل

2

شكر و تقدير

أتقدم بالشكر و التقدير إلى أستاذتي المشرفة ي في إنجاز هذا العمل و إلى كل من ساعدن

.من قريب أو بعيد و لو بكلمة طيبة

3

المقدمــة

للسكن أهمية بالغة في حياة المجتمع، و تتجلى هذه األهمية فيمـا يؤديـه :من مهام يمكن تحديدها وفقا لسياسة الدولة في نقطتين السكن

.تأمين مسكن لكل فرد - .)1(ار الحياة للجماعة تحديد الجزء األكبر من إط -

مهمة األولى في المنفعة التي يحققها الفرد لتلبية حاجاته األساسية الو تتجلى .التي ينتج عنها االستقرار النفسي له ولعائلته الذين يعيشون تحت كنفه

أما المهمة الثانية تتجلى فيما يبرزه السكن كعنصر حاسم لطريقة شغل االنتفاع بها التي تمثل صورة الجزائر فيما تختاره في مادة المساحة الوطنية و

.السكنونظرا ألهمية موضوع السكن الذي يمكن تناوله مـن عـدة جوانـب،

ارتأيت تناوله من جانب اإليجار كونه مشكل الفرد الجزائـري الـذي يسـعى إلى الح

.صول على سكن تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري ألغى تطبيق أحكام 40في المادة )2( 2001و نظر لكون قانون المالية لسنة

و كذا نصوصه التطبيقية التي تضمنت إنهاء الرابطة االيجارية )3( 81/01قانون بين المستأجر و ديوان الترقية و التسيير العقاري عن طريق تنازل هذا األخيـر

.عن ممتلكاته 4

.206 ص 1977 فبراير 09 الصادرة في – 12 الجريدة الرسمية العدد –سكن مذكرة تقديم متعلقة بال)1( .2000 لسنة 80 ـ الجريدة الرسمية العدد 2001 المتضمن قانون المالية لسنة 2000 ديسمبر 23 المؤرخ في 2000/06 قانون )2( أو ة ذات االستعمال السكني أو المهني أو التجاري ، المتضمن التنازل عن األمالك العقاري1981 فيفري 07 المؤرخ في 81/01 قانون )3(

.1981 لسنة 06الحرفي التابعة للدولة و الجماعات المحلية و مكاتب الترقية والتسيير العقاري و المؤسسات ـ الجريدة الرسمية العدد

ولعل إلغاء المشرع لهذا القانون كان نتيجة لوضعه طريقة أخرى المتالك

ة للديوان أال وهي طريقة البيع االيجاري الـذي تحكمـه قواعـد المساكن التابع .خاصة به ال يمكن إدراجها في موضوعنا

.فإننا تناولنا هذا الموضوع بطرح عدة إشكاالت وهي .كيف نشأت دواوين الترقية و التسيير العقاري؟ - .ما هي طبيعتها القانونية ؟ -ـ - ام أم تنظمـه أحكـام هل يخضع إيجار هذه السكنات ألحكام القانون الع

.خاصة بها؟ .كيف تنشأ العالقة االيجارية -هل يعتبر عقد اإليجار محدد المدة في هذا النوع من اإليجارات أم أنه عقد -

.أبدي؟ .ما هي حاالت إنهاء الرابطة االيجارية؟ -

:من خالل هذه االشكاالت يمكن طرح مشكل عام وهوري وهل يخضـع إيجـار سـكناتها كيف نشأت دواوين الترقية و التسيير العقا

.ألحكام خاصة بها و كيف يتم تنظيم عالقاتها االيجارية؟ .هذا ما حاولت مناقشته خالل هذه الدراسة، وذلك في ثالثة فصول

تناولت في الفصل األول تطور التنظيم القانوني إليجار األماكن المعدة للسـكن قيام الرابطة االيجارية، و في الفصل في التشريع الجزائري، وفي الفصل الثاني

.الثالث آثار الرابطة االيجارية

5

الفصــل األول

تطــور التنظيــم القانونــي إليجار األماكـن المعدة للسكـن في التشريـع الجزائـري

بعد رحيل المعمر و تركه وراءه أمالكا شاغرة، سارع القانونية المشرع الجزائري إلصدار مجموعة من النصوص

.لتشكيل قطاع الدولة

نحاول عرض أهم ما أتت به هذه النصوص التي حددت مراحل أيلولة األمالك الشاغرة للدولة الجزائرية والتي نـتج عنها نشوء دواوين الترقيـة و التسييـــر العقـــاري

.فــي الجزائــر وذلك فـي مبحثيـن

6

الك الشاغرة نتناول في المبحث األول مراحل أيلولة األم للدولة الجزائرية و في المبحث الثاني مراحل نشأة دواويـن

.الترقية و التسيير العقاري

المبحث األول

مراحل أيلولة األمالك الشاغرة للدولة الجزائرية

مرت األمالك التي خلفها المعمر والتي اعتبرت شاغرة بعد رحيله لتصبح أمالكا وطنية : بعدة مراحل هي

.رحلـة حمايـة و تسييــر األمـالك الشاغـرة م- .رحلـة تنظيـم معامـالت بيع و إيجـار األمـالك الشاغـرة م- .مرحلـة تنظيـم األمــالك الشاغـرة - .مرحلـة انتقال األمـالك الشاغـرة للدولـة -

نحاول توضيح هذه المراحل مركزين دراستنا على األماكن المعدة للسكن باعتبــارها .موضـوع الدراسـة

7

المطلب األول مرحلة حماية و تسيير األمالك الشاغرة

ليشكل قطاع الدولة الجزائرية )1( 1962 أوت 24 المؤرخ في 20 – 62جاء األمر رقم

فكان الغرض من وضعه مزدوجا بحيث كان يهدف أوال إلى حماية الحياة االقتصـادية للدولـة .التي يمكن أن يتعرض لها اقتصاد الدولةالجزائرية و تفادي كل العراقيل

والغرض الثاني غرض اجتماعي يهدف إلى مواجهة الوضع االجتماعي للشعب كالبطالة الناجمة عن ركود اقتصاد الدولة بعد مغادرة المستعمر، وكذا عدم اإلسكان الناجم عن تعسف

.المستعمر تجاه الشعب الجزائري السكنات فإننا نركز على ما أتى به األمر وباعتبار أن موضوع دراستنا يهتم ب

.بهذا الخصوص

07 المؤرخـة فـي 12 المتضمن حماية و تسيير األمالك الشاغرة ـ الجريدة الرسمية العدد 1962 أوت 24 المؤرخ في 20 – 62 أمر )1( ).نص باللغة الفرنسية ( 1962سبتمبر

أوال ك الشاغـرةكيفيــة حمايــة وتسييـر األمـال

تحت مراقبة اللجنة المكلفة بالشؤون االقتصـادية )1( عامل العمالة 20 – 62كلف األمر

بإدارة السكنات الشاغرة أو التي لم تمارس فيها استعمال أو استيالء أو استغالل لمدة تزيد عـن .شهرين من طرف صاحبها الشرعي دون مبرر

امل العمالة أن يتبعها لحماية و تسيير وقد حدد األمر اإلجراءات التي يجب على عالسكنات الشاغرة فألزمه بإحصائها خالل مدة ثالثين يوما من نشر األمر، وبطرد كل شخص محتل لها بطريقة غير شرعية بعد تحرير محضر يتضمن وصف األماكن و إحصاء األمالك

اغرة و منحها بدون شرط المنقولة المتواجدة بها و كل ما يتعلق بتزيينها، وبحجز المساكن الشو ال تبليغ أو نشر مسبق لألشخاص المحتاجين و تمكين المستفيدين من استعمال جميع المنقوالت المتواجدة بالمساكن بدون تعسف منهم بعد إحصائها إلى حين يطالب بها مالكها

8

و معطوبي الحرب الذين الشرعيون وقد منحت األولوية في اإلسكان للمجاهدين و المناظلين .ساهموا في الكفاح من أجل االستقالل الوطني

ثانيا شــروط الشغـور بالنسبـة للمحـالت المعـدة للسكـن

: ال تعد األمالك شاغرة إال بتوافر شرطين أساسيين هما20 – 62طبقا ألحكام األمر

بدون مبرر شرعي من صاحب التوقف عن االنتفاع بالسكن لمدة تزيد عن شهرين متتاليين - 1 .الشغل الشرعي

من األمر المبرر الشرعي على سبيل الحصر بالعطل المعتادة التـي 6وقد حددت المادة يتحصل عليها الشخص و أدت إلى غيابه خالل هذه الفترة، وكذا حالة استدعاء أو الزام صاحب

التراب الـوطني قبـل الشغل الشرعي بالتنقل لشغل منصب أو وظيفة عمومية أو خاصة داخل .1963 جانفي 01

. هو الوالي حاليا: عامل العمالة )1(

التصريح بالشغور من قبل اإلدارة إلثبات شغور المحالت المعدة للسكن وعليه فإن مجـرد – 2التوقف عن االنتفاع بالسكن ال يكفي إلضفاء صفة الشغور بل ال بد من وجود إجـراء شـكلي

. في التصريح اإلداري عن طريق تحرير محضر حالة معاينة أو التصريح بالشغورمتمثلمن المقـرر قانونـا أن " يقضي )1(قرار) المحكمة العليا حاليا ( وقد صدر عن المجلس األعلى

. بالمعاينة و التصريح بالشغورنظرية الشغور مبنية على أساس محدد قانونا

إلدارة باالستيالء على عقار دون استيفاء اإلجراءات ومن ثم فإن القرار المتخذ من ا .القانونية المثبتة لحالة الشغور يكون مشوبا بتجاوز السلطة

ولما تبين في قضية الحال أن رئيس الدائرة قد قرر من جانب واحد االستيالء على اغرة المحل لصالح شخص طبيعي معتقدا أن مجرد اإلشارة إلى التشريع الخاص باألمالك الش

دون اإلتيان بدليل على توفر حالة الشغور هو وحده كاف لتأسيس قراره، فإنه بتصرفه على

9

النحو المذكور كان قراره مشوبا بتجاوز السلطة و متى كان األمر كذلك استوجب إبطال أمر " االستيالء على المحل المتنازع فيه

ثالثا مميزات مرحلة حماية و تسيير األمالك الشاغرة

بالمبالغة 20-62ميزت مرحلة حماية و تسيير األمالك الشاغرة التي جسدت باألمر ت

في الطابع اإلداري والقانوني لتجسيد سياسة الحكومة فكانت متجاوزة لإلمكانيات المتاحة األكفاء أداء مهامه بسبب نقص اإلطارات )الوالي( و الصعاب المعاشة ولم يكن بإمكان العامل

للقيام بالعمليات التي تضمنها اإلعالن عن الشغور كإحصاء األمالك، كما أن قصر مدة األداء .)2(دور المنوط به غير كافية لممارسة ال

200 العدد األول ص 1990ائية سنة قرار منشور يف اجمللة القض 38213 حتت رقم 1984 أكتوبر20بتاريخ ) احملكمة العليا حاليا( القرار الصادر عن اجمللس األعلى )1( . عدم ذكر سنة الطبع– دار العلوم للنشر و التوزيع باحلجار – 86وكذا يف كتاب مبادئ القضاء العقاري لألستاذ محدي باشا عمر قاصي مبجلس قضاء سكيكدة ص

عمار عوابدي، . تحت إشراف د-علي بن تازي. أ- بحث لنيل الماجستير في القانون العام - دور و سلطات الوالي في االدارة الجزائرية)(2 .60جامعة وهران، عدم ذكر السنة ص

سياسيا أو اجتماعيا المساس بالوضـعيات ) الوالي(ومن جهة أخرى استحال على العامل

المكتسبة نتيجة االحتالل العفوي للمحالت المعدة للسكن خصوصا بالنسبة لـبعض األشـخاص . )1(الحية والصناعية من قبل العمال لتشكلة قطاع مسير ذاتيا أو المؤسسات الف

ومن جهة ثالثة فإن هذا األمر لم يتعرض بصفة دقيقة لمفهوم األمالك الشـاغرة فـدفع الكثير من المالك األوربيين الذين غادروا الجزائر إلى أن يطالبوا باسترجاع ممتلكـاتهم طبقـا

، والذي كان ساري المفعول و ظل )2(نون المدني الفرنسي من القا 513 – 539ألحكام المادتين ، 1975 سـبتمبر 26 المؤرخ في 58-75كذلك إلى غاية صدور القانون المدني الجزائري رقم

و المتعلـق بمواصـلة العمـل 1962 ديسمبر 31 المؤرخ في 57-62وذلك طبقا لألمر رقم .سيادة الوطنيةبالتشريع الفرنسي باستثناء األحكام التي تتعارض مع ال

10

من القانون المدني الفرنسي لكي يكون المال شاغرا 513 و 539فقد اشترطت المادتان وجب أن يكون المالك غير معروف وال يوجد له أي وارث وهذا ما عارض عدم دقة النص ألن

صاحب الحق معروف ولكنه غائب، مما دفع المـالك األوربيـين إلـى المطالبـة باسـترجاع .ممتلكاتهم

وتداركا لهذا النقص و تفاديا للغموض أصدر المشرع الجزائري عدة نصوص أخـرى شاغرةلتنظيم احتالل المساكن فجاءت مرحلة تنظيم معامالت البيع و اإليجار لألمالك ال

المطلب الثاني مرحلـة تنظيـم معامـالت بيـع و إيجار األمـالك الشاغرة

لينظم معامالت البيع و اإليجار 1962 أكتوبر23 الموافق لـ03-62جاء المرسوم رقم .و اإليجارات الزراعية و اإليجارات المنجمية لألمالك العقارية و المنقولة

و يعد هذا المرسوم من بين اإلجراءات اإلستعجالية التي قام بها المشرع الجزائري .ا ضمن أمالك الدولةلحماية األمالك الشاغرة التي خلفها المستعمر إلعادة إدراجها تدريجي

.نحاول تبيان كيفية تنظيم هذه المعامالت ثم مميزات هذه المرحلة

عمار عوابدي، . تحت إشراف د-علي بن تازي. أ- بحث لنيل الماجستير في القانون العام - دور و سلطات الوالي في االدارة الجزائرية)1 ( .60جامعة وهران، عدم ذكر السنة ص

، أطروحة لنيل شهادة 08/12/1987 المؤرخ في 119-97ل األراضي الفالحية التابعة لألمالك الوطنية الخاصة طبقا للقانون كيفية استغال )2( نقال عن 1999-1998 سنة 39 األستاذ بن رقية بن يوسف ص -دكتورة دولة في القانون

B.Pomel Contribution à l’étude du domaine de l’Etat et son régime Juridique l’exemple de ex-bien vacant.R.ASJ.P.E VO.71 N° 31972 p 726.

أوال كيفيـة تنظيـم معامـالت بيـع و إيجـار األمـالك الشاغرة

تم تنظيم معامالت البيع و اإليجار و اإليجارات الزراعية 03- 62بموجب مرسوم ة، وذلك بمنع جميع هذه التصرفات ما عدا تلك و المنجمية لألموال الشاغرة المنقولة و العقاري

.التي أنجزت لفائدة الجماعات العامة أو لجان التسيير المعتمدة من قبل السلطات العامة

في 1962واعتبر هذا المرسوم جميع العقود و االتفاقيات المبرمة منذ أول جويلية التي أبرمت قبل هذا التاريخ و التي الجزائر أو خارجها باطلة و عديمة األثر، باستثناء العقود

.تضمنت تجديد أو تمديد اإليجارات

11

كما نص المرسوم على وجوب التصريح بجميع المعامالت المذكورة لدى البلدية في يوما من صدوره في الجريدة الرسمية و إال اعتبرت هذه المعامالت باطلة، كما مكن 15ظرف

ها من حيث أسعارها أو إبطالها إذا ما انطوت على نية المرسوم السلطات العمومية من مراجعت .المضاربة أو كانت مخالفة لقواعد حسن التسيير أو النظام العام

أما فيما يخص محل النزاع : " يقضي بما يلي )1(وقد صدر عن المحكمة العليا قرار ين جليا أن القاضي الخاص بالوعد بالبيع من قبل مواطنة فرنسية الجنسية لنصف العقار فإنه يتع

األول تهاون في حكمه ووافق على اختالس ملكية عقارية تعود للدولة بموجب القانون علما أن : ينص في مادته األولى 1960 أكتوبر 23 المؤرخ في 03-62المرسوم

على أن كل المعامالت العقارية الخاصة بالمعمرين الفرنسيين والتي تمت و بعده باطلة ال أصل لها، والمرسوم جاء إلتمام المنع الفعلي الذي كان 1962 جويلية 01من

.جاريا أثناء حرب التحرير

وحيث أن كل االعتبارات التي جاء بها هذا القرار المطعون فيه ال أساس لها ما دامت م على ث، أوال تخالف القانون المذكور و النظام العام عموما الذي تفرضه العدالة على نفسها

" .جميع المؤسسات العمومية و غيرها التابعة لدولة القانون ثانيا ، عدد 1993 المجلة القضائية لسنة .1991 أكتوبر23 مؤرخ في 81693 تحت رقم – الغرفة المدنية – قرار عن المحكمة العليا )1(

للقاضي حمدي 69 في التشريع الجزائري ص ، كما أنه منشور في هامش كتاب نقل الملكية العقارية38الثالث ص .2000باشا عمر قاضي لدى مجلس قضاء سكيكدة ـ دار العلوم ـ مطبعة الشهاب، باتنة سنة

ثانيا

مميــزات مرحلــة تنظيـم معامـالت بيـع و إيجـاراغـرة ش األمـالك ال

1962ويلية جميع العقود و االتفاقيات المبرمة منذ أول ج03- 62اعتبر المرسوم

في الجزائر أو خارجها ملغاة وعديمة األثر ما عدا تلك التي أبرمت قبل هذا التاريخ .و التي تضمنت تحديدا للعمليات المذكورة

12

ولعامل العمالة سلطة مراجعة جميع عقود البيع المتعلقة باألمالك المذكورة سواء من مع إمكانية تقرير إلغائها بالنظر إلى معيار حسن ) محلها (حيث ثمنها أو من حيث مضمونها

.)1(التسيير أو ألسباب المضارية أو إذا تبين أنها تمس بالنظام العام

وفي نظري إن غرض المشرع من وضع هذا المرسوم هو حماية لألمالك الشاغرة تركه من أمالك ذات من التالعب الذي قد يقوم به المستعمر الراحل بغرض اإلستفادة مما

األصل الجزائري وذلك عن طريق التحايل على القانون باللجوء إلى بيع أو إيجار هذه األمالك .التي اعتبرها القانون شاغرة

المطلب الثالث مرحلــة تنظيــم األمـالك الشاغــرة

موال الشاغرة لتنظيم األ)2( 1963 مارس 18 المؤرخ في 88-63صدر المرسوم رقم ولوضع حد لألزمة التي أحدثتها هجرة الفرنسيين إذ أدخلت تحت تصرف الدولة كل األمالك

.و المؤسسات التي هجرها أصحابها أو امتنعوا عن القيام بواجباتهم إزاءها كمالك

.62-61 علي بن تازي ـ المرجع السابق ص -دور و سلطات الوالي في اإلدارة الجزائرية، أ) 1( 22يوم - المتعلق بتنظيم األموال الشاغرة ـ الجريدة الرسمية 1963 مارس 18 المؤرخ في 88-63 مرسوم رقم )2(

نسخة باللغة الفرنسية المرسوم كما هو باللغة الفرنسية 19 العدد 1963مارس Décret N° 63-88 du 08 mars 1963 portant réglementation de biens vacants

أوال

كيفيــة تنظيــم األمـالك الشاغـرة

المحالت )1( لينظم شغور أمالك الدولة فتناول في الباب الثاني 88-63جاء المرسوم .و العقارات و أجزاء العقارات

13

بناءا على ) الوالي( والجديد الذي أتى به هذا المرسوم هو اشتراط صدور قرار عامل العمالة اإلدارية يعلن شغور األمالك، وفي هذا اإلطار يجب التفرقة بين األمرتحقيق من طرف المصالح

88-63 الذي كان يكتفي بوجود تصريح بالشغور فقط العتبار األمالك شاغرة وبين المرسوم 62-20 . يوما15الذي اشترط صدور قرار من عامل العمالة الذي ينشر في الجريدة الرسمية خالل

الذين ) الوالة(يا أن االلتزام بنشر قرار الشغور لم يقيد سلطة العاملين و الجدير بالمالحظة عملنادرا ما أدوه، و كان موقف القاضي مؤيدا لهذه الممارسة إذا لم يعتبر النشر شكلية جوهرية يجب أن يلغى القرار لعدم احترامها مستندا في قضائه إلى نظرية العلم اليقيني بغض النظر عن النظام و عن

.)2(امة الشديدة المرتبطة عادة بتبليغ القرارات اإلدارية في القانون الفرنسي الصرو كان غرض المشرع من نشر القرار في الجريدة الرسمية هو تمكين المعني باألمر

من ممارسة حقوقه، إذ يجوز له الطعن في هذا القرار خالل شهرين بدءا من يوم نشره في الجريدة .ه بعد انقضاء هذه المدة يعتبر قرار الشغور نهائيا ال رجعة فيهالرسمية أن

كما منح المرسوم الحق للمعنى باألمر في رفع دعوى قضائية أمام قاضي األمور المستعجلة إلسراع الفصل في القضية وفي دائرة اختصاص المحافظة و يطرح التساؤل هل الدعوى تكون مدنية

يمكن القول بأن قاضي األمور المستعجلة اإلداري هو الذي يكون مختصا أم إدارية ؟ فاإلجابة مبدئيا تبين خالف ذلك إذ 88-63 من المرسوم 07ألن اإلدارة طرف في النزاع غير أن مضمون المادة

تنص بأن صاحب الحق يستطيع أن يرفع دعواه أمام قاضي األمور المستعجلة الواقع بإقليم العمالة ذ بها اإلجراء، لكن المحاكم اإلدارية كانت توجد في ثالث عماالت من بين التي اتخ) الوالية(

ولم يكن هناك نص يبين أن هذه الجهات تكون مختصة بالنظر في قضايا 1963 عمالة في سنة 15 .تابعة لعماالت ال توجد فيها محاكم من هذا النوع

و االستغالالت ذات الطابع الصناعي و التجاري أما الباب األول فقد تناول تنظيم شغور المؤسسات و الهيئات )1(

.و التقليدي و المادي و المنجمي و الفالحي و الغابي نقال عن المجلة 65 دور و سلطات الوالي في اإلدارة الجزائرية لألستاذ على بن تازي، المرجع السابق ص )2(

.146 ص 1964الجزائرية للعلوم القضائية

)1(ستخلص أن القاضي االستعجالي للمحاكم العادية هو الذي كان مختصا من هنا نو السبب في منح االختصاص لهذه الجهات هو أن قرارات الشغور ما هي إال إجراءات

أصبح االختصاص بالنظر في هذه المسائل للمحاكم 1969 وفيما بعد، أي في سنة )2(تحفظية .)3( من قانون اإلجراءات المدنية 07لمادة العادية بمقتضى ا

14

وعليه في حالة رفع دعوى قضائية أمام قاضي األمور المستعجلة للدعاوى المدنية و الفصل ) الوالي(ضد قرار الشغور الصادر من الدولة و الممثلة في شخص عامل العمالة

.د البث في المنازعة بالرفضفي النزاع بالرفض أصبح الشغور نهائيا عن

ثانيا حاالت الشغـور المتعلقة بالمحـالت و العقـارات و أجـزاء العقارات

حاالت الشغور المتعلقة بالمحالت و العقارات و أجزاء 88-63حصر المرسوم

:العقارات فيما يليين عند إجراء الشغور الناجم عن رحيل المستعمر، فاعتبر المرسوم األمالك شاغرة إذا تب– 1

.عملية اإلحصاء بأن ال صاحب لها 01 التوقف عن استغالل األموال من قبل صاحب الحق خالل شهرين متتاليين ابتداء من – 2

.1962جوان توقف المالك عن تنفيذ التزاماته بالنسبة للعقارات أو أجزاء العقارات خالل مدة تزيد – 3

.1962جوان 01عن شهرين متتاليين منذ توقف المالك عن المطالبة بحقوقه الناجمة عن صفته مالكا خالل مدة تزيد عن شهرين – 4

.1962 جوان 01متتاليين منذ

بن رقية بن يوسف ـ المرجع السابق . كيفية استغالل األراضي الفالحية التابعة لألمالك الوطنية الخاصة ـ د)1( : تقال عن43ص

A . Bencheneb. Le contentieux de bien de volus à l’Etat par l’ordonnance du 6 mai 1966 R.AS.J.P.E.Vol XVI N° 4 1979 p 629

p 631 IBID A. Bencheneb المرجع السابق نقال عن )2( المرجع السابق نقال عن )3(

A.MAHIOU. Note sur le contentieux de bien de l’Etat R.AS.J.P.E..Vol XVIII N° 3 Septembre 1981 p 497 K.SATOR bid p 382.

ثالثا

مميــزات مرحلـة تنظيـم األمـالك الشاغـرة

15

تميزت هذه المرحلة باشتراط صدور قرار من الوالي بعد التحقيق إلعالن الشغور و

ا مكنت صاحب الحق يوم من صدوره، كم15بنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية خالل أجل من ممارسة حقوقه عن طريق القضاء خالل أجل شهرين بدءا من نشر قرار الشغور في الجريدة الرسمية، و اعتبرت قاضي األمور المستعجلة مختصا في نزاعات الشغور و ذلك

.إلسراع الفصل فيهاك الشاغرة بل أضاف مراسيم لم يكتف المشرع الجزائري بهذه القوانين لتنظيم األمال

المتعلق بتجديد احتالل المحالت الشاغرة المعدة للسكن أو لمزاولة 04-63أخرى أهمها مرسوم مهنة، فاعتبر هذا المرسوم منح المساكن الشاغرة للمستفيدين بعد صدور قرار الشغور إجراءا

للمستفيد من احتالل األماكن مؤقتا مبنيا على رخص مؤقتة قابلة للسحب و هذا يعني أنه لم يكن أي حق في البقاء فيها إذ كان بإمكان العامل سحب الترخيص في أي وقت أو األمر بطرده فورا

و مباشرة بدون تدخل قضائي كلما عجز عن تقديم سند ملكية أو كراء كدليل على شرعية كل ما سبق له تخزينه و اإلضرار وجوده باألماكن التي يحتلها أو في حالة امتناعه عن تصليح

.)1(به في المواعيد المحددة من قبل السلطة اإلدارية العمالية

المطلب الرابع

مرحلــة انتقـال األمـالك الشاغـرة للدولـة

انتهت سلسلة النصوص التشريعية التي تضمنت تقوية سلطة الدولة بمنحها صالحيات .جي من مفهوم األمالك الشاغرة إلى األمالك الوطنيةأوسع شيئا فشيئا ليتم النقل التدري

.59دور و سلطات الوالي في اإلدارة الجزائرية ـ المرجع السابق ص )1(

16

تم االنتقال أو التعبير عن االتجاه التدريجي نحو تشكيل قطاع الدولة كما سبقت اإلشارة ف

األمالك نهائيا ثم تلتها إليه عن طريق صدور عدة نصوص تشريعية لتنظيم وضعية شغور نهائيا إليها ملكيتها نصوص أخرى وضعت هذه األمالك تحت حماية الدولة قبل أن تنتقل

المتضمن انتقال األمالك الشاغرة1966 ماي 06 المؤرخ في 102-66بصدور األمر .)1(للدولة

ة حيث جاء قد وضع هذا األمر حدا لألمالك الشاغرة وذلك عن طريق نقلها إلى الدولو، وبهذا "تنقل ملكية األموال المنقولة و العقارات الشاغرة إلى الدولة " في المادة األولى من األمر

.يكون المشرع قد حل نهائيا مشكلة األموال الشاغرة

أوال أو نائبه بمنح المحالت السكنية ) الوالي ( تكفل عامل العمالة

وضع عدة نصوص تشريعية تنظم إلىلدولة سارع المشرع بعد انتقال األمالك الشاغرة ل

.شغل وإدارة هذه األمالك، والمتضمن القانون )2( 1968 أفريل 23 المؤرخ في 88-68فجاء المرسوم رقم

األساسي الخاص بشغل العمارات المستعملة للسكن أو الحرف المهنية، والتي انتقلت ملكيتها إلى فحدد هذا المرسوم من يقوم بتسيير 1966 ماي 06مؤرخ في ال102-66الدولة بموجب األمر

بمنح المحالت السكنية المذكورة ) الوالي ( وإدارة هذه األمالك فكلف عامل العمالة .في المرسوم بالنسبة للمحالت الموجودة في مركز دار العمالة

من قبل نائب عامل العمالة أما المحالت المتواجدة في الدوائر التابعة للعمالة فيتم منحها .بناءا على تفويض من عامل العمالة

كما كلف هذا المرسوم مصلحة تختص بتسيير هذه األمالك عن طريق التحقيق .في طلبات منح المحالت وفقا للشروط المقررة

17

ية للعلوم القانونية و االقتصادية كما نشر في المجلة الجزائر1966 ماي 06 الصادرة في 36 الجريدة الرسمية العدد )1( .673 ص 66 سنة 03والسياسية، العدد

.1968 ماي 10 الصادرة في 38 الجريدة الرسمية العدد )2(

الذي اعتبر أن الرخص الممنوحة من عامل العمالة لشغل 04- 63وخالفا للمرسوم 88-68جاء المرسوم المحالت السكنية الشاغرة ما هي إال إجراءا مؤقتا قابال للسحب، فقد

واعتبر هذه الرخص تخول للمستفيد منها حق البقاء في األمكنة مهما كان تاريخ دخوله إليها بشرط أن يكون المستفيد قد شغل األمكنة بصورة نظامية، وذلك بحمله رخصة مسلمة له من قبل

امل العمالة إذا كان إذا كان المحل في مركز دار العمالة أو من نائب ع) الوالي ( عامل العمالة .المحل في الدوائر التابعة للعمالة

ثانيا

شــروط االستفـادة مـن اإليجـار

على المستفيد أن ال يكون حائزا على عقار أو عدة عقارات أو 88-68اشترط المرسوم جزء من عقار صالح للسكن له وألفراد أسرته الذين يعيشون عادة معه، ففي هذه الحالة تسحب

رخصته، واستثنى من هذه الحالة األشخاص الذين تدعوهم التزاماتهم المهنية من اإلقامة منه .في بلدة ال يملكون فيها أي سكن

كما اشترط المرسوم على الشاغلين لألمكنة دون سند بعد صدوره أن يصححوا .وضعيتهم اإلدارية للحصول على ترخيص في أجل أقصاه ستة أشهر

انيالمبحث الث

مراحل نشـأة دواويـن الترقيـة والتسييـر العقاري

بعد أيلولة األمالك الشاغرة للدولة الجزائرية بصفة نهائية سارع المشرع في وضع عدة نصوص تشريعية لتسيير و تحديد من يتكفل بتسيير هذه األمالك التي أصبحت أمالكا وطنية

.تابعة للدولة الجزائرية

18

استنا يتضمن إيجار جزء من هذه األمالك المتمثل في المحالت وباعتبار أن موضوع درالسكنية التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري، فإنه يجدر بنا أن ال نغفل دراسة مراحل نشأة

.دواوين الترقية و التسيير العقاري باعتبارها المصلحة المؤجرة لهذه السكنات

المطلب األول

يــة و التسييـر العقاري للواليةإنشاء مكـاتب الترق

)1( 1974جوان10 المؤرخ في74/63أنشأت مكاتب الترقية والتسيير العقاري بموجب أمر

. الذي كمله ونظمه)2( 1976أكتوبر23 المؤرخ في 93-76والذي سرعان ما تم إلغاءه بموجب أمر المتضمن إنشاء مكاتب 1976كتوبر أ23 المؤرخ في 143-76وقد نتج عن هذا صدور مرسوم

.)3(الترقية و التسيير العقاري للوالية نحاول خالل هذا المطلب معرفة ما هو الهدف من إنشاء هذه المكاتب وما هي طبيعتها

.القانونية وماذا نتج عنها

أوال الهـدف من إنشـاء مكاتب الترقيـة والتسييـر العقاري للوالية

ه المكاتب هو االهتمام ببناء المساكن الخاصة لإليجارات الجماعية منها إن الهدف من إنشاء هذوالفردية و ملحقاتها و كذلك إنجاز جميع المحالت الالزمة للحياة االقتصادية و االجتماعية للمجموعات

. السكنية المبنية عن طريق إنجاز برامج عمومية للسكن المخصصة لإليجاريير هذه البرامج عن طريق إيجار المحالت السكنية كما تهدف هذه المكاتب إلى تس

و المهنية و التجارية و الصناعية واليدوية الموجودة بالعقارات ثم تحصيل اإليجار والتكاليف الناتجة .عن هذا اإليجار

وإلى مراقبة و صيانة العقارات وجردها و ضبط الجرد يوميا كذلك مراقبة الوضعية القانونية .ستأجري المساكن و المحالت الموجودة في هذه العقاراتلم

و تهدف هذه المكاتب بصفة مؤقتة إلى تنظيم االمتالك الفردي للمساكن للقيام بترقية عمليات .السكن المخصصة للبيع

19

تسيير العقاري ـ الجريدة المتضمن إحداث و تحديد القانون األساسي لمكاتب الترقية و ال1974 يونيو 10 المؤرخ في 63-74 أمر )1 ( .1974جوان 18 الصادرة 49الرسمية العدد

الجريدة – المتضمن تحديد شروط إحداث و تنظيم و سير مكاتب الترقية و التسيير العقاري للوالية 23/10/1976 المؤرخ في 93-76 أمر )2( .1977 فيفري 09 الصادرة في 12الرسمية العدد

12 المتضمن إنشاء مكاتب الترقية و التسيير العقاري للوالية ـ الجريدة الرسمية العدد 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 143-76 مرسوم )3( .1977 فيفري09الصادرة

كما يمكن لمكاتب الترقية والتسيير العقاري عند اللزوم التنازل عن المجموعات العقارية أجزاء تمنح لالستغالل أو ملكا و تتولى تقسيمها إلى)1(المبنية إلى شركات عقارية متعاونة

.لشركاتها ثانيا

الطبيعـة القانونيـة لمكاتـب الترقية و التسييـر العقاري للوالية

مكاتب الترقية و التسيير العقاري للوالية، مؤسسات عمومية ذات 93- 76اعتبر األمر صاصها مجموع تراب طابع إداري تتمتع بالشخصية المدنية و االستقالل المالي ويشمل اخت

الوالية، كما سمح المشرع بإحداث مكاتب أخرى إذا كانت أهمية حجم االستغالل الواجب .وقد حدد مركز مكتب الترقية و التسيير العقاري بعاصمة الوالية. إنجازها تستدعي ذلك

ثالثا حل المكاتـب العموميــة للسكـن معتـدل الكراء

لحل المكاتب العمومية )2( 144- 76ر مرسوم صدو143-76نتج عن صدور مرسوم تم تنظيم 1951للسكن معتدل الكراء و التي تم إنشاؤها خالل االحتالل الفرنسي حيث في سنة

، وفي 1951 نوفمبر 05 الصادر في 1271-51محاسبة هذه المكاتب و ذلك بموجب مرسوم المؤرخ 565-55 مرسوم تم جمع التشريع الخاص بالسكن المعتدل الكراء بموجب1955سنة .1955 ماي 30في

1958 ديسمبر 31 صدر المرسوم المتعلق بالمساكن المعتدلة الكراء بتاريخ 1958وفي سنة .143-76 الذي تم حلها بموجب مرسوم 1469-58تحت رقم

دة على الحصول على ملكية التعاونية العقارية هي شركة أشخاص مدنية و ذات رأس مال متغير هدفها األساسي هو المساع)1(

.السكن العائلي، ولها في هذا الصدد غرض القيام بالعمليات التالية لصالح أعضائها 20

بناء أو عند االقتضاء شراء من لدى مكتب الترقية و التسيير العقاري لمجموعات عقارية صالحة للسكن و مكونة من – 1ح مشتركة الحقة بها مقسمة إلى أجزاء و ممنوحة كملكية مشتركة أو على عمارات جماعية و منازل فردية مع احتمال وجود مصال

.شكل إيجار للمشتركين تسيير و صياغة األجزاء المشتركة من العقارات أو المجموعات العقارية المقسمة بهذه الكيفية، و يمكن لها في هذا الصدد – 2

القيام بكل العمليات الصالحة –ب. ات للمقترضين حول أمالك الشركة عقد كل االقتراضات و تقديم كل الضمان–أ . القيام بما يلي 1976 أكتوبر23 المؤرخ في 92-76لتحقيق هدف الشركة مع أقصى قدر من االقتصاد لفائدة الشركاء هذا ما قرره األمر رقم

.1977 فيفري 09 الصادرة في 12المتعلق بتنظيم التعاون العقاري ـ الجريدة الرسمية العدد الجريدة الرسمية العدد - متضمن حل المكاتب العمومية للسكن المعتدل الكراء1976 أكتوبر23 مؤرخ في 144-76 مرسوم )2(

