Þjónustufyrirtæki á húsnæðismarkaði

ÁVARP BORGARSTJÓRA 5

FÉLAGSBÚSTAÐIR Í 20 ÁR 6- Saga og þróun Félagsbústaða

STIKLAÐ Á STÓRU Í SÖGU HÚSNÆÐISMÁLA 10

ÚTRÝMING Á HEILSUSPILLANDI HÚSNÆÐI 11

HORFT FRAM Á VEGINN 12- Auðun Freyr Ingvarsson

VERKEFNI Í PÍPUNUM 16

VIÐ GRÆÐUM ÖLL Á FJÖLBREYTTU SAMFÉLAGI 18- Viðtal við Ilmi Kristjánsdóttur

FÉLAGSBÚSTAÐIR RUDDU NÝJAR BRAUTIR Í HÚSNÆÐISMÁLUM 20- Viðtal við Sigurð Kr. Friðriksson

UPPBYGGING AÐ NORRÆNNI FYRIRMYND 22- Viðtal við Þórarin Magnússon

KRAFAN Í DAG ER GAGNSÆI 24- Viðtal við Guðrúnu Ögmundsdóttur

STJÓRNIR FÉLAGSBÚSTAÐA 1997-2017 25

VERKEFNIN ERU SVO SANNARLEGA FJÖLBREYTT OG SKEMMTILEG 26

FÉLAGSLEGA HÚSNÆÐISKERFIÐ HEFUR HJÁLPAÐ ÞÚSUNDUM FJÖLSKYLDNA 28- Viðtal við Guðrúnu Árnadóttur

ÞRÓUN EIGNASAFNS FÉLAGSBÚSTAÐA 30

GREINING Á EIGNASAFNI FÉLAGSBÚSTAÐA 31

ÞRÓUN LEIGUVERÐS 32

ÍBÚÐIR Í EIGU SVEITARFÉLAGA 33

September 2017

Ábyrgðarmaður: Auðun Freyr Ingvarsson

Ritstjórn:Auðun Freyr IngvarssonGrétar Sveinn Theodórsson Gunnar HarðarsonJón Rúnar SveinssonKristjana Rósmundsdóttir

Hönnun: Neil John Smith

Ávarp borgarstjóra

Dreifing eigna Félagsbústaða í Reykjavík

4 5

Húsnæðismálin eru brýnustu hagsmunamál borgarbúa og brýnasta úrlausnarefni borgaryfirvalda, enda er þak yfir höfuðið það málefni sem hefur hvað mest áhrif á lífsgæði einstaklinga og fjölskyldna. Það er stefna Reykjavíkurborgar að allir borgarbúar hafi aðgang að öruggu húsnæði á viðráðanlegu verði, hvort sem fólk þarf til þess stuðning eða ekki.  Reykjavíkurborg hefur unnið markvisst að því að fjölga félagslegum búsetuúrræðum frá því að ráðist var í byggingu fyrstu íbúðablokkanna á Melunum við Hringbraut árið 1942, en einkum þó hin síðari ár. Þak yfir höfuðið eru mannréttindi og hafa aðgerðir Reykjavíkurborgar í gegnum árin endurspeglað þá áherslu. Félagsbústaðir voru svo stofnaðir árið 1997, þegar 827 íbúðir í eigu Reykjavíkurborgar voru seldar inn í nýtt félag og öll umsýsla þeirra var færð  á eina hendi.  Við fögnum því tuttugu ára afmæli Félagsbústaða nú í haust. Á þeim tíma hefur fjöldi eigna meira en þrefaldast og eru þær um 2.445 í dag. Stofnun Félagsbústaða hefur bæði falið í sér betri þjónustu við leigjendur og betri rekstur fyrir borgina. Fjöldi félagslegra íbúða í Reykjavík í umsjón Félagsbústaða hefur vaxið með hverju ári frá árinu 2003, en eftirspurnin hefur að sama skapi aukist jafnt og þétt. Tilvera Félagsbústaða á markaðnum er ekki sjálfsagður hlutur. Ef við lítum til annarra sveitarfélaga er það Reykjavík sem dregur vagninn þegar kemur að fjölda félagslegra íbúða á hverja þúsund íbúa. Í raun má segja að Félagsbústaðir eigi íbúð í hverjum einasta stigagangi í Reykjavík og um 5% allra íbúða á markaði. Ef önnur sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu myndu jafna þetta hlutfall, þá væru engir biðlistar eftir félagslegu húsnæði. Félagsbústaðir hafa verið mikilvægur hlekkur í húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar sem borgarstjórn samþykkti í vor. Áætlunin er í senn félagsleg, róttæk og stórhuga.  Henni er ætlað að ná utan um húsnæðisþörf allra borgarbúa, en þó sérstaklega þeirra sem þurfa á stuðningi að halda. Samkvæmt áætluninni sem nær til fjögurra ára munu

Félagsbústaðir fjölga félagslegum íbúðum um ríflega 600 á þessu tímabili til viðbótar við þær tæplega 2.500 íbúðir sem þegar eru í eigu Félagsbústaða. Í ágústlok var svo samþykkt að flýta enn frekar fjölgun félagslegra íbúða og brúa bilið fyrir fjölskyldur meðan á þessari uppbyggingu stendur. Þar var m.a. samþykkt að Félagsbústaðir hefji byggingu á tveimur til fjórum fjölbýlishúsum auk þess að kaupa eða leigja íbúðir á almennum markaði sem verði nýttar sem skammtímalausnir þar til hægt verður að tryggja varanlegt húsnæði. Svo merkilegt sem það er þá er saga Reykjavíkur saga nánast samfelldrar húsnæðiseklu, saga íbúafjölgunar og nær samfelldrar uppbyggingar. Stofnun Félagsbústaða fyrir 20 árum var eitt af mikilvægustu skrefum í húsnæðissögu Reykjavíkur. Húsnæðismarkaðurinn er mjög breytilegur á Íslandi. Þess vegna vil ég leggja áherslu á að Félagsbústaðir geti brugðist hratt við aðstæðum sem skapast á húsnæðismarkaði hverju sinni. Það er hlutverk okkar hjá Reykjavíkurborg að skapa þá umgjörð sem er nauðsynleg til þess að Félagsbústaðir geti haldið áfram að sinna þessu mikilvæga hlutverki sínu, og nýta alla þá reynslu og þekkingu sem þar er til staðar. Ég óska leigjendum, starfsfólki og öllum sem koma að starfi félagsins með einum eða öðrum hætti innilega til hamingju með áfangann.

Félagsbústaðir í 20 ár - Saga og þróun Félagsbústaða

6 7

Eftir nokkurn undirbúning og aðdraganda voru Félagsbústaðir stofnaðir 1997, fyrir réttum 20 árum. Á þessu tímabili hefur ný öld og nýtt árþúsund hafist og mikil og margþætt þróun átt sér stað bæði hérlendis og erlendis. Þetta á ekki síst við um húsnæðismál okkar Íslendinga.

Á fyrstu árum Félagsbústaða átti sér stað veruleg uppstokkun stefnunnar í húsnæðismálum landsmanna og fyrirtækið hafði rétt náð 10 ára aldrinum þegar landið gekk í gegnum hrun bankakerfisins og alvarlega efnahagskreppu í kjölfar þess. Félagsbústaðir stóðust það próf sem hrunið reyndist öllum atvinnurekstri í landinu og er nú stærsti rekstraraðili landsins á sviði húsnæðismála.

En litumst nú um hvernig staðan var í húsnæðismálum okkar á tíunda áratug nýliðinnar aldar.

Stofnun FélagsbústaðaUm miðjan tiunda áratug síðustu aldar taldist yfir 10% alls húsnæðis í landinu til félagslega húsnæðiskerfisins, þar af voru um 2/3 hlutar verkamannabústaðir eða félagslegar eignaríbúðir. Að auki töldust leiguíbúðir félagasamtaka og sveitarfélaga, námsmannaíbúðir, kaupleiguíbúðir og búseturéttaríbúðir til félagslega kerfisins. Uppbygging kerfisins var hröðust eftir 1980, einkum á árunum um og eftir 1990.

Innan þessarar heildarmyndar mátti finna nálægt 1200 leiguíbúðir í eigu Reykjavíkurborgar og hafði megnið af þessum íbúðaforða byggst upp á árabilinu 1950-1980. Þessar íbúðir voru að mestu notaðar í þágu skjólstæðinga Félagsmálastofnunar, forvera núverandi velferðarsviðs Reykjavíkurborgar. Umsýsla um leiguíbúðirnar var dreifð innan borgarkerfisins, þannig annaðist Félagsmálastofnun úthlutun íbúða og mat á umsækjendum, byggingardeild borgarverkfræðings sá um viðhald húsnæðisins og nýbyggingar, gatnamálastjóri um hirðingu og viðhald lóða, fjárreiðudeild innheimti húsaleigu og borgarbókhald sá um bókhald vegna reksturs og svo mætti áfram telja. Með tímanum hafði greidd húsaleiga tilhneigingu til að standa ekki undir raunkostnaði, sem leiddi til þess að leigjendur fluttu síður úr húsnæðinu vegna hinnar lágu leigu. Biðraðir eftir húsnæði styttust því lítið ef nokkuð, jafnvel þó nýtt húsnæði bættist við leigukerfið. Þá var viðhald húsnæðisins og ástand lóða víða ófullnægjandi.

