I N V E STORPR Æ SE N TAT ION

Gefion Telegrafkollegiet A/S

Gefion Telegrafkollegiet har mange sportslige faciliteter både inden- og udendørs.

Gefion Telegrafkollegiet A/S:• Investering i studieboliger i Ballerup

• Gennemsnitlig forrentning af dit indskud på ca. 12 % p.a. før selskabsskat

• Konservativfinansiering

• Udlejningsgaranti

• Anvisningsret til studiebolig

• Minimumsindskud på DKK 750.000

• Opsparing på ca. DKK 2 mio. efter 10 år ved indskud på DKK 1 mio.

2

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

3

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Velkommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Kort om investeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Beliggenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Ejendommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Målgruppen og udlejning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Investeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Finansieringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Selskabets drift og forudsætninger for budgettet . . . . . . . . . . . . 30

Driftsbudget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Balance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Likviditetsbudget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

Forvaltning og ejendomsadministration . . . . . 38

Exitstrategi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Fordele ved investeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Risici og følsomhedsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Om Gefion Investorsalg A/S . . . . . . . . . . . . . . . . 47

Udbydererklæring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Advokaterklæring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

Revisorerklæring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Mæglererklæring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Tegningsaftale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Ejeraftale og vedtægter – bilag 1 . . . . . . . . . . . . 64

Investorerklæring – bilag 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Privatlivspolitik – bilag 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

I N D H O L D

”Intens kamp om studieboligerne” Dansk Byggeri

”Ungdomsboliger – et marked i vækst” EDC

”Manglen på boliger er stor, når nye studerende optages på uddannelserne” Børsen

”Studieboliger er fortsat en attraktiv investering” Sadolin & Albæk

4

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

5

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

V E L KO M M E Ntil Gefion Telegrafkollegiet A/S.

Nye og moderne boliger til studerende i Storkøbenhavn.

Deflestedanskeuddannelsesbyermanglerstudie­boliger,ogifølgeenanalyseMesura1 har foretaget for GefionInvestorsalgA/S,gælderdetteogsåBallerup.Der er således i dag under halvt så mange kvadratmeter kollegiebolig per studerende i Ballerup som i København. OgnæstentotredjedelefærreendiLyngby.Dettetiltrods for at Ballerup huser DTU Ballerup Campus samt enrækkeøvrigeuddannelsesinstitutionerhvorantalletafstuderendeforventesatstigeoverdenæstemangeår.

Nårviudbyderenejendomsomdenne,erbaggrundennaturligvis at skabe en god investeringscase med et attraktivt afkast for vores investorer. Men det er også en væsentligdetalje,atvimedudbuddetsamtidigimøde­kommer et behov hos vores unge. Et behov for at have tag over hovedet og dermed en base og et godt udgangs­punkt for at gennemføre en uddannelse og få et godt afsætilivet.

HosGefionInvestorsalgA/S,endelafGefionGroupA/S,udbydervivelbeliggendeejendommeiStorkøbenhavn.Viudbyderkunejendomme,hvorviseretlangsigtetlejepotentiale samt en sund og positiv drift i hele budget­perioden.Endeliglæggervistorvægtpåengodoggennemtænktfinansieringspakkemedafviklingafgældog attraktiv forrentning af den indskudte kapital.

Beliggenhedvilaltidværegrundsteneniensuccesfuldejendomsinvestering. Ballerup imødekommer de krav, som boligsøgende oftest stiller til en kommende bolig: nærhedtiljobelleruddannelsessted,godinfrastruktursamtetattraktivtbyogkulturliv.

Balleruphuserflerestørreuddannelsesinstitutioner.Blandt andet DTU Ballerup Campus med 2.500 fuldtids­ og 1.000 deltidsstuderende2samttrestørregymnasier.IfølgeanalysenfraMesura,forventesbehovetforflerestudie egnede boliger i Ballerup ikke at blive mindre de kommende år. Det samlede antal studerende på DTU er i dag mere end 11.000. Hvert år vokser antallet af stude­rendeogforskeremed400,ogdetforventes,atvækstenvilfortsætte.Detbetyder,atDTUi2050skalhavepladstildobbelt så mange på DTU’s campusser.

Ballerup har i dag Danmarks største koncen tration af højteknologiske virksomheder. Mange studerende søger derfor naturligt til Ballerup for at arbejde og bo. Efterspørgslen på studieboliger i kommunen er således stigende, hvorfor kommunen da også forventer, at der skalopføres1.500boligerfremtil2024ogyderligere650boliger frem til 20303.

GefionTelegrafkollegiettilbyderdesudenstuderendelyseogmodernestudieboligermedegettekøkken,badogtoilet.Tilenlavogkonkurrencedygtigleje.

GefionTelegrafkollegietA/Slevertilfuldeoptilallevoresudvælgelseskriterieromattraktivbeliggenhedogmarkedskonform leje samt den imødekommer også den efterspørgsel, der er på studieboliger i Ballerup.

Vierderforstolteoveratpræsenteredenneejendomsom investeringsprojekt målrettet semi­ professionelle investorer.

Vihåber,atdufinderdenneinvestorpræsentation("Investorpræsentation")fyldestgørendeiforholdtilatvurdere investeringen. Vi anbefaler som altid, at du råd­fører dig med din egen rådgiver, ligesom vi naturligvis også står til rådighed for spørgsmål og sparring.

Godlæselyst.

GefionInvestorsalgA/S

1Mesuraerenanalyse-ogkommunikationsvirksomhedmedspecialeianalyseogmarkedsføringafboligejendommeogboligprojekter. LæsmereomMesurapåvirksomhedenshjemmeside:www.mesura.dk

2SeDTUBallerupCampus’hjemmeside:https://www.dtu.dk/Uddannelse/Studieliv/Campusliv/DTU-Ballerup-Campus3ProjektudviklerbyggerstudieboligeriBallerup,Artikel,EjendomsWatch,1.maj2019

Advokat:

Revisor:

Arkitekt:

6

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

STOR EFTERSPØRGSEL PÅ STUDIEBOLIGER I BALLERUP PåTelegrafvejbyggesetkollegiebeståendeaf262moderne og tidssvarende studieboliger til udlejning. Studieboligerneerigennemsnitpå39m².Kollegietfor­ventesindflytningsklarttilstudiestartsommeren2020.

IfølgeMesurasanalyseerdermegetfåkollegierogstudieegnede boliger i Ballerup sammenlignet med andre kommuner med mange studerende i og omkring København.MensLyngbytilbyder1,73kvadratmeterkollegie per studerende og København, der er kendt foratmanglekollegierogstudieboliger,tilbyder1,52såharBallerupkun0,63kvadratmeterkollegieboligperstuderende.Detbetyderblandtandet,atmangeafdemderskallæsepåDTUBallerupCampus,møderstoreudfordringermedatfindeenbolig,ogfravælgerhelt af samme grund en uddannelse på DTU i Ballerup. Manglengørdetblandtandetsværtattiltrækkestu­derendefraJylland.DeterkuncirkafemprocentafdestuderendepåDTU,derboriBallerup,ifølgeanalysen.

UdoveratværeattraktivtfordestuderendepåDTUBallerupCampus,vilkollegietværeattraktivtforsåveldeeleverpåenrækkeungdomsuddannelseriBallerup,der ønsker at bo alene, som de studerende der drages mod Ballerup og de mange job­ og karrieremuligheder byenrummer.

Dertil kommer, at der fortsat er massiv efterspørg­sel på studieboliger i København. Ifølge erhvervs­ og arbejdsgiverorganisationenDanskByggeri,opstodder

iforbindelsemedstudieoptagetsidstesommer(2018)akutbehovforyderligere8.400nyestudieboliger.6 Københavnharenmålsætningomatfærdiggøreopmod6.000studieboligerfremtil2027,mentiltrodsforatbyggerierneafdisseboligererigang,erdenakutteboligmangel fortsat stor i København. Det vil alt andet ligebetyde,atderogsåifremtidenvilværeefterspørg­selefterstudieboligerandrestederiStorkøbenhavn.

VianserlejeniveauetpåGefionTelegrafkollegietsomsærdeleskonkurrencedygtigt.DengennemsnitligekvadratmeterlejepåkollegietpåDKK1.595pr.m²pr.år., er lavere end kvadratmeterlejen på mange af de andrekollegier,somliggerrundtomkringiStorkøben­havn. For eksempel er den gennemsnitlige kvadrat­meterlejepåValbykollegietogBlækhuset(beggeerbeliggendeiValbyogdermedtætterepåKøbenhavnendGefionTelegrafkollegiet)påca.DKK2.500,mensdenpåLindgreensAllépåAmagererDKK2.200.Seoversigten over lejepriser på øvrige studieboliger i Storkøbenhavnpåside17.

Samletsetvurderervi,medefterspørgslenefterstudieboliger i Ballerup, kollegiets gode beliggenhed med let adgang til uddannelsesinstitutioner, virksom­hederogkollektivtrafik,kombineretmedenmarkeds-konform leje, der er understøttet af en vurdering fra enuafhængigmægler,atdererenhøjudlejnings-sikkerhed i hele investeringsperioden.

KO RT O M I N V E ST E R I N G E N

4Ejendommenindeholder8forskelligetyperafboligenheder,somvariereristørrelsenfra35m2 til 54 m2(BBR). 5Opgjortsomgennemsnitligårligforrentningafindskudførselskabsskat.Opgjortefterselskabsskaterforrentningen9,36%p.a. 6Organisation:Akutbehovfor8.400studieboligeriKøbenhavn,Artikel,TV2Lorry,30.juli2018

Type: Antal boliger4: Gennemsnitlig leje pr. m2: Anvisningsret:

Studieboliger 262 1 .595 m² Ja

Opsparing efter 10 år ved investering på DKK 1. mio.:

Ejerandel ved indskud på DKK 1. mio:

Forrentning af indskud5: Minimuminvestering:

Ca . DKK 2 mio . 1 % 12 % p .a . DKK 750 .000

7

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

7Denforforrentningenanvendteberegningsmetodeernærmerebeskrevetpåside32. 8Udlejningsgarantienernærmerebeskrevetpåside18.

DIN INVESTERING SominvestorerhververduaktieriGefionTelegraf­kollegietA/S,hvorveddukanopnåengennemsnitligforrentning af din indskudte kapital på 12 % p.a. før selskabsskat.7

Hvis du investerer DKK 1 mio., erhverver du aktier svarende til en ejerandel på 1 %.

Derudover er din investering, hvis du investerer DKK 1 mio., budgetteret til at vokse til en opsparing på ca. DKK 2 mio. over en 10­årig periode. Denne budgette­ring er baseret på Ejendommens løbende driftsover­skud,gældsafviklingsamtenværdistigning,somfølgerstigningenilejeindtægten.MinimumsinvesteringenerDKK 750.000.

Udover opsparingen, får du som investor anvisnings­rettilenstudiebolig.Detbetyder,atdukananviseenstudiebolig til for eksempel et familiemedlem eller en bekendt.

Dererbudgetteretmedfuldlejeindtægtfraovertagel­sesdagen den 1. september 2020. Den gennemsnitlige lejepr.m²pr.årerDKK1.595.Lejenermarkedskon­

formogbekræftetafvurderingsrapportudarbejdetafDanboligErhvervforGefionInvestorsalgA/S.

Skulledetmodforventningikkeværemuligtatopnåfuldlejeindtægtpå99%aflejemålenepåovertagelses-dagen,dækkerudlejningsgarantien,somermaksimerettilDKK16mio.,hvilketsvarertil1årsleje.Garantienergældendei36måneder.8

Derforventestilsagnomrealkreditfinansieringpåca.65%afejendomsværdienudenpersonlighæftelse,forinvestorerne.

For at drage fordel af den historisk lave rente, bud­getteres der med 5­ og 30­årige rentebindinger, som henholdsvisermedogudenafdrag.Detbetyder,atder efter 10 år kun forventes en belåning på 42 % af Ejendommensværdi.

Investeringen kan foretages med frie midler, selskabs­midler eller pensionsmidler.

Gefion Telegrafkollegiets konkurrencedygtige lejepriser giver en høj udlejningssikkerhed.

EKSEMPLERPÅSTUDIEBOLIGER35­54 m2 (BBR)

8

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

B E L I G G E N H E D E N

Telegrafvej er attraktivt placeret midt mellem den lille PederstruplandsbymeduspoleretnaturogBallerupbymidtemedBallerupStationogmangebutikkersamtsportsfaciliteter og kulturtilbud.

Telegrafvej er del af et erhvervsområde, som historisk setharværetprægetafbygningertilproduktions-oglagervirksomhed. Erhvervsområdet er i dag del af et forslag til en stor kommunal helhedsplan, som via en størrematrikulærstrategi,overenårrækkeskaludvikleogomdanneheleområdettiletnytblandetattraktivtbykvarter.9

Helhedsplanenplanlæggesgennemførtsamtidigmedatkommunenharoffentliggjort,atdeharsomerklæ­ret mål at øge antallet af borgere i kommunen fra de nuværendegodt48.000til52.000i2029,ogBallerupKommune investerer massivt for at forvandle denne vision til virkelighed.10 Helhedsplanen er da også kun énblandtflerekommunalehelhedsplaneriBallerup,somskalfremmebyudvikling,infrastrukturogbygge­modning i hele kommunen.11

GefionGroupA/Serlangtfradenenesteprojekt-udvikler, som har øjnet muligheder og potentiale i området omkring Telegrafvej. Der er på tidspunktet for denneInvestorpræsentation,flereprojektudviklereigang i området. Blandet andet projektudviklerselska­betFastEjendom,somplanlæggeratbyggeboligerpåengrundsydforEjendommen.

Hele området for ventes omdannet og udviklet inden for en tidshorisont på 3­5 år.

GefionTelegrafkollegietopfyldervoreskriterieromattraktivbeliggenhedogharnærhedtildet,somungestuderendesætterprispå.

FLERE STORE UDDANNELSESINSTITUTIONER LIGGER LIGE OM HJØRNETBalleruperenstærkuddannelseskommuneoghuserflerestoreuddannelsesinstitutioner.Frakollegieterder kort afstand til både DTU Ballerup Campus og Ballerup/HerlevProduktionshøjskolesamttildetregymnasierBorupgaardGymnasium,H.C.ØrstedsGymnasiumogNextBaltorpGymnasium.

Derudover ligger kollegiet kun omkring 15 km fra DTU CampusLyngby,ogstuderendekanletkommedertilpåentencykelellermedkollektivtrafik.

København – og dermed hovedstadens hundreder af uddannelsessteder – ligger omkring 17 kilometer fra kollegietogkannåspåunderenhalvtimemedS-togfraBallerupStation.

TÆT PÅ BALLERUP STATION, BUSLINJER OG TRE SUPER-CYKELSTIER Kollegiets kommende beboere har let adgang til den kollektivetrafik.BallerupStationliggergodténkilometer fra kollegiet, hvorfra de studerende kan tage toget direkte til Københavns Hovedbanegård på blot 24 minutter.Ligesomdertætpåkollegieterflerebus-forbindelser, som kører både ind og ud af Ballerup.

Endeligforbindertresåkaldtesuper-cykelstier(Ring4-ruten,FrederikssundsrutenogVærløseruten)Ballerupmeddeomkringliggendebyer.

For studerende med bil ligger Telegrafvej godt placeret i forhold til indfaldsveje og motorveje.

Gefion Telegrafkollegiet er beliggende på Telegrafvej 5A i Ballerup. Kollegiet ligger tæt på DTU Ballerup

Campus samt fem ungdomsuddannelsesinstitutioner, herunder tre gymnasier samt i cykelafstand til DTU

Lyngby Campus. Derudover ligger kollegiet tæt på Ballerup Bymidte, hvor Ballerup Centret, sports- og

kulturtilbud samt Ballerup Station ligger. Området omkring Telegrafvej vil over de næste 3-5 år, blive

omdannet til et dynamisk blandet bykvarter med et betydeligt antal boliger.

9BaltorpBykvarter–ForslagtilhelhedsplanforomdannelseafBallerupErhvervsparkomkringTelegrafvej,BallerupKommune,september2018 10Bosætningsanalyse2018,BallerupKommune 11ForeksempelkommunenshelhedsplanforudviklingafBallerupBymidte,somharfokuspåatudviklebymidtentilenattraktivbydelmed

balance mellem boliger, butikker og kulturliv samt grønne områder og gode parkeringsforhold.

Ballerup St.

H. C. Ørsted Instituttet

Københavns UniversitetPanumCopenhagen

Buiness SchoolKEA Københavns Erhvervsakademi

Danmarks TekniskeUniversitet

Danmarks TekniskeUniversitet

TEC - TechnicalEducation

Professionshøjskolen Metropol

Danmarks Pædagogiske Universitet

S-tog linien tilKøbenhavn 25 min

Hovedbanegården

TELEGRAFVEJ

5 km

10 km

TELEGRAFVEJ

TEC - TechnicalEducation

BALLERUP ST.

BALLERUP CENTRUM

BUS

BUS

BUS

BALLERUPCENTRET

ALDI

BIOGRAF

Vest

buen

Vestbuen

Hol

d-An

Vej

Ballerup Byvej

Baltorpvej

Baltorpvej

Yogacirkel/Løbebane

Job/karriere< 100 m

Uddannelsessteder< 400 m

Infrastruktur/motorvej< 2 km

Kollektiv trafik< 50 m

Fitness< 0 m

Indkøb< 400 m

Byliv< 1 km

9

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

På blot 24. min. kan du komme fra Ballerup station til Københavns Hovedbane.

Gefion Telegrafkkollegiet er centralt beliggende i Ballerup tæt på offentligt transport og indkøb.

Kollegiet bliver en del af et helt nyt og moderne bykvarter, rigt på liv og

muligheder for studerende

10

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

GODE JOB- OG KARRIEREMULIGHEDER – BÅDE UNDER OG EFTER ENDT STUDIEBallerup Kommune er en af Danmarks største erhvervs­kommuner og rummer mange af de virksomheder, der trækkervæksteniStorkøbenhavn.Derergodt4.000virksomheder og 42.000 arbejdspladser i kommunen, somkonstanttiltrækkernyeborgeretilkommunen12. Med mange højteknologiske virksomheder samt ikoner somSiemens,Bosch,KMD,IBMogdennyekontor-bygningWorldTradeCenter,tilbyderBallerupsåledesgode jobmuligheder for studerende, såvel under som efter endt uddannelse.

GRØNNE OMRÅDER, INDKØB SAMT SPORT OG CAFÉLIV I GÅAFSTANDBallerupharetstærktogselvstændigtlokalsamfund,som er rigt på en variation af kultur­ og sportstilbud samt mange grønne områder, som de studerende kan nydegodtaf.GefionTelegrafkollegietliggersåledestætpånaturoggrønneområdermedkortvejtilmulighederforatspillegolf,løbeogcyklesamtigåafstand til indkøb og butikker.

FordesportsinteresseredeliggerBallerupIdrætsbyinærhedenmedsvømmehal,boldbanerogatletiksta­dion, ligesom kommunen huser over 300 sports­, kultur­ og fritidsforeninger og er Team Danmark Elitekommune.13EndeligerderBallerupSuperArena,der blandt andet danner rammen om det årlige 6-dagesløb.Udoverfitnessfaciliteterpåkollegiet,liggerfitnesskædenFitnessWorldblot1kmfrakollegiet.

IBallerupbymidtefinderkollegietsbeboeredesudenenlangrækkespisesteder,butikkerogdagligvarefor­retningersomforeksempelFøtexogNetto.

Ønskerkollegietsbeboereatgåibyenellertilkoncer­teriforeksempelKøbenhavnellerLyngby,sikrerdengodeadgangtilkollektivtrafik,atbeboernekankommetrygtoghurtigtfremogtilbage.

12HvorforbyggeogboiBallerup,Publikation,BallerupKommune,udateret 13HvorforbyggeogboiBallerup,Publikation,BallerupKommune,udateret

11

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

12

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

E J E N D O M M E N

GefionTelegrafkollegieteridagenkontorejendombeliggende på Telegrafvej 5A, 2750 Ballerup. Ejendom­meneropførti1971ogharmatr.nr.1bo,PederstrupBy,Pederstrup(”Ejendommen”).GefionGroupA/SrenovererogombyggerEjendommenfremmodstu­diestart sommeren 2020 til kollegie med det formål at imødekomme den stigende efterspørgsel på studiebo­liger i Ballerup. Ejendommen vil blive opdelt i ejerlejlig­heder.

Ejendommens eksisterende murstensfacade bevares, mensbygningen,sombliverialt10.218kvadratmeter(BBR),ombyggesindvendigttil262ejerlejligheder,som kommer til at ligge i stuen til og med 3. sal, mens kælderniveauetindrettestilfællesfaciliteter,herunderfællesvaskeriogtørrerum,fælleskøkkenersamtfitnes­sfaciliteter.Iforbindelsemedopbygningen,foretagesenudgravning,såderfrakælderniveauetbliverdirekteudgangtilEjendommensudendørsfællesarealer.

STUDIEBOLIGER I HØJ KVALITET De262studieboligerblivermellem35og54m²(BBR).Derbliverotteboligtyperatvælgemellem.Derudoverindrettes otte boliger som handicapvenlige boliger.

Studieboligerneindretteslyseogmoderneogmedgodtlysindfaldfrastudieboligernesstoreoplukkeligevinduer. Derudover vil alle studieboligerne få eget køkkenmedkøle-ogfryseskab,ovnogkogepladersamtegetbadogtoilet.Væggeogloftermaleshvideoggulveudføressomtrægulve.

KøkkenerudføressomSvanehvidmedholdbarbord­plademednedfældetvask.Badeværelserneudføresmedhvidefliser,brusenicheogvæghængttoilet.

Hverstudieboligtildeleset1,5m²stortfjerndepotiEjendommenskældersamtetnærdepotligeudenfordøren ind til studieboligen.

Der etableres internetforbindelse i hele Ejendommen.

Vigøropmærksompå,atderkanopståbehovforatforetageændringeriprojektetsudformning,herunderfor eksempel vedrørende det beskrevne materiale­valg samt indretningen. Derudover kan der ske mindre forskydningerifordelingogstørrelsenafdeoplystearealer.

ATTRAKTIVE FÆLLESAREALER Viprioritereratskabegodefællesarealerpåkollegietmed fokus på sport og aktivitet, så kollegiet appelle­rer til studerende, der kan lide grønne omgivelser og fysiskaktivitet.