.1977 فيفري09 الصادرة في 12

المطلب الثاني دواويــن الترقيــة و التسييـر العقـاري

الترقية ليعيد تنظيم دواوين)1( 1985 نوفمبر 05 المؤرخ في 270- 85جاء المرسوم

والتسيير العقاري، ولعل الغرض من وضع هذا المرسوم هو تحضير لإلصالحات التي ستعرفها ليتماشى مع التطور الذي يعرفه العالم والذي يهدف إلى فتح المجال 89الجزائر بصدور دستور

.القتصاد السوق القائم على قاعدة العرض و الطلب و المنافسة الطبيعة القانونية للدواوين تم نوضح مهامها و بعدها نحدد نحاول في هذا المطلب دراسة

.إدارتها و أعمالها أوال

الطبيعـة القانونيـة لدواويـن الترقيـة و التسييـر العقـاري الطبيعة القانونية لدواوين الترقية و التسيير العقاري 270- 85لقد حدد المرسوم

.خصية المعنوية و االستقالل الماليفاعتبرها مؤسسات ذات طابع اقتصادي تتمتع بالش أصبحت هذه 93- 76فبعد أن كانت مكاتب الترقية تتمتع بالطابع اإلداري بموجب أمر

.270-85الدواوين تتمتع بالطابع االقتصادي بموجب المرسوم الذي أقر التعددية السياسية و فتح اقتصاد السوق 1989 فيفري 23وبعد صدور دستور

ة العرض و الطلب و المنافسة تم العدول عن النهج االقتصادي الذي أتى به القائم على قاعد والمنادي باالشتراكية، وبدأ تدخل الدولة ينكمش في مجاالت األنشطة االقتصادية 1976دستور .المختلفة

21

ومنح لهذه الدواوين الطابع الصناعي و التجاري و اعتبرها )2( 147-91فجاء المرسوم ها مع الغير و خاضعة لقواعد القانون التجاري من حيث القيد في السجل تاجرة في عالقت

.التجاري، وحرية اإلثبات و شهر إفالسها وكذا جميع النصوص المتخذة 270-85 أحكام المرسوم 147-91و قد ألغى المرسوم

. والمنادي بإقتصاد السوق89لتطبيقه و ذلك بغية التماشي مع الوضع الذي وضعه دستور المتضمن تنظيم دواوين الترقية و التسيير العقاري في الوالية و 1985 نوفمبر05 المؤرخ في 270-85 مرسوم )1(

.46 الجريدة الرسمية عدد –عملها المتضمن تغيير الطبيعة القانونية للقوانين األساسية لدواوين الترقية 1991 ماي12 المؤرخ في 147-91 مرسوم )2(

. 25تسيير العقاري، وتحديد كيفيات تنظيمها و عملها، الجريدة الرسمية عدد و ال يقضي )1(وقد أكد القضاء هذه الطبيعة بحيث صدر عن المحكمة العليا قرار

إن دواوين الترقية والتسيير العقاري هي مؤسسات عمومية اقتصادية تتمتع بالشخصية …" ل المالي وهي حرة في التصرف في أمالكها و أموالها و ال يمكن أن تخضع المعنوية و االستقال

بمعنى القانون إلى أي سلطة و أن التعاقد في مجال اإليجار المتعلق بالسكنات التابعة لهذه 03 المؤرخ في 147-76 من المرسوم 02الدواوين ال يخضع إال لمقتضيات المادة

".…1976أكتوبر أن أعمال و مقررات دواوين الترقية )2(صادر عن المحكمة العليا كما أكد القرار ال

ال تكتسي الطابع اإلداري مما يترتب عنه خضوع مراقبتها إلى اختصاص القضاء المدني، حيث حيث أنه فعال أن القرار المطعون فيه رفض تقدير شرعية المقرر …" جاء في القرار ما يلي قية و التسيير العقاري و الذي ألغى بمقتضاه قرار منح السكن للطاعن الصادر عن ديوان التر

من طرف الوالي بدعوى أن مقرر اإللغاء هذا ذو طابع إداري و الحال أن ديوان الترقية و التسيير العقاري ليس إدارة بمعنى القانون بل هي مؤسسة ذات طابع صناعي و تجاري، من ثم

ته ال تكتسي الطابع اإلداري و مراقبتها من اختصاص القاضي اا مقررفإن أعماله بما فيه ".…المدني

ثانيا مهام دواوين الترقية و التسيير العقاري

وكذا المرسوم)3( 147-91تهتم دواوين الترقية و التسيير العقاري وفقا للمرسوم :للمهام التالية بترقية و تسيير األمالك العقارية المسندة إليها وفقا )4( 93-08 : مهمة الترقية– 1

22

تتولى دواوين الترقية و التسيير العقاري في إيطار تجسيد السياسة االجتماعية للدولة االهتمام خاصة بالفئات االجتماعية األكثر حرمانا وذلك عن طريق ترقية الخدمة العمومية

.في ميدان السكنة العقارات و البناءات و اإلنابة عن أي متعامل كما تهتم على سبيل النوعية بترقي .في اإلشراف على المشاريع المسندة إليها

) غير منشور ( 2000أفريل 11 بتاريخ 189362 قرار رقم )1( )غير منشور ( 1995 نوفمبر 21 بتاريخ 12600 قرار رقم )2( .ر إليه سابقا المشا1991 ماي 12 المؤرخ في 147-91مرسوم )3( والمتضمن 1991 ماي12 المؤرخ في 147-91 المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم 1992 جانفي 02 المؤرخ في 08-93مرسوم ) 4(

.02تغيير الطبيعة القانونية للقوانين األساسية لدواوين الترقية والتسيير العقاري و تحديد كيفيات تنظيم عملها ـ الجريدة الرسمية عدد

.كما تهتم بجميع العمليات التي تهدف إلى ترقية األمالك المسندة إليها : مهمة التسيير – 2

تهتم دواوين الترقية والتسيير العقاري أيضا بتسيير األمالك العقارية المسندة إليها و ذلك :عن طريق

.بقائها صالحة للسكنضمان ترميم األمالك العقارية و صيانتها بقصد المحافظة عليها إل - تأجير األمالك العقارية المسندة إليها، و تحصيل المبالغ عن اإليجار من بدل اإليجار -

.و كذا األعيان المرتبطة باإليجار .التنازل عن األمالك العقارية المسندة إليها و تحصيل ربح التنازل -يرها و مراقبة الوضعية إعداد جرد للعمارات المكونة للحظيرة العقارية التي تس -

.القانونية لشاغلي الشقق و المحالت الموجودة بهذه العمارات .كما تهتم بجميع العمليات التي تهدف إلى حسن تسيير هذه األمالك - أخذ مساهمات في الشركات المدنية والعقارية والتجمعات والمؤسسات العمومية -

ك بغرض إنجاز العمليات التي تندرج االقتصادية أو إحداث فروع عند االقتضاء و ذل . ضمن هدفها

اإلنجاز أو القيام بأية عملية تهيئة التراث العقاري و تجديده و تحسينه قصد المحافظة -عليه في حالة قابلة للسكن باستمرار و ذلك بموجب تنازل أو اتفاقية تبرم مع الدولة أو

.الجماعات المحلية أو أية هيئة عمومية أخرى

23

اثالث إدارة و أعمــال دواويـن الترقيـة و التسييــر العقاري

:إدارة دواوين الترقية و التسيير العقاري- أ

مدير عام يتكون مجلس . يدير ديوان الترقية والتسيير العقاري مجلس إدارة يشرف عليه : االدارة من

.ممثل أو ممثلين يقترحهما وزير السكن حسب أهمية ممتلكات الديوان - .ممثل واحد يقترحه الوزير المنتدب للميزانية - .ممثل واحد يقترحه وزير الداخلية و الجماعات المحلية - .ممثل واحد أو ممثلين ينتخبهما عمال الديوان حسب عدد عماله -

و تجدر اإلشارة إلى أنه يتم تكييف تشكيلة مجلس اإلدارة بقرار من وزير السكن وذلك .مال الديوانتبعا للممتلكات وعدد ع

ويتم تعيين أعضاء مجلس اإلدارة لمدة ثالثة سنوات بقرار من الوزير المكلف بالسكن، .وفي حالة توقف أي عضو من األعضاء يعوض باألشكال نفسها وذلك إلى غاية انتهاء المهمة

ويجتمع المجلس أربع مرات على األقل في السنة بناءا على استدعاء من رئيسه، .كما يتعين على الرئيس دعوة المجلس لالنعقاد بناءا على طلب من ثلثي أعضائه

وفي حالة عدم اكتمال نصاب المجلس يؤجل اجتماعه لينعقد بعد ثمانية أيام و يتداول .المجلس قانونا حينها مهما كان عدد أعضائه الحاضرين

دل األصوات يرجح صوت ويصوت على قرارات المجلس األغلبية، في حالة تعا أن تدون مداوالت مجلس اإلدارة في محاضر و تسجل في سجل خاص طالرئيس، كما يشتر

يوقع عليه رئيس المجلس وترسل هذه المحاضر إلى الوزير المكلف بالسكن و إلى أعضاء . يوما15مجلس اإلدارة خالل أجل

: أعمال مجلس إدارة دواوين الترقية والتسيير العقاري–ب

:تتمثل األعمال التي يتداول عليها مجلس اإلدارة و يصادق عليها فيما يلي . مشروع النظام الداخلي للديوان– 1 . برنامج عمل الديوان– 2 . النظام الداخلي للديوان– 3

24

. القروض و المصادقة على المخطط السنوي لتمويل الديوان– 4 . توظيف األموال االحتياطية القواعد العامة الستعمال األموال للتصرف و– 5 . قبول الهبات و الوصايا– 6 . اقتناء العقارات و تأجيرها و التصرف فيها و تبادل الحقوق المنقولة و العينية– 7 الشروط العامة إلبرام الصفقات و العقود و االتفاقيات و الصفقات األخرى التي يكون – 8

.الديوان فيها طرفا ملتزمارتبطة بالقانون األساسي و شروط التوظيف و دفع األجور و تكوين المسائل الم– 9

.المستخدمين . الحصائل و حسابات النتائج و اقتراحات تخصيص النتائج– 10

وبصفة عامة كل القضايا التي يعرضها عليه المدير العام و التي من شأنها تحسين تنظيم – 11و ال سيما فيما يتعلق بكل مشروع إلحداث فروع الديوان و عمله و التشجيع على تحقيق أهدافه

له و أخذ مساهمات في الشركات المدنية و العقارية أو التجمعات أو المؤسسات العمومية .االقتصادية

ديوان الترقية و التسيير العقاري من أخذ مساهمات 08-93وقد مكن المرسوم رية و التجمعات و المؤسسات العمومية االقتصادية أو إحداث فروع في الشركات المدنية العقا

.عند االقتضاء و ذلك بغرض إنجاز العمليات التي تندرج ضمن هدفها

كما مكنها من إنجاز أو القيام بأية عملية تهيئة التراث العقاري و تجديده و تحسينه قصد موجب تنازل أو اتفاقية تبرم مع الدولة المحافظة عليه في حالة قابلة للسكن باستمرار و ذلك ب

.أو الجماعات المحلية أو أية هيئة عمومية أخرى

25

الفصــل الثانــي 26

قيــام الرابطــة االيجاريـــة

لقيام الرابطة االيجارية ال بد من معرفة النظام

و معرفة شروط ) المبحث األول ( لذي يحكمها القانوني ا ).البحث الثاني ( العقد المبرم

27

لمبحث األولا

تطبيـق نظـام قانوني خاص إليجـار السكنـات التابعة لديوان الترقية والتسيير العقاري

يطرح التساؤل هل يطبق على اإليجار الصادر من ديوان الترقية و التسيير العقاري

. أحكام اإليجار المنصوص عليها في النظام القانوني العام أم تحكمها قواعد خاصة بها؟ .هذا ما نحاول توضيحه في هذا المبحث

المطلب األول

النظام القانوني الذي يحكم عالقة اإليجار الصادرة عن ديوان الترقية و التسيير العقاري

كنات التابعة للديوان تعتبر إيجارات خاضعة لنظـام خـاص إن اإليجارات المتعلقة بالس بها و يسري على العالقة االيجارية الواردة عليها أحكام إيجار القانون الخاص، هذا ما أوضحته

تخضع شروط منح العقـارات :" التي تنص على ما يلي )1( 454-91 من المرسوم 25المادة مـاي 06 المؤرخ في 102-66 ملكيتها إلى الدولة بموجب األمر السكنية أو المهنية التي آلت

147-76 و بقيت خاضعة لنظام التأجير و كذلك شروط شغل هذه العقارات للمرسـوم 1966 ".1976 أكتوبر23المؤرخ في

28

و تسييرها يحدد شروط إدارة األمالك الخاصة و العامة التابعة للدولة 1991 نوفمبر 23 مؤرخ في 454-91 مرسوم )1(، منشور في كتاب التشريعات العقارية الصادر عن وزارة العدل 1991 لسنة 60الجريدة الرسمية العدد –و يضبط ذلك

1999 إلـى 1962، وكذا كتاب النظام القانوني للملكية العقارية من خالل النصوص الصادرة من 87 ص 1994سنة .265 ص 2001ة ديوان الوطني لألشغال التربوي-للقاضي قدوج بشير

تحـدد أحكـام هـذا " على ما يلـي )1(147-76كما نصت المادة األولى من المرسوم المرسوم شروط شغل العقارات المعدة أساسا لالستعمال السكني و التابعة لمكاتـب الترقيـة و

ول التسيير العقاري باستثناء العقارات المسيرة من قبل مصلحة أمالك الدولة طبقا للتشريع المعم )2("به

. ومن البديهي أن تطبيق هذا النظام على العالقة اإليجارية ال يمنع من تطبيق النظام

.القانوني العام إليجار عليها فيما لم يعرض له هذا النظام من مسائل

أوال اشتراط وجود عقد إيجار خاص

وقد نصـت لكي تقوم العالقة االيجارية ال بد من وجود عقد إيجار خاص ملزم ألطرافه

تبرم إجازة المنازل المشار إليها في المادة السابقة بموجب " 76/147المادة الثانية من المرسوم ".عقد طبقا لألحكام المنصوص عليها فيما بعد و حسب النموذج المرفق بالملحق

وأخضع عقد اإليجار الصادر عن ديوان الترقية )3( 97/35وجاء المرسوم التنفيذي رقم بالنسبة لإليجارات )4(69-94و التسيير العقاري إلى النموذج المنصوص عليه في المرسوم

.1992الصادرة بعد شهر أكتوبر من سنة متضمن تنظيم العالقات بين المؤجر و المستأجر لمحلي معد للسكن و تابع لمكاتب الترقية و 1976 أكتوبر 23 مؤرخ في 147-76 مرسوم )1(

منشور في كتاب التشريعات العقارية و كذا كتاب النظام القانوني للملكية العقاريـة و 1977 سنة 12 الجريدة الرسمية العدد –ري التسيير العقا ، و كذا كتاب أهم النصـوص التشـريعية و 1997كذا كتاب إيجار السكنات و المحالت المهنية الجزء األول الصادر عن المحكمة العليا سنة

.2000 طبع الديوان الوطني لألشغال التربوية سنة –قة باإليجار المدني و التجاري للدكتور بن رقية بن يوسف التنظيمية المتعل 17ة لإليجار في المادة ضع المتضمن األمالك الوطنية، األمالك الوطنية الخا 1990 دسمبر 01 المؤرخ في 30-90 وقد صنف القانون رقم )2(

-91 من المرسوم التنفيذي رقـم 17المادة لوالية والبلدية أمالكا وطنية خاصة و أخضع عملية إيجارها ألحكام فاعتبر العقارات التابعة للدولة ا . ـ المشار إليها سابقا1991 نوفمبر23 المؤرخ في 454

ارهـا و بيعهـا يحدد شروط و كيفيات بيع األمالك ذات االستعمال السكني و إيج 1997 جانفي 14 المؤرخ في 35-97 مرسوم تنفيذي رقم )3(باإليجار و شروط بيع األمالك ذات االستعمال التجاري و المهني و غيرها التي أنجزتها دواوين الترقية و التسيير العقاري بتمويل قابل للتسديد

.1997نة الجريدة الرسمية العدد الرابع س– 1992من حسابات الخزينة العامة أو بتمويل مضمون منها و المسلمة بعد شهر أكتوبر

29

من 21 متضمن المصادقة على نموذج عقد اإليجار المنصوص عليه في المادة 1994 مارس 19 الصادر في 69-94 مرسوم تنفيذي رقم )4( أنظر ملحـق -.1994 لسنة 17و المتعلق بالنشاط العقاري الجريدة الرسمية العدد 1993 مارس 01 المؤرخ في 03-93المرسوم التشريعي

. الع على نموذج العقد المنصوص عليه في كال المرسومينالرسالة لإلط

يمكن ديوان الترقية و التسيير العقاري :" حيث جاء في المادة الثالثة من المرسوم ما يلي كل من يحوز مقرر استفادة الذي سلم له في إطار التنظيم المعمول بـه مـن إيجـار األمـالك

.جارالمنصوص عليها أعاله على أساس عقد إي 69-94يتم إعداد عقد اإليجار وفقا للنموذج المنصوص عليه في المرسوم التنفيذي رقم

". و المذكورة أعاله1994 مارس 19 الموافق لـ 1414 شعبان 07المؤرخ في وعليه فإذا استند شاغل العين إلـى سـند غيـر عقـد اإليجـار المنصـوص عليـه

وإلـى غيـر عقـد 1992لنسبة لإليجارات المسلمة قبل شهر أكتوبر با 147-76في المرسوم بالنسبة لإليجـارات المسـلمة بعـد شـهر 69-94اإليجار المنصوص عليه في المرسوم رقم

، كأن يستند إلى عقد آخر كعقد العارية أو التنازل أو اإليجار من الباطن فإن هـذا 1992أكتوبر و 4/1 الترقية و التسيير العقاري هذا ما أكدته المـادة العقد ال يعد حجة على المؤجر أي ديوان

يلتزم المستأجر عند البدء باالنتفاع باألمكنة بأن يشـغلها " إذ نصت 147-76 من المرسوم 4 بأن ال يتنازل مطلقـا …شخصيا و بصفة دائمة مع أفراد عائلته الذين يعيشون عادة تحت سقفه

وض وأال يؤجر من الباطن كل أو بعض األمكنة و أال عن حقه من االنتفاع بعوض أو بغير ع ".…يعمل على شغلها من الغير ولو بصفة مؤقتة

ال يطبق على العقارات التـي 147-76كما أنه من خصوصيات هذا العقد أن المرسوم .تسيرها مصلحة أمالك الدولة

لهـا ومن خصوصياته أيضا حرمان المستأجر من العين المؤجرة في حالة عدم شـغله أشهر أثناء السنة اإليجارية، ولكن المشـرع 08بنفسه أو بواسطة أفراد عائلته لمدة ال تقل عن

راعى في هذه الحالة حالة المستأجر الذي انتقل إلى مدينة أخـرى بحكـم التزاماتـه المهنيـة، .اشترط عليه أن يضع مسكنه تحت رعاية الهيئة المؤجرة خاليا من كل شاغر غير قانونيف

شـرط إخطـار ب منح حق التبادل السكن من أجل االستعمال األفضـل للعائلـة لكوكذالمصلحة المؤجرة التابعة لها والحصول على ترخيص صريح من اللجنـة المختصـة إقليميـا

.بتوزيع المنازل 30

وقد أكد القضاء على ضرورة كتابة العقد وفقا للنموذج المحدد في القـانون فـي عـدة عقد الوسيلة الوحيدة إلثبات العالقة االيجارية فال يجـوز بـذلك إثباتـه قرارات، واعتبر هذا ال

بقرارات صادرة عن الوالي، أو بوصوالت دفع بدل اإليجار أو أي سند آخر دون العقـد الـذي : ومن بين هذه القرارات نذكر147-76قررته المادة الثانية من المرسوم

)1(القرار الصادر عن المحكمة العليا -

إن عقد اإليجار المبـرم بـين المسـتأجر : " فيه جاء و ديوان الترقية و التسيير العقاري ال يثبت إال بموجب عقد مكتوب محرر حسب نموذج معـين

، وأن االحتجـاج بوصـوالت اإليجـار 147-76عمال بما جاء في المادة الثانية من المرسوم " اب عقد اإليجارفي هذا المجال غير ممكن في غي

)2(قرار الصادر عن المحكمة العليا -عن الوجه المثار تلقائيا من طرف المحكمـة " جاء فيه

له بمقرر من حيث أنه يتعين من دراسة أوراق الدعوى أن الطاعن استفاد من سكن منح : العلياير العقـاري والي والية الجزائر تبعه عقد إيجار أبرم بينه و بـين ديـوان الترقيـة و التسـي

، وأن والي والية الجزائر ألغى هذا المقرر بمقرر ثان منح بمقتضاه السكن 1982 جانفي 31في 09 للمطعون ضده، الذي أبرم بدوره عقد إيجار مع ديوان الترقيـة و التسـيير العقـاري

.1983جويلية وى بسبب أنها إدارية لوجود حيث أن قضاة الموضوع امتنعوا عن الفصل في الدع

المقررين الصادرين عن الوالي الوالية، ولكن حيث أن إيجار المساكن المشار إليها في المادة .السابقة تمنح بعقد) ديوان الترقية و التسيير العقاري(عند وجود عقد إيجار المبرم بين المؤجر حيث أنه و

لذي يدخل ضمن الصالحيات التنظيمية للشؤون و المستأجر ينبغي عدم األخذ بالقرار اإلداري ا .اإلدارية والذي ال يمكن أن يمس بالعالقات االيجارية التي ينظمها القانون المدني

و أنه كان ينبغي بالتالي على قضاة الموضوع الفصل في عقدي اإليجار المقدمين من ".طرف الطاعن و المطعون ضده دون االلتفات إلى مقرري والي الوالية

)3(كما جاء في القرار الصادر عن المحكمة العليا -حيث أن الطاعن يعيـب علـى القـرار "

المطعون فيه تناقض أسبابه ذلك أن ديوان الترقية و التسيير العقاري كان يقبـل مقابـل بـدل اإليجار منه، وأن أقدمية شغله لألمكنة ال تسمح بالمطالبة بطرده منهـا بـذلك يكـون القـرار

31

سـنة علـى 35ألنه يشغل األمكنة منـذ من القانون المدني، 514 خالف المادة المطعون فيه .أساس سندات و يدفع اإليجار و له فواتير الغاز و الكهرباء باسمه

كمـة قرار منشور يف كتاب إجيار السكنات و احملالت املهنية الصادر عن احمل الغرفة االجتماعية 1995 مارس14 بتاريخ 117880 قرار رقم )1(

.110 اجلزء األول ص -97العليا طبعة ).غير منشور ( 1992 ماي 11 بتاريخ 78951 قرار رقم )2( )غير منشور ( 2000 جويلية 11 بتاريخ 207204 القرار رقم )3(

حيث أن على من يدعى اإليجار أن يثبته، وأنه فيما يتعلق بالمساكن التابعة لدواوين لكنفإن صفة المستأجر تثبت بقرار منح إذا تعلق األمر بسكن تابع ألمالك ي الترقية والتسيير العقار

المـؤرخ 147-76 من المرسوم 02الدولة سابقا أو بعقد إيجار مبرم مع المؤجر عمال بالمادة .، وال يمكن االحتجاج بأية وثيقة أخرى مهما كانت طبيعتها1976 أكتوبر 23في

طاعن لم يقدم ما يثبت احتالله القانوني لألمكنة فإن مدة االحتالل و حيث أن وطالما أن ال ".…هذه ال تمنحه صفة المستأجر، وعليه فإن القرار لم يكن متناقضا في أسبابه

)1(كما جاء في قرار المحكمة العليا - إن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيـه …:" ما يلي ديوان الترقية و التسيير العقاري اإلجراءات القانونية في عدم رده على دفعه المتعلق بعدم إتباع

.إلغاء قرار التخصيص المسلم له الحتالل السكن المتنازع عليه

لكن حيث أن القرار المطعون فيه أسس قضاءه على كون قرار التخصيص المحتج به كون القرار ال يمكن أن يشكل في أي حال من األحوال سند إيجار و أنه و بقضائه هذا ي

147-76 من المرسوم 02المطعون فيه قد طبق القانون تطبيقا صحيحا، وذلك أن المادة تنص على أن إيجار األمالك التابعة لدواوين الترقية و التسيير 1976 أكتوبر 23المؤرخ في

ر العقاري يثبت بعقد مبرم بين المؤجر والمستأجر و ال يمكن بالتالي أن يتمسك الطاعن بمقر .التخصيص إلثبات اإليجار

.وعليه فإن هذا الوجه غير مؤسس

ثانيا قيام العالقة استنادا إلى نصوص القانون

32

بخالف القانون العام الذي منح الحرية التامة ألطرافه إلبرام عقد اإليجار بشرط عدم .مخالفتهم للنظام العام و اآلداب العامة

جر و المستأجر لقيام العالقة االيجارية بالنسبة إن المشرع وضع قيودا على كل من المؤ .لإليجارات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري

. غير منشور– 1994 نوفمبر 22 بتاريخ 114647 قرار رقم )1(

.وهدفه من وضع هذه القيود هو حل أزمة السكن التي يتخبط فيها المواطن الجزائري :ليضع شروط االستفادة بسكن تابع للديوان فاشترط في المستفيد مايلي )1( 42-98فجاء المرسوم

أن يكون مقيما منذ أكثر من سنة في البلدية المقدم إليها الطلب و التي توجد فيهـا مشـاريع - .المساكن االجتماعية المقرر توزيعها

.أن ال يملك سكنا تتوافر فيه شروط النظافة واألمن الضرورية - . أرض صالحة للبناءأن ال يملك قطعة - .أن ال يكون قد استفاد من سكن إيجاري اجتماعي عمومي - .أن ال يكون قد استفاد من إعانة مالية من الدولة لشراء أو بناء مسكن -

ليضع حالة قيام العالقة االيجارية بقوة القانون فاشترط لقيامها 147- 76وجاء المرسوم .الحالتين التاليتين

أو تخلي المستأجر األصلي عن محل إقامته، فقد مـنح المشـرع الحـق حالة غياب أو وفاة -1في أن تؤول استفادة من هذا المسكن ألعضاء عائلته الذين كانوا يعيشـون معـه مـدة أكثـر

. أشهر06من

حالة ترميم أو تحسين المسكن من قبل المصلحة المؤجرة ففي هذه الحالة اشـترط المشـرع -2 .على المصلحة المؤجرة أن تعوض المستأجر بمنزل آخر صالح للسكن خالل فترة األعمال

)2(43-98وجاء المرسوم و اشتراط لالستفادة بنقل حـق اإليجـار أن تكـون للفـروع

من الدرجة األولى فقط الذين تتوافر فيهم شروط الحصول على سكن اجتماعي و كذا األشخاص .ن تتوافر فيهم شروط حق البقاء في مساكنهم وفقا ألحكام التشريعية المعمول بهاالذي

33

وعليه فلقيام العالقة االيجارية بين المؤجر و المستأجر ال بد من إخضاعها للنصـوص القانونية الخاصة بالسكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري وإال اعتبرت باطلة و عديمة

.األثر 01 متضمن تحديد شروط الحصول على مساكن عمومية إيجاريه ذات طابع اجتماعي و كيفيات ذلك مؤرخ فـي 42-98 مرسوم تنفيذي )1(

.1998 لسنة 05 الجريدة الرسمية العدد – 98فيفريجتمـاعي التـابع لـدواوين ، يحدد شروط نقل حق اإليجار المتعلق بالسكنات ذات الطابع اال 1998 فيفري 01 المؤرخ في 43-98مرسوم ) 2(

.1998 لسنة 05الترقية و التسيير العقاري و كيفياته ـ الجريدة الرسمية العدد

المطلب الثاني

إجراءات أو مراحل منح السكن التابع للديوان

شروط الحصول على مساكن عمومية )1(42- 98حدد المشرع في المرسوم التنفيذي رقمأوضح مراحل و إجراءات الحصول على هذه المساكن المتمثلة إيجاريه ذات طابع اجتماعي و

في التسجيل أوال في القائمة ثم دراسة الطلبات حسب األولوية و الحاجة كما مكن الطالب .من الطعن في حالة اإلجحاف في حقه

.نحاول دراسة هذه المراحل بنوع من التفصيل كما هو مقرر قانونا

أوال سجيل في القائمةالت

مكن المشرع كل شخص طبيعي مقيم منذ سنة على األقل في البلدية التي توجد فيها مشاريع المساكن االجتماعية المقرر توزيعها أن يطلب االستفادة من المساكن العمومية االيجارية

و يتكون ذات الطابع االجتماعي، وعلى الطالب أن يكون ملفا يودعه لدى البلدية المقيم فيها :من الوثائق التالية

.شهادة عائلية أو شهادة شخصية للحالة المدنية حسب الحالة-1

34

.شهادة إقامة-2 .شهادة األجرة أو أي شهادة تثبت المداخيل أو عدمها-3 . وضع كل وثيقة يراها الطالب ضرورية-4

عة طلب السكن التي حدد إضافة إلى الوثائق الثبوتية السابقة يتم منح الطالب مطبونموذجها الوزير المكلف بالسكن و التي دون فيها تصريح شرفي يقر من خالله الطالب بأنه ال يملك سكنا تتوافر فيه شروط النظافة و األمن الضرورية و ال لقطعة أرض صالحة للبناء كما

ة من الدولة في أنه لم يستفد من سكن إيجاري عمومي ذي طابع اجتماعي وال من إعانة مالي . إطار شراء أو بناء مسكن

المتضمن تحديد شروط الحصول على المساكن العمومية 1998 فيفري 01 المؤرخ في 42-98 مرسوم تنفيذي )1(

1998 سنة 05االيجارية ذات الطابع االجتماعي و كيفيات ذلك ـ الجريدة الرسمية العدد ية مقابل حصوله على وصل يحمل رقم التسجيل عند تكوين الملف يقدمه الطالب إلى البلد

و تاريخه و يسجل الطلب حسب النظام التسلسلي لتاريخ استالمه في سجل يرقمه و يؤشر عليه .رئيس المحكمة المختص إقليميا

ثانيا دراسة الطلبات

يشكل رئيس المجلس الشعبي البلدي فرقة أو فرقا بغرض التحقق ميـدانيا مـن صـحة لواردة في الطلبات و ال تزيد الفرقة عن أربعة أشخاص و ال تقل عـن شخصـين المعلومات ا

أقسـم بـاهللا العظـيم " يؤدي األشخاص المفوضون أمام المحكمة المختصة إقليميا اليمين اآلتي أن أقوم بأعمال وظيفتي بأمانة و صدق و أن أحافظ على السر المهني وأراعى في كل األحوال

". المفروضة علي الواجبات

تكلف كل فرقة بالتكفل بمنطقة معينة وما جاورها من األقسام التابعـة لهـذه األخيـرة أين يتم تدوين المعلومات المستقاة من طرف اللجنة المكلفة ميدانيا على مطبوع يحدد نموذجـه

".وثيقة تقنية للتحقيق " الوزير المكلف بالسكن

حسـب التسلسـل – مصلحة الشؤون االجتماعيـة –مكتب السكن تصنف الملفات في .الحرفي و السنوي معا

35

بعد ذلك تصنف للمرة الثانية لدراسة و معالجة الطلبات حسـب القـرار المـؤرخ المحدد لمقاييس و سلم التنقيط للحصـول علـى مسـكن عمـومي 1998 فبراير 21في

الملف أو صفة المعني باألمر و ذلك بتصنيف إيجاري ذي طابع اجتماعي هذا حسب نوع و سنة35ملفات ضحايا اإلرهاب و ملفات المجاهدين و ملفات الذين تقل أعمارهم عن

. سنة35الذين تزيد أعمارهم عن توضع بطاقـات التحقيـق داخـل 1و بعد دراسة الملفات من طرف اللجنة رقم

وهي لجنة البلديـة لمـنح 2رف اللجنة رقم الملفات المدروسة لتدرس للمرة الثانية من ط :السكنات و المتكونة من األعضاء التالية

. رئيسا–رئيس المجلس الشعبي البلدي -1 . أعضاء–ثالثة أعضاء من المجلس الشعبي البلدي، ينتخبهم زمالئهم -2 . عضوا–ممثل عن االتحاد العام للعمال الجزائريين -3 . عضوا–لمجاهدين ممثل عن المنظمة الوطنية ل-4 . عضوا–ممثل عن المنظمة الوطنية ألبناء الشهداء -5 . عضوا–ممثل عن جمعيات أو لجان األحياء أو القرى -6

ويعين أعضاء اللجنة بقرار من الوالي المختص إقليميا و تحدد مهمة أعضاء اللجنة .باستثناء رئيسها لمدة سنة واحدة

ت مهمة البث فـي صـحة الطـابع االجتمـاعي و تتولى لجنة البلدية لمنح السكنا .للطلبات على أساس نتائج التحقيق الذي قامت به الفرق البلدية

ترتب حسب األولوية الطلبات الواردة من الـذين تقـل أعمـارهم عـن خمسـة و ثالثين سنة و الذين تزيد أعمارهم عن خمسة و ثالثين سـنة علـى أسـاس مقـاييس

.و سلم التنقيط التي يحددها الوزير المكلف بالسكن

.ويبلغ رئيس اللجنة الطلبات التي يراها غير مقبولة مع تبرير أسباب الرفضو تتداول لجنة البلدية بمقر البلدية المعنية و تدون المداوالت في سجل يرقمه و يؤشـر

. العام للبلدية كتابة لجنة البلديةعليه رئيس المحكمة المختص إقليميا، و يتولى األمين

36

بعد المداوالت تحدد لجنة البلدية قائمة المستفيدين مع بيـان هـويتهم و تعلـق القائمـة ساعة التي تلي تاريخ المداولة بمقر المجلس الشعبي البلدي وعنـد الضـرورة فـي 48خالل

. أيام08األماكن العمومية األخرى كاألحياء لمدة التساؤل عن حالة عدم قيام لجنة البلدية المكلفة بمنح السكنات بمهامها في اآلجال يطرح

.المحددة فما مصير الطلبات المقدمة ؟ تـداركها المرسـوم التنفيـذي رقـم . تناول هذه النقطة 42-98بعد أن أغفل المرسوم

. مكرر و ما يليها لإلجابة عن هذا التساؤل3وأتى بالمادة )1( 2000-76ي حالة عدم قيام لجنة البلدية المكلفة بمنح السكنات بمهامها في اآلجال المحددة فعلـى فف

يوما و يبدأ سريان المدة من تـاريخ 15الوالي المختص إقليميا أن ينصب لجنة للدائرة في أجل :انقضاء اآلجال المحدد للجنة البلدية وتتشكل لجنة الدائرة من

الذي يحدد 1998 فيفري 01 المؤرخ في 42-98 يتمم المرسوم التنفيذي رقم 2000 أفريل 02 المؤرخ في 76-2000 مرسوم تنفيذي رقم )1 (

.19شروط الحصول على المساكن العمومية االيجارية ذات الطابع االجتماعي و كيفيات ذلك ـ الجريدة الرسمية العدد

.رئيس الدائرة المختص إقليميا، رئيسا- .ي للنشاط االجتماعيممثل المدير الوالئ- .مسؤول السكن على مستوى الدائرة- .المدير العام للمؤسسة المؤجرة للمساكن المعنية-رئيس المجلس الشعبي البلدي للبلدية المعنية بالمساكن التي تمـنح و تتكفـل مصـالح -

.الدائرة بأمانة لجنة الدائرة

.السكنات التابعة للبلديةتتمتع هذه اللجنة بنفس الصالحيات الممنوحة للجنة منح و على رئيس المجلس الشعبي البلدي أن يضع تحت تصرف اللجنة مجمل ملفات طلبات السكنات وعند الحاجة نتائج التخفيضات التي قامت بها فرق التحقيق و على هذه اللجنة أن تحدد

المسـتفيدين قائمة المستفيدين المقبولين خالل أجل شهران من تاريخ تنصيبها و تعلـق قائمـة . ساعة48في مقر الدائرة و كذا مقر البلديات المعنية خالل

و يرسل محضر عن القائمة النهائية و الموقع من قبل رئيسها إلى الوالي الـذي يقـوم .بتبليغها إلى المؤسسة المؤجرة لتنفيذها

37

ثالثا كيفيات الطعن

أجحف في حقه،و يكون الطعن كتابيا مقابل لكل طالب الحق في الطعن عند ما يرى أنه استالم وصل لدى اللجنة الوالئية لمدة ال تتجاوز ثمانية أيـام بعـد تعليـق القـوائم الخاصـة

.بالمستفيدين من السكن يوما و يمكن 15تشكل لجنة الطعن لتفصل في كل الطعون الواردة من أصحابها في أجل أقصاه

قات التي تراها ضرورية التخاذ القرارات النهائية أن تباشر بهذه الصفة كل التحقي .التي تؤيد أو تعدل قرارات اللجنة البلدية لمنح السكنات

:و تتكون لجنة الطعن من . رئيسا–رئيس المجلس الشعبي الوالئي -1

. عضوا–ممثل منتخب من المجلس الوالئي، يعينه رئيس هذه الهيئة -2 . عضوا–رة التي أنشئت فيها المساكن الممنوحة رئيس الدائ-3