Eftir að hinn nýi borgarstjórnarmeirihluti Reykjavíkurlistans tók við stjórn borgarinnar árið 1994 gætti fljótlega nýrra hugmynda um rekstur fyrirtækja og þjónustustofnana hennar og samstarf við aðila utan borgarkerfisins. Sem dæmi um þetta má nefna samning borgarinnar við KSÍ um rekstur Laugardalsvallar og við Búseta um rekstur hluta af leiguíbúðum borgarinnar. Sá samningur var gerður þegar árið 1995 og var viss undanfari stofnunar sérstaks fyrirtækis, þ.e. Félagsbústaða, um rekstur íbúðaforða borgarinnar. Þórarinn Magnússon verkfræðingur kom að þessu verkefni af hálfu Búseta og leitaði borgarstjóri til hans um gerð tillagna um rekstrarform félagslegs leiguhúsnæðis borgarinnar og var samningur við Þórarin undirritaður í júní 1996.

Gerð var viðamikil úrtakskönnun á ástandi þáverandi íbúðakerfis borgarinnar sem tók til allra rekstrarþátta, viðhaldsmála, tekna og gjalda, raunverulegs verðmætis eignanna og skuldsetningar þeirra. Niðurstöðum var skilað strax í september 1996.

Lagt var til að stofnað yrði hlutafélag í eigu borgarsjóðs sem kaupa myndi allar leiguíbúðir borgarinnar, annað hvort allar strax eða í áföngum. Fyrsta vinnuheiti hins nýja hlutafélags var Fasteignasýslan hf. Lagt var til að leigufjárhæðir byggðust á raunkostnaði allra þátta við rekstur húsnæðisins og hækkun húsaleigu af þessum sökum yrði mætt með því að koma á sérstöku húsnæðisbótakerfi.

Var síðan stofnaður starfshópur um framkvæmd málsins sem í voru lögfræðingarnir Skúli Bjarnason og Sveinn Andri Sveinsson, ásamt Sigurði Kr. Friðrikssyni viðskiptafræðingi. Hópurinn vann hratt að málinu í samvinnu við Þórarin Magnússon og embættismannakerfi borgarinnar.Um margt voru fyrirmyndir að stofnun fyrirtækisins sóttar til ýmissa nágrannalanda, einkum þó annarra Norðurlanda og í janúar 1997 fór starfshópur á vegum borgarinnar í kynnisför austur um haf til þess að draga sem mestan lærdóm af þeirri áratuga reynslu á sviði félagslegs íbúðarekstrar sem þar var fyrir hendi.

Borgarráð samþykkti svo formlega þann 8. apríl 1997 að stofna Félagsbústaði hf. og 16. júní keypti félagið 827 íbúðir af Reykjavíkurborg á metnu markaðsverði þess tíma. Skömmu síðar var Sigurður Kr. Friðriksson ráðinn framkvæmdastjóri hins nýja borgarfyrirtækis og fljótlega var Þórarinn Magnússon ráðinn deildarstjóri framkvæmdasviðs þess.

Fyrsta aðsetur Félagsbústaða var í húsakynnum Húsnæðisnefndar Reykjavíkur að Suðurlandsbraut 30. Húsnæðisnefndin hafði tekið til starfa árið 1990, eftir lagabreytingu það ár, og yfirtók þá starfsemi Stjórnar verkamannabústaða í Reykjavík. Húsnæðisnefnd Reykjavíkur var formlega lögð niður 1. maí árið 2000 og starfsemin færð til Félagsbústaða.

Fyrstu ár FélagsbústaðaÁrin beggja vegna aldamótanna 2000 einkenndust hér á landi af verulegum breytingum á sviði húsnæðismála. Stofnun Félagsbústaða var einn mikilvægra þátta þessa breytingatímabils. Það sem einnig var að gerast á þessum árum var m.a. lokun félagslega eignaríbúðakerfisins sem hafið hafði göngu sína með lögunum um verkamannabústaði árið 1929. Sú breyting átti sér stað við gildistöku nýrra laga um húsnæðismál þann 1. janúar árið 1999. Á sama tíma var Húsnæðisstofnun ríkisins lögð niður og Íbúðalánasjóður stofnsettur í hennar stað. Í stað félagslegra lána úr Byggingarsjóði verkamanna (sem hætti störfum samtímis Húsnæðisstofnun) komu ný viðbótarlán Íbúðalánasjóðs, sem gátu hækkað lánshlutfall almennra lána sjóðsins upp í 90% hjá umsækjendum undir tilsettum tekjumörkum.

Árið 2002 var svo endanlega létt af öllum kvöðum við endursölu félagslegra eignaríbúða sem þar með urðu jafnsettar öðru húsnæði landsmanna hvað varðaði eignarstöðu. Loks má nefna að á þessum árum var húsaleigubótakerfið, sem komið hafði verið á í áföngum á árunum 1994-1996, orðið mikilvægur þáttur á leigumarkaðinum. Húsaleigubæturnar náðu fyrst einungis til íbúða á almennum leigumarkaði og voru einnig skattskyldar. Árið 1998, fyrsta heila starfsár Félagsbústaða, öðluðust leigjendur félagslegra leiguíbúða sama rétt á húsaleigubótum og leigjendur á almennum markaði og árið 2002 var hætt að skattleggja húsaleigubætur.

Starfsemi Félagsbústaða var á árinu 1998 komin í fullan gang. Vorið 1998 fóru fram borgarstjórnarkosningar í Reykjavík og blönduðust stofnun, tilvist og starfsemi Félagsbústaða verulega inn í kosningabaráttuna. Á sama tíma vorið 1998 voru í gangi harðar umræður á Alþingi um hina nýju húsnæðismálalöggjöf sem verið var að innleiða. Þetta var átakatími.

Svo nánar sé vikið að kosningabaráttunni fyrir borgarstjórnarkosningarnar 1998, þá einkenndist hún nokkuð af deilum um það hvort megintilgangur stofnunar Félagsbústaða væri sá að lækka skuldir Reykjavíkurborgar eða fyrst og fremst sá að koma betri skikk á rekstur leiguíbúðaforða borgarinnar. Báðir höfðu nokkuð til síns máls, meirihluti R-listans og minnihluti Sjálfstæðisflokksins; rekstur leiguíbúðanna færðist óumdeilanlega í betra horf en áður hafði verið, en hitt var líka rétt að sala rúmlega 800 íbúða í eigu borgarsjóðs til nýs hlutafélags bætti stórlega reikningslega skuldastöðu borgarsjóðs. Niðurstaða kosninganna varð áframhaldandi meirihluti Reykjavíkurlistans sem bætti lítillega við sig fylgi, þ.e. 0,6% atkvæða frá kosningunum 1994.Töluverð gagnrýni kom fram á þessum fyrstu misserum Félagsbústaða á þær húsaleiguhækkanir sem orðið höfðu miðað við það sem áður hafði verið. Tilkoma húsaleigubótakerfisins dró þó verulega úr áhrifum leiguhækkananna hjá meginþorra leigjenda Félagsbústaða.

Félagsbústaðir eftir aldamótin 2000Eftir aldamótin 2000 má segja að frumbernskuskeiði Félagsbústaða ljúki og við taki tímabil þar sem rekstur félagsins kemst í fastar skorður á sama tíma og verulegur vöxtur verður í starfsemi þess. Markmiðið um að fjölga íbúðum félagsins um 100 á ári náðist á þessum árum og jafnvel ríflega það, sum þessarra ára. Einnig var á hverju ári ráðist í að minnsta kosti eitt stórt viðhaldsverkefni á húseignum félagsins, sem margar hverjar voru komnar nokkuð til ára sinna. Jafnframt var unnið að mörkun umhverfisstefnu Félagsbústaða og lá slík stefna fyrir í endanlegri mynd árið 2003.

Í lok maí 2003 fluttu Félagsbústaðir starfsemi sína frá Suðurlandsbraut 30 að Hallveigarstíg 1 — í miðbæ Reykjavíkur — og jafnframt var opnuð ný vefsíða fyrirtækisins.

Fjölgun íbúða og örari endurnýjun íbúa en áður hafði verið leiddi er hér var komið sögu til þess að Félagsþjónusta (síðar velferðarsvið) Reykjavíkurborgar gat nú á ári hverju afgreitt mun fleiri umsóknir um íbúðir en áður á jákvæðan hátt. Tíu árum áður, á árunum upp úr 1990, hafði um eða yfir 100 almennum íbúðum verið úthlutað árlega, en nú voru úthlutanirnar orðnar 180-200 á ári.

