IZVEŠTAJ O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Prof.Prof. drdr ZagorkaZagorka GospavićGospavić, dipl. inž. geod.Dragana Milićević, master inž. geod.Jelena Cvetinović, inž. geod.

XXVI Sabor geodeta Srbije

Soko Banja, 31. maj – 2. jun 2013.

UVOD

KORACI U PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

STANDARDIZACIJA

ZAKLJUČAK

Procena vrednosti nepokretnosti je postupak koji se sastoji iz sledećih koraka:

‒ Definicija problema, tj. predmeta procene,‒ Prikupljanje podataka i njihova analiza,‒ HABU analiza,‒ Procena vrednosti,‒ Izbor metode za procenu vrednosti nepokretnosti i‒ Izrada izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti.

KORACI U PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti predstavlja završni korak u postupku procene vrednosti. Ovakvi izveštaji mogu postojati u vidu:

1. Usmenog izveštaja – forma izveštaja koja se saopštava klijentu kada je procenitelj pozvan samo da da mišljenje o vrednosti.

OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti predstavlja završni korak u postupku procene vrednosti. Ovakvi izveštaji mogu postojati u vidu:

2. Formatizovanog izveštaja – ovaj oblik izveštaja predstavlja standardizovan obrazac (tzv. ček listu). Ovakav oblik izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti predstavlja najbolji način za standardizovanu prezentaciju podataka i olakšava razmenu podataka elektronskim putem, kao i stvaranje jedinstvene baze podataka.

OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Primer formatizovanog izveštaja – strana 1 (Uniform Residential Appraisal Report – URAR, preporučen od strane Federal National Mortgage Association – Fannie Mae)

Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti predstavlja završni korak u postupku procene vrednosti. Ovakvi izveštaji mogu postojati u vidu:

3. Tekstualnog izveštaja – Ovakvi oblici izveštaja bitno variraju u sadržaju, formatu i dužini. Obim ovih izveštaja zavisi od složenosti predmeta procene, a uglavnom je dužine od 10 do 500 strana.

OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti mora da sadrži:

1. Uvod

2. Mišljenje procenitelja

3. Prezentaciju podataka

4. Analizu podataka, vrednovanje

zaključci o

5. Eventualne dodatke/priloge

SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

1. Uvod

Uvodni deo izveštaja o proceni treba da sadrži:

‒ Uvod u izveštaj‒ Prvu stranu (Naslovnu stranu)‒ Sadržaj‒ Kratku prezentaciju sa zaključcima i‒ Proceniteljeve kvalifikacije kao i potpis

OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj

2. Mišljenje procenitelja

Ovaj deo izveštaja sadrži podatke o:

‒ Predmetu procene, svrsi procene i njenoj nameni‒ Tipu nepokretnosti‒ Datumu procene‒ Ograničenjima imovine‒ Izvoru podataka i‒ Klauzulu o zabrani zloupotrebe podataka

SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj

3. Prezentacija podataka sadrži:

‒ Tehnički opis‒ Opšte podatke‒ Pravne podatke‒ Podatke vezane za tržište‒ Operativne podatke, tj. podatke za potrebe istraživanja‒ Finansijske podatke

SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj

4. Analiza podataka, vrednovanje i zaključci sadrži:

‒ Podatke o metodama za procenu vrednosti nepokretnosti (troškovna metoda, metoda upoređenja prodaje i metoda kapitalizacije dobiti)

‒ Podatke o usaglašavanju vrednosti i‒ Konačno mišljenje sa zaključkom

SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj

5. Prilozi

Ovaj deo izveštaja opciono sadrži podatke koji čine sastavni deo izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti ili potvrđuju navode iz izveštaja o proceni. Ovi dodaci mogu biti:

‒ Vrednovanje nematerijalnog ulaganja‒ Dokazi o uknjiženosti‒ Dokazi prava koja postoje na nepokretnosti‒ Finansijski podaci‒ Podaci sa tržišta‒ Fotografije

SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj

Svaki od ovih izveštaja ima svoje prednosti i nedostatke.

Formatizovan izveštaj je lak za analizu, postupak izrade izveštaja je znatno brži nego kod tekstualnog izveštaja, nije moguće izmeniti njegov sadržaj i nema deskriptivnih podataka.

Tekstualni izveštaj je fleksibilan u smislu sadržaja, prati tok postupka procene vrednosti nepokretnosti, pruža mogućnost za unošenje deskriptivnih podataka, ali je potrebno znatno više vremena za njegovu izradu nego što je to slučaj sa formatizovanim izveštajem.

OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

IVSC standardi – usvojeni od International Valuation Standard Council

RICS standardi – usvojeni od Royal Institution of Chattered Surveyors

EVS (European Valuation Standards) standardi – usvojeni The European Group of Valuers’ Association

USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) standardi – usvojeni The Appraisal Foundation

STANDARDI

Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti (Valuation Report) može se izrađivati na različite načine i može se koristiti u različite svrhe. Kako se ovi izveštaji mogu koristiti u različite svrhe, nameće se potreba da ovi izveštaji zadovolje standarde za izradu izveštaja svake vrste pojedinačno.

Podela standarda:

Opšti uslovi

Profesionalni standardi

Etički standardi

STANDARDI

Opšti usloviPrema RICS standardima

Razumevanje mišljenja procenitelja

Format i detaljnost izveštaja obezbeđuju minimum informacija o nepokretnosti (maksimalna diskrecija u pogledu prava na nepokretnosti)

Sadržaj izveštaja mora da bude saglasan minimalno propisanom sadržaju

Odgovornost klijentu

Procenitelj mora da osigura da izveštaj neće biti korišćen za alteranivne namene

Prema IVSC standardima

U izveštaju o proceni vrednosti nepokretnosti moraju jasno biti navedeni obim procene, svrha i namena izveštaja o proceni vrednosti

Izveštaj ne sme da sadrži nejasne i nedvosmislene informacije

Nivo detaljnosti izveštaja određuje njegovu buduću namenu

Sadržaj izveštaja mora da bude saglasan minimalno propisanom sadržaju

STANDARDI

Profesionalni standardi

Identifikacija klijenta

Identifikacija i kvalifikacije procenitelja

Svrha procene

Predmet procene

Tip nepokretnosti i način upotrebe

Datum procene

Bilo kakve pretpostavke povezane sa procenom

Priroda i izvor informacija neophodnih za procenu

Potvrda da je procena uprađena u skladu sa standardima

Mišljenje o vrednosti (u broju i rečima)

Potpis procenitelja i datum izrade izveštaja

STANDARDI

Etički standardi

RICS publikacija Global Professional and Ethical StandardsDelovati sa integritetom

Obezbediti visok nivo usluga

Delovati na način koji promoviše poverenje u profesiju

Poštovanje prema drugima

Preuzimanje odgovornosti

USPAP – etički standardi su podeljeni u 4 oblasti:

Ponašanje

Menadžment

Poverenje

Čuvanje podataka

STANDARDI

Prema EVS standardima, nakon dostavljanja izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti naručiocu, procenitelj je u obavezi da:

‒ Ukoliko šalje izveštaj elektronskom poštom koristi .pdf format,

‒ Čuva izveštaj o proceni 5 godina od datuma procene,

‒ Pored izveštaja o proceni čuva i podatke o nepokretnosti koja je procenjivana (dosije).

ŠTA POSLE IZRADE IZVEŠTAJA?

HVALA NA PAŽNJI