. عضوا–المدير المكلف بالشؤون االجتماعية في الوالية -4

. عضوا–المدير المكلف بالسكن في الوالية -5

.رئيس المجلس الشعبي البلدي و يكون حضوره استشاريا فقط-6

.وتتــولى مصالــح الواليـــة كتابــة لجنــة الطعـنــد ــة وعن ــة النهائي ــوالي القائم ــل ال ــة يرس ــق و المراقب ــغال التحقي ــاء أش انته

للمستفيدين مرفقة بنسخة مـن المحضـر إلـى رئـيس المجلـس الشـعبي البلـدي المعنـي للقيام باإلجراءات الضرورية وال سيما نشرها خالل ثمـان وأربعـين سـاعة بمقـر البلديـة

و إلــى ديــوان الترقيــة و التســيير العقــاري باعتبــاره المــؤجر لتنفيــذ وذلــك بإعــداد .عقد إيجار إلى المستفيدين

رابعا جزاء مخالفة أحكام القانون

38

بعد أن منح المشرع للطالب حق الطعن في قرارات لجنة المنح فقد وضع نصوصا

.ة اإلدالء بتصريحات خاطئة تم إثباتها قانونا في ملف طلب السكنلمعاقبته في حالففي هذه الحالة حرم المشرع المستأجر من حقوقه كمستأجر كما ألزمه برد مقابل االمتيازات في حالة ما إذا تحصل عليها دون وجه حق و ذلك دون اإلخالل بالمتابعات

. التزويرالجزائية المتمثلة في جريمتي التصريح الكاذب وكما ألزم المشرع المستأجر في حالة استالمه لسكن و كان لديه سكن وظيفي أن يخلي

.السكن الوظيفي و يقدم وثيقة اإلخالء إلى المؤجر الجديد .كما اعتبر المشرع قرار االستفادة الذي يتخذ خارج أحكام القانون باطال وال أثر له

المبحث الثاني

شــروط عقــد اإليجــار

ال يمكن تسليم العقد أو إتمامه و بقائه إال بتوافر عدة شروط تتعلق بأطرافه وأخرى .بموضوعه

:هذا ما نحاول دراسته فيما يلي

المطلب األول

الشــروط المتعلقـة بأطـراف العقـد

أوال واليـة المؤجـر

)1( المتعلــق بقــانون األمــالك الوطنيــة 30-90 مــن القــانون 02تــنص المــادة

تشمل األمالك الوطنية على مجموع األمالك و الحقـوق المنقولـة و العقاريـة " ... على أنه ..".التي تحوزها الدولة و جماعاتها اإلقليمية في شكل ملكية عمومية أو خاصة

39

تها ال يمكن لألمالك الوطنية العامة أن تكون محال لملكية خاصة بحكم طبيعأو غرضها وهي موضوعة تحت تصرف الجمهور و المستعملة إما مباشرة و إما بواسطة

)2( ..مرفق عام مثالها شواطئ البحر، الثروات و الموارد الطبيعية، الحدائق العمومية

ة أما األمالك الوطنية الخاصة فهي تلك األمالك غير المصنفة ضمن األمالك العمومي .و التي تؤدي وظيفة امتالكية و مالية

تختص إدارة األمالك الوطنية " )3( 454-91 من المرسوم التنفيذي رقم 17وطبقا للمادة وحدها بتأجير العقارات التابعة لألمالك الخاصة بالدولة التي تسـيرها مباشـرة سـواء كانـت

.ما تكن المصلحة التي تحوزها أو تستعملها مخصصة أو غير مخصصة لمصلحة عمومية ومه .كما تختص وحدها بتحديد الشروط المالية لهذا التأجير

أما األمالك العقارية األخرى التابعة لألمالك الخاصة بالدولة و التي تسيرها المؤسسات بقـا للتشـريع و الهيئات المكلفة بتسيير القطاع العقاري العمومي فتستأجرها الهيئات المعنية ط

".والتنظيم المعمول بهما في هذا المجال

.52 المتعلق باألمالك الوطنية ـ الجريدة الرسمية العدد 1990 ديسمبر 01 الصادر في 30-90 قانون )1( .14.15.16 ، األمالك الوطنية العامة في المواد 30-90 حدد قانون )2( الجريـدة -شروط األمالك الخاصة و العامة التابعة للدولة و تسييرها و يضبط كيفيات ذلـك متعلق بتجديد 454-91 مرسوم تنفيذي رقم )3(

.60الرسمية العدد

من خالل نص هذه المادة تبين لنا أن إدارة األمالك العمومية هي التي لها حـق إيجـار

المؤسسات األمالك الوطنية الخاصة مثل األراضي الفالحية أما األمالك العقارية التابعة لبعض .و الهيئات المكلفة بتسييرها فهي المختصة بإيجار األمالك العقارية التابعة لها

و باعتبار أن دواوين الترقية و التسيير العقاري هي مؤسسة وطنية عمومية ذات طـابع صناعي و تجاري و تتمتع بالشخصية المعنوية و تعد تاجرة في معامالت طبقا للمـادة األولـى

فهي الوحيدة التي لها الحق في تأجير األمالك العقارية التابعـة 147-91و الثانية من المرسوم .لها

40

تكلف دواوين " بما يلي 147-91 من المرسوم التنفيذي 06/1وقد أكد ذلك نص المادة ات االستعمال الترقية و التسيير العقاري في ميدان التسيير العقاري بتأجير المساكن و المحالت ذ

..".المهني و التجاري و الحرفي أو التنازل عنها

و باعتبار أن الوالية هي صالحية الشخص للقيام باألعمال القانونية و القضائية المتعلقة والتي يشترط أن تتوافر وقت إبرام العقد ألول مرة و كذلك وقـت )1(بغيره و لحساب ذلك الغير

قـرار يؤكـد أن رفـع الـدعاوى )3(قد صدر عن المحكمة العليا ، ف )2(تجديده ولو كان ضمنيا القضائية المتعلقة بالمنازعات الخاصة بالمساكن التابعة لدواوين الترقية من صالحيات الـديوان

حيث أن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيـه …: " ال الوالية بحيث جاء في القرار مايلي والي الوالية رغم أنه لم يكن طرفا في عقد اإليجار المبرم بينه قبول الدعوى المقامة من طرف

حيث أنه تبين فعال من اإلطالع على عقـد اإليجـار …و بين ديوان الترقية و التسيير العقاري سـيير الذي استفاد بموجبه الطاعن بالسكن المتنازع حوله أنه أبرم بينه و بين ديوان الترقية والت

العقاري، وعلى هذا األساس فإن الوالي يعتبر خارجا عن العقد المذكور وال يمكنـه التقاضـي ". بشأنه، وعليه فهذا الوجه مؤسس و يترتب عنه النقض

.1985 سنة – الطبعة الرابعة – للدكتور سليمان مرقص – عقد اإليجار – العقود المسماة المجلد الثاني -3– شرح القانون المدني )2)(1( ـ غير منشور1999 مارس 09 بتاريخ 204932قرار رقم ) 3(

مـن 468و باعتبار أن عقد اإليجار من أعمال اإلدارة فقد ألزم المشرع فـي المـادة القانون المدني بأن ال تتجاوز مدة اإليجار الصادرة من مالك حق اإلدارة ثالث سنوات إذ نصت

جوز لمن ال يملك إال حق اإلدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته علـى ثـالث سـنوات ال ي " المادة إال بترخيص من السلطة المختصة فإذا عقد اإليجار لمدة أطول من ذلك ترد المدة إلى ثـالث

".سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بخالف ذلك 41

التسـيير العقـاري هـذه المـادة و قد سايرت التشريعات الخاصة بديوان الترقيـة و يكون اإليجـار لمـدة " إذ نصت )1(35-97و أتت في المادة الرابعة من المرسوم التنفيذي رقم

أقصاها ثالث سنوات قابلة للتجديد إما باتفاق مشترك بين الطرفين أو بتجديـد ضـمني وفقـا ".لألحكام التشريعية المعمول بها

ثانيا

ـة المستأجــرأهليـ

ثار خالف فقهي فيما إذا كان االستئجار من أعمال التصرف أم من أعمال اإلدارة، فيرى البعض أنه إذا كان التأجير من أعمال اإلدارة فإن االسـتئجار يعـد مـن أعمـال التصـرف

بعـد ذلـك ذلك أن المستأجر عندما يدفع األجرة إنما يتصرف بعوض فيما يـدفع و ال يهمنـا .)2(أن تكون األجرة من غلة العين المؤجرة أم من دخل المستأجر أم من رأس ماله

و يرى فريق ثاني أن اإليجار يعتبر بالنسبة للمستأجر من إعمال اإلدارة أجرة يدفعها من ربح و تكفي فيه أهلية اإلدارة ذلك أن المستأجر ينتفع بالشيء في مقابل

)3(هذا الشيء أو من دخله المتجدد فدفع األجرة ال يمس رأس ماله .

المتعلق بتحديد شروط و كيفيات بيع األمالك ذات االستعمال السكني 1997 جانفي 14 المؤرخ في 35-97 مرسوم تنفيذي رقم )1(

ذات االستعمال التجاري و المهني و غيرها التي أنجزتها دواوين الترقيـة و و إيجارها، و بيعها باإليجار، و شروط بيع األمالك 1992التسيير العقاري بتمويل قابل للتسديد من حسابات الخزينة العامة أو بتمويل مضمون منها و المسلمة بعد شهر أكتوبر سـنة

. 04الجريدة الرسمية العدد .56 ص 30 فقرة 1970ـ الطبعة الثانية عقد اإليجار الدكتور سمير السيد تناغو )2( الوسيط في أحكام اإليجار ـ أحكام عقد اإليجار في القانون المدني و أحكام تشريعات إيجار األماكن في ضوء تطبيقات القضاء )3(

.124 ـ الطبعة األولى ص 1991شروح الفقه ـ الدكتور مصطفى الجمال ـ منشأة المعارف اإلسكندرية سنة

فريق ثالث أنه قد يكون االستئجار من أعمال اإلدارة و قد يكـون مـن أعمـال و يرى التصرف فيكون عمال من أعمال اإلدارة في حالة ما إذا استأجر المستأجر دارا ليسـكنها إنمـا يدفع األجرة عادة من دخله ال من رأس ماله وهو في استئجاره للدار يدير شأنا من أهم شـؤونه

42

ني وباعتبار أن إيجار الدار يعد عمال من أعمال اإلدارة فمن باب أولى أن اسـتئجار وهو السك .)1(يعد كذلك

وقد يكون اإليجار عمال من أعمال التصرف فمن يسـتغل مالـه فـي اسـتئجار أرض زراعية إنما يتصرف في هذا المال بقصد المضاربة شأنه في ذلك شأن من يشتري سلعة بقصد

يستأجر دار بفرشها ليؤجرها من الباطن إنما يقـوم بعمـل مـن أعمـال االتجار فيها ومن .)2(االستغالل فيكون االستئجار هنا من أعمال التصرف ال من أعمال اإلدارة

وعليه ترجع التفرقة بين االستئجار هـل هـو عمـل مـن أعمـال اإلدارة أو عمـل لى قصد المستأجر وعليه فإنه في حالة اسـتئجار من أعمال التصرف إلى ظروف االستئجار و إ

مسكن من ديوان الترقية و التسيير العقاري يشترط أن تتوافر في المستأجر أهليـة اإلدارة دون أهلية التصرف باعتبار أن قصد المستأجر هو السكني ال القيام بعمل من أعمـال االسـتغالل،

.وعادة يدفع األجرة من دخله

جزائري قيودا أخرى على حرية االستئجار مضافة إلى القواعد وقد وضع المشرع الالعامة بالنسبة إليجار السكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري و ذلك بموجب المادتين

بحيث ال يمكن ألي شخص أن يستفيد من سكن تابع 42-98الثالثة و الرابعة من المرسوم :شروط التاليةللديوان إال إذا توافرت فيه ال

أن يكون مقيما منذ سنة على األقل في البلدية التي توجد فيها مشاريع المساكن االجتماعية -1 . المقرر توزيعها

.أن ال يكون مالكا لسكن تتوفر فيه شروط النظافة و األمن الضرورية-2 .أن ال يكون مالكا لقطعة أرض صالحة للبناء-3 .جاري عمومي ذي طابع اجتماعيأن ال يكون مستفيدا من سكن إي-4 عبد . اإليجار و العارية ـ الجزء السادس د– العقود الواردة على االنتفاع بالشيء –الوسط في الشرح القانون المدني )2(، )1 (

.113 ـ ص 87الرزاق السنهوري ـ الفقرة

.مسكنأن ال يكون مستفيدا من إعانة مالية من الدولة في إطار شراء أو بناء -5 .وعليه باستثناء ما سبق يحق لكل شخص استئجار سكن تابع للديوان

43

المطـلب الثانـي

الشــروط المتعلقــة بموضــوع العقـد

يمكن حصر شروط موضوع العقد في السكن و األجرة 147-76بالرجوع إلى المرسوم .والمدة والشكلية

:هــذا مــا نحــاول تنـاولــه فيمــا يلــي

الأو شـروط السكـن التابـع للديـوان

إال على األماكن المبنية، 147-76ال يسري نظام اإليجار المنصوص عليه في المرسوم و معنى ذلك أنه ال يطبق على إيجار األرض الفضاء و غيرها من العناصر التي ال تثبت لها

خرى ال تتوافر لها هذه صفة المبنية، غير أن اإليجار قد يرد على مكان مبني بجانب عناصر أ .)1(الصفة فتكون العبرة بالعنصر الرئيسي في التعاقد

ويشترط في السكن التابع للديوان أيضا طبقا للقواعد العامة و األحكام التشريعية التابعة ام له، أن يكون موجودا أو قابال للوجود و معينا و أن ال يخالف اإليجار اآلداب العامة و النظ

.العام، وأن يكون صالحا للسكن :هذا ما نحاول إيضاحه فيما يلي

- توافر صفة عقار معد للسكن و تابع للديوانأ

إن الحكمة من إصدار التشريعات الخاصة بإيجار األماكن المعدة للسكن هي مواجهة . الجزائري كما سبق ذكره الفردأزمة السكن التي يتخبط فيها

أحكام عقد اإليجار في القانون المدني و أحكام تشريعات إيجار األماكن في ضوء تطبيقات القضاء -حكام اإليجار الوسيط في أ)1 (

. 54ص – الطبعة األولى – 1991 سنة – منشأة المعارف اإلسكندرية – الدكتور مصطفى الجمال - شروح الفقه

44

لى العقارات المعـدة وقد نصت النصوص القانونية صراحة على تطبيق هذه المراسيم ع -76للسكن و التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري وذلك في المادة األولى من المرسـوم

تحدد أحكام هذا المرسوم شروط شغل العقارات المعـدة أساسـا لالسـتعمال " إذ نصت 147 من قبل مصـلحة السكني و التابعة لمكاتب الترقية والتسيير العقاري باستثناء العقارات المسيرة

".…أمالك الدولة طبقا للتشريع المعمول به

يفهم من نص هذه المادة أن العقارات الخاضعة ألحكام هذا المرسوم ليسـت أراضـي فالحية أو أراضي فضاء و إنما كل مبنى أو حيز مغلق و ثابت معد للسكن فال تخضع بالتـالي

مكانا مبنيـا فـي حكـم القـانون ألحكـام أيضا المحالت التجارية و األكشاك رغم اعتبارها .147-76المرسوم

كما ال تخضع السكنات التابعة للدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات العمومية ألحكام ذلك حين استثنت 147- 76هذا المرسوم، وقد أوضحت هذا المادة األولى من المرسوم

.ة أمالك الدولة وأخضعتها لتشريعات خاصة بهاالعقارات المسيرة من قبل مصلح

ولكي يصبح السكن تابعا لديوان الترقية و التسيير العقاري، ويكـون خاضـعا ألحكـام ، فال بد أن يكون عنصر السكن هو الوحيد و الرئيسي في محل االيجاري، 147-76المرسوم

مثل عنصرا ثانويا بالنسبة للعنصر فال يمكن اعتبار السكن تابعا للديوان، إذا كان عنصر السكن ي .أو العناصر األخرى التي ورد عليها اإليجار أو العقد بصفة عامة

فمثال إذا وجد السكن في أرض زراعية و كان الغرض الرئيسي إلبرام العقد هو األرض ـ ة و التسـيير العقـاري، الزراعية ففي هذه الحالة ال يمكن إخضاع السكن ألحكام ديوان الترقي

.147-76و باألخص ألحكام المرسوم

باعتبـار 147-76 أنه ال يمكن اعتبار السكنات الوظيفية خاضعة ألحكام مرسـوم كماأن هذه السكنات تابعة إلى الدولة و الجماعات المحلية ألنه تم الحصول عليها بفضل عقد عمـل

. أن عند نهاية عالقة العمل تعاد هذه السكنات إلى صاحب العملو األصل

45

كما يمكن أن تتغير صفة السكن بتغيير عنصره إلى عنصر آخر مثال تغييـر عنصـر السكن إلى مكان معد لمزاولة مهنة، ففي هذه الحالة وجب على المستأجر الذي يريـد تحويـل

فبمجرد حصوله على ) 1(ابية من المؤجر عنصر السكن أن يتحصل على رخصة صريحة و كت هذه الرخصة يفقد عنصر السكن صفته ليتحول إلى محل مهني و يخضـع ألحكـام المحـالت

.المهنية

وجود السكن المؤجر أو إمكانية وجوده-ب

كباقي العقود يشترط لقيام اإليجار أن يكون التمكين من االنتفاع بالسكن ممكنا فإذا تعذر .ينشأ العقدذلك ال

ومن هنا يطرح التساؤل ما هو حكم انعدام وجود السكن وقت العقد؟ و مـا هـو حكـم وجوده وقت العقد ثم هالكه بعـد ذلـك سـواء قبـل التسـليم أو بعـده؟ و مـا هـو حكـم

.امةوجوده في المستقبل؟ نحاول إيضاح هذا بالرجوع إلى القواعد الع

حكم انعدام وجود المحل المعد للسكن وقت العقد – 1

إذا كان محل االلتزام مستحيال في ذاته كان العقد بـاطال " ج .م. من ق 93تنص المادة ، وعليه فإذا لم يكن المحل المعد للسكن موجودا أو قابال للوجود وقت إبرام العقد "بطالنا مطلقا

هذا يكون باطال، إيجار عـين غيـر حل التزام المؤجر، وعلىوقع عقد اإليجار باطال النعدام م موجودة أصال فمثال إذا تم إيجار مسكن تابع لديوان الترقية و التسيير العقاري ثم اتضـح أن هذا المسكن قد هلك كليا قبل إبرام العقد اعتبر العقد باطال لعدم وجود محله، أما إذا هلك جـزء

هذا إنقاص العقد و بطالنه بالنسبة للجزء الذي هلـك و يبقـى من العين المؤجرة فيترتب على ساريا بالنسبة للجزء المتبقي و يترتب على هذا إنقاص األجرة بالقدر الذي يتناسب مع منفعة هذا الجزء و لكن إذا تبين أن العقد ما كان لينعقد بغير الجزء الهالك فيترتب على ذلك إبطال العقد

.كله

46

بأن يحترم تخصيص األمكنة دون إجراء ،،، يلتزم المستأجر عند البدء باالنتفاع باألمكنة " حيث جاء فيها 147-76 من المرسوم 4/2 المادة )1( ".…أية تعديالت في توزيعها و عدم مزاولة أية تجارة و أية صناعة و حتى أية مهنة حرة دون ترخيص صريح و كتابي من المؤجر

- للسكن ثم هالكه بعد ذلك سواء قبل التسليم أو بعدهحكم وجود المحل المعد2

في هذه الحالة فإن العقد يكون قد انعقد صحيحا و ال يؤثر في صـحته هـالك الشـيء الالحق النعقاده و غاية األمر أن هذا الهالك يترتب عليه انقضاء االلتزام الـذي أنشـأه عقـد

.)1(اإلجارة في ذمة المؤجر الستحالة الوفاء به في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضـى " ج كما يلي . م 121و قد أوضحت ذلك المادة

". تنفيذه انقضت معه االلتزامات المقابلة له و ينفسخ العقد بحكم القانون)2(التزام بسبب و عليه فإذا كان الهالك كليا نكون بصدد استحالة تنفيذ التزام المؤجر بتمكين المسـتأجر

.من االنتفاع مما يترتب عليه انقضاء االلتزام و فسخ العقد بحكم القانونأما إذا كان الهالك جزئيا و رأى المستأجر بأن الجزء المتبقي يصلح لالنتفاع به فإن العقد ينعقد

.مع تخفيض األجرةـ خ و إذا رأي المستأجر بأن الجزء المتبقي ال يصلح لالنتفاع به جاز له المطالبـة بفس

.العقدالجزائري يتضمن حالة هالك العين كليا أو جزئيـا قبـل اإليجارلم يرد نص في تشريع

وعليـه .التسليم أو عند انعقاد العقد مباشرة و لكن ورد نص يتناول حالة هالك العين بعد العقد العقد فقد فقد قسنا حالة الهالك الكلي أو الجزئي قبل التسليم ووقت انعقاد العقد بحالة الهالك بعد

إذا هلكت العين المؤجرة أثناء مدة اإليجار هالكـا كليـا " ج على ما يلي . م 481نصت المادة بفسخ اإليجار بحكم القانون، أما إذا كان هالك العين جزئيا أو إذا أصبحت العين فـي حالـة ال

ـ ن فعـل تصلح لالنتفاع الذي أعدت من أجله نقص هذا االنتفاع نقصا كبيرا و لم يكن ذلك مالمستأجر فيجوز لهذا األخير، إذا لم يقم المؤجر في الوقت المناسب برد العين إلى الحالة التـي

".…كانت عليها أن يطلب حسب الظروف إما انقضاء ثمن اإليجار أو فسخ عقد اإليجار نفسه

حكم وجود المحل المعد للسكن في المستقبل– 3

47

، و يمكـن "محل االلتزام شيئا مستقبال و محققا يجوز أن يكون " م ج 92/1تنص المادة تطبيق نص هذه المادة على عقد اإليجار و ذلك مثال حالة إيجار مسكن قبل بنائه أو قبل إنجازه

.على أن يبدأ اإليجار وقت تمام البناء .1985 –جلد الثاني ـ عقد اإليجار ـ الطبعة الرابعة دكتور سليمان مرقص شرح القانون المدني ـ الثالث ـ العقود المسماة ـ الم) 1 ( اسقط النص العربي كلمة استحالة فعند مراجعة النص الفرنسي نجد )2(

… Si l'obligation est… éteinte par suite d'impossibilité d'exécution … ى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه االلتزامات المقابلة لـه و في العقود الملزمة للجانبين إذا انقض " وبذلك يكون النص العربي كما يلي

".ينفسخ العقد بحكم القانون

وعليه فليس من الالزم أن يوجد الشيء المؤجر وقت العقد فقد يوجـد فـي المسـتقبل بشرط أن يتحقق وجوده، أما إذا لم يتحقق وجوده فيعد العقد باطال مثاله تأجير منزل قبل إنجازه

.و لكن اتضح أن اإلدارة رفضت منح المؤجر رخصة البناء فحال دون إنجازه

تعيين السكن بالذات-ج

باعتبار أن السكن يمكن وصفه بأوصاف خاصـة بـه تميـزه عـن بقيـة المسـاكن .التي قد تشبهه لذا فال بد من وضع أوصافه المميزة له دون غيره

في تعيين المحل في النموذج المرفق 147-76 الجزائري في المرسوم وقد أتى المشرع :بالمرسوم و ذلك حتى يكون التعيين شامال و نافيا للجهالة و أتى في تعيين المحل بما يلي

الموضــوع

) تعيين المصلحة المؤجرة ( طبقا للشروط المنصوص عليها في هذا العقد يؤجر : المادة األولى الذي يقبل استعمال محل السكن المحـدد بعـده للسـكن فقـط اعتبـارا ) مستأجرتعيين ال (إلى ).يحدد تاريخ بدء اإليجار(من

:تتكون األمكنة المؤجرة من : المادة الثانية ..)فيال، شقة ( طبيعة المكان - )– الطابق – الواجهة – سلم – شارع – رقم –المدينة ( الكائنة - د الغرف القابلة للسكني المؤلفة من عد - مطبخ -

48

.مرحــاض - غـرف أخــرى - )بيان بقائمة الملحقات المحتملة( الملحقات -

وعليه باعتبار أن المحالت المعدة للسكن تعد من األشياء القيمية التي تعين بالذات ليـتم .عرض العقد للبطالني تخلف شرط التعيين نتمييزها عن غيرها، فإ

ن حالة إيجار سكن في مبنى ما يزال في طور اإلنجاز دون تحديده ؟ يطرح التساؤل ع و

.و هذا ما يحصل عادة عند إيجار السكنات التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري

مصطفى الجمـال بقولـه أنـه كثيـرا مـا يـرد اإليجـار . أجابنا عن هذا التساؤل د في مبنى تحت اإلنشاء دون تحديد فإن عدم تحديـد الشـقة محـل في الوقت الحاضر على شقة

اإليجار، ال يمنع من القول بأن محل اإليجار معين طالما كان هناك تعيين للمبنـى الـذي تقـع فيه كل ما هناك أن محل اإليجار يكون متعددا في الحالة على نحو يكون معه للمؤجر أن يتولى

بنى للمستأجر بصفته المدين بااللتزامات المتعلقة بتمكين المسـتأجر مـن تعيين إحدى شقق الم .)1(االنتفاع بالعين المؤجرة إعماال ألحكام االلتزام التخييري

مشروعية السكن التابع لديوان الترقية و التسيير العقاري-د

جير شقة يشترط في التمكين من االنتفاع أن يكون مشروعا فإذا كان غير مشروع كتأ

معدة لتكون ناديا للقمار أو محال للدعارة كان اإليجار باطال لمخالفته لآلداب العامة و النظام .العام

كما أنه من أهم تطبيقات مشروعية االنتفاع تلك الناشئة عن القيود التي وضعها المشرع م علـى المالـك على إيجار المساكن التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري و التـي تحـر

.إبرام أكثر من عقد إيجار واحد لعين واحدة 49

وأيضا تلك التي تحرم على أي شخص من الحصول على سـكن ايجـاري ذي طـابع : اجتماعي إذا كان

. مالكا لسكن تتوفر فيه شروط النظافة و األمن الضرورية- . مالكا لقطعة أرض صالحة للبناء-

من القانون المدني و ما يليها علـى 213، كما نصت المواد 85-84 هامش – المرجع السابق –مصطفى الجمال . د–د أنظر بهذا الصد ) 1 (

يكون االلتزام تخييريا إذا شمل محله أشياء متعددة تبرأ ذمة المدين براءة " هذا االلتزام بقولها 213أحكام االلتزام التخييري و عرفت في المادة .دا منها و يكون الخيار للمدين ما لم ينص القانون أو يتفق المتعاقدان على غير ذلكتامة إذا أدى واح

.مستفيدا من سكن إيجاري عمومي ذي طابع اجتماعي- . مستفيدا من إعانة مالية من الدولة في إطار شراء أو بناء مسكن-

صالحية السكن–هـ

بل للسكني فقد الزم المشرع المصلحة ال يجوز إيجار مسكن آيل للسقوط أو منزل غير قاقوم بأعمال الصيانة تالمؤجرة من أن تسلم العين في حالة جيدة قابلة للسكني كما الزمها بأن

.و الترميمات المفروضة عليها حتى تظل صالحة للسكني، تتوفر فيها شروط النظافة و األمن

ثانيـــا األجــــر

أل جـــرة ماهيـــة ا–أ

األجرة هي الشرط الثاني من الشروط المتعلقة بموضوع العقد فلكي يقوم العقـد ال بـد .من توافر هذا الشرط إلى جانب الشروط األخرى وبها يتميز العقد عن عقد العارية

و يشترط في األجرة أن تكون جدية يقصد العاقد من ورائها أن يلتزم المستأجر بـدفعها، إذا كانت صورية ذكرت في العقد صورة فإن عقد اإليجار ال يقوم و يكون هناك عقـد آخـر ف

50

هو العارية و لم يلجأ الفريقان إلى عقد اإليجار إال إخفاء للثاني، وهكذا يكون عقد اإليجار ساترا .)1(للعارية

نظير انتفاعه بالمال فاألجرة هي المقابل الذي يلتزم المستأجر بتقديمه إلى المؤجر فيفيجب االتفاق على دفع األجرة ألنها ركن في العقد فإذا لم يتراضى المتعاقدان )2(المؤجر

.)3(على األجرة كان العقد باطال يجوز أن تكون أجرة اإليجار : " من القانون المدني على ما يلي 470و قد نصت المادة

.)4(" ي عمل آخر إما نقودا، و إما تقديم أ

15 ص 10بند – عدم ذكر السنة – بيروت – المطبعة العصرية – الدكتور زهدي يكن، عقد اإليجار )1( .157 ص 83 المرجع السابق بند – الدكتور سليمان مرقص )2( .2001 ـ2000 ملقاة على طلبة السنة الثالثة حقوق السنة الجامعية 18زواوي فريدة ص .مطبوعة محاضرات، د)3( وهـذا Toute autre prestationوعند مراجعة النص الفرنسي نجـد " وأما تقديم أي عمل آخر " .. جاء في النص العربي )4(

هو الصحيح باعتباره جاء شامال بينما النص العربي اقتصر على أن تكون األجرة إما نقدا أو عمال، واألجرة يمكن أن تكون شيئا " كتقديم جزء من ثمار العين المؤجرة، لذلك يجب أن تصحح عبارة النص العربي كما جاءت في النص الفرنسي بما يلـي قيميا

".يجوز أن تكون أجرة اإليجار إما نقودا وإما أي تقديمة أخرى" ، لتصبح المادة "وإما أي تقديمة أخرى

للتعيـين و حقيقيـة إن المشـرع وأيا كانت األجرة، فإنها يجب أن تكون معينة أو قابلة في إيجار السكنات التابعة للديوان اشترط أن تكون األجرة نقدا و ذلك بتحديده أسـعار اإليجـار

.كما سوف نرى

كيفيــة تحديـــد األجـرة–ب

.األصل أن تحديد األجرة يتم باتفاق المتعاقدان باعتبارها ركن أساسي في العقد في إيجار المحالت السكنية التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري فان إرادة المتعاقـدان لكن

.في تحديد األجرة محدودة ألن المشرع أخضع تحديدها إلى النصوص التشريعية

المالية االيجاريـة ألحكـام الشروط )1( 147-76 من المرسوم 05فقد أخضعت المادة 94-76تحدد الشروط المالية االيجاريـة بموجـب أحكـام األمـر " صت حيث ن 94-76األمر

و المتعلق بنظام اإليجار المطبق علـى المحـالت المخصصـة 1976 أكتوبر 23المؤرخ في ".للسكن و المبنية من قبل مكاتب الترقية و التسيير العقاري

ات الموضـوعة القواعد المنظمة لإليجار بالنسبة للسـكن ) 2( 506-97كما حدد المرسوم .1998 جانفي 01تحت االستغالل ابتداء من

51

لذا نحاول أن نوضح كيفية تحديد األجرة وفقا لما قـرره المشـرع فـي المرسـومين .و ذلك في نقطتين

- 1998 جانفـي 01السكنـات الموضوعــة تحت االستغــالل قبل 1

ت المخصصة للسكن و المبنية من قبل مكاتب الترقية إيجار المحال)3( 94-76حدد األمر و التسيير العقاري للوالية، أو المحالت التابعة لها، أو ألمالك الدولة، أو تلك التي حصلت

.على إعانة الدولة في بنائها من طرف مصلحة التسيير التابعة لهذه األمالك

نظيم العالقات بين المؤجر و المستأجر لمحل معد للسكن و تابع لمكاتب الترقية و التسيير متعلق بت147-76 مرسوم )1(

. المشار اليه سابقا- العقاري يحدد القواعد المنظمة لإليجار المطبق علـى المسـاكن التابعـة لألمـالك 1997 ديسمبر 29 المؤرخ في 506-97 مرسوم )2(

سـنة 88 الجريدة الرسمية العـدد 1998ري و الموضوعة لالستغالل ابتداء من أول يناير االيجارية لدواوين الترقية التسيير العقا 1997.