Við lok fjórða heila starfsárs Félagsbústaða, ársins 2001, hafði íbúðum í rekstri fjölgað um næstum 500, þ.e. úr 828 íbúðum við lok ársins 1997 í 1315 íbúðir 2001. Stefnan um að fjölga íbúðum í eigu fyrirtækisins um 100 á ári hafði gengið eftir og það ríflega. Þróun íbúðaeignar Félagsbústaða er sýnd í yfirliti á næstu opnu.

Í framhaldi af þessu samþykkti borgarráð í desember 1996 að fela nefnd um sölu borgareigna, sem í sátu borgarstjóri og tveir borgarfulltrúar, að undirbúa stofnun hins nýja félags.

8 9

Yfirlitið sýnir að veruleg fjölgun varð á íbúðum Félagsbústaða á þessu árabili, 2008 hafði þeim fjölgað um 1315, 1017 almennar íbúðir og 298 þjónustuíbúðir aldraðra. Mest fjölgaði íbúðunum árið 2006, þá voru byggðar eða keyptar 100 almennar íbúðir og 124 þjónustuíbúðir aldraðra (áður í beinni eigu Reykjavíkurborgar) keyptar. Í samræmi við stefnu Félagsbústaða gegn félagslegri einsleitni var ákveðið að selja í áföngum hluta 196 leiguíbúða fyrirtækisins í Fellahverfi. Fyrstu 20 íbúðirnar við Fannarfell voru seldar á árinu 2006. Elsta húsnæðið sem Félagsbústaðir festu kaup á var Bjarnaborg, fyrsta fjölbýlishús á Íslandi sem byggt var árið 1902, nefnt eftir byggingameistaranum Bjarna Jónssyni. Eftir lagfæringar og breytingar var Bjarnaborgin hin mesta borgarprýði, þar sem 16 íbúðir eru í útleigu á vegum félagsins.

Á þessum árum stigmagnaðist mikil þensla á húsnæðismarkaði, einkum á höfuðborgarsvæðinu. Íbúðalánasjóður hafði, eins og áður var nefnt, hafið að veita viðbótarlán árið 1999, sem hækkaði lánshlutfall upp í 90% hjá hópum undir tilskildum tekjumörkum. Þetta var svo tekið alla leið þegar samþykkt var að loknum Alþingiskosningum 2003 að allir lántakendur Íbúðalánasjóðs ættu rétt á 90% láni. Í ágústmánuði 2004 ákváðu svo viðskiptabankarnir með Kaupþing í fararbroddi að veita einnig 90% lán, sem fljótlega hækkaði raunar upp í 100% í vissum tilvikum. Afleiðingar þessarar aðkomu bankanna urðu fordæmalausar verðhækkanir á fasteignamarkaði og nýtt met í nýsmíði íbúða, sem fór yfir 4000 íbúðir árin 2006 og 2007.

Árin eftir bankahrunið

Árið 2008 skall á alþjóðleg fjármálakreppa, sem hafði mjög alvarlegar afleiðingar á íslenska efnahagskerfið, sem er hér var komið sögu var þanið til hins ítrasta, ekki síst fasteignamarkaðurinn og byggingariðnaðurinn. Eftir fall bankanna í október 2008 breyttust forsendur flestra hluta á Íslandi, þar á meðal rekstur allra atvinnufyrirtækja landsmanna. Félagsbústaðir fóru ekki, frekar en önnur fyrirtæki í landinu, varhluta af þessum hamfarakenndu breytingum sem íslenska þjóðin gekk í gegnum á næstu árum.

Almennum íbúðum Félagsbústaða hafði fjölgað um að meðaltali 100 íbúðir á ári frá og með árinu 1999. Árið 2008 var hins vegar ákveðið að fjölga íbúðum félagsins um aðeins 80. Kostnaður sem fylgdi hruni krónunnar og aukinni verðbólgu hafði aukist verulega vegna þyngri afborgunarbyrði lánasafns félagsins, auk þess sem vextir af lánum Íbúðalánasjóðs höfðu hækkað verulega.

Horfið var frá tillögu um hækkun leigu Félagsbústaða með tilliti til efnahagsástandsins eftir bankahrunið. Af þessum sökum var jafnframt ákveðið að draga úr innkaupum nýrra íbúða fyrirtækisins.

Aðstæður á leigumarkaði höfðu raunar gerbreyst eftir bankahrunið, því nú hafði framboð á almennu leiguhúsnæði í Reykjavík stóraukist, m.a. vegna húsnæðis sem losnaði vegna brottflutnings fólks af landinu. Þannig fjölgaði þeim sem leigðu á almennum markaði og nutu húsaleigubóta úr um 2000 manns 2009 í um 3300 í árslok 2011. Þetta aukna framboð leiguhúsnæðis olli því að biðlistar eftir félagslegu húsnæði tóku litlum breytingum, þrátt fyrir minni fjölgun íbúða í eigu Félagsbústaða.Áhersla var hins vegar aukin á að ljúka endurbótum á þeim íbúðaforða sem keyptur hafði verið af borginni við stofnun félagsins, enda aðstæður til slíks orðnar hagstæðari en áður vegna tilkomu nýs lánaflokks hjá Íbúðalánasjóði til endurbóta félagslegs húsnæðis og hækkunar á endurgreiðsluhlutfalli virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað úr 60% í 100%. Í meðfylgjandi yfirliti er sýnd þróun íbúðaeignar Félagsbústaða árin 2008-2016.

Á árunum sem liðið hafa frá bankahruni hefur íbúðaforði Félagsbústaða vaxið mun minna en á árunum um og eftir aldamótin. Heildarfjölgun íbúða nam 302 íbúðum á tímabilinu, eða að meðaltali 38 íbúðum á ári. Ef eingöngu er litið til almennra leiguíbúða er fjölgunin minni, eða 81 íbúð.

Í árslok 2012 lét Þórarinn Magnússon af störfum hjá Félagsbústöðum og árið 2013 lét Sigurður Kr. Friðriksson af störfum sem framkvæmdastjóri fyrirtækisins. Þann 1. desember 2013 tók Auðun Freyr Ingvarsson við starfi framkvæmdastjóra Félagsbústaða. Auðun hafði setið í stjórn félagsins frá 2011 og verið stjórnarformaður þess 2012-2013.

Lokaorð

Stofnun Félagsbústaða fyrir 20 árum fól í sér nýjan hugsunarhátt við rekstur félagslegs íbúðarhúsnæðis. Fjöldi félagslegra íbúða í boði borgarinnar er nú tvöfalt meiri en var við stofnun fyrirtækisins og áætlanir til ársins 2020 gera ráð fyrir að fjölgun íbúða frá árinu 2014 verði þá orðin 500.

Fyrirmyndir að stofnun fyrirtækisins voru um margt sóttar til annarra Norðurlanda. Þátttaka í norrænu samstarfi hefur frá upphafi veitt félaginu innsýn í áratuga reynslu frændþjóða okkar á sviði íbúðareksturs og uppbyggingarstarfs öflugra félagslegra íbúðavalkosta.

Grunnhugmyndin í rekstri Félagsbústaða er að reka fyrirtækið á sjálfbærum grunni án beinna niðurgreiðslna frá opinberum aðilum til rekstursins. Hækkunum á leigu var mætt með því að taka upp húsaleigubætur til leigjendanna og niðurgreiðsla húsnæðiskostnaðarins var þar með tengd íbúunum sjálfum en ekki íbúðunum eins og áður hafði verið. Félagsbústaðir hafa einnig gert stórátak varðandi viðhald á því leiguhúsnæði, sem fyrirtækið er með í rekstri og er litið á skilvirkt viðhald og endurnýjun húsnæðis sem fjárfestingu, er skili sér í raun í lægri rekstrarkostnaði,

þegar til lengri tíma er litið og sé þar með til hagsbóta fyrir leigjendurna. Betra ástand húsnæðisins kallar sömuleiðis á betri umgengni íbúanna um húsnæðið.

Fyrstu 20 ár Félagsbústaða hafa fært félaginu víðtæka og ríkulega reynslu við rekstur og uppbyggingu félagslegs íbúðarhúsnæðis í þágu borgarbúa í Reykjavík. Þessi reynsla gefur stjórnendum og starfsfólki fyrirtækisins ástæðu til þess að bregðast við áskorunum framtíðarinnar með bæði bjartsýni og sjálfstrausti.