Kollegietfårindvendigefitnessfaciliteter,hvorfradervilværeendirekteudgangtiludendørsarealermedblandtandetensåkaldt”yogacirkel”ogløbebane.

Påkollegietetablerervidesudenfællesarealermedaktivitetsmøbler, herunder bordfodbold og bordtennis på etagerne, hvor der er brede gange. Meningen er at skabesåkaldte”hangoutspots”,hvorbeboernekansiddeogstudereellerværesocialemeddeandre.

BYGGERIET OG MARKEDSFØRING AF UDLEJNINGSelskabetforventeratindgåtotalentreprisekontraktmedetanerkendtentreprenørfirmaisommeren2019,såbyggerietkangåigangumiddelbartefter.Kolle­gietforventesatståindflytningsklarttilstudiestart sommeren 2020.

Omkringmarts2020igangsættesenudlejningskam­pagne for boligerne. Det er forventningen, at alle boligerne er udlejet, når Ejendommen overdrages til investorerneden1.september2020.GefionInvestor­salgA/Shargodeerfaringermedmarkedsføringpåde sociale medier og andre medier, hvor studerende færdes.

13

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Iettidligereprojekternæstenalle175lejlighederud-lejet, ligesom der pt. er cirka 700 på venteliste. Vi stiller desuden udlejningsgaranti for den budgetterede leje i36måneder.Seside18fornærmerebeskrivelseafudlejningsgarantien.

DertegnesikkebyggeskadeforsikringforEjendom­men,idetdetteikkeeretlovkrav,sålængeEjendom­men anvendes til udlejning. Investorerne skal dog

væreopmærksommepå,athvisEjendommenpåettidspunktsælgessomejerboliger,vildersamtidigskulletegnesbyggeskadeforsikringforEjendommen.DerertinglystenservitutpåEjendommenherom,somligeledes har til formål at gøre fremtidige ejere af Ejen­dommenopmærksommepådenneforpligtelse.

Vi skaber et moderne kollegie med unikke fællesfaciliteter, som har

fokus på sport og aktiviteter

Gefion Telegrafvejkollegiet er det 6. kollegie, som Gefion Group har udviklet.

14

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Studieboligerne er på 35-54 m2 (BBR) med eget køkken og bad.

15

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

16

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

M Å L G RU P P E N O G U D L E J N I N G

De262studieboligerergennemsnitligtpå39m2 og udlejes for gennemsnitligt DKK 5.182 pr. måned + for­brug. Dette svarer til en gennemsnitlig udlejningspris påDKK1.595pr.m2 pr. år.

Boligernes størrelse varierer fra 35 m2 til 54 m2(BBR).StudieboligernekostermellemDKK4.995ogDKK6.000ogkaninddelesitrekategorier,små,mellem-store og store. Der etableres i alt 200 små enheder

DET STUDERENDE PARKarinaogAnderserflyttetsammenienlejlighedpå54m2 på GefionTelegrafkollegiet.AnderslæsertildiplomingeniørpåDTUBallerupCampusogharstudierelevantarbejdehosSiemens,somliggerkun3kmfraGefionTelegrafkollegiet.

Karinavilværelægeogtagerhverdagtogetforatkommetilundervisning på København Universitet.

Anders og Karinas månedlige budget ser ud som følger:

Lønindkomst(efterskat) DKK12.02814

SU(efterskat) DKK 7.603Boligstøtte DKK 920Husleje DKK -6.000Rådighedsbeløb DKK 14.551

BeregningerneerestimaterbaseretpågældendesatserforSUogboligsikring.

LEJEPROFILER

DEN STUDERENDE SINGLEAnne er 20 år og bor i en lejlighed på 35 m2påGefionTelegrafkollegiet.Hungåri3.gpåBorupgaardGymnasiumiBallerup,hvilketkræverenhurtigcykelturpå12minutterforatkommeiskole.Nårhunerfærdigmedgymnasiet,vilhunstartepåHAAlmenpåCBSiKøbenhavn.

VedsidenafgymnasietharAnneetjobhosKMD,somhuner meget glad for, da der er mange udviklingsmuligheder i virksomheden. Anne har et stort ønske om på sigt at få en karriere i KMD, og ønsker derfor at blive boende i Ballerup efter gymnasiet,såhunharkortafstandmellemsitjoboghjem.

Annes månedlige budget ser ud som følger:

Lønindkomst(efterskat) DKK 6.01415

SU(efterskat) DKK 3.801Boligstøtte DKK 763Husleje DKK -4.995Rådighedsbeløb DKK 5.583

BeregningerneerestimaterbaseretpågældendesatserforSUogboligsikring.

14GældendesatsforfribeløbvedsidenafSUudgørfor2019påenvideregåendeuddannelse:DKK13.375pr.månedpr.person. 15GældendesatsforfribeløbvedsidenafSUudgørfor2019forenungdomsuddannelse:DKK8.846pr.månedpr.person.

17

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

M Å L G RU P P E N O G U D L E J N I N G

LEJEPRISER PÅ ØVRIGE STUDIEBOLIGER I STORKØBENHAVN

Navn Bydel m2 pr. bolig Leje pr. måned Leje pr. m2 min Leje pr. m2 max

Valbykollegiet Valby 24­35 4.800­7.400 2.400 2.677

Blækhus Valby 24­35 4.800­7.400 2.246 2.648

LindgreensAllé Amager 34­37 6.275-6.525 2.068 2.303

Danmark Internationale Kollegium Albertslund 35 5.703 1.955 1.955

Mårbærhaven Albertslund 52­50 2.957-5.754 1.367 1.419

Sømoseparken Ballerup 32­50 4.048-6.087 1.461 1.679

Tobakskollegiet Søborg 38-46 5.150-7.060 1.531 2.422

Gefion Telegrafkollegiet Ballerup 35-54 4.995-6.000 1.333 1.751

(mellem 35 og 43 m2),22mellemstoreenheder (mellem 37 og 45 m2)samt40storeenheder(mellem48 og 54 m2).Destørsteenhederertiltænktungepar,som ønsker at bo sammen.

Vi har fastsat udlejningspriserne på baggrund af grun­dige markedsundersøgelser, studieboligens størrelse og beliggenhediEjendommensamtmæglervurderingfrauafhængigejendomsmægler.Dengennemsnitligekva­dratmeterlejepåGefionTelegrafkollegietliggergenereltlavere end lejen på mange af tilsvarende studieboliger i nærområdet,somliggertætterepåKøbenhavn.Seher­til tabellen nedenfor, hvor prisen er sammenlignet med andretilsvarendestudieboligerinærområdet.

GefionTelegrafkollegieterattraktivtforungestude­rende,derønskeregenboligoggernevilbotætpåstudie-ogbyliv.Flertalletafstudieboligernehenven­dersigtilénbeboerellerpar.Dentypiskelejervilværemellem 20 og 27 år og studerende på en uddannelses­institutioniBallerupellerrestenafStorkøbenhavn.

BOLIGFORDELING OG SAMLEDE HUSLEJEINDTÆGTER DererfølgendefordelingafboligerpåGefionTele­grafkollegietA/S.Boligernesstørrelseerideelforhen­holdsvissingler,ungederflyttersammenellerpar.

IGefionTelegrafkollegietA/Sfordelerdesamledehus­lejeindtægtersigsomgengivetinedenståendeover­sigt.Denprimærelejeindtægtpå74%afdesamledelejeindtægterkommersåledesfradesmåboligermedhuslejeniveauet ca. DKK 5.000 pr. måned.

BOLIGFORDELING

m2 BBR Boliger %-fordeling

35­43 200 76%

37­45 22 8%

48­54 40 15%

Total 262 100%

STOREBOL IGER

SMÅBOL IGER

MELLEMBOL IGER

SAMLEDEHUSLEJEINDTÆGTER

18 %

9%

74%

18

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

UDLEJNINGSGARANTI Der stilles en udlejningsgaranti på den budgetterede leje(ekskl.acontoopkrævningerforforbrugsudgifter)for førstegangsudlejning. Udlejningsgarantien stilles i formafetkontanttilbageholdoverforsælgerselskabet,Telegrafvej5AHoldingApS.Udlejningsgarantienergæl­dendei36månederfrainvestorernesovertagelseafaktierneiGefionTelegrafkollegietA/S.

Detbetyderipraksis,atinvestorernesikresfuldbud­getteretlejeindtægtfraovertagelsesdagenogindtilsamtlige lejligheder er udlejet første gang, dog maksi­maltindtil36månederefterovertagelsesdagen.Udlej­ningsgarantienerøkonomiskbegrænsettilførsteårssamledehusleje,derudgørca.DKK16mio.

Med Gefion Telegrafkollegiet tilbyder vi 200 attraktive studieboliger til en månedlig leje på ca. DKK 5.000

19

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

20

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Studieboligerne er lyse og venlige. Udover eget køkken og bad har hver studiebolig eget depotrum på 1,5 m2 placeret i kælderen. Derudover er der adgang til højhastighedsinternet.

21

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Studieboligerne er lyse og venlige. Udover eget køkken og bad har hver studiebolig eget depotrum på 1,5 m2 placeret i kælderen. Derudover er der adgang til højhastighedsinternet.

22

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

AKTIEUDBUD ProjektetGefionTelegrafkollegietA/Smedforventeligt262studieboligertiludlejning,udbydesiaktieselskabs­formidetnystiftedeselskabGefionTelegrafkollegietA/S,CVRnr.40527125,(”Selskabet”).Aktieudbuddethenvender sig til semi ­professionelle investorer og selskabsinvestorer.

InvestorernetegneraktieriSelskabet,sompåovertagel­sesdagenerhververselskabet,Telegrafvej5AApS,CVR-nr.40059407,somejerEjendommen.

Ved en investering på DKK 1 mio., erhverver du som investorca.1%afSelskabet.MinimuminvesteringenerDKK 750.000.

GangstedAdvokatfirmaharafgivetadvokaterklæringiforbindelse med udbuddet som investeringsprojekt.

TIDSPLANBallerupKommuneudstedtebyggetilladelsetilprojektetimaj2019.Totalentreprisekontraktenforventesindgåetiløbetafsommeren2019,ogbyggerietforventesigangsatumiddelbartderefterogstraksefter,atSelskabetharopnåetendeligbyggefinansiering.Byggefinansieringkanikke indhentes, før der er indgået en totalentreprise kontrakt.Derforkantidsplanenforskydesigsomfølgeaf disse forhold.

Der kan naturligvis altid opstå øvrige uforudsete forsinkelserunderselvebyggeprocessen,somkanudskydeinvestorernesovertagelseafSelskabet.

Selskabetsadministrator,GefionManagementA/S(endelafGefionInvestorsalgA/S),sikrer,atinvestorerneløbendeblivergjortbekendtmedforholdibyggeproces­sen,derkanhavebetydningforoverdragelsen.

Viigangsætterudlejningskampagneforboligernetilmarts2020meddenmålsætningogforventning,atalleboligerne er udlejet, når Ejendommen den 1. september 2020,stårfærdigopførtogoverdragestilSelskabetsinvestorer.

DerforventesløbendeindflytningefterovertagelsenafEjendommen,oglejernepålæggesderforatacceptereenvismangeludbedringefterindflytning.

Nedenfor fremgår tidsplanen frem mod, at projektet overdrages til investorerne.

EJENDOMMENS VÆRDIANSÆTTELSEEjendommenværdiansættesvedoverdragelsentilinvestorernetilDKK344mio.Dertillæggesomkostnin­ger til udlejning på i alt ca. DKK 1,3 mio samt deposita og forudbetalt leje på i alt ca. DKK 5,3 mio. Den samlede projektsum udgør således ca. DKK 350,7 mio.

På baggrund af aktuelle, realiserede salgspriser på lejligheder,vurdererGefionInvestorsalgA/S,atEjen­dommen erhverves til en pris, hvor der er potentiale for værdistigningoverdekommendeår.Derbudgetteresalenemedenværdistigning,somfølgerdenforventedeudviklingilejeindtægtenogdriftsudgifternepå1%p.a.

I N V E ST E R I N G E N

TIDSPLAN

Sommer 2019:

Totalentre­prisekontrakt forventes indgået

Maj 2019:

Byggetilladelseopnået

1. marts 2020:

Udlejnings­ kampagne igangsættes

Sommer 2019: (7 dage efter underskrift)

1. rate af investor indskud forfalder til betaling

1. juli 2020:

2. rate af investor indskud forfalder til betaling

1. september 2020:

Selskabet overdrages til investorerne

2019 2020

23

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Ballerup S-tog station ligger 5 minutter på cykel fra Gefion Telegrafkollegiet.

24

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Investering i Selskabet ventes at generere en gennemsnitlig årlig forrentning af den

indskudte kapital på ca. 12 % p.a. over en 10-årig investeringshorisont.

EGENKAPITALINDSKUDDetsamledeegenkapitalindskudiSelskabetforventesatbliveDKK108,9mio.SelskabetharidagenregistreretselskabskapitalpånomineltDKK400.000.SominvestorvilduopnåejerskabtildineaktieriSelskabetved,atduentenerhververaktieriSelskabetellertegnernyeaktieriSelskabet.GefionInvestorsalgA/SfastlæggerdenendeligestrukturforSelskabetskapitalforhold,herun­der tegningskurs, i forbindelse med overdragelsen. GefionInvestorsalgA/Sindestårfor,atsamtligeaktieriSelskabet(ogetevt.datterselskab)leveresfrifortredjemandsrettigheder.

FORRENTNINGInvestorsinvesteringiSelskabetventesatgenerereengennemsnitlig årlig forrentning af den indskudte kapital på ca. 12 % p.a. før afholdelse af selskabsskat over en 10­årig investeringshorisont. Dette svarer til en forrent­ningpå9,36%p.a.efterafholdelseafselskabsskat.

Hardusominvestorerhvervet1%afSelskabetforetindskudpåDKK1mio.,vilværdienafdininvesteringefter10årværeøgettilDKK1,97mio.efterafholdelse af selskabsskat.

DRIFTSOVERSKUD I HELE BUDGETPERIODENInvesteringen forventes at give driftsoverskud i hele budgetperioden.I2020,hvordererforudsatatvære 4 måneders drift, er driftsresultatet budgetteret til ca. DKK 4,4 mio., og i 2021, som er projektets første hele driftsår, er driftsoverskuddet budgetteret til ca. DKK 13,3 mio.

LØBENDE GÆLDSAFVIKLINGDetprioriteresatafdragepågældensamtopretholdelikviditetiSelskabettilatmodståudsvingidriftenafEjendommen.GennemdenløbendegældsafviklingogSelskabetsdriftsoverskudopbyggesderforensolidformue over budgetperioden.

ANVISNINGSRET OG FORLEJERETSominvestorharduanvisningsrettillejeafdeattraktiveboliger.Detbetyderipraksis,atduharfortrinsrettilatleje en bolig eller kan anvise en bestemt lejer til en bolig iEjendommen,indendenudbydestileksternudlejning.Dukansåledesvælgeatanviseforeksempelditbarnellerenbekendt.Deterblotenforudsætning,atlejerener en person under uddannelse.

Hverinvestorharénanvisningsretpr.investeretDKK750.000,oganvisningsrettengælderiheleinvesterings­perioden.Dererikkeanvisningsrettilenspecifiktypeboligogrettenfølgerprincippet”førsttilmølle”.

Foratudnyttedinanvisningsretskalduanføredette ved underskrift af tegningsaftalen (se "Tegningsaftale" side59)ellerefterfølgendemeddeledetskriftligttilGefionManagementA/S.Hervedbliverduskrevetpåvores anvisningsliste, og du vil få besked, når en bolig bliver ledig. Ved at takke nej til en bolig, mister du ikke din plads på anvisningslisten.

Anvisningsrettengælderforheleinvesteringsperiodenogkananvendespåny,hvisdenanvistelejerfraflytter.Iden forbindelse kan du bede om at blive opskrevet på nynederstpåanvisningslisten.

25

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

TIDSHORISONTDet anbefales, at du som investor indgår i projektet med en investeringshorisont på minimum 5 år. Ejendommenkandogafhændesbådetidligereogsenere.

BeslutningenomsalgvilblivetruffetpåSelskabetsgeneralforsamling.Derkræves2/3flertalforatsælgeEjendommenellerheleSelskabet.

Ejendommenkansælgessamlet,ligesomboligernekansælgesenkeltvis,idetEjendommenopdelesiejerlejligheder.LæsmereomSelskabetsexitstrategipå side 40.

LEDELSELedelsenafSelskabetvaretagesafenbestyrelseogendirektion.Bestyrelsenvilbeståaf3-5personer, dervælgesblandtSelskabetsinvestorer.Direktionenudpegesafbestyrelsen.GefionManagementA/Sstillerenkvalificeretdirektørtilrådighedmodetsærskilthonorar,sålængeSelskabetharenforval-teraftalemedGefionManagementA/S.

LæsmereomSelskabetsforvalteraftalemedGefionManagementA/SunderForvaltningogEjendoms-ad ministration på side 38.

SELSKABSFORHOLDSelskabeterenalternativinvesteringsfondihenholdtildefinitionenilovomforvaltereafalternativeinve- steringsfondem.v.Selskabetsinvesteringsstrategier,indirekte via et datterselskab, at investere i, udleje og eventueltsælgeEjendommen,samtdermedforbundetvirksomhed.

SelskabetharudpegetGefionManagementA/Ssomsin lovpligtige forvalter. Forvalteren vil varetage for­valtningenafSelskabetogforvalteSelskabetsinveste­ring.ForvalterenerundertilsynafFinanstilsynet.Læsmere under Forvaltning og Ejendomsadministration på side 38.

SelskabetforventesaterhverveEjendommenindirektevederhvervelseafselskabetTelegrafvej5AApS,CVR-nr.40059407,somharadkomsttilEjendommen.

HvisGefionInvestorsalgA/Svurdererdetnødvendigtellerhensigtsmæssigt,kanerhvervelsenafEjendom­men eventuelt struktureres på en anden måde end sombeskrevetidenneInvestorpræsentation.GefionInvestorsalgA/Sharsåledesrettilatstrukturereover­dragelsenafEjendommentilSelskabetpådenmesthensigtsmæssigemåde.

GefionInvestorsalgA/Sindestårfor,atSelskabet,entendirekteellerviaetdatterselskab,hargyldigadkomst til Ejendommen på overtagelsesdagen samt at investorerne har adkomst til deres kapitalandele fri af tredjemandsrettigheder.

GefionInvestorsalgA/Sindestårdesudenfor,atstruktu­reringenafoverdragelsenikkeskatte-ogmomsmæssigteller på anden vis vil komme til at belaste investorerne ellerSelskabet.

Gefion Telegrafkollegiet ligger blot 5 min. på cykel fra Ballerup Busterminal, Ballerup Centret og Ballerup S-tog station.

Ballerup er en moderne og velfungerende kommune, hvor de studerende vil nyde godt af en optimal infrastruktur, mange mu-ligheder for shopping og et stort udbud af sportsfaciliteter.

26

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

GefionGroupA/S(ellerethermedkoncernforbundetselskab)medinvestererselviprojektetsåledes,atGefionGroupA/Stilsammenmeddeoprindeligekapitalandele,erhverver i alt ca. 5 % af egenkapitalindskuddet på DKK 108,9mio.tilsammekurssomdeøvrigeinvestorer.

SelskabetsrevisorerDeloitteStatsautoriseretRevisions­partnerselskab.

MÅLGRUPPE FOR INVESTERINGENUdbuddetafaktieriGefionTelegrafkollegietA/Shenven­der sig til semi ­professionelle investorer, der ser investe­ring i studieboliger til udlejning i Ballerup som en attrak ­ tiv mulighed for forrentning og formueskabelse. Det er forventningen, at du som investor besidder den nød­vendigeerfaring,videnogekspertisetilattræffeegneinvesteringsbeslutningerogforetageenkvalificeretvurde ring af de risici, der er forbundet med inve steringen.

HosGefionInvestorsalgA/Sstårvitilrådighedforspørgsmål og sparring vedrørende projektet, men vi anbefaler altid, at du rådfører dig med egne personlige rådgivere,foreksempelrevisorog/elleradvokat,førdutræfferdinbeslutningominvestering.

Viyderikkerådgivningominvesteringen.

INDBETALING AF INVESTORINDSKUD/TEGNINGSBELØB Ditinvestorindskud/tegningsbeløbforfalderi2rater,som begge indbetales til en klientkonto hos Gangsted Advokatfirma:

1. Første rate forfalder ved underskrift af Tegnings­aftalen, hvor der indbetales 20 % af tegnings­beløbet.

2 Anden rate på 80 % af tegningsbeløbet forfalder 2 måneder før overtagelsesdagen, det vil sige 1. juli 2020. Vi sørger for at sende en påmindelse udtilsamtligeinvestorer,nårfristennærmersig.

Investeringen er betinget af, at projektet bliver fuld­tegnet, og at de øvrige betingelser i Tegningsaftalen opfyldes.Skullebetingelsernemodforventningikkebliveopfyldt,vilalleindbetalingerblivetilbageførttilinvestorerne, dog med fradrag af eventuel negativ rente.

INVESTORMATERIALE – TEGNINGSAFTALEN MED BILAG Det fulde materiale vedrørende investeringen omfatter, udoverdenneInvestorpræsentation,Tegningsaftalenmed tilhørende bilag.

DubliverinvestoriGefionTelegrafkollegietA/SvedatudfyldeogindsendeTegningsaftalen.Isammeomgangskalduunderskriveeninvestorerklæring("Investorer­klæringen"),somerbilag2tilTegningsaftalen.Investo­rerklæringenskalunderskrivessomledioverholdelseafdelovmæssigekrav,vierunderlagtsomudbyderafaktier i alternative investeringsfonde.

Vianbefalerdesuden,atduligeledeslæserbilag1–ejeraftaleogvedtægtersamtbilag3–privatlivspoli­tikken.Viskalsærligthenledeopmærksomhedenpåejeraftalen.DenneregulererenrækkevæsentligeforholdomkringejerskabetafaktierneiSelskabet,herunder valg af ledelse, udpegelse af forvalter, anvisningsretten, regulering af overgang af aktier, udlodningafudbytte,medsalgspligtsamtvæsentligebeslutninger mv. Investorerne opfordres således til nøje at gennemgå ejeraftalens bestemmelser.