متعلق بنظام اإليجار المطبق على المحالت المخصصة للسكن و المبنية من قبل مكاتـب 76 أكتوبر23 مؤرخ في 94-76 أمر )3( .1976 سنة 12الترقية و التسيير العقاري الجريدة الرسمية العدد

و قد أوضح األمر كيفية تحديد األجرة و ذلك بحساب حاصل المساحة المصححة مضروبا بسعر األساس للمتر المربع الخاص بالمنطقة، و يتم تحديد سعر المتر للمساحة المصححة للمنطقة وفقا ر الرتفاع أسعار تكلفة البناء و معدالت اإليرادات و األجور، و التي يتم تحديدها بناءا على تقري

.مشترك بين وزير الداخلية و وزير األشغال العمومية و البناء و وزير المالية قد تؤجر ملحقات مضافة إلى السكن كإيجار مستودع للسيارة أو قبـو إليـداع األغـراض و

الشخصية، فيكون اإليجار هنا مضافا إلى السكن لذا يتم تحديد سعر المتر المربع لهذه الملحقات وفقـا .اصة التي يحصل عليها من جراء استعمالهاللمنفعة الخ

و بعد فتح اقتصاد السوق و القائم على قاعدة العرض و الطلب و المنافسة أصـبحت األجـرة المقررة على السكنات التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري قليلة مقارنة مع ارتفاع األسعار، الذي

ى إعادة النظر في نسب اإليجـار المطبـق علـى هـذه عرفه السوق الجزائري مما أجبر المشرع عل المحالت السكنية و الذي أصبح رمزيا مقارنة مع إيجار السكنات الخاصة، فجاء على التوالي بـثالث

مراسيم تنفيذية لتحديد سعر اإليجار الجديد و ذلك خالل فترة قصيرة،

52

ـ )1( 35-96فقد أبقى بموجب مرسوم ذه السـكنات، على نسب اإليجـار المطبقـة علـى هو لعل غرض المشرع من وضع هذا المرسوم هو تحضير المستأجر لتقبل رفع سعر اإليجـار الـذي

.سيأتي

من سـعر )% 10(ورفع من نسبة اإليجار بمعدل عشرة بالمائة )2( 210-96ثم جاء المرسوم .1996 جوان 01اإليجار المطبق، و اشترط تطبيق هذه الزيادة ابتداء من

ورفع من نسبة اإليجار المطبق بعد رفعه بموجب مرسوم )3( 60-97مبعدها أتى مرسوو .1997 مارس 01، واشترط تطبيق هذه الزيادة ابتداء من % )20( بنسبة عشرون بالمائة 96-210

عن ) % 30(وعليه فإن نسبة اإليجار ارتفعت خالل فترة قصيرة بنسبة تزيد عن ثالثون بالمائة .1996 جوان 01 المطبقة قبل نسبة اإليجار

متضمن تحيين نسب اإليجار التي تطبق على المحالت ذات 1996 يناير 15 المؤرخ في 35- 96 مرسوم تنفيذي رقم )1(

الجريدة الرسمية العدد -االستعمال الرئيسي في السكن التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات و الهيئات التابعة لها .1996سنة 04

يتضمن تحيين نسب اإليجار التـي تطبـق علـى المحـالت ذات 1996 يونيو 05 مؤرخ في 210-96 مرسوم تنفيذي رقم )2 (االستعمال الرئيسي في السكن التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية والمؤسسات والهيئات التابعة لها ـ الجريدة الرسمية العـدد

35. يتضمن تحيين نسب اإليجار التي تطبق على المحـالت ذات االسـتعمال 1997 مارس 09 مؤرخ في 60-97 مرسوم تنفيذي )3(

.13الرئيسي في السكن التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات و الهيئات التابعة لها ـ الجريدة الرسمية العدد

1998 جانفـي 01 السكنـات الموضوعـة تحـت االستغـالل بعـد – 2

ليحدد القواعد المنظمة لإليجار المطبق على المساكن االيجارية ) 1(506-97جاء المرسوم ذات الطابع االجتماعي التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري والموضوعة تحت االستغالل

.1998ابتداء من أول جانفي ي مضافا إليه التكاليف حساب مبلغ اإليجار بحساب مبلغ اإليجار الرئيسفحدد كيفية

االيجارية للصيانة العادية لألجزاء المشتركة، ويتم تحديد مبلغ اإليجار الرئيسي و تكاليف :الصيانة كما يلي

كيفيـة تحديـد مبلـغ اإليجـار الرئيسـي– 1 - 2

:يحدد مبلغ اإليجار الرئيسي على أساس العناصر التي يتكون منها، ويشمل ما يأتي 53

االيجارية المرجعية للمتر المربع و التي تحسب على أساس عناصر يحددها وزير القيمة- .)2(السكن

مساحة المسكن القابلة لإلسكان - .تكاليف التسيير التقني و اإلداري - .المنطقة و المنطقة الفرعية -ضية وفي حالة المساكن ذات الطابع الفردي يضاف إلى مساحة المسكن مساحة القطعة األر -

.إذا كانت من توابعه )3 /1( العارية بنسبة الثلثويتم تحديد مبلغ القيمة االيجارية المرجعية الوطنية للمتر المربع المتوازنة سنويا لحساب اإليجار

.بقرار مشترك بين الوزير المكلف بالسكن و التجارة لإليجار المطبق على المساكن التابعة لألمالك االيجارية يحدد القواعد المنظمة 1997 ديسمبر 29 مؤرخ في 506-97 مرسوم )1(

.88 ـ الجريدة الرسمية العدد 1998لدواوين الترقية والتسيير العقاري والموضوعة لالستغالل ابتداء من أول يناير : جعية كما يلي، وحدد عناصر حساب القيمة االيجارية المر19 ـ الجريدة الرسمية العدد 1998 جانفي 27 وقد جاء قرار )2( ـ مدة تسديد القروض حسـب ج. ـ المساحة السكنية للبرنامج ب. ـ قيمة التثبيتات المساوية للقيمة اإلجمالية للبرنامج السكني أ

ـ قيمة الدراسات التقنية والهندسية 1: على العناصر التالية 1998 جانفي 27جدول الشهري و يتضمن قيمة التثبيتات حسب قرار ـ قيمة البناء بما فيها 4. ـ تكلفة أشغال تهيئة القطعة األرضية 3. ـ قيمة القطعة األرضية التي تقع عليها البنايات 2. المعمارية

ـ مصاريف اإلمداد بالقنوات المياه الصالحة 7. ـ مراجعة و تحيين الصفقات و العقود 6. ـ مصاريف اإلشهار 5. كل األجزاء. ـ المصاريف المالية الناجمة عن اتفاقية القرض 8. ، والتطهير المفروضة على المتعهد العقاريللشرب، الغاز الطبيعي، الكهرباء

%. 2 ـ المصاريف المتعلقة بإنجاز العمل المحددة بنسبة 10. ـ الضرائب والرسوم المفروضة على المتعهد العقاري9

كيفيــة تحديــد تكاليــف الصيانـة العاديـة– 2 – 2

:ليف الصيانة اليومية من النفقات التي يتحملها المستأجر والتي تغطى ما يليتتكون تكا .)1(مبلغ األشغال والخدمات المتعلقة بصيانة األجزاء المشتركة من الصنف األول - .الرسوم اإليجارية المنصوص عليها في التشريع المعمول به -

.ساس الخدمات الفعلية المؤداة و تحسب التكاليف االيجارية التي يتحملها المستأجر على أ

ثالثا المــــدة

54

:نحاول دراسة هذا الموضوع في نقطتين . تحديد المدة-أ

. انتهاء المدة وحق البقاء- ب

تحديـــد المـــدة–أ

طبقا للقواعد العامة فان الرابطة االيجارية مرتبطة بزمن، بين المؤجر والمستأجر .ة تنتهي بانتهاء المدةفهي مؤقت

غير أن عقد اإليجار المبرم من قبل دواوين الترقية والتسيير العقاري يمكن اعتباره عقد شبه أبدي ألنه غير محدد المدة، إذا طبق عليه نموذج العقد المنصوص عليه في ملحق المرسوم

.1992، و المطبق على اإليجارات المبرمة قبل شهر أكتوبر 76-147

المتعلق بتحديد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير 83 نوفمبر12 المؤخر في 666- 83 وقد حدد مرسوم ) 1 (األجزاء المشتركة من : " األجزاء المشتركة من الصنف األول بما يلي-47العمارات الجماعيةـ الجريدة الرسمية العدد

كل أرض المشيد -1: شركاء في الملك و تشمل ما يليالصنف األول هي األجزاء المخصصة الستعمال جميع ال الساحات وطرق -2. مجموعة العقار عليها و األرض التابعة له السيما القطع األرضية المستعملة حظيرة أو حديقة

شبكات المواسير و قنوات صرف المياه وقنوات وأنابيب الماء والغاز والكهرباء المؤدية إلى مجموع -3. المرور المحالت الموجودة في أحد - 5. مسكن أو مساكن البوابين الموجودة في أحد المباني أو كثير منها- 4. ي المعنيةالمبان

و على العموم جميع المرافق . المباني أو الكثير منها والمستعملة مكاتب معدة للمصالح التابعة إلدارة المجموع العقاري . جميع المبانيذات المصلحة العامة و االستعمال المشترك بين

، فقـد أخضـعها المرسـوم 1992أما بالنسبة لإليجارات المبرمة بعد شـهر أكتـوبر .كما سبق اإلشارة إلى ذلك)2(69-94إلى النموذج المنصوص عليه في المرسوم رقم ) 1(97-35

وقد جاء في المادة الثانية من نموذج العقد تحديد مدة العقـد، وقـد سـبق و أن أشـرنا سنوات إال أن المشـرع 03أن المشرع اشترط على مالك حق اإلدارة أن ال تتجاوز مدة إيجاره

مكنه من تجديد هذه المدة ضمنا أو باتفاق بين الطرفين هذا ما أوضحته المـادة الرابعـة مـن ، إما يكون اإليجار لمدة أقصاها ثالث سنوات قابلة للتجديد " التي تنص 35-97المرسوم

".باتفاق مشترك بين الطرفين أو بتجديد ضمني وفقا لألحكام التشريعية المعمول بها

55

و في الواقع فإن تجديد عقد اإليجار سواء أكان باتفاق مشترك بين الطرفين أو ضمني هو المعمول به أمام أزمة السكن و قلة العرض أمام الطلب في قطاع اإلسكان، فالتجديد الصريح

هو المبني على اتفاق مشترك بين الطرفين و يتم عن طريق إعالن المؤجر أو المستأجر عن رغبته في تجديد العقد و لكن بشروط أخرى كالزيادة في األجرة أو في بعض االلتزامات

.)3(أو لمدة محددة

قبول جديدين فالتجديد الضمني ليس أما التجديد الضمني فهو إيجار جديد ينعقد بإيجاب و امتداد للعقد السابق إذ المشرع اشتراط قبول المؤجر و عدم اعتراضه بينما لو كنا بصدد امتداد

قانوني لعقد اإليجار فال يكون لقبول المؤجر أو عدم اعتراضه أي معنى ألن حق المستأجر .)4(في البقاء مقرر قانونا

لمدة والحق في البقاء انتهاء ا–ب

تدخل المشرع إلبقاء الرابطة االيجارية على السكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري رغم انقضاء المدة المحددة، فقرر حق البقاء بقوة القانون و حصر أسباب إنهائها حماية

.للمستأجر .وعليه نحاول تخصيص دراستنا هذه في نقطتين

حق البقاء- 1 أسباب اإلخالء– 2 .المشار إليه سابقا . 1997جانفي 14 المؤرخ في 35- 97 مرسوم تنفيذي رقم )1( .المشار إليه سابقا .1994مارس 19 المؤرخ في 69- 94 مرسوم تنفيذي رقم )2( .32ـ31ـ المرجع السابق ـ ص ) محمدي ( زواوي فريدة . مطبوعة د )3( .32ـ31ـ المرجع السابق ـ ص ) مدي مح( زواوي فريدة . مطبوعة د)4(

حــق البقــاء- 1

إن الحق في البقاء في األماكن المعدة للسكن كان مطبقا على السكنات التابعة للدولة و الخواص، فإذا تعلق األمر بملك خاص طبق القانون المدني، إال أنه بصدور المرسوم

تطبيق حق البقاء على عقود اإليجار ذات ألغى)1( 03-93التشريعي .االستعمال السكني المبرمة بعد صدوره والخاضعة ألحكام القانون المدني

.147-76ولم يبلغ هذا المرسوم أحكام حق البقاء المنصوص عليها في المرسوم 56

لتسيير وعليه فإن حق البقاء بقي ساريا للمفعول بالنسبة للسكنات التابعة لدواوين الترقية و ا .147 ـ 76العقاري لخضوعه ألحكام المرسوم

.لذا وجب دراسة حق البقاء من حيث أحكامه و مصيره و ذلك في نقطتين

- أحكام حق البقاء 1– 1

–

.نتعرض ألحكام حق البقاء من خالل تحديد مفهومه و شروطه و مميزاته

مفهوم حق البقاء- 1 1– 1

ق البقاء من القانون المدني الفرنسي الذي أدخله ألول تبنى المشرع الجزائري مفهوم ح نتيجة للحرب العالمية الثانية التي أجبر فيها المشرع 1948 سبتمبر 01مرة بموجب قانون

الفرنسي على التدخل قصد تحديد سعر اإليجار و الحد من تهديدات الطرد التي كانت توجه .للمستأجر كلما رفض دفع سعر اإليجار

قد تبنى المشرع الجزائري مفهوم حق البقاء لحماية المستأجر التي تبدوا وضعيته أصعب و .537 إلى 514من وضعية المؤجر في القانون المدني من المواد

و نظر لتخوف المؤجرين من هذا الحق الذي أدى إلى غلق ما يزيد عن خمسمائة ألف تعرف أزمة سكن خانقة، جاء المرسوم التشريعي دي بالمسكن ف ) 5000.000(

المتضمن النشاط العقاري، و ألغى تطبيق أحكام هذه المواد على عقود اإليجار 03-93رقم .ذات االستعمال السكني المبرم بعد صدور هذا المرسوم التشريعي

20 المتعلق بالنشاط العقاري ال سيما المادة 1993رس ما01 المؤرخ في 03-93 مرسوم تشريعي رقم )1 ( .14منه ـ الجريدة الرسمية العدد

و باعتبار أن من مهام الدولة هو امتصاص أزمة السكن مما أدى إلى إبقاء أحكام حق

تأجر لمحل وإخضاع العالقة بين المؤجر و المس147-76في المرسوم عليها البقاء المنصوص سكني تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري ألحكام هذا المرسوم خاصة و أن هذا األخير قد منع

ثمانية 08المستأجر من ممارسة حقه في البقاء في حالة عدم شغله لألمكنة لمدة ال تقل عن .أشهر دون عذر محدد

57

النوع من السكنات و عليه فان فرضية غلق المساكن دون شغل غير متوقعة في هذا و يقوم حق البقاء في هذه السكنات بقوة القانون عند نهاية مدة اإليجار المتفق عليها ليتحول

المستأجر إلى مستأجر مستفيد بحق البقاء شريطة قيامه بالوفاء بكافة االلتزامات المتولدة .عن عقد اإليجار الذي أبرمه مع المؤجر

و المقصود من حق البقاء هنا ليس 147-76 من المرسوم 11لنص المادة و هذا طبقا المفهوم الورد في القانون المدني ذلك ألن المؤجر ال يمكنه أن يضع حدا لإليجار إال في حالة

إخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية، كما أنه ال يوجد في المرسوم ما يدل على حق المؤجر في توجيه التنبيه باإلخالء الذي نص عليه القانون المدني و الذي بواسطته يتحول المستأجر

إلى شاغل لألمكنة في حالة تمسكه بحق البقاء كما أن المرسوم أضاف صفة للمستأجر عند نهاية لألمكنة كما في القانون مدة اإليجار ليصبح مستأجرا مستفيدا بحق البقاء، ولم يعتبره شاغال

.المدني

حيث أنه في القضية " حيث جاء فيه )1(و قد أكد هذا القرار الصادر عن المحكمة العليا الراهنة السكن المقصود في الشأن تابع ألمالك مكتب الترقية و التسيير العقاري و عليه

إنما تخضع ألحكام فالعالقات بين المؤجر والمستأجر ال تخضع ألحكام القانون المدني و، وفي نصوص هذا المرسوم ال يوجد 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 1976-147المرسوم

أحكام مثل التي يقررها القانون المدني بل هي على العكس ال يوجد أي تمييز بين المستأجر و الشاغل المستفيد من قانون اإليجار و حضور المستأجر في األمكنة مفروض على المالك رغم

".إرادته بعد مضي المدة المنصوص عليها في العقد عند نهاية اإليجار المتفق عليه

).غير منشور (- الغرفة االجتماعية1985 نوفمبر 11 بتاريخ 38696 قرار رقم )1(

لبقــاء 2– 1 – 1 ا– شــرط حــق

58

:تتمثل شروط حق البقاء فيما يلي . بعد انتهاء مدة العقد أن حق البقاء ال يقوم إال– 1 أن الحق في البقاء ال يستفيد منه إال المستأجر الذي قام بالوفاء بالتزاماته المتولدة عن – 2

العقد، فإذا أخل بأحدها كان هناك محل لطلب إنهاء اإليجار من قبل المؤجر و ال يمكن للمستأجر 147-76 من المرسوم 11ك طبقا لنص المادة دفع هذا الطلب بالتمسك بحقه في البقاء و ذل

يستفيد المستأجر من حق البقاء باألمكنة شريطة قيامه بالوفاء بكافة االلتزامات " التي تنص ".المتولدة عن عقد اإليجار الذي أبرمه مع المؤجر طبقا ألحكام هذا المرسوم

مترتبة على اإليجار ذاته و إنما أيضا و ال يقصد بالتزامات المستأجر االلتزامات الالواجبات األخرى التي نص عليها المشرع إليجار السكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير

.العقاري، كااللتزام بعدم احتجاز أكثر من مسكن واحد تابع للديوانعليه المشرع أن الحق في البقاء ال يستفيد منه إال الحائز على عقد اإليجار الذي نص – 3

، و يعد عقد اإليجار مصدر لشغل األمكنة و بالتالي 147- 76في المادة الثانية من المرسوم .يجب رفض البقاء لمن ال يبرر شغله لألمكنة بعقد شخصي أو خاص بمن طلب حق البقاء

مميــزات حــق البقـاء– 2 – 1 – 1

دة، و بعدم اكتسابه بصفة نهائية ألنه يسقط بمجرد ثبوت يتميز حق البقاء بأنه غير محدد المإخالل المستأجر بأحد التزاماته، و بتطبيقه بقوة القانون دون اللجوء إلى أي إجراء كإخطار

.المؤجر أو اللجوء إلى القضاء لتطبيقه

لة كما يتميز حق البقاء بالنسبة للسكنات التابعة للديوان بأنه انتقال لحق اإليجار في حا، ذلك ألن عقد اإليجار في هذا التشريع يمكن اعتباره 147- 76 من المرسوم 12تطبيق المادة

شبه أبدي ال يمكن إنهائه إال في حالة ارتكاب المستأجر إحدى المخالفات المنصوص عليها في المرسوم، وبأنه ال يشترط فيه توجيه التنبيه باإلخالء ليتحول المستأجر إلى شاغل

.بل أن مجرد انتهاء مدة اإليجار يتحول المستأجر إلى مستأجر مستفيد بحق البقاء

59

و حق البقاء هذا هو في …" ما يلي ك )1(وقد أكد هذا القرار الصادرة عن المحكمة العليا قية و التسيير الحقيقة انتقال لحق اإليجار ذلك أنه ال يمكن إذا تعلق األمر بسكن تابع لديوان التر

العقاري أن ينتقل المستأجر من صفته هذه إلى صفة شاغل األمكن طالما أنه ال يمكن إنهاء عقد اإليجار لألسباب المنصوص عليها في القانون المدني، و ال ممارسة حق االسترداد بل ال ينتهي

وم و بدون عقد اإليجار إال إلرتكاب المستأجر إحدى المخالفات المنصوص عليها في المرساللجوء إلى توجيه تنبيه باإلخالء له، وعليه فإن نظرية حق البقاء في األمكنة المنصوص عليها

وما يليها من القانون المدني غير واردة التطبيق بالنسبة لهذه الفئة من 514في المواد ".…السكنات

أن المرسوم لكن حيث …: " ما يلي) 2(صادر عن المحكمة العليا آخر جاء في قرار و الذي جاء لينظم عالقات اإليجار بين دواوين الترقية 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 76-147

و التسيير العقاري و المستأجرين و المحالت السكنية التابعة لهذه الهيئة هو نص خاص يتعين كان القانون المدني يفرق فعال بين المستأجر تطبيقه كلما تعلق األمر بمثل هذه المحالت وأنه إذا

و شاغل األمكنة ذلك أن األول يتمتع بعقد إيجار ساري المفعول والثاني يحتل األمكنة بموجب القانون فإن عندما يتعلق األمر بسكن تابع لديوان الترقية و التسيير العقاري يجب الرجوع

سوم السالف الذكر عند وفاة المستأجر وأن هذه المادة تنص من المر12إلى نص المادة على أنه في حالة غياب أو وفاة المستأجر أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر بحق البقاء في األمكنة، ومن قراءة هذه المادة

من قانون المدني فإن المشرع ال يتكلم عن وفاة الشاغل الذي يجعل 515فا للمادة يتبين أنه خالحق البقاء ينتقل إلى أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه و على نفقته منذ أكثر من ستة

أشهر بل ينص على وفاة المستأجر الذي يجعل أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر يتمتعون بحق البقاء في األمكنة أي بمعنى أخر فإن وفاة المستأجر تجعل

.من األشخاص الذين كانوا يعيشون عادة معه شاغلين لألمكنة يتمتعون بحق البقاء

. غير منشور1994 سبتمبر 27 المؤرخ في 113932 قرار رقم )1( . ـ غير منشور1997 ديسمبر 09 المؤرخ في 154399قرار رقم ) 2(

60

سقــوط الحــق فـي البقــاء4 – 1 – 1

: يسقط الحق في البقاء بالعين المؤجرة للمستأجرين التاليين

. الذين صدر بشأنهم قرار قضائي تنفيذي بالطرد– 1التهم، خالل فترة تعادل الذين ال يشغلون حقيقة العين المؤجرة بأنفسهم أو بأفراد عائ– 2

ما ال يقل عن ثمانية أشهر أثناء السنة االيجارية ما لم يثبتوا أن عدم شغلهم للعين المؤجرة كان نتيجة إقامتهم في مدينة أخرى ليس لهم بها مسكن بسبب التزاماتهم المهنية، ولكن يشترط

.لهيئة المؤجرة خالية من كل شاغل غير قانونيعليهم أن يضعوا مسكنهم تحت رعاية ا

الذين لهم أو في استطاعتهم أن يحصلوا باستعمال حق البقاء في نفس البلدة لمسكن شخصي – 3يفي بحاجياتهم و حاجيات أعضاء أسرتهم الذين يعولونهم، وال يمكن أن يطلب إخالء األمكنة

باستطاعته أن يتسلم محل السكن الخاص المؤجر من المستأجر في هذه الحالة إال إذا كان يوما التالية للنزاع أحقية بقائه بالعين المؤجرة و أنه أقام 15به بشرط أن يثبت خالل مدة

.دعوى استرجاع ما زالت قائمة حسب القانون

ر الذين يشغلون أمكنة غير صحية و كان سكناها محضورا، أو أمكنة صدر بشأنها قرا– 4بالخطر يقضي بالترميم أو بهدم بناية مهددة باالنهيار، ففي حالة استرجاع المصلحة المؤجرة للعقارات من أجل الشروع في أعمال ترميمات التعلية أو التحسين يعوض المستأجر عن حق

.البقاء بالعين المؤجرة خالل فترة هذه األعمال بمنزل صالح للسكن .موجب سند تابع لعقد العمل، عندما ينتهي العمل بهذا العقد إذا كانوا يشغلون أمكنة ب– 5

مصيــر حــق البقــاء 2 – 1

في حالة غياب أو وفاة المستأجر " على مايلي147- 76 من المرسوم 12تنص المادة من ستة أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر

.أشهر بحق البقاء باألمكنة

61

و في حالة الطالق يؤول حق اإليجار و حق البقاء بالعين المؤجرة للزوج المعين من قبل 1395 رمضـان عـام 20 المؤرخ فـي 58-75 من األمر 467القاضي طبقا ألحكام المادة

". و المتضمن القانون المدني 1975 سبتمبر 26الموافق لـ

المستفيـدون مـن حـق البقـاء فـي حالـة وفاـة أو غياب أو تخلي – 1 – 2 – 1 أو طــالق المستأجـر األصلـي

المستفيدين من حق البقاء بأعضاء العائلة الذين 147-76 من المرسوم 12حددت المادة

كانوا يعيشون عادة مع المستأجر منذ أكثر من ستة أشهر في حالة غيـاب أو وفـاة أو تخلـي .ر عن محل إقامتهالمستأج

هي مجموعة من األشخاص المرتبطين فيما بينهم برابطـة : و التعريف القانوني للعائلة الدم حيث ينحدرون من أصل مشترك، أو المرتبطين برابطة الزواج التي تجمع أحد الـزوجين

.)1(بوالدي و أقارب الزوج األخر

كنه قيد هذا الحق بوضـع شـرط لقد وسع المشرع في تحديد المستفيدين بحق البقاء و ل أن يعيشوا عادة مع المستأجر لمدة أكثر من ستة أشهر و المقصود بالمعايشـة هـي اإلقامـة الالزمة لالستفادة من أحكام حق البقاء ويجب أن تكون هذه اإلقامة فعلية و حقيقية و مسـتمرة،

رضة حتى ولو طالت مـدة إقامتـه فال يستفيد من هذه األحكام من يقيم مع المستأجر بصفة عا ولكن ال يحول دون توفر شرط اإلقامة انقطاع الشخص عن سكن العين المؤجرة بسبب عارض ال يكشف عن إرادة إنهاء اإلقامة، كما هو الحال في حالة سفر أحد أفراد العائلـة للعمـل فـي

فإن عـبء إثبـات الخارج أو اإلقامة في سكن وظيفي لمدة محددة بعقد العمل، وعلى أي حال .اإلقامة يقع على من يتمسك بحق البقاء من األقارب

أن حق البقاء ال يكون إال ألفراد العائلة )2(وقد أكد القرار الصادر عن المحكمة العليا حتى ولو توافر في شخص خارج من أفراد العائلة شرط اإلقامة المستمرة و الهادئة و الحقيقية

إن المسكن محل النزاع كان مؤجر …" نه ال يستفيد بحق البقاء حيث جاء في القرار ما يلي فإالذي ترك بعد وفاته زوجته التي ) م.م(من قبل ديوان الترقية و التسيير العقاري للمرحوم

وا وإن قضاة الموضوع لما اعتبر…أسكنت معها المدعى والذي تكلف بها و تحمل دفع اإليجار

62

بأن المدعى الذي لم يثبت بأنه من عائلة المستأجر الشرعي ال يستفيد بحق البقاء، إنهم طبقوا ".… 147- 76 من المرسوم 12أحكام المادة

. 184 و 131 ص ، 92 المصطلحات القانونية في التشريع الجزائري ـ قاموس باللغتين العربية و الفرنسية ـ إبتسام القالم طبعة )1( . ـ غير منشور2000 مارس 14 بتاريخ 192688قرار رقم ) 2(

إن المدعى عليه هو االبن الشرعي … عن الوجه الثاني …" ـ كما جاء في نفس القرار للمستأجر األصلي و أثبت بأنه كان يقيم باألماكن حسب الوثائق المقدمة و التي تحمل عنوان

".… بينها بطاقة الناخب السكن المتنازع عليه ومن

من خالل هذا القرار نستخلص أن القضاء استند إلثبات شغل األمكنة على الوثائق المقدمة التي تحمل عنوان السكن وبطاقة الناخب رغم احتجاج الطاعن بعدم شغل المطعون ضده

بقى مسجال في البلدية لهذه األمكنة، وتجدر اإلشارة أنه يمكن ألي شخص رغم تغيير مسكنه أن يالتي كان مسجال فيها إذا لم يطلب شطب اسمه منها لتسجيله في بلدية سكناه الجديد، كما يمكن

.أن يبقى عنوانه القديم في جميع وثائقه الرسمية ما لم يسعى إلى تغييره

.ت؟ فالسؤال المطروح هل وجود هذه الوثائق هو السند الوحيد لإلثبافي اعتقادي أنه ال بد من التأكد من اإلقامة الفعلية و الحقيقية و مستمرة والتي ال يكفي

للتأكد منها االستناد إلى وثائق تثبت اإلقامة بل ال بد من االستناد أيضا إلى الحجج و القرائن .في حالة وجود نزاع في اإلقامة الفعلية

ء إلـى المستفيديـن حـاالت نقـل حـق الب– 2 - 2 – 1 ا قـ

–

إن إفادة أفراد العائلة الذين كانوا يعيشون مع المستأجر بحق البقاء ال يكون إال في

:حاالت التي نص عليها المشرع صراحة وهي

: حالة وفاة المستأجرأ . و يقصد بالوفاة، الوفاة الطبيعية و الوفاة الحكمية الصادرة فيها حكم من المحكمة

وفاة المستأجر تكون اإلفادة من أحكام حق البقاء ألفراد عائلته الذين كانوا ففي حالة .يعيشون معه منذ أكثر من ستة أشهر دون غيرهم من الورثة

63

ولكن حيث أن إذا كانـت …" ما يلي )1(وقد جاء في القرار الصادر عن المحكمة العليا انتقال اإليجار من المستأجر المتوفى إلى ورثته من قانون المدني تنص على إمكانية 510المادة

.إذا تعلق األمر بملك خاص

. عن الغرفة االجتماعية ـ غير منشور1994 سبتمبر 27 بتاريخ 113932قرار رقم ) 1(

الذي هو نص خاص يقيد القانون 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 147-76فإن المرسوم أن حق البقاء في األمكنة يؤول عند وفاة المستأجر إلى أفراد عائلتـه 12العام ينص في مادته

و أن القرار المطعون فيه لما قضى أن أفراد عائلة المستأجر و العائشـين …العائشين عادة معه مـن المرسـوم 12عادة معه يستفيدون بحق البقاء في األمكنة قد طبق في الحقيقة نص المادة

.1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 76-147ومعنى ذلك كما سبق شرحه أنه منحهم حق اإليجار و عليه فإن القرار المطعون فيه

.".طبق القانون تطبيقا صحيحا

إن وفاة المسـتأجر تجعـل …" مايلي )1(كما جاء في القرار الصادر عن المحكمة العليا ".…ق البقاء األشخاص الذين كانوا يعيشون عادة معه شاغلين لألمكنة يتمتعون بح

– : حالة غياب المستأجر ب من قانون األسرة الغائب بالشخص الذي منعته ظروف قاهرة 110عرفت المادة

من الرجوع إلى محل إقامته أو إدارة شؤونه بنفسه أو بواسطة مدة سنة و تسبب غيابه د من حق البقاء األشخاص الذين حددتهم في ضرر الغير، ففي حالة غياب المستأجر يستفي

، إذا طالت مدة غيابه سنة كاملة و سبب غيابه ضرار للغير 147-76 من المرسوم 12المادة .كعدم دفع األجرة للمصلحة المؤجرة مثال

– : حالة تخلي المستأجر عن محل إقامتهج قارب المقيمين فيها، وقـت التخلـي ويقصد بالتخلي ترك العين المؤجرة فعال لصالح األ

.ممن يجوز لهم التمسك بحق البقاء ال مجرد إعالن الرغبة فيهوهذا يقتضي توافر إرادة في التخلي و يتم التعبير عنها صراحة أو ضـمنا، باإلضـافة

.ارب بهاإلى الترك الفعلي لها و استقالل من له الحق في االستفادة من حق البقاء من األق

64

وعليه فإن سفر المستأجر لبلد آخر و تركه لمسكنه لمدة طويلة ألي سبب جدي كالعالج أو العمل، وبقاء أعضاء عائلته في المسكن ال يفيد تخليه عن مسكنه الذي يقـيم فيـه أعضـاء

.عائلته، مادامت إرادة المستأجر في التخلي غير متوفرة

. ـ غير منشور1997 ديسمبر 09بتاريخ 154399 قرار رقم )1(

: حالة طالق المستأجر األصلي–د

أضاف المشرع حالة أخرى لالستفادة من حق البقاء وهي حالة الطالق، وهنا ترك سلطة تدخل القضاء لتحديد المستفيد بحق اإليجار في حالة عدم إنهاء مدة اإليجـار أو بحـق البقـاء

إنهاء مدة العقد و انتفاع المستأجر بأحكام حق البقاء و ترجع سلطة القاضي في تحديـد في حالة .المنتفع على أساس حضانة األطفال

.وبهذا يمكن القول بأن المستأجر قد أبرم اإليجار لصالحهم إضافة إلى نفسهـ " حيث جاء فيه )1(وقد أكد ذلك القرار الصادر عن المحكمة العليا م حيث بموجـب الحك

القاضي بالطالق فإن حضانة األوالد قد أسندت إلى والدتهم و كذلك حقها في البقاء في األمكنة، من القانون 467 واستنادا لمقتضيات المادة 147-76 من المرسوم 12/2و أنه بمقتضى المادة

في األمكنـة المدني فإن البقاء في األمكنة هي نتيجة لحق اإليجار و أنه ال يحق لشخص البقاء دون تمتعه بالحق في اإليجار، و أنه في مثل هذه الظروف فإن ديوان الترقية و التسيير العقاري

".لم يخرق القانون

ومع ذلك فقد وضع القضاء شرطا الستفادة المطلقة بحق البقاء أو بحق اإليجار إذا كانت )2(جاء في القرار الصادر عـن المحكمـة العليـا حاضنة، هو امتالك الزوج سكن آخر حيث

من قـانون األسـرة، إذا كانـت 52من المقرر قانونا أن المطلقة استنادا لنص المادة " ما يلي وسـع حاضنة ولم يكن لها ولي يقبل إيواءها، يضمن حقها في السكن مع محضـونها حسـب

.ة، إذا كان وحيدا، و يستثنى من القرار بالسكن مسكن الزوجيالزوج

65

ولما ثبت في قضية الحال أنه ال يوجد أي دليل يثبت أن الطاعن يملك أكثر مـن سـكن واحد زائد عن بيت الزوجية، فإن قضاة المجلس بقضائهم بحق المطلقة ببيت الزوجية يكونوا قد

". خرقوا القانون

ـ منشور في المجلة القضائية العدد الثاني ، غرفة اإلدارية 1993 سبتمبر 26 بتاريخ 83438 قرار رقم )1( 184 ص 1994لسنة

.49 ص 1994، غرفة األحوال الشخصية ـ منشور في المجلة القضائية العدد األول لسنة 1991 أفريل 23 بتاريخ 73949 قرار رقم )2(

حيـث أن " فيه ما يلـي حيث جاء )1(وقد أكد هذا القرار آخر صادر عن المحكمة العليا للزوج مسكنا آخر بنفس البلدية ـ حسب اعترافه ـ فإن قضاة المجلس قد أخطئـوا بقضـائهم برفض طلب الطاعنة بتخصيص مسكن يضمن حق المحضون باإليواء فيه، ال سيما وأن احتمال

".عدم وجود ولي يقبل إيوائها مع محضونها قائما مما استوجب نقض قرارهم

من قانون األسرة استثنت من القرار بالسكن مسـكن 53/3حظة أن المادة و تجدر المال .الزوجية إذا كان وحيدا

وأن من شروط استفادة بسكن تابع لديوان الترقية و التسـيير العقـاري، أن ال يكـون المستأجر مالكا لسكن تتوفر فيه شروط النظافة و األمن الضـرورية وأن ال يكـون مسـتفيدا

.من سكن إيجاري عمومي ذي طابع اجتماعيفكيف إذن يسند الحق في اإليجار أو الحق في البقاء للمطلقة الحاضـنة بوجـود هـذين

83438 تحـت رقـم 1993 سبتمبر 26الشرطين؟ وكيف منح القاضي في القرار المؤرخ في ) زوج ( اللهم إال إذا امتلك المسـتأجر األصـلي الحق للمطلقة بالبقاء ؟ ) المشار إليه أعاله (

سكنا خاصا بعد استفادته من السكن االجتماعي بعيدا عن البلدة المتواجد بها السكن التابع لديوان . الترقية و التسيير العقاري

أسبــاب اإلخـالء– 2 66

محددة و يبقى إذا امتد اإليجار نتيجة لحق البقاء و بحكم القانون فإنه يمتد لمدة غيرالمستأجر في العين ما شاء البقاء، فال يمكن إخراجه بغير إرادته بحجة انتهاء مدة اإليجار

ولكن رغم اكتساب المستأجر لحق البقاء بقوة القانون، إال أن المشرع وضع األسباب التي يمكن .مدتهفيها للمؤجر أن يستند عليها إلنهاء اإليجار و حتى قبل انتهاء

:يمكن حصر أسباب إنهاء الرابطة االيجارية في سببين أساسيين هما .أسباب ناشئة عن إخالل المستأجر بالتزاماته - .أسباب ناشئة عن مقاصد حق البقاء - . 88 ص 1994، غرفة األحوال الشخصية ـ منشور في المجلة القضائية العدد الثاني لسنة 1993 أفريل 27 بتاريخ 105366 قرار رقم )1(

أسبـاب ناشئـة عـن إخـالل المستأجـر بالتزامـاتـه– 1- 2

يمكن حصر أسباب اإلخالء الناشئة عن إخالل المستأجر بالتزاماته فيما أوردته المادتان : إلى ثالث أسباب وهي147-76الرابعة و الثامنة من المرسوم

. عدم وفاء المستأجر باألجرة–أ

جر شخصيا و بصفة دائمة مع أفراد أسرته الذين يعيشون عـادة تحـت عدم شغل المستأ –ب سقف منزله و يضم إلى إخالله بالتزامه هذا تنازله مطلقا عن حقه في االنتفاع بعوض أو بغيـر عوض و تأجيره من الباطن كل أو بعض األمكنة و عمله على شغلها من الغيـر ولـو بصـفة

.مؤقتة

بإجراء تعديالت فـي توزيعهـا أو مزاولـة أيـة تجـارة عدم احترام تخصيص األمكنة –ج أو صناعة أو مهنة حرة دون ترخيص صريح و كتابي من المصلحة المؤجرة، وعدم المحافظة على العين المؤجرة كرب أسرة صالح، و استعمال العين بطريقة مقلقة لراحة العمارة أو ضارة

.بسالمتها أو بالصحة العامة

67

سنتناول الجزاء المترتب على إخالل المستأجر بالتزاماته عنـد دراسـتنا اللتزامـات و و سنرى بأنه يترتب على هذا اإلخالل فسخ عقد اإليجار فـورا و بقـوة القـانون ،المستأجر

مع تعرض المستأجر للطرد الفوري بموجب أمر مستعجل، مع عـدم اإلخـالل بـاإلجراءات . ترى المصلحة المؤجرة لزوما في اتخاذهااألخرى التي

الذي يؤكد اختصاص القضاء المسـتعجل فـي حالـة إخـالل )1(وقد صدر عن المحكمة العليا إن قضاة الموضوع عرضوا قرارهم للنقض : " المستأجر بالتزامه حيث جاء في القرار ما يلي

ضاء المستعجل لوجود نزاع جدي القائم علـى عـدم و اإلبطال حين قضوا بعدم اختصاص الق شغل األمكنة لمدة طويلة، لسكن تابع لديوان الترقية و التسيير العقاري مـن قبـل المسـتأجر،

التي تصرح بأن قاضـي االسـتعجال هـو 147-76 من المرسوم 17-13لخرقهم المادتين مدة طويلة من قبل المستأجر لسكن المختص عندما يرفع لديه نزاع اثر عدم شغل األمكنة عمليا ل

".ملك للدولة . غير منشور– الغرفة االجتماعية – 1990 جوان 18 بتاريخ 60282 قرار رقم )1(

- أسبـاب ناشئـة عـن مقاصـد حـق البقـاء 2 – 2

إضافة إلى أسباب اإلخالء الناشئة عن إخالل المستأجر بالتزاماته يمكن إرجاع أسباب :ء الناشئة عن مقاصد حق البقاء إلى سببين هما اإلخال

.صيرورة المكان المؤجر آيال للسقوط - .حصول المستأجر على مسكن أخر يفي حاجياته و حاجيات أسرته -

.هذا ما سنحاول توضيحه خالل هذا المطلب

صيــرورة المكـان المؤجـر آيـال للسقـوط–أ

68

ال حق في البقاء بالعين " ما يلي على 147-76 من المرسوم 13/4تنص المادة المؤجرة للمستأجرين، الذين يشغلون أمكنة غير صحية، و كان سكناها محضورا أو أمكنة صدر

".بشأنها قرار بالخطر يقضي بالترميم أو بهدم بناية مهددة باالنهياران يتبين من هذا النص أن للمؤجر أن يطلب فسخ اإليجار وإخالء المكان إذا ثبت أن المك

أصبح غير صحي مما جعل سكناه محضورا أو كان آيال للسقوط بحيث يخشى منه على سالمة .المقيمين وعلى سالمة المارة أو صدر قرار يقضي بالترميم نتيجة لخطر البناية

: لهذا نحاول دراسة هذا الموضوع بوضع فرضين .مكان ال يقبل الترميم والبد من هدمه: الفرض األول - .مكان قابال للترميم وال ضرورة للهدم: ي الفرض الثان -

