PERIODICO DELL’UNIONE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI DI CREMONA E PROVINCIA

N. 3 - 2013

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Tariffa R.O.C Poste Italiane S.P.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (Conv. in L. 27/02/2004 N° 46) Art. 1, Comma 1, DCB Cremona CLR.

Convegno U.P.P.I. "La Riforma del Condominio"Tanto pubblico e dibattito costruttivo, le impressioni dell'U.P.P.I. Cremona e del Presidente Curatti

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Grande soddisfazione per l'U.P.P.I. di Cremona a margine del convegno sulla Riforma del condominio orga-nizzato in collaborazione con l'U.P.P.I. nazionale e con il supporto indispensabile del Centro Studi Giuridici dell'U.P.P.I.

È lo stesso Luca Curatti a sottoli-neare l'importanza dell'evento: "abbiamo individuato e perseguito un argomento che al momento è fondamentale", afferma il Presidente di U.P.P.I Cremona, "una giornata di studi come quella che abbiamo pro-posto coincide con un momento importante per quanto riguarda le modifice al Codice Civile, dopo tantissimi anni in cui non veniva più rivisitato." La riforma introduce infatti nuovi argomenti, inserisce osservazioni e motivazioni tecniche e soprattutto tiene conto di esigenze nuove. Una su tutte la definizione della figura dell'Amministratore. "È un argomento centrale" afferma

Curatti. Quanto è emerso dal conve-gno infatti è la necessità che la figu-ra dell'amministratore cambi quali-tativamente e che chiunque sia inca-ricato di questo ruolo abbia matura-to una competenza più solida e com-provata, diversamente da quanto avveniva in passato. "Di fatto" -pro-segue Curatti- "non ci si può più improvvisare amministratori, per-ché le responsabilità sono diverse e pesanti e per gestirle servono più conoscenze: nulla può più essere lasciato al caso".

I relatori che sono intervenuti dopo l'introduzione del Presidente Curatti hanno affrontato i punti focali della nuova legge sul condo-minio ma soprattutto li hanno ana-lizzati per individuarne le criticità, perché come ci ricorda lo stesso Curatti, "la riforma è appena inizia-ta ed è necessario vedere quali saranno le conseguenze della sua introduzione solo man mano che

diventerà effettiva". Quanto traspa-re insomma è che adesso come adesso la riforma non può risolvere "definitvamente" la questione della gestione del condominio, ma va testata e auspicabilmente aggiornata in itinere. L'U.P.P.I. nazionale infat-ti è impegnata con diverse commis-sioni di studio per trovare spunti da proporre in vista di successive modifiche.

La soddisfazione di chi per lungo tempo ha puntato i fari su questa questione e si è fatto carico di crea-re le condizioni per un confronto è ancora maggiore pensando alla par-tecipazione che ha avuto. Curatti si dice soddisfatto perché "per la prima volta sembrava essere svanito il tipico torpore della nostra città: la sala era gremita di associati, di amministratori, tecnici, tutte perso-ne assolutamente interessate: era presente l'assessore comunale per le politiche sociali, a riprova di quanto la questione sociale implicita nel tema del condominio sia una pro-blematica che riguarda anche il Comune; era inoltre presente il pre-sidente dell'A.N.A.C.I., e alcuni rappresentanti delle associazioni di categoria, quindi quantità e qualità." Al termine del convegno il dibattito è stato ricco e pieno di spunti e que-sto, nella considerazione di tutta l'U.P.P.I. Cremona, è stata la dimo-strazione che il convegno è stato vissuto dai presenti con interesse e partecipazione.