Den samlede pakke med dokumenter, kan rekvireres hosdinkontaktpersonhosGefionInvestorsalgA/S,ligesom Tegningsaftalen inklusive bilag, fremgår sidst i denneInvestorpræsentation.

HuskatkrydseafiTegningsaftalen,hvisduønskeratnotere en anvisningsret.

27

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

MIDLER TIL INVESTERINGInvesteringen kan foretages ved indskud af både frie midler, selskabsmidler og pensionsmidler. Du er selv ansvarligforatsikre,atdukanbenyttedinepensions­midlertildennetypeinvestering.

GefionInvestorsalgA/Sanbefaler,atdusominvestor,sammen med din rådgiver, undersøger, hvilke midler der i din konkrete situation kan anvendes til investeringen.

Sederudoverdetaljerneforinvesteringafhenholdsvisfrie midler, selskabsmidler og pensionsmidler i tabellen nedenfor.

FRIE MIDLER INVESTERING VIA SELSKAB PENSION

Du kan investere frie midler.Her kan du investere fra DKK 750.000. Beskatning efter de almindelige aktieavanceregler, det vil sige 27 % i skat af de første DKK 54.000 og 42 % af aktieindkomst ud overDKK54.000.Nævntesatsererfor2019,ogdereguleresårligt.

Sominvestorbliverdubeskattetaf gevinsten ved salg, men kan fratrækkeeteventuelttab.

Du har mulighed for at investere via dit selskab, der har fri kapital til rådighed.

Ved en ejerandel på minimum 10%afGefionTelegrafkollegietA/S,svarendetilinvesteringpåDKK10,9mio.,vilevt.kommendeudbytterværeskattefrieforditselskab,ligesomsalgetafaktiernevilværeskattefrit.

Ved en ejerandel på under 10 % vil du blive beskattet med en selskabs­skatpå22%af70%afudbyttet,hvilketgivereneffektivskattesatspådetsamledeudbyttepå15,4%.

Salgafaktiernevilværeskattefrie.Duskalværeopmærksompå,atnærværendeinvesteringikkekanforetages med midler omfattet af virksomhedsskatteordningen(VSO).

Endelig har du mulighed for at inve­stere pensionsmidler. Her betales 15%iPAL-skatafdeudbetalteudbytterogaktiernesårligeværdi­stigning.

Dogskalduværeopmærksompå,at investering med pensionsmidler i unoteredeaktiererbeløbsmæssigtbegrænset.

Såledeskanmaksimum20%afdeførste DKK 2 mio. i pensionsop­sparing investeres i unoterede aktier. Fra DKK 2 mio. til DKK 4 mio. kan 50 % investeres, og for den del af pensionsopsparingen, der overstiger DKK 4 mio. kan 75 % investeres.Dettebetyderiprak­sis, at din pensionsopsparing skal udgøre minimum DKK 2,7 mio. for atkunneopfyldeminimuminveste­ringskravet på DKK 750.000.

4:

Investor indbetaler anden rate på 80 % af det samlede inves­teringstilsagn til klientkonto hosGangstedAdvokatfirma.GefionManagementA/Ssender en betalingspåmin­delse inden beløbet forfalder til betaling.

5:

Selskabetoverdragestilinvestorerne.

PROCESSEN VED KØB AF AKTIER

1:

InvestorindsenderudfyldtTegningsaftale og Investor­erklæringsammenmedhvid­vaskdokumentation.GefionManagementA/Ssendermedunderskrevet Tegnings aftale tilbage til investor sammen med information om log in til investorportal (hvor alleoplysningeromprojektetvilliggefremadrettet).Iumid­delbarforlængelseafdette,modtagerinvestorenfysiskvelkomstpakke med posten, indeholdende velkomstbrev samthardcopyafinvestor­præsentationenfraGefionManagementA/S.

2:

Investor indbetaler første rate på 20 % af det sam­lede investeringstilsagn til klientkonto hos Gangsted AdvokatfirmaefteranmodningfraGefionManagementA/S.Investor modtager kvittering for indbetaling fra Gangsted Advokatfirma.

3:

GefionManagementA/SorientererløbendeSelskabetsinvestorer om fremdriften af byggerietsamtinviterertiletellerflereorienteringsmødervedr.byggeprocessen.

28

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

F I NA N S I E R I N G E N

Ejendommenfinansieresmedrealkreditfinansieringellerrealkreditlignendefinansiering.Dererdesuden budgetteret med deposita og udskudt skat.

Selskabetetableresmedenhøjsoliditet,ogderforventesderforoptagetrealkreditlånpå65%afEjendommensværdiførudlejningsomkostningerogdepositasvarendetilDKK223,6mio.GefionInvestor­salgA/Seriløbendedialogmedforskelligefinansie­ringskilder for at opnå bedst mulige lånevilkår.

REALKREDITFINANSIERINGEN FORVENTES AT BLIVE OPDELT I TO LÅN:

1) 45%afdensamlederealkreditfinansieringforventes at blive etableret og afviklet som et fastforrentet 30­årigt obligationslån med afdragsfrihed i en periode på 15 år. Den budget­terede rente inkl. bidragssats er 2,4 % p.a.

2) 55%afdensamlederealkreditfinansieringforventes at blive et 20­årigt F5 lån med løbende afvikling. Den budgetterede rente inkl. bidrags­sats er 0,8 % p.a.

Foratudnyttedenhistorisklaverenteogforatopnåstørst mulig stabilitet og forudsigelighed om renteud­giften,forventesfinansieringenoptagetmedenstordel af lånet som et fastforrentet obligationslån, hvor renten bindes i hele låneperioden. Dette reducerer projektets renterisiko.

GefionInvestorsalgA/Shariettidligerestudiebolig­projekt, som blev udbudt ultimo 2018, optaget lån med lignendelånesammensætning.

GefionInvestorsalgA/Stagerdogforbeholdforatoptagelånmedenandensammensætningog/ellertype,hvisdettemåttevisesigmerefordelagtigtforSelskabet,ellerhvislångiverkræverdet.

Konservativ finansieringsstruktur med fast rente og afdrag.

Fordele ved stor andel fastforrentede lån:

• Ydelsen/renten på den faste del kendes i hele projektets budgetterede løbetid

• Den faste del vil til enhver tid kunne opsiges og indfries til kurs 100

• Reduceret risiko ved eventuelle rente­stigninger i projektets løbetid

• Stiger markedsrenten vil den faste del af lånet kunne indfries til en lavere kurs end 100

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

250

200

150

100

50

0

DKK

mio

.

F5, 20-ÅRIG AFVIKLING

OBLIGATIONSLÅN MED 30-ÅRIG AFVIKLING

FIGUR 1 DERBUDGETTERESMEDLØBENDEAFVIKLING AFREALKREDITFINANSIERINGEN

FIGUR 2 UDVIKLINGIEGENKAPITALOGGÆLDSAFVIKLING

DKK

mio

.

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

400

450

350

300

250

200

150

100

50

0

EGENKAPITAL

SAMLET GÆLD

29

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Afviklingafgældsamtudviklingiegenkapitalfrem­gåraffigurernenedenfor.Somdetfremgåraffigur1,nedbringesdensamlederealkreditgældiSelskabetfraDKK223,6mio.tilDKK162,5mio.overen10-åriginvesteringshorisont. Det svarer til en belåning på 42 % afEjendommensværdivedudgangenaf2030.

UDSKUDT SKAT DenforventedeudskudteskatiSelskabetvedoverdra­gelsen er på DKK 12,8 mio.

Denudskudteskaterudtrykfordenskat,derskalbetales,hvisEjendommensælgesudafSelskabet.Denudskudte skat kommer derfor først til betaling, hvis selveEjendommensælges.OverdragesSelskabetistedet for selve Ejendommen, kommer den udskudte skat ikke til betaling.

DenudskudteskatindgåribalancenforSelskabetsometpassivmed100%afværdienafdenudskudteskat, og kommer derved investorerne til gode som en reduktionafprisenforaktierneiSelskabet.

Der skal ikke betales renter af den udskudte skat, som således i realiteten fungerer som en rente­ og afdrags­frifinansiering.

FINANSIERING MED REALKREDIT ELLER REALKREDITLIGNENDE VILKÅRDetforudsættes,atderaleneoptagesrealkreditfinan­sieringellerfinansieringpårealkreditlignendevilkåriEjendommen.InvestorerneiGefionTelegrafkollegietA/ShæfterderforikkepersonligtoverforSelskabetslångivere.Dinrisikosominvestorersåledesbegrænsettilegenkapitalindskuddet,ligesomduikkeerafhængigafmedinvestorersøkonomiskeforhold.Dogbemær­kesdet,atSelskabetkankommeiensituation,hvortilførselafyderligerekapitalernødvendigt.Isåfaldkan investorerne bidrage til kapitalindskuddet, idet de dog ikke er forpligtede hertil.

GefionInvestorsalgA/Sindestårfor,atEjendommenovertagesfriforhæftelserpånærpantrelaterettilrealkreditfinansieringen.

Deterblandtandetenforudsætningforprojektet,atfinansieringenblivertilvejebragt,ogatprojektetbliverfuldtegnet.

Ved investering i Gefion Telegrafkollegiet A/S opnår du:

• En forventet forrentning af dit ind­skud på 12 % p .a . før selskabsskat

• Anvisningsret til boligerne

• Attraktiv finansiering

• Udlejningsgaranti i form af kontant tilbagehold i købesummen for Ejendommen

12 .800 . 8 465 . 376 . 888

108 .907. 289

223 . 596 . 537

EGENK APITAL31 % DEPOSITA2 %

UDSKUDTSK AT4 %REALKREDIT 6 4 %

SAMLETFINANSIERINGDKK 1.000

30

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

S E L S K A B ETS D R I F T O G FO RU D SÆT N I N G E R

FO R B U D G ET T ET

Udlejningen af boligerne forventes at give driftsover­skud fra første driftsår, og det forventes at gøre sig gældendeihelebudgetperioden.I2020,hvorderer4 måneders drift, er driftsresultatet budgetteret til ca. DKK 4,4 mio. I 2021, som er projektets første hele driftsår, er driftsresultatet budgetteret til ca. DKK 13,3 mio. Driftsoverskuddet ventes øget for hvert år.

FASTSÆTTELSE AF LEJENIVEAU OG -REGULERINGIfølge en vurderingsrapport udarbejdet af Danbolig ErhvervforGefionInvestorsalgA/Svurderesdet,atstudieboligerne kan udlejes til en gennemsnitlig leje påDKK1.595pr.m²pr.måned.Lejenerbaseretpåenmarkedskonform leje.

DaderiEjendommenerflereforskelligelejlighedsty­per på forskellige etager, er der foretaget en individuel lejevurdering af de enkelte studieboliger. Denne indi­viduellegennemgangskyldes,atGefionInvestorsalgA/Sprioritereratopstillebudgetter,dermedstørstsandsynlighedopfyldesidenefterfølgendedrift.

Lejenreguleresmednettoprisindekset,sombudgette­res til 1,0 % p.a.

LEJEGARANTIDererbudgetteretmed99%lejeindtægtfraover-tagelsesdagen den 1. september 2020. Hvis dette mod forventningikkeertilfældet,opfyldesdenmanglendeleje af udlejningsgarantien (se mere om udlejnings­garantienpåside18).

BESIGTIGELSE AF EJENDOMMENSomdenofficielleigangsættelseafSelskabetsdrift,inviteresSelskabetsinvestorertiletarrangementpå

Ejendommen, hvor der er mulighed for at se Ejendom­men og hilse på medinvestorer og de ansvarlige hos GefionManagementA/S.Hervilderbliveafholdtind­vielse og overdragelse af Ejendommen med en rundtur på Ejendommen, og hvis det er muligt, afholdes den ekstraordinæregeneralforsamlingforSelskabetifor­længelseafbesigtigelsen.

Pådenekstraordinæregeneralforsamlingvilderblandtandetværevalgaf3-5medlemmertilSelska­betsbestyrelseioverensstemmelsemedSelskabetsvedtægter.

GefionManagementA/Sopfordrerinvestorertilatstilleoptildisseposter.KandidatertilbestyrelsenkangivebeskedheromtilGefionManagementA/Sindenafholdelsenafdenekstraordinæregeneralforsamling.

BUDGETFORUDSÆTNINGERDer er i budgetterne for Ejendommen anvendt en rækkeforudsætninger.Devæsentligstegennemgåsidet følgende:

Driftsstart og startbalance Ejendomsselskabet overtages af investorerne den 1. september 2020 med en samlet balance på ca. DKK 350,7 mio.

Projektsum Den samlede projektsum inklusive omkostninger udgør ca. DKK 350,7 mio.

FinansieringDetsamledeegenkapitalindskuderDKK108,9mio.

Udlejningen af studieboligerne giver driftsoverskud fra første driftsår

Fra Ballerup Station går der op mod 8 tog i timen til Nørreport station. Rejsetiden er 24 minutter.

31

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Restenforventesfinansieretvedudskudtskat,depo­sita og realkreditbelåning eller realkreditlignende lån påsamletDKK223,6mio.opdeltitolån.

Låneneforventesetableretsomfølger:

1) 45%afdensamlederealkreditfinansieringforventes at blive etableret og afviklet som et fastforrentet 30­årigt obligationslån med 15 års afdragsfrihed. Den budgetterede rente inkl. bidragssats er 2,4 % p.a.

2) 55%afdensamlederealkreditfinansieringforventes at blive et 20­årigt F5 lån med fuld af vikling. Den budgetterede rente inkl. bidrags­satser0,8%p.a.Seyderligereomfinansie-ringen i afsnittet "Finansiering" på side 28.

TOMGANGAfforsigtighedshensynbudgetteresdermed1%lejetomgang,derudtrykkerennaturligudskiftningaflejere.

DRIFTSOMKOSTNINGER GefionInvestorsalgA/Shargennemgåetdriftspo­sterne sammen med eksterne rådgivere, som på bag­grund af resultaterne fra sammenlignelige ejendomme har beregnet og vurderet de fremtidige driftsomkost­ninger. På denne baggrund er der i budgettet afsat DKK2,9mio.pr.år,svarendetilDKK282pr.m2,tildæk­ning af diverse driftsudgifter. Driftsudgifterne bliver ligesom den budgetterede leje reguleret med 1 % p.a.

De enkelte poster i driftsbudgettet er sammenholdt med realiserede omkostninger i andre boligprojekter, som er sammenligneligemedGefionTelegrafkollegietA/S.

Driftsomkostningerne består af følgende underposter:

• Honorar til ejendomsadministrator • Ejendomsskat• Skatterogafgifterialt(grundskyld,rotte-

bekæmpelse)• Ejendomsforsikring • Renovationialt(dagrenovation)• Udvendig vedligeholdelse• Ejendomsserviceogvicevært,herunder

trappevaskpåfællesarealer• Genudlejning/lejerrotation(est.30%årligt)• Ventilation• Elevatorer• Anlæg,serviceaftaler,abonnementer• Elforbrugpåfællesarealer

VÆRDISTIGNING PÅ EJENDOMMEN Afforsigtighedshensynerderalenebudgetteretmedenværdistigningpå1%påEjendommen.Dettebetragtes som en positiv mulighed for, at investeringen forløber bedre end ventet.

Sidenår2000erlejlighederiKøbenhavnifølgeFinansDanmark i gennemsnit steget med 7 % p.a.16

16RealkreditrådetsStatistik,tabelBM010

32

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Investeringen giver over en 10­årig investeringshori­sont en gennemsnitlig forrentning af den indskudte kapital på 12 % p.a. før selskabsskat.17

Antagesdet,atEjendommenværdireguleresmed 1,5 % om året i budgetperioden, medfører det, at den indskudte kapital i stedet forrentes med 13,7 % p.a. over den 10­årige investeringshorisont. Hvis Ejendom­menikkeværdireguleres,vildenindskudtekapitalforrentes med 8,8 % p.a. over den 10­årige investe­ringshorisont.

REGNSKABSPRAKSIS FOR UDARBEJDELSE AF BUDGETI budgetterne er anvendt en regnskabspraksis, som er i overensstemmelse med årsregnskabsloven og neden­stående beskrivelser.

Udlejningen af boligerne giver driftsoverskud fra første driftsår.

Ved første indregning optages Ejendommen til købs­pris, inkl. købsomkostninger.

Omkostninger vedrørende tegning af kapital indregnes direkte i egenkapitalen.

Ejendommenmålesefterfølgendetildagsværdiogværdireguleringerindregnesiresultatopgørelsen.

Realkreditgældindregnestilamortiseretkostpris.Omkostninger vedrørende låneoptagelse modregnes i provenuet fra låneoptagelse og amortiseres over lånets løbetid.

Andre omkostninger, herunder ejendomsadministra­tion, reparation og vedligeholdelse indregnes i drifts­budgettet ved afholdelsen.

Den årlige forrentning er beregnet ud fra de enkelte årsresultaterførskatudtryktsomenforretningp.a.af det oprindelige egenkapitalindskud. Gennemsnitlig forrentning er gennemsnittet af de årlige forrentnin­ger,ogdererikketagethøjdeforeventuelaktionær-beskatning.

BUDGETFORUDSÆTNINGER

Projektsum DKK 350,7 mio.

Egenkapitalindskud DKK 108,9 mio.

Overtagelse 1. september 2020

Areal (BBR) 10.218 m²

Leje (Bolig) DKK 5.182 gns. pr. studiebolig pr. måned

Lejeregulering 1,0 % p.a.

Værdiregulering 1,0 % p.a.

Driftsudgifter DKK 282 pr. m²

Regulering af driftsudgifter 1,0 % p.a.18

Lånevilkår på real kreditlån 1 (50%)

Obligationslån med afdrags-frihed, 30-årig afvikling 2,4 % rente inkl. bidragssats

Lånevilkår på realkreditlån 2 (50%)

F5-lån med 20-årig afvikling, 0,8 % rente inkl. bidragssats

Tomgang 1 %

Selskabsskat 22 %

17Denårligeforrentningerberegnetudfradeenkelteårsresultaterførskatudtryktsomenforretningp.a.afdetoprindeligeegenkapitalindskud. Gennemsnitligforrentningergennemsnittetafdeårligeforrentninger,ogdererikketagethøjdeforeventuelaktionærbeskatning. 18Stigningenpå1%tagerikkehøjdeforeventuellereguleringerafejendomsskatsomfølgeafdenyeejendomsvurderinger,somoffentliggøresiløbetaf2020.

Alle studieboligerne vil have et f lot lysindfald fra de store vinduespartier.

33

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Udlejningen af boligerne giver driftsoverskud

fra første driftsår

Ballerup er en by, hvor sport og fællesskab er prioriteret højt.

34

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

35

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

D R I F TS B U D G ET

DKK 1.000 20204 mdr.

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Lejeindtægterinkl.tomgang 5.377 16.131 16.292 16.455 16.619 16.786 16.953 17.123 17.294 17.467 17.642

Driftsomkostninger inkl. ejen­domsadministration -959 ­2.878 -2.907 -2.936 -2.965 -2.995 ­3.025 ­3.055 ­3.085 -3.116 ­3.147

Driftsresultat - total 4.418 13.253 13.385 13.519 13.654 13.791 13.929 14.068 14.209 14.351 14.494

Selskabsadministrationsom­kostninger ­340 ­834 ­848 -863 ­877 ­888 -900 -912 -924 -936 -949

Resultat før renter 4.078 12.419 12.537 12.656 12.778 12.903 13.029 13.157 13.285 13.415 13.546

Renter,Realkreditgæld,Lån1,(fastforrentet) -829 ­2.487 ­2.487 ­2.487 ­2.487 ­2.487 ­2.487 ­2.487 ­2.487 ­2.487 ­2.487

Renter,Realkreditgæld,Lån2,(F5) -391 ­1.137 ­1.083 ­1.027 -972 -916 -859 ­802 ­745 -687 -629

Resultat før værdiregulering 2.858 8.794 8.967 9.141 9.318 9.500 9.683 9.867 10.053 10.241 10.430

Værdireguleringafejendom ­ 3.494 3.529 3.564 3.600 3.636 3.672 3.709 3.746 3.783 3.821

Resultat før skat 2.858 12.287 12.496 12.705 12.918 13.135 13.355 13.576 13.799 14.024 14.251

Regulering af udskudt skat -629 ­2.703 -2.749 -2.266 -792 ­800 ­808 -816 ­824 ­832 ­841

Realiseret skat ­ ­ ­ ­530 ­2.050 -2.090 ­2.130 ­2.171 ­2.212 ­2.253 -2.295

Årets resultat 2.229 9.584 9.747 9.910 10.076 10.246 10.417 10.589 10.763 10.939 11.116

36

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

BA L A N C E

DKK 1.000 primo 20204 mdr.

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Aktiver

Ejendom inkl. omkostninger 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682 350.682

Akk.Værdireguleringejendom ­ ­ 3.494 7.022 10.586 14.186 17.821 21.493 25.202 28.948 32.731 36.552

Likviditet,Akkumuleret ­ 965 4.050 7.316 10.182 11.658 13.230 14.897 16.661 18.522 20.482 22.542

Aktiver i alt 350.682 351.646 358.225 365.020 371.450 376.526 381.733 387.072 392.544 398.152 403.895 409.775

Passiver

Deposita 5.377 5.377 5.377 5.431 5.485 5.540 5.595 5.651 5.708 5.765 5.822 5.881

Realkreditgæld,Lån1,(fastforrentet) 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618 100.618

Realkreditgæld,Lån2,(F5) 122.978 121.085 115.377 109.622 103.822 97.975 92.081 86.140 80.151 74.114 68.029 61.894

Gæld i alt 228.973 227.080 221.372 215.671 209.925 204.133 198.295 192.409 186.477 180.497 174.469 168.393

Udskudt skat 12.801 13.430 16.133 18.882 21.147 21.939 22.739 23.547 24.363 25.187 26.019 26.860

Hensatte forpligtelser i alt 12.801 13.430 16.133 18.882 21.147 21.939 22.739 23.547 24.363 25.187 26.019 26.860

Egenkapital/kapitalindskud 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907 108.907

ÅretsResultat ­ 2.229 11.813 21.560 31.470 41.546 51.792 62.208 72.797 83.560 94.499 105.615

Egenkapital i alt 108.907 111.136 120.720 130.467 140.377 150.453 160.699 171.115 181.705 192.468 203.406 214.522

Passiver i alt 350.682 351.646 358.225 365.020 371.450 376.526 381.733 387.072 392.544 398.152 403.895 409.775

37

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

L I KV I D I T ETS B U D G ET

DKK 1.000 20204 mdr.

