Hak Tanggungan

Sebagai Satu-

Satunya

Lembaga Hak

Jaminan atas

Tanah

DASAR HUKUM

• UU NO. 5 THN 1960

• UU NO. 20 THN 2011

• UU NO . 4 THN 1996

• PP NO. 24 THN 1997

• PMNA/Ka BPN N0.3 THN 1996 Tentang Bentuk SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT

• PMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu

• PMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 THN 1997

Tentang Hak

Tanggungan

PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN

• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah

• dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UUNo. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

• berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuandengan tanah itu

• untuk pelunasan utang tertentu

• memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentuterhadap kreditor-kreditor lain

CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN

• Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit depreference”);

• Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek ituberada (“droit de suite”);

• Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapatmengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihakyang berkepentingan;

• Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi

SIFAT HAK TANGGUNGAN

a. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti HakTanggungan membebani secara utuh obyeknya dansetiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utangyang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek daribeban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetapmembebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yangbelum dilunasi.

b. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”)dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkanhubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhirdan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinyatergantung pada utang yang dijamin pelunasannyatersebut.

KREDITUR PREFEREN

• YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR

PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG

MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL

PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL

EKSEKUSI (Ps. 1150 B.W.)

HAK JAMINAN KHUSUS

KEPADA PARA KREDITUR KONKUREN, YANG

MERASA TAGIHANNYA BELUM CUKUP TERJAMIN

DENGAN JAMINAN UMUM, U.U. MENAWARKAN

LEMBAGA JAMINAN HT (DAN BEBERAPA

LEMBAGA JAMINAN KHUSUS LAIN)

SYARAT OBYEK

HAK TANGGUNGAN

1. MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;

2. DAPAT DIPINDAHTANGANKAN;

3. TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM;

4. DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG

OBYEK HAK

TANGGUNGANa. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):

– Hak Milik (Pasal 25 UUPA)

– Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)

– Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)

b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2):

– Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuanyang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapatdipindahtangankan.

c. Yang ditunjuk oleh UU No. 20 Tahun 2011 tentang RumahSusun jo Pasal 27 UUHT:

– Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik,Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan olehNegara,

– Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yangbangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, HakGuna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan olehNegara

Tanah berikut atau tidak berikut

Bangunan, tanaman, hasil karya[4 ayat (4) dan (5) UUHT]

1. Bangunan harus bangunan permanen

2. Tanaman harus tanaman keras

3. Hasil karya harus menjadi satu kesatuandengan tanahnya yg dibebani HT

4. Harus disebutkan secara jelas dlm APHT

5. Jika pemilik bangunan atau tanamanbukan sekaligus pemilik tanahnya, makaybs. harus ikut serta menandatanganiAPHT

SUBYEK HAK

TANGGUNGAN

Pemberi Hak Tanggungan (Pasal 8

UUHT)

Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai

kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

terhadap obyek hak tanggungan

Pemegang Hak Tanggungan (Pasal 9

UUHT)Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan

sebagai yang berpiutang

SUBYEK HAK

TANGGUNGAN

A. PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

Subyek : orang atau badan hukum

Kedudukan : KREDITOR

Domisili :

a. harus mencantumkan domisili

pilihan di Indonesia atau;

b. Kantor PPAT tempat pembuatan

APHT.

(Pasal 9 UUHT)

SUBYEK HAK

TANGGUNGAN

B. PEMBERI HAK TANGGUNGAN

Syarat :

a. memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah;

b. kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap

obyek HT yang bersangkutan.

Kedudukan : Debitor atau penjamin

(Pasal 8 UUHT)

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam

menerima tanah sebagai jaminan

hutang

1. Asas Negatif pada pendaftaran tanah;

2. Asas pemisahan horisontal;

3. Title search;

4. Persetujuan istri atau suami;

5. Persetujuan Komisaris/pemegang saham

(bila diperlukan);

6. Asas nasionalitas (status pemilik tanah).

ASAS NEGATIF

DALAM PENDAFTARAN

TANAH

Seseorang yang namanya tercantum di

dalam suatu sertipikat atas tanah

dianggap selaku pemilik yang sah atas

tanah namun sepanjang dapat

dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain

maka dengan suatu keputusan

pengadilan kepemilikan tanah itu dapat

dibatalkan.

ASAS PEMISAHAN

HORIS0NTAL

Dengan berlakunya asas ini, maka

terbuka kemungkinan pemilik bangunan

dan atau benda-benda lain yang

berkaitan dengan tanah di atas suatu

bidang tanah belum tentu sama dengan

pemilik tanah itu

TITLE SEARCH

a. Pengecekan mengenai legalitas sertipikat

hak atas tanah yang dijadikan jaminan

hutang, apakah asli, palsu atau aspal;

b. Apakah diatas tanah tersebut terdapat

beban-beban lain seperti adanya Hak

Tanggungan, blokir atau sedang dalam

sengketa.

Persetujuan istri atau

suami

Hal ini diperlukan khusus untuk jaminan

karena adanya ketentuan dalam Pasal

35 dan 36 (2) dalam UU No. 1/1974

tentang Perkawinan yang menyatakan

bahwa harta benda yang diperoleh

selama perkawinan menjadi harta

bersama dan perbuatan hukum

mengenai harta bersama harus

mendapatkan persetujuan kedua belah

pihak

PERSETUJUAN KOMISARIS ATAU

PEMEGANG SAHAM (BILA

DIPERLUKAN)

Apabila debitor adalah PT maka yangharus diperhatikan apakah untukmenggunakan tanah yang merupakanaset PT harus mendapatkanpersetujuan dari komisaris ataupemegang sahamnya, karena biasanyadalam AD PT dinyatakan bahwaperbuatan hukum untuk meminjam danmenjaminkan aset PT harus adapersetujuan Komisaris / pemegangsaham

ASAS NASIONALITAS

Dalam hal pemilik tanah dan bangunan yangdijaminkan mempunyai istri atau suamiberkewarganegaraan asing, maka menurutpasal 35 UU No. 1 / 1974 tentangPerkawinan jo Pasal 21 ayat (3) UUPAapabila ada pencampuran harta karenaadanya perkawinan campuran maka tanahakan menjadi tanah negara apabila dalamjangka waktu 1 (satu) tahun tidak dialihkanatau dilepaskan

HAK TANGGUNGAN ATAS

HGB DIATAS HAK

PENGELOLAAN

Hak Pengelolaan, berisi wewenang :

a. Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs;

b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya;

c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian

hak atas tanah kepada pihak ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang , sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku

(PMDN NO 1 THN 1977)

Perjanjian Penyerahan Penggunaan

Tanah

• Identitas pihak-pihak yang bersangkutan;

• Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud;

• Jenis penggunaannya;

• Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada

pihak ketiga ybs dan keterangan mengenai jangka waktunya

serta kemungkinan untuk memperpanjangnya;

• Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan diatasnya dan

ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut

pada berakhirnya hak atas tanah yang diberikan;

• Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya;

• Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

HGB diatas HPL

• Dalam pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan

bahwa pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan

persetujuan tertulis dari pemegang HPL.

• Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan

dialihkannya HGB tersebut dalam rangka eksekusi

HT, maka pemberian HT atas HGB atas tanah HPL

juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang

HPL yang akan berlaku sebagai persetujuan untuk

pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam

rangka eksekusi HT

UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Kepemilikan rumah susun dibuktikan :

a. SHMSarusun : tanda bukti kepemilikan atas

sarusun diatas tanah HM,HGB atau HP diatas

tanah negara, HGB atau HP diatas tanah HPL

a. SKBG sarusun : tanda bukti kepemilikan atas

sarusun diatas barang milik negara/daerah

berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara

sewa

Lembaga Jaminan

• SHM sarusun dapat dijadikan jaminan

hutang dengan dibebani Hak

tanggungan

• SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan

hutang dengan dibebani fiducia

(Pasal 47 dan Pasal 48 UU No 20 Tahun

2011)

26

SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

-Balik Nama

-Pecah/Gabungan

-Tanah Adat -Balik Nama

-Pecah/Gab.

-Tanah Adat

BPN (APHT)

Sertipikat a.n.

ybs.

Pendaftaran

-Balik Nama

-Pemecahan

-Tanah Adat

SKMHT (PPAT/

Notaris)

APHT (PPAT)

Max. 3 bln

Sertipikat a.n.

Pemberi HTPK

BUKU

TANAH

HT

SERTIPIKAT HT

7 hari

kerja

Hari ke 7

Max. 1 bulan

PERMASALAHAN RS DAN HMSRS

SEBAGAI JAMINAN HUTANG

1. BAGAIMANA KETENTUAN DI DALAM UU 20/2011?

2. BAGAIMANA KETENTUAN UU 4/1996?

3. KAPAN DILAKUKAN PEMBEBANAN?

4. BAGAIMANA PEMBEBANAN?

5. BAGAIMANA PENDAFTARAN?

6. BAGAIMANA EKSEKUSI HT-NYA?

TANAH

BERSAMA

BENDA

BERSAMA

RUMAH

SUSUN SATUAN

RUMAH

SUSUN

LINGKUNGAN

KONSEP DASAR RUMAH

SUSUN• Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun

dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun

vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat

dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian

yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah

bersama.

• Dalam sistem rumah susun terdapat 2 elemen pokok dalam sistem

kepemilikannya yaitu:

a. pemilikan yang bersifat perseorangan yang dapat dinikmati secara

terpisah;

b. pemilikan bersama yang tidak dapat dimiliki secara perseorangan

tetapi dimiliki bersama dan dinikmati bersama.

• Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit

rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah

dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana

penghubung ke jalan umum.

• Pemilikan bersama obyeknya :

a.Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk

bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak

terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan

batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

b. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara

tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi

dengan satuan-satuan rumah susun.

c. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian

rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak

terpisah untuk pemakaian bersama.

SYARAT PEMBEBANAN HT

ASAS SPESIALITAS

DENGAN ATAU TANPA

SKMHT

APHT

(PPAT)

ASAS PUBLISITAS

PENDAFTARAN HT OLEH PPAT

SERTIPIKAT

HT

1Pencadangan

Tanah/

Ijin Lokasi

2Pengadaan

Tanah

3Perencanaan

Pembangunan

Rusun

4Ijin Mendirikan

Bangunan

5Selesai

Membangun

3aPermohonan Hak

atasTanah

dan Sertipikat

4aPengajuan Hak/

Sertipikat (HGB) a.n.

Developer

5a

Pengesahan

Pertelaan

7

Akta Pemisahan

dibuat Developer

disahkan Pemda

8Sertipikat

HMSRS

a.n. Developer

9

Jual Beli HMSRS

(Akta PPAT)

10AD/ART

Perhimpunan

Penghuni

Sertifikat HMSRS

a.n. Pembeli

11

Pendaftaran

peralihan HMSRS

a.n. Pembeli

6.

Serrtifikat

Laik fungsi

PENGATURAN DALAM UU NO. 20 TAHUN

2011

Pasal 47

(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna

bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai

di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.

(2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang

yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.

(3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang

tidak terpisahkan yang terdiri atas:

a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan;

b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan

sarusun yang dimiliki; dan

c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama,

dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

(4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor

pertanahan kabupaten/kota.

(5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai

dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.

PENGATURAN DALAM UU NO 20/2011

Pasal 48

(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa

tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun.

(2) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak

terpisahkan yang terdiri atas:

a. salinan buku bangunan gedung;

b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;

c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan

sarusun yang dimiliki; dan

d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama

yang bersangkutan.

(3) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh instansi teknis

kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung.

(4) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dijadikan jaminan utang

dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(5) SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke

kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum

PENGATURAN DALAM UU NO. 4/1996

Pasal 27

Ketentuan Undang-undang ini berlaku

juga terhadap pembebanan hak

jaminan atas Rumah Susun dan Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun

PADA TAHAP PEMBANGUNAN

(KONSTRUKSI) ADA KREDIT

KONSTRUKSI

PADA TAHAP PEMILIKKAN

(PENJUALAN) FASILITAS KPA

OBYEK PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

PADA TAHAP PEMBANGUNAN (KONSTRUKSI) ADA

KREDIT KONSTRUKSI

HAK ATAS TANAH YG DIATASNYA

AKAN DIBANGUN RUMAH SUSUN

BANGUNAN GEDUNG RUMAH SUSUN

YG SEDANG/AKAN DIBANGUN

PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

PADA TAHAP PENJUALAN/PEMILIKAN HMSRS

ADA KREDIT PEMILIKAN APARTEMEN (KPA)

OBYEK YANG DIBEBANI:

• SATUAN RUMAH

SUSUN

IMPLIKASI ASAS ONDEELBAAR

HAK TANGGUNGAN

• Asas Ondeelbaar: hak tanggungan tidak

dapat dibagi-bagi, pembebanan HT meliputi

seluruh dan setiap bagian obyeknya

• Bagaimana dalam skema pembangunan

Rumah Susun Implikasinya?

maka seluruh HMSRS akan terbebani HT,

dari penjaminan Kredit Konstruksi (tanah dan

bangunan Rumah Susun)

Ingat asas “droit de suite”

IMPLIKASI ASAS ONDEELBAAR HAK

TANGGUNGAN

DALAM RANGKA PEMBANGUNAN RUMAH

SUSUN

• MENYEBABKAN KETIDAKADILAN?

• Karena pembeli/pemilik HMSRS yg beritikad baik

akan menanggung akibat yg diperbuat oleh

developer

• Unit SRS dan HMSRS akan menjadi obyek eksekusi

HT-Kredit Konstruksi

• Bagaimana solusi ketidakadilan?

ROYA PARSIAL

• ROYA PARSIAL sebagai kelembagaan hukum baru yang memungkinkanpenyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali kredit yangdigunakan untuk membangun rumah susun secara bertahap, yaitusesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun yang bersangkutan.Dengan adanya ketentuan tersebut, maka ketentuan dalam Pasal 1163Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia dan peraturanperundang-undangan lainnya disesuaikan dengan perkembangankebutuhan masyarakat.

• Tiap satuan rumah susun yang terjual akan membebaskan bagianrumah susun yang bersangkutan dari hipotik atau fidusia yang semulamembebaninya, sebesar nilai hipotik atau fidusia satuan rumah susuntersebut, yang besarnya dapat diperhitungkan sebagai perbandinganantara nilai satuan yang bersangkutan terhadap nilai keseluruhanrumah susun, termasuk benda-bersama dan tanah-bersama.

• Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani hipotik atau fidusiapada bagian yang belum terjual untuk menjamin sisa hutang yangbelum dilunasi.

ROYA PARSIAL

DALAM UU NO.4/1996

Pasal 2

(1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi,kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian HakTanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).

(2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hakatas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian HakTanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utangyang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yangbesarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanahyang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yangakan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehinggakemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyekHak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belumdilunasi.

Skema Penerapan ROYA PARTIAL ( Pemilikkan HMSRS- FASILITAS KPA)

HGBAn. DEV

HT-NPP1

HMSRS1An. Dev

HMSRS1-NPP1

An. Mr.A

HT-NPP2HMSRS2An.DEV

HMSRS2- NPP2

An. Mr. B

HT-NPP NHMSRS NAn. DEV

HMSRS N –NPP N

An. Mr. Z

Skema Penerapan ROYA PARTIAL (Pemilikkan HMSRS-hard cash/pembelian lunas)

AKTA PEMISAHAN

HAK TANGGUNGAN

KREDIT

KONSTRUKSI

PEMBEBANAN HT

PEMBERIAN HT

(APHT-PPAT)

PENDAFTARAN

HT-OLEH PPAT

KE KANTOR PERTANAHAN

KAB/KOTA

SERTIPIKAT

HAK TANGGUNGAN

APHT HARUS

MENYEBUTKAN SECARA JELAS:

1. NAMA, IDENTITAS PEMBERI DAN

PENERIMA HT

2. DOMISILI PARA PIHAK

3. PENUNJUKKAN HUTANG SECARA

JELAS

4. NILAI TANGGUNGAN

5. OBYEK YANG DIBEBANI HT

YAITU : selambat-lambatnya 7 hari kerja

setelah ditandatanganinya APHT

(Pasal 13 ayat 2 UUHT)

PEMBEBANAN HT DILAKUKAN MENURUT

KETENTUAN UU NO.4/1996

PENDAFTARAN DILAKUKAN MENURUT

KETENTUAN PP. NO.24/1997 DAN PMNA/

KA.BPN NO.3/1997, TENTANG PENDAFTARAN

TANAH

OBYEK EKSEKUSI HT:

MUNGKIN BANGUNAN RUMAH SUSUN

MUNGKIN SATUAN RUMAH SUSUN

PENGATURAN EKSEKUSI HT:

MATERIIL : UU NO. 4/1996

FORMIL : HIR/RBG

PERALIHAN HAK TANGGUNGAN

(pasal 16 UUHT)

1. Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggunganberalih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atausebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikutberalih karena hukum kepada kreditor yang baru.

2. Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksudpada ayat (1) wajib didaftarkan oleh kreditor yang barukepada Kantor Pertanahan.

3. Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh Kantor Pertanahan

dengan mencatatnya pada buku-tanah Hak Tanggungan

dan buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak

Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat

Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah yang

bersangkutan.

4. Tanggal pencatatan pada buku-tanah sebagaimana

dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah

diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan

bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari

ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal

hari kerja berikutnya

5. Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga

pada hari tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada

ayat (4).

Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan

piutang oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan

kepada pihak lain.

Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh

pihak ketiga yang melunasi utang debitor

Yang dimaksud dengan sebab-sebab lain

adalah hal-hal lain selain yang dirinci pada

ayat ini, misalnya dalam hal terjadi

pengambilalihan atau penggabungan

perusahaan sehingga menyebabkan

beralihnya piutang dari perusahaan semula

kepada perusahaan yang baru.

Karena beralihnya Hak Tanggungan yang

diatur dalam ketentuan ini terjadi karena

hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan

dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini

cukup dilakukan berdasarkan akta yang

membuktikan beralihnya piutang yang

dijamin kepada kreditor yang baru.

Peralihan karena

hukum

Sebab-sebab

Peralihan Peralihan karena

Hak Tanggungan Cessie dan

subrogasi

Peralihan karena

akuisisi,

merger dan

konsolidasi

Berkaitan dengan maksud pemerintah untuk

memperkenalkan dan menggalakkan Secondary

Mortgage Facility dalam rangka memenuhi kebutuhan

fasilitas kredit untuk perumahan yang diperlukan oleh

masyarakat (KPR), ketentuan Pasal 16 UUHT saja

belum memadai. Pasal itu baru memadai untuk

menampung mekanisme peralihan piutang bank

(KPR) dari bank kepada perusahaan conduit yang

akan melakukan pengerahan dana obligasi yang

dijamin dengan KPR-KPR tersebut. Peralihan KPR

(yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah

berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan KPR

itu) dari bank kepada perusahaan conduit. Peralihan

piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan

perjanjian

Subrogasi atau cessie antara bank dengan

perusahaan conduit sehingga dengan demikian Hak

Tanggungan yang menjamin KPR itu ikut beralih

dengan peralihan KPR yang bersangkutan. Tetapi

Pasal 16 UUHT itu, seperti telah diterangkan dimuka,

belum dapat menampung peralihan utang dari

nasabah debitor yang menikmati KPR kepada pihak

lain yang bermaksud untuk mengambil alih fasilitas

utangnya apabila mekanismenya ditempuh melalui

lembaga novasi. Peralihan utang di secondary

mortgage market tanpa mengakhiri Hak Tanggungan

yang menjamin utang itu, haruslah dilakukan dengan

menempuh mekanisme peralihan utang.

Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan /

Secondary Mortgage Facility (SMF)

• Terdapat ketidakcocokan (mismatch) dalam pendanaan Bankatau lembaga dalam memberikan kredit perumahan, yaitujangka waktu antara sumber dana dan investasi. Pada saat inikredit untuk perumahan merupakan kredit jangka panjangyang dibiayai dengan dana yang bersumber dari dana jangkapendek seperti giro, deposito, dan berbagai jenis tabunganmasyarakat lainnya;

• Masih rendahnya tingkat pendapatan sebagian besarmasyarakat dibandingkan dengan harga rumah;

• Keuangan negara belum memungkinkan untuk melaksanakansepenuhnya pembiayaan perumahan;

• Tingkat suku bunga masih tinggi;

• Permintaan terhadap KPR tinggi seiring dengan pertambahanjumlah penduduk Indonesia

Latar Belakang

Dasar Hukum

Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 19 Tahun

2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan

Peraturan Presiden Nomor 1 Tahun 2008 tentang

perubahan peraturan presiden nomor 19 tahun 2005

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5

Tahun 2005 tentang Penyertaan Modal Negara Republik

Indonesia Untuk Pendirian Perusahaan Perseroan

(Persero) di Bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan

Undang-undang Nomor 36 Tahun 2004 tentang

Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Tahun

Anggaran 2005

Pengertian

Pembiayaan Sekunder Perumahan adalah

penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana

jangka menengah dan/atau panjang kepada

Kreditor Asal dengan melakukan

Sekuritisasi.

Tujuan

• Pembiayaan Sekunder Perumahan bertujuan

memberikan fasilitas pembiayaan dalam

rangka meningkatkan kapasitas dan

kesinambungan pembiayaan perumahan yang

terjangkau oleh masyarakat;

• Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan

oleh suatu lembaga keuangan yang didirikan

khusus untuk itu.

Bidang Usaha

Perusahaan Pembiayaan Sekunder

Perumahan

• melakukan kegiatan usaha pembiayaandalam bentuk fasilitas pembiayaanperumahan pada bank yang memberikankredit pemilikan rumah

• menghimpun dana masyarakat untukpembiayaan kegiatan pembiayaan sekunderperumahan dengan menerbitkan suratberharga jangka panjang dan atau jangkapendek

• (keputusan menteri keuangan nomor132/KMK.014/1998 tentang perusahaanfasilitas pembiayaan sekunder perumahan)

Modal Perusahaan

Modal perusahaan bersumber dari

Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia

sebesar Rp. 1 Trilyun yang berasal dari APBN

Tahun Anggaran 2005.

Mekanisme

• Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan dengan

cara pembelian kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor

Asal dan sekaligus penerbitan Efek Beragun Aset yang

berbentuk Surat Utang atau Surat Partisipasi dan

diterbitkan atas unjuk atau atas bawa.

• Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat Utang,

SMF menunjuk Special Purpose Vehicle (SPV) untuk

membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal

dan sekaligus menerbitkan Surat Utang.

• Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat

Partisipasi, SMF membeli kumpulan Aset Keuangan

dari Kreditor Asal dan sekaligus menerbitkan Surat

Partisipasi.

Pihak-pihak dalam Sekuritisasi

Pihak-pihak dalam sekuritisasi terdiri dari

Kreditor Asal, Penerbit, Pemodal, Penata

Sekuritisasi, Wali Amanat, Kustodian,

Pendukung Kredit, dan Pemberi Jasa.

Pembinaan dan Pengawasan

Pembinaan dan pengawasan terhadap

kegiatan Pembiayaan Sekunder

Perumahan dilakukan oleh Menteri

Keuangan.

Pendirian Perusahaan

• Dalam rangka pelaksanaan kegiatan

Pembiayaan Sekunder Perumahan,

Pemerintah mendirikan perusahaan

Pembiayaan Sekunder Perumahan yang

berbadan hukum perseroan terbatas.

• Pendirian dan penyertaan modal negara untuk

pendirian perusahaan dilakukan berdasarkan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Prudential Regulation

• Pembelian kumpulan Aset Keuangan setinggi-tingginya 80% dari

total Aset Keuangan

• Pembelian kumpulan Aset Keuangan hanya dapat dilakukan

atas Aset Keuangan yang memenuhi persyaratanyang

ditetapkan oleh lembaga keuangan

• SMF :

a. Dapat melakukan penyertaan langsung pada perusahaan

yang kegiatan usahanya terkait langsung dengan

pembangunan dan pengembangan sekunder perumahan;

b. Dilarang melakukan pembelian saham perusahaan melalui

pasar modal.

• Perusahaan dapat menempatkan dana dalam bentuk Surat

Utang Negara, Sertifikat Bank Indonesia , depositodan/atau

instrumen keuangan lainnya yang ditetapkan oleh Menteri

Keuangan.

Ketentuan Lain-lain

• Dalam rangka membangun dan

mengembangkan pasar sekunder

perumahan, perusahaan dapat memberikan

fasilitas pinjaman kepada Bank dan atau

lembaga keuangan untuk disalurkan dengan

tata cara dan persyaratan yang ditetapkan

perusahaan

• Fasilitas pinjaman tersbut dilakukan paling

lama 10 tahun sejak ditetapkannya dalam

peraturan presiden

• Jangka waktu penyaluran fasilitas pinjaman

paling lama 15 tahun

Aspek Hukum

A. Aspek Hukum Pertanahan

- proses pendaftaran peralihan Hak Tanggungan

secara global

- Pencatatan Hak Tanggungan atas nama Wali

Amanat

B. Aspek Hukum Perpajakan

- Pembebasan PPN untuk rumah sederhana

- Kemudahan Perpajakan dalam transaksi

sekuritasi SMF

Peranan Badan Pertanahan Nasional

o Badan Pertanahan Nasional akan

mengeluarkan Surat Edaran kepada

Notaris/PPAT mengenai pendaftaran peralihan

Hak Tanggungan secara global dalam satu

Kantor Administrasi Pertanahan.

o Badan Pertanahan Nasional akan

mempersiapkan Peraturan Pemerintah

mengenai pencatatan Hak Tanggungan atas

nama Wali Amanat (mewakili kepentingan para

Investor).

SECONDARY MORTGAGE MARKET

ORGINATOR/MORTGAGE LENDERS

Debtor (HT)Debtor (HT)

Debtor (HT)

Sale ofReceivablesPasal 1533 KUHPerPasal 613 KUHPerPasal 16 UHT

SPV

INVESTOR

Secured by assignment of receivables

ASSET SECURITIZATION

Obligors Asset Originator

$/Goods/Services

Receivables

$

Issuer (SPV)

Receivables

Trustee

Note Holders

$

$

Note Principal &Interest

Notes

SMMskema/kuliah/data 2006

MEKANISME OPERASIONAL PERUSAHAAN PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN (SMF)

SKIM PINJAMAN

Ketentuan Lain-lain

Ps. 20

Memberi Pinjaman

Ps. 20 (1)

PPSP/SMF

Aset Keuangan

Ps. 20 (2) BANK

Kreditor Asal Ps.1 & 7

HT

Didaftarkan

Penj. Ps. 6

Dokumen

Transaksi

Surat

Utang

Ps. 21

KPR

Ps. 1 & 6

Jamina

n KPR

Jamina

n KPR

DEBITOR

(PENERIMA KPR)

Angsuran KPR

PENDUKUNG KREDITMenanggung resiko dan

meningkatkan kualitas Aset

Keuangan

PEMBERI JASA

Ditunjuk Penj. Ps. 12 Hasil Tagihan Penj. Ps. 12

WALI AMANAT, KUSTODIAN

& PIHAK LAIN

Pembayaran Ps 10 (3)

PEMODAL (INVESTOR)Penjualan

Pembelian Aset Keuangan

Ps 6

Pembayaran hanya untuk

KPR (Ps 9)

• Pembelian Aset Keuangan yg

memenuhi persyaratan

standarisasi Ps 4 (1)

• Pembelian maks. 80% (Ps 5)

Arus Kas

Penj. Ps 12

-Pers. Asuransi

- Bank

- Pers Efek

PPSP/SMF

Perseroan Terbatas Ps 15 (2)

Pembinaan dan

Pengawasan

Ps 13

MENTERI

KEUANGAN

PEMERINTAH

(APBN)

Setoran Modal Rp 17

PP PNM

Penunjukan SPV

Ps 6 (1)

PENERBIT

(SPV)

Ps 1 an 15

Dokumen

Transaksi

Penunjukan PS

Ps 11PENATA

SEKURITISASI

Surat

Partisipasi

Surat

Utang

Ps 4 (2)

EBA

Diperingkat

Lembaga

Pemeringkat

(Ps 4 (3)

Penjualan

MEKANISME OPERASIONAL PPSP/SMF

YANG BERKAITAN DENGAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (HT)

(UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996)

KPR

Pinjaman

HT

Ps. 10

Jaminan

NASABAH KPR

DEBITOR (Ps 1 an 3

BANKKreditor

(Ps 1 an 2)

• Jual kump

piutang yang

dibebani HT

• Pinjaman

HT berpindah

Ps 16 (1)

PPSP/SMFKreditor

(Ps 1 an 2)

Surat

Partisipasi

Surat Utang

HT berpindah

Ps 16 (1)

PEMODAL

Kreditor

(Ps 1 an 2)

HT

Ps 13 (1)

HT

Ps 16 (2)

Wajib

didaftarkan

Wajib

didaftarkan

Dapatkah

pendaftaran

Ht secara kolektif ?

(BPN akan membuat

Surat Edaran kepada

seluruh Notaris dan

PPAT di seluruhIndonesia)

HT

Ps 16 (2)

Wajib didaftarkan

B P N

Pasal 9

Pemegang HT adalah

Kreditor

(Perseorangan atau

badan hukum)

Wali

Amanat

Dapatkah pendaftaran HT atas

nama wali Amanat ? (BPN akan

membicarakan secara internal)

Pasal 13 ayat (1)

Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan

Pasal 16

(1) Jika piutang yang dijamin dengan HT beralih karena cessie, subrogasi,

pewarisan, atau sebab-sebab lain HT ikut beralih karena hukum kepada

kreditor yang baru.

(2) Beralihnya HT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan

oleh Kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan

Pasal 20

1. Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:

a. janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri

b. titel eksekutorial

Obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelanganumum.

2. Atas kesepakatan untuk menjual dibawahtangan

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

3. Pelaksanaan penjualan dibawahtangan setelah lewatwaktu satu bulan sejak diberitahukan secara tertulisdan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua suratkabar serta tidak ada pihak yang keberatan

4. Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yangbertentangan dengan butir 1, 2, dan 3, batal demihukum

5. Sampai pengumuman lelang dikeluarkan, lelang dapatdihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

Menurut Mantan Hakim Agung

Retnowulan Sutantiyo, SH

1. Hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri melaluipelelangan umum

2. Penjualan obyek Hak Tanggungan dibawah tangan

Bukan merupakan tindakan eksekusi

Eksekus-ht/kuliah/data 2006

TAHAP-TAHAP PERMOHONAN EKSEKUSIDENGAN TITEL EKSEKUTORIAL

1. Tahap Aanmaning (Pasal 196 HIR / 207 / RBG)

a. Permohonanb. Penetapanc. Panggilan tidak memenuhi panggilan 1x lagi tidakmemenuhi Tahap Sita Eksekusid. Berita Acara Aanmaning

2. Tahap Sita Eksekusi (Pasal 197 HIR)

a. Permohonanb. Penetapanc. Pelaksanaan Sita Eksekusi dapat terjadi Bantahan

(Berita Acara Eksekusi)

3. Tahap Lelang (Penjualan di muka umum) (Pasal 200HIR)

a. Permohonan

b. Penetapan

c. Pelaksanaan Lelang Risalah Lelang

d. Berita Acara Rapat Penyerahan Hasil Lelang

4. Tahap Pengosongan

a. Permohonan

b. Penetapan Aanmaning

c. Penetapan Pengosongan adanya bantuanaparat keamanan

d. Pemberitahuan Eksekusi Pengosongan

e. Berita Acara Pengosongan

Hambatan:

Adanya permohonan penundaan pelaksanaan / EksekusiPengosongan.

