GUÍA METODOLÓGICA PARA LA FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE EDIFICACIONES DE MÁXIMO CINCO PISOS

JAIME CAMILO PÉREZ SARMIENTO

UNIVERSIDAD PEDAGÓGICA Y TECNOLÓGICA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL TUNJA 2019

GUÍA METODOLÓGICA PARA LA FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE EDIFICACIONES DE MÁXIMO CINCO PISOS

JAIME CAMILO PÉREZ SARMIENTO

Trabajo monográfico como requisito de grado para optar por el título de Ingeniero Civil

Director: JORGE ANDRÉS SARMIENTO ROJAS

Magister en administración - MBA Magister en gerencia integral de proyectos

UNIVERSIDAD PEDAGÓGICA Y TECNOLÓGICA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL TUNJA 2019

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Nota de aceptación:

__________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________

__________________________________ Firma del presidente del jurado

__________________________________ Firma del jurado

__________________________________ Firma del jurado

Tunja, 04 de julio de 2019

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DEDICATORIA

A mis padres y hermanas quienes con valores forjados desde el amor incondicional de una familia aguerrida, me han guiado categóricamente por el camino voluble pero maravilloso de la vida.

A mis abuelitas Rosita y Merceditas quienes desde el cielo siempre me han protegido, son mis ángeles y guían mis pasos para seguir adelante con mis propósitos claros.

A mi tío Alejandro Sarmiento quien no dudó en apoyarme desde que decidí emprender el camino para estudiar ésta bella carrera profesional. Fue mi guía y apoyo de inicio a fin.

A todos y cada uno, familiares y amigos que creyeron en mí y siempre estuvieron dispuestos a apoyarme indiferentemente de las circunstancias que se pudieran presentar.

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AGRADECIMIENTOS

A Dios quien nunca me abandonó y se hizo presente en los momentos más difíciles que he tenido en la vida, por su gracia hoy culmino este primer logro profesional.

A mi madre Elizabeth Sarmiento quien desde el amor más puro que se puede concebir en la vida, fue mi más grande motivación y mi motor para continuar adelante con mis objetivos claros. Este logro es de ella.

A mi padre Jaime Pérez quien con su temple y sabiduría siempre me ha inculcado los valores para ser una persona que le aporte a la sociedad, con sus actos día a día me demuestra que es un padre ejemplar que me hace sentir orgulloso de ser su hijo.

A todos y cada uno de los docentes con los que tuve clase, quienes con su pedagogía asumen el reto de formar nuevos profesionales día a día.

A Yeimy M Niño quien estuvo conmigo en los momentos más difíciles y siempre me brindó su apoyo sin importar las circunstancias que estuviera pasando.

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CONTENIDO

Pág.

INTRODUCCIÓN 14

1. OBJETIVOS 15

1.1 GENERAL 15

1.2 ESPECÍFICOS 15

2. IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA 16

3. ALCANCE Y LIMITACIONES 17

4. JUSTIFICACIÓN Y PERTINENCIA 18

5. MARCO TEÓRICO 19

5.1 DEFINICIÓN DEL PROYECTO 19

5.1.1 Justificación del proyecto 20

5.1.2 Interesados del proyecto 20

5.1.3 Acta de constitución 20

5.2 ESTUDIO DE MERCADO 20

5.2.1 Estructura del mercado 20

5.2.2 El producto 21

5.2.3 El cliente 21

5.2.4 La demanda y la oferta del mercado 21

5.2.5 El precio 22

5.2.6 Estrategias de mercadeo 22

5.3 ESTUDIO TÉCNICO 22

5.3.1 Tamaño óptimo del proyecto 22

5.3.2 Localización óptima del proyecto 23

5.3.3 Ingeniería del proyecto 23

5.4 LA ORGANIZACIÓN 23

7

5.4.1 Estructura legal 23

5.4.2 Estructura administrativa 24

5.5 ESTUDIO FINANCIERO 24

5.5.1 Inversiones del proyecto 24

5.5.2 Presupuestos del proyecto 24

5.5.3 Financiamiento del proyecto 24

5.6 EVALUACIÓN DEL PROYECTO 25

6. DISEÑO METODOLÓGICO 26

6.1 MATRIZ METODOLÓGICA 26

6.2 METODOLOGIA DE LA INVESTIGACIÓN 27

6.3 UNIDADES PROPUESTAS PARA LA GUIA 28

7. DESARROLLO DE LA GUÍA 30

7.1 CAPITULO I. DEFINICIÓN DEL PROYECTO 30

7.1.1 Datos primarios y justificación del proyecto 30

7.1.2 Interesados y estrategias de control 31

7.1.3 Acta de constitución 33

7.2 CAPITULO II. ESTUDIO DE MERCADO 36

7.2.1 Estructura del mercado 37

7.2.2 El producto del proyecto 38

7.2.3 El cliente 40

7.2.4 La demanda 42

7.2.5 La oferta 46

7.2.6 El precio 48

7.2.7 Estrategias de mercado 49

7.3 CAPITULO III. ESTUDIO TÉCNICO 55

7.3.1 Tamaño óptimo del proyecto 56

7.3.2 Localización óptima del proyecto 58

7.3.3 Ingeniería del proyecto 60

7.4 CAPITULO IV. LA ORGANIZACIÓN 64

7.4.1 Estructura legal 64

7.4.2 Estructura administrativa 70

8

7.5 CAPITULO V. ESTUDIO FINANCIERO 77

7.5.1 Inversiones del proyecto 77

7.5.2 Presupuesto del proyecto 80

7.5.3 Financiamiento del proyecto 84

7.6 CAPITULO VI. EVALUACIÓN DEL PROYECTO 93

7.6.1 Evaluación financiera 94

7.6.2 Evaluación económica y social 98

7.6.3 Evaluación ambiental 98

8. CONCLUSIONES 104

9. RECOMENDACIONES 106

BIBLIOGRAFIA 107

9

LISTA DE CUADROS

Pág.

Cuadro 1. Matriz metodológica del proyecto 26

Cuadro 2. Definición del proyecto: Datos primarios y justificación. 31

Cuadro 3. Definición del proyecto: Interesados y estrategias de control 32

Cuadro 4. Acta de constitución del proyecto. 36

Cuadro 5. Tipos de mercado según su amplitud 38

Cuadro 6. Estudio de mercado: El cliente 42

Cuadro 7. Estudio de mercado: La demanda 46

Cuadro 8. Análisis situacional del proyecto: Matriz DOFA 51

Cuadro 9. Estrategias comerciales del proyecto. 52

Cuadro 10. Tamaño óptimo del proyecto. 57

Cuadro 11. Localización óptima del proyecto 59

Cuadro 12. Ingeniería del proyecto: Tecnología del proyecto 61

Cuadro 13. Ingeniería el proyecto: Maquinaria y equipo. 62

Cuadro 14. Ingeniería del proyecto: Costo anual del personal técnico. 63

Cuadro 15. Estructura legal de la organización: Datos de identificación 69

Cuadro 16. Estructura administrativa del proyecto. 72

Cuadro 17. Roles y funciones de la organización 76

Cuadro 18. Inversiones del proyecto 80

Cuadro 19. Ejemplo de una actividad para el A.P.U 82

Cuadro 20. Ejemplo presupuesto del proyecto 83

10

Cuadro 21. Ejemplo Método 1 de financiamiento 92

Cuadro 22. Ejemplo Método 2 de financiamiento 92

Cuadro 23. Ejemplo Método 3 de financiamiento. 93

Cuadro 24. Ejemplo Método 4 de financiamiento. 93

Cuadro 25. Evaluación financiera del proyecto 97

Cuadro 26. Evaluación económica y social del proyecto. 98

Cuadro 27. Lista de verificación del proyecto 102

Cuadro 28. Plan de manejo ambiental del proyecto 103

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LISTA DE FIGURAS

Pág.

Figura 1.Demanda de flujo y demanda de stock 44

Figura 2. Organigrama tipo lineal 73

Figura 3. Organigrama tipo funcional 74

Figura 4. Organigrama tipo divisional 75

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LISTA DE ANEXOS

Pág.

Anexo 1. APLICATIVO DE LA GUÍA METODOLÓGICA PARA LA FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE EDIFICACIONES DE MÁXIMO CINCO PISOS. 111

Anexo 2. EJEMPLO DE PROGRAMACIÓN DE PROYECTOS EN MICROSOFT PROJECT. 112

Anexo 3. PLANTILLA DE LA MATRIZ DE IMPACTOS AMBIENTALES EN EL PROYECTO. 113

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RESUMEN

Un proyecto nace como respuesta a un problema, por lo que es necesario actuar de forma acertada para buscar una solución al mismo con diferentes alternativas y estrategias. Para ello, se requiere más que una buena experiencia en el ámbito correspondiente o una buena intuición, se hace imprescindible guiarse de una metodología adecuada.

En éste trabajo de grado se delimita una guía metodológica que contribuye a hacer claridad sobre cómo formular y evaluar un proyecto de edificaciones de máximo cinco pisos por medio de un aplicativo realizado por el autor. Dentro de ésta se manejan seis capítulos determinados después de una exhaustiva búsqueda y escudriñamiento en la bibliografía existente. Los capítulos que adopta la guía son los siguientes: Definición del proyecto, estudio de mercado, estudio técnico, la organización, el estudio financiero, y por último, la evaluación del proyecto.

El objetivo principal de la guía es ser una directriz tanto para los estudiantes de ingeniería civil como para los directores de proyectos, ya que el correcto análisis e implementación de una buena formulación de proyectos de edificaciones es primordial en cualquier proyecto de construcción que se ejecute, sin importar el tamaño que éste tenga. También se habla del papel que juega el director del proyecto, sus funciones, y otros elementos importantes que deberían estar presentes en éste tipo de proyectos de construcción.

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INTRODUCCIÓN

Cuando se habla de formulación y evaluación de proyectos, se hace referencia a una serie de conceptos e ideas que confluyen como el trabajo necesario para llevar a cabo una idea, plan o tarea y requiere de disciplina, esfuerzo y dedicación, para que aquella idea llegue a feliz término. El presente trabajo monográfico desarrolla una guía metodológica para la formulación y evaluación de proyectos de edificaciones de máximo cinco pisos.

Teniendo en cuenta que el sector de la construcción en el país ha estado en crecimiento continuo en los últimos años, se hace necesario contar con una óptima formulación y evaluación de éste tipo de proyectos. En el último tiempo se han presentado problemas en mega obras del país referentes a la mala planeación y ejecución de las mismas, por lo que el objetivo central de éste trabajo será brindar una directriz para que tanto los estudiantes de ingeniería civil como directores de proyectos puedan apoyarse y estructuren mejor sus proyectos de edificaciones específicamente.

El alcance del presente trabajo será explicar cada uno de los conceptos teóricos y metodológicos relacionados con el proceso de la formulación y evaluación de proyectos de inversión, así como las técnicas o herramientas necesarias plasmándolas en un compendio o guía con seis capítulos sustanciales, los cuales harán de éste trabajo un cimiento para las buenas prácticas de la ingeniería en el país y en la región. La metodología que se utilizó fue basada en la PhD María Anunciación Medina, la cual propone cuatro fases (fase lógica, fase metodológica, fase técnica y fase de contrastación) en las cuales se da prioridad al trabajo de la recopilación documental donde se consultan teorías y se recurre a textos bibliográficos para desarrollar todos los capítulos de la guía, siendo así una información verídica y confiable.

El éxito de un proyecto depende del compromiso efectivo de cada uno de los actores interesados en su desarrollo y en la calidad de estudio que se le haga al mismo, por lo que la aplicación de éste trabajo se dará en el área administrativa de la construcción, específicamente en la de la formulación y evaluación de proyectos y se espera que con la utilización de la guía se logren mejores resultados y proyectos más exitosos.

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1. OBJETIVOS

1.1 GENERAL

Realizar un modelo de una guía metodológica integral de las fases de formulación y evaluación de proyectos, para edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial, profundizando en el área y mostrando en qué consisten los diferentes estudios necesarios, así como las diferentes herramientas financieras que se pueden usar para lograr una buena formulación.

1.2 ESPECÍFICOS

Determinar las fases que integran el estudio de mercado y cómo se gestionará el proyecto en el medio donde éste se desarrollará, así como los elementos que integran los costos y beneficios para éste tipo de proyectos.

Realizar la evaluación financiera, económica y social y ambiental del proyecto de construcción de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial y especificar las necesidades y tipos de recursos a invertir en el estudio financiero del mismo.

Analizar y sintetizar la estructura de la gestión legal necesaria para llevar a cabo proyectos de inversión de éste tipo.

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2. IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

El crecimiento progresivo de la construcción de edificaciones en la región hace de la labor de la formulación y la evaluación de los proyectos una de las más importantes a la hora de desarrollarlos, debido a que la fase preliminar en éste medio se ha manejado en muchas ocasiones como producto de la improvisación por motivos de falta de tiempo, poca experiencia o simplemente porque algunos aspectos “se resuelven a lo largo de la ejecución de la obra”, y es que, actualmente en el país cuando se hace referencia hacia el sector de la construcción, la planeación y formulación de los proyectos se convierte en un problema crítico dejando desastres y numerosas pérdidas económicas. Es por esto que la planeación en nuestro país queda en un nivel muy por debajo que la de otros países desarrollados como Japón, cuyas obras a simple vista son monumentales y con una ejecución perfecta.

La problemática parte de la necesidad de tener una guía metodológica clara para la formulación y evaluación de proyectos específicamente en la rama de construcción de edificaciones ya que existen muchos textos bibliográficos que poseen información de formulación y evaluación de proyectos pero no hay uno que se enfoque solo en proyectos de edificaciones, por lo que se presenta mucha confusión en el gremio y esto afecta negativamente la ejecución de proyectos de este tipo.

En la guía propuesta, las personas con conocimientos en la rama de la construcción pueden consultar los procesos y herramientas que faciliten el trabajo de las actividades preliminares del proyecto de construcción de edificaciones de uso residencial de máximo cinco pisos. Además se puede considerar como una directriz para los estudiantes de la carrera y para los directores de obra con el fin de que puedan analizar la organización preliminar de sus proyectos y así ejecutarlos sin contratiempos, riesgos y por supuesto, perdidas económicas para evitar más adelante la mala administración y las pésimas planeaciones de los diferentes proyectos de construcción en el país.

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3. ALCANCE Y LIMITACIONES

El alcance de este trabajo será explicar cada uno de los conceptos teóricos y metodológicos relacionados con el proceso de la formulación y evaluación de proyectos de inversión, materializándolo en proyectos de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial, plasmándolo tanto en una guía metodológica como en un aplicativo, siendo una directriz para mejorar las prácticas de la planeación y formulación en la rama de la construcción de la región y del país. En éste trabajo de grado se enmarcan temas trascendentales que es necesario conocerlos detalladamente en la planeación del proyecto. Se delimitan seis partes o capítulos en la guía: Definición del proyecto, estudio de mercado, estudio técnico, la organización, el estudio financiero y por último, la evaluación del proyecto. Los cuales expondrán al detalle cada proceso necesario en la fase preliminar de la construcción.

Las limitaciones que puede presentar el trabajo son los trámites administrativos en las diferentes entidades del estado en caso de que sean necesarios, ya que esto puede retardar las actividades programadas para el desarrollo del trabajo de grado, así mismo, conseguir el tiempo de los ingenieros y de los trabajadores externos a la universidad para que ofrezcan las respectivas entrevistas.

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4. JUSTIFICACIÓN Y PERTINENCIA

En la ejecución de un proyecto de construcción de debe tener en cuenta el costo-calidad-tiempo para desarrollarlo eficazmente con buenas prácticas de planeación, formulación y evaluación, hoy en día se debe tener una adecuada planeación de obra para que se logren satisfacer cada una de estas tres variables, no obstante, en el país no se le ha dado mucha importancia a lo anterior y por el contrario, se improvisa cuando el proyecto ya está en marcha. Un claro ejemplo de esto son las torres del parque en la ciudad de Tunja, las cuales actualmente están en orden de demolición debido a la mala planeación y la mala formulación del proyecto, materializándose en el mal manejo de los recursos tanto económicos, como administrativos y materiales.

Se hace necesaria una guía en la que se detallen los procesos fundamentales de la planeación, la formulación y la evaluación en proyectos de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial, ya que son los más comunes en la región y en los que se presentan algunos problemas como se puntualizó en el ítem anterior, además se debe tener claro que el análisis e implementación de una buena formulación, es primordial en cualquier proyecto de construcción que se ejecute, sin importar el tamaño que éste tenga. En este trabajo se hablará de la importancia de la planeación, formulación y evaluación, el papel que juega el director de proyecto, sus funciones, y otros elementos importantes que deberían estar presentes en éste tipo de proyectos de construcción.

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5. MARCO TEÓRICO

Debido a que tanto la formulación como la evaluación son fases trascendentales en la consecución de un proyecto exitoso, se hace necesario un marco teórico que deje los conceptos claros y disperse las dudas que se pueden tener en las dos fases ya mencionadas, siendo así, una línea conceptual para entender la finalidad de éste trabajo monográfico. Por ello el marco teórico se centrará en conceptos claves para el desarrollo del mismo, como los siguientes:

5.1 DEFINICIÓN DEL PROYECTO

Un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o resultado único.

Producto, servicio o resultado único. Los proyectos se llevan a cabo para cumplir objetivos mediante la producción de entregables. Un objetivo se define como una meta hacia la cual se debe dirigir el trabajo, una posición estratégica que se quiere lograr, un fin que se desea alcanzar, un resultado a obtener, un producto a producir o un servicio a prestar. Un entregable se define como cualquier producto, resultado o capacidad única y verificable para ejecutar un servicio que se produce para completar un proceso, una fase o un proyecto. Los entregables pueden ser tangibles o intangibles (…)

Esfuerzo temporal. La naturaleza temporal de los proyectos implica que un proyecto tiene un principio y un final definidos. Que sea temporal no significa necesariamente que un proyecto sea de corta duración. El final del proyecto se alcanza cuando se cumplen una o más de las siguientes situaciones:

Los objetivos del proyecto se han logrado;

Los objetivos no se cumplirán o no pueden cumplirse;

El financiamiento del proyecto se ha agotado o ya no está disponible;

La necesidad del proyecto ya no existe (p.ej., el cliente ya no desea terminar el proyecto, un cambio de estrategia o prioridad pone fin al proyecto, la dirección de la organización deciden finalizar el proyecto);

Los recursos humanos o físicos ya no están disponibles; o

El proyecto se da por terminado por conveniencia o causa legal1.

1 PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE. A guide to the project management body of knowledge

(PMBOK ® guide). 6 ed. Pennsylvania (Estados Unidos: ABC. 2 PMI, 2017. p. 4

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5.1.1 Justificación del proyecto Por justificación se entiende sustentar, con argumentos convincentes, la realización de un estudio, se señala el propósito del proyecto, el ¿por qué? y el ¿para qué?, y el cómo y a quién beneficiará el mismo. Además se deben explicar las razones o motivos por los cuales se pretende realizar el proyecto.

5.1.2 Interesados del proyecto “Un interesado es un individuo, grupo u organización que puede afectar, verse afectado o percibirse a sí mismo como afectado por una decisión, actividad o resultado de un proyecto. Los interesados del proyecto pueden ser internos o externos al proyecto, pueden estar involucrados activamente, involucrados pasivamente, o desconocer el proyecto”2.

5.1.3 Acta de constitución “El acta de constitución del proyecto se define como un documento emitido por el patrocinador del proyecto, que autoriza formalmente la existencia de un proyecto y confiere al director de proyecto la autoridad para aplicar los recursos de la organización a las actividades del proyecto”3.

5.2 ESTUDIO DE MERCADO

“Por lo general, el concepto de estudio de mercado se identifica con la definición tanto del precio al que los consumidores están dispuestos a comprar, como a la demanda. En este capítulo se aplica el concepto a las variables que condicionan el comportamiento de los distintos agentes económicos, cuya actuación afectará el desempeño financiero de la empresa que podría generarse con el proyecto”4.

5.2.1 Estructura del mercado “El mercado es el área en la cual convergen las fuerzas de la oferta y la demanda para establecer un precio único y, por lo tanto, la cantidad de las transacciones que se vayan a realizar”5.