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Åretsresultat 2.229 9.584 9.747 9.910 10.076 10.246 10.417 10.589 10.763 10.939 11.116

Værdireguleringafejendom ­ -3.494 -3.529 -3.564 -3.600 -3.636 -3.672 -3.709 -3.746 ­3.783 ­3.821

Skatafåretsresultat 629 2.703 2.749 2.795 2.842 2.890 2.938 2.987 3.036 3.085 3.135

Betalt selskabsskat ­ ­ ­ ­530 ­2.050 -2.090 ­2.130 ­2.171 ­2.212 ­2.253 -2.295

Realkreditgæld,Lån1,(fastforrentet) ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­

Realkreditgæld,Lån2,(F5) -1.893 ­5.708 ­5.754 ­5.800 ­5.847 -5.894 -5.941 -5.989 -6.037 -6.085 -6.134

Ændringideposita ­ ­ 54 54 55 55 56 57 57 58 58

Årets likvidtet 965 3.085 3.266 2.866 1.476 1.571 1.667 1.764 1.862 1.960 2.059

Akkumuleret likviditet 965 4.050 7.316 10.182 11.658 13.230 14.897 16.661 18.522 20.482 22.542

38

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

FORVALTERAFTALEGefionTelegrafkollegietA/SforvaltesafGefionMana­gementA/S(endelafGefionInvestorsalgA/S).GefionManagementA/Serregistreretsomforvalterafalterna­tiveinvesteringsfonde(FAIF)hosFinanstilsynet(undernavnetGefionInvestorsalgA/S).Selskabeterregistreretsom en alternativ investeringsfond, der er forvaltet af GefionManagementA/S.

GefionManagementA/S’funktioneratvaretageledelsenogdriftenafSelskabetindenforrammerneafSelskabetsinvesteringsstrategioggearingspolitik.GefionManagementA/SogSelskabetharindgåetenforvaltningsaftale,derregulererGefionManagementA/S’forvaltningafSelskabet.ForvaltningsaftalenkanrekvireresvedhenvendelsetilGefionInvestorsalgA/S,ogudgørenintegreretdelafInvestorpræsentationen.

Formålet med forvaltningsaftalen er desuden at udnyttealledekompetencerogdenviden,somGefionManagementA/SisamarbejdemedGefionGroupA/Shar oparbejdet om Ejendommen i hele udviklingspro­cessen, hvorved forvaltningen og administrationen af Selskabetoptimeres.Forvalteraftaleneruopsigeligdeførste2årfraEjendommenoverdragestilSelskabetsinvestorerogkanherefteropsigesmed6månedersvarsel.GefionManagementA/S’forvaltningafSelskabetskal også bidrage til at gøre investeringen mest mulig passiv for investorerne.

GefionManagementA/SskalforvalteSelskabetihen­holdtilSelskabetsinvesteringsstrategi,derer:

• Erhvervelse og drift, direkte som indirekte, af Ejen­dommen, herunder udlejning og salg af Ejendom­mensamtdermedbeslægtetvirksomhed.

• SåfremtSelskabetharoverskydendelikviditet,driftaf virksomhed ved direkte eller indirekte investering i fast ejendom beliggende i Danmark, herunder opførelse, køb, udlejning og videresalg af fast ejen­domsamtdermedbeslægtetvirksomhed.Selska­betsbestyrelseskalgiveforudgåendesamtykketil,atGefionManagementA/Sundersøgeroggennem­fører konkrete investeringsmuligheder omfattet af dette punkt.

• MidlertidigkapitalanbringelseafSelskabetskapitaliaktiver med lav risiko.

InvesteringsstrategienkanændresmedSelskabetsbestyrelsesgodkendelse.

TilbrugforSelskabetsdagligedriftkanforvalterenpåvegneafSelskabetopretteogudnytteenkassekreditmedentrækningsretpåoptilDKK250.000.GefionManagementA/ShåndterersomforvalterSelskabetsbankforretninger, herunder kassekreditten.

GefionManagementA/Svildelegereudførelseafejen­domsadministration og ejendomsservice til en professi­oneltredjemandogværeiløbendedialogmedejen­domsadministratoromEjendommensdrift.Selskabetafholder omkostninger til bl.a. ejendomsadministrator ogejendomsservice/vicevært.GefionManagementA/Skan herudover delegere varetagelsen af andre opga­ver,ihvilkettilfældedetdrøftesmellemSelskabetsbestyrelseogGefionManagementA/S,ihvilketomfangSelskabetskalafholdeomkostningerforbundether­med.GefionManagementA/Skanantagebistandfratredjemand, eksempelvis tekniske og juridiske rådgi­vere, revisorer, valuarer m.v. som led i varetagelsen af opgaver. Udgifterne forbundet med bistand fra tredje­mandafholdesafSelskabet.

GefionManagementA/Skanforvalteandrealterna­tive investeringsfonde, der udlejer boliger, og der med potentielterkonkurrentertilSelskabet.GefionManage­mentA/Skansomfølgeherafblivebragtiensituation,hvorGefionManagementA/Sanbefaler,træfferafgø­relser og indgår aftaler på vegne af andre alternative investeringsfonde,derkanværeistridmedSelskabetseller investorernes interesser.

SåfremtGefionManagementA/Ssøgertilladelsesomforvalterafalternativeinvesteringsfonde,vilGefionManagementA/SbliveunderlagtetmereomfattendetilsynafFinanstilsynet.Detforventes,atdervilbliveudpegetendepositarforSelskabet.Udgiftenhertilerikkekendtendnu,menskalafholdesafSelskabet.

GefionManagementA/SvaretageroverordnetfølgendeopgaversomSelskabetsforvalter:

FORVALTNING OG EJENDOMSADMINISTRATION

39

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

SELSKABSADMINISTRATION OG LEDELSE• VaretagelseafdendagligledelseafSelskabetherun­

dervedatenafGefionManagementA/S’indstilletpersonvaretagerpostensomdirektøriSelskabet

• Indgåelse af aftaler, forestå ekstern kontakt m.v. somlediSelskabetsdagligedrift

• VærdiogprisfastsættelseafEjendommenisamar­bejde med tredjemand

• Sikringafoverholdelseafgældendelovgivningsamtrapporteringinødvendigtomfangtilrelevantemyn­digheder,herunderFinanstilsynet(compliance)

• FøringafSelskabetsejerbog• Indgåelse af tegningsaftaler• ForberedelseogafholdelseafSelskabetsordinære

generalforsamlinger• InvestorkommunikationviaSelskabetsInvestorpor­

tal, herunder og foretage årlig rapportering til inve­storernepåSelskabetsordinæregeneralforsamling

• Korrespondance med eventuel depositar• IndstilletilSelskabetsbestyrelseomeventuelover­

skydendelikviditetbørudloddestilinvestorerneeller investeres

• Håndtere førelse af retssager og tvister på vegne afSelskabetunderløbendeinstruksfraselskabetsbestyrelse.

PORTEFØLJEPLEJEGefionManagementA/SvaretagerporteføljeplejenafEjendommenogSelskabetseventuelleandreinvesterin­ger. Varetagelse af porteføljepleje omfatter bl.a. under­søgelse af investeringer, udarbejdelse af budgetter for investeringer, optimering af investeringer, herunder tilpasningafhuslejeniveau,fastsættelseafprisvedsalgaf lejligheder eller Ejendommen samt forhandling med tredjeparter, herunder med realkreditinstitutter.

RISIKOSTYRINGGefionManagementA/SvaretagerrisikostyringenafSelskabet,herundervedatidentificereogovervågedevæsentligsterisici,somSelskabetudsættesfor,samtved at implementere passende foranstaltninger med henblik på håndtering af sådanne risici.

MARKEDSFØRINGGefionManagementA/SvaretagermarkedsføringvedudbuddetafaktierneiSelskabetvedkapitalforhøjelser.

ØVRIGE AKTIVITETERGefionManagementA/Svaretagerherudoverdeopga­ver,derernødvendigeforatforfølgeSelskabetsinve-steringsstrategiogforvaltningenafSelskabetsaktiver.

HONORERINGGefionManagementA/Smodtageretårligtforvalt­ningshonorarpå0,15%afSelskabetsbalancesum,

deropgøreskvartalsvis,svarendetilca.DKK526.000iforhold til den budgetterede balancesum i 2020.

GefionManagementA/SmodtagerdogsomminimumDKK150.000omåret.GefionManagementA/Smodta­ger et engangsvederlag på 50.000 kr. for forvaltning af Selskabetindtildettidspunkt,hvorinvestorernesakti­etegningergennemført,ogejeraftalentræderikraft.GefionManagementA/Serberettigettilatmodtagesærskilthonoreringvedleveringaftillægsydelser,derikkeeromfattetafforvaltningsaftalen.Afhænderenenkeltinvestoraktier,opkræverGefionManagementA/SetbasishonorarpåDKK2.000foroptildeførstetretimersarbejdeforbundethermedogherefterDKK900pr.påbegyndttime(reguleresårligtioverensstemmelsemednettoprisindekset,dogmin.1,5%)direktefradeninvestor, der overdrager sine aktier. Hertil kommer et salgshonorartilGefionInvestorsalgA/Svedexit,læsmereheromunderExitstrategipåside40.

ANSVARSBEGRÆNSNINGGefionManagementA/S’samledeerstatningsansvarpr.år, herunder for en serie af skader, som følgeraf samme skadevoldende handling, kan maksimalt udgøreetbeløbsvarendetilGefionManagementA/S’årlige honorar for det år, hvor den skadevoldende hand­lingfindersted,medmindreGefionManagementA/Sharhandletforsætligtellergroftuagtsomt.

EJENDOMSADMINISTRATORS OPGAVEREjendomsadministrator forventes blandt andet at vare­tage følgende:• Styringafinvestorersanvisningsretvia”ejerventeli­

ste”samtdialogmedinvestoreromdenne• Opkrævningafleje,lejerestancerogrykkere• Varme og driftsregnskaber• Kontakttilogadministrationafvicevært/facility

manager• Lejerhenvendelser• Ind/udflyttesyn• Styringafeksternventelistetillejlighederne

Honorar for ejendomsadministrationen forventes at udgøre ca. DKK 1.100 inkl. moms pr. lejemål pr. år svarende til i alt DKK 287.000 inkl. moms. Honoraret for ejendomsadministrationenopkrævesudoverforvalt­ningshonoraret. Honoraret for ejendomsadministration er en del af de DKK 282 pr. m2 der er afsat til admini­stration og drift og af Ejendommen, og som derfor indgåriposten”Driftsomkostninger”idriftsbudgettetpå side 35.

Ejendomsadministrationsaftalen forventes at have etopsigelsesvarselpå6-9månedertiludgangenafetkalenderår.

40

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

SELSKABETS EXITSTRATEGISelskabetharikkeenegentligexitstrategi.Menefterfemårkanstudieboligerne(baseretpågældendereg­ler på tidspunktet for udarbejdelsen af denne Investor­præsentation)sælgesudenmoms,ligesomF5-lånetskalrefinansieres.

GefionInvestorsalgA/SanbefalerderforinvestorerneatbeholdeinvesteringeniSelskabetiminimumfemår,hvorefterderkanindhentesogpræsenteresenmæglervurderingafsalgsprisenforinvestorkredsen.Herefter anbefales det årligt at indhente en vurdering afsalgsprisenfraenrelevantejendomsmægleroggennemgå denne på generalforsamlingen.

Beslutningenometsalgbørnaturligvistilsyvendeogsidstafhængeafmarkedsudviklingen.DetersåledesoptilSelskabetsinvestorerpåbaggrundafblandtandetanbefalingerfraGefionManagementA/Satbeslutte salgsstrategien ud fra den aktuelle markedssi­tuationoghvorhurtigt,deønskeratsælge.Afforsig­tighedshensynerderiGefionTelegrafkollegietA/SbudgetteretmedenværdistigningpåEjendommenpå1 procent p.a. Efter fem år forventes det, at et indskud på DKK 1 mio. er forøget til DKK 1,48 mio., mens det forventesatudgørecirkaDKK1,97mio.efter10år.Der

bør desuden altid indhentes en vurdering af de moms­mæssigekonsekvenserafetsalgiforholdtilpraksispådet konkrete salgstidspunkt.

Da studieboligerne opdeles i ejerlejligheder, inden de tagesibrug,kandebådesælgessamletpåéngangellerenkeltvisoverenlængereperiode.Vedfrasalgskalderdogtageshensyntilboligernesanvendel­sesbestemmelser,derfremgårafservituttinglystpåEjendommen.Servituttenbetyder,atboligerneskalvedbliveatværetilungeunderuddannelse.

Et eventuelt salg af Ejendommen skal vedtages med kvalificeret2/3flertal.

VedsalgafEjendommenog/ellersalgaf100procentafSelskabetskapitalandele,honoreresGefionInvestorsalgA/Smedetperformancefee,sombeskrevetiejeraftalenog forvalteraftalen. Adgangen til performance fee er baseretpåen"trappemodel",såledesatGefionInvestor­salgA/Sfår0%feefordendelafafkastet,dererlavereendIRR2%,5%feefordendelafafkastetispændetIRR2 %­4 % og 10 % fee for den del af afkastet, der over­stigerIRR4%.Derhenvisestilejeraftalenforyderligereinformation om beregningen af performance fee.

EX I TST R AT E G I

SELSKABETSSALG AF EJENDOM

Kræver kvalificeret 2/3 flertal af selskabets aktionærer

SELSKABETSSALG AF ENKELTE BOLIGER

Kræver kvalificeret 2/3 flertal af selskabets aktionærer

INVESTORSSALG AF AKTIER

Kan ske løbende og har ingen bindings periode

EXITMULIGHEDER

Gefion Telegrafkollegiet består af 262 studieboliger samt fællesfaciliteter med fokus på sport og sammenvær.

41

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

SALG AF AKTIER UDEN FOR SELSKABETS EXITSTRATEGISelskabetsaktiererunoteredeoghardermedikkesammeomsættelighedsombørsnoteredeaktier.Investorer kan dog løbende og uden bindingsperioder sætteaktieriSelskabettilsalg.

VærdiansættelsenafSelskabetsaktiervedetsalgskerpåbaggrundafudbudogefterspørgsel.Derskalfin­des en køber, ligesom den endelige handelspris er en aftalemellemsælgerogkøber.

Årsregnskabetviltypiskværeudgangspunktforværdiansættelsen,daEjendommensværdifastsættesårligtiforbindelsemedaflæggelseafregnskab.Hvisinvestorernesælgersamlet,skalderindhentesuvildigemæglervurderinger,derskalbenyttesvedfastsættelseaf salgssummen.

ØnskerinvestoreratsælgeaktierudenforSelskabetsexitstrategi,erderfølgendemuligheder:

1. InvestorsælgerselvellerviaGefionManagementA/SaktiernetilSelskabetsøvrigeinvestorer.

2. Investorsælgerselvaktiernetilenekstern investor.

Kollegiet får invendige fitnessfaciliteter, hvorfra der vil være en direkte udgang til udendørsarealer med blandt andet ”yogacirkel” og løbebane.

42

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

FO R D E L E V E D I N V E ST E R I N G E N

GefionInvestorsalgA/Sharudvalgtenejendom,somvi vurderer, er et godt investeringsobjekt til semi­pro­fessionelle investorer.

Investeringenharenrækkefordele:

HØJ LEJESIKKERHED OG EN BY I UDVIKLING GefionTelegrafkollegietrettersigmodenveldefineretmålgruppe, og der er høj lejesikkerhed på grund af den store efterspørgsel på studieboliger i Ballerup. Dertil kommer,atlejeniveauetpåGefionTelegrafkollegietgenerelt ligger lavt set i forhold til sammenlignelige studieboligerinærområdet.Dettegiverensolidbasisfor udlejning og genudlejning.

OmrådetomkringTelegrafvejersomtidligerenævnt,del af et forslag til en stor kommunal helhedsplan, som overdenæste3-5år,viludvikleområdettiletattrak­

tivtbykvarter,ligesomflereprojektudviklere(udoverGefionGroupA/S)alleredeigangmednyeprojekteriområdet. Dette er alt sammen noget, som vil have en betydeligpositiveffektpåområdetomkringTelegraf­vej,ogvilgøreGefionTelegrafkollegiettiletattraktivtvalg af studiebolig for studerende nu og i fremtiden.

DRIFTSOVERSKUD FRA FØRSTE DAGInvesteringeniGefionTelegrafkollegietforventesfraførste dag at give et driftsoverskud som følge af leje­indtægternefraudlejningafstudieboligerne.

KONSERVATIVT BUDGET MED STOR GÆLDSAFVIKLINGBudgettetforprojekteterbaseretpåGefionInvestor­salgA/S’erfaringermedsammenligneligeejendommesamt en konservativ vurdering af den endelige realkre­ditbelåning.Derbudgetteresmed65%realkreditfinan­

God sammenhæng mellem afkast, risiko, potentiale og tidshorisont gør Gefion Telegrafkollegiet A/S

ideel som investeringsprojekt.

sieringafejendomsværdien,hvilketerudtrykforenkonservativtilgangtilsammensætningaffinansiering.

Dererindlagtenkraftigafviklingafgælden,hvorderefter10driftsår,erforetagetengældsafviklingpåDKK61mio.,svarendetilenbelåningafejendomsværdienpå42%.Detteerbaseretpå,delsatensådangælds­afviklingerudtrykfor”sundfornuft”nårviharmedejendomsinvesteringer at gøre og dels for at stille Selskabetbedstmuligtienpotentielrefinansieringssi­tuation i relation til F5­ lånet.

Ved optagelse af en enkel og gennemskuelig langfristet finansiering,reduceresrenterisikoenmarkantogmed­fører en sikring af det løbende likviditetsoverskud.

EJENDOMMENS VÆRDI VED SALGEjendomsinvesteringer har historisk set vist sig meget værdifastpålangsigt.Enejendomsinvesteringblivertypiskbetegnetsomeninvestering,derliggermellemobligationer og aktier. Fordi man løbende får likviditet fralejeindtægter–ligmedkuponrentenpåobliga­tioner – mens man som ved salg af aktier ikke med sikkerhedkenderdenfremtidigemarkedsværdiafEjendommen.

Dereralenebudgetteretmed1%årligværdistigningpåEjendommen.VærdistigningenpåEjendommensvarer til den forventede årlige lejestigning. Hvis den faktiskeværdistigningstigertil1,5%p.a.vilforrentnin­gen af den indskudte kapital stige fra 12 % p.a. til 13,7 %p.a.HvisEjendommenikkeværdireguleres,vildenindskudte kapital forrentes med 8,8 % p.a. over den 10­årige investeringshorisont.

Detersammenhængenmellemafkast,risiko,poten­tiale og tidshorisont, som er årsagen til, at vi mener, at GefionTelegrafkollegietA/Seretrigtiggodtinveste­ringsprojekt.

43

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

44

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

R I S I C I O G F Ø L S O M H E D SA NA LYS E

Ejendomsinvestering er i lighed med andre investerin­ger, forbundet med en vis risiko. Investeringen og de risici, der er forbundet hermed, bør altid sammenhol­des med alternative afkastmuligheder.

DenøkonomiskerisikovedinvesteringiGefionTele­grafkollegietA/Sersøgtbegrænsetvedenkonservativtilgangtilforudsætningerneforinvesteringen,herunderudlejning, belåning og driftsudvikling.

Detfaktum,atGefionGroupA/Ssomprojektudvikler,har et indgående kendskab til Ejendommen og kan styrebyggeprocessensamtudviklingsfasen,begrænserrisikoen for dig som investor.

Enrækkeparametrekanundervejsiinvesteringsforlø­betændresigisåvelpositivsomnegativretning.

Du skal som investor generelt vurdere, om de budget­teredeforudsætningererioverensstemmelsemeddine egne forventninger. I det følgende er anført en rækkerisikoelementer,duligeledessomminimumbørforholde dig til:

RISIKOELEMENTEREjendommenDu bør vurdere, hvorvidt Ejendommen er erhvervet til markedspris, herunder om lejeniveauet er i overens­stemmelse med markedslejen. Der er til brug herfor blandtandetindhentetenvurderingfraenuafhængigejendomsmægler.

Dubørdernæstvurdere,omdebudgetterededriftsom­kostninger er realistiske. Driftsudgifterne er gennem­gået af en ejendomsadministrator og sammenholdt med sammenlignelige ejendomme.

Dubørtilligeværeopmærksompå,atområdetsudvik­ling,ændringimarkedsrentenogkonjunkturudsvinggenereltkanpåvirkeEjendommensværdi–bådeiposi­tiv og negativ retning.

Dererenlatentrisikofor,atgarantierstilletafsælger­selskabet,GefionInvestorsalgA/Selleretandetkon­cernforbundetselskabihenholdtilInvestorpræsenta­tionen, ikke kan honoreres. Det vil ske, hvis det selskab,

som har stillet garantien, ikke har den fornødne kapital, pådettidspunkthvorgarantiengøresgældende.

ForvaltningUdoverGefionTelegrafkollegietA/S,forvalterGefionManagementA/Senrækkeandrealternativeinveste­ringsfonde. Disse alternative investeringsfonde udlejer ogsåboligerogkandermedkanværekonkurrentertilGefionTelegrafkollegietA/S.GefionManagementA/Skan derfor ved udøvelse af sine forvaltningsopgaver for andrefonde,værenødttilatagereistridmedinteres­serneforGefionTelegrafkollegietA/S.

OvertagelsesdagenOvertagelsesdagen er fastsat til den 1. september 2020. GefionInvestorsalgA/Skanmedskriftligtvarseloverforinvestorernevælgeentenatfremrykkeellerudskydeovertagelsesdagen.HvisGefionInvestorsalgA/Sønskeratfremrykkeovertagelsesdagen,skalinvestorernegivesså langt et skriftligt varsel, at overtagelsesdagen tidligst er 2 måneder efter, at varslet er givet.

ØnskerGefionInvestorsalgA/Satudskydeoverta­gelsesdagen,kanovertagelsesdagenudskydesmedforudgående skriftligt varsel til investorerne. Varsel omudskydelseellerfremrykningafovertagelsesda­genkangivesfleregangeindenfordefastsattefrister.Udskydelseafovertagelsesdagenkanske,hvisudsky­delsenskyldesmanglendeopfyldelseafbetingelserneiTegningsaftalen.Udskydelsekanialletilfældealdrigoverskride 18 måneder efter overtagelsesdagen.

