INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, … · cuadrado de construcción es muy sensible a los cambios en la superficie de ... 2.3.1 El principio de anticipación 27 2.3.2 El

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C.

DELEGACIÓN JALISCO

"MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL"

"ANÁLISIS DEL COSTO PARAMETRIC O Y CALCULO DEL FACTOR DE HOMOLOGACIÓN POR SUPERFICIE DE

CONSTRUCCIÓN PARA INMUEBLES DE USO HABITACIONAL UNIFAMILIAR"

TESIS

QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE

"MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL"

PRESENTA

HONORATO MARTÍN VILLA ZAMORA

ASESOR

JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP N. 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco Junio de 2006

A la memoria de mi padre:

Honorato F. Villa Schmill

A mi madre,

María Teresa Zamora de Villa

A mi esposa,

Celina Diaz de Villa

Honorato Martin Villa Zamora

Resumen de la Investigación (ABSTRACT)

La valuación de bienes inmuebles es una profesión muy dinámica, las condiciones del mercado están constantemente cambiando, y los participantes del mercado periódicamente deben reevaluar sus expectativas. La teoría y la práctica de la valuación continúan en evolución en respuesta a las cambiantes preocupaciones y comportamientos de los participantes.

Como toda la tecnología, aquella disponible para los valuadores, se expande todos los días. En una economía tan dinámica como la que se vive hoy en día, es esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e incorporarlos a su trabajo. Con el objeto de poder determinar el valor de un bien, se han desarrollado muy diversas metodologías, dependiendo del bien de que se trate.

El enfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado es estimado a través de un análisis del mercado de propiedades similares y comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. Utilizando técnicas comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado, costo, depreciación, así como otros parámetros. Comúnmente estos parámetros deben analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que se harán al precio de venta de las propiedades comparables. A estos ajustes se les conoce como factores de homologación.

Las técnicas, los modelos o metodologías ayudan a la gente a tomar decisiones de manera más eficiente. La motivación de la presente tesis es desarrollar una metodología para la aplicación del factor de homologación por superficie de construcción para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar, que llevará a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a conclusiones más confiables y consistentes, que ayudarán a las personas que requieran está información a tomar mejores decisiones.

Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposición Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar, y cómo varía en función de la superficie de construcción de cada modelo estudiado. Se puede observar que al incrementarse la superficie de construcción del prototipo, el presupuesto del costo total se incrementa también. Sin embargo el costo por metro cuadrado de construcción va disminuyendo. Lo que nos muestra que el índice de costo por m2 cuadrado de construcción es muy sensible a los cambios en la superficie de construcción de los edificios y debe entonces utilizarse con mucho cuidado.

La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo por la superficie de construcción del edificio, dentro del análisis comparativo de mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuación.

índice

1CAPITUL0 PRIMERO ANTECEDENTES 11 1.1 Introducción 11 1.2 Problemática 12

2CAPITULO SEGUNDO MARCO TEÓRICO 14 2.1 Los bienes inmuebles y su avalúo 14

2.1.1 El concepto de la tierra 15 2.1.2 Avalúo 17 2.1.3 Propósito y objeto de un avalúo 18

2.2 Valor 19 2.2.1 Diferencias entre precio, costo y valor 19 2.2.2 Distintos tipos de Valores 19 2.2.3 Factores de valor 21 2.2.4 La historia de la teoría del valor 23

2.3 Los cimientos del avalúo 26 2.3.1 El principio de anticipación 27 2.3.2 El principio de cambio 27 2.3.3 Oferta y demanda 27 2.3.4 Competencia 28 2.3.5 Principio de substitución 28 2.3.6 Costo de oportunidad 29 2.3.7 Principio de Equilibrio 29 2.3.8 Principio de Contribución 30 2.3.9 Productividad excedente 30 2.3.10 Principio de Conformidad 31 2.3.11 Factores externos 31 2.3.12 Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles 31 2.3.13 Mayor y mejor uso 34

2.4 El proceso de valuación 35 2.4.1 Definición del problema del avalúo 36 2.4.2 Análisis preliminar, selección y recopilación de datos 39 2.4.3 Análisis sobre el mayor y mejor uso del terreno 40 2.4.4 Estimación del valor del terreno 40 2.4.5 Aplicación de los tres enfoques devaluación 41 2.4.6 Reconciliación final de los indicadores de valor 44 2.4.7 Informe sobre el valor definido 45

2.5 El enfoque de costos (Valor físico o valor de reposición) 45 2.5.1 Relación con los principios de valuación 46 2.5.2 Aplicación y limitaciones 47 2.5.3 Procedimiento 49

2.6 El enfoque de comparación de ventas 51 2.6.1 Relación con los principios del avalúo 52 2.6.2 Aplicabilidad y limitaciones 53 2.6.3 Procedimiento 54 2.6.4 Tipos de ajustes 62

2.7 Estimados de costos de construcción 64 2.7.1 Estimación de los costos de reproducción y Reposición 64 2.7.2 Métodos de estimación de costos de construcción 65 2.7.3 Métodos de Ensambles 72

2.8 Regresión 74 3CAPITULO TERCERO ESTUDIO TÉCNICO 78

3.1 Análisis de costo de prototipos de vivienda 79

7

3.1.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP" 80 3.1.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" 83 3.1.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM" 84 3.1.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED" 85 3.1.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" 86 3.1.6 Prototipo de vivienda de lujo "LIO" 87 3.1.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" 88 3.1.8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" 89 3.1.9 Resumen de los resultados 90

3.2 Repercusión de terreno 90 3.2.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP" 91 3.2.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" 92 3.2.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM" 93 3.2.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED" 94 3.2.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" 95 3.2.6 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" 96 3.2.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" 97 3.2.8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" 98

4CAPITULO CUARTO ANÁLISIS DE RESULTADOS 99 4.1 Ecuaciones del valor de reposición 99

4.1.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 - 75) 99 4.1.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (75 - 165) 100 4.1.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 - 259) 102 4.1.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419) 103 4.1.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625) 104 4.1.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863) 105 4.1.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976) 106

4.2 Resultados factores de homologación por superficie de construcción 107 4.2.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 - 75) 107 4.2.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (84-150) 109 4.2.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 - 259) 110 4.2.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419) 111 4.2.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625) 112 4.2.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863) 113 4.2.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976) 114

CONCLUSIONES GENERALES 115 GLOSARIO DE TÉRMINOS 117 ANEXOS 118 BIBLIOGRAFÍA 160

8

INTRODUCCIÓN

La valuación de bienes inmuebles es una profesión muy dinámica, las condiciones del mercado están constantemente cambiando, y los participantes del mercado periódicamente deben reevaluar sus expectativas. La teoría y la práctica de la valuación continúan en evolución en respuesta a las cambiantes preocupaciones y comportamientos de los participantes. Las condiciones de trabajo para los valuadores han cambiado recientemente por el impacto de nuevas legislaciones y regulaciones, a través del surgimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., que ha emitido reglas de carácter general para la elaboración de los avalúos de inmuebles para crédito garantizado a la vivienda.

Como toda la tecnología, aquella disponible para los valuadores, se expande todos los días. En una economía tan dinámica como la que se vive hoy en día, es esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e incorporarlos a su trabajo. Esta situación ha tenido un fuerte impulso en los últimos veinte años en México, y especialmente en los últimos dos años, a través del surgimiento de diferentes opciones para el estudio de la Valuación, como Maestrías, Especialidades y Diplomados.

Con el objeto de poder determinar el valor de un bien, se han desarrollado muy diversas metodologías, dependiendo del bien de que se trate. En el área inmobiliaria, se cuenta con metodologías, con las cuales se analiza un bien desde distintos enfoques, a través de los que podemos determinar parámetros con los se pueda llegar a una conclusión de valor.

Dentro de estas metodologías o enfoques se encuentran el llamado Enfoque Comparativo de Mercado y el Enfoque de Costos.

Cuando es aplicable, el enfoque de costos refleja el comportamiento del mercado reconociendo que los participantes del mercado relacionan el valor con el costo. Los compradores tienden a juzgar el valor de una propiedad considerando el costo de construir un inmueble semejante con condiciones físicas óptimas. Inclusive, los compradores ajustan el precio que están dispuestos a pagar por un inmueble estimando los costos para llevar un inmueble existente a las condiciones físicas y de funcionalidad que desean.

El enfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado es estimado a través de un análisis del mercado de propiedades similares y comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. Utilizando técnicas comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado, costo, depreciación, así como otros parámetros. Comúnmente estos parámetros deben analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que se harán al precio de venta de las propiedades comparables. A estos ajustes se les conoce como factores de homologación.

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B I B L I O T E C A

De acuerdo con las reglas emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.,1 los parámetros que se deben analizar en el Enfoque Comparativo de Mercado son: ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo.

Podemos decir que en general no existe un procedimiento propuesto por medio del cual se calculen los factores de homologación, para los parámetros mencionados anteriormente, para aplicarlos en el Enfoque Comparativo de Mercado, excepto para el que se refiere al coeficiente de utilización del suelo, y entonces cada valuador calcula estos coeficientes de acuerdo a su experiencia.

Las personas en toda sociedad deben tomar decisiones. La necesidad de la valuación inmobiliaria se encuentra motivada principalmente por el trabajo que llevan a cabo los Peritos Valuadores al analizar, sintetizar y obtener conclusiones en proyectos de cualquier envergadura. En otras palabras la valuación inmobiliaria es un punto medular en la toma de decisiones que tienen que ver con bienes raíces.

El "Avalúo", entendido como el obtener una estimación independiente y profesional del valor comercial de una propiedad, es considerado un cimiento lógico y en ocasiones indispensable en el proceso de toma de decisiones importantes relacionadas con los bienes raíces.

Las técnicas, los modelos o metodologías ayudan a la gente a tomar decisiones de manera más eficiente. La motivación de la presente tesis es desarrollar una metodología para la aplicación del factor de homologación por superficie de construcción para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar, que llevará a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a conclusiones más confiables y consistentes, que ayudarán a las personas que requieran está información a tomar mejores decisiones.

Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposición Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar, y cómo varía en función de la superficie de construcción de cada modelo estudiado. Se estudiaran diferentes modelos: vivienda tipo económica, tipo medio y tipo residencial.

De acuerdo con el Enfoque de Costos, se estudiara el comportamiento del valor de los inmuebles, terreno y construcción, en función de la variación de la superficie de construcción.

De la información anterior se pretende desarrollar un algoritmo lógico que produzca factores numéricos a partir de un modelo binómico que se aplique entre inmuebles comparables con distinta superficie de construcción. Esto quiere decir que se considerará el efecto de la diferencia de las superficies del objeto de valuación y el objeto comparable, en el valor unitario de mercado y en el costo paramétrico de reposición.

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C, Reglas de carácter general que establecen la metodología para la Valuación. Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre de 2004

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1 CAPITULO PRIMERO ANTECEDENTES

1.1 Introducción

En este primer capitulo se mostrará un panorama general de la problemática en la metodología de valuación para la aplicación de los factores de homologación.

La metodología del avalúo continúa evolucionando y los profesionales que aplican el enfoque de costos deben adaptarlo a las necesidades del problema del avalúo y a los convencionalismos prevalecientes en la práctica contemporánea.

Cuando las características físicas de propiedades comparables difieren significativamente, los valores relativos de estas características en algunas ocasiones pueden identificarse en forma más precisa a través del enfoque de costos que mediante la comparación de ventas. Puesto que el enfoque de costos se inicia con el costo para construir una propiedad sustituía de óptima utilidad física y funcional, ello puede ayudar al valuador a determinar los ajustes precisos que debe realizar por las diferencias físicas en las propiedades comparables en venta. Si, por ejemplo, un valuador tiene que hacer un ajuste por elevadores inadecuados en una propiedad comparable, el costo para remediar la deficiencia puede usarse como base para este ajuste.

En general podemos decir que un procedimiento generalmente usado para determinar la obsolescencia funcional de un edificio, se calcula a través del costo de remediar el motivo de la obsolescencia. Es en este sentido que el enfoque de costos da al valuador, los datos necesarios tanto para estimar la depreciación, como para determinar los ajustes aplicables en el enfoque comparativo de mercado.

Siguiendo con esta línea de pensamiento, al analizar el comportamiento del enfoque de costos al ir cambiando progresivamente la superficie de construcción de los edificios, podemos encontrar los ajustes aplicables por este motivo, el cambio en la superficie de construcción, aplicables en el enfoque comparativo de mercado.

El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen patrones de valor o tendencias del mercado. Para tipos de inmuebles que se venden y compran con regularidad, el enfoque de comparación de ventas frecuentemente aporta una indicación aceptable del valor del mercado. Cuando se cuenta con suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el valor.

Generalmente, el enfoque de comparación de ventas tiene una aplicabilidad muy amplia y puede resultar el más convincente cuando se cuenta con suficientes datos a la mano. Por lo regular, aporta la indicación primaria del valor del mercado en avalúos de propiedades como casas, que generalmente no se adquieren por sus características generadoras de ingresos. La mayoría de casas unifamiliares son sujetas a la comparación de ventas directas porque muchas propiedades similares se compran y venden en el mismo mercado, y muchos compradores potenciales deciden no rentar o construir. Típicamente, el enfoque de comparación de ventas

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también aporta la mejor indicación de valor en pequeñas propiedades comerciales e industriales ocupadas por sus propietarios.

El enfoque de comparación de ventas constituye una parte significativa y esencial del proceso de valuación, aun cuando su confiabilidad sea limitada. Aunque las disimilitudes en los factores que afectan el valor de la propiedad no siempre pueden identificarse y cuantificarse correctamente, el enfoque de comparación de ventas puede proporcionar una escala probable de valor, respaldando las indicaciones de valor derivadas de alguno de los otros enfoques.

El precio de venta refleja muchos y diversos factores que afectan el valor de la propiedad en mayor o menor grado. Se emplean técnicas cualitativas y cuantitativas para determinar el significado relativo de estos factores. Los valuadores utilizan aplicaciones matemáticas para obtener ajustes cuantitativos. Cuando no existen suficientes datos para apoyar un ajuste cuantitativo, los valuadores investigan las relaciones cuantitativas mediante una comparación directa de datos del mercado y un análisis de sus tendencias.

Cada una de las diferencias importantes que existan entre las propiedades comparables y la propiedad valuada, que pudiera afectar su valor, se considera un elemento de comparación. Para cada elemento que se considere relevante se calcula un ajuste y los precios de las propiedades o precios unitarios de los factores comparables se ajustan para reflejar el valor de estas diferencias. Los ajustes que se hagan, reflejan el pensamiento y la opinión de un comprador típico, antes de presentar una oferta de compra o de realizar una transacción.

1.2 Problemática

Las unidades de comparación se utilizan para facilitar la comparación de la propiedad valuada con inmuebles comparables. Al reducir los precios de venta a valores unitarios por metro cuadrado de construcción, resulta que el parámetro es muy sensible a las diferencias en el tamaño de las construcciones, básicamente debido a las economías de escala. Además dentro de la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal2, Sociedad Nacional de Crédito, en las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, determina que uno de los factores comparables es la superficie del inmueble.

De tal manera que resulta que es de suma importancia, dentro del enfoque comparativo de mercado, considerar las diferencias en tamaño de las construcciones comparables con respecto del sujeto, y hacer los ajuste necesarios en el proceso de comparación, para que sean consideradas las economías de escala.

Dice Alejandro Cárdenas3 que "existen pocos trabajos serios que orienten al valuador a partir de criteriors objetivos y consistentessobre la forma de proceder en

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., Reglas de carácter general que establecen la metodología para la Valuación. Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre de 2004, p l07.

Perito Valuador con más de 30 años de experiencia en el ramo.

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una homologación".4 El Manual de procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria del Distrito Federal nos recomienda utilizar factores de homologación, pero no dice como hacerlo, ni con fundamento a que criterio. Lo mismo sucede con las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal. Actualmente no existe una metodología propuesta para poder llevar a cabo los ajustes correspondientes derivado de la diferencia en la superficie de construcción entre un inmueble comparable y el sujeto que se estudia.

El propósito del presente trabajo es analizar el costo paramétrico de los edificios destinados a la vivienda unifamiliar en rangos de superficie de construcción que se establecerán para las distintas calidades típicas que podemos encontrar, es decir, vivienda de tipo popular, vivienda de tipo económica, vivienda tipo medio, vivienda de tipo semilujo, vivienda de lujo, vivienda de tipo categoría lujo, vivienda de categoría plus y vivienda de tipo premier.5

Una vez calculados los presupuestos de estas viviendas, se analizará el comportamiento del costo unitario por metro cuadrado de construcción, con el propósito de evidenciar lo sensible que es este parámetro al cambio en la superficie de construcción.

Posteriormente retomando los presupuestos de cada tipo de vivienda se añadirá a cada uno el valor correspondiente al terreno sobre el que pudiera asentarse el edificio, también considerando un rango de valores, esto nos dará como resultado lo que denominamos como Valor físico y se estudiará su comportamiento. De la información anterior se pretende desarrollar un algoritmo lógico que produzca factores numéricos que califique las diferencias entre inmuebles comparables con distinta superficie de construcción.

Por ejemplo, el manual de costos de edificación de BIMSA, analiza el prototipo de vivienda unifamiliar categoría común "COM" para una superficie de construcción de 100 m2. En el presente trabajo se analizará el costo de este prototipo en.el rango de 75 m2 a 165 m2, en incrementos de 1 m2. Para este prototipo se decidió que el lote de terreno adecuado para su análisis es un lote de 120 m2, para este lote se supusieron valores de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y $1,800 por metro cuadrado. Posteriormente se añade la contribución del terreno a los costos estudiados del prototipo, y entonces obtenemos lo que denominamos valor físico del inmueble, y entonces analizamos como es el comportamiento de este valor físico por m2 de construcción del prototipo. Este mismo procedimiento se realizará para los distintos prototipos que se analizarán.

Cárdenas Castañeda, Alejandro. "Cómo elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad". Innovación editorial Lagares de México, S.A. de C.V. 2005. p l 4 . 5 Siguiendo la clasificación del Manual de Costos de Edificación de BIMSA, 2005

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2 CAPITULO SEGUNDO MARCO TEÓRICO

Un avalúo más allá de ser un documento en el cual se estima un valor de mercado de un inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta información crítica para los usuarios del mismo. Más allá de ser un documento en el cual se estima un valor de mercado del inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta información crítica para los usuarios del mismo.

La riqueza de un avalúo inmobiliario está dada por la veracidad de la información que contiene. Para los usuarios del avalúo (compradores, vendedores e instituciones financieras públicas y privadas) es necesario contar con buena información sobre el inmueble objeto de la operación.

Al analizar un avalúo, se pueden encontrar elementos que permiten tomar una mejor decisión al momento de comprar, vender o rentar un inmueble, ya que el avalúo permite conocer el bien a comerciar, su condición física y su entorno geográfico y económico. Los Peritos Valuadores conjuntan una serie de hechos, estadísticas, y otra información acerca de propiedades específicas, analizan esta información, y desarrollan opiniones de valor. Cada avalúo representa un reto al valuador para que ponga en práctica sus habilidades analíticas, ejerza juicios sustentados, y se comunique de manera efectiva con los usuarios del avalúo.

El objetivo de este capítulo es presentar la teoría básica de valuación y de ingeniería de costos. Se estudiará que son los bienes raíces y cuales son los factores que afectan su valor. Se describirá el proceso de valuación y los índices que se analizan para llegar a la conclusión de valor de un inmueble.

2.1 Los bienes inmuebles y su avalúo

Los bienes inmuebles son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras adheridas a ella de forma permanente.6

Son bienes inmuebles por su naturaleza, aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro, ya por sí mismos o por efecto de una fuerza exterior sin que se alteren en su sustancia y en su forma.

Los bienes inmuebles son el suelo en su sentido físico y todo lo que se encuentre adherido a la misma, por ejemplo, las estructuras. Los bienes raíces son inmóviles y tangibles. La definición legal de bienes raíces incluye la tierra y todas las cosas que forman parte natural de la misma (v.g., las plantas y árboles, mientras estuvieren unidas a la tierra), así como todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda ser separado sin deterioro de él o del objeto a él adherido (v.g., edificios, mejoras al lugar, etc.). En general, todo lo que se ha integrado en forma permanente a las construcciones (v.g. instalaciones hidro-sanitarias y eléctricas, etc.), así como todo lo incorporado durante la construcción

6 Ventólo, Williams L. Fundamentals of real estate appraisal. 8 th ed. Dearborn. p20

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(v.g. por ejemplo, gabinetes y elevadores), se considera como parte del bien inmueble.4

El ser humano es titular patrimonial en los aspectos económico, moral y social. El patrimonio económico se forma por los derechos y obligaciones valorables en dinero y que constituyen una universalidad.7

La tarea que realiza un Perito Valuador es estudiar el valor tangible de los bienes inmuebles y los derechos reales correspondientes8, reconociendo todas las fuerzas que influyen, como son fuerzas legales, fuerzas sociales, fuerzas económicas y fuerzas geográficas.

2.1.1 El concepto de la tierra

La tierra constituye el cimiento de las actividades sociales y económicas de los pueblos y representa tanto una comodidad como una fuente de riqueza. Puesto que la tierra es esencial para la vida y la sociedad, reviste importancia para muchas disciplinas, incluyendo el derecho, la economía, la sociología y la geografía. En la economía, la tierra se considera como uno de los cuatro agentes de la producción, junto con la mano de obra, el capital y la gestión empresarial.

Una parcela de tierra es una porción de la superficie del planeta en su estado natural. Se dice que la tierra tiene valor, mientras que las mejoras contribuyen al valor. La tierra es vista como la base en la que las mejoras se pueden construir. El valor de la tierra puede cambiar como resultado de las condiciones externas y las fuerzas del mercado.9

Los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial está sujeto a un enorme dinamismo; un valor que está condicionado por gran diversidad de factores.10

2.1.1.1 Fuerzas legales

Los bienes inmuebles son una entidad con derechos inherentes que pueden restringirse legalmente para bien de la sociedad.

La legislación se enfoca en los derechos y las obligaciones asociadas con los diversos intereses que se relacionan con los bienes inmuebles.

Los aspectos legales más relevantes para los valuadores incluyen restricciones sobre el uso del suelo y los derechos de servidumbre11.

7 Código Civil del Estado de Jalisco 2004 El derecho real es el poder jurídico que tiene su titular sobre un bien

9 Appraising residencial properties 3rd ed Appraisal Institute 1999 Cárdenas Castañeda, Alejandro Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de contabilidad

Innovación editorial Lagares de Mexico, S A de C V 2005 p55

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Puesto que el avalúo de bienes inmuebles requiere una valoración de los derechos inmobiliarios, los valuadores deben estar bien familiarizados con el conjunto de leyes que los afectan.

2.1.1.2 Fuerzas económicas

Los bienes inmuebles también constituyen una fuente de riqueza que, en términos económicos, puede medirse en dinero o en valor de intercambio. El concepto económico de la tierra como fuente de riqueza y como objeto de valor es central a la teoría del avalúo.

Una de las preocupaciones centrales de la economía ha sido siempre qué es lo que determina el precio.12 Observando los fenómenos del intercambio se puede ver que en el mercado cada cosa se cambia por una determinada cantidad de otra cosa, o - en las condiciones del cambio desarrollado - se cambia por una determinada cantidad de dinero. Las teorías económicas y dentro de ellas la teoría del valor representan una parte importante de la filosofía en que se fundamenta la valuación.

2.1.1.3 Fuerzas sociales

El uso de la tierra también se ve afectado por tendencias en la economía, la población, la tecnología y la cultura. La cantidad de tierra disponible es fija. Por lo mismo, entre mayor sea la demanda de tierra, mayor será la presión para que ésta sea utilizada más intensamente. Frecuentemente surgen conflictos entre grupos que sostienen puntos de vista antagónicos sobre el uso apropiado de la tierra. Quienes consideran que la tierra es un recurso que debe ser compartido por todos, desean preservar la belleza escénica de la tierra y sus importantes funciones ecológicas. Otros ven la tierra principalmente como un bien comercial. Consideran que los intereses de la sociedad quedan mejor servidos mediante una tenencia privada y sin restricciones. Puesto que la tierra no sólo es un recurso sino también un artículo de comercio, no existe una solución claramente definida a este conflicto.

Los dos puntos de vista cuentan con fundamento legal. Como recurso, se protege a la tierra para el bien de la sociedad. Como bien comercial, se reglamenta su tenencia, uso y disposición para impedir una violación de los derechos individuales.

Todas las leyes y funciones del gobierno tienen como fin servir al público. Por lo mismo, en el interés público, la sociedad puede imponer restricciones sobre construcciones, crear reglamentos municipales sobre zonificación, planificación

La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble para beneficio directo de una persona determinada o, por consideración a otro bien al cual se comunica así mayor utilidad, para el de cualquiera que sea dueño de él. El beneficiado con una servidumbre debe ser siempre persona distinta del dueño del bien sirviente.

Isaac Illich Rubin, Ensayo sobre la teoría Marxista del Valor, México, D.F. quinta edición 1982, Siglo XXI Editores, p. 9

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urbanística y nuevos fraccionamientos y establecer otras medidas para el control de la tierra. Estos controles determinan qué puede urbanizarse y dónde puede llevarse a cabo, así como qué tipo de actividades pueden permitirse después de la urbanización.

Por tal motivo, los valuadores deben estar familiarizados con los ordenamientos y restricciones que rigen el uso de la tierra y comprender cómo tales ordenamientos afectan una propiedad determinada.

2.1.1.4 Fuerzas geográficas

El estudio de la tierra requiere consideración de sus diversas características físicas y cómo estas características se combinan en un área específica. Cada parcela de terreno es única y su ubicación es un atributo muy importante. La utilidad de la tierra y la forma en que mejor puede disponerse de ella se ven afectadas significativamente por sus características físicas, ubicación y otras consideraciones afines.

La tierra puede aprovecharse para muchos fines, incluyendo la agricultura, el comercio, la industria, la habitación y la recreación. El clima, la topografía y la distribución de los recursos naturales pueden influir en su aprovechamiento.

Para el valuador, las consideraciones de carácter geográfico resultan especialmente significativas. Es obvia la importancia de las características geográficas tales como la topografía, la composición del suelo, el agua y la vegetación. Sin embargo, la distribución de la población, las instalaciones, los servicios públicos y el movimiento de bienes y personas son igualmente importantes.

2.1.2 Avalúo

De acuerdo con la definición dada por la Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) un avalúo es una estimación de valor.13

Valuar es el acto o proceso de estimar un valor.14

En las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de crédito garantizado a la vivienda, emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 30 de Junio del año 2003, define el avalúo como el dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre el valor de los inmuebles y que este certificado por la Unidad de Valuación en cuyo Padrón se encuentre inscrito el perito valuador correspondiente.

The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, sección " Definiciones ". 2005

14 IDEM

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Los valuadores estudian un problema de valuación y en general emiten una opinión o conclusión relacionada con el valor de determinado bien inmueble, el valuador proporciona al cliente una estimación del valor de una propiedad real que refleje todos los factores pertinentes del mercado. Para llevar a cabo el avalúo, el valuador requiere hacer una investigación de mercado; la recolección de datos pertinentes; la aplicación de las técnicas analíticas pertinentes, y la aplicación de conocimientos, experiencia y juicio profesional para obtener una solución apropiada a un problema de avalúo. Las conclusiones se derivan de un análisis apropiado de los datos, realizado de acuerdo con las normas de práctica profesional. Esto es aplicando los enfoques de valuación denominados como enfoque directo o de costos, enfoque de capitalización de rentas y enfoque comparativo de mercado.

2.1.3 Propósito y objeto de un avalúo

El propósito de un avalúo, es el fin para el cual se solicitó el servicio de avalúo. Es decir, el uso que se le dará al reporte del avalúo, entre otros: Otorgamiento de crédito, reestructuración de crédito, dación en pago, o bien, adjudicación. Es la razón por la cual el usuario requiere conocer el valor de su propiedad, y esta razón determina el enfoque que se le dará al avalúo.

El enfoque u objeto del avalúo es el tipo de valor que será concluido. Este tipo de valor deberá estar en función de los bienes a valuar y de la especialidad valuatoria.

Cuando un avalúo requiere la estimación de un valor, debe definirse desde un principio el tipo de valor que se busca. El valor definido puede ser el valor de mercado, el valor asegurable, el valor de una propiedad como negocio, el valor gravable, el valor en uso, el valor de inversión, valor de liquidación, valor de rescate y valor de desecho, o cualquier otro tipo de valor.

Es el objetivo del avalúo, lo que constituye la base de la valoración final. Esta base no puede adaptarse al uso que vaya a dársele al avalúo. El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito para el cual se requiere el avalúo.15

La estructura de un avalúo puede adaptarse al uso que vaya darse a la valoración, pero la valoración en sí, no se modifica.

Dado que la conclusión de valor que se determine en un avalúo se usará para una toma de decisiones por parte de los usuarios del mismo, al definir el problema del avalúo, el valuador debe tomar en cuenta las necesidades de los usuarios y además de congruente con las normas usuales de la práctica profesional.

Comisión Nacional Bancaria, Circular No. 1462, disposiciones de carácter general para la prestación del servicio de avalúos, 14 de febrero de 2000.

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2.2 Valor

2.2.1 Diferencias entre precio, costo y valor

Los valuadores distinguen de manera cuidadosa entre los términos precio, costo y valor. El termino precio generalmente se aplica a una venta o transacción e implica un intercambio; un precio es un hecho consumado. Una vez fijado, el precio representa la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que determinado vendedor esta dispuesto a aceptar como pago, de acuerdo con las circunstancias de la operación.

Por lo regular, estas circunstancias reflejan las condiciones dentro de uno o varios mercados. Un mercado es un conjunto de convenios que unen a compradores y vendedores a través del mecanismo del precio. Un mercado puede definirse en términos de geografía, de productos o características de productos, del número de compradores y vendedores disponibles o de acuerdo con algún otro arreglo, según las circunstancias.

Un mercado de bienes raíces es la interacción de individuos que intercambian derechos sobre propiedad real por otros bienes, tales como dinero. Se definen mercados específicos de bienes raíces con base en el tipo de propiedad, su ubicación, su potencial para la generación de ingresos, características propias para la inversión, características propias para el arrendamiento u otros atributos reconocidos por quienes participan en el intercambio de propiedad real.

Los valuadores utilizan el término costo en relación con la producción, no con el intercambio. El costo puede ser un hecho consumado o una estimación anticipada. Los costos pueden identificarse dentro de la fase que les corresponde en el proyecto.

2.2.2 Distintos tipos de Valores

2.2.2.1 Valor, en Economía

La equivalencia de un bien o servicio en términos de otros bienes y servicios. El término suele reflejar la cuantía en dinero, o precio, que se pagará por el bien. El valor de cualquier objeto en un mercado depende de su escasez y de su atractivo. Cualquier artículo atractivo y escaso, como por ejemplo un diamante, tendrá una mayor tasa de intercambio, es decir, podrá intercambiarse por un bien de igual o mayor valor. El atractivo también depende de su utilidad potencial. Se suele distinguir entre valor de mercado y valor justo o valor natural. El valor de mercado refleja su poder adquisitivo en un mercado libre. El valor natural es el valor que prevalecería si las fuerzas de un mercado competitivo operaran sin fricciones. El valor de mercado también se denomina precio de intercambio del bien, siendo el valor natural el precio justo.

En la teoría del valor trabajo, en su visión más simplista, el valor de un

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• J B L J G T E C A

producto viene dado por la cantidad de trabajo que se necesita para producirlo.

El término valor añadido se refiere al valor creado a lo largo del proceso de fabricación o producción de un producto, descontando el coste de las materias primas, el embalaje y la gestión. En todos los países pertenecientes a la Unión Europea se ha establecido un impuesto sobre el valor añadido.16

2.2.2.2 Valor de Mercado

El valor puede tener muchos significados en los avalúos de bienes inmuebles. La definición depende de su contexto y aplicación. Comúnmente, el valor en el mercado, se percibe como la anticipación de beneficios a obtener en el futuro, puesto que el valor cambia a través del tiempo, el avalúo refleja el valor en un momento dado. "Un edificio no posee más sustancia que el flujo de ingresos que le produce al propietario. Bajo este concepto, el valor de una propiedad es tan solo el valor presente del flujo futuro de efectivo que genera"17. El valor, en un momento determinado, representa el valor monetario de una propiedad, bienes o servicios para compradores y vendedores.

El valor se define como el precio más probable, en una fecha específica, en que deban venderse los derechos de una propiedad determinada, ya sea de contado o en términos equivalentes al contado o bajo otras condiciones claramente definidas. Ello después de que esta sea exhibida en un mercado competitivo bajo todas las condiciones que impone una venta justa, actuando ambos, el comprador y el vendedor con prudencia, de manera informada, y velando cada uno por sus propios intereses, asumiendo que ninguna de las partes se encuentra bajo presión.18

La Sociedad Hipotecaria Federal define el Valor comparativo de mercado como el valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realización del avalúo.

2.2.2.3 Valor de uso

En la práctica actual de bienes inmuebles se requiere frecuentemente, que los valuadores recurran a otros tipos de valores además del valor de mercado. Uno de estos tipos es el valor de uso. Es un concepto basado en la productividad de un bien económico. El valor de uso es el valor que tiene una propiedad determinada para un fin determinado. Al estimar el valor de uso, el valuador se enfoca en el valor que los bienes inmuebles aportan a la empresa de la que forman parte, sin tomar en cuenta su mayor o mejor uso o la cantidad la cantidad de dinero que

16 "Valor." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

Achour Dominique Dr., Inversión en Bienes Raíces, México D.F., Segunda reimpresión, 1997, Editorial Limusa, S.A. de C.V., p. 1 18 Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces. 2002.

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pudiera obtenerse de su venta.

2.2.2.4 Valor asegurable

El valor asegurable se basa en el costo de reposición y/o de producción de bienes físicos sujetos a pérdida a consecuencia de materialización de riesgos. El valor asegurable es aquella porción del valor de un bien o conjunto de bienes cuya pérdida se encuentre reconocida y protegida bajo una póliza de seguros.

2.2.2.5 Valor catastral

El valor catastral es el que se utiliza para el cálculo del pago de impuestos. La Ley de Catastro del Estado de Jalisco lo define como el valor que se determine mediante procedimientos técnicos, siendo en todo momento lo más apegado al valor real, de acuerdo con las Tablas de Valores aprobadas por el consejo técnico catastral. Las tablas de valores son el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados según el procedimiento de esta Ley y contenidos en los planos de las zonas respecto al valor del terreno, así como la relación con las clasificaciones de construcción y demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios.

2.2.3 Factores de valor

El valor es extrínseco al producto, bien o servicio al que se suscribe. Típicamente, son cuatro los factores económicos interdependientes que crean valor: utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar presentes para que una propiedad tenga valor.

2.2.3.1 Utilidad

Utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia, necesidad o deseo humano. Todos los bienes inmuebles deben tener una utilidad para sus usuarios o propietarios. Que tanto influye la utilidad de la propiedad sobre el valor, depende de las características de la misma propiedad. Factores tales como tamaño, diseño, ubicación y otros elementos que sean de utilidad, pueden ejercer una influencia significativa sobre el valor de una propiedad. Una propiedad sólo podrá alcanzar su valor más alto si puede legalmente realizar su función más útil. Reglamentaciones ambientales, de urbanización y otras limitaciones sobre los derechos de tenencia podrían mejorar o restar utilidad y, por ende, valor a una propiedad.

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2.2.3.2 Escasez

Escasez se define como la relación entre la oferta actual o anticipada de determinado bien, en relación con la demanda que exista para el mismo. En términos generales, si la demanda es constante, la escasez del bien lo hace más valioso.

Por ejemplo, la tierra todavía es abundante. Sin embargo, tierra útil y deseable es relativamente escasa y, por lo mismo, tiene mayor valor. Ningún objeto, incluyendo la propiedad real, puede tener valor a menos que la escasez se combine con la utilidad.

2.2.3.3 Deseo

El deseo se define como la esperanza de un comprador, de que un bien satisfaga sus necesidades (por ejemplo: albergue, vestido, alimentación). Al igual que con los factores utilidad y escasez, el deseo solo se materializa con poder adquisitivo o poder de compra.

2.2.3.4 Poder real de compra

El poder real de compra es la habilidad de una persona o de un grupo para participar en un mercado; es decir, poder adquirir bienes y servicios mediante el pago de contado o su equivalente.

2.2.3.5 Oferta y demanda

La compleja interacción de los cuatro factores que crean valor se refleja en el principio económico básico de oferta y demanda. La utilidad de un bien, su escasez o abundancia, la intensidad del deseo humano de adquirirla y el poder real para comprarla afectan la oferta y demanda del bien en cualquier situación.

En forma similar, la oferta de un bien se ve influenciada por su utilidad y restringida por su escasez. La disponibilidad de un bien se ve afectada por cuan deseable es. La tierra es un bien limitado y un terreno ubicado en un área apropiada para un fin específico se vuelve más escaso entre mayor sea la necesidad percibida. Un poder de compra lento tiende a frenar el factor oferta. Si se amplía el poder adquisitivo, se reduce la oferta de un bien relativamente fijo y esto, a su vez, induce al mercado a incrementar la oferta.

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2.2.4 La historia de la teoría del valor

El nacimiento de la economía como cuerpo teórico de estudio, independiente de la política y la filosofía, puede fecharse en el año 1776, cuando Adam Smith publicó su Investigación sobre la naturaleza y causas de la riqueza de las naciones. Por supuesto, la economía existía antes de que Smith escribiese su libro: los griegos hicieron importantes aportaciones, al igual que los escolásticos de la edad media. Desde el siglo XV hasta el siglo XVIII se escribieron numerosos ensayos que desarrollaron los principios del nacionalismo económico como la escuela de pensamiento denominada mercantilismo; durante parte del siglo XVIII los fisiócratas franceses formularon un modelo económico bastante refinado y teórico; otros pensadores del siglo XVIII podrían competir con Smith por el título de fundador de la ciencia económica. No obstante, Adam Smith fue el que escribió el tratado más completo sobre economía que dio lugar a lo que más tarde se llamó (a pesar de que Smith era escocés) la Escuela de Economía Política Inglesa."

2.2.4.1 La obra de Adam Smith

La Riqueza de las naciones (nombre abreviado por el que es conocida esta obra), como dice el mismo título, es sobre todo un libro sobre el progreso económico y las políticas que pueden fomentar o frenar este desarrollo. Desde el punto de vista pragmático, es un alegato contra las políticas proteccionistas de los mercantilistas, y una defensa del libre cambio. Al criticar las denominadas falsas doctrinas de la economía política, Smith tuvo que analizar el funcionamiento del sistema de libre empresa. En una economía de libre mercado con mercados competitivos, cada individuo, de los muchos que participan en el mercado, tiene una influencia nula sobre los precios; todos los individuos tienen que aceptar los precios del mercado y sólo podrán variar la cantidad intercambiada a esos precios; no obstante, la fijación de los precios se logra por la interacción de todos los agentes que operan en el mercado. La 'mano invisible' del mercado, como le gustaba decir a Smith, asegura que la sociedad saldrá beneficiada a pesar de lo que quieran los individuos; la mano invisible es capaz de transformar los vicios privados (como el egoísmo) en ventajas sociales (la maximización de la producción). Pero esto sólo se verifica si los mercados competitivos disponen de un marco legal e institucional adecuados, una condición que Smith analizó en profundidad pero que las generaciones siguientes olvidaron. En esta gran obra sobre la riqueza y pobreza de las naciones, Smith exponía una teoría simple del valor (o de los precios), una visión poco elaborada sobre la distribución, una interpretación aún menos desarrollada sobre el comercio internacional y una concepción primitiva sobre el dinero; pero, a pesar de todas las imperfecciones, su libro sirvió de base para toda la economía clásica y neoclásica posterior. La influencia de la obra de Smith radicaba, en gran parte, en las posibilidades de desarrollo de sus teorías.20

19 "Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

20 Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

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2.2.4.2 El sistema Ricardiano

Los Principios de Economía Política e Impuestos (1817) de David Ricardo fueron, en cierto sentido, un comentario crítico a La Riqueza de las naciones; por otro lado, ofrecieron una nueva perspectiva a la incipiente ciencia: la economía política. Ricardo creó el concepto de modelo económico, un instrumento analítico que consiste en un entramado de ecuaciones que tenían en cuenta unas pocas variables estratégicas y que permitía, tras unas operaciones lógicas, obtener conclusiones relevantes sobre el comportamiento de las variables económicas. El punto central del sistema ricardiano se encontraba en la creencia de que el crecimiento económico se frenaría antes o después, debido al creciente coste de cultivar alimentos cuando la tierra disponible era limitada. Uno de los razonamientos esenciales para llegar a esta conclusión era el principio malthusiano, enunciado en el Ensayo sobre el principio de la población (1798) de Thomas Robert Malthus, según el cual la población tiende a crecer de forma constante hasta los límites que marca la oferta disponible de alimentos. A medida que va creciendo la mano de obra, o fuerza laboral, sólo se puede aumentar la producción de alimentos, para satisfacer a la creciente población, extendiendo los cultivos hasta las tierras menos fértiles o aplicando más trabajo y capital a las tierras cultivadas, por lo que irían incrementándose de forma paulatina las cosechas. Aunque los salarios disminuirían, los beneficios no aumentarían de forma proporcional, porque los agricultores pujarían entre ellos por cultivar las mejores tierras. Por lo tanto, los principales beneficiados del progreso económico serían los terratenientes.

Puesto que la raíz del problema, según Ricardo, radica en el rendimiento decreciente de la tierra, la solución sería importar el grano de otros países. Queriendo demostrar que Gran Bretaña se beneficiaría si se especializara en producir bienes manufacturados para exportarlos a otros países e importar a cambio alimentos, Ricardo desarrolló su teoría de la ventaja comparativa. Suponía que el trabajo y el capital pueden cambiar libremente de sector productivo, buscando la mayor rentabilidad posible; sin embargo, el trabajo y el capital no tenían movilidad entre países. En este caso, como él demostró, existen beneficios económicos si se comercia entre países, beneficios que estarían determinados por la comparación de lo que cuesta producir cada bien dentro de cada país, y no por la comparación de los costes entre países. Los países podrán mejorar su situación en los intercambios si se especializan en la producción de aquellos bienes que producen de forma más eficaz e importan los demás bienes: aunque Portugal, por ejemplo, sea capaz de producir todos los bienes de manera más efectiva que Inglaterra, le convendría especializarse en la producción de vino, más rentable en términos relativos, e importar las manufacturas textiles de Inglaterra. La belleza del razonamiento de Ricardo reside en que si todos los países se aprovechan de la división internacional del trabajo, la producción mundial agregada será muy superior a la que se obtendría si los países intentan autoabastecerse. La teoría de Ricardo constituye la base del librecambismo decimonónico.

La importancia del tratado de Ricardo fue constatada desde su publicación: durante el siguiente medio siglo el sistema ricardiano dominó el pensamiento económico en Inglaterra. En 1848 la revisión de su pensamiento realizada por John Stuart Mill en Principios de economía política (1845-1847) dio nuevo vigor a la teoría de Ricardo. Sin embargo, a partir de la década de 1870, los economistas

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dejaron de analizar los problemas que preocupaban a Ricardo para estudiar los relativos a la teoría del valor, es decir, a estudiar por qué los bienes se intercambian a un precio y no a otro distinto.2I

2.2.4.3 Marxismo

No se puede estudiar la historia económica sin analizar el pensamiento del último economista de la escuela clásica, Karl Marx. El primer tomo de El Capital de Marx se publicó en 1867; el segundo y tercer tomos se publicaron después de su muerte, en 1883 y 1894 respectivamente. Se puede considerar que Marx fue el último economista de la escuela clásica porque, en gran medida, su obra se basaba, no en el mundo real, sino en las enseñanzas de Smith y Ricardo, que habían enunciado la teoría del valor trabajo, que afirma que los productos se intercambian en función de la cantidad de trabajo incorporado en su producción. Marx analizó todos los efectos que implicaba esta teoría, a la que añadió su teoría de la plusvalía. Cuando se afirma que un economista es marxista es porque considera que la propiedad privada es desde el punto de vista social indeseable, y que no es justo que existan personas que obtengan rentas por el mero hecho de ser propietarios. En el siglo XIX muy pocos economistas aceptaban este postulado; por el contrario, intentaban justificar en la sociedad la propiedad privada y la percepción de rentas por parte de los propietarios, con lo que el marxismo tuvo una escasa repercusión sobre los economistas de la época.

Además, el sistema marxista concluía con tres afirmaciones: la tasa de retorno (los beneficios) tendería a caer con el tiempo; la clase trabajadora sería cada vez más pobre y los ciclos económicos cada vez más duros. Las dos últimas afirmaciones serían la consecuencia de la primera. Los argumentos esgrimidos por Marx para defender la teoría de las tasas de retorno decrecientes no eran convincentes, por lo que tampoco se sostenían las otras dos afirmaciones. Además, la economía marxista no tenía respuestas para los problemas prácticos a los que se enfrentaban a diario los economistas de cualquier sociedad. Este hecho es suficiente para explicar por qué muy pocos economistas académicos se hicieron marxistas. Sin embargo, los marxistas aseguran que los académicos siempre han sido los lacayos de la clase capitalista. Tal vez esta afirmación sea cierta, pero el hecho es que Marx ejerció una escasa influencia sobre el pensamiento económico a partir de 1870.22

2.2.4.4 La Teoría del valor trabajo

Principio que afirma que el valor de un bien o servicio depende de forma directa de la cantidad de trabajo que lleva incorporado. Adam Smith pensaba que el trabajo era la unidad de medida exacta para cuantificar el valor, pero no el factor determinante de los precios. Durante los 25 años posteriores al fallecimiento de Smith, David Ricardo desarrolló la teoría del valor trabajo en sus Principios de economía política y de la imposición (1817) en la que afirmaba que todos los costos

"Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

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de producción son, de hecho, costos laborales que se pagan, bien de una forma directa o bien acumulándolos al capital (por ejemplo, maquinaria adquirida gracias al esfuerzo de los trabajadores). Por ello se defendía que los precios dependerían de la cantidad de trabajo incorporado en los bienes o servicios. Sin embargo, el posible fallo de la teoría es que si dos bienes se producen utilizando la misma cantidad de factor trabajo, pero uno de ellos utiliza más factor capital, el productor del bien intensivo en capital tendrá que recoger el valor de este capital e incluirlo en el precio si quiere obtener la misma tasa de beneficios o ganancias que la del productor del bien intensivo en trabajo. No obstante, la teoría del valor basada en el trabajo se convirtió en un principio fundamental en el pensamiento económico de Karl Marx, que suponía que sólo el factor trabajo podía crear valor.23

Los Principios de Economía Política y Tributación, principal obra escrita por el economista británico David Ricardo, publicada en 1817 bajo el título Principles of Political Economy and Taxation.

Pese a su estructuración, más próxima a la compilación de trabajos o ensayos que a la exposición analítica de una doctrina general, en Principios está recogido todo el original pensamiento económico de su autor, especialmente en lo referido a su teoría del valor trabajo y de la distribución de la renta y la riqueza. Respecto a la primera (que posteriormente influiría en Karl Marx), Ricardo concluyó que el concepto de valor está determinado por el trabajo, en tanto que argumentaba que los salarios dependen del precio de los alimentos, éstos de los costes precisados para su producción, los cuales, a su vez, dependen de la cantidad de trabajo necesaria para la producción de los alimentos. Por otra parte, la teoría de la renta expuesta por Ricardo en esta obra se fundamenta en el principio de la productividad de la tierra, a la que otorgaba un papel prioritario en todo sistema económico. Afirmaba que la renta era la parte del producto de la tierra que cada propietario obtiene por la cesión del suelo, elemento caracterizado por su productividad. Como el precio de mercado de los productos viene determinado por el de las unidades cuyos costes de producción hayan sido mayores (los producidos en terrenos menos fértiles), los propietarios de los suelos más productivos verán incrementados sus beneficios en una proporción mayor que aquéllos cuyas tierras, debido al aumento demográfico, tengan que ser explotadas pese a su inferior rentabilidad.24

2.3 Los cimientos del avalúo

De acuerdo a lo anterior se infiere que la tenencia y adecuada administración de los bienes inmuebles tiende a incrementar el patrimonio de su propietario, por el valor inherente a los mismos, es por este motivo que son el objeto de estudio de los avalúos.

Con el propósito de analizar los diversos factores que influyen en las actitudes y creencias de las personas sobre el concepto "valor", deben tomarse en

"Teoría del valor trabajo." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005. "Principios de Economía Política y Tributación." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft

Corporation, 2005.

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consideración los principios fundamentales de anticipación y cambio.