PROSES PELELANGAN

BARANG JAMINAN MELALUI

PELAKSANAAN TITEL

EKSEKUTORIAL

PERMOHONAN

EKSEKUSI HAK

TANGGUNGANPENDAFTARAN AANMANING

SITA

EKSEKUSI

EKSEKUSI

LELANG

PELAKSANAAN

LELANG

DITUNDA

PERMOHONAN

LELANG

LANJUTAN

DILELANG

RISALAH

LELANG

+KWITANSI

PEMBAYARAN

LELANG + BEA

LELANG

1. Surat Kuasa2. Bukti di

Nazegelen3. SKUM

1. Nomor Perkara

2. Tanda Bukti

1. Penetapan2. Panggilan

TERMOHON EKSEKUSI

3. Ditegur 8 hari

1. Permohonan Sita

2. Biaya Sita3. Penetapan

Sita4. Berita

Acara Sita

1. Penetapan Lelang

2. Tanggal Lelang3. SKPT4. Peserta Lelang5. Plafon6. Pengumuman

Lelang 2 (dua) kali

HAMBATAN-HAMBATAN LELANG

DARI KREDITUR

(BANK)

DARI PENGADILAN

DARI DEBITUR

1. Membuat plafon terlalu rendah, sehingga ditolak KPN

2. Tidak menyiapkan pembeli3. Tidak menyiapkan harga lelang4. Berdamai dengan Debitur

sebelum lelang

1. Ditunda KPN alasan :a. Plafon tidak tercapaib. ada bantahanc. Debitur memohon tunda dikabulkan

2. Surat KPT3. Surat MARI4. Telepon MARI

1. Menggugat – Gugatan2. Membantah – Bantahan3. Minta Fatwa ke PT4. Minta Fatwa ke MA5. Menghalangi lelang

dengan pembeli-pembeli fiktif

Penyelesaian Kredit Bermasalah

Penyelesaian dengan Negosiasi, melalui penyelamatan seperti:

Rescheduling (Penjadwalan Kembali) Restructuring (Penataan Kembali)Reconditioning (Persyaratan Kembali)

Penyelesaian dengan Litigasi, melalui lembaga:

Pengadilan : - Gugatan Biasa- Permohonan Eksekusi

Panitian Urusan Piutang Negara (PUPN)

Kejaksaan (untuk bank milik negara sesuai UU No. 5 Tahun1991 jo. Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1991)

Selesai kredit/kuliah/data 2006

ASPEK HUKUM TANAH SEHUBUNGANDENGAN RESTRUKTURISASI HUTANG

I. Penyelamatan Kredit di luar Pengadilan1. Rescheduling (Penjadwalan kembali pelunasan kredit)2. Reconditioning (Penataan kembali persyaratan kredit)3. Restrukturisasi Kredit

a. Penurunan suku bunga kreditb. Pengurangan tunggakan bunga kreditc. Pengurangan tunggakan pokok kreditd. Perpanjangan jangka waktu kredite. Penambahan fasilitas kreditf. Pengambilalihan asset debitur sesuai dengan ketentuan yang

berlakug. Konversi kredit menjadi penyertaan modal sementara padaperusahaan Debitur

* Sumber: SEBI No. 31/12/UPPB tanggal 12 Nopember 1998

Pengambilalihan aset tanah Debitur sebagai

pelunasan hutang

1. Hal yang harus diobservasi

a1 Tanah Negaraa. Status tanah

a2 Tanah Hak:i. Hak Milikii. Hak Guna Usahaiii. Hak Guna Bangunaniv. Hak Pakaiv. Hak Milik atas Satuan

Rumah Susun

b. Status Subyek : i. Perorangan

ii. Badan Hukum Perdata

iii. Izin dan persetujuan yang berkaitan

c. Lokasi Tanah

Tanah Pertanian

d. Peruntukan Tanah

Tanah non Pertanian

e. Izin-izin yang berkaitan dengan peruntukan danpenggunaan tanah

i. Izin Lokasi

ii. Izin Peruntukan Penggunaan Tanah

iii. AMDAL, dll

f. Ada/tidaknya sengketa atas tanah

2. Prosedur dan Syarat yang harus ditempuh

2.1 Bank-bank Umum

a. Pemenuhan Pembayaran Pajak

i. Pajak atas penghasilan beralihnya hakatas tanah (PPh)

ii. Bea Perolehan Tanah dan Bangunan(BPHTB)

iii. Penangguhan pembayaran PPh dan/atauBPHTB

iv. Pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan(PBB) s/d saat dialihkan

b. Pemenuhan Syarat-syarat yang berkaitan Obyek(Tanah)

i. Perlu atau tidaknya surat penghapusan HakTanggungan

ii. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah/Pengecekan bahwa tanah tidak dalamsengketa

iii. Perlu atau tidaknya izin peralihan hak daripihak yang berwenang

iv. Persyaratan-persyaratan untuk tanah-tanahyang terletak di lokasi suatu kawasantertentu

c. Syarat-syarat Subyeknya

i. Perlu tidaknya persetujuan suami/ istriuntuk pemegang hak atas tanah individu

ii. Perlu tidaknya persetujuan Rapat UmumPemegang Saham (RUPS) atau DewanKomisaris untuk Debitur Perseroan

d. Proses Peralihan

i. Pengikatan Jual Beli/pengikatanpelepasan hak dan kepentingan atastanah dan Surat Kuasa Jual.

ii. Akta Jual Beli dan pendaftarannya

a. Pemenuhan syarat-syarat obyeknya

i Perlu atau tidaknya surat penghapusan HakTanggungan

ii Surat Keterangan PendaftaranTanah/Pengecekan bahwa tanah tidaksedang dalam sengketa

iii. Perlu atau tidaknya izin peralihan hak daripihak yang berwenang

iv. Persyaratan-persyaratan untuk tanah-tanahyang terletak di lokasi suatu kawasantertentu

b. Pemenuhan syarat-syarat subyeknya

i. Perlu tidaknya persetujuan suami/ istriuntuk Debitur / penjamin individu

ii. Perlu tidaknya persetujuan RapatUmum Pemegang Saham (RUPS) atauDewan Komisaris untuk Debitur

iii. Surat Pernyataan Pembelian Sementaraoleh BPPN (vide PP 17/1999 jo. PMNA/KaBPN No. 6/1999)

c. Proses Peralihan

AJB + Pendaftaran sesuai dengan PMNA/KaBPN No. 6/1999.

Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit

a. Untuk menghindari terjadinya wanprestasi olehpihak debitur (penerima kredit);

b. Untuk menghindari resiko rugi yang akandialami oleh pihak kreditur (pemberi kredit);

c. Kegunaan dari barang/benda jaminan kredit:

i. Untuk memberikan hak dan kekuasaankepada kreditur/ pemberi kredit (umumnyapihak bank) untuk mendapatkan pelunasandengan benda jaminan bilamanadebitur/penerima kredit melakukanwanprestasi atau cidera janji, yaitu tidakmembayar kembali utangnya pada waktuyang ditetapkan dalam perjanjian kredit.

ii. Memberikan dorongan kepadadebitur/penerima kredit agar:

• betul-betul menjalankan usaha yangdibiayai dengan kredit itu, karena bila haltersebut diabaikan, maka resikonya hakatas tanah yang dijaminkan akan hilang.

• betul-betul memenuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalamperjanjian kredit.

Jaminan yang ideal (baik) terlihat dari:

Dapat secara mudah membantu perolehan kreditoleh pihak yang memerlukannya

Memberikan kedudukan mendahulukan kepadapemegangnya

Mengikuti obyek yang dijaminkan

Memenuhi azas spesialitas dan publikasi

Tidak melemahkan potensi (kekuatan) si penerimakredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya

Memberikan kepastian kepada kreditur dalam artibahwa yaitu bila perlu mudah diuangkan untukmelunasi utangnya si debitur

95

JAMINAN HUTANG

Jaminan Umum Jaminan Khusus

1131 KUH Perdatai. Barang-barang milik Debitur

ii. Tanggungan atas segala

hutangnya

Terhadap

benda tertentu

Debitur wanprestasi,

Kreditur dapat

mengajukan sita terhadap

benda-benda milik

Debitur

Terhadap orang

(subjek hukum)

tertentui. Hak Tanggungan

ii. Hipotik kapal &

Pesawat Udara

iii. Gadai

iv. Jaminan Fidusia

v. Resi Gudang

vi. Cessie sebagai

jaminan

i. Personal Guarantee

ii. Corporate

Guarantee

iii. Bank Guarantee

Garansi cair menjadi

tagihan Guarantor kepada

debitur dengan jaminan

yang bersifat umum

dan/atau khusus

Pelaksanaan ketentuan undang-undang

(by the operation of law)

Lahir dari perjanjian tertentu

(kontraktual)

Penggolongan dari Lembaga-lembaga Jaminan yang dikenal dalam Tata Hukum Indonesia

A. Jaminan yang lahir karena ditentukan olehUndang-undang dan jaminan yang lahir karenaperjanjian

B. Jaminan yang tergolong Jaminan Umum danJaminan Khusus

C. Jaminan yang bersifat kebendaan dan jaminanyang bersifat perorangan

D. Jaminan yang mempunyai obyek benda bergerakdan jaminan atas benda tidak bergerak

E. Jaminan yang menguasai bendanya dan jaminantanpa menguasai bendanya

Jaminan yang lahir karena UU dan karena Perjanjian

Jaminan yang ditentukan oleh UU ialah jaminan yang adanyaditunjuk oleh UU tanpa adanya perjanjian dari para pihak,yaitu misalnya adanya ketentuan UU yang menentukanbahwa semua harta benda Debitur baik benda bergerakmaupun benda tetap, baik benda-benda yang sudah adamaupun yang masih akan ada, menjadi jaminan bagiseluruh perutangan. Berarti bahwa Kreditur dapatmelaksanakan haknya terhadap semua benda Debiturkecuali benda-benda yang dikecualikan oleh UU (Pasal1131 KUH Perdata). Juga oleh UU ditentukan bahwa seluruhbenda-benda dari Debitur tersebut menjadi jaminan bagisemua Kreditur. Ditentukan oleh UU bahwa hasil penjualandari benda-benda tersebut harus dibagi antara parakreditur seimbang dengan besarnya masing-masing (Pasal1132 KUH Perdata).

Kreditur yang kedudukannya samaberhak (Kreditur Bersama) dan takada yang harus didahulukan dalampemenuhan piutangnya disebut“Kreditur Konkuren”.

Jaminan Umum

Jaminan Umum timbulnya dari Undang-undang tanpa adanya perjanjian yangdiadakan oleh para pihak terlebih dahulu.Para Kreditur Konkuren semuanya secarabersama memperoleh Jaminan Umumyang diberikan oleh Undang-undang itu.(Pasal 1131 dan 1132 KUH Perdata)

Pasal 1131 Kitab Undang Undang Hukum Perdata

“Segala kebendaan si berutang, baik yangbergerak maupun tidak bergerak, baik yangsudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuksegala perikatan perseorangan.”

Pasal 1132 Kitab Undang Undang Hukum Perdata

“Kebendaan tersebut menjadi jaminanbersama-sama bagi semua orang yangmengutangkan padanya; pendapatanpenjualan benda-benda itu dibagi-bagimenurut keseimbangan, yaitu menurut besar-kecilnya piutang masing-masing, kecualiapabila di antara para berpiutang itu adaalasan-alasan yang sah untuk didahulukan.”

Jaminan Khusus

Jaminan Khusus timbul karena adanyaperjanjian yang khusus diadakan antaraKreditur dan Debitur yang dapat berupajaminan yang bersifat kebendaan ataupunjaminan yang bersifat perorangan.

Jaminan yang bersifat kebendaan ialah adanyabenda tertentu yang dipakai sebagai jaminansedangkan jaminan yang bersifat peroranganialah adanya orang tertentu yang sanggupmembayar/ memenuhi prestasi manakalaDebitur wanprestasi.

Jaminan Bersifat Perorangan

Jaminan yang bersifat perorangan adalahjaminan yang menimbulkan hubunganlangsung pada perorangan tertentu,hanya dapat dipertahankan terhadapDebitur tertentu, terhadap kekayaanDebitur seumumnya. (contoh: Borgtocht)

Jaminan Bersifat Kebendaan

Jaminan yang bersifat kebendaan adalahjaminan yang berupa hak mutlak atassesuatu benda yang mempunyai ciri-ciri:mempunyai hubungan langsung atasbenda tertentu dari Debitur, dapatdipertahankan terhadap siapapun, selalumengikuti bendanya (droit de suite) dandapat diperalihkan. (contoh: HakTanggungan, Gadai, dll.)

Jaminan atas Benda Bergerak

Jika benda jaminan itu berupabenda bergerak, maka dapatdipasang lembaga jaminan yangberbentuk Gadai atau Fidusia.

Jaminan atas Benda Tak Bergerak (Tetap)

Jika benda jaminan itu berbentukbenda tetap, maka lembaga jaminandapat dipasang Hak Tanggungan.

JAMINAN PERORANGAN

BORGTOCHT

JAMINAN PRIBADI/PERUSAHAAN/BANK

• Diatur dalam Pasal 1820 – 1850 KUHPerdata

• Pasal 1820 : Penanggungan adalah :

“suatu persetujuan dengan mana seorang pihak ketigaguna kepentingan si berpiutang, mengikatkan diri untukmemenuhi perikatannya si berutang manakala orang inisendiri tidak memenuhinya”.

• Bila yang memberikan adalah perorangan disebutPersonal guarantee ( Jaminan Pribadi)

• Bila yang memberikan adalah perusahaan disebutCorporate Guarantee (Jaminan Perusahaan )

• Bila yang memberikan adalah bank disebut BankGuarantee

SYARAT MENERIMA JAMINAN

PRIBADI/PERUSAHAAN

1. Legalitas subyek penerima jaminan pribadi/perusahaan:

a. orang : * perhatikan kecakapan bertindaknya

* bagi yang menikah harus ada izin suami/istri

b. Perusahaan : * perhatian Anggaran Dasar terkait kepengurusan

* bila perusahaannya berbentuk PT lihat apakah perlupersetujuan RUPS

2. Pastikan dan yakini bahwa pemberi jaminan pribadi/perusahaan memlikiharta yang cukup, baik saat ini maupun nanti pada saat dicairkan:

* minta daftar harta kekayaannya;

* tanah miliknya dibebani Hak tanggungan untuk menjamin jaminan pribadi/perusahaan

3. Minta pemberi jaminan pribadi/perusahaan untuk melepaskan hakistimewanya

4. Usahakan dengan akta notariil.

SIFAT JAMINAN PRIBADI, JAMINAN

PERUSAHAAN,

GARANSI BANK

Merupakan perjanjian accesoir;

Gugur bila perjanjian pokoknya telahselesai;

Harus dinyatakan dengan tegas;

Tidak boleh melebihi perikatan pokoknya;

Penjamin mempunyai hak istimewa;

Hak istimewa tersebut boleh dilepaskan;

AKIBAT PENANGGUNGAN HUTANG

OLEH

SEORANG PENANGGUNG/PENJAMIN

TERHADAP AHLI WARISNYA

Menurut undang-undang bahwa semua

perikatan seorang penanggung

berpindah kepada ahli warisnya.

Sehingga para ahli waris tetap terikat

pada jaminan/penanggungan hutang

yang diadakan pewarisnya.

HAK ISTIMEWA PENANGGUNG

HUTANG

1. Hak untuk menuntut lebih dahulu (vooorrecht van

uitwinning)

Penanggung hutang mempunyai hak menurut undang-

undang untuk menuntut supaya benda-benda debitur

terlebih dahulu disita dan dijual untuk melunasi pinjaman

debitur yang bersangkutan (pasal 1831 KUHPerdata).

Kecuali Penanggung/Penjamin telah melepaskan hak

istimewanya itu, hak istimewa dari

Penanggung/Penjamin hilang apabila ia telah

melepaskannya dan hal itu dengan tegas dinyatakn

dalam surat jaminannya

2. Hak untuk membagi hutang ( voorrecht vanschuldsplitsing)

Dalam hal terdapat beberapa orang/pihak sebagaipenanggung/penjamin untuk seorang debitur dan hutangyang sama, maka menurut undang-undang merekaterikat untuk seluruh hutang tersebut (pasal 1837KUHPerdata). Masing-masing penanggung/penjaminpada pertama kalinya ia digugat di muka hakim, dapatmenuntut supaya kreditur lebuh dahulu membagipiutangnya dan mengurangi hingga bagian masing-masing penggung/penjamin yang terikat secara sah. Hakuntuk membagi hutang ini hilang apabilapenanggung/penjamin telah melepaskannya.

3. Hak untuk mengajukan eksepsi

Penanggung/penjamin dapat menggunakan segalatangkisan/eksepsi yang dapat dipakai oleh debitur utamaterhadap kreditur dan mengenai hutangnya yangditanggung itu sendiri (Pasal 1847) KUHPerdata

4. Hak untuk membebaskan sebagai penanggung/penjamindikarenakan salahnya kreditur

penanggung/penjamin dapat minta dibebaskan darikewajibannya sebagai penanggung apabila karenasalahnya kreditur sehingga penanggung/penjamin tidaklagi dapat menggantikan hak-haknya, hipotik-hipotiknyadan hak-hak istimewanya daripada kreditur (Pasal 1845KUHPerdata)

5. Pasal 1430 :

“Seorang penanggung hutang boleh menjumpakan

apa yang si berpiutang wajib membayar kepada si

berutang utama, tetapi si berutang utama tak

diperkenankan menjumpakan apa yang si berpiutang

wajib membayar kepada si penanggung hutang”.