Fjöldi íbúða í lok tímabils 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Fjöldi íbúða í lok tímabils

Almennar félagslegar íbúðir 1.470 1.517 1.567 1.667 1.767 1.845 1.844 1.842 1.786 1.790 1.800 1.817 1.901 1.926 Almennar félagslegar íbúðir

Þjónustuíbúðir aldraðra 69 172 172 296 296 298 310 312 305 307 307 307 307 372 Þjónustuíbúðir aldraðra

Sértæk búsetuúrræði 0 0 0 0 0 0 0 0 115 115 115 118 118 140 Sértæk búsetuúrræði

Íbúðir samtals 1.539 1.689 1.739 1.963 2.063 2.143 2.154 2.154 2.206 2.212 2.222 2.242 2.326 2.438 Íbúðir samtals

Mannfjöldi í Reykjavík (þús.) 112,6 113,3 113,8 115,0 116,6 118,8 119,5 118,3 118,9 118,8 119,8 121,2 122,6 123,2 Mannfjöldi í Reykjavík (þús.)

Félagslegar íbúðir á 1000 íbúa 13,1 13,4 13,8 14,5 15,1 15,5 15,4 15,6 15,0 15,1 15,0 15,0 15,5 15,6 Félagslegar íbúðir á 1000 íbúa

Heildarfjöldi íbúða á 1000 íbúa 13,7 14,9 15,3 17,1 17,7 18,0 18,0 18,2 18,6 18,6 18,6 18,5 19,0 19,8 Heildarfjöldi íbúða á 1000 íbúa

Þróun á fjölda íbúða í eigu Félagsbústaða.

Stiklað á stóru í sögu húsnæðismála Útrýming á heilsuspillandi húsnæði

10 11

1916-1917 Pólarnir byggðir

1916 Reykjavíkurbær eignast Bjarnaborg

1917 Fyrstu húsaleigulögin sett

1919 Verkalýðshreyfingin stofnar Byggingarfélag Reykjavíkur sem með stuðningi bæjarstjórnar byggir leiguíbúðir við Barónsstíg og Bergþórugötu

1926 Húsaleigulögin afnumin

1929 Lög um verkamannabústaði

1932 Lög um byggingarsamvinnufélög

1931-1937 Byggingarfélag alþýðu byggir 172 íbúðir í Vesturbænum

1939-1951 Byggingarfélag verkamanna byggir 200 íbúðir í Holtunum og víðar

1941-1942 Höfðaborgin, 104 íbúðir

1941-1979 Hermannabraggar nýttir sem húsnæðisúrræði, 543 íbúðir þegar mest var árið 1955

1946-1947 Skúlagötuhúsin, 72 íbúðir

Um 1950 Borgin styður byggingu eignaríbúða við Bústaðaveg

1952 Lög um lánadeild smáíbúða, í kjölfarið rís Smáíbúðahverfið í Reykjavík

1955 Lög um húsnæðismálastjórn og opinbert veðlánakerfi

1957 Lög um Húsnæðismálastofnun ríkisins og skyldusparnað

1957 Byggingarsjóður Reykjavíkur stofnaður, átak um útrýmingu braggaíbúða, m.a. með byggingu 48 íbúða við Meistaravelli

1962 Reykjavíkurbær verður Reykjavíkurborg, bæjarstjórn verður borgarstjórn

1965 Aðilar vinnumarkaðarins semja um byggingu 1250 íbúða í Breiðholti

1968 Færri en 100 manns búsettir í bröggum

1970 Samkvæmt nýrri húsnæðislöggjöf tekur Stjórn verkamannabústaða við hlutverki Byggingarfélags verkamanna

1979 Verðtrygging húsnæðislána tekin upp

1980 Auknar lánveitingar til verkamannabústaða samkvæmt nýrri húsnæðislöggjöf

1983 Verðbólga nær hámarki og miklir erfiðleikar á húsnæðislánamarkaði

1986 Nýtt húsnæðislánakerfi veldur uppsveiflu á fasteignamarkaði næstu tvö ár

1990 Nýtt lánakerfi félagslegra íbúðabygginga, húsnæðisnefndir taka við hlutverki stjórna verkamannabústaða, aukin áhersla á lánveitingar til leiguíbúða og til félagasamtaka

Húsnæðisstofnun ríkisins veitti frá upphafi sínu á sjötta áratugnum veðdeildarlán til útrýmingar heilsuspillandi húsnæðis. Árið 2016 var að fullu greitt 42 ára lán til byggingar íbúða Reykjavíkurborgar við Jórufell í Breiðholti sem byggðar voru til þess að leysa slíkt húsnæði af hólmi.

Horft fram á veginn

Auðun Freyr Ingvarsson er framkvæmdastjóri Félagsbústaða. Hann tók við starfinu í árslok 2013 þegar Sigurður Friðriksson lét af störfum eftir að hafa stýrt félaginu í tæp 17 ár. Auðun sat í stjórn félagsins á árunum 2011 – 2013.

Þróun eignasafns

Eins og rakið er í öðrum greinum þessa afmælisrits var grunnurinn að starfsemi Félagsbústaða lagður með þeim hætti að hið nýstofnaða félag keypti félagslegar leiguíbúðir í eigu Reykjavíkurborgar. Miklar breytingar voru gerðar á húsnæðiskerfum landsmanna á þessum tíma og óhætt að segja að Félagsbústaðir hafi tekið sín fyrstu skref á miklum umrótatímum á fasteignamarkaði.

Það náðist þó fljótlega góður taktur í starfsemi félagsins og fyrstu 10 árin í rekstri einkenndust af gríðarlegum vexti. Fyrstu árin var áherslan eingöngu á almennar félagslegar íbúðir en síðar meir bættust við þjónustuíbúðir aldraðra og búsetukjarnar þar sem velferðarsvið rekur þjónustu við íbúa. Ef frá eru talin fyrstu kaup félagsins á íbúðarhúsum af Reykjavíkurborg, hefur almennum félagslegum íbúðum félagsins nær eingöngu verið fjölgað með kaupum á íbúðarhúsnæði á almennum fasteignamarkaði. Með því móti er unnið gegn félagslegri einsleitni og fordómum í garð húseigna og þeirra sem þar búa. Félagslegum íbúðum er með þessu móti dreift um öll hverfi borgarinnar. Nú eiga Félagsbústaðir ríflega 4% af öllum íbúðum í Reykjavík og flokkast stærstur hluti þeirra sem stakar íbúðir.

Á árunum eftir fjármálahrun var lítið byggt af litlum íbúðum í Reykjavík sem henta vel til félagslegrar útleigu. Fyrstu árin eftir hrun var einfaldlega lítið sem ekkert byggt af íbúðarhúsnæði og þegar nýbyggingar hófust loks er eins og krafturinn hafi að mestu farið í uppbygginu á stærri og dýrari íbúðum. Slík verkefni voru í pípunum þegar allt fraus á byggingarmarkaði í kjölfar fjármálahruns og það var sú gerð íbúða sem skilgreind hafði verið í skipulagi þeirra reita sem voru í uppbygginu í Reykjavík. Einnig virðast stórar íbúðir vera fýsilegri kostur en litlar fyrir þá þróunaraðila sem standa að uppbyggingu í hagnaðarskyni, þó að áhersla á minni íbúðir hafi verið að aukast. Það má því segja að ákveðinn markaðsbrestur hafi ríkt á húsnæðismarkaði. Þrátt fyrir skýra þörf samfélagsins á uppbyggingu lítilla íbúða hefur það verið arðvænna og auðveldara að byggja stóra íbúðir. Til að bæta gráu ofan á svart hefur vöxtur í ferðaþjónustu verið með ólíkindum síðustu ár og fjöldi lítilla íbúða sem áður voru leigðar til búsetu er nú leigður til ferðamanna.

Framboð á nýjum litlum íbúðum hefur því verið afskaplega rýrt á undanförnum misserum. Félagsbústaðir hafa því að mestu treyst á kaup á notuðum íbúðum á almennum markaði til að stækka eignasafn sitt,

en þegar litið er á biðlista eftir félagslegu húsnæði er langmest þörf fyrir litlar íbúðir fyrir barnlausa einstaklinga. Síðustu misseri hefur eftirspurn eftir litlum íbúðum hinsvegar verið langt umfram framboð í Reykjavík og því ekki auðvelt um vik fyrir Félagsbústaði að stækka eignasafnið með kaupum á markaði.

Sú þróun sem hér hefur verið lýst hefur verið ráðafólki í borginni kunn um nokkurt skeið. Því var gripið til þess ráðs snemma á núverandi kjörtímabili að knýja á um að í nýjum verkefnum sem borgin hefur aðkomu að væri gerð krafa um að tiltekinn fjöldi hagkvæmra íbúða væri ætlaður Félagsbústöðum til kaups í sérhverju verkefni. Með þessu móti er tryggt að Félagsbústöðum standi til boða að kaupa hentugar íbúðir í nýjum verkefnum samhliða því að íbúðir eru keyptar á almennum markaði. Skipulags- og byggingartími nýrra íbúðaverkefna er gjarnan um þrjú ár og jafnvel lengri ef um stærri verkefni er að ræða. Það var því ekki við því að búast að árangur þessarar áherslubreytingar myndi líta dagsins ljós fyrr en seint á kjörtímabilinu.Sérstök áhersla var lögð á samstarf við húsnæðisfélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni, en íbúðir sem slík félög byggja falla ágætlega að þeim kröfum sem Félagsbústaðir gera. Til að knýja á um félagslega blöndun er kveðið á um í samningum að búnaður og útfærsla íbúða sem þannig er aflað séu í engu frábrugðin því sem gerist í öðrum íbúðum í sama verkefni.