Sandro Guerreschi

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UPPINFORMAPeriodico dell’UPPI

Unione Piccoli ProprietariImmobiliari

Aderente all’UPPI Nazionale

Direttore ResponsabileMichele Uggeri

Comitato di RedazioneRossella Bazzi, Gianezio Dolfini,

Camillo Genzini, Sandro Guerreschi

Corso Garibaldi, 125 - 26100 CremonaTel. e fax 0372/29583

Progetto grafico Studio ErreVia Garibotti, 13 - 26100 Cremona

PubblicitàUP Uggeri Pubblicità

C.so XX Settembre, 18 - 26100 CremonaTel. 0372/20586 - Fax 0372/26610E-mail: info@uggeripubblicita.it

StampaIndustria Grafica Editoriale Pizzorni

Via Castelleone, 152 - 26100 Cremona

Autorizzazione del Tribunale diCremona n. 159, Registro Stampa

31/03/1982

Il Presidente dell’U.P.P.I. di Cremona, Avv. Luca Curatti

CONVOCA

tutti i Signori Associati dell’UPPI, Unione Piccoli Proprietari Immobilia-ri della Provincia di Cremona, all’Assemblea Provinciale che si svolgerà il giorno 12 aprile 2014 presso la sede dell’U.P.P.I. in Corso Garibaldi n. 125, Cremona, alle ore 7.00 in prima convocazione e

il giorno 12 Aprile 2014 alle ore 10.00 in SECONDA CONVOCAZIONEper discutere e deliberare sul seguente

ORDINE DEL GIORNO

1. Introduzione e apertura dei lavori da parte del Presidente Avv. Luca Curatti.

2. Relazione del Presidente sull’attività svolta dall’UPPI di Cremona nel corso dell’anno 2013.

3. Relazione del Tesoriere Dott. Gianezio Dolfini sul bilancio consunti-vo 2013 e sul preventivo per l’anno 2014.

4. Relazione del Presidente del Collegio dei Revisori dei Conti Dott. Ste-fano Sentati.

5. Dibattito e votazione sui bilanci.6. Varie ed eventuali.

Ricordiamo che all’Assemblea possono partecipare tutti gli Associati all’U.P.P.I. di Cremona , mentre al voto possono accedere solo i soci effetti-vi iscritti da almeno tre anni e in regola con il pagamento della quota asso-ciativa relativa all’anno in corso.

UPPI CREMONAIl Presidente

Avv. Luca Curatti

Io sottoscrittodelego a rappresentarmi all’Assemblea Provinciale dell’UPPI di Cremona

convocata il giorno 12 Aprile 2014 il Signor

Firma

N.B. Non saranno ritenute valide le deleghe non originali; saranno consi-derate valide a tutti gli effetti solo ed esclusivamente le deleghe che perver-ranno alla Segreteria costituite dalla intera pagina di questo giornale.

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA ORDINARIA

La sede provinciale U.P.P.I. a Cremona, in Corso Garibaldi 125

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DELEGAZIONE U.P.P.I CASALMAGGIOREArch. Leonardo Stringhini

VicomoscanoVia degli Ontani n. 44

Tel. 0375 201799

U.P.P.I. CREMONACorso Garibaldi, 125

26100 Cremona (fianco chiesa di S.Agata)

Tel: 0372 29583dal lunedì al venerdì dalle 10:00 alle

12:00 e dalle 15:00 alle 18:00Email: uppicr@libero.it

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SFRATTI O ESPROPRI?L'IRA DEI PROPRIETARI

Grido d’allarme dell’U.P.P.I. dopo la modifica legislativa apportata di recente dalla Camera all’art. 6 del d.l. 31 agosto 2013, secondo la quale "le prefetture adottano misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto".

La nota diffusa dal Presidente dell’U.P.P.I. di Cremona Luca Curatti inizia con le parole di Paolo Giuggioli, presidente Onorario dell’U.P.P.I. Nazionale: "è evidente a tutti la gravità della misura appro-vata che consente il sostanziale esproprio degli immobili dati in locazione. Il potere conferito alle prefetture senza la definizione di alcun criterio e limite temporale rappresenta una palese ingerenza sulle decisioni dei giudici in materia di sfratto e un altrettanto evidente compressione del diritto di proprie-tà, i cui titolari, oltre a subire le già lunghe attese prima di poter ottene-re il rilascio degli immobili locati, saranno costretti a sobbarcarsi anche i relativi oneri senza l’introi-to del compenso per la locazione in corso".