2 Ibíd., p. 550 3 Ibíd., p. 34 4 SAPAG, Nassir; SAPAG, Reinaldo. Preparación y evaluación de proyectos, quinta edición, 2007. México, Mc GrawHill. p. 63

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Teniendo en cuenta lo anterior se procede a la identificación del mercado según su forma y sus características. Según la teoría económica, los mercados se dividen cinco grandes grupos o clasificaciones, las cuales son: mercados competitivos, monopólicos, monopsónicos, oligopólicos y de competencia monopolística.

5.2.2 El producto “El producto del proyecto es el resultado tangible de la acción del trabajo sobre y con los otros factores de producción, como medio que en el momento y circunstancias dadas, permite satisfacer las necesidades. El producto puede estar formado por uno o varios bienes y/o servicios, así como los subproductos y residuos generados durante el proceso de producción”6.

5.2.3 El cliente «El cliente es el componente fundamental del mercado. Se le denomina “Mercado meta“, ya que será el consumidor del producto o servicio que se ofrecerá con el proyecto, constituyéndose en su razón de ser»7.

5.2.4 La demanda y la oferta del mercado La búsqueda de satisfactores de un requerimiento o necesidad que realizan los consumidores, aunque sujeta a diversas restricciones, se conoce como demanda del mercado. Los bienes y servicios que los productores libremente desean ofertar para responder a esta demanda se denominan oferta del mercado. En el mercado, donde se vinculan esta oferta y esta demanda, se determina un equilibrio de mercado, representado por una relación entre un precio y una cantidad que motiva a los productores a fabricarla y a los consumidores a adquirirla8.

5 ARBOLEDA VÉLEZ, Germán. Proyectos: formulación, evaluación y control. Cali: AC Editores:, 2003. p. 47 6 SCHOSTER, Jorge. Manual de Proyectos para una Economía Solidaria. Departamento Administrativo Nacional de Cooperativas. Editorial Carrera 7a. Bogotá, Colombia. 1981. Citado por ARBOLEDA VÉLEZ, Op. Cit., p 49 7 CÓRDOBA PADILLA, Marcial. Formulación y evaluación de proyectos. Ecoe Ediciones, 2016. p. 59 8 SAPAG, Nassir. Proyectos de inversión: formulación y evaluación. Pearson Educación de México, SA de CV, 2011. p.46

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5.2.5 El precio “El precio es el valor, expresado en dinero, de un bien o servicio ofrecido en el mercado. Es uno de los elementos fundamentales de la estrategia comercial en la definición de la rentabilidad del proyecto, pues es el que define en última instancia el nivel de ingresos”9.

5.2.6 Estrategias de mercadeo “El punto de partida para definir los proyectos lo constituye la estrategia de mercadeo, que tiene su fundamento en el análisis de las necesidades de los individuos y de las organizaciones. Su función consiste en seguir la evolución del mercado de referencia e identificar los diferentes productos-mercados y segmentos actuales o potenciales, sobre la base del análisis de la diversidad de las necesidades a encontrar”10. Por otro lado “alcanzar el éxito competitivo en las pequeñas empresas requiere demostrar todas las capacidades empresariales. Una de ellas está relacionada con el conocimiento de las necesidades, deseos, preferencias, tendencias y cambios en hábitos de consumo, que permite ofrecer respuestas oportunas mediante estrategias de mercadeo, tanto desde lo estratégico como desde lo operativo”11.

5.3 ESTUDIO TÉCNICO

En éste estudio se pretende definir el componente más técnico del proyecto, se definen tanto el tamaño como la localización del proyecto. Además define cual es la ingeniería del proyecto que hace referencia a la tecnología del proyecto, la maquinaria y equipo necesario y el costo del personal técnico.

5.3.1 Tamaño óptimo del proyecto “Se define como su capacidad de producción en un determinado período de tiempo de funcionamiento. El tamaño del proyecto se puede dar en número de unidades producidas, valor total de la producción, número de personas ocupadas en su vida

9 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. Cit., p 53 10 CÓRDOBA PADILLA, Op. Cit., p. 84 11 FRANCO RESTREPO, Juan Gonzalo; RESTREPO RESTREPO, Juan Carlos; SÁNCHEZ GIRALDO, Juan Carlos. La gestión del mercadeo: un aporte a la competitividad de las pequeñas empresas del sector servicios en Medellín. Revista científica pensamiento y gestión, 2014. p. 156.

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útil, valor de los activos totales, monto de la inversión, cantidad de maquinaria utilizada, número de personas beneficiadas, etc.”12.

5.3.2 Localización óptima del proyecto “La localización adecuada de la empresa que se crearía con la aprobación del proyecto puede determinar el éxito o fracaso de un negocio. Por ello, la decisión acerca de dónde ubicar el proyecto obedecerá no sólo a criterios económicos, sino también a criterios estratégicos, institucionales e, incluso, de preferencias emocionales. Con todos ellos, sin embargo, se busca determinar aquella localización que maximice la rentabilidad del proyecto”13.

5.3.3 Ingeniería del proyecto La ingeniería del proyecto se refiere a aquella parte del estudio que se relaciona con su etapa técnica; es decir, con la participación de los ingenieros en las actividades de estudio, instalación, puesta en marcha y funcionamiento del proyecto. En este aparte se presenta el análisis de la ingeniería del proyecto y se describen algunos aspectos propios de la ingeniería de todo proyecto, tales como: producto, tecnología, selección del equipo y la maquinaria, cálculo de la cantidad de materia prima requerida, recursos humanos, edificios, estructuras y obras de ingeniería civil14.

5.4 LA ORGANIZACIÓN

Se define como el grupo de personas que trabajan constantemente con un único objetivo, por medio de procesos y herramientas tanto tecnológicas como del departamento de recursos humanos.

5.4.1 Estructura legal “Es el andamiaje jurídico que regula las relaciones de los diferentes miembros de la organización, las cuales deben estar enmarcadas en la Constitución y la Ley”15.

12 HERRERA, Jorge Eliécer Prieto. Proyectos: enfoque gerencial. Ecoe Ediciones, 2014 13 SAPAG, Nassir; SAPAG, Reinaldo, Op. Cit., p. 202 14 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. Cit., p. 175 15 CÓRDOBA PADILLA, Op. Cit., p. 164

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5.4.2 Estructura administrativa La estructura administrativa bien diseñada permitirá definir con claridad la naturaleza y el contenido de cada puesto de la organización, como así también los requerimientos de mano de obra calificada o no que se requieran.

Uno de los aspectos que menos se tienen en cuenta en el estudio de proyectos es aquel que se refiere a los factores propios de la actividad ejecutiva de su administración: organización, procedimientos administrativos y aspectos legales. Para cada proyecto es posible definir la estructura organizativa que más se adapte a los requerimientos de su posterior operación. Conocer esta estructura es fundamental para definir las necesidades de personal calificado para la gestión y, por tanto, estimar con mayor precisión los costos indirectos de la mano de obra ejecutiva16.

5.5 ESTUDIO FINANCIERO

5.5.1 Inversiones del proyecto “La mayoría de las inversiones de un proyecto se concentra en aquellas que se deben realizar antes del inicio de la operación, aunque es importante considerar también las que se deben realizar durante la operación del proyecto, tanto por la necesidad de reemplazar activos como para enfrentar la ampliación proyectada del nivel de actividad”17.

5.5.2 Presupuestos del proyecto “El presupuesto es una herramienta de planificación que, de una forma determinada, integra y coordina las áreas, actividades, departamentos y responsables de una organización, y que expresa en términos monetarios los ingresos, gastos y recursos que se generan en un periodo determina-do para cumplir con los objetivos fijados en la estrategia”18.

5.5.3 Financiamiento del proyecto Si se conoce el monto de la inversión, el siguiente paso es investigar la forma de obtener los recursos que requiere la empresa para realizar sus operaciones. Saltarse éste paso y omitir un esquema de pago del financiamiento, sobre todo en lo que se refiere a las cifras de los pagos y las fechas de vencimiento cuando se trate de créditos ocasionan trastornos en las etapas constructivas y

16 SAPAG, Nassir; SAPAG, Reinaldo, Op. Cit., p. 28 17 SAPAG, Nassir. Proyectos de inversión, Op. Cit., p. 180 18 MUÑIZ, Luis; GONZÁLEZ, Luis Muñiz. Control presupuestario: Planificación, elaboración, implantación y seguimiento del presupuesto. Profit editorial, 2009. p. 41

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operativas, lo que trae como consecuencia que las obras queden sin terminar o que se paralicen las actividades y haya pérdidas cuantiosas, en especial para las empresas pequeñas. El esquema financiero deberá señalar las necesidades del proyecto en términos de costos, las posibilidades de retribución en términos de ingresos o beneficios y la forma como el proyecto financiará su ejecución, señalando el tipo de financiación a utilizar, tales como prestamos, cooperación con otras agencias, recursos de particulares, aportes comunitarios y recursos institucionales o públicos. En este punto, lo que se recomienda es analizar la situación de la economía nacional y sus tendencias, así como las alternativas de los socios para enfrentar situaciones imprevistas (mediante el análisis de varios escenarios)19.

5.6 EVALUACIÓN DEL PROYECTO

“El objetivo de la evaluación de un proyecto es determinar lo atractivo o viable que el proyecto es a la luz de diferentes criterios, los cuales determinan diversos tipos de evaluación, a saber: evaluación financiera, evaluación económica, evaluación social y evaluación ambiental”20.

19 HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, Abraham; HERNÁNDEZ VILLALOBOS, Abraham; HERNÁNDEZ SUÁREZ, Alejandro. Formulación y evaluación de proyectos de inversión. México: Thomson, 2005. p.66 20 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. Cit., p. 339.

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6. DISEÑO METODOLÓGICO

6.1 MATRIZ METODOLÓGICA

Se presenta la matriz metodológica del proyecto en la que se observan los medios que fueron necesarios para realizar el trabajo de grado. Se muestran los datos, las fuentes y los instrumentos fundamentales para materializar los objetivos del presente trabajo.

Cuadro 1. Matriz metodológica del proyecto

Objetivo general

Objetivos específicos

Datos Fuentes Instrumentos

Realizar un modelo de una guía metodológica integral de las fases de formulación y evaluación de proyectos, para edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial, profundizando en el área y mostrando en qué consisten los diferentes estudios necesarios, así como las diferentes herramientas financieras que se pueden usar para lograr una buena formulación.

•Determinar las fases que integran el estudio de mercado y cómo se gestionará el proyecto en el medio donde éste se desarrollará, así como los elementos que integran los costos y beneficios para éste tipo de proyectos.

•Realizar la evaluación financiera, económica, social y ambiental del proyecto de construcción de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial y especificar las necesidades y tipos de recursos a invertir en el marco financiero del mismo.

•Analizar y sintetizar la estructura de la gestión legal necesaria para llevar a cabo proyectos de inversión de éste tipo.

Material bibliográfico consultado durante la tercer fase de la investigación. Directores y trabajadores de obra entrevistados

Material bibliográfico consultado durante la tercer fase de la investigación.

Ingenieros y especialistas en el tema brindados por la universidad y entrevistados externamente.

Consulta de libros y material bibliográfico especializado en el área de estudio.

Entrevistas a ingenieros especialistas y personal de obra.

Fuente: Elaboración propia

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6.2 METODOLOGIA DE LA INVESTIGACIÓN

Para el desarrollo de esta propuesta de investigación se plantea la metodología de investigación desarrollada por Medina21.

1. Fase Lógica: en esta etapa se busca desarrollar claramente el planteamiento del problema, el desarrollo de los objetivos de la investigación y las hipótesis de esta y la construcción de un buen marco referencial, lo cual se ve representado en ésta propuesta ya que se pretende dejar en claro el planteamiento del problema a resolver, los temas que abarcará el trabajo de grado, la justificación, la pertinencia y los objetivos del mismo.

2. Fase Metodológica: en esta etapa se desarrollará la operacionalización de las variables a medir, el diseño del proceso de análisis y el diseño del proceso de medición. En éste trabajo de grado se tratarán seis variables o capítulos importantes para el desarrollo del mismo. Se decidió tratar éstos seis temas fundamentales ya que resaltan las falencias que se presentan en el área principal de la ingeniería en la que se va a desarrollar la propuesta, esto se hace por medio de una indagación preliminar.

3. Fase Técnica: el objetivo de esta etapa es la recolección de los datos, la construcción de la calidad de los datos tomados y el análisis de estos, para esto se acudirá a tres aspectos fundamentales:

Recopilación documental: Para desarrollar esta fase se consultarán teorías y se debe recurrir a textos bibliográficos de expertos en el área de la planeación de proyectos. Se deben recorrer las bibliotecas de la universidad y de la ciudad para acceder a la definición de conceptos y procesos fundamentales que son trascendentales en la fase preliminar del proyecto de una edificación.

Entrevistas: Éste aspecto es igual o más importante que el primero porque son de gran valor las opiniones emitidas por los expertos consultados en el área, es un proceso dispendioso porque además de ejecutar las entrevistas se debe procesar la información perfilándola en las diferentes categorías necesarias para hacer del trabajo de grado un trabajo verídico y confiable.

21 MEDINA SUAREZ, María Anunciación. La investigación aplicada a proyectos. Volumen I. Identificación del proyecto y formulación de la investigación. Ediciones Antropos. Colombia 2007

28

Como información secundaria se tiene la observación: Consiste en hacer visitas informales a diferentes obras con el fin de analizar la puesta en marcha y la ejecución de las obras y así poder considerar que tan completos o incompletos están siendo ejecutados los procesos dentro de la información obtenida en los dos ítems anteriores.

4. Fase de Contrastación: el objetivo de esta etapa es la comprobación de las hipótesis, el desarrollo de las conclusiones y la generación de nuevo conocimiento. Al terminar ésta fase se obtendrá el producto final del trabajo de grado, el cual va a ser guía metodológica para la formulación y evaluación de proyectos de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial, teniendo en cuenta tres fases trascendentales en cualquier proyecto de construcción que son la planeación, la formulación y la evaluación de proyectos. Ésta guía será totalmente verídica, argumentada y confiable, podrá ser consultada y le será de gran utilidad tanto a estudiantes de la carrera como a trabajadores que se desempeñen en el área de la construcción.

6.3 UNIDADES PROPUESTAS PARA LA GUIA

CAPITULO I. DEFINICIÓN DEL PROYECTO 1.1 DATOS PRIMARIOS Y JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO 1.2 INTERESADOS Y ESTRATEGIAS DE CONTROL 1.3 ACTA DE CONSTITUCIÓN CAPITULO II. ESTUDIO DE MERCADO 2.1 ESTRUCTURA DEL MERCADO 2.2 EL PRODUCTO 2.3 EL CLIENTE 2.4 LA DEMANDA 2.5 LA OFERTA 2.6 EL PRECIO 2.7 ESTRATEGIAS DE MERCADEO CAPITULO III. ESTUDIO TECNICO 3.1 TAMAÑO ÓPTIMO DEL PROYECTO 3.2 LOCALIZACIÓN ÓPTIMA DEL PROYECTO 3.3 INGENIERÍA DEL PROYECTO CAPITULO IV. LA ORGANIZACIÓN 4.1 ESTRUCTURA LEGAL 4.2 ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA (ROLES Y FUNCIONES)

29

CAPITULO V. ESTUDIO FINANCIERO 5.1 INVERSIONES DEL PROYECTO 5.2 PRESUPUESTOS DEL PROYECTO 5.3 FUENTES DE FINANCIAMIENTO CAPITULO VI. EVALUACIÓN DEL PROYECTO 6.1 EVALUACIÓN FINANCIERA 6.2 EVALUACIÓN ECONÓMICA Y SOCIAL 6.3 EVALUACIÓN AMBIENTAL

30

7. DESARROLLO DE LA GUÍA

7.1 CAPITULO I. DEFINICIÓN DEL PROYECTO

Como indica Hernández22, un proyecto es una serie de planes y herramientas enfocados a la producción de un bien o servicio, con el manejo de una cierta metodología y con miras a obtener determinado resultado. El proceso de identificación y evaluación del proyecto se basa en buscar una relación entre las preguntas ¿cuál es el proyecto?, y ¿cuál es el problema o necesidad a resolver? Por medio de ésta relación lo que se busca es definir cuáles son los objetivos del proyecto, el porqué de éstos objetivos y qué problema resolvería el proyecto, lo que confluye en cuál es la justificación del proyecto.

7.1.1 Datos primarios y justificación del proyecto

En ésta fase se definen los parámetros iniciales del proyecto y se le da cuerpo a la idea general del mismo, en éste caso se debe tener en cuenta que la guía aplicará para proyectos de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial; en ésta instancia se definen aspectos cómo:

• Nombre del proyecto • Director del proyecto • Destino del proyecto • Propietario • Localización • Número de pisos • Justificación

La justificación se basa en argumentar por medio de datos tanto cualitativos como cuantitativos ¿por qué se quiere hacer el proyecto?, entre más información se tenga de la necesidad a satisfacer, más fácil va a ser describir la justificación del proyecto. “La justificación detecta el problema o la necesidad, permite redactar el diagnostico, dando a conocer la situación actual y lo que se pretende lograr a través del desarrollo del proyecto”23. Algunos contenidos breves que puede tener la justificación son los siguientes:

El escenario actual de la necesidad a satisfacer.

22 HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, Op. cit., p. 4 23 MONDRAGÓN PUERTO, Diana. Formulación y Evaluación de Proyectos, 2017. p. 20

31

Análisis de las causas y de las consecuencias de la problemática.

Los datos cuantitativos y cualitativos, que expresan el punto de partida del proyecto.

El ¿Por qué? el proyecto es una buena solución a la necesidad a satisfacer.

Un paralelo con otros proyectos del mismo tipo. Todo lo anterior se sintetiza en el siguiente cuadro: Cuadro 2. Definición del proyecto: Datos primarios y justificación.

Fuente: Elaboración propia

7.1.2 Interesados y estrategias de control “Los interesados son las personas, grupos u organizaciones que pueden afectar o ser afectados por el proyecto. Los procesos de la gestión de interesados apoyan el trabajo del equipo del proyecto para analizar las expectativas de los mismos, evaluar el grado en que afectan o son afectados por el proyecto, y desarrollar estrategias

32

para involucrar de manera eficaz a los interesados en apoyo de las decisiones del proyecto y la planificación y ejecución del trabajo del proyecto”24.

Deben definirse todos los interesados del proyecto y la implicación que cada uno tiene en el mismo. En ésta fase, es necesario saber qué rol va a tener cada interesado, es decir, si lidera, es neutral, apoya o se resiste. De acuerdo a lo anterior se debe saber qué nivel de interés y qué nivel de influencia va a tener, ya que por ejemplo, los vecinos no van a tener el mismo nivel de influencia que la curaduría y así para cada interesado.

Estos niveles se deben clasificar como alto, medio o bajo para el ejercicio de operar el aplicativo realizado por el autor.

Posteriormente se observa en el cuadro 3 que hay una casilla que aparece con el nombre de “capacidad de influencia”, en éste ítem se debe hacer un breve análisis de las capacidades de influencia que tiene cada interesado en el proyecto, cabe resaltar que éstas pueden ser tanto positivas como negativas y de acuerdo a las mismas se debe plantear una estrategia de control para poder llevar a buen término la ejecución y desarrollo del proyecto.

Cuadro 3. Definición del proyecto: Interesados y estrategias de control

Fuente: Elaboración propia

24 PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE, Op. cit., p. 550

33

7.1.3 Acta de constitución “Es el proceso de desarrollar un documento que autoriza formalmente la existencia de un proyecto y confiere al director de proyecto la autoridad para asignar los recursos de la organización a las actividades del proyecto. Los beneficios clave de este proceso son que proporciona un vínculo directo entre el proyecto y los objetivos estratégicos de la organización, crea un registro formal del proyecto y muestra el compromiso de la organización con el proyecto”25.

Las partes del acta de constitución para el ejercicio de proyectos de edificaciones serán las siguientes:

7.1.3.1 Titulo del proyecto. El título del proyecto debe ser directo y preciso. Con sólo leer el título, cualquier lector debe tener una clara idea del tema del proyecto.

7.1.3.2 Justificación. La justificación de un proyecto debe explicar las razones o los motivos por los cuales se pretende realizar el proyecto, este ítem se encuentra descrito con profundidad en el capítulo anterior.