2.3.1 El principio de anticipación

El valor es creado mediante la anticipación de los beneficios que se pueden obtener en el futuro. En general se puede decir que en el mercado de bienes inmuebles el valor actual de una propiedad está fundamentado en el valor presente de los beneficios futuros que se espera obtener por la tenencia del bien inmueble.

2.3.2 El principio de cambio

El cambio se produce por el carácter dinámico de las fuerzas sociales, económicas, gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de los bienes inmuebles. Los cambios en estas fuerzas influyen en la oferta y demanda de los bienes inmuebles y, por lo tanto, en los valores de inmuebles particulares.

El cambio se da por las modificaciones en las preferencias de los consumidores, los bienes inmuebles no pueden adaptarse fácilmente a estas modificaciones. El deterioro físico, funcional y económico que se observa en las construcciones a través del tiempo, se traduce en depreciación, que se define como pérdida en el valor de una propiedad. La depreciación puede verse como la diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor actual.

Los principios que afectan el valor, como oferta y demanda, substitución, equilibrio y factores externos, que se fundan en principios económicos generales, pueden aplicarse en el avalúo de determinada propiedad. Cuando estos principios se encuentran en debida armonía, señalan el mejor y mayor uso de la propiedad, lo cual tiene un gran significado en el avalúo de bienes inmuebles.

2.3.3 Oferta y demanda

En la teoría económica, el principio de oferta y demanda señala que el precio de un articulo, bien o servicio varía directamente con la demanda e, inversamente con la oferta. Por lo tanto, un incremento de la oferta o una disminución en la demanda de un artículo tienden a reducir el precio de equilibrio y viceversa. Es posible que la relación entre oferta y demanda no sea directamente proporcional, pero la interacción de estas fuerzas es fundamental a la teoría económica. La interacción entre vendedores y compradores, constituye un mercado.

Generalmente, los valores de las propiedades varían de acuerdo con los cambios en la oferta y demanda. Si las propiedades para determinado uso se vuelven más abundantes de lo que eran anteriormente, en relación con la demanda, su valor de equilibrio declina. En contraste, si las propiedades se vuelven más escasas y la oferta disminuye en relación con la demanda, se eleva el precio de equilibrio de las propiedades. La oferta y demanda de bienes siempre tienden hacia un equilibrio. En este punto teórico (que prácticamente nunca ocurre), el valor,

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precio y costo de mercado son ¡guales.

En los bienes raíces, oferta se define como la cantidad de determinado tipo de propiedad real que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a diversos precios, en un mercado y período de tiempo determinados, asumiendo que los costos de producción se mantienen constantes.

Se conoce como elasticidad de la demanda al cambio en la demanda de bienes raíces como respuesta a un cambio de precio, es el cambio proporcional del consumo de un bien dividido por el cambio proporcional del precio del bien.25 En forma similar, el cambio en la oferta bienes raíces en respuesta a un cambio de precio se conoce como elasticidad de la oferta.

2.3.4 Competencia

La competencia entre compradores o inquilinos representa los esfuerzos de dos o más compradores o inquilinos potenciales para realizar una compra o concertar un contrato de arrendamiento. Entre vendedores o propietarios, la competencia representa los esfuerzos de dos o más vendedores o propietarios potenciales para realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. La competencia es fundamental a la dinámica de la oferta y la demanda, en un sistema económico de libre mercado que busca los máximos rendimientos.

Los vendedores y compradores de bienes raíces actúan dentro del marco de un mercado competitivo. En esencia, cada propiedad compite con todas las otras propiedades con el mismo uso en determinado segmento del mercado y frecuentemente con propiedades de otros segmentos de mercado.

2.3.5 Principio de substitución

El principio de substitución establece que cuando existen varios productos, bienes o servicios similares, es el de menor precio el que atrae la mayor demanda y la más amplia distribución. Este principio da por hecho que el comportamiento del mercado es racional y se comporta con prudencia. De acuerdo con el principio de substitución, un comprador no pagará más por una propiedad que por otra igualmente deseable.

Existe la tendencia de fijar el valor de una propiedad de acuerdo con el precio de adquisición de una propiedad substituta igualmente deseable. El principio de substitución reconoce que compradores y vendedores de bienes raíces tienen opciones; es decir, que se encuentran disponibles otras propiedades para usos similares. Puede considerarse la substitución de una propiedad por otra en términos de su uso, diseño estructural o los ingresos que produce. El costo de adquisición puede ser el costo que representa comprar un terreno similar y construir un edificio de utilidad equivalente. Esta es la base para el enfoque de costo en la valuación. Por otra parte, el costo de adquisición podría ser el precio de una propiedad existente

Ferguson, CE. Gould, J.P. Teoría Macroeconómica. Fondo de Cultura Económica. 1978

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de igual utilidad. Esta es la base para el enfoque de comparación de ventas en valuación.

El principio de substitución resulta igualmente aplicable a propiedades adquiridas por su capacidad para generar ingresos, una propiedad substituto igualmente deseable podría ser una que ofreciera una inversión alterna y que redituara ganancias con un riesgo equivalente. Los límites de los precios, rentas y tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los precios, rentas y tasas prevalecientes en propiedades substituías igualmente deseables. El principio de substitución es fundamental en los tres enfoques tradicionales utilizados en la valuación inmobiliaria: comparación de ventas, costo y capitalización de ingresos.

Aun cuando el principio de substitución rige en la mayoría de las situaciones, en algunas ocasiones el mercado percibe las características de un producto como singulares. La demanda que tales productos generen podría tener como resultado un precio fuera de lo usual.

2.3.6 Costo de oportunidad

El costo de oportunidad es el que se deriva de la pérdida de oportunidades no seleccionadas u opciones pasadas por alto, negadas o perdidas. Al seleccionar una inversión, un inversionista pasa por alto la oportunidad de invertir en otras opciones a su disposición. Un inversionista seleccionará la opción que mejor satisfaga sus metas de inversión. Algunos buscan la más alta tasa de rendimiento con el menor riesgo, mientras que otros buscan la certidumbre de un crecimiento a largo plazo, aunque con un rendimiento fnás conservador. Además de la falta de liquidez que el inversionista debe soportar durante el período de inversión, surge el potencial costo de oportunidad, si inversiones alternas con niveles de riesgo comparables logran un rendimiento superior a la inversión seleccionada.

2.3.7 Principio de Equilibrio

El principio de equilibrio sostiene que el valor de la propiedad real se crea y mantiene cuando elementos contrastantes, opuestos o interactivos se encuentran en un estado de equilibrio. Este principio rige en relaciones entre diversos componentes de la propiedad, en la mayor parte de los bienes raíces, la combinación crítica consiste en la tierra y sus mejoras (construcciones). El equilibrio económico se logra cuando la combinación de tierra y mejoras es óptima; es decir, cuando no se logra ningún beneficio marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital. La ley de rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los agentes de producción que se agreguen a un terreno producen mayor rendimiento sólo hasta cierto punto. Es en este punto, el llamado punto de rendimientos decrecientes, que puede determinarse el valor máximo. Según la ley de rendimientos decrecientes, algún gasto adicional logrará producir un rendimiento que justifique la inversión adicional. Al llegar a este punto, cualquier nuevo incremento en los agentes de producción hará que la productividad se reduzca proporcionalmente. Este principio también es conocido como el principio de disminución de productividad marginal o la ley de rendimientos decrecientes.

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Por ejemplo, si se considera a un desarrollador que está tratando de determinar cuántas recámaras incluir en una casa unifamiliar que está construyendo para su venta en el mercado residencial. La típica casa unifamiliar en este mercado residencial tiene tres recámaras. Podría resultar antieconómico incluir una cuarta recámara, si el costo de construirla excede el valor que agrega a la propiedad.

El principio de equilibrio también rige en la relación que existe entre una propiedad y su medio ambiente. Una mezcla adecuada de diversos tipos de usos del suelo en un área crea y sostiene valor. Una residencia localizada cerca de otras residencias tendrá mayor atractivo en el mercado que una ubicada junto a un comercio.

El principio de equilibrio y los principios de contribución, productividad excedente y conformidad son interdependientes y son cruciales en un análisis del mayor y mejor uso de la propiedad y en la estimación de su valor de mercado. Estos conceptos forman los cimientos teóricos para estimar todas las formas de depreciación en el enfoque de costos, para calcular los ajustes en la valuación por comparación de ventas y para el cálculo de las ganancias esperadas en la valuación por capitalización de ingresos.

2.3.8 Principio de Contribución

El principio de contribución señala que el valor de un componente determinado se mide en términos de su contribución o aportación al valor de toda la propiedad. También se define como la cantidad que, de no existir el componente, se restaría del valor de la propiedad. El costo del componente no necesariamente equivale a su valor. Su aportación al valor puede ser menor o mayor a su costo. Por lo mismo, en algunos casos, es posible que no aumente el valor de mercado de una propiedad aún cuando los bienes raíces hayan sido objeto de alteración, modificación o rehabilitación.

La aportación de mejoras existentes podría no encontrarse en equilibrio con toda la propiedad. El grado de utilización de la propiedad podría ser inferior a lo esperado, sobre todo en áreas de rápida transición. No obstante, se mantendrá un uso inferior al óptimo, denominado utilización temporal o en ínterin, hasta que resulte económicamente factible para un urbanizador absorber los costos de convertir la propiedad, ya sea demoliendo y reponiendo o rehabilitando las mejoras existentes.

2.3.9 Productividad excedente

La productividad excedente es el rendimiento neto que queda de la tierra, una vez pagados los otros agentes de producción. Economistas clásicos identificaban el excedente con la renta pagada por el alquiler de la tierra, que ellos consideraban como valor de la tierra. Tradicionalmente, el principio de productividad excedente ha dado base al concepto de rendimiento residual de la tierra y a las técnicas de evaluación residual. Los principios de productividad excedente y

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rendimiento residual son útiles al determinar el mayor y mejor uso de la tierra y para analizar qué opción, entre las alternativas existentes para el uso de la tierra, redituará los mayores beneficios.

2.3.10 Principio de Conformidad

La conformidad apoya el concepto de que el valor de una propiedad real se crea y se sostiene cuando sus características concuerdan con las demandas de su mercado. Los estilos y usos de las propiedades en un área determinada pueden concordar por diversas razones, incluyendo presiones económicas y las preferencias compartidas de propietarios por ciertos tipos de estructuras, amenidades y servicios. La imposición y cumplimiento de la reglamentación sobre planificación urbana y los planes de los gobiernos locales para reglamentar el uso de la tierra también podrían contribuir a la conformidad. Las normas de conformidad fijadas por el mercado se encuentran sujetas a cambio. Los códigos urbanísticos, que tienden a producir una conformidad en las características fundamentales de la propiedad, tales como tamaño, estilo y diseño, frecuentemente son difíciles de cambiar y pudieran acelerar la obsolescencia.

2.3.11 Factores externos

Este concepto se refiere al hecho que factores externos a una propiedad pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor. La infraestructura como puentes y carreteras, servicios de policía y de bomberos y una diversidad de otros servicios esenciales son factores externos positivos. Los factores externos negativos surgen cuando, a consecuencia de las acciones de otros, se imponen molestias a los propietarios. Por ejemplo, una empresa que viola reglamentos ambientales con la descarga de materiales nocivos y logra evadir su responsabilidad, impone los costos de limpieza en otras personas.

Los bienes raíces se ven afectados por factores externos quizás en un grado mucho mayor que cualquier otro bien, servicio o producto. Siendo físicamente inmóvil, la propiedad real se encuentra sujeta a muchos tipos de influencias externas. Los valores de las propiedades se ven afectados por leyes locales, por la política y administración de gobiernos locales, por impuestos prediales, crecimiento económico y actitudes sociales. Los valuadores deben observar y analizar cómo estas influencias externas afectan los bienes raíces objeto del avalúo.

2.3.12 Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles

El valor de la propiedad real, refleja y se ve afectado por la interacción de cuatro fuerzas fundamentales que influyen en la actividad humana: tendencias sociales, circunstancias económicas, controles y reglamentos gubernamentales y condiciones ambientales. La interacción de estas fuerzas influye en el valor de los bienes raíces en el mercado.

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Para estimar un valor, el valuador investiga cómo ve el mercado una determinada propiedad. El alcance de su investigación no se limita a condiciones estáticas actuales. En lugar de ello, el valuador analiza las tendencias en las fuerzas que influyen sobre el valor, a fin de determinar la dirección, velocidad, duración, fuerza y límites de dichas tendencias.

2.3.12.1 Fuerzas sociales

Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan principalmente con las características de la población. Puesto que la composición demográfica de la población revela la demanda potencial para bienes raíces, se requiere un análisis e interpretación correcta de las tendencias demográficas. Los valores de la propiedad real no sólo se ven afectados por cambios y características de la población, sino también por el espectro completo de actividad humana. La población total, su composición por sexo y edad y la tasa de formación y disolución de hogares influyen notablemente en los valores de propiedad real. Las fuerzas sociales también se manifiestan en actitudes sobre la educación, la ley y el orden y opciones sobre estilos de vida.

2.3.12.2 Fuerzas económicas

Igualmente, las fuerzas económicas también son significativas en el valor de la propiedad real. Los valuadores analizan la relación fundamental entre la oferta y la demanda actual y anticipada y la capacidad económica de la población para satisfacer sus carencias y necesidades a través de su poder adquisitivo. En el análisis de fuerzas económicas, se consideran muchas características específicas del mercado, tales como empleo, niveles de sueldos, expansión industrial, la base económica de la región y de la comunidad, niveles de precios y el costo y disponibilidad de créditos hipotecarios. También se investiga la disponibilidad y calidad de las propiedades vacantes o construidas, nuevos desarrollos urbanos en construcción o en la etapa de planificación, la tasa de ocupación, los patrones de alquiler y los precios de propiedades ya existentes así como los costos de construcción. Podrán tomarse en cuenta otras tendencias económicas al ir enfocándose el análisis del valuador en áreas geográficas sucesivamente más pequeñas.

2.3.12.3 Fuerzas gubernamentales

Las actividades gubernamentales, políticas y legales a todos los niveles pueden ejercer un gran impacto en los valores de la propiedad. El clima legal en determinado momento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas naturales del mercado de oferta y demanda. Como se mencionó con anterioridad, el gobierno aporta muchos servicios necesarios que afectan los patrones sobre el uso de la tierra. Es por tal motivo que los valuadores deben diligentemente identificar y examinar cómo los siguientes factores podrían influir sobre los valores de la propiedad:

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Servicios públicos tales como de policía y bomberos, luz, gas y agua, recolección de basura y redes de transporte. Reglamentación urbanística y códigos sobre construcción y salubridad, sobre todo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de la tierra. La política fiscal nacional, estatal y local. Legislación especial que influya sobre los valores generales de la propiedad, por ejemplo, leyes sobre control de rentas, legislación sobre el medio ambiente que reglamente nuevas secciones residenciales, así como el control de materiales peligrosos o tóxicos, y legislación afectando los tipos de préstamos, las condiciones de los préstamos y el poder de inversión de instituciones dedicadas a préstamos hipotecarios.

2.3.12.4 Fuerzas ambientales

Tanto las fuerzas ambientales naturales como las creadas por el hombre influyen en los valores de una propiedad. Las fuerzas ambientales que podrían, analizarse para los fines de avalúo de bienes raíces incluyen condiciones climatológicas, nevadas, precipitación pluvial, temperatura y humedad; topografía y tierra; contaminantes tóxicos; barreras naturales a un desarrollo futuro, tales como ríos, montañas, lagos y mares; sistemas primarios de transporte, incluyendo sistemas federales y estatales de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos y vías fluviales navegables; así como el carácter que tenga y lo deseable que resulte el área inmediata a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, aun cuando los participantes en el mercado generalmente asocian el término con la conservación de recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, tierras húmedas) y la reglamentación sobre contaminación provocada por el hombre.

Las fuerzas ambientales que afectan el valor de determinados bienes raíces pueden comprenderse en cuanto a su relación con la ubicación de la propiedad. La ubicación toma en cuenta la relación tiempo-distancia, o el enlace entre una propiedad o vecindad y todos los posibles orígenes y destinos de residentes que vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicación reviste un carácter ambiental y económico. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo, que pueden considerarse en términos de la llegada y salida del sitio, de las características de las zonas que debe atravesar el tráfico yendo y viniendo del sitio, y de los costos de transporte para ir y venir.

Para analizar la influencia que la ubicación puede tener sobre el valor, se identifican los enlaces entre la propiedad y los puntos o lugares importantes fuera de la propiedad, así como la distancia que los separa y tiempo requeridos para cubrir estas distancias mediante los medios de transporte más comúnmente utilizados. Según el área y tipo de propiedad, el valuador podrá investigar el acceso de la propiedad al transporte público, escuelas, tiendas, establecimientos de servicio, parques, instalaciones recreativas y culturales, centros religiosos, fuentes de trabajo, mercados de productos, proveedores de materiales para la producción y centros para el procesamiento de materias primas.

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En el avalúo de bienes raíces, es fundamental comprender la importancia de todos los factores externos que pueden influir en el valor de la propiedad. Aunque las cuatro fuerzas se tratan separadamente aquí, de hecho trabajan en conjunto para afectar los valores de las propiedades. Estas fuerzas constituyen el fondo contra el cual los valuadores ven cada propiedad.

2,3.13 Mayor y mejor uso

Al identificar e interpretar las fuerzas locales y regionales del mercado que afectan una propiedad determinada, el valuador puede determinar el mayor y mejor uso de dicha propiedad. El mayor y mejor uso es fundamental en el avalúo de bienes raíces porque enfoca el análisis del mercado sobre la propiedad y la viabilidad de un posible aprovechamiento alterno. Esto permite al valuador identificar el uso óptimo de la propiedad de acuerdo con las condiciones del mercado en una fecha determinada.

El mayor y mejor uso refleja una suposición básica sobre el comportamiento del mercado de bienes raíces, y es que el precio que un comprador pagará o que un vendedor aceptará por una propiedad, se fundamenta en el empleo más provechoso del terreno o propiedad. De tal forma, las propiedades tienden a ser puestas al servicio de su mayor y mejor uso. Sin embargo, el mayor y mejor uso de una propiedad, no necesariamente concordará con el uso que se le esté dando en ese momento. Para determinar el mayor y mejor uso de una propiedad, se deben tomar en cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes en el mercado, las tendencias que lo afecten, cambios potenciales y el uso actual de la propiedad.

El mayor y mejor uso puede definirse como: El uso razonable de un terreno vacante o propiedad construida, que sea legal, físicamente posible, que cuente con un respaldo apropiado, que sea económicamente viable y que produzca el mayor valor.

Puesto que el uso de la tierra puede restringirse por la presencia de construcciones, el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un terreno: considerándolo como si estuviera vacante y listo para utilizarse en la mejor forma posible y tomando en cuenta las construcciones existentes.

La primera determinación (el mejor aprovechamiento del terreno, como si estuviera vacante), refleja el hecho de que el valor de la tierra se deriva de su utilización potencial. La tierra tiene un valor limitado, a menos que exista un uso actual o anticipado de la misma. Su valor depende del uso anticipado, de acuerdo con el principio de productividad excedente. Entre todos los usos razonables y alternativos, y considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor uso será el que produzca el mayor valor actual para la tierra, una vez hechos los pagos por mano de obra, capital y administración. En otras palabras, el mejor aprovechamiento del terreno, considerándolo como si estuviera vacante, es el que logre el más alto rendimiento, una vez compensados los otros tres agentes de la producción.

Para determinar el mayor y mejor uso del terreno, como si estuviera

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vacante, el valuador debe suponer que no se han hecho construcciones en el terreno. Hasta un sitio con un gran edificio puede convertirse en vacante al demolerse el edificio. La pregunta a contestar es: Si el terreno estuviera vacante, ¿qué uso produciría el mayor valor actual a la tierra?

La segunda determinación (el mejor aprovechamiento de la propiedad tal como está construida), se refiere a la utilización óptima de la propiedad tomando en cuenta las estructuras existentes. Un análisis del mayor y mejor uso de una propiedad construida da a entender que la construcción existente debe renovarse o retenerse mientras siga contribuyendo al valor de mercado de la propiedad, o hasta que el rendimiento de una nueva construcción compense el costo de demoler el edificio existente y de construir uno nuevo.

2.4 El proceso de valuación

El proceso de valuación se inicia con la identificación del problema de avalúo y termina cuando se llega a una conclusión de valor. Cada propiedad real es única y pueden estimarse diversos tipos de valor para la misma propiedad. El avalúo más común consiste en estimar el valor de mercado. El proceso de valuación recorre todos los pasos necesarios para solucionar este problema. El modelo también se puede utilizar para estimar otro tipo de valores buscados. En los trabajos de consultoría frecuentemente se requieren estimaciones de valor que son producto de una modificación del modelo básico.

El modelo consiste en una serie de pasos específicos. El número de pasos que se sigan depende del tipo de avalúo y de los datos disponibles. El modelo puede utilizarse en cualquier avalúo para llevar a cabo una investigación de mercado y análisis de datos, para aplicar técnicas valuación y para integrar los resultados de estas actividades en una estimación de valor definido.

Una vez definido el problema de valuación, se inicia con una investigación de las tendencias observadas en todos los niveles del mercado. Este análisis ayuda al valuador a comprender la interrelación entre los principios, fuerzas y factores que afectan el valor de los bienes raíces en el área específica. También aporta datos brutos de los que puede extraer información cuantitativa y otros indicios de tendencias en el mercado. Esto incluye los cambios de porcentaje positivos o negativos en los valores de propiedades a través de los años, los movimientos demográficos en un área, el número de oportunidades de empleo disponibles y su efecto en el poder adquisitivo de usuarios potenciales de propiedades. Estos datos pueden analizarse y utilizarse para estimar un valor definido.

Tradicionalmente, las técnicas de valuación son los procedimientos específicos, dentro de los tres enfoques que se aplican para derivar índices del valor de la propiedad real. Otros procedimientos, tales como el uso de estadísticas deductivas y modelos económicos, también contribuyen al avalúo. Pueden utilizarse uno o más enfoques al valor, dependiendo de su aplicación al tipo de avalúo de que se trate.

En trabajos encaminados a estimar el valor de mercado, la meta final del

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proceso de valuación consiste en una conclusión bien fundamentada que refleje todos los factores que influyen en el valor de mercado de la propiedad valuada. Para lograr esta meta, el valuador estudia la propiedad desde tres puntos distintos, que corresponden a los tres enfoques tradicionales al valor:

1. El valor indicado por ventas recientes en el mercado de propiedades comparables. Este es el enfoque comparativo de ventas.

2. El costo actual de reproducir o reponer las construcciones, menos la pérdida de valor por depreciación, más el valor del terreno. Este es el enfoque de costo.

3. El valor del poder rentable de una propiedad, basado en la capitalización de sus ingresos. Este es el enfoque de capitalización de ingresos.

Los tres enfoques están interrelacionados; cada uno requiere obtener y analizar datos sobre ventas, costos e ingresos que correspondan a la propiedad que está siendo valuada.

De los enfoques aplicados, el valuador obtiene indicaciones separadas del valor de la propiedad. Es posible que uno o más de los enfoques no resulten aplicables en un trabajo específico o uno de ellos podría resultar menos confiable debido al tipo de propiedad o los datos disponibles.

Para completar el proceso de valuación, el valuador integra la información obtenida de la investigación del mercado, del análisis de datos y de la aplicación de los diversos enfoques, hasta llegar a una conclusión sobre el valor. Esta conclusión puede presentarse como la estimación de valor basada en un solo factor o como el ámbito dentro del cual podría fijarse el valor. Una integración efectiva de todos los elementos en el proceso depende de la habilidad, experiencia y juicio del valuador.

2.4.1 Definición del problema del avalúo

El primer paso en el proceso de valuación consiste en determinar claramente el problema del avalúo. Esto fija los límites del avalúo y elimina toda ambigüedad sobre la naturaleza del trabajo encomendado. La definición del problema debe incluir:

• La identificación de los bienes raíces • El fin que se le dará al avalúo • La definición del valor • La fecha de la estimación del valor • Una descripción de la amplitud del avalúo • Otras condiciones limitativas

2.4.1.1 Identificación de los bienes raíces

Una propiedad se identifica primeramente por la calle en que se encuentra, su ubicación o cualquier otro dato descriptivo que facilite su localización, además se señala una descripción legal completa, especificando la ubicación exacta y linderos

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de la propiedad.

Si la propiedad es identificada con una descripción legal, la descripción debe ser precisa. La fuente más idónea para la descripción legal es la escritura o título de propiedad.

2.4.1.2 El fin que se le dará al avalúo

El uso o función de un avalúo se define como la manera en que un cliente utilizará la información contenida en el informe del valuador. Puesto que un avalúo constituye la base para una decisión relacionada con una propiedad real, la naturaleza de la decisión afecta el carácter del trabajo del valuador y el informe que rinda. Podría requerirse una estimación de valor para determinar:

• El precio a que se debe comprar o vender • El importe de un préstamo • La base para tributación • Los términos de un arrendamiento • La base para una justa compensación en procedimientos de expropiación

Para evitar un esfuerzo inútil, el valuador y el cliente deben llegar a un entendimiento sobre el destino y propiedad del avalúo y sus conclusiones.

2.4.1.3 Definición del valor

El fin que persigue el proceso de valuación es el de estimar determinado valor de una propiedad real. Por lo mismo, deben claramente identificarse el tipo de valor que se busca y los intereses específicos del cliente. Corresponderá al valuador estimar el valor definido de la propiedad. Los tipos de avalúos pueden ser por ejemplo: valor de mercado, valor catastral y valor asegurable.

Cada avalúo debe incluir una declaración escrita del valor definido que va a estimarse. Esta declaración determina la pregunta precisa que debe ser contestada para el cliente, para el valuador y para todas las personas que lean el informe. Explica el por qué se seleccionaron determinados datos para análisis, de tal forma apoyando la lógica y validez de la estimación de valor final.

2.4.1.4 Fecha de estimación del valor

Debe señalarse la fecha de la estimación del valor, ya que las fuerzas que influyen en los valores de propiedades cambian constantemente. Aun cuando las condiciones observadas en el momento del avalúo persistan por mucho tiempo después, una estimación de valor se considera válida únicamente para la fecha exacta especificada. Generalmente, el valor de mercado se ve como un reflejo de las percepciones que los participantes en el mercado tienen de condiciones económicas futuras, y estas percepciones se basan en los indicadores del mercado

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en un momento dado. Las influencias del valor reflejan las condiciones económicas en determinado momento y cambios repentinos en los negocios y en los mercados de bienes raíces pueden influir dramáticamente sobre los valores. La fecha de estimación del valor no debe confundirse con la fecha en que el informe es transmitido al cliente, que generalmente es distinta.

La mayoría de los avalúos requiere estimaciones del valor actual. Sin embargo, en algunos casos se necesita la valuación de una fecha anterior. Podrán requerirse avalúos retrospectivos por cuestiones de impuestos sucesorios, por reclamaciones ante una aseguradora (fecha del siniestro), para el pago de impuestos sobre la renta (fecha de adquisición de la propiedad), demandas judiciales (fecha de la pérdida) y para otros fines.

Podrían requerirse avalúos para una fecha futura, o sea avalúos prospectivos, para estimar el valor de determinados aspectos de la propiedad en urbanizaciones futuras.

2.4.1.5 Descripción del alcance del avalúo

El alcance del avalúo se refiere a cuan extenso pueda ser el proceso en que se recolectan, confirman y dan a conocer los datos. Se describe la amplitud del avalúo para proteger a terceras partes, cuya confianza en dicho avalúo pueda depender de esa información. Un valuador determina lo extenso de su trabajo y de su informe, de acuerdo con cuan significativo sea el problema del avalúo y lo acordado con el cliente. Frecuentemente resulta importante para el valuador indicar qué no se hizo durante el avalúo, así como lo que sí se hizo. El valuador podría querer señalar el tiempo invertido y el área explorada para recopilar los datos, sobre todo si sólo había poca información disponible. Es responsabilidad del valuador describir la amplitud del avalúo, pero esto puede realizarse en diversas secciones del informe en lugar de en una sección por separado. La descripción de la amplitud del avalúo también debe señalar cualquier conjetura o condición limitativa especial que afecte el avalúo.

Las Normas Uniformes en la Práctica de Avalúas Profesionales (USPAP) distinguen entre avalúos completos y los limitados. Los avalúos limitados son estimaciones de valor realizadas bajo la disposición denominada como Desviación de las Normas Uniformes. Típicamente, en los avalúos limitados la amplitud de los datos recopiladas y confirmados es más estrecha.

2.4.1.6 Otras condiciones limitativas

La identificación de los bienes raíces y los derechos de propiedad, la fecha de estimación del valor, el empleo que va a darse al avalúo y la definición del valor son calificadores del avalúo. Típicamente, también rigen ciertas condiciones limitativas. Se incluyen declaraciones sobre estas condiciones en el informe como protección para el valuador y para informar y proteger al cliente y a otros usuarios del informe. Otras condiciones limitativas podrían especificar que no se llevó a cabo un

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levantamiento topográfico o que, salvo lo especificado a lo contrario, los datos sobre la propiedad fueron recabados de fuentes consideradas fidedignas.

2.4.2 Análisis preliminar, selección y recopilación de datos

Una vez definido el problema, el valuador está listo para realizar un análisis preliminar para determinar el carácter y alcance del encargo y llevar a cabo el trabajo necesario para recabar los datos necesarios. El análisis preliminar y el plan de trabajo dependen de la tarea asignada y del tipo de propiedad a estudiar. Por ejemplo, se requerirá mucha más información en la valuación de un gran edificio de apartamentos que para la valuación de una residencia unifamiliar.

Son tres los tipos de datos que se recaban para los avalúos: datos generales, datos específicos y datos sobre oferta y demanda competitiva. Los datos generales consisten en información sobre tendencias en las fuerzas sociales, económicas, gubernamentales y ambientales que afecten el valor de la propiedad. Mediante un análisis de datos generales pueden identificarse tales' tendencias como cambios demográficos, descenso en las tasas de ocupación de edificios de oficinas o un incremento en la construcción de viviendas en un área. Los datos generales pueden ayudar significativamente al valuador a conocer mejor el mercado.

Datos específicos se relacionan con la propiedad objeto del avalúo y con propiedades comparables. Esto incluye tales datos como información legal, aspectos físicos, ubicación, costos, gastos e ingresos de la propiedad y detalles sobre ventas comparables. Datos sobre oferta y demanda competitiva se relacionan con la posición competitiva de la propiedad en un mercado futuro. Datos sobre oferta incluyen inventarios de propiedades competitivas existentes. Datos relacionados con demanda de bienes podrían incluir la población, ingresos, empleos y encuestas sobre usuarios potenciales de la propiedad. Con estos datos podrá estimarse la demanda futura bajo el uso actual o posible de la propiedad.

La cantidad y tipo de datos recolectados para un avalúo dependen de los enfoques empleados para estimar el valor. Estos enfoques, a su vez, se relacionan directamente con el problema del avalúo. Generalmente, resulta apropiado y necesario aplicar más de un enfoque para obtener un indicio más acertado del valor. Según el problema o problemas que vayan a afrontarse, podría darse mayor énfasis a un enfoque para obtener la estimación final del valor. Al llevar a cabo determinado trabajo, el juicio y experiencia del valuador y la cantidad y calidad de datos disponibles para su análisis podrían determinar qué enfoque o enfoques se empleen.

Los datos recolectados deben ser significativos y pertinentes. Los factores que influyan en el valor, los datos pertinentes y las conclusiones relacionadas con tendencias en el mercado deben señalarse claramente en el informe y relacionarse específicamente con la propiedad sujeta al avalúo. Puesto que los datos seleccionados forman la base para los juicios del valuador, una clara explicación de los datos dados a conocer permitirá al lector comprender bien estos juicios.

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2.4.3 Análisis sobre el mayor y mejor uso del terreno

Resulta esencial al proceso de valuación un análisis del mayor y mejor uso del terreno en su estado vacante, así como de la propiedad después de realizadas las construcciones. A través de un análisis de la mejor utilización de la propiedad, el valuador interpreta las fuerzas del mercado que influyen sobre los bienes valorados e identifica el uso en que se basa la estimación final del valor.

Un análisis del mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante cumple con dos funciones. En primer lugar, permite al valuador identificar propiedades comparables. Siempre que sea posible, la propiedad que está evaluándose debe compararse con propiedades similares vendidas recientemente en el mercado. A fin de mantener una congruencia, debe considerarse el mayor y mejor uso del terreno comparado como si estuviera vacante, en la misma forma que se hace con la propiedad valuada. Generalmente, se eliminan del análisis las propiedades potencialmente comparables que no tengan los mismos usos.

La segunda función de tal análisis se refiere a propiedades construidas que generan ingresos. El análisis del mayor y mejor uso de la propiedad como si estuviera desocupada identifica el uso alterno que redituaría los máximos ingresos al terreno, una vez destinados dichos ingresos a construcciones. Se requiere de una estimación por separado del valor del terreno cuando se aplican el enfoque de costos y algunas técnicas de capitalización de ingresos. Determinar el mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante es necesario para obtener una estimación de su valor.

Existen dos razones para analizar el mayor y mejor uso de la propiedad una vez realizadas construcciones. La primera permite identificar propiedades comparables. Cada propiedad comparable construida, debe tener los mismos usos o usos similares que la propiedad objeto.

La segunda razón para analizar el mejor uso de la propiedad una vez hechas construcciones es para determinar si dichas construcciones se deben retener, modificar (por ejemplo, renovar, modernizar, convertir) o demoler las construcciones que requieran mantenimiento. Las construcciones deben retenerse mientras el rendimiento de la propiedad construida supere el que se obtendría con un uso nuevo, una vez restados los costos de demoler la construcción anterior y construir una nueva. Para tomar una decisión al respecto, es de vital importancia identificar el mayor y mejor uso actual de la propiedad.

La conclusión debe especificar el uso más idóneo y señalar cuándo la propiedad pueda alcanzar tal uso o lograr una ocupación estabilizada.

2.4.4 Estimación del valor del terreno

El valor del terreno se encuentra directamente relacionado con su mayor y mejor uso. La relación entre su mayor y mejor uso y el valor del terreno podría indicar si su utilización actual es la más idónea.

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El valor del terreno puede constituir uno de los factores principales al determinar el valor total de la propiedad. Aun cuando puede derivarse una estimación del valor total de una propiedad mediante el enfoque de comparación de ventas o de capitalización de ingresos, sin separar los valores del terreno y de las construcciones, podría resultar necesario estimar el valor del terreno separadamente. Esto con el fin de aislar el valor que el predio aporta al total de la propiedad. En el enfoque de costos, el valor del terreno debe estimarse y señalarse separadamente.

En el modelo de valuación, la estimación del valor del terreno constituye un paso por separado. La forma más confiable de estimar el valor del terreno es mediante un estudio comparativo de ventas. Sin embargo, cuando ha habido pocas ventas o cuando los indicadores de valor, producidos mediante la comparación de ventas, requieren apoyo adicional, podrían aplicarse otros procedimientos. Los procedimientos empleados para obtener indicadores del valor del terreno son: comparación de ventas, residual estático, residual dinámico y capitalización de rentas del terreno. Estas técnicas se describen a continuación.

1. Comparación de ventas. Se analizan y comparan las ventas de terrenos vacantes semejantes y se ajusta la información para proporcionar una indicación del terreno que está siendo valuado.

2. Residual Estático. Se calcula el valor del terreno mediante el proceso de restar el valor estimado de las construcciones depreciadas, del precio de venta conocido de la propiedad. Este procedimiento es utilizado frecuentemente cuando el valor de las construcciones es relativamente bajo o puede calcularse fácilmente.

3. Residual dinámico. Se calcula el valor total del terreno no urbanizado como si ya estuviera urbanizado y vendido. Se restan de las utilidades estimadas de la venta, los costos de urbanización, los costos administrativos y los intereses por venta a plazos. La proyección de ingresos netos se descuenta a través del periodo que se cree requerirá el mercado para absorber los sitios urbanizados.

4. Capitalización de rentas del terreno. Este procedimiento se emplea cuando el alquiler del terreno y las tasas de capitalización del terreno pueden obtenerse fácilmente, por ejemplo, para avalúos en áreas bien urbanizadas. Se estima el alquiler neto del terreno, o sea la cantidad neta pagada por el derecho de utilizar y ocupar la tierra, y se divide por la tasa de capitalización del terreno. Pueden capitalizarse rentas actuales o estimadas, empleando tasas que pueda soportar el mercado.

2.4.5 Aplicación de los tres enfoques de valuación

Se aplica el proceso de valuación para establecer un cálculo bien fundamentado de un valor definido, basado en un análisis de datos generales y específicos pertinentes. Los valuadores estiman el valor de la propiedad de acuerdo con procedimientos de valuación específicos que reflejan tres métodos distintos de análisis de datos: costo, comparación de ventas y capitalización de ingresos. En todas las estimaciones de valor se utilizan uno o más de estos enfoques. Los enfoques aplicados dependen del tipo de propiedad, el uso que vaya a darse al avalúo y la calidad y cantidad de datos disponibles para su análisis.

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Los tres enfoques pueden aplicarse a muchos problemas relacionados con avalúos. Sin embargo, uno o más de estos enfoques podrían tener un significado mayor en determinados trabajos. Por ejemplo, el enfoque de costo podría resultar inapropiado al valorar propiedades con construcciones antiguas que han sufrido una depreciación substancial difícil de estimar. El enfoque de comparación de ventas no puede aplicarse a propiedades muy especializadas, tales como plantas que manejan desechos, ya que es posible que no existan datos comparativos. El enfoque de capitalización de ingresos rara vez se usa para valorar propiedades ocupadas por su dueño, aun cuando sí podría aplicarse de acuerdo con el soporte del mercado. La capitalización de ingresos, en particular, podría resultar poco confiable en el mercado de propiedades comerciales o industriales cuando son los dueños los que ocupan sus propias propiedades y ofrecen más que los inversionistas. Siempre que sea factible, los valuadores deben aplicar cuando menos dos enfoques. Los indicadores del valor alterno pueden actuar como contrapeso entre sí.

2.4.5.1 Enfoque de costo

El enfoque de costo se basa en la suposición de que los participantes en el mercado relacionan el valor con el costo. En el enfoque del costo, se deriva el valor de una propiedad agregando el valor estimado del terreno al costo actual de construir una reproducción o reemplazo para las construcciones. Luego se resta el importe de la depreciación en las estructuras por cualquier causa (por ejemplo, deterioro y obsolescencia). Podrá incluirse la utilidad del inversionista en la indicación del valor. Este enfoque resulta especialmente útil al valorar construcciones nuevas o casi nuevas, así como propiedades que no se intercambian con frecuencia en el mercado. También puede emplearse el enfoque de costos para obtener la información necesaria para la comparación de ventas y la capitalización de ingresos, en su relación al valor.26

Los costos actuales para realizar las construcciones pueden obtenerse de presupuestos de costos, de manuales de costos, de constructores y de contratistas. La depreciación se determina a través de investigación del mercado y la aplicación de procedimientos específicos. En el enfoque de costos, el valor del terreno se calcula por separado.

2.4.5.2 Enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas resulta especialmente útil cuando muchas propiedades similares han sido vendidas o se encuentran en venta en el mercado donde se localiza la propiedad objeto.

Con este enfoque, el valuador obtiene una indicación del valor de la propiedad bajo estudio al compararla con propiedades similares. Esto se conoce como ventas comparables. Los precios de venta de las propiedades más comparables tienden a reflejar el parámetro dentro del que se encuentra la

Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces. 2002.

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propiedad objeto.

El valuador calcula el grado de similitud o diferencia entre la propiedad que está valorando y las ventas comparables, tomando en cuenta diversos elementos de comparación.

• Condiciones de la venta • Condiciones del mercado • Ubicación • Características físicas • Características económicas • Uso

Luego se hacen los ajustes en dinero o en porcentaje, al precio de venta de cada propiedad comparable (suponiendo que rige el mismo uso de la propiedad valuada). Se hacen ajustes a los precios de ventas de las propiedades comparables, ya que sus precios son conocidos, mientras que se desconoce el valor de la propiedad siendo valuada. Mediante este proceso comparativo, se estima el valor del inmueble en determinada fecha, de acuerdo con el fin al que será destinado.

Mediante un análisis comparativo, también pueden extraerse factores tales como multiplicadores de ingresos y tasas de capitalización. En el enfoque de ventas comparativas, los valuadores toman en cuenta estos datos pero no los consideran como elementos de comparación. Estos factores generalmente se aplican en el enfoque de capitalización de ingresos.

2.4.5.3 Enfoque de capitalización de ingresos

En el enfoque de capitalización de ingresos, se mide el valor actual de los beneficios (flujos) futuros de la propiedad. Este enfoque requiere estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente del inmueble, teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva. También se necesitan calcular los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del comportamiento general del mercado: Porcentaje de desocupación (vacíos), impuesto predial, Gastos por conservación y mantenimiento, administración, seguros, y todos los gastos que sean relevantes al caso.

Para estimar la tasa de capitalización aplicable podrá considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en función del riesgo de la inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de referencias internacionales. El procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser justificada en el propio avalúo.

El valor de capitalización del inmueble, se calculará utilizando la siguiente fórmula:27

z / Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Diario Oficial de la Federación, Lunes 27 de Septiembre de 2004

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VC = PMT [1 - ( l+ i ) -n ] / ¡

Donde: VC Valor de capitalización. PMT Pago total (ingresos menos egresos). i Es la tasa de capitalización aplicable. n Es el número de periodos.

Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las unidades de tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los periodos considerados.

Al igual que los enfoques de comparación de ventas y de costos, el enfoque de capitalización de ingresos requiere de una extensa investigación del mercado. La recolección de datos y el análisis para este enfoque se llevan a cabo contra un fondo de ofertas y demandas que proporcionan información sobre tendencias y anticipación del mercado.

Los datos específicos que investiga un valuador en el enfoque de capitalización de ingresos podría incluir el ingreso bruto esperado sobre la propiedad, la posible reducción en ingresos brutos a consecuencia de desocupación y cuentas incobrables y los gastos anuales de operación anticipados. Una vez estimados los ingresos y gastos, se capitalizan las corrientes de ingresos aplicando la tasa o factor apropiado, o convirtiéndolas a su valor actual mediante descuentos. En el análisis del flujo de efectivo descontado, se especifican y descuentan a su valor vigente, a una tasa de rendimiento especificada. Las tasas empleadas para la capitalización o descuento se derivan de las tasas de utilidad aceptables para propiedades similares.

2.4.6 Reconciliación final de los indicadores de valor

El último paso analítico en el proceso de valuación consiste en la reconciliación de los indicadores de valor, obtenidos en los diversos enfoques, en una sola cifra en dinero o dentro del parámetro en que muy probablemente pueda fijarse el valor. El tipo de reconciliación depende del problema del avalúo, los enfoques aplicados y la confiabilidad los indicadores de valor obtenidos.

Cuando han sido aplicados los tres enfoques, el valuador examina los tres indicadores separadamente. Al reconciliar los indicadores de valor en un solo valor definido, se toman en cuenta la relativa confiabilidad y aplicación de cada enfoque.

En la sección de reconciliación del informe, el valuador puede explicar las variaciones de los indicadores como resultado de los diversos enfoques y de tal forma justificar cualquier incongruencia que pudiera existir entre las conclusiones del valor y los métodos aplicados.

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2.4.7 Informe sobre el valor definido

En algunos casos, la última estimación del valor definido, que es la meta del proceso de valuación, podría darse a conocer como un parámetro del valor. Sin embargo, generalmente se presenta como una sola cifra. El trabajo no podrá considerarse como terminado hasta que se dé a conocer la conclusión en un informe y que éste sea presentado al usuario. Un informe completo consiste en todos los datos tomados en cuenta y analizados, los métodos utilizados y el razonamiento que condujo a la estimación final del valor. Un análisis conciso de la valuación permite al lector comprender el problema y los datos presentados y, de tal forma, comprender el razonamiento del valuador para llegar a una conclusión sobre el valor.

La estimación de valor es la opinión del valuador y refleja la experiencia y juicio que ha aplicado al análisis de los datos reunidos. El informe del avalúo constituye la expresión tangible de la labor del valuador. Al preparar un informe, el valuador debe poner especial cuidado a su redacción y en la organización, presentación y apariencia general del informe. El informe del avalúo es el último paso en el proceso de valuación.

2.5 El enfoque de costos (Valor físico o valor de reposición)

Al igual que los enfoques de comparación de ventas y de capitalización de ingresos, el enfoque de valuación a base de costos (valor físico), está basado en la comparación. En el enfoque de costos, se estima el valor de la propiedad, comparándola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad substituta, según lo que el mercado sugiera sea la comparación más idónea. El costo es comparado con el valor de la propiedad existente, haciendo los ajustes necesarios por diferencias en antigüedad, condición y utilidad de la propiedad valuada.

Cuando resulte aplicable, el enfoque de costos refleja el pensamiento del mercado, ya que sus participantes relacionan el valor con el costo. Los compradores tienden a juzgar el valor de una estructura existente no sólo considerando los precios y rentas de edificios similares, sino también comparando el costo de crear un nuevo edificio en óptima condición física y utilidad funcional. Más aún, los compradores ajustan los precios que están dispuestos a pagar, tomando en cuenta el costo que representaría adaptar la estructura existente a las condiciones físicas y a la utilidad funcional deseada.

Al aplicar el enfoque de costos, el valuador procura estimar, para un comprador, la diferencia entre valor de la propiedad valuada y un edificio recién construido con utilidad óptima. Se estima el costo de construir de nuevo, la estructura existente incluyendo costos directos, costos indirectos y la ganancia razonable. Al aplicar el enfoque de costos, se trata de identificar y cuantificar las causas de depreciación y relacionarlas con la propiedad valuada. La depreciación acumulada de la propiedad valuada se deduce del costo estimado de la nueva estructura. Esto se hace a la fecha del avalúo. Cuando se agrega el valor del terreno a esta cantidad, el resultado constituye una indicación del valor de la propiedad obtenida mediante el enfoque de costos.

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2.5.1 Relación con los principios de valuación

2.5.1.1 Principio de sustitución

El principio de sustitución es básico en el enfoque de costos. Este principio afirma que ningún comprador prudente pagaría más por una propiedad, que el costo de adquirir, un terreno similar y realizar en el, construcciones de características y utilidad equivalente. Propiedades más antiguas también pueden sustituir a la propiedad valuada, relacionando su valor con el de una propiedad nueva en óptimas condiciones. En pocas palabras, los costos de reproducción de una propiedad en la fecha del avalúo, más el valor del terreno, aportan un parámetro para medir los precios de propiedades similares.


Cambios en la oferta y la demanda hacen que los precios aumenten o disminuyan. Por lo tanto, con el tiempo, una propiedad podría tener diversos valores. Si el costo no cambia en proporción a los cambios de precio, la construcción de edificios será más o menos rentable y el valor de los edificios existentes se incrementará o decrecerá proporcionalmente.

2.5.1.3 Punto de equilibrio

El principio del punto de equilibrio sostiene que los agentes de producción y los diversos componentes de la propiedad, deben mantenerse en su debida proporción si se desea lograr un valor óptimo. Un punto de equilibrio económico inadecuado, podría resultar en una discrepancia, por insuficiencia o exceso en la proporción entre construcciones y terreno. Una insuficiencia, es provocada por una baja inversión en las construcciones, en proporción al valor del terreno. Un exceso es el resultado de demasiada inversión en construcciones, en un terreno que no lo amerite.

Cualquier exceso o deficiencia en la proporción de valor entre el terreno y las construcciones, podría resultar en una pérdida de valor en relación al enfoque de costo. Un desequilibrio entre los diversos componentes de las construcciones también podría producir una pérdida de valor. Al estimarse la depreciación en el enfoque de costos, se toma en cuenta el efecto que el exceso o deficiencia en las construcciones ejercen sobre el valor.

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2.5.1.4 Causas externas

Cuando la oferta y la demanda se encuentran en equilibrio y se dispone crédito, el costo de nuevas construcciones, más un margen de utilidad apropiado para el desarrollador menos la depreciación, más el valor del terreno, equivalen al valor de mercado. El costo de producción y el valor de mercado pueden ser afectados en forma distinta por causas externas. Una causa externa, tal como la inflación, a veces puede incrementar el costo de los materiales y la mano de obra, sin afectar el valor de mercado. Los crecientes costos de construcción a menudo influyen significativamente sobre el valor de mercado de nuevas propiedades y éstas, a su vez, sobre el valor de mercado de propiedades substituías más viejas.

En el enfoque de costos, una pérdida en el valor del edificio debido a factores externos, se atribuye a la obsolescencia externa, esta, constituye uno de los tres tipos principales de depreciación. Por ejemplo, una recesión económica podría crear una sobreoferta de determinado tipo de propiedad, lo que haría que el valor de una propiedad nueva fuera menor que su costo.