"I provvedimenti di questo tipo costituiscono il colpo di grazia fina-le al mercato immobiliare già in

profonda sofferenza per la mancan-za di investimenti", aggiunge Ladi-slao Kowalski, Segretario Naziona-le U.P.P.I., e "l’aver introdotto il concetto della morosità incolpevole costituisce una violazione ai più elementari e basilari principi di diritto, giustizia ed equità. Cosa sarà questa morosità incolpevole, chi la valuterà, come verrà applica-ta? Insomma, un principio totalmen-te sconosciuto e contrario alle più elementari nozioni su cui si basa non solo l’ordinaria vita civile ma anche l’ordinamento giuridico e la stessa Costituzione. Ci batteremo ovunque perché tali principi venga-no definitivamente esclusi da qual-siasi norma o disposizione".

dall’U.P.P.I. Nazionale

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EMERGENZA SFRATTIDUE SPINE NEL FIANCO DEI PROPRIETARI

Morosità elevata: preoccupato il Presidente dell’UPPI

In Tribunale discusse 50 cause al giorno

Curatti:la situazione è ormai al limite

Cinquanta cause da discutere al giorno, tra rinvii e nuovi casi.

Mille sfratti da eseguire all’anno.L’emergenza abitativa nel Cremo-

nese si specchia nei dati relativi al Tribunale di Cremona. Numeri destinati ad aumentare con l’accor-pamento del Palazzo di giustizia di Crema, che porta con sé l’eredità di delicate posizioni da dirimere.

"La situazione è esplosiva- rac-conta l’avvocato Luca Curatti, che da quindici anni si occupa della materia anche in qualità di Presi-dente dell’U.P.P.I. di Cremona - il problema è sempre esistito, ma negli ultimi tempi si è notevolmente aggravato. A Cremona si è cercato di gestirlo in modo attento e quasi famigliare, nel senso che gli opera-tori degli uffici giudiziari sono sem-pre stati gli stessi e c’è un unico giudice per tutti".

Ogni giovedì il corridoio dei magistrati è affollatissimo e le scene a volte sono drammatiche.

"Purtroppo -sottolinea il legale- sempre più spesso le morosità con-testate sono di sei - otto mensilità.

Tradotto: fino a 3.500,00 euro di mancato introito per i proprietari".

Le ragioni dell’indebitamento sono molteplici, "ma – riferisce Curatti – la cosiddetta morosità incolpevole rappresenta l’uno per cento. Il resto sono posizioni che si sono reiterate nel tempo, qualcuna generata dal fatto che si è voluto approfittare del "termine di grazia", un dispositivo inserito dal legislato-re a scopo sociale per offrire l’op-portunità di saldare il debito, ma che ormai è diventato solo un mezzo per rimandare di altri quattro mesi l’esecuzione dello sfratto".

Negli ultimi due anni il peso della crisi economica è stato significati-vo: "Anzi, la lettera dello sfratto - afferma il Presidente dell’U.P.P.I. - è utilizzata come titolo di "merito" per scalare le graduatorie degli alloggi popolari. Credo sia indi-spensabile una riforma della politica sulla casa".

Superati i vari scogli legislativi dopo la convalida del provvedimen-to, si arriva alla esecuzione. "E qui capita di tutto perché si affrontano due stati d’animo differenti: da un lato il legittimo proprietario che vuole rientrare in possesso del suo bene, dall’altro l’inquilino che, sen-tendosi padrone della casa, percepi-sce la violazione della sua privacy".

E così "c’è chi apre la porta agli ufficiali giudiziari presentandosi armato, chi cerca il contatto fisico e la lite o chi utilizza altri metodi – conclude Curatti –come quella signora che aveva affermato di avere lasciato libero un boa".

Bibiana Sudati da "Mondo Padano" del

13.12.2013

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No al pagamento in contanti dei canoni di locazione

Anche se la normativa non è ancora ufficialmente in vigore, è stato recente-mente approvato l’emendamento che riguarda la tracciabilità dei pagamenti delle locazioni, con il conseguente divieto del contante. Sarà pertanto necessario che l’inquilino paghi o con assegno bancario o con assegno circola-re o con bonifico bancario. Ma le spese e le commissioni bancarie? E quelli che non hanno il conto corrente. Inoltre l’85% delle cause in tribunale sulle locazioni riguardano le morosità, come dire ai proprietari di non incassare in contanti? Magari all’inquilino hanno già bloccato il conto corrente.