الفــرض األولدمـه ه مكـان ال يقبـل الترميـم و ال بـد مـن

البد من هدمه، كان المكان وان لم وإذا ثبت أن المكان آيل للسقوط وال يقبل الترميم

اإليجار يهلك فعال هالكا حكما ويثبت ذلك بتقرير فني، وللمؤجر في هذه الحالة أن يطلب فسخو إخالء المكان المؤجر حتى يدرأ مسئوليته فيما لو سقط المكان على المقيمين فيه أو على المارة و للمستأجر كذلك أن يطلب الفسخ لعدم تمكنه من االنتفاع بعد أن أصبح المكان في هذه

.)1(د هلك فعال الحالة و يترتب على ذلك أن اإليجار ينفسخ كما كان ينفسخ لو أن المكان ق

. المجلد الثاني– اإليجار و العارية – 1111 و 1110 ص 656عبد الرزاق السنهوري فقرة . د)1(ويكون المنع من السكن بقرار من السلطة اإلدارية المختصة بسبب الخطر الذي يمثله

التدابير العقار على سكانه أو على البناية المجاورة، ويكون هذا الخطر مؤقتا، إذا ما مكنت .)1(المأمور بها من إزالة الخطر كما يمكن أن يكون نهائيا إذا استحالت إزالته

وفي حالة صدور قرار الترميم أو الهدم عن السلطة اإلدارية المختصة لسبب الخطر الذي يمثله البناء، ال يستفيد الشاغلون بحق البقاء، و يسمح االجتهاد الفرنسي للسلطة اإلدارية

السكان دون اللجوء إلى القضاء المدني، بالنظر لخطورة الوضع التي ال تحتمل التأجيل، بطرد .)2(ويمكن للشاغلين الرجوع إلى األمكنة إذا ما وقع سحب القرار اإلداري المشعر بالخطر

69

ولكن حيث أنه يتعين القول " جاء فيه )3(وقد صدر بهذا الصدد قرار عن المحكمة العليا اضي المدني ال يمكنه تعيين خبير على أساس القرار اإلداري الذي أمر بالترميم، ألنه أن الق

بعمله هذا يفحص مالئمة و تبرير عمل إداري وهذا ما يخرج عن نطاق اختصاصه، بل عليه . قانون المدني، أن يأمر بإخالء السكن، إذا توفرت الشروط القانونية517/4فقط وعمال بالمادة

الخبير يكون الحكم قد خرق قواعد االختصاص النوعي وبالتالي مس وأن بتعيين ، ولكن حيث أن ما ينعاه الطاعن على القرار …بموضوع الدعوى، وكان قابال لالستئناف

المطعون فيه لما أمر بطرده لترميم سقفي الطابق األول والثاني بينما هو يسكن في الطابق .…ابة للمحكمة العليا عليهاألرضي، يتعلق بموضوع الدعوى وال رق

ولكن حيث أن طبيعة السبب القانوني الذي يحرم المستأجر من حق البقاء في الحالة وهي التهديد باإلنهيار، أو األمر الصادر على السلطة العمومية 517/4المذكورة في المادة

ير و ال يمكن على بإجراء الترميمات تجعل من تنفيذ هذا القرار أمرا مستعجال ال يتحمل التأخأي حال أن يوقف مع اإليجار التي يحددها القانون لصحة التنبيه باإلخالء وإال شكل خطرا على المستأجرين أنفسهم وبالتالي فإنه يتعين القول أنه ال حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء في هذه

" .…الحالة

بيقية من خالل الفقه و االجتهاد المحكمة العليا، لألستاذ ديب عبد السالم، عقد اإليجار المدني، دراسة نظرية و تط)2).(1 ( ص 2001 طبع الديوان الوطني لألشغال التربوية، سنة – الطبعة األولى –رئيس الغرفة االجتماعية بالمحكمة العليا

116. المدني ـ األستاذ ديب عبد ل القرار من كتاب ـ عقد اإليجار نق -.1993 جانفي 19 بتاريخ 92125 قرار رقم )3(

. 117-116السالم ـ المرجع السابق ص

ال فـرض الثانــي المكــان يقبــل الترميـم و ال ضـرورة للهـدم

70

طبقا للقواعد العامة فإذا ترتب على هذه الترميمات هالكا كليا أو جزئيا للعين المؤجرة ، كما سوف نرى عند دراسة التزامات جاز للمستأجر أن يطلب إما فسخ العقد أو إنقاص األجرة

.المؤجركما أنه يحق للمستأجر أن يقوم بإجراء هذه الترميمات بنفسه وله أن يطالب بها المؤجر

عن طريق مطالبته بإنقاص األجرة بشرط أن ال تكون هذه الترميمات باهظة ال تتناسب مع .ضرورية أو قيام المؤجر بها ال ينفسخ العقداألجرة وفي حالة قيام المستأجر بالترميمات ال

ويقاس على هذين الفرضين حالة السكن غير الصحي، فإذا ثبت عن طريق خبرة أنه غير صحي و ال يمكن إزالة السبب عنه، فللمؤجر أن يطلب فسخ اإليجار وإخالء المكان حتى

.يدرأ مسئوليته في حالة وقوع ضررلسبب عن طريق الترميم أو المعالجة فإن المستأجر يبقى أما إذا كان من الممكن إزالة ا

.في العين وال يفسخ العقد

أجر على مسكن آخر يفي بحاجياته و حاجيات عائلتهت حصول المس–ب

ال حق في البقاء بالعين المؤجر للمستأجرين الذين لهم " على مايلي 13/3تنص المادة ن يحصلوا باستعمال حق االسترجاع في نفس البلدة لمسكن شخصي أو في استطاعتهم أ

. يفي بحاجياتهم و حاجيات أعضاء أسرتهم الذين يعولونهم

و ال يمكن أن يطلب إخالء األمكنة المؤجرة من المستأجر في هذه الحالة، إال إذا كان ل مدة الخمسة عشر يوما التالية باستطاعته أن يتسلم محل سكن خاص به، يشترط أن يثبت خال

".للنزاع في أحقية بقائه بالعين المؤجرة، أنه أقام دعوى استرجاع مازالت قائمة حسب القانون

أكد المشرع في هذا النص عدم إمكانية احتجاز أكثر من مسكن واحد في نفس البلدة، ه و حاجيات أسرته الذين ففي حالة ما إذا اإلسترجع المستأجر مسكنه الشخصي الذي يفي حاجيات

.يعولهم يسقط حقه في البقاء في المسكن التابع لديوان الترقية و التسيير العقاري

71

و لسقوط حق البقاء وإنهاء العالقة االيجارية بسبب حق االسترجاع ال بد أن يكون رجاع مسكنه االسترجاع فعليا، فإذا لم يتم فعال بأن كان باستطاعة المستأجر ممارسة حقه في است

يوما أنه أقام دعوى 15الشخصي فإن حق البقاء ال يسقط إذا أثبت المستأجر خالل أجل قدره االسترجاع ما زالت قائمة حسب القانون ففي هذه الحالة ال يخرج المستأجر من السكن إال بعد

.حيازته فعال على السكن المطلوب استرجاعه

لكن حيث أن الطاعن السيد " جاء فيه )1(لعليا وقد صدر بهذا الصدد قرار عن المحكمة اهو الذي صرح بنفسه أنه يملك الفيال الموجودة بواد سمار و أنه يسكن بها و عائلته منذ ) م.ت(

. من قانون المدني517/10 و بالتالي فإن قضاة الموضوع لم يخالفوا المادة 1985

دفعه المتعلق بتطبيق وأنه عكس ما يدعيه الطاعن فإن قضاة الموضوع ردوا علىالفقرة الرابعة من نفس المادة، و اعتبروا أن إقامته بسكنه الجديد ال تعيق نشاطه التجاري

بالجزائر وأن تقدير توافر العناصر المطلوبة في هذا النص األخير يرجع تقديرها لقضاة ".الموضوع

رابعـا الشكليــــة

في القانون المدني شكال معينا لعقد اإليجار فمنح الحرية ألطراف لم يشترط المشرع

.العقد من المرسوم 21لكن المشرع أوجب الكتابة فيما بعد في إيجار العقارات و ذلك في المادة

.)2( المتعلق بالنشاط العقاري 03-93التشريعي

ال وأصبح إثباته ولعل السبب في ذلك هو أن عقد اإليجار أصبح من العقود األكثر تداو .يثير إشكاالت معقدة

.1993 فيفري 16 بتاريخ 81605 قرار رقم )1( .14 بتعلق بالنشاط العقاري ـ الجريدة الرسمية العدد 1993 مارس 01 مؤرخ في 03-93مرسوم تشريعي )2(

72

لكن المشرع في إيجار السكنات التابعة للديوان لم يغفل عن هذه الشكلية فقد نصت

تبرم إجارة المنازل بموجب عقد طبقا " على ما يلي )1( 147-76 من المرسوم 02المادة ".لألحكام المنصوص عنها فيما بعد و حسب النموذج المرفق في الملحق

بالنسبة لإليجارات )2( 35-97كما نصت المادة الثالثة الفقرة الثانية من المرسوم التنفيذي يتم إعداد عقد اإليجار وفقا للنموذج المنصوص " على ما يلي 1992 أكتوبر المسلمة بعد شهر

".1994 مارس 19 المؤرخ في 69-94عليه في المرسوم التنفيذي رقم

من خالل نص هاتين المادتين نستخلص أن عقد اإليجار الصادر عن دواوين الترقية رة إفراغه في سند مكتوب، و في اعتقادي أن الحكمة من و التسيير العقاري يتميز بضرو

. اشتراط الكتابة هي حماية للمستأجر ليكون بيده سند مكتوب يحفظ له حقهو قد اعتبر القضاء الكتابة شرطا الكتساب الصفة و الوسيلة الوحيدة لإلثبات حيث جاء

عقد اإليجار المبرم بين المستأجر إن" ما يلي )3(في القرار الصادر عن المحكمة العليا و ديوان الترقية و التسيير العقاري ال يثبت إال بعقد إيجار مكتوب مبرم بين الطرفين و ال يمكن

إثباته بأية وسيلة أخرى مهما كان نوعها و مصدرها وعليه فإنه يتعين على قضاة الموضوع من القانون 485مقدم من طرف المدعى عليها وأن يستبعدوا تطبيق المادة أال يأخذوا بالوصل ال

".المدني طالما أن المدعى عليها ال تتوافر على صفة المستأجرةوعليه فال يمكن ألي شخص أن يكسب صفة المستأجر إال بواسطة عقد مكتوب كما

ط المشرع و أتبعه القضاء أن يثبت ال يمكن إثبات وجود العقد بالقرائن و البينة و لكن اشتر .العقد بالكتابة و الذي يعد وسيلة لإلثبات و يترتب على عدم الكتابة بطالن العقد

متعلق بتنظيم العالقات بين المؤجر و المستأجر لمحل معد للسكن والتابع لمكاتب الترقية 147-76 مرسوم تنفيذي )1(

.و التسيير العقاري و المتضمن تحديد شروط و كيفيات بيع األمالك 1997 جانفي 14 مؤرخ في 35-97رسوم تنفيذي رقم م)2(

ذات االستعمال السكني و إيجارها و بيعها باإليجار و شروط بيع األمالك ذات االستعمال التجاري و المهني و غيرها العقاري بتمويل قابل للتسديد على حسابات الخزينة العامة أو بتمويل مضمون التي أنجزتها دواوين الترقية و التسيير

.04 الجريدة الرسمية العدد 1992منها و مسلمة بعد أكتوبر . سبق اإلشارة إلى هذا القرار عند دراسة اشتراط وجود عقد إيجار خاص117880 قرار رقم )3(

73

قد الذي ألزم به طرفاه وقد أوضح هذا النموذج وقد وضع المشرع الجزائري نموذجا للع

حقوق و التزامات المستأجر كما أوضح العقوبات المترتبة على إخالل المستأجر بالتزاماته كما .)1(وضح النموذج الجهة المختصة في الفصل في النزاع في حالة وجوده

. وعليه يطرح التساؤل هل يشترط في الكتابة أن تكون رسمية؟

راجعة النصوص التشريعية المتعلقة بإيجار السكنات التابعة للديوان لم نجد عند مأي نص يلزم فيه المشرع من رسمية الكتابة ولكن اشترط إعداد العقد وفقا للنموذج المحدد

من قبله، ولعل عدم اشتراط المشرع الكتابة الرسمية راجع إلى أنه في فترة صدور المرسوم كان الديوان يتمتع بالطابع اإلداري وبالتالي فأي عقد يحرره يكتسي الطابع الرسمي 76-147

. من القانون المدني باعتباره محرر من موظف324استنادا للمادة

غير أنه وبعد تغيير طبيعة الديوان و اعتباره مؤسسة ذات طابع صناعي و تجاري القانون التجاري فإن العقد المحرر من قبله ال يمكن إضفاء عليه صفة و إخضاعه لقواعد

الرسمية باعتبار أن الطابع اإلداري قد سحب منه، وعليه يمكن اعتبار العقود المبرمة من قبل .الديوان هي عقود عرفية خاضعة لنموذج محدد

د في المادة نج69 -94إال أنه بالرجوع إلى نموذج العقد المنصوص عليه في المرسوم - 93 من الرسوم 21 اشترط اخضاع العقد للتسجيل لدى مصالح مؤهلة عمال بأحكام المادة 11خاصة وأن إكتساب . ولعله بهذا يكون قد تدارك هذا النقص في غياب النص الصريح 03

- 91 وهو تاريخ صدور مرسوم 1991 ماي 12الديوان الطابع الصناعي و التجاري كان منذ 147

الحظ أن المشرع لم ينص على ضرورة الكتابة في حالة تجديد عقد اإليجار ما يكحتى ولو كان تجديد اإليجار مقترنا باشتراطات أخرى غير التي كان متفقا عليها في عقد اإليجار األول فإنه من األحسن كتابة عقد جديد يحتوي على هذه االشتراطات الجديدة حتى

.)2( االحتجاج بها يتمكن المتعاقدان

الذي يحدد نموذج العقد بالنسبة لإليجارات المسلمة قبل أكتوبر 147-76 أنظر الملحق لإلطالع على ملحق المرسوم )1 ( من المرسوم التشريعي رقم 21 الذي يحدد نموذج عقد اإليجار المنصوص عليه في المادة 69-94 و المرسوم 1992

.1992 والمتعلق بالنشاط العقاري بالنسبة لإليجارات الصادرة بعد شهر أكتوبر 1993 مارس 01 المؤرخ في 93-03 .51 المرجع السابق ص –) محمدي (زواوي فريدة . مطبوعة د )2(

74

الفصل الثالث أثار الرابطة االيجارية

االلتزامات للرابطة اإليجارية آثار ، متمثلة في .العالقة االيجاريةو الحقوق التي تكونها

فالرابطة االيجارية تنشئ التزامات على عاتق المؤجر كما تنشئ هذه . و تقابل هذه االلتزامات حقوق المستأجر

الرابطة االيجارية االلتزامات على عاتق المستأجر و تقابل هذه االلتزامات حقوق المؤجر و

من التعرض عليه لتحديد آثار الرابطة االيجارية البد .إلى التزامات كل من المؤجر و المستأجر

75

المبحـــث األول التزامــــات المؤجــــر

مـن المرسـوم التنفيـذي رقـم 16بالرجوع إلى أحكام اإليجار و خاصة إلى المـادة يجب على المصلحة المؤجرة أن تسلم العين المؤجرة في حالة جيـدة " و التي تنص 76-147 .بلة للسكن و أن تقوم بأعمال الصيانة و الترميمات المفروضة عليها حتى تظل صالحة للسكنقا

و فضال عن ذلك يضمن المؤجر للمستأجر جميع األضرار أو التعرضات في االنتفاع بالعين ".المؤجر الناجمة عن أعمال مندوبية أو الغير

المستأجر بتمكينـه مـن االنتفـاع فاستنادا لنص هذه المادة على المؤجر أن يلتزم أمام بالسكن محل اإليجار للمدة المتفق عليها و ذلك يقتضي منه أن يسـلم العـين المـؤجرة إلـى المستأجر في حالة جيدة قابلة للسكن، وأن يقوم بصيانتها ليمكنه من االنتفاع بها و أن يضمن له

.مال مندوبية أو الغيرهذا االنتفاع بضمان جميع األضرار أو التعرضات الناجمة عن أع

:بما يلي)1( 69-94 من المرسوم التنفيذي رقم 07كما نصت على هذا المادة :يجب على المؤجر أن يقوم بما يأتي :التزامات المؤجر" تسليم المستأجر الملك المؤجر و ملحقاته المحتملة في حالة صـالحة للسـكن و التجهيـزات -

. صالحة لالستعمالو التركيبات في حالةصيانة المحالت بإبقائها في حالة صالحة لالستعمال المنصوص عليه في العقد و القيام بجميع -

.الترميمات التي يتحملها صراحة المستأجر .االمتناع عن المساس بحقوق المستأجر في التمتع باألماكن المؤجرة تمتعا ارتياحا- " .رفان عليهاجميع االلتزامات األخرى التي يتفق الط-

:و عليه نحاول دراسة التزامات المؤجر بالتعرض إلى النقاط التالية .التزام المؤجر بالتسليم - . التزام المؤجر بالصيانة -

76

. التزام المؤجر بضمان التعرض - في المادة يتضمن المصادقة على نموذج عقد اإليجار المنصوص عليه 94 مارس 19 المؤرخ في 69- 94 مرسوم تنفيذي رقم )1(

و المتعلق بالنشاط العقاري و المطبق على اإليجارات المسلمة 93 مارس01 المؤرخ في 03-93 من المرسوم التشريعي رقم 21 المشار إليه سابقا35- 97 من المرسوم التنفيذي رقم 3/2 طبقا للمادة 92بعد شهر أكتوبر

المطلــب األول التزام المؤجــر بالتسليـم

إلى قواعد و مضمون االلتزام بالتسليم و لعله 76/147شرع في المرسوم لم يتعرض الم

ترك ذلك إلى أحكام القانون العام فبالرجوع إلى أحكام القانون المدني نجد المشرع تعرض لمضمون االلتزام بالتسليم

حقاتها في حالة يلتزم المؤجر أن يسلم للمستأجر العين المؤجرة و مل" التي تنص 476في المادة ".تصلح لالنتفاع المعد لها تبعا لالتفاق الوارد بين الطرفين أو حسب طبيعة العين

فطبقا لنص هذه المادة يشمل التسليم تسليم السكن و ملحقاته فيتم تعين العين المؤجرة على النحو .الذي رأيناه عند دراستنا لشرط تعين السكن التابع لديوان

من قانون المدني لتحديدها إلى أحكام عقـد البيـع 478حالتنا المادة أما الملحقات فقد أ يجـري " مـن قـانون المـدني المصـري إذ تـنص 566و تقابل هـذه المـادة المـادة

…… على االلتزام بتسليم العين المؤجرة ما يجري على االلتزام بتسليم العين المبيعة من أحكـام ".و تحديد ملحقاته

لكننا عند مراجعة عقد البيع لتحديد الملحقات في القانون المدني الجزائري نجده تنـاول التزام البائع بتسليم الشيء المبيع في الحالة التي كان عليها وقت البيع و تقابلهـا 364في المادة

من القانون المدني المصري431المادة و التي تناول فيها تحديـد 432ع المصري أضاف مادة أخرى و هي المادة ولكن المشر

يشـمل : " من القانون المدني المصري على مـا يلـي 432ملحقات المبيع حيث نصت المادة التسليم ملحقات الشيء المبيع و كل ما أعد بصفة دائمة الستعمال هذا الشيء، وذلك طبقـا لمـا

".جهة و قصد المتعاقدين تقضي به طبيعة األشياء و عرف ال

77

ولكن المشرع الجزائري أغفل إضافة هذه المادة لتحديد مفهوم ملحقات الشيء المبيـع، من قانون المـدني الجزائـري 478فكان ينبغي عليه إضافتها خاصة وأنه أحال إليها في المادة

.المشار إليها أعاله 432استنادا إلى أحكام المادة و عليه يمكن أن نعرف المقصود بملحقات العين المؤجرة

:من القانون المدني المصري بما يلي

إن الملحقات الشيء هي ما يتبع األصل و يعد بصفته دائمة لخدمته فملحقات الشيء ليست من أصله، و ال من نماته، و ال من منتجاته، و ال من ثمراته، فهي شيء مستقل عن

عد بصفة دائمة ليكون تابعا لألصل و ملحقا به وذلك حتى يتهيأ األصل غير متولد منه و لكنه أ وعليه فملحقات )1(لألصل أن يستعمل في الغرض المقصود منه أو حتى يستكمل هذا االستعمال

.)2(الشيء هي ليست من أصله فهي مستقلة عنه و لكنها أعدت لتكون تابعة له

لجهة و قصد المتعاقدين مثـال وفقـا وتحدد هذه الملحقات وفقا لطبيعة األشياء وعرف ا لطبيعة األشياء كما هو األمر في اعتبار الحديقة، و الحوش، و الشرفة، و مستودع السيارة وكذا

.المفاتيح من ملحقات المنزل

كما يمكن أن تكون هذه الملحقات ذات استعمال مشترك بين المستأجر و غيـره مثالـه ع بسطح المنزل أو العمارة و في هذه الحالة يكون تسـليم المصعد، السلم، و المدخل، و االنتفا

. هذه الملحقات بتمكين المستأجر من استعمالها بما ال يعوق استعمال اآلخرين

كما تعتبر من الملحقات األجهزة الموصولة بالسكن مثالها أجهـزة الميـاه و الكهربـاء .التي يشترط أن تكون موجودة وقت العقدو الغاز و كذا الماء الساخن و

أما إذا وضعت بعض من األجهزة بعد العقد كجهاز التكييف و جهاز التدفئة المركزيـة إلخ فإنها تعتبر أيضا من ملحقات العين المؤجرة، والتي يترتب في وجودها زيـادة ..و المصعد

عليها جاز للمؤجر أن يزيد من األجرة بمـا في المنفعة التي يتحصل عليها المستأجر فإذا وافق .يقابل وجود الزيادة في المنفعة المتحصل عليها من قبل المستأجر

نجده أنه ألـزم المصـلحة 147-76 من المرسوم 16وعليه فبالرجوع إلى نص المادة إذا لم المؤجرة بأن تسلم العين المؤجرة في حالة جيدة قابلة للسكني، ويترتب على هذا النص أنه

78

يكن السكن صالحا لسكنى فعلى المصلحة المؤجرة أن تلتزم بإجراء كافة اإلصالحات الالزمـة ألعدادها هذا االنتفاع قبل التسليم و ال فرق في ذلك بين اإلصالحات الجسـيمة و اإلصـالحات البسيطة، فعليها أن تصلح كل خلل في المسكن من تشقق بالجدران و تبييضها و تبليط أرضـية

لمسكن، وإصالح النوافذ و األبواب و األسالك الكهربائية و أنابيب الغاز و المـاء و صـنابير ا .المياه

215 ص 170 الفقرة – المرجع السابق –عبد الرزاق السنهوري . أنظر بهذا الصدد، د)1( .65مرجع السابق ص ) محمدي (زواوي فريدة . أنظر محاضرات د)2(

ــنص إ ــذا ال ــر ه ــزام و ال يعتب ــن الت ــرره م ــا تق ــة فيم ــد العام ــدا للقواع ال ترديعلى المؤجر، ولكن لما كانت أحكام إيجار األماكن المعدة للسكن من النظام العام فإنه ال يجوز االتفاق

.في إيجار المساكن على أن يتحمل المستأجر نفقات استكمال األعمال الناقضة

ام المؤجر في هذا الصدد وإن كان يتحدد على أساس من صالحية العـين كذلك يالحظ أن التز الستعمال الشخص العادي من الناس، وفقا للقواعد العامة إال أن ذلك يكون من بعد استيفاء المواصفات المحددة في ترخيص البناء، ذلك أن المؤجر إذ يقترح مواصفات معينة في طلب الترخيص فتقوم الجهة

ختصة بالتنظيم بمراجعتها و الموافقة عليها، على ما هي عليه أو بعد تعديلها، ثم يتم التعاقد اإلدارية الم مع المستأجر على هذا األساس، فإن المؤجر يكون ملتزما بتسليم العـين المـؤجرة مسـتوفية لهـذه

.المواصفات

ي فإنه عندما يتحصل إال أننا في الواقع و نظرا ألزمة السكن التي يتخبط فيها المواطن الجزائر على سكن تابع لديوان الترقية و التسيير العقاري، نجده يغض بصره عن كل النقائص المتواجدة بـه و لعل ذلك ناتج عن فرحته بمنحه السكن و خروجه من األزمة بتحسين وضعيته و عائلته، أو خوفه من

بتعـويض عنهـا أو يطالـب سحبه منه أو لجهله للقانون، فيتحمل عبء اإلصالحات دون أن يطالب .المصلحة المؤجرة بتنفيذ التزامها بتسليم العين في حالة جيدة قابلة للسكنى

80فنجد اآلن أغلب الشقق الجديدة التي تمنحها دواوين الترقية و التسيير العقاري منجزة بنسبة

نوافذ و ال أبـواب ، بحيث نجدها غير مبلطة، و غير مجبسة، و ال مبيضة، و ال توجد بها % 85إلى .ما عدى باب مدخل الشقة و باب دورة المياه،

79

كما أن البعض منها ال توجد بها أحواض لغسل األيدي و االستحمام و غسل األواني، كما نجد األجزاء المشتركة للعمارة في حالة غير منجزة فال نجد المساحات الخضراء مكتملـة و ال الطرقـات

. …معبدة فإن صـيانتها رديئـة فيتوجـب % 100سلمت الشقق الجديدة منجزة بنسبة وفي حالة ما إذا

على المستأجر لسكناها إعادة تبييضها بسبب رداءة المبيض و سوء التبييض وكذلك عليه إعادة سباكتها بسبب تسرب الماء أو سوء وضع أنابيب الماء و الغاز، و إعادة تنظيف البالط بسبب تكدس األسـمنت

.فوقه فــإن الســكنات الجديــدة التــي تمنحهــا دواويــن الترقيــة و التســيير العقــاري وعليــه

.ال نجدها في حالة جيدة قابلة للسكنى كما هو منصوص عليه في القانون عند تسليمها للمستأجروعليه ال بد من تدارك هذا الوضع بتحسينه و تخفيف العبء على المستأجر لتتم فرحته عند

.تالمه للشقة بعد طول انتظاراس المطلـب الثانــي

التــزام المؤجـــر بالصيانــة أوال

مفهـــومــــه

…يجب على المصلحة المؤجرة " على ما يلي 76/147 من المرسوم 16/1تنص المادة ".أن تقوم بأعمال الصيانة و الترميمات المفروضة عليها حتى تظل صالحة للسكنى

على المؤجر أن يتعهد بصـيانة " من القانون المدني على ما يأتي 479 تنص المادة كماالعين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم، و يجب عليه أن يقـوم بجميـع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر، وعليه أن يجري األعمـال الالزمـة

أو تبييض و أن يقوم بتنظيف اآلبار و المراحيض و تصريف الميـاه، و لألسطح من تجصيص يتحمل المؤجر الضرائب و التكاليف األخرى التي تترتب على العين المؤجرة كما يتحمل ثمن المياه إذا قدر جزافيا، فإذا قدر بالعداد فيكون على المستأجر، أما ثمن الكهرباء و الغاز و غيـر

ستعمال الشخصي فيتحمله المستأجر، كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقضـي ذلك مما هو خاص باال ".بخالف ذلك

من القانون المدني نالحظ أنها فرقت بـين 479من خالل نص المادتين و خاصة المادة الترميمات الضرورية التي يلتـزم بهـا المـؤجر و بـين الترميمـات الخاصـة بالمسـتأجر

مـن ملحـق المرسـوم 19 تسميتها أيضا بالترميمات التأجيرية طبقا لنص المادة و التي يمكن 80

يلتـزم المسـتأجر بتنفيـذ كافـة الترميمـات التأجيريـة " التي تنص 76/147التنفيذي رقم ".…أو الصيانة داخل األمكنة التي يشغلها

ميمـات البسـيطة التـي يقتضـيها، مـا يحـدث فالمقصود بالترميمات التأجيرية التر من تلف بسبب االستعمال العادي و التي تقع على عاتق المستأجر كإصـالح صـنابير الميـاه،

زجاج النوافـذ، أقفـال األبـواب، إذا احتاجـت العـين المـؤجرة إلـى شـيء مـن ذلـك )1(ع المستأجر بها في أثناء انتفا

581 نبــذة 10 نقــال عـن بالنيــول وريبيـر ج 323 ص 151 فقـرة - المرجـع الســابق -سـليمان مــرقص . د ) 1(

و ما بعدها، جميل الشـرقاوي ص 387 و نبذة 214 نبذة 6، السنهوري في الوسيط الجزء 806و يودري الكانت ينري نبذة 100.

الترميمات التأجيرية هي ترميمات خاصة بالمستأجر والتي ال يلتزم بها المـؤجر وعليه ف .باعتبارها بسيطة تالزم االنتفاع بالعين المؤجرة، لذا فمن غير المنطق أن يتحملها المؤجر

على سبيل المثال الترميمات 147-76 من نموذج العقد المرفق بالمرسوم 18وقد حددت المادة تكون أعمال الصيانة التي تقع على عاتق المصلحة " تزم بها المؤجر إذ نصت الضرورية التي يل

:المؤجرة و على سبيل البيان كالتالي .إصـالح أو ترميــم السقـوف و السطـوح- .ترميـم الجـدران الحاملـة و هياكـل البنايـات و كـذلك الواجهات- .جـارة الخارجيـةنإصـالح أو تبديـل أعمـال ال- .ف مجـاري الميـاه القـذرةتصـري- .إصـالح المصـاعد- إصـالح السـاللم و كافـة األجزاء المشتركـة من العمارة- .تخصيــص الواجهـات و تبييضهـا- .تجديـد دهانـات كافـة األجـزاء المشتركـة و كـذلك النجـارة الخارجيـة- ".و التنظيموكافـة الترميمـات التـي تقع على عاتقها عن طريـق التشريع أ-

الترميمات التأجيرية 147-76 من نموذج العقد المرفق بالمرسوم 19كما حددت المادة يلتزم المستأجر بتنفيذ كافة الترميمات التأجيرية أو الصـيانة داخـل " على سبيل المثال فنصت

.األمكنة التي يشغلها و خاصة . يـة المكسـورة أو المعطوبةترميـم أو تبديـل األجهـزة الصح-

81

.إصـالح رشـح المياه داخل األمكنة المؤجـرة- . تـركيب أو إصـالح األجهــزة الكهربائيـة الموجـودة- .إصـالح أو تبديـل األقفال والمقابـض والمفصـالت و المزالج- . إجـراء الدهانــات الداخليـة- .ل األمكنـةداخ) الخزف(تبديــل البالطة و القيشانــي - ".كافة الترميمات التي تقع على عاتقه بمقتضى األحكام التشريعية أو التنظيمية-

و يختلف التزام المؤجر بالصيانة عن التزام المؤجر بالتسليم كما سبق اإلشارة إليه، كون لم االلتزام بالتسليم يلتزم فيه المؤجر بجميع الترميمات سواء أكانت ضرورية أو تأجيرية حتى يس

العين في حالة تصلح معها ألن تفي بالغرض من اإليجار أمـا بعـد تسـليم فيلتـزم المـؤجر .بالترميمات الضرورية دون التأجيرية كما أوضحته المادة

و تشمل الترميمات الضرورية التي يلتزم بها المؤجر الترميمات الخاصة لحفظ العـين ين علـى الوجـه المقصـود فـي العقـد من الهالك و الترميمات الخاصـة لالنتفـاع بـالع

.و تلحق بالترميمات تكاليف المقررة على العين

: الترميمـات الضروريـة لحفـظ العيـن مـن الهـالك-أ

.تتميز هذه الترميمات بالطابع االستعجالي، و الغرض منها حفظ العين من الهالك على المؤجر فحسـب بـل هـو حـق لـه أيضـا ليحـافظ وعليه فإن القيام بها ليس إلزاميا

على أمالكه، فال يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجرائه كما يمكـن للمسـتأجر أن يقـوم به دون حاجة إلى ترخيص من القضاء ومن أمثلته حماية المنزل اآليل للسقوط لضـعف فـي

.أساسه أو لتصدع في جدرانه أو سقفه

الترميمــات الضروريـة التـي تؤثـر فـي االنتفـاع بالعيـن–ب

هذه الترميمات ال تؤثر على سالمة العين المؤجرة بل تؤثر في االنتفاع بـه، ويشـترط أال تكون هذه الترميمات بسيطة وإال دخلت في الترميمات التأجيرية و لقد ضرب المشرع أمثلة

لضرورية والتي ألزم المؤجر بتحملها، وهي األعمال الالزمـة لألسـطح على هذه الترميمات ا من تجصيص أو التبييض وأن يقوم بتنظيف اآلبار و المراحيض و تصريف المياه، ومن األمثلة

األخرى إصالح المصعد أو السلم و األجزاء المشتركة بصفة عامة فيمـا يخـص العمـارات مـن المقـرر " ما يلي )1(الصادر عن الغرفة االجتماعية بالمحكمة العليا و قد جاء في القرار

82

قانونا أنه يتعين على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها .وقت التسليم و يجب عليه أن يقوم بجميع الترميمات الضرورية

هـو مالـك البنايـة – و التسيير العقـاري ولما ثبت في قضية الحال أن ديوان الترقية الموجودة بها السقف المتنازع على ترميمه، فإن تلك الترميمات الالزمة لصيانة العين المـؤجرة

وعليه فإن قضـاة .لكي تبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم تقع على عاتق المؤجر ة يكونوا قد خالفوا القانون و عرضـوا الموضوع بتحميلهم للمستأجر عبء الترميمات المذكور

".قرارهم للنقضوعليه فالترميمات الضرورية سواء أكانت للحفاظ على العين المـؤجرة مـن الهـالك

.أو كانت تؤثر في االنتفاع بالعين، فهي التزامات تقع على عاتق المؤجر دون المستأجر .117 العدد الثاني ص 1994 منشور في المجلة القضائية سنة - 101953 رقم 1993 ديسمبر 21قرار الصادر بتاريخ ) 1(

ولكن قد يتأخر المؤجر رغم أعذاره عن القيام بالتزاماته فما مصـير العـين المـؤجر .وماذا يمكن أن يفعله المستأجر؟

تـأخر إذا" من القانون المدني التي تنص على ما يلي 480أجابتنا عن هذا التساؤل المادة ، جـاز للمسـتأجر )1(المؤجر بعد أعذاره عن القيام بهذه االلتزامات المبينة في المادة السابقة

أن يحصل على ترخيص من المحكمة يسمح له بإجراء ذلك بنفسه باقتطاع ما أنفقه مـن ثمـن .اإليجار مع الحق له في طلب فسخ اإليجار أو إنقاص ثمنه

اجة إلى ترخيص مـن القضـاء أن يقـوم بـإجراء الترميمـات ويجوز للمستأجر دون ح المستعجلة أو الترميمات البسيطة التي تلزم المؤجر سواء كان العين موجودا وقت بدء االنتفـاع أو طرأ بعد ذلك وأن ينقص ما أنفقه من ثمن اإليجار إذا لم يقم المؤجر بتنفيـذها فـي الوقـت

".المناسب بعد اعذارهص هذه المادة يحق للمستأجر إذا أخـل المـؤجر بالتزامـه بالصـيانة وعليه من خالل ن

الضرورية أن يقوم بها بنفسه ولكن اشترط المشرع لقيام المستأجر بأعمال الصيانة الضـرورية :ما يلي

: أن يقوم بإعذار المؤجر -1

83

من القانون المدني على أن يكون إعذار المؤجر فـورا بمجـرد 497و قد نصت المادة يجب على المستأجر أن يخبر فـورا المـؤجر بكـل أمـر " ور العيب بحيث نصت المادة ظه

"…يستوجب تدخله كأن تحتاج العين إلى ترميمات مستعجلة، أن يظهر عيب فيها : الحصول على رخصة من المحكمة-2

اشترط المشرع على المستأجر قبل قيامه بأعمال الترميم أن يتحصـل علـى رخصـة ن القضاء، في حالة ما إذا كانت الترميمات ال تستدعي االستعجال للقيام بها، أمـا إذا كانـت م

هذه الترميمات مستعجلة أو كانت بسيطة سمح المشرع للمستأجر أن يقوم بهـا دون حصـول ـ تأجر أن على ترخيص، و تقع نفقات هذه الترميمات على عاتق المؤجر و بالتالي يحـق للمس

. يقتطعها من ثمن اإليجارفقد يقوم المستأجر بإجراء الترميمات الضرورية و الغيـر إسـتعجالية و ال البسـيطة

دون ترخيص من القضاء، ففي هذه الحالة ال يحق للمستأجر مطالبة المؤجر طبقا لنص المـادة إثـراء بـال سـبب إذا تـوافرت ولكن يمكنه أن يرجع عليه وفقا لألحكام العامة وأحكام 480

.شروطه . ق م المشار إليها سابقا479 المادة )1(

التكاليـف المقــررة علــى العين المؤجـرة–ج

ألحق المشرع بالترميمات الضرورية التي يلتزم بها المؤجر التكاليف التي تالزم العين .المؤجرة من ضرائب و رسوم المقرر على العين المؤجرة

يتحمل ثمن المياه إذا قدر جزافيا، أما إذا قدر بالعداد فيكون على المستأجر أما ثمـن كما و بعبارة أعم .. الكهرباء و الغاز و الهاتف و تكاليف الخدمات المتعلقة بتنظيف العمارة و الحي

.كل ما يتعلق باالستعمال أو انتفاع الشخصي فيتحمله المستأجر

ثانيــا لسكـن القديـم بالتعويـض بسكـن جديـدحـق المستأجـر فـي ا

إلـى غايـة انتهـاء الترميمـات

84

ال حـق فـي البقـاء بـالعين " على أنه )1( 147-76 من المرسوم 13/4تنص المادة المؤجرة للمستأجرين الذين يشغلون أمكنة غير صحية و كان سكناها محضورا أو أمكنة صـدر

".…الترميم أو بهدم بناية مهددة باالنهياربشأنها قرار بالخطر يقضي بوعليه فإنه يترتب على شغل مساكن غير صحية والتي صدر بشأنها قرار بالــحضر

.إنهاء العالقة االيجارية

غير أن المشرع استثنى حالة ما إذا استرجعت مصلحة المؤجر العقار من أجل ترميمات ا في شغل منزل آخر صالح للسكن إلى غاية انتهاء التعلية أو التحسين فخول للمستأجر حقا قانوني

في حالة استرجاع " إذ نصت " 147-76 من المرسوم 14الترميمات و ذلك طبقا لنص المادة المصلحة المؤجرة للعقارات من أجل الشروع في أعمال ترميمات التعلية أو التحسين يعوض

".األعمال بمنزل صالح للسكنالمستأجر عن حق البقاء بالعين المؤجرة خالل فترة هذه

وعليه فإن شغل المستأجر للسكن الجديد لحين عودته إلى مسكنه ال يعد بمثابة عقد إيجار جديد منبثقا من عقد اإليجار القديم و إنما يمكن اعتباره واقعة رتب عليها القانون قيام الرابطـة

ة الترميمات و العودة إلـى السـكن اإليجارية بقوة القانون لحين زوال سببها و المتمثل في نهاي .القديم

المشار – متضمن تنظيم العالقات بين المؤجر و المستأجر لمحل معد للسكن و التابع لمكاتب الترقية و التسيير العقاري 147-76 مرسوم )1(

.إليه سابقا

ثالثـــا

المساكــن التــي تبقــى خاليـة مـدة ثمانيـة أشهـر

ال حـق فـي البقـاء بـالعين :" على مايلي 147-76 من المرسوم 13/2تنص المادة الذين ال يشغلون حقيقة العين المؤجرة بأنفسهم أو بأفراد عائالتهم خالل …المؤجرة للمستأجرين

".…فترة تعادل ما ال يقل عن ثمانية أشهر أثناء سنة إيجارية

ن المشـرع أخضـع إن نص هذه المادة ال يسري على إيجارات األمـالك الخاصـة أل كمـا ال تسـري )1(03-93أطرافها إلى أحكام القانون المدني و كذا أحكام المرسوم التشريعي

أحكام هذه المادة على المساكن التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري التي تم التنـازل عنهـا

85

ابعة لديوان الترقيـة وإنما تسري فقط على المساكن االيجارية الت )2( 01-81بموجب قانون رقم .والتسيير العقاري

وعليه فإذا استأجر المستأجر مسكنا تابعا لديوان الترقية و التسيير العقاري ولم يقم بشغله أشهر من يوم تسلم المسكن ال هو و ال أفراد عائلته نتج عن عدم شغله له إنهاء العالقة 08لمدة

.االيجارية

عن حالة عدم شغل المسكن و سمح فيها للمسـتأجر ولكن المشرع وضع استثناء واحدا أشهر إذا قدم سببا جديا متمـثال فـي أن التزاماتـه 08أن يحتفظ بالمسكن خاليا لمدة تزيد عن

.المهنية دعته إلى اإلقامة في مدينة أخرى و ليس له في هذه المدينة مسكن

الهيئة المؤجرة و يضع مسكنه تحت ولكن اشترط على المستأجر في هذه الحالة أن يبلغ : صت اذ ن 2 البند 2 الفقرة 13 المادة رعايتها خاليا من كل شاغل غير قانوني هذا ما أوضحته

غير أن هذا المقتضي ال يطبق على المستأجرين الذين تدعوهم التزاماتهم المهنية إلى اإلقامـة " كنهم تحت رعاية الهيئة المؤجرة خاليا في مدينة أخرى ليس لهم بها مسكن بشرط أن يضعوا مس

".…من كل شاغل غير قانوني

1993 مارس 01 المتعلق بالنشاط العقاري و الصادر في 03-93 مرسوم تشريعي رقم )1(ري متضمن التنازل عن األمالك العقارية ذات االستعمال السكني أو المهني أو التجا 81 فيفري 07مؤرخ في 01-81 قانون رقم )2(

سـنة 06 جريدة رمية رقـم -.أو الحرفي التابعة للدولة و الجماعات المحلية و مكاتب الترقية و التسيير العقاري و المؤسسات 1981.