2.5.1.5 El mayor y mejor uso

El concepto del mayor y mejor uso, tiene una importancia fundamental al determinar el valor real de una propiedad. En una aplicación de este concepto, el terreno es valuado como si estuviera vacante, y sujeto a ser desarrollado para su mejor uso. En otra aplicación del concepto, se considera el mayor y mejor uso de la propiedad considerando sus construcciones. Por lo tanto, es posible que un terreno llegue a tener un mejor uso como si estuviera vacante, mientras que la combinación del terreno y sus construcciones podrían tener un mejor uso diferente al pretendido cuando se construyó. Las construcciones existentes tienen un valor igual al valor que aportan al terreno, o bien podrían castigar el valor por una cantidad igual al costo de demolerlas y retirarlas.

Si las construcciones existentes no impulsan el sitio a su mayor y mejor uso, las construcciones valen menos que su costo. Un nuevo edificio mal diseñado vale menos que su costo debido a la obsolescencia funcional en su diseño. Por lo tanto, la construcción que constituye el mayor y mejor uso, es precisamente la que agrega el mayor valor al terreno.

2.5.2 Aplicación y limitaciones

Puesto que el costo y el valor del mercado se encuentran normalmente más estrechamente relacionados entre sí cuando las propiedades son nuevas, el enfoque de costos es importante al estimar el valor de mercado de una construcción nueva o relativamente nueva. El enfoque resulta especialmente persuasivo cuando el valor del terreno está bien fundamentado y las construcciones son nuevas o sólo han sufrido una mínima depreciación acumulada y, por lo mismo, tienden a satisfacer el mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante. El enfoque de costos

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también puede ser aplicado a propiedades viejas cuando se cuentan con datos adecuados para medir la depreciación.

El enfoque de costos es usado para estimar el valor del mercado de una construcción propuesta, de una propiedad destinada a un fin especial y de otras propiedades no frecuentemente intercambiadas en el mercado. Los compradores de estas propiedades a menudo comparan el precio que pagarían por un edificio existente con el costo de construir un nuevo edificio, menos su depreciación. También comparan el costo de comprar una estructura existente y hacerle las modificaciones necesarias. Si no se cuenta con información sobre ventas comparables, no podrán analizarse para estimar el valor del mercado de tales propiedades. Por lo tanto, los indicadores actuales del mercado sobre el costo depreciado o de los costos para adquirir y remodelar un edificio existente reflejan más la forma de pensar del mercado y por ende, el valor de mercado.

En cualquier mercado, el valor de un edificio puede relacionarse con su costo. El enfoque de costos es particularmente importante cuando una ausencia de actividad en el mercado limita la utilidad del enfoque de comparación de ventas y cuando las propiedades que van a ser valuadas, por ejemplo residencias unifamiliares, no están sujetas a valuación mediante el enfoque de capitalización de ingresos. Para estimar el valor del mercado en estas situaciones, el valuador puede calcular el costo del edificio y luego deducir el importe de la depreciación presente en las construcciones.

Puesto que el enfoque de costos requiere que el terreno y las construcciones sean valuados por separado, esto también resulta muy útil en avalúos para seguros, cuando efectos no asegurables (terreno) deben separarse de los asegurables (construcciones). En avalúos con fines contables, se aplica el enfoque de costos para estimar la depreciación para la declaración del impuesto sobre la renta.

El enfoque de costos resulta especialmente útil cuando se toman en cuenta las adiciones o renovaciones de un edificio. El enfoque puede usarse para determinar si el costo de una mejora a la propiedad, incluyendo la utilidad esperada de esta, será recuperado mediante un mayor flujo de ingresos o un precio de venta anticipado. Su aplicación puede prevenir la construcción innecesaria de mejoras o adiciones.

Finalmente, una estimación de los costos probables de construcción y desarrollo, constituye un componente esencial en los estudios de factibilidad, que ponen a prueba las suposiciones sobre las que se basan las inversiones sobre el uso de la tierra. La factibilidad financiera queda de manifiesto cuando el valor de mercado de una propiedad que tiene apoyo del mercado, excede los costos totales de construcción y desarrollo y además, reditúa una ganancia razonable.

Cuando las construcciones no son muy recientes o no representan el mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante, resulta difícil estimar el deterioro físico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa de la estructura. Además, podría carecerse de datos comparables, o la información disponible podría estar demasiado diversificada como para estimar la utilidad empresarial apropiada.

Al valuar propiedades de inversión, lo persuasivo del enfoque de costos se ve

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seriamente disminuido por la premisa de que las construcciones deban realizarse sin la menor demora. El desarrollo y construcción de propiedades de inversión puede tomar algunos meses o años y en los ojos de algunos inversionistas, esto constituye una demora inaceptable.

Cuando la estimación de valor derivada del enfoque de costos no se encuentra apoyada por información del mercado, ésta debe verse con cautela. Puesto que resulta difícil estimar la depreciación y los incentivos de inversión (utilidades), el enfoque de costos puede tener una utilidad limitada al valorar propiedades viejas.

2.5.3 Procedimiento

Después de inspeccionar la vecindad o los alrededores, el terreno y las construcciones así como de recopilar toda la información pertinente, el valuador observa una serie de pasos para obtener una indicación del valor mediante el enfoque de costos.

1. Se estima el valor del terreno como si estuviera vacante y listo para desarrollarse, a fin de lograr su mayor y mejor uso.

2. Se estiman los costos directos y los indirectos de las construcciones, a la fecha efectiva del avalúo.

3. Se estima el margen de utilidad del desarrollador, derivado de un análisis del mercado.

4. Se suman los costos directos e indirectos estimados y el margen de utilidad, para determinar el costo total de las construcciones.

5. Se estima la depreciación acumulada en la estructura y, de ser necesario, se distingue entre las tres principales categorías: deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia externa.

6. Se deduce la depreciación estimada del costo total de las construcciones, a fin de obtener una estimación de su costo depreciado.

7. Se estima la contribución al valor de la propiedad, de cualquier elemento no considerado o mejora al sitio que no haya sido tomada en cuenta. Las mejoras, a menudo son valuadas de acuerdo a su valor contribuyente; es decir, directamente sobre la base del costo depreciado.

8. Se agrega el valor estimado del terreno al costo depreciado total de todas las construcciones, para llegar al índice de valor de la propiedad.

2.5.3.1 Valor del terreno

En el enfoque de costos, el valor estimado del terreno se agrega al costo depreciado de las construcciones. El valor del terreno depende de su mayor uso potencial. Pueden utilizarse diversas técnicas para estimar el valor del terreno.

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r i i r J B I B L 1 0 T E C A

2.5.3.2 Costo de reproducción o reposición de las construcciones

El costo de realizar una construcción en la fecha efectiva del avalúo, puede tratarse como el costo estimado de reproducción o reposición. La base teórica para el enfoque de costos es el costo de reproducción. Sin embargo, es el costo de reposición el que se emplea comúnmente, ya que es más fácil de obtener. Debe hacerse una distinción importante entre los dos términos.

El costo de reproducción frecuentemente resulta difícil de estimar porque las construcciones se espera sean idénticas a las valuadas, y estas pueden incluir materiales ya no disponibles en el mercado y las normas de construcción pueden haber cambiado. No obstante, el costo de reproducción generalmente aporta una base para medir la depreciación de todas las fuentes, cuando tal medida resulte necesaria. Al estimar el costo de reproducción, los valuadores deben asegurarse que sus fuentes de información sean confiables. En algunas ocasiones, esta función puede delegarse a un ingeniero o constructor.

El empleo del costo de reposición (construcción equivalente, pero no necesariamente idéntica) en lugar del costo de reproducción elimina la necesidad de estimar algunas formas de obsolescencia funcional. Sin embargo, otras formas de obsolescencia funcional, deterioro físico y obsolescencia externa deben medirse. La decisión de aplicar el costo de reposición o el de reproducción está a menudo relacionada con el fin que persigue el avalúo.

2.5.3.3 Estimación de costos

Para preparar estimaciones completas del costo de construcción, los valuadores deben considerar los costos directos y los indirectos. Ambos tipos de costos son esenciales para una estimación de costos confiable. Los costos de construcción directos incluyen el costo de materiales y mano de obra, así como la utilidad del contratista en la fecha efectiva del avalúo. Los costos indirectos son otros costos no incluidos en la construcción directa de las construcciones; por ejemplo, honorarios profesionales, costos de financiamiento, impuestos durante la construcción, y comisiones por ventas.

También debe estimarse el margen de utilidad del desarrollador, de tal manera que se considere suficientemente fuerte como para inducir a un empresario a incurrir en el riesgo asociado con una obra de construcción. La diferencia entre el costo total de la urbanización y comercialización y el valor de mercado de una propiedad después de haber logrado una ocupación, representa la utilidad (o pérdida) del empresario. Si el empresario en efecto logra una utilidad, dependerá de qué tan bien haya analizado la demanda del mercado, seleccionado el terreno y realizando las construcciones. En el caso de propiedades que generan ingresos, la utilidad también dependerá de la habilidad del empresario de obtener la combinación apropiada de inquilinos y de negociar los contratos de arrendamiento.

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2.5.3.4 Depreciación

La depreciación es la diferencia entre el costo de reproducción o costo de reposición de las construcciones en la fecha efectiva del avalúo y el valor de mercado de las construcciones en la misma fecha. La depreciación es provocada por el deterioro u obsolescencia de la propiedad. El deterioro es el resultado del uso normal de la estructura. La obsolescencia funcional es provocada por características internas de la propiedad, tales como un proyecto o equipo mecánico inadecuado o insuficiencia funcional debido a su tamaño u otras características negativas. La obsolescencia externa es creada por condiciones fuera de la propiedad, tales como una falta de demanda, cambio en el uso de una propiedad en el área, o debida a las condiciones económicas prevalecientes. Algunos tipos de depreciación interactúan entre sí y el análisis de la depreciación de todas las causas es acumulativo.

2.5.3.5 Indicador final del valor

El valuador debe asegurarse que el valor indicado por el enfoque de costos se estime a la fecha efectiva del avalúo y que sea congruente con los indicadores de valor derivados de los otros enfoques de valuación. La estimación de costos utilizados en el enfoque de costos debe reflejar el tiempo de construcción requerido para completar las construcciones, así como todos los costos de comercialización, venta o arrendamiento en que se incurran.

Al reconciliar los indicadores de valor derivados de los diversos enfoques, debe tenerse cuidado de asegurar una consistencia con la fecha efectiva del avalúo y con el motivo de dicho avalúo.

2.6 El enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas es el procedimiento a través del cual se obtiene el valor estimado del mercado de la propiedad valuada, comparándola con propiedades similares en el mercado. Las técnicas del análisis comparativo, aplicadas en el enfoque de comparación de ventas, son fundamentales en el proceso del avalúo. Estimaciones de las rentas en el mercado, costos, depreciación, y demás parámetros de valor podrán obtenerse a través de los otros enfoques de valor, utilizando técnicas comparativas similares. Frecuentemente, estos elementos también se analizan en el enfoque de comparación de ventas para calcular los ajustes que deban hacerse en los precios de ventas de las propiedades comparables.

En el enfoque de comparación de ventas, se estima el valor del mercado comparando propiedades similares a la propiedad valuada, que han sido vendidas recientemente, se encuentran en venta, o en trámite de venta. Una premisa importante del enfoque de comparación de ventas es que el valor del mercado de una propiedad se encuentra directamente relacionado con los precios de propiedades comparables competitivas.

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El análisis comparativo se enfoca en las similitudes y diferencias entre las propiedades y en las transacciones que afecten el valor. Estas pueden incluir diferencias en el tamaño, la ubicación, las características físicas, y si generan ingresos, características económicas. Los elementos de comparación se cotejan contra las pruebas del mercado para estimar qué elementos son sensibles a cambios y cómo afectan el valor.

2.6.1 Relación con los principios del avalúo

Los conceptos de anticipación y cambio que sustentan los principios de oferta y demanda, sustitución, equilibrio y elementos externos, son fundamentales al enfoque de comparación de ventas. Guiado por estos principios, el valuador procura tomar en cuenta todos los aspectos relacionados con el problema del avalúo en forma consistente y procurando que refleje las condiciones del mercado local.


Los precios de las propiedades son el resultado de negociaciones entre compradores, vendedores y por los agentes del crédito. Los compradores representan la demanda del mercado y las propiedades en venta forman la oferta. Si la demanda por un tipo determinado de propiedad es grande, el precio tiende a subir; si la demanda es poca, el precio tiende a bajar. Los cambios en la oferta de bienes raíces frecuentemente son menores que los cambios en la demanda, ya que la oferta es creada mediante la construcción, que consume tiempo y se reduce por conversión a otros usos, mientras que la demanda que sí puede satisfacerse puede cambiar con rapidez. Cambios en cualquiera de estos factores podrían provocar variaciones en los precios de la propiedad valuada y las propiedades comparables. Las ventas también se ven afectadas por agentes de crédito, cuyos términos podrían hacer que el mercado se acelerara, desacelerara, detuviera, o cambiara de rumbo.

2.6.1.2 Sustitución

El principio de sustitución sostiene que el valor de una propiedad tiende a ser fijado por el mismo precio que se pagaría por adquirir, dentro de un tiempo razonable, una propiedad sustituta igualmente útil y deseable. Este principio sugiere que la confiabilídad del enfoque de comparación de ventas disminuye si no se cuenta con propiedades sustituías en el mercado.

2.6.1.3 Equilibrio

Las fuerzas de oferta y demanda tienden a crear un equilibrio en el mercado. Sin embargo, el equilibrio absoluto casi nunca se logra. El equilibrio entre la oferta y la demanda cambia constantemente. La demanda varia considerablemente con el tiempo, debido a cambios de población, de capacidad adquisitiva, y de los gustos y

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preferencias de los consumidores. La construcción de nuevos edificios, la conversión a otros usos, y la demolición de edificios viejos también pueden provocar variaciones en la oferta.

Otro aspecto de este principio sostiene que la relación entre el terreno y sus mejoras y la relación entre la propiedad y el medio ambiente, deben mantener un equilibrio para que la propiedad refleje su valor óptimo en el mercado.

2.6.1.4 Elementos externos

Fuerzas positivas y negativas afectan a todo tipo de propiedad. Los periodos de auge o depresión económica afectan los valores de las propiedades. El valuador analiza el vecindario de la propiedad valuada, para identificar todas las influencias externas significativas. En buena medida, las fuerzas externas se reflejan en los ajustes hechos por la ubicación de la propiedad. Dos propiedades con características físicas idénticas pueden tener valores de mercado muy distintos si una de ellas se encuentra dentro de un medio ambiente menos atractivo. La condición y alumbrado de las calles, la comodidad de servicios de transporte público, protección policíaca adecuada, el cumplimiento de reglamentos municipales, y la proximidad a mercados y restaurantes varían con la localidad. Estos factores deben ser considerados por el valuador para determinar si tienen un efecto positivo o negativo sobre el valor de la propiedad valuada.

2.6.2 Aplicabilidad y limitaciones

El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen patrones de valor o tendencias del mercado. Para tipos de inmuebles que se venden y compran con regularidad, el enfoque de comparación de ventas frecuentemente aporta una indicación aceptable del valor del mercado. Cuando se cuenta con suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el valor.

Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente, podría verse restringida la aplicación del enfoque de comparación de ventas. Por ejemplo, este enfoque rara vez se aplica a propiedades de uso especial porque son pocas las propiedades similares de este tipo vendidas en el mercado, aun si se trata de un mercado geográficamente amplio. El enfoque de capitalización de ingresos podría resultar igualmente inaplicable. Para valorar propiedades de uso especial, el enfoque de costos podría resultar más apropiado y confiable. No obstante, datos sobre ventas y ofertas de propiedades similares podrían establecer amplios límites para determinar el valor de la propiedad valuada. Esto podría apoyar las conclusiones de los otros enfoques al valor aplicados.

Los compradores de inmuebles generadores de ingresos usualmente se concentran en las características económicas de la propiedad. Con mayor frecuencia, se enfocan en la tasa de rendimiento de una inversión, anticipando los flujos de efectivo futuros. Resulta difícil un análisis minucioso de ventas comparables de propiedades grandes y complejas, generadoras de ingresos porque

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la información sobre los factores económicos que influyeron en las decisiones de los compradores no puede obtenerse fácilmente de archivos públicos o mediante entrevistas con compradores y vendedores.

Cambios rápidos en las condiciones económicas y en la legislación, también restringen la confiabilidad del enfoque de comparación de ventas. Quizás la principal crítica en la comparación de ventas es que el enfoque se rezaga del mercado, dando como resultado avalúos basados en información fuera de tiempo. La disponibilidad y costo de financiamiento, modificaciones en la ley de impuestos sobre la renta y reglamentación urbanística, o moratorias en la construcción y en el desarrollo de infraestructuras pueden producir una escasez de ventas comparables recientes, que reflejen el impacto de tales cambios a través de determinado período. Le resultará difícil al valuador encontrar datos confiables de mercado en qué basar sus ajustes de los cambios. La inflación o deflación acelerada también puede poner en riesgo la confiabilidad de los ajustes del valuador.

Con frecuencia se encuentran pocos datos comparables para estimar el valor del primer inmueble renovado en un área de edificios deteriorados o el valor del único inmueble de su tipo en un vecindario. El valuador podría tener que ampliar la búsqueda de datos de ventas a otros vecindarios comparables.

Para garantizar la confiabilidad de las conclusiones de los avalúos con el enfoque de comparación de ventas, el valuador debe verificar los datos del mercado obtenidos y comprender perfectamente el pensamiento de compradores y vendedores que han realizado operaciones en inmuebles. Debe procederse con cautela cuando los datos de ventas sean suministrados por una tercera persona que no forme parte de la transacción. Podrían surgir conclusiones incorrectas si el valuador confía en tales datos sin tomar en cuenta la motivación de las partes. De igual manera, puede haber errores si no se consideran las características del banco de datos, ingresos y gastos anticipados, o cambios potenciales.

Es imprescindible que el valuador identifique y analice la firmeza y debilidad de los datos recopilados, así como el análisis comparativo realizado bajo el enfoque de comparación de ventas. Toda la información y las opiniones pertinentes deben darse a conocer en el informe del valuador. Declaraciones relacionadas con la confiabilidad de los datos, los análisis realizados, y las conclusiones del valor deben presentarse tanto en la sección de reconciliación del enfoque de comparación de ventas como en la reconciliación final del avalúo.

2.6.3 Procedimiento

Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el valuador observa un procedimiento sistemático. La siguiente es una guía general de este procedimiento.

1. Investigar el mercado para obtener información sobre ventas, listas de propiedades en venta, y ofertas de compra o venta de propiedades similares a la propiedad valuada. Deben considerarse tales características como tipo de propiedad, fecha de venta, dimensiones, condición física, ubicación, y reglamentación urbanística.

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2. Verificar la información, confirmando que los datos obtenidos sean exactos, y que las operaciones del mercado han sido de buena fe. La verificación puede revelar información adicional sobre el mercado.

3. Seleccionar unidades apropiadas de comparación (por ejemplo, el precio por hectárea, el precio por metro cuadrado, el precio por metro de frente) y crear un análisis comparativo para cada unidad.

4. Comparar, cada una de las propiedades comparables, con la propiedad valuada, utilizando los elementos de comparación encontrados y ajustando los precios de cada factor comparable con los de la propiedad valuada, o bien, si resulta necesitar muchos ajustes, eliminar alguna o algunas de las propiedades comparables.

5. Reconciliar, en un solo indicador de valor o en una gama de valores, los diversos indicadores derivados del análisis de factores comparables. En un mercado impreciso en que varían la ocupación de inquilinos y las condiciones económicas, una gama de valores podría permitir llegar a una mejor conclusión que la estimación de un solo valor.

2.6.3.1 Unidades de comparación

El análisis sistemático se inicia una vez reunidos y verificados los datos de las ventas comparables. Ya que la comparación debe realizarse entre unidades similares, cada precio de venta debe señalarse en términos de las unidades apropiadas de comparación. Qué unidades de comparación se seleccionen, dependerá del problema del avalúo y del tipo de propiedad. Las unidades de comparación típicas para residencias unifamiliares es el precio por metro cuadrado del espacio total habitable.

2.6.3.2 Elementos de comparación

Los elementos de comparación son las características de las propiedades y transacciones que provocan variaciones en los precios pagados por bienes raíces. El valuador considera y compara todas las diferencias discernibles entre las propiedades comparables y la propiedad valuada que pudieran afectar sus valores.

Se efectúan ajustes a los precios de cada propiedad comparable para que esta propiedad resulte igual a la valuada en la fecha efectiva del avalúo. Los ajustes por diferencias en los elementos de comparación pueden aplicarse al precio total de la propiedad, a un precio unitario común, o a una combinación de las dos cosas. Sin embargo, los precios unitarios utilizados deben aplicarse en forma consistente a las propiedades comparables. El grado de ajuste en cada uno de los elementos de comparación depende del grado en que difiere cada propiedad comparable de la propiedad valuada. Los valuadores deben asegurarse de tomar en cuenta todos los elementos de comparación y evitar ajustar la misma diferencia más de una vez.

Los ajustes a que se refiere el párrafo anterior se realizan a través de lo que se denomina factores de homologación. El factor de homologación es definido como el número cercano a la unidad, útil para medir de manera aproximada la diferencia

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apreciada en el mercado, respecto de un atributo físico, que existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar, con el que se compara, y a partir del cual se pretende obtener el valor del primero en términos de identidad.28

De acuerdo con la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal, en el proceso de comparación deben tomarse en cuenta como elementos de comparación su ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo.

Pero en ocasiones podrían requerirse elementos adicionales. Otros posibles elementos de comparación incluyen restricciones del gobierno, tales como la conservación o preservación de servidumbres de paso y derechos de agua y ribereños, acceso a la propiedad, y mejoras fuera del sitio que sean requeridas para el desarrollo de un terreno vacante.

Si la investigación del valuador sólo descubre unas cuantas propiedades verdaderamente comparables, o ninguna, podrán incluirse propiedades con características más divergentes obtenidas entre las pruebas del mercado. Si es correctamente analizado y ajustado, un amplio muestrario de propiedades más diversas puede ofrecer una buena perspectiva del valor de la propiedad. Un número pequeño de ventas comparables frecuentemente resulta insuficiente para apoyar ajustes de diferencias en varios elementos de comparación. Indicaciones de valor basadas en pequeñas muestras de datos comparables podrían distorsionar las conclusiones del valuador y la estimación final del valor. Entre mayor sea la base de datos de la que puedan extraerse ajustes, más confiable será la conclusión.

2.6.3.3 Características físicas

Si las características físicas de una propiedad comparable y la propiedad valuada difieren en muchas formas, cada una de esas desigualdades requiere comparación y ajuste. Las diferencias físicas, incluyen diferencias en el tamaño de edificios, la calidad de la construcción, el estilo arquitectónico, los materiales utilizados en la construcción, la edad, condición, funcionalidad, dimensiones del terreno, belleza y amenidades. Las condiciones del medio ambiente en el sitio también podrían tomarse en cuenta.

Posiblemente el valor agregado o perdido por la presencia o ausencia de algún elemento en una propiedad comparable no iguale el costo de su instalación o remoción. Los compradores quizás no estarían dispuestos a pagar un precio mayor para incluir el costo de agregar una amenidad. A la inversa, en algunas ocasiones agregar una amenidad da a la propiedad un valor mayor al costo de su instalación.

2.6.3.4 Características económicas

Las características económicas del inmueble incluyen todos los atributos que

*"* Cárdenas Castañeda, Alejandro. Cómo elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad. Innovación editorial Lagares de México, S.A. de C.V. 2005. p 110.

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afectan sus ingresos. Este elemento de comparación generalmente se aplica a propiedades comerciales. Las características que afectan los ingresos de una propiedad incluyen gastos de operación, calidad de administración, mezcla de inquilinos, concesiones de rentas, términos de arrendamiento, fechas de vencimiento de los contratos de arrendamiento, opciones de renovación, y disposiciones incluidas en los contratos, tales como cláusulas sobre recuperación de gastos. La investigación de estas características es crítica para el análisis correcto de las propiedades comparables y formulación de un avalúo final.

Los Valuadores deben tener sumo cuidado de no atribuir diferencias en los derechos de propiedad transferidos o cambios en las condiciones del mercado a características económicas diferentes. También debe ejercerse prudencia con respecto a unidades de comparación, tales como los ingresos netos de operación por unidad. Los NOI (Ingresos Netos de Operación por sus siglas en inglés) por unidad reflejan una mezcla de atributos económicos interactivos, muchos de los cuales sólo deben analizarse bajo el enfoque de capitalización de ingresos. Los análisis de comparación de ventas no deben presentarse simplemente como una variación del enfoque de capitalización de ingresos, aplicando las mismas técnicas para obtener una indicación de valor idéntica.

2.6.3.5 Uso y reglamentación urbanística

Debe investigarse cualquier diferencia entre el uso actual y el mayor y mejor uso de una propiedad potencialmente comparable y la valuada. El valuador debe reconocer la diferencia y determinar si la venta es apropiada para una comparación y, en caso afirmativo, decidir si se requiere algún ajuste. En la mayoría de los casos, el comprador o su agente deben confirmar el uso final para el que fue adquirido el inmueble comparable.

Por ejemplo, un edificio de departamentos adquirido para convertirlo en condominios podría reflejar un precio de venta por encima del nivel del mercado para edificios de departamentos. Esta propiedad no seña un comparable apropiado para un avalúo, "en las condiciones en que se encuentra," de un edificio de departamentos para el que no se contempla ningún cambio y cuyo mayor y mejor uso sigue siendo los de departamentos.

En el avalúo de terrenos vacantes, la reglamentación urbanística es uno de los determinantes principales del mayor y mejor uso de la propiedad, ya que sirve como prueba de autorización legal. De tal forma, la reglamentación urbanística o la probabilidad de cambio de tal reglamentación, típicamente representa un criterio primario en la selección de datos del mercado. Cuando no existen o escasean propiedades comparables sujetas a la misma zonificación urbanística que la propiedad valuada, podrán utilizarse propiedades comparables con reglamentación ligeramente distinta, pero de uso similar. Podría resultar necesario ajusfar estas propiedades comparables por las diferencias de aprovechamiento, si el mercado indica que esto es lo indicado.

Una diferencia en los usos permitidos bajo las dos clasificaciones de zonificación urbanística, no necesariamente requiere un ajuste si los predios tienen

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el mismo uso. Sin embargo, cuando se reducen los precios de venta a unidades compatibles (por ejemplo, precio de terreno por metro cuadrado del área permitida para edificar), podrían seguir existiendo disimilitudes atribuibles a los diversos requerimientos de clasificación de la zona. Por ejemplo, dados los diferentes requisitos sobre estacionamientos o jardinería de ornato, podrían ser distintos los costos de desarrollo de dos sitios por motivo de clasificación de zonificación urbanística disímil, aun cuando las parcelas tuvieran el mismo mayor y mejor uso. Estas diferencias deben tomarse en cuenta.

2.6.3.6 Identificación y medición de los ajustes

Podrán utilizarse varias técnicas analíticas para identificar y medir los ajustes. El análisis comparativo toma en cuenta los factores cuantitativos y cualitativos. Los ajustes cuantitativos se representan en dinero o cantidades porcentuales. Factores que no puedan cuantificarse son tratados en análisis cualitativos. A continuación se enumeran varias técnicas utilizadas en análisis cuantitativos y cualitativos.

Cuantitativo

• Análisis por parejas de datos (ventas y reventas de la misma propiedad o bienes similares)

• Análisis de datos por grupos • Análisis estadísticos • Análisis gráficos • Análisis de sensibilidad • Análisis de tendencias • Análisis de costos (costo para remediar, costo depreciado) • Análisis de datos secundarios • Comparaciones directas • Capitalización de diferencias en rentas

Cualitativo

• Análisis de comparación relativa • Análisis de clasificación • Entrevistas personales

El primer paso en cualquier análisis comparativo consiste en identificar qué elementos de comparación afectan los valores de la propiedad en el mercado donde se realiza el avalúo. Cada uno de los elementos básicos de comparación debe probarse con una o más de las técnicas señaladas arriba, para determinar si se requiere de un ajuste. Por ejemplo, en el avalúo de un lote vacante de 50 hectáreas, el valuador podría encontrar datos de venta de propiedades comparables cuyo tamaño varía de 35 a 65 hectáreas, pero que no exhiben diferencias importantes en el precio por hectárea. El valuador no debe asumir que un elemento de comparación afecta al valor, a menos que así lo indiquen los datos del mercado.

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2.6.3.7 Análisis cuantitativo

Cuando se aplican técnicas analíticas cuantitativas, se utilizan procesos matemáticos para identificar qué elementos de comparación requieren ajustes y para medir el monto de estos ajustes. Cuando indicadores del mercado muestran que uno o más elementos afectan el valor, tales elementos podrán aislarse mediante un análisis de datos por parejas. Esta técnica permite al valuador medir la diferencia entre una propiedad comparable que no contiene el elemento que la distingue y otra que sí lo tiene. Si existe más de un elemento de comparación, se estudian pares adicionales para aislar y extraer los elementos disímiles. El análisis de datos por parejas es un proceso de deducción matemática. Los valuadores deben reconocer que este tipo de análisis tiene una aplicación limitada, ya que los datos por pares idénticos son poco comunes y existe el riesgo de que se empleen incorrectamente. Debe ejercerse suma cautela al analizar pares de valores ajustados, ya que es posible que la diferencia medida, no represente la verdadera diferencia atribuible a la característica distinta. Deben analizarse primero los pares perfectos; es decir, los que son idénticos salvo por el elemento que está midiéndose. Por ejemplo, podrán compararse datos sobre la venta y reventa del mismo inmueble para obtener un ajuste del factor tiempo. Datos por pares para las ventas ajustadas sólo deben utilizarse como herramienta analítica secundaria e identificarse como tales.

El análisis de datos por parejas, puede resultar una técnica muy efectiva cuando los indicadores del mercado claramente apoyan las disimilitudes entre las ventas atribuibles a elementos específicos de comparación. En teoría, la venta comparada es idéntica o muy similar en todos sus aspectos, excepción hecha del elemento medido. Sin embargo, rara vez es este el caso. En ausencia de datos por pares perfectos, la opinión del valuador se hace crítica. Ocasionalmente, el valuador debe llevar a cabo una serie de análisis (le datos por parejas para aislar el efecto de una característica individual. Un ejemplo detallado de análisis por parejas se presenta en el próximo capítulo.

Aunque, teóricamente, este análisis es un método acertado, en algunas ocasiones resulta impráctico por sólo contar con muy pocos ejemplos de propiedades suficientemente similares, resultando difícil cuantificar los ajustes atribuibles a todas las variantes presentes. En la misma forma que una venta aislada no necesariamente refleja el valor del mercado, el ajuste obtenido de un solo par de ventas no puede considerarse como un indicador del mercado. Sin embargo, el valuador no debe descartar esta técnica, aun cuando sólo cuente con datos limitados. Más bien, debe estimar el ajuste que señalen los datos y utilizar otros procedimientos analíticos o juicios para comprobar la racionalidad del ajuste obtenido. Es imperativo que el valuador haga uso de todas las herramientas analíticas aplicables al problema del avalúo.

Una técnica relacionada, el análisis de datos por grupos, incluye el agrupamiento ele datos independientes por variables, tales como fecha de la venta, y el cálculo de los valores típicos equivalentes. Los grupos se estudian en pares para identificar la variable dependiente (por ejemplo, el precio de la propiedad por hectárea, la relación de metros de frente por hectárea, o la calidad topográfica). Los análisis de datos por pares y los de datos por grupos son variantes del análisis de

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sensibilidad.

El análisis de sensibilidad es un método utilizado para aislar el efecto de variables individuales sobre el valor. Frecuentemente asociado con análisis de riesgo, los análisis de sensibilidad investigan el impacto de distintas suposiciones en las diversas formas de medir la rentabilidad.

Los análisis estadísticos de los datos del mercado son cada vez más comunes en la literatura y en la práctica del avalúo. Los métodos estadísticos apropiados incluyen inferencia estadística y análisis de regresión. Si se puede crear una base de datos apropiada, la regresión lineal y múltiple pueden resultar herramientas excelentes de análisis en determinadas situaciones del mercado. La efectividad del análisis de regresión se ve limitada por el número de elementos o factores que influyen en el precio de la venta. Entre más factores refleje la venta, mayor debe ser el banco de datos para identificar las interrelaciones. Las regresiones para elementos específicos, sin embargo, podrán utilizarse conjuntamente con otras técnicas. Una discusión completa de los métodos estadísticas aplicables al enfoque de comparación de ventas, está más allá del alcance de este trabajo.

El análisis gráfico es una variante de los análisis estadísticas, en los que el valuador llega a una conclusión interpretando visualmente una exposición gráfica de datos y aplicando un análisis de ajuste de curva. Una gráfica sencilla de datos por grupo podría ilustrar cómo reacciona el mercado a variaciones en los elementos de comparación. En el análisis de ajuste de curva podrán utilizarse diferentes fórmulas para determinar la curva que mejor corresponde a los datos del mercado que estén siendo analizadas. Puede trazarse la ecuación más confiable para el ajuste de curva o identificarse la más apropiada de las comúnmente utilizadas para resolver un ajuste.

El análisis de tendencias resulta aplicable cuando se cuenta con una abundancia de datos del mercado. Es particularmente útil cuando existe un número reducido de datos de ventas muy comparables, pero se convierte en un amplio banco de datos de propiedades con características menos similares. Pueden probarse los diversos elementos que influyen sobre un precio de venta para determinar su sensibilidad del mercado. Una vez que el valuador ha determinado qué elementos muestran sensibilidad del mercado, podrán analizarse los patrones para su ajuste.

En los análisis de costos se utilizan como base de ajustes tales indicadores como el costo depreciado de edificios y el costo de remediación. El valuador debe asegurarse que los ajustes obtenidos sean razonables y que se aproximen a las expectativas del mercado.

El análisis de datos secundarios representa un método para determinar los ajustes que utilizan datos no directamente relacionados con la propiedad valuada o la comparable. Estos datos secundarios describen el estado general del mercado de bienes raíces y generalmente son recopilados por compañías investigadoras o dependencias del gobierno.

Podrán hacerse comparaciones directas entre propiedades comparables que sean similares en todas sus características menos en una; por ejemplo, un inmueble

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residencial con una cochera que no esté a la par con las normas del mercado, o bien una propiedad industrial en un predio con exceso de terreno.

La capitalización de las diferencias en las rentas, puede utilizarse para obtener un ajuste cuando la pérdida de renta sufrida por una propiedad comparable, refleja una deficiencia especifica; por ejemplo, la falta de un ascensor en un edificio de oficinas de baja altura o un área de estacionamiento inadecuada para una tienda de ventas al menudeo.

2.6.3.8 Análisis cualitativo

El análisis de comparación relativa es el estudio de la relación indicada por los datos del mercado, sin recurrir a cuantificación. Muchos valuadores utilizan esta técnica porque refleja el carácter imperfecto de los mercados de bienes raíces. Para aplicar esta técnica, el valuador analiza ventas comparables para determinar si las características de dichas ventas son inferiores, superiores, o iguales a las de la propiedad valuada. A diferencia del análisis cuantitativo, los ajustes tomados en la comparación relativa no se expresan en dinero en efectivo o porcentajes.

Clasificar el análisis es una variante del análisis de comparación relativa. Al clasificar el análisis, las ventas comparables se catalogan en orden ascendente o descendente. El valuador luego analiza cada una de las ventas para determinar la posición relativa de la propiedad valuada dentro del conjunto. La clasificación del análisis también puede utilizarse para ordenar y catalogar los datos comparables de acuerdo con las diferencias en los elementos específicos de comparación; por ejemplo, tamaño, ubicación (esquina o lote interior) y frente a la calle. De esta manera, podrán establecerse las tendencias específicas del valor.

Entrevistas personales pueden revelar las opiniones de personas informadas que participan en el mercado donde se localiza la propiedad valuada. Esta información debe considerarse de carácter secundario y no utilizarse como el único criterio para calcular los ajustes o reconciliar la gama de valores.

2.6.3.9 Análisis comparativo

Análisis comparativo es el término general utilizado para identificar el proceso mediante el cual se aplican las técnicas cuantitativas y/o cualitativas para extraer un indicador de valor bajo el enfoque de comparación de ventas. Los dos tipos de técnicas pueden utilizarse por separado o en combinación.

Los ajustes obtenidos en los análisis comparativos aplicados a los precios de las ventas comparables pueden expresarse en porcentajes, en dinero efectivo, o en términos descriptivos que claramente transmitan la magnitud de la diferencia del elemento de comparación entre la propiedad comparable y la valuada. Existen cinco pasos en el proceso analítico.

1. Identificar los elementos de comparación que afectan el valor de la propiedad valuada.

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2. Comparar los atributos de cada elemento comparable con los de la propiedad valuada y luego medir la diferencia de cada elemento de comparación entre la propiedad comparable y la valuada. Cada ajuste cuantitativo debe explicarse claramente para que una tercera persona pueda comprender el razonamiento que produjo el ajuste.

3. Extraer un ajuste neto para cada elemento comparable y aplicarlo al precio unitario o de venta de la propiedad comparable para así obtener una gama de precios unitarios o de venta para la propiedad valuada. (Un ajuste neto se calcula como la diferencia entre el total de los ajustes positivos y negativos.)

4. Comparar todos los ajustes y ordenarlos según sean superiores, similares o inferiores a la propiedad valuada. Este proceso dará por resultado un nivel de valores que identifique los elementos comparables superiores e inferiores al inmueble valorado.

5. Efectuar análisis cualitativos para reconciliar la gama de valores de la propiedad valuada.

Al aplicar ajustes cuantitativos, el valuador toma en cuenta la diversidad de indicadores de valor obtenidos en el tercer paso, como indicadores del valor probable de la propiedad. El valuador luego determina la posición más probable de esta propiedad dentro de la gama de indicaciones y forma su conclusión del valor. De esta manera, se atribuye mayor importancia a los factores comparables más parecidos a la propiedad valuada.

En la aplicación de análisis cualitativos, el valuador normalmente divide en dos grupos los factores comparables ajustados: uno cualitativamente superior y otro inferior a la propiedad valuada. Los precios ajustados de estos dos grupos establecen el rango de valor de la propiedad sujeta al avalúo, indicando una gama probable de valores. Al tomar en cuenta los factores comparables más similares a la propiedad valuada, algunos más altos y otros de menor valor, el valuador puede obtener un indicador único de valor para la propiedad. Si todos los factores comparables resultan superiores o bien inferiores a la propiedad valuada, podría resultar imposible establecer una gama confiable de valores y obtener un indicador único de valor a través del análisis cuantitativo.

En el proceso de análisis comparativo, el valuador podrá utilizar tanto los análisis cuantitativos como los cualitativos, pero no deberá hacerlo en forma simultánea. Generalmente, los ajustes cuantitativos se realizan antes de practicar el análisis cualitativo. Se debe tener cuidado para evitar que la valoración cualitativa, cause confusión al lector del avalúo. Los avalúos que incluyen análisis cualitativos frecuentemente requieren una explicación más extensa del razonamiento aplicado por el valuador.

2.6.4 Tipos de ajustes

Los ajustes obtenidos por medio de técnicas cuantitativas podrán aplicarse a un inmueble comparable, ya sea como porcentajes o como dinero. La manera en que se obtenga el ajuste del mercado determina la forma en que se expresa. Normalmente, los porcentajes se convierten en dinero que se suma o resta del precio del factor comparable en la matriz de ajuste de los datos del mercado.

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Los ajustes pueden aplicarse de diversas maneras, dependiendo de la forma en que el mercado exprese o perciba la relación entre los bienes (es decir, la propiedad valuada con la comparable, o comparable con comparable). Esta relación se expresa como una ecuación, que se resuelve para determinar el ajuste necesario para compensar las diferencias entre los inmuebles.

El valuador utiliza cálculos lógicos para hacer los ajustes, pero las operaciones matemáticas no deben controlar su juicio. Con la tecnología de computadoras y sus programas de operación, el valuador puede aplicar efectivamente técnicas que en un tiempo eran prohibitivas por el tiempo que requerían. Estas técnicas pueden utilizarse para reducir el campo de valores, pero la estimación de valor en el mercado no se determina por medio de cálculos. El avalúo tiene un aspecto creativo en el sentido de que valuadores ejercen su buen juicio para analizar e interpretar los datos cuantitativos. La cuantificación ayuda al valuador a analizar los indicadores del mercado e identificar cómo varios factores afectan el valor de la propiedad. El análisis cualitativo puede utilizarse para identificar la clasificación en la que debe recaer la estimación del valor final y sopesa el valor de los indicadores con base en el estado del mercado. La preparación de una tabla cuadricular que incluya tanto los elementos cuantitativos como los cualitativos, puede asegurar que se tomen en cuenta todos los elementos de comparación. Si los datos del mercado no son concluyentes, la tabla cuadricular debe indicarlo claramente.

2.6.4.1 Ajustes de los porcentajes

Frecuentemente se expresan en porcentajes los ajustes de las diferencias entre el inmueble comparable y la propiedad valuada. Los ajustes de porcentajes frecuentemente se utilizan para reflejar las diferencias en la ubicación y en las condiciones del mercado.

Por ejemplo, los datos podrían indicar que las condiciones del mercado han resultado en un aumento de 5% en los precios globales de propiedades durante el último año o que los precios de una determinada categoría de inmueble han aumentado recientemente en un 0.5% mensual. De manera similar, el valuador podría analizar los datos del mercado y llegar a la conclusión de que las propiedades en determinado lugar se venden a un precio aproximadamente un 10% más alto que los de propiedades similares en otra ubicación. Estos porcentajes podrán convertirse en dinero, que luego se suma o resta del precio de la propiedad comparable. Los porcentajes también pueden aplicarse directamente al precio de venta o al precio unitario de la propiedad comparable. Desde luego, si la propiedad comparable es similar a la valuada, no es necesario hacer ningún ajuste.

La relación entre la propiedad valuada y la comparable debe señalarse de manera que corresponda al modo en que sea percibida por los participantes en el mercado.

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2.6.4.2 Ajustes de dinero

Los ajustes también se pueden computar en dinero. Por ejemplo, un valuador podría llegar a la conclusión de que las condiciones favorables de financiamiento en la venta de la propiedad comparable dieron como resultado que el comprador acabara pagando una prima de $100,000. Al analizar grandes inversiones en propiedades, el valuador frecuentemente puede utilizar el método de descuento para lograr ajustes en efectivo para los términos de financiamiento. Los ajustes de muchas características físicas también podrán calcularse en dinero que se suma o resta del precio de venta de la propiedad comparable.

2.7 Estimados de costos de construcción

Para aplicar el enfoque de costos, un valuador debe preparar una estimación del valor físico de las construcciones a la fecha efectiva del avalúo. Tal estimación puede ser preparada por un valuador que entienda de planos, especificaciones, materiales y técnicas de construcción y tenga acceso a una diversidad de fuentes de información o a programas de computación disponibles para este fin.

Las construcciones existentes deben ser cuidadosamente inspeccionadas y descritas por todas las personas delegadas para estimar costos. Las construcciones propuestas (es decir en proyecto) pueden valuarse de acuerdo con los planos y especificaciones, siempre y cuando el valuador aclare que las construcciones no existen y que el avalúo está condicionado a que éstas se lleven a cabo según lo especificado.

Este capítulo explica la distinción entre los costos estimados de reproducción y reposición e identifica y trata sobre los componentes del costo: costos directos, costos indirectos y margen de utilidad. También describe brevemente las fuentes de información de los costos y presenta los tres métodos que el valuador utiliza para calcularlos: el método comparativo por unidad, el método de unidad colocada y el método de estudio cuantitativo.

2.7.1 Estimación de los costos de reproducción y Reposición

Desde un punto de vista teórico, la estimación del costo empleada en este enfoque, es la de duplicar las construcciones en la fecha efectiva del avalúo. Esto es conocido como una estimación del costo de reproducción.

Sin embargo, una construcción existente podría incorporar materiales, técnicas de construcción o elementos de diseño actualmente fuera de uso y, por ende, no factibles de reproducir. También es posible que una estructura exhiba una combinación de características que difieran de las normas vigentes de construcción o cuya estimación de costos no pueda obtenerse fácilmente. En estos casos, la práctica valuatoria usual, consiste en estimar el costo de crear construcciones que proporcionen una utilidad comparable. Esto constituye una estimación de los costos de reposición.

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La estimación de costos puede variar significativamente, dependiendo de si se aplica el costo de reproducción o el de reposición. La técnica de costeo seleccionada en un avalúo determinado, debe explicarse claramente en el informe para evitar malas interpretaciones. El costo de reproducción es el costo estimado para construir, a los precios vigentes en la fecha del avalúo, un duplicado exacto o réplica de la construcción valuada, utilizando los mismos materiales, normas de construcción, diseño, trazado y calidad en la ejecución. También deben incluirse todas las deficiencias, superadecuaciones y obsolescencia de la construcción valuada.El costo de reposición es el costo estimado para construir, a los precios vigentes en la fecha del avalúo, un edificio con utilidad equivalente al valuado, utilizando materiales modernos, especificaciones, diseño y trazado vigentes.

El Ing. Leopoldo Valera, en su libro "Costos por metro cuadrado de construcción", 2004, define a la Ingeniería de Costos como el arte de aplicar conocimientos científicos y empíricos para hacer las conjeturas más realistas y valorizar una construcción. En un sentido más amplio consiste en valorizar cualquier bien o servicio antes, durante o después de su ejecución. Los Estimados en el ámbito de la construcción son definidos básicamente por su nivel de confiabilidad prontitud de realización y disponibilidad de información base:

2.7.2 Métodos de estimación de costos de construcción

El Ing. Leopoldo Várela considera que los especialistas en Ingeniería de Costos llegan a desarrollar al menos 5 tipos de Estimados, dependiendo de los requerimientos del cliente o su Jefe.

Los Estimados en el ámbito de la construcción son definidos básicamente por su nivel de confianza, prontitud de realización y disposición de la información base. En la siguiente Tabla se presentan los 5 tipos de Estimados:

A

B

C

D

E

TIPO DE ESTIMADO

Orden de magnitud (o Aproximados) Parametritos (o por m2 Por componentes (fases constructivas sistemas completos) Por ensamblajes (elementos o piezas constructivas)

Precio unitario

PRECISION

+/- 35%

+/- 30%

+/- 25%

+ / - 20%

+/- 10%

TIEMPO

l-60minutos

l-4hrs.

l-2dias

1-7 días

3-4semanas

INFORMACIÓN

Muy poca

Conceptual (area)

Conceptual (area)

Conceptual/Anteproyecto

Proyecto "completo"

Fuente. Valera, Leopoldo. Costos por m2 de construcción. 2004

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Los 4 primeros Estimados se conocen con el nombre genérico de "Estimados Conceptuales" en virtud de que se emplean usualmente en las etapas conceptuales de un proyecto: concepción, preinversión y anteproyecto.

Los Métodos "C. Por Componentes" y "D. Por Ensambles" se denominan "Estimados por Sistemas", debido a que el enfoque de sistemas en la práctica de Ingeniería de Costos implica el agolpamiento de varias unidades, conceptos de trabajo, piezas constructivas y fases completas de obra.

Los Estimados rápidos y de carácter preliminar, pueden provenir de estadísticas, de modelos o de mezclas de ambos. En esta publicación se emplearán modelos de abstracciones de obras reales y otros 100% reales extraídos incluso de la contabilidad de alguna empresa a la que el Autor le practicó una auditoria de costos.

La calidad de un Estimado (precisión) es función de la propia calidad de proyecto (nivel de detalle) y el tiempo que se destine a calcular el costo total. Tampoco hay que soslayar el aspecto económico en la realización de un Estimado: el Especialista tratará de cobrar por tiempo consagrado, prestigio, complejidad y experiencia y el Cliente por su parte tratará pagará de acuerdo a sus expectativas y presupuesto.

Los Estimados a nivel conceptual o de anteproyecto, exigirán menos tiempo de elaboración pero ofrecen más baja precisión o alta variabilidad (incertidumbre) y por ende habrá que asociarle porcentajes de contingencia mayores. Esto último es lo que se denominará en las partidas Condiciones Generales de los Presupuestos de Construcción, como el rubro "imprecisión del modelo", aunado al de "conceptos y volúmenes de obra no previstos, cambios de proyecto y reclamaciones".

Puede notarse que este ítem es de carácter subjetivo y el usuario no debe tomado indiscriminadamente como receta, sino que habría que aumentar o disminuir en función de la complejidad del proyecto, experiencia en tal tipo de obras y calidad de información base.

Otro punto que conviene aclarar es el propósito del estimado:

a. Evaluaciones económicas y financiera de un proyecto.

b. Avalúos, para tener el valor de reposición nuevo (VRN) de un inmueble.

c. Concurso de obra.

d. Control de costo en la ejecución de un proyecto.

e. Aseguramiento

f. Solo tener una idea.