Ennfremur gekk félagið nýverið frá kaupum á yfir 50 íbúðum á þremur uppbyggingarreitum af Bjargi íbúðafélagi, sem er húsnæðissjálfseignarstofnun stofnuð af ASÍ og BSRB fyrr á þessu ári. Undirbúningur þessara verkefna er á miklu skriði og gert er ráð fyrir að framkvæmdir Bjargs hefjist með haustinu. Fleiri samningar af þessu tagi eru í farvatninu og gert er ráð fyrir stækkun eignasafns félagsins af samvinnuverkefnum af þessu tagi á næstu árum.

Út frá félagslegum sjónarmiðum hefur það ekki þótt æskilegt að Félagsbústaðir standi að uppbyggingu á almennum félagslegum íbúðum á eigin vegum. Þvert á móti hefur félagið í gegnum tíðina selt íbúðir úr húsum sem það á í heild sinni til að stuðla að félagslegri blöndun. Í ljósi núverandi stöðu á húsnæðismarkaði í Reykjavík hefur nú verið ákveðið að víkja tímabundið frá ýtrustu blöndunarskilyrðum. Vilji Reykjavíkurborgar stendur nú til að úthluta til félagsins tveimur til fjórum lóðum í borgarlandinu, í hverfum þar sem það á hlutfallslega lítið af íbúðum. Þar verða reist lítil fjölbýlishús með litlum hagkvæmum íbúðum.

12

Gengið hefur verið frá fyrstu kaupum Félagsbústaða samkvæmt þessum samningi í þróunarverkefni Búseta við Einholt og Þverholt, en alls nær samkomulagið til uppbyggingar á fjórum ólíkum reitum í Reykjavík.

Leiguverð og sjálfbærni

Hækkandi fasteignaverð hefur haft veruleg áhrif á rekstur Félagsbústaða undanfarin misseri. Með hækkandi fasteignaverði hækka fasteignagjöld félagsins og dýrara er að stækka eignasafnið. Á sama tíma hefur verðbólga verið lítil. Þrátt fyrir að þetta styrki eiginfjárstöðu félagsins veikist rekstur eignasafnsins því tekjur vaxa ekki í takt við kostnað og nýjar skuldsettar og dýrar eignir eru langt frá því að vera sjálfbærar í rekstri.

Sú staðreynd að Félagsbústaðir voru reknir með miklum hagnaði á síðasta ári er nokkuð villandi. Hagnað félagsins má að langstærstum hluta rekja til hækkunar á fasteignaverði og alls ekki stendur til að innleysa hann með sölu eigna. Þvert á móti er stefna Félagsbústaða að fjölga íbúðum og mæta þannig þeirri miklu eftirspurn sem er eftir húsnæði hjá félaginu.

Til að viðhalda sjálfbæru sjóðstreymi og geta greitt af lánum félagsins var því gripið til þess að hækka leiguverð hóflega á árinu. Það var nauðsynlegt til þess að Félagsbústaðir geti áfram sinnt hlutverki sínu og tryggja áframhaldandi gott viðhald og þjónustu. Samhliða hækkun leiguverðs Félagsbústaða hækkaði sérstakur húsnæðisstuðningur Reykjavíkurborgar bæði til leigutaka félagsins og til þeirra sem leigja á almennum markaði. Þrátt fyrir þessa hækkun er leiguverð hjá Félagsbústöðum mun hagstæðara en gengur og gerist á almennum leigumarkaði, en miklar hækkanir á leiguverði á almennum markaði valda því að íbúðir félagsins eru þaulsetnari en áður og úthlutunum fækkar þrátt fyrir að eignasafn félagsins stækki. Þetta er skýrt merki þess að skortur er á framboði hagstæðra leiguíbúða á almennum markaði í Reykjavík.

Fjármögnunarumhverfi

Á sama tíma og krísa byggðist upp á húsnæðismarkaði voru gerðar veigamiklar breytingar á fjármögnun félagslegra íbúða á miðju ári 2016. Í stórum dráttum fólust þær í því að í stað þess að niðurgreiða lán til kaupa eða byggingar á félagslegum íbúðum leggur ríkið til stofnframlög uppbyggingar á hagstæðum leiguíbúðum. Þessi kerfisbreyting hentar félagi eins og Félagsbústöðum að mörgu leyti vel og hefur leitt til þess að stofnuð hafa verið ný félög sem hafa það að markmiði að byggja upp hagstætt íbúðarhúsnæði til leigu.

Hvað Félagsbústaði varðar leiðir þessi kerfisbreyting til þess að félagið þarf að fjármagna sig á nýjan hátt. Í stað þess að vera undir verndarvæng ríkisins hvað lánsfé varðar mun félagið opna nýjar leiðir til fjármögnunar, svo sem að selja skráð skuldabréf á markaði. Það má því segja að Félagsbústaðir muni í auknu mæli beita kapítalískum verkfærum til að ná fram samfélagslegum markmiðum og þarf félagið að laga sig að þeim kröfum sem gerðar eru til þeirra sem selja skráð skuldabréf. Sjálfbært sjóðstreymi félagsins er þar algjör grunnforsenda.

Það er trú stjórnenda Félagsbústaða að þetta nýja fjármögnunarkerfi muni leiða til þess að framboð á hagstæðum leiguíbúðum aukist til muna. Það munu þó líða nokkur ár þar til árangur þessarar kerfisbreytingar mun líta dagsins ljós því fjölbýlishús eru ekki byggð á einum degi, ekki frekar en Róm.

Félagið stendur því á krossgötum. Verulegar sviptingar í umhverfinu hafa leitt til þess að endurskoða þarf ýmislegt í starfsemi Félagsbústaða, en unnið hefur verið að stefnumótun fyrirtækisins undanfarin misseri, greiningu á verkferlum og skilgreiningu mælikvarða á árangur. Markmið þessarar vinnu er að gera félagið enn skilvirkara og laga starfsemi þess að þeim breytingum sem orðið hafa í umhverfi þess á síðustu misserum.

Upplýsingarkerfi

Breytingar í umhverfi Félagsbústaða eru víðar en á fasteignamarkaði og í fjármögnunarumhverfi. Stórstígar framfarir í upplýsingatækni munu hafa mikil áhrif á starfsemi Félagsbústaða á næstu árum. Þá er sérstaklega litið til þróunar vefsins og snjallsíma, en sífellt auðveldara er að nýta þessa tækni til markvissra og árangursríkra samskipta fyrir félög í fasteignarekstri. Hjá Félagsbústöðum lítum við til þess að virkja snjallsíma og spjaldtölvur til ýmissa verka, svo sem til samskipta við leigutaka okkar, við skráningarvinnu og samhæfingu aðila sem koma að framkvæmdum fyrir félagið.

Fyrsta skrefið er þegar stigið hvað þetta varðar með uppfærslu á vefsíðu félagsins. Í kjölfar greiningarvinnu, sem meðal annars var unnin með leigutökum félagsins, hefur framsetning hennar verið uppfærð og einfölduð til muna og hún gerð aðgengilegri fyrir spjaldtölvur og snjallsíma. Stefnt er að því að auka verulega gagnvirkni síðunnar með uppsetningu á „mínum“ síðum, en þar munu leigutakar geta nálgast upplýsingar er þá varðar, til dæmis yfirlit greiðsluseðla, framvindu viðgerðabeiðna og önnur þau samskipti sem skráð eru í kerfi félagsins. Persónuleg samskipti verða þó áfram í hávegum höfð hjá félaginu en með aðstoð upplýsingatækni er stefnt að því að gera þau skilvirkari, nákvæmari og ánægjulegri. Þroskaferli

Viðskiptavinir, starfsfólk og samstarfsaðilar Félagsbústaða munu verða varir við nokkrar breytingar á ásýnd og yfirbragði félagsins á næstu misserum. Ákvörðun um að innleiða nýtt merki fyrir félagið er meðal annars tekin til að undirstrika þær breytingar sem í vændum eru í starfsemi þess. Á tuttugasta aldursári er félagið að færast á næsta þroskaskeið. Frumþroski Félagsbústaða er að baki og við tekur tímabil þar sem félagið þróast frekar í því hlutverki sem því hefur þegar verið markað. Frumkvöðlarnir hafa rétt keflið til næstu kynslóðar og töluverð endurnýjun hefur átt sér stað meðal starfsfólks félagsins. Það getur verið erfitt og flókið að taka út þroska, en það er Félagsbústöðum engu að síður nauðsynlegt til að félagið geti áfram sinnt því hlutverki sem því er ætlað.