Si berutang dalam perikatan tanggung menanggung

juga tidak diperbolehkan menjumpakan apa yang si

berpiutang wajib membayar kepada temannya

berutang.

6. Pasal 1821

“Tiada penanggungan jika tidak ada suatu perikatanpokok yang sah. Namun dapatlah seorang memajukan dirisebagai penanggung untuk suatu perikatan, biarpunperikatan itu dapat dibatalkan dengan suatu tangkisanyang hanya megenai dirinya pribadi si berutang, misalnyadalam hal kebelum-dewasaan”.

7. Pasal 1833

“Si berpiutang tidak diwajibkan menyita dan menjual lebihdahulu benda-benda si berutang selainnya apabila itudiminta oleh si penanggung pada waktu ia pertama kalidituntut dimuka hakim”.

8. Pasal 1848

“Si penanggung dibebaskan apabila ia karena salahnya si

berpiutang tidak dapat menggantikan hak-haknya, hipotik-

hipotiknya dan hak-hak istimewa daripada si berpiutang itu”.

9. Pasal 1849

“Jika si berpiutang secara sukarela menerima suatu benda

tak bergerak maupun suatu benda lain sebagai pembayaran

atas utang pokok, maka si penanggung dibebaskan

karenanya, biarpun banda itu kemudian karena putusan

hakim oleh si berpiutang harus diserahkan kepada seorang

lain”.

10. Pasal 1850

Perpanjangan masa perjanjian kredit harus seijin

penanggung/penjamin

BANK GARANSI

Bank Garansi adalah jaminan yang diberikan

oleh bank, maksudnya bank menyatakan

suatu pengakuan tertulis yang isinya

menyetujui mengikat diri kepada penerima

jaminan dalam jangka waktu dan syarat-

syarat tertentu, apabila di kemudian hari

ternyata si terjamin tidak memenuhi

kewajibannya kepada si penerima jaminan

Bank Garansi menurut pengertian yang tercantum dalam SK

Direksi BI no. 23/72/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991, dan

SEBI No. 23/5/UKU tanaggal 28 Februari 1991 adalah :

1. Garansi/jaminan dalam bentuk warkat yang diterbitkan olehbank yang mengakibatkan kewajiban membayar terhadap yangmenerima jaminan apabila pihak yang dijamin cedera janji(wanprestasi).

2. Garansi dalam bentuk penandatanganan kedua danseterusnya atas surat berharga seperti aval dan endosemendengan hak regres yang dapat menimbulkan kewajibanmembayar bagi bank apabila yang dijamin cidera janji.

3. Garansi lainnya yang terjadi karena perjanjian bersyaratsehingga dapat menumbulkan kewajiban finansial bagi bank.

Pihak-pihak dalam Pemberian

Bank Garansi adalah :

1. Bank sebagai yang memberikan jaminandisebut penjamin.

2. Nasabah sebagai pihak yang dijamindisebut terjamin.

3. Pihak yang menerima jaminan disebutpenerima jaminan, merupakan pihakketiga.

Syarat-syarat Pemberian Bank Garansi

sekurang-kurangnya harus memuat hal-hal

sebagai berikut :

1. Dalam setiap perjanjian harus memuat judul “Garansi Bank”atau “Bank Garansi”.

2. Nama dan alamat bank pemberi garansi bank.

3. Tanggal penerbitan garansi bank.

4. Jenis transaksi antara pihak yang dijamin dengan penerimajaminan bank.

5. Jaminan nominal uang yang dijamin oleh bank.

6. Tanggal mulai berlaku dan berakhirnya bank garansi.

7. Penegasan batas waktu klaim.

8. Bila terjadi wanprestasi harus tercantum pernyataanbahwa bank penjamin akan memenuhi pembayarandengan ketentuan yang dipilihnya, yakni dengan terlebihdahulu menyita dan menjual harta benda siberhutang/penerima jaminan bank untuk melunasi hutang-hutangnya sesuai dengan bunyi pasal 1831 KUHPerdataatau berupa ketentuan melepaskan hak istimewanya yangdiberikan undang-undang untuk menuntut supaya hartabenda si berhutang terlebih dahulu disita dan dijual untukmelunasi hutang-hutangnya sesuai dengan bunyi pasal1832 KUHPerdata

Larangan-larangan dalam menerbitkan

Bank Garansi antara lain:

1. Garansi Bank tidak boleh memuat syarat-syarat

yang terlebih dahulu harus dipenuhi untuk

berlakunya garansi bank tersebut dan ketentuan

bahwa garansi bank boleh diubah atau dibatalkan

secara sepihak.

2. Bank dilarang memberikan garansi untuk kredit yang

diberikan atau untuk dana yang diterima oleh bank

lain.

3. Bank dilarang memberikan jaminan dalam rupiah

untuk kepentingan bukan penduduk, serta dalam

valuta asing baik untuk penduduk maupun bukan

penduduk.

4. Bank Umum dilarang memberikan garansi bank

berjangka menengah dan panjang kepada

pengusaha non pribumi dalam rangka pengadaan

barang modal.

Jenis Bank Garansi yang dapat

diberikan oleh Bank , antara lain:

1. Bank garansi untuk jaminan tender dalam negeri (tender bigbond). Bank garansi jenis ini diberikan kepada peserta tenderyang diadakan oleh pihak-pihak di Indonesia dalam rangkasuatu proyek atau suatu pesanan. Bank garansi tersebut tidakdapat dipakai sebagai jaminan bank untuk penarikan uangmuka dan hanya berlaku untuk satu kali tender saja.

2. Bank garansi untuk jaminan penerima panjer/uang muka atauvoorschot. Dalam suatu kontrak kerja/pembelian suatuproyek/barang, ada kalanya pemilik proyek/barangmemberikan uang muka/barang kepada pelaksanaproyek/pembeli barang lebih dahulu sehingga atas penyerahanbarang tersebut diperlukan adanya bank garansi.

3. Bank garansi untuk bea cukai guna penangguhanbea masuk. Bank garansi jenis ini diberikan kepadaimportir yang memasukkan barang ke dalam negeri.Bank garansi untuk importir tersebut biasanya hanyadapat diberikan apabila L/C importirnya dibukamelalui bank penerbit bank garansi.

4. Bank garansi untuk bea dan cukai gunapenangguhan pembayaran pita cukai/tembakau.Bank garansi jenis ini biasanya diberikan kepadaperusahaan rokok besar yang bonafid.

5. Bank garansi untuk penyalur/agen/dealer/depot

holder sehubungan dengan transaksi yang bertalian

dalam rangka penunjukkan oleh produsen maupun

non produsen.

6. Lain-lain jenis bank garansi yang diperkenankan oleh

peraturan BI maupunpemerintah.

PENCAIRAN GARANSI

1. Hubungan Hukum Garansi

Guarantor menjamin pelaksanaan kewajiban Debitur terhadap kreditur

2. Hubungan Kreditur , Debitur dan Guarantor

Debitur Lalai Tahap Penyelesaian Latar Belakang

Guarantor membayar

kewajiban debitor kpd

kreditor.

Hubungan hukum G dgn K

selesai, sedangkan G

mempunyai hubungan

lebih lanjut dengan debitur

Guarantor menjadi

Kreditor terhadap Debitor

dan atas tagihan akan di

cover dengan jaminan

umum dan/atau

kebendaan sesuai kontrak

Umumnya bank selalu

membayar karena

mengesampingkan hak

istimewa dan menjaga

nama baik

Guarantor tidak membayar

kewajiban Debitur kepada

Kreditur.

Kreditur berhak melakukan

upaya hukum terhadap

guarantor

Guarantor digugat ke

Pengadilan Negeri oleh

Kreditor untuk membayar

kewajiban debitor

Umumnya corporate

guarantee dan personal

guarantee sulit dicairkan

karena yang bersangkutan

sengaja menghindar dari

tanggung jawab dan tidak

bonafide.

C O N T O H

PT BANK…………….

BANK GARANSI

No :………………….

Yang bertanda tangan dibawah ini:

………….., Pemimpin PT BANK…., Cabang…………Dalam hal ini bertindan untuk dan atas

nama PT BANK….., berkedudukan di Jakarta, bersama ini berjanji dan akan membayar

dengan segera dan sekaligus, dengan melepaskan hak-hak utama yang oleh undang –

Undang diberikan kepada penjamin sebagaimana dimaksud dalam pasal 1831 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata, uang sejumlah…………(……………) kepada dan atas

tagihan tertulis pertama dari penerima jaminan :

Nama : …………………………..

Alamat : ……………………………

yaitu sebagai jaminan :……………………

Dalam hal yang dijamin :

Nama : …………………………..

Alamat :…………………………

tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam perjanjian antara penerimajaminan

dengan yang dijamin No……………………………….Tanggal………………………………………………………….

Bank garansi ini berlaku untuk ……………………. Bulan lamanya terhitung sejaktanggal…………….. s/d tanggal……………..dengan ketentuan bahwa pengajuanklaim harus sudah diterima bank pada jam kerja Bank selambat-lambatnya………………… (………………………………….) hari setelah tanggal berakhirnyaBank Garansi ini.

Apabila batas waktu pengajuan klain jatuh pada hari Minggu/hari libur, maka klaimharus sudah diterima Bank pada hari kerja terakhir sebelum hari minggu /hari liburdimaksud.

masing-masing pihak untuk ini memilij domisili tetap di Kantor PengadilanNegeri………………………..

Tanggal………………..

PT BANK………………

CABANG…………………

DITUJUKAN KEPADA

………………………

PERJANJIAN GARANSI

Dalam pasal 1316 diatur mengenai

perjanjian garansi, yang pada intinya

merupakan suatu perjanjian , dimana

pemberi garansi(garant) menjamin,

bahwa seorang pihak ketiga akan

berbuat sesuatu, yang biasanya, tetapi

tidak selalu dan tidak harus.

PERJANJIAN GARANSI MERUPAKAN

PERJANJIAN YANG BERDIRI SENDIRI, SEDANG

PERJANJIAN PENANGGUNGAN BERSIFAT

ACCESOIR

Kalau perjanjian penanggungan hanyq mungkin ada

perikatan lain – yang dijamin – maka pada perjanjian

garansi tidak ada syarat seperti itu, bahkan pada

umumnya perjanjian garansi justru diberikan sebelum

pihak ketiga yang dijamin terikat. Dalam peristiwa

dimana orang yang akan dijamin sudah terikat dalam

suatu perikatan tertentu, orang justru memilih bentuk

perjanjian penanggungan.

DIAGRAM HUBUNGAN PEMBERIAN

GARANSI

CUSTOMER

SAVING REGULATION Saving : - Deposit

- Saving Account

- Current Account

Intermediatory

Bank Guarantee Institution

- KUH Perdata

- UU No. 10/1998 Issuing

- PBI

Aplikasi BG

Loan Agreement

Applicant

Guarantee Holder Guaranteed Debtor

-Seller - Buyer Memenuhi syarat 5C

-Bouheer - Contractor “C” = Collateral

-Pimpro - Pelaksana (a.l. Tanah)

BANK

CUSTO

MER

Personal

Guarantee

-KUH Perdata

Corporate

Guarantee

-KUH Perdata

-UUPT

–Di back up ast yang

bersangkutan

–Cidera janji aset

yang bersangkutan

dieksekusi (a.l.

Tanah)

-UUPA

-UUHT

-HIR

KERANGKA HUBUNGAN ANTARA

“GARANSI” DAN “TANAH JAMINAN”

1. Bank dan nasabahnya mempunyai hubunganhukum dalam transaksi yang dibuatnya.

2. Nasabah mendapat personal atau corporateguarantee dari pihak ketiga atas kepentingannyauntuk menjamin kewajibannya kepada Bank.

3. Pihak ketiga mendapat Bank Garansi dari bankuntuk menjamin kewajiban nasabah melakukansuatu prestasi tertentu dalam hubungannya denganpihak ketiga tersebut.

4. Penerbitan personal atau corporate guarantee dilakukan sesuai denganketentuan dan mereka adalah yang mempunyai bonafiditas dan kekayaan(a.l tanah) yang dapat memback up kewajiban mereka kepada bank.Pemberi garansi harus membayar kepada bank pada saat nasabah cederajanji secara seketika dan sukarela atau bank akan mengadakan eksekusiterhadapkekayaan untuk memperhitungkan dengankewajiban nasabahkepada bank.

5. Penerbit Bank Garansi sebagai bank yang terpecaya dan bonafid harussecara sukarela seketika dan sekaligus membayar sesuai denganketentuan yang dibuatnya apabila pihak ketiga yang bersangkutanmeminta pembayaran karena nasabah telah cedera janji kepada pihakketiga tersebut.

bank akan memperhitungkan semua pembayaran dan biaya yang harusdikeluarkan untuk memenuhi permintaan pencairan pihak ketiga tersebutsebagai kewajiban nasabah kepada bank yang harus dilunasi termasuk a.ltanah sebagai jaminannya baik yang telah diikat maupun yang akan diikatkemudian.

HAPUSNYA

HAK

TANGGUNGAN

Pasal 18 ayat (1) UUHT, hak

tanggungan hapus, karena:

a. Hapusnya utang yang dijamin denganHak tanggungan;

b. Dilepaskannya Hak Tanggungan olehpemegang Hak Tanggungan;

c. Pembersihan Hak Tanggungan;berdasarkan penetapan peringkat olehKetua Pengadilan Negeri;

d. Hapusnya hak atas tanah yangdibebani Hak Tanggungan

Pasal 18 ayat (1) huruf a

• Sesuai dengan sifat accesoir dari Hak

Tanggungan, adanya Hak Tanggungan

tergantung pada adanya piutang yang

dijamin pelunasannya. Apabila piutang

itu hapus karena pelunasan dengan

sendirinya Hak Tanggungan yang

bersangkutan menjadi hapus

Pasal 18 ayat (1) huruf b

• Hapusnya HT karena dilepaskan oleh

pemegang HT dilakukan dengan

memberikan pernyataan tertulis

mengenai dilepaskannya HT tersebut

kepada pemberi HT

(Pasal 18 ayat (2) UUHT)

Pasal 18 ayat (1) huruf c

• Hapusnya HT karena pembersihan HT

berdasarkan penetapan peringkat oleh

Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena

permohonan pembeli hak atas tanah

yang dibebani HT tersebut agar hak

atas tanah yang dibelinya itu

dibersihkan dari beban HT

(Pasal 18 ayat (3) UUHT)

Pasal 19 UUHT merupakan

penjabaran Pasal 18 ayat (1)

huruf c dan ayat (3) UUHT

• Tujuan : melindungi kepentingan pembeliobyek HT

• Pemohon : Pembeli obyek HT baik melaluipelelangan umum maupun dalam jual belisukarela;

• Yurisdiksi : Pengadilan Negeri dimanaobyek HT tsb berada;

• Alasan : karena harga pembelian tidakmencukupi untuk melunasi hutangnya, makaapabila tidak dilakukan pembersihan, HTyang bersangkutan akan tetap membebaniobyek HT yang dibelinya (droit de suite)

Lanjutan…

• Tata Cara : dilakukan dengan pernyataan

tertulis dari pemegang HT yang berisi

dilepaskannya HT yang membebani obyek

HT yang melebihi harga pembelian

• Kegiatan Kantor Pertanahan : atas dasar

pernyataan pemegang HT yang berisi

dilepaskannya HT ybs, dilakukanlah

pencatatan pembersihan oleh Kakan

Pertanahan pada Buku Tanah dan Sertipikat

Hak Atas Tanah (dan HMSRS) yang dijadikan

jaminan

Lanjutan..