Estos objetivos, los enumeramos como ejemplo para que se considere la importancia del trabajo de Ingeniería de Costos.

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El propietario requerirá progresivamente de mejores Estimados a medida que "madura", se afina o detalla el proyecto, he aquí lo interesante de contar con una base de datos y sistemas para realizar presupuestos con el método de Ensambles; o con el consultor apropiado que lo ofrezca.

En México la generalidad de especialistas en Ingeniería de Costos manejan casi exclusivamente el método de conceptos/costos unitarios, mismos que no permiten hacer Estimados Preliminares y son altamente inapropiados para ciertos propósitos como el avalúo.

2.7.2.1 Estimados de orden de magnitud

Estos Estimados se conocen con otras denominaciones:

Preliminares Gruesos Aproximados "Sobre las rodillas" "Sacados de la Manga" Supuestos

Estos Estimados se requieren generalmente en pláticas informales, como "una idea", para iniciar los acercamientos con los financieros, ubicar a inversionistas y para saber de qué órdenes de magnitud debe pensarse. No constituyen un compromiso, ni algo formal, sino más bien una referencia inicial y es importante hacer del conocimiento del Cliente o Jefe, de "que se trata de un primer "tanteo": con muy escasa base de información.

Un propósito de este Estimado es proveer información de arranque al Cliente o propietario para que se tomen decisiones elementales y se prosiga o no con el anteproyecto. Un Estimado de Orden de Magnitud se lleva en ocasiones solo minutos para establecerse y por lo general no más de un par de horas.

Su confiabilidad es relativamente baja, esperándose una variabilidad de + / -35%, aunque puede ser menor y de hasta +/-20% dependiendo fundamentalmente de la experiencia del Estimador en el campo de que se trate. La información base de las conjeturas para el

Estimado puede llegar a ser solo una "vistazo" a una obra parecida y la referencia a una obra hecha en el pasado con características similares.

2.7.2.2 Estimados paramétricos

Parámetro es una constante que entra en una ecuación para obtener un resultado; para el caso de los costos de construcción puede expresarse de la siguiente manera:29

Costo (proyecto XX) = f (parámetro YY)

Várela Alonso, Leopoldo. Ingeniería de costos. BIMSA CMDG, S.A. de C.V. 2000.

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En la cual el costo del proyecto "XX" es Igual a una función del parámetro "YY" de dicho proyecto. La variable más comúnmente empleada en este método es la de "metros cuadrados construidos" y por ende el parámetro es "costo por metro cuadrado del proyecto "XX". Los costos por metro cuadrado son indicadores de gran utilidad para planificadores, economistas, oficinas gubernamentales, inversionistas, valuadores de bienes inmuebles, arquitectos e ingenieros de proyecto, contratistas, promotores de vivienda e incluso por supuesto, el público en general, cuando éstos requieren de Estimados de costos de construcción para comprar o edificar su propia casa.

Un Estimado Aproximado se obtiene sin poseer. Un proyecto detallado, teniendo solo una idea de la cantidad de superficie por construir o bien "el número de unidades utilizables como número de cuartos y categoría de, un hotel. A estos Estimados se les denomina "Paramétricos" y para el caso de Edificación, se expresan como costos por metro cuadrado y en ocasiones por metro cúbico. Otras variables usadas en este procedimiento son:

• Metros cúbicos de cortina o embalse: Presas de material graduado • Camas: Hospitales • Local: Mercados • Hectárea de riego: Sistema riego • Kilómetro: Carreteras

Canales • Pasajeros año (PAX): Aeropuertos

El nivel de precisión esperado de tales Presupuestos es de hasta + / - 40% para construcción pesada (por metro lineal de carretera, canal de p d riego) y en edificación puede arrojar variaciones de + / - 30%. Para Estimadores experimentados en el campo de los proyectos que se pretende calcular el costo, la precisión se puede mejorar hasta tener una variabilidad de + / - 15%.

2.7.2.3 Método de estimación por componentes

Este procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas:

Cimentación Estructura Acabados Interiores Instalación Hidrosanitaria Instalación Eléctrica

Como un lote o tanto integral, medido por metro cuadrado de desplante (cimentación), metro cuadrado construido (estructura), porcentaje global (instalaciones Hidrosanitaria y Eléctrica). Este procedimiento es poco usado de manera global en la estimación de costos, ya que es rígido en ciertos aspectos, como en el caso de que el Estimador desee modificar acabados de piso en un proyecto. La precisión del método es intermedia entre el paramétrico y el de ensambles, observándose una variabilidad de +/25%, la cual un especialista experimentado podría bajar hasta un +/-15%.

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La mejor manera de aplicar este método es combinado con el de Ensambles de Costo y así facilitar su flexibilidad para permitir al usuario hacer modificaciones, reemplazos y reducciones.

El concepto de "Ensamble" y de "Componente" se entiende como un método sistémico que consiste en agrupar los ítems de obra "Unitarios" para formar una pieza o elemento constructivo. Los Ensambles son agrupamientos de ítems "unitarios" y los "Componentes" son agrupamientos de ensambles: para el caso de la "Componente Cimentación superficial", los ensambles por agrupar son:

Zapatas Contratrabes Dados

Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar como variables explicativas del costo a:

Tipo de cimentación: Zapatas aisladas Tamaño de Crujía - claros entre columnas Número de pisos Capacidad de carga del suelo

y calcular sus costos unitarios para la superficie tipo de 1215 m2 de cimentación; consistente de una planta de 27 x 45m, en la cual es posible manejar crujías de 9x9 m y de 5-4 x 5.63m, a efecto de determinar cantidades de "elementos" (zapatas) comparables más fácilmente.

En los datos que se muestran a continuación, se tienen los cálculos y resultados para las 12 combinaciones diferentes que dan los parámetros empleados para las 3 variables:

Crujías 5.50m 9.00m

Número de pisos 2 6 9

Capacidad de suelo 30 ton/m2 15 ton/m2

Con estos mismos es posible hacer un comparativo con los que se manejan en Estados Unidos de América, con la ¡dea solo de ofrecer un panorama de cómo se modifica el costo al mover sus variables explicativas.

Resulta interesante analizar los resultados, en donde puede verse que el costo por metro cuadrado de planta de cimentación (CMCPC), se incrementa alrededor de 40% por piso adicional (en forma no lineal).

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2.7.2.4 Método de ensambles de costo

El Método de Ensambles de Costo consiste en el manejo de "piezas" constructivas completas. Un ejemplo típico lo constituye el "ensamble puerta de apartamento", en la que se tendrían ensamblados los siguientes ítems:

• Trazo y niveles • Marco • Preparación, colocación de marco y pijas • Pintura en marco • Puerta • Barniz en puerta • Bisagras • Chapa • Mirilla • Número

En el cual puede observarse que intervienen especialidades pertenecientes a partidas muy diversas como: albañilería, carpinteros, pintura y barniz y cerrajerías herrajes. Una de las grandes virtudes del Método, es la reducción considerable del número de ítems que contiene un Estimado por el Método de Precios Unitarios; digamos de 1500 conceptos de trabajo unitarios se reduce a 50 o 60 conceptos ensamblados.

Otro atractivo del método es su facilidad de cubicación; piénsese en el caso del ensamble puertas: en vez dé cubicar centímetros lineales de pintura en marcos, centímetros cuadrados de barniz, piezas, tornillos, taquetes, etcétera, solamente se cubicarán piezas integrales.

El balance esfuerzo requerido contra precisión es relativamente bueno en este procedimiento. La variabilidad típica está en + / - 20%. Especialistas experimentados en el tipo de construcción que se trate y con buena información y tiempo disponibles, pueden llegar a ofrecer hasta un + / - 10%.

2.7.2.5 Método de precios unitarios

Es el procedimiento más conocido y su aplicación está más bien orientada a la estimación de costos de construcción para efecto de concursar, contratar, pago de Estimaciones de Obra y reclamaciones de conceptos extraordinarios, no recuperables (suspensiones temporales) y ajuste. Para poder aplicar esta metodología es menester contar con el proyecto ejecutivo completo (o casi completo), planos de detalle, especificaciones y una cuantificación exhaustiva y confiable.

Al irse teniendo un grado (porcentaje) de avance mayor en la definición y detalle del proyecto específico, se podrá afinar el catálogo de conceptos y sus cantidades de obra correspondientes y con ello derivar a la elaboración de un "Estimado por Precio Unitario", el cual ya debe ofrecer un nivel de precisión de + / -

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10%.Proyectos sencillos, repetitivos y en los que el especialista tenga mucha experiencia (vivienda), la variabilidad puede ser reducida hasta cerca de +/-4%.

2.7.2.6 Tiempos de los estimados

Un proyecto tiene una vida que se origina desde que se concibe, cuando en el proceso de planificación un inversionista y una necesidad latente o potencial determinan llevar a cabo estudios de pre-inversión y en su caso anteproyectos y proyecto ejecutivo. Más adelante se llevaría la licitación o selección de contratista para proceder a realizar la obra. En adelante continua la vida de servicio propiamente dicha y se requieren trabajos de mantenimiento para contrarrestar el deterioro. Durante todas las fases de la vida de un proyecto, se exigen Estimados y en cada una, sus características y tipo habrán de ser acordes con el tiempo:

FASE Pre-inversión

Anteproyecto Proyectos Licitación Construcción

ESTIMADO conceptual

Precio unitario

TIPO Orden de magnitud, Parámetros o ensambles Sistemas, ensambles Ensambles, PU PU PU

Fuente. Várela, Leopoldo. Costos por m2 de construcción. 2004

En el proceso de cálculo de los modelos aquí presentados, se mantiene el criterio de razonabilidad de costos, aplicando investigaciones de costos de mercado de mano de obra, materiales y equipo representativos y promedio, a sabiendas que fluctuaciones bruscas y descuentos convencionales hacen variar los resultados, pero por lo general en medida. Reducida. Queda en manos del usuario el que juzgue la cuantía de holgura conveniente o necesaria para su caso específico.

Si se trata de hacer un Estimado para efectos de pre-inversión, más vale tomar un porcentaje positivo de confiabilidad a manera de "colchón", que prevea tanto cambios de proyecto, conceptos de obra no previstos o de escasa relevancia e imprecisión del modelo.

2.7.2.7 La precisión de los estimados

Como ya se ha mencionado, la precisión de los Estimados está en función de:

• Experiencia general • Experiencia en proyectos similares • Estadística disponible • Información del proyecto- características • Complejidad del mismo • Tiempo consagrado • Herramientas (programas y bases de datos)

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2.7.3 Métodos de Ensambles

La metodología que se conoce como Ensambles de Costo consiste en manejar piezas constructivas completas, como sería por ejemplo, el caso de un lavabo, en el que se incluye el mueble, la plomería, mezcladora, el espejo, los accesorios y colocaciones.

En una zapata de cimentación, el ensamblaje contendría:

• limpia y desyerbe de terreno, • desmonte si es el caso • despalme, • trazo y niveles, • excavación, • bombeo de achique si es el caso, • consolidación del fondo de cepa, • plantilla, • cimbra, • acero (en varios calibres), • concreto, • relleno, • acarreos ler.Km. de material sobrante y • acarreo en kilómetros subsecuentes.

Este procedimiento es el idóneo para hacer estimados rápidos, aproximados y confiables, no tan gruesos como los paramétricos ni tan detallados como los de costos unitarios.30 Una de sus ventajas es la de la facilidad de cubicación y la reducción del número de conceptos que deben cubicarse.

En el fondo los costos por ensambles contienen el detalle y características de una matriz de costo unitario, pero su manejo es más práctico porque se aplica por piezas constructivas completas como el caso de las losas-trabes, en donde se conjuntan cimbra, refuerzo y concreto y se cuantifican por metro cuadrado cubierto, a diferencia del procedimiento de costo unitario en donde se maneja cimbra en losas y cimbra en trabes, el acero en sus diferentes diámetros para losa y trabes por separado y el concreto de igual manera. Un concepto ensamblado contiene de 3 hasta 20 conceptos unitarios de trabajo.

Esta metodología permite hacer modificaciones "en bloque" de elementos completos tales como tipo de cimentación, material de muros, acabados, sistema de losa e instalaciones. La facilidad de manejo del costo por unidad de ensamble aunado a la extraordinaria facilidad de cuantificación, hacen de este procedimiento la herramienta más poderosa, rápida, verosímil, eficaz, confiable y pragmática, para quien requiere hacer estimados aproximados.

Várela Alonso, Leopoldo. Costos por metro cuadarado de construcción. Intercost, S.A. de C.V. 2004.

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2.7.3.1 Estructura de los estimados por ensambles

Los ante presupuestos, estimados o valorizaciones de reposición de las construcciones que se hacen por el Método de Ensambles son estructurables y se organizan de acuerdo al sistema de partidas constructivas que se conoce con el nombre de Uniformato (Uniformat) que establece el Instituto de Especificaciones de la Construcción (CSI: siglas en inglés). La clasificación, estructura y desglose de partidas se hace por sistemas constructivos en 12 divisiones, debiéndose notar que difiere de las estructuras de partidas que se acostumbran en un presupuesto de Contratista por el Método de precios unitarios.

UNIFORMATO DE SISTEMAS CONSTRUCTIVOS

1. Cimentación 2. Subestructura (firme y muros de contención) 3. Superestructura (columnas, losas-trabe y escaleras) 4. Cubierta exterior (vertical: fachadas y muros de colindancia) 5. Techos (impermeabilización y tragaluces) 6. Construcción interior (muros, acabados, divisorios) 7. Transportación (elevadores) 8. Mecánicos (hidrosanitario, aire acondicionado, gas, incendio) 9. Eléctrico (iluminación, comunicaciones, sonido, video) 10. Condiciones Generales (proyecto, licencias, no-previstos e imprecisión de modelos) 11. Especialidades 12. Obras Exteriores

Las partidas Cubierta Exterior y Construcción Interior, permiten hacer modificaciones de acabados y de densidad y conformación de muros divisorios, haciendo tan flexibles los modelos que incluso puede con facilidad cambiarse de una edificación de oficinas a una de apartamentos u hotel.

2.7.3.2 Cuantificación en el método de ensambles

El proceso de cuantificación de unidades de construcción en el método de Ensambles es sorprendentemente sencillo; se procede de una manera similar al que se aplica en el método de conceptos por precios unitarios, marcando los planos o croquis con diferentes colores, pero con la diferencia que un trabajo de cuantificación por ensambles puede ser hasta 100 veces más rápido.

Como se mencionó anteriormente debido a la simplificación en la cubicación, por ejemplo en el caso del ensamble de puertas: en ves de cubicar metros lineales de pintura en marcos, metros cuadrados de barniz, tornillos, taquetes, etcétera, solo se cubicarán piezas integrales.

73

2.8 Regresión

En diversas ocasiones, al correlacionar datos entre sí o al realizar análisis de regresión de los mismos, se observa que éstos siguen una tendencia que podría modelarse mediante la expresión de un polinomio entero de grado " n " del tipo:

P(x) = a0 + aix + a2x2 + a3x

3 + . . . + anxD,

donde: P(x): Variable dependiente o valor del polinomio. a¡: Coeficientes de la variable independiente. x: Variable independiente. n: Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos.

Un polinomio es una expresión matemática que en la mayor parte de las ocasiones logra correlacionar las variables involucradas en "pares ordenados" que representan la correspondiente correlación entre variables y, una manera que permite determinar el grado adecuado del polinomio y los coeficientes de la variable independiente incluida en el mismo, es la aplicación del método de los "Mínimos Cuadrados".

El método de los "Mínimos Cuadrados" es empleado cuando se desea ajustar una curva a un conjunto de datos obtenidos mediante la aplicación de un proceso experimental o de medición "in situ", tales como los que se obtienen en estudios estadísticos por ejemplo.

Uno de los requisitos para ajustar una curva a los datos es que el proceso no sea ambiguo, es decir, que si los datos ajustados por una persona son distintos a los que obtiene otra, el método resulta ineficaz, impráctico e inconsistente.

También es conveniente, en algún sentido, minimizar la desviación de los datos respecto de los puntos de la curva ajustada o "lugar geométrico", entendiendo por "lugar geométrico" la sucesión de puntos que obedecen a una condición definida en términos algebraicos. Estas desviaciones serán medidas por las distancias existentes entre los datos experimentales y los puntos de la línea de ajuste en sentido vertical, es decir, medidas en sentido paralelo al eje de las "ordenadas".

En términos matemáticos, se establecerá la magnitud y el signo de una desviación como la diferencia del punto de la curva o polinomio de ajuste al dato experimental, esto es:

ei = Y,-y,

donde: e¡: Desviación o diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental. Y¡: Valor del polinomio de ajuste, es decir, P(x¡). y¡: Dato experimental.

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Las desviaciones pueden minimarse estableciendo una condición que análogamente minimice su suma, o dicho en otros términos, minimando la suma de las magnitudes de los errores.

El método acepta el criterio de hacer a la magnitud del error máximo en mínimo, o sea, minimizar el máximo error, lo cual es conocido como el criterio de "MinMax".

Sin embargo, tal como puede apreciarse, el signo algebraico de unos errores tendrá signo positivo y el de otros negativo, por lo que es recomendable minimar entonces la suma de los cuadrados de los errores. De este proceder toma el método su nombre.

Con base en lo anterior y considerando que los datos integran un conjunto de pares ordenados definidos como " (x„ y,)", el método establece la siguiente ecuación matricial:

£(y.) S(x,y,)

2(x,2y,)

2(x,2y,)

£(x,ny,)

La varianza de los datos experimentales respecto de la curva de ajuste se determinará mediante la siguiente equivalencia:

N

a 2 = -^ x N-n-1

donde: ax: Desviación estándar de los valores de "x". e,: Diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental. n: Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos. N: Número de pares de datos experimentales que se están ajustando.

Para decidir cuál es el polinomio de grado " n " que mejor modele el comportamiento del conjunto de datos experimentales en estudio, primeramente habrá que generar varios polinomios, cada uno de ellos de diferente grado; aquel que presente la menor varianza será el más adecuado.

Otra manera de decidir al respecto será definiendo el coeficiente de correlación, el cual se define de la siguiente manera:

N 2(x,) I(x,2) Six,3)

S(x.) I(x,2) £(x,3) S(x,4)

S(x,2) Z(x,3) 2(x,4) 2(x,5)

2(Xl3) S(x,4) E(x,5) E(x,6)

Six») I(x,"+1) S(x,n+2) Z(x,"+3)

£00 S(x,"+1)

E(x,"+2)

S(x,"+3)

2(x,2")

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Cov(x,Y) P=

donde: p: Coeficiente de correlación. x: Variable aleatoria independiente. Y: Variable dependiente valuada mediante la aplicación de P(x). Cov(x,Y): Covarianza de los valores de las variables "x" y "Y". CTX: Desviación estándar de los valores de V . aY: Desviación estándar de los valores de "Y".

La covarianza de "x" y "Y" se determinará aplicando la siguiente expresión:

COV(X,Y) = ±£ (X I -J I I S ) (Y I - Í I ¥ ) N ¡=i

donde: x,: Cada uno de los valores experimentales de la variable aleatoria

independiente. Y,: Cada uno de los valores de la variable dependiente valuados mediante la

aplicación de P(x). N: Número de pares de datos experimentales que se están ajustando. ns: Media de los valores experimentales de la variable aleatoria independiente. HY: Media de los valores valuados con la aplicación de P(x).

El coeficiente de correlación es un indicador que establece, en términos porcentuales, la calidad del ajuste entre los datos obtenidos experimentalmente y el modelo polinómico entero de grado " n " que pretende emplearse para tal propósito. En otras palabras, es una medida de la relación que existe entre dos variables aleatorias, ya que si el valor de este coeficiente fuera igual a cero, indicará que las variables aleatorias "x" y "y" son estocástica o estadísticamente independientes y, por lo tanto, la relación polinómica entera que las intenta correlacionar es completamente inconveniente; si por el contrario, el valor absoluto de éste fuera equivalente a la unidad, indicará que el modelo polinómico representa perfectamente la relación de ambas variables, por lo que si es el caso, se adoptará aquel polinomio cuyo valor absoluto de coeficiente de variación se encuentre más cercano a la unidad para modelar matemáticamente el comportamiento que éstas guardan.

La existencia de un signo negativo en el valor del coeficiente de correlación establece que las variables aleatorias "x" y "y" mantienen una correlación inversa, es decir, cuando una crece la otra disminuye y viceversa. Si en contrapunto, el signo que se presentara fuera positivo, indica que la correlación es de tipo directo, es decir, ambas crecen simultáneamente y viceversa.

De lo anteriormente expresado se entenderá que:

-1< p < 1

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Al cuadrado del coeficiente de correlación (p2) se le conocerá con el nombre de coeficiente de determinación, el cual mide en qué porcentaje el comportamiento de una de las variables explica el comportamiento de la otra; por ejemplo, si el coeficiente de correlación de dos variables fuera de 0.96, consecuentemente el coeficiente de determinación sería equivalente a 0.9216, lo cual significaría que el valor de la primera variable explica en un 92.16% el valor de la segunda variable.

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3 CAPITULO TERCERO ESTUDIO TÉCNICO

El objetivo de este capítulo es presentar los resultados obtenidos del análisis de los distintos modelos de categorías de edificación de vivienda unifamiliar y como variaron en función de la superficie de construcción.

Se analizaron 8 prototipos de viviendas que cubren toda la gama de calidades que podemos encontrar, de acuerdo a la clasificación que tiene el manual de costos de BIMSA.

Estos prototipos se denominan según su calidad de manera ascendente como: popular, económica, común, media, semi lujo, lujo, plus y Premium.

Se delimitaron los rangos de superficie de construcción para los cuales se analizaría cada prototipo. Se inició con el presupuesto del prototipo más pequeño de categoría popular de 36 metros cuadrados hasta la de categoría Premium, cuyo presupuesto se analizó hasta los 976 metros cuadrados de construcción.

Esto quiere decir que se llevaron a cabo presupuestos de construcción de viviendas unifamiliares en incrementos de 1 metro cuadrado a la vez desde los 36 metros cuadrados hasta 976 metros cuadrados, esto es un total de 940 presupuestos distribuidos en las distintas calidades que se mencionaron.

Posteriormente a cada prototipo analizado se le añadió el valor de un lote tipo que fuera de acuerdo a las características del prototipo de vivienda, además se ensayó con distintos valores por metro cuadrado para el lote tipo, con el propósito de analizar el comportamiento del valor físico (valor de terreno más el valor de las construcciones y elementos accesorios) de todos los prototipos.

Así por ejemplo para el prototipo de vivienda de tipo común "COM", se analizaron presupuestos en el rango de 75 a 165 metros cuadrados. Por las características de este prototipo de vivienda se decidió que el lote típico para asentar el edificio sería un lote de 120 metros cuadrados, y esta superficie se mantuvo constante. Pero se estudió el comportamiento del valor físico con distintos valores por metro cuadrado del terreno, por ejemplo para este caso se analizó con valores de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y $1,800 pesos por metro cuadrado.

De los valores así obtenidos se construyeron tablas con los factores de homologación correspondientes debidos a los cambios en la superficie de construcción del edificio.

Posteriormente con esta información se trató de encontrar una ecuación que explicara el comportamiento de los prototipos con el propósito de que sea utilizada en el proceso de homologación por superficie de construcción para edificios de vivienda de tipo unifamiliar dentro de un estudio de valuación.

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3.1 Análisis de costo de prototipos de vivienda

A continuación de presentan las tablas de costos de los distintos prototipo de vivienda unifamiliar analizados.

Como punto de partida se tomaron como base los costos paramétricos publicados por BIMSA.

Tabla 3.1 Costos por m2 de construcción por prototipo

CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS 1 BAÑO COCINA

CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO" 49M2 2 RECAMARAS+1BAÑO+COCINA

CASA CATEGORÍA COMÚN "COM" COMÚN 100M2

CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 230 M2, 3 REC 2.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL

CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M2 4 RECAMARAS 5.5BAÑOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS

CASA CATEGORÍA LUJO "LUJ" 500 M2 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS

CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS

CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976 M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS

3,510.68

4,336.10

5,204.04

6,487.58

7,979.63

10,062.33

12,323.40

15,959.91

Fuente. BIMSA.2005

A partir de estos modelos, se analizaron los presupuestos de cada prototipo en incrementos de 1 m2, dando en total 940 presupuestos analizados, en los rangos que se muestran en la siguiente tabla, a través de un software para el cálculo de presupuestos.

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Tabla 3.2 Rangos de superficie de construcción por prototipo analizado

PROTOTIPO CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS 1 BAÑO COCINA


CASA CATEGORÍA COMÚN "COM" COMÚN 100M2

CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC 2.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL

CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M2 4 RECAMARAS 5.5BAÑOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS

CASA CATEGORÍA LUJO "LUJ" 500 M2 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS

CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS

Rangos (m2)

36

42

75

165

284

419

625

863

41

75

165

284

419

625

863

976

Fuente. Investigación propia 2005.

3 .1 .1 Prototipo de v ivienda categoría popular "POP"

El primer prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como categoría popular "POP".

Este prototipo consta de dos recámaras, un baño completo y un área de usos múltiples.

El prototipo se analizó desde los 36 m2 de superficie de construcción hasta 41 m2, en incrementos de 1 m2, los resultados se muestran en la tabla 3.2.

Como se puede observar al incrementarse la superficie de construcción del prototipo, el presupuesto del costo total se incrementa también. Para un cambio de 13.8% en la superficie de construcción, el presupuesto de costo total de la construcción cambió en un 11.0%, sin embargo el costo por metro cuadrado de construcción va disminuyendo.

Este comportamiento sucede debido a que con el incremento de la superficie de construcción, aumentan conceptos del presupuesto como muros, losas, aplanados y pintura.

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Pero hay otros conceptos que se mantienen constantes, como el número de baños, el número de salidas eléctricas, etc. Y es por este motivo que la relación de costo por metro cuadrado de construcción disminuye.

Es importante observar que la diferencia en el costo por metro cuadrado de construcción entre el prototipo de 36 m2 con respecto del de 41 m2 es sustancial, en este caso la diferencia es casi de $100 pesos por metro cuadrado, lo que nos da una idea de lo sensible que es el índice de costo por m2 cuadrado de construcción.

En la siguiente tabla se muestran los resultados que se obtuvieron de los presupuestos que se analizaron.

Tabla 3.2 Casa categoría popular presupuesto y costo por m2 de construcción


SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN

36 37 38 39 40 41

COSTO POR M 2 3,510.68 3,502.44 3,467.22 3,464.41 3,447,49 3,422.70

PRESUPUESTO TOTAL

126,384.31 129,590.36 131,754.21 135,112.08 137,899.51 140,330.87

Fuente. Investigación propia. 2005.

Gráfica 3.1 Casa categoría popular "POP" presupuesto de construcción

36 37 38 39 40 41

Superficie de construcción


81

Gráfica 3.2 Casa categoría popular "POP" costo por m2 de construcción

i 11 I 41


Como se muestra en la tabla, la diferencia entre el presupuesto total de la casa de 36 m2 y la casa de 41 m2, es de $13,946.56 en total. La diferencia en costo por m2 de superficie de construcción es de $ 87.97 lo que representa un 2 6% de variación.

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3.1 .2 Prototipo de v ivienda categoría económica "ECO"

El siguiente prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como categoría económica "ECO", consta de dos recámaras, un baño completo y un área de usos múltiples, este prototipo se analizó desde los 42 m2 de superficie de construcción hasta 75 m2, también en incrementos de 1 m2, los resultados se muestran en las tablas de los anexos. El comportamiento de este prototipo se muestra en las siguientes gráficas.

Gráfica 3.3 Casa categoría económica "ECO" presupuesto de construcción


Gráfica 3.4 Casa categoría económica "ECO" costo por m2 de construcción


Para el caso del prototipo económico, la diferencia entre el presupuesto total de la casa de 42 m2 y la casa de 75 m2, es de $127,646 en total. La diferencia en costo por m2 de superficie de construcción es de $ 243.77 lo que representa un 5.83% de variación.

83

3.1.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM

El prototipo de categoría común "COM", se analizó desde los 75 m2 de construcción hasta los 165 m2, este es un prototipo de dos niveles, que consta de estancia, comedor, cocina integral, 2 recámaras y dos baños. El comportamiento del prototipo es el siguiente:

Gráfica 3.5 Casa categoría común "COM" presupuesto de construcción

75 78 81 84 87 90 93 96 99 102 105108 111 114 117 120 123 126 129 132 135 138 141 144 147 150 153 156 159 162 165¡


Gráfica 3.6 Casa categoría común "COM" costo por m2 de construcción

75 81 87 93 99 105 111 117 123 129 135 141 147 153 159 165


En este gráfico se aprecia un comportamiento más o menos uniforme y decreciente en el costo por m2 de construcción de los 84 m2 a los 116 rm2, en ese punto hay un salto en el gráfico y para los 117 m2 se incrementa el costo, de este punto hasta los 124 m2 vuelve a tener un comportamiento descendiente. El salto más fuerte sucede de los 149 a los 150 m2 de construcción. En estos puntos en donde se rompe la tendencia decreciente del costo por m2 de construcción, lo que sucede es que se pierde la economía de escala, esto se debe a que dentro del algoritmo para calcular los presupuestos en estos puntos se añaden amenidades o accesorios a la vivienda, esto quiere decir que el modelo añade por ejemplo un guardarropas adicional o un baño extra.

84

3.1.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED"

El prototipo de categoría media "MED" es de tres recámaras dos baños y medio, estancia, comedor, cocina, estudio, estar familiar y cuarto de servicio con baño, el prototipo básico del cual se parte tiene 230 m2 de construcción con un costo por m2 de construcción de $ 6,385.85, el prototipo se analizo en un rango que va de los 165 m2 a los 284 m2 de construcción, a continuación se muestra su comportamiento:

Gráfica 3.7 Casa categoría media "MED" presupuesto de construcción

165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277


Gráfica 3.8 Casa categoría media "MED" costo por m2 de construcción

165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277


En esta gráfica como en la del prototipo de tipo común, también se aprecian saltos en el comportamiento por m2 de construcción, la explicación para este comportamiento es la misma, una perdida en la economía de escala por adición de accesorios o amenidades al prototipo. Se aprecia un comportamiento mas uniforme en el rango que va de los 171 m2 a los 284 m2, y dentro de este rango los costos por nr>2 de construcción varían desde $ 6,352.67 a $ 6,660.73 lo que significa una variación de 4.85%.

85

3.1.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL"

El prototipo semi lujo "SEL" básico es de 338 m2 con un costo por m2 de construcción de $ 7,985.43, el prototipo tiene 4 recámaras y acabados de tipo semi lujo. Este prototipo se analizó en el rango de 284 m2 a 419 m2, con los siguientes resultados.

Gráfica 3.9 Casa categoría semi lujo "SEL" presupuesto de construcción

3,500,000

3,000,000

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0

284 293 302 311 320 329 338 347 356 365 374 383 392 401 410 419


Gráfica 3.10 Casa categoría semi lujo "SEL" costo por m2 de construcción

8,400

284 293 302 311 320 329 338 347 356 365 374 383 392 401 410 419


El costo por m2 de construcción para este prototipo muestra un comportamiento mas uniforme, en donde se refleja claramente el efecto de la economía de escala por la diferencia en la superficie de construcción. El rango de los valores obtenidos va de $7,686.76 a $8,243.79 lo que representa una diferencia de 7.2%.

86

3.1 .6 Prototipo de v ivienda de lujo "LUJ

El prototipo de lujo "LUJ" básico es de 500 m2 con un costo por m2 de construcción de $8,474.43, el prototipo tiene 4 recámaras con baño cada una y cuarto de servicio con baño. Este prototipo se analizó en el rango de 419 m2 a 625 m2, el comportamiento se presenta en las siguientes gráficas.

Gráfica 3.11 Casa categoría lujo "LUJ" presupuesto de construcción

< 6,000,000 -i ^ s ^ — - — _ — - ^ ^ ^ r — ^ ^

I 419 433 447 461 475 489 503 517 531 545 559 573 587 601 615


Gráfica 3.10 Casa categoría lujo "LUJ" costo por m2 de construcción

419 432 445 458 471 484 497 510 523 536 549 562 575 588 601 614


En este prototipo el rango de los valores obtenidos tiene una variación de 1 1 % entre el valor mas alto de $8,935.10 que corresponde al presupuesto para 419 m2 y el valor mas bajo de $8,051.89 para 625 m2.

87

3.1.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS

El siguiente prototipo analizado corresponde a la categoría plus "PLUS", este prototipo se analizó desde los 625 m2 hasta los 863 m2, el modelo básico del cual se parte tiene 750 m2. El rango de valores por m2 de construcción encontrado va de los $11,872.49 a los $12,927.45, lo que representa una variación de 8.9%, según se muestra en las siguientes gráficas.

Gráfica 3.13 Casa categoría plus "PLUS" presupuesto de construcción

625 637 649 661 673 685 697 709 721 733 745 757 769 781 793 805 817 829 841 853


Gráfica 3.14 Casa categoría plus "PLUS" costo por m2 de construcción

13,200 13,000

11,200

625 638 651 664 677 690 703 716 729 742 755 768 781 794 807 820 833 846 859


3.1 .8 Prototipo de v ivienda categoría Premium "PRE'

El prototipo de categoría Premium "PRE" se analizó de 863 m2 a 976 m2 de construcción.

Gráfica 3.15 Casa categoría premium "PRE" presupuesto de construcción

16,000,000

15,500,000

15,000,000

14,500,000

14,000,000

13,500,000

13,000,000

863 869 875 881 887 893 899 905 911 917 923 929 935 941 947 953 959 965 971


Gráfica 3.16 Casa categoría premium "PRE" costo por m2 de construcción

16,500.00

16,400.00

16,300.00

16,200.00

16,100.00

16,000.00

15,900.00

15,800.00

15,700.00

863 869 875 881 887 893 899 905 911 917 923 929 935 941 947 953 959 965 971


En el comportamiento de este prototipo hay una variación de un 2.97% entre el valor mas alto y el valor mas bajo por m2 de construcción.

89

3.1.9 Resumen de los resultados

En la siguiente tabla se muestra un resumen de los diferentes prototipos analizados y las variaciones encontradas entre los valores mas bajo y más alto para cada uno.

Tabla 3.3 Resumen de valores por m2 encontrados por prototipo y su variación

PROTOTIPO

CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS 1 BAÑO COCINA CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO"49M2 2 RECAMARAS+1BAÑO+COCINA CASA CATEGORÍA COMÚN "COM"COMÚN 100M2 CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC 2.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M2 4 RECAMARAS 5.5BAÑOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS CASA CATEGORÍA LUJO "LUJ" 500 M2 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS

Rangos (m2)

36

42

75

165

284

419

625

863

41

75

165

284

419

625

863

976

VALOR MAS ALTO

3,510.68

4,422.08

5,549.17

6,660.73

7,686.76

8,015.79

11,872.49

15,940.75

VALOR MAS BAJO

3,422.70

4,178.31

4,884.74

6,352.67

8,243.79

8,935.10

12,927.45

16,414.20

VARIACIÓN

2.57%

5.83%

13.60%

4.85%

7.25%

11.47%

8.89%

2.97%


3.2 Repercusión de terreno

El siguiente análisis realizado fue investigar el comportamiento del valor físico para los distintos prototipos, esto se hizo a través de añadir el valor de un terreno supuesto para cada prototipo. Se seleccionó un lote tipo que fuera acorde a cada categoría de vivienda analizada, se seleccionó también un rango de valor por m2 para este terreno, y se añadió la contribución de estos valores obtenidos al valor físico de las construcciones que ya se habían estudiado, dándonos como resultado lo que denominamos como valor físico. Las gráficas de estos resultados de valor físico por m2 nos muestran el comportamiento del valor físico debido a los cambios en la superficie de construcción de los prototipos.

90

3.2.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP"

Empezando con el prototipo de categoría popular "POP", siendo que este prototipo se analizó para un rango de 36 m2 a 41 m2, se seleccionó un lote tipo de 4x15 m, y este se probó con valores de $500, $700, $900, $1,100 y $1,300 por m2 respectivamente. Se añadió el valor del terreno al valor de las construcciones, manteniendo constante la superficie de terreno, variando el valor por m2 de terreno y variando el tamaño de la construcción, se calcularon los valores físicos por m2 de construcción del prototipo analizado y se graficaron los resultados encontrados.

Tabla 3.4 Casa categoría popular "POP" Valor físico por m2 de construcción



36 37 38 39 40 41

500

4,344.01 4,313.25 4,256.69 4,233 64 4,197.49 4,154.41

700

4,677.34 4,637.58 4,572 48 4,541.34 4,497.49 4,447.09

LOTE TIPO

900

5,010.68 4,961.90 4,888.27 4,849.03 4,797.49 4,739.78

60

1,100

5,344.01 5,286.23 5,204.06 5,156 72 5,097.49 5,032.46

M2

1,300 5,677.34 5,610.55 5,519.85 5,464.41 5,397.49 5,325.14


Gráfica 3.17 Casa categoría popular "POP" Valor físico por m2 de construcción

S 7 0 0 OO | j.

4 10O OO - P ^ ^ , — 3 6 37 3 8 3 9 4 0


El comportamiento que encontramos, es lineal y directamente proporcional a la superficie de construcción del edificio. Al cambiar el valor del terreno lo que encontramos es que la pendiente de la curva se mantiene una tendencia positiva y se mueve verticalmente en la gráfica, de tal manera que para los distintos valores de terreno lo que tenemos son curvas paralelas en la gráfica.

91

3.2.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO"

El mismo procedimiento anterior se repitió para todos los prototipos. El siguiente prototipo analizado es la categoría económica "ECO", este edificio se probó para el rango de 42 m2 a 75 m2, para este edificio se seleccionó un lote tipo de 6x15 m, y se probó para valores por m2 de terreno de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y $1,800. Los resultados obtenidos se muestran en la gráfica siguiente.

Gráfica 3.18 Casa categoría económica "ECO" Valor físico por m2 de construcción

8,500.00

8,000.00

7,500.00

7,000.00

6,500.00

6,000.00

5,500.00

5,000.00

& \ > & $ < $ > ^ ^ < § > < § > < $ & < ^ < & < $ ^ ^ \ ^


En este caso el comportamiento es inversamente proporcional a la superficie de construcción del edificio, también se aprecia que la tendencia es mas o menos lineal y que las curvas son paralelas entre sí, manteniendo la misma pendiente.

92

3.2.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM"

El siguiente prototipo es el correspondiente a la vivienda de categoría común "COM", en el rango de 75 m2 a 165 m2. Este prototipo se probó considerando un lote de terreno de 6x20 m, y se hizo con valores por m2 de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y $1,800. Los resultados obtenidos se muestran en la gráfica siguiente.

Gráfica 3.19 Casa categoría común "COM" Valor físico por m2 de construcción

9,000 00

8,500 00

8,000 00

7 500 00

7,00000

6,500 00

6,00000

5,500 00

5,000 00 i D C T J c o r ^ T — in a n N r- 10 CJJ o h- -<— m o> o r^ •*— m o> ro r— r ~ - o o o o o > o > a > C D C 3 ' < — r— i— c M c v i c o c o c o - ^ - ^ j - i o i o i n c o


El comportamiento es consistente, es decir, inversamente proporcional a la superficie de construcción, el comportamiento de la curva es aproximadamente lineal, la pendiente entre las curvas se mantiene constante y las curvas son paralelas, en este caso son más notorios los puntos en donde se interrumpe el efecto de la economía de escala.

93

3.2.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED"

Para el caso de la vivienda de categoría media "MED", esta se probó para el rango de 165 m2 a 284 m2, en un lote tipo de 225 m2 para valores por m2 de terreno de $2,000, $2,300, $2,600, $2,900 y $3,200, con los siguientes resultados.

Gráfica 3.20 Casa categoría media "MED" Valor físico por m2 de construcción

11,000.00 ¡


Se observa que las curvas son semejantes a las anteriores.

94

3.2.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL

El prototipo semi lujo "SEL" se analizó para el rango de 284 m a 419 m2 en un lote con una superficie de 350 m2, y en este caso se probó para valores de terreno de $3,200, $3,500, $3,800, $4,100 y $4,400 por m2, y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la gráfica siguiente

Gráfica 3.20 Casa categoría semi lujo "SEL" Valor físico por m2 de construcción

14,00000

10,00000 ' — - - ^ ^ - T - ^ — , ,,,, ,,,,,,,,,. T i ,—,—,.,„.„. i -n


95

3.2.6 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ"

El prototipo lujo "LUJ" se analizó para el rango de 419 m2 a 625 m2 en un lote con una superficie de 500 m2, y en este caso se probó para valores de terreno de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la gráfica siguiente.

Gráfica 3.21 Casa categoría lujo "LUJ" Valor físico por m2 de construcción

17,000.00

16,000.00

15,000.00

14,000.00

13,000.00

12,000.00

11,000.00 o> oo i— co L O -^- co cvi •«— o CT> oo i— co LO -•*• co cvi •«— o oa oo r— -«— Cvl CO ">*- L O C O I OO CT> O CZ5 t — O J C O - ^1" L O C O I — OO CT> Q"> o •«— •"H- -̂ - -«j- -̂ r -̂ r -<a- -̂ a- -«a- ->*• L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O C O C O


96

3.2.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS"

Ei prototipo de categoría plus "PLUS" se analizó para el rango de 625 m2 a 863 m2 en un lote con una superficie de 750 m2, y en este caso se probó para valores de terreno de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la gráfica siguiente.

Gráfica 3.21 Casa categoría plus "PLUS" Valor físico por m2 de construcción

21,000 00

20,000 00

19,000 00

18,00000

17,000 00

16,000 00

15,000 00 L O C D I — C O O J O f — IM (O • * m (D I— O O O l O i - M d ^ i n i D ( M ( O M - u ) ( D c o o ) O T - í M n * i n ( D S O ) O í - c M n , í i n c o c o c o c o < o c o c o i ^ i ^ r ^ r ~ - r — r^-r— i ^ - r ~ - c o c o o o o o c o o o


97

3.2.8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE"

El prototipo de categoría premium "PRE" se analizó para el rango de 863 m2 a 976 m2 en un lote con una superficie de 900 m2, y en este caso se probó para valores de terreno de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la gráfica siguiente.

Gráfica 3.22 Casa categoría premium "PRE" Valor físico por m2 de construcción

^^m¡

1 7 1 3 1 8 25 31 37 43 49 55 61 6? 73 79 85 SI 97


98

4 CAPITULO CUARTO ANÁLISIS DE RESULTADOS

4.1 Ecuaciones del valor de reposición

Para cada prototipo de vivienda analizado se calcularon ecuaciones de regresión, para calcular el valor de reposición nuevo de acuerdo a la superficie de construcción del edificio, con el propósito de validar los resultados.

4.1.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 - 75)

Tabla 4.1 Estadísticas de la regresión

Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación RA2 RA2 ajustado Error típico Observaciones

0.959942271 0.921489163 0.916423948 19.41881514

34

ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad

Regresión Residuos Total

2 31 33

Coefíc/enfes Intercepción Variable X 1 Variable X 2

5026.696736 -19.50692181 0.112023187


Para este caso, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.9599, y tiene la forma

VRN "eco" = 5,026.69 - 19.51 Se + 0.1120 Se2

En donde: VRN "eco" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda económica "eco" Se = Superficie de construcción

Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 42 a 75 metros cuadrados.

99

& I tí <n i i c

L 1 0 T E C A

4.1.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (75 - 165)



0.823316891 0.677850704 0.670529129 107.7874734

91

ANÁLISIS DE VARIÁNZA Grados de libertad


2 88 90

Coeficientes Intercepción Variable X 1 Variable X 2

8605.678015 -57.13693402 0.228297231


En el caso de la vivienda de tipo común "COM", primero se calculó una ecuación de regresión utilizando todos los datos de la muestra en el rango de 75 a 165 metros cuadrados de construcción, obteniendo un coeficiente de correlación de 0.82, los que nos indica que hay mucha dispersión en los datos de la muestra.

La dispersión mencionada anteriormente se puede apreciar en la gráfica 3.6, en donde se ven los saltos en el costo por metro cuadrado de construcción. Estos saltos se deben principalmente a perdidas de la economía de escala. Es decir debido a los cambios en la superficie de construcción, el cambio es tan grande que involucra tener una habitación adicional, o posiblemente un baño adicional, y esto en realidad significa que el prototipo ya no es el mismo, debido a los cambios involucrados.

Por este motivo se decidió calcular la ecuación para un rango distinto, es decir para un rango comprendido de 84 a 149 metros cuadrados, que es en el rango en donde la gráfica tiene un comportamiento más uniforme, dando los siguientes resultados:

100

Tabla 4.3

Resumen

Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple 0.946641004 Coeficiente de determinación RA2 0.896129191 RA2 ajustado 0.892831705 Error típico 53.164536 Observaciones 66



2 63 65

Coeficientes Intercepción Variable X1 Variable X 2

7857.443142 -40.23904863 0.139884676


Se puede observar que para este nuevo rango el coeficiente de determinación mejoro sustancialmente, teniendo un resultado de 0.896, de tal manera que la ecuación para este prototipo queda

VRN "com" = 7,857.44 - 40.239 Se + 0.1399 Se2

En donde:

VRN "com" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda común "COM"

Se = Superficie de construcción

Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 84 a 149 metros cuadrados, los datos fuera de esta rango tendrían que calcularse con otra ecuación.

101

4.1.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 - 259)



0.989293665 0.978701955 0.977927481 12.93250379

58



2 55 57


8633.929636 -13.52363818 0.018289441


Para este caso se decidió reducir el rango de datos de 202 a 259 metros cuadrados de construcción, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.978, y tiene la forma

VRN "med" = 8,633.93 - 13.5236 Se + 0.0183 Se2

En donde: VRN "med" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda media

"MED" Se = Superficie de construcción

Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 202 a 259 metros cuadrados. El rango de análisis de este prototipo se tuvo que reducir dados los saltos que se observaban en la gráfica de los costos del prototipo, estos saltos debidos a la perdida de economías de escala.

102

4.1.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419)


Coeficiente de correlación múltiple 0.988943479 Coeficiente de determinación RA2 0.978009204 RA2 ajustado 0.977845094 Error típico 23.65363067 Observaciones 136



1 134 1351

Coeficientes Intercepción Variable X1

9341.851323 -3.988367866


En este caso podemos observar que el comportamiento es casi lineal, de tal forma que la ecuación que se obtuvo tiene la forma:

VRN "med" = 9,341.85 - 3.988 Se

En donde: VRN "SEL" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda media

"SEL" Se = Superficie de construcción


103

4.1.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625)





2 204 206


13920.05955 -16.8115521 0.011836061


Para este caso, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.994, y tiene la forma

VRN "LUJ" = 13,920.06 - 16.81 Se + 0.0118 Se2

En donde: VRN "LUJ" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda

económica "LUJ" Se = Superficie de construcción


104

4.1.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863)





2 236 238


16915.05711 -7.61484336 0.001985894


Para este prototipo, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.974, y tiene la forma

VRN "PLUS" = 16,915.06 - 7.615 Se + 0.0019 Se2

En donde: VRN "PLUS" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda plus

"PLUS" Se = Superficie de construcción


105

4.1.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976)



ANÁLISIS DE VARIANZA „

Grados de libertad Regresión Residuos Total

2 94 96


29614.76073 -24.6016522 0.010877321


En este caso también fue necesario reducir el rango de datos originalmente analizado, el rango para el cual se calculó la ecuación de regresión fue de 880 a 976 m2. Para este prototipo, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.987, y tiene la forma

VRN "PRE" = 29,614.76 - 24.60 Se + 0.01088 Se2

En donde: VRN "PRE" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda

premium "PRE" Se = Superficie de construcción


106

4.2 Resultados factores de homologación por superficie de construcción

Para cada prototipo de vivienda analizado ya se señaló que se añadió un lote tipo de terreno, para este lote tipo se supusieron diversas valores, para calcular el valor físico total, y así poder estudiar el comportamiento de los prototipos en conjunto con el terreno. Después se calcularon factores de homologación entre los valores físicos obtenidos para cada prototipo y para cada valor de terreno supuesto, y estos son los resultados que se obtuvieron.

4.2.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 - 75)

Gráfico 3.23 Factores de homologación vivienda "ECO"

Base 42 m2


Como se puede observar en la gráfica, el factor de homologación por superficie de construcción, inicia con valores muy semejantes para todos lo valores de terreno supuestos, pero las diferencias se van incrementando conforme se va incrementando la diferencia entre las superficies de construcción analizadas.

En la gráfica 3.23 se utilizó el inmueble de 42 m2 como el sujeto y los demás como comparables, esto quiere decir que para ese prototipo el factor de homologación es igual a la unidad.

Si cambiamos el punto de comparación, es decir tomamos otra superficie como punto focal, por ejemplo a la mitad de la tabla de las superficies de construcción para este prototipo analizado, los resultados se muestran en la gráfica siguiente.