Stöðugleiki

Fyrirsjáanleiki í umhverfinu er fyrirtækjum í húsnæðisgeiranum einnig afar mikilvægur, en óvissa í umhverfinu hækkar fjármögnunarkostnað sem leiðir af sér hærra leiguverð og fækkun framkvæmda. Til að árangur náist í áframhaldandi uppbyggingu á hagkvæmu íbúðarhúsnæði er því afar mikilvægt að stöðugleiki ríki áfram í efnahagsmálum í landinu og hægt sé að gera langtímaáætlanir með nokkurri vissu.

14 15

Kambavað og Austurbrún

Félagsbústaðir standa um þessar mundir að byggingu á tveimur búsetukjörnum fyrir mikið fatlaða einstaklinga við Kambavað og við Austurbrún. Í hvoru verkefni eru 6 sérhannaðar íbúðir auk samverurýma og aðstöðu fyrir starfsfólk. Ráðgert er að húsin verði tilbúin til notkunar vorið 2018.

Einholt/Þverholt

Á vegum Búseta eru að rísa glæsileg fjölbýlishús við Einholt og Þverholt í Reykjavík. Félagsbústaðir eiga kauprétt á 20 íbúðum úr þessu verkefni. Fyrsta áfanga þess er lokið og gengið hefur verið frá kaupum og afhendingu á 5 íbúðum úr verkefninu.

Móavegur/Spöngin

Við Móaveg í Grafarvogi munu fljótlega hefjast framkvæmdir við byggingu á 120 íbúða fjölbýliskjarna á vegum Bjargs, sem er fasteignaþróunarfyrirtæki á vegum ASÍ og BSRB. Félagsbústaðir hafa gengið frá kaupum á 24 íbúðum úr verkefninu. Ráðgert er að framkvæmdir hefjist snemma á árinu 2018 og fyrstu íbúðirnar verði tilbúnar um mitt ár 2019.

Keilugrandi

Við Keilugranda í Reykjavík undirbýr Búseti uppbyggingu á hagkvæmum íbúðum á reit sem kenndur hefur verið við Grýtu. Félagsbústaðir eiga kauprétt á 18 litlum íbúðum úr þessu verkefni, sem ráðgert er að verði lokið við í upphafi árs 2020. Auk þeirra verkefna sem hér hefur verið greint frá hafa Félagsbústaðir samið um kaup eða kauprétt á íbúðum í fjölda annarra nýframkvæmda svo sem við Kirkjusand, við Vesturbugt, við Skógarveg, að Árskógum og við Urðarbrunn. Fleiri samningar af þessu tagi eru í farvatninu og ljóst að margar íbúðir úr nýbyggingum munu bætast við eignasafn Félagsbústaða á næstu árum.

Verkefni í pípunum

Kambavað

Keilugrandi

Móavegur/Spöngin

Einholt/Þverholt Austurbrún

16 17

Við græðum öll á fjölbreyttu samfélagi

Ilmur Kristjánsdóttir hefur verið formaður velferðarráðs Reykjavíkurborgar síðan í júní 2015. Velferðarsvið, sem heyrir undir velferðarráð, sér um úthlutun félagslegra íbúða í Reykjavík og eru Félagsbústaðir mikilvægur hluti af húsnæðisstefnu borgarinnar.

Hvaða máli skiptir það fyrir Reykjavíkurborg að halda úti öflugu félagslegu húsnæðiskerfi?

Samkvæmt lögum nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga skulu sveitarstjórnir, eftir því sem kostur er og þörf er á, tryggja framboð leiguhúsnæðis, félagslegs kaupleiguhúsnæðis og/eða félagslegra eignaríbúða handa þeim fjölskyldum og einstaklingum sem ekki eru á annan hátt færir um að sjá sér fyrir húsnæði sökum lágra launa, þungrar framfærslubyrðar eða annarra félagslegra aðstæðna. Reykjavíkurborg leggur áherslu á að sinna þessu hlutverki sínu eins vel og kostur er, enda er öruggt húsnæði grunnur að öryggi og frekari þjónustu sem miðar að valdeflingu og hjálp til sjálfshjálpar. Hafi fólk ekki öruggt húsnæði er erfitt að horfa til framtíðar og vinna markvisst að breytingum, með eða án aðstoðar. Því er mikilvægt að sveitarfélög tryggi íbúum öruggt húsnæði því þannig getum við best stuðlað að farsæld íbúa og samfélagslegri þátttöku.

Húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar var kynnt í apríl 2017 og þar er lögð áhersla á að tryggja félagslega blöndun í hverfum borgarinnar. Hvers vegna er hún svona mikilvæg?

Hugmyndir um margbreytileika í íbúasamsetningu byggja á kenningum um félagsauð og gildi hans í samfélögum. Félagsauður er talinn hafa margs konar jákvæð áhrif bæði á líf einstaklinga og velferð samfélaga. Mikilvægi félagslegrar blöndunar er ótvírætt, rannsóknir á áhrifum búsetu á einstaklinga og samfélög eru fjölbreyttar og taka til ýmissa félagslegra þátta, svo sem framtíðarmöguleika í námi og atvinnu, hlutfalli afbrota og ýmis konar áhættuhegðunar, notkunar fíkniefna og fleira. Rannsóknir hafa bent til að einsleit félagsleg búseta auki líkur á neikvæðum áhrifum á ofangreinda þætti og virðast áhrifin hvað mest verða hjá börnum þar sem hegðun þeirra, valkostir og framtíðarmöguleikar virðast mjög háðir takmörkunum á félagslegum auðlindum í nánasta umhverfi. Ekki er mikið um langtímarannsóknir á þessu sviði hér á landi en þó má segja að reynslan hafi sýnt okkur svipaðar afleiðingar. Það er því til mikils að vinna að ná félagslegri blöndun og þar með efla félagsauð og félagslega aðlögun í borgarsamfélaginu. Aukinn fjöldi innflytjenda eykur enn mikilvægið. Allir græða á fjölbreyttu samfélagi og allir tapa á einsleitni.

Þegar Félagsbústaðir voru stofnaðir fyrir tuttugu árum færðist úthlutun húsnæðis til velferðarsviðs og rekstur og viðhald fasteigna til Félagsbústaða. Telur þú að þetta fyrirkomulag hafi aukið skilvirkni og gæði þjónustunnar við leigjendur?

Félagsbústaðir voru stofnaðir 8. apríl 1997 og var byggt á norrænni reynslu af sambærilegum rekstri. Með þessu móti varð til öflugt þjónustufyrirtæki á húsnæðismarkaði með sérþekkingu á rekstri fasteigna um leið og kostnaður, árangur og ábyrgð varð sýnilegri en áður. Hlutverk borgarinnar breyttist þannig úr því að vera beinn rekstaraðili í það að hafa eftirlit með gæðum þjónustunnar og veita aðhald í rekstri sem er mikilvægt til að tryggja góða þjónustu. Auk þess gefur þessi ráðstöfun báðum aðilum svigrúm til aukinnar sérhæfingar sem á að skila betri gæðum í þjónustu við leigjendur.

Hvernig geta Félagsbústaðir stutt betur við leigjendur sína? Það á að vera góð reynsla að leigja hjá Félagsbústöðum og ég tel mikilvægt að leigjendur Félagsbústaða skapi sér heimili og umhverfi sem þeir eru stoltir af, taki þátt í húsfélögum og hafi rödd inn í nærsamfélag sitt. Félagsbústaðir eiga að styðja leigjendur í þeirri viðleitni að skapa sér heimili og ýta undir betri umhverfisvitund. Börn ættu að vera í sérstöku uppáhaldi Félagsbústaða og félagið ætti að gera allt til að skapa þeim skemmtilegar vistarverur og heimili sem þau eru stolt af.

18 19

Gott og náið samstarf á milli aðila er mikilvægt þegar rekstur og viðhald húsnæðis er aðskilið frá öðrum hluta þjónustunnar. Velferðarsvið og Félagsbústaðir hafa því lagt áherslu á reglubundið samráð og samstarf sín á milli sem hefur gengið mjög vel.

Fyrstu árin eftir aldamótin má líklega segja að nokkur festa hafi komist á rekstur Félagsbústaða eftir fyrstu frumbýlingsárin. En svo skall á bankahrun og alþjóðleg fjármálakreppa. Hvernig reiddi Félagsbústöðum af í öllu því umróti? Afleiðingar hrunsins á húsnæðismarkaðinn voru gífurlegar, sem kom fram í mikilli verðlækkun eigna og hækkandi skuldastöðu almennings jafnt sem fyrirtækja á fasteignamarkaði auk þess sem bygging íbúðarhúsnæðis nánast lagðist af. Þannig rýrnaði eiginfjárstaða Félagsbústaða úr 45% í árslok 2007 í um 18% í árslok 2010 en hefur síðan hækkað í um 50% í dag með stigvaxandi hækkun fasteignaverðs og lágri verðbólgu undanfarin ár.