GenudlejningSålængeEjendommenerudlejet,kanSelskabetafdrageplanmæssigtpålånetogdermedstøtogsikkertopbyggeengodfriværdiiEjendommen.Hvislejereopsi­ger deres lejemål, kan der opstå perioder med tomgang og/ellerfaldendelejeindtægt.Budgettetforudsætter,atEjendommen lejes fuldt ud, idet der dog er indregnet en potentiel tomgang på 1 % p.a. Det er ikke garanteret, at budgettet kan realiseres.

Hertil er der i budgettet afsat omkostninger forbundet med lejerrotation på 30 %. Overstiger omkostningerne detafsattebeløb,kandettepåvirkeSelskabetslikviditetnegativt.

45

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Opfyldelse af betingelser i TegningsaftalenSælgerselskabetmodtagerførstbetalingforsalgafejendommen,dendaginvestorerneendeligttegner/erhververderesaktieriSelskabet.DetvilsigenårGangstedAdvokatfirmaharvurderet,atsamtligebe-tingelseriTegningsaftaleneropfyldte.

Verifikation af oplysninger DererudførtmiljømæssigduediligenceafEjendom­menforudforovertagelsenafGefionTelegrafkollegietA/S.DerudovererInvestorpræsentationengennemgåetogverificeretafenafuafhængigadvokat,ligesomenuafhængigrevisorharudarbejdeterklæringvedrørendebudgetterne.

FinansieringBudgettet er baseret på en konservativ og langsigtet finansiering.Finansieringenogrentenerdogførstendeligt fastlåst på det tidspunkt, hvor lånene er udbe­talt ved overtagelse af Ejendommen. Der kan derfor ske ændringerisåvelnegativsompositivretningiforholdtildet budgetterede.

Ejendommenforventesfinansieretmed65%belåningog hjemtages med henholdsvis 5 og 30­årig fast rente.

Efter det 5. driftsår er det forudsat, at den afdragsfrie delafgældenkanrefinansierespåuændredevilkår.Rentevilkårenevildogførstværeendeligkendt,nårrefi­nansieringen er gennemført. Den variabelt forrentede delafgældenkanrefinansieres.Denvariabeltforren­tedeandelafgældenefter5årudgør25%afEjendom­mensværdi.

Såfremtejendomsmarkedetfaldermarkantiperiodenfra lånegodkendelse til udbetaling af lånet, kan långiver vælgeatlaveennyvurderingafEjendommen.Detkanmedføre en lavere belåningsprocent.

Detfremhæves,atforudsætningerneforfinansieringenibudgettetiInvestorpræsentationenkanændresigfremmodovertagelsesdagenmeddenafledteeffekt,atdet forventede afkast på investeringen reduceres.

FØLSOMHEDSANALYSEIskemaetnedenforerkonsekvenserneafændringerihenholdsvis huslejeniveau, tomgangsprocent, rente­niveauogværdiudviklingangivet.

Værdiudvikling, ejendom 5 år 10 år 15 år

Værdistigning ­1,0 % 333.558.877 317.275.376 301.789.929

0,0 % 350.681.560 350.681.560 350.681.560

Som budget 368.503.020 387.233.555 406.919.535

1,5 % 377.682.393 406.769.958 438.105.527

2,0 % 387.044.432 427.191.982 471.518.120

Variabel Forudsætning Gns. forrentn. af indskud efter 10 år før

selskabsskat

Opsparingv/ DKK 1 mio

ult. 2025

Opsparingv/ DKK 1 mio

ult. 2030

Huslejeniveau ­10 % 10,45% 1.412.397 1.844.668

­5 % 11,22% 1.443.956 1.907.179

Som budget 12,00% 1.475.557 1.969.766

5 % 12,77% 1.507.193 2.032.422

10 % 13,55% 1.538.864 2.095.145

Tomgangspct. Som budget 12,00% 1.475.557 1.969.766

3 % 11,53% 1.456.400 1.931.826

5 % 11,21% 1.443.637 1.906.548

Renteniveau (+procentpoint)

Som budget 12,00% 1.475.557 1.969.766

1,0 % 10,19% 1.395.281 1.824.400

2,0 % 8,34% 1.314.175 1.676.312

Værdiudvikling(Ejendom)

­1,0 % 5,84% 1.226.222 1.472.930

0,0 % 8,78% 1.348.392 1.710.139

Som budget 12,00% 1.475.557 1.969.766

1,5 % 13,71% 1.541.060 2.108.563

2,0 % 15,50% 1.607.869 2.253.672

FØLSOMHEDSANALYSE

På de brede gange på hver etage skabes hyggelige mødesteder, hvor de studerende kan hygge sig.

46

47

GefionInvestorsalgA/Serendelafdendanskeejen­doms-ogprojektudviklerkoncern,GefionGroupA/S.

Vierspecialiseretiatidentificereejendommemedetuudnyttetpotentialeogudvikledemisåhøjarkitekto­nisk kvalitet som muligt i kombination med funktionali­tet og komfort.

Via dedikeret og målrettet arbejde har vi siden 2013 gennemført 14 projekter på i alt 54.715 m2.

ViarbejderprimærtmedejendommeiKøbenhavnogStorkøbenhavn,ogkunmedbeliggenheder,hvorvivurderer, at der er et langvarigt lejegrundlag.

Mange af vores tidligere projekter er blevet solgt til størreenkeltståendeinvestorer.Menflereinvestorerhar efterspurgt muligheden for at investere i vores projekter. Projekter, som på grund af god beliggenhed, gennemført udviklingsarbejde og høj udlejningspro­cent, er en god investering.

Deterpådenbaggrund,atvihosGefionInvestor­salgA/Snuudbyderinvesteringsprojektertilsemi-professionelle investorer, hvor du som investor kan blive medejer af nogle af de bedste udlejningsejen­dommeiStorkøbenhavn.

Du bliver medejer af en ejendom, hvor beliggenhed og standpassertillejerefterspørgslenidetpågældendeområde,oghvorlejeindtægtendækkeralleomkostnin­ger ved Ejendommen samt over årene oparbejder en betydeligformuetildigsominvestor.

INVESTERINGSKRITERIERGefionInvestorsalgA/Sharenrækkeinvesteringskri­terier,somskalværeopfyldtvedudbudafetinveste­ringsprojekt:

1) BELIGGENHED, BELIGGENHED, BELIGGENHED HosGefionInvestorsalgA/Sgårvialdrigpåkom­

promis med den gode beliggenhed, da det er grundstenen i en langsigtet ejendomsinvestering.

Ejendomme med attraktiv beliggenhed har histo­risk vist sig at have høj lejesikkerhed og dermed væreenlangsigtetgodinvestering,Vitrorpå,atdet, der gør boligejendomme attraktive og giver et langvarigtlejergrundlag,ernærhedentiluddan­nelsesogjobmuligheder,kollektivtrafik,godinfrastruktur,sportsaktivitetersamtbyogkulturliv.Beliggenhedenharaltidværetblandtdeprimæreudvælgelseskriterier,nårdanskereskalvælgebolig.

2) FINANSIERING Denrigtigefinansieringsstrukturien

ejendomsinvestering er vigtig, da den udgør den største andel af den samlede købesum. Derfor er detogsåvigtigt,atfinansieringsstrukturenersåletog gennemskuelig som muligt. Derfor budgetterer vimed”gammeldagsogkendteprincipper”somrealkreditlån med lav belåningsgrad, hvor en stor andel af lånet er baseret på en fast rente og hvor deraltidløbendeafviklespågælden.Meddisseenkleforudsætningerreducerespåvirkningenaffremtidigeudefrakommendeomstændigheder,såsom renteudsving og prisudvikling.

3) POSITIV DRIFT Projektets løbende økonomi er lige så vigtig. Det

skalværeensundforretning,ogderskalværesammenhængmellemejendommensprisogdenlejeindtægt,derkangenereres.

Positiv drift i ejendommen er derfor også blandt de primærekriterier,nårGefionInvestorsalgA/Sudbyderejendomme som investeringsprojekter.

GEFION INVESTORSALG A/S – STÆRKE KOMPETENCER INDEN FOR STUDIE- OG UNGDOMSBOLIGERVihariGefionInvestorsalgA/Smedstorsuccesudbudt to studie­ og ungdomsboligprojekter i 2018; TobakskollegietA/SogGefionFuglebakkekollegietA/S.Beggeprojekterblevmodtagetmedmegetstorinteresse fra investorer, og blev derfor meget hurtigt fuldtegnede.

O M G E F I O N I N V E ST O R SA L G A /S

48

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Fuldtegnede projekter i 2018 – Gefion Investorsalg A/S

Navn Antal boliger Antal m2 Projektsum mio.

GefionFuglebakkekollegietA/S,KøbenhavnNV. 143 studielejligheder 4.267 198,5

TobakskollegietA/S,Søborg 175studielejligheder  5.562 239,9

GefionAmagerStrandvejIA/S,KøbenhavnS. 32 lejligheder 2.249 100,7

350 lejligheder og studielejligheder 12.078 539

TobakskollegietA/Sblevsomplanlagttagetibrug1.august 2018 og havde fra starten fuld udlejning. Vores andet ungdomsboligprojekt er p.t under opførelse.

DerudovererGefionInvestorsalgA/Spt.igangmedendnuetudbudafstudieboliger;GefionRyparkenkol­legiet. Dette projekt er ligeledes blevet modtaget med stor interesse.

HerudoverharvoresmoderselskabGefionGroupA/Sogså udviklet og solgt et ungdomsboligprojekt i

2018/2019.Idettetilfældesketesalgettilenprofessionelinvestor.

Vi har et stort fokus på ungdomsboliger. Vi gerne vil bidrage til indsatsen med at imødekomme den mas­sive efterspørgsel på ungdomsboliger i København ogStorkøbenhavn,ligesomviønskeratgivedeungestuderende den bedste start på deres uddannelsen, vedattilbydeboligerihøjkvalitet.

49

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Vores speciale er at udvikle og bygge velbeliggende ejendomme

i København og Storkøbenhavn.

Solgte projekter 2013-18 – Gefion Group A/S

Navn Antal boliger Antal m2

Esthersvej 12, Hellerup 5rækkehuse  600

Nørre Voldgade 48, København K. 19lejligheder  2.000

Lipkesgade5,KøbenhavnK. 19lejligheder  2.100

Trommesalen 3, København K. 19lejligheder  2.100

StoreKongensgade53-55,KøbenhavnK.   50lejligheder  5.500

NørreFarimagsgade43-49,KøbenhavnK. 54lejligheder  6.000

RosenvængetsAllé20,KøbenhavnØ. 24lejligheder  2.350

Lundsgade9,KøbenhavnØ. 15 lejligheder 1.650

IbSchønbergsAllé,Valby 228studielejligheder  7.400

Stockholmsgade59,KøbenhavnØ. 31lejligheder  3.300

Upsalagade20,KøbenhavnØ. 24 lejligheder 2.900

Blegdamsvej 28­32, København N. 63lejligheder 6.000

NielsJuulsGade9-13,KøbenhavnK. Erhverv 7.215

Tobakskollegiet 175 studielejligheder 5.600

727 54.715

Projekter under udvikling (anslåede m2 og antal) – Gefion Group A/S

Navn Antal boliger Antal m2

AmagerStrandvej58,KøbenhavnS. 35 lejligheder 2.916

StoreKongensgade100,KøbenhavnK. 73 studielejligheder + detailhandelsbutik 3.193

StoreKongensgade106,KøbenhavnK. 13 lejligheder + detailhandelsbutik 1.660

VedStadsgraven15,KøbenhavnS. 40boliger(solgt) 4.165

AmagerStrandvejI,KøbenhavnS. 32 lejligheder 2.249

AmagerStrandvej58A-E,KøbenhavnS. 36lejlighederog2erhvervslejligheder 3.647

GefionAmagerStrandvejIIA/S,KøbenhavnS. 51 lejligheder 4.762

Oliebladsgade8,KøbenhavnS. 84 studielejligheder 2.786

HansKnudsensPlads,KøbenhavnØ. (GefionRyparkenkollegiet) 133 studielejligheder og 13 hotellejligheder 5.208

AmagerStrandvej50-64,KøbenhavnS. 12 lejligheder 1.064

Telegrafvej 5A, Ballerup 262studielejligheder 10.218

Rødovre Port, Rødovre 534 lejligheder 37.500

AmagerStrandvej50-64,KøbenhavnS. 114 lejligheder 9.874

AmagerStrandvej50-64,KøbenhavnS. Erhverv 9.169

Engvej155-169,KøbenhavnS. 577 studielejligheder og hotel 23.200

2.007 lejligheder og studielejligheder 121.611

I stueplan er der et f lot stort fællesrum med køkkenfaciliteter og udgang til udendørs arealerne.

50

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

51

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

52

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

U D BY D E R E R K L Æ R I N G

Vierklærerhermed,atoplysningerneinærværendeInvestorpræsentationosbekendterrigtige,ogatInvestorpræsentationenosbekendtikkeerbehæftetmed udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, somInvestorpræsentationenskalgive.DesudenatInvestorpræsentationentilsammenmeddetsupple­rendematerialeomtaltipræsentationenosbekendtindeholderenhvervæsentligoplysning,somkanhavebetydningforpotentielleinvestoreriGefionTelegraf­kollegiet.

DeloitteStatsautoriseretRevisionspartnerselskab,somafgiverrevisorerklæringsamtGangstedAdvokatfirma,somafgiveradvokaterklæringinærværendeudbuds­materiale,harforudfordereserklæringermodtagetallerelevanteoplysningertilbrugfordette.

Endvidere kan vi som udbyder bekræfte, at vi selv-stændigt har vurderet:• atInvestorpræsentationensforudsætningerudfra

kendte forhold på udbudstidspunktet betragtes somrimeligeogsandsynlige

• atalledeoplysninger,derbørkommetilinvestorskendskab, er medtaget i materialet,

• atalleinvestorerbehandleslige,idetGefionGroupA/S,somdirekteellerindirekteinvestor,harrettilatudpegeetbestyrelsesmedlem

• atdetsamledeudbudsmaterialeogdenforventedeudvikling, som materialet beskriver, betragtes som sandsynligforGefionTelegrafkollegiet

Udbuddet sker i henhold til dansk lovgivning, og tvister løses ved Det Danske Voldgiftsinstitut.

PROFESSIONEL ANSVARSFORSIKRINGGefionInvestorsalgA/Stegnerenprofessioneludby­deransvarsforsikring til sikring af vores kunder.Vi og vores rådgivere har i forbindelse med udviklingen afprojektetognærværendeudbudforetagetgrundigeanalyserafbeliggenheden,området,mulighederneogrisicisåledesatvoresinvestorerharetbetryggendeogoplystgrundlagatbaserederesinvesteringpå.

Før en endelig beslutning om tegning tages, opfordrer GefionInvestorsalgA/Salleinvestorertilatrådføresigmed egen rådgiver.

GefionInvestorsalgA/SKøbenhavn,21.juni2019

ThomasFærchCEOGefionGroupA/S

Thomas BirkedalSalgsdirektørGefionInvestorsalgA/S

53

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

A DVO K AT E R K L Æ R I N G

54

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

R EV I S O R E R K L Æ R I N G

Erklæring fra uafhængig revisor

Uafhængig revisors erklæring om budgetterne for årene 2020 - 2030

Til potentielle investorer i Gefion Telegrafkollegiet A/S

Vi har fået til opgave at afgive erklæring om, hvorvidt budgetterne i "Investorpræsentation, Gefion Telegrafkollegiet A/S, Gefion Investorsalg A/S” (”Selskabet”) for årene 2020 - 2030 er udarbejdet på det anførte grundlag, samt hvorvidt grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis.

Budgetterne som fremgår af afsnittene ”Driftsbudget”, ”Balance” og ”Likviditetsbudget” samt relaterede "Risiko og følsomhedsanalyse". Budgetforudsætninger fremgår af afsnittet ”Selskabets drift og forudsætninger for budgettet”.

Ved udtrykket "grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis" forstås i denne erklæring, at budgetternes regnskabspraksis, hvor det er relevant, er udarbejdet efter den regnskabspraksis, der fremgår af afsnittet ”Selskabets drift og forudsætninger for budgettet” og i overensstemmelse med årsregnskabslovens indregnings- og målingskriterier.

Vi udtrykker i denne erklæring konklusion med høj grad af sikkerhed om hvorvidt grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis.

Formålet med budgetterne er at afspejle den forventede økonomiske virkning af Selskabets forvaltningsstrategi for årene 2020 - 2030.

De faktiske resultater vil sandsynligvis afvige fra de i budgetterne angivne, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræffer som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige.

Vores arbejde har ikke omfattet en vurdering af, om de anvendte forudsætninger er dokumenterede, velbegrundede og fuldstændige, eller om budgetterne kan realiseres, og vi udtrykker derfor ingen konklusion herom.

Budgetterne er udarbejdet til brug for "Investorpræsentation, Gefion Telegrafkollegiet A/S, Gefion Investorsalg A/S”, der udarbejdes til brug for potentielle investorer med henblik på investering i Selskabet, og kan som følge heraf være uegnet til andet formål.

Vores erklæring er udelukkende udarbejdet til brug for Selskabet og potentielle investorer i forbindelse med "Investorpræsentation, Gefion Telegrafkollegiet A/S, Gefion Investorsalg A/S” og kan ikke anvendes til andre formål.

Ledelsens ansvar

Ledelsen i Selskabet og ledelsen i Gefion Investorsalg A/S, som forvalter af Selskabet, har ansvaret for at udarbejde budgetterne på det anførte grundlag, samt at grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis.

Ledelsen i Selskabet og ledelsen i Gefion Investorsalg A/S, som forvalter af Selskabet, har endvidere ansvaret for de forudsætninger, som budgetterne er baseret på.

55

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

R EV I S O R E R K L Æ R I N G

2

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion med høj grad af sikkerhed om, hvorvidt budgetterne er udarbejdet på det anførte grundlag, samt hvorvidt grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis.

Vi har udført vores arbejde i overensstemmelse med ISAE 3000 (ajourført), Andre erklæringsopgaver med sikkerhed end revision eller review af historiske finansielle oplysninger og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning.

Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab er underlagt international standard om kvalitetsstyring, ISQC 1, og anvender således et omfattende kvalitetsstyringssystem, herunder dokumenterede politikker og procedurer vedrørende overholdelse of etiske krav, faglige standarder og gældende krav i lov og øvrig regulering.

Vi har overholdt kravene til uafhængighed og andre etiske krav i FSR — danske revisorers retningslinjer for revisors etiske adfærd (Etiske regler for revisorer), der bygger på de grundlæggende principper om integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu, fortrolighed og professionel adfærd.

Som led i vores arbejde har vi efterprøvet, om budgetterne er udarbejdet på grundlag af de oplyste forudsætninger og efter Selskabets regnskabspraksis, herunder kontrolleret den indre talmæssige sammenhæng i budgetterne.

Vi har endvidere vurderet den samlede præsentation af budgetterne.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at budgetterne for årene 2020-2030 er udarbejdet på det anførte grundlag samt at grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis.

København, 21. juni 2019

Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33 96 35 56

Lars Andersen Statsautoriseret revisor Mne-nr. 27762

56

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

M Æ G L E R E R K L Æ R I N G

Side 5 af 8

● ● ● ● ●

Side 5 af 8

● ● ● ● ●

Side 6 af 8

● ● ● ● ●

57

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

M Æ G L E R E R K L Æ R I N G

Side 6 af 8

● ● ● ● ●

Side 7 af 8

● ● ● ● ●

.

Side 8 af 8

● ● ● ● ●

Side 8 af 8

● ● ● ● ●

Side 5 af 8

● ● ● ● ●

58

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Gefion Telegrafkollegiet er i cykelafstand fra DTU Ballerup, som har 3.500 studerende.

59

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

GEFION TELEGRAFKOLLEGIET A/S

1. AFGIVELSE AF TILSAGN OM INVESTERING I GEFION TELEGRAFKOLLEGIET A/S

1.1 Undertegnede (”Investoren”)bekræfterhervedmit bindende og uigenkaldelige tilsagn, kun betinget af pkt. 4.1, (”Investeringstilsagnet”) om at tegne eller erhverve aktier (”Investerin-gen”)iGefionTelegrafkollegietA/S,CVR-nr.4052 71 25 (”Selskabet”) med beløbet (”Investe-ringsbeløbet”) anført på underskriftssiden til denne tegningsaftale (”Tegningsaftalen”).

1.2 Investeringstilsagnet er et bindende tilsagn om attegneellererhverveaktieriSelskabetforetbeløb svarende til Investeringsbeløbet under de vilkår, som er anført i denne Tegningsaftale samt ejeraftalenvedrørendeSelskabet(”Ejerafta-len”) vedlagt som bilag 1.

1.3 GefionManagementA/S,CVR-nr.38990527,udpegessomSelskabetsforvalterihenholdtillov om forvaltere af alternative investerings­fonde m.v. (”Forvalteren”).

2. TILTRÆDELSE AF ØVRIG DOKUMENTATION OG INVESTOROPLYSNINGER

2.1 Investorenacceptererogtiltrædervedsinunderskrift af Tegningsaftalen samtidig Ejerafta­len,herunderSelskabetsvedtægter.

2.2 Investoren underskriver samtidig med Tegnings­aftalenerklæringihenholdtillovomforvaltereaf alternative investeringsfonde m.v. § 5, stk. 5, vedlagt som bilag 2.

2.3 Itillægtildeovenforanførtedokumenter,bekræfterInvestorenvedsinunderskriftpådenne Tegningsaftale, at Investoren har modta­get og gennemgået:

a) InvestorpræsentationenvedrørendeGefionTelegrafkollegietA/Saf21.juni2019(”Investor­præsentationen”);og

b) Privatlivspolitikken(somdefineretnedenfor)vedlagt som bilag 3.

2.4 Investoren har samtidig med underskrivelsen af Tegningsaftalen leveret ID­dokumentation i

formafkopiafpasellerkørekortsamtsygesik­ringskort for Investoren, eller såfremt Investo­ren er en juridisk person, tilsvarende ID­doku­mentationforInvestorensultimativeejer(e)ogde tegningsberettigede hos Investoren.