الفرع األول من الوجه األول يعيب " يقضي بما يلي)1(و قد صدر عن المحكمة العليا قرار 76/147و ما يليها من المرسوم 04فيه الطاعن على القرار المطعون فيه مخالفة المادة

الذي يفرض على المستأجر شغل األمكنة و عدم التخلي عليها كليا 1976 أكتوبر23المؤرخ في أو جزئيا سواء بعوض أو بدون عوض و لو مؤقتا و كل مخالفة ألحكام هذا المرسوم تؤدى

. منه إلى فسخ العقد17حسب المادة سنه 15عن األمكنة المؤجرة ألكثر من و أن المطعون ضده اعترف بأنه تخلى

.و لكن القرار المطعون فيه لم يأخذ بفسخ عقد اإليجار بقوة القانون يعيب فيه الطاعن على القرار المطعون فيه قبول دعوى المطعون ضـده رغـم : لفرع الثاني ا

.فقدانه لصفة التقاضي بموجب فسخ العقد اإليجار بقوة القانون 86

1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 76/147و لكن حيث أن ما جاء به المرسوم : عين معا عن الفر من التزامات ال يهم إال طرفي العقد و أن العقوبات المترتبة عن عدم الوفاء بهـذه االلتزامـات

محـاكم و من ضمنها فسخ عقد اإليجار ال تنتج بقوة القانون، و لكن عن طريق التقاضي أمام ال ر ضد المستأجر فان العقد المبرم بينهما يبقى ساري جو عليه فان في غياب دعوى يقوم بها المؤ

.المفعول بكل ما ينتج عن ذلك من آثار قانونيةو عليه من خالل هذا القرار نستخلص أنه رغم التخلي المستأجر و عدم شـغله للسـكن

مؤجرة إلى القضاء للمطالبة بفسخ العقد يبقـى فإن عدم لجوء المصلحة ال . أشهر 08لمدة تفوق .العقد قائما ومنتجا آلثاره

المطلــب الثالـث التـزام المؤجـر بضمـان التعــرض

ال يكفي أن يسلم المؤجر العين المؤجرة للمستأجر في حالـة تصـلح معهـا لالنتفـاع ن يضمن للمستأجر استمرار االنتفاع بالعين و ال أن يوالي هذه العين بالصيانة، بل يجب أيضا أ

.المؤجرة انتفاعا هادئاو عليه فقد ألزم المشرع المؤجر بضمان التعـرض و ذلـك فـي النصـوص التاليـة

يضمن المؤجر للمستأجر جميـع …" على مايلي، 147-76 من المرسوم 16/2فأتى في المادة ".فاع بالعين الناجمة عن أعمال مندوبية أو الغيراألضرار أو التعرضات في االنت

.- غير منشور- 111596 تحت 1994 جوان 07 قرار الصادر عن المحكمة العليا بتاريخ )1(

يجب على المؤجر أن يقوم : " على ما يلي69-94 من المرسوم 7/3و نص في المادة " في التمتع باألماكن المؤجرة تمتعا ارتياحيا االمتناع عن المساس بحقوق المستأجر... بما يلي

من خالل هذه النصوص نستخلص أن التعرض الذي يضمنه المؤجر هو التعـرض الشخصـي فالتزام المؤجر بعدم التعرض الشخصي هو التزام باالمتناع عن عمل، و التزام . و تعرض الغير

.المؤجر بعدم تعرض الغير هو التزام بعمل دراسة كل منهما في نقطتين مستقلتينلذا نحاول

87

أوال التعــرض الشخصــي

يلتزم المؤجر بعدم التعرض الشخصي للمستأجر في انتفاع بالعين المؤجرة و سواء أكان

.التعرض ماديا أو قانونياو من أمثلة التعرض المادي القائم على أعمال مادية محضة، هدم جزء أو كل العين

كذلك منع المستأجر من دخول العين المؤجرة أو دخول إليها بغير رضا . االمؤجرة أو ملحقاتهالمستأجر أو بغير مقتضى غير أن المشرع مكن المؤجر بالقيام باألعمال الضرورية التي

رضها صيانة العين المؤجرة كما سبق توضيحه فتصرف هذا ال يمكن اعتباره تعرضا فت .للمستأجر

بكل ضـرر :" م. من ق483ف القانوني فقد عرفته المادة أما التعرض القائم على التصر أو تعرض مبني على سبب قانوني يصدر من مستأجر أو من أي شـخص تلقـى الحـق عـن

.". المؤجرو عليه يعتبر التصرف القانوني الصادر من المؤجر إلى الغير تصرفا قانونيا في عالقته

.ال يعتبر طرفا فيه بل أجنبي عنه و المستأجر ) المؤجر و الغير(بين طرفيه و عليه فالتصرف القانوني الصادر من المؤجر إلى الغير يعد عمال ماديا بالنسـبة إلـى

)1(المستأجر ألنه ليس طرفا في هذا التصرف و ال هو ممثل فيه .

و من أمثلته بيع المؤجر للعين المؤجرة، فإذا لم يكن تاريخ اإليجار أسبق مـن تـاريخ يع، فإن المشتري يستطيع أن يخرج المستأجر من العين المؤجرة، ألن اإليجار غير نافذ فـي الب

حقه، كذلك الحال في حالة تعدد المستأجرين لعين واحدة و كان أحدهم مفضال على المستأجرين . اآلخرين

.- الرجع السابق – 242 فقرة 300عبد الرزاق السنهوري ص )1(

در من المؤجر سواء قام على أعمال مادية محضة صـادرة و التعرض الشخصي الصا

من المؤجر أو قام على تصرفات قانونية إلى أشخاص آخرين، فإنه ال يتحقق إال إذا قام الغيـر فعال بمباشرة الحق الذي آل إليه من المؤجر أو قام المؤجر فعال بعمل مادي كـان مـن شـأنه

.لمستأجر بالعين المؤجرة أو خل بهذا االنتفاعأن حال انتفاع ا

88

و الواقع أنه ال أهمية في التمييز بين التعرض المادي و التعـرض القـانوني مـا دام المؤجر ضامنا لنوعي التعرض و يكفي إذن في تعريف التعرض الشخصي بالقول بأنه كل فعل

يتحقق هذا التعرض إذا قام المؤجر و . من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة فعال بعمل يترتب عليه اإلخالل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، أما مجرد التهديد بـذلك فـال يكفي لقيام التعرض و بالتالي لوجوب الضمان و يستوي أن يكون اإلخالل بانتقـال المسـتأجر

)1(بحرمانه من منفعة العين كلها أو بعضها .

ـاثانيـ التعــرض الصــادر مـن الغيــر

لضمان التعرض الصادر من الغير البد من تحديد مفهوم الغيـر، فـالغير طرققبل الت له مصلحة تتعارض مع حق المستأجر، وال يعتبر من الغير المـؤجر و خلفـه هو كل شخص

يكفي أن يكـون المـؤجر و ال يشترط أن تكون عالقة التبعية بل .العام و كذلك اتباع المؤجر . كما يكون المؤجر مسؤوال عن أعمال أتباعه. مسؤوال عن األعمال التي تصدر ممن له صلة به

.)2(و في هذه الحالة يشترط أن تصدر هذه األعمال أثناء تأديتهما لحساب المؤجر أو بمناسبتهما

الصادر من الغير، ففرق وقد وضع هذا النص قاعدة عامة في ضمان المؤجر للتعرض بين التعرض القانوني و التعرض المادي، و جعل المؤجر ضامنا لألول دون الثاني، بخالف

.التعرض الشخصي الصادر منه، فهو ضامن له سواء كان قانونيا أو ماديا كما سبق بيانه . المرجع السابق– 280 فقرة 389ص –مصطفى الجمال . د)1( . المرجع السابق– 70 ص –زواوي فريدة . محاضرات د)2(

شــروط التعـــرض القانـونــي1 – 2

89

:يشترط في التعرض الصادر من الغير المبني على سبب قانوني ما يلي صدور التعرض من الغير، و ليس من المؤجر أو أتباعه و إال اعتبر تعرضا شخصيا – 1نوني، أي قائما على ادعاء المتعرض بوجود حق أن يكون التعرض مبنيا على سبب قا– 2

له على العين المؤجرة يتعارض مع حق المستأجر عليها ويكفي، في ذلك مجرد اإلدعاء سواء كان مبنيا على أساس أو ال أساس له بل أن ادعاء الحق يكفي حتى لو كان االدعاء غير جدي

و ظاهر البطالن أن يقع التعرض بالفعل، و هذا يقع إما بعمل مادي كأن يستولي المتعرض على حيازة - 3

.العين و يخرج المستأجر منها و يدعي بأنه مفضل على المستأجر الذي يتعرض له أن يقع التعرض أثناء مدة اإليجار سواء أكانت هي المدة األصلية أو في مدة تجديد - 4

. اإليجار

ثالثا ــة شغــل األمكنـة أسبقي

لم تتعرض التشريعات الخاصة بإيجار األماكن المعدة للسكن لحالة أسبقية شغل األمكنة إذا تعدد المستأجرون " إذ نصت على ما يلي 485و إنما تعرض لها القانون المدني في المادة

مستأجر فله إذا لعين واحدة أعطيت األولوية لمن سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، أما ال ".حرم من األولوية و هو حسن النية أن يطلب التعويض من المؤجر

و يتضح من نص هذه المادة أن المشرع لم يجعل أسبقية التاريخ أساسا للتفضيل بـين .المستأجرين في حالة التعدد و إنما جعل أساس األسبقية وضع المستأجر يده عن العين المؤجرة

لة إيجار سكن تابع لديوان الترقية و التسيير العقاري ألكثـر مـن و على ذلك ففي حا مستأجر، فضل من المستأجرين من سبق وضع يده على السكن و يشترط في تفضيل واضع اليد أن يكون وضع يده قد تم في الوقت المتفق عليه لالنتفاع من السكن فال يعتد بوضع اليد السـابق

.ديد اإليجار ال يعتد بوضع اليد إال منذ تاريخ هذا التجديدو يترتب على ذلك أنه في حالة تج

90

كما يشترط لتفضيل واضع اليد أن يكون قد تم دون غش و يطرح التساؤل

.ما المقصود بالغش في هذا الصدد؟ذهب الرأي الراجع إلى أن الغش هو مجرد علم المستأجر واضع اليد عند وضـع يـده

.بوجود إيجار سابق على العين

و األصل أن عدم علم المستأجر واضع اليد وقت وضع اليد بسبق تـأجير العـين إلـى )1(شخص غيره يقع على من يدعى غشه و عليه أن يثبت علمه بسبق تأجيرها وقت وضع اليد

. ولوية و قد جاء في الفقرة الثانية من المادة أن المستأجر حسن النية إذا حرم من األ

.أن يطلب التعويض من المؤجركون مجلس قضاء البليدة أثبت صحة " ه جاء في)2(وقد صدر قرار عن المحكمة العليا

) م.ب( الذي منح السيدة …عقدين ينصان على نفس المحل و هو االنتفاع بالمحل المتنازع عليه و أنه بموجب قرار آخر 1986أفريل 22من طرف ديوان الترقية والتسيير العقاري لتيبازة في

.…الثانية ) م .ب(صادر عن نفس الهيئة تم منح السكن للسيدة حيث أن القرار المطعون فيه بإثباته لصحة عقدي اإليجار المتعلقين بنفس المحل لم

يحسم النزاع المعروض عليه، وأنه بالفعل فإنه ال يمكن أن يوجد عقدين صحيحين لإليجار .…في نظر القانون إذا تعلقا بنفس الموضوع

كانت األولى في دخولها األمكنة كما أن العقد األصلي حرر ) م.ب(في حين أن السيدة لفائدة والديها و إنما استفادت من تنازل اخوتها، الذين ورثوا مثلها الحق في عقد اإليجار بعد

) م.ب( هو الذي انعقد لصالح السيدة أن عقد اإليجار األقدم…وفاة والديهم، حيث فعال الثانية و ذلك ) م.ب(و أن المجلس أخطأ لما أسس تصريحه بصحة العقد المحرر لفائدة السيدة

من القانون المدني و أن المجلس أساء تطبيق القانون، مما يستوجب 485على أساس المادة .".نقض القرار

ي حالة لم يتعرض لها المشرع الجزائري و هي حالة تعدد وقد تناول المشرع المصرالمستأجرين و عدم قيام أحدهم بوضع يده على العين المؤجرة وضلت العين شاغرة حيث جاء

إذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد " من القانون المصري ما يلي 573/2في نص المادة ".ب التعويضالمستأجرين فليس لهم فيما تعارضت حقوقهم إال طل

.180 ص – المرجع السابق – د مصطفى الجمال – الوسيط قي أحكام اإليجار )1(

91

الصادر عـن – منشور في كتاب إيجار الساكنات و المحالت المهنية ـ العدد الخاص 129992 تحت رقم 1996 مارس 12 قرار بتاريخ )2( . 130 ص – 97المجلة القضائية سنة

ي حالة تنازع بين المستأجرين و في حالة عدم وجود سبب للتفضيل و طلب و على هذا فف كل منهما التنفيذ العيني، فال يستطيع القاضي اإلجابة لطلب التنفيذ العيني ولكن يبقى لهما مطالبة

.المؤجر بالتعويض

و مع هذا ففي حالة ما إذا استطاع أحد المستأجرين رغم علمه بوجود المستأجر اآلخر و المترتب عنه عدم تفضيله و قام بوضع يده على العين المؤجرة فإن المستأجر اآلخر ال يمكنه

إخراجه من العين باعتباره ليس مفضال عليه، كما أنه إذا طلب أحد المستأجرين التنفيذ العيني .لتنفيذ العيني للطالبو لم يقم األخر بطلبه فال يستطيع القاضي هنا إال أن يحكم با

و ذهب الفقه إلى تبرير الحل الذي اعتنقه المشرع المصري خروجا على مقتضى قاعـدة عن طريق القول بأن المستأجر يحسبانه مجرد صاحب حق شخصي يكـون مجـرد –األفضلية

تاريخ دائن عادي للمؤجر، و أن القاعدة في تساوي جميع الدائنين عند التنفيذ بصرف النظر عن حتـى – بحسن نية –نشأة حقوقهم بحيث تكون األفضلية عمال لمن يسبق منهم إلى استيفاء حقه

.)1(و لو كان متأخرا في نشأة حقه

و عليه فإنه عند القول بأن المستأجر دائن عـادي و أن الـدائنين العـاديين متسـاوون اة بين الدائنين يقتصر مجالهـا بصرف النظر عن تواريخ نشوء حقوقهم فهو مردود بأن المساو

على حالة التماثل بينهم في طريقة التنفيذ بالنسبة لكل منهم و في حالة تزاحم المستأجرين يؤدي إعمال بقاعدة األفضلية على أساس من األسبقية في ثبوت التاريخ إلى اختالل طريقـة التنفيـذ

يتحلل حق المستأجرين اآلخـرين إلـى بالنسبة للمستأجر األسبق على ميزة التنفيذ العيني، بينما مجرد حق في التعويض فتختلف بذلك طريقة التنفيذ على نحو يخرج بالمسألة عن مجال قاعـدة

.)2(المساواة بين الدائنين

وما يمكن قوله في هذه الحالة أن المشرع بوضعه معيار األفضلية بوضع اليد المؤجر في إيثار أحد المستأجرين بميزة وضع اليد و التنفيذ العيني ما هو إال إجراء يشجع به

و هذا خروجا عن القاعدة العامة التي تقضي بإيثار المستأجر األسبق في ثبوت تاريخ سنده .و الذي قد يكون بأسبقية تسجيله في قائمة المستفيدين

92

182 ص– المرجع السابق –فى الجمال مصط: د–أنظر في تفصيل ذلك )1( .183 ص – المرجع السابق –مصطفى الجمال : د– أنظر )2 (

كما أنه تثور حالة ما إذا تعدد المستأجرين و لم يقم أي منهم بوضع اليـد علـى العـين

جوع للمـؤجر و بالتالي تتساوى الحقوق و تتضاد في آن واحد و ال يكون للمستأجرين سوى الر أن يؤجر العين لمستأجر آخر غير المسـتأجرين ) المؤجر( و مطالبته بالتعويض و الذي يمكنه

المتزاحمين، فتكون االستفادة في النهاية إلى المؤجر الذي في حالـة مـا إذا أراد أن يـتخلص أجرون فيقـوم بتعويضـهم ليتحلـل من التزاماته، يقوم بإيجارات متزاحمة يتعدد فيهـا المسـت .من التزاماته تم يقوم بإيجارها لغيرهم و الذين يرغب فيهم

كما أن نص هذه المادة تستأثر المستأجر الذي سبق و أن وضع يده على العـين بحسـن و بالتـالي يمكـن نية مع مالحظة أن إثبات سوء النية يقع على عاتق من يدعي وجود الغش،

للمستأجر الذي صعب إثبات سوء نيته أن يضع يده أو أن يطلب التنفيـذ العينـي و ال يمكـن .للمستأجر اآلخر إخراجه من العين باعتباره ليس مفضال عليه

و عليه فإن أفضل وسيله لتدارك هذا هو األخذ بمبدأ األسبقية ثبوت التاريخ طلب التسجيل .لجميع و ال تكون األفضلية لسواهموذلك حتى يتساوى ا

غير أن القضاء الجزائري يرى أنه في حالة استفادة شخصان أو أكثر بنفس السكن التابع لديوان الترقية و التسيير العقاري، في هذه الحالة إذا كانت االستفادة بالنسبة للجميـع مؤسسـة

ع من يريد بالنسبة للسكن موضوع النـزاع، على مقرر إداري، بقي المؤجر حرا في التعامل م أي أنه يتعاقد مع أحد المستفيدين أو مع غيرهم، دون أي مانع قانوني، أما إذا كان أحدهم أبـرم

. العقد مع المؤجر و الباقون مستفيدين بمقررات إدارية، يؤخذ بالعقد دون المقررات اإلدارية

ذلك أن وضع . د حول نفس السكن يؤخذ بأقدم عقد و في حالة استفادة عدة أشخاص بعقو م ال يمكن أن يتحقق بالنسـبة لمثـل هـذه المسـاكن . من ق 485اليد الذي تنص عليه المادة

.)1(إال في حالة إبرام العقد

حين أخذ بأسـبقية وضـع اليـد اعتمـادا )2(و قد أكد القرار الصادر عن المحكمة العليا ب، ( في حين أن السيدة …" في حالة وجود عقدين صحيحين بحيث جاء فيه 485لى المادة ع "……و أن عقد اإليجار األقدم هو الذي انعقد لصالحها... كانت األولى في دخولها األمكنة ) م

93

رئيس الغرفة – األستاذ ديب عبد السالم – دراسة نظرية و تطبيقية من خالل الفقه و اجتهاد المحكمة العليا –عقد اإليجار المدني )1( .178ص .2001 – ديوان الوطني لألشغال التربوية – الطبعة األولى –االجتماعية بالمحكمة العليا

) المشار إليه أعاله ( 12/03/96 بتاريخ 129992قرار رقم ) 2 (

المبحـث الثانــي التزامــات المستأجـــر

يجار، أن المستأجر ال يستفيد من السكن المؤجر بدون من المفروض و بموجب عقد اإل .ومن هنا نشأ التزامه بدفع األجرة. مقابل و إنما يدفع لقاء انتفاعه بسكن ال يملكه أجرة

و بموجب عقد اإليجار أيضا يوضع تحت يد المستأجر سكن ال يملكه لهذا وجب عليـه و أن يحافظ عليه من الهالك أو التلـف كـي ال يضـيع أن ال يستعمله في غير ما اتفق عليه

.ومن هنا نشأ التزامه باستعمال السكن بحسب ما اتفق عليه و المحافظة عليه. على مالكهكما أن وضع السكن في يد المستأجر لالنتفاع به يكون لمدة محددة في العقد و من هنـا

.نشأ التزامه برد العين المؤجرة :يه تتمثل التزامات المستأجر في ثالث التزامات رئيسية هيوعل

.االلتزام بدفع األجرة -1 . االلتزام باستعمال السكن حسب ما اتفق عليه و المحافظة عليه -2 . االلتزام برد العين المؤجرة -3

. هذا ما سنحاول دراسته في ما يلي

المطلــب األول جــرةالتــزام المستأجــر بدفــع األ

لتحديد التزام المستأجر بدفع األجرة ال بد مـن تحديـد أحكـام االلتـزام ثـم التعـرض إلى حق المستأجر في اإلعانة على الكراء و بعدها الجزاء المترتب عن عدم الوفاء باألجرة

أوال

أحكــام االلتــزام بدفــع األجــرة

94

ـا تستحـق األجرة بمجـرد أن يقوم ال ع به ن المستأجر بالعين المؤجـرة و لو لم ينتـف مؤجـر بتمكـي .فعال

و األصل أنه إذا حرم المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة بقوة قاهرة حرمانـا كليـا .أو جزئيا انقضى التزام بدفع األجرة كلها أو بعضها

طريقته و إثباته ثم نحاول دراسة نحاول دراسة في ما يلي ميعاد دفع األجرة و مكانه و .ضمانات دفع مبالغ اإليجار

- ميعــاد دفــع األجــرة و مكانـه و طريقتـه و إثباتـهأ

خالفا إليجار السكنات التابعة لألمالك الخاصة و التي جـرى العـرف فـي تسـديدها ن السكنات التابعة للديوان حدد المرسوم أن يكون التسديد مقدما و لمدة ال تقل عن سنة كاملة، فإ

ميعاد دفعها في أجل أقصاه اليوم الخامس من الشهر التالي بعد تمكـين المسـتأجر 147 – 76 .بالسكن المؤجر

و استحقاق األجرة على هذا النحو ال يحول بين المستأجر و بين حبسها في حالة عـدم .كااللتزام بضمان التعرض كما سبق اإلشارة إليهقيام المؤجر بالوفاء بالتزام من التزاماته

بأن تكون لـدى 147 – 76 أما عن مكان و طريقة الوفاء باألجر فقد حددها المرسوم الصناديق أو المكاتب المخصصة التابع لها السكن و يتم التسديد إما نقدا أو بأية طريقة قانونيـة

اري للمصلحة المؤجرة غير أنـه بصـدور أخرى كإرسال حوالة بريدية تصب في الحساب الج فقد اقتصر علـى طريقـة وحيـدة لتسـديد األجـرة )1( 1998 جانفي 27القرار المؤرخ في

و هي أن تكون نقدا أي مقابل فوترة شهرية وفقا لشكل الوصل النموذجي الذي صـادق عليـه .الوزير المكلف بالسكن

ت الوفاء باألجر على عاتق المستأجر، وفقا للقواعـد العامـة و ذلـك و يقع عبء إثبا .عن طريق إظهار وصالت اإليجار التي تمنحها المصلحة المؤجرة للمستأجر

95

الوفاء بقسط من األجرة يعتبر قرينة على الوفاء " مدني على هذا 499وقد نصت المادة و عليه فإن إظهار الوصل األخير من قبـل ." يل على عكس ذلك باألقساط السابقة حتى يقوم الدل

المستأجر يعد قرينة تعفيه من واجب االحتفاظ باإليصاالت المثبتة لألجرة جميعها مدة التقـادم، . إذ يكفيه االحتفاظ باإليصال األخير

و المتضمن المصادقة 1998 يناير 27المكلف بالسكن بموجب قرار انظر الملحق لالطالع على نموذج الوصل الذي صادق عليه الوزير )1(

.22 جريدة رسمية رقم -على نموذج وصل اإليجار

. و يتقادم دين األجرة بمضي خمس سنوات من تاريخ وجوب أدائهـا علـى المسـتأجر متجدد و لو أقر يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري " مدني التي تنص 309و هذا طبقا للمادة

".…به المدين كأجرة المباني

وهذا الحكم خاص باألجرة باعتبارها من الحقوق الدورية المتجددة فـال يسـرى مـثال على مبلغ التعويض الذي قد يستحق للمؤجر قبل المستأجر حيث يخضع مثل هذا الدين األخيـر

.خمسة عشرة سنةللقواعد العامة فيتقادم بمضي

ضمانـات الوفـاء بااللتــزام بدفـع مبالـغ اإليجـارب -

و اشترط على المستأجر أن يقدم كفالة قيمتها تساوي ثالثـة 147– 76 جاء المرسوم أمثال اإليجار األصلي، وذلك فضال عن األجرة و األعباء االيجارية التي تقع على عاتقه و ذلك

.اماتهضمانا لتنفيذ التز

و ألزم المستأجر قبل استالمه للسـكن الموضـوع تحـت 506– 97 ثم جاء المرسوم 10.000( على دفع كفالة حددها وزير السكن بعشـرة آالف دينـار 98 يناير 1االستغالل بعد

.)1(عن كل غرفة، تقدم مقابل وصل إيجار يقدمه ديوان الترقية و التسيير العقاري ) دج

96

رع من رفع مبلغ الكفالة بالنسبة لإليجار الموضوع تحت االستغالل بعـد رض المش غو و أن نسبة اإليجار رغـم رفعهـا فهـي . يناير، ناتج عن ارتفاع األسعار بعد هذه السنوات 1

ـ وبالتالي فـإن المـؤجر . ال تزال قليلة بالمقارنة مع مصاريف الترميمات في حالة وقوعها د قض للخسارة، و التي يمكن تفاديها برفع قيمة الكفالة التي ترد إلى المستأجر عنـد إخالئـه تعري

. األماكن بعد خصم نفقات ترميم التلف الذي يكون قد تسبب فيه المستأجر و لحق بالسكن

ن الواجب تقديمه لشغل السكن اإليجار المتضمن تحديد قيمة الضما 98 جانفي 28 و كذا قرار مؤرخ في 506– 97 من المرسوم 12 المادة )1(

.19التابع المالك دواوين الترقية و التسيير العقاري ـ جريدة رسمية رقم

ثانيــا

اإلعانـــة علـى الكــراء

التمييــز بيـن اإليجـارات االقتصـادية و االجتماعيـة-أ

ر الترقية العقارية ذات الطـابع ميز المشرع بين المساكن االيجارية التي تدخل في إطا .التجاري و بين المساكن االيجارية ذات الطابع االجتماعي

فاعتبر اإليجارات التي تدخل في إطار الترقية العقارية إيجارات تجارية اقتصادية يدرك اإليجار فيها من خالل القيمة االيجارية الحقيقية التي تغطي التكاليف المتعلقة بتسديد القـروض

لمبرمة لتمويل الممتلكات العقارية و الفوائد المرتبطة بها، و بالترميمات الكبرى و الترميمـات افهي سكنات خاضعة لنظـام . العادية و بمصاريف تسيير دواوين الترقية و بالضرائب والرسوم

.سوق السكن و يتبناها منطق استبدال السوق

ي سكنات ممولة من أمـوال الخزينـة أما السكنات االيجارية ذات الطابع االجتماعي فه العامة أو من ميزانية الدولة و يستفيد منها العائالت المحتاجة و المعوزة، و يتم حساب اإليجار

و تقدر الحاجة التي تمس المسـتأجر . فيها على أساس القيمة االيجارية المرجعية للمتر المربع 97

إليجار الرئيسي قسطا منه لكي يمنح له على أساس إيراده الشهري هو وقرينه بحيث يفوق مبلغ ا الحق في االستفادة من اإلعانة الشخصية على الكراء و التي تمنح في شكل تخفيض من اإليجار

.)1(المطلوب

كما منح المشرع للمجاهدين و ذوي الحقوق و األشخاص الذين تواجههم متاعـب ماليـة )2(الرئيسي للسكن تخفيضات ايجارية تحسب على أساس األجر

.