Núverandi staða á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu er að mínu mati skelfileg og bitnar helst á því fólki sem almennt á undir högg að sækja, tekjulágu fólki, ungum jafnt sem öldruðum og sjúkum sem kalla eftir auknu framboði á félagslegu húsnæði í ljósi tvöföldunar á biðlista eftir húsnæði hjá velferðarsviði borgarinnar.

Enn á ný stendur nú yfir mikill umbrotatími í húsnæðismálum Íslendinga. Hvernig sérðu hlut Félagsbústaða í þeirri nýju heildarmynd málaflokksins sem líklega er að mótast á næstu árum? Þegar ég lauk störfum sem framkvæmdastjóri Félagsbústaða í árslok 2013 var ég bjartsýnn varðandi auknar byggingaframkvæmdir á félagslegu húsnæði á höfuðborgarsvæðinu, enda sýndist mér húsnæðismál vera aðalmál komandi sveitarstjórnarkosninga í maí 2014. En því miður hefur raunin orðið önnur því lítið hefur gerst fram til þessa.

Enn og aftur sýnist mér útlit fyrir að byggingarframkvæmdir félagslegra íbúða fari ekki af stað fyrir kosningar í maí 2018, en þar sem ég er ekki lengur innanbúðarmaður hjá Félagsbústöðum getur verið að sú verði raunin án þess að mér sé um það kunnugt.

Mér hefur fundist ósanngjarnt í gegnum tíðina að Reykjavíkurborg standi undir mestallri fjölgun félagslegra leiguíbúða á svæðinu en önnur sveitarfélög standi þar flest til hlés. Það liggur fyrir að Reykjavík hefur hvað mest lagt af mörkum hlutfallslega varðandi félagslegar íbúðir og hefur það hlutfall farið vaxandi fyrir tilstilli fjölgunar Félagsbústaða í gegnum tíðina.

Ég hef áður sett fram hugmyndir um að Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu móti sér sanngjarna stefnu í þessum málum og veit fyrir víst að slíkt hefur verið uppi á borðum, en ekki hlotið hljómgrunn.

Það segir sig nokkuð sjálft að lítils er að vænta ef ríkjandi afstaða til sanngjarnrar dreifingar félagslegra íbúða á svæðinu er eins og einn bæjarstjóri lét hafa eftir sér í fréttum, að hans bæjarfélag stæði ekki í því að halda lager af félagslegum leiguíbúðum fyrir tekjulágt fólk.

Sigurður Kr. Friðriksson var fyrsti framkvæmdastjóri Félagsbústaða. Hann stýrði félaginu í gegnum hin mikilvægu frumbýlingsár og einnig í gegnum ólgusjó bankahrunsins og fyrstu áranna eftir hrunið.

Sigurður, hver var aðdragandi þess að þú sóttir um stöðu fyrsta framkvæmdastjóra Félagsbústaða og hafðir þú eitthvað komið að húsnæðismálum áður?

Ég var í nokkur ár stjórnarformaður Byggðaverks hf. sem var öflugt byggingafyrirtæki á húsnæðismarkaði auk þess sem ég hafði starfað sem ritari nefndar um endurskoðun Húsnæðisstofnunar ríkisins, forvera Íbúðalánasjóðs, á árinu 1997 sem veitti mér nokkra sýn á stöðu húsnæðismála almennt og þær breytingar sem stóðu fyrir dyrum.

En aðdragandi þess að ég sóttist eftir starfi framkvæmdastjóra Félagsbústaða má rekja til þess að í ársbyrjun 1996 fór þáverandi borgarritari, Helga Jónsdóttir, fram á að ég tæki saman skýrslu um hugsanlega sölu á fyrirtækjum í eigu borgarinnar til aðila á almennum markaði.

Í framhaldi var skipaður starfshópur um sölu borgareigna sem ég átti sæti í ásamt Skúla Bjarnasyni hrl., formanni hópsins, og Sveini Andra Sveinssyni hrl. Að loknu söluferli þessara fyrirtækja haustið 1996 var starfshópnum síðan í desember falið að taka að sér undirbúning og stofnum sjálfstæðs hlutafélags utan um almennar félagslegar leiguíbúðir borgarinnar. Starfshópurinn tók fljótlega upp samstarf við Þórarin Magnússon, verkfræðing og fyrrverandi framkvæmdastjóra Búseta, en hann hafði áður að beiðni þáverandi borgarstjóra, Ingibjargar Sólrúnar, skilað tillögum að rekstrarfyrirkomulagi félagslegra leiguíbúða borgarinnar að norrænni fyrirmynd.

Eftir að starfshópurinn hafði kynnt sér ítarlega rekstur félagslegra íbúða á Norðurlöndunum undir forustu Þórarins voru Félagsbústaðir. stofnaðir 8. apríl 1997 og starfsstjórn til eins árs skipuð þeim Skúla, Sveini Andra og Þórarni. Ég hafði hins vegar ákveðið að sækja um stöðu framkvæmdastjóra félagsins þar sem mér fannst það bæði áhugavert og spennandi verkefni að byggja upp frá grunni öflugt fyrirtæki á félagslegum leigumarkaði í eigu borgarinnar á nýjum forsendum.

Blöstu ekki ýmsar áskoranir við framkvæmdastjóra hjá nýju og stóru frumkvöðlafyrirtæki á sviði húsnæðismála? Hverjar voru þær helstu? Auðvitað blöstu í upphafi við margar áskoranir enda verið að ryðja nýjar brautir í húsnæðismálum á félagslegum grunni á Íslandi. Félagslega húsnæðiskerfið eins og það hafði starfað frá árinu 1933 með uppbyggingu félagslegra eignaríbúða fyrir fólk undir tilgreindum tekjumörkum og fjölskyldustærð var í raun lagt af og í staðinn lögð áhersla á fjölgun félagslegra leiguíbúða í borginni.

Þær voru í miður góðu ástandi auk þess sem lögð var áhersla á að ná niður vanskilum á leigugreiðslum sem námu um 25% fyrsta rekstrarár félagsins 1998 en eru innan við 3% í dag.

Í ársbyrjun 1998 tók því stjórn Félagsbústaða. ákvörðun um að fjölga íbúðum árlega um 100 íbúðir og gekk það eftir í 10 ár , eða allt til ársloka 2008 þegar bankahrunið hafði þau áhrif að framboð á stærri íbúðum jókst til muna samfara brottflutningi fólks af landinu. Þannig lækkaði húsaleiga á markaði verulega strax á árinu 2009, einkum á stærri íbúðum, jafnvel undir leiguverð Félagsbústaða, sem hafði frá upphafi verið töluvert lægra, enda leiga bundin neysluvísitölu sem nú fór ört hækkandi samfara aukinni verðbólgu.

Félagsbústaðir ruddu nýjar brautir í húsnæðismálum

20 21

Helstu áherslur í rekstri félagsins í upphafi voru eins og áður segir annars vegar fjölgun íbúða og hins vegar endurbætur á þeim 828 íbúðum sem keyptar voru af borginni.

Þórarinn Magnússon verkfræðingur kom að undirbúningi stofnunar Félagsbústaða strax í ársbyrjun 1996, varð síðan yfirmaður framkvæmdasviðs fyrirtækisins allt frá upphafi og þar til hann lét af störfum við lok ársins 2012.

Þórarinn, þú komst líklega fyrstur allra að stofnun Félagsbústaða, hvernig atvikaðist það?

Um áramótin 1995/96 lét ég af störfum sem framkvæmdastjóri Búseta í Reykjavík og hóf að starfa sjálfstætt við verkfræðistörf og ráðgjöf. Um miðjan janúar 1996 hafði svo Ingibjörg Sólrún Gísladóttir, sem þá var borgarstjóri í Reykjavík, samband við mig og fór þess á leit að ég gerði úttekt á rekstrarfyrirkomulagi leiguíbúða Reykjavíkurborgar og gerði tillögu um framtíðarskipan þeirra mála. Ég tók þetta verkefni að mér og vann að því nær allt árið 1996 og skilaði tillögum til borgarstjórnar í nóvember 1996. Borgarstjórn samþykkti svo þessar tillögur í desember 1996. Þar með var lagður grunnurinn að stofnun Félagsbústaða.