107

Gráfico 3.23 Factores de homologación vivienda "ECO"

Base 59 m2

# ^ ^ ^ «§> # & • «S> & # <bv # <& ^ <*- ^


Como se puede observar en la gráfica los factores de homologación tiene valores muy parecidos para todos los valores de terreno estudiados cuando la diferencia entre la superficie de construcción del sujeto y del comparable no es muy grande. La diferencia se va ampliando cuando la diferencia en la superficie de construcción se amplia también.

Esto nos sugiere que para poder llevar a cabo un proceso de homologación, la diferencia en superficies de construcción entre sujeto y comparable no debe de ser muy grande, esto es para que puedan ser comparables.

Tomando como punto focal la superficie de 52 m2, las diferentes superficies de construcción analizadas se encontraban dentro de un rango de + / - 30%, lo que produjo diferencias entre los factores de homologación en los extremos en un máximo de 4.16%. Así mismo el rango de los factores de homologación fluctuó de 0.85 a 1.11

108

4.2.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (84-150)

Gráfico 3.24 Factores de homologación vivienda "COM"

Base 120 m2

-̂ - r— C3 co co o» CM m oo •«— ̂ j- i— o co co en evi to co •*— -̂ - i— 0 0 0 0 0 ) 0 ) 0 ) 0 ) O O O ' - i - i - M ( N M C M n ( 0 ( 0 ' > i r ' * ' < f


Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el rango de 84 a 150 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la superficie de 120 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de + / - 30% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 2.92%, y el rango de factores de homologación oscilo de 0.85 a 1.09.

109

4.2.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 - 259)

Gráfico 3.25 Factores de homologación vivienda "MED"

Base 230 m2

1.06

1.04

.02

1.00

0.98

0.96

0.94

0.92 • 1 I I I • I I I I I ' i 1 1 1 1 1 ' 1 1 ' 1 1 I I

T

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i i r ' • • • ¡ 11 • 11

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¡ 1 T i

^^v^^^^^^^^ Fuente. Investigación propia. 2005.

Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el rango de 202 a 259 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la superficie de 230 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de +/ - 12% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 1.02%, y el rango de factores de homologación oscilo de 0.94 a 1.05.

110

4.2.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419)

Gráfico 3.26 Factores de homologación vivienda "SEL"

Base 351 m2

109

104

099

094

089 TTTT

- ^ r C 3 c o c v j o o -sa- e s c o c v i o o o o cr> cy> c r> o •»— c v j c v i c o c o C M CVJ c v l C O C O C O C O €y~> c o c o

•«sj- cr> c o o s i o o -**-- ^ - u o u-> c o c o r— c o c o c o c o c o c o

C3> c o CVJ o o o o o o CJ> CT> c o c o c o c o



i l l

4.2.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625)

Gráfico 3.27 Factores de homologación vivienda "LUJ"

Base 522 m2

1.09

1.04

0.99

0.94

0.89 ~ n i i 11

-^T O (£> C N OO -**- CT> CO CN1 o o -«*- C=> CD C-NI O O -**- CZ> CO CNJ OO o o cx> <3> o cr> •*— c - j c - j o o c o -=r «"> I T Í C O C O r— o o o o o > cr> Osl CN CNJ n CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO

-«a- o < o


Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el rango de 419 a 625 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la superficie de 522 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de +/- 20% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 0.82%, y el rango de factores de homologación oscilo de 0.88 a 1.10.

112

4.2.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863)

1.08

1.06

1.04

1.02

1.00

0.98

0.96

0.94

0.92

0.90

Gráfico 3.28 Factores de homologación vivienda "PLUS"

¡"i r v líí''l¡lin"T" , |Ti''íi" Tr T "l'|l|l ™wfinnr mmir Tmriiiiin TTrnr "¡riiiHi • n i i i ' i i i i r

L O L O L O m m «o L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O c-si co -si- L O co r— oo <3> o -«— C M C O -̂ S- L O C O r— oo o> o -«— C M co •"•*• LT> co co co co co co co co r— t-— r~- r— r— i— r— r— r— r— oo oo co oo oo oo

Base 744 m2



113

4.2.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976)

Gráfico 3.29 Factores de homologación vivienda "PRE"

Base 928 m2

A ^ G> c£> r ^ r5> c0&. rv5> A K ^ c0¡> o.^ rv\> r ^ v\> v ^ < \> <5> A r^ A ^ <&- <& ^- <& <§>' ̂ ^ ^ ^ - ^ ^ ^ ^" ̂ ^ ^ <&' ^ ^ <£•



114

CONCLUSIONES GENERALES

De acuerdo a los resultados que se obtuvieron se puede observar que, en los prototipos analizados de vivienda unifamiliar, el costo promedio por m2 de construcción varía al cambiar la superficie de construcción del prototipo.

El caso ideal, para determinar el valor de reposición nuevo de las construcciones, sería realizar un presupuesto detallado por el método de precios unitarios, de cada edificio que se analice. Dado que por limitantes de tiempo y costo, esto no es posible, se recomienda utilizar la alternativa de calcular el valor de reposición nuevo por el método de ensambles, este es el procedimiento ideal para hacer estimados rápidos, aproximados y confiables. Esta debería de ser la norma para el cálculo del valor de reposición nuevo en el proceso de valuación. Sin embargo se utiliza poco, incluso hay valuadores que no están familiarizados con esta metodología.

Para determinar el valor de reposición nuevo de las construcciones, la mayor parte de los valuadores utilizan los manuales de costos, que publican los resultados de los presupuestos que calculan para diversos tipos de edificaciones. Algunas de estas publicaciones sólo ofrecen parámetros de costos y no explican lo que contiene o no cada tipo de obra. Esta información se debe utilizar solamente como un dato de referencia, como complemento a la experiencia del valuador. Lo que no se debe hacer, es utilizar esa información indiscriminadamente, es necesario cuando menos, aplicar los factores modificadores de costo, que algunas publicaciones proponen: por calidad de construcción, por número de pisos, por altura de pisos, por la relación perímetro a superficie, por zona sísmica y factor inter - ciudad. Y otra consideración aparte sería le del factor de costos indirectos involucrado.

La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo por la superficie de construcción del edificio, dentro del análisis comparativo de mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuación. La primera recomendación que se puede hacer es la de seleccionar adecuadamente los inmuebles con los cuales se va a hacer la comparación, es decir que realmente sean comparables y tengan características semejantes en cuanto a superficie de terreno y construcción, en concreto es recomendable que la diferencia entre la superficie de construcción del sujeto y del comparable no sea mayor a un 20%.

Del análisis efectuado, se observa que las ecuaciones, coeficientes y factores encontrados que podrían utilizarse en un proceso de homologación son plenamente diversos, por lo que no sería posible generalizarlos.

Se observó que el valor físico, aunque no siempre es el requerido en una valoración, es fundamental para relacionarlo con el valor comercial, o bien, con otros parámetros de validación del dictamen de valor.

En la mayoría de los casos la repercusión de terreno sigue una tendencia que no se cumplió en el caso de la vivienda popular.

115

Lo que si es posible generalizar es que al menos, los métodos existentes de homologación no pueden sustituir el proceso de presupuestación como base del valor físico.

Dado que no conviene generalizar es importante que el valuador se preocupe y haga destacar la importancia de realizar un presupuesto que se anexe al informe de valuación que emita.

Se requiere que los valuadores y controladores estén capacitados en las distintas técnicas de elaboración de presupuestos, particularmente en la del ensamble, que es la que se utiliza como base para la articulación de los costos paramétricos.

116

GLOSARIO DE TÉRMINOS

Ajuste: Incremento o decremento en el precio de venta de una propiedad comparable debido a alguna característica que la propiedad tiene o no tiene en comparación con el sujeto que se analiza.

Avalúo: El proceso de formular una opinión del valor

Bienes inmuebles: son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras adheridas a ella de forma permanente

Costo: La cantidad pagada por un bien o servicio.

Precio: Cantidad de dinero solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.

Valor de mercado: El precio más probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el vendedor y el comprador actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado.

117

ANEXOS

118


SUPERFICIE DE CONSTRUCCl ON

36 37 38 39 40 41

500

4,344.01 4,313.25 4,256.69 4,233.64 4,197.49 4,154.41

700

4,677.34 4,637.58 4,572.48 4,541.34 4,497.49 4,447.09

900

5,010.68 4,961.90 4,888.27 4,849.03 4,797.49 4,739.78

1,100

5,344.01 5,286.23 5,204.06 5,156.72 5,097.49 5,032.46

LOTE TIPO

1,300

5,677.34 5,610.55 5,519.85 5,464.41 5,397.49 5,325.14

60

COSTO POR M2

3,510.68 3,502.44 3,467.22 3,464.41 3,447.49 3,422.70

M2

PRESUPUES TO TOTAL

126,384.31 129,590.36 131,754.21 135,112.08 137,899.51 140,330.87

CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO" 49M2 2 RECAMARAS+1BAÑO+COCINA SUPERFICIE

DE CONSTRUCCI

ON

42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75

1,000

6,564.94 6,478.47 6,400.37 6,367.97 6,377.23 6,306.98 6,229.83 6,172.84 6,120.16 6,057.26 6,012.00 5,980.71 5,971.16 5,928.15 5,878.87 5,846.60 5,833.00 5,790.92 5,774.26 5,723.41 5,732.52 5,685.63 5,658.36 5,618.11 5,582.27 5,571.49 5,544.49 5,508.23 5,511.08 5,470.13 5,443.29 5,422.61 5,425.98 5,378.31

1,200

6,993.51 6,897.07 6,809.46 6,767.97 6,768.54 6,689.96 6,604.83 6,540.18 6,480.16 6,410.20 6,358.16 6,320.33 6,304.49 6,255.42 6,200.30 6,162.39 6,143.34 6,096.00 6,074.26 6,018.49 6,022.85 5,971.34 5,939.61 5,895.03 5,855.00 5,840.15 5,809.20 5,769.10 5,768.22 5,723.65 5,693.29 5,669.18 5,669.23 5,618.31

1,400

7,422.08 7,315.68 7,218.55 7,167.97 7,159.84 7,072.94 6,979.83 6,907.53 6,840.16 6,763.14 6,704.31 6,659.95 6,637.83 6,582.70 6,521.73 6,478.18 6,453.69 6,401.09 6,374.26 6,313.57 6,313.17 6,257.06 6,220.86 6,171.96 6,127.73 6,108.81 6,073.91 6,029.96 6,025.37 5,977.18 5,943.29 5,915.76 5,912.47 5,858.31

1,600

7,850.65 7,734.28 7,627.64 7,567.97 7,551.15 7,455.92 7,354.83 7,274.88 7,200.16 7,116.08 7,050.46 6,999.57 6,971.16 6,909.97 6,843.16 6,793.97 6,764.03 6,706.17 6,674.26 6,608.66 6,603.49 6,542.77 6,502.11 6,448.88 6,400.46 6,377.46 6,338.61 6,290.83 6,282.51 6,230.70 6,193.29 6,162.33 6,155.71 6,098.31

LOTE TIPO

1,800

8,279.23 8,152.89 8,036.73 7,967.97 7,942.45 7,838.90 7,729.83 7,642.23 7,560.16 7,469.02 7,396.62 7,339.20 7,304.49 7,237.24 7,164.59 7,109.76 7,074.38 7,011.26 6,974.26 6,903.74 6,893.82 6,828.49 6,783.36 6,725.80 6,673.18 6,646.12 6,603.32 6,551.70 6,539.65 6,484.22 6,443.29 6,408.91 6,398.96 6,338.31

90

$/m2

4,422.08 4,385.44 4,354.91 4,367.97 4,420.71 4,392.09 4,354.83 4,336.10 4,320.16 4,292.55 4,281.23 4,282.59 4,304.49 4,291.79 4,271.73 4,267.66 4,281.27 4,265.50 4,274.26 4,248.00 4,280.91 4,257.06 4,252.11 4,233.50 4,218.64 4,228.21 4,220.97 4,203.88 4,225.37 4,202.53 4,193.29 4,189.73 4,209.77 4,178.31

M2

TOTAL

185,727.48 188,574.12 191,616.06 196,558.69 203,352.71 206,428.27 209,032.00 212,469.04 216,007.89 218,920.10 222,624.14 226,977.46 232,442.70 236,048.35 239,216.77 243,256.43 248,313.81 251,664.23 256,455.76 259,127.99 265,416.54 268,194.68 272,135.31 275,177.25 278,430.09 283,290.11 287,025.63 290,067.57 295,775.72 298,379.45 301,916.61 305,850.35 311,522.67 313,373.48

CASA CAT. "COM" COMÚN 100M2


<M2)

75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125

1,000

7,149.17 7,078.93 7,045.16 6,979.31 6,944.97 6,886.26 6,844.85 6,798.09 6,783.62 6,940.90 6,899.54 6,848.55 6,815.24 6,795.37 6,812.55 6,720.93 6,684.50 6,659.42 6,627.17 6,582.54 6,566.86 6,517.49 6,509.86 6,474.61 6,451.93 6,413.24 6,375.09 6,354.57 6,322.30 6,285.27 6,266.08 6,238.03 6,216.36 6,176.29 6,173.40 6,146.44 6,118.83 6,091.36 6,087.37 6,067.77 6,048.05 6,016.76 6,153.42 6,127.81 6,106.06 6,080.07 6,056.58 6,033.57 6,011.14 5,984.13 6,053.63

1,200

7,469.17 7,394.72 7,356.85 7,287.00 7,248.77 7,186.26 7,141.14 7,090.77 7,072.78 7,226.62 7,181.89 7,127.62 7,091.10 7,068.10 7,082.21 6,987.59 6,948.23 6,920.29 6,885.24 6,837.86 6,819.49 6,767.49 6,757.28 6,719.50 6,694.35 6,653.24 6,612.72 6,589.87 6,555.31 6,516.03 6,494.65 6,464.44 6,440.66 6,398.51 6,393.58 6,364.63 6,335.05 6,305.64 6,299.76 6,278.30 6,256.74 6,223.65 6,358.55 6,331.20 6,307.74 6,280.07 6,254.93 6,230.30 6,206.26 6,177.68 6,245.63

1,400

7,789.17 7,710.51 7,668.54 7,594.69 7,552.57 7,486.26 7,437.44 7,383.45 7,361.94 7,512.33 7,464.24 7,406.69 7,366.96 7,340.82 7,351.88 7,254.26 7,211.97 7,181.16 7,143.30 7,093.18 7,072.12 7,017.49 7,004.71 6,964.40 6,936.77 6,893.24 6,850.34 6,825.16 6,788.32 6,746.80 6,723.23 6,690.86 6,664.96 6,620.73 6,613.77 6,582.81 6,551.26 6,519.93 6,512.15 6,488.82 6,465.44 6,430.55 6,563.68 6,534.59 6,509.42 6,480.07 6,453.28 6,427.02 6,401.38 6,371.23 6,437.63

1,600

8,109.17 8,026.30 7,980.23 7,902.38 7,856.37 7,786.26 7,733.74 7,676.14 7,651.09 7,798.05 7,746.60 7,685.76 7,642.83 7,613.55 7,621.54 7,520.93 7,475.70 7,442.03 7,401.37 7,348.50 7,324.76 7,267.49 7,252.13 7,209.30 7,179.20 7,133.24 7,087.97 7,060.45 7,021.33 6,977.57 6,951.80 6,917.27 6,889.26 6,842.95 6,833.95 6,800.99 6,767.48 6,734.21 6,724.54 6,699.35 6,674.13 6,637.45 6,768.80 6,737.97 6,711.10 6,680.07 6,651.63 6,623.74 6,596.51 6,564.78 6,629.63

LOTE TIPO

1,800

8,429.17 8,342.09 8,291.92 8,210.08 8,160.16 8,086.26 8,030.03 7,968.82 7,940.25 8,083.76 8,028.95 7,964.83 7,918.69 7,886.28 7,891.20 7,787.59 7,739.44 7,702.90 7,659.43 7,603.81 7,577.39 7,517.49 7,499.55 7,454.20 7,421.62 7,373.24 7,325.59 7,295.75 7,254.34 7,208.34 7,180.37 7,143.69 7,113.56 7,065.18 7,054.13 7,019.17 6,983.69 6,948.50 6,936.93 6,909.87 6,882.83 6,844.34 6,973.93 6,941.36 6,912.78 6,880.07 6,849.97 6,820.46 6,791.63 6,758.33 6,821.63

120

COSTO POR M2

5,549.17 5,499.98 5,486.72 5,440.85 5,425.99 5,386.26 5,363.37 5,334.67 5,337.84 5,512.33 5,487.77 5,453.20 5,435.93 5,431.73 5,464.24 5,387.59 5,365.81 5,355.07 5,336.85 5,305.94 5,303.70 5,267.49 5,272.75 5,250.12 5,239.80 5,213.24 5,186.98 5,178.10 5,157.25 5,131.42 5,123.23 5,105.95 5,094.86 5,065.18 5,072.48 5,055.53 5,037.75 5,019.93 5,025.42 5,015.14 5,004.57 4,982.27 5,127.78 5,110.86 5,097.66 5,080.07 5,064.85 5,049.97 5,035.53 5,016.39 5,093.63

M2

TOTAL

416,188.02 417,998.83 422,477.65 424,385.97 428,652.97 430,900.61 434,432.66 437,443.27 443,040.87 463,035.97 466,460.62 468,975.16 472,925.85 477,992.48 486,316.95 484,883.26 488,289.10 492,666.68 496,327.18 498,758.59 503,851.87 505,679.07 511,456.44 514,511.31 518,740.68 521,324.48 523,884.54 528,166.31 531,197.08 533,667.62 537,938.66 541,230.66 545,150.44 547,038.95 552,900.51 556,108.77 559,190.07 562,231.78 567,872.80 571,725.68 575,525.42 577,943.72 599,950.06 603,081.04 606,621.02 609,607.93 612,846.78 616,096.13 619,370.34 622,032.53 636,703.14



(M2>

126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165

1,000

6,055.70 6,055.63 6,029.33 6,013.93 5,988.77 5,964.87 5,941.43 5,926.27 5,904.24 5,906.00 5,876.04 5,868.86 5,866.50 5,849.13 5,826.83 5,809.66 5,793.32 5,788.67 5,764.53 5,759.05 5,732.43 5,717.19 5,702.03 5,690.11 6,235.25 6,211.41 6,235.76 6,228.11 6,195.64 6,181.68 6,164.83 6,145.30 6,120.41 6,103.40 6,095.76 6,084.28 6,062.31 6,063.23 6,044.38 6,033.11

1,200

6,246.18 6,244.60 6,216.83 6,199.97 6,173.38 6,148.08 6,123.25 6,106.72 6,083.34 6,083.78 6,052.51 6,044.04 6,040.41 6,021.79 5,998.25 5,979.87 5,962.33 5,956.51 5,931.19 5,924.56 5,896.81 5,880.45 5,864.20 5,851.18 6,395.25 6,370.35 6,393.66 6,384.97 6,351.49 6,336.52 6,318.68 6,298.17 6,272.31 6,254.34 6,245.76 6,233.35 6,210.45 6,210.47 6,190.72 6,178.56

1,400

6,436.65 6,433.58 6,404.33 6,386.02 6,358.00 6,331.28 6,305.06 6,287.17 6,262.45 6,261.56 6,228.98 6,219.23 6,214.33 6,194.45 6,169.68 6,150.08 6,131.35 6,124.34 6,097.86 6,090.08 6,061.19 6,043.72 6,026.36 6,012.26 6,555.25 6,529.29 6,551.55 6,541.83 6,507.33 6,491.36 6,472.52 6,451.04 6,424.21 6,405.29 6,395.76 6,382.42 6,358.60 6,357.71 6,337.06 6,324.02

1,600

6,627.13 6,622.56 6,591.83 6,572.07 6,542.61 6,514.49 6,486.88 6,467.62 6,441.55 6,439.34 6,405.45 6,394.41 6,388.24 6,367.11 6,341.11 6,320.29 6,300.36 6,292.17 6,264.53 6,255.60 6,225.58 6,206.99 6,188.52 6,173.33 6,715.25 6,688.23 6,709.45 6,698.69 6,663.17 6,646.20 6,626.37 6,603.90 6,576.11 6,556.23 6,545.76 6,531.49 6,506.75 6,504.95 6,483.40 6,469.47

LOTE TIPO

1,800

6,817.60 6,811.53 6,779.33 6,758.11 6,727.23 6,697.70 6,668.70 6,648.07 6,620.65 6,617.12 6,581.92 6,569.59 6,562.15 6,539.77 6,512.54 6,490.51 6,469.38 6,460.00 6,431.19 6,421.11 6,389.96 6,370.25 6,350.68 6,334.40 6,875.25 6,847.17 6,867.34 6,855.56 6,819.02 6,801.04 6,780.22 6,756.77 6,728.01 6,707.17 6,695.76 6,680.55 6,654.90 6,652.19 6,629.75 6,614.93

120

COSTO POR M2

5,103.32 5,110.75 5,091.83 5,083.69 5,065.69 5,048.84 5,032.34 5,024.01 5,008.71 5,017.12 4,993.69 4,992.95 4,996.94 4,985.82 4,969.68 4,958.59 4,948.25 4,949.51 4,931.19 4,931.46 4,910.51 4,900.86 4,891.22 4,884.74 5,435.25 5,416.71 5,446.29 5,443.79 5,416.42 5,407.49 5,395.60 5,380.97 5,360.92 5,348.68 5,345.76 5,338.94 5,321.56 5,327.04 5,312.67 5,305.83

M2

TOTAL

643,018.22 649,064.64 651,754.82 655,796.46 658,539.83 661,398.22 664,268.48 668,193.56 671,167.74 677,310.64 679,141.69 684,033.85 689,577.16 693,028.44 695,755.68 699,161.53 702,651.43 707,780.30 710,091.97 715,061.64 716,934.08 720,426.88 723,901.02 727,826.10 815,286.76 817,923.02 827,835.91 832,900.16 834,128.74 838,160.56 841,713.79 844,812.70 847,025.29 850,440.53 855,321.31 859,569.17 862,093.47 868,307.16 871,278.32 875,462.68

CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC 2.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL SUPERFICIE

DE CONSTRUCCI

ON (M2)

165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213

2,000

8,391 05 8,374 49 8,343 99 8,315 02 8,286 75 8,288 75 9,194 77 9,171 71 9,133 24 9,115 04 9,107 77 9,083 37 9,053 08 9,030 62 9,010 90 8,981 21 8,960 83 8,939 06 8,954 66 8,951 78 8,892 12 8,860 82 8,851 68 8,862 60 8,839 82 8,816 22 8,791 40 8,925 78 8,900 33 8,877 63 8,866 44 8,874 50 8,838 22 8,813 95 8,799 60 8,773 76 8,755 73 8,877 80 8,855 54 8,866 61 8,818 67 8,808 36 8,785 92 8,766 25 8,753 09 8,738 92 8,719 30 8,702 33 8,684 51

2,300

8,800 14 8,781 12 8,748 18 8,716 80 8,686 16 8,685 81 9,589 50 9,564 15 9,523 41 9,502 98 9,493 48 9,466 89 9,434 43 9,409 83 9,387 99 9,356 21 9,333 76 9,309 94 9,323 52 9,318 63 9,256 99 9,223 72 9,212 64 9,221 64 9,196 96 9,171 49 9,144 81 9,277 34 9,250 08 9,225 57 9,212 60 9,218 89 9,180 86 9,154 86 9,138 80 9,11126 9,091 56 9,211 96 9,188 05 9,197 49 9,147 94 9,136 03 9,112 00 9,090 76 9,076 05 9,060 35 9,039 21 9,020 73 9,001 41

2,600

9,209 24 9,187 75 9,152 37 9,118 59 9,085 57 9,082 87 9,984 24 9,956 59 9,913 58 9,890 91 9,879 20 9,850 41 9,815 79 9,789 04 9,765 09 9,731 21 9,706 69 9,680 82 9,692 37 9,685 48 9,621 85 9,586 62 9,573 60 9,580 68 9,554 11 9,526 75 9,498 21 9,628 91 9,599 82 9,573 50 9,558 75 9,563 27 9,523 50 9,495 77 9,477 99 9,448 76 9,427 38 9,546 12 9,520 56 9,528 37 9,477 21 9,463 70 9,438 09 9,415 28 9,399 02 9,381 78 9,359 11 9,339 12 9,318 31

2,900

9,618 33 9,594 37 9,556 56 9,520 37 9,484 98 9,479 93 10,378 98 10,349 03 10,303 76 10,278 84 10,264 91 10,233 94 10,197 14 10,168 26 10,142 18 10,106 21 10,079 62 10,051 69 10,061 22 10,052 32 9,986 72 9,949 53 9,934 57 9,939 72 9,911 25 9,882 01 9,851 61 9,980 47 9,949 56 9,921 44 9,904 91 9,907 66 9,866 14 9,836 67 9,817 19 9,786 26 9,763 20 9,880 28 9,853 07 9,859 26 9,806 48 9,791 37 9,764 18 9,739 80 9,721 99 9,703 21 9,679 02 9,657 52 9,635 21

LOTE TIPO

3,200

10,027 42 10,001 00 9,960 75 9,922 16 9,884 38 9,876 99 10,773 72 10,741 48 10,693 93 10,666 77 10,650 63 10,617 46 10,578 50 10,547 47 10,519 28 10,481 21 10,452 54 10,422 57 10,430 07 10,419 17 10,351 58 10,312 43 10,295 53 10,298 77 10,268 39 10,237 28 10,205 02 10,332 03 10,299 30 10,269 38 10,251 06 10,252 05 10,208 78 10,177 58 10,156 39 10,123 76 10,099 02 10,214 44 10,185 59 10,190 14 10,135 74 10,119 04 10,090 26 10,064 32 10,044 95 10,024 64 9,998 92 9,975 91 9,952 11

225

COSTO POR M2

5,663 78 5,663 65 5,649 37 5,636 44 5,624 03 5,641 69 6,563 19 6,555 43 6,532 08 6,528 84 6,536 34 6,526 55 6,510 70 6,502 53 6,496 93 6,481 21 6,474 64 6,466 53 6,495 65 6,506 13 6,459 69 6,441 46 6,445 26 6,468 98 6,458 87 6,447 80 6,435 38 6,582 03 6,568 73 6,558 04 6,558 75 6,578 58 6,553 96 6,541 22 6,538 30 6,523 76 6,516 93 6,650 08 6,638 79 6,660 73 6,623 55 6,623 90 6,612 00 6,602 78 6,599 98 6,596 07 6,586 60 6,579 69 6,571 83

M2

TOTAL

934,524 940,166 943,446 946,923 950,461 959,088

1,122,305 1,127,534 1,130,050 1,136,018 1,143,859 1,148,673 1,152,395 1,157,450 1,162,951 1,166,618 1,171,911 1,176,908 1,188,703 1,197,128 1,195,043 1,198,112 1,205,264 1,216,168 1,220,726 1,225,083 1,229,158 1,263,750 1,267,764 1,272,260 1,278,957 1,289,402 1,291,130 1,295,162 1,301,121 1,304,752 1,309,903 1,343,316 1,347,674 1,358,788 1,357,827 1,364,522 1,368,684 1,373,379 1,379,395 1,385,174 1,389,772 1,394,894 1,399,800


DE CONSTRUCCI

ON (M2)

214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262

2,000

8,665.01 8,643.74 8,702.28 8,636.63 8,620.99 8,607.20 8,594.08 8,574.32 8,558.04 8,577.10 8,539.14 8,526.69 8,511.34 8,506.55 8,481.51 8,463.35 8,446.20 8,432.29 8,410.21 8,395.17 8,363.72 8,375.09 8,355.23 8,348.92 8,334.52 8,321.33 8,302.95 8,289.25 8,311.76 8,268.01 8,270.43 8,269.27 8,255.20 8,234.88 8,224.98 8,208.66 8,199.96 8,192.29 8,171.52 8,162.84 8,149.12 8,142.07 8,130.28 8,117.53 8,103.64 8,090.12 8,182.79 8,173.50 8,165.94

2,300

8,980.43 8,957.69 9,014.78 8,947.69 8,930.62 8,915.42 8,900.90 8,879.74 8,862.10 8,879.79 8,840.48 8,826.69 8,810.02 8,803.91 8,777.56 8,758.11 8,739.68 8,724.50 8,701.15 8,684.87 8,652.18 8,662.33 8,641.24 8,633.73 8,618.14 8,603.76 8,584.20 8,569.33 8,590.68 8,545.79 8,547.07 8,544.78 8,529.59 8,508.16 8,497.16 8,479.74 8,469.96 8,461.21 8,439.38 8,429.63 8,414.87 8,406.77 8,393.95 8,380.18 8,365.26 8,350.74 8,442.41 8,432.12 8,423.57

2,600

9,295.85 9,271.65 9,327.28 9,258.75 9,240.25 9,223.64 9,207.72 9,185.17 9,166.15 9,182.48 9,141.82 9,126.69 9,108.69 9,101.26 9,073.62 9,052.87 9,033.16 9,016.71 8,992.10 8,974.57 8,940.64 8,949.56 8,927.26 8,918.54 8,901.75 8,886.19 8,865.45 8,849.42 8,869.61 8,823.57 8,823.71 8,820.29 8,803.98 8,781.44 8,769.33 8,750.83 8,739.96 8,730.13 8,707.24 8,696.43 8,680.62 8,671.48 8,657.62 8,642.83 8,626.89 8,611.36 8,702.02 8,690.74 8,681.20

2,900

9,611.27 9,585.60 9,639.78 9,569.81 9,549.88 9,531.86 9,514.54 9,490.60 9,470.20 9,485.17 9,443.16 9,426.69 9,407.36 9,398.62 9,369.67 9,347.63 9,326.64 9,308.92 9,283.05 9,264.27 9,229.11 9,236.80 9,213.28 9,203.35 9,185.36 9,168.61 9,146.70 9,129.50 9,148.53 9,101.35 9,100.35 9,095.80 9,078.37 9,054.72 9,041.51 9,021.91 9,009.96 8,999.06 8,975.09 8,963.23 8,946.37 8,936.18 8,921.29 8,905.47 8,888.52 8,871.97 8,961.64 8,949.36 8,938.84

LOTE TIPO

3,200

9,926.70 9,899.55 9,952.28 9,880.87 9,859.52 9,840.08 9,821.36 9,796.03 9,774.26 9,787.86 9,744.50 9,726.69 9,706.03 9,695.98 9,665.72 9,642.39 9,620.12 9,601.12 9,574.00 9,553.97 9,517.57 9,524.03 9,499.29 9,488.16 9,468.98 9,451.04 9,427.95 9,409.58 9,427.46 9,379.12 9,376.99 9,371.31 9,352.76 9,328.00 9,313.69 9,293.00 9,279.96 9,267.98 9,242.95 9,230.03 9,212.11 9,200.89 9,184.96 9,168.12 9,150.15 9,132.59 9,221.25 9,207.98 9,196.47

225

COSTO POR M2

6,562.21 6,550.72 6,618.94 6,562.90 6,556.77 6,552.41 6,548.63 6,538.12 6,531.02 6,559.16 6,530.22 6,526.69 6,520.19 6,524.17 6,507.83 6,498.29 6,489.68 6,484.24 6,470.55 6,463.84 6,440.64 6,460.20 6,448.45 6,450.19 6,443.77 6,438.49 6,427.95 6,422.03 6,452.25 6,416.16 6,426.17 6,432.54 6,425.93 6,413.02 6,410.46 6,401.43 6,399.96 6,399.46 6,385.81 6,384.18 6,377.47 6,377.36 6,372.46 6,366.56 6,359.45 6,352.67 6,452.02 6,449.36 6,448.38

M2

TOTAL

1,404,313 1,408,404 1,429,692 1,424,149 1,429,375 1,434,977 1,440,698 1,444,924 1,449,885 1,462,693 1,462,768 1,468,505 1,473,563 1,480,987 1,483,785 1,488,107 1,492,627 1,497,860 1,501,168 1,506,074 1,507,111 1,518,147 1,521,833 1,528,695 1,533,616 1,538,798 1,542,708 1,547,709 1,561,445 1,559,127 1,567,986 1,575,972 1,580,779 1,584,016 1,589,794 1,593,956 1,599,990 1,606,264 1,609,223 1,615,197 1,619,877 1,626,227 1,631,351 1,636,206 1,640,738 1,645,341 1,677,526 1,683,284 1,689,476


DE CONSTRUCCI

ON (M2)

263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284

2,000

8,148.90 8,142.36 8,143.16 8,129.23 8,112.06 8,097.44 8,194.68 8,185.77 8,168.14 8,155.11 8,145.43 8,149.12 8,140.42 8,131.51 8,125.20 8,122.57 8,111.15 8,099.07 8,084.66 8,072.77 8,062.35 8,051.98

2,300

8,405.56 8,398.04 8,397.88 8,382.99 8,364.87 8,349.30 8,445.61 8,435.77 8,417.22 8,403.28 8,392.68 8,395.47 8,385.87 8,376.08 8,368.88 8,365.38 8,353.09 8,340.14 8,324.88 8,312.13 8,300.86 8,289.65

2,600

8,662.21 8,653.72 8,652.59 8,636.75 8,617.68 8,601.17 8,696.54 8,685.77 8,666.29 8,651.44 8,639.93 8,641.82 8,631.33 8,620.64 8,612.57 8,608.18 8,595.02 8,581.21 8,565.09 8,551.49 8,539.38 8,527.33

2,900

8,918.87 8,909.41 8,907.31 8,890.51 8,870.48 8,853.04 8,947.47 8,935.77 8,915.37 8,899.60 8,887.18 8,888.17 8,876.78 8,865.21 8,856.25 8,850.99 8,836.96 8,822.28 8,805.30 8,790.86 8,777.90 8,765.01

LOTE TIPO

3,200

9,175.52 9,165.09 9,162.03 9,144.26 9,123.29 9,104.90 9,198.40 9,185.77 9,164.45 9,147.76 9,134.44 9,134.52 9,122.24 9,109.77 9,099.93 9,093.80 9,078.89 9,063.36 9,045.52 9,030.22 9,016.41 9,002.68

225

COSTO POR M2

6,437.88 6,437.81 6,445.05 6,437.50 6,426.66 6,418.33 6,521.82 6,519.10 6,507.62 6,500.70 6,497.07 6,506.78 6,504.06 6,501.08 6,500.65 6,503.87 6,498.25 6,491.93 6,483.24 6,477.03 6,472.24 6,467.47

M2

TOTAL

1,693,162 1,699,583 1,707,937 1,712,374 1,715,919 1,720,114 1,754,370 1,760,158 1,763,565 1,768,191 1,773,701 1,782,859 1,788,615 1,794,298 1,800,681 1,808,075 1,813,011 1,817,739 1,821,791 1,826,521 1,831,644 1,836,762

CASA 338M2 CAT"SEL"4 RECAMARAS 5.5BAÑOS SEMILUJO C/3 CAJONES ESTACIONAMIENTO SUPERFICIE

DE CONSTRUCCI

ON (M2)

284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332

3,200

12,187.45 12,164.01 12,145.93 12,118.98 12,082.15 12,082.74 12,064.90 12,037.84 12,012.20 11,988.04 11,961.39 11,944.01 11,930.65 11,916.51 11,899.85 11,892.47 11,878.93 11,862.06 11,832.47 11,806.32 11,788.55 11,775.74 11,831.16 11,816.76 11,793.07 11,772.90 11,753.25 11,736.29 11,710.68 11,701.94 11,678.51 11,674.19 11,652.55 11,645.29 11,621.92 11,595.53 11,576.03 11,558.24 11,548.61 11,518.80 11,507.24 11,508.26 11,490.10 11,468.20 11,452.10 11,436.12 11,405.31 11,399.94 11,373.67

3,500

12,557.17 12,532.43 12,513.06 12,484.83 12,446.73 12,446.06 12,426.97 12,398.66 12,371.79 12,346.40 12,318.53 12,299.94 12,285.38 12,270.05 12,252.20 12,243.64 12,228.93 12,210.90 12,180.16 12,152.85 12,133.95 12,120.00 12,174.30 12,158.78 12,133.97 12,112.70 12,091.96 12,073.91 12,047.22 12,037.40 12,012.91 12,007.53 11,984.83 11,976.52 11,952.11 11,924.69 11,904.15 11,885.35 11,874.70 11,843.88 11,831.31 11,831.34 11,812.19 11,789.30 11,772.22 11,755.27 11,723.50 11,717.16 11,689.93

3,800

12,926.89 12,900.85 12,880.19 12,850.69 12,811.31 12,809.38 12,789.04 12,759.49 12,731.38 12,704.76 12,675.67 12,655.88 12,640.11 12,623.58 12,604.54 12,594.81 12,578.93 12,559.74 12,527.84 12,499.39 12,479.34 12,464.27 12,517.44 12,500.80 12,474.88 12,452.51 12,430.66 12,411.53 12,383.76 12,372.87 12,347.30 12,340.86 12,317.10 12,307.75 12,282.30 12,253.84 12,232.28 12,212.45 12,200.78 12,168.96 12,155.39 12,154.42 12,134.27 12,110.40 12,092.34 12,074.42 12,041.68 12,034.38 12,006.20

4,100

13,296.61 13,269.27 13,247.32 13,216.54 13,175.90 13,172.70 13,151.11 13,120.31 13,090.97 13,063.12 13,032.81 13,011.81 12,994.84 12,977.12 12,956.89 12,945.98 12,928.93 12,908.57 12,875.52 12,845.92 12,824.74 12,808.53 12,860.57 12,842.82 12,815.79 12,792.31 12,769.37 12,749.15 12,720.29 12,708.33 12,681.70 12,674.19 12,649.38 12,638.98 12,612.48 12,582.99 12,560.40 12,539.55 12,526.87 12,494.03 12,479.46 12,477.50 12,456.36 12,431.50 12,412.46 12,393.57 12,359.86 12,351.60 12,322.46

LOTE TIPO

4,400

13,666.33 13,637.69 13,614.46 13,582.39 13,540.48 13,536.03 13,513.18 13,481.14 13,450.56 13,421.48 13,389.96 13,367.74 13,349.57 13,330.65 13,309.24 13,297.15 13,278.93 13,257.41 13,223.20 13,192.46 13,170.13 13,152.79 13,203.71 13,184.84 13,156.70 13,132.12 13,108.08 13,086.77 13,056.83 13,043.79 13,016.09 13,007.53 12,981.66 12,970.21 12,942.67 12,912.15 12,888.53 12,866.65 12,852.96 12,819.11 12,803.53 12,800.57 12,778.44 12,752.60 12,732.58 12,712.72 12,678.04 12,668.82 12,638.73

350

COSTO POR M2

8,243.79 8,234.19 8,229.84 8,216.54 8,193.26 8,207.31 8,202.83 8,189.04 8,176.59 8,165.51 8,151.86 8,147.40 8,146.86 8,145.47 8,141.46 8,146.65 8,145.60 8,141.13 8,123.86 8,109.95 8,104.34 8,103.61 8,171.03 8,168.55 8,156.70 8,148.30 8,140.34 8,135.00 8,120.93 8,123.66 8,111.63 8,118.64 8,108.24 8,112.16 8,099.91 8,084.56 8,076.03 8,069.15 8,070.35 8,051.31 8,050.45 8,062.11 8,054.52 8,043.12 8,037.46 8,031.86 8,011.37 8,016.25 8,000.18

M2

TOTAL

2,341,237 2,346,743 2,353,735 2,358,147 2,359,658 2,371,911 2,378,821 2,383,011 2,387,563 2,392,494 2,396,648 2,403,483 2,411,472 2,419,203 2,426,154 2,435,848 2,443,679 2,450,481 2,453,407 2,457,315 2,463,721 2,471,601 2,500,336 2,507,746 2,512,264 2,517,825 2,523,506 2,529,985 2,533,732 2,542,707 2,547,053 2,557,371 2,562,205 2,571,556 2,575,770 2,578,975 2,584,329 2,590,196 2,598,652 2,600,573 2,608,345 2,620,186 2,625,773 2,630,101 2,636,288 2,642,484 2,643,753 2,653,379 2,656,058

CASA 338M2 CAT"SEL"4 RECAMARAS 5.5BANOS SEMILUJO C/3 CAJONES ESTACIONAMIENTO SUPERFICIE

DE CONSTRUCCI

ON (M2)

333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381

3,200

11,383.38 11,355.46 11,350.52 11,322.30 11,310.26 11,299.04 11,282.13 11,261.86 11,244.38 11,230.99 11,211.90 11,202.53 11,181.26 11,170.31 11,151.18 11,134.35 11,129.73 11,105.50 11,118.67 11,100.51 11,087.37 11,067.01 11,055.45 11,038.62 11,028.86 11,004.68 10,987.86 10,982.49 10,973.19 10,951.45 10,934.30 10,919.78 10,904.66 10,904.52 10,880.35 10,864.72 10,867.95 10,853.68 10,838.84 10,889.02 10,878.45 10,859.81 10,840.12 10,825.53 10,828.37 10,823.55 10,808.52 10,786.36 10,779.47

3,500

11,698.70 11,669.83 11,663.96 11,634.80 11,621.83 11,609.69 11,591.86 11,570.68 11,552.30 11,538.01 11,518.02 11,507.76 11,485.61 11,473.78 11,453.77 11,436.08 11,430.59 11,405.50 11,417.81 11,398.80 11,384.82 11,363.62 11,351.23 11,333.56 11,322.98 11,297.97 11,280.34 11,274.15 11,264.05 11,241.50 11,223.56 11,208.24 11,192.33 11,191.40 11,166.45 11,150.04 11,152.51 11,137.46 11,121.86 11,171.27 11,159.95 11,140.56 11,120.12 11,104.78 11,106.88 11,101.33 11,085.57 11,062.68 11,055.06

3,800

12,014.01 11,984.20 11,977.39 11,947.30 11,933.40 11,920.34 11,901.59 11,879.50 11,860.22 11,845.03 11,824.14 11,812.99 11,789.96 11,777.25 11,756.37 11,737.80 11,731.45 11,705.50 11,716.96 11,697.10 11,682.27 11,660.23 11,647.00 11,628.50 11,617.09 11,591.27 11,572.81 11,565.82 11,554.91 11,531.56 11,512.81 11,496.70 11,480.00 11,478.29 11,452.56 11,435.37 11,437.06 11,421.25 11,404.87 11,453.53 11,441.45 11,421.31 11,400.12 11,384.04 11,385.40 11,379.11 11,362.61 11,339.00 11,330.65

4,100

12,329.33 12,298.58 12,290.82 12,259.80 12,244.97 12,230.99 12,211.33 12,188.33 12,168.14 12,152.04 12,130.27 12,118.22 12,094.30 12,080.71 12,058.96 12,039.53 12,032.31 12,005.50 12,016.10 11,995.39 11,979.72 11,956.84 11,942.78 11,923.45 11,911.21 11,884.56 11,865.29 11,857.49 11,845.76 11,821.61 11,802.07 11,785.16 11,767.67 11,765.17 11,738.66 11,720.69 11,721.61 11,705.03 11,687.89 11,735.79 11,722.96 11,702.06 11,680.12 11,663.29 11,663.91 11,656.89 11,639.66 11,615.31 11,606.24

LOTE TIPO

4,400

12,644.64 12,612.95 12,604.25 12,572.30 12,556.55 12,541.64 12,521.06 12,497.15 12,476.05 12,459.06 12,436.39 12,423.46 12,398.65 12,384.18 12,361.56 12,341.25 12,333.17 12,305.50 12,315.25 12,293.69 12,277.17 12,253.45 12,238.55 12,218.39 12,205.33 12,177.86 12,157.77 12,149.15 12,136.62 12,111.67 12,091.32 12,073.63 12,055.34 12,052.06 12,024.76 12,006.02 12,006.16 11,988.81 11,970.91 12,018.05 12,004.46 11,982.81 11,960.12 11,942.55 11,942.43 11,934.66 11,916.70 11,891.63 11,881.83

350

COSTO POR M2

8,020.02 8,002.17 8,007.24 7,988.97 7,986.81 7,985.43 7,978.29 7,967.74 7,959.92 7,956.14 7,946.59 7,946.71 7,934.88 7,933.31 7,923.52 7,915.96 7,920.56 7,905.50 7,927.78 7,918.69 7,914.56 7,903.17 7,900.52 7,892.55 7,891.60 7,876.18 7,868.08 7,871.38 7,870.70 7,857.52 7,848.90 7,842.86 7,836.16 7,844.41 7,828.58 7,821.24 7,832.72 7,826.65 7,819.97 7,878.26 7,875.77 7,865.16 7,853.45 7,846.80 7,857.55 7,860.59 7,853.38 7,839.00 7,839.84

M2

TOTAL

2,670,666 2,672,724 2,682,425 2,684,293 2,691,556 2,699,076 2,704,641 2,709,031 2,714,334 2,720,999 2,725,681 2,733,669 2,737,535 2,744,927 2,749,460 2,754,755 2,764,275 2,766,923 2,782,651 2,787,378 2,793,841 2,797,721 2,804,685 2,809,748 2,817,302 2,819,674 2,824,640 2,833,695 2,841,321 2,844,424 2,849,151 2,854,800 2,860,200 2,871,053 2,873,088 2,878,216 2,890,274 2,895,861 2,901,209 2,930,714 2,937,662 2,941,570 2,945,044 2,950,398 2,962,295 2,971,303 2,976,431 2,978,818 2,986,979

CASA 338M2 CAT"SEL"4 RECAMARAS 5.5BAÑOS SEMILUJO C/3 CAJONES ESTACIONAMIENTO SUPERFICIE

DE CONSTRUCCI

ON (M2)

382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419

3,200

10,770.94 10,755.74 10,738.63 10,723.29 10,719.14 10,710.80 10,697.07 10,686.54 10,673.19 10,659.58 10,644.27 10,638.99 10,622.68 10,595.52 10,600.55 10,589.13 10,571.48 10,566.31 10,551.44 10,536.18 10,522.43 10,510.09 10,507.91 10,517.73 10,503.82 10,487.22 10,476.79 10,462.51 10,446.15 10,443.08 10,427.22 10,422.68 10,405.01 10,399.81 10,387.68 10,381.27 10,366.18 10,375.04

3,500

11,045.81 11,029.89 11,012.07 10,996.01 10,991.17 10,982.12 10,967.68 10,956.46 10,942.42 10,928.12 10,912.13 10,906.17 10,889.18 10,861.34 10,865.70 10,853.61 10,835.30 10,829.47 10,813.94 10,798.02 10,783.63 10,770.64 10,767.81 10,776.99 10,762.44 10,745.20 10,734.14 10,719.23 10,702.24 10,698.56 10,682.07 10,676.92 10,658.64 10,652.82 10,640.08 10,633.07 10,617.38 10,625.64

3,800

11,320.68 11,304.04 11,285.50 11,268.74 11,263.19 11,253.44 11,238.30 11,226.38 11,211.65 11,196.67 11,179.98 11,173.34 11,155.68 11,127.16 11,130.85 11,118.10 11,099.11 11,092.62 11,076.44 11,059.87 11,044.82 11,031.18 11,027.71 11,036.25 11,021.06 11,003.19 10,991.49 10,975.95 10,958.34 10,954.03 10,936.93 10,931.15 10,912.26 10,905.83 10,892.49 10,884.87 10,868.58 10,876.23

4,100

11,595.55 11,578.20 11,558.94 11,541.47 11,535.21 11,524.75 11,508.92 11,496.31 11,480.88 11,465.21 11,447.84 11,440.52 11,422.17 11,392.98 11,396.00 11,382.58 11,362.93 11,355.78 11,338.94 11,321.71 11,306.02 11,291.73 11,287.61 11,295.51 11,279.68 11,261.18 11,248.84 11,232.68 11,214.44 11,209.51 11,191.78 11,185.39 11,165.88 11,158.85 11,144.89 11,136.66 11,119.77 11,126.83

LOTE TIPO

4,400

11,870.42 11,852.35 11,832.38 11,814.20 11,807.23 11,796.07 11,779.54 11,766.23 11,750.11 11,733.75 11,715.70 11,707.69 11,688.67 11,658.81 11,661.15 11,647.06 11,626.75 11,618.94 11,601.44 11,583.56 11,567.21 11,552.27 11,547.52 11,554.77 11,538.30 11,519.16 11,506.20 11,489.40 11,470.54 11,464.98 11,446.64 11,439.63 11,419.51 11,411.86 11,397.29 11,388.46 11,370.97 11,377.43

350

COSTO POR M2

7,839.01 7,831.46 7,821.96 7,814.20 7,817.59 7,816.74 7,810.47 7,807.36 7,801.39 7,795.13 7,787.13 7,789.12 7,780.04 7,760.07 7,772.26 7,767.97 7,757.41 7,759.29 7,751.44 7,743.16 7,736.36 7,730.93 7,735.63 7,752.30 7,745.20 7,735.38 7,731.69j 7,724.12 7,714.44 7,718.02 7,708.77 7,710.82 7,699.70 7,701.01 7,695.37 7,695.42 7,686.76 7,702.01