7.1.3.3 Objetivos y criterios de éxito.

7.1.3.3.1 Objetivos. Las metas o propósitos del proyecto constituyen los objetivos. Los objetivos siempre empiezan con un verbo en infinitivo (identificar, examinar, describir, indagar, etc.) y son concisos y realizables. Es una expresión cualitativa de los propósitos que se tienen. Deben ser: - Claros - Concretos: que responda a problemáticas. - Reales y alcanzables - Ser Realizable es decir que se lleve a la práctica. - Debe estar enfocado al logro, no a la actividad, por lo tanto, palabras como apoyar, coordinar, colaborar, capacitar, no deben utilizarse al definir resultados. - Formulados como acciones terminadas: instalar, erradicar, dirigir, aumentar, llevar a cabo, etc. 7.1.3.3.1.1 Objetivo general. El objetivo general es uno ya que no sólo debe estar en correspondencia con la necesidad insatisfecha, sino que también da cuenta de ella. Debe llevar a solucionar el problema central.

25 ibíd., p. 3

34

Es lo que se quiere alcanzar o la situación futura a la que se desea llegar. Debe expresarse en términos de resultados con el fin de facilitar la evaluación. Responde a las preguntas: ¿QUÉ se va hacer? ¿MEDIANTE QUÉ o cómo se va hacer? ¿PARA QUÉ se va hacer? Se escribe con un verbo que indique acción terminado en infinitivo: ar, er, ir.

7.1.3.3.1.2 Objetivos específicos. Los objetivos específicos se desprenden lógica y temáticamente del general. No pueden ser más abarcadores que el objetivo general ni apuntar a propósitos diferentes. Son las soluciones concretas a las causas y consecuencias de la necesidad que el proyecto desea satisfacer.

7.1.3.3.2 Criterios de Éxito. Los criterios de éxito son estándares cuantitativos y/o cualitativos que permiten medir si los objetivos del proyecto serán alcanzados, estos deben ser descritos con mucha claridad y precisión de forma específica y deben ser verificables objetivamente. Deben ser alineados según los parámetros de éxito del proyecto vistos desde alcance, tiempo y costo.

7.1.3.4 Supuestos y Restricciones del Proyecto. 7.1.3.4.1 Supuestos. Según la OCIO26, los supuestos son circunstancias y eventos que deben ocurrir para que el proyecto sea exitoso, pero que no están dentro del control del equipo del proyecto. Los supuestos son siempre aceptados como verdaderos a pesar de no ser demostrados.

7.1.3.4.2 Restricciones. Según la OCIO27, las restricciones son aquellos elementos que restringen, limitan o regulan el proyecto y, al igual que los supuestos, no están en control del equipo del proyecto.

7.1.3.5 Requerimientos de alto nivel. “Un requisito es una condición que debe tener el proyecto para satisfacer una especificación formalmente impuesta. Cuando se expresa de alto nivel quiere decir que es una visión global y progresivamente se va convirtiendo en requisitos más detallados conforme se va avanzando en la ejecución del proyecto”28.

26 Office of the Chief Information Officer Washington State, citado por SIAC Semillero de Investigación en Planeación, Seguimiento, Control y Administración de obras, Guía Project chárter, Universidad Pedagógica y Tecnológica de Colombia, 2018. p. 2 27 Ibíd., p. 2 28 SIAC Semillero de Investigación en Planeación, Seguimiento, Control y Administración de obras, Guía Project chárter, Universidad Pedagógica y Tecnológica de Colombia, 2018. p. 2

35

7.1.3.6 Descripción y límites del proyecto. “En este ítem se debe definir cómo es el proyecto con la finalidad de plasmar una idea clara del mismo. De igual forma se hace una contextualización de los temas y campos de trabajo, con el objetivo de expresar qué y cómo se van a desarrollar cada una de las actividades principales propuestas en el proyecto, teniendo en cuenta cada una de las limitaciones establecidas”29.

7.1.3.7 Riesgos de alto nivel. Un riesgo es un evento o situación incierta que, si se produce, puede afectar positiva

o negativamente uno o más de los objetivos del proyecto. En las fases iniciales del proyecto existe un alto grado de incertidumbre, por lo que los riesgos que se identifican al inicio o en el desarrollo de esta guía serán una visión general que a medida que avance el proyecto se identificarán con mayor claridad. Estos riesgos se deben tratar de identificar con su posible causa e impacto en el alcance, tiempo, costo y calidad del proyecto30.

En el cuadro 4 se puede observar la estructura del acta de constirucion, incluida en el aplictaivo realizado por el autor.

29 Ibíd., p. 2 30 Ibíd., p. 3

36

Cuadro 4. Acta de constitución del proyecto.

Fuente: Elaboración propia

7.2 CAPITULO II. ESTUDIO DE MERCADO

Este estudio es la base principal para determinar los ingresos que puede generar el proyecto. Se requiere hacer un análisis de demanda, es decir, se debe hacer una proyección para cuantificar la demanda del bien o servicio que se vaya a elaborar. Para el ejercicio de proyectos de edificaciones será un bien que más adelante se podrá caracterizar y clasificar. Por otro lado se debe hacer un análisis de la oferta para conocer y hacer un paralelo entre el producto que genera el proyecto con los ya existentes y así determinar ventajas y desventajas con respectos a los demás

37

oferentes. Por último se hace un análisis de las condiciones de precio y comercialización así como las estrategias de mercadeo.

En el estudio de mercado también deben analizarse los aspectos comerciales del proyecto, englobando las medidas que se deben adoptar para la comercialización del producto obtenido. Debe prestarse atención a los canales de distribución previstos para el producto del proyecto y a la eficiencia de los canales de comercialización. Los aspectos comerciales de un proyecto pueden incluir también medidas para la adquisición de equipo y materiales y para la celebración de licitaciones públicas cuando haya que realizar obras de construcción importantes.

7.2.1 Estructura del mercado En su libro Arboleda31 hace una clasificación de la estructura del mercado de acuerdo con su grado de amplitud:

7.2.1.1 Mercado de competencia perfecta También se denomina mercado de libre competencia o libre concurrencia. Se caracteriza por tener un gran número de vendedores, un gran número de compradores; una tipificación del bien o servicio, es decir, una homogeneidad de la mercancía o servicio; la libertad para seleccionar el producto, y la indivisibilidad del producto y del precio.

7.2.1.2 Monopolio de oferta Este tipo de mercado se caracteriza por la influencia de un solo productor o vendedor sobre el precio y por oferta escasa.

7.2.1.3 Monopolio de demanda o monopsonio Es un mercado que se caracteriza por influencia de un solo comprador o grupo de compradores sobre el precio y por su escasa demanda.

7.2.1.4 Oligopolio de oferta Este mercado se caracteriza por un número pequeño de vendedores quienes obran de común acuerdo.

31 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. cit., p. 47

38

7.2.1.5 Oligopolio de demanda Es un mercado caracterizado por un número pequeño de compradores quienes obran de común acuerdo.

La clasificación anterior se sintetiza en el cuadro5. Las condiciones imperantes en el mundo económico actual hacen que el mercado de competencia perfecta prácticamente no exista.

Cuadro 5. Tipos de mercado según su amplitud

Fuente: Elaboración propia basada en ARBOLEDA VÉLEZ, Germán. Proyectos: formulación, evaluación y control. Cali: AC Editores, 2003.

7.2.2 El producto del proyecto Según Mejía32 el producto es la materialización del bien, cualquier unidad que pueda ofrecerse para suplir una necesidad o deseo. Abarca objetos físicos, servicios, personas, lugares, organizaciones e ideas.

32 MEJÍA SÁNCHEZ, H. Bienes y Necesidades. 2010. Citado por CÓRDOBA PADILLA, Op. cit., p. 56

39

Para el ejercicio de este proyecto Mejía33 hace la clasificación de los siguientes bienes:

• Bienes raíces. En sentido amplio es la tierra y todo aquello que esté unido a ésta: edificaciones e instalaciones.

• Bienes muebles. Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin menoscabo del inmueble al que estuvieran unidos, como herramientas, equipos, automóviles, etc.

• Bienes inmuebles. Los inmuebles por naturaleza son el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, como por ejemplo las minas, las canteras, las escorias y las aguas naturales o embalsadas, así como todo lo que se encuentra bajo el suelo, sin que intervenga la obra del hombre. Se consideran inmuebles por incorporación los edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo, los árboles, las plantas, y los frutos pendientes, mientras estuvieran unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble, así como todo lo que esté unido a un inmueble de una manera con carácter fijo, de suerte que no pueda separarse de él sin producir quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

Se debe hacer una breve descripción del producto en la que se debe considerar su naturaleza, usos actuales, alternativos y complementarios, usos sustitutos, unidad, presentación, características físicas, usuarios, entre otros aspectos, así:

• Usos. Estableciendo su utilización: para qué se utiliza, cómo se utiliza, en el hogar, en la industria, etc.

• Presentación. Que tiene que ver con las con la figura arquitectónica del producto.

• Naturaleza. Identificando los productos principales y los productos secundarios. Igualmente, se debe establecer si se trata de productos de consumo final, su duración o si es perecedero, de primera necesidad o suntuario, de consumo habitual o esporádico.

• Sustitutos. Indicando los productos que pueden reemplazarlo por efectos de la escasez, cambio de calidad, precios, presentación, gustos de los consumidores, desarrollos tecnológicos, publicidad, etc.

33 Ibíd., p. 57

40

• Complementarios. Cuando el uso del bien principal requiere de la existencia de otros bienes, lo cual debe indicarse.

• Tipo de bien34.

7.2.3 El cliente El cliente para efectos del proyecto de edificaciones básicamente es la población objetivo, es decir, el consumidor potencial del producto del proyecto, lo cual lo hace la razón de ser del mismo.

Córdoba35 hace la siguiente clasificación del consumidor que aplica para el proyecto de edificaciones por lo que se hace necesario insertar estos datos en el aplicativo realizado por el autor para poder llegar a la población objetivo o mercado meta.

7.2.3.1 Tipo de consumidor Para el ejercicio de éste proyecto en términos muy generales se pueden identificar tres grandes grupos de consumidores: a) el consumidor individual b) los consumidores industriales c) consumidores institucionales

• El consumidor individual Gran parte de los proyectos se basa en la producción de bienes que están destinados a la satisfacción de necesidades de los consumidores individuales. Se utiliza un criterio general que se apoya en el análisis del mercado, así:

a. Producto no diferenciado. En este caso la similitud del producto permite partir de la base que el mercado ya está establecido. Por lo que el consumidor conoce a grandes rasgos las características del producto y la competencia está definida por la

relación precio/calidad y no es necesario realizar actividades importantes de mercadeo. b. Producto diferenciado. A medida que aumenta el grado de diferenciación del producto se incrementa la importancia del análisis del consumidor en las decisiones del proyecto. En una primera etapa para identificar específicamente las características de la demanda potencial y su efecto sobre el diseño del producto. Luego, para identificar concretamente su ubicación geográfica (estructura de distribución), características socioeconómicas (niveles de ingreso, composición demográfica, etc.).

• El consumidor industrial

34 CÓRDOBA PADILLA, Op. cit., p. 58 35 Ibíd., p. 59

41

Es el consumidor que demanda productos cuya finalidad es integrarlos a su propio proceso de producción. Se clasifican en consumidores propiamente industriales y aquellos que son productores de servicios. El aspecto principal a considerar en este tipo de consumidor es que se trata de una demanda derivada, es decir, el propósito de la misma no es la satisfacción de una necesidad personal sino la satisfacción de la demanda de bienes y servicios que son el propósito de su función de producción.

• El consumidor institucional Se presenta cuando el consumidor no es una persona natural sino una institución, ya sea pública o privada, caracterizada por un alto volumen de consumo para uso propio, a diferencia de los consumidores para la comercialización o para transformación36.

7.2.3.2 Segmentación del cliente Un proyecto que no tenga claro a qué mercado va a llegar, es probable que no tenga el éxito deseado o inclusive que a largo plazo sea un fracaso total.

Teniendo en cuenta que el mercado es amplio y está formado por diversos clientes que tienen diferentes gustos como diferentes inclinaciones de compras, se debe tener como foco la pregunta ¿a quién se le va a vender el producto del proyecto? Por lo que el objetivo de este ítem es seleccionar a la población objetivo o cliente potencial, mediante la segmentación de mercado, que a la larga no es más que dividir el mercado en grupos con características y necesidades semejantes para poder ofrecer una oferta diferenciada y adaptada al grupo objetivo, el cual se convertirá en el cliente potencial o población objetivo.

Siguiendo la metodología de Córdoba37 se debe hacer una división del mercado con las siguientes variables:

• Variables geográficas. Tienen que ver con la ubicación del cliente, teniendo en cuenta la zona de influencia. Se debe identificar la región donde el proyecto genere los mayores rendimientos.

• Variables demográficas. Consisten en identificar al cliente por edad, sexo, tamaño de la familia, nivel de ingreso, ocupación, educación, profesión, religión, nacionalidad, etc.

36 Ibíd., p. 60 37 Ibíd., p. 62

42

• Sitios de compra. Se deben establecer los lugares o establecimientos comerciales donde acostumbra el cliente a adquirir el producto o servicio, ya sea en supermercados, en almacenes, en tiendas por departamentos, en el barrio, en el centro de la ciudad, etc.

• Volúmenes periódicos de compra. Esta variable permite clasificar a los clientes de acuerdo con la cantidad de artículos o servicios que demandan y la frecuencia con que lo hacen.

En el aplicativo realizado por el autor se debe completar únicamente el cuadro con las características del cliente potencial. Si se requiere un estudio de segmentación más a fondo, el usuario podrá desarrollarlo a su manera y de igual forma colocar sus características dentro del cuadro 6 como se observa a continuación: Cuadro 6. Estudio de mercado: El cliente

Fuente: Elaboración propia

7.2.4 La demanda La demanda es la cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita para buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio determinado.

7.2.4.1 Principales clasificaciones de la Demanda Según Sapag, existen diferentes formas de clasificar la demanda con la finalidad de recolectar información: su oportunidad, necesidad, temporalidad, destino y permanencia.

43

7.2.4.1.1 Según su oportunidad. La demanda según su oportunidad se clasifica en:

Demanda insatisfecha: Existe demanda insatisfecha cuando el comprador debe trasladarse a otro lugar para adquirir el producto deseado o simplemente se abstiene de comprarlo.

Demanda satisfecha: La demanda satisfecha se puede dividir en saturada (cuando no es posible hacerla crecer) y no saturada (cuando es posible hacerla crecer con apoyo de acciones de marketing).

7.2.4.1.2 Según su necesidad. En relación con su necesidad, la demanda se puede clasificar en:

Demanda básica (la que se requiere ineludiblemente)

Demanda suntuaria (la que satisface un gusto más que una necesidad).

7.2.4.1.3 Según su temporalidad. En cuanto a su temporalidad, la demanda puede ser:

Demanda continua: La demanda continua es la que sigue en crecimiento, según pasa el tiempo, porque existe una fuente inagotable (en este caso personas). Un ejemplo de este tipo de demanda son los alimentos, porque su consumo va a ir en aumento por el crecimiento de la población.

Demanda cíclica (estacional): La demanda cíclica es la que tiene su protagonismo o solo se realiza en periodos del año específico, por situaciones que pueden variar como el clima o demandas que solo se usan en festividades especiales, como los arbolitos navideños que solo se usan en esa época, la calefacción en tiempo de mucho frio (nieve), entre otros.

7.2.4.1.4 Según su destino. En tanto, de acuerdo con su destino, la demanda puede ser:

Demanda final (la que demanda un producto o servicio para ser consumido)

Demanda intermedia (la que se demanda para ser utilizada en la elaboración de otros bienes o en la prestación de otros servicios).

44

7.2.4.1.5 Según su permanencia. Finalmente, según su permanencia, la demanda puede ser:

Demanda de flujo (que es de carácter permanente, pero puede ser variable)

Demanda de stock (que es de carácter finito y predecible en el tiempo)38.

Un ejemplo de ésta clasificación sería el PBI que se genera desde el primero de Enero hasta el 31 de Diciembre del año, y por lo tanto es un flujo, mientras que la cantidad de dinero existente el 25 de Marzo de 2010 es un stock o existencia, medida en un punto en el tiempo. La suma de ambas da por resultado la demanda total, tal como se puede observar en la figura 1.

Figura 1.Demanda de flujo y demanda de stock

Fuente: SAPAG, Nassir. Proyectos de inversión: formulación y evaluación. Pearson Educación de México, SA de CV, 2011. p. 81

7.2.4.2 Análisis de la demanda El objetivo principal de éste análisis es determinar los elementos que interfieren en el comportamiento del mercado y las posibilidades reales de que el producto del proyecto pueda participar activamente en el mismo, por otro lado debe medir cuáles son las fuerzas que afectan los requerimientos del mercado con respecto al producto del proyecto y determinar la posibilidad de participación en la satisfacción de dicha demanda.

38 SAPAG, Nassir. Proyectos de inversión, Op. cit., p. 81

45

“Para realizar un correcto análisis de la demanda se deben tomar en cuenta fuentes primarias y secundarias de información, como indicadores económicos, sociales, entre otros. Para poder determinar la demanda se emplean herramientas de investigación de mercado tales como herramientas estadísticas y herramientas de campo”39.

De acuerdo con Sánchez40 existen varios determinantes que intervienen y juegan un papel fundamental en el análisis descrito anteriormente, los cuales son:

Precio del mercado: Es una referencia que señala hasta donde estarán dispuestos los consumidores a pagar por el producto en cuestión

Ingreso del Consumidor: Mide cuanto es el ingresos del consumidor en un periodo determinado y determina cuales son las posibilidades de consumo del mismo.

Precio de bienes relacionados: Se hace una comparación con el precio del producto ofrecido por otras organizaciones en el mismo mercado.

Gustos: Determina cuales son las preferencias del consumidor respecto al producto.

Expectativas: Muestra qué es lo que el consumidor espera del producto que va a adquirir. Va relacionado con la vida útil del producto.

En el cuadro 7 se puede observar la estructura que se debe diligenciar en el aplicativo realizado por el autor. En él se deben dejar claramente descritos todos los ítems tratados anteriormente tanto de la clasificación de la demanda del proyecto (en este caso de edificaciones) cómo del análisis de la misma.

39 SÁNCHEZ, Antonio. Formulación y evaluación de proyectos, demanda y oferta. Instituto tecnológico de reynosa. En: slideshare.net [En línea]. 2013 [Citado el 17-03-2019]. Disponible en: https://es.slideshare.net/antoniosanchezsaldivar/11-demanda-y-oferta 40 Ibíd., p. 5

46

Cuadro 7. Estudio de mercado: La demanda

Fuente: Elaboración propia

7.2.5 La oferta “La oferta es la cantidad de bienes o servicios que un cierto número de oferentes (productores) está dispuesto a poner a la venta en el mercado con un precio determinado”41. El análisis del precio se explicará en el siguiente subcapítulo para entender toda la relación de los diferentes componentes y su interacción en el estudio de mercado.

7.2.5.1 Principales tipos de oferta La clasificación que se puede hacer de la oferta para el ejercicio de proyectos de edificaciones son las siguientes:

a) Oferta competitiva o de mercado libre

En ella los productores se encuentran en circunstancias de libre competencia, sobre todo debido a que existe tal cantidad de productores del mismo artículo, que la participación en el mercado está determinada por la calidad, el precio y el servicio que se ofrecen al consumidor. También se caracteriza porque generalmente ningún productor domina el mercado.

b) Oferta oligopólica (del griego oligos, poco)

Se caracteriza porque el mercado se encuentra dominado por sólo unos cuantos productores. El ejemplo clásico es el mercado de automóviles nuevos. Ellos

41 BACA, Urbina Gabriel. Evaluación de proyectos. McGraw-Hill, 2001. p. 54

47

determinan la oferta, los precios y normalmente tienen acaparada una gran cantidad de materia prima para su industria. Tratar de penetrar en ese tipo de mercados no sólo es riesgoso sino que en ocasiones hasta resulta imposible.

c) Oferta monopólica

Es en la que existe un solo productor del bien o servicio y, por tal motivo, domina por completo el mercado e impone calidad, precio y cantidad. Un monopolista no es necesariamente un productor único. Si el productor domina o posee más de 95% del mercado siempre impondrá precio y calidad42.

7.2.5.2 Análisis de la oferta El objetivo del análisis de la oferta es determinar la cantidad del producto que los productores, que a la final son la competencia, pueden ofrecer al mercado, así como las condiciones en las que estarían dispuestos a hacer dicho ofrecimiento.

Estudiar la oferta de un producto es analizar la competencia que se debe enfrentar. Es muy importante ya que mientras más conocimiento se tenga de los competidores, mejores elementos de juicio habrán para diseñar las estrategias de comercialización que aumenten el éxito del producto en el mercado.