• Masalah : apabila obyek HT dibebani lebihdari 1 HT dan tidak terdapat kesepakatandiantara para pemegang HT mengenaipembersihan HT tsb

• Penyelesaiannya : pembeli obyek HT tsbmeminta kepada Ketua PN ybs untukmenetapkan pembersihan sekaligusmenetapkan ketentuan mengenai pembagianhasil penjualan lelang diantara yangberpiutang dan peringkat merekaberdasarkan ketentuan yang berlaku

Pasal 18 ayat (1) huruf d

• Hapusnya HT karena hapusnya hak

atas tanah yang dibebani tidak

menyebabkan hapusnya piutang yang

dijamin. Piutang keditor masih ada,

tetapi bukan lagi piutang yang dijamin

secara khusus berdasarkan kedudukan

istimewa kreditor

Lanjutan…

• Perlu diperhatikan apabila obyek HT

tersebut berstatus HGB atau HP untuk

rumah tinggal yang sedang dibebani HT

dan pemiliknya bermaksud untuk

meningkatkan statusnya menjadi HM,

harus melihat ketentuan PMNA/KABPN

No. 5 Tahun 1999 tentang Perubahan

HGB atau HP Untuk Rumah Tinggal

yang dibebani HT menjadi Hak Milik

Tata Cara

1. Perubahan Hak tsb dimohonkan olehpemegang hak atas tanah denganpersetujuan dari pemegang HT;

2. Perubahan Hak tsb mengakibatkanHT menjadi hapus;

3. Kepala Kantor Pertanahan mendaftarhapusnya HT yang membebani HGBatau HP bersamaan denganpendaftaran HM nya

Lanjutan….

4. Untuk melindungi kepentingan kreditorpemegang HT, maka pemegang hakatas tanah dapat memberikan SKMHTdengan objek HM yang diperolehnyasebagai perubahan dari HGB atau HPtsb;

5. Setelah HM diperoleh, dibuat APHTatas HM ybs sesuai dengan ketentuanyang berlaku dengan atau tanpaSKMHT.

PENCORETAN HAK

TANGGUNGAN

• Pencoretan (roya) HT diatur dalamPasal 22 UUHT

• Pencatatan hapusnya HT dilakukanoleh Kakan Pertanahan denganmencoret catatan adanya HT ybs padabuku tanah dan Sertipikat obyek yangdijadikan jaminan, dalam waktu 7 harikerja sejak diterimanya permohonanroya dari pihak yang berkepentingan

Pendaftaran Hapusnya HT

(pasal 122,123,124 PMNA

3/1997)

• Pendaftaran hapusnya HT yangdisebabkan karena hapusnya utangdilakukan berdasarkan :

a. Pernyataan dari kreditor bahwa utang yangdijamin sudah hapus atau sudah dibayarlunas yang dituangkan dalam akta otentikatau dalan surat pernyatan dibawah tangan,atau;

b. Tanda bukti pembayaran pelunasan utangyang dikeluarkan oleh orang yangberwenang menerima pembayarantersebut, atau;

ROYA..

c. Kutipan risalah lelang obyek HT disertai

dengan pernyataan kreditor bahwa

pihaknya melepaskan HT untuk jumlah

yang melebihi hasil lelang, yang dituangkan

dalam surat pernyataan dibawah tangan

ROYA…

• Mengenai HT yang hapus karena

dilepaskan oleh Kreditor pemegangnya,

pendaftaran hapusnya dilakukan

berdasarkan pernyataan kreditor

pemegang HT ybs, bahwa pihaknya

telah melepaskan HT itu atas seluruh

atau sebagian tertentu obyek HT, yang

dituangkan dalam akta otentik atau

surat pernyataan dibawah tangan

ROYA..

• Pendaftaran hapusnya HT karena

pembersihan melalui penetapan

peringkat oleh Ketua Pengadilan

Negeri, dilakukan berdasarkan

penetapan Ketua Pengadilan Negeri

yang bersangkutan yang menyatakan

hapusnya HT

ROYA..

• Pendaftaran hapusnya HT yang disebabkan

karena hal-hal yang disebut diatas

dilakukan berdasarkan permohonan kreditor

pemegang HT, pemberi HT atau pemegang

hak dengan melampirkan :

1. Sertipikat hak yang menjadi obyek HT;

2. Akta atau surat yang disebutkan diatas

yang dijadikan bukti dasar hapusnya HT

ybs

ROYA…

Dalam hal HT hapus karena hak yang dibebani hapus,maka pendaftaran hapusnya dilakukan berdasarkan:

a. Catatan di Kantor Pertanahan bahwa hak ybs telahhapus karena habis jangka waktunya atau;

b. Keputusan pejabat yang berwenang mengenaipembatalan atau pencabutan hak yangbersangkutan atau;

c. Pelepasan hak ybs oleh pemegang haknya yangdisetujui oleh pemegang HT

Pendaftaran hapusnya HT ini dilakukan oleh KepalaKantor

Pertanahan karena jabatannya

ROYA…

• Sertipikat HT yang sudah hapus ditarik

dan diberi catatan bahwa HT yang

dibuktikannya sudah hapus, dan

karenanya sertipikat tersebut tidak

berlaku lagi. Dalam hal sertipikat tidak

dapat ditarik, hal itu dicatat pada buku

tanah HT nya.

ROYA…

• Pendaftaran hapusnya HT atas sebagian

obyek HT, yang disebabkan pelunasan

sebagian piutang (roya partial) yang

dijamin, dimungkinkan :

a. Dalam hal obyek Ht terdiri atas beberapa

hak, atau

b. Kemungkinan hapusnya sebagian HT

karena pelunasan sebagian piutangnya

diperjanjikan dalam APHT yang

bersangkutan, atau

ROYA….

c. Biarpun tidak memenuhi ketentuan diatas,berdasarkan pelepasan HT atas sebagianobyek HT oleh pemegang Ht, yangdituangkan dalam akta otentik atau suratpernyataan dibawah tangan denganmencantumkan secara jelas bagian dariobyek HT yang sama yang dibebaskan daribeban HT itu. Apabila bagian tersebut tidakterdaftar sendiri, karena merupakan bagiandari hak atas tanah yang lebih besar,pendaftaran hapusnya HT setelah dilakukanpemecahan atau pemisahan

JAMINAN UTANG

Tanah Berikut Benda Bergerak

Berwujud dan Tidak Berwujud

159

I. PENDAHULUAN

Benda bergerak berwujud dan tidak berwujud selain tanah dapat menjadi

jaminan utang. Sebagai gambaran umum, dapat dilihat pada skema di

bawah ini:

Penerima Simpanan

↑

BANK

↓

Pemberi Kredit

Nasabah Penerima Kredit

Kredit:

Rekening Pinjaman, investasi,

dan atau modal kerja

Nasabah Penyimpan

Simpanan:

1. Rekening Deposito

2. Rekening Giro

3. Rekening Tabungan

Benda Bergerak Berwujud dan Tidak berwujud

1. Bilyet Deposito Gadai, ps 1150 BW

2. Inventory atau bergerak lainnya

Fiducia, UUF

3. Tagihan Cessie, 613 BW

4. Resi gudang sebagai agunan

UUSRG (UU No.9/2006)

Benda Tetap

5. Tanah dengan HM dan atau HGB

Hak Tanggungan

6. Tanah berikut segala sesuatu yang

melekat di atasnya dan menjadi satu

kesatuan dengan tanah

Hak Tanggungan

Macam Benda Jaminan

dan bentuk pengikatannya

160

II. PENGERTIAN

1. GADAI

Adalah suatu hak kebendaan yangdiperoleh seorang kreditur atau bank atassuatu benda bergerak milik orang lain,hak mana semata-mata diperjanjikandengan menyerahkan penguasaansecara fisik atas benda tersebut yangbertujuan untuk mendapatkan pelunasanutang terlebih dahulu dari para krediturlain apabila benda tersebut dijual.

(pasal 1150 KUH Perdata)

161

2. FIDUSIA

Obyek jaminan secara Fidusia adalahbenda bergerak dan benda tidakbergerak yang tidak dapat dibebanidengan Hak Tanggungan, Hipotek, danGadai.

Penjaminan secara Fidusia adalahpengalihan hak kepemilikan suatu bendaatas dasar kepercayaan denganketentuan penguasaan benda yang hakkepemilikannya dialihkan tersebut tetapberada pada pemilik benda.

162

3. CESSIE

Adalah penyerahan piutang atas namayang dilakukan dengan cara membuatakta Cessie yang dapat dibuat denganakta otentik atau di bawah tangankemudian dilakukan pemberitahuanmengenai adanya penyerahan itukepada debitur dari piutang tersebut.

(pasal 613 KUH Perdata)

163

4. RESI GUDANG sebagai JAMINAN

UTANG

Lembaga jaminan ini merupakan lembaga tersendiri

di luar lembaga-lembaga jaminan yang telah ada

seperti gadai, fidusia, cessie, maupun hak

tanggungan. Sebagai lembaga baru, tidak mengubah

bangunan hukum atas lembaga yang sudah ada.

(UU No. 9 Tahun 2006 ttg Sistem Resi Gudang, UU

No. 9 Tahun 2011 tentang perubahan UU nO. 9

Tahun 2006 , PP No. 36 Tahun 2007, Permendagri

No. 25 Tahun 2007)

164

III. PERBANDINGAN

PERBEDAAN GADAI FIDUSIA CESSIE

OBYEK Benda Bergerak Benda bergerak dan tidak

bergerak tertentu

Tagihan

PIHAK-PIHAK Pemberi dan Pemegang

Gadai

Pemberi dan Penerima

Fidusia

Cedent, Cessus, dan

Cessionaris

DASAR HUKUM BW Buku Ke-II

Bab XX pasal 1150-1160

UU N0.42/1999 Ttg Jaminan

Fidusia

BW Buku Ke-II

Bab III Bagian Ke-II pasal

613

TERJADINYA Obyek diserahkan oleh

pemberi Gadai kepada

Pemegang Gadai secara

Lisan atau dgn Tertulis

Hak milik diserahkan secara

kepercayaan oleh Pemberi

kepada Penerima Fidusia

dgn akta otentik

Pemberitahuan disampaikan

dan atau disetujui oleh

Cessus secara tertulis

SIFATNYA Assesoris dan Preferen Assesoris dan Preferen Assesoris sebagai jaminan

tapi tidak Preferen

HAPUSNYA Lunas/obyek Gadai lepas

dari kekuasaan Pemegang

Gadai atau barang musnah

Lunas atau dibebaskan sbg

jaminan atau barang musnah

Lunas atau piutang

dikembalikan kepada Cedent

atau pembayaran dilakukan

oleh Cessus

* Catatan Perbandingan atas Resi Gudang sebagai Jaminan pada dasarnya sama terutama sifatnya assesoris dan

preferen. Sedangkan, terjadinya dengan perjanjian tertulis, hapusnya mempunyai kesamaan dasar dari suatu

pemberian jaminan.

165

IV. URAIAN SINGKAT

1. GADAI

Jaminan Gadai berupa benda bergerak seperti tagihanberupa sertifikat deposito, perhiasan emas ataukendaraan bermotor atau benda lainnya harusdiserahkan penguasaannya kepada bank sebagaikreditur.

Tagihan berupa Deposito yang digadaikan harus diikutidengan menyerahkan bilyet deposito yangbersangkutan kepada bank sebagai Pemegang Gadaidisertai kuasa untuk mencairkan deposito apabiladebitur tidak membayar utangnya. Pada umumnya,pemberian pembiayaan atau kredit disalurkan olehkantor cabang bank yang sama dari penerbitdeposito.

• Sifat Gadai merupakan perjanjian accessoir,

mengikuti bendanya dan tidak dapat dibagi-bagi

• Terjadinya gadai :

1. melalui perjanjian gadai baik lisan atau tertulis (

akta notaris atau Akta bawah tangan);

2. inbezit stelling yaitu penyerahan barang yang

digadaikan dari pemberi gadai ke penerima

gadai. Jadi barang yang digadaikan itu harus

dilepaskan dari kekuasaan pemberi gadai atau

pihak ketiga yang disetujui oleh kreditur dan

debitur.

166

Hak-Hak Pemegang Gadai

1. Hak untuk menahan barang gadai (hak retentie)

2. Hak untuk mendapat pelunasan dari pendapatanpenjualan barang yang digadaikan.

3. Hak untuk memperhitungkan biaya-biaya yangperlu guna mempertahankan barang gadai.

4. Hak untuk menagih utang.

5. Hak untuk didahulukan menerima pembayaranutangnya dari para berpiutang lainnya.

167

Kewajiban Pemegang Gadai

1. Merawat benda gadai yang ada dalam tangannya.

2. Bertanggungjawab atas kehilangan ataukemerosotan nilai benda gadai akibatkesalahannya

3. Mengembalikan barang yang dijadikan jaminandalam hal hutang pokoknya lunas

168

Eksekusi Gadai

Pasal 1155 KUHPerdata menentukan :

Apabila oleh para pihak tidak telah diperjanjikan lain makasiberpiutang adalah berhak jika siberhutang atau sipemberigadai bercidera janji setelah tenggang waktu yang ditentukanlampau atau jika tidak telah ditentukan suatu tenggang waktusetelah dilakukannya suatu peringatan untuk membayar,menyuruh menjual barang gadainya dimuka umum menurutkebiasan-kebiasaan setempat serta atau syarat-syarat yanglazim berlaku dengan maksud mengambil pelunasan jumlahpiutangnya beserta bunga dan biaya dari pendapatanpenjualan tersebut.

169

Jadi eksekusi terhadap barang jaminan gadai adalahsangat mudah karena kreditor pemegang gadai oleh UU(Ps. 1155 KUHPerdata) diberi kekuasaan untuk melakukanparate eksekusi yaitu eksekusi secara serta-merta yangdapat dilakukan tanpa Perantaraan/ bantuan Pengadilan.

Hanya dalam hal para pihak yaitu kreditor dan debitortelah membuat perjanjian bahwa kreditor tidak bolehmelakukan hak parate eksekusinya, maka kreditor dalamhal debitor cidera janji tidak dapat melaksanakan parateeksekusi.

170

Hapusnya Gadai

1. Dengan hapusnya perjanjian pokok yang dijamin dengan

gadai

2. Dengan terlepasnya benda gadai dari kekuasaan penerimagadai

3. Dengan musnahnya benda gadai

4. Dengan dilepaskannya benda gadai secara sukarela

5. Dengan percampuran (penerima gadai menjadi pemilikbenda gadai)

171

172

2. FIDUSIAJaminan Fidusia berupa benda bergerak yang berwujud maupuntidak berwujud dan benda tetap yang tidak dapat dibebanidengan Hak Tanggungan, Hipotek, maupun Gadai sepertiinventory, kendaraan bermotor atau tidak berwujud lainnya.

Benda bergerak yang bersangkutan tidak perlu diserahkan kepadaPenerima Fidusia karena penyerahan kepemilikannya atas dasarkepercayaan dengan demikian benda bergerak tersebut secarafisiknya tetap dikuasai oleh Pemberi Fidusia.

Pemberi Fidusia dilarang melakukan Fidusia ulang terhadapbenda obyek Fidusia yang telah dibebani dan terdaftar di kantorpendaftaran Fidusia Departemen Hukum dan HAM.

Di samping itu, Pemberi Fidusia dilarang mengalihkan,menggadaikan, atau menyewakan obyek Fidusia yang bukanbenda persediaan (inventory) tanpa persetujuan tertulis dariPenerima Fidusia.

Pemberi Fidusia diancam dengan pidana penjara maksimal duatahun dan denda maksimal Rp 50 juta bila menyerahkan,menggadaikan, menyewakan obyek jaminan yang bukan inventorytanpa persetujuan tertulis Penerima fidusia.

173

Para pihak dalam Cessie

Terdapat 3 (tiga) pihak dalam tiga hubungan hukum :

1. Hubungan antara kreditur semula (cedent) dan debitur

(cessus)

2. Hubungan antara kreditur semula (cedent) dan kreditur

baru (cessionaris)

3. Hubungan antara kreditur baru (cessionaris) dan debitur

(cessus)

174

Hubungan Antara Cedent dan Cessionaris

Syarat umum dalam Cessie :

Adanya suatu rechstitel atau peristiwa perdata yang menimbulkan

kewajiban penyerahan.

Dilakukan oleh orang yang mempunyai kewenangan beschikking

(mengambil tindakan pemilikan).

Syarat khusus dalam cessie :

Dilakukan dengan membuat suatu akta yang disebut Akta Cessie

175

Hubungan Antara Cessionaris dan Cessus

1. Pemberitahuan

Akta cessie baru berlaku terhadap cessus, kalau terhadapnya sudah

diberitahukan adanya cessie, atau secara tertulis telah disetujui atau

diakui olehnya (Pasal 613 ayat 2 KUH Perdata).