M2

TOTAL

2,994,500 2,999,449 3,003,633 3,008,465 3,017,590 3,025,079 3,030,461 3,037,063 3,042,543 3,047,897 3,052,554 3,061,123 3,065,337 3,065,229 3,077,817 3,083,884 3,087,448 3,095,957 3,100,577 3,105,007 3,110,018 3,115,566 3,125,196 3,139,682 3,144,551 3,148,298 3,154,529 3,159,165 3,162,920 3,172,107 3,176,015 3,184,567 3,187,676 3,195,921 3,201,275 3,208,989 3,213,065 3,227,142

CASA 500M2 CATEGORÍA LUJO LUJ 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO 4 CAJNES AOUTAS C/LOSA TECHO

DE

419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468

4,800

14,663.03 14,645.93 14,633.34 14,607.56 14,585.45 14,567.51 14,547.21 14,521.59 14,496.32 14,475.06 14,446.08 14,426.02 14,417.49 14,392.90 14,370.58 14,354.37 14,330.92 14,309.18 14,297.11 14,306.45 14,305.55 14,274.74 14,261.24 14,252.18 14,231.79 14,210.44 14,186.16 14,165.77 14,146.71 14,126.20 14,084.16 14,088.02 14,068.65 14,040.79 14,044.60 14,028.30 13,982.46 13,983.90 13,997.91 13,945.83 13,946.74 13,948.54 13,925.87 13,906.61 13,896.77 13,878.20 13,860.57 13,837.26 13,819.57 13,803.47

5,100

15,021.02 15,003.08 14,989.63 14,963.01 14,940.06 14,921.29 14,900.15 14,873.70 14,847.61 14,825.53 14,795.73 14,774.86 14,765.52 14,740.12 14,717.00 14,700.00 14,675.75 14,653.22 14,640.36 14,648.91 14,647.23 14,615.65 14,601.38 14,591.55 14,570.39 14,548.27 14,523.24 14,502.09 14,482.28 14,461.02 14,418.24 14,421.35 14,401.25 14,372.65 14,375.73 14,358.69 14,312.13 14,312.85 14,326.13 14,273.35 14,273.54 14,274.63 14,251.25 14,231.29 14,220.74 14,201.47 14,183.15 14,159.15 14,140.77 14,123.98

5,400

15,379.02 15,360.22 15,345.93 15,318.46 15,294.67 15,275.06 15,253.09 15,225.82 15,198.89 15,175.99 15,145.38 15,123.70 15,113.55 15,087.34 15,063.42 15,045.62 15,020.58 14,997.25 14,983.61 14,991.38 14,988.92 14,956.56 14,941.51 14,930.91 14,908.99 14,886.11 14,860.31 14,838.41 14,817.85 14,795.84 14,752.31 14,754.68 14,733.84 14,704.51 14,706.85 14,689.09 14,641.81 14,641.79 14,654.36 14,600.86 14,600.34 14,600.71 14,576.63 14,555.96 14,544.71 14,524.75 14,505.73 14,481.04 14,461.97 14,444.49

5,700

15,737.01 15,717.36 15,702.22 15,673.91 15,649.28 15,628.83 15,606.03 15,577.93 15,550.18 15,526.46 15,495.03 15,472.53 15,461.58 15,434.56 15,409.84 15,391.24 15,365.41 15,341.29 15,326.86 15,333.84 15,330.60 15,297.47 15,281.65 15,270.28 15,247.59 15,223.95 15,197.39 15,174.74 15,153.42 15,130.66 15,086.39 15,088.02 15,066.44 15,036.36 15,037.98 15,019.48 14,971.48 14,970.74 14,982.59 14,928.37 14,927.14 14,926.80 14,902.01 14,880.64 14,868.69 14,848.02 14,828.32 14,802.92 14,783.17 14,765.00

LOTE TIPO

6,000

16,095.01 16,074.50 16,058.51 16,029.36 16,003.89 15,982.61 15,958.97 15,930.04 15,901.47 15,876.93 15,844.68 15,821.37 15,809.60 15,781.79 15,756.26 15,736.86 15,710.23 15,685.33 15,670.11 15,676.31 15,672.29 15,638.38 15,621.78 15,609.65 15,586.19 15,561.79 15,534.47 15,511.06 15,488.99 15,465.48 15,420.47 15,421.35 15,399.03 15,368.22 15,369.10 15,349.88 15,301.15 15,299.69 15,310.82 15,255.88 15,253.93 15,252.89 15,227.39 15,205.31 15,192.66 15,171.30 15,150.90 15,124.81 15,104.37 15,085.52

500

COSTO POR M2

8,935.10 8,931.65 8,932.62 8,920.35 8,911.69 8,907.14 8,900.15 8,887.79 8,875.71 8,867.58 8,851.67 8,844.63 8,849.05 8,837.34 8,827.86 8,824.42 8,813.68 8,804.59 8,805.12 8,826.99 8,838.58 8,820.20 8,819.06 8,822.32 8,814.18 8,805.03 8,792.90 8,784.60 8,777.58 8,769.06 8,738.95 8,754.68 8,747.15 8,731.05 8,746.59 8,741.95 8,707.74 8,720.74 8,746.27 8,705.66 8,717.99 8,731.15 8,719.80 8,711.80 8,713.18 8,705.78 8,699.28 8,687.04 8,680.38 8,675.26

M2

TOTAL

3,743,809 3,751,292 3,760,635 3,764,389 3,769,644 3,776,625 3,782,564 3,786,198 3,789,928 3,795,325 3,797,367 3,803,190 3,813,939 3,817,731 3,822,463 3,829,798 3,833,952 3,838,803 3,847,837 3,866,224 3,880,135 3,880,888 3,889,207 3,899,464 3,904,681 3,909,434 3,912,840 3,917,933 3,923,580 3,928,537 3,923,789 3,939,608 3,944,963 3,946,437 3,962,204 3,968,846 3,962,021 3,976,658 3,997,044 3,987,192 4,001,555 4,016,328 4,019,827 4,024,854 4,034,202 4,039,483 4,045,167 4,048,163 4,053,739 4,060,022


DE

469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518

4,800

13,779.81 13,764.84 13,744.70 13,729.49 13,707.51 13,697.78 13,683.65 13,662.29 13,644.28 13,628.82 13,610.77 13,596.18 13,580.18 13,565.11 13,544.81 13,526.36 13,521.86 13,504.33 13,488.70 13,458.57 13,449.61 13,435.64 13,420.11 13,409.71 13,389.95 13,369.73 13,361.76 13,343.64 13,325.84 13,308.50 13,294.07 13,274.43 13,257.08 13,242.65 13,226.66 13,212.37 13,189.14 13,184.39 13,163.45 13,144.75 13,134.95 13,118.85 13,106.57 13,091.84 13,093.58 13,058.38 13,044.83 13,039.12 13,026.84 13,006.89

5,100

14,099.64 14,083.99 14,063.17 14,047.29 14,024.64 14,014.24 13,999.43 13,977.42 13,958.74 13,942.63 13,923.92 13,908.68 13,892.03 13,876.31 13,855.37 13,836.28 13,831.14 13,812.97 13,796.71 13,765.95 13,756.36 13,741.76 13,725.61 13,714.59 13,694.21 13,673.38 13,664.79 13,646.06 13,627.65 13,609.70 13,594.68 13,574.43 13,556.48 13,541.45 13,524.87 13,509.99 13,486.17 13,480.84 13,459.31 13,440.03 13,429.65 13,412.97 13,400.11 13,384.81 13,385.98 13,350.21 13,336.09 13,329.82 13,316.97 13,296.47

5,400

14,419.47 14,403.14 14,381.64 14,365.09 14,341.76 14,330.70 14,315.22 14,292.55 14,273.21 14,256.43 14,237.07 14,221.18 14,203.88 14,187.52 14,165.93 14,146.20 14,140.42 14,121.61 14,104.72 14,073.33 14,063.11 14,047.89 14,031.11 14,019.47 13,998.47 13,977.02 13,967.82 13,948.48 13,929.46 13,910.91 13,895.28 13,874.43 13,855.88 13,840.26 13,823.08 13,807.61 13,783.20 13,777.28 13,755.17 13,735.30 13,724.35 13,707.08 13,693.66 13,677.78 13,678.38 13,642.04 13,627.35 13,620.52 13,607.11 13,586.04

5,700

14,739.30 14,722.28 14,700.12 14,682.88 14,658.89 14,647.15 14,631.01 14,607.67 14,587.67 14,570.24 14,550.23 14,533.68 14,515.73 14,498.72 14,476.49 14,456.12 14,449.70 14,430.25 14,412.73 14,380.70 14,369.86 14,354.01 14,336.61 14,324.35 14,302.72 14,280.67 14,270.85 14,250.90 14,231.27 14,212.11 14,195.88 14,174.43 14,155.28 14,139.06 14,121.29 14,105.23 14,080.23 14,073.72 14,051.02 14,030.58 14,019.04 14,001.20 13,987.20 13,970.75 13,970.78 13,933.87 13,918.61 13,911.22 13,897.25 13,875.62

LOTE TIPO

6,000

15,059.13 15,041.43 15,018.59 15,000.68 14,976.01 14,963.61 14,946.80 14,922.80 14,902.14 14,884.05 14,863.38 14,846.18 14,827.58 14,809.92 14,787.05 14,766.03 14,758.97 14,738.90 14,720.74 14,688.08 14,676.61 14,660.13 14,642.11 14,629.23 14,606.98 14,584.31 14,573.88 14,553.32 14,533.08 14,513.32 14,496.48 14,474.43 14,454.69 14,437.87 14,419.50 14,402.85 14,377.26 14,370.16 14,346.88 14,325.85 14,313.74 14,295.32 14,280.74 14,263.71 14,263.17 14,225.70 14,209.88 14,201.91 14,187.38 14,165.19

500

COSTO POR M2

8,662.54 8,658.46 8,649.16 8,644.75 8,633.52 8,634.49 8,631.01 8,620.28 8,612.83 8,607.90 8,600.33 8,596.18 8,590.58 8,585.86 8,575.87 8,567.69 8,573.41 8,566.06 8,560.57 8,540.54 8,541.64 8,537.68 8,532.13 8,531.66 8,521.79 8,511.43 8,513.28 8,504.93 8,496.86 8,489.22 8,484.46 8,474.43 8,466.66 8,461.77 8,455.29 8,450.46 8,436.66 8,441.31 8,429.72 8,420.34 8,419.83 8,412.97 8,409.90 8,404.34 8,415.22 8,389.12 8,384.63 8,387.96 8,384.67 8,373.69

M2

TOTAL

4,062,730 4,069,474 4,073,755 4,080,321 4,083,654 4,092,750 4,099,731 4,103,252 4,108,320 4,114,576 4,119,559 4,126,168 4,132,068 4,138,383 4,142,145 4,146,760 4,158,103 4,163,103 4,168,999 4,167,783 4,176,860 4,183,464 4,189,276 4,197,579 4,201,243 4,204,649 4,214,071 4,218,446 4,222,942 4,227,633 4,233,743 4,237,213 4,241,798 4,247,810 4,253,010 4,259,034 4,260,514 4,271,303 4,273,870 4,277,534 4,285,692 4,290,612 4,297,458 4,303,022 4,317,009 4,312,010 4,318,087 4,328,188 4,334,876 4,337,569


DE

519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568

4,800

12,990.38 12,979.38 12,966.47 12,951.85 12,940.02 12,922.39 12,911.48 12,895.82 12,886.80 12,868.92 12,854.49 12,841.45 12,829.75 12,810.94 12,799.65 12,781.99 12,765.81 12,754.16 12,740.69 12,734.38 12,716.60 12,702.06 12,685.43 12,707.40 12,696.49 12,680.02 12,668.10 12,650.38 12,639.39 12,634.83 12,622.30 12,612.51 12,596.89 12,582.03 12,569.63 12,559.60 12,493.07 12,537.95 12,515.75 12,500.01 12,498.85 12,484.38 12,469.35 12,451.30 12,483.68 12,477.90 12,460.77 12,449.03 12,437.29 12,424.04

5,100

13,279.40 13,267.84 13,254.38 13,239.21 13,226.83 13,208.65 13,197.20 13,180.99 13,171.43 13,153.02 13,138.05 13,124.47 13,112.24 13,092.90 13,081.07 13,062.89 13,046.19 13,034.01 13,020.02 13,013.19 12,994.90 12,979.84 12,962.69 12,984.15 12,972.73 12,955.75 12,943.33 12,925.10 12,913.62 12,908.56 12,895.52 12,885.24 12,869.12 12,853.76 12,840.88 12,830.36 12,763.34 12,807.73 12,785.05 12,768.83 12,767.19 12,752.23 12,736.73 12,718.20 12,750.11 12,743.86 12,726.25 12,714.05 12,701.84 12,688.12

5,400

13,568.42 13,556.30 13,542.29 13,526.57 13,513.64 13,494.91 13,482.91 13,466.16 13,456.06 13,437.11 13,421.60 13,407.49 13,394.72 13,374.85 13,362.50 13,343.79 13,326.56 13,313.86 13,299.35 13,292.00 13,273.19 13,257.62 13,239.96 13,260.91 13,248.98 13,231.49 13,218.56 13,199.83 13,187.84 13,182.28 13,168.74 13,157.96 13,141.35 13,125.50 13,112.13 13,101.12 13,033.61 13,077.52 13,054.35 13,037.65 13,035.53 13,020.09 13,004.11 12,985.11 13,016.54 13,009.81 12,991.74 12,979.07 12,966.39 12,952.21

5,700

13,857.43 13,844.76 13,830.20 13,813.92 13,800.44 13,781.17 13,768.63 13,751.34 13,740.69 13,721.20 13,705.16 13,690.51 13,677.21 13,656.81 13,643.93 13,624.69 13,606.93 13,593.72 13,578.68 13,570.81 13,551.48 13,535.40 13,517.22 13,537.66 13,525.22 13,507.22 13,493.79 13,474.55 13,462.06 13,456.00 13,441.97 13,430.69 13,413.58 13,397.24 13,383.37 13,371.88 13,303.88 13,347.30 13,323.65 13,306.47 13,303.86 13,287.95 13,271.49 13,252.01 13,282.97 13,275.77 13,257.23 13,244.09 13,230.94 13,216.29

LOTE TIPO

6,000

14,146.45 14,133.22 14,118.11 14,101.28 14,087.25 14,067.43 14,054.34 14,036.51 14,025.32 14,005.29 13,988.71 13,973.53 13,959.70 13,938.76 13,925.35 13,905.59 13,887.31 13,873.57 13,858.01 13,849.62 13,829.78 13,813.17 13,794.49 13,814.41 13,801.46 13,782.96 13,769.02 13,749.28 13,736.28 13,729.72 13,715.19 13,703.42 13,685.82 13,668.98 13,654.62 13,642.63 13,574.15 13,617.09 13,592.95 13,575.28 13,572.20 13,555.81 13,538.87 13,518.92 13,549.40 13,541.73 13,522.72 13,509.11 13,495.49 13,480.38

500

COSTO POR M2

8,366.10 8,363.99 8,359.95 8,354.15 8,351.11 8,342.24 8,340.06 8,333.08 8,332.72 8,323.47 8,317.63 8,313.15 8,309.98 8,299.66 8,296.83 8,287.61 8,279.83 8,276.55 8,271.41 8,273.42 8,263.91 8,257.62 8,249.20 8,279.36 8,276.60 8,268.25 8,264.44 8,254.77 8,251.82 8,255.27 8,250.71 8,248.87 8,241.17 8,234.20 8,229.67 8,227.47 8,168.75 8,221.40 8,206.95 8,198.94 8,205.47 8,198.66 8,191.28 8,180.84 8,220.80 8,222.58 8,212.98 8,208.75 8,204.48 8,198.69

M2

TOTAL

4,342,008 4,349,275 4,355,533 4,360,867 4,367,632 4,371,334 4,378,529 4,383,202 4,391,344 4,394,792 4,400,027 4,405,969 4,412,598 4,415,421 4,422,212 4,425,584 4,429,709 4,436,231 4,441,749 4,451,098 4,454,249 4,459,114 4,462,817 4,487,411 4,494,194 4,497,928 4,504,117 4,507,106 4,513,748 4,523,888 4,529,641 4,536,880 4,540,884 4,545,278 4,551,006 4,558,019 4,533,654 4,571,099 4,571,271 4,575,008 4,586,859 4,591,251 4,595,308 4,597,631 4,628,313 4,637,534 4,640,334 4,646,154 4,651,941 4,656,855


DE

569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 6Ú6 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618

4,800

12,394.70 12,404.78 12,395.93 12,406.15 12,360.59 12,351.49 12,340.34 12,323.72 12,312.14 12,303.74 12,288.98 12,283.02 12,274.76 12,258.97 12,241.29 12,291.17 12,281.66 12,265.41 12,256.05 12,240.51 12,232.41 12,217.37 12,215.41 12,204.73 12,193.03 12,177.28 12,164.64 12,151.89 12,135.23 12,135.54 12,119.36 12,108.01 12,090.97 12,085.95 12,077.49 12,063.26 12,066.41 12,049.12 12,037.49 12,018.90 12,013.42 12,001.01 11,998.09 11,990.65 11,975.43 11,966.82 11,954.07 11,941.31 11,930.17 11,914.29

5,100

12,658.32 12,667.94 12,658.63 12,668.38 12,622.37 12,612.81 12,601.21 12,584.14 12,572.10 12,563.26 12,548.04 12,541.64 12,532.93 12,516.70 12,498.58 12,548.02 12,538.07 12,521.39 12,511.59 12,495.61 12,487.08 12,471.61 12,469.22 12,458.11 12,445.98 12,429.80 12,416.74 12,403.57 12,386.49 12,386.38 12,369.78 12,358.01 12,340.55 12,335.12 12,326.25 12,311.60 12,314.34 12,296.64 12,284.61 12,265.61 12,259.73 12,246.92 12,243.59 12,235.75 12,220.13 12,211.12 12,197.98 12,184.81 12,173.28 12,157.01

5,400

12,921.94 12,931.10 12,921.32 12,930.62 12,884.15 12,874.14 12,862.08 12,844.55 12,832.07 12,822.77 12,807.11 12,800.26 12,791.11 12,774.43 12,755.86 12,804.87 12,794.48 12,777.36 12,767.12 12,750.72 12,741.74 12,725.85 12,723.03 12,711.49 12,698.93 12,682.33 12,668.85 12,655.24 12,637.74 12,637.21 12,620.19 12,608.01 12,590.14 12,584.29 12,575.00 12,559.95 12,562.28 12,544.17 12,531.73 12,512.32 12,506.03 12,492.82 12,489.09 12,480.85 12,464.83 12,455.42 12,441.88 12,428.32 12,416.39 12,399.73

5,700

13,185.56 13,194.25 13,184.02 13,192.86 13,145.93 13,135.46 13,122.95 13,104.97 13,092.03 13,082.29 13,066.18 13,058.88 13,049.28 13,032.16 13,013.15 13,061.72 13,050.89 13,033.33 13,022.66 13,005.82 12,996.41 12,980.09 12,976.83 12,964.87 12,951.88 12,934.85 12,920.95 12,906.92 12,889.00 12,888.05 12,870.61 12,858.01 12,839.72 12,833.46 12,823.76 12,808.29 12,810.21 12,791.69 12,778.84 12,759.03 12,752.34 12,738.72 12,734.59 12,725.94 12,709.52 12,699.72 12,685.78 12,671.82 12,659.50 12,642.44

LOTE TIPO

6,000

13,449.18 13,457.41 13,446.72 13,455.10 13,407.71 13,396.78 13,383.82 13,365.39 13,352.00 13,341.80 13,325.25 13,317.50 13,307.46 13,289.89 13,270.44 13,318.57 13,307.30 13,289.30 13,278.20 13,260.92 13,251.08 13,234.32 13,230.64 13,218.25 13,204.83 13,187.38 13,173.05 13,158.60 13,140.25 13,138.88 13,121.03 13,108.01 13,089.30 13,082.63 13,072.52 13,056.63 13,058.15 13,039.21 13,025.96 13,005.74 12,998.64 12,984.62 12,980.09 12,971.04 12,954.22 12,944.02 12,929.68 12,915.33 12,902.61 12,885.16

500

COSTO POR M2

8,176.77 8,194.25 8,192.78 8,210.34 8,172.11 8,170.30 8,166.43 8,157.05 8,152.69 8,151.49 8,143.90 8,145.09 8,143.95 8,135.25 8,124.65 8,181.58 8,179.09 8,169.85 8,167.46 8,158.88 8,157.70 8,149.58 8,154.50 8,150.68 8,145.81 8,136.87 8,131.03 8,125.04 8,115.13 8,122.16 8,112.68 8,108.01 8,097.62 8,099.24 8,097.39 8,089.75 8,099.47 8,088.72 8,083.62 8,071.53 8,072.53 8,066.59 8,070.11 8,069.08 8,060.26 8,058.02 8,051.63 8,045.20 8,040.38 8,030.79

M2

TOTAL

4,652,583 4,670,725 4,678,076 4,696,315 4,682,620 4,689,754 4,695,697 4,698,463 4,704,103 4,711,563 4,715,317 4,724,151 4,731,634 4,734,718 4,736,669 4,778,046 4,784,769 4,787,532 4,794,302 4,797,421 4,804,888 4,808,251 4,819,308 4,825,202 4,830,464 4,833,303 4,837,963 4,842,525 4,844,732 4,857,052 4,859,496 4,864,805 4,866,672 4,875,742 4,882,728 4,886,207 4,900,179 4,901,764 4,906,757 4,907,490 4,916,173 4,920,619 4,930,835 4,938,277 4,940,938 4,947,625 4,951,755 4,955,844 4,960,913 4,963,031

CASA 500M2 CATEGORÍA LUJO LUJ" 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO 4 CAJNES AOUTAS C/LOSA TECHO

DE

619 620 621 622 623 624 625

4,800

11,907.45 11,899.88 11,888.54 11,877.86 11,872.13 11,861.75 11,891.89

5,100

12,149.77 12,141.82 12,130.09 12,119.02 12,112.90 12,102.13 12,131.89

5,400

12,392.10 12,383.75 12,371.63 12,360.17 12,353.67 12,342.52 12,371.89

5,700

12,634.42 12,625.69 12,613.18 12,601.33 12,594.44 12,582.90 12,611.89

LOTE TIPO

6,000

12,876.75 12,867.62 12,854.73 12,842.49 12,835.21 12,823.29 12,851.89

500

COSTO POR M2

8,030.22 8,028.91 8,023.81 8,019.34 8,019.80 8,015.59 8,051.89

M2

TOTAL

4,970,709 4,977,925 4,982,785 4,988,028 4,996,335 5,001,731 5,032,431

CASA 750 CAT. PLUS"PLU" INC.4 CAJONES ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

DE

625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674

4,800

18,674.90 18,652.12 18,632.87 18,612.98 18,599.18 18,579.60 18,558.34 18,540.67 18,526.00 18,508.07 18,489.91 18,473.88 18,455.55 18,440.40 18,420.55 18,457.65 18,451.69 18,372.02 18,354.49 18,334.27 18,321.47 18,298.69 18,275.42 18,270.03 18,247.99 18,215.67 18,248.05 18,208.00 18,196.19 18,180.93 18,170.93 18,147.76 18,358.33 18,398.58 18,316.09 18,303.96 18,291.61 18,275.74 18,255.76 18,249.19 18,235.27 18,212.48 18,195.20 18,181.74 18,171.42 18,150.22 18,132.05 18,112.18 18,103.11 18,089.73

5,100

19,034.90 19,011.55 18,991.72 18,971.26 18,956.89 18,936.74 18,914.92 18,896.68 18,881.45 18,862.96 18,844.24 18,827.66 18,808.77 18,793.07 18,772.66 18,809.21 18,802.70 18,722.48 18,704.41 18,683.65 18,670.31 18,646.99 18,623.18 18,617.25 18,594.68 18,561.82 18,593.67 18,553.09 18,540.76 18,524.96 18,514.45 18,490.75 18,700.80 18,740.52 18,657.52 18,644.87 18,632.01 18,615.62 18,595.13 18,588.04 18,573.61 18,550.31 18,532.53 18,518.57 18,507.75 18,486.04 18,467.37 18,447.00 18,437.43 18,423.56

5,400

19,394.90 19,370.97 19,350.57 19,329.54 19,314.60 19,293.89 19,271.49 19,252.69 19,236.90 19,217.85 19,198.57 19,181.43 19,161.99 19,145.73 19,124.77 19,160.77 19,153.72 19,072.95 19,054.33 19,033.03 19,019.15 18,995.29 18,970.93 18,964.47 18,941.37 18,907.98 18,939.29 18,898.18 18,885.32 18,869.00 18,857.96 18,833.73 19,043.27 19,082.47 18,998.94 18,985.78 18,972.40 18,955.49 18,934.49 18,926.90 18,911.96 18,888.15 18,869.86 18,855.39 18,844.07 18,821.86 18,802.69 18,781.82 18,771.76 18,757.38

5,700

19,754.90 19,730.40 19,709.43 19,687.82 19,672.31 19,651.03 19,628.07 19,608.70 19,592.35 19,572.74 19,552.90 19,535.20 19,515.21 19,498.40 19,476.89 19,512.34 19,504.73 19,423.42 19,404.25 19,382.41 19,367.98 19,343.58 19,318.69 19,311.69 19,288.05 19,254.13 19,284.91 19,243.27 19,229.88 19,213.04 19,201.47 19,176.72 19,385.73 19,424.41 19,340.37 19,326.69 19,312.79 19,295.37 19,273.86 19,265.75 19,250.30 19,225.99 19,207.19 19,192.22 19,180.39 19,157.68 19,138.01 19,116.64 19,106.08 19,091.21

LOTE TIPO

6,000

20,114.90 20,089.82 20,068.28 20,046.10 20,030.02 20,008.17 19,984.65 19,964.72 19,947.80 19,927.63 19,907.23 19,888.98 19,868.43 19,851.06 19,829.00 19,863.90 19,855.74 19,773.89 19,754.18 19,731.79 19,716.82 19,691.88 19,666.45 19,658.92 19,634.74 19,600.29 19,630.53 19,588.36 19,574.45 19,557.07 19,544.98 19,519.71 19,728.20 19,766.36 19,681.80 19,667.60 19,653.19 19,635.25 19,613.23 19,604.61 19,588.65 19,563.83 19,544.52 19,529.04 19,516.71 19,493.50 19,473.33 19,451.46 19,440.40 19,425.04

750

COSTO POR M2

12,914.90 12,901.32 12,891.24 12,880.49 12,875.81 12,865.32 12,853.11 12,844.46 12,838.80 12,829.84 12,820.62 12,813.51 12,804.06 12,797.77 12,786.75 12,832.65 12,835.46 12,764.54 12,755.73 12,744.21 12,740.08 12,725.94 12,711.27 12,714.47 12,701.00 12,677.21 12,718.09 12,686.52 12,683.18 12,676.34 12,674.75 12,659.95 12,878.88 12,927.45 12,853.27 12,849.42 12,845.32 12,837.67 12,825.90 12,827.50 12,821.73 12,807.07 12,797.90 12,792.52 12,790.26 12,777.08 12,766.92 12,755.03 12,753.93 12,748.48

M2

TOTAL

8,071,812 8,076,229 8,082,810 8,088,949 8,098,883 8,105,149 8,110,313 8,117,701 8,126,957 8,134,118 8,141,091 8,149,390 8,156,187 8,164,976 8,170,730 8,212,895 8,227,532 8,194,835 8,201,935 8,207,270 8,217,349 8,220,956 8,224,195 8,238,977 8,242,948 8,240,186 8,279,478 8,271,614 8,282,115 8,290,326 8,301,962 8,304,929 8,461,426 8,506,263 8,470,304 8,480,614 8,490,757 8,498,537 8,503,569 8,517,461 8,526,452 8,529,508 8,536,198 8,545,402 8,556,682 8,560,647 8,566,604 8,571,382 8,583,392 8,592,476


DE

675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724

4,800

18,076.28 18,059.56 18,067.50 18,043.53 18,024.65 18,008.39 18,003.54 17,982.15 17,964.86 17,949.14 17,941.29 17,925.26 17,907.24 17,893.72 17,873.40 17,842.27 17,840.52 17,839.85 17,827.19 17,816.24 17,804.15 17,819.00 17,804.05 17,785.57 17,771.23 17,752.82 17,746.05 17,727.94 17,709.71 17,693.89 17,682.32 17,669.32 17,655.87 17,641.77 17,627.43 17,610.52 17,596.77 17,581.18 17,565.10 17,553.39 17,533.46 17,524.20 17,506.91 17,491.68 17,479.80 17,465.67 17,458.52 17,443.28 17,437.19 17,416.76

5,100

18,409.61 18,392.40 18,399.85 18,375.39 18,356.02 18,339.27 18,333.94 18,312.07 18,294.29 18,278.08 18,269.76 18,253.24 18,234.75 18,220.75 18,199.96 18,168.36 18,166.13 18,164.99 18,151.87 18,140.45 18,127.89 18,142.28 18,126.86 18,107.92 18,093.12 18,074.25 18,067.02 18,048.45 18,029.77 18,013.49 18,001.47 17,988.02 17,974.11 17,959.57 17,944.77 17,927.42 17,913.22 17,897.19 17,880.67 17,868.51 17,848.14 17,838.44 17,820.72 17,805.05 17,792.73 17,778.17 17,770.59 17,754.92 17,748.39 17,727.54

5,400

18,742.94 18,725.24 18,732.20 18,707.24 18,687.39 18,670.15 18,664.33 18,641.98 18,623.72 18,607.03 18,598.23 18,581.23 18,562.26 18,547.79 18,526.52 18,494.44 18,491.75 18,490.14 18,476.54 18,464.66 18,451.63 18,465.55 18,449.67 18,430.27 18,415.00 18,395.68 18,387.99 18,368.96 18,349.82 18,333.09 18,320.62 18,306.72 18,292.36 18,277.36 18,262.12 18,244.33 18,229.68 18,213.20 18,196.24 18,183.64 18,162.83 18,152.69 18,134.53 18,118.42 18,105.66 18,090.67 18,082.65 18,066.55 18,059.59 18,038.31

5,700

19,076.28 19,058.08 19,064.55 19,039.10 19,018.76 19,001.04 18,994.73 18,971.89 18,953.15 18,935.98 18,926.69 18,909.22 18,889.77 18,874.82 18,853.08 18,820.53 18,817.36 18,815.28 18,801.22 18,788.87 18,775.37 18,788.83 18,772.48 18,752.62 18,736.89 18,717.11 18,708.96 18,689.47 18,669.88 18,652.70 18,639.77 18,625.41 18,610.61 18,595.16 18,579.47 18,561.23 18,546.13 18,529.21 18,511.80 18,498.76 18,477.51 18,466.94 18,448.34 18,431.79 18,418.60 18,403.17 18,394.72 18,378.18 18,370.80 18,349.08

LOTE TIPO

6,000

19,409.61 19,390.92 19,396.90 19,370.96 19,350.13 19,331.92 19,325.13 19,301.80 19,282.58 19,264.92 19,255.16 19,237.21 19,217.28 19,201.86 19,179.64 19,146.62 19,142.98 19,140.43 19,125.89 19,113.07 19,099.11 19,112.10 19,095.29 19,074.97 19,058.78 19,038.54 19,029.93 19,009.99 18,989.94 18,972.30 18,958.92 18,944.11 18,928.85 18,912.96 18,896.82 18,878.13 18,862.59 18,845.23 18,827.37 18,813.89 18,792.20 18,781.18 18,762.14 18,745.16 18,731.53 18,715.67 18,706.79 18,689.82 18,682.00 18,659.86

750

COSTO POR M2

12,742.94 12,734.12 12,749.93 12,733.79 12,722.74 12,714.27 12,717.20 12,703.56 12,694.00 12,685.98 12,685.82 12,677.44 12,667.06 12,661.16 12,648.43 12,624.88 12,630.68 12,637.53 12,632.39 12,628.92 12,624.29 12,646.59 12,639.05 12,627.98 12,621.01 12,609.97 12,610.53 12,599.73 12,588.80 12,580.25 12,575.94 12,570.17 12,563.93 12,557.03 12,549.85 12,540.10 12,533.48 12,525.00 12,516.01 12,511.37 12,498.49 12,496.27 12,485.99 12,477.75 12,472.84 12,465.67 12,465.46 12,457.13 12,457.93 12,444.39

M2

TOTAL

8,601,487 8,608,265 8,631,700 8,633,511 8,638,738 8,645,704 8,660,411 8,663,829 8,670,001 8,677,208 8,689,785 8,696,725 8,702,272 8,710,879 8,714,771 8,711,165 8,727,797 8,745,174 8,754,243 8,764,474 8,773,884 8,802,024 8,809,420 8,814,327 8,822,088 8,826,976 8,839,979 8,845,011 8,849,925 8,856,498 8,866,037 8,874,541 8,882,699 8,890,374 8,897,844 8,903,471 8,911,302 8,917,800 8,923,916 8,933,117 8,936,423 8,947,326 8,952,456 8,959,027 8,967,973 8,975,285 8,987,593 8,994,049 9,007,087 9,009,736


DE

725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774

4,800

17,421.44 17,410.01 17,397.46 17,380.06 17,368.91 17,353.78 17,352.37 17,347.84 17,335.75 17,323.57 17,308.88 17,299.21 17,286.26 17,269.54 17,251.24 17,234.72 17,226.59 17,212.58 17,197.69 17,187.99 17,178.36 17,149.31 17,153.78 17,139.71 17,127.95 17,108.60 17,094.75 17,079.06 17,064.72 17,052.82 17,023.02 17,026.82 17,017.76 17,006.82 16,994.89 16,986.35 16,971.56 16,953.28 16,938.47 16,929.41 16,914.05 16,900.66 16,892.44 16,880.42 16,877.63 16,875.55 16,863.87 16,852.62 16,837.84 16,829.54

5,100

17,731.78 17,719.93 17,706.95 17,689.12 17,677.55 17,662.00 17,660.17 17,655.22 17,642.71 17,630.10 17,615.00 17,604.91 17,591.55 17,574.42 17,555.71 17,538.78 17,530.23 17,515.81 17,500.52 17,490.41 17,480.37 17,450.92 17,454.98 17,440.51 17,428.35 17,408.60 17,394.35 17,378.26 17,363.53 17,351.23 17,321.04 17,324.44 17,314.99 17,303.65 17,291.33 17,282.40 17,267.22 17,248.55 17,233.35 17,223.92 17,208.17 17,194.39 17,185.79 17,173.39 17,170.22 17,167.76 17,155.69 17,144.07 17,128.92 17,120.23

5,400

18,042.13 18,029.84 18,016.44 17,998.19 17,986.19 17,970.22 17,967.97 17,962.60 17,949.67 17,936.64 17,921.13 17,910.62 17,896.84 17,879.30 17,860.17 17,842.83 17,833.88 17,819.05 17,803.34 17,792.83 17,782.39 17,752.52 17,756.19 17,741.31 17,728.75 17,708.60 17,693.95 17,677.46 17,662.33 17,649.64 17,619.05 17,622.05 17,612.21 17,600.49 17,587.77 17,578.45 17,562.88 17,543.83 17,528.24 17,518.42 17,502.29 17,488.13 17,479.14 17,466.36 17,462.81 17,459.96 17,447.52 17,435.52 17,419.99 17,410.93

5,700

18,352.47 18,339.76 18,325.93 18,307.26 18,294.83 18,278.44 18,275.77 18,269.97 18,256.62 18,243.18 18,227.25 18,216.32 18,202.13 18,184.18 18,164.64 18,146.89 18,137.52 18,122.28 18,106.17 18,095.25 18,084.40 18,054.13 18,057.39 18,042.11 18,029.15 18,008.60 17,993.55 17,976.66 17,961.14 17,948.05 17,917.06 17,919.67 17,909.44 17,897.32 17,884.22 17,874.51 17,858.55 17,839.10 17,823.13 17,812.92 17,796.40 17,781.86 17,772.49 17,759.33 17,755.40 17,752.17 17,739.35 17,726.97 17,711.07 17,701.63

LOTE TIPO

6,000

18,662.82 18,649.68 18,635.42 18,616.32 18,603.48 18,586.66 18,583.56 18,577.35 18,563.58 18,549.72 18,533.37 18,522.03 18,507.43 18,489.06 18,469.10 18,450.94 18,441.16 18,425.52 18,409.00 18,397.67 18,386.41 18,355.74 18,358.59 18,342.91 18,329.55 18,308.60 18,293.15 18,275.87 18,259.94 18,246.45 18,215.08 18,217.29 18,206.67 18,194.16 18,180.66 18,170.56 18,154.21 18,134.38 18,118.02 18,107.42 18,090.52 18,075.60 18,065.84 18,052.29 18,047.98 18,044.38 18,031.18 18,018.42 18,002.14 17,992.33

750

COSTO POR M2

12,455.92 12,451.33 12,445.60 12,435.00 12,430.64 12,422.27 12,427.61 12,429.81 12,424.43 12,418.93 12,410.92 12,407.90 12,401.59 12,391.50 12,379.79 12,369.86 12,368.29 12,360.83 12,352.47 12,349.28 12,346.14 12,323.57 12,334.50 12,326.87 12,321.54 12,308.60 12,301.14 12,291.82 12,283.84 12,278.29 12,254.81 12,264.91 12,262.15 12,257.48 12,251.80 12,249.51 12,240.94 12,228.87 12,220.25 12,217.37 12,208.17 12,200.92 12,198.83 12,192.92 12,196.23 12,200.22 12,194.60 12,189.40 12,180.66 12,178.37

M2

TOTAL

9,030,543 9,039,667 9,047,952 9,052,683 9,061,934 9,068,259 9,084,586 9,098,620 9,107,105 9,115,497 9,122,027 9,132,215 9,139,973 9,144,924 9,148,668 9,153,695 9,164,903 9,171,734 9,177,884 9,187,863 9,197,878 9,193,383 9,213,870 9,220,500 9,228,832 9,231,452 9,238,155 9,243,451 9,249,735 9,257,827 9,252,383 9,272,273 9,282,447 9,291,170 9,299,119 9,309,625 9,315,355 9,318,397 9,324,050 9,334,071 9,339,249 9,345,906 9,356,501 9,364,162 9,378,899 9,394,172 9,402,040 9,410,220 9,415,653 9,426,060

C A S A 750 CAT. PLUS"PLU" INC.4 C A J O N E S ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M 2 T R A G A L U Z

DE

775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824

4,800

16,836 84 16,823 26 16,807 93 16,795 71 16,789 80 16,782 42 16,771 64 16,758 07 16,748 90 16,733 19 16,725 64 16,706 25 16,697 07 16,683 89 16,671 43 16,653 68 16,648 02 16,636 17 16,625 13 16,613 58 16,604 27 16,593 08 16,581 38 16,567 84 16,553 38 16,546 24 16,535 28 16,523 79 16,509 87 16,493 27 16,499 99 16,501 38 16,495 97 16,482 91 16,476 80 16,472 60 16,463 20 16,449 26 16,438 08 16,423 84 16,413 08 16,401 56 16,394 72 16,384 25 16,373 32 16,317 59 16,355 80 16,340 84 16,330 89 16,310 01

5,100

17,127 16 17,113 21 17,097 50 17,084 91 17,078 63 17,070 88 17,059 74 17,045 79 17,036 26 17,020 18 17,012 26 16,992 51 16,982 97 16,969 43 16,956 61 16,938 49 16,932 47 16,920 26 16,908 87 16,896 96 16,887 29 16,875 74 16,863 69 16,849 79 16,834 98 16,827 49 16,816 18 16,804 34 16,790 07 16,773 12 16,779 49 16,780 54 16,774 78 16,761 37 16,754 92 16,750 38 16,740 64 16,726 35 16,714 83 16,700 25 16,689 15 16,677 29 16,670 12 16,659 31 16,648 04 16,591 98 16,629 85 16,614 57 16,604 28 16,583 07

5,400

17,417 49 17,403 16 17,387 08 17,374 12 17,367 46 17,359 34 17,347 83 17,333 52 17,323 61 17,307 17 17,298 89 17,278 77 17,268 87 17,254 96 17,241 78 17,223 30 17,216 92 17,204 35 17,192 60 17,180 34 17,170 31 17,158 40 17,146 00 17,131 75 17,116 58 17,108 74 17,097 08 17,084 88 17,070 27 17,052 97 17,058 99 17,059 69 17,053 59 17,039 84 17,033 05 17,028 15 17,018 08 17,003 45 16,991 58 16,976 66 16,965 22 16,953 03 16,945 52 16,934 37 16,922 77 16,866 37 16,903 91 16,888 29 16,877 67 16,856 13

5,700

17,707 81 17,693 11 17,676 65 17,663 32 17,656 29 17,647 80 17,635 92 17,621 24 17,610 97 17,594 16 17,585 51 17,565 03 17,554 76 17,540 49 17,526 95 17,508 11 17,501 37 17,488 44 17,476 33 17,463 71 17,453 32 17,441 07 17,428 31 17,413 70 17,398 19 17,389 99 17,377 98 17,365 43 17,350 47 17,332 82 17,338 50 17,338 85 17,332 40 17,318 30 17,311 17 17,305 93 17,295 51 17,280 54 17,268 34 17,253 07 17,241 30 17,228 76 17,220 91 17,209 43 17,197 49 17,140 76 17,177 96 17,162 01 17,151 06 17,129 18

LOTE TIPO

6,000

17,998 13 17,983 05 17,966 23 17,952 52 17,945 13 17,936 27 17,924 01 17,908 96 17,898 33 17,881 15 17,872 14 17,851 29 17,840 66 17,826 03 17,812 12 17,792 92 17,785 82 17,772 53 17,760 06 17,747 09 17,736 34 17,723 73 17,710 62 17,695 66 17,679 79 17,671 24 17,658 87 17,645 98 17,630 67 17,612 67 17,618 00 17,618 01 17,611 21 17,596 77 17,589 29 17,583 71 17,572 95 17,557 63 17,545 09 17,529 49 17,517 37 17,504 50 17,496 31 17,484 49 17,472 22 17,415 15 17,452 02 17,435 73 17,424 45 17,402 24

750

COSTO POR M2

12,191 68 12,184 08 12,174 72 12,168 46 12,168 49 12,167 04 12,162 17 12,154 49 12,151 20 12,141 35 12,139 65 12,126 09 12,122 74 12,115 37 12,108 70 12,096 72 12,096 82 12,090 71 12,085 41 12,079 58 12,075 97 12,070 46 12,064 45 12,056 56 12,047 75 12,046 24 12,040 90 12,035 01 12,026 68 12,015 66 12,027 94 12,034 88 12,035 00 12,027 46 12,026 87 12,028 15 12,024 24 12,015 76 12,010 03 12,001 23 11,995 90 11,989 79 11,988 36 11,983 27 11,977 71 11,927 35 11,970 90 11,96128 11,956 65 11,941 08

M2

TOTAL

9,448,551 9,454,850 9,459,760 9,467,063 9,479,254 9,490,288 9,498,653 9,504,810 9,514,391 9,518,819 9,529,627 9,531,110 9,540,597 9,546,909 9,553,762 9,556,410 9,568,586 9,575,845 9,583,731 9,591,186 9,600,393 9,608,089 9,615,363 9,621,134 9,626,150 9,636,990 9,644,758 9,652,077 9,657,427 9,660,588 9,682,489 9,700,112 9,712,247 9,718,188 9,729,734 9,742,804 9,751,659 9,756,798 9,764,158 9,769,003 9,776,658 9,783,671 9,794,487 9,802,316 9,809,747 9,780,426 9,828,109 9,832,174 9,840,325 9,839,448


DE

825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 854 855 856 857 858 859 860 861 862 863

4,800

16,328.20 16,325.24 16,328.61 16,278.61 16,287.01 16,273.72 16,252.11 16,252.75 16,245.30 16,226.97 16,216.36 16,208.58 16,205.29 16,191.12 16,183.79 16,175.76 16,169.62 16,157.59 16,142.96 16,242.84 16,235.75 16,226.14 16,215.67 16,208.10 16,209.70 16,194.68 16,185.95 16,170.26 16,172.12 16,154.88 16,141.03 16,131.51 16,119.53 16,108.68 16,100.35 16,095.38 16,079.73 16,068.67 16,061.50

5,100

16,600.93 16,597.64 16,600.68 16,550.35 16,558.42 16,544.80 16,522.86 16,523.19 16,515.41 16,496.76 16,485.83 16,477.72 16,474.10 16,459.61 16,451.96 16,443.62 16,437.16 16,424.81 16,409.86 16,509.42 16,502.02 16,492.10 16,481.31 16,473.43 16,474.72 16,459.39 16,450.34 16,434.34 16,435.89 16,418.35 16,404.18 16,394.36 16,382.07 16,370.92 16,362.28 16,357.01 16,341.05 16,329.69 16,322.22

5,400

16,873.66 16,870.03 16,872.74 16,822.08 16,829.83 16,815.89 16,793.62 16,793.62 16,785.52 16,766.54 16,755.29 16,746.86 16,742.92 16,728.11 16,720.14 16,711.47 16,704.70 16,692.03 16,676.76 16,776.01 16,768.29 16,758.06 16,746.95 16,738.76 16,739.74 16,724.09 16,714.74 16,698.43 16,699.67 16,681.81 16,667.34 16,657.21 16,644.61 16,633.16 16,624.21 16,618.64 16,602.38 16,590.71 16,582.94

5,700

17,146.38 17,142.43 17,144.81 17,093.82 17,101.25 17,086.97 17,064.38 17,064.05 17,055.63 17,036.32 17,024.75 17,016.00 17,011.74 16,996.61 16,988.31 16,979.33 16,972.24 16,959.25 16,943.67 17,042.60 17,034.56 17,024.01 17,012.60 17,004.09 17,004.75 16,988.80 16,979.13 16,962.51 16,963.44 16,945.28 16,930.50 16,920.06 16,907.16 16,895.39 16,886.14 16,880.27 16,863.70 16,851.74 16,843.65

LOTE TIPO

6,000

17,419.11 17,414.83 17,416.88 17,365.56 17,372.66 17,358.06 17,335.14 17,334.48 17,325.74 17,306.11 17,294.21 17,285.14 17,280.56 17,265.10 17,256.49 17,247.19 17,239.77 17,226.47 17,210.57 17,309.19 17,300.84 17,289.97 17,278.24 17,269.42 17,269.77 17,253.50 17,243.53 17,226.60 17,227.22 17,208.75 17,193.66 17,182.91 17,169.70 17,157.63 17,148.08 17,141.89 17,125.03 17,112.76 17,104.37

750

COSTO POR M2

11,964.56 11,966.89 11,975.53 11,930.78 11,944.43 11,936.37 11,919.98 11,925.83 11,923.58 11,910.42 11,904.99 11,902.36 11,904.21 11,895.17 11,892.96 11,890.04 11,889.00 11,882.05 11,872.49 11,977.43 11,975.39 11,970.82 11,965.37 11,962.82 11,969.42 11,959.39 11,955.63 11,944.91 11,951.72 11,939.42 11,930.50 11,925.90 11,918.83 11,912.88 11,909.43 11,909.34 11,898.54 11,892.34 11,890.00

M2

TOTAL

9,870,766 9,884,649 9,903,760 9,878,686 9,901,933 9,907,188 9,905,500 9,922,290 9,932,339 9,933,294 9,940,664 9,950,374 9,963,825 9,968,155 9,978,196 9,987,637 9,998,650

10,004,690 10,008,512 10,108,954 10,119,206 10,127,315 10,134,670 10,144,469 10,162,036 10,165,477 10,174,243 10,177,059 10,194,816 10,196,269 10,200,578 10,208,573 10,214,433 10,221,248 10,230,198 10,242,029 10,244,647 10,251,196 10,261,073

CASA 976M2 CAT. PRE 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA GARAGE 5 AUTOS

SUPERFICIE

863 864 865 866 867 868 869 870 871 872 873 874 875 876 877 878 879 880 881 882 883 884 885 886 887 888 889 890 891 892 893 894 895 896 897 898 899 900 901 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912

4,800

21,220.62 21,210.54 21,195.79 21,176.31 21,166.17 21,145.95 21,128.74 21,123.54 21,120.79 21,089.10 21,100.26 21,085.29 21,080.29 21,068.22 21,066.06 21,048.06 21,304.74 21,323.29 21,303.69 21,290.90 21,284.36 21,270.03 21,259.50 21,242.05 21,224.45 21,211.37 21,193.58 21,195.86 21,177.58 21,163.28 21,150.08 21,137.81 21,128.42 21,116.22 21,100.54 21,105.98 21,090.67 21,069.85 21,070.22 21,053.87 21,048.29 21,031.20 21,019.39 21,005.60 21,008.28 20,992.43 20,980.25 20,961.70 20,953.71 20,939.02