La Segreteria U.P.P.I

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IL CONTRATTO TRANSITORIO:AFFITTO BREVE DI UNA STANZA

Affittare una porzione dell’immo-bile, ad esempio una stanza, è sem-pre consentito e la normativa di rife-rimento è sempre la Legge 431/98 che prevede di poter scegliere tra diverse tipologie contrattuali:• contratto libero (4 anni + 4)• contratto a canone concordato

(3 anni + 2)• contratto transitorio (da un

mese a 18 mesi)• contratto per studenti univer-

sitari (da sei mesi a 3 anni )Il contratto transitorio, in partico-

lare, è destinato a soddisfare parti-colari esigenze abitative delle parti che devono essere dichiarate, docu-mentate e confermate, prima della scadenza e in sede di eventuale pro-roga, tramite lettera raccomandata. Esigenze quindi del conduttore, che può aver bisogno di un alloggio per pochi mesi per motivi ad es. di salu-te e/o di lavoro; e/o del proprietario che può avere necessità di disporre a breve della casa ecc.

Il tutto va precisato nel contratto e supportato da idonea documentazio-ne ( es. contratto di lavoro a termine del conduttore,certificati sanitari per cure e terapie ecc. )

Il contratto deve avvenire in forma scritta, pena la nullità, e deve essere regolarmente registrato.

Il canone deve obbedire ai para-

metri previsti negli appositi accordi locali, i cosiddetti Accordi Territo-riali ex L. 431/98, che a Cremona sono stati sottoscritti da UPPI, APPE, APPC, SUNIA e UNIAT e protocollati presso il Comune di Cremona il 24.06.2010.

Contrariamente ai contratti con-cordati di 3 anni + 2 e ai contratti per studenti universitari, il contratto transitorio non dà adito alle agevo-lazioni fiscali previste per le prime due forme contrattuali (sconto irpef del 30%, sconto tassa di registro del 30%, imu agevolata, cedolare secca al 15%).

Il vantaggio del cosiddetto con-tratto transitorio risiede innanzitutto nella sua durata limitata e nel fatto che non è previsto il rinnovo auto-matico alla scadenza.

Però i motivi della transitorietà devono essere ben attestati, docu-mentati e specificati perché, in man-canza, l’inquilino potrebbe decidere di rimanere nell’immobile per la durata canonica di legge di 4 anni+4 e a buon titolo.

Se, insomma, non si rispettano le condizioni pattuite ci si può ritrova-re una camera occupata da una per-sona non più desiderata per altri otto anni.

È inoltre opportuno seguire alcu-ne cautele in sede di stesura contrat-

tuale: descrivere accuratamente l’immobile, indicare in elenco gli eventuali arredi, allegare una pianti-na al contratto indicando la parte della casa concessa in locazione e i servizi annessi (uso di cucina, bagno), nonché l’uso degli altri spazi comuni e la ripartizione delle spese.

La Segreteria U.P.P.I.

Modificato il tasso legaleA partire dal 01.01.2014 il tasso di

interesse legale passa dal 2,5% al 1%.

Lo prevede il D.M. 12/122013 pubblicato in G.U. n. 292 del 13.12.2013.

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Attestato di Prestazione Energetica e applicazione delle imposte di regi-stro e di bollo ex art.6 D.Lgs. n. 192/2005 modificato dall’art.6 del D.L.n. 63/2013;risoluzione Agenzia delle Entrate n. 83/E del 22.11.2013

Il nuovo Attestato di Prestazione Energetica (APE) che, a seguito del "Decreto Energia" ha sostituito l’At-testato di Certificazione Energetica (ACE), deve essere allegato obbliga-toriamente agli atti di compravendita di immobili, trasferimento a titolo gratuito e locazione, pena la nullità dell’atto stesso.

La mancata allegazione dell’APE al contratto di locazione, tuttavia, non fa venir meno l’obbligo di regi-strazione del contratto stesso. Inoltre, con riferimento all’imposta di regi-stro, essa non si applica se l’attestato è presentato contemporaneamente al contratto in sede di registrazione.