3. TEGNING ELLER ERHVERVELSE AF AKTIER I SELSKABET

3.1 Investoren accepterer, at Forvalteren på vegne afSelskabeterbemyndigettilat;(i)beslutteomInvestorens Investeringstilsagn skal accepteres –heltellerdelvist–afSelskabet(hvisInvesto­rens Investeringstilsagn helt afvises, bortfalder Investorens Investeringstilsagn i henhold til Tegningsaftalen);(ii)beslutteomInvestorensInvesteringstilsagn skal reduceres og i givet fald medhvormeget,og(iii)indgåaftalemedandreinvestoreriSelskabetomreduktionellerforhø­jelseafderesinvesteringiSelskabet.

4. BETINGELSER FOR GENNEMFØRELSE AF INVESTERINGEN

4.1 Parterne accepterer, at Investeringen alene gennemføres, såfremt følgende betingelser er opfyldt:

a) Dokumenterne vedrørende Investorens Inve­stering efter Forvalterens skøn er tiltrådt og underskrevet på behørig vis, og Forvalteren har godkendtInvestorensomaktionæriSelskabet,herunder har accepteret Tegningsaftalen og det af Investoren afgivne tilsagn, jf. punkt 3.1 oven­for;

b) DetiInvestorpræsentationenbeskrevneudbudteinvesteringsprojektvedrørendeSelska­bet er fuldtegnet i overensstemmelse med det i Investorpræsentationenanførtebudget;

c) Tilsagnomrealkreditfinansieringellerfinansie­ringpårealkreditlignendevilkårafmindst65%afværdiansættelsenafdeniInvestorpræsen­tationen beskrevne ejendom, uden personlig hæftelse,alenebetingetaffuldtegningsamtevt.yderligeresædvanligebetingelseromudlejning m.v.;

T E G N I N G SA F TA L E

60

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

T E G N I N G SA F TA L E

d) Ibrugtagningstilladelse(kanværemidlertidig,såfremtudbydersamtidigbekræfter,atdenneer udstedt som et led i opnåelse af endelig ibrugtagningstilladelse)tiletbyggeri,sombeskrevetiInvestorpræsentationen;

e) Alle Investorer, som har afgivet investerings­tilsagntilSelskabet,harindbetaltetbeløbsvarende til deres investeringstilsagn i overens­stemmelse med punkt 7 nedenfor (medmindre ForvalterenpåvegneafSelskabetdiskretionærtvælgeratfravigedennebetingelse);og

f) AtdeejendommeSelskabetskalerhverveihen­holdtilInvestorpræsentationeneroverdragettilSelskabetsombeskrevetiInvestorpræsentatio­nen.

4.2 Betingelserneipunkt4.1skalsenestværeopfyldtellerfrafaldetden1.marts2022.Såfremtbetingelserneikkeopfyldessenestden 1. marts 2022, er Investoren henholdsvis SelskabetberettigettilattrædetilbagefraTegningsaftalen. Investoren har ikke nogen krav i anledning af Tegningsaftalens ophør, herunder hverkenmodSelskabetellerForvalteren,udover tilbagebetaling af Investeringsbeløbet, der er deponeret i henhold til punkt 7.1, med fradrag af eventuel negativ rente.

4.3 Såfremtbetingelserneipunkt4.1ikkeeropfyldtinden den forventede dag for investorernes teg­ningafaktieriSelskabet(”Overtagelsesdagen”)den1.september2020,udskydesOvertagelses­dagenindtilbetingelserneeropfyldt,hvorefterOvertagelsesdagensættestil5hverdageefterGefionInvestorsalgA/Sharmeddelt,atbetingel­serneeropfyldt.

4.4 GefionInvestorsalgA/SkanfremrykkeOver­tagelsesdagen,ihvilkettilfældederskalgivesInvestoren så langt et skriftligt varsel, at over­tagelsesdagen tidligst er 2 måneder efter, at varslet er givet.

5. ERKLÆRINGER5.1 Investorenerklærerherved,atInvestoren(i)har

gennemgået og er indforstået med indholdet

afTegningsaftalen,Investorpræsentationen,Ejeraftalen og Privatlivspolitikken, samt de doku­menter der henvises til i de oplistede dokumen­ter;(ii)–idetomfangInvestorenønskerdet– har indhentet rådgivning fra egne rådgivere, herunder revisor og advokat, om vilkårene for ogrisicienevedInvesteringen;(iii)iøvrigtharmodtaget alle de efter Investorens vurdering relevanteogønskedeoplysningervedrørendeInvesteringen;(iv)harhaftmulighedforatstillespørgsmål til Forvalteren om Investeringen; og (v)erindforståetogbekendtmedderisici,dererforbundet med Investeringen.

5.2 InvestorenerklærerhervedtilenhvertidatværeforpligtettilpåanfordringatmeddeleSelskabetogForvalterenalleoplysningersamtatbesvareogunderskrivealleskemaer,erklæringermv.,somSelskabethenholdsvisForvalterenvurderernødvendigeellerhensigtsmæssigeafhensyntillovgivning m.v. om hvidvask og andre former for offentligregulering,herunderogsåiforholdtilpligtig rapportering og underretning af relevante myndigheder.

5.3 Investorenerklærerherved,atInvestorenikkeer(i)enpolitiskeksponeretperson,(ii)ennærtståendetilenpolitiskeksponeretperson(dvs.enpolitiskeksponeretpersonsægtefælle,registreredepartner,samleverellerforældresamtbørnogdissesægtefæller,registreredepartnereellersamlevere),eller(iii)ennærsam­arbejdspartner til en politisk eksponeret person; og såfremt Investoren er en juridisk person, at tilsvarendeikkegørsiggældendeforInvesto­rensultimativeejer(e)ogdetegningsberettigedehos Investoren.

6. BEMYNDIGELSE 6.1 Investorenbemyndigerherveduigenkaldeligt

Forvalteren til at foretage alle relevante hand­linger på vegne af Investoren, som Forvalteren måttefindehensigtsmæssigeellernødvendigei forbindelse med Investeringen og gennemfø­relsen af dette Investeringstilsagn i overens­

61

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

T E G N I N G SA F TA L E

stemmelse med denne Tegningsaftale, Investor­præsentationenogEjeraftalen,herunder:

a) tegneellererhverveaktieriSelskabet;b) strukturere erhvervelsen af ejendommene i

henholdtilInvestorpræsentationen,somForval­terenskønnerdethensigtsmæssigt;

c) udarbejde og opdatere relevante selskabsretlige dokumenteritilknytningtilSelskabetellerDat­terselskabet til brug for gennemførelse af punkt a)–b);

d) gennemføre relevante generalforsamlingsbe­slutningeriSelskabetellerDatterselskabet,herunderrepræsentereogstemmepåvegneafInvestoren på generalforsamlinger;

e) foretage anmeldelse af vedtagne beslutninger til Erhvervsstyrelsen;

f) foretageændringeriEjeraftalenioverensstem­melse med Ejeraftalens vilkår med henblik på at gennemføreInvestorensinvesteringiSelskabet;samt

g) give meddelelse om og foranledige frigivelse af det deponerede Investeringsbeløb.

Ovenståendebemyndigelseforudsætter,atbetingelserneipkt.4ovenforeropfyldt.

7. DEPONERING AF INVESTERINGSBELØBET7.1 Investeringsbeløbet deponeres på en klient­

kontohosGangstedAdvokatfirmaiJyskeBank5078 107 8246 med henvisning til investors navnogj.nr.4346-006ioverensstemmelsemedfølgende:

a) 20 % af Investeringsbeløbet indbetales på Klient­kontoen senest 7 dage efter underskrivelse af Tegningsaftalen;

b) 80 % af Investeringsbeløbet indbetales på Klient­kontoen senest den 1. juli 2020.

7.2 Sometalternativtildeponeringaf20%afInvesteringsbeløbet,jf.pkt.7.1(a),kanInvestorenstille en uigenkaldelig bankgaranti på disse 20 %afInvesteringsbeløbettilfordelforSelskabettilsikkerhedforInvestorensopfyldelseafsineforpligtelser til at indbetale hele Investerings­beløbet,somForvalterenpåvegneafSelskabet

kankræveudbetalingunder,såfremtInvestorenikke kontant indbetaler hele Investeringsbeløbet senest 5 dage efter anmodning fra Forvalteren påvegneafSelskabet.Anmodningomatstillebankgaranti for Investeringsbeløbet skal ske til Forvalteren,somerbeføjettildiskretionærtatopstille de krav og betingelser til bankgarantiens indhold,somForvalterenmåttefindehensigts­mæssigtellernødvendigt.Garantienerstattesaffuld kontant deponering den 1. juli 2020 sam­men med de resterende 80 %, der indbetales kontant.

7.3 InvesteringsbeløbetfrigivestilSelskabetiforbin­delse med Investorens tegning eller erhvervelse afaktieriSelskabet,forudsatatbetingelserneipkt.4eropfyldt.Eventuellenegativerenter,sommåtte påløbe under deponeringen, er Investo­rens ansvar, og Investoren er forpligtet til at kompensere for rentebeløbet ved at deponere et tilsvarende beløb på anfordring fra Forvalte­ren.

7.4 Ved indbetaling efter forfaldsdagen beregnes morarentepå1%pr.påbegyndtmånedafdetforfaldne beløb beregnet fra forfaldsdagen, jf. rentelovens § 3, stk. 1. Inddrivelse af forfaldne beløb vil i øvrigt ske i henhold til dansk rets almindelige regler, herunder de erstatningsret­lige regler.

7.5 Umiddelbart efter frigivelsen af Investeringsbe­løbet og Investorens tegning eller erhvervelse afaktieriSelskabet,bliverInvestorennoteretiSelskabetsejerbogsomejerafdetegnedeellererhvervedeaktieriSelskabet.Forvalterengiver Investoren meddelelse, når tegningen eller erhvervelsenafaktieriSelskabetergennemførtpå vegne af Investoren, og Ejeraftalen er trådt i kraft.

62

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

T E G N I N G SA F TA L E

8. PRIVATLIVSPOLITIK8.1 Ved at levere den underskrevne Tegningsaftale

tilForvalterenerklærerInvestoren,atInvestorenharmodtagetForvalterens/Selskabetsprivat­livspolitik, der er vedlagt som bilag 3 (”Privat-livspolitikken”) og har gjort sig bekendt med forpligtelserne, der følger heraf. Privatlivspolitik­kenhartilformålatopfyldeartikel13,14og21iEuropa-ParlamentetsogRådetsForordning(EU)2016/679af27.april2016(Databeskyttelsesfor­ordningen).

8.2 HvisInvestorerenjuridiskperson,erklærerInvestor ved at levere den underskrevne Teg­ningsaftale til Forvalteren, at Investoren har udleveretPrivatlivspolitikkentil(i)Investorensultimativeejer(e),(ii)medlemmerneafInvestorsledelsesorgan(er),(iii)depersoner,derunder­skriver Tegningsaftalen på vegne af Investoren, og(iv)eventuellepolitiskeksponeredepersoner,derernærtståendeellernæresamarbejds­partneretilnogleafdepersoner,derernævntipunkt(i)-(iii),pådettidligstetidspunkt,hvorInvestoren indsamler eller videregiver person­oplysningeromhverenkeltafdissepersonertilForvalteren.

8.3 HvisForvalterenellerSelskabetpålæggesatbetale erstatning, godtgørelse, tort eller lig­nende,tildefysiskepersoner,derernævntipunkt 8.2 eller til tredjeparter som følge af, at punkt8.2ikkeerblevetopfyldt,ellerhvisForval­terenellerSelskabetpålæggesatbetaleadmini­strativebøder,bødermv.tiloffentligemyndig­heder, statskassen, bod i Arbejdsretten, faglige organisationer eller lignende som følge af, at bestemmelsenipunkt8.2ikkeerblevetopfyldt,og Investor er helt eller delvist ansvarlig for den manglendeopfyldelseheraf,skalInvestorenskadesløsholdeForvalterenog/ellerSelskabetforenforholdsmæssigdelafdetbeløb,dererbetalt i erstatning, godtgørelse, tort, bod mv., samttilknyttedeomkostningersvarendetildendel af ansvaret, der kan tilskrives Investorens forhold.

8.4 Dettepunkt8begrænserikkeInvestorens,Sel­skabet eller Forvalterens rettigheder i henhold tilartikel82iDatabeskyttelsesforordningen.

9. LOVVALG OG TVISTELØSNINGER 9.1 Denne Tegningsaftale er undergivet og skal for­

tolkes i overensstemmelse med dansk ret.9.2 Punkt20iEjeraftalenskalfindeanvendelsepå

enhver tvist, som måtte opstå mellem parterne i forbindelse med denne Tegningsaftale.

63

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

T E G N I N G SA F TA L E

10. INVESTERINGSTILSAGN Undertegnedebekræfterherved,atetsamlet

investeringsbeløb på

Investeringstilsagn i DKK:

11. INVESTOROPLYSNINGER11.1 NærværendeTegningsaftaletiltrædeshervedaf

investor:

By: den

Selskab:

Navn/Kontaktperson:

CVR-/CPR nr.:

Vej:

Postnr./by:

E-mail:

Telefon:

Investors underskrift:

Følgende bankkonto kan anvendes til udbetaling af eventueltudbyttetilinvestor:

Bank:

Konto/reg.nr.:

Investorønskeratudnytteanvisningsrettilen studiebolig:

Ja Nej

11.2 Hvidvask: Ved underskrift af Tegningsaftalen udleverer investor kopi af:

•  Billedlegitimationiformafkopiafpas/kørekort.

•  Kopiafsygesikringsbevisellerandenlig­nende legitimation.

•  Såfremtinvestorerenjuridiskenhed,ud-leveres legitimation på de ultimative ejere og de tegningsberettigede for selskabet.

•  Endvidereerklærerinvestorathan/hunikkebestrider, eller tidligere har bestridt, en høj politiskpostellerstatsligrepræsentationietandetland,ellerharetnærtfamiliemedlemeller medarbejder til nogen i ovenstående stilling.

12. GEFION INVESTORSALG A/S’ GODKENDELSE Tegningstilsagnet godkendes herved af

Tegningstilsagnet godkendes herved

Godkendt Investeringsbeløb for Investoren i DKK:

København den

For Gefion Investorsalg A/S:

64

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

Denneejeraftale(samletkaldet”Ejeraftalen”)erindgåetmellemInvestorerne(somdefineretnedenfor),GefionTelegrafkollegietA/S,CVR-nr.40527125(”Selskabet”)ogForvalteren(somdefineretnedenfor),ogtræderikraftioverensstemmelse med punkt 21.

1. INDLEDNING1.1 SelskabetogInvestorerneønskeratindgådenne

Ejeraftaleforatfastlæggeenrækkevilkårvedrø­rendeSelskabet,herundervedrørende(i)Selska­betsdriftsamt(ii)InvestorernesøkonomiskeogforvaltningsmæssigerettighederogforpligtelseroverforSelskabet.

1.2 Selskabeterenalternativinvesteringsfondihen­holdtilFAIF-loven.Selskabetsformåleratdrivevirksomhed ved investering i udlejning og salg af fast ejendom samt hermed forbundet virksomhed efterbestyrelsensskøn.Selskabetsprimæreakti­vitetvilværeatdrivevirksomhedveddirekteellerindirekte erhvervelse af ejendommen matr.nr. 1bo PederstrupBy,Pederstrup,beliggendeTelegrafvej5A,2750Ballerup,ejerlejlighedsnr.[1-262]ogdriftaf Ejendommen, herunder udlejning af Ejendom­mensamtdermedbeslægtetvirksomhed.

1.3 Investorernes Tilsagn om tegning eller erhvervelse afAktieriSelskabeterafgivetvedhverInvestorsunderskrivelse af en Tegningsaftale. Tegningsafta­lenindeholderentiltrædelseafdenneEjeraftalesamtenrækkeøvrigeDOKUMENTER omhandlet deri, således at hver Investor bliver bundet heraf og deraf, når betingelserne i Tegningsaftalen er opfyldt.

2. DEFINITIONER2.1 IEjeraftalenskalfølgendeordogudtrykhave

følgendebetydning:

AktierbetyderaktieriSelskabet,somaktueltbestårafsamlet nominelt DKK 400.000 aktier fordelt på aktier à DKK 1,00;

Aktiekapitalbetyderkapital,somInvestorerneharind­skudtiSelskabet,idetbegrebetidenneEjeraftaleomfat­ter både nominel selskabskapital og overkursbeløb;

Anvisningsretsomdefineretipunkt6.1;

BankgarantibetyderdenafvisseInvestoreriforbin­delse afgivelse af investeringstilsagn stillede uigenkalde­lige bankgaranti;

Bestyrelse(n)betyderSelskabetstilenhvertidværendebestyrelseregistrerethosErhvervsstyrelsen;

Depositar(en)betyderdentilenhvertidafSelskabetudpegede depositar, udpeget i henhold til FAIF­loven til at leveredeydelser,somdepositarenskalleveretilSelska­bet i henhold til FAIF­loven og Depositaraftalen;

DepositaraftalenbetyderdentilenhvertidindgåedeaftalemellemSelskabetogDepositarenomDeposi­tarensleveringafydelserioverensstemmelsemedFAIF­loven;

Ejendommenbetyderejendommenmatr.nr.1boPeder­strupBy,Pederstrup,beliggendeTelegrafvej5A,2750Ballerup,ejerlejlighedsnr.[1-262];

EjerboghardeniSelskabslovenfastlagtebetydning.EjerbogenskalføresogopdateresafSelskabetellerafeniSelskabetsvedtægterudpegetejerbogsfører(veddenneEjeraftalesikrafttrædenerForvalterenudpegetsomSelskabetsejerbogsfører);

EjerbogsførerbetyderdentilenhvertidafSelskabetvalgteejerbogsfører,jf.Selskabslovens§50.VeddenneEjeraftalesikrafttrædenerForvalterenvalgtsomSelska­bets Ejerbogsfører;

FAIF-lovenbetyderlovbekendtgørelsenr.1074af6.juli2016omforvaltereafalternativeinvesteringsfondem.v.og bekendtgørelser, der er udstedt med hjemmel deri (samtenhverlov,dermåtteændreellererstattedennefratidtilanden);

E J E R A F TA L EBILAG 1

65

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

ForvalterenbetyderdentilenhvertidforSelskabetudpegede forvalter i henhold til Forvaltningsaftalen. På tidspunktetforEjeraftalensikrafttrædenerGefionMana­gementA/S,CVR-nr.38990527,udpegetsomSelskabetsForvalter;

ForvaltningsaftalenbetyderdentilenhvertidværendeaftaleomforvaltningafSelskabetindgåetmellemSelska­bet og Forvalteren i overensstemmelse med pkt. 7;

InvesteringsdokumentationenbetyderEjeraftalen,samtlige Tegningsaftaler og de dokumenter og bilag, som disse dokumenter henviser til;

Investorbetyder(i)forperiodenfremtildenneEjeraf­talesikrafttræden,enhverpersonellerselskabsom(a)har underskrevet og returneret en Tegningsaftale med tilhørendebilag,(b)erudvalgtogaccepteretafForvalte­rensominvestoriSelskabet,samt(c)harindbetaltellerstilletBankgarantifordenAktiekapitaliSelskabet,somdenneharforpligtetsigtilatindbetaletilSelskabet,og(ii)efterdenneEjeraftalesikrafttræden,enhverpersonellerselskabsomernoteretsomkapitalejeriSelskabetiSelskabetsEjerbog;”Investorer” og ”Investorerne” skal havetilsvarendebetydning;

InvestorpræsentationenbetyderdenafForvalterenudarbejdedeinvestorpræsentationvedrørendeEjen­dommenogSelskabet,indeholdendedeoverordnederammer for Investorernes afgivelse af Tilsagn over for Selskabet;

Kontrolbetyder(i)direkteellerindirektebesiddelseafmere end 50% af kapitalandelene eller stemmerettig­hederneienjuridiskperson,(ii)rettentilatudøvemereend50%afstemmerettighederneienjuridiskperson,(iii)rettentilatudpegeellerafsættemereendhalvdelenafmedlemmerneafbestyrelsenelleretlignendeledelses­organienjuridiskperson,eller(iv)beføjelsentilatstyreenvirksomhedsøkonomiskeogdriftsmæssigebeslutnin­ger, og skal i øvrigt forstås som det tilsvarende begreb i Selskabslovens§7;”Kontrollerende” og ”Kontrollerer” skalhavetilsvarendebetydning;

Misligholdelsesomdefineretipunkt12.1;

NettoværdienbetyderetbeløbsvarendetildenindreværdiafenInvestorsAktieriSelskabet,opgjortefterSelskabetstilenhvertidanvendteregnskabsprincipper;

Overgangbetyderenhverhelellerdelvisovergang,tileje eller sikkerhed af Aktier, herunder ved overdragelse (frivilligellertvungen),elleriforbindelsemedkonkursbe­handling;

ParternebetyderhverInvestor,SelskabetogForvalte­ren, og en ”Part”betyderenhverafdisse;

Realiseret Afkastbetyderetafkastmåltiprocent,somenårligeffektivinternrente,dervedanvendelsepåInvestorerneskapitalindskudtilSelskabetgiveretbeløb,dersvarertilalleudbetalingerfraSelskabettilInvesto­rerne,herunderudlodningerafudbytteogeteventueltsalgsprovenu fra salg af Aktierne, såfremt indregningen sker på betalingstidspunkterne (dvs. dagen for en given indbetalingtilSelskabetfraInvestorerneogdagenforengivenudbetalingfraSelskabettilInvestorerne).Eventu­elle kildeskatter og beskatning af Investorerne fragår ikke i beregningen, ligesom der ved beregningen ses bort fra betalingafeteventuelt”performancefee”imedførafEjeraftalenspunkt9;

Selskabslovenbetyderlovbekendtgørelsenr.1089af 14. september 2015 om aktie­ og anpartsselskaber med bekendtgørelser, udstedt med hjemmel deri (samt enhverlov,dermåtteændreellererstattedennefratidtilanden);

SelskabetbetyderGefionTelegrafkollegietA/S,CVR-nr.40 52 71 25;

TegningsaftalebetyderdenafhverInvestorunder­skrevne tegningsaftale om tegning eller erhvervelse af AktieriSelskabetm.v.medtilhørendebilag;

E J E R A F TA L EBILAG 1

66

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

TilsagnbetyderirelationtilhverInvestor,denafInve­storen tegnede eller erhvervede Aktiekapital (hvad enten AktiekapitalenerheltellerdelvistindbetalttilSelskabet);og

Ultimative Ejerbetyderde(n)ultimativefysiskeejer(e),som direkte eller indirekte Kontrollerer en given juridisk person.