Para desarrollar correctamente éste análisis se necesita conocer tanto los elementos cuantitativos como cualitativos que influyen en la oferta. La investigación de mercado se lleva a cabo con los consumidores, mediante grupos de discusión y cuestionarios, proporcionando información valiosa sobre la oferta. Entrando en materia se deben obtener respuestas a preguntas como estas:

– ¿Quiénes son los principales competidores? – ¿Son los competidores rentables?, ¿se están expandiendo o reduciendo? – ¿Cuánto tiempo han estado en el negocio? – ¿Cuáles son los atributos positivos y negativos según los clientes? – ¿Cómo nos ven los clientes actuales en comparación con la competencia? – ¿Cómo se puede diferenciar la empresa de los competidores? – ¿Cuál es su estrategia de mercadeo y promoción? – ¿Cuáles son sus estructuras de precios? – ¿Operan en la misma zona geográfica? – ¿Cuál es su porcentaje de participación en el mercado? – ¿Cuál es su volumen de ventas?

42 Ibíd., p. 55

48

Una vez recopilada toda ésta información de la oferta, se procede a analizarla para establecer la información del producto y estrategias de mercadeo, y para identificar las fortalezas y debilidades de la competencia.

La posición competitiva de un producto o servicio está determinada por su precio y por un factor de diferenciación con la competencia, en especial en el caso de proyectos de edificaciones ya que es un bien que con el transcurrir de los días sigue en constante crecimiento en la región y en el país.43

7.2.6 El precio “Es la cantidad monetaria a la cual los productores están dispuestos a vender y los consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y la demanda están en equilibrio”44. Como se mostró en el ítem anterior es indispensable conocer el precio del producto en el mercado ya que éste será la base para calcular los probables ingresos en varios años.

Teniendo en cuenta lo anterior y guiándose del análisis de oferta se puede proceder a establecer un precio tentativo del producto y por medio de éste se podrán hacer los estudios posteriores de pre inversión, se podrán evaluar los costos del proyecto y por último se podrán desarrollar las evaluaciones financiera, económica y social del proyecto.

Para esto Arboleda propone algunas metodologías para fijar el precio del producto y a criterio de quien desarrolle el proyecto de edificación se utilizará la que crea más conveniente para su proyecto.

Las metodologías son las siguientes:

➤Precio existente en el mercado interno. Si se adopta, se denomina precio imitativo.

➤Precio asignado a bienes o servicios similares importados. Si se adopta también es

un precio imitativo.

➤Precios fijados por el gobierno o precios estables.

➤Precio definido mediante la aplicación de un cierto porcentaje a los costos unitarios

totales, denominado precio por encima del costo.

➤Precio estimado en función de la demanda (mediante aplicación de coeficientes de

elasticidad, por ejemplo).

43 SY CORVO, Teófilo. Análisis de la oferta: En qué consiste y cómo se hace (con ejemplo). En: Lifeder.com [en linea], [Citado el 17-03-2019]. Disponible en Internet: https://www.lifeder.com/analisis-oferta/ 44 BACA, Op. cit., p. 61

49

➤Precios del mercado internacional, en el caso de bienes o servicios de exportación.

Sería un precio imitativo.

➤Precios experimentales. Esta posibilidad consiste en una serie de ensayos o

experimentos, llevados a cabo sobre una muestra, con los cuales se busca el precio que maximice las utilidades.

➤Precio bajo costeo marginal. Bajo este sistema se buscan ingresos adicionales que

sirvan para cubrir costos fijos. Para fijarlo se requiere conocer el costo marginal. El precio debe estar por encima de dicho costo.

➤Precio con base en una tasa determinada de retorno sobre la inversión. Esta

posibilidad tiene en cuenta las inversiones en que se incurre y los costos de operación y de financiación. Es aplicable al caso de productos nuevos, para los cuales no existe precio en el mercado. De todas maneras, las bases de cualquier política de fijación de precios deben ser los costos del proyecto y la estructura del mercado45.

7.2.7 Estrategias de mercado Es una actividad vital para el desarrollo del proyecto ya que se basa en generar en la creación de acciones y planes que confluyan en el objetivo fundamental de incrementar las ventas y lograr una ventaja competitiva en el mercado. Se divide en tres partes que son:

El plan de mercadeo que consiste en determinar las metas del proyecto y buscar estrategias de mercadeo que puedan utilizarse para el cumplimiento de los objetivos identificados anteriormente.

El análisis situacional que busca definir cuál es la situación del mercado al que se piensa ingresar con el proyecto, proyectando fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas.

Las estrategias comerciales que buscan fundamentar las actividades para la comercialización del proyecto.

7.2.7.1 Plan de mercadeo Este plan determina las metas del proyecto, expone las estrategias de mercadeo a utilizarse para el cumplimiento de los objetivos identificados en las fases anteriores. En el aplicativo realizado por el autor, se sugiere hacer una breve descripción del producto (diseño y características), el precio del producto; y la promoción y distribución del mismo, ya que más adelante se debe profundizar en cada uno de

45 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. cit., p. 53

50

los apartes mencionados, de manera que el plan de mercadeo básicamente será un preámbulo al contenido real de éste capítulo.

7.2.7.2 Análisis situacional “Este análisis se describe cuál es la situación del mercado en el momento del estudio (...) Asimismo, dentro del cliente potencial o población objetivo también debe procederse con el análisis para conocer las percepciones acerca de los beneficios y el valor del producto; en pocas palabras, conocer por qué compran o utilizan el producto. Se debe proceder con un análisis DOFA y cómo se pueden capitalizar las debilidades y amenazas”46. En el caso atañe este trabajo que es un proyecto de edificación “a partir del diseño inicial de los apartamentos del proyecto, se debe llevar a cabo un plan de mercadeo que permita la comercialización del mismo, aprovechando sus ventajas competitivas, para ello se sugiere analizar mediante una matriz DOFA el proyecto, lo cual permitirá plantear estrategias para minimizar los riesgos”47. La matriz DOFA permite conocer el estado actual del proyecto. Por lo tanto, es una ayuda en el proceso de reflexión del director del proyecto para identificar las fortalezas y debilidades existentes dentro del proyecto, y a su vez identificar las oportunidades y amenazas existentes en el mercado las cuales la dirección del proyecto no puede controlar, pero si afrontarlas por medio de una estrategia que permita maximizar los beneficios de las oportunidades y minimizar el impacto de las amenazas. Una vez se han identificado las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas, se debe generar una estrategia por oportunidad identificada y una estrategia por amenaza identificada; teniendo presente las fortalezas y debilidades existentes dentro del proyecto. Para lograrlo la matriz DOFA comprende 4 tipos de estrategias como se observa en el cuadro 8.

46 CÓRDOBA PADILLA, Op. Cit., p. 86 47 HERRERA PRIETO, Andrés Felipe, et al. Plan de negocios construcción de edificio para uso habitacional en la ciudad de Bogotá. Trabajo de grado Especialista en evaluación y desarrollo de proyectos. Bogotá: Universidad del Rosario, Facultad de economía, 2011.

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Cuadro 8. Análisis situacional del proyecto: Matriz DOFA

Fuente: Elaboración propia

En la matriz anterior se pueden observar las siguientes estrategias: 1) Estrategias de integración (FO): Se define una estrategia por oportunidad identificada, aprovechando las fortalezas de la empresa para maximizar los beneficios de las oportunidades.

2) Estrategias intensivas (DO): Se define una estrategia por oportunidad identificada, buscando reducir las debilidades de la empresa.

3) Estrategias de diversificación (FA): Se define una estrategia por amenaza identificada, aprovechando las fortalezas de la empresa para minimizar el impacto de las amenazas.

4) Estrategias defensivas (DA): Se define una estrategia por amenaza identificada, buscando reducir el impacto de las debilidades y amenazas en la empresa48.

7.2.7.3 Estrategias comerciales Para la confección del aplicativo desarrollado por el autor se sugiere hacer una breve descripción de cada una de las estrategias basándose en los aspectos más importantes que pueda contener cada ítem, de tal manera que el cuadro 9 sea diligenciado completamente.

48 JDLP, Plan de negocio matriz DOFA. En: causa-efecto-propuesta.com [en línea], 2017, [Citado el 17-03-2019]. Disponible en Internet: https://www.causa-efecto-propuesta.com/Administracion/Plan-de-negocio-matriz-DOFA-58.php

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Cuadro 9. Estrategias comerciales del proyecto.

Fuente: Elaboración propia

Para la comercialización del proyecto, se deben plantear las siguientes estrategias: 7.2.7.3.1 Estrategia de segmentación de mercado En el capítulo 7.2.3 se explicó cómo hacer la segmentación del mercado y cuál será el cliente potencial o población objetivo del proyecto. En este ítem lo que se hace básicamente es plantear una estrategia que permita encauzar y persuadir esa parte del mercado hacia el proyecto y se puedan definir puntualmente las características de ese cliente potencial. Un ejemplo puede ser el siguiente: “El proyecto va destinado a personas en un rango de edad entre 25 y 50 años, solteros, matrimonios con no más de dos hijos y estudiantes universitarios y pretende brindar una solución de vivienda a un número reducido de personas que buscan una ubicación privilegiada y la cual les permita reducir tiempos de desplazamiento tanto a sus sitios de trabajo como a los sitios de estudio y esparcimiento, sin desmejorar su nivel de vida”49.

7.2.7.3.2 Estrategia del producto Las estrategias de producto reúnen las diferentes acciones que se realizan a la hora de diseñar y producir un bien o servicio teniendo en cuenta principalmente las necesidades y preferencias del consumidor. El desarrollo de la estrategia de producto en una organización tiene una gran importancia, ya que en entornos altamente competitivos, este tipo de estrategia de mercadeo debe gozar de una constante actualización.

Para el desarrollo de las estrategias de producto efectivas, la dirección del proyecto debe conocer los comportamientos del consumidor y su respuesta ante el lanzamiento de productos nuevos. Al mismo tiempo, también es importante conocer las actitudes

49 HERRERA PRIETO, Op. cit., p. 36

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de las empresas competidoras y su reacción ante las estrategias de la firma en cuestión50.

A continuación se presenta un ejemplo de éste tipo de estrategia para que el usuario del trabajo pueda entender más fácilmente este ítem, el ejemplo está basado en el trabajo realizado por Herrera51.

Ejemplo: El proyecto contará con cuatro tipos de apartamentos, los cuales oscilan entre 42 y 56 m2, todos los apartamentos se entregaran con acabados y listos para ser habitados. Las zonas comunes cuentan con: un depósito por apartamento, shut de basura, ascensor, cuarto de celaduría, servicio de circuito cerrado de televisión y una sala comunal en el primer piso, además de 32 parqueaderos. Los clientes podrán seleccionar sus acabados sin que esto represente un costo adicional, a partir de un abanico de opciones pres-establecidas, de las cuales se tendrán muestras y pueden ser pre-visualizadas en un espacio virtual, ubicado en la sala de ventas.

7.2.7.3.3 Estrategia de ventas Es aquel tipo de estrategia cuyo diseño se realiza con el fin de alcanzar unos objetivos de ventas, ésta definición, aunque es muy concisa, es bastante clara e indica muy bien el significado de lo que es una estrategia de venta. Es mucho más que una simple planificación, de hecho, debe implicar a todos los componentes de la organización más allá del departamento comercial para conseguir una mayor efectividad.

En el desarrollo de este tipo de estrategias se deben incluir:

Canales de venta. Objetivos de cada canal. Medios por los que se va a conseguir cada objetivo. Presupuesto destinado a cada canal y cada acción de venta. Tipo de acciones a realizar, frecuencia y orden en el tiempo. Herramientas de análisis y corrección.52

50 SÁNCHEZ GALÁN, Javier. Estrategias de producto. En: economipedia.com [en línea], [Citado el 17-03-2019]. Disponible en Internet: https://economipedia.com/definiciones/estrategias-de-producto.html 51 HERRERA PRIETO, Op. cit., p. 36 52 MADURGA, Jesús. Estrategia de ventas: ¿Cómo superar a tu competencia? En: es.semrush.com [en línea], 2015, [Citado el 17-03-2019]. Disponible en Internet: https://es.semrush.com/blog/estrategia-ventas-superar-competencia/

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Siguiendo el ejemplo con el que se viene trabajando en éste capítulo por medio del trabajo de Herrera, se muestra a continuación una estrategia de ventas para un proyecto de edificación:

La estrategia se llevara a cabo mediante una sala de ventas ubicada y adecuada en el sitio donde se llevara a cabo el proyecto, en esta se presentaran las cuatro opciones de apartamentos planteadas y contará con un modelo de las zonas más importantes del apartamento como lo son: cocina, sala comedor, habitaciones y baño, además contará con una muestra de diferentes acabados que se le podrán brindar al cliente, en el cual se incluyen diferentes variedades de pisos, enchapados de baños y cocina, color de madera de armarios y otros elementos que no alteran el costo del apartamento.

Se plantea un servicio posventa, el cual será dado por la constructora por un periodo de 6 meses posteriores a la entrega, en los cuales la constructora realizará los arreglos pertinentes y adicionalmente hará seguimiento a cada una de las solicitudes, permitiendo evaluar inicialmente la necesidad y antes de finalizar el periodo de posventa, se hará una evaluación de los arreglos realizados con el fin de evaluar la satisfacción del cliente; es importante aclarar que los arreglos serán asumidos en primera instancia por los diferentes contratistas53.

7.2.7.3.4 Estrategia de promoción Para abarcar el mercado objetivo, las estrategias promocionales deben estar eficientemente planificadas. Para ello no solo es necesario el desarrollo de estrategias que inciten a la acción, sino que es fundamental conocer el comportamiento de los potenciales clientes, la manera de actuar y el lugar donde se encuentran. Entre otras, se pueden distinguir cuatro herramientas promocionales que se establecen para superar debilidades y aprovechar las oportunidades:

7.2.7.3.4.1 Publicidad. “Hace referencia a las distintas campañas publicitarias en diferentes medios (diarios, revistas, televisión, correo electrónico). Se puede crear una página web en donde se detalle el emprendimiento, con su memoria descriptiva y aspectos relevantes del proyecto y se puede incorporar un recorrido virtual del proyecto arquitectónico”54.

53 HERRERA PRIETO, Op. cit., p. 37 54 TENIAS, Pablo Alberto. Formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Bahía Blanca. Edificio Ría Plaza. Tesis doctoral. Bahía Blanca: Universidad Empresarial Siglo 21, Carrera contador público, 2016. p. 136

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7.2.7.3.4.2 Promoción en ventas. “Es el conjunto de bonificaciones y descuentos que se ofrecerán a los clientes potenciales. Se pueden hacer incentivos sobre unas pocas unidades a corto plazo para alentar las ventas, paralelamente se trabajará con las publicaciones especializadas del sector inmobiliario y se elegirán promotores inmobiliarios para la comercialización”55. 7.2.7.3.4.3 Relaciones públicas: “Tienden a cumplir los objetivos del proyecto, el cual mediante la interacción de intermediarios, se intenta generar buenas relaciones con los potenciales inversores o consumidores directos y la creación de una buena imagen de Producto”56. 7.2.7.3.4.4 Venta Personal: “En este tipo de bienes, el contacto personal es clave, ya que el potencial cliente, ante la naturaleza de emprendimientos, busca y necesita información detallada y precisa. Aquí, se buscará a una persona dentro del personal de la organización que se capacite y conozca todos los detalles del proyecto, y pueda brindar un servicio personalizado”57.

La continuación del ejemplo siguiendo los planteamientos de Herrera es la siguiente:

El proyecto se publicará en revistas especializadas, lo cual incluye la publicación en medios físicos y virtuales. De igual forma es necesario ubicar a los futuros clientes que pretenden llegar hasta la sala de ventas, por lo cual se instalaran un número mínimo de dos vallas que permitan la ubicación de este, las cuales estarán localizadas en la zona cercana al proyecto y sobre vías principales como son la transversal 28 y la calle 34, así mismo como todo proyecto de vivienda nueva, contará con banderas que permitan su fácil ubicación. Los proyectos de vivienda son muy susceptibles a la publicidad voz a voz, por lo que se pretende brindar la mejor información del proyecto en la sala de ventas, utilizando volantes informativos del proyecto58.

7.3 CAPITULO III. ESTUDIO TÉCNICO

En éste capítulo se trata el estudio técnico del proyecto que es una parte fundamental en la fase de la formulación del mismo, comprende, básicamente la descripción y los componentes de los procesos necesarios para entregar el producto del proyecto de la mejor manera al consumidor para suplir la necesidad insatisfecha. Se divide en tres componentes:

55 Ibíd., p. 136 56 Ibíd., p. 136 57 Ibíd., p. 137 58 HERRERA PRIETO, Op. cit., p. 37

56

El primero es el tamaño óptimo del proyecto y en éste se debe describir la parte arquitectónica del proyecto de edificación, mostrando cuales son los tipos de apartamentos y sus características específicas, además se deben evidenciar qué normas y leyes rigen el tipo de proyecto que se vaya a desarrollar. El segundo componente es la localización óptima del proyecto y en él se muestra el método más recomendado para evaluar una serie de factores que influyen a la hora de escoger la localización óptima del proyecto, se deben evaluar varias alternativas y por medio del aplicativo realizado por el autor se conseguirá cuál de ellas es mejor. El tercer componente es la ingeniería del proyecto en donde se evalúan las unidades más técnicas del proyecto como lo son: La tecnología, mano de obra, equipo y materiales del proyecto de construcción de edificación. Aquí se recomienda al usuario investigar los métodos de programación de obra y elaborarlo de acuerdo a su proyecto en Microsoft Project. En el anexo 2 el autor brinda un ejemplo de la programación de obra en Microsoft Project. El usuario es libre de elegir como desea hacer la programación para su proyecto

7.3.1 Tamaño óptimo del proyecto El tamaño óptimo es aquel que asegure la más alta rentabilidad y beneficios al proyecto. En general, en un proceso productivo, se refiere a la capacidad de planta instalada y se expresa en unidades de producción por año.

En la práctica, determinar el tamaño de una nueva unidad de producción es una tarea limitada por las relaciones recíprocas que existen entre el tamaño y la demanda, la disponibilidad de materias primas, tecnologías y equipos. Estos factores contribuyen a simplificar el proceso y determinar las alternativas de tamaño a escoger, por un proceso de reducción en base a los factores condicionantes.

Respecto a la demanda, en este tipo de proyectos, y según el estudio de mercado realizado, se estima que la misma es superior al tamaño máximo que se puede establecer.

El tamaño óptimo se refiere entonces, a la cantidad de unidades funcionales o apartamentos que se pueden construir, o mejor dicho, la cantidad de metros cuadrados, que asegure rentabilidad al proyecto, de manera que la incidencia del valor del terreno sobre cada metro construido sea mínima.

57

Los principales factores que condicionan el tamaño de un edificio son de tipo normativos o legales.59

Para construir cualquier tipo de edificación hay una serie de normas y leyes que se deben seguir teniendo en cuenta que para cada obra hay una superficie máxima de acuerdo a los planes municipales. Aquí el usuario debe investigar por su cuenta cual es la normatividad que regula la construcción de la edificación de acuerdo al municipio donde lo vaya a ejecutar, ésta normatividad debe estar especificada en el cuadro 10 del aplicativo realizado por el autor al igual que las características arquitectónicas del mismo, en el cuadro 10 se mencionan algunas características arquitectónicas pero el usuario podrá cambiar éstas características y aplicarlas como crea conveniente a su proyecto, el objetivo es que se diligencie éste cuadro completamente para seguir con el proceso de formulación del proyecto.

Cuadro 10. Tamaño óptimo del proyecto.

Fuente: Elaboración propia

A modo de ejemplo el autor propone que el proyecto que el usuario va a desarrollar se desglose de la siguiente manera teniendo en cuenta la respectiva normatividad del municipio donde el proyecto va a ser realizado.

59 TENIAS, Op. cit., p. 140

58

Superficie Cubierta Total (4 pisos de apartamentos, depósitos y planta baja) : 1.213, 34 m2

Superficie Cubierta Total: 442,07 m2

La torre está compuesta por un subsuelo con parqueaderos, Planta Baja y 4 pisos de apartamentos de 1 y 2 dormitorios, con una altura total aproximada a los 47 metros. La cantidad prevista de unidades funcionales es:

Apartamentos de 1 dormitorio: 8 unidades. Apartamentos de 2 dormitorios: 10 unidades. Parqueaderos: 12 unidades.