L’imposta di bollo non si applica all’APE se questo è allegato in origi-nale o in copia semplice al contratto di locazione.

L’APE è un documento redatto e rilasciato da esperti qualificati e indi-pendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza ener-

getica dell’immobile.L’APE deve essere allegato ai con-

tratti di compravendita e agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (donazione).

Si precisa che, su richiesta delle organizzazioni della proprietà, tra cui anche l’U.P.P.I., il Decreto del fare ha previsto l’applicazione di una sanzione amministrativa in capo al proprietario-locatore in luogo della nullità del contratto.

L’obbligo dell’APE non sussiste in caso di rinnovo tacito o di proroga di un precedente contratto.

L’APE vale 10 anni, salvo even-tuali aggiornamenti in caso di ristrut-turazione dell’immobile.

L’APE non è obbligatorio nei seguenti casi:• edifici per i quali non c’è l’in-

stallazione di sistemi tecnici di climatizzazione ( box,cantine..)

• edifici per i quali non è neces-sario garantire un comfort abi-tativo (magazzini, depositi, legnaie)

• edifici inagibili• manufatti tipo serre, piscine.Consigliamo quindi agli associati

di rivolgersi all'U.P.P.I. per una lista di nominativi di tecnici abilitati e convenzionati

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A tutte le copie dei giornalini UPPInforma spediti alleghiamo un bollettino di c/c postale di euro 55,00 riservato a tutti gli associati che devono ancora versare la quota relativa all’anno sociale 2013 e a tutti coloro i quali vogliano versare la quota annua del 2014.

Indicate nell’apposito spazio il vostro indirizzo e l’anno di riferi-mento della vostra quota che potrà essere versata anche presso la nostra segreteria di Cremona, Corso Gari-baldi n. 125 dal lunedi’ al venerdi’ dalle ore 10,00 alle 12,00 e dalle 15,00 alle 18,00 oppure con bonifi-co bancario al seguente iban:

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In questi giorni i siti provinciali e le Segreterie dell’U.P.P.I sono lette-ralmente sommersi dalla violenta protesta di locatori e conduttori per la disposizione ex art. 50 della Legge di Stabilità 2014 che prevede l’obbligo di pagamento rintracciabi-le, con l’esclusione dei contanti, per i canoni di locazione abitativi. La legge prevedrebbe infatti l'obbligo di farsi pagare i canoni di locazione a uso abitativo o con bonifico ban-cario o con assegno bancario o cir-colare.

"Una norma inutile - afferma il Presidente Nazionale U.P.P.I Avv. Gabriele Bruyère - atteso che le locazioni registrate sono già a cono-scenza dell’Agenzia delle Entrate nonché delle Imposte Dirette, e tale da complicare la vita a tutta quella fascia di popolazione più modesta, minuta, indifesa, non avvezza all’u-so degli strumenti bancari ma pro-fondamente onesta".

"L’U.P.P.I - prosegue Bruyère – chiede fortemente alle forze parla-mentari di revocare il provvedimen-to ed è paradossale che siano pro-prio i proprietari a chiederlo a gran voce, posto che si sta verificando il mancato pagamento dei canoni da parte di tutta quella classe di con-duttori non in grado, per i più sva-riati motivi, di accedere ai servizi bancari. A nostro avviso si tratta di un ennesimo sistema per imporre l’utilizzo degli Istituti Bancari, gli unici a lucrare sull’obbligo, per esempio, del bonifico.

"Da subito si chiede, salvo l’aboli-zione della disposizione, che le ope-razioni di pagamento a mezzo siste-mi tracciabili siano esenti da qualsi-asi onere, costo aggiuntivo, com-missione e/o altro a favore delle banche".

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Canoni d’affitto in calo del 4-5% all’anno anche a Cremona, nono-stante la forte domanda abitativa, e i provvedimenti di sfratto per moro-sità sono aumentati del 70% negli anni della crisi.

Il mercato delle locazioni è sotto-posto a spinte contrastanti, stretta-mente collegate alla situazione di stallo che stanno vivendo le com-pravendite, già crollate di un quarto nel 2012 e di un altro 14% nel primo trimestre di quest’anno.