3. SELSKABS- OG EJERFORHOLD3.1 SelskabetsvæsentligsteaktiverEjendommen.3.2 ForvalterenerudnævntsomSelskabetsEjerbogs­

fører,jf.Selskabslovens§50,stk.3.Ejerbogsføre­ren påser, at Ejerbogen føres med angivelse af den af Investorerne tegnede eller erhvervede Aktieka­pital og løbende opdateres.

4. SELSKABSKAPITAL, FORTEGNINGSRET OG KAPITALFORPLIGTELSER

4.1 Selskabskapitalenerindbetaltfuldtud.4.2 Ingen Investor er forpligtet til eller har givet tilsagn

omatindskydeyderligerekapitaliSelskabetellerpåandenvisstillemidlertilrådighedforSelskabetvedgældsfinansiering,stillegarantiforSelskabetsforpligtelser eller på anden vis tilvejebringe midler tilSelskabet.

4.3 Fortegningsret4.3.1 Parterne er enige om at sikre, at der ikke udstedes

nyeAktierellerandreværdipapireriSelskabetelleratSelskabetsælgerAktier(hvadenddetteermod kontanter, apportindskud eller uden veder­lag)påandenvisendhvadderfølgerafdettepkt.4.3.

4.3.2 NyeAktierskaludstedestilmarkedskurs,somfastsatafBestyrelsenioverensstemmelsemedSelskabsloven.

4.3.3 ItilfældeafatSelskabetudstederAktierellerandreværdipapirer,erParterneenigeom,atalleInvestorer skal have fortegningsret til at tegne de nyeAktierellerværdipapireriforholdtildereseksisterendebesiddelseafAktieriSelskabet(prorata).

4.3.4 SåfremtderforeliggerettilbudfratredjemandomattegnenyeAktierellerværdipapireriSelskabet,somBestyrelsenønskeratacceptere,skalInvesto­rernetilbydesattegnedenyeAktierellerværdi­papirer til samme pris og på samme vilkår, som tilbydesaftredjemand.

4.3.5 I det omfang en Investor ikke ønsker at tegne hele sinandelafdenyeAktier,jf.punkterne4.3.3og4.3.4, har hver af de deltagende Investorer, der har tegnethelederesandelafdenyudstedteAktier,rettilligeledesattegnederesforholdsmæssigeandelafdeikke-tegnedenyeAktier.

5. LEDELSE5.1 Selskabetledesafenbestyrelseogendirektion.

Direktionenudpegesafbestyrelsen.SelskabetsførstedirektionefterEjeraftalensikrafttrædenbestår af en person udpeget af Forvalteren.

5.2 Selskabetsbestyrelsebeståraf3-5medlemmer,somvælgespåSelskabetsgeneralforsamling.MedlemmerneafBestyrelsenvælgesafgeneral­forsamlingen efter følgende principper:

(a) SålængeGefionGroupA/S(CVR-nr.37042560),elleretselskabKontrolleretafGefionGroupA/S,ejeraktieriSelskabet,skalGefionGroupA/Sværeberettiget til at indstille en person til valg som bestyrelsesmedlempågeneralforsamlingen.

(b) Generalforsamlingenvælgerdeøvrigemedlem­mer blandt kandidater indstillet af Investorerne.

5.3 FormandenforBestyrelsenvælgesafBestyrelsenblandtBestyrelsensmedlemmer.

5.4 Bestyrelsentræffersineafgørelservedsimpelstemmeflerhed.Vedstemmelighederbestyrelses­formandens stemme afgørende.

5.5 Bestyrelsensmedlemmermodtagermarkedsba­seret vederlag.

6. ANVISNINGSRET6.1 Investorerneharfortrinsrettilatlejeenlejlighed

i Ejendommen eller til at anvise en lejer til en lejlighed i Ejendommen, inden lejligheden i Ejen­dommenudbydestiludlejningblandtandre,idet

E J E R A F TA L EBILAG 1

67

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

omfang, der er ledige lejligheder (samlet ”Anvis-ningsret”).

6.2 Anvisningsrettenerikkeenrettilanvisningafenlejer til en bestemt lejlighed i Ejendommen, men en ret til anvisning generelt til alle lejligheder der er eller bliver ledige. Anvisningsretten giver såle­des ikke eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed. Udlejning af ledige lejligheder sker efter venteliste (anvisningslisten).Lejerfårbrugsrettillejlighedenihenholdtilsærskiltaftalemellemudlejer(Selska­bet)oglejerpåvilkåreneilejeaftalenoglejeloven.Bestemmelserne i Ejeraftalen, herunder i dette punkt6,skalikkegældeilejeforholdetmellemudlejer(Selskabet)oglejer.

6.3 HverbeløbAktiekapitalpåDKK750.000medfø­rerAnvisningsrettilénikkebestemtlejlighediEjendommen.SåfremtenInvestorharinvesteretAktiekapital på samlet DKK 1.500.000, har den pågældendeInvestorsåledesAnvisningsrettiltoikke bestemte lejligheder i Ejendommen osv.

6.4 SåfremtenInvestorønskeratudnytteAnvisnings­retten, skal Investoren meddele dette skriftligt til Ejendommens administrator. Foruden angivelse af Investorensnavn,adresseogkontaktoplysninger,skalmeddelelsenindeholdeeventueloplysningom,hvemderskalbenyttelejligheden.

6.5 AnvisningsrettenadministreresafdenafFor­valteren valgte administrator for Ejendommen. Ejendommens administrator skal orientere Investorerne om ledige lejligheder i Ejendommen, oprettelse og håndtering af venteliste (anvis­ningslisten)relaterettilønskeromudnyttelseafAnvisningsretten samt øvrig administration på SelskabetsvegneforbundetmedInvestorernesrettighederunderdettepunkt6.Administratortræfferafgørelseomallespørgsmålogeventuelleuoverensstemmelseriforholdtiludnyttelseafanvisningsretten og håndtering af ventelisten.

6.6 HvisenInvestorønskeratudnyttesinAnvisnings­ret,skaldenanvistelejerværeforpligtettilatover­tage lejemålet, så snart Ejendommens administra­tor meddeler, at lejemålet er klar til overtagelse.

Hvis den anviste lejer ikke ønsker at overtage lejemålet på det meddelte tidspunkt, kan lejemålet udlejestilenafdennæsteInvestorpåventelistenudpegetlejer,ellerhvisderikkeerflereInvestorerpå ventelisten, til anden side.

6.7 MedhenblikpåatvaretageSelskabetsinteresserbedst muligt, vil alle lejligheder i Ejendommen, uanset Investorernes Anvisningsret efter dette pkt.6,bliveudlejetpåmarkedsvilkår,således,atenInvestor,somønskeratudnytteAnvisningsret­ten skal betale husleje for lejligheden på mar­kedsvilkår, ligesom lejekontraktens øvrige indhold vilværebaseretpåmarkedsvilkår.Detsammegælder,hvisenInvestorudnytterAnvisningsrettentil fordel for udlejning til tredjemand. Markedsvil­kårene,herunderhuslejeniveauet,fastsættesafForvalterenbaseretpårådgivningfraenellerflereuafhængigeejendomsmæglereellervurderings­mænd.

7. FORVALTNINGSAFTALE OG UDPEGNING AF DEPOSITAREN

7.1 Forvaltningsaftale7.1.1 Selskabeterenalternativinvesteringsfondi

henholdtilFAIF-loven.SelskabetindgårForvalt­ningsaftalen med Forvalteren om varetagelse af forvaltningenafSelskabet.

7.2 Udpegning af Depositaren7.2.1 SelskabetsBestyrelseudpegerSelskabets

Depositar i overensstemmelse med FAIF­lovens bestemmelser og indgår en Depositaraftale med Depositaren,nårForvalterenanmoderBestyrel­sen herom. Depositaren er beføjet og forpligtet til at varetage de opgaver, som skal udføres af denne i henhold til FAIF­loven og Depositaraftalen.

8. DRIFTSKREDIT OG ØVRIGE OMKOSTNINGER8.1 Driftskredit8.1.1 ForvalterenerberettigettilpåvegneafSelskabet

atetablereogudnytteenkassekreditetablerethosSelskabetsbankforbindelsemedhenblikpådækningafSelskabetsløbendelikviditetsbehov.

E J E R A F TA L EBILAG 1

68

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

TrækketpåSelskabetskassekreditmåaldrigoverstigeDKK250.000,medmindreBestyrelsensamtykkerhertil.

8.2 Øvrigeomkostninger8.2.1 SelskabetafholderomkostningernetilSelskabets

løbendedrift,herunder(a)driftsomkostningervedrørendeEjendommen,(b)markedsmæssigaflønningafSelskabetsBestyrelseogdirektør,(c)omkostningertiljuridiskbistandogrevision,samt(d)andreløbendeomkostninger.Selskabetafholder endvidere omkostninger forbundet medlikvidationafSelskabet,herundereventuelleomkostninger, der påløber i forbindelse med afvik­lingog/ellerrealisationafEjendommen.

9. ”PERFORMANCE FEE” TIL FORVALTEREN9.1 Forvalterenerberettigettilatopkræveet”perfor­

mancefee”,somerafhængigtafInvestorernesafkastpåderesinvesteringiSelskabet,hvadend Investorernes afkast genereres som følge af udlodningerfraSelskabet,herunderiforbindelsemed et direkte eller indirekte salg af Ejendommen, eller et samlet salg af Aktierne. Performance fee’et beregnes som en procentandel af afkastet genere­rettilInvestorerne(medtillægafeventuelmoms).

9.2 Procentandelentilbrugforberegningafperfor­mancefee’etfastsættesihenholdtilnedenstå­ende tabel:

Intervaller for Realiseret Afkast

Procentandel til brug for beregning af ”performance fee”

< 2,00 % 0,00 %

2,00 % – 4,00 % 5,00 %

> 4,00 % 10,00 %

9.3 Performancefee’etberegnesafdenandelafafkastetiDKK,somknyttersigtildetrespektiveinterval for Realiseret Afkast i tabellen ovenfor. Dvs. hvis der genereres et Realiseret Afkast på over 4,00 %, beregnes der er et performance fee i DKK svarende til på 10,00 % af den andel af afka­stet, som overstiger et Realiseret Afkast på 4,00 %, mens der beregnes et performance fee i DKK svarende til 5,00 % af den andel af afkastet, som

overstiger et beløb svarende til et Realiseret Afkast på 2,00 % op til et beløb svarende til et Realiseret Afkast på 4,00 %. Der udløses aldrig performance fee til Forvalteren på den del af afkastet, som er mindre end et beløb svarende til et Realiseret Afkast på 2,00 %. Nedenstående regneeksempler illustrerer, hvad performance fee’et bliver i for­skellige scenarier. Alle scenarier er opgjort over en 10­årig periode i regneeksemplerne.

Egenkapitalindskud, DKK 108.907.289

Realiseret afkast, % (IRR)

Realiseret afkast, DKK

Performance fee, DKK

0 % 0 0

2 % 23.850.089 0

4 % 52.302.103 1.422.601

6% 86.129.078 4.805.298

8 % 126.215.379 8.813.928

10 % 173.570.170 13.549.407

9.4 Forvalterenkanopkræveeteventueltperfor­mancefeeihenholdtildetteafsnit9vedentenatudstedeenfakturatilSelskabetpåbeløbeteller, såfremt afkastet opnås ved at samlet salg af Aktierne, ved at modtage beløbet forlods fra købe­summen fra Aktierne før et eventuelt restprovenu for salget af Aktierne udbetales til Investorerne.

10. OVERGANG AF AKTIER10.1 AktierkanikkeværegenstandforOvergang,med­

mindre Overgangen sker i overensstemmelse med dettepkt.10,hvilketBestyrelsenisamarbejdemed Forvalteren påser.

10.2 VedenhverOvergangafAktiergælderfølgendebetingelser:

at en Investor, der ønsker at gennemføre en Overgang afsineAktier,skalgiveSelskabetogForvalterenmedde­lelseomdenpåtænkteOvergangogidentitetenafdenpåtænkteerhverver,

E J E R A F TA L EBILAG 1

69

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

atBestyrelsenpåvegneafSelskabetbekræfter,atdenpåtænkteOvergangafAktieropfylderbetingelserneiEjeraftalen,ogaterhververentiltræderEjeraftalenogindtræderidensælgendeInvestorsforpligtelseroverforSelskabet,ligesomEjeraftalentiltrædesafdenerhver­vendeInvestorsUltimativeEjer(e),såfremterhververener et selskab, og

at Overgang skal omfatte mindst et antal Aktier sva­rende til et investeringstilsagn på DKK 375.000 (dvs. hvis Aktierne tegnes til kurs 100 vil enhver Overgang mindst skulleomfattenomineltDKK375.000Aktier).

10.3 Medsalgspligt(”dragalong”)10.3.1SåfremtInvestorer,somrepræsenterermindst2/3

afAktiekapitaleniSelskabetønskeratgennem­føreensamlet(100%)overdragelseafAktierneiSelskabettilenellerflereuafhængigetredje­mænd,hardisseInvestorerrettilatkræve,atdeøvrige Investorer samtidig overdrager samtlige deresAktieriSelskabetpåsammevilkår.Forval­teren kan indstille til generalforsamlingen, at en samlet(100%)overdragelseafAktierneiSelskabetgennemføres efter denne bestemmelse. Denne bestemmelse kan tidligst anvendes tre år efter, at Ejeraftalentræderikraftioverensstemmelsemedpunkt 21.

11. VÆSENTLIGE BESLUTNINGER11.1 Parterne er enige om, at de skal afstå fra og skal

foranledige,athverkenSelskabet,BestyrelsenellerSelskabetsdirektion,skalforetageellerundladeatforetagehandlingerellertræffenogenbeslutningersomhartilformålatforpligteSel­skabet i forhold til de nedenfor anførte forhold, medmindre de nedenfor anførte majoritetskrav er opfyldt,hvadendenrelevantdelafInvestorerneskriftligtharafgivetsamtykkeellerharafgivetstemmetilfordelfordettepåenafSelskabetafholdt generalforsamling:

(a) DirekteellerindirekteafhændelseafEjendommeneller enkelte lejligheder i Ejendommen og eventu­elt senere erhvervede ejendomme (medmindre

beslutningenertiltrådtafInvestorer,somrepræ­senterermindst2/3afAktiekapitaleniSelskabet);

(b) OptagelseafgældiSelskabetellerSelskabetsafgivelse af garantier eller kautioner, med undta­gelseaf(i)optagelseafrealkreditfinansieringellerrealkreditlignendefinansieringtilEjendommenellerSelskabetseventuelleøvrigeejendomme,(ii)samtoptagelseafdriftskredittilSelskabetimed­før af pkt. 8.1 (medmindre beslutningen er tiltrådt afInvestorer,somrepræsenterermindst2/3afAktiekapitaleniSelskabet);

(c) Investeringiaktiver,somikkeudgørejendoms­investeringer, med undtagelse af midlertidig kapitalanbringelse i aktiver med lav risiko (med­mindre beslutningen er tiltrådt af Investorer, som repræsenterermindst90%afAktiekapitaleniSelskabet);

(d) Indledningafenhverformforvirksomhedelleraktivitet i udlandet (medmindre beslutningen er tiltrådtafsamtligeInvestorer);

(e) ÆndringafSelskabetsformål(medmindrebeslut­ningenertiltrådtafsamtligeInvestorer);

(f) IndgåelseafellerændringafenhveraftaleindgåetmellemSelskabetogenInvestor,ellerperso­ner, som Kontrollerer eller er Kontrolleret af en Investorsamtpersoner,somernærtståendetilen Investor, i det omfang sådanne aftaler ikke er påarmslængdevilkår(medmindrebeslutningenertiltrådtafsamtligeInvestorer);Og

(g) AflønningafSelskabetsledelsemedvariablevederlag eller andre incitamentsprogrammer (medmindre beslutningen er tiltrådt af samtlige Investorer).

12. MISLIGHOLDELSE12.1 ”Misligholdelse”betyderiEjeraftalenenhvermis­

ligholdelse af en Investors forpligtelser i henhold tilenTegningsaftale(medtilhørendebilag),Ejeraf­talen eller at en Investors handlinger eller delta­gelsesomInvestoriSelskabetmåtteværeulovligog/ellerresultereivæsentligenegativekonsekven­serellerennegativretsstillingforSelskabet.

12.2 ItilfældeafMisligholdelseerSelskabet,ellerFor­

E J E R A F TA L EBILAG 1

70

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

valteren, berettiget til at afgive påkrav over for den misligholdende Investor om, at Misligholdelsen bringes til ophør snarest muligt og senest 14 dage efter,atdenpågældendeInvestorharmodtagetpåkravet.

12.3 SåfremtMisligholdelsenikkeerophørtogfuldtud berigtiget ved udløbet af fristen på 14 dage, jf. pkt. 12.2, kan enhver Part forlange, at den mislig­holdende Investor overdrager sine Aktier til en af Selskabetanvistkøber.KøbesummenfastsættestilNettoværdienfratrukket20%.

12.4 Enhveromkostning,somSelskabetharifor­bindelse med en Investors Misligholdelse, skal fratrækkeskøbesummenforudforudbetalingafkøbesummen til den misligholdende Investor (eller dennessuccessor).

12.5 Selskabeterberettigettilatforhindreenretsstri­digadfærdvedsagsanlægog/ellervednedlæg­gelse af fogedforbud uden sikkerhedsstillelse.

12.6 EnmisligholdendeInvestorsafståelseafsineAktierafskærerikkedeøvrigeParterfraatgørekravgældendemoddenmisligholdendeInvestor.

13. UDLODNING AF UDBYTTE13.1 SåfremtSelskabetharoverskydendelikviditet,

foretagerBestyrelsenvurderingaf,hvorvidtderergrundlag for at foretage udlodning til Investorerne underhensyntagentilhonoreringafSelskabetsforpligtelser, herunder udgifter til driften og udgif­tertilvedligeholdafEjendommen.OverskydendelikviditetkanudloddessomudbyttetilInvesto­rerne,medmindreInvestorerneellerBestyrelsenbeslutteratinvesteredenoverskydendelikviditetirentableprojekterellerhvisvilkåreneforSelska­betsfinansieringsfaciliteter,herunderrealkreditlåntilknyttetEjendommen,ikketilladerudbytteud­lodningen.SåfremtdereroverskydendelikviditetiSelskabet,kanForvalterenindstilletilBestyrel­sen,atdergennemføresudlodningafudbyttetilInvestorerneelleratdenoverskydendelikviditetinvesteres i rentable projekter i overensstemmelse medSelskabetsinvesteringsstrategi.

14. PLIGT TIL AT UNDERSKRIVE DOKUMENTER14.1 Investorerne er forpligtede til straks på anfordring

fraForvalterenellerSelskabetatunderskrivesådanneyderligeredokumenter–herunderyder­ligerefuldmagter,erklæringermv.–somForvalte­renellerSelskabetmåtteanmodeommedhenblikpå gennemførelsen af Ejeraftalens bestemmelser, elleriøvrigtmåttefindenødvendigeellerrele­vanteafhensyntilvaretagelsenafSelskabetsinteresser under denne Ejeraftale, idet Investorer­nes økonomiske forpligtelser dog herved ikke kan forøges.

15. VARIGHED, OPSIGELSE OG LIKVIDATION15.1 Ejeraftalen kan ikke opsiges af Parterne og er

bindendeforenhverInvestor,sålængedenpågældendeInvestorerkapitalejeriSelskabet.Idet omfang, en Investor i overensstemmelse med denneEjeraftaleophørermedatværekapitalejeriSelskabet,udtræderdenpågældendeInvestorafEjeraftalen.EnudtrædendeInvestorvedbliverdogatværeforpligtetoverforSelskabetfordenudtræ­dendeInvestorseventuelleuopfyldteforpligtelserpåudtrædelsestidspunktet.UdtrædenafEjerafta­len medfører ikke ophør af fortrolighedsforpligtel­sen i Ejeraftalens punkt 17.

15.2 Investorerneerenigeom,atSelskabetskallikvi­dereshurtigstmuligtefter,atSelskabetdirekteeller indirekte har realiseret Ejendommen eller i øvrigtialvæsentlighedharrealiseretsineinveste­ringer. Beslutning om at indlede og gennemføre likvidationentræffesafgeneralforsamlingenefterindstillingfraBestyrelsen.

16. REVISION16.1 DeloitteStatsautoriseretRevisionspartnerselskab

(CVR-nr.33963556)erudpegetsomSelskabetsrevisorogvilværeSelskabetsrevisoridetførsteregnskabsårefterEjeraftalensikrafttræden,jf.punkt21.RevisoriSelskabetkanhereftervælgesogudskiftesafgeneralforsamlingeneftergæl­dende regler.

E J E R A F TA L EBILAG 1

71

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

17. FORTROLIGHED17.1 Investorerne er forpligtede til i videst muligt

omfangatiagttagefortrolighedmedhensyntilforholdoginformationervedrørendeSelskabet.

18. FORRANG18.1 Ejeraftalen har – mellem Parterne ­ forrang for

vedtægterne.18.2 Investorerne er forpligtet til at afgive stemme på

Selskabetsgeneralforsamlingerioverensstem­melse med bestemmelserne i denne Ejeraftale, samttilatudøvederesindflydelseiSelskabet,herunder på generalforsamlinger og via med­lemmerneafBestyrelsen,såledesatSelskabetoverholder Ejeraftalen.

19. ÆNDRING AF EJERAFTALEN19.1 BeslutningomændringeriEjeraftalenkantræffes

afgeneralforsamlingenafInvestorer,somrepræ­senterermindst2/3afAktiekapitaleniSelskabet,idetændringerafEjeraftalenaltidskalskeunderiagttagelse af principper om proportionalitet samt ligebehandlingafInvestorerne,ogidetændrin­ger af Ejeraftalen ikke kan føre til en forøgelse af Investorernes økonomiske forpligtelser. Dog kan GefionGroupA/S’rettighedertilatudpegeetmedlemafBestyrelsenihenholdtilpunkt5.2(a)ikkeændresudensamtykkefraGefionGroupA/S,ligesom Forvalterens rettigheder i henhold til pkt. 9.1ikkekanændresudensamtykkefraForvalte­ren.