7.3.2 Localización óptima del proyecto La localización óptima es un factor trascendental que influye tanto en el éxito como en el fracaso del proyecto. Por esto, la decisión de donde situar el proyecto, se fundamenta no solo en criterios económicos, sino también en criterios estratégicos, institucionales e, incluso, emocionales. Sin embargo el propósito fundamental de la localización óptima es buscar maximizar la rentabilidad del proyecto, temiendo en cuenta el criterio privado (rentabilidad sobre el capital) y el criterio social (costo unitario mínimo).

A continuación se mostrará el método cualitativo por puntos que a criterio del autor es el mejor método para evaluar las diferentes alternativas de localización del proyecto, por medio del aplicativo realizado por el autor y con la aplicación de éste método, el usuario podrá evaluar hasta tres alternativas y el aplicativo automáticamente le señalará cual es la más idónea para su proyecto.

7.3.2.1 Método cualitativo por puntos. Ventajas y desventajas Éste método consiste en asignar factores cuantitativos a una serie de factores que se consideran relevantes para la localización. Esto conduce a una comparación cuantitativa de diferentes sitios. El método permite ponderar factores de preferencia para el investigador al tomar la decisión. Se sugiere aplicar el siguiente procedimiento para jerarquizar los factores cualitativos:

1. Desarrollar una lista de factores relevantes. 2. Asignar un peso a cada factor para indicar su importancia relativa (los pesos deben sumar 1.00), y el peso asignado dependerá exclusivamente del criterio del investigador.

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3. Asignar una escala común a cada factor (por ejemplo, de 0 a 10) y elegir cualquier mínimo. 4. Calificar a cada sitio potencial de acuerdo con la escala designada y multiplicar la calificación por el peso. 5. Sumar la puntuación de cada sitio y elegir el de máxima puntuación.60

Por medio del aplicativo realizado por el autor, todo éste procedimiento ya se encuentra programado y lo que el usuario debe hacer es calificar cada factor relevante en su sitio potencial y el software automáticamente, le señalará cuál de las alternativas es la más óptima para su proyecto. Se podrán evaluar hasta tres alternativas simultáneamente como se observa en el cuadro 11. Cabe resaltar que los valores de la columna “calificación” deben ser diligenciados por el usuario a criterio del mismo.

Cuadro 11. Localización óptima del proyecto

Fuente: Elaboración propia

De acuerdo con Baca61 los factores que se pueden considerar para realizar la evaluación, se encuentran los siguientes:

60 BACA, Op. cit., p. 110 61 Ibíd., p. 111

60

1. Factores geográficos, relacionados con las condiciones naturales que rigen en las distintas zonas del país, como el clima, los niveles de contaminación y desechos, las comunicaciones (carreteras, vías férreas y rutas aéreas), etcétera.

2. Factores institucionales que se relacionan con los planes y las estrategias de desarrollo y descentralización industrial.

3. Factores sociales, se relacionan con la adaptación del proyecto al ambiente y a la comunidad.

4. Factores económicos, que se refieren a los costos de los suministros e insumos en esa localidad, como la mano de obra, las materias primas, el agua, la energía eléctrica, los combustibles, la infraestructura disponible, los terrenos y la cercanía de los mercados y las materias primas.

7.3.3 Ingeniería del proyecto Éste subcapítulo es el más técnico del proyecto, en él se resume la participación de los ingenieros en el mismo. Teniendo en cuenta que para el trabajo en cuestión, el proyecto es de edificaciones, se deduce que aquí se tratarán todos los temas con el mayor grado de acierto y veracidad. Se divide en tres componentes, en el primero se debe definir cuál es la tecnología del proyecto, se deben describir no solo los aspectos de la localización elegida en el ítem anterior, sino todos los estudios y actividades necesarias para entregar el producto y se debe especificar cuál será el sistema constructivo de la edificación siguiendo la respectiva normatividad. En el segundo componente se debe profundizar sobre la maquinaria y equipo que demandará la ejecución del proyecto y en el tercero se debe realizar un análisis de los precios de mano de obra que requerirá el proyecto anualmente. 7.3.3.1 La tecnología del proyecto En este ítem se establecerán los estudios necesarios para ejecutar el proyecto, se debe hacer una lista de los estudios que requiere la construcción de una edificación y todas las variables que se puedan presentar en el proceso de ejecución del proyecto.

En segundo lugar ya con el tamaño óptimo del proyecto planteado en capítulos anteriores, el usuario debe investigar y establecer todos los sistemas constructivos que hay actualmente avalados por la NSR 10 (en el aplicativo se nombran algunos pero el usuario debe investigar por su cuenta si están avalados por la norma) y elegir el que crea conveniente para su proyecto. También lo puede hacer de acuerdo a su experiencia. En el aplicativo realizado por el autor se debe hacer una breve

61

descripción del sistema constructivo que tendrá el proyecto teniendo en cuenta las exigencias funcionales del sistema que se adopte, así como las acciones exteriores que puedan afectar el proyecto. Conjuntamente se deben tener en cuenta las posibilidades de los materiales que se utilicen, en función de sus calidades y, por tanto, de su vulnerabilidad (esto se tuvo en cuenta en la localización del proyecto pero se puede hacer un breve análisis). En el cuadro 12 se puede observar cómo se debe proyectar éste subcapítulo en el aplicativo realizado por el autor.

Cuadro 12. Ingeniería del proyecto: Tecnología del proyecto

Fuente: Elaboración propia

7.3.3.2 Equipo y maquinaria La selección del equipo y la maquinaria va de la mano con la selección de la tecnología del proyecto, ya que la necesidad de equipos y maquinaria se debe identificar sobre la base del tamaño óptimo del proyecto.

Según Arboleda62 se deben seleccionar el equipo básico (el relacionado con el proceso objeto del proyecto), el equipo auxiliar (de transporte, de suministro de servicios, plantas, equipo de emergencia, de taller, de comunicaciones, de tratamiento de aguas, de eliminación de desechos, etc.), el equipo para servicios (equipo de oficina, equipo de cafetería, de servicios médicos, equipo de seguridad de la empresa, equipo de limpieza, etc.), los repuestos y las herramientas.

62 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. cit., p. 188

62

Hasta donde sea posible se debe desglosar en equipo y maquinaria importada y equipo y maquinaria nacionales. Toda la maquinaria y equipo debe estar sustentada en el aplicativo el cual está programado para calcular el costo total de la misma como se observa en el cuadro 13

Cuadro 13. Ingeniería el proyecto: Maquinaria y equipo.

Fuente: Elaboración propia

7.3.3.3 Mano de obra Después de elegir la tecnología del proyecto y calcular el costo de la maquinaria y equipo se procede a hacer el cálculo de la necesidad de personal técnico o mano de obra para ejecutar el proyecto.

63

Para efectos del ejercicio que se está realizando con un proyecto de edificaciones y según Arboleda63 se debe tener claro que hay dos tipos de mano de obra:

1. La mano de obra directa: Es aquella que se puede identificar con facilidad en el bien o servicio, por ejemplo, operarios de la maquinaria. 2. La mano de obra indirecta: No se puede identificar tan fácilmente en el bien o servicio, incluye actividades auxiliares como por ejemplo, personales de limpieza, porteros, vigilantes, etc.

Después de hacer el estudio de la mano de obra necesaria en el proyecto, se debe diligenciar el formato que se encuentra en el aplicativo realizado por el autor. Cómo se observa en el cuadro 14 se manejan los dos tipos de mano de obra, el número de trabajadores por cada función, el salario mensual y el valor anual para cada labor.

Cuadro 14. Ingeniería del proyecto: Costo anual del personal técnico.

Fuente: Elaboración propia

63 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. cit., p. 193

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7.4 CAPITULO IV. LA ORGANIZACIÓN

El objetivo de la organización es unificar esfuerzos y aplicar conocimientos para ejecutar proyectos de la mejor manera, está relacionado con el ambiente en el que se desarrollará el proyecto, la línea de mando, las herramientas de coordinación y las normas con los que se va a presidir. “La organización busca agrupar las funciones para el logro de los objetivos propuestos, asignando actividades a los diferentes niveles y definiendo unos mecanismos de coordinación”64.

7.4.1 Estructura legal La estructura jurídica de la organización en imprescindible y debe estar bajo los parámetros normativos que la constitución colombiana y demás leyes lo estipulen. Es importante estructurar legalmente la organización para regular las relaciones de los miembros o socios de la misma, para ello se incluyen los siguientes aspectos en el marco legal de la organización:

7.4.1.1 Elección de la forma jurídica En la etapa de formulación del proyecto se debe definir la forma más eficaz de organización legal que permita un adecuado desarrollo del proyecto; para esto se deben tener en cuenta que hay dos aspectos de gran importancia, el primero es que la organización puede ser comandada por un solo propietario y el segundo es que la organización puede tener la forma jurídica de una sociedad. En los siguientes subcapítulos se explica cada una de las formas jurídicas existentes en el país y el usuario debe aplicar la que crea más conveniente para su proyecto por medio del aplicativo realizado por el autor.

7.4.1.1.1 Negocios de un solo propietario Según Córdoba la organización de un solo propietario, también denominada empresa individual o empresa unitaria -EU, se caracteriza por:

• Pertenecer a un solo dueño o propietario. • El propietario recibe beneficio de todas las actividades de la empresa y responde por las obligaciones contraídas. • Son la forma jurídica más numerosa en el mundo. • Para establecerla se necesita iniciativa, una mínima cantidad de capital y la licencia para funcionar. • Para ampliarla se utiliza: capital personal (limitado) o préstamos de entidades financieras65.

64 CÓRDOBA PADILLA, Op. cit., p. 158 65 Ibíd., p. 165

65

7.4.1.1.2 Tipos de sociedad «Las sociedades son contratos de dos o más personas que se obligan a hacer un aporte en dinero, en trabajo o en otros bienes apreciables, con “el fin de repartirse entre sí las utilidades obtenidas en la empresa o actividad social. La sociedad, una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los socios individualmente considerados”»66. El Código de Comercio de Colombia contempla los siguientes tipos de sociedades:

Sociedad de responsabilidad limitada: una sociedad “limitada” es aquella en que la responsabilidad de los socios se limita al monto de sus aportes y la pueden constituir entre 2 y 25 socios.

Sociedad anónima: en la sociedad anónima los socios son responsables hasta el monto de sus aportes y los pueden constituir con minino 5 accionistas sin límite máximo. En una sociedad anónima las juntas directivas no podrán estar conformadas por personas con vínculo matrimonial o parentesco con tercer grado de consanguinidad y segundo de afinidad, excepto en sociedades de familia.

Sociedad colectiva: en una sociedad colectiva todos los socios responden en forma solidaria e ilimitada por las operaciones comerciales efectuadas por la sociedad, lo cual significa que ante la negativa de la sociedad para reconocer sus obligaciones, el acreedor podrá iniciar el proceso de cobro a los socios. Toda cláusula para eludir esta responsabilidad se entenderá como escrita. El quórum está conformado por un grupo minino de personas de un cuerpo deliberatorio para tomar decisiones válidas.

Sociedad en comandita: las sociedades en comandita presentan dos clases de sociedades; la comandita simple y la comandita por acciones: las dos tienen características comunes pero con algunas particularidades.

Sociedad en comandita simple: Las sociedades comanditarias por acciones se forman con el nombre completo o el solo apellido de uno o más socios gestores y se agregan las palabras “y compañía” o la abreviatura “& Cía.”, seguido de las abreviaturas “S en C”. El socio comanditario o persona extraña que tolere la inclusión de su nombre en la razón social responde como socio gestor. Se disuelve cuando ocurran perdidas que disminuyan el patrimonio a menos de una tercera parte.

Sociedad en comandita por acciones: las sociedades comanditarias por acciones se forman con el nombre completo o el solo apellido de uno o más socios gestores y se agregan las palabras “y compañía” o la abreviatura “&Cia.”. El socio comanditario o

66 Ibíd., p. 165

66

persona extraña que tolere la inclusión de su nombre en la razón social responde como socio gestor.

Sociedad por Acciones Simplificada: Estas empresas son conformadas por mínimo una persona, sin límite máximo de accionistas y se constituye mediante un documento privado registrado en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio. Su capital se divide en acciones libremente negociadas y es muy común que sea usada en empresas familiares, su abreviatura es “S.A.S.”

Empresa unipersonal: mediante la empresa unipersonal una persona natural o jurídica que reúna las cualidades requeridas para ejercer el comercio, podrá destinar parte de sus activos para la realización de una o varias actividades de carácter mercantil. No se admite que el titular de una empresa unipersonal efectué transacciones comerciales con la misma empresa, ni esta con otras empresas unipersonales que se le pertenezcan al titular.

Cooperativa de trabajo asociado: las cooperativas de trabajo asociado son definidas como organizaciones sin ánimo de lucro pertenecientes al sector dela economía solidaria, donde personas naturales se asocian y simultáneamente como socios gestores contribuyen económicamente y con trabajo a la cooperativa, para el desarrollo de actividades económicas profesionales e intelectuales con el fin de producir en común bienes, ejecutar obras o prestar servicios para satisfacer las necesidades de sus asociados y de la comunidad en general.

Sociedad de economía mixta: son de economía mixta las sociedades comerciales que se constituyen con aportes estatales y de capital privado y pueden constituirse bajo cualquier forma de las sociedades comerciales, dentro de las cuales es preferida la sociedad anónima. Para la constitución de una sociedad de economía mixta se requieren dos actos jurídicos: la ley o la ordenanza, según sea el caso, que autorice su creación y el contrato de sociedad mercantil.

Sociedad extranjera: con la globalización del mundo moderno las empresas traspasan los límites nacionales para convertirse en multinacionales con sucursales en otros países los cuales deben constituir una sociedad comercial para adelantar sus negocios en esos países. En general, las sociedades extranjeras tienen los mismos derechos y obligaciones que las sociedades comerciales locales, no se hace distinción.

Sociedad de hecho: la sociedad de hecho no es persona jurídica; sin embargo, debe obtener el número de identificación tributaria pero por ser hecho no se matricula. La consecución de créditos a nombre de la sociedad de hecho es prácticamente imposible, y también se dificulta la rendición de cuentas de los administradores y la

67

representación legal de la sociedad, así como el tratamiento de los bines adquiridos por la sociedad.67

7.4.1.2 Requisitos para la constitución Nombres, apellidos, identificación, y domicilio de las personas que intervienen como socios o accionistas (dirección de los constituyentes, para sociedades constituidas al amparo de la ley 1014). Las personas naturales deben indicar su nacionalidad, las personas jurídicas deben indicar la Ley, el Decreto, la escritura pública o documento privado, por medio de la cual fueron creadas, el número del NIT, domicilio y nombre del Representante Legal. Las personas jurídicas extranjeras deben acreditar su existencia con documento idóneo de su país de origen.

Indicar el tipo de sociedad que se constituye: Sociedad Anónima, Sociedad Limitada, Sociedad Colectiva, Sociedad en Comandita Simple, Sociedad en Comandita por Acciones, Empresa Unipersonal, Sociedad por Acciones Simplificada.

El nombre, denominación o razón social de la persona jurídica que se constituye. El nombre deberá formarse de acuerdo con las reglas previstas en Ley para cada tipo de sociedad. Antes de asignar el nombre a la sociedad, se debe verificar que no haya sido registrado anteriormente por otro empresario. Control de homonimia: En la página institucional del RUES (www.rues.org.co). Se debe escoger el criterio de búsqueda por palabra clave.

Domicilio principal de la sociedad: ciudad o municipio que se escogió para desarrollar la actividad de la sociedad. Si en el acto de constitución se establecen sucursales, se debe indicar el municipio donde estarán ubicadas (Ejemplo: Bogotá, sucursal Armenia).

Objeto social: actividades principales que podrá desarrollar la persona jurídica (evite los objetos indeterminados). En el caso de las sociedades creadas en virtud de la Ley 1014 de 2006 y las SAS, se podrá establecer un objeto indeterminado. En este caso, usted podrá indicar en los estatutos que: “la sociedad podrá realizar cualquier objeto lícito de comercio”

Vigencia o término de duración de la sociedad: La vigencia deberá ser definida, (Ej: hasta el día 30 de mayo de 2011). En el caso de las sociedades creadas en virtud de ley 1014 de 2006 y las SAS, se podrá establecer una vigencia indefinida.

67 MURCIA, Murcia, et al. Proyectos: Formulación y criterios de evaluación. Alfaomega Grupo Editor, 2009. Citado por: MONDRAGÓN PUERTO, Diana. Formulación y Evaluación de Proyectos. 2017. p.67

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Capital social: se debe expresar el capital que se aporta y la forma en que éste está distribuido, es decir, el número de cuotas, acciones o partes de interés, de igual valor nominal, en que se dividirá y la forma en que serán distribuidas, si fuere el caso.

En las Sociedades Anónimas, En Comandita por Acciones y Sociedades por Acciones Simplificadas, se debe señalar el monto del capital autorizado, así como la parte del capital que se suscribe y se paga al momento de la constitución (Tenga en cuenta que existen normas legales que regulan la proporción del capital autorizado, suscrito y pagado). En el caso de las SAS, los accionistas deben decir la forma y termino en que pagaran el capital suscrito, para lo cual podrán pactar que el capital se pagará en un plazo no superior a 2 años.

En las Sociedades Limitadas, Colectivas, o en Comandita Simple, se deberá indicar el valor del aporte de cada socio y el número de cuotas o partes de interés correspondientes.

En las sociedades creadas en virtud de la Ley 1014 de 2006, al indicarse el monto, se deberá realizar una descripción pormenorizada de los bienes aportados, con estimación de su valor. El socio o socios responderán por el valor asignado a los bienes en el documento constitutivo.

La forma como será representada y administrada la sociedad, con indicación de las atribuciones y facultades de los representantes legales, administradores, la Asamblea de Accionistas, la Juntas de Socios, así como de las que se reserven los socios, conforme a las normas vigentes que regulan cada tipo de sociedad. Recuerde que, si el Subgerente va a ejercer funciones de representación legal o es el suplente del Gerente, está situación deberá indicarse expresamente en los estatutos.

En una sociedad creada en virtud de la Ley 1014 e 2006 y en las SAS, cuando no se establece la forma de administración se entenderá que los administradores podrán adelantar todos los actos comprendidos dentro de las actividades previstas.

Término y forma de convocar la Asamblea de Accionistas o Junta de Socios a sesiones ordinarias y extraordinarias (es decir, la antelación, medio para realizar la convocatoria y la persona u órgano competente para convocar a los socios o accionistas).

Las fechas en las que se deben hacer los inventarios y balances generales y la forma en que han de distribuirse las utilidades.

Las causales estatutarias de disolución anticipada de la sociedad y la forma de realizar la liquidación.

69

Facultades y obligaciones del Revisor Fiscal si el cargo está previsto en la ley o en los estatutos.

Los nombramientos: debe indicarse el nombre, apellidos e identificación con número de identificación y fecha de expedición de los representantes legales, miembros de junta directiva o revisores fiscales, que hayan sido nombrados (Si el cargo creado es Gerente debe nombrarse Gerente, si la Junta directiva fue creada con 5 renglones y sus suplentes, deben nombrarse los 5 renglones con sus suplentes o indicar cuáles de ellos quedan sin designación o vacantes). Se debe allegar la constancia de aceptación de todas las personas designadas, así como copia del documento de identificación de las mismas.

En el caso de nombramientos de revisores fiscales en sociedades E.M.P, I.P.S, E.P.S. y A.R.S., se deberá anexar constancia de la posesión expedida por la Superintendencia Nacional de Salud Cuando se trate de sociedades que incluyan dentro de su nombre distintivos propios de las instituciones financieras o que indiquen el ejercicio de una actividad financiera, se verificará que se anexe la autorización para la respectiva constitución, de la Superintendencia Financiera de Colombia68.

7.4.1.3 Datos de identificación Finalizada toda la tramitología del ítem anterior, es conveniente en caso que sea una sociedad, identificar la organización con sus datos primarios, como lo muestra el cuadro 15 del aplicativo realizado por el autor.

Cuadro 15. Estructura legal de la organización: Datos de identificación

Fuente: Elaboración propia

68 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ. ¿Cómo constituir y matricular una sociedad? En: bibliotecadigital.ccb.org.co [en línea], 2018, [Citado el 17-03-2019]. Disponible en Internet: https://bibliotecadigital.ccb.org.co/handle/11520/20202

70

7.4.2 Estructura administrativa En éste capítulo se debe proponer una división del trabajo al igual que una coordinación de las diferentes actividades para cada cargo y así llegar al producto final del proyecto. Por lo que el propósito fundamental será distribuir y organizar de manera eficiente todas las actividades que se deben desarrollar en el marco del proyecto.