5,100

21,533.48 21,523.04 21,507.93 21,488.09 21,477.59 21,457.01 21,439.44 21,433.89 21,430.78 21,398.73 21,409.54 21,394.22 21,388.86 21,376.44 21,373.93 21,355.58 21,611.91 21,630.11 21,610.16 21,597.02 21,590.14 21,575.46 21,564.59 21,546.79 21,528.84 21,515.43 21,497.29 21,499.23 21,480.61 21,465.97 21,452.44 21,439.83 21,430.10 21,417.56 21,401.55 21,406.65 21,391.00 21,369.85 21,369.89 21,353.20 21,347.29 21,329.87 21,317.73 21,303.61 21,305.97 21,289.79 21,277.28 21,258.41 21,250.09 21,235.07

5,400

21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21

846.34 835.54 820.07 799.87 789.01 768.07 750.14 744.23 740.76 708.37 718.82 703.14 697.43 684.66 681.80 663.10 919.08 936.92 916.63 903.14 895.91 880.89 869.67 851.53 833.24 819.48 801.00 802.60 783.64 768.66 754.79 741.84 731.78 718.90 702.55 707.32 691.33 669.85 669.56 652.54 646.30 628.55 616.08 601.62 603.65 587.14 574.31 555.11 546.47 531.12

5,700

22,159.21 22,148.04 22,132.21 22,111.64 22,100.42 22,079.13 22,060.84 22,054.58 22,050.75 22,018.00 22,028.10 22,012.06 22,006.00 21,992.88 21,989.66 21,970.61 22,226.25 22,243.74 22,223.10 22,209.27 22,201.69 22,186.32 22,174.76 22,156.27 22,137.64 22,123.54 22,104.71 22,105.97 22,086.67 22,071.35 22,057.14 22,043.85 22,033.45 22,020.24 22,003.55 22,007.99 21,991.67 21,969.85 21,969.23 21,951.87 21,945.30 21,927.22 21,914.42 21,899.64 21,901.34 21,884.50 21,871.34 21,851.81 21,842.84 21,827.18

LOTE TIPO

6,000

22,472.07 22,460.54 22,444.34 22,423.42 22,411.84 22,390.19 22,371.54 22,364.92 22,360.74 22,327.63 22,337.38 22,320.99 22,314.57 22,301.09 22,297.53 22,278.13 22,533.41 22,550.56 22,529.57 22,515.39 22,507.46 22,491.75 22,479.84 22,461.01 22,442.04 22,427.59 22,408.43 22,409.34 22,389.70 22,374.04 22,359.49 22,345.87 22,335.13 22,321.58 22,304.56 22,308.65 22,292.00 22,269.85 22,268.89 22,251.21 22,244.30 22,225.89 22,212.76 22,197.65 22,199.02 22,181.86 22,168.37 22,148.52 22,139.22 22,123.23

900

COSTO POR M2

16,214.83 16,210.54 16,201.57 16,187.86 16,183.47 16,168.99 16,157.50 16,158.02 16,160.97 16,134.97 16,151.81 16,142.50 16,143.14 16,136.71 16,140.18 16,127.79 16,390.07 16,414.20 16,400.17 16,392.94 16,391.95 16,383.15 16,378.15 16,366.20 16,354.10 16,346.51 16,334.18 16,341.92 16,329.09 16,320.23 16,312.46 16,305.60 16,301.61 16,294.79 16,284.49 16,295.29 16,285.33 16,269.85 16,275.55 16,264.51 16,264.24 16,252.44 16,245.91 16,237.39 16,245.33 16,234.72 16,227.78 16,214.45 16,211.67 16,202.18

M2

TOTAL

13,993,396 14,005,908 14,014,358 14,018,684 14,031,068 14,034,681 14,040,871 14,057,481 14,076,206 14,069,696 14,100,529 14,108,545 14,125,251 14,135,759 14,154,936 14,160,199 14,406,870 14,444,494 14,448,553 14,458,573 14,474,089 14,482,704 14,494,662 14,500,453 14,506,085 14,515,700 14,521,090 14,544,313 14,549,220 14,557,642 14,567,026 14,577,204 14,589,939 14,600,132 14,607,187 14,633,172 14,640,508 14,642,867 14,664,272 14,670,589 14,686,606 14,692,205 14,702,550 14,711,071 14,734,513 14,741,126 14,751,049 14,755,151 14,768,830 14,776,384


SUPERFICIE

913 914 915 916 917 918 919 920 921 922 923 924 925 926 927 928 929 930 931 932 933 934 935 936 937 938 939 940 941 942 943 944 945 946 947 948 949 950 951 952 953 954 955 956 957 958 959 960 961 962

4,800

20,936.33 20,928.13 20,940.98 20,932.09 20,917.90 20,911.24 20,899.53 20,882.77 20,873.27 20,867.62 20,848.94 20,840.67 20,829.60 20,813.13 20,815.75 20,796.90 20,791.36 20,781.54 20,775.78 20,771.41 20,764.72 20,749.45 20,736.06 20,728.07 20,714.61 20,711.69 20,696.86 20,679.15 20,681.07 20,671.67 20,656.57 20,698.66 20,686.95 20,672.41 20,660.55 20,654.98 20,643.38 20,631.78 20,617.40 20,617.40 20,605.10 20,590.97 20,583.22 20,568.57 20,552.34 20,545.11 20,529.70 20,519.78 20,516.13 20,507.34

5,100

21,232.06 21,223.54 21,236.06 21,226.85 21,212.34 21,205.36 21,193.33 21,176.24 21,166.43 21,160.46 21,141.47 21,132.88 21,121.50 21,104.71 21,107.02 21,087.84 21,082.00 21,071.86 21,065.79 21,061.11 21,054.11 21,038.53 21,024.83 21,016.53 21,002.76 20,999.54 20,984.40 20,966.38 20,968.00 20,958.30 20,942.89 20,984.67 20,972.66 20,957.82 20,945.66 20,939.79 20,927.89 20,915.99 20,901.32 20,901.02 20,888.41 20,873.99 20,865.94 20,851.00 20,834.47 20,826.94 20,811.25 20,801.03 20,797.08 20,788.00

5,400

21,527.78 21,518.94 21,531.14 21,521.61 21,506.77 21,499.48 21,487.12 21,469.72 21,459.59 21,453.30 21,433.99 21,425.09 21,413.39 21,396.28 21,398.28 21,378.79 21,372.63 21,362.18 21,355.80 21,350.80 21,343.50 21,327.61 21,313.60 21,304.99 21,290.92 21,287.38 21,271.94 21,253.62 21,254.93 21,244.92 21,229.21 21,270.69 21,258.38 21,243.23 21,230.77 21,224.60 21,212.40 21,200.20 21,185.23 21,184.63 21,171.73 21,157.00 21,148.67 21,133.42 21,116.60 21,108.78 21,092.79 21,082.28 21,078.04 21,068.67

5,700

21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21

823.51 814.35 826.23 816.37 801.21 793.60 780.92 763.20 752.75 746.14 726.52 717.30 705.28 687.86 689.54 669.74 663.27 652.51 645.81 640.50 632.89 616.69 602.37 593.46 579.07 575.23 559.48 540.85 541.86 531.55 515.53 556.71 544.09 528.64 515.89 509.41 496.91 484.42 469.14 468.24 455.05 440.02 431.39 415.85 398.73 390.62 374.33 363.53 359.00 349.33

LOTE TIPO

6,000

22,119.24 22,109.75 22,121.31 22,111.13 22,095.65 22,087.71 22,074.72 22,056.68 22,045.91 22,038.98 22,019.04 22,009.50 21,997.17 21,979.44 21,980.80 21,960.69 21,953.90 21,942.83 21,935.82 21,930.20 21,922.28 21,905.77 21,891.14 21,881.92 21,867.22 21,863.07 21,847.02 21,828.09 21,828.79 21,818.17 21,801.85 21,842.72 21,829.80 21,814.05 21,801.00 21,794.22 21,781.42 21,768.63 21,753.05 21,751.86 21,738.36 21,723.04 21,714.11 21,698.28 21,680.86 21,672.45 21,655.88 21,644.78 21,639.95 21,630.00

900

COSTO POR M2

16,204.67 16,201.66 16,219.67 16,215.94 16,206.88 16,205.36 16,198.77 16,187.11 16,182.72 16,182.15 16,168.55 16,165.35 16,159.33 16,147.90 16,155.56 16,141.72 16,141.20 16,136.38 16,135.61 16,136.21 16,134.50 16,124.18 16,115.74 16,112.69 16,104.15 16,106.14 16,096.22 16,083.41 16,090.21 16,085.69 16,075.44 16,122.39 16,115.52 16,105.81 16,098.78 16,098.02 16,091.22 16,084.42 16,074.82 16,079.59 16,072.04 16,062.66 16,059.66 16,049.74 16,038.23 16,035.71 16,025.01 16,019.78 16,020.81 16,016.69

M2

TOTAL

14,794,867 14,808,314 14,840,997 14,853,798 14,861,712 14,876,521 14,886,667 14,892,145 14,904,282 14,919,943 14,923,574 14,936,782 14,947,383 14,952,957 14,976,204 14,979,519 14,995,174 15,006,832 15,022,252 15,038,950 15,053,486 15,059,985 15,068,214 15,081,474 15,089,589 15,107,564 15,114,347 15,118,401 15,140,887 15,152,716 15,159,141 15,219,532 15,229,164 15,236,095 15,245,543 15,260,922 15,270,569 15,280,195 15,287,152 15,307,768 15,316,658 15,323,782 15,336,976 15,343,552 15,348,585 15,362,211 15,367,985 15,378,992 15,395,997 15,408,060


SUPERFICIE

963 964 965 966 967 968 969 970 971 972 973 974 975 976

4,800

20,500.29 20,487.32 20,474.89 20,458.63 20,451.96 20,437.24 20,440.83 20,431.99 20,424.25 20,418.52 20,400.64 20,393.36 20,378.54 20,366.98

5,100

20,780.67 20,767.41 20,754.68 20,738.14 20,731.18 20,716.17 20,719.46 20,710.34 20,702.31 20,696.29 20,678.14 20,670.57 20,655.46 20,643.62

5,400

21,061.04 21,047.49 21,034.47 21,017.64 21,010.39 20,995.09 20,998.10 20,988.69 20,980.38 20,974.07 20,955.63 20,947.77 20,932.38 20,920.26

5,700

21,341.41 21,327.57 21,314.26 21,297.14 21,289.61 21,274.02 21,276.74 21,267.04 21,258.44 21,251.85 21,233.12 21,224.98 21,209.30 21,196.90

LOTE TIPO

6,000

21,621.79 21,607.66 21,594.06 21,576.64 21,568.82 21,552.94 21,555.38 21,545.39 21,536.50 21,529.63 21,510.61 21,502.19 21,486.23 21,473.54

900

COSTO POR M2

16,014.31 16,006.00 15,998.20 15,986.58 15,984.54 15,974.43 15,982.62 15,978.38 15,975.23 15,974.07 15,960.77 15,958.04 15,947.77 15,940.75

M2

TOTAL

15,421,782 15,429,779 15,438,265 15,443,039 15,457,048 15,463,249 15,487,161 15,499,028 15,511,945 15,526,797 15,529,827 15,543,132 15,549,072 15,558,175


IE DE

42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75

OTE TIP(

VALOR FÍSICO

1000 6,565 6,478 6,400 6,368 6,377 6,307 6,230 6,173 6,120 6,057 6,012 5,981 5,971 5,928 5,879 5,847 5,833 5,791 5,774 5,723 5,733 5,686 5,658 5,618 5,582 5,571 5,544 5,508 5,511 5,470 5,443 5,423 5,426 5,378

1200 6,994 6,897 6,809 6,768 6,769 6,690 6,605 6,540 6,480 6,410 6,358 6,320 6,304 6,255 6,200 6,162 6,143 6,096 6,074 6,018 6,023 5,971 5,940 5,895 5,855 5,840 5,809 5,769 5,768 5,724 5,693 5,669 5,669 5,618

1400 7,422 7,316 7,219 7,168 7,160 7,073 6,980 6,908 6,840 6,763 6,704 6,660 6,638 6,583 6,522 6,478 6,454 6,401 6,374 6,314 6,313 6,257 6,221 6,172 6,128 6,109 6,074 6,030 6,025 5,977 5,943 5,916 5,912 5,858

1600 7,851 7,734 7,628 7,568 7,551 7,456 7,355 7,275 7,200 7,116 7,050 7,000 6,971 6,910 6,843 6,794 6,764 6,706 6,674 6,609 6,603 6,543 6,502 6,449 6,400 6,377 6,339 6,291 6,283 6,231 6,193 6,162 6,156 6,098

1800 8,279 8,153 8,037 7,968 7,942 7,839 7,730 7,642 7,560 7,469 7,397 7,339 7,304 7,237 7,165 7,110 7,074 7,011 6,974 6,904 6,894 6,828 6,783 6,726 6,673 6,646 6,603 6,552 6,540 6,484 6,443 6,409 6,399 6,338

90 M2

FACTORES

1000 0 88 0 89 0 90 0 91 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 99 0 99 0 99 100 100 101 1 01 102 1 02 1 03 1 04 1 04 1 04 1 05 105 1 06 106 107 1 07 108

1200 0 87 0 88 0 90 0 90 0 90 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 99 0 99 100 1 00 101 1 01 1 02 1 03 103 1 04 1 04 1 05 106 1 06 1 07 107 108 108 109

1400 0 86 0 87 0 89 0 89 0 89 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 98 0 99 0 99 1 00 1 00 1 01 1 01 1 02 1 03 1 04 1 04 1 05 1 05 1 06 1 06 1 07 1 08 1 08 1 08 109

1600 0 85 0 87 0 88 0 89 0 89 0 90 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 98 0 99 0 99 100 100 1 01 1 02 1 02 1 03 104 1 05 1 05 1 06 1 07 107 1 08 108 109 1 09 1 10

1800 0 85 0 86 0 87 0 88 0 88 0 89 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 98 0 99 0 99 1 00 1 01 1 0 2 1 02 1 03 1 0 3 1 04 1 05 1 05 106 1 07 1 07 1 08 109 1 09 1 10 1 11

4 16% 3 94% 3 71% 3 35% 2 87% 2 66% 2 48% 2 26% 2 03% 1 84% 1 62% 1 36% 1 04% 0 83% 0 66% 0 44% 0 17% 0 00%

-0 24% -0 37% -0 67% -0 80% -0 98% -1 12% -1 26% -1 47% -1 63% -1 76% -1 99% -2 09% -2 23% -2 38% -2 59% -2 66%

-28 81% -27 12% -25 42% -23 73% -22 03% -20 34% -18 64% -16 95% -15 25% -13 56% -11 86% -10 17% -8 47% -6 78% -5 08% -3 39% -1 69% 0 00% 1 69% 3 39% 5 08% 6 78% 8 47%

10 17% 11 86% 13 56% 15 25% 16 95% 18 64% 20 34% 22 03% 23 73% 25 42% 27 12%


IE DE CONSTRU

75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136

OTE TIP( VALORES

1,000 7,149 7,079 7,045 6,979 6,945 6,886 6,845 6,798 6,784 6,941 6,900 6,849 6,815 6,795 6,813 6,721 6,684 6,659 6,627 6,583 6,567 6,517 6,510 6,475 6,452 6,413 6,375 6,355 6,322 6,285 6,266 6,238 6,216 6,176 6,173 6,146 6,119 6,091 6,087 6,068 6,048 6,017 6,153 6,128 6,106 6,080 6,057 6,034 6,011 5,984 6,054 6,056 6,056 6,029 6,014 5,989 5,965 5,941 5,926 5,904 5,906 5,876

1,200 7,469 7,395 7,357 7,287 7,249 7,186 7,141 7,091 7,073 7,227 7,182 7,128 7,091 7,068 7,082 6,988 6,948 6,920 6,885 6,838 6,819 6,767 6,757 6,720 6,694 6,653 6,613 6,590 6,555 6,516 6,495 6,464 6,441 6,399 6,394 6,365 6,335 6,306 6,300 6,278 6,257 6,224 6,359 6,331 6,308 6,280 6,255 6,230 6,206 6,178 6,246 6,246 6,245 6,217 6,200 6,173 6,148 6,123 6,107 6,083 6,084 6,053

1,400 7,789 7,711 7,669 7,595 7,553 7,486 7,437 7,383 7,362 7,512 7,464 7,407 7,367 7,341 7,352 7,254 7,212 7,181 7,143 7,093 7,072 7,017 7,005 6,964 6,937 6,893 6,850 6,825 6,788 6,747 6,723 6,691 6,665 6,621 6,614 6,583 6,551 6,520 6,512 6,489 6,465 6,431 6,564 6,535 6,509 6,480 6,453 6,427 6,401 6,371 6,438 6,437 6,434 6,404 6,386 6,358 6,331 6,305 6,287 6,262 6,262 6,229

1,600 8,109 8,026 7,980 7,902 7 856 7,786 7,734 7,676 7,651 7,798 7,747 7,686 7,643 7,614 7,622 7,521 7,476 7,442 7,401 7,348 7,325 7,267 7,252 7,209 7,179 7,133 7,088 7,060 7,021 6,978 6,952 6,917 6,889 6,843 6,834 6,801 6,767 6,734 6,725 6,699 6,674 6,637 6,769 6,738 6,711 6,680 6,652 6,624 6,597 6,565 6,630 6,627 6,623 6,592 6,572 6,543 6,514 6,487 6,468 6,442 6,439 6,405

1,800 8,429 8,342 8,292 8,210 8,160 8,086 8,030 7,969 7,940 8,084 8,029 7,965 7,919 7,886 7,891 7,788 7,739 7,703 7,659 7,604 7,577 7,517 7,500 7,454 7,422 7,373 7,326 7,296 7,254 7,208 7,180 7,144 7,114 7,065 7,054 7,019 6,984 6,948 6,937 6,910 6,883 6,844 6,974 6,941 6,913 6,880 6,850 6,820 6,792 6,758 6,822 6,818 6,812 6,779 6,758 6,727 6,698 6,669 6,648 6,621 6,617 6,582

120 M2 FACTORES

1000 0 85 0 86 0 86 0 87 0 88 0 88 0 89 0 89 0 90 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 0 90 0 91 0 91 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 1 00 100 100 1 01 1 01 0 99 0 99 100 100 1 00 101 101 102 1 00 1 00 1 00 1 01 101 102 102 102 103 103 103 103

1200 0 84 0 85 0 85 0 86 0 87 0 87 0 88 0 89 0 89 0 87 0 87 0 88 0 89 0 89 0 89 090 0 90 0 91 0 91 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 100 1 00 100 1 00 101 0 99 0 99 100 1 00 1 00 101 1 01 1 02 101 101 101 101 101 1 02 1 02 103 103 103 103 1 04

1400 0 83 0 84 0 85 0 85 0 86 0 87 0 87 0 88 0 88 0 86 0 87 0 87 0 88 0 88 0 88 0 89 0 90 0 90 0 91 0 91 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 94 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 1 00 1 00 1 00 1 01 0 99 0 99 1 00 1 00 100 1 01 1 01 102 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 02 1 02 1 03 1 03 1 03 1 03 1 04

1600 0 82 0 83 0 84 0 85 0 85 0 86 0 86 0 87 0 87 0 86 0 86 0 87 0 87 0 88 0 88 0 89 0 89 0 90 0 90 0 91 0 91 0 92 0 92 0 93 0 93 0 94 0 94 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 100 100 1 01 0 99 0 99 1 00 1 00 100 1 01 101 102 1 01 1 01 1 01 101 102 102 103 103 103 104 104 104

1800 0 82 0 82 0 83 0 84 0 84 0 85 0 86 0 86 0 87 0 85 0 86 0 86 0 87 0 87 0 87 0 88 0 89 0 89 0 90 0 90 0 91 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 94 0 94 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 1 00 100 101 0 99 0 99 100 100 100 101 101 1 02 101 101 101 101 1 02 1 02 103 1 03 1 03 1 04 1 04 1 05

FACTOR 4 19% 4 14% 4 01% 3 96% 3 84% 3 77% 3 67% 3 59% 3 44% 2 92% 2 84% 2 78% 2 68% 2 56% 2 36% 2 40% 2 32% 2 22% 2 14% 2 08% 1 97% 1 93% 1 81% 1 74% 1 65% 1 60% 1 55% 1 46% 1 40% 1 35% 1 27% 1 20% 1 13% 1 09% 0 98% 0 92% 0 86% 0 81% 0 71% 0 64% 0 57% 0 53% 0 16% 0 10% 0 05% 0 00%

-0 05% -0 10% -0 15% -0 19% -0 42% -0 51% -0 60% -0 64% -0 69% -0 73% -0 77% -0 81% -0 86% -0 90% -0 99% -1 01%

RANGO -37 50% -36 67% -35 83% -35 00% -34 17% -33 33% -32 50% -31 67% -30 83% -30 00% -29 17% -28 33% -27 50% -26 67% -25 83% -25 00% -24 17% -23 33% -22 50% -21 67% -20 83% -20 00% -19 17% -18 33% -17 50% -16 67% -15 83% -15 00% -14 17% -13 33% -12 50% -11 67% -10 83% -10 00% -9 17% -8 33% -7 50% -6 67% -5 83% -5 00% -4 17% -3 33% -2 50% -1 67% -0 83% 0 00% 0 83% 1 67% 2 50% 3 33% 4 17% 5 00% 5 83% 6 67% 7 50% 8 33% 917%

10 00% 10 83% 11 67% 12 50% 13 33%


IE DE CONSTRU

137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165

OTE TIP( VALORES

1,000 5,869 5,867 5,849 5,827 5,810 5,793 5,789 5,765 5,759 5,732 5,717 5,702 5,690 6,235 6,211 6,236 6,228 6,196 6,182 6,165 6,145 6,120 6,103 6,096 6,084 6,062 6,063 6,044 6,033

1,200 6,044 6,040 6,022 5,998 5,980 5,962 5,957 5,931 5,925 5,897 5,880 5,864 5,851 6,395 6,370 6,394 6,385 6,351 6,337 6,319 6,298 6,272 6,254 6,246 6,233 6,210 6,210 6,191 6,179

1,400 6,219 6,214 6,194 6,170 6,150 6,131 6,124 6,098 6,090 6,061 6,044 6,026 6,012 6,555 6,529 6,552 6,542 6,507 6,491 6,473 6,451 6,424 6,405 6,396 6,382 6,359 6,358 6,337 6,324

1,600 6,394 6,388 6,367 6,341 6,320 6,300 6,292 6,265 6,256 6,226 6,207 6,189 6,173 6,715 6,688 6,709 6,699 6,663 6,646 6,626 6,604 6,576 6,556 6,546 6,531 6,507 6,505 6,483 6,469

1,800 6,570 6,562 6,540 6,513 6,491 6,469 6,460 6,431 6,421 6,390 6,370 6,351 6,334 6,875 6,847 6,867 6,856 6,819 6,801 6,780 6,757 6,728 6,707 6,696 6,681 6,655 6,652 6,630 6,615

120 M2

FACTORES

1000 1 04 1 04 1 04 104 1 05 105 1 05 1 05 106 106 1 06 1 07 107 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 1 00 1 00 100 100 1 00 1 01 1 01

1200 104 1 04 104 105 105 105 105 106 106 106 107 1 07 1 07 0 98 0 99 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 100 100 100 101 101 1 01 1 01 101 102

1400 1 04 1 04 1 05 1 05 1 05 1 06 1 06 106 1 06 1 07 1 07 1 08 1 08 0 99 0 99 0 99 0 99 1 00 1 00 100 100 1 01 1 01 1 01 1 02 1 02 102 1 02 1 02

1600 1 04 1 05 1 05 105 106 106 106 1 07 1 07 1 07 108 108 108 0 99 1 00 1 00 100 100 101 101 1 01 1 02 102 102 102 1 03 1 03 103 1 03

1800 105 1 05 1 05 1 06 1 06 1 06 107 107 1 07 108 108 1 08 1 09 1 00 100 100 100 1 01 101 1 01 102 102 1 03 1 03 1 03 1 03 1 03 1 04 1 04

FACTOR -1 08% -1 15% -1 19% -1 23% -1 27% -1 32% -1 38% -1 41% -1 47% -1 49% -1 53% -1 57% -1 62% -2 56% -2 58% -2 68% -2 72% -2 74% -2 77% -2 81% -2 83% -2 85% -2 89% -2 93% -2 97% -2 99% -3 04% -3 07% -3 11%

RANGO 14 17% 15 00% 15 83% 16 67% 17 50% 18 33% 19 17% 20 00% 20 83% 21 67% 22 50% 23 33% 24 17% 25 00% 25 83% 26 67% 27 50% 28 33% 29 17% 30 00% 30 83% 31 67% 32 50% 33 33% 34 17% 35 00% 35 83% 36 67% 37 50%

CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC 2.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL

IE DE CONSTRU

165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225

OTE TIP<

VALORES

2,000 8,391 8,374 8,344 8,315 8,287 8,289 9,195 9,172 9,133 9,115 9,108 9,083 9,053 9,031 9,011 8,981 8,961 8,939 8,955 8,952 8,892 8,861 8,852 8,863 8,840 8,816 8,791 8,926 8,900 8,878 8,866 8,874 8,838 8,814 8,800 8,774 8,756 8,878 8,856 8,867 8,819 8,808 8,786 8,766 8,753 8,739 8,719 8,702 8,685 8,665 8,644 8,702 8,637 8,621 8,607 8,594 8,574 8,558 8,577 8,539 8,527

2,300 8,800 8,781 8,748 8,717 8,686 8,686 9,590 9,564 9,523 9,503 9,493 9,467 9,434 9,410 9,388 9,356 9,334 9,310 9,324 9,319 9,257 9,224 9,213 9,222 9,197 9,171 9,145 9,277 9,250 9,226 9,213 9,219 9,181 9,155 9,139 9,111 9,092 9,212 9,188 9,197 9,148 9,136 9,112 9,091 9,076 9,060 9,039 9,021 9,001 8,980 8,958 9,015 8,948 8,931 8,915 8,901 8,880 8,862 8,880 8,840 8,827

2,600 9,209 9,188 9,152 9,119 9,086 9,083 9,984 9,957 9,914 9,891 9,879 9,850 9,816 9,789 9,765 9,731 9,707 9,681 9,692 9,685 9,622 9,587 9,574 9,581 9,554 9,527 9,498 9,629 9,600 9,574 9,559 9,563 9,524 9,496 9,478 9,449 9,427 9,546 9,521 9,528 9,477 9,464 9,438 9,415 9,399 9,382 9,359 9,339 9,318 9,296 9,272 9,327 9,259 9,240 9,224 9,208 9,185 9,166 9,182 9,142 9,127

2,900 9,618 9,594 9,557 9,520 9,485 9,480

10,379 10,349 10,304 10,279 10,265 10,234 10,197 10,168 10,142 10,106 10,080 10,052 10,061 10,052 9,987 9,950 9,935 9,940 9,911 9,882 9,852 9,980 9,950 9,921 9,905 9,908 9,866 9,837 9,817 9,786 9,763 9,880 9,853 9,859 9,806 9,791 9,764 9,740 9,722 9,703 9,679 9,658 9,635 9,611 9,586 9,640 9,570 9,550 9,532 9,515 9,491 9,470 9,485 9,443 9,427

3,200 10,027 10,001 9,961 9,922 9,884 9,877

10,774 10,741 10,694 10,667 10,651 10,617 10,579 10,547 10,519 10,481 10,453 10,423 10,430 10 419 10,352 10,312 10,296 10,299 10,268 10,237 10,205 10,332 10,299 10,269 10,251 10,252 10,209 10,178 10,156 10,124 10,099 10,214 10,186 10,190 10,136 10,119 10,090 10,064 10,045 10,025 9,999 9,976 9,952 9,927 9,900 9,952 9,881 9,860 9,840 9,821 9,796 9,774 9,788 9,745 9,727

225 M2

FACTORES

2,000 00 101 101 1 01 1 02 1 02 102 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 98 0 99 0 99

2,300 00 0 99 100 100 1 00 1 01 101 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 98 0 99 0 99

2,600 00 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 94 0 94 0 94 0 95 0 94 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 98 0 99 0 99

2,900 00 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 90 0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99

3,200 00 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 89 0 90 0 90 0 90 0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99

FACTOR 4 92% 4 85% 4 81% 4 77% 4 72% 4 62% 2 87% 2 82% 2 80% 2 74% 2 67% 2 63% 2 59% 2 54% 2 49% 2 46% 2 41% 2 37% 2 26% 2 19% 2 21% 2 18% 2 12% 2 02% 1 99% 1 95% 1 9 1% 1 63% 1 60% 1 56% 1 51% 1 43% 1 4 1 % 1 38% 1 33% 1 31% 1 27% 1 02% 0 98% 0 90% 0 91% 0 86% 0 83% 0 80% 0 76% 0 71% 0 68% 0 65% 0 61% 0 58% 0 55% 0 41% 0 45% 0 41% 0 37% 0 34% 0 31% 0 27% 0 19% 0 19% 0 15%

RANGO -28 26% -27 83% -27 39% -26 96% -26 52% -26 09% -25 65% -25 22% -24 78% -24 35% -23 91% -23 48% -23 04% -22 61% -22 17% -21 74% -21 30% -20 87% -20 43% -20 00% -19 57% -19 13% -18 70% -18 26% -17 83% -17 39% -16 96% -16 52% -16 09% -15 65% -15 22% -14 78% -14 35% -13 91% -13 48% -13 04% -12 6 1 % -12 17% -11 74% -11 30% -10 87% -10 43% -10 00% -9 57% -9 13% -8 70% -8 26% -7 83% -7 39% -6 96% -6 52% -6 09% -5 65% -5 22% -4 78% -4 35% -3 9 1 % -3 48% -3 04% -2 61% -2 17%

CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC 2 5 BAÑOS COCINA INTEGRAL

IE DE CONSTRU

226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284

OTE TIP(

VALORES

2,000 8,511 8,507 8,482 8,463 8,446 8,432 8,410 8,395 8,364 8,375 8,355 8,349 8,335 8,321 8,303 8,289 8,312 8,268 8,270 8,269 8,255 8,235 8,225 8,209 8,200 8,192 8,172 8,163 8,149 8,142 8,130 8,118 8,104 8,090 8,183 8,174 8,166 8,149 8,142 8,143 8,129 8,112 8,097 8,195 8,186 8,168 8,155 8,145 8,149 8,140 8,132 8,125 8,123 8,111 8,099 8,085 8,073 8,062 8,052

2,300 8,810 8,804 8,778 8,758 8,740 8,725 8,701 8 685 8,652 8,662 8,641 8,634 8,618 8,604 8,584 8,569 8,591 8,546 8,547 8,545 8,530 8,508 8,497 8,480 8,470 8,461 8,439 8,430 8,415 8,407 8,394 8,380 8,365 8,351 8,442 8,432 8,424 8,406 8,398 8,398 8,383 8,365 8,349 8,446 8,436 8,417 8,403 8,393 8,395 8,386 8,376 8,369 8,365 8,353 8,340 8,325 8,312 8,301 8,290

2,600 9,109 9,101 9,074 9,053 9,033 9,017 8,992 8,975 8,941 8,950 8,927 8,919 8,902 8,886 8,865 8,849 8,870 8,824 8,824 8,820 8,804 8,781 8,769 8,751 8,740 8,730 8,707 8,696 8,681 8,671 8,658 8,643j 8,627 8,611 8,702 8,691 8,681 8,662 8,654 8,653 8,637 8,618 8,601 8,697 8,686 8,666 8,651 8,640 8,642 8,631 8,621 8,613 8,608 8,595 8,581 8,565 8,551 8,539 8,527

2,900 9,407 9,399 9,370 9,348 9,327 9,309 9 283 9,264 9,229 9,237 9,213 9,203 9,185 9,169 9,147 9,129 9,149 9,101 9,100 9,096 9,078 9,055 9,042 9,022 9,010 8,999 8,975 8,963 8 946 8,936 8,921 8,905 8,889 8,872 8 962 8,949 8,939 8,919 8,909 8,907 8,891 8,870 8,853 8,947 8,936 8,915 8,900 8 887 8,888 8,877 8 865 8,856 8,851 8,837 8,822 8,805 8,791 8,778 8,765

3,200 9,706 9,696 9,666 9,642 9,620 9,601 9,574 9,554 9,518 9,524 9,499 9,488 9,469 9,451 9,428 9,410 9,427 9,379 9,377 9,371 9,353 9,328 9,314 9 293 9,280 9,268 9,243 9,230 9,212 9,201 9,185 9,168 9,150 9,133 9,221 9 208 9196 9,176 9,165 9,162 9,144 9 123 9,105 9,198 9,186 9,164 9,148 9,134 9,135 9,122 9,110 9,100 9,094 9,079 9,063 9,046 9,030 9,016 9,003

225 M2

FACTORES

2,000 00 0 99 0 99 100 100 100 100 1 00 1 01 101 101 1 01 101 101 1 02 1 02 102 102 102 102 102 1 02 103 1 03 1 03 103 103 1 03 1 03 1 04 1 04 104 104 104 104 1 03 103 103 1 04 1 04 1 04 104 104 104 1 03 103 103 1 04 1 04 104 1 04 1 04 1 04 1 04 104 104 104 105 105 1 05

2,300 00 0 99 0 99 100 1 00 100 100 100 101 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 102 102 102 102 102 1 02 1 02 1 02 1 03 103 103 1 03 103 1 04 1 04 1 04 104 1 04 1 04 1 04 1 05 104 1 04 1 04 1 04 1 04 1 04 104 104 105 103 104 104 1 04 1 04 1 04 104 1 04 1 04 104 105 105 1 05 105 1 05 1 05

2,600 00 0 99 0 99 1 00 1 00 1 00 1 00 100 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 02 1 02 102 1 02 1 02 102 1 02 1 03 1 03 1 03 1 03 1 03 1 03 1 04 1 04 1 04 1 04 1 04 1 05 105 1 05 1 04 1 04 1 04 1 04 1 04 1 04 105 105 1 05 104 1 04 104 1 04 105 1 05 1 05 1 05 1 05 1 05 1 05 1 05 1 05 1 06 106 106

2,900 00 0 99 0 99 100 1 00 100 100 1 00 1 01 1 01 1 01 101 1 01 102 102 102 1 02 102 102 1 02 103 103 1 03 1 03 103 104 104 104 104 104 104 1 05 1 05 105 1 05 1 04 1 04 1 04 105 1 05 1 05 1 05 1 05 105 104 104 1 05 1 05 1 05 105 105 1 05 105 1 05 106 106 106 106 106 1 06

3 200 00 0 99 0 99 1 00 1 00 1 00 100 100 101 1 01 101 1 01 1 01 1 02 102 1 02 1 02 1 02 1 03 1 03 1 03 1 03 103 103 1 04 1 04 1 04 104 104 1 04 1 05 1 05 105 105 105 1 04 1 04 1 05 105 105 105 105 1 05 1 06 1 05 1 05 105 105 1 05 1 05 105 106 1 06 1 06 106 106 1 06 107 107 107

FACTOR 0 12% 0 07% 0 06% 0 03% 0 00%

-0 03% -0 05% -0 08% -0 09% -0 16% -0 18% -0 22% -0 25% -0 28% -0 31% -0 34% -0 42% -0 40% -0 46% -0 50% -0 53% -0 55% -0 58% -0 60% -0 64% -0 67% -0 69% -0 72% -0 75% -0 79% -0 81% -0 84% -0 86% -0 89% -1 06% -1 09% -1 12% -1 14% -1 17% -1 22% -1 24% 1 26%

-1 28% -1 45% -1 48% -1 49% -1 52% -1 54% -1 59% -1 61% -1 64% -1 67% -1 70% -1 73% -1 75% -1 77% -1 79% -1 81% -1 84%

RANGO L -1 74%

-1 30% -0 87% -0 43% 0 00% 0 43% 0 87% 1 30% 1 74% 2 17% 2 6 1 % 3 04% 3 48% 3 91% 4 35% 4 78% 5 22% 5 65% 6 09% 6 52% 6 96% 7 39% 7 83% 8 26% 8 70% 9 13% 9 57%

10 00% 10 43% 10 87% 11 30% 11 74% 12 17% 12 61% 13 04% 13 48% 13 91% 14 35% 14 78% 15 22% 15 65% 16 09% 16 52% 16 96% 17 39% 17 83% 18 26% 18 70% 19 13% 19 57% 20 00% 20 43% 20 87% 21 30% 21 74% 2217% 22 61% 23 04% 23 48%

CASA 338M2 CAT"SEL"4 RECAMARAS 5 5BAÑOS SEMILUJO C/3 CAJONES

SUPERFICI E D E

CONSTRU CCION <M2)

284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346

3,200

12,187 12,164 12,146 12,119 12,082 12,083 12,065 12,038 12,012 11,988 11,961 11,944 11,931 11,917 11,900 11,892 11,879 11,862 11,832 11,806 11,789 11,776 11,831 11,817 11,793 11,773 11,753 11,736 11,711 11,702 11,679 11,674 11,653 11,645 11,622 11,596 11,576 11,558 11,549 11,519 11,507 11,508 11,490 11,468 11,452 11,436 11,405 11,400 11,374 11,383 11,355 11,351 11,322 11,310 11,299 11,282 11,262 11,244 11,231 11,212 11,203 11,181 11,170

LOTE TIPC

3,500

12,557 12,532 12,513 12,485 12,447 12,446 12,427 12,399 12,372 12,346 12,319 12,300 12,285 12,270 12,252 12,244 12,229 12,211 12,180 12,153 12,134 12,120 12,174 12,159 12,134 12,113 12,092 12,074 12,047 12,037 12,013 12,008 11,985 11,977 11,952 11,925 11,904 11,885 11,875 11,844 11,831 11,831 11,812 11,789 11,772 11,755 11,723 11,717 11,690 11,699 11,670 11,664 11,635 11,622 11,610 11,592 11,571 11,552 11,538 11,518 11,508 11,486 11,474

3,800

12,927 12,901 12,880 12,851 12,811 12,809 12,789 12,759 12,731 12,705 12,676 12,656 12,640 12,624 12,605 12,595 12,579 12,560 12,528 12,499 12,479 12,464 12,517 12,501 12,475 12,453 12,431 12,412 12,384 12,373 12,347 12,341 12,317 12,308 12,282 12,254 12,232 12,212 12,201 12,169 12,155 12,154 12,134 12,110 12,092 12,074 12,042 12,034 12,006 12,014 11,984 11,977 11,947 11,933 11,920 11,902 11,880 11,860 11,845 11,824 11,813 11,790 11,777

350

4,100

13,297 13,269 13 247 13,217 13,176 13,173 13,151 13,120 13,091 13,063 13,033 13,012 12,995 12,977 12,957 12,946 12,929 12,909 12,876 12,846 12,825 12,809 12,861 12,843 12,816 12,792 12,769 12,749 12,720 12,708 12,682 12,674 12,649 12,639 12,612 12,583 12,560 12,540 12,527 12,494 12,479 12,477 12,456 12,432 12,412 12,394 12,360 12,352 12,322 j 12,329 12,299 12,291 12,260 12,245 12,231 12,211 12,188 12,168 12,152 12,130 12,118 12,094 12,081

OTE TIPC

M2

4,400

13,666 13,638 13,614 13,582 13,540 13,536 13,513 13,481 13,451 13,421 13,390 13,368 13,350 13,331 13,309 13,297 13,279 13,257 13,223 13,192 13,170 13,153 13,204 13,185 13,157 13,132 13,108 13,087 13,057 13,044 13,016 13,008 12,982 12,970 12,943 12,912 12,889 12,867 12,853 12,819 12,804 12,801 12,778 12,753 12,733 12,713 12,678 12,669 12,639 12,645 12,613 12,604 12,572 12,557 12,542 12,521 12,497 12,476 12,459 12,436 12,423 12,399 12,384

350

3,200

0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 096 096 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100

M2

3,500

0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 096 0 96 096 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100

3,800

0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99

4,100

0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99

4,400

090 0 90 0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 096 096 0 96 096 0 96 096 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99

FACTOR 1 24% 1 22% 1 20% 1 19% 1 18% 1 14% 1 12% 1 11% 1 09% 1 08% 1 07% 1 05% 1 02% 1 00% 0 98% 0 95% 0 92% 0 90% 0 90% 0 88% 0 86% 0 84% 0 76% 0 74% 0 72% 0 71% 0 69% 0 67% 0 66% 0 64%. 0 62% 0 60% 0 58% 0 56% 0 54% 0 54% 0 52% 0 50% 0 48% 0 48% 0 45% 0 42% 0 41% 0 40% 0 38% 0 36% 0 36% 0 33% 0 33% 0 29% 0 28% 0 26% 0 25% 0 23% 0 21% 0 20% 0 19% 0 17% 0 16% 0 14% 0 12% 0 11% 0 09%

RANGO -19 09% -18 80% -18 52% -18 23% -17 95% -17 66% -17 38% -17 09% -16 81% -16 52% -16 24% -15 95% -15 67% -15 38% -15 10% -14 81% -14 53% -14 25% -13 96% -13 68% -13 39% -13 11% -12 82% -12 54% -12 25% -11 97% -11 68% -11 40% -11 11% -10 83% -10 54% -10 26% -9 97% -9 69% -9 40% -9 12% -8 83% -8 55% -8 26% -7 98% -7 69% -7 41% -7 12% -6 84% -6 55% -6 27% -5 98% -5 70% -5 41% -5 13% -4 84% -4 56% -4 27% -3 99% -3 70% -3 42% -3 13% -2 85% -2 56% -2 28% -1 99% -1 71% -1 42%

CASA 338M2 CAT"SEL"4 RECAMARAS 5 5BAÑOS SEMILUJO C/3 CAJONES

SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

<M2)

347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409

3,200

11,151 11,134 11,130 11,105 11,119 11,101 11,087 11,067 11,055 11,039 11,029 11,005 10,988 10,982 10,973 10,951 10,934 10,920 10,905 10,905 10,880 10,865 10,868 10,854 10,839 10,889 10,878 10,860 10,840 10,826 10,828 10,824 10,809 10,786 10,779 10,771 10,756 10,739 10,723 10,719 10,711 10,697 10,687 10,673 10,660 10,644 10,639 10,623 10,596 10,601 10,589 10,571 10,566 10,551 10,536 10,522 10,510 10,508 10,518 10,504 10,487 10,477 10,463

LOTE TIPC

3,500

11,454 11,436 11,431 11,405 11,418 11,399 11,385 11,364 11,351 11,334 11,323 11,298 11,280 11,274 11,264 11,242 11,224 11,208 11,192 11,191 11,166 11,150 11,153 11,137 11,122 11,171 11,160 11,141 11,120 11,105 11,107 11,101 11,086 11,063 11,055 11,046 11,030 11,012 10,996 10,991 10,982 10,968 10,956 10,942 10,928 10,912 10,906 10,889 10,861 10,866 10,854 10,835 10,829 10,814 10,798 10,784 10,771 10,768 10,777 10,762 10,745 10,734 10,719

3,800

11,756 11,738 11,731 11,705 11,717 11,697 11,682 11,660 11,647 11,629 11,617 11,591 11,573 11,566 11,555 11,532 11,513 11,497 11,480 11,478 11,453 11,435 11,437 11,421 11,405 11,454 11,441 11,421 11,400 11,384 11,385 11,379 11,363 11,339 11,331 11,321 11,304 11,286 11,269 11,263 11,253 11,238 11,226 11,212 11,197 11,180 11,173 11,156 11,127 11,131 11,118 11,099 11,093 11,076 11,060 11,045 11,031 11,028 11,036 11,021 11,003 10,991 10,976

350

4,100

12,059 12,040 12,032 12,005 12,016 11,995 11,980 11,957 11,943 11,923 11,911 11,885 11,865 11,857 11,846 11,822 11,802 11,785 11,768 11,765 11,739 11,721 11,722 11,705 11,688 11,736 11,723 11,702 11,680 11,663 11,664 11,657 11,640 11,615 11,606 11,596 11,578 11,559 11,541 11,535 11,525 11,509 11,496 11,481 11,465 11,448 11,441 11,422 11,393 11,396 11,383 11,363 11,356 11,339 11,322 11,306 11,292 11,288 11,296 11,280 11,261 11,249 11,233

OTE TIPC

M2

4,400

12,362 12,341 12,333 12,305 12,315 12,294 12,277 12,253 12,239 12,218 12,205 12,178 12,158 12,149 12,137 12,112 12,091 12,074 12,055 12,052 12,025 12,006 12,006 11,989 11,971 12,018 12,004 11,983 11,960 11,943 11,942 11,935 11,917 11,892 11,882 11,870 11,852 11,832 11,814 11,807 11,796 11,780 11,766 11,750 11,734 11,716 11,708 11,689 11,659 11,661 11,647 11,627 11,619 11,601 11,584 11,567 11,552 11,548 11,555 11,538 11,519 11,506 11,489

350

3,200

100 100 100 1 0 0 1 0 0 100 1 00 1 00 1 01 1 0 1 101 101 101 101 1 0 1 102 1 02 1 02 102 1 0 2 102 1 0 2 102 102 1 0 3 1 02 102 102 103 103 103 103 1 03 1 03 103 103 103 104 104 104 104 104 104 104 104 104 105 105 105 105 105 1 05 105 105 1 0 6 1 0 6 106 106 1 06 1 0 6 106 106 106

M2

3,500

100 100 100 100 1 0 0 100 100 1 00 1 01 1 0 1 101 1 0 1 101 1 0 1 1 0 1 1 02 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 102 102 102 1 03 1 03 1 02 1 02 1 02 103 1 0 3 103 1 0 3 1 0 3 1 03 1 0 3 103 1 0 4 1 04 104 1 04 1 04 1 0 4 104 104 104 105 1 05 105 105 105 105 105 105 1 0 6 1 0 6 106 106 106 1 0 6 106 1 0 6 106 107

3,800

100 100 1 0 0 100 1 0 0 1 00 100 100 1 0 1 1 0 1 1 0 1 101 101 1 01 1 01 1 02 1 02 1 02 102 1 02 1 0 2 1 0 2 1 02 1 03 1 03 102 1 02 103 103 103 1 03 1 0 3 1 03 1 0 3 1 0 3 104 104 104 1 04 104 1 04 104 104 105 105 105 105 105 105 105 105 106 106 1 0 6 1 0 6 106 106 106 1 06 106 1 0 6 107 107

4,100

1 0 0 1 0 0 100 100 1 00 100 1 00 1 00 1 01 1 01 1 0 1 101 1 0 1 1 01 1 01 1 02 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 0 3 1 03 1 03 1 03 1 02 1 0 3 1 0 3 1 0 3 1 0 3 1 03 1 03 1 03 1 0 3 1 04 104 1 0 4 104 1 04 1 04 1 0 4 104 105 105 1 05 1 05 1 05 1 0 5 105 105 1 0 6 1 06 1 06 1 0 6 1 0 6 1 0 6 1 0 6 1 06 1 06 1 0 7 1 0 7 1 0 7 107

4,400

100 100 100 1 00 100 100 1 00 1 0 1 101 1 0 1 101 1 0 1 101 1 01 1 01 1 02 102 1 0 2 102 1 0 2 102 103 103 103 1 03 1 02 103 103 103 103 1 03 103 1 03 104 104 1 04 1 04 1 04 104 104 104 105 105 105 1 05 1 05 105 105 1 0 6 106 106 106 106 1 0 6 106 106 1 07 107 1 07 1 0 7 107 107 107

FACTOR 0 08% 0 07% 0 05% 0 04% 0 00%

-0 0 1 % -0 03% -0 04% -0 05% -0 07% -0 09% -0 09% -0 10% -0 13% -0 14% -0 15% -0 16% -0 18% -0 19% -0 22% -0 22% -0 23% -0 26% -0 27% -0 29% -0 36% -0 37% -0 38% -0 39% -0 40% -0 43% -0 45% -0 46% -0 47% -0 48% -0 50% -0 5 1 % -0 52% -0 53% -0 55% -0 57% -0 58% -0 59% -0 6 1 % -0 62% -0 63% -0 65% -0 66% -0 66% -0 68% -0 70% -0 70% -0 72% -0 73% -0 74% -0 75% -0 76% -0 78% -0 8 1 % -0 82% -0 83% -0 85% -0 85%

RANGO -1 14% -0 85% -0 57% -0 28% 0 00% 0 28% 0 57% 0 85% 1 14% 1 42% 1 7 1 % 1 99% 2 28% 2 56% 2 85% 3 13% 3 42% 3 70% 3 99% 4 27% 4 56% 4 84% 5 13% 5 4 1 % 5 70% 5 98% 6 27% 6 55% 6 84% 7 12% 7 4 1 % 7 69% 7 98% 8 26% 8 55% 8 83% 9 12% 9 40% 9 69% 9 97%