2. Cessie dan pembayaran dengan itikad baik

Pada prinsipnya, pembayaran harus diterima oleh kreditur atau kuasanya

(atau orang yang oleh undang-undang atau hakim ditunjuk sebagai orang

yang dikuasakan untuk menerimanya). Dengan perkataan lain kepada

kreditur sebenarnya. Dalam Pasal 1386 KUH Perdata dikatakan, bahwa

pembayaran dilakukan dengan itikad baik kepada orang yang memegang

surat tagihannya dalah sah.

176

Cessie sebagai jaminan

Dalam praktek perbankan, bank menuntut adanya cessie atas

nama yang dipunyai oleh debitur sebagai jaminan kreditnya,

jadi cessie disini bukan dimaksudkan agar kreditur menjadi

pemilik dari tagihan tersebut tetapi hanya untuk jaminan saja.

177

3. CESSIE SEBAGAI JAMINAN UTANG

Cessie dimaksud dapat terlihat dari skema yang ada

dalam uraian di bawah ini.

A sebagai Pemegang Piutang Dagang

sebagai Penerima Kredit dari Bank

B sebagai Pemegang Kewajiban

Utang Dagang

BANK

sebagai Pemberi Fasilitas Kredit Kepada A

Cessie

sebagai Jaminan Utang

Cedent Cessus

Cessionaris

178

Penjelasan Skema

1. Cedent dapat menyerahkan piutangnya yang ada diCessus kepada Cessionaris untuk menjaminutangnya.

2. Pengalihan tersebut harus diberitahukan secaratertulis kepada Cessus atau telah disetujui dandiakui oleh Cessus secara tertulis.

3. Pengalihannya dengan demikian dapat dilakukanantara dua pihak yaitu Cedent dan Cessionaris sajanamun untuk mengamankan pelaksanaan pengalihanharus dilakukan antara tiga pihak, Cedent,Cessionaris, dan Cessus dalam suatu akta otentikatau di bawah tangan.

179

Lembaga ini diundangkan sebagai sarana

membantu kegiatan usaha untuk

menampung kebutuhan pemegang resi

gudang atas ketersediaan dana dan

dapat memberikan kepastian hukum

dalam lembaga jaminan. Perjanjian hak

jaminan merupakan ikutan dari perjanjian

pokok (assesoris) dan tidak dapat

dijaminkan ulang untuk kredit baru.

4. LEMBAGA JAMINAN RESI GUDANG

180

Dalam lembaga ini ada beberapa pengertian yang perludigarisbawahi, yaitu:

• Barang adalah setiap benda bergerak yang dapatdisimpan dalam jangka waktu tertentu dan diperdagangkansecara umum.

• Gudang adalah semua ruangan yang tidak bergerak dantidak dapat dipindah-pindahkan dengan tujuan tidakdikunjungi oleh umum, tetapi untuk dipakai khusus sebagaitempat penyimpanan barang yang dapat diperdagangkansecara umum dan memenuhi syarat-syarat lain yangditetapkan oleh menteri.

• Resi gudang adalah dokumen bukti kepemilikan atasbarang yang disimpan di gudang yang diterbitkan olehpengelola gudang.

• Hak jaminan atas resi gudang adalah hak jaminan yangdibebankan pada resi gudang untuk pelunasan utang yangmemberikan kedudukan untuk diutamakan bagi penerimahak jaiminan terhadap kreditur yang lain (preferensi).

181

Dokumen Bukti Kepemilikan Barang

Resi gudang hanya dapat diterbitkan oleh pengelolagudang yang telah memperoleh persetujuan badanpengawas. Resi gudang terdiri atas Resi Gudang AtasNama dan Resi Gudang Atas Perintah. Resi GudangAtas Nama adalah yang mencantumkan nama pihak yangberhak menerima penyerahan barang. Sedangkan, ResiGudang Atas Perintah adalah yang mencantumkanperintah pihak yang berhak menerima penyerahan barang.Resi gudang dapat dialihkan, dijadikan jaminan utangatau digunakan sebagai dokumen penyerahan barang.Sedangkan, sebagai dokumen kepemilikan dapatdijadikan jaminan utang tanpa dipersyaratkan adanyaagunan lainnya.

182

Syarat Minimal Resi Gudang

1. judul Resi Gudang;

2. jenis Resi Gudang, yaitu Resi Gudang Atas Namaatau Resi Gudang Atas Perintah;

3. nama dan alamat pihak pemilik barang;

4. lokasi gudang tempat penyimpanan barang;

5. tanggal penerbitan;

6. nomor penerbitan;

7. waktu jatuh tempo;

8. deskripsi barang;

9. biaya penyimpanan;

10.nilai barang berdasarkan harga pasar pada saatbarang dimasukkan ke dalam Gudang

11.Kode pengaman

12.Kop surat Pengelola Gudang

13.Tanda tangan pemilik barang dan tanda tanganPengelola Gudang

.

183

PENGALIHAN RESI GUDANG

• Pengalihan Resi Gudang Atas Nama dilakukandengan akta autentik. Sedangkan, pengalihan ResiGudang Atas Perintah dilakukan dengan endosemenyang disertai penyerahan Resi Gudang.

• Pihak yang mengalihkan Resi Gudang wajibmelaporkan kepada Pusat Registrasi.

• Resi Gudang yang telah jatuh tempo tidak dapatdialihkan.

• Resi Gudang dapat diperdagangkan di bursa atau diluar bursa.

• Dalam hal Resi Gudang diperdagangkan di bursa,mekanisme transaksinya tunduk pada ketentuan bursatempat Resi Gudang tersebut diperdagangkan.

• Penerima pengalihan Resi Gudang memperoleh hakatas dokumen dan barang.

184

Pembebanan Hak Jaminan

• Perjanjian Hak Jaminan merupakan perjanjian ikutan dari suatuperjanjian utang-piutang yang menjadi perjanjian pokok dan setiapResi Gudang yang diterbitkan hanya dapat dibebani satu jaminanutang.

• Penerima Hak Jaminan harus memberitahukan perjanjianpengikatan Resi Gudang sebagai Hak Jaminan kepada PusatRegistrasi dan Pengelola Gudang.

• Pembebanan Hak Jaminan terhadap Resi Gudang dibuat denganAkta Perjanjian Hak Jaminan.

• Perjanjian Hak Jaminan sekurang-kurangnya memuat:a. identitas pihak pemberi dan penerima Hak Jaminan;

b. data perjanjian pokok yang dijamin dengan Hak Jaminan;

c. spesifikasi Resi Gudang yang diagunkan;

d. nilai jaminan utang; dan

e. nilai barang berdasarkan harga pasar pada saat barang dimasukkan kedalam Gudang.

• Hak Jaminan hapus karena hal-hal sebagai berikut:a. hapusnya utang pokok yang dijamin dengan Hak Jaminan dan;

b. pelepasan Hak Jaminan oleh penerima Hak Jaminan.

DALAM PRAKTEK

PERJANJIAN KREDIT PERBANKAN

POKOK-POKOK BAHASAN

1. HT sbg. Jaminan utang atas PerjanjianKredit yang dibuat di luar negeri

2. Kedudukan Piutang Negara vs.Pemegang HT

3. Pembebanan HT sbg. Jaminan utangyang akan ada

4. Penerapan Asas Pemisahan Horisontal

5. HT yang dibebankan thd. Bangunan dibawah permukaan tanah

6. Pencantuman Janji untuk Pemegang HT

1. HT SBG. JAMINAN UTANG ATAS PERJANJIANKREDIT YANG DIBUAT DI LUAR NEGERI

Di dalam UUHT tidak ada pembatasan/larangan pemberiankredit bank kepada WNI atau BHI dari kreditor di luar negeriyang dijamin dengan HT atas obyek di dalam wilayah RI;yang dibatasi adalah terhadap penggunaan dana dari kredittsb.

Penjelasan Pasal 10 ayat (1) UUHT:

Dalam hal hubungan utang-piutang itu timbul dari perjanjianutang-piutang atau perjanjian kredit,perjanjian tersebutdapat dibuat di dalam maupun di luar negeri dan pihak-pihakyang bersangkutan dapat orang perseorangan atau badanhukum asing sepanjang kredit yang bersangkutandipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayahNegara Kesatuan Republik Indonesia.

PEMBUATAN PERJANJIAN KREDIT DI LUAR NEGERI

1. Perjanjian Kredit yang dibuat di dalamnegeri atau di luar negeri merupakanperjanjian pokok yang menimbulkanhubungan hutang piutang yang dijaminpelunasannya dengan hak tanggunganyang bersifat assecoris.

2. Perjanjian yang menimbulkan hubungan hutangpiutang (Perjanjian Kredit) dapat dibuat dengan Aktadibawah tangan atau dengan akta otentik, tergantungpada ketentuan hukum yang mengatur materiperjanjian itu.

(vide penjelasan Pasal 10 UU No. 4/1996 UUHT)

3. Pemberian kedit atau pembiayaan berdasarkan prinsipsyariah dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis. (vide : penjelasan Pasal 8 UU No. 10/1998 tentang Perbankan)

4. Pengakuan atas hutang atau atas jumlah kredit yang telah diterima debitur yang mempunyai kekuataneksekutorial dengan judul “Demi Keadilan BerdasarkanKetuhanan yang Maha Esa” dibuat dengan aktaotentik (akta notaris).

• Vide Pasal 224 HIR

5. Perjanjian kredit dapat dibuat di dalam maupun di luarnegeri antara pihak yang merupakan orangperseorangan atau badan hukum asing sepanjangkredit yang bersangkutan dipergunakan untukkepentingan pembangunan di wilayah RepublikIndonesia.

(vide Pasal 10 UU No. 4/1996 UUHT)

Dalam kelaziman dan praktek perbankan, setiap aktayang dibuat di luar negeri untuk digunakan diIndonesia dilakukan prosedur/tahapan sebagaiberikut:a. Akta/Perjanjian Kredit ditandatangani oleh pihak-

pihak yang terkaitb. Akta/Perjanjian Kredit tersebut dilegalisir oleh

pihak yang berwenang di negara asal yangbersangkutan

c. Akta/Perjanjian Kredit tersebut didaftarkan diKedutaan Besar Republik Indonesia setempat.

PERIHAL KEBERLAKUAN DAN IMPLIKASI PERJANJIAN

KREDIT YG DIBUAT DI LUAR NEGERI THD.PEMBEBANAN HT

2. KEDUDUKAN

PIUTANG NEGARA VS. PEMEGANG HT

• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasanutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakankepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Dalamarti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang HakTanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yangdijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului dari padakreditor-kreditor yang lain.

• Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidakmengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurutketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.

PIUTANG NEGARA….?

Piutang Negara adalah sejumlah uang yang wajibdibayar kepada Negara atau badan-badan yang baiksecara langsung maupun tidak langsung dikuasai olehNegara, berdasarkan suatu perjanjian, peraturan atausebab apapun.

Penyerahan piutang adalah instansi pemerintah,badan negara baik tingkat pusat maupun daerahtermasuk pemerintah daerah dan badan usaha yangmodal atau kekayaannya sebagian atau seluruhnyadimiliki oleh negara atau dimiliki badan usaha miliknegara (BUMN)/badan usaha milik daerah (BUMD)sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

PIUTANG NEGARA…

• Berdasarkan Putusan MK no. 77/PUU-

IX/2011 judicial review terhadap UU No.

49 tahun 1960 tentang Panitia Urusan

Piutang Negara maka piutang

BUMN/BUMD tidak termasuk piutang

negara.

PIUTANG YANG DIISTIMEWAKAN

(VIDE BUKU II BAB XIX KUH PERDATA)

1. Semua kekayaan Debitur menjadi tanggungan untuksegala kewajibannya.

2. Kekayaan Debitur yang bersangkutan menjadi jaminanbersama-sama untuk semua krediturnya, hasil penjualanharta dibagi menurut keseimbangan kecuali apabila diantara Kreditur ada alasan yang sah untuk didahulukan.

3. Hal untuk didahulukan di antara Kreditur timbul dari:

a. Hak istimewa; c. Hipotik; e. Hak Tanggungan

b. Gadai; d. Fidusia;

PIUTANG YANG DIISTIMEWAKAN…

4. Hak istimewa adalah sebagaimana yang diatur dalamPasal 1139 mengenai Hak Istimewa atas bendatertentu dan Pasal 1149 mengenai Hak Istimewa atassemua benda bergerak dan tak bergerak.

5. Gadai dan Hipotik sebagaimana diatur dalam BWPasal 1150, 1162 dan Fidusia serta Hak Tanggungandalam UU No. 42/1999 dan UU No. 4/1996.

6. Gadai, Hipotik, Fidusia dan Hak Tanggungankedudukannya lebih tinggi dari Hak Istimewa kecualidalam hal undang-undang menentukan sebaliknya.

PIUTANG YANG DIISTIMEWAKAN…

7. Apa ada undang-undang yang menentukansebaliknya? Ada, contoh undang-undang yangmenentukan kreditur lain kedudukannya lebihtinggi dari kreditur pemegang Hak Jaminan (HakTanggungan, Hipotik, Gadai, Fidusia) antara lainadalah yang timbul dari:

a. Biaya perkara (Vide Pasal 1149 (1)KUHPerdata);

b. Hutang pajak (UU Perpajakan No. 9/1994);

c. Upah buruh (UU Ketenagakerjaan)

3. PEMBEBANAN HT SBG. JAMINAN

PELUNASAN UTANG YANG AKAN ADA

Penjelasan Pasal 3 ayat (1) UUHT, bahwaHT dapat menjamin utang yg baru akanada dikemudian hari dimaksudkan untuk:

1. menampung kebutuhan praktekperbankan dalam hal timbulnya utangnasabah bank sbg akibat pencairan atassuatu garansi bank.

2. Untuk menampung timbulnya utang sbgakibat pembebanan bunga atas pinjamanpokok dan ongkos-ongkos lain yang

Hak Tanggungan untuk Hutang Yang Sudah Ada/Akan Ada Kemudian

I. Hutang yang ada sesuai “Akad Kredit”

II. Hutang yang mungkin ada berdasarkan“Perjanjian Tertentu”

1. Perjanjian Pemberian Bank Garansi(BG);

2. Perjanjian Pembukaan Letter of Credit (L/C);

4. PENERAPAN ASAS PEMISAHAN HORISONTAL: IMPLIKASI PEMBEBANAN HT TERHADAP BENDA YANG

BERKAITAN DENGAN TANAH

Pasal 4 ayat (4):

Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikutbangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau yang akan adayang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yangmerupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannyadengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggunganyang bersangkutan.

Tersirat ada PEMISAHAN HORISONTAL, maka konsekuensinya HARUSdapat dilakukan pembebanan HT terhadap tanah tanpa bangunannya ;dan sebaliknya tdk dimungkinkan pembebanan HT terhadap benda ygberkaitan dengan tanah TANPA membebankan serta tanahnya.

Hal itu tidaklah mengingkari asas PEMISAHAN HORISONTAL, namunjustru merupakan implementasi asas tsb. Yg disesuaikan dengan realitas(:praktek perkreditan perbankan).

Implikasi Pembebanan HT terhadap Benda yang berkaitan dengan Tanah

Pasal 4 ayat (5):

Apabila bangunan, tanaman, dan hasilkarya tidak dimiliki oleh pemegang hakatas tanah, pembebanan Hak Tanggunganatas benda-benda tersebut hanya dapatdilakukan dengan penandatanganan sertapada Akta Pemberian Hak Tanggunganyang bersangkutan oleh pemiliknya atauyang diberi kuasa untuk itu olehnyadengan akta otentik.

Azas Pemisahan Horizontal dan Tanah SebagaiJaminan Hutang

• Berbeda dengan Pasal 571 KUHPerdata yang menganut azasNatrekking, Hukum Agraria menganut Azas Pemisahan Horizontal(vide Pasal 5 UUPA)

• Dalam azas ini, seorang pemilik bangunan dan atau benda-benda lainyang berkaitan dengan tanah di atas suatu bidang tanah belumtentu sama dengan pemilik tanah itu.

• Dengan demikian ada beberapa hal yang perlu diperhatikan, antaralain:

1. Tanah dibebani Hak Tanggungan tapi benda lain di atas tanahdibebani jaminan kepada kreditur lain.

2. Pemilik bangunan/benda lain di atas tanah dan pemilik tanahhubungannya harus diamankan untuk kepentingan kreditur.

3. Pemilik tanah dengan bangunan harus diyakini adalah samasubyeknya

Antisipasi..