متضمن تجديد القواعد التي تضبط اإليجار المطبق على 89 يونيو 20 المؤرخ في 98-89 استنادا إلى المرسوم )1(

26 جريدة رسمية رقم .المساكن و المحالت التي تملكها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات و الهيئات التابعة لهاتختلف اإلعانة الشخصية التي تمنح للعائالت المحتاجة و المعوزة عن التخفيضـات الممنوحـة للمجاهـدين و ذوي : نه تجدر اإلشارة إلى أ )2(

. الحقوق و األشخاص الذين يواجهون متاعب مالية في أن اإلعانة الشخصية يتم حساب اإليجار فيها على أساس القيمة االيجارية للمتر المربع اس األجر الرئيسي للسكن و الذي سبق و أن أشرنا بأنه يشمل القيمة االيجارية المرجعية للمتر المربع، مساحة أما التخفيضات فتحسب على أس

السكن، المنطقة و المنطقة الفرعية التي يقع فيها المجمع السكني الموجود فيه المسكن، موقع الحي الذي وجد فيه المسكن، عناصر أسباب الراحة .التي يحتويها المسكن

كيفيـة حسـاب منـح مبلـغ اإلعانـة علـى الكـراء-ب

كيفية حساب منح مبلغ اإلعانة على الكراء على أساس قسـط )1( 98-89حدد المرسوم ـ فـي المنطقتـين الثالثـة % 12في المنطقتين األولى و الثانية و %) 15: ( اإليراد المقدر ب

.و الرابعة متـر 70 غرف و مسـاحته 03لنموذجي المتكون من كما تحسب على أساس السكن ا

.مربع و ال يدخل في اإلعانة ما زاد عن هذه المساحةمن أدنى أجر % 10كما ال يجوز أن يقل قسط اإليجار الرئيسي في ذمة المستأجر عن

.في السلم الوطني االستداللي لألجور المعدودة شهريا

- نــة علــى الكــراءإجــراءات منــح اإلعاج

98

يتم منح اإلعانة على الكراء عن طريق تقديم طلب محرر في مطبوعة خاصة تسـلمها .المصلحة المؤجرة

قوم المصلحة المؤجرة بمعالجة و دراسة الملفات بالمشاركة مع لجنة الشؤون االجتماعية .و الثقافية التابعة للمجلس البلدي

بمقرر تتخذه اللجنة التي تجتمع في مستوى كل والية مـرة ويتم منح اإلعانة الشخصية .ضت الظروف ذلكت اقا أشهر في دورة عادية، كما تجتمع في دورات استثنائية إذ03واحدة كل

:تتكون لجنة المنح من .- رئيسا - رئيس القسم الوالئي المكلف بالصحة و السكان - .-س لجنة الشؤون االجتماعية و الثقافية رئي- ممثل المجلس الشعبي الوالئي أو ممثله - ممثل لمديرية المالية في الوالية - . ممثل للهيئة المؤجرة التي تتبعها الملفات المدروسة-

وتتولى الهيئة المؤجرة أعال الكتابة التقنية، و يحق لألجهزة و المصـالح و السـلطات جميع الوسائل لفحص الوثـائق التـي المكلفة بتسيير اإلعانات الشخصية على المساكن استعمال

.يقدمها المترشحون و التصريحات التي يدلون بها دعما لطلبهمو تكون مقررات اللجنة قابلة للطعن فيها عدى الوالي المختص إقليميا الـذي يمكنـه أن

.يأمر بإجراء تحقيق للفصل في كل عيب محتمل ليقضي بإلغاء مقررات اللجنة

. المشار إليه سابقا98– 89 المرسوم )1(

و يبدأ مفعول االستفادة من اإلعانة بعد مقرر اللجنة خالل الشهر الذي يلي تاريخ إيداع

الملف، و يضبط جدول اسمي للمستفيدين في دفتر خاص مرقم و موقع من رئيس القسم .الوالئي المكلف بالصحة و السكان

أن يجددوا ملفهم كل سنتين، و في حالة عدم التجديد و يجب على المستفيدين من اإلعانة يتم إلغاء اإلعانة و إعادة الطلب من جديد، كما تفقد اإلعانة الشخصية علـى الكـراء طابعهـا المكتسب إذا لم تعد عناصر المساعدة على منحها تستجيب للشروط المطلوبة كتحسن اإليرادات

. )1(الجتماعية المالية للمستفيد و بالتالي تحسن حالته ا

رة للمستفيديند ـ ت جس ديد اإلعانات الممنوحة من المصلحة المؤ

99

يتم تسديد اإلعانات الممنوحة من المصلحة المؤجرة للمستفيدين في شـكل خصـم مـن ديونها يسجل ضمن حساب نتائج الخزينة و ذلك عن طريق خصم المبالغ الناجمة عن تطبيـق

حة للمجاهدين و ذوي الحقوق من قبل مكاتب الترقية و التسيير التخفيض على اإليجارات الممنو ، و كذا المبالغ الناجمة عن الفرق بـين اإليجـارات االقتصـادية )المصلحة المؤجرة (العقاري

. )3( ، كما يمكن أن يتم في شكل دفع مبالغ مطابقة )2(و اإليجارات االجتماعية

ثالثا زاء المتـرتب علــى عـدم الوفــاء باألجـرة الجــ\

للمؤجر فضال عن حقه في التزام المستأجر بدفع كفالة ضمانا للترميمات التي قد تقع .على العين من جراء التلف الذي قد يحدثه المستأجر في العين المؤجرة دون إصالحه

يجارات و االعباء منح المشرع للمؤجر الحق في حالة تأخير المستأجر في الوفاء باإل 1998 جانفي 1االيجارية التي تتجاوز مدتها ثالثة شهور بالنسبة لإليجارات المبرمة قبل

.أن يطالب المستأجر بفسخ العقد فورا مع طرده بموجب أمر استعجالي

المشار إليه أعاله98 – 89 استنادا إلى المرسوم )1 ( ـ الجريدة الرسمية العدد 1988 المتضمن قانون المالية لسنة 1987 ديسمبر 23 المؤرخ في 20 – 87لقانون رقم من ا148 استنادا للمادة )2(

54 المشار إليها98 – 89 استنادا إلى المرسوم )3(

كما منح المشرع للمصلحة المؤجرة الحق في القيام باإلجراءات األخرى المناسبة التي

إرجاع الكفالة التي قدمها المستأجر و كذا حبس المنقوالت الموجودة تراها ضرورية مثالها عدم من القانون المـدني و اللتـان 995 و المادة 501في العين المؤجرة، و ذلك طبقا لنص المادة

تقضيان بحبس المنقوالت الموجودة في السكن، و أن تمنع نقلها منه، ضمانا لما يترتب له مـن .حقوق بمقتضى عقد اإليجار

و يتعلق حق الحبس بالمنقوالت الموجودة فـي المـأجور بشـرط أن تكـون قابلـة للحجز وال عبرة بعد ذلك لما إذا كان المنقول مملوكا للمسـتأجر أم لغيـره كزوجتـه أو أحـد األشخاص الموضوعين تحت واليته أو كفالته، أو أدخل في السكن منقوال مملوكا للغيـر و لـم

بحق الغير على المنقول وقت دخوله، أما إذا علم المؤجر وقت إدخاله بأنـه ملـك يعلم المؤجر 100

از على هذا المنقول بمقتضـى يللغير فال يمارس حق الحبس عليه، و يثبت للمؤجر هنا حق امت قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية

ـ نتين، وحق الحبس يضمن األجرة المستحقة عن مدة اإليجـار فـي حـدود أجـرة سكما يضمن كل حق آخر يثبت للمؤجر بمقتضى اإليجار، كالتعويض الذي قد يستحق له نتيجـة

.إخالل المستأجر بالتزاماته، أيا كانت قيمته كذلك يقع االمتياز المؤجر على المنقوالت المملوكة للمستأجر مـن البـاطن باعتبـار

إليجار من الباطن بالنسبة للسكنات التابعـة لـديوان الترقيـة راحة عدم ا صأن المشرع اشترط .و التسيير العقاري

و يحق للمؤجر أن يمنع نقل المنقوالت الموجودة بالعين المؤجرة و إذا نقلت بغير علمه أو بالرغم من ممانعته فله أن يطالب بإرجاعها ممن حازها و لو عن حسن نيـة، و لكـن دون

.إلضرار بحقوق الحائز حسن نيةا و لكن ليس للمؤجر أن يعترض على أن ينقل المستأجر المنقوالت الموجودة، و لو لـم

يكن الباقي كافيا للضمان، إذا كان ذلك مما تقتضيه حرية المستأجر أو المـألوف مـن شـؤون .الحياة، كالسيارة التي يمكن اعتبارها منقوال مألوفا من شؤون الحياة

و إذا نقل المستأجر هذه المنقوالت بعلم المؤجر و عدم اعتراضه فإن حقه فـي الحـبس فقـد 506- 97 من القانون المدني، أما المرسوم 01 / 202ينقضي و ذلك طبقا لنص المادة

و المتمثلة في رفع مبالغ 1998 جانفي 01أضاف جزاءات أخرى على اإليجارات المسلمة بعد عـن كـل شـهر مـن % 5 تدفع بعد شهرين من حلول أجل استحقاقها بنسبة إليجار التي ال ا

.التأخيربعد حلول أجل االسـتحقاق ) 06(و إذا لم يدفع المستأجر مجموع مبلغ اإليجارات الستة

رة و بعد إنذاره بثالث إنذارات بالوفاء يفسخ عقد اإليجار بقوة القانون، و يبقى للمصلحة المـؤج . الحق في متابعة المستأجر بتسديد المبالغ غير المدفوعة و طرده من المسكن

قد رفع من مدة تأخير في الوفاء باإليجارات من ثالثة 506 – 97و يالحظ أن المرسوم إلى ستة أشهر مع شرط إنذار المسـتأجر 76/147أشهر كما هو منصوص عليه في المرسوم

وع في إجراءات طرده من المسكن، و ليترتب فسخ العقد بقوة القانون بثالث إنذارات، قبل الشر :و عليه

شهور بالنسـبة لإليجـارات 03 فقد منح المشرع في حالة ما إذا تجاوز المستأجر مدة و 1998 جانفي 01 و ستة شهور بالنسبة لإليجارات المسلمة بعد 1998 جانفي 01المسلمة قبل

101

لغ اإليجار، الحق للمؤجر في فسخ عقد اإليجار و ذلك بوضـعه شـرطا صـريحا لم تسدد مبا و بقوة القانون كما جاء في المرسوم 147 – 76يتضمن فسخ العقد فورا كما جاء في المرسوم

97 – 506 وبالتالي فإن هذا الشرط يسلب القاضي سلطته التقديرية،و يتحتم عليه الحكم به، ويكـون حكـم

.شفا للفسخ ال منشئا لهالقاضي هنا كا

كما منح المشرع للمؤجر في حالة إخالل المستأجر بالتزامه بدفع األجرة خالل المـدة المنصوص عليها أعاله أن يطلب التنفيذ العيني لألجرة التي استحقت باعتبارهـا حـق ثابـت

.للمؤجر، وذلك عن طريق حبس المنقوالت الموجودة في السكن

في حالة تأخر المستأجر عن دفـع 506 – 97رع للمؤجر في ظل مرسوم كما منح المش . عن كل شهر من التأخير% 5األجرة لمدة تزيد عن شهرين الحق في رفع مبالغ اإليجار بنسبة

و باعتبار أن الدولة ال تتنازل عن حقوقها و ال تتسامح فيهـا، فقـد أضـاف المشـرع ية غير المسددة لدواوين الترقية و التسيير العقاري بعـد لتحصيل اإليجارات و األعباء االيجار

نفاذ كل الطرق و الوسائل بالتراضي لضمان تحصيل اإليجارات غير المسددة أن يـتم إسـناد تحصيلها لقابض الضرائب المختلفة و تكون هذه الديون محل بيان نافذ من قبل والـي الواليـة

عقاري، و يتم التكفل بهذا البيان النافذ مباشرة من قبـل التي يوجد بها ديوان الترقية و التسيير ال .)1(قابض الضرائب المختلفة المختص إقليميا الذي يباشر المالحقات

54 ـ جريدة رسمية رقم 1987 ديسمبر 23 المؤرخ 1988 من قانون المالية لسنة 154 استنادا للمادة )1(

المطلــب الثانـي بـاسـتعمـال السكـنالتـزام المستـــأجـر

حسـب مـا اتفـق عليـه و المحافظة عليه

للمستأجر الحق في استعمال السكن فيما أعدت له من منفعة، فال يجوز له أن يسـتعمله في غير ما اتفق عليه، كما ال يجوز له أن يغير فيه، و ألزمه المشرع أيضا بالمحافظـة عليـه

.كرب أسرة صالح . دراسته فيما يلي دون إغفال التعرض لجزاء اإلخالل بهذا االلتزامهذا ما نحاول

102

أوال مضمـون التــزام المستأجــر باستعمـال السكـن

حسب مـا اتفـق عليـهيلتزم المستأجر عند البدء : " على مايلي147 ـ 76 من المرسوم 02 /04تنص المادة

ون إجراء أية تعديالت في توزيعها، و عدم بأن يحترم تخصيص األمكنة د-: باالنتقال باألمكنةمزاولة أية تجارة و أية صناعة و حتى أية مهنة حرة دون ترخيص صريح و كتابي من

." المؤجر :من خالل نص هذه المادة فإن المستأجر يلتزم بالتزامين و هما

. احترام تخصيص األمكنة دون إجراء أية تعديالت في توزيعها- أ ولة أية تجارة و أية صناعة و حتى أية مهنة حرة دون ترخيص صريح عدم مزا- ب

.و كتابي : هذا ما سنحاول توضيحه فيما يلي

أ ـ احترام تخصيص األمكنة دون إجراء أية تعديالت في توزيعها

يلتزم المستأجر باستعمال العين بحسب ما اتفق عليه في العقد، وال يشترط أن يذكر

االستعمال المقصود في العقد بصراحة، بل يجوز أن يستنبط االتفاق عليه ضمنا من ظروف التعاقد أو العرف مثاله، حالة العمارات الجماعية التي تستعمل أسطحها إال لوضع الهوائيات،

.فال يحق للمستأجر أن يستعملها لغير ذلك كوضع أغراضه الزائدة عليهالذي يحق للمستأجر أن ينتفع به من العين المؤجرة صـراحة، ولكن إذا تعين االستعمال ا

وجب عليه أن يقتصر عليه وال يغيره إال بإذن صريح و مكتوب، و الحكمة من هذا هـو منـع الضرر عن المؤجر، فإن كان التغيير ال يضر بالمؤجر انتفت حكمة التقيـد، وصـار ال محـل

ض في كل تغيير بأنه ضار، ولذلك يقع عبء إثبات عكسـه له وأصبح التغيير جائزا، ولكن يفر .)1(على المستأجر

وعليه فهناك بعض التسامح في التعديل في وجه اإلنتفاع المتفق عليه إذا كان هذا التعديل قريب جدا مما هو متفق عليه، وال يترتب عليه ضرر للمؤجر و ال يمتع المستأجر من رد العين

.)2(اإليجار بالحالة التي كانت عليها وقت إبرام العقد عند انتهاء

103

و هذا ما نجده فعال في اإليجار السكنات التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري خاصة و أن جودة المساكن ناقصة إلى حد كبير عند التسليم، فنجد من المستأجرين من يغير

و المقابض و األقفال، وقد يغير مكان مرور األحواض والمغاسل لرداءتها، و يغير األبواب .المواسير في حالة سوء وضعها

كما يمكن للمستأجر أن يعدل في المسكن و ذلك بوضعه لخزان للماء، أو جهاز التدفئة

…المركزية أو المكيف الهوائي، أو تزيين الحائط بالخزف

المستأجر عند البدء يلتزم" على ما يلي 147-76 من المرسوم 4/6وقد نصت المادة أال يطالب بأي حق أو تعويض من أي نوع في كافة التركيبات و التحسينات : باالنتفاع باألمكنة

أو اإلصالحات التي أدخلت بمعرفته على األمكنة، و يحتفظ المؤجر بحقه في مطالبة المستأجر ي حالة ما إذا أنفذت هذه األعمال دون ترخيص بإعادة األمكنة إلى حالتها األولى على نفقته، ف

".منهو عليه فال يحق للمستأجر أن يطالب المؤجر بالتعويض عن التعديالت أو أي عمل قـام

به على العين المؤجرة بشرط أن ال يترتب علـى المـؤجر ضـرر، و ال يمنـع المسـتأجر .لة التي كانت عليها وقت إبرام العقدمن رد العين عند انتهاء مدة اإليجار إلى الحا

-518 ص 369، وكذا الدكتور عبد الرزاق السنهوري فقرة 469-468 ص 270 الدكتور سليمان مرقص فقرة )1(

519 .517 ص 36 فقرة 10، نقال ن بالنيول وجيفور وتنك ب 230 ص 137 الدكتور سمير السيد الشاغو فقرة )2(

المستأجر أن ال يترك العين دون استعمال باعتبار أن استعمال كما اشترط المشرع على

العين هو طريق المستأجر إلى االنتفاع بها و تحقيق الغرض من اإليجار وهو أيضا من مصلحة المؤجر حتى ال تترك العين دون إشراف أو عناية لذلك فإن المستأجر يلتزم بعدم تـرك العـين

ضرار التي تصيب المؤجر من ذلك كأن تصاب العـين دون استعمال، و يكون مسؤوال عن األ وقـد منـع …بضرر لعدم النظافة أو لتسرب المياه فيها مدة طويلة دون صيانة أو لعدم التهوية

المشرع المستأجر من حقه في البقاء بالعين المؤجرة إذا لم يشغلها حقيقة بنفسه أو بواسطة أفراد

104

من المرسوم 13/2مانية أشهر و هذا طبقا لنص المادة عائلته خالل فترة تعادل ما ال يقل عن ث 76-147.

من التغييرات التي تخالف القانون و تخالف ما اتفق عليه، ما يالحظ في الشقق التابعـة للديوان المتواجدة في العمارات الجماعية من تغييرات كبرى في وجه العمارة كإدخال الشـرفة

ق نافذة أو تحويلها إلى شرفة أو وضع سياج من األسـالك حـول و جعلها غرفة إضافية أو غل .مساحة مخصصة للمنفعة المشتركة بالنسبة لمستأجري الطابق األرضي

و من التغييرات الداخلية، تحويل الغرفة إلـى حمـام أو مطـبخ أو تصـغير الحجـرة .أو توسيعها بهدم أو وضع حائط فاصل

لى هذا الحد خاصة و أن الكثير من عماراتنا قد تشوه مظهرهـا هذا ما ال يجب تجاهله إ الخارجي بطريقة ملفتة لالنتباه و مشوهة للمنظر العام، و المعاب عليه أن هذه األعمال تجـري أمام أعين إدارة الديوان دون أن تحرك ساكنا رغم أن المشرع منحها الحق في أن تقوم بزيارات

.ستأجر للسكن من حيث الصحة و المظهر و الصيانةدورية لمراقبة مدى محافظة الم

عدم مزاولة أية تجارة أو صناعة أو مهنة حرة دون ترخيص–ب

يشترط على المستأجر أن يحترم اإلتفاق المبرم بينه و بين المؤجر و ذلـك بإسـتعمال .العين بحسب ما إتفق عليه في العقد

اري أو صناعي أو مهني دون مرافقة فال يجوز للمستأجر أن يحول السكن إلى محل تج .صريحة و كتابية من المؤجر

ويراعى المؤجر لمنحه الموافقة موقع السكن، فال يمكن منح تـرخيص إلجـراء محـل .تجاري في طابق العاشر للعمارة السكنية

كما ال يمكن منح ترخيص لتشغيل مصنع في عمارة مشتركة و ذلك حماية لها من ثقـل

حماية لباقي المالك أو المستأجرين من ضوضاء اآلالت ويتم مـنح التـرخيص اآلالت، و كذا من قبل المؤجر مع مراعاة رأي كافة سكان العمارة إذا وجد السكن المراد مزاولة مهنة حـرة

)1(أو تجارة أو صناعة فيه، في عمارة مشتركة و ذلك حماية لهم من تعكير هدوئها

لتنازل عن اإليجار أو تأجير العين من الباطن أو شغلها من قبل الغير عدم ا–ج 105

بأال يتنازل مطلقـا عـن حقـه " على ما يلي 147-76 من المرسوم 4/4تنص المادة في االنتفاع بعوض أن بغير عوض، و أال يؤخر من الباطن كل أو بعض األمكنة و أال يعمـل

".ير ولو بصفة مؤقتةعلى شغلها من الغوفقا لنص هذه المادة فإنه ال يجوز للمستأجر أن ينزل عن اإليجار أو يؤجر من البـاطن أو يعمل على شغلها من الغير ولو بصفة مؤقتة، ويقصد بالتنازل عن اإليجار بيع حق اإليجـار

سـتأجر أخـر بمقابـل أو بـدون أو التبرع به للغير أي تحويل حق اإليجار من مستأجر إلى م .)2(قابل م

و غرض المشرع من هذا أن استفادة المستأجر بالعين المؤجرة كان نتيجة لحاجته لهـا، فإذا قام المستأجر بالنزول عن اإليجار أو أجر من الباطن أو عمل على شغلها من الغيـر كـان

.لي غير جدير برعاية المشرعمعنى ذلك أنه في غير حاجة إلى العين المؤجرة و بالتاو قد ساوى المشرع بين التأجير من الباطن بمعنى قيام المستأجر بتأجير حقـه الثابـت

بمقتضى عقد اإليجار إلى آخر، أو التنازل عن اإليجار بمعنى قيام المستأجر بنقل هـذا الحـق .ة لينتفع بها دون عقدإلى آخر يحل محله فيه و بين مجرد شغلها من الغير ولو بصفة مؤقت

وهل معنى هذا أن المشرع يجعل استعمال العين قاصرا على شخص المستأجر على نحو يكون .معه للمؤجر أن يطلب فسخ العقد فورا إذا ما استخدمها غيره؟

في الواقع أن للمستأجر الحق في إيواء من يرى إيواءه من أفراد عائلته ذلـك ألن عقـد و جماعي بمعنى أن المستأجر ال يتعاقد فيه ليسكنه بمفرده بـل ليعـيش اإليجار له طابع عائلي

مع أفراد أسرته، ولكن المستأجر وحده هو الذي تترتب في ذمته االلتزامات الناشئة عن اإليجار .وهو وحده الذي تثبت له الحقوق الناشئة عنه

من تحديد القواعد المتعلقة بالملكية المشـتركة و تسـيير العمـارات المتض 1983 نوفمبر 12 المؤرخ في 666-83 المرسوم )1(

. 1983 لسنة 47 الجريدة الرسمية العدد –الجماعية دراسة للدكتور بـن رقيـة بـن -1999 سنة 2 رقم 37 المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و االقتصادية و السياسية ـ الجزء )2(

.131لتابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري ص تحت عنوان إيجار السكنات ا–يوسف

كما يمكن للمستأجر أن يأوي شخصا من غير عائلته في مسكنه كإيواء مستأجر لشخص يقوم برعايته أثناء مرضه أو إيواء صديق لصديقه ألي سبب كان ففي هذه الحالة ال يعد انتفـاع

التنازل عن اإليجار أو العمل على شـغل هؤالء بالعين المؤجرة من قبيل اإليجار من الباطن أو الغير لها، وإنما يعد من قبيل االستضافة و لكن بشـرط أن يظـل المسـتأجر منتفعـا بـالعين

وبأال يتقاضى أجرا من الضيف، فإذا تركها نهائيا للضيف أو حصل على مقابل منه كان ذلـك 106

باطن الذي يمنح الحق للمؤجر بالمطالبـة بفسـخ من قبيل ترك العين للغير أو تأجيرها له من ال .العقد فورا و تعرض المستأجر للطرد

عدم جواز اإليجار من البـاطن أو التنـازل )1(وقد أكد القرار الصادر عن المحكمة العليا عن اإليجار إال بناءا على موافقة صريحة و مكتوبة في عقد اإليجار وأن قبض الهيئة المؤجرة

ولكن حيث " اإليجار من المستأجر الفرعي ال يعني الموافقة الصريحة بحيث جاء في القرار بدل من القانون المدني تنص بأنه يجوز للمستأجر أن يتنازل عن هـذا اإليجـار أو 505أن المادة

يؤجر إيجارا فرعيا كل ما استأجره أو بعضه بدون موافقة صريحة من المؤجر كل ذلك ما لـم .انوني يقضي بخالف ذلكيوجد نص ق

أكتوبر 23 المؤرخ في 147-76 من المرسوم 04وأن هذا النص وجد تطبيقه في المادة . التي تمنح البيع أو التنازل عن حق اإليجار و كذلك اإليجار الفرعي ألمالك الدولة1976

ـ ار حيث أن مجرد قبض بدل اإليجار من طرف المؤجر ال يعني موافقته الصريحة على اإليجالفرعي، ذلك أن هذه الموافقة ينبغي أن تكون مكتوبة في عقود اإليجار التي تسـمح باإليجـار

".الفرعي، لذلك فإن هذا الوجه غير مؤسس

غير أن المشرع منح في حاالت استثنائية للمستأجر الحق في التنازل عـن حقـه فـي لـق بالسـكنات ذات الطـابع المتعلق بنقل اإليجار المتع 98/43اإليجار، نص عليها المرسوم

: و تتمثل هذه اإلستثناءات فيما يلي) 2(االجتماعي التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري و بذلك يحق لألب أن يتنـازل ) الدرجة األولى ( أن يكون المتنازل إليه من فروع المتنازل – 1

.ألبنائه عن حقه في اإليجار .98/42شروط الحصول على سكن اجتماعي طبقا للمرسوم أن تتوفر في المتنازل إليه – 2 . غير منشور- 1992 فيفري 10 بتاريخ 80490 قرار رقم )1( .5 العدد 98 الجريدة الرسمية رقم )2(

أن تتوفر في المتنازل شروط حق البقاء في السكن وهي أن يكون بيـده سـند لإليجـار، – 3رتبة عن عقد اإليجار، كالمحافظة على العين المؤجرة بصفة شخصية وقد وفي بكافة تعهداته المت

.و فعلية مدة ثمانية أشهر خالل السنة االيجارية . أن يكون هناك قبول صريح و كتابي من طرف ديوان الترقية و التسيير العقاري– 4

107

اإليجار إلى الهيئة و في حالة توافر هذه الشروط على المتنازل أي يرسل طلب نقل حقالمكلفة باإليجار برسالة موصى عليها مرفقة بالوثائق التي تثبت أن طالب نقل حق اإليجار

.يستوفي كل الشروط المذكورة سلفاو كل نقل لحق إيجار مخالف لهذه الشروط يعرض طرفاه إلى عقوبة النصب و خيانـة

. األمانة و إلى الطرد الفوري للشاغل بدون وجه حقما منح المشرع استثناء آخر للشاغلين غير الشرعيين الذين قـدموا طلبـات لتسـوية ك

98/43وضعيتهم لدى مصالح دواوين الترقية و التسيير العقاري قبل نشر المرسـوم التنفيـذي في الجريدة الرسمية فإنهم يستفيدون بصفة استثنائية من نقل حق اإليجار حسب الشروط التـي

.ن بموجب قراريحددها وزير السكولكن رغم هذه التشديدات التي وضعها المشرع لمنع التالعب بالسكنات التابعة لدواوين

الترقية و التسيير العقاري، إال أن عملية التنازل عن طريق بيع المفتـاح مازالـت متواصـلة ارة دواويـن و عقود اإليجار تحول من شخص إلى آخر بكل سهولة، ويعود ذلك إلى إهمـال إد

.الترقية في ممارسة صالحية المراقبة أو لتواطئها مع المستأجر و المتنازل له

ثانيــا مضمــون التــزام المستأجــر بالمحافظـة علـى العيـن المؤجرة

يلتزم المستأجر قبل البدء " على ما يلي 147-76 من المرسوم 4/3تنص المادة

مكنة كرب أسرة صالح، وأن يقدم كل عناية ضرورية لصيانتها، باالنتفاع باألمكنة؛ أن ينتفع باأل .وأن يقوم بإجراء جميع الترميمات التأجيرية على حسابها

من خالل نص هذه المادة، فإن المستأجر يلتزم بالمحافظة على العين المؤجرة و ذلك بما يقـوم بالترميمـات يبذله رب األسرة الصالح في تقديم كل العناية الضـرورية لصـيانتها وأن

.التأجيرية من ناحية أخرى :هذا ما نحاول توضيحه فيما يلي

االنتفـاع باألمكنـة و صيانتهـا كـرب أسـرة صالـح–أ

108

يلتزم المستأجر بالسهر على العين المؤجر، فال يصح أن يكون إنتفاعه بها سببا لهالكها .أو تلفها على صاحبها

هي عناية رب األسرة الصالح، وعليه فالمعيار الذي يبين لنا وعناية المستأجرما إذا كان المستأجر مقصرا في واجب الرعاية أم ال هو معيار موضوعي يعتمد بما يبذله الشخص العادي من العناية دون النظر بما يبذل المستأجر شخصيا من عناية في المحافظة على

)1( زادت هذه العناية أو نقصت عن عناية الشخص العادي األشياء الخاصة به.

وااللتزام باستعمال العين بعناية الرجل المعتاد يختلف عن االلتزام باستعمال العين فيمـا أعدت له، ألن المستأجر قد يستعمل العين فيما أعدت له، و لكنه يهمل في طريقة االسـتعمال،

.)2(متفق عليه، ولكنه يبذل عناية في استعمالها وقد يغير في وجه االنتفاع ال

لكن االلتزام باستعمال العين بعناية الرجل المعتاد، يكـاد يخـتلط االلتـزام بالمحافظـة على العين، اآلن المحافظة على العين تقتضي استعمالها بعناية كما أن استعمالها بعناية يـؤدي

ن أمثلة عدم عناية في استعمال العين أال يقوم المستأجر بتهويـة العـين إلى المحافظة عليها وم .)3(أو تدفئتها مما يترتب عليها تلفها

و يسأل المستأجر عن التقصير الذي يحدث منه ومن أفراد عائلته أو من أحد زائريه أو خدمـه ر مساهما بوقوع الفعـل الـذي باعتبار أنه هو الذي سمح لهم بالدخول إلى العين المؤجرة فيعتب

.)4(أضر بالمؤجر

وإذا أخل المستأجر بالتزامه بالمحافظة على العين المؤجرة كان مسؤوال عما يصيبها من هالك أو تلف، و بديهي أن هذه المسؤولية تقف عند حد الهالك أو التلف المترتب على إخـالل

ناشئا عن سبب أجنبي أو عن االسـتعمال المستأجر أو تقصيره، من ثم إذا كان الهالك أو التلف مـن القـانون 495/2العادي للعين المؤجرة فال يسأل عنه المستأجر، هذا ما أوضحته المـادة

وهو مسؤول عما يلحق العين أثناء انتفاعه بها من فساد أو هالك غير " المدني التي نصت على ".ناشئ عن استعمالها استعماال عاديا

المرجع السابق449 ص 326طفى الجمال، فقرة الدكتور مص)1( اإليجار فقـرة 3 نقال عن اندريه تنك موسوعة دالوز ج 632 ص 144 المرجع السابق فقرة – الدكتور سمير عبد السيد التناغو )2(

394. .1906،4415 موسوعة دالوز 1905 يوليو 13 نقال عن دويه 632 ص 144فقرة - الدكتور سمير عبد السيد التناغو)3( .310 ص 1946، دالوز 1946 نقال عن تمييز فرنسي خزيران سنة 57 ص 42فقرة – الدكتور زهدي بكن )4(

109

المسـتأجر أن يـرد العـين علـى من القانون المدني 503/1وأكدت ذلك أيضا المادة .المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها إال ما يكون قد أصابها من هالك أو فساد لم يتسبب فيه

ومن الواضح أن المشرع أقام قرينة على تقصير المستأجر فبالتالي يقع عـبء إثبـات العكس على المستأجر، و ذلك بنفيه القرينة على التقصير و أنه قام بـذل عنايـة رب األسـرة الصالح في المحافظة على العين و أساس هذه القرينة أن المستأجر يكون في وضع يمكن له من

.)1(ف أو الهالك أكثر من المؤجر، باعتبار العين المؤجرة تحت يده معرفة أسباب التل

)الترميمات الخاصة باإليجار ( قيـام المستأجـر بالترميمـات التأجيريـة –ب

يلتزم المستأجر بالقيام بالترميمـات الخاصـة باإليجـار " على ما يلي 494تنص المادة ". اتفاق على خالف ذلك و الجاري بها العمل ما لم يوجد

والمتضمن عقد اإليجار النمـوذجي علـى 147-76 من ملحق مرسوم 19تنص المادة يلتزم المستأجر بتنفيذ كافة الترميمات التأجيرية أو الصيانة داخـل األمكنـة التـي : " ما يلي ".…يشغلها

يجار، كما سـماها طبقا لنص هذه المواد يعتبر التزام المستأجر بالترميمات الخاصة باإل فرعـا مـن االلتـزام 147-76القانون المدني أو الترميمات التأجيرية كما سماها المرسـوم

.بالمحافظة على العين المؤجرة

واألصل أن المرجع في تحديد الترميمات التأجيرية هو النص وفي حالـة غيابـه يـتم ـ وم بتحديـدها عنـد النـزاع تحديدها وفقا للعرف فإذا لم يوجد عرف فإن القاضي هو الذي يق

.وله في ذلك السلطة التقديرية

على سـبيل المثـال 147-76 من ملحق المرسوم التنفيذي رقم 19ولقد أشارت المادة :بعض الترميمات التي يقوم بها المستأجر وهي

. ترميم أو تبديل األجهزة الصحية المكسورة أو المعطوبة– 1 .ح المياه داخل األمكنة المؤجرةإصالح رش -2 .تركيب أو إصالح األجهزة الكهربائية الموجودة-3 .إصالح أو تبديل األقفال، و المقابض و المفصالت، والمزالج-4 . إجراء الدهانات الداخلية-5 . تبديل البالطة والقيشاني، الخزف داخل األمكنة-6

110

.451 ص 327 فقرة – مصطفى الجمال )1(

. الترميمات التي تقع على عاتقه بمقتضى األحكام التشريعية أو التنظيمية كافة-7

والمعيار الذي يسترشد به القاضي في حالة غياب النص، هو أن الترميمات التأجيرية أو الترميمات الخاصة باإليجار هي الترميمات البسيطة التي تنشأ من االستعمال العادي للعين

لترميمات الكبيرة فيلتزم بها المؤجر باعتبارها ضرورية لالنتفاع بالعين، وقد المؤجرة، أما ا .سبق أن أشرنا إلى هذا الموضوع عند دراسة التزام المؤجر بالترميمات الضرورية

ويالحظ أن الفقه يقصر التزام المستأجر بالقيام بالترميمات التأجيرية على حالـة مـا إذا عها االستعمال العادي للعين المؤجرة دون التي يكون فيها مرجع كانت الحاجة إلى الترميم مرج

الحاجة إلى الترميم هو السبب األجنبي بحيث ال يكون المستأجر ملتزما بهذا التـرميم إذا أثبـت )1(أن الحاجة إليه قد نشأت عن سبب أجنبي كالقوة القاهرة أو الفعل األجنبي

. باألجزاء المشتركة بين أكثر من مستأجر واحـد وبالنسبة للترميمات التأجيرية الخاصة

)2(كالسلم و المصعد، وغرف الغسيل فذهب رأي إلى أن المستأجرين يتحملوها مقاسـمة بيـنهم ولكن الراجح يذهب إلى أن المؤجر هو الذي يتحملها، ألن هذه األجزاء ليست تحت سيطرة أحد

)3(نه أحدهممن المستأجرين وقد يحدث التلف بسبب أجنبي فال يسأل ع.

وإذا ثار شك في تحديد ما إذا كانت الترميمات تأجيرية أم ضرورية فإنه يفسر لمصلحة المستأجر و تعتبر الترميمات ضرورية فيتحملها المؤجر و تحمل المستأجر لبعض الترميمـات

)4(هو استثناء ال يجوز التوسع فيه.

م الواجب، عليـه أن يجبـره علـى القيـام بـه و للمؤجر إذا لم يقم المستأجر بالترمي ال يستطيع إجبار المستأجر على القيام بالترميم إال عنـد انتهـاء اإليجـار ؤجرو قد قيل أن الم

و لكـن الـراجح أن . و رد العين المؤجرة بحجة انتفاء مصلحته في ذلك قبل انتهاء اإليجـار ه على القيام بالترميم بمجرد وجود الحاجة إليه ألن التزام بالترميم التـزام المؤجر يستطيع إجبار

)5(مستقل عن االلتزام برد العين المؤجرة عند انتهاء اإليجار .