Los elementos que componen la estructura de la organización son tres: • Individuos: desempeñan la actividad y tienen una serie de objetivos a cumplir. • Grupos: conjunto de personas unidas por vínculos de amistad, trabajo (...) que tienen unos intereses. • Estructura formal: distinguimos entre formal e informal: - La formal: es la voluntad de la dirección, la que ellos disponen. - La informal: grupos, relaciones socioafectivas, espontáneas y no previstas.69

La estructura formal y las informales, juntas, constituyen la estructura real de la organización. No podemos entender la estructura real de la organización sin atender a la estructura informal, es decir, sin tener en cuenta la influencia de los grupos de la organización. La realización de un proyecto, al igual que su puesta en marcha, necesita del diseño de una infraestructura administrativa que permita la acción conjunta y coordinada de un sinnúmero de elementos materiales, humanos y financieros, a fin de alcanzar el objetivo propuesto. La estructura administrativa debe responder a las necesidades del proyecto70.

7.4.2.1 El organigrama Es la representación gráfica objetiva de la estructura de la organización, consiste en la representación de los cargos o departamentos mediante un cuadro y los canales de autoridad, representados por líneas que unen esos cuadros. Es una herramienta fundamental en cualquier organización y da a conocer su estructura general, por lo que se considera un sistema de organización que se representa en forma intuitiva y con objetividad.

7.4.2.1.1 ¿Para qué sirve un organigrama? Los organigramas revelan: • La división de funciones. • Los niveles jerárquicos. • Las líneas de autoridad y responsabilidad. • Los canales formales de comunicación. • La naturaleza lineal o staff del departamento. • Los jefes de cada grupo de empleados, trabajadores, etc.

69 CUERVO GARCÍA, Alvaro. Introducción a la administración de empresas. 1994. Citado por: CÓRDOBA PADILLA, Op. cit., p. 169 70 CÓRDOBA PADILLA, Op. cit., p. 169

71

• Las relaciones existentes entre los diversos puestos de la empresa y en cada departamento o sección. Cabe mencionar que la naturaleza lineal o staff se indica de diferentes maneras, entre las que se encuentra el uso de distintos colores o de distintos gruesos de línea de comunicación. Sin embargo, la más usual es la marca de autoridad lineal con línea llena y la de staff con línea punteada71.

7.4.2.1.2 Requisitos de un organigrama Como dice Córdoba72, los requisitos que debe tener un organigrama son los siguientes:

Los organigramas deben ser, ante todo, muy claros; se sugiere que no posean un número excesivo de cuadros y de puestos, ya que esto en lugar de aclarar la estructura de la organización puede generar mucha confusión al lector y a los trabajadores. La principal recomendación es que los cuadros estén separados con suficiente espacio entre sí.

Los organigramas no deben comprender ordinariamente a los trabajadores o empleados. Es decir, se debe manejar una jerarquía dentro de la organización, mostrándola gráficamente mediante el organigrama, lo ideal es que el organigrama esté organizado por cargos iniciando con el Director, o Gerente General, y terminando con los jefes o supervisores del último nivel.

Los organigramas deben contener nombres de funciones y no de personas, ya que los cargos al igual que los empleados pueden ser variables y esto generaría una incertidumbre en el momento de cambio. Lo más recomendable es que el organigrama describa cargos y funciones y no empleados.

Los organigramas pueden presentar un número muy grande de elementos de organización. Esto quiere decir que dependiendo del tamaño de la organización, el tamaño del organigrama va a ser proporcional ya que absolutamente todos los cargos deben estar descritos dentro del mismo.

4.2.1.3 Limitaciones del organigrama Los organigramas están sujetos a limitaciones importantes. En primer lugar, un organigrama sólo muestra las relaciones formales de autoridad y obvia las múltiples relaciones informales que se encuentran en una organización típica, estas relaciones (informales) como se explicaba anteriormente, hacen parte de toda una estructura de

71 Ibíd., p. 170-171 72 Ibíd., p. 171

72

organización pero no tienen cabida dentro del organigrama. Muestra también las relaciones importantes de línea o formales, pero no muestra cuánta autoridad existe en cualquier punto de la estructura. Otra dificultad con los organigramas es que quizá las personas confundan las relaciones de autoridad con la posición en la empresa. El funcionario staff (funcionario de asesoría a personal de línea) que depende del presidente de la organización puede mostrarse en la parte superior del organigrama, mientras que un funcionario de línea quizá aparezca uno o dos niveles por debajo. Aunque una buena elaboración del organigrama intenta hacer que los niveles en la gráfica estén de acuerdo con los niveles de importancia en la empresa, no siempre puede hacerse así73.

En el cuadro 16 del aplicativo realizado por el autor, se hace una síntesis de éste conjunto de componentes que forman el organigrama. En el aplicativo se encuentra a modo de información por lo que el usuario no debe diligenciar ninguna casilla, separadamente de la que dice qué tipo de organigrama tendrá su organización.

Cuadro 16. Estructura administrativa del proyecto.

Fuente: Elaboración propia

4.2.1.4 Tipos de organigramas El organigrama debe responder a las necesidades de la organización, presentándose las siguientes opciones:

73 Ibíd., p. 171-172

73

• Tipo lineal, “la máxima autoridad se ubica en la parte superior y a partir de ella se desprenden los diferentes niveles de jerarquía, hasta llegar al menor, ubicado en la parte inferior. La autoridad se transmite de arriba hacia abajo, en tanto que la responsabilidad va de abajo hacia arriba. Con este tipo de organización cada individuo tiene sólo un jefe para todos los aspectos, de él recibe todas las órdenes y a él se reporta”74. Se recomienda aplicar este sistema sólo a empresas pequeñas. Su esquema se muestra en la figura 2.

Figura 2. Organigrama tipo lineal

Fuente: ARBOLEDA VÉLEZ, Germán. Proyectos: formulación, evaluación y control. Cali: AC Editores, 2003. p. 220

• Tipo funcional, Aunque es similar al tipo de organigrama tratado anteriormente, lo que lo diferencia es que la organización se divide por funciones y cada trabajador responde no solo a un jefe sino que puede tener varios dependiendo la función que éste tenga.

Según Arboleda75, la organización funcional se recomienda para aquellas organizaciones que son muy estables tanto interna como externamente, es decir, no presentan cambios bruscos en el mercado o en la tecnología del proyecto. En la Figura 3 se presenta un ejemplo de organización funcional simple.

74 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. cit., p. 220 75 Ibíd., p. 221

74

Figura 3. Organigrama tipo funcional

Fuente: ARBOLEDA VÉLEZ, Germán. Proyectos: formulación, evaluación y control. Cali: AC Editores, 2003. p. 221

• Tipo divisional, éste tipo de organigrama se da por la necesidad del desarrollo organizacional, ya que se divide en varias unidades de operación: por productos, por regiones, por clientes, por procesos, etc. Su base se centra en que la autoridad se divide en comando y estudio. Según Arboleda76 éste tipo de organización Asume que el Gerente Ejecutivo no dispone de mucho tiempo u oportunidad para investigar, analizar o estudiar, razón por la que necesita que estas actividades sean desarrolladas por un órgano que le proporcione asesoría y le brinde los conocimientos técnicos que requiere para poder ejercer las funciones gerenciales. En la figura 4 se muestra un ejemplo para éste tipo de organización.

76 Ibíd., p. 221

75

Figura 4. Organigrama tipo divisional

Fuente: ARBOLEDA VÉLEZ, Germán. Proyectos: formulación, evaluación y control. Cali: AC Editores, 2003.p. 221

7.4.2.2 Roles y funciones en la organización En este subcapítulo se debe hacer una descripción precisa para cada cargo, referente a las funciones que se van a librar dentro de la organización, las herramientas que necesita y la administración del personal que va ligado con la contratación, los requisitos y la idoneidad para cada cargo.

7.4.2.2.1 Descripción de funciones Una vez definidos los departamentos y cargos en el capítulo anterior, se procede a describir las funciones expresamente para cada cargo y se hace diferenciándose por departamentos y niveles jerárquicos,

Esta descripción muestra los niveles de mando de la organización ya que el grado de autoridad y responsabilidad que se da dentro de cada línea determina los niveles jerárquicos. Posteriormente se deben detallar las herramientas que necesita cada departamento para llevar a cabo las funciones asignadas.

76

En el cuadro 17 del aplicativo realizado por el autor se puede observar un ejemplo para éste subcapítulo. Se aclara que el usuario debe adaptar todos los cargos, así como funciones y administración del personal de acuerdo al tipo de organización que su proyecto requiera.

Cuadro 17. Roles y funciones de la organización

Fuente: Elaboración propia

7.4.2.2.2 Administración del personal La administración del personal comprende las relaciones del recurso humano con los demás funcionarios y con la empresa, tales como:

Requisitos para ocupar los cargos y funciones específicas. Indicando los requerimientos en materia de conocimientos, capacitación, experiencia y las funciones específicas del cargo.

Reclutamiento y contratación. Incluyendo los medios para la convocatoria, evaluación, selección, contratación, inducción, entrenamiento, capacitación y promoción.

Reglamento interno de trabajo. Es el conjunto de normas que determinan las relaciones entre el trabajador y la empresa en la realización de las labores, teniendo en cuenta

77

aspectos como: condiciones de admisión, período de prueba, horario de trabajo, permisos, orden jerárquico, obligaciones, prohibiciones, faltas y sanciones, etc.

Salarios y prestaciones. Se debe hacer un cuadro de los salarios que devengarán los empleados de la empresa. Las prestaciones sociales incluyen vacaciones, bonificación por servicios prestados, prima de servicios, prima de navidad y cesantías que se les pagarán a los empleados de conformidad con la legislación vigente.

Seguridad social y servicios complementarios. Los empleados deben ser afiliados a las entidades que ellos escojan en lo que tiene que ver con salud, pensión, riesgos profesionales y servicios complementarios como recreación, capacitación, fondos de empleados, auxilios y préstamos, entre otros77.

De ser necesario, el usuario puede profundizar en éste ítem ampliando la columna de administración de personal en el aplicativo realizado por el autor, se sugiere ser muy puntual y especifico con las características de cada departamento a la hora de diligenciar el formato en el aplicativo.

7.5 CAPITULO V. ESTUDIO FINANCIERO

El propósito de este estudio es establecer y simplificar la información de carácter económico proporcionada por los estudios anteriores y construir cuadros ordenados para que se puedan utilizar como plataforma para realizar la evaluación financiera del proyecto en el siguiente capítulo.

Se busca que el usuario comprenda cuales son los recursos monetarios necesarios para ejecutar el proyecto así como el beneficio que éste le ofrecerá. En este capítulo se tratan tres subcapítulos trascendentales los cuales son:

7.5.1 Inversiones del proyecto Para hacer este estudio se debe demostrar que el inversionista cuenta con los recursos suficientes para cubrir el total de la inversión contando con los estudios de pre factibilidad mostrados anteriormente como el tamaño y la localización del proyecto, en caso que no se cuente con los recursos necesarios se puede recurrir

77 CÓROBA PADILLA, Op. cit., p. 173-174

78

a una fuente de financiamiento pero ése tema se trata más adelante en el capítulo 7.5.3.

Las inversiones apoyan el curso técnico del proyecto; de ahí la importancia de hacerlas oportunamente. En tal sentido éstas deben estar clasificadas por etapas, es decir, a corto, mediano y largo plazo. La inversión total del proyecto comprende todos los activos fijos, tangibles e intangibles necesarios para operar y el capital de trabajo, además se calcula teniendo en cuenta la depreciación de la inversión, la cual relaciona todos los artículos depreciables, estimando su vida útil y asignando un valor de salvamento; permitiendo con ello obtener un valor de depreciación para los primeros cinco años del proyecto. Para poder realizar el cálculo de la inversión total del proyecto se debe tener claro que ésta se subdivide en cuatro rubros que a su vez conforman el conjunto total a evaluar. Son los siguientes:

7.5.1.1 Inversión fija De acuerdo con Córdoba78, las inversiones fijas tratan los activos tangibles, como por ejemplo, el terreno, edificaciones, maquinaria y equipo, mobiliario, vehículos, herramientas, etc. Para hacer el análisis de la inversión fija cada componente debe englobar todo lo relacionado a su inversión, es decir: • En la inversión de terrenos se deben incluir todos los costos de los trabajos preparativos como estudios de suelos, nivelación del terreno, el drenaje, la excavación, vías de acceso, etc. • En la inversión de maquinaria y equipo, se deben especificar los bienes necesarios para la producción y los servicios de apoyo como el laboratorio, la planta de energía, talleres de mantenimiento, unidades para transporte y oficinas o departamentos. • El ítem de vehículos, corresponde a los equipos de movilización interna y externa, tanto de pasajeros como de carga. • En el ítem de muebles y enseres, se deben detallar los costos con base en las cotizaciones.

7.5.1.2 Inversión diferida “Corresponde a los activos intangibles, hace referencia al conjunto de bienes propiedad de la organización, necesarios para su funcionamiento, e incluyen investigaciones preliminares, gastos de estudio, adquisición de derechos, patentes de invención, licencias, permisos, marcas, asistencia técnica, gastos preoperativos y de instalación, puesta en marcha, estructura organizativa, etc.”79. Estos bienes generalmente cuentan con un periodo de amortización el cual influye en el cálculo de la inversión a lo largo de los primeros cinco años del proyecto, en caso de que no se tenga éste periodo de amortización, para poder operar el aplicativo realizado

78 Ibíd., p. 191-192 79 Ibíd., p. 192

79

por el autor, el usuario debe ubicar el valor 0 (Cero) en la casilla correspondiente y se entenderá que esa inversión es igual al costo activo en el primer año.

7.5.1.3 El capital de trabajo “La inversión en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos necesarios, en la forma de activos corrientes, para la operación normal del proyecto durante un ciclo productivo, para una capacidad y tamaño determinados”80.

En éste ítem se incluyen los costos de materias primas, sueldos y salarios, cuentas por cobrar, almacén de productos terminados y un efectivo mínimo necesario para sufragar los gastos diarios de la organización. Su estimación se realiza basándose en la política de ventas de la organización, condiciones de pago a proveedores, nivel de inventario de materias primas, etc. Es por esto que se considera una inversión inicial permanente ya que estos recursos deben estar disponibles a corto plazo para cubrir las necesidades de la organización a tiempo.

Para los efectos del ejercicio de proyectos de edificación, este rubro se debe afectar por la tasa de crecimiento de la demanda anual como se puede observar en el aplicativo realizado por el autor, el usuario debe investigar cual es el valor de ésta tasa según el año en el que ejecute su proyecto e incluirlo en la casilla respectiva. En caso que no cuente con esta tasa, puede afectarlo por la inflación respectiva.

En el cuadro 18 se puede observar el cálculo y los componentes para éste rubro. 5.1.4 Inversión total Aquí se debe hacer una adecuada presentación de la información financiera teniendo en cuenta la realización de un cómputo de los costos correspondientes a la inversión fija, la inversión diferida y al capital de trabajo necesario para la instalación y operación del proyecto como se observa en el cuadro 18.

En el cuadro 18 del aplicativo realizado por el autor, se puede observar el balance general de la inversión total, cabe resaltar que el usuario debe incluir los datos que correspondan a su proyecto para que el aplicativo automáticamente le indique el valor total de la inversión.

80 SAPAG, Nassir; SAPAG, Reinaldo, Op. Cit., p. 262

80

Cuadro 18. Inversiones del proyecto

Fuente: Elaboración propia

7.5.2 Presupuesto del proyecto “El presupuesto, como su nombre lo dice, es un supuesto. Un costo estimado sobre un evento que va suceder en el futuro. El presupuesto es el estimativo del valor de una obra expresado en unidades de medida, cantidades a ejecutar y precios unitarios”81.

81 VÉLEZ TRUJILLO, Carlos Arturo, et al. Preliminares en la construcción, 2000. p. 49

81

El presupuesto para este tipo de proyectos es muy importante, ya que su uso se puede considerar como una hoja de ruta y va de la mano con la programación de obra, la cual se menciona en el capítulo 7.3.3 en donde se señala que el usuario debe investigar y realizarla por su cuenta, ésta obedece a las preferencias del usuario y del director de proyecto, dicha programación se puede hacer en el software que el director considere conveniente para ello. En el anexo 2 el autor brinda un ejemplo de la programación de obra en Microsoft Project. El usuario es libre de elegir como desea hacer la programación para su proyecto.

Por medio de la elaboración del presupuesto de obra el director puede tomar decisiones trascendentales para poner en marcha o detener el proyecto, incluso por medio de éste análisis el director del proyecto puede llegar a tomar decisiones que no estuvieron contempladas en los estudios de pre factibilidad del proyecto.

Se debe elaborar de la manera más meticulosa posible ya que a partir del presupuesto del proyecto (en éste caso edificación) se pueden tomar decisiones como las que se nombran a continuación: - No construir el proyecto - Aplazarlo o adelantarlo - Aumentar o disminuir su tamaño - Cambiar las especificaciones iniciales - Desarrollarlo por etapas82.

7.5.2.1 Tipos de presupuesto para proyectos de edificación De acuerdo con Vélez83 hay tres tipos de presupuesto para proyectos de edificaciones: 1. Estadístico. Es un cálculo rápido que se hace con base en datos estadísticos de obras similares. 2. Detallado. Cálculo de todas las cantidades de obra y precios unitarios de cada actividad. 3. Licitación. Igual al detallado que incluye las especificaciones técnicas de cada una de las actividades a ejecutar. Para efectos de éste trabajo que trata los proyectos de edificación, se trabaja con el presupuesto detallado.

7.5.2.2 Partes de un presupuesto El presupuesto detallado se divide en cinco partes que se pueden observar en el cuadro 20. En el aplicativo realizado por el autor se puede observar un ejemplo, el usuario debe ahondar en su proyecto y describir muy precisamente de cada uno de

82 Ibíd., p. 49-50 83 Ibíd., p. 50

82

los componentes que forman parte de su presupuesto. Las partes del presupuesto detallado son las siguientes:

a. Especificaciones técnicas de construcción. Es la redacción escrita de todos los elementos que componen de cada una de las unidades de ejecución, indicando su resistencia, tipo de material, textura, acabado final, etc.

b. Unidades de medida. Las unidades son lo que definen que es lo que se va ejecutar. Metro lineal, metro cuadrado, metro cúbico, kilogramo, litro, etc.

c. Cantidades de obra. Es el número de las unidades de medida a ejecutar. Se levantan de los planos y deben ser lo más completas y precisas posibles.

d. A.P.U.- Análisis de precios unitarios Es el análisis del costo de los componentes de una unidad de ejecución. Contempla: material, desperdicio, mano de obra, equipo y herramienta, honorarios y/o A I U. El resultado de multiplicar el valor unitario por la cantidad es el valor total de la actividad a ejecutar.

Lo más recomendable es que quien vaya a hacer el análisis, investigue los precios por su cuenta aunque de no ser así, las entidades estatales manejan bases de datos en las que se abren al público todos los precios que estas entidades tienen estipulados. En el cuadro 19 se muestra un ejemplo del A.P.U realizado para dos componentes del presupuesto. Se debe hacer de la misma forma para cada uno de los componentes del presupuesto general.

Cuadro 19. Ejemplo de una actividad para el A.P.U

Fuente: Elaboración propia

83

e. Honorario, A.I.U. Honorario: es la retribución que recibe el constructor por la ejecución de una actividad en construcción, expresada en porcentaje del valor del costo directo. Se utiliza en obras al contrato por Administración.

A.I.U: Es la expresión de los costos de Administración, Imprevistos y la Utilidad que el Constructor espera obtener en el contrato. Se utiliza en las obras por las modalidades de Precios unitarios y Global fijo.

En el cuadro 20 se puede observar un ejemplo del presupuesto que se debe hacer en éste tipo de proyectos, éste ejemplo se encuentra en el aplicativo realizado por el autor. El usuario debe profundizar en el presupuesto e incluir absolutamente todas las actividades que se van a desarrollar en su proyecto. Debe hacer un trabajo meticuloso para que el análisis del presupuesto sea el más preciso y confiable para su proyecto.

