Ipoteca legala a antreprenorului pentru plata pretului
Art. 1869 din Noul Cod civilinstituie o garanie real pentru
antreprenor n scopul ca acesta s-i asigure plata preului de la
beneficiar: i anume un drept de ipotec legal.Ipoteca este,
potrivitart. 2343 Cod civil, un drept real asupra bunurilor mobile
sau imobile afectate executrii unei obligaii.Art. 2386 pct.
6precizeaz acest drept de ipotec.n afara altor cazuri prevzute de
lege, beneficiaz de ipotec legal:arhitecii i antreprenorii care au
convenit cu proprietarul s edifice, s reconstruiasc sau s repare un
imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate
acestora, ns numai n limita sporului de valoare realizat;Rezult c
este vorba de o ipotec imobiliar, care poart asupra imobilului
construit de antreprenor sau care a fost reconstruit sau reparat de
antreprenor. Potrivitart. 2382ipoteca se ntinde i asupra
amelioraiunilor aduse imobilului fr nici un fel de alt
formalitate.Garania privete obligaia de plat a preului lucrrilor
fcute de antreprenor. Potrivit Legii nr. 7/1996 art. 55 alin. 5
garania este limitat la suma prevzut n nscris (n acest caz
contractul de antrepriz), iar dac nu exist o astfel de sum n
nscris, este limitat de suma maxim artat n cererea de nscriere ct i
cu privire la dobnzile privind aceste sume. n acest din urm caz,
potrivit art. (93) din aceeai lege, titularul nscris n cartea
funciar (n spe, proprietarul imobilului) va putea solicita direct,
prin plngere, judectoriei n raza cruia se afl imobilul (art. 50
alin. (22) ) reducerea sumei maxime.Problemele care se pun pentru
eficacitatea acestei ipoteci legale este cea anecesitii nscrieriiei
n cartea funciar precum i modalitile n care se poate face aceast
nscriere.Potrivitart. 2377 alin. 1 din Codul civilIpoteca asupra
unui bun imobil se constituie prin nscriere n cartea funciar.
Deoarece legea nu distinge ntre ipotecile convenionale (care
izvorsc din nelegerea prilor) i ipotecile legale nseamn c pentru a
fi constituit este nevoie de nscrierea n cartea funciar a ipotecii
antreprenorului pentru ca ea s produc efecte.O alt problem este cea
aprocedurii de nscriere.Art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare reine c nscrierea ipotecilor
legale se face din oficiu. Totui nicio dispoziie procedural nu
prevede modul cum s-ar face aceast nscriere din oficiu, astfel c se
poate concluziona c aceast nscriere din oficiu este practic goal de
coninut juridic.Astfel c, trebuie considerat n primul rnd dispoziia
din art. 92din Legea nr. 7/1996, precum c nscrierea se va face la
cererea persoanei interesate i anume a antreprenorului.n ce privete
forma actului n baza cruia se face nscrierea tot art. 92din Legea
nr. 7/1996 prevede doar c se va face n baza nscrisului original
doveditor al contractului ncheiat cu titularul nscris n cartea
funciar, adic, contractul original dintre antreprenor i
beneficiarul construciei. Textul respectiv nu distinge dac este
nevoie de forma autentic sau nu a respectivului nscris.Totuiart.
888 Cod civildispune n sensul c nscrierea n cartea funciar se
efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii
judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n
baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n
care legea prevede aceasta. Prin urmare trebuie s tragem concluzia
c este nevoie de forma autentic a nscrisului.Aceeai idee poate fi
extras din art. 20 alin. 3 din Legea nr. 7/1996:Dreptul de
proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
nscrie n cartea funciar pe baza nscrisuluiautenticnotarial sau a
certificatului de motenitor, ncheiate de un notar public n funcie n
Romnia, a hotrrii judectoreti rmase definitiv i irevocabil sau pe
baza unui act emis de autoritile administrative, n cazurile n care
legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis n mod
valabil.O alt cerin a nscrisului este aceea ca acesta s conin
numrul cadastral al parcelei (a se vedea art. 103 alin. 2 din
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Ageniei Naionale
de Cadastru i Publicitate Imobiliar).O alt problem apare raportat
latipul de nscriere.n cazul n care este vorba de lucrri de
refacere, reparaii este vorba de un imobil existent, i nu sunt
probleme privind intabularea dreptului real.ns, de cele mai multe
ori, dac se construiete un imobil nou, acesta nu este existent la
data nscrierii ipotecii. n acest caz are eficacitateart. 2380 Cod
civilcare dispune n sensul c ipoteca asupra unor construcii
viitoare nu poate fi intabulat, ci numai nscris provizoriu n cartea
funciar.n acest caz trebuie n prealabil notat n cartea funciar
autorizaia de construire (a se vedea art. 99 alin. 2 din
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Ageniei Naionale
de Cadastru i Publicitate Imobiliar).Fiind o nscriere provizorie,
pentru a fi eficace dreptul trebuie justificat, adic trebuie
confirmat prin nscris autentic de cel mpotriva cruia a fost nscris
dreptul, iar n lips, prin hotrre judectoreasc de justificare a
dreptului (art. 899 Cod civil).Aciunea n justificare, prin care se
urmrete ca nscrierea provizorie s devin definitiv, se va nregistra
n registrul general de intrare n cartea funciar i se va nota n acea
parte a crii funciare n care s-a fcut aceast nscriere.Aciunea n
justificare se ndreapt mpotriva celor obligai s transmit sau s
constituie dreptul real.n fine, se pune problemaconcursului
ipotecii cu alte garanii reale. Privilegiile au proritate fa de
ipoteci, inclusiv fa de cele legale, potrivitart. 2327 Cod civil.n
ce privete alte ipoteci, ipoteca legal a antreprenorului nu este
privilegiat. Potrivitart. 2421 rangul ipotecilor imobiliare (textul
normativ nu distinge ntre ipoteci convenionale i legale) este
determinat de ordinea nregistrrii cererilor de nscriere n cartea
funciar.n concluzie, ipoteca legal a antreprenorului este un
mecanism juridic care ofer puine beneficii fa de o ipotec
convenional. Singurul beneficiu marcant este acela c ipoteca poate
fi invocat chiar dac nu a fost agreat de pri prin contractul de
antrepriz, sau prin alt nscris. Pe de alt parte nu se bucur de
faciliti de ordin procedural la nscriere sau de un rang de
prioritate special.Felix TUDORIU