Da un lato l’impossibilità per molti potenziali acquirenti di acce-dere a un mutuo fa aumentare la domanda di locazione.

Dall’altro i proprietari che non riescono a vendere e vedono aumen-tare il peso fiscale sul proprio immobile o che, comunque, hanno necessità di liquidità, sono spinti a mettere gli immobili sul mercato facendo scendere le quotazioni.

Affittare, del resto, è sempre più oneroso: l’affitto se ne va quasi tutto in tasse e, per di più, si è aggiunto anche l’obbligo, previsto dal Dl 63/2013 convertito nella L. 90/2013, di allegare la cosiddetta APE (Attestato di Prestazione Energetica) a tutti i nuovi contratti d’affitto, a pena di nullità dell’atto.

In più c’è da segnalare l’aumento, negli ultimi anni, dei contratti regi-strati. Secondo dati del Ministero

dell’Economia sono cresciuti del 15% in due anni, effetto, questo, dovuto alla cedolare secca, che ha contribuito ad un alleggerimento fiscale sulla tassazione da locazio-ne.

Naturalmente la grossa fetta di affitti in nero che caratterizza il mercato locatizio italiano rimane esclusa dalle statistiche ufficiali.

Nell’ultimo anno, secondo elabo-razioni Nomisma, la discesa dei canoni di locazione è stata del 4%.

Un trend negativo che in cinque anni porta il calo complessivo al 16%.

E questo senza considerare l’in-flazione che, pur contenuta, pesa per qualche punto percentuale annuo e determina l’adeguamento automatico dei canoni per i contratti non sottoposti a cedolare.

Insomma, non si registra alcun segno positivo.

Per arrivare a un ridimensiona-mento dei canoni più significativo – concordano inquilini e proprietari – bisognerebbe rivedere la fiscalità a favore di contratti concordati e garantire i proprietari contro la morosità con appositi "fondi di rota-zione" predisposti dagli enti locali in collaborazione, ad esempio, con le Fondazioni Bancarie.

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Consulenza Finanziaria: pareri su gestione risparmi, consigli per apertura mutui, pareri su investimenti finanziari ecc.

Contratti di Locazione: è possibile usufruire gratuitamente di altri servizi per una corretta gestione dei contratti di locazione quali conteggio Istat con

relativa comunicazione scritta all’in-quilino, calcolo imposta di registro annuale, compilazione mod. F23, regi-strazione, proroga, risoluzione e ces-sione dei contratti, compilazione modulistica per la registrazione dei contratti.

Per le registrazioni in via telematica, obbligatorie per legge, per i contratti registrati telematicamente è richiesto un rimborso per spese bancarie di euro 5,00.

Per la stesura dei contratti di locazio-ne e per pratiche particolari quali sfrat-ti, stime immobiliari, lettere racco-mandate, certificazioni energetiche ecc. gli associati si possono avvalere delle prestazioni professionali dei nostri esperti a tariffe convenzionate.

CONSULENZE GRATUITE

DOCUMENTAZIONE PER LA STIPULA DI UN CONTRATTOLocatoreFotocopia carta di identità e codice

fiscaleFotocopia visura catastale aggiornataFotocopia Attestato di Certificazione

Energetica (ACE)Dichiarazione di conformità degli

impiantiConduttoreFotocopia carta di identità e codice

fiscaleFotocopia permesso di soggiorno per

i cittadini non comunitari.Fotocopia visura camerale e carta di

identità e codice fiscale del legale rap-presentante per i contratti commerciali

Per gli Associati che vogliono avva-lersi del servizio di redazione e regi-strazione dei contratti di locazione proposto dai nostri esperti fiscali a tariffe convenzionate è indispensabile munirsi della suddetta documentazio-ne.

Denuncia in QuesturaCon il D.L. n. 79/12 è stato abrogato

l’obbligo di comunicazione alla questu-ra previsto per il contratto di locazione o di comodato soggetto a termine fisso di registrazione. Si tratta dei contratti di locazione, verbali o scritti, ad eccezione delle locazioni di immobili non formate per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a 30gg. e dei contratti di comodato stipu-lati per iscritto e non registrati.