19.2 Uansetdetovenforunderpkt.19.1anførte,kanForvalterenforetagesådanneændringeriEjerafta­len,somForvalterenmåttefindenødvendigeellerhensigtsmæssige,forudsatatsådanneændringerikke påvirker Investorernes økonomiske stilling negativt.Sådanneændringerkannavnligomfatteændringer(i)vedrørendeafhjælpningaffejlellertvetydighederelleratberigtigeellerforetagetilføjelser til bestemmelser i Ejeraftalen, som er uoverensstemmende med andre bestemmelser i Ejeraftalen,(ii)stavefejlellersprogligeudeladelserellertilsvarendefejl,samt(iii)hvisdeterrimeligtbegrundet,ændringermedhenblikpåatsikreoverholdelseafufravigeliglovgivning,ændringer

somfølgeafændringeriFAIF-lovenellerændrin­ger begrundet i krav eller anvisninger fremsat at Finanstilsynetellerandremyndigheder.

20. LOVVALG OG TVISTER20.1 Ejeraftalen er undergivet og skal fortolkes i over­

ensstemmelse med dansk ret.20.2 Enhver tvist, som måtte opstå mellem Parterne

i forbindelse med denne Ejeraftale, skal afgøres efterReglerforBehandlingafSagervedDetDan­skeVoldgiftsinstitut(DanishArbitration).Sagenseksistens, indholdet af behandlingen for voldgifts­retten og voldgiftskendelsen skal holdes fortrolig.

21. IKRAFTTRÆDEN21.1 DenneEjeraftaletræderikraftnår(a)Forvalte­

renhartruffetbeslutningom,atSelskabetskalacceptere Investorernes tegning eller erhvervelse afAktiekapital,(b)ParterneharunderskrevetTegningsaftalen,og(c)Investorernestegningeller erhvervelse af Aktiekapital er registreret hos Erhvervsstyrelsen.

21.2 Itilfældeafatinvesteringsprojektetsombeskre­vetiInvestorpræsentationenikkefuldtegnes,erForvalterenensidigtogdiskretionærtberettiget,menikkeforpligtet,tilattræffebeslutningomikkeattegneellererhverveAktieriSelskabet,ogtilattræffebeslutningom,atunderskrevneTegningsaf­taler og denne Ejeraftale skal bortfalde.

22. OVERDRAGELSE AF FORVALTERENS RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER

22.1 Forvalteren er berettiget til at overdrage sine rettigheder og forpligtelser i henhold til Investe­ringsdokumentationen – helt eller delvist – uden Investorernesforudgåendesamtykke.

23. UNDERSKRIFTS- OG VEDTAGELSESPROCEDURE 23.1 SomlediInvestorernesoptagelsesomkapi­

talejereiSelskabetharInvestorerne,itillægtilindbetaling af et beløb svarende til deres respek­tive andel af Aktiekapitalen, samtidig underskrevet Tegningsaftalen, og dermed også de til Tegnings­aftalenvedlagtebilag(herunderdenneEjeraftale),som anført deri.

E J E R A F TA L EBILAG 1

72

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

1. SELSKABETS NAVN1.1 SelskabetsnavnerGefionTelegrafkollegietA/S.

2. SELSKABETS FORMÅL2.1 Selskabetsformåleratdrivevirksomhedved

investering i, udlejning og salg af fast ejendom samthermedforbundetvirksomhedefterbesty­relsens skøn.

3. SELSKABETS KAPITAL OG KAPITALANDELE 3.1 SelskabskapitalenudgørnomineltDKK400.000.

AlleaktierharenpålydendeværdipåDKK1,00.3.2 Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.3.3 Ingenaktierskalhavesærligerettigheder.Ingen

aktionærerpligtigatladesineaktierindløsehelteller delvist.

3.4 Aktierneskallydepånavnogværenoteretiselskabets ejerbog.

3.5 Aktierneskalikkeværeomsætningspapirer.3.6 Aktierkanikkefritoverdrages.Enhverovergang

eller stiftelse af rettigheder over selskabets akti­ver,dogundtagetpantsætning,kræverbestyrel­sensforudgåendeskriftligesamtykke.Beslutnin­genom,hvorvidtderkanmeddelessamtykke,skaltræffessnarestmuligtefteranmodningensmodtagelse, og underretning skal gives dem anmodendeaktionærsenestfire(4)ugereftermodtagelsen af anmodningen. Er underretning ikkegivetsenestfire(4)ugerefteranmodningenmodtages,ansessamtykkeforgivet.

3.7 Der udstedes ikke ejerbeviser.

4. SELSKABETS LEDELSE4.1 Selskabetsledelsebestårafenbestyrelseogen

direktion.4.2 Tilselskabetsbestyrelsevælgesmindsttreog

højst fem personer.4.3 Bestyrelsensmedlemmervælgesforetårad

gangen.Genvalgkanfindested.Bestyrelsensformandvælgesafbestyrelsen.

4.4 Bestyrelsenerbeslutningsdygtig,nåroverhalvdelen af dens medlemmer er til stede. De

ibestyrelsenbehandledeanliggenderafgøresvedsimpeltstemmeflertal.Vedstemmelighederformandens stemme afgørende.

4.5 Møderibestyrelsenkanforegåelektroniskviainternet, som telekonference, ved videoopkob­ling eller lignende.

4.6 Bestyrelsenudarbejderenforretningsorden,somindeholdernærmerebestemmelseromudførelsenafbestyrelsenshverv.

4.7 Bestyrelsenskalansætteendirektørtilatvare­tagedendagligedriftsamtfastsættevilkårenefor dennes antagelse og kompetence.

5. TEGNINGSREGEL5.1 Selskabettegnesafbestyrelsensformandi

foreningmedetmedlemafbestyrelsen,elleraftrebestyrelsesmedlemmeriforening,ellerafbestyrelsensformandiforeningmedendirek­tør,ellerafdensamledebestyrelse.

6. SELSKABETS GENERALFORSAMLING 6.1 Generalforsamlingerindkaldesmedmindst2

ugers og højest 4 ugers varsel ved skriftlig med­delelse i anbefalet brev eller e­mail til de aktio­nærer,hvisaktierernoteret.Indkaldelsenskalangive dagsordenen for generalforsamlingen.

6.2 Ordinærgeneralforsamlingafholdeshvertåri så god tid, at den godkendte årsrapport kan indsendestilErhvervsstyrelsenindenudløbetafden i årsregnskabsloven fastsatte frist.

6.3 Dagsordenenfordenordinæregeneralforsam­ling skal omfatte:

a) Bestyrelsensberetningomselskabetsvirksom­hed i det forløbne regnskabsår.

b) Fremlæggelseafårsrapportsamtbeslutningomgodkendelse heraf og om anvendelse af over­skudellerdækningafunderskudihenholdtilden godkendte årsrapport.

c) Forslagfrabestyrelsenelleraktionærer.d) Valgafmedlemmertilbestyrelsen.6.4 PågeneralforsamlingengiverhveraktieáDKK

1,00énstemme.

V E D TÆ G T E RBILAG 1

73

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

6.5 Stemmeretkanudøvesihenholdtilfuldmagt.6.6 Pågeneralforsamlingenafgøresalleanliggender

vedsimpeltstemmeflertal,medmindreselska­betsvedtægterellerlovgivningenforeskriverandet.

6.7 Generalforsamlingenledesafendirigent,derudpegesafbestyrelsen.

6.8 Dirigentenafgørallespørgsmålomsagernesbehandling, stemmeafgivningen og resultatet heraf.

6.9 Overforhandlingernepågeneralforsamlingenføres en protokol, der underskrives af dirigen­ten.

7. ELEKTRONISK KOMMUNIKATION7.1 Der kan anvendes elektronisk kommunikation

(elektroniskdokumentudvekslingoge-mail)ikommunikationen mellem selskabet og kapita­lejerneistedetforfremsendelseellerfremlæg­gelse af papirbaserede dokumenter.

7.2 Indkaldelse af kapitalejere til generalforsam­linger, tegningslister, årsrapporter samt i øvrigt generelleoplysningerfraselskabettilkapita­lejerne kan fremsendes af selskabet til kapi­talejernepr.e-mail.Selskabeterforpligtettilat anmode kapitalejere om en e­mailadresse, hvortil meddelelser mv. kan sendes. Det er den enkelte kapitalejers ansvar at sikre, at selskabet til enhver tid er i besiddelse af en korrekt e­mail­adresse.

7.3 Kapitalejerne kan ved henvendelse til selskabet fåoplysningomkravenetildeanvendtesyste­mer samt om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk kommunikation.

8. REGNSKAB8.1 Selskabetsregnskabsårerkalenderåret.Første

regnskabsår løber fra selskabets stiftelse og indtil31.december2019.

V E D TÆ G T E RBILAG 1

74

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

I N V E ST O R E R K L Æ R I N GBILAG 2

Jeg/vi(“Investoren”) vil investere i den alternative investeringsfondGefionTelegrafkollegietA/S,CVR-nr.40527125,dererforvaltetafGefionManage-mentA/S(”Forvalteren”).

Jeg/vierklærertilForvalteren,atjeg/vi:

(a) investererformindstDKK750.000,hvisjeg/vierhververaktieriGefionTelegrafkollegietA/S;

(b) erbekendtmedderisici,dererforbundetmeddenpåtænkteinve-steringiGefionTelegrafkollegietA/S,herunderderisici,somfrem-gårafinvestorpræsentationenvedrø­rendeGefionTelegrafkollegietA/S;

(c) erbekendtmed,atjeg/vierensemi-profes­sionelinvestor,derkunharkravpåbegræn­setinvestorbeskyttelse;og

(d) vilbekræftedenneerklæringellerindholdetheraf på Forvalterens anmodning.

Vej:

Postnr./by:

E-mail:

Telefon:

Investors underskrift

INVESTOROPLYSNINGER NærværendeInvestorerklæringtiltrædesherved:

By:

Navn/Selskab:

Kontaktperson:

CVR/CPR nr.:

P R I VAT L I VS P O L I T I KBILAG 3

Formålet med denne privatlivspolitik er på en klar og overskuelig måde at beskrive, hvordan vi som dataan­svarligebehandlerinvestorernespersonop-lysninger.

1. GEFION TELEGRAFKOLLEGIET A/S OG GEFION MANAGEMENT A/S SOM DATAAN-SVARLIGE

GefionManagementA/S(”Forvalteren”)forval­terogadministrererGefionTelegrafkollegietA/S(”Selskabet”).

ForvalterenogSelskabetbehandlerhverisærpersonoplysningerominvestorerogenrækkeandrepersoner,ogerderforselvstændige”dataansvarlige”fordissepersonoplysninger.ForvalterenogSelskabetskalderforsikre,atper-sonoplysningernebehandlesioverensstem­melsemedgældendelovgivningsamtdenneprivatlivspolitik.

ForvalterenudførerenrækkeopgaverpåvegneafSelskabet.Detjuridiskeansvarforoverhol­delsenafdatabeskyttelseslovgivningforbliverimidlertidhosSelskabet.Denneprivatlivspolitiktager således udgangspunkt i, hvem der har det juridiske dataansvar for disse opgaver, og ikke hvilke af de to selskaber, der i praksis udfører arbejdet.

Investorer, reelle ejere, ledelsesmedlemmer og øvrige kontaktpersoner hos investorer betegnes samlet”Investor”idetfølgende.Sepkt.3foryderligerebeskrivelseheraf.

Selskabets juridiske kontaktoplysninger: GefionTelegrafkollegietA/S: CVR­nr. 40 52 71 25 Østergade1,1 1100 København K

Forvalterens juridiske kontaktoplysninger: GefionManagementA/S: CVR-nr.:38990527 Østergade1,1.sal,1100KøbenhavnK E-mail:info@gefionmanagement.com http://gefiongroup.com/p/investorsalg

Hvis du har spørgsmål vedrørende behandling af per­sonoplysningerellerud-nyttelsenafdinerettigheder,er du velkommen til at kontakte Forvalteren.

2. FORMÅL SelskabetogForvalterenbehandlerperson-

oplysningertilfølgendeformål:

• Overholde forpligtelser iht. Tegningsaftalen • Ajourføre ejerbogen • Administrere og varetage interesser samt Ejen­

dommens drift • Afholde generalforsamlinger, udarbejde og

udsende generalforsam­lingsreferater og løbende kommunikation med Investorerne

• Overholdegældendelovgivning • ForvalteSelskabet • Varetage legitime interesser, herunder f.eks.

markedsføring, dokumen­tationspligt, over­holde basale principper og lovgivning for behandlingafpersonoplysninger,iværksætteog vedligeholde tekniske og organi­satoriske sikkerhedsforanstaltninger, undersøge evt. sikkerhedsbrud, inklusive rapportering heraf, håndtering af forespørgsler og klager, hånd­tering af inspektioner og forespørgsler fra tilsynsmyndigheder,håndteringaftvistermedInvestorer og tredjeparter samt forberede et eventuelt potentielt salg.

75

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

P R I VAT L I VS P O L I T I KBILAG 3

3. PERSONOPLYSNINGER Vi indsamler og behandler disse person­

oplysningeromInvestorer:

REGISTREREDE OG DATAANSVARLIG

PERSONOPLYSNINGER

1. Fysiske personer(relevantuansetominvestoreninvestorerdirekteellerviaselskab)

Selskabet og Forvalter er dataansvarlige for:

CPR-nr.,navn,privatadresse,e-mailadresse,telefonnum-mer,oplysningeromejerandele,erklæringominvestor-status,generalforsamlingsindkaldelserog-referater,informationgivetomSelskabetmv.,kommunikationmedfysiske personer.

DerudovererForvalterdataansvarligforoplysningertilbrugforbetalingafudbyttebeløb,oplysningertilbrugforvurderingafpotentielleinteressekonflikterogkopiafpasellerlignendeidentifikationspapirer,statussompolitiskeksponeretperson(ogsåfornærtstående).

2. Reelle ejere og ledelsesmedlemmer(kunrelevanthvisinvestoreninvestererviaselskab)

Forvalter er dataan­svarlig for:

CPR­nr., navn, privatadresse, e­mailadresse, telefonnummer, kopi af pas eller lignendeidentifikationspapirer,statussompolitiskeksponeretperson(også fornærtstående),kommunikationmedderegistrerede,oplysningertilbrug forvurderingafpotentielleinteressekonflikter.

3. Øvrige kontaktpersoner

Selskabet og Forvalter er dataansvarlige for:

Navn, titel, telefonnummer, e­mailadresse, kommunikation med de øvrige kontaktpersoner.

4. KILDER SelskabetogForvalterenindsamlerperson­

oplysningerdirektefraInvestorerneogvide­regiveroplysningerneindbyrdes.DerudoverindsamlerSelskabetogForvalterenoplysnin­gerfraoffentligttilgængeligekilder,herunderCVR-registeretogFinanstilsynetsregisteroverpolitisk eksponerede personer.

Det er som udgangspunkt frivilligt, hvorvidt Investorerneviludlevereperson-oplysninger.Investorerneskaldogværeopmærksompå,at f.eks. hvidvasklo­ven indeholder ufravige­lige regler om kundekendskabsprocedurer for

investo­rer, ledelsesmedlemmer og reelle ejere. Investorerne er forpligtet til at give information til Forvalteren, hvis investeringsanmodningen skal behandles, idet Tegningsaftalen ellers ikke kan indgås.

5. VIDEREGIVELSE OG DATABEHANDLERE SelskabetogForvalterenvideregiverperson-

oplysninger,herundertilejen-domsadministra­tor,offentligemyndigheder(NetsDanIDA/S,Finanstilsynetm.fl.),depositarogrådgivere(revisorerogadvokatermv.)samttilandreInve-storer(ibegrænsetomfang).

76

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

P R I VAT L I VS P O L I T I KBILAG 3

SelskabetogForvalterenoverførerdesudenpersonoplysningertilandredata-behandlere,herunder IT­leverandører, som led i generel IT­understøttelse.

6. OPBEVARINGSPERIODE SelskabetogForvalterenopbevarerhverisær

personoplysningerne,sålængedeternødven­digtforatvaretageformålene.SelskabetogForvalterenopbe-varerdesudenpersonoplys­ningerneiminimumsperioderfastsatigæl­dendelovgivningsamtsålængedetmåtteværenødvendigt for at varetage eventuelle civil­ og strafferetligekrav.

7. RETTIGHEDER Ihenholdtilbetingelserneidatabeskyttelseslov­

givningenharInvestorenrækkerettigheder:

• Investorharrettilindsigtidepersonoplysnin­ger, som behandles om dem

• Investorharrettilatfåændretukorrekteellerufuldstændigeperson-oplysninger

• Investorharrettilatfåslettetpersonoplysnin­ger

• Investorerneharrettilatfåbegrænsetmæng­denafpersonoplysnin-ger

• Investor har ret til dataportabilitet når elektro­nisk behandling er base­ret på kontrakt eller samtykke,dvs.rettilatfåpersonoplysningersomvedkommendehargivettilSelskabetog/eller Forvalteren i et struktu­reret, almindeligt anvendtogmaskinlæsbartformatogrettilattransmitteredisseoplysningertilenandendataansvarlig

• Investor har ret til at gøre indsigelser, når behandlingen er baseret på legitime interesser elleroffentligeinteresser

For Forvalteren indeholder hvidvaskloven en rækkeindskrænkningeriInvesto-rernesrettig­heder.

SÆRLIGT OM RET TIL INDSIGELSEInvestorer har ret til – af grunde, der vedrører vedkommendessærligesituati-on–atgøreind­sigelsemodbehandlingenafpersonoplysninger,hvor det juri­diske grundlag er legitime interes­ser,somangivetnedenfor.Selskabetog/ellerForvalterenmåderefterikkelængerebehandlepersonoplysningerne,medmindreSelskabetog/ellerForvalterenpåviservægtigelegitimegrundetil behandlingen, der går forud for Investorens interesser, rettigheder og friheds­rettigheder, eller behandlingen er nødvendig for, at retskrav kanfastlægges,gøresgældendeellerforsvares.

8. DET JURIDISKE GRUNDLAG DetjuridiskegrundlagforSelskabetsogForval­

terens behandling og videregi­velse af person­oplysningerneerdisse(afhængigafselskabetogformålet):

• Artikel6(1)(a)iDatabeskyttelsesforordningeniforhold til videregi­velse fra Forvalteren til Nets DanIDA/Sforadgangtilinvestorportalen.

• Artikel6(1)(b)iDatabeskyttelsesforordningenomindgåelseogopfyl-delseafaftalermedInvestor, herunder f.eks. Tegningsaftalen.

• Artikel6(1)(c)iDatabeskyttelsesforordningenom overholdelse af ret­lige forpligtelser, herun­der selskabslovgivningen, lov om forvaltere af alternative investeringsfonde, bogføringsloven, skattelovgivningenog(kunForvalteren;)hvid­vaskloven mv.

• Artikel6(1)(f)iDatabeskyttelsesforordnin­genomlegitimeinteresser,idetSelskabetogtredjemand har legitime interesser i at admi­nistrereogvaretageSelskabetsinteresserogejendommens drift og kommuni­kere med Investor og de øvrige interesser, der er anført under formå­lene i pkt. 2.

77

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

P R I VAT L I VS P O L I T I KBILAG 3

Nårbehandlingenerbaseretpåsamtykke,hardurettilattilbagekaldesam-tykke,dogpåvirkertilbagekaldelsen ikke behandlingen og videregi­velsen for­ud herfor.

9. KLAGEINSTANS DuharsomInvestorrettilatklagetilDatatilsy­

netoverForvalterensogSel-skabetsbehandlingafpersonoplysningeromInvestoren.Semereomklage-adgangpåDatatilsynetshjemmeside:www.datatilsynet.dk.

10. ÆNDRINGER Privatlivspolitikken opdateres løbende, herun­

dernårdeternødvendigtafhen-syntilændrin­gerafdentilenhvertidgældendedatabeskyttel­seslovgivning og hvidvasklov.

Hvisduharyderligerespørgsmålvedrørendebehandlingenafdinepersonop-lysningerellerudnyttelsenafdinerettigheder,erduvelkom­men til at kontak­te Forvalteren.

Opdateret20.maj2019

78

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

79

G E F I O N I N V E S T O R S A L G A / S / G E F I O N T E L E G R A F K O L L E G I E T A / S

D I S C L A I M E R

Oplysningerne i denneInvestorpræsentationskalbetragtessom

indikativeogerstatterikkepersonlig,professionelrådgivning.Som

investor opfordres du til selv at undersøge relevante risici og juridiske

forhold.Detudleveredematerialeomudbuddetsamtoplysningerne

ipræsentationenerikkeudtømmende,mengiveretoverblikover

investeringen. Udbuddet sker i henhold til dansk lovgivning, og tvister

løses ved Det Danske Voldgiftsinstitut.

Den endelige tegning sker på baggrund af Tegningsaftalen, ved­

tægternesamtejeraftalenforSelskabet.Dertagesforbeholdfor,

atudbuddetannulleres,ogderkanikkeretteskravmodGefion

InvestorsalgA/S,GefionGroupA/Sellerdetsdatterselskabersom

følge heraf.

Investorpræsentationen og det udleverede materiale er hverken et

tilbudelleropfordringtilatinvestereiprojektet.Vedudfærdigelsen

erdettilstræbt,atInvestorpræsentationenogdetunderliggende

materialeerfuldstændigtogkorrekt,menGefionInvestorsalgA/S

udsteder ingen garantier i forbindelse hermed, og tager ikke ansvar

for handlinger foretaget på baggrund af materialet. Herunder tages

derforbeholdfor,atoplysningeromvalgtematerialer,plantegninger,

beskrivelseafudenomsarealer,visualiseringermv.kanændresog

ikkeerudtrykforengarantifraudbydersside.

DenneInvestorpræsentationerikkeomfattetafreglerneompro­

spektpligt.

Øste r gade 1 , 1 . s a l

1 1 0 0 K ø b e n h a v n K

info@gefiongroup.com

+ 4 5 7 0 2 3 2 0 2 0

www.gefiongroup.com

ISBN 978-87-999685-0-3

NYT ISBN?