Í framhaldi af þessari samþykkt borgarstjórnar var skipaður starfshópur til að vinna að stofnun félagsins. Í honum voru auk mín þeir Skúli Bjarnason hrl., Sigurður K. Friðriksson viðskiptafræðingur og Sveinn Andri Sveinsson hrl. Starfshópurinn tók þegar til starfa og í apríl 1997 voru Félagsbústaðir formlega stofnaðir. Skipuð var starfsstjórn til eins árs og í henni sátu Skúli Bjarnason sem var formaður, Sveinn Andri Sveinsson og ég.

Eftir auglýsingu réði svo stjórnin Sigurð K. Friðriksson sem framkvæmdastjóra félagsins úr hópi allmargra umsækjenda. Full starfsemi og daglegur rekstur Félagsbústaða hófst svo 1. september 1997.

Nú var stofnun Félagsbústaða talsvert umdeild á sínum tíma. Hefur þó ekki ríkt nokkur sátt um starfsemi fyrirtækisins í seinni tíð?

Nei, stofnun Félagsbústaða var alls ekki svo umdeild á sínum tíma og t.d. var tillagan þar að lútandi í desember 1996 samþykkt samhljóða.

Hins vegar var það svo að þegar leið að næstu borgarstjórnarkosningum eftir stofnun félagsins var farið að karpa um kaup Félagsbústaða á 827 íbúðum af Reykjavíkurborg. Var þá farið að tala um bókhaldsbrellur og fleira í þeim dúr.

En að afstöðnum kosningum hjöðnuðu þær deilur furðu fljótt. Allar götur síðan held ég megi segja að allgóð sátt hafi ríkt um starfsemi félagsins óháð flokkum.

Þú hefur tekið mikinn þátt í norrænu samstarfi á sviði húsnæðismála gegnum tíðina. Hefur okkur tekist að læra eitthvað af frændþjóðunum?

Já, ég hóf fyrir alvöru þátttöku í norrænu samstarfi á sviði húsnæðismála þegar ég varð framkvæmdastjóri Búseta í Reykjavík frá árinu 1990. Þetta samstarf hefur reynst afar gagnlegt í gegnum árin. Það er mjög mikilvægt að geta frá fyrstu hendi fylgst með öllu því nýjasta sem er að gerast á hverjum tíma hjá öllum helstu húsnæðisfélögum sem starfandi eru á Norðurlöndum og með tengingu við Evrópusamtök og alþjóðleg samtök á sviði húsnæðismála. Má þar sem dæmi nefna tæknimál, viðhaldsaðferðir, rekstrarþætti, fjármál, íbúalýðræði o.fl.

Ég get því fullyrt að við höfum ýmislegt lært af frændþjóðum okkar og ég vil þar einkum nefna skipulag viðhaldsframkvæmda, aðgengismál, umhverfismál og ýmis tæknileg atriði.

Þú stjórnaðir viðhaldsverkefnun Félagsbústaða um árabil. Hvernig var staða þeirra mála við stofnun Félagsbústaða og hvernig hefur að þínu mati tekist til þessi 20 ár sem fyrirtækið hefur starfað?

Ástand þess húsnæðis sem Félagsbústaðir keyptu í upphafi var misjafnt og í mörgum tilfellum ekki gott. Ástæðan var skortur á fullnægjandi viðhaldi um langt árabil. Það var því um mikinn fortíðarvanda að ræða og nauðsynlegt að grípa strax til róttækra aðgerða.

Í grunnforsendum um rekstur Félagsbústaða var gert ráð fyrir þessum fortíðarvanda og því var nauðsynlegt fjármagn til viðhaldsaðgerða jafnan til reiðu úr rekstrinum. Á grundvelli ástandskannana voru gerðar viðhaldsáætlanir til langs tíma og verkefnum raðað í tímaröð eftir mikilvægi aðgerða.

Stefna félagsins var frá upphafi sú að koma ástandi allra fasteigna í gott horf og að tryggja að því ástandi verði stöðugt viðhaldið á fullnægjandi hátt. Þetta var afar viðamikið og metnaðarfullt verkefni sem hefur kostað mikið fé og tekið sinn tíma. Á fyrstu 15 árunum má segja að tekist hafi að koma öllum helstu fasteignum Félagsbústaða í viðunandi ástand.

Jafnframt því fór heildarviðhaldskostnaður allra fasteigna hlutfallslega lækkandi, var í upphafi um 2,5% á ári af verðgildi eigna og fór niður í 1,6% í lok þessa tímabils. Þetta er í samræmi við reynslu annarra þjóða af lausn viðhaldsvanda við svipaðar aðstæður.

En það má aldrei slaka á klónni. Eftir að ástand fasteigna er komið í ásættanlegt horf þarf að tryggja að ætíð sé bætt fljótt og vel úr öllu sem úrskeiðis fer og ekki af vanefnum. Sparnaður í viðhaldi hefnir sín ætíð með stórauknum kostnaði síðar.

Ég tel að eignasafn Félagsbústaða sé nú almennt í góðu ástandi og þau fjölbýlishús sem að fullu eru í eigu félagsins í hverfum borgarinnar eru víða til fyrirmyndar varðandi viðhald, umsjón og útlit.

Að lokum, hvernig líst þér á stöðuna á húsnæðismálunum í dag og hver finnst þér hlutur Félagsbústaða vera í því sem nú er að gerast?

Við upplifum nú tímaskeið þar sem mikið misgengi er milli framboðs og eftirspurnar á íbúðarhúsnæði. Þetta á alveg sérstaklega við um framboð á litlum og meðalstórum íbúðum sem henta ungu fólki og þeim sem eru að festa kaup á fyrstu íbúð. Þetta stafar að talsverðu leyti af ónógu framboði á hentugum lóðum.

Að mínu mati hefur Reykjavíkurborg verið allt of spör á úthlutun byggingarlóða til Félagsbústaða á þeim 20 árum sem liðin eru frá stofnun félagsins.Ég tel að félag eins og Félagsbústaðir hafi alla burði til að taka myndarlega þátt í að bæta úr því erfiða ástandi sem nú ríkir á húsnæðismarkaðnum í Reykjavík.

Uppbygging að norrænni fyrirmynd

22 23

Það má segja að hugmyndafræðin að baki Félagsbústöðum og skipulag starfsemi félagsins byggi í megindráttum á fyrirmyndum sem fengnar eru frá þessum stóru norrænu húsnæðisfélögum sem öll hafa margra áratuga og allt að aldar langa reynslu af rekstri og starfsemi á sviði húsnæðismála.

24 25

Stjórnir Félagsbústaða 1997-2017

Í fyrstu stjórn Félagsbústaða áttu sæti sæti þeir Skúli Bjarnason, Sveinn Andri Sveinsson og Þórarinn Magnússon. Formaður stjórnarinninnar fyrsta ár félagsins var Skúli Bjarnason.

Árið 1998 varð svo Þröstur Ólafsson formaður stjórnar félagsins og meðstjórnendur með honum þeir Benedikt Bogason og Sævar Kristinsson. Hélst þessi stjórn óbreytt til ársins 2006, þegar Benedikt tók við formennskunni af Þresti og Anna Kristinsdóttir kom í eitt ár inn sem meðstjórnandi í stað Sævars Kristinssonar. Þröstur tók svo aftur við formennskunni árið 2010. Aðrir í stjórn á þessum árum voru þau Matthías Imsland (2007-2008) og Árelía E. Guðmundsdóttir (2008-2011).

1997

Skúli BjarnasonSveinn A. SveinssonÞórarinn Magnússon

2008-2010

Benedikt BogasonÞröstur ÓlafssonÁrelía Guðmundsdóttir

2013-2014

Árni Geir PálssonBenedikt BogasonGuðrún Ögmundsdóttir

2011

Þröstur ÓlafssonBenedikt BogasonAuðun Freyr Ingvarsson

2015

Haraldur F. TryggvasonGuðrún ÖgmundsdóttirBenedikt Bogason

2012

Auðun Freyr IngvarssonBenedikt BogasonGuðrún Ögmundsdóttir

2016

Haraldur F. TryggvasonGuðrún ÖgmundsdóttirJúlíus V. Ingvarsson

2017

Haraldur F. TryggvasonGuðrún ÖgmundsdóttirKjartan Magnússon

1998 - 2005

Þröstur ÓlafssonBenedikt BogasonSævar Kristinsson

2006

Benedikt BogasonÞröstur ÓlafssonAnna Kristinsdóttir

2007

Benedikt BogasonÞröstur ÓlafssonMatthías Imsland

Krafan í dag er gagnsæi

Guðrún Ögmundsdóttir hefur setið í stjórn Félagsbústaða frá árinu 2013. Þegar Félagsbústaðir voru stofnaðir fyrir tuttugu árum var félagslega húsnæðiskerfið tekið til endurskoðunar. Hversu mikilvægt var að ráðast í þessar viðamiklu breytingar á félagslega húsnæðiskerfinu þegar Félagsbústaðir voru stofnaðir?

Það var ekki síst vegna tilkomu EES- samningsins að farið var í þessar breytingar en samkvæmt