• Implikasi ketentuan ini akan dapat dilaksanakan secara efektifdengan berlakunya UU Nomor 28 tahun 2002 tentang BangunanGedung secara efektif.

• Berdasarkan pendataan bangunan gedung, sebagai pelaksanaandari asas pemisahan horizontal, selanjutnya pemilik bangunangedung memperoleh surat bukti kepemilikan bangunan gedungdari Pemerintah Daerah

• Pendataan, termasuk pendaftaran bangunan gedung, dilakukanpada saat proses perizinan mendirikan bangunan dan secaraperiodik, yang dimaksudkan untuk keperluan tertib pembangunandan pemanfaatan bangunan gedung, memberikan kepastianhukum tentang status kepemilikan bangunan gedung, dan sisteminformasi.

5. HT YANG DIBEBANKAN THD. BANGUNAN

DI BAWAH PERMUKAAN TANAH

• Sebagaimana sudah dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 6,Hak Tanggungan dapat pula meliputi bangunan, tanaman, danhasil karya misalnya candi, patung, gapura, relief yang merupakansatu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Bangunan yangdapat dibebani Hak Tanggungan bersamaan dengan tanahnyatersebut meliputi bangunan yang berada di atas maupun di bawahpermukaan tanah misalnya basement, yang ada hubungannyadengan hak atas tanah yang bersangkutan.

• Sedangkan bangunan yang menggunakan ruang bawah tanah,yang secara fisik tidak ada hubungannya dengan bangunan yangada di atas permukaan bumi di atasnya, tidak termasuk dalampengaturan ketentuan mengenai Hak Tanggungan menurutUndang-undang ini.

Permasalahan dan antisipasi..?

• Bukankah bangunan yg ada dibawahpermukaan tanah dan tidak terkait secarafisik dengan bangunan di atasnya tsb.TETAP bersifat satu kesatuan dengantanahnya? Mengapa tidak/bukan menjadiconcern UUHT?

• Bagaimana implikasinya terhadap rencanapembangunan tripple dekker? Jika padawaktunya nanti dengan memperhatikanketentuan UUHT seperti itu?

6. PENCANTUMAN JANJI UNTUK PEMEGANG HT

• Janji-janji di dlm Pasal 11 ayat (2) UUHT hanya bersifatfakultatif tidak limitatif sehingga didasarkankeabsahannya pada Pasal 1320 KUHPdt

• Artinya janji-janji di dlm Pasal 11 ayat (2) UUHT yangdisebutkan hanya beberapa contoh yg lazimdiperjanjikan dalam praktek yang dalam penerapannyabersifat konsensual (sesuai kesepakatan para pihaknya)

• Pemberi dan Pemegang HT dapat memperjanjikan lainselain yang dicontohkan dlm Pasal 11 ayat (2) dengantunduk pada Pasal 1320 KUHPdt, kecuali janji yangsecara tegas dilarang spt. Yg ditetapkan dalamketentuan Pasal 12 UUHT

JANJI (BEDING) YG LAZIM DIPERJANJIKANDALAM APHT … IN PRACTICES !

1. Sewa

2. Bentuk/tata susunan

3. Pengelolaan

4. Penyelamatan

5. Penjualan (b. van eigenmachtige verkoop)

6. Pembersihan tidak dilakukan (b. van niet zuivering)

7. Pelepasan hak

8. Hasil Pelepasan Hak

9. Asuransi (Assurantie beding)

10. Pengosongan

11. SH Tanah dikuasai PHT Pemegang)

Pemberi Hak Tanggungan dibatasi terhadap butir 1, 2, 7 dan wajibbutir 10

Pemegang Hak Tanggungan berhak terhadap butir 3, 4, 5, 6, 8. 9

PENDAFTARAN HAKTANGGUNGAN

1. Proses Pendaftaran HT

2.Penerbitan Tanda Bukti HT

PENDAFTARAN HT- UUHTPasal 13

(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

(2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelahpenandatanganan Akta Pemberian

Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal10 ayat (2), PPAT wajib

mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yangbersangkutan dan warkah lain

yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.

(3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)dilakukan oleh

Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungandan

mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek HakTanggungan

serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yangbersangkutan.

(4) Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah

tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan

bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuhpada hari libur, buku-tanah yang

bersangkutan diberi bertanggal hari kerjaberikutnya.

(5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah HakTanggungan sebagaimana

dimaksud pada ayat (4).

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

BERDASARKAN PP NO. 24 TAHUN

1997

Pasal 37 ayat (1)

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun

melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan

dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan

hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan

akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan

peraturan perundang-undangan yang berlaku

Pasal 44 ayat (1)

Pembebanan hak tanggungan dapat didaftar jika dibuktikan dengan

akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

PENDAFTARAN HT BERDASARKAN

PMNA/KA.BPN NO.3/1997

1. UNTUK OBYEK-HT YG SUDAH TERDAFTAR A.N. PEMBERI HT

PPAT yang membuat APHT wajib selambat-lambatnya 7 hari setelahpenandatanganan APHT mendaftarkan ke Kantor Pertanahan dengandisertai kelengkapan dokumen:

1. surat pengantar dari PPAT (dua rangkap) yang memuat daftar jenis surat2 ygakan disampaikan

2. surat permohonan pendaftaran HT dari penerima HT

3. fotokopi bukti identitas pemberi&pemegang HT

4. sertipikat hak atas tanah atau HMSRS (asli) yang dibebani HT

5. lembar ke-2 APHT

6. salinan APHT yg sudah diparaf oleh PPAT ybs. Untuk disahkan sbg. Salinanoleh Kakan. Pertanahan dlm. rangka pembuatan Sertipikat HT

7. SKMHT (jika pemberian HT menggunakan SKMHT)

PENDAFTARAN HT BERDASARKAN

PMNA/KA.BPN NO.3/1997

2. UNTUK OBYEK-HT YG BELUM TERDAFTAR A.N. PEMBERI HT

Obyek HT diperoleh melalui peralihan hak: pewarisan, pemindahan hak (jual beli)

PPAT yang membuat APHT wajib selambat-lambatnya 7 hari setelah penandatanganan APHT mendaftarkan ke Kantor Pertanahan dengan disertai kelengkapan dokumen:

a. surat pengantar dari PPAT (dua rangkap) yang memuat daftar jenis surat2 yg akan disampaikan

a. surat permohonan pendaftaran peralihan hak (HAT-MHSRS)

b. fotokopi bukti identitas pemberi&pemegang HT

c. sertipikat hak atas tanah atau HMSRS (asli) yang dibebani HT

d. dokumen asli bukti terjadinya peralihan hak (JUBEL, LELANG, WARIS,HIBAH, INBRENG)

e. bukti pelunasan BPHTB

f. bukti pelunasan PPh

g. fotokopi bukti identitas pemberi&pemegang HT

h. sertipikat hak atas tanah atau HMSRS (asli) yang dibebani HT

i. lembar ke-2 APHT

j. salinan APHT yg sudah diparaf oleh PPAT ybs. Untuk disahkan sbg. Salinan oleh Kakan. Pertanahan dlm. rangka pembuatan Sertipikat HT

k. SKMHT (jika pemberian HT menggunakan SKMHT)

DOKUMEN ASLI BUKTI TERJADINYA PERALIHAN

HAK:

1) PEWARISAN: surat ket. Sbg. Ahli waris dan Aktapembagian waris jika sudah ada pembagianwaris

2) JUAL BELI: Akta jual beli

3) LELANG: Kutipan Risalah Lelang

4) INBRENG: Akta Pemasukan Saham

5) TUKAR-MENUKAR: Akta Tukar Menukar

6)HIBAH: Akta Hibah

PENDAFTARAN HT

UNTUK OBYEK-HT YG BELUM TERDAFTAR A.N.

PEMBERI HT

OBYEK HT(HAT-HMSRS)BELUM A.N PEMBERI HAK TANGGUNGAN

PENDAFTARAN PERALIHAN HAK

OBYEK TERDAFTAR AN. PEMBERI HT

PENDAFTARAN PEMBEBANAN HT

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

UNTUK OBYEK YG BERUPA SEBAGIAN

PEMECAHAN/

PEMISAHAN DARI HAT-INDUK

PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

PEMBERIAN HT

(APHT-PPAT)

PENDAFTARAN HT

KANTOR PERTANAHAN KAB/KOTA

KEGIATAN PENDAFTARAN HAK

TANGGUNGAN

DI KANTOR PERTANAHAN

1. mencatat adanya beban HT pada BukuTanah Hak Tanggungan;

2. membuat salinan APHT;

3. mencatat dalam buku tanah hak atas tanahyang menjadi obyek HT;

4. menyalin catatan tersebut pada SertipikatHak Tanggungan dan Sertipikat Hak atasTanah

SAAT DAN TANDA BUKTI

LAHIRNYA HT

KAPAN SAAT LAHIRNYA HT ?

YAITU : Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah hari ke-7 (tujuh)setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untukpendaftaran di kantor pertanahan

Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutandiberi tanggal hari kerja berikutnya. Pada tanggal tersebut HakTanggungan dianggap sudah lahir.

Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahanmenerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari :

1. SALINAN BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN

2. SALINAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

TITEL EKSEKUTORIAL PADA

SAMPUL SERTIPIKAT HAK

TANGGUNGAN

Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama denganputusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukumtetap, sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah denganmembubuhkan pada sampulnya kata-kata :

”DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”

Irah-irah tersebut sebagai titel eksekutorial artinya memilikikekuatan mengikat seperti halnya keputusan hakim yangdapat dilaksanakan dengan sifat memaksa

IMPLIKASI YURIDIS

LAHIRNYA HT

» Lahirnya HT secara yuridis Pemegang HT (Kreditor)telah memiliki kedudukan yang diutamakan daripadakreditor konkuren

» Pemegang HT (Kreditor) secara yuridis memilikijaminan pelunasan hutang jika pemberi HT ingkarjanji/wanprestasi dengan dasar:

» Kekuatan titel eksekutorial yg tercantum di dalamSertipikat HT, kreditor dapat menjual lelang obyek HTdengan kekuasaan sendiri

» Adanya Janji di dalam APHT (“beding van eigen-machtige verkoop”) yg memberikan kekuasaan padakreditor untuk menjual sendiri obyek HT

» Melakukan penjualan obyek HT di bawah tangan yangtelah disepakati dengan debitor

SURAT KUASA

MEMBEBANKAN

HAK TANGGUNGAN

(SKMHT)

Kemungkinan Pemberian

KuasaTerbuka kemungkinan berdasarkan Pasal 15

UUHT

Pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan

wajib dilakukan sendiri oleh Pemberi Hak

Tanggungan sebagai pihak yang berwenang

melakukan perbuatan hukum atas obyek Hak

Tanggungan.

Hanya apabila benar-benar diperlukan dan

berhalangan, kehadirannya untuk memberikan

HT dan menandatangani APHT-nya dapat

dikuasakan kepada pihak lain.

Tata Cara Pemberian Kuasa

Pemberian kuasa harus dilakukan sendiri oleh

Pemberi HT dan wajib dilakukan dihadapan seorang

Notaris atau PPAT, dengan suatu akta otentik

yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan (SKMHT).

Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan dengan

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN

Nomor 3 Tahun 1996.

SKMHT dibuat dalam dua rangkap yang keduanya

asli (in originali) ditandatangani oleh Pemberi dan

Penerima kuasa, dua orang saksi dan Notaris atau

PPAT. 224

Syarat-syarat Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan

(SKMHT) :

1. Tidak memuat kuasa untuk melakukanperbuatan hukum lain daripadamembebankan Hak Tanggungan;

2. Tidak memuat kuasa subtitusi;

3. Mencantumkan secara jelas obyek HakTanggungan, jumlah utang dan nama sertaidentitas debitor apabila debitor bukanpemberi Hak Tanggungan.

Tentang SKMHT

SKMHT tidak dapat ditarik kembali/berakhir oleh sebabapapun, kecuali berakhir karena telah dilaksanakan atautelah habis jangka waktunya;

Wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian HakTanggungan (APHT) dalam jangka waktu yangditetapkan, jika tidak maka batal demi hukum.

PPAT wajib menolak menolak membuat APHTberdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT “inoriginali” yang formulirnya disediakan oleh BPN (yangblanko dan formatnya diatur dalam PMNA/Ka. BPN No. 3Tahun 1996)

JANGKA WAKTU SKMHT Selambatnya 1 Bulan

• Tanah yang

bersertipikat

Selambatnya 3 Bulan

• Tanah yang belum

bersertipikat

• Tanah yang sudah

bersertipikat tetapi

belum didaftarkan atas

nama Pemberi Hak

TanggunganPembatasan waktu tersebut tidak berlaku untuk

menjamin kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah.

Mengenai SKMH yang sudah ada pada saat UUHT diundangkan,

maka surat tersebut digunakan sebagai SKMHT dalam jangka

waktu 6 bulan terhitung sejak tanggal 9 April 1996.

(Pasal 24 ayat 3 UUHT)

Jangka Waktu SKMHT

untuk Kredit Tertentu

• Untuk Kredit Usaha Kecil,

sebagaimana dimaksud dalam Surat

Keputusan Direksi Bank Indonesia

tanggal 29 Mei 1993 Nomor

26/24/KEP/Dir ditetapkan batas

jangka waktu lain dengan Peraturan

Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN

Nomor 4 Tahun 1996.

228

JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU (vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996)

Sampai saat berakhirnya

masa perjanjian kredit

Kredit Usaha Kecil yaitu :

1.Kredit yang diberikan kepada

nasabah usaha kecil: KUD,

KUT, Kredit Koperasi Primer

2.KPR:rumah(LT/LB:max200m

2/≤70m2) ; KSB untuk

LT(:54m2-72m2) ;

perbaikan/pemugaran

3.Kredit Produktif (maks. Rp.

50 jt): Kredit Umum

Pedesaan-BRI, Kredit

Kelayakan Usaha

vide SK-Direksi BI No.26/

24/KEP/Dir,tgl. 29 Mei 1993)

berlaku hingga 3 bulan

sejak tgl. diterbitkannya sertipikat hak atas tanah yang sedang didaftarkan dan sedang dibebani HT untuk jenis kredit:

Kredit produktif (termasuk Kredit Usaha Kecil) dari Bank Umum/BPR sebesar Rp. 50-250 jt

KPR untuk ruko LT/LB max 200m2/≤70m2.

Kredit untuk perusahaan inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau lainnya.

Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka KPR

230

SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN

HAK TANGGUNGAN

-Balik Nama

-Pecah/Gabungan

-Tanah Adat -Balik Nama

-Pecah/Gab.

-Tanah Adat

BPN (APHT)

Sertipikat a.n.

ybs.

Pendaftaran

-Balik Nama

-Pemecahan

-Tanah Adat

SKMHT (PPAT/

Notaris)

APHT (PPAT)

Max. 3 bln

Sertipikat a.n.

Pemberi HTPK

BUKU

TANAH

HT

SERTIPIKAT HT

7 hari

kerja

Hari ke 7

Max. 1 bulan

SURAT KUASA MEMBEBANI HAK TANGGUNGAN

DALAM RANGKA

PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

SYARAT-SYARAT SKMHT

Pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukansendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai yang berhak atasobyek Hak Tanggungan.

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) harusdibuat dihadapan notaris dan PPAT dengan syarat-syarat :

1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukumlain daripada membebankan Hak Tanggungan;

2. Tidak memuat kuasa subtitusi;

3. Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas debitor apabiladebitor bukan pemberi Hak Tanggungan;

Kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali dengan sebabapapun, kecuali berakhir karena telah dilaksanakan atau telahhabis jangka waktunya;

SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalamjangka waktu yang ditetapkan batal demi hukum.

JANGKA WAKTU

SKMHT

SKMHT untuk tanah yang bersertipikat wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan;

SKMHT untuk tanah yang belum bersertipikat, selambat-lambatnya 3 bulan;

SKMHT untuk tanah yang sudah bersertipikat tetapi belum didaftarkan atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang haknya yang baru, selambat-lambatnya 3 bulan.

Pembatasan waktu tersebut tidak berlaku untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah.

Mengenai Surat Kuasa Memasang Hipotik (SKMH) yang sudah ada pada saat UUHT diundangkan, maka surat tersebut digunakan sebagai SKMHT dalam jangka waktu 6 bulan terhitung sejak tanggal 9 April 1996 (pasal 24 ayat 3 UUHT).

JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU

(vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996)

SKMHT berjangka waktu hingga berakhirnya masa

perjanjian kredit (Kredit Usaha Kecil vide SK-

Direksi BI No.26/ 24/KEP/Dir,tgl. 29 Mei 1993) yaitu

:

1. Kredit usaha kecil: KUD,KUT,KKP

2. KPR:rumah (lt/lb:200/70), KSB untuk luas

tanah (:54m2-72m2)

3. Kredit Produktif (maks. Rp. 50 jt): KUP-BRI,

KUK

JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU

(vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996)

SKMHT berlaku hingga 3 bulan sejak tgl. Terbit sertipikat hak atas tanah yang sedang didaftarkan dan sedang dibebani HT untuk jenis kredit: Kredit produktif (termasuk KUK) dari Bank Umum/BPR

sebesar Rp. 50-250 jt

KPR untuk ruko lt/lb. 200/70m2 max.

Kredit untuk perusahaan inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau lainnya.

Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka KPR

PROSEDUR PEMBERIAN KUASA

Pemberian Kuasa wajib dilakukan di hadapan Notaris atau PPAT dengan suatu akta otentik (Pasal 15 ayat (1) UUHT)

SKMHT dibuat oleh Notaris atau PPAT dalam dua rangkap yang keduanya asli (in originali)ditandatangani oleh pemberi dan penerima kuasa, dua orang saksi dan Notaris atau PPAT

LARANGAN DAN PERSYARATAN SKMHT

PASAL 15 ayat (1) UUHT:

Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT. Tidak dilarang memberi kuasa memberikan janji-janji dimaksudkan dalam Pasal 11 UUHT

dilarang memuat kuasa substitusi. Substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui peralihan

hingga ada penerima kuasa baru. Adapun yang bukan substitusi dalam hal tidak terjadi penggantian penerima kuasa apabila penerima kuasa menugaskan pihak lain untuk mencantumkan namanya melaksanakan kuasa.

wajib dicantumkan secara jelas obyek HT jumlah utang, nama dan identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi HT

PERBEDAAN SKMH DENGAN SKMHT

SKMH menurut Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata dibuat dengan akta notaries menurut ketentuan Reglement Jabatan Notaris (S.1860-3)

Menurut UUHT SKMHT dapat dibuat oleh notaris atau PPAT

SKMH ada minuut dan grosse sebagai salinannya, sedangkan SKMHT tidak ada

PPAT wajib menolak menolak membuat APHT berdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT “in originali” yang formulirnya disediakan oleh BPN yang blangko dan formatnya diatur dalam PMNA/ka.BPN No.3 tahun 1996

KETENTUAN SKMHT UNTUK BENDA-BENDAYANG BERKAITAN DENGAN TANAH

• Bahwa di dalam SKMHT harus disebutkan secara jelas benda-

benda yang dimaksudkan untuk dibebani HT

• Apabila benda-benda tersebut bukan milik pemegang hak atas

tanah, maka pemilik benda-benda tsb. Harus ikut menandatangani

SKMHT

Pasal 4 ayat (5)UUHT: Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya

sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang

hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda

tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada

Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya

atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik (berupa

SKMHT-Lihat dalam penjelasan ayat ini).

Penjelasan Pasal 4 ayat

(5)

• Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat

ini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan atas benda-benda yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk

dibebani Hak Tanggungan bersama-sama tanah

yang bersangkutan.

PERIHAL JANJI-JANJI DALAM RANGKA PEMBERIAN HAK

TANGGUNGAN (APHT)

JANJI YG DIPERBOLEHKAN

DALAM PEMBEBANAN HT-

ObligatoirDalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain:

a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmenyewakan

obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktusewa

dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih

dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmengubah bentuk

atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali denganpersetujuan tertulis lebih

dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk

mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan KetuaPengadilan Negeri

yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggunganapabila debitor

sungguh-sungguh cidera janji;

d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk

menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukanuntuk pelaksanaan

eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya ataudibatalkannya hak yang

menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi ataudilanggarnya ketentuan

undang-undang;

e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hakuntuk menjual

atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitorcidera janji;

f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertamabahwa obyek

Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;

g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskanhaknya atas

obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu daripemegang

Hak Tanggungan;

h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau

sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk

pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya

olehpemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;

i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau

sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan

untukpelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;

j. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyekHak

Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;

k. Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).

JANJI YG DIPERBOLEHKAN DALAM

PEMBEBANAN HT

JANJI YG DILARANG

• Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang

HakTanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila

debitor cidera janji, batal demi hukum (Pasal 12 UUHT)

• Penjelasan Pasal 12

Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan

debitor dan pemberi HakTanggungan lainnya, terutama jika nilai

obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nyautang yang dijamin.

Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta

mertamenjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera

janji.

Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak

Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan

asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20.

EKSEKUSI HAK

TANGGUNGAN

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Berdasarkan Pasal 20 UUHT

Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:

a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual

obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 6, atau

b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak

Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat

(2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum

menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan

perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang

Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada

kreditor-kreditor lainnya.

EKSEKUSI HAK

TANGGUNGAN

Berdasarkan Pasal 20

UUHT (2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak

Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akandapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukansetelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberidan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dandiumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yangbersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yangmenyatakan keberatan.

(4) Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yangbertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demihukum.

(5) Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimanadimaksud pada ayat (1) dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamindengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

PARATE EKSEKUSI

• Pada Pasal 20 Ayat (1) huruf (a) UUHT dinyatakan bahwaapabila debitur cidera janji maka pemegang HT pertamauntuk menjual obyek HT sebagaimana diatur dalam Pasal6 UUHT, unsur-unsur tersebut yang terjalin menjadiesensi dalam Pasal 6 UUHT tersebut, adalah :– Debitur cidera janji;

– Kreditur pemegang HT pertama diberi hak;

– Hak untuk menjual obyek HT atas kekuasaan sendiri;

– Syarat penjualan melalui pelelangan umum;

– Hak kreditur mengambil pelunasan piutangnya dari hasilpenjualan;

– Hak kreditur mengambil pelunasan piutangnya sebatas haktagih.

PARATE EKSEKUSI

• Eksekusi yang didasarkan Pasal 6 UUHTdimana diberikannya kemudahan bagi krediturpemegang HT dalam pelaksanaan eksekusi HTdikarenakan kreditur pemegang HT tersebutmempunyai kedudukan yang istimewa dalambentuk droit de preference dan droit de suiteyang merupakan ciri-ciri dari HT. Sehinggaapabila debitur cidera janji, kreditur pemegangHT dapat langsung mengajukan permintaankepada Kepala Kantor Lelang Negara untukmelakukan penjualan obyek HT yangbersangkutan.

Ketentuan eksekusi berdasarkan

eigenmachtige verkoopPARATE EKSEKUSI

Pasal 1178 KUHPDT:

Segala perjanjian yang menentukan bahwa kreditur diberi kuasa

untuk menjadikan barang-barang yang dihipotekkan itu sebagai

miliknya adalah batal. Namun kreditur hipotek pertama, pada waktu

penyerahan hipotek boleh mensyaratkan dengan tegas, bahwa jika

utang pokok tidak dilunasi sebagaimana mestinya, atau bila bunga

yang terutang tidak dibayar, maka ia akan diberi kuasa secara

mutlak untuk menjual persil yang terikat itu di muka umum,

agar dari hasilnya dilunasi, baik jumlah uang pokoknya maupun

bunga dan biayanya. Perjanjian itu harus didaftarkan dalam daftar-

daftar umum, dan pelelangan tersebut harus diselenggarakan

dengan cara yang diperintahkan dalam Pasal 1211

PARATE EKSEKUSI

• PARATE EKSEKUSI MERUPAKAN EKSEKUSI YANGDILAKSANAKAN TANPA MELIBATKAN JURU SITA, TANPAFIAT KETUA P.N., DILAK-SANAKAN DILUAR HUKUM ACARADAN JUGA TIDAK DIDASARKAN ATAS TITEL EKSEKUTORIAL

• DOKTRIN MENGGAMBARKANNYA SEPERTI ORANG YANG MENJUAL HARTA MILIKNYA SENDIRI

PARATE EKSEKUSI SBG.

EKSEKUSI YANG

DISEDERHANAKAN

• DOKTRIN MENYEBUTNYA SEBAGAIEKSEKUSI YANG DISEDERHANAKAN

• DISINI NAMPAK MAKSUD PEMBUATU.U. MEMANG HENDAK MEMBERIKANKEMUDAHAN KEPADA KREDITURPEMEGANG GADAI DLM MENGAMBILPELUNASAN

ALASAN PENERAPAN

PARATE EKSEKUSI

• MENGAMBIL PELUNASAN SUATU TAGIHANMELALUI GUGAT DIMUKA PENGADILAN, DARISEJAK MULAI GUGAT DIMASUKKAN SAMPAIPELAKSAAN EKSEKUSI, AKAN MEMAKANWAKTU YANG LAMA DAN BIAYA YANG CU-KUP BESAR

• ATAS KONDISI TERSEBUT PADA SAAT ITU, MAKAKONSEKWENSINYA, BANK-BANK AKAN ENGGANMEMBERIKAN KREDIT KEPADA NASABAH-NASABAH KECIL.

PERMASALAHAN

PARA PEMBUAT UU DI BELANDA WAKTU ITU DIHADAPKANKEPADA DUA PILIHAN SULIT: APAKAH AKAN MEMBERIKAN SARANA

PENGAMBILAN PELUNASAN YANG SEDERHANAKEPADA KREDITUR ?

ATAU MEMBIARKAN NASABAH KECIL DICEKIKOLEH LINTAH DARAT?

TERNYATA PARLEMEN BELANDA SAAT ITU MEMILIHMEMBERIKAN PARATE EKSEKUSI, SEBAGAI SARANAEKSEKUSI OLEH KREDITOR DALAM RANGKA MENDAPATKANPELUNASAN HUTANG

SYARAT PELAKSANAAN

PARATE EKSEKUSI

PARATE EKSEKUSI HARUS DILAKSANAKAN :

- DIMUKA UMUM (MELALUI LELANG )

- MENURUT KEBIASAAN SETEMPAT

- DENGAN SYARAT – SYARAT YANG LAZIM BERLAKU

PELAKSANAAN PARATE

EKSEKUSI

• Pelaksanaan lelang parate executie ini telah diatur dalam SuratEdaran Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara Nomor SE-21/PN/1998 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pasal 6 UUHTdalam Angka 1 yang menyatakan bahwa “ ...penjualan tersebutbukan secara paksa, tetapi merupakan tindakan pelaksanaanperjanjian oleh pihak-pihak. Oleh karena itu tidak perlu ragu-ragu lagi melayani permintaan lelang dari pihak perbankan atasobyek HT berdasarkan Pasal 6 UUHT” serta pada Angka 3 yangmenyatakan bahwa “lelang obyek HT berdasarkan Pasal 6UUHT adalah tergolong lelang sukarela...” dan dipertegas olehSurat Edaran Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara NomorSE-23/PN/2000 butir 1a huruf (e) yang menyatakan bahwa“Pelaksanaan lelang HT sebagaimana dimaksud Pasal 6 UUHTtidak diperlukan persetujuan debitur untuk pelaksanaanlelangnya

EKSEKUSI HT:TITEL

EKSEKUTORIAL

• Pelaksanaan titel eksekutorial ini masih menggunakanHukum Acara Perdata produk Belanda yang diaturdalam Pasal 224 HIR dan 258 RBg, hal ini didasarkanpada ketentuan Pasal 26 UUHT yang menyatakanbahwa sebelum ada peraturan perundang-undanganyang mengatur secara khusus eksekusi HT makaperaturan mengenai eksekusi Hypotheek berlakuterhadap eksekusi HT. Dalam pelaksanaan eksekusitersebut harus diperhatikan ketentuan Pasal 14 UUHTyang menyatakan bahwa Sertipikat HT berlaku sebagaipengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hakatas tanah yang menjadi obyek HT, HMSRS.

EKSEKUSI HT:TITEL

EKSEKUTORIAL

• Pelaksanaan eksekusi tersebut dilaksanakandengan mengajukan permohonan eksekusi olehkreditur pemegang HT kepada KetuaPengadilan Negeri setempat denganmenyerahkan sertipikat HT sebagai dasarnya.Kemudian, eksekusi akan dilaksanakan atasperintah dan dengan pimpinan KetuaPengadilan Negeri yang bersangkutan melaluipelelangan umum yang dilakukan oleh KantorLelang Negara

KESESATAN PENJELASAN

UMUM UUHT

• Pasal 6 UUHT yang merupakan tujuan Pembentuk UUHT berkehendak untukmewujudkan kemudahan yang disediakan oleh undang-undang bagi krediturpemegang HT pertama dalam rangka pelaksanaan penjualan oleh HT ataskekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, manakala debitur cidera janji,tertuang dalam Pasal 20 Ayat (1) huruf (a) UUHT

• Namun, Penjelasan Umum Angka 9 UUHT menyatakan bahwa:Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaaneksekusinya, jika debitor cidera janji. Walaupun secaraumum ketentuan tentangeksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku, dipandang perluuntuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi Hak Tanggungan dalamUndang-Undang ini, yaitu yang mengatur lembaga PARATE EXECUTIE sebagaimanadimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het HerzieneIndonesisch Reglement) dan Pasal 258 Reglemen AcaraHukum Untuk Daerah LuarJawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de GewestenBuiten Java en Madura).

KESESATAN PENJELASAN

UMUM UUHT

• Apabila Penjelasan Umum Angka 9 tersebut dapat ditafsirkan,

jika debitur benar-benar wanprestasi, maka pemegang HT

pertama dapat melaksanakan janji tersebut dengan menjual

lelang obyek HT atas kekuasaan sendiri (parate executie)

berdasar pada Pasal 224 HIR/Pasal 258 Rbg adalah tidak

tepat, hal tersebut sama dengan pendapat Sudikno

Mertokusumo, yang menyatakan kiranya kurang tepat jika

eksekusi ex-Pasal 224 HIR disebut sebagai parate executie.

• Seharusnya pelaksanaan parate executie tidak mendasarkan pada

Pasal 224 HIR dan 258 RBg., seperti yang disebutkan oleh

Penjelasan Umum Angka 9. Melainkan prosedur pelaksana

parate executie itu dilaksanakan tanpa meminta fiat dari Ketua

Pengadilan Negeri.

KESESATAN PENJELASAN

UMUM UUHT

• Apabila pelaksanaan penjualan lelang (parate executie) atasobyek HT terlebih dahulu harus melalui dan atas perintah KetuaPengadilan Negeri, maka logika hukumnya pembentuk UUHTselain tidak lagi membedakan antara lembaga parate eksekusidengan lembaga grosse acte hipotik (sekarang LembagaSertipikat Hak Tanggungan) dan lembaga grosse actePengakuan Hutang, akibatnya semua lembaga tersebuteksekusinya harus mendapatkan fiat Ketua Pengadilan Negeriyang tunduk pada asas eksekusi Hukum Acara Perdata.

• Sehingga pengaturan yang demikian menunjukkan sifatPembentuk UUHT inkonsisten. Sehingga tidak salah jika adayang berpendapat bahwa norma yang mengatur pelaksanaanparate executie HT merupakan norma yang kabur (vagenorman).

UU NO.10 TAHUN 2004:

MENGKAHIRI KESESATAN

PENJELASAN UMUM UUHT

ANALISIS Berdasarkan UU NO.10 TAHUN 2004:

• Penjelasan Undang-Undang bukanlah norma melainkan sebagaitafsiran resmi dari materi tertentu, sedangkan Penjelasan Umum Angka9 UUHT tersebut bukan merupakan penjelasan dari materi parateexecutie melainkan Penjelasan dari materi sertipikat HT.

• Oleh sebab itu Penjelasan Umum Angka 9 UUHT tidak mempunyaikekuatan berlaku mengikat terhadap pelaksanaan parate executiesebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UUHT. Dengan kata lain, logikahukumnya pelaksanaan atas parate executie HT tidak menggunakanprosedur Hukum Acara Perdata dan tidak diperlukan ijin atau perintahdari Ketua Pengadilan Negeri, melainkan cukup dilaksanakan melaluipelelangan umum oleh Kantor Lelang Negara