Cuadro 20. Ejemplo presupuesto del proyecto

Fuente: Elaboración propia

84

7.5.3 Financiamiento del proyecto Este aspecto es muy importante en proyectos de edificaciones ya que muchas veces el inversionista no cuenta con la cantidad de dinero necesaria para iniciar el proyecto, por lo que el director debe buscar alternativas y estrategias que le permitan obtener el dinero para ejecutar su proyecto y así solventar a corto o mediano plazo el préstamo solicitado, dependiendo de la envergadura del proyecto.

7.5.3.1 Fuentes de financiamiento Según Lemus84 existe una gran variedad y cantidad de métodos de financiación a continuación se nombran y explican los más utilizados y comunes en Colombia:

Crédito constructor

En el entorno actual, lo más indicado es ir a las entidades financieras. Tradicionalmente, esto se realiza a través del Crédito Constructor, un mecanismo tradicional a través del cual las empresas apalancan una proporción de sus proyectos.

Este es un crédito que los bancos aprueban a las empresas constructoras que cumplan con todos los requisitos financieros, económicos, legales y que cumplan a su vez con la experiencia necesaria tanto administrativa como técnica en la construcción de proyectos similares anteriores al requerido para este tipo de créditos, los cuales financian en cualquier tipo de porcentajes, a cualquier tipo de proyectos que cumplan con sus exigencias. Pueden ir desde montos bajos como $1.000´0000.000 hasta montos altos como $1000.000´000.000 convirtiéndolo en la herramienta más eficaz para los financiar proyectos de construcción. Este SIEMPRE va ligado a un contrato fiduciario de cualquier naturaleza, su tasa de interés rodea el 1% según el mercado.85

Parámetros a conocer sobre el crédito constructor

Los proyectos financiados deben contar con un mínimo de unidades de vivienda.

La línea de Crédito Constructor maneja tasas en pesos y en UVR.

Los intereses son pagados en forma trimestral vencida, a partir de la fecha del primer desembolso.

Gastos pre operativos hasta por un monto máximo del 10% del valor del crédito aprobado.

84 LEMUS GARCÍA, Alfonso Javier. Financiamiento de proyectos de vivienda con métodos de alternativos. Tesis de Licenciatura. Fundación Universidad de América. 2018. p. 17-23 85 Ibíd., p. 17

85

Los desembolsos se realizan de acuerdo al porcentaje del avance de obra, tal y como lo indique el informe de visita. (Estas visitas se realizarán mínimo una vez cada tres meses).

El plazo será el periodo para la construcción de las viviendas, más seis meses de ventas. En cualquier caso, el plazo máximo será de 24 meses, tiempo en el que se tendrá que realizar el pago del crédito.

Las formas de pago de capital serán a través de subrogaciones, abonos directos y/o pago de prorratas86.

Costos financiables

Adquisición del lote y su habilitación. Costos directos. Costos indirectos (impuestos, licencias y conexión de servicios). Costos financieros (intereses). Costos de ventas (escrituración). Costos a cargo de la Constructora Costos indirectos (planos, proyectos, cálculos y los honorarios de administración). Costos financieros (corrección monetaria). Costo de ventas (promoción)87.

Préstamos directos

Desafortunadamente Para los proyectos de construcción de vivienda esta llega a ser una alternativa costosa y anti técnica, los préstamos de crédito comercial, operaciones de leasing y los desembolsos por tesorería.

Las condiciones bajo las que se otorgan este tipo de créditos no son muy favorables en la actualidad. En particular, los principales oferentes de crédito para construcción de vivienda ofrecen tasas de colocación cercanas al 6% sobre UVR y han mostrado una tendencia decreciente en los últimos años.

86 FONDO NACIONAL DEL AHORRO. Constructores y gobierno. [Sitio web]. Bogotá D.C.CO. sec. Certificaciones [Consultado 15, junio, 2018]. Disponible en: https://sitiodecertificacion.fna.gov.co/constructores-y-gobierno/Constructores/credito-constructor. Citado por: LEMUS GARCIA, Op. cit., p. 17 87 LEMUS GARCIA, Op. cit., p. 18

86

Está el mecanismo de las subrogaciones que le permite amortizar el saldo de capital mediante los desembolsos a los compradores de las viviendas88.

Fondos de capital privado

Destinados a la inversión en la construcción, Colombia es el cuarto país, entre los 12 países de América Latina y el Caribe, con mejores condiciones para el desarrollo de la industria de fondos de capital privado, según el ranking que elabora Latin American Private Equity & Venture Capital Association (LAVCA); y por otro, el Gobierno Nacional expidió el Decreto Número 1403 del 25 de junio de 2015 por medio del cual se permite a los fondos de capital privado invertir hasta al 100% en activos inmobiliarios. Estos son grupos de inversionistas particulares que deciden invertir en proyectos los cuales establecen como atractivos para obtener utilidades por medio de su desarrollo89.

El gobierno

En los proyectos que estén relacionados con proyectos gubernamentales o de desarrollo territorial, las constructoras pueden solicitar financiación. Findeter es la entidad de financiamiento Estatal dedicada a desembolsar recursos para la construcción siempre y cuando estén en pro del progreso social. Aquí entran las edificaciones de vivienda (si este proyecto le apuesta a VIS o inmuebles que no superen los 135 salarios mínimos en su valor comercial), vías, universidades, hospitales y colegios. Además de Bancoldex y Finangro90.

Bonos de deuda en bolsa.

Hacer emisiones de bonos de deuda en Bolsa ha resultado ser una opción práctica para conseguir capital en el mercado nacional e incluso internacional.

Básicamente este mecanismo hace referencia a un título que emite una compañía listada en Bolsa para obtener recursos del mercado, que en un tiempo determinado deberán ser retornados a los inversionistas o tomadores con una tasa de interés

88 EN OBRA. Cinco medios de financiación para la construcción. [Sitio web]. Bogotá D.C.CO. sec. Noticias. [Consultado 12 Junio, 2018]. Disponible en: https://en-obra.com/noticias/cinco-medios-de-financiacion-para-la-construccion/. Citado por: LEMUS GARCIA, Op. cit., p. 18 89 Ibíd., p. 19 90 Ibíd., p. 19

87

definida. Algunos bonos están asociados a tasas de referencia variables o índices, que pueden ser DTF, IBR o IPC91.

Financiamiento por mesa de dinero

“Esta es una actividad económica relacionada con el área financiera, y su fin es lograr solucionar los asuntos o problemas temporales de solvencia de la empresa constructora donde unas determinadas personas llamadas “corredores” determinan una comunicación entre oferentes y demandantes de dinero, pero no participan en la ejecución. Su inconveniente es que los intereses generalmente soy demasiado altos”92.

Financiamiento con fondos de inversión

“Los fondos de inversión son grupos de personas que deciden invertir en proyectos de construcción esperando unos intereses y unas utilidades generalmente involucran una comisión de éxito y suelen ser opciones con un costo financiero muy alto”93.

Financiación por créditos bancarios

“El crédito constructor no es el único que se encuentra en el portafolio para constructores, existen otro tipo de créditos que pueden ayudar al financiamiento de proyectos de construcción, los cuales aunque no son óptimos por el tipo de intereses, la conformación de su garantía es complicada a este lo siguen los créditos de consumo los cuales siempre son de muy altos intereses y afectan notablemente la utilidad del ejercicio”94.

91 EN OBRA. Cinco medios de financiación para la construcción. [Sitio web]. Bogotá D.C.CO. sec. Noticias. [Consultado 12 Junio, 2018]. Disponible en: https://en-obra.com/noticias/cinco-medios-de-financiacion-para-la-construccion/. Citado por: LEMUS GARCIA, Op. cit., p. 20 92 Ibíd., p. 20 93 Ibíd., p. 20 94 Ibíd., p. 20

88

Opciones informales

De acuerdo con Lemus95 existen otro tipo de opciones la cuales son más informales y se encuentran mucho dentro de las utilizadas por la pequeñas MIPYMES, estas aunque parezcan inverosímiles tienen un alto grado de aceptación entre los constructores es decir se convierten en una alternativa real y aveces única de financiamiento estas son:

Financiación por canje

Este tipo de apalancamiento aunque no es lo más recomendado, la mayoría de veces se utiliza cuando un crédito constructor es negado, este demuestra poca solidez de la empresa constructora, pero es una herramienta muy utilizada por su simplicidad y sencillez. Este consiste en un negocio de canje con los proveedores cambiando materias primas, e incluso en algunas oportunidades, mano de obra por futuras unidades de manera total o parcial dentro del mismo proyecto. Esta modalidad de financiación le permite al constructor solucionar sus problemas de liquidez pero generalmente este ve afectadas sus utilidades por que al no poder comprar de contado se incrementan mucho sus costos y no siempre asegura una financiación total96.

Financiación por área

Al igual que la financiación por canje, acá se negocian a priori unidades dentro del mismo proyecto y se venden a precios muy bajos, que incluso, llegan al precio de costo pero solucionan temporalmente el flujo de caja. Generalmente se utiliza este tipo de prácticas cuando un crédito constructor es negado97.

Financiación por recursos propios

Las empresas que financian sus proyectos con recursos propios generalmente son empresas con un gran musculo financiero pues por la naturaleza de la actividad de la construcción solo es posible generar una utilidad al final del ejercicio el cual se prolonga en la mayoría de los casos por un tiempo considerable. Con esta figura aparentemente

95 LEMUS GARCIA, Op. cit., p. 20 96 Ibíd., p. 21 97 Ibíd., p. 21

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se reducen costos financieros, pero por otro lado se arriesga demasiado el patrimonio y el capital de la constructora y sus socios98.

Financiamiento por alianza estratégica

Consiste en encontrar un socio capitalista quien decida invertir con sus aportes en los porcentajes necesarios para poder ejecutar el proyecto. Sus falencias son que se tiene que ceder un gran porcentaje de la utilidad pues el riesgo del inversionista es muy alto.

Después de hacer este repaso por las fuentes de financiamiento se debe hacer énfasis en los esquemas fiduciarios pues para algunos de estos métodos el esquema fiduciario se convierte en una alternativa de administración de recursos, de garantías para estos recursos y en algunos en una obligación explicita y en otros casos supuesta. Es decir los esquemas fiduciarios buscan garantizar las inversiones de los compradores y administrar los recursos invertidos por ellos y/o los créditos otorgados por los entes financiadores. Cada negocio fiduciario es acomodado a las necesidades de todos los interesados pero a pesar de no ser una norma se convierten en requisitos para los entes que financian, es imposible hacer un listado de tipos de negocios fiduciarios pues existen tantos modelos de contratos como proyectos hayan. Pero si se pueden explicar los esquemas de fiducias que se utilizan en Colombia. Los esquemas fiduciarios más notables y más usados son99:

-Fiducia en parqueo

En la cual una entidad fiduciaria hace toma del predio en el cual se realizará el proyecto, y el ejecutor del proyecto solicita amparado en esta figura un permiso de ventas a la oficina de planeación o curaduría encargada de emitir la posterior licencia de construcción y garantiza la inversión de los compradores con la posesión del predio100.

-Fiducia en pre ventas

Esta, facilita la consecución de un permiso de ventas mientras la licencia de construcción es emitida y se inician ventas al público y la fiducia recibe estos aportes y los guarda a los promitentes compradores hasta que ellos reciban su inmueble físico

98 Ibíd., p. 21 99 Ibíd., p. 21 100 Ibíd., p. 22

90

y realizan escrituras; de no ser así, la fiducia garantiza la devolución de estos aportes a las cuotas iniciales con algunos rendimientos a manera de intereses101.

-Fiducia en patrimonio autónomo

Consiste en la conformación de un patrimonio autónomo donde hacen parte de este:

-El Banco que haya otorgado un crédito constructor a la empresa constructora -La entidad fiduciaria -Todos los prometientes compradores del proyecto y -La compañía constructora ejecutora del proyecto quien a su vez ejerce como fideicomitente de este patrimonio autónomo. Esta figura convierte a la fiducia en la administradora de los recursos del proyecto y se encargará de recibir todos los aportes y los desembolsos tanto del crédito constructor como de los créditos hipotecarios de los compradores de unidades de vivienda en el proyecto y desembolsarlos a su vez a la empresa constructora después de recaudar comisiones e intereses al momento que la empresa constructora cumpla con el giro ordinario de sus actividades; es decir, que entregue y escriture las unidades vendidas al 100% de cumplimiento, el costo de un encargo fiduciario se tasa en una comisión fiduciaria que puede ser desde 0.5 smmlv. Hasta 5.5 smmlv102.

7.5.3.2 Métodos de financiamiento Se dice que un proyecto está financiado cuando ha accedido a un préstamo para cubrir una necesidad económica. Si la organización logra conseguir dinero barato en sus operaciones, es posible demostrar que esto le ayudará a elevar considerablemente el rendimiento sobre su inversión. Cuando se habla de dinero barato se considera que el dinero pedido en préstamo se obtiene a tasas de interés mucho más bajas que las que ofrecen las entidades bancarias.

Según Baca103 existen cuatro formas de pagar un préstamo. Aquí se presentarán tanto los métodos de pago como las fórmulas que se utilizan en el cálculo de intereses y capital.

101 Ibíd., p. 22 102 CASA EDITORIAL EL TIEMPO. Citado por: LEMUS GARCIA, Op. cit., p. 22-23 103 BACA, Op. cit., p. 186

91

A continuación se presentan los cuatro métodos o formas generales sobre cómo cubrir el adeudo, así como la forma de calcular cada uno, tanto en lo referente al capital como a los intereses.

Se muestra un ejemplo en el que se tratan los cuatro métodos y se muestran los resultados para cada uno. El ejemplo se pueden encontrar en el aplicativo realizado por el autor.

Ejemplo: Al iniciar sus operaciones una empresa pide prestados $500 000 000 a una institución bancaria, a una tasa preferencial de interés de 22.5%, y le conceden un plazo de cinco años para cubrir el adeudo. El interés que se paga se capitaliza anualmente sobre saldos insolutos (saldo que no se ha pagado).

A continuación se presentan los cuatro métodos o formas generales sobre cómo cubrir el adeudo, así como la forma de calcular cada uno, tanto en lo referente al capital como a los intereses.

Método 1

Pago de capital e intereses al final de los cinco años. En este caso es muy sencillo el cálculo, pues sólo aparecerá al final de ese periodo el pago de una suma total, que es:

𝑃𝑎𝑔𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑖𝑛 𝑑𝑒 𝑎ñ𝑜 = 𝑃𝑎𝑔𝑜 𝑎 𝑝𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙 + 𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑒𝑠

Si se designa por F a esa suma futura por pagar, a P como la cantidad prestada u otorgada en el presente (tiempo cero), a i como interés cargado al préstamo y a n como el número de periodos o años necesarios para cubrir el préstamo, la fórmula empleada es:

𝐹 = 𝑃 (1 + 𝑖)𝑛

El resultado para éste método se muestra en el Cuadro 21 por medio del aplicativo realizado por el autor.

(1)

(2)

92

Cuadro 21. Ejemplo Método 1 de financiamiento

Fuente: Elaboración propia

Método 2

Pago de interés al final de cada año, y de interés y todo el capital al final del quinto año. En este caso debe hacerse una sencilla tabla de pago de la deuda, donde se muestre el pago año con año, tanto de capital como de intereses. Observe el cuadro 22.

Cuadro 22. Ejemplo Método 2 de financiamiento

Fuente: Elaboración propia

Método 3

Pago de cantidades iguales al final de cada uno de los cinco años. Para hacer este cálculo primero es necesario determinar el monto de la cantidad igual que se pagará cada año. Para ello se emplea la fórmula:

𝐴 = 𝑃 [𝑖(1 + 𝑖)𝑛

(1 + 𝑖)𝑛 + 1]

En el cuadro 23 los intereses se obtienen al multiplicar por 0.225, que es la tasa de interés cobrado, la columna de deuda después de pago del año anterior, es decir, por el saldo insoluto o deuda no pagada. El pago de principal o de capital se obtiene restando a cada anualidad $176’473.255,98 el pago de interés de ese mismo año. Se observa que la suma del pago a principal de cada uno de los años es de $500’000.000, lo que significa que el resto pagado en todos los años es atribuible sólo a intereses.

(3)

93

Cuadro 23. Ejemplo Método 3 de financiamiento.

Fuente: Elaboración propia

Método 4

Pago de intereses y una parte proporcional del capital (20% cada año) al final de cada uno de los cinco años. En este caso, en la columna del pago hecho a principal aparecerá cada año la cantidad de $100’000.000, que es 20% de la deuda total. Los intereses pagados serán sobre saldos insolutos. Observe el cuadro 24.

Cuadro 24. Ejemplo Método 4 de financiamiento.

Fuente: Elaboración propia

El método de pago que elija la organización dependerá de la tasa interna de rendimiento que esté ganando. De hecho, para la institución financiera los cuatro planes son equivalentes, pues si alguno le representara una desventaja lo eliminaría de inmediato. No hay que olvidar que el pago de una deuda es sólo una parte de la operación total.

7.6 CAPITULO VI. EVALUACIÓN DEL PROYECTO

La evaluación es la parte final del proceso de análisis del proyecto, por medio de éste capítulo se obtiene la decisión de aceptar o rechazar el proyecto, demostrando si la inversión es o no rentable.

94

“La evaluación de un proyecto permite determinar la conveniencia y oportunidad de su realización en lugar de la de otros; es decir, calificarlo y compararlo con otros proyectos a fin de jerarquizarlos en orden de importancia de acuerdo a los intereses de cada inversionista”104.

Para los efectos de este trabajo cuyo enfoque es el proyecto de edificación, el autor propone realizar tres evaluaciones.

La evaluación financiera expresada a través de indicadores monetarios mide la rentabilidad del proyecto y la cuantía total de las utilidades que los inversionistas esperan del mismo.

La evaluación económica y social. A pesar de que es similar a la evaluación financiera, ésta evaluación permite medir el aporte que el proyecto brindará a la comunidad y el impacto económico que tendrá sobre los sectores de bajos ingresos.

Por último se debe hacer la evaluación ambiental cuyo propósito es garantizar que el proyecto no generará impactos negativos sobre el medio ambiente.

7.6.1 Evaluación financiera La evaluación financiera tantea el proyecto en función de su rendimiento financiero, aquí se manejan tres objetivos fundamentales para realizar ésta evaluación: -Evaluar los costos y gastos en la fase inicial del proyecto. -Computar la rentabilidad en la inversión del proyecto. -Contrastar el proyecto con otras opciones de inversión, mediante elementos de juicio. Según Mondragón105 hay tres criterios básicos para evaluar proyectos, se les conoce como indicadores integrales de evaluación porque son el resultado de la interacción de todos los componentes de un proyecto, especialmente de los de inversión y del presupuesto de gastos e ingresos del periodo operativo o de funcionamiento. Estos criterios son:

■ Valor presente neto. ■ Tasa Interna de rendimiento. ■ Relación Beneficio-Costo B/C.

104 PIMENTEL, Edmundo. Formulación y evaluación de proyecto de inversión. Aspectos teóricos y prácticos, 2008. p. 171 105 MONDRAGÓN PUERTO, Op. cit., p. 87

95

7.6.1.1 Valor Presente Neto (VPN) Con esta herramienta se comparan los beneficios del proyecto con el costo de oportunidad del dinero invertido en el mismo. El valor presente de una suma de dinero es aquella cantidad que debe invertir hoy para asegurar una suma de dinero en el futuro, durante uno o más periodos. La suma presente es equivalente al flujo de dinero que se espera recibir en el futuro. Matemáticamente el valor presente se expresa así:

𝑉𝑃 = ∑𝐼𝑗

(1 + 𝑖)𝑗

𝑗

Donde Ij: Suma en el periodo j I: Tasa de descuento J: Periodo El valor presente neto es la diferencia entre el valor presente de los ingresos menos el valor presente de los egresos. Matemáticamente se puede expresar así:

𝑉𝑃𝑁𝑖 = ∑𝑉𝑓𝑡

(1 + 𝑖)𝑡

𝑛

𝑡=1

− 𝑃0

𝑉𝑓𝑡: Flujo de caja del año t. 𝑖: Tasa de descuento. 𝑡: Periodo anual respectivo; está comprendido desde el año inicial de la inversión hasta el horizonte de evaluación.

𝑃0: Inversión inicial del proyecto. “Si se quiere determinar si un proyecto es bueno o malo, bastará con sumar los flujos de efectivo que habrá de generar el proyecto a través del tiempo y comparar dicha suma con el valor de la inversión que se haga al inicio, descontando los flujos futuros a una determinada tasa de interés, que constituye la tasa mínima de rendimiento que se les exige a los proyectos”106.

Si el VPN es mayor que cero se debe aceptar el proyecto.

