Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Klauzule abuzywne w umowach

deweloperskich

III New EU Forum on Mortgage and Developers' Financing

Joanna Kornas

Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Warszawa, 15 października 2009 r.

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Klauzule abuzywne

Postanowienia z wzorców umów stosowanych przez

przedsiębiorców,

Kształtujące prawa i obowiązki konsumenta w

sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,

Naruszające interesy konsumenta w sposób

rażący...

Czyli...

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Zaskarżone do Sądu Ochrony Konkurencji i

Konsumentów (SOKiK),

Uznane przez SOKiK za niedozwolone,

Wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy

uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez

Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i

Konsumentów (UOKiK).

Klauzule abuzywne

„Droga do rejestru”

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

VAT

Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi

przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal

mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku

zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.

→ klauz. nr 885, wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII AmC 86/03

Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy

uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali,

wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy

ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto,

w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin

publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z

budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.

→ klauz. nr 1386, wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Strony zgodnie oświadczają, że:

• - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po

obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku

do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie

będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie,

jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par.

3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie,

• - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze

dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do

powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie

przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek

ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem

/tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z

komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.

→ klauz. nr 1540, wyrok SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt XVII AmC 108/07

Zmiana

powierzchni lokalu

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Kary umowne

Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto

lokalu przedmiotu umowy.

→ klauz. nr 1396, wyrok SOKiK z dnia 28 grudnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 98/07

W przypadku powstałego z wyłącznej winy [DEWELOPERA] opóźnienia w

przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych

przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości

0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki

powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%.

→ klauz. nr 1392, wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05

W przypadku odstąpienia od umowy w trybie par. 8 ust. 4, Nabywca zapłaci

[DEWELOPEROWI] karę umowną w wysokości 5% wartości umowy oraz

pokryje koszty opisane w par. 8 ust. 5. Nabywca wyraża zgodę na

potrącenie w/w kwot z środków podlegających zwrotowi.

→ klauz. nr 1394, wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Rozwiązanie problemów ze stosowaniem

klauzul abuzywnych wydaje się być

proste...

Stosowanie dobrych praktyk,

Śledzenie treści rejestru,

Konsekwentne niestosowanie klauzul wpisanych do

rejestru.

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Jednakże...

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Problemy...

Dobre praktyki

Przeszło 10 firm deweloperskich stosujących

dobre praktyki...

… w tym jedna spółka publiczna...

… stosowało także niedozwolone postanowienia umowne...

… jedna taka firma stosowała średnio 4,75 klauzuli...

… „rekordzista” stosował 14 klauzul abuzywnych.

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Treść rejestru...

§3 ust.5 – Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zwłoki Inwestora w wydaniu lokalu

mieszkalnego w standardzie podstawowym z ewentualnymi rezygnacjami, z przyczyn innych

aniżeli określonych w ust.3, Kupującemu przysługuje prawo naliczania kary umownej w wysokości

0,025% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w §2 ust.1 za każdy dzień zwłoki, łącznie nie

więcej jednak niż 10% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w §2 ust.1

§4 ust.4 – W sytuacji określonej w ust. 3 Inwestor zwróci Kupującemu wpłaconą w wykonaniu

niniejszej umowy kwotę, zwaloryzowaną w oparciu o miesięczne wskaźniki wzrostu cen towarów i

usług konsumpcyjnych ogłoszone przez Prezesa GUS , za okres dysponowania przez Inwestora

kwotą wpłaconą przez Kupującego. Zwrot powinien nastąpić w terminie trzech miesięcy od dnia

stwierdzenia przez Inwestora, że umowa uległa rozwiązaniu

§4 ust. 6b – Strony zgodnie postanawiają, że: Do dnia dokonania odbioru lokalu mieszkalnego,

poza przypadkiem określonym w ust.5 Kupujący może odstąpić od umowy w każdym czasie za

zapłatą odstępnego w wysokości 10% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej §2 ust. 1.

Kwota wpłacona przez Kupującego w wykonaniu niniejszej umowy podlega zwrotowi na jego

rzecz w wysokości nominalnej dokonanej wpłaty, po potrąceniu odstępnego, w terminie trzech

miesięcy od daty odstąpienia → wyrok SOKiK z dnia 5 września 2006 r.,

sygn. akt XVII AmC 118/05 (patrz: klauzule o nr. 1436-1438)

Jeden wyrok uznający za abuzywne sześć postanowień

- Prezes UOKiK NIE wpisał do rejestru trzech z nich.

Problemy...

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Problemy...

Niekonsekwencja sądu...

Na przykład:

• Zmiana powierzchni mieszkania w stosunku do projektowanej o 3% -

abuzywność (SOKiK: XVII AmC 108/07, klauzula nr 1540),

• Zmiana powierzchni mieszkania w stosunku do projektowanej o 2% - brak

abuzywności (SOKiK: XVII AmC 122/05, Sąd Apelacyjny: VI ACa 1078/07),

• Odstępne w wysokości 5% wartości mieszkania – abuzywność

(SOKiK: XVII AmC 30/01, klauzula nr 1),

• Odstępne w wysokości 10% wartości mieszkania – brak abuzywności (H. Fedorowicz Różne sądy, różne stawki, „Rzeczpospolita” z dnia 13 marca 2003 r., nr 61 (6441), C1; za: A. Kadzik Postępowanie

w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, „Radca Prawny” 2003 nr 4, str. 55, przyp. 19)

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Podsumowując...

Przedsiębiorca nie może stosować niedozwolonych postanowień

umownych: stanowi to praktykę naruszającą zbiorowe interesy

konsumentów...

… ale rejestru klauzul abuzywnych nie da się „stosować”

automatycznie, na zasadzie: co w rejestrze, to zakazane poza nim...

...chociaż zawartość rejestru jest „wskazówką abuzywności”;

Dobre praktyki mogą pomóc...

… ale wymagają dopracowania;

Niepewność prawa jest zbyt duża;

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Wnioski

Klauzule „rejestrowe” należy przede wszystkim interpretować, by

znaleźć ich sens, przyczynę, dla której zostały wpisane do rejestru;

trzeba odnaleźć „istotę abuzywności”,

Możliwe, że kwestie budzące największe problemy należałoby

uregulować w ustawie.

Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

ma nadzieję już niebawem zaprosić do dyskusji

nad szczegółowymi rozwiązaniami.

Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości

www.ehipoteka.pl

Dziękuję!

Zapraszamy do zgłaszania uwag i propozycji

na adres fundacja@ehipoteka.pl.