مرجع السابق– 458 ص 331 الدكتور مصطفى الجمال فقرة )1( 470 ص 814 فقرة 1ال ج نقال عن بودري وق240ص . 146سمير عبد السيد تناغو فقرة .الدكتور) 2(، 820 ص 583 فقرة 10 ـ المرجع السابق ـ نقال عن بالنيول و جيفور و تنك ج 240 ص 146سمير عبد السيد تناغو فقرة . الدكتور )3(

.523 منصور مصطفى ص 550ص .388، فقرة 6عبد الرزاق السنهوري ج عبد الـرزاق 462 ص 804 فقرة 1 السابق ـ نقال عن بودري و قال ج ـ المرجع 240 ص 146 الدكتور سمير عبد السيد تناغو فقرة )4(

.548 ص 388 فقرى 6السنهوري ج

111

ـ 458 ص 332 الدكتور مصطفى الجمال ـ المرجع السابق ـ فقرة )5( وما بعدها، 365 ص 224 نقال عن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 459 .491 ص 219 سليمان مرقص فقرة 261 ص 227محمد لبيب شنب فقرة

حين أجبر المستأجر بالترحيـب 20 في المادة 147 ـ 76و قد أكد هذا ملحق المرسوم بالزيارات الدورية التي يقوم بها أعوان المحولون من المصلحة المؤجرة، و المكلفون بمراقبـة

.األحوال الصحية، و مظهر وصيانة العمارة

على القيام بالترميم بمجـرد وجـود فمن البديهي عند مرور األعوان يجبرون المستأجر .حاجة إليه

و تجدر اإلشارة أن نموذج عقد اإليجار المنصوص عليه بموجب المرسـوم التنفيـذي ، لم يحدد و لو على سبيل المثال الترميمات التأجيرية كما فعـل نمـوذج عقـد 69 ـ 94رقم

ال على التزام المستأجر بالترحيب ، و147 ـ 76اإليجار المنصوص عليه في ملحق المرسوم بالزيارات الدورية التي يقوم بها األعوان المحولون من المصلحة المؤجرة خاصة و أن المرسوم

منه وفقا للنموذج المنصوص عليـه 2 /3 قد أخضع إعداد عقد اإليجار في المادة )1( 35 ـ 97 .69 ـ 94في المرسوم التنفيذي رقم

6/7فالمادة " جميع االلتزامات األخرى التي يتفق الطرفان عليها " و لكن بإضافة عبارة جـاء عامـا 69-94تمكن المؤجر من إضافة هذا الشرط، خاصة و أن المرسوم التنفيذي رقم

.ليطبق على جميع اإليجارات المتعلقة بالنشاط العقاري

ثالثــا جــزاء اإلخــالل بااللتـــزام

كل مخالفة ألحكام هذا المرسوم " على ما يلي 147- 76م من المرسو17تنص المادة

تؤدي إلى فسخ عقد اإليجار فورا، و تعرض المتسبب للطرد الفوري، بموجب أمر مستعجل، .مع عدم اإلخالل باإلجراءات األخرى المناسبة التي ترى المصلحة المؤجرة لزوما في اتخاذها

يحدد شروط و كيفيات بيع األمالك ذات االستعمال السكني و إيجارها و بيعها باإليجـار و 1997 جانفي 14 مؤرخ في 35 – 97 مرسوم )1(

شروط بيع األمالك ذات االستعمال التجاري و المهني و غيرها، التي أنجزتها دواوين الترقية و التسيير العقاري بتمويل قابـل للتسـديد مـن .04 جريدة رسمية رقم 1992مسلمة بعد شهر أكتوبر حسابات الخزينة العامة أو بتمويل مضمون منها و ال

112

فإذا أخل المستأجر بااللتزاماته، بأن ترك السكن دون استعمال مدة ال تقل عن ثمانية أشهر -

أثناء السنة االيجارية دون عذر شرعي متمثل في اإلقامة في مديرية أخرى بسبب التزاماته يترك مسكنه لبعد المسافة، ولكن وجب عليه حين المهنية و ليس له بها مسكنا، مما جعله

مغادرته أن يخطر المصلحة المؤجرة لتضع مسكنه تحت رعايتها و خالية من كل شاغل غير .قانوني

و إذا تنازل المستأجر عن حقه في االنتفاع بعوض أو بغير عوض أو آجرها من الباطن كلها - . بصفة مؤقتةأو بعضها أو عمل على شغلها من الغير ولو

وإذا تجاوز المستأجر في استعماله العادي للسكن بأن قام بإجراء تعديالت في توزيعها، أو قام باستعمالها في غير ما أعدت له بأن حولها إلى محل تجاري أو صناعي أو مهني دون

.موافقة صريحة من المصلحة المؤجرةة صالح ولم يقم بالترميمات التأجيرية مما أدى وإذا أغفل المستأجر صيانة السكن كرب أسر-

.إلى هالكها أو تلفها على المصلحة المؤجرةمنح المشرع للمؤجر الحق في فسخ العقد فورا و بقوة القانون مع طرد المستأجر بموجب أمر مستعجل دون اإلخالل باإلجراءات األخرى التي تراها المصلحة المؤجرة لزوما

لمطالبة بالتعويض عن الضرر أو المطالبة بإصالح التلف مع الحكم عليه بغرامة التخاذها كاتهديدية للقيام بذلك أو عدم إرجاع مبلغ الضمان إلصالح التلف، أو حبس المنقوالت الموجودة

أن تكون قابلة للحجر، وقد سبق اإلشارة إلى حق حبس المنقوالت عند دراسة طشربفي السكن .على عدم الوفاء باألجرةالجزاء المترتب

فإذا أخل المستأجر بأحد التزاماته و أرادت المصلحة المؤجرة فسخ العقد اشتراط المشرع - .أن تكون المطالبة بالفسخ أمام القضاء المستعجل

عن الوجه " حيث جاء فيه القرار )1(وقد أكد هذا القرار الصادر عن المحكمة العلياحيث أن القرار المطعون فيه أسس قضاءه على إلغاء : ن طرف المحكمة العلياالمثار تلقائيا م

قرار منح السكن للطاعن من طرف الوالية معتبرا أن هذه األخيرة الحق في جعل حد للعالقة . االيجارية دون اللجوء إلى الطرق القانونية

113

. ـ غير منشورـ1993 أكتوبر 26 بتاريخ 101918 قرار رقم )1(

المنظم للعالقة اإليجارية بين 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 147- 76 أن المرسوم حيث

على أن كل 17المستأجر لمحل سكني و الديوان الترقية و التسيير العقاري ينص في المادة مخالفة لمقتضيات هذا المرسوم تؤدي إلى فسخ عقد اإليجار فورا، و يعرض المتسبب للطرد

.جلالفوري بموجب أمر مستعحتمية لجوء المؤجر إلى القضاء لطلب طرد حيث أنه يتبين من قراءة هذا النص

.المستأجر دون استعمال الطرق اإلداريةحيث أنه بتأسيس الطرد على إلغاء قرار االستفادة من السكن من طرف اإلدارة يكون المجلس

".القضائي قد خالف القانون أن العقوبات المترتبة …" ما يلي )1( العليا كما جاء في القرار الصادر عن المحكمة-

عن عدم الوفاء بااللتزامات من ضمنها فسخ عقد اإليجار ال تنتج بقوة القانون، ولكن عن طريق التقاضي أمام المحاكم، وعليه فإن في غياب دعوى يقوم بها المؤجر ضد المستأجر فإن العقد

".ل بكل ما ينتج عن ذلك من أثار قانونية المبرم بينهما يبقى ساري المفعو

المطلــب الثالـث التــزام المستأجـر بـرد السكـن المؤجـر

يلتزم المستأجر عند البدء باالنتفاع " على مايلي147- 76 من المرسوم 4/5تنص المادة كافة باألمكنة بأن يعيد للمصلحة المؤجرة في نهاية اإلجارة كل مفاتيح األمكنة خالصا من

".االلتزامات المتولدة عن العقد ومن شغله لألمكنةمن خالل هذا النص نحاول أن نتعرض إلى مضمون الرد و ميعاده و مكانه ثم إلى الحالة التي يجب أن تكون عليها العين وقت الرد و بعدها إلى الجزاء المترتب عن اإلخالل

:بااللتزام و ذلك فيما يلي 114

. ـ غير منشور ـ1994 جوان 27بتاريخ 111596 قرار رقم )1(

أوال

مضمــون الـرد و ميعـاده و مكـانــه

يشمل الرد العين المؤجرة و ملحقاتها فيجب على المستأجر أن يرد مفاتيح السكن المؤجر ذاته فال يجوز له أن يرد مفاتيح سكن آخر أو يقتصر على رد قيمته، كذلك يجب عليه أن يرد

.واء كانت هذه الملحقات قد سلمت له عند بداية اإليجار أو خالل مدتهملحقات السكن سوااللتزام بالرد ما هو إال التزام بالتسليم لذلك يجب أن يتم بنفس الطريقة التي يتم بها

التسليم و يتحقق ذلك بوضع مفاتيح السكن المؤجر و ملحقاته تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن عائق، و يتحدد ميعاد الرد بوقت إنهاء اإليجار سواء أكان إنهاء نتيجة لفسخ من حيازته دون

.العقد الناتج عن إخالل المستأجر اللتزاماته أو ألي طريقة أخرىولكن يجوز للمستأجر أن يتأخر في تسليم العين عن هذا الميعاد في حالة تمسكه بحقه

بل المؤجر بسبب العين المؤجرة، كحقه في الحبس الستيفاء ما يكون له من حقوق ق .في التعويض عن إخالل المؤجر بالتزامه بالترميمات الضرورية كما سبق اإلشارة إلى ذلك

.أما عن مكان الرد فيكون في المكان الذي سلمت فيه للمستأجر أي مكان وجود السكن يمكن اعتباره شبه أبدي فيكون الرد وباعتبار أن اإليجار السكنات التابعة للديوان

.في حالة إخالل المستأجر بأحد التزاماته التعاقدية

ثانيــا الحالــة التي يجــب أن يكـون عليهـا السكـن وقـت الرد

115

على المستأجر أن يرد السكن و ملحقاته بالحالة التي كان عليه وقت بدء االنتفاع و تتحدد ا هو مذكور في المحضر الذي جرد وقت التسليم وإذا لم يوجد محضر حالة السكن بحسب م

ترض المشرع أن المستأجر تسلم العين في حالة حسنة، ومع ذلك يبقى له أن يثبت ففقد ا . مدني503أن حالة العين لم تكن حسنة وقت استالمها، هذا طبقا لنص المادة

لمستأجر أن يرجع على المؤجر بما أنفقه من مصروفات ويطرح التساؤل هنا هل يجوز ل .على العين المؤجرة؟

.لإلجابة ال بد من التمييز بين المصروفات الضرورية و المصروفات الكمالية و النافعة

هي المصروفات التي تكون الزمة للمحافظة على العين : فالمصروفات الضرورية* أو التلف، وهي التي يلتزم بها المؤجر طبقا اللتزامه بالصيانة، كما سبق اإلشارة من الهالك

إلى هذا الموضوع، والمستأجر يسترد هذه المصروفات سواء أنفقها بإذن المؤجر أو بغير إذنه .ما أنفقه وله أن يحبس العين حتى يستوفى

الكمالية هي التي تؤدي فالمصروفات : المصروفات الكمالية و المصروفات النافعة* إلى زخرفة العين و تجميلها كأعمال الزخرفة و خالفه، و المصروفات النافعة هي المصروفات التي تؤدي إلى زيادة من قيمة العين دون أن تكون الزمة النتفاع بها بحسب ما أعدت له استناد

لسكن بأنابيب الغاز الطبيعي أو أسالك الهاتف، من القانون المدني و مثالها توصيل ا504للمادة .فهذه األشياء نافعة و تزيد من قيمة العين

بأن ال يطالب " ألزم المستأجر 147– 76 من المرسوم 4/6ولكن المشرع في المادة بأي حق أو تعويض من أي نوع و كافة التركيبات و التحسينات أو االصالحات التي أدخلت

".…على األمكنةمعرفته وعليه ال يحق للمستأجر أن يطالب بالمصروفات الكمالية بل و حتى المصروفات النافعة

رغم أنها تؤدي إلى تحسين العين و إصالحها ألن المستأجر أدخلها بمعرفته بغرض الزيادة .في االنتفاع بالعين المؤجرة

المستأجر بإعادة األمكنة إلى حالتها األولى وقد منح المشرع للمؤجر الحق في مطالبة 4/6على نفقته في حالة ما إذا نفذت هذه األعمال دون ترخيص منه وهذا طبقا لنص المادة

.147- 76من المرسوم

116

وعليه ففي حالة ما إذا كانت هذه التحسينات و التركيبات و اإلصالحات قد تمت بعد أخذ لمصلحة المؤجرة فإن حق مطالبة المؤجر بإزالتها يسقط بوجود هذه الرخصة رخصة من ا

.و يسقط معها حق المستأجر بالمطالبة بالتعويض عنها رغم موافقة المصلحة المؤجرة عليها

ثالثــا جــزاء اإلخــالل بااللتــزام

ن إلى المؤجر، أو تأخر في ردها أو قام يكون المستأجر مخال بالتزامه إذا لم يقم برد العي .بردها في حالة غير الحالة الواجب فيها الرد

فإذا لم يقم المستأجر برد العين جاز للمؤجر إجباره عليه برفع دعوى استعجاليه لطرده .منها

وإذا تأخر المستأجر في الرد دون حق، فإنه يلتزم بتعويض المؤجر عن هذا التأخير القانون المدني عناصر هذا التعويض فجعلته شامال للقيمة االيجارية 502بينت المادة و قد

أي ما يقابل األجرة عن مدة التأخير باعتبارها تمثل الضرر الذي أصاب المؤجر نتيجة حرمانه رى بسبب من االنتفاع بمدة التأجير، باإلضافة إلى ما يكون قد أصاب المؤجر من أضرار أخ

.حرمانه من االنتفاع بالعين، غير األجرة

إذا رد المستأجر العين المؤجرة في حالة غير الحالة الواجب فيها الرد، فيكون للمؤجر الحق في إجباره على إصالح و له أن يقوم به على نفقته، مع التعويض عن منفعة العين في

د منع استغاللها في هذه الفترة، كما يحق الفترة التي يجري فيها اإلصالح إذا كان اإلصالح ق .للمؤجر أن يطلب التعويض عما يكون قد أصاب العين من هالك أو تلف بدال من التنفيذ العيني

و يستطيع المستأجر أن يدفع المسؤولية عنه إذا أثبت انتفاء الخطأ من جانبه و أنه كان األسرة الصالح، خاصة و أن التزام يستعمل العين بحسب المألوف و يحافظ عليها بعناية رب

المستأجر بالمحافظة على العين هو التزام ببذل عناية، ويكون المستأجر مسؤوال عما يصيب ف إذا انحرف في مسلكه عن عناية الرجل العادي، أما إذا أثبت أنه بذل لالعين من هالك أو ت

يدفع بذلك مسئوليته عن هالك العين أو تلفها، في المحافظة على العين عناية الرجل العادي فإنه)1(دون حاجة إلى إثبات السبب األجنبي

.

117

. 534 ص 227 وكذا الدكتور سليما ن مرقص فقرة 254 ص 155 الدكتور سمير عبد السيد تناغو فقرة )1(

الخــاتمــة

بعـدة نال السكن اهتماما وافرا من طرف المشرع منذ االستقالل بحيث مـر .مراحل انتهت بنشوء دواوين الترقية و التسيير العقاري

ونستطيع القول أن موضوع السكن هو موضوع سياسي يخضـع للبرنـامج الذي تسطره الدولة، و ما القانون المنظم للعالقات االيجارية إال وسـيلة لتطبيـق

.سياسة معينة متأثرة باألوضاع االقتصادية و االجتماعية للدولة هذه الفكرة فيما وضعه المشرع من شروط لالستفادة من إيجار سـكن تتأكد

.تابع للديوان فلم يفتح المجال لكل األفراد بل خصصه لفئة معينةكما أنه لم يلغ العمل بحق البقاء الذي تم إلغاؤه بالنسبة لإليجارات الخاضـعة

باألمكنة متمثل في شـغل للقانون المدني لكنه وضع شرط للمستفيد من أجل البقاء األمكنة بصفة مستمرة و فعلية و في حالة عدم شغله لها لمدة تزيد عن ثمانية أشهر

.دون مبرر شرعي جاز للمصلحة المؤجرة أن ترفع عليه دعوى طرد

118

كما أنه من بين خصوصيات هذا العقد أن الحق في البقاء يقوم بقوة القـانون ليتحول المستأجر إلى مستأجر مستفيد مـن حـق دون اللجوء إلى تنبيه باإلخالء

.البقاء كما هو الحال في اإليجار المنصوص عليه في القانون المدنيوإن بدل اإليجار محدد بموجب مراسيم وال يحق للمصلحة المؤجرة أن تحدده

.بنفسهاومن أهم المميزات التي تميز هذه العالقة االيجارية هو اشتراط كتابة العقـد

.موذج المنصوص عليه، وإال اعتبر العقد باطالحسب الن وعليه

فإن المشرع وضع أحكام خاصة تنظم العالقة االيجارية الخاصة بالسـكنات التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري، كما أنه اعتبر العقد المبرم عقد أبـدي ال

له على سكن آخر ينتهي إال في حالة إخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية أو حصو .يفي حاجياته حاجيات أسرته أو صيرورة المكان المؤجر آيال للسقوط

119

الملحــق

120

نموذج عقد اإليجار المنصوص عليه في ملحق – 1

.1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 147-76 المرسوم 69-94 نموذج عقد اإليجار المنصوص عليه فـي المرسـوم – 2

.1994 مارس 19لمؤرخ في ا 147-76 نموذج العقد المنصـوص عليـه فـي المرسـوم – 3

.1992و المعمول به بالنسبة لإليجارات المسلمة قبل أكتوبر ــوم – 4 ــي المرس ــه ف ــوص علي ــد المنص ــوذج العق نم

عـد والمعمول بـه بالنسـبة لإليجـارات المسـلمة ب 69 -94 .1992أكتوبر

نمــوذج وصــل اإليجــار المنصــوص عليــه فــي القــرار – 5

.1998 يناير 27المؤرخ في

121

122

123

124

125

126

127

128

129

130

المراجـــع

131

المؤلفــات كتب مختلفـــة– 1 – العقـود الـواردة علـى االنتفـاع بالشـيء – الوسيط في شرح القانون المـدني – 1

حياء التراث دار إ – الدكتور عبد الرزاق السنهوري – الجزء السادس –اإليجار و العارية .العربي بيروت لبنان

– عقـد اإليجـار – المجلـد الثـاني – العقود المسماة – 3 – شرح القانون المدني – 2 .، طبع بمؤسسة روز اليوسف1985 الطبعة الرابعة سنة –الدكتور سليمان مرقص

ني و أحكام تشريعات أحكام عقد اإليجار في القانون المد – الوسيط في أحكام اإليجار – 3 – الدكتور مصـطفى الجمـال –إيجار األماكن في ضوء تطبيقات القضاء و شروح الفقه

.، الطبعة األولى1991 سنة –منشأة المعارف اإلسكندرية .1970 الطبعة الثانية لسنة – الدكتور سمير السيد تناغو – عقد اإليجار – 4 . عدم ذكر السنة– بيروت –بعة العصرية الدكتور زهدي يكن، المط– عقد اإليجار – 5 دراسة نظرية و تطبيقية من خالل الفقه و اجتهـاد المحكمـة – عقد اإليجار المدني – 6

الطبعـة – رئيس الغرفة االجتماعية بالمحكمـة العليـا –العليا، لألستاذ ذيب عبد السالم .2001 طبع الديوان الوطني لألشغال التربوية سنة –األولى

– دار العلوم للنشـر و التوزيـع –بادئ القضاء العقاري لألستاذ حمدي باشا عمر م – 7 .مطبعة الشهاب، باتنة

132

في ضوء آخر التعـديالت و أحـدث – نقل الملكية العقارية في التشريع الجزائري – 8 .2000 دار هومة، الطبعة الثانية سنة - حمدي باشا عمر–األحكام

.1994 سنة – وزارة العدل –يرية الشؤون المدنية مد– التشريعات العقارية – 9 1962 من خالل النصوص الصادرة مـن سـنة – النظام القانوني للملكية العقارية – 10، قدوج بشير قاضي لدى مجلس قضاء سطيف ـ مطبوعات الديوان الـوطني 1999إلى

.2001لألشغال التربوية سنة قـاموس بـاللغتين العربـي و -لتشريع الجزائـري المصطلحات القانونية في ا – 11

.1992 طبعة - ابتسام القالم-الفرنسي

صادر عن قسم المسـتندات و – عدد خاص – إيجار السكنات و المحالت المهنية – 12 .1997النشر للمحكمة العليا لسنة

للـدكتور أهم النصوص التشريعية و التنظيمية المتعلقة باإليجار المدني و التجاري – 13 .2000 طبع الديوان الوطني لألشغال التربوية سنة –بن رقية بن يوسف

مذكـرات و رسائـل و محاضـرات و دراسـات– 2

.1977 فيفري 09 الصادرة في 12 الجريدة الرسمية العدد – مذكرة تقديم السكن – 1الماجستير في القانون العام بحث لنيل – دور و سلطات الوالي في اإلدارة الجزائرية – 2 عـدم – تحت إشراف الدكتور عمار عوايدي، جامعة وهران - األستاذ علي بن تازي –

.ذكر السنة-97 كيفية استغالل األراضي الفالحية التابعة لألمالك الوطنية الخاصة طبقا للقانون – 3

-ه دولة في القـانون أطروحة لنيل شهادة دكتورا – 1987 ديسمبر 08 المؤرخ في 119 .1999 – 1998الدكتور بن رقية بن يوسف سنة

ملقات على طلبة السنة الثالثة حقوق ) محمدي ( محاضرات الدكتورة زواوي فريدة – 4 .2001 – 2000 السنة الجامعية –

133

السالم إثبات اإليجار في األماكن المعدة للسكن و ممارسة حق البقاء بقلم األستاذ عبد – 5 قسم المستندات و النشر بالمحكمـة العليـا – رئيس الغرفة االجتماعي -ذيب عبد السالم

.1997سنة األستاذ بـن رقيـة بـن – إيجار السكنات التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري – 6

.2001 ديوان الوطني لألشغال التربوية –يوسف

المجـــــالت– 3 العدد األول الصادرة عن قسـم المسـتندات و النشـر 1990 المجلة القضائية لسنة – 1

.للمحكمة العليا العدد الثالث الصادرة عن قسـم المسـتندات و النشـر 1993 المجلة القضائية لسنة – 2

.للمحكمة العلياـ 1994 المجلة القضائية لسنة - 3 ر العدد األول الصادرة عن قسـم المسـتندات و النش

.للمحكمة العليا العدد الثاني الصادرة عن قسـم المسـتندات و النشـر 1994 المجلة القضائية لسنة - 4

.للمحكمة العليا، 1999 المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و االقتصادية و السياسية العدد الثاني لسنة – 5

.الصادرة عن كلية الحقوق و العلوم اإلدارية، جامعة الجزائر

134

نصــــوص تشريعيـــة– 4 أوال

القوانيــن و األوامــر المتضمن حماية و تسـيير األمـالك 1962 أوت 24 المؤرخ في 20-62 أمر رقم – 1

.12 العدد - الجريدة الرسمية –الشاغرة المتضمن انتقال األمـالك الشـاغرة 1966 ماي 06 المؤرخ في 102-66 أمر رقم – 2

.36العدد الجريدة الرسمية –للدولة المتضمن أحداث و تحديـد القـانون 1974 يونيو 10 المؤرخ في 63-74 أمر رقم – 3

.49 العدد - الجريدة الرسمية –األساسي لمكاتب الترقية و التسيير العقاري - المتضمن تنظيم التعـاون العقـاري 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 92-76 أمر – 4

.1977 لسنة12 العدد -الجريدة الرسمية المتضمن تحديد شروط أحـداث و 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 93-76 أمر رقم – 5

لسـنة 12تنظيم و سير مكاتب الترقية و التسيير العقاري للوالية، الجريدة الرسمية العدد 1977.

المتضمن نظام اإليجـار المطبـق 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 94-76 أمر رقم – 6 –محالت المخصصة للسكن و المبنية من قبل مكاتب الترقية والتسـيير العقـاري على ال

.1977 لسنة 12 -الجريدة الرسمية العدد المتضمن التنازل عـن األمـالك 1981 فيفري 07 المؤرخ في 01-81 قانون رقم – 7

العقارية ذات االستعمال السكني أو المهني أو التجـاري أو الحرفـي التابعـة للدولـة و - الجريدة الرسمية –الجماعات المحلية و مكاتب الترقية و التسيير العقاري و المؤسسات

.6العدد المتضمن قانون الماليـة لسـنة 1987 ديسمبر 23 المؤرخ في 20-87 قانون رقم – 8

.54 العدد - الجريدة الرسمية - 1988نون األمالك الوطنية المتضمن قا 1990 ديسمبر 01 المؤرخ في 30-90 قانون رقم – 9 .52 العدد - الجريدة الرسمية -

135

.1989 و 1976 دستور – 10 . القانون المدني المعدل و المتمم– 11 . قانون األسرة– 12

ثانيــا

مراسيـــم تشريعيـــة

المتضـمن النشـاط 1993 المؤرخ في أول مـارس 03-93 مرسوم تشريعي رقم – 1 .14 العدد - الرسمية الجريدة–العقاري

ثالثــا

مراسيـــم تنفيذيـــة

في المتضمن منع التصرف 1962 أكتوبر 23 المؤرخ في 03-62 مرسوم رقم – 1 . العدد األول- الجريدة الرسمية –األموال الشاغرة

المتضمن تنظيم األموال الشاغرة 1963 مارس 18 المؤرخ في 88-63 مرسوم رقم – 2 .15 العدد -ريدة الرسمية الج– المتضـمن القـانون األساسـي 1968 أفريل 23 المؤرخ في 88-68 مرسوم رقم – 3

الخاص بشغل العمارات المستعملة للسكن أو الحرف المهينة و التي انتقلت ملكيتهـا إلـى العدد - الجريدة الرسمية – 1966 ماي 06 المؤرخ في 102-66الدولة بموجب األمر

38.

136

المتضمن إنشاء مكاتب الترقية 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 143-76مرسوم رقم – 4 .1977 لسنة 12 العدد - الجريدة الرسمية –و التسيير العقاري للوالية

المتضـمن حـل المكاتـب 1976 أكتـوبر 23 المؤرخ في 144-76 مرسوم رقم – 5 .1977 لسنة 12 -لرسمية العدد الجريدة ا–العمومية للسكن المعتدل الكراء

المتضـمن تنظـيم العالقـات 1976 أكتوبر 23 المؤرخ في 147-76 مرسوم رقم – 6بين المؤجر و المستأجر لمحل معد للسكن و تابع لمكاتب الترقيـة والتسـيير العقـاري

.1977 لسنة 12 العدد - الجريدة الرسمية - المتضمن القواعـد المتعلقـة 1983 نوفمبر 12 المؤرخ في 666-83قم مرسوم ر – 7

.47 - الجريدة الرسمية العدد –بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية المتضمن تنظيم دواوين الترقية 1985 نوفمبر 05 المؤرخ في 270-85 مرسوم رقم – 8

.46 العدد -لرسمية الجريدة ا–و التسيير العقاري في الوالية و عملها المتضمن تحديد القواعـد التـي 1989 يونيو 20 المؤرخ في 98-89 مرسوم رقم – 9

تضبط اإليجار المطبق على المساكن والمحالت التي تملكها الدولة و الجماعات المحليـة .26 العدد - الجريدة الرسمية –و المؤسسات و الهيئات التابعة لها

المتضـمن تغييـر الطبيعـة 1991 مـاي 12 المؤرخ في 147-91م رقم مرسو – 10القانونية للقوانين األساسية لدواوين الترقية و التسيير العقاري و تحديد كيفيات تنظيمهـا و

.25 العدد - الجريدة الرسمية –عملها المتضمن تحديد شروط إدارة 1991 نوفمبر 23 المؤرخ في 454-91 مرسوم رقم – 11 - الجريـدة الرسـمية –الك الخاصة و العامة التابعة للدولة و تسييرها و يضبط ذلك األم

.60العدد المعـدل و المـتمم للمرسـوم 1992 جانفي 02 المؤرخ في 08-93 مرسوم رقم – 12

و المتضمن تغيير الطبيعة القانونيـة 1991 ماي 12 المؤرخ في 147-91التنفيذي رقم –ن الترقية و التسيير العقاري و تحديد كيفيـات تنظـيم عملهـا للقوانين األساسية لدواوي

.02 العدد -الجريدة الرسمية

137

المتضـمن المصـادقة علـى 1994 مارس 19 المؤرخ في 69-94 مرسوم رقم – 13 03-93 من المرسوم التشريعي رقـم 21نموذج عقد اإليجار المنصوص عليه في المادة

.17 العدد - الجريدة الرسمية – بالنشاط العقاري والمتعلق1993 مارس 01المؤرخ في

المتضمن تحيين نسب اإليجـار 1996 يناير 15 المؤرخ في 35-96 مرسوم رقم – 14التي تطبق على المحالت ذات االستعمال الرئيسي في السـكن التـي تملكهـا الدولـة و

.04 العدد -دة الرسمية الجري–الجماعات المحلية والمؤسسات والهيئات التابعة لها المتضمن تحيين نسب اإليجار 1976 يونيو 05 المؤرخ في 210-96 مرسوم رقم – 15

التي تطبق على المحالت ذات االستعمال الرئيسي في السـكن التـي تملكهـا الدولـة و .35 العدد - الجريدة الرسمية –الجماعات المحلية و المؤسسات والهيئات التابعة لها

المتضـمن تحديـد شـروط و 1997 جانفي 14 المؤرخ في 35-97 مرسوم رقم – 16كيفيات بيع األمالك ذات االستعمال السكني و إيجارها و بيعها باإليجار و شـروط بيـع األمالك ذات االستعمال التجاري و المهني و غيرها التي أنجزتهـا دواويـن الترقيـة و

يد من حسابات الخزينة العامة أو بتمويل مضمون منها التسيير العقاري بتمويل قابل للتسد .4 العدد - الجريدة الرسمية – 1992و المسلمة بعد شهر أكتوبر

المتضمن تحيين نسب اإليجار 1997 مارس 09 المؤرخ في 60-97 مرسوم رقم – 17 و التي تطبق على المحالت ذات االستعمال الرئيسي في السـكن التـي تملكهـا الدولـة

.13 العدد - الجريدة الرسمية –الجماعات المحلية و المؤسسات والهيئات التابعة لها المتضمن تحديـد القواعـد 1997 ديسمبر 29 المؤرخ في 506-97 مرسوم رقم – 18

المنظمة لإليجار المطبق على المساكن التابعة لألمالك االيجاريـة لـدواوين الترقيـة و - الجريدة الرسمية – 1998لالستغالل ابتداء من أول يناير التسيير العقاري والموضوعة

88العدد المتضـمن تحديـد شـروط 1998 فيفـري 01 المؤرخ في 42-98 مرسوم رقم – 19

الجريـدة –الحصول على مساكن عمومية إيجاريه ذات طابع اجتماعي و كيفيات ذلـك .5 العدد -الرسمية

المتضمن تحديد شـروط نقـل 1998ري فيف 01 المؤرخ في 43-98 مرسوم رقم – 20حق اإليجار المتعلق بالسكنات ذات الطابع االجتماعي التابعة لدواوين الترقية و التسـيير

.5 العدد - الجريدة الرسمية –العقاري و كيفياته

138

المؤرخ 42-98 المتمم للمرسوم 2000 فيفري 02 المؤرخ في 76-2000 مرسوم – 21 الذي يحدد شروط الحصول على المساكن العمومية االيجارية ذات 1998 فيفري 01في

.19 العدد - الجريدة الرسمية –الطابع االجتماعي و كيفيات ذلك

رابعــا القـــــرارات

المتضمن تحديد عناصر حساب القيمة االيجارية المرجعيـة 1998 جانفي 27 قرار – 1

ين الترقية والتسيير العقاري والموضوعة لالسـتغالل إليجار المساكن التابعة ألمالك دواو .19 العدد - الجريدة الرسمية – 1998ابتداء من أول يناير سنة

الجريـدة – متضمن المصادقة على نموذج وصل اإليجـار 1998 جانفي 27 قرار – 2 .22 العدد –الرسمية

139

140

الفهــرس

141

الفهــــرس

دمـــة مق

الفصــل األول

تطـور التنظيــم القانونــي إليجـار األماكـن المعدة للسكــن فــي التشريـع الجزائـري

6

المبحــث األول

مراحـل أيلولــة األمالك الشاغـرة للدولــة الجزائريــة

7

…..……………….……………مرحلة حماية و تسيير األمالك الشاغرة : المطلب األول

7

8 ………………………..……………كيفية حماية و تسيير األمالك الشاغرة : أوال 8 …………….……………شروط الشغور بالنسبة للمحالت المعدة للسكن : ثانيا 9 ..…..……..……………مميزات مرحلة حماية و تسيير األمالك الشاغرة: ثالثا

10 ….……………ظيم معامالت بيع و إيجار األمالك الشاغرةمرحلة تن: المطلب الثاني 11 …………..………كيفية تنظيم معامالت بيع و إيجار األمالك الشاغرة : أوال 12 ...……مميزات مرحلة تنظيم معامالت بيع و إيجار األمالك الشاغرة: ثانيا

12….……..….………………………………مرحلة تنظيم األمالك الشاغرة: المطلب الثالث 13…………………………………………………كيفية تنظيم األمالك الشاغرة: أوال 14 ..…حاالت الشغور المتعلقة بالمحالت و العقارات و أجزاء العقارات: ثانيا 15 …….…..…………………………مميزات مرحلة تنظيم األمالك الشاغرة: ثالثا

142

……………………………………مرحلة انتقال األمالك الشاغرة للدولة: المطلب الرابع

15 16…...…أو نائبه بمنح المحالت السكينة) الوالي ( تكفل عامل العمالة : أوال 17………………………………………………شروط االستفادة من اإليجار : ثانيا

المبحـث الثاني مراحـل نشأة دواويـن الترقية

سييــر العقـاري و الت

17

18……………….………إنشاء مكاتب الترقية و التسيير العقاري للوالية: المطلب األول 18 …...………الهدف من إنشاء مكاتب الترقية و التسيير العقاري للوالي: أوال 19 …………الطبيعة القانونية لمكاتب الترقية و التسيير العقاري للوالية: ثانيا 19……..…………………………حل المكاتب العمومية للسكن معتدل الكراء: ثالثا

20 …….………………………..…………دواوين الترقية و التسيير العقاري: المطلب الثاني 20……………………الطبيعة القانونية لدواوين الترقية والتسيير العقاري : أوال 21 ……………..………………………ين الترقية والتسيير العقاريمهام دواو: ثانيا

22…...……………………… ثالثا إدارة و أعمال دواوين الترقية والتسيير العقاري

الفصـــل الثانـي قيـام الرابطــة االيجـــــارية

25

المبحــث األول تطبيـق نظـام قانونــي خــاص إليجـار السكنـات

الترقيـة و التسييـر العقـاريالتابعة لدواوين

26

143

النظام القانوني الذي يحكم عالقة االيجار الصادرة عـن ديـوان : المطلب األول

…………………………………………………الترقية والتسيير العقاري

26

27 ……………………………………………إشتراط وجود عقد إيجار خاص: أوال 30…………………………………قيام العالقة استنادا إلى نصوص القانون: ثانيا

32 …….…………………إجراءات أو مراحل منح السكن التابع للديوان : المطلب الثاني 32………………………………………….…………………التسجيل في القائمة : أوال 33 ……………..……………………………………………………دراسة الطلبات: ثانيا 35………………………………………………….…………………كيفيات الطعن: ثالثا 36…………………………………………………جزاء مخالفة أحكام القانون: رابعا

المبحــث الثانـي شــروط عقــد اإليجـــار

36

………………………..…………………الشروط المتعلقة بأطراف العقد : المطلب األول 37

37…………………………………………………….………………والية المؤجر: أوال 39……………………………………………………………………أهلية المستأجر: ثانيا

41……………..……………………………الشروط المتعلقة بموضوع العقد: المطلب الثاني 41……………………………………………………شروط السكن التابع للديوان: أوال

41 ……….…………………… توفر صفة عقار معد للسكن و تابع للديوان– أ 43 …………………..……………… وجود السكن المؤجر أو إمكانبة وجوده– ب 45…………………………………………………………… تعيين السكن بالذات– ج 46………………………...…………………… مشروعية السكن التابع للديوان– د

47………………………………………………….…………… صالحية السكن– هـ 47 ………………………………………………….………………………………األجرة: ثانيا

144

47 ……………………………………………………………………… ماهية األجرة– أ 48 ……………………………………………………………… كيفية تحديد األجرة– ب

1998 ينـاير 1 السكنات الموضوعة تحت االسـتغالل قبـل – 1

…………… 48

1998 ينـاير 1 السكنات الموضوعة تحـت االسـتغالل بعـد – 2 ……….……

50

51 ……………………………………………………………………………………المدة : ثالثا 51 ……………………………………………..………………………… تحديد المدة – أ 52 ………………………………….……………… إنتهاء المدة والحق في البقاء– ب 53 ………………………………………………………………… حق في البقاء– 1 …………………………………………….………… أحكام حق البقاء – 1 – 1

53 53……………………………..…………………… مفهوم حق البقاء – 1 – 1 – 1 55 …………………………………………………… شروط حق البقاء– 2 – 1 – 1 55 …………………………………….…………… مميزات حق البقاء– 3 – 1 – 1 57……………………………….…………………… سقوط حق البقاء– 4 – 1 – 1 57………………………………………………………… مصير حق البقاء– 2 – 1 ــة – 1 – 2 – 1 ــي حال ــاء ف ــق البق ــن ح ــتفيدون م المس

……وفاة أو غياب أو تخلي أو طالق المستأجر األصلي 58

……………………… حاالت نقل حق البقاء إلى المستفيدون – 2 – 2 – 1

59 62…………………………..…………………………...………… أسباب اإلخالء– 2 63 …………..………… أسباب ناشئة عن إخالل المستأجر بالتزاماته– 1 – 2 64 ………………………………… أسباب ناشئة عن مقاصد حق البقاء– 2 – 2 67……………………………………………………………………..…………الشكلية: رابعا

الفصـــل الثالــث

بطــة االيجاريـــةأثــار الرا

70

145

المبحــث األول التزامـــات المؤجـــر

71

72 ……………………………….………………………التزام المؤجر بالتسليم: المطلب األول 75 ………………………………………………………التزام المؤجر بالصيانة: المطلب الثاني 75 ………………………………………………………………………………مفهومه: أوال

77 ………………………… الترميمات الضرورية لحفظ العين من الهالك– أ 77 ………………… الترميمات الضرورية التي تؤثر في االنتفاع بالعين– ب 79 ………………...………………… التكاليف المقررة على العين المؤجرة – ج

السكـن القديـم بالتعويض بسكــن جديــد حـق المستأجر في: ثانيا …………………………………………………… إلى غاية انتهاء الترميمات

ال

79

80……………………..……………المساكن التي تبقى خالية مدة ثمانية أشهر: ثالثا 81 ……………...……………………………التزام المؤجر بضمان التعرض: المطلب الثالث

82……………………………………………..…………………التعرض الشخصي: أو 83 ……………………………………………………التعرض الصادر من الغير: ثانيا 84………………………………………………………………أسبقية شغل األمكنة: ثالثا

المبحـث الثانـي التزامــات المستأجــر

88

146

88 …………………………..……………………األجرةالتزام المستأجر بدفع : المطلب األول 88 ………………………………..……………………أحكام االلتزام بدفع األجرة: أوال ……….…………………… ميعاد و مكان و طريقة و إثبات دفع األجرة– أ

89 90……………..…………… ضمانات الوفاء بااللتزام بدفع مبالغ اإليجار– ب

91 اإلعانة على الكراء : نيا ثا 91 …..…… التمييز بين اإليجارات االقتصادية و اإليجارات االجتماعية – أ 92 ……………..……………… كيفية حساب منح مبلغ اإلعانة على الكراء– ب 92………………………….……………… إجراءات منح اإلعانة على الكراء– ج

93 ……...…… تسديد اإلعانات الممنوحة من المصلحة المؤجرة للمستفيد– د 93……………...……………………الجزاء المترتب على عدم الوفاء باألجرة: ثالثا

التــزام المستأجـــر باستعمـــال السكــن حســب: المطلب الثاني …………………………………........…… ما إتفاق عليه و المحافظة عليه

96

96 …..…مضمون التزام المستأجر باستعمال السكن حسب ما اتفق عليه : أوال 96…… احترام تخصيص األمكنة دون إجراء أية تعديالت في توزيعها– أ 98 …… عدم مزاولة أية تجارة أو صناعة أو مهنة حرة دون ترخيص– ب

عدم التنـازل عـن اإليجــار أو تأجيـر العين من الباطن – ج ……………………………………………………… أو شغلها من قبل الغير

99

101…...……………مضمون التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة: ثانيا 102 …..………………………رب أسرة صالح االنتفاع باألمكنة و صيانتها ك– أ 103……….……………………………… قيام المستأجر بالترميمات التأجيرية – ب

105……………………….………………………..…………جزاء اإلخالل بااللتزام : ثالثا 107 ……………….…...…………………التزام المستأجر برد السكن المؤجر: المطلب الثالث

108………………………….………...…………مضمون الرد و ميعاده و مكانه: أوال 108……..………………الحالة التي يجب أن يكون عليها السكن وقت الرد : ثانيا 109……………………………………..…………………جزاء اإلخالل بااللتزام : ثالثا ……..………………….………………………..…………….…………………………الخاتمــة

111

147

148

………..……………………………………….………………………..…………………………المالحــق

112 123 ……....…………………………………..…………………………………….…………………المراجــع 131……...………………………………….…………………………………….……………………الفهــرس