Si el VPN es igual a cero es indiferente.

Si el VPN es menor que cero se debe rechazar el proyecto.

106 NEGRETE MARTÍNEZ, David Daniel, et al. Evaluación financiera del proyecto de construcción de un laboratorio de alevinos en el departamento de Córdoba. Tesis de Licenciatura. Universidad de Medellín. 2015. p.16

(4)

(5)

96

7.6.1.2 Tasa interna de rendimiento Según Mondragón107 otro criterio que tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo y que también se utiliza para la toma de decisiones sobre proyectos de inversión, es la tasa interna de rendimiento, TIR o tasa interna de rendimiento financiero TIRF108. Para el cálculo de la TIR se busca encontrar la tasa de interés que hace que el flujo traído a valor presente sea igual a cero, la tasa de interés a la cual ocurre esto es una medida de la totalidad de los beneficios que produce la inversión mientras permanece en ese proyecto. A esa tasa de interés se le llama TIR.

Matemáticamente se calcula resolviendo la siguiente ecuación:

𝑇𝐼𝑅 = ∑𝐹𝑛

(1 + 𝑟)𝑛

𝑛

𝑇=0

= 0

Tradicionalmente esta ecuación se resuelve por prueba y error y usando tablas financieras; además, este proceso se puede facilitar aplicando programas de calculadora u hojas electrónicas. La regla de decisión para el criterio de la TIR es de carácter normativo y establece lo siguiente:

Si la TIR es mayor que la tasa de descuento, se debe aceptar.

Si la TIR es igual a la tasa de descuento es indiferente.

Si la TIR es menor que la tasa de descuento, se debe rechazar.

Esta regla coincide con la del VPN en cuanto se aplica para aceptar o rechazar alternativas, pero difiere en que la TIR no se utiliza para priorizar alternativas; es decir, una alternativa con mayor TIR no implica que sea la mejor.

7.6.1.3 Relación beneficio-costo (RBC) La relación costo beneficio toma los ingresos y egresos presentes netos del estado de resultado, para determinar cuáles son los beneficios por cada peso que se sacrifica en el proyecto. Para su cálculo se traen a valor presente los ingresos brutos y este valor se divide por el valor presente de los costos brutos. Matemáticamente esta relación se expresa así:

107 MONDRAGÓN PUERTO, Op. cit., p. 89 108 COHEN, Ernesto; MARTÍNEZ, Rodrigo. Formulación, evaluación y monitoreo de proyectos sociales. División de Desarrollo Social, CEPAL, 2002. Citado por: MONDRAGÓN PUERTO, Op. cit., p. 89

(6)

97

𝑅𝐵𝐶 =𝑉𝑃𝐼

𝑉𝑃𝐶

Donde:

RBC= Relación beneficio-costo. VPI= Valor presente de los ingresos brutos. VPC= Valor presente de los costos brutos. En los costos brutos se incluye la intervención y los costos operativos del proyecto. El cálculo este indicador en forma similar al VPN, está en función de la tasa de interés de oportunidad. La regla de decisión para el criterio de la RBC es normativa y establece:

Si la RBC es mayor que 1 se debe aceptar el proyecto. Refleja que el valor presente de los beneficios es mayor que el de los costos.

Si la RBC es menor que 1 se debe rechazar el proyecto. Indica que el valor presente de los beneficios es menor que el de los costos.

Si la RBC es igual a 1 es diferente la realización o rechazo del proyecto.

En el cuadro 25 se puede apreciar un ejemplo que el autor realizó en el aplicativo que desarrolló, los tres indicadores están debidamente programados y el usuario solo debe incluir en el aplicativo, su flujo de dinero para cada año del proyecto y la tasa de descuento que tendrá el mismo. Cabe resaltar que el software trabajado por el autor facilita el cálculo de estos tres indicadores ya que tiene una función que permite la automatización de los mismos más rápidamente.

Cuadro 25. Evaluación financiera del proyecto

Fuente: Elaboración propia

(7)

98

7.6.2 Evaluación económica y social Por medio de los ingenieros especialistas contactados por el autor y tras la consulta de diversos textos de formulación y evaluación de proyectos, se concluyó que éste capítulo tiene los mismos fundamentos que el capítulo anterior, el único factor que varía es el de la tasa de descuento que para la evaluación económica y social.

Como se muestra en el cuadro 26, el autor expone el mismo ejemplo que en la evaluación financiera, pero aquí discrimina todos los cálculos con una tasa diferente.

El usuario debe cambiar exclusivamente el valor de ésta tasa y el aplicativo le arrojará los resultados del Valor presente neto (VPN), la tasa interna de rendimiento (TIR) y la relación beneficio-costo (RBC) automáticamente. Por medio de éstos y regresándose al capítulo anterior el usuario debe concluir si el proyecto es viable o no mediante la evaluación económica y social.

Cuadro 26. Evaluación económica y social del proyecto.

Fuente: Elaboración propia

Recuerde que la tasa de descuento determina el valor actual de un pago futuro y que es la inversa a la tasa de interés que aumenta el valor y añade intereses en el dinero presente

7.6.3 Evaluación ambiental “La evaluación ambiental tiene como objetivo determinar los impactos que las actividades que se van a desarrollar para la ejecución de un proyecto determinado, valorando la importancia y alcance de tales impactos en el medio ambiente. Específicamente se puede decir que sus objetivos son identificar, predecir y describir los efectos e impactos negativos y positivos de un proyecto propuesto”109.

109 MORALES Castro, Arturo; Morales Castro, José Antonio. Proyectos de inversión. Evaluación y formulación. Ed. Mc Graw Hill. México: 2009. Citado por: ARTEAGA Morales, Blanca. Evaluación ambiental del proyecto de construcción del hospital san blas ii nivel ese localidad de san Cristóbal,

99

7.6.3.1 Identificación de impactos y efectos El objetivo de éste capítulo es que el usuario utilice el aplicativo realizado por el autor para realizar una matriz en la que se puedan identificar los efectos que el proyecto tendrá sobre el medio ambiente, definiéndolos tanto positiva como negativamente. Debe ser una matriz en la que estén descritos todos los impactos ambientales en sus diferentes dimensiones, presentes en cada actividad realizada durante el proyecto.

En el anexo 3 el autor ofrece una plantilla de la matriz de impactos para que el usuario la desarrolle por sí mismo y decida si es viable o no el proyecto ambientalmente.

Comprende la identificación de los impactos y efectos que tiene el proyecto sobre los entornos geográfico y social, para lo cual se deben tener en cuenta los componentes más importantes de cada uno de dichos entornos. Los impactos pueden ser:

Impactos directos. Son los ocasionados propiamente por el desarrollo de una actividad del proyecto.

Impactos indirectos. Son los que no tienen relación directa con determinada actividad del proyecto a través del vínculo causa - efecto.

Impactos acumulativos. Resultan de la interacción de actividades del proyecto con otras actividades que se desarrollan en forma simultánea o secuencial.

Impactos residuales. Son los que se mantienen después de haber puesto en marcha y ejecutado las medidas de mitigación110.

Se presentan tres dimensiones específicas que dividen la evaluación ambiental, ya que cada una de ellas afecta el entorno del proyecto en aspectos ambientales diferentes: 7.6.3.1.1 Dimensión biótica

7.6.3.1.1.1 Recursos flora y fauna

Bogotá D.C. Trabajo de grado Especialización en proyectos de desarrollo. Escuela superior de administración pública – ESAP. 2009. p. 171. 110 ARBOLEDA VÉLEZ, Op. cit., p. 424

100

Algunos proyectos pueden destruir físicamente la vegetación y la vida animal como consecuencia de la destrucción o modificación del hábitat. Los efectos pueden ser en el sitio mismo como resultado de su construcción o secundarios como resultado del desarrollo del área. Por otro lado, los gases, las sustancias alquitranosas y el polvo pueden dar origen a la formación de películas impermeables sobre las hojas y tallos de las plantas que dificultan la transpiración y la fotosíntesis, con lo que se reduce la resistencia de las plantas a las enfermedades. Es importante reportar si el proyecto podrá provocar el establecimiento de barreras físicas para los desplazamientos de la fauna111.

7.6.3.1.2 Dimensión física

7.6.3.1.2.1 Recurso aire La legislación ambiental existente en todos los países prohíbe, restringe o condiciona la descarga en la atmósfera de polvo, vapores, gases, humos, emanaciones y, en general, de sustancias de cualquier naturaleza que puedan causar enfermedad, daño o molestias a la comunidad o a sus integrantes, cuando sobrepasen ciertos niveles prefijados. El ruido se origina en actividades industriales, comerciales, domésticas, deportivas, de esparcimiento, de vehículos de transporte, o de otras actividades análogas112. 7.6.3.1.2.2 Recurso agua En la etapa de descripción ambiental de la zona de influencia del proyecto, en relación con el recurso agua, y en las posteriores etapas de preparación del sitio y construcción y fase operacional del proyecto, con cierta periodicidad, se deben establecer los denominados modelos de simulación de calidad del agua que permitan determinar la capacidad asimilativa de sustancias biodegradables o acumulativas y la capacidad de dilución de sustancias no biodegradables. Para el efecto, se deben realizar los análisis pertinentes para obtener. El agua se considera contaminada cuando se altera su composición o condición, de suerte que resulta menos apta para cualquiera o todas las funciones y propósitos para los que sería apropiada en su estado natural. Esta definición incluye alteraciones de las propiedades físicas, químicas y biológicas del agua, o la descarga de sustancias líquidas, gaseosas o sólidas que producirán o es probable que produzcan molestias, o conviertan estas aguas en un peligro para la salud pública, la seguridad o el bienestar, o para usos domésticos, comerciales, industriales, agrícolas, recreativos, y otros que se consideren legítimos, o bien para el ganado, los animales salvajes, los peces y otra fauna acuática. Incluye también los cambios de temperatura debido a la descarga de agua caliente113.

111 Ibíd., p. 424 112 Ibíd., p. 425 113 Ibíd., p. 425

101

7.6.3.1.2.3 Recurso suelo Se puede ver seriamente afectado por el fenómeno de erosión debido a un mal manejo del agua lluvia114.

7.6.3.1.3 Dimensión socioeconómica y cultural Algunos impactos sobre ésta dimensión son:

-Reubicación de viviendas y negocios. -Demanda de mano de obra. -Aumento en la población residente o de negocios. -Aumento en la población residente debido a la construcción de viviendas. -Cuando los trabajos son de gran magnitud, alteración sustancial de la economía del área del proyecto y cambios transitorios y permanentes en cuanto a tamaño de población y su composición. -Efectos sobre áreas de cultivo, parques públicos o áreas destinadas a un uso determinado. Este efecto puede obligar a la elaboración de una reglamentación de ordenamiento ecológico y uso del suelo. -Nuevos empleos debidos al crecimiento económico y a la disponibilidad, calidad y costo de la vivienda. -Incremento en los tiempos y costo de los viajes ocasionado por obstrucciones de las obras. -Interferencia con la visual paisajística de los habitantes (ya sea por la instalación de anuncios publicitarios o por la obra misma). -Deterioro de la imagen urbana por residuos sólidos sobre calles y andenes y por el cableado aéreo excesivo y desordenado. -Destrucción, obstrucción de accesos o sobrepoblación de puntos de importancia cultural. -Estímulo al desarrollo económico de la zona de influencia del proyecto, atrayendo negocios comerciales y creando oportunidades de empleo. -Incremento en el número, duración y severidad de la congestión en la zona de influencia del proyecto, lo que puede incrementar los niveles de accidentalidad. -Formación de barreras o separaciones que pueden impedir el cruce peatonal y vehicular, causan la ruptura de la cohesión comunitaria, la división física, social y sicológica de los barrios u otro tipo de divisiones territoriales. También, pueden dar lugar a espacios inutilizables o desaprovechados y a un desbalance de servicios (escuelas, centros comerciales, áreas recreacionales, centros de salud, etc.) entre ambos lados de la barrera o separación. -Pérdida de la privacidad dentro de casas, patios u otros sitios privados. -Pérdida de la visual a edificios de interés público e histórico. -Desplazamiento de los residentes de la zona de influencia del proyecto. -Desplazamiento de trabajadores si las fuentes de trabajo son omitidas (debido a cambios de estructura económica). -Migración de la población debido al pago del impuesto predial u otros impuestos o cualquier otro cambio en el ambiente físico o social. -Pérdida neta de empleo cuando se eliminan ciertas fuentes de trabajo y no se reemplazan en un sitio más conveniente o no se sustituyen por otras fuentes de

114 Ibíd., p. 426

102

empleo. Generalmente obligan a quienes pierden el empleo a abandonar su comunidad. -Como consecuencia del desarrollo que genera el proyecto, aumento en la demanda de servicios públicos (agua, energía, teléfonos, recolección de residuos sólidos, centros de salud, áreas recreacionales, etc.), con la consecuente necesidad de nuevos servicios o el incremento de la capacidad existente. -Pérdida en la eficiencia del trabajo debido a niveles excesivos de ruido. -Afectaciones a la salud como consecuencia de altas cargas contaminantes del aire. -Vibraciones en los edificios por el paso de vehículos pesados y la operación de maquinaria en sus cercanías115.

7.6.3.2 Lista de verificación En éste subcapítulo se debe hacer un cuadro ene l que se describan los efectos que tiene cada actividad planteada en el subcapítulo anterior de modo que se haga un trabajo minucioso para poder evaluar qué tan viable ambientalmente es el proyecto. En el cuadro 27 se observa la lista de verificación incluida en el aplicativo realizado por el autor mostrando los posibles efectos de una actividad. Cabe resaltar que es un ejemplo y que el usuario debe plantear su lista de verificación de acuerdo a las actividades que haya planteado en el ítem anterior. Cuadro 27. Lista de verificación del proyecto

Fuente: Elaboración propia

115 Ibíd., p. 426-427

103

7.6.3.3 Plan de manejo ambiental, PMA La evaluación de los impactos ambientales derivados de las diferentes actividades del proyecto define la necesidad de un Plan de Manejo Ambiental, PMA, para prevenir y/o aminorar los impactos adversos encontrados mediante la resolución de la matriz de impactos ambientales encontrada en el anexo 3. El plan de manejo ambiental está formado por una serie de acciones que comprende medidas protectoras, correctoras o compensatorias en la actuación o en el medio.

En la mayoría de los estudios se diseña un Plan de Manejo Ambiental, PMA, para las diferentes fases del proyecto. En el cuadro 28 se puede observar una plantilla, implícita en el aplicativo realizado por el autor con la que el usuario puede guiarse para desarrollar su PMA.

Cuadro 28. Plan de manejo ambiental del proyecto

Fuente: Elaboración propia

104

8. CONCLUSIONES

Mediante la investigación realizada se logra desarrollar un conjunto de conceptos y herramientas plasmados tanto en el aplicativo (software) como en la guía teórica, que, utilizados en conjunto permiten la profundización en el área de la formulación y evaluación en proyectos de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial. En él se plantean los diferentes estudios necesarios, así como las diferentes herramientas financieras que se utilizan para lograr una formulación y evaluación de proyectos adecuadas.

Por medio del uso conjunto del aplicativo y la guía teórica se da respuesta a la problemática de no tener una guía metodológica clara en el sector de la construcción, recopilando allí toda la información de los autores más representativos del área y plasmándola en éste trabajo.

Después de indagar exhaustivamente en la segunda fase de la investigación, se determina que para formular y evaluar proyectos de edificaciones, son imperiosos seis pilares indispensables en los cuales se fundamenta el trabajo realizado. Estos son: Definición del proyecto, estudio de mercado, estudio técnico, la organización, estudio financiero y por último, la evaluación del proyecto. Para cada uno de ellos se plantean las herramientas tanto metodológicas como financieras necesarias para que quien desee basar su proyecto en éste trabajo, lo haga con los cimientos necesarios para desarrollar un proyecto verídico y confiable.

Teniendo en cuenta que el producto del proyecto es un bien inmueble, se deben redefinir todas las características del estudio de mercado, ya que según la bibliografía consultada, éste tipo de productos se encuentra caracterizado dentro de una clasificación a la cual se le debe hacer un tratamiento diferente, es decir, el comportamiento de la demanda se debe definir de acuerdo a su necesidad, temporalidad, destino y permanencia. Posteriormente se procede a analizar la oferta, el precio y las estrategias de mercado, que garanticen la rentabilidad del proyecto.

En el aplicativo realizado por el autor se determinan los tres tipos de evaluación necesarios para proyectos de edificaciones. Según los especialistas consultados, a pesar de que la evaluación económica y social es muy similar a la financiera, el factor que cambia es la tasa de descuento (determina el valor actual de un pago futuro) que es la inversa a la tasa de interés (aumenta el valor y añade intereses en el dinero presente), la primera se utiliza en la evaluación financiera y la segunda en la evaluación económica y social. Por otro lado se determina cuáles son las pautas para realizar la evaluación ambiental a éste tipo de proyectos, por medio de la

105

identificación de impactos y efectos, la lista de verificación para cada uno de ellos y el plan de manejo ambiental que se debe implementar. Cabe destacar que el propósito del aplicativo y de éste trabajo en general es guiar al usuario y darle una directriz para que realice por su cuenta la formulación y evaluación del proyecto que va a ejecutar.

El presupuesto para este tipo de proyectos debe ser detallado y para ello se debe hacer un análisis riguroso que vaya de la mano con las actividades a desarrollar en la obra. Según los especialistas consultados, muchas veces hay errores en los presupuestos de obra por no tener claro el cronograma de actividades y porque el análisis de precios unitarios no se hace meticulosamente. En el país hay muchas fuentes de financiamiento para éste tipo de proyectos por lo que el director debe elegir la que mejor se acomode al capital del proyecto, además se puede observar que existen cuatro métodos de financiamiento los cuales ofrecen diferentes alternativas para el pago de la deuda en caso de requerir un préstamo. En el cálculo de las inversiones totales se debe tener especial cuidado, ya que durante el desarrollo del proyecto se encuentran tres tipos de inversiones: inversión fija, inversión diferida y capital de trabajo. El director del proyecto debe plantearlas cuidadosamente ya que a partir de éste cálculo se le da o no viabilidad al proyecto.

Organizacionalmente se debe tener claro que actualmente en el país hay muchas formas de estructurar la organización, en caso de que sea una sociedad o una organización que tenga un solo propietario, ésta debe cumplir con todos los requisitos que acusa la normatividad colombiana y debe estar debidamente registrada ante la cámara de comercio respectiva. Por otro lado la estructura administrativa en éste tipo de proyectos es de vital importancia ya que el director del proyecto debe tener claro el organigrama de la organización y los roles y funciones que deben cumplir los trabajadores, así mismo la administración del personal debe garantizar que se cuenta con personal idóneo en cada cargo.

106

9. RECOMENDACIONES

En caso de utilizar la metodología sugerida por el autor, utilizar conjuntamente la guía teórica y el aplicativo realizado, ya que de no ser así se va a dificultar ostensiblemente todo el proceso de formulación y evaluación del proyecto.

Utilizar éste trabajo solo para proyectos de edificaciones de máximo cinco pisos de uso residencial, a pesar que es similar el proceso para edificaciones de más de cinco pisos, el autor debe modificar el aplicativo y la guía teórica para poder aplicarla en dicho caso.

Para elegir la localización del proyecto se deben tratar con sensatez todos los factores que pueden afectar la misma. En el aplicativo se debe ingresar una calificación a cada una de esos factores y él automáticamente le dirá cuál es la mejor alternativa. Dicha calificación debe tratarse con imparcialidad dejando de lado cualquier tipo de conveniencia que esté fuera de las características descritas en el respectivo capitulo para cada factor.

Si el usuario cree que falta algún proceso o alguna herramienta es libre de agregarlo. Como se mencionó anteriormente el objetivo del trabajo es plantear una guía por lo que no es obligatorio seguirla rigurosamente, aunque para el autor ésta metodología es la adecuada.

Escudriñar más a fondo en ítems que el usuario no entienda o se le dificulte aplicarlos, es recomendable asesorarse de especialistas en el tema para tener resultados confiables.

107

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Anexo 1. APLICATIVO DE LA GUÍA METODOLÓGICA PARA LA FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE EDIFICACIONES DE MÁXIMO CINCO

PISOS.

112

Anexo 2. EJEMPLO DE PROGRAMACIÓN DE PROYECTOS EN MICROSOFT PROJECT.

113

Anexo 3. PLANTILLA DE LA MATRIZ DE IMPACTOS AMBIENTALES EN EL PROYECTO.