10 26% 10 54% 10 83% 11 1 1 % 11 40% 1168% 11 97% 12 25% 12 54% 12 82% 13 1 1 % 13 39% 13 68% 13 96% 14 25% 14 53% 14 8 1 % 15 10% 15 38% 15 67% 15 95% 16 24% 16 52%

CASA 338M2 CAT"SEL"4 RECAMARAS 5.5BAÑOS SEMILUJO C/3 CAJONES

SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

<M2)

410 411 412 413 414 415 416 417 418 419

3,200

10,446 10,443 10,427 10,423 10,405 10,400 10,388 10,381 10,366 10,375

LOTE TIPC

3,500

10,702 10,699 10,682 10,677 10,659 10,653 10,640 10,633 10,617 10,626

3,800

10,958 10,954 10,937 10,931 10,912 10,906 10,892 10,885 10,869 10,876

350

4,100

11,214 11,210 11,192 11,185 11,166 11,159 11,145 11,137 11,120 11,127

OTE TIPC

M2

4,400

11,471 11,465 11,447 11,440 11,420 11,412 11,397 11,388 11,371 11,377

350

3,200

106 106 107 107 107 107 1 07 1 07 107 107

M2

3,500

107 107 1 07 1 07 107 107 107 1 07 108 107

3,800

107 107 1 07 107 1 07 107 108 108 108 108

4,100

107 107 1 07 107 108 108 1 08 1 08 108 108

4,400

107 107 108 108 108 1 08 1 08 108 108 108

FACTOR -0 86% -0 88% -0 89% -0 91% -0 91% -0 93% -0 94% -0 96% -0 97% -0 99%

RANGO 16 81% 17 09% 17 38% 17 66% 17 95% 18 23% 18 52% 18 80% 19 09% 19 37%

I B L ' Q T E C A

CASA 500M2 CATEGORÍA LUJO LUJ 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO 4 CAJNES AOUTAS

SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

(M2)

419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480

4,800

14,663 14,646 14,633 14,608 14,585 14,568 14,547 14,522 14,496 14,475 14,446 14,426 14,417 14,393 14,371 14,354 14,331 14,309 14,297 14,306 14,306 14,275 14,261 14,252 14,232 14,210 14,186 14,166 14,147 14,126 14,084 14,088 14,069 14,041 14,045 14,028 13,982 13,984 13,998 13,946 13,947 13,949 13,926 13,907 13,897 13,878 13,861 13,837 13,820 13,803 13,780 13,765 13,745 13,729 13,708 13,698 13,684 13,662 13,644 13,629 13,611 13,596

LOTE TIPC

5,100

15,021 15,003 14,990 14,963 14,940 14,921 14,900 14,874 14,848 14,826 14,796 14,775 14,766 14,740 14,717 14,700 14,676 14,653 14,640 14,649 14,647 14,616 14,601 14,592 14,570 14,548 14,523 14,502 14,482 14,461 14,418 14,421 14,401 14,373 14,376 14,359 14,312 14,313 14,326 14,273 14,274 14,275 14,251 14,231 14,221 14,201 14,183 14,159 14,141 14,124 14,100 14,084 14,063 14,047 14,025 14,014 13,999 13,977 13,959 13,943 13,924 13,909

5,400

15,379 15,360 15,346 15,318 15,295 15,275 15,253 15,226 15,199 15,176 15,145 15,124 15,114 15,087 15,063 15,046 15,021 14,997 14,984 14,991 14,989 14,957 14,942 14,931 14,909 14,886 14,860 14,838 14,818 14,796 14,752 14,755 14,734 14,705 14,707 14,689 14,642 14,642 14,654 14,601 14,600 14,601 14,577 14,556 14,545 14,525 14,506 14,481 14,462 14,444 14,419 14,403 14,382 14,365 14,342 14,331 14,315 14,293 14,273 14,256 14,237 14,221

500

5,700

15,737 15,717 15,702 15,674 15,649 15,629 15,606 15,578 15,550 15,526 15,495 15,473 15,462 15,435 15,410 15,391 15,365 15,341 15,327 15,334 15,331 15,297 15,282 15,270 15,248 15,224 15,197 15,175 15,153 15,131 15,086 15,088 15,066 15,036 15,038 15,019 14,971 14,971 14,983 14,928 14,927 14,927 14,902 14,881 14,869 14,848 14,828 14,803 14,783 14,765 14,739 14,722 14,700 14,683 14,659 14,647 14,631 14,608 14,588 14,570 14,550 14,534

OTE TIPC

M2

6,000

16,095 16,075 16,059 16,029 16,004 15,983 15,959 15,930 15,901 15,877 15,845 15,821 15,810 15,782 15,756 15,737 15,710 15,685 15,670 15,676 15,672 15,638 15,622 15,610 15,586 15,562 15,534 15,511 15,489 15,465 15,420 15,421 15,399 15,368 15,369 15,350 15,301 15,300 15,311 15,256 15,254 15,253 15,227 15,205 15,193 15,171 15,151 15,125 15,104 15,086 15,059 15,041 15,019 15,001 14,976 14,964 14,947 14,923 14,902 14,884 14,863 14,846

500

4,800

0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 090 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 090 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 094 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95

M2

5,100

0 88 0 88 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 090 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 094 0 94 0 94 0 94 094 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95

5,400

0 88 0 88 0 88 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95

5,700

0 88 0 88 0 88 0 88 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 90 0 90 090 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95

6,000

0 88 0 88 0 88 088 0 88 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 89 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 090 090 0 90 0 90 090 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95

FACTOR 0 82% 0 81% 0 79% 0 79% 0 78% 0 77% 0 76% 0 76% 0 75% 0 74% 0 74% 0 73% 0 72% 0 71% 0 71% 0 69% 0 69% 0 68% 0 67% 0 64% 0 62% 0 62% 0 61% 0 60% 0 59% 0 58% 0 58% 0 57% 0 56% 0 56% 0 56%. 0 54% 0 53% 0 53% 0 51% 0 50% 0 51% 0 49% 0 46% 0 48% 0 46% 0 44%. 0 43% 0 43% 0 41% 0 41% 0 40% 0 40% 0 39% 0 38% 0 38% 0 37% 0 36% 0 35% 0 35% 0 34% 0 33% 0 32% 0 32% 0 31%. 0 30% 0 29%

RANGO -19 73% -19 54% -19 35% -19 16% -18 97% -18 77% -18 58% -18 39% -18 20% -18 01% -17 82% -17 62% -17 43% -17 24% -17 05% -16 86% -16 67% -16 48% -16 28% -16 09% -15 90% -15 71% -15 52% -15 33% -15 13% -14 94% -14 75% -14 56% -14 37% -14 18% -13 98% -13 79% -13 60% -13 41% -13 22% -13 03% -12 84% -12 64% -12 45% -12 26% -12 07% -11 88% -11 69% -11 49% -11 30% -11 11% -10 92% -10 73% -10 54% -10 34% -10 15% -9 96% -9 77% -9 58% -9 39% -9 20% -9 00% -8 81% -8 62% -8 43% -8 24% -8 05%

jo


SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

(M2)

481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542

4,800

13,580 13,565 13,545 13,526 13,522 13,504 13,489 13,459 13,450 13,436 13,420 13,410 13,390 13,370 13,362 13,344 13,326 13,308 13,294 13,274 13,257 13,243 13,227 13,212 13,189 13,184 13,163 13,145 13,135 13,119 13,107 13,092 13,094 13,058 13,045 13,039 13,027 13,007 12,990 12,979 12,966 12,952 12,940 12,922 12,911 12,896 12,887 12,869 12,854 12,841 12,830 12,811 12,800 12,782 12,766 12,754 12,741 12,734 12,717 12,702 12,685 12,707

LOTE TIPC

5,100

13,892 13,876 13,855 13,836 13,831 13,813 13,797 13,766 13,756 13,742 13,726 13,715 13,694 13,673 13,665 13,646 13,628 13,610 13,595 13,574 13,556 13,541 13,525 13,510 13,486 13,481 13,459 13,440 j 13,430 13,413 13,400 13,385 13,386 13,350 13,336 13,330 13,317 13,296 13,279 13,268 13,254 13,239 13,227 13,209 13,197 13,181 13,171 13,153 13,138 13,124 13,112 13,093 13,081 13,063 13,046 13,034 13,020 13,013 12,995 12,980 12,963 12,984

5,400

14,204 14,188 14,166 14,146 14,140 14,122 14,105 14,073 14,063 14,048 14,031 14,019 13,998 13,977 13,968 13,948 13,929 13,911 13,895 13,874 13,856 13,840 13,823 13,808 13,783 13,777 13,755 13,735 13 724 13,707 13,694 13,678 13,678 13,642 13,627 13,621 13,607 13,586 13,568 13,556 13,542 13,527 13,514 13,495 13,483 13,466 13,456 13,437 13,422 13,407 13,395 13,375 13,362 13,344 13,327 13,314 13,299 13,292 13,273 13,258 13,240 13,261

500

5,700

14,516 14,499 14,476 14,456 14,450 14,430 14,413 14,381 14,370 14,354 14,337 14,324 14,303 14,281 14,271 14,251 14,231 14,212 14,196 14,174 14,155 14,139 14,121 14,105 14,080 14,074 14,051 14,031 14,019 14,001 13,987 13,971 13,971 13,934 13,919 13,911 13,897 13,876 13,857 13,845 13,830 13,814 13,800 13,781 13,769 13,751 13,741 13,721 13,705 13,691 13,677 13,657 13,644 13,625 13,607 13,594 13,579 13,571 13,551 13,535 13,517 13,538

OTE TIP(

M2

6,000

14,828 14,810 14,787 14,766 14,759 14,739 14,721 14,688 14,677 14,660 14,642 14,629 14,607 14,584 14,574 14,553 14,533 14,513 14,496 14,474 14,455 14,438 14,420 14,403 14,377 14,370 14,347 14,326 14,314 14,295 14,281 14,264 14,263 14,226 14,210 14,202 14,187 14,165 14,146 14,133 14,118 14,101 14,087 14,067 14,054 14,037 14,025 14,005 13,989 13,974 13,960 13,939 13,925 13,906 13,887 13,874 13,858 13,850 13,830 13,813 13,794 13,814

500

4,800

0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 9 6 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 00 100 1 00 1 0 0 100 100 1 0 0 100 1 01 1 0 1 101 101 1 0 1 101 1 01 101 1 0 1 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 0 2

M2

5,100

0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 9 6 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 9 9 0 99 0 99 100 1 0 0 100 100 100 100 100 1 0 0 100 1 0 1 101 101 1 01 1 0 1 1 01 1 0 1 101 101 1 0 2 1 02 1 02 102 1 0 2 102 1 0 2

5,400

0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 1 0 0 100 100 100 1 00 100 1 0 0 1 0 0 100 101 1 01 101 1 0 1 1 01 101 101 1 01 102 1 0 2 1 0 2 1 0 2 102 102 1 0 2 1 0 2

5,700

0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 100 1 00 1 0 0 1 0 0 101 101 1 0 1 1 01 1 0 1 1 0 1 1 01 1 0 1 1 0 2 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 02

6,000

0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 9 6 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 9 8 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 00 100 1 0 0 100 100 100 100 100 101 101 1 0 1 101 1 0 1 101 1 0 1 101 102 1 0 2 102 102 102 102 1 0 2 102

FACTOR 0 29% 0 28% 0 27% 0 27% 0 25% 0 25% 0 24% 0 24% 0 23% 0 22% 0 2 1 % 0 20% 0 20% 0 19% 0 18% 0 18% 0 17% 0 16% 0 16% 0 15% 0 15% 0 14% 0 13% 0 12% 0 12% 0 1 1 % 0 1 1 % 0 10% 0 09% 0 09% 0 08% 0 07% 0 05% 0 06% 0 05% 0 04% 0 03% 0 03% 0 02% 0 0 1 % 0 0 1 % 0 00%

-0 0 1 % -0 0 1 % -0 02% -0 03% -0 04% -0 04% -0 05% -0 05% -0 06% -0 07% -0 07% -0 08% -0 08% -0 09% -0 10% -0 1 1 % -0 1 1 % -0 12% -0 12% -0 15%

RANGO -7 85% -7 66% -7 47% -7 28% -7 09% -6 90% -6 70% -6 5 1 % -6 32% -6 13% -5 94% -5 75% -5 56% -5 36% -5 17% -4 98% -4 79% -4 60% -4 4 1 % -4 2 1 % -4 02% -3 83% -3 64% -3 45% -3 26% -3 07% -2 87% -2 68% -2 49% -2 30% -2 1 1 % -1 92% -1 72% -1 53% -1 34% -1 15% -0 96% -0 77% -0 57% -0 38% -0 19% 0 00% 0 19% 0 38% 0 57% 0 77% 0 96% 1 15% 1 34% 1 53% 1 72% 1 92% 2 1 1 % 2 30% 2 49% 2 68% 2 87% 3 07% 3 26% 3 45% 3 64% 3 83%


SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

(M2)

543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604

4,800

12,696 12,680 12,668 12,650 12,639 12,635 12,622 12,613 12,597 12,582 12,570 12,560 12,493 12,538 12,516 12,500 12,499 12,484 12,469 12,451 12,484 12,478 12,461 12,449 12,437 12,424 12,395 12,405 12,396 12,406 12,361 12,351 12,340 12,324 12,312 12,304 12,289 12,283 12,275 12,259 12,241 12,291 12,282 12,265 12,256 12,241 12,232 12,217 12,215 12,205 12,193 12,177 12,165 12,152 12,135 12,136 12,119 12,108 12,091 12,086 12,077 12,063

LOTE TIPC

5,100

12,973 12,956 12,943 12,925 12,914 12,909 12,896 12,885 12 869 12,854 12,841 12,830 12,763 12,808 12,785 12,769 12,767 12,752 12,737 12,718 12,750 12,744 12,726 12,714 12,702 12,688 12,658 12,668 12,659 12,668 12,622 12,613 12 601 12,584 12,572 12,563 12,548 12,542 12,533 12,517 12,499 12,548 12,538 12,521 12,512 12,496 12,487 12,472 12,469 12,458 12,446 12,430 12,417 12,404 12,386 12,386 12,370 12,358 12,341 12,335 12,326 12,312

5,400

13,249 13,231 13,219 13,200 13,188 13,182 13,169 13,158 13,141 13,126 13,112 13,101 13,034 13,078 13,054 13,038 13,036 13,020 13,004 12,985 13,017 13,010 12,992 12,979 12,966 12,952 12,922 12,931 12,921 12,931 12,884 12,874 12,862 12,845 12,832 12,823 12,807 12,800 12,791 12,774 12,756 12,805 12,794 12,777 12,767 12,751 12,742 12,726 12,723 12,711 12,699 12,682 12,669 12,655 12,638 12,637 12,620 12,608 12,590 12,584 12,575 12,560

500

5,700

13,525 13,507 13,494 13,475 13,462 13,456 13,442 13,431 13,414 13,397 13,383 13,372 13,304 13,347 13,324 13,306 13,304 13,288 13,271 13,252 13,283 13,276 13,257 13 244 13,231 13 216 13,186 13,194 13,184 13,193 13,146 13,135 13,123 13,105 13,092 13,082 13,066 13,059 13,049 13,032 13,013 13,062 13,051 13,033 13,023 13,006 12,996 12,980 12,977 12,965 12,952 12,935 12,921 12,907 12,889 12,888 12,871 12,858 12,840 12,833 12,824 12,808

OTE TIPC

M2

6,000

13,801 13,783 13,769 13,749 13,736 13,730 13,715 13,703 13,686 13,669 13,655 13,643 13,574 13,617 13,593 13,575 13,572 13,556 13,539 13,519 13,549 13,542 13,523 13,509 13,495 13,480 13,449 13,457 13,447 13,455 13,408 13,397 13,384 13,365 13,352 13,342 13,325 13,318 13,307 13,290 13,270 13,319 13,307 13,289 13,278 13,261 13,251 13,234 13,231 13,218 13,205 13,187 13,173 13,159 13,140 13,139 13,121 13,108 13,089 13,083 13,073 13,057

500

4,800

102 102 102 1 02 102 1 03 103 103 103 103 103 1 03 104 103 103 104 1 04 104 1 04 104 104 104 1 04 1 04 1 04 104 104 104 104 1 04 1 05 105 105 105 1 05 105 105 105 106 1 06 106 105 105 106 106 1 06 106 106 106 1 06 106 106 106 107 1 07 107 107 107 107 107 107 107

M2

5,100

1 02 102 102 102 103 103 1 03 1 03 103 103 103 103 1 04 1 03 104 104 104 104 104 1 04 1 04 104 104 104 1 04 1 04 105 105 105 105 1 05 1 05 105 105 105 105 1 06 106 106 106 1 06 1 06 106 106 106 106 1 06 1 06 106 106 106 1 07 107 107 107 107 107 1 07 1 07 107 107 1 08

5,400

102 102 1 02 1 02 1 03 1 03 103 103 103 103 1 03 1 03 1 04 103 1 04 104 104 104 1 04 104 104 104 104 1 04 1 04 104 105 105 1 05 1 05 105 105 105 105 105, 1 05 106 106 106 106 106 106 106 106 106 1 06 1 06 106 106 106 1 07 107 107 1 07 107 1 07 1 07 107 107 107 1 08 1 08

5,700

1 02 102 102 103 103 103 103 1 03 103 103 103 103 1 04 1 03 104 104 104 104 1 04 1 04 1 04 104 104 104 1 04 1 05 105 105 105 105 1 05 1 05 105 105 106 106 1 06 106 106 106 106 1 06 106 106 106 106 106 1 06 106 107 107 107 107 107 107 107 1 07 107 108 108 108 1 08

6,000

102 102 1 02 1 03 1 03 103 103 103 103 1 03 1 03 103 104 104 104 1 04 104 104 104 104 1 04 1 04 1 04 1 04 104 105 105 105 1 05 105 105 105 105 106 106 106 106 106 1 06 1 06 106 106 106 106 1 06 106 106 107 107 107 107 107 107 107 1 07 107 107 108 1 08 108 108 108

FACTOR -0 16% -0 16% -0 17% -0 17% -0 18% -0 19% -0 20% -0 21% -0 21% -0 22% -0 22% -0 23% -0 20% -0 25% -0 25% -0 25% -0 26% -0 27% -0 27% -0 28% -0 31% -0 32% -0 32% -0 33% -0 34% -0 34% -0 34% -0 36% -0 37% -0 39% -0 37% -0 38% -0 38% -0 39% -0 39% -0 40% -0 41% -0 42% -0 42% -0 43% -0 43% -0 47% -0 48% -0 48% -0 49% -0 49% -0 50% -0 51% -0 52% -0 52% -0 53% -0 53% -0 54% -0 54% -0 54% -0 56% -0 56% -0 57% -0 57% -0 58% -0 58% -0 59%

RANGO 4 02% 4 21% 4 41% 4 60% 4 79% 4 98% 5 17% 5 36% 5 56% 5 75% 5 94% 6 13% 6 32% 6 51% 6 70% 6 90% 7 09% 7 28% 7 47% 7 66% 7 85% 8 05% 8 24% 8 43% 8 62% 8 81% 9 00% 9 20% 9 39% 9 58% 9 77% 9 96%

10 15% 10 34% 10 54% 10 73% 10 92% 11 11% 11 30% 11 49% 11 69% 11 88% 12 07% 12 26% 12 45% 12 64% 12 84% 13 03% 13 22% 13 41% 13 60% 13 79% 13 98% 14 18% 14 37% 14 56% 14 75% 14 94% 15 13% 15 33% 15 52% 15 71%


SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

(M2)

605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625

4,800

12,066 12,049 12,037 12,019 12,013 12,001 11,998 11 991 11,975 11,967 11,954 11,941 11,930 11,914 11,907 11,900 11,889 11,878 11,872 11,862 11,892

LOTE TIPC

5,100

12,314 12,297 12,285 12,266 12,260 12,247 12,244 12,236 12,220 12,211 12,198 12,185 12,173 12,157 12,150 12,142 12,130 12,119 12,113 12,102 12,132

5,400

12,562 12,544 12,532 12,512 12,506 12,493 12,489 12,481 12,465 12,455 12,442 12,428 12,416 12,400 12,392 12,384 12,372 12,360 12,354 12,343 12,372

500

5,700

12,810 12,792 12,779 12,759 12,752 12,739 12,735 12,726 12,710 12,700 12,686 12,672 12,660 12,642 12,634 12,626 12,613 12,601 12,594 12,583 12,612

OTE TIPC

M2

6,000

13,058 13,039 13,026 13,006 12,999 12,985 12,980 12,971 12,954 12,944 12,930 12,915 12,903 12,885 12,877 12,868 12,855 12,842 12,835 12,823 12,852

500

4,800

107 107 108 1 08 108 1 08 1 08 108 108 108 108 108 1 09 109 109 109 1 09 109 1 09 1 09 109

M2

5,100

108 1 08 108 108 108 108 108 108 108 108 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 1 09

5,400

108 108 108 1 08 1 08 1 08 108 108 109 109 109 1 09 1 09 109 109 109 109 1 09 109 1 10 109

5,700

1 08 108 108 108 108 108 1 08 1 09 109 109 109 109 1 09 109 1 09 109 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10

6,000

108 108 1 08 1 08 108 109 109 109 109 109 1 09 109 109 109 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10

FACTOR -0 60% -0 60% -0 61% -0 61% -0 62% -0 62% -0 63% -0 64% -0 64% -0 65% -0 66% -0 66% -0 66% -0 67% -0 67% -0 68% -0 69% -0 69% -0 70% -0 71% -0 74%

RANGO 15 90% 16 09% 16 28% 16 48% 16 67% 16 86% 17 05% 17 24% 17 43% 17 62% 17 82% 18 01% 18 20% 18 39% 18 58%, 18 77% 18 97% 19 16% 19 35% 19 54% 19 73%

CASA 750 CAT. P L U S T L U " INC 4 CAJONES ESTACIONAR/I CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

SUPERFICI E D E

CONSTRU CCION

<M2>

625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687

4,800

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OTE TIPC

6,000

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750

4,800

0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 9 4 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 94 0 93 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 9 4 0 9 4 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96

M2

5,100

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5,400

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5,700

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6,000

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RANGO -15 99% -15 86% -15 73% -15 59% -15 46% -15 32% -15 19% -15 05% -14 92% -14 78% -14 65% -14 52% -14 38% -14 25% -14 1 1 % -13 98% -13 84% -13 7 1 % -13 58% -13 44% -13 3 1 % -13 17% -13 04% -12 90% -12 77% -12 63% -12 50% -12 37% -12 23% -12 10% -11 96% -11 83% -11 69% -11 56% -1142% -11 29% -11 16% -11 02% -10 89% -10 75% -10 62% -10 48% -10 35% -10 22% -10 08%

-9 95% -9 8 1 % -9 68% -9 54% -9 4 1 % -9 27% -9 14% -9 0 1 % -8 87% -8 74% -8 60% -8 47% -8 33% -8 20% -8 06% -7 93% -7 80% -7 66%

CASA 750 CAT PLUS"PLU" INC.4 CAJONES ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

(M2)

688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750

4,800

17,894 17,873 17,842 17,841 17,840 17,827 17,816 17,804 17,819 17,804 17,786 17,771 17,753 17,746 17,728 17,710 17,694 17,682 17,669 17,656 17,642 17,627 17,611 17,597 17,581 17,565 17,553 17,533 17,524 17,507 17,492 17,480 17,466 17,459 17,443 17,437 17,417 17,421 17,410 17,397 17,380 17,369 17,354 17,352 17,348 17,336 17,324 17,309 17,299 17,286 17,270 17,251 17,235 17,227 17,213 17,198 17,188 17,178 17,149 17,154 17,140 17,128 17,109

5,100

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5,400

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5,700

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OTE TIPC

6,000

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750

4,800

0 9 6 0 9 6 0 96 0 96 0 9 6 0 96 0 96 0 97 0 9 6 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 1 00 1 00 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

M2

5,100

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5,400

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5,700

0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 0 0 1 00 100 1 0 0 100 100 100 1 00 1 00 1 0 0 1 0 0 100

6,000

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FACTOR 0 25% 0 25% 0 25% 0 25% 0 24% 0 23% 0 23% 0 22% 0 20% 0 20% 0 20% 0 19% 0 19% 0 18% 0 18% 0 18% 0 17% 0 17% 0 17% 0 16% 0 16% 0 15% 0 15% 0 15% 0 14% 0 14% 0 13% 0 13% 0 13% 0 12% 0 12% 0 12% 0 1 1 % 0 10% 0 10% 0 09% 0 09% 0 08% 0 08% 0 07% 0 07% 0 07% 0 06% 0 05% 0 05% 0 04% 0 04% 0 03% 0 03% 0 02% 0 02% 0 02% 0 02% 0 0 1 % 0 0 1 % 0 0 1 % 0 00%

-0 0 1 % 0 00%

-0 0 1 % -0 02% -0 02% -0 02%

RANGO -7 53% -7 39% -7 26% -7 12% -6 99% -6 85% -6 72% -6 59% -6 45% -6 32% -6 18% -6 05% -5 9 1 % -5 78% -5 65% -5 5 1 % -5 38% -5 24% -5 1 1 % -4 97% -4 84% -4 70% -4 57% -4 44% -4 30% -4 17% -4 03% -3 90% -3 76% -3 63% -3 49% -3 36% -3 23% -3 09% -2 96% -2 82% -2 69% -2 55% -2 42% -2 28% -2 15% -2 02% -1 88% -1 75% -1 6 1 % -1 48% -1 34% -1 2 1 % -1 08% -0 94% -0 8 1 % -0 67% -0 54% -0 40% -0 27% -0 13% 0 00% 0 13% 0 27% 0 40% 0 54% 0 67% 0 8 1 %


SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

(M2)

751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813

4,800

17,095 17,079 17,065 17,053 17,023 17,027 17,018 17,007 16,995 16,986 16,972 16,953 16,938 16,929 16,914 16,901 16,892 16,880 16,878 16,876 16,864 16,853 16,838 16,830 16,837 16,823 16,808 16,796 16,790 16,782 16,772 16,758 16,749 16,733 16,726 16,706 16,697 16,684 16,671 16,654 16,648 16,636 16,625 16,614 16,604 16,593 16,581 16,568 16,553 16,546 16,535 16,524 16,510 16,493 16,500 16,501 16,496 16,483 16,477 16,473 16,463 16,449 16,438

5,100

17,394 17,378 17,364 17,351 17,321 17,324 17,315 17,304 17,291 17,282 17,267 17,249 17,233 17,224 17,208 17,194 17,186 17,173 17,170 17,168 17,156 17,144 17,129 17,120 17,127 17,113 17,098 17,085 17,079 17,071 17,060 17,046 17,036 17,020 17,012 16,993 16,983 16,969 16,957 16,938 16,932 16,920 16,909 16,897 16,887 16,876 16,864 16,850 16,835 16,827 16,816 16,804 16,790 16,773 16,779 16,781 16,775 16,761 16,755 16,750 16,741 16,726 16,715

5,400

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5,700

17,994 17,977 17,961 17,948 17,917 17,920 17,909

^17,897 17,884 17,875 17,859 17,839 17,823 17,813 17,796 17,782 17,772 17,759 17,755 17,752 17,739 17 727 17,711 17,702 17,708 17,693 17,677 17,663 17,656 17,648 17,636 17,621 17,611 17,594 17,586 17,565 17,555 17,540 17,527 17,508 17 501 17,488 17,476 17,464 17,453 17,441 17,428 17,414 17,398 17,390 17,378 17,365 17,350 17,333 17,338 17,339 17,332 17,318 17,311 17,306 17,296 17,281 17,268

OTE TIPC

6,000

18,293 18,276 18,260 18,246 18,215 18,217 18,207 18,194 18,181 18,171 18,154 18,134 18,118 18,107 18,091 18,076 18,066 18,052 18,048 18,044 18,031 18,018 18 002 17,992 17,998 17,983 17,966 17 953 17,945 17,936 17 924 17,909 17,898 17,881 17 872 17,851 17,841 17,826 17,812 17,793 17,786 17,773 17,760 17,747 17,736 17,724 17,711 17,696 17,680 17,671 17,659 17,646 17,631 17,613 17,618 17,618 17,611 17,597 17,589 17 584 17,573 17,558 17,545

750

4,800

1 0 1 1 01 1 01 1 01 1 0 1 1 01 1 0 1 1 01 101 1 01 101 1 01 1 01 1 0 2 1 0 2 102 102 1 02 1 0 2 102 1 02 1 02 1 02 102 1 0 2 102 1 02 1 0 2 1 0 2 1 02 102 1 0 3 103 103 103 1 03 103 103 103 103 1 03 1 0 3 1 0 3 1 03 1 04 104 1 04 1 04 1 04 1 0 4 104 104 104 1 04 104 104 1 04 104 104 104 1 04 104 105

M2

5,100

101 101 1 01 1 01 101 101 1 0 1 1 01 101 101 101 101 101 1 02 102 1 02 102 102 1 02 1 02 1 02 102 102 102 102 102 102 102 102 1 02 103 1 0 3 1 0 3 1 03 103 1 0 3 103 1 03 103 103 103 1 03 1 03 104 104 104 104 104 104 104 1 04 104 104 1 04 1 04 104 1 04 104 104 1 04 1 0 4 105 105

5,400

1 01 1 0 1 1 0 1 1 01 1 01 1 01 1 0 1 1 0 1 1 01 101 101 1 0 1 1 0 2 1 0 2 102 1 02 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 02 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 02 1 0 2 1 0 2 1 02 102 1 03 1 0 3 1 0 3 1 0 3 1 03 1 0 3 1 0 3 103 103 1 03 1 0 3 1 03 1 0 3 1 04 1 0 4 1 04 1 04 1 04 104 1 0 4 1 04 1 04 1 0 4 1 0 4 1 04 1 04 1 0 4 104 104 1 04 1 05 105 105

5,700

1 01 1 01 1 01 101 1 0 1 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 02 1 0 2 102 1 02 1 02 102 1 0 2 102 1 02 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 1 02 1 02 102 102 103 1 03 1 03 1 03 1 0 3 1 03 1 03 103 1 0 3 1 0 3 1 03 1 0 3 1 0 3 1 0 4 1 04 1 04 1 0 4 104 104 1 04 1 04 1 04 104 104 1 0 4 104 1 04 1 04 1 04 105 105 1 05 1 05 105

6,000

101 1 01 1 01 1 0 1 101 101 1 01 1 01 1 01 101 1 01 101 102 1 0 2 102 102 102 1 02 1 02 1 02 1 0 2 102 102 102 102 1 0 2 102 1 02 103 103 103 1 03 1 03 103 103 1 0 3 103 1 03 103 103 1 03 104 1 0 4 104 104 1 04 104 104 104 1 04 1 04 104 104 1 04 1 04 104 104 105 105 105 105 105 1 05

FACTOR -0 03% -0 03% -0 03% -0 04% -0 03% -0 04% -0 05% -0 05% -0 06% -0 06% -0 06% -0 07% -0 07% -0 07% -0 08% -0 08% -0 09% -0 09% -0 10% -0 10% -0 1 1 % -0 1 1 % -0 12% -0 12% -0 13% -0 13% -0 14% -0 14% -0 15% -0 15% -0 16% -0 16% -0 16% -0 17% -0 17% -0 17% -0 18% -0 18% -0 18% -0 18% -0 19% -0 19% -0 20% -0 20% -0 2 1 % -0 2 1 % -0 2 1 % -0 22% -0 22% -0 22% -0 23% -0 23% -0 23% -0 23% -0 24% -0 25% -0 26% -0 26% -0 27% -0 27% -0 28% -0 28% -0 28%

RANGO 0 94% 1 08% 1 2 1 % 1 34% 1 48% 1 6 1 % 1 75% 1 88% 2 02% 2 15% 2 28% 2 42% 2 55% 2 69% 2 82% 2 96% 3 09% 3 23% 3 36% 3 49% 3 63% 3 76% 3 90% 4 03% 4 17% 4 30% 4 44% 4 57% 4 70% 4 84% 4 97% 5 1 1 % 5 24% 5 38% 5 5 1 % 5 65% 5 78% 5 9 1 % 6 05% 6 18% 6 32% 6 45% 6 59% 6 72% 6 85% 6 99% 7 12% 7 26% 7 39% 7 53% 7 66% 7 80% 7 93% 8 06% 8 20% 8 33% 8 47% 8 60% 8 74% 8 87% 9 0 1 % 9 14% 9 27%

CASA 750 CAT PLUS"PLU" INC.4 CAJONES ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

SUPERFICI EDE

CONSTRU CCION

<M2)

814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 854 855 856 857 858 859 860 861 862 863

4,800

16,424 16,413 16,402 16,395 16,384 16,373 16,318 16,356 16,341 16,331 16,310 16,328 16,325 16,329 16,279 16,287 16,274 16,252 16,253 16,245 16,227 16,216 16,209 16,205 16,191 16,184 16,176 16,170 16,158 16,143 16,243 16,236 16,226 16,216 16,208 16,210 16,195 16,186 16,170 16,172 16,155 16,141 16,132 16,120 16,109 16,100 16,095 16,080 16,069j 16,061

5,100

16,700 16,689 16,677 16,670 16,659 16,648 16,592 16,630 16,615 16,604 16,583 16,601 16,598 16,601 16,550 16,558 16,545 16,523 16,523 16,515 16,497 16,486 16,478 16,474 16,460 16,452 16,444 16,437 16,425 16,410 16,509 16,502 16,492 16,481 16,473 16,475 16,459 16,450 16,434 16,436 16,418 J

16,404 16,394 16,382 16,371 16,362 16,357 16,341 16,330 16,322

5,400

16,977 16,965 16,953 16,946 16,934 16,923 16,866 16,904 16,888 16,878 16,856 16,874 16,870 16,873 16,822 16,830 16,816 16,794 16,794 16,786 16,767 16,755 16,747 16,743 16,728 16,720 16,711 16,705 16,692 16,677 16,776 16,768 16,758 16,747 16,739 16,740 16,724 16,715 16,698 16,700 16,682 16,667 16,657 16,645 16,633 16,624 16,619 16,602 16,591 16,583

5,700

17,253 17,241 17,229 17,221 17,209 17,197 17,141 17,178 17,162 17,151 17,129 17,146 17,142 17,145 17,094 17,101 17,087 17,064 17 064 17,056 17,036 17,025 17,016 17,012 16,997 16,988 16,979 16,972 16 959 16,944 17 043 17,035 17,024 17,013 17,004 17,005 16,989 16,979 16,963 16,963 16,945 16,931 16,920 16,907 16,895 16,886 16,880 16,864 16,852 16,844

OTE TIPC

6,000

17,529 17,517 17,504 17,496 17,484 17,472 17,415 17,452 17,436 17,424 17,402 17,419 17,415 17,417 17,366 17,373 17,358 17,335 17,334 17 326 17,306 17,294 17,285 17,281 17,265 17,256 17,247 17,240 17,226 17,211 17,309 17,301 17,290 17,278 17,269 17,270 17,254 17,244 17,227 17,227 17,209 17,194 17,183 17,170 17,158 17,148 17,142 17,125 17,113 17,104

750

4,800

1 05 105 105 105 105 1 05 105 1 05 105 105 105 105 1 05 105 106 1 0 6 106 1 06 106 1 0 6 106 1 06 1 06 1 06 106 106 106 1 06 1 06 106 106 1 0 6 1 06 106 1 0 6 106 1 06 106 1 0 6 106 1 06 106 1 0 7 107 107 1 07 1 0 7 107 107 1 07

M2

5,100

1 05 105 105 105 1 05 1 05 105 105 105 105 105 1 05 105 105 1 06 1 0 6 106 106 106 1 0 6 1 06 106 106 106 1 06 106 106 106 106 107 1 06 1 06 106 106 1 06 106 106 106 1 0 6 1 06 1 07 107 1 0 7 1 07 107 107 1 0 7 107 107 1 07

5,400

105 105 1 05 1 05 105 105 105 1 05 105 1 05 1 0 6 105 105 105 1 06 1 0 6 106 106 1 06 1 06 106 1 0 6 106 1 0 6 1 06 106 1 0 6 107 1 07 1 07 1 0 6 1 0 6 106 1 06 1 06 106 1 0 6 1 06 1 07 1 07 1 07 107 1 07 1 07 107 107 1 07 1 07 1 0 7 107

5,700

1 05 1 05 1 05 1 05 105 105 106 1 05 1 05 106 106 1 0 6 106 1 06 1 06 1 0 6 106 106 1 06 1 0 6 1 0 6 106 106 1 06 1 06 1 07 107 107 1 07 107 106 1 0 6 106 1 06 1 06 106 107 107 1 0 7 1 07 107 1 07 1 07 1 07 107 1 07 1 0 7 1 07 1 0 7 1 0 7

6,000

105 1 05 1 05 105 105 1 05 1 06 1 05 1 06 106 106 1 0 6 106 106 106 1 0 6 106 1 06 106 1 0 6 1 0 6 1 0 6 106 1 06 1 07 107 1 07 1 07 107 1 07 1 0 6 106 106 1 06 1 07 107 107 107 107 107 107 107 1 07 1 07 107 107 1 0 7 1 07 108 108

FACTOR -0 29% -0 29% -0 29% -0 30% -0 30% -0 30% -0 29% -0 3 1 % -0 32% -0 32% -0 32% -0 33% -0 34% -0 35% -0 34% -0 35% -0 35% -0 35% -0 36% -0 36% -0 36% -0 37% -0 37% -0 38% -0 38% -0 38% -0 39% -0 39% -0 39% -0 40% -0 44% -0 45% -0 45% -0 45% -0 46% -0 47% -0 47% -0 47% -0 47% -0 48% -0 48% -0 48% -0 49% -0 49% -0 49% -0 50% -0 50% -0 50% -0 50% -0 5 1 %

RANGO 9 4 1 % 9 54% 9 68% 9 8 1 % 9 95%

10 08% 10 22% 10 35% 10 48% 10 62% 10 75% 10 89% 11 02% 11 16% 11 29% 11 42% 11 56% 1169%, 11 83% 11 96% 12 10% 12 23% 12 37% 12 50% 12 63% 12 77% 12 90% 13 04% 13 17% 13 3 1 % 13 44% 13 58% 13 7 1 % 13 84% 13 98% 14 1 1 % 14 25% 14 38% 14 52% 14 65% 14 78% 14 92% 15 05% 15 19% 15 32% 15 46% 15 59%. 15 73% 15 86% 15 99%


SUPERFICI E

879 880 881 882 883 884 885 886 887 888 889 890 891 892 893 894 895 896 897 898 899 900 901 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912 913 914 915 916 917 918 919 920 921 922 923 924 925 926 927 928 929 930 931 932 933 934 935 936 937 938 939 940 941 942 943 944

4,800

21,305 21,323 21,304 21,291 21,284 21,270 21,260 21,242 21,224 21,211 21,194 21,196 21,178 21,163 21,150 21,138 21,128 21,116 21,101 21,106 21,091 21,070 21,070 21,054 21,048 21,031 21,019 21,006 21,008 20,992 20,980 20,962 20,954 20,939 20,936 20,928 20,941 20,932 20,918 20,911 20,900 20,883 20,873 20,868 20,849 20,841 20,830 20,813 20,816 20,797 20,791 20,782 20,776 20,771 20,765 20,749 20,736 20,728 20,715 20,712 20,697 20,679 20,681 20,672 20,657 20,699

5,100

21,612 21,630 21,610 21,597 21,590 21,575 21,565 21,547 21,529 21,515 21,497 21,499 21,481 21,466 21,452 21,440 21,430 21,418 21,402 21,407 21,391 21,370 21,370 21,353 21,347 21330 21,318 21,304 21,306 21,290 21277 21,258 21,250 21,235 21,232 21,224 21,236 21,227 21,212 21,205 21,193 21,176 21,166 21,160 21,141 21,133 21,121 21,105 21,107 21,088 21,082 21,072 21,066 21,061 21,054 21,039 21,025 21,017 21,003 21,000 20,984 20,966 20,968 20,958 20,943 20,985

5,400

21,919 21,937 21,917 21,903 21,896 21,881 21,870 21,852 21,833 21,819 21,801 21,803 21,784 21,769 21,755 21,742 21,732 21,719 21,703 21,707 21,691 21,670 21,670 21,653 21,646 21,629 21,616 21,602 21,604 21,587 21,574 21,555 21,546 21,531 21,528 21,519 21,531 21,522 21,507 21,499 21,487 21,470 21,460 21,453 21,434 21,425 21,413 21,396 21,398 21,379 21,373 21,362 21,356 21,351 21,344 21,328 21,314 21,305 21,291 21,287 21,272 21,254 21,255 21,245 21,229 21,271

5,700

22,226 22,244 22,223 22,209 22,202 22,186 22,175 22,156 22,138 22,124 22,105 22,106 22,087 22,071 22,057 22,044 22,033 22,020 22,004 22,008 21,992 21,970 21,969 21,952 21,945 21,927 21,914 21,900 21,901 21,885 21,871 21,852 21,843 21,827 21,824 21,814 21,826 21,816 21,801 21,794 21,781 21,763 21,753 21,746 21,727 21,717 21,705 21,688 21,690 21,670 21,663 21,653 21,646 21,641 21,633 21,617 21,602 21,593 21,579 21,575 21,559 21,541 21,542 21,532 21,516 21,557

OTE TIPC

6,000

22,533 22,551 22,530 22,515 22,507 22,492 22,480 22,461 22,442 22,428 22,408 22,409 22,390 22,374 22,359 22,346 22,335 22,322 22,305 22,309 22,292 22,270 22,269 22,251 22,244 22,226 22,213 22,198 22,199 22,182 22,168 22,149 22,139 22,123 22,119 22,110 22,121 22,111 22,096 22,088 22,075 22,057 22,046 22,039 22,019 22,010 21,997 21,979 21,981 21,961 21,954 21,943 21,936 21,930 21,922 21,906 21,891 21,882 21,867 21,863 21,847 21,828 21,829 21,818 21,802 21,843

900

4,800

0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 9 9 0 99 0 99 0 99 0 9 9 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 100 1 0 0 100 100 1 00 1 00 100 100 100 100 100 100 1 00 1 00 1 0 0 100 1 0 0 1 00 100 100 1 01 1 01 1 0 1 1 0 1 100

M2

5,100

0 98 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 00 1 0 0 1 0 0 100 100 1 00 100 1 0 0 1 00 1 00 100 1 0 0 1 0 0 100 100 1 0 0 1 0 0 1 00 1 0 0 100 101 1 01 1 0 1 1 0 1 100

5,400

0 98 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 0 0 100 100 1 00 1 0 0 100 100 1 00 1 0 0 100 1 0 0 1 0 0 100 100 100 1 00 1 0 0 100 101 1 0 1 1 0 1 1 0 1 1 0 1 1 0 1

5,700

0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 00 100 100 100 1 0 0 1 0 0 100 100 100 100 1 00 1 0 0 100 1 00 1 00 1 0 0 100 100 1 0 1 101 101 1 01 1 0 1 101

6,000

0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 0 0 1 00 100 1 00 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 00 1 0 0 100 1 00 1 00 1 0 0 100 100 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 1 1 01 101 1 0 1 1 0 1 1 01

FACTOR 0 16% 0 15% 0 15% 0 15% 0 14% 0 14% 0 14% 0 13% 0 13% 0 13% 0 13% 0 12% 0 12% 0 12% 0 12% 0 1 1 % 0 11% 0 1 1 % 0 10% 0 10% 0 09% 0 09% 0 09% 0 09% 0 08% 0 08% 0 08% 0 07% 0 07% 0 07% 0 06% 0 06% 0 06% 0 06% 0 05% 0 05% 0 04% 0 03% 0 03% 0 03% 0 03% 0 02% 0 02% 0 02% 0 02% 0 0 1 % 0 0 1 % 0 0 1 % 0 00% 0 00% 0 00%

-0 0 1 % -0 0 1 % -0 02% -0 02% -0 02% -0 02% -0 03% -0 03% -0 03% -0 04% -0 04% -0 04% -0 05% -0 05% -0 07%

RANGO -5 28% -5 17% -5 06% -4 96% -4 85% -4 74%

-4 63% -4 53% -4 42% -4 3 1 % -4 20% -4 09% -3 99% -3 88% -3 77% -3 66% -3 56% -3 45% -3 34% -3 23% -3 13% -3 02% -2 9 1 % -2 80% -2 69% -2 59% -2 48% -2 37% -2 26% -2 16% -2 05% -1 94% -1 83% -1 72% -1 62% -1 5 1 % -1 40% -1 29% -1 19% -1 08% -0 97% -0 86% -0 75% -0 65% -0 54% -0 43% -0 32% -0 22% -0 1 1 % 0 00% 0 1 1 % 0 22% 0 32% 0 43% 0 54% 0 65% 0 75% 0 86% 0 97% 1 08% 1 19% 1 29% 1 40% 1 5 1 % 1 62% 1 72%


SUPERFICI E

945 946 947 948 949 950 951 952 953 954 955 956 957 958 959 960 961 962 963 964 965 966 967 968 969 970 971 972 973 974 975 976

4,800

20,687 20,672 20,661 20,655 20,643 20,632 20,617 20,617 20,605 20,591 20,583 20,569 20,552 20,545 20,530 20,520 20,516 20,507 20,500 20,487 20,475 20,459 20,452 20,437 20,441 20,432 20,424 20,419 20,401 20,393 20,379 20,367

5,100

20,973 20,958 20,946 20,940 20,928 20 916 20,901 20,901 20 888 20,874 20,866 20,851 20,834 20,827 20,811 20,801 20,797 20,788 20,781 20,767 20,755 20,738 20,731 20,716 20,719 20,710 20,702 20,696 20,678 20,671 20,655 20,644

5,400

21,258 21,243 21,231 21,225 21,212 21,200 21,185 21,185 21,172 21,157 21,149 21,133 21,117 21,109 21,093 21,082 21,078 21,069 21,061 21,047 21,034 21,018 21,010 20,995 20,998 20,989 20,980 20,974 20,956 20,948 20,932 20,920

5,700

21,544 21,529 21,516 21,509 21,497 21,484 21,469 21,468 21,455 21,440 21,431 21,416 21,399 21,391 21,374 21,364 21,359 21,349 21,341 21,328 21,314 21,297 21,290 21,274 21,277 21,267 21,258 21,252 21,233 21,225 21,209 21,197

OTE TIP(

6,000

21,830 21,814 21,801 21,794 21,781 21,769 21,753 21,752 21,738 21,723 21,714 21,698 21,681 21,672 21,656 21,645 21,640 21,630 21,622 21,608 21,594 21,577 21,569 21,553 21,555 21,545 21,537 21,530 21,511 21,502 21,486 21,474

900

4,800

1 01 1 01 1 01 101 101 101 1 0 1 1 01 101 1 01 1 0 1 101 101 101 1 01 1 01 101 101 1 0 1 102 1 02 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 102 102 1 02 102 102 102 102

M2

5,100

101 101 1 01 1 01 1 0 1 1 0 1 1 0 1 101 1 01 1 01 1 01 1 01 1 0 1 101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 1 0 2 1 0 2 1 02 102 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 102 1 02 1 02 102 1 0 2

5,400

1 01 1 0 1 1 01 101 1 01 1 0 1 1 0 1 101 1 01 1 01 101 1 01 1 0 1 1 0 1 1 01 1 0 1 1 0 1 1 01 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 02 1 02 1 02 1 02 1 0 2 102 1 02 1 02 1 02 1 02

5,700

101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 1 0 1 101 1 01 1 01 1 01 1 01 101 1 01 1 01 1 01 101 1 02 102 102 102 102 102 102 1 02 102 102 102 102 102 1 02 102

6,000

101 101 1 01 1 0 1 1 01 101 1 01 1 01 1 0 1 1 0 1 1 01 1 01 1 01 1 01 1 0 1 1 0 1 1 0 1 1 0 2 1 02 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 1 0 2 1 02 1 02 1 02 1 02 1 0 2 1 0 2 1 02 1 02

FACTOR -0 07% -0 07% -0 07% -0 08% -0 08% -0 08% -0 08% -0 09% -0 09% -0 09% -0 10% -0 10% -0 10% -0 10% -0 10% -0 1 1 % -0 1 1 % -0 12% -0 12% -0 12% -0 12% -0 12% -0 13% -0 13% -0 14% -0 14% -0 14% -0 15% -0 15% -0 15% -0 15% -0 15%

RANGO 1 83% 1 94% 2 05%

2 16% 2 26% 2 37% 2 48% 2 59% 2 69% 2 80% 2 9 1 % 3 02% 3 13% 3 23% 3 34% 3 45% 3 56% 3 66% 3 77% 3 88% 3 99% 4 09% 4 20% 4 3 1 % 4 42% 4 53% 4 63% 4 74% 4 85% 4 96% 5 06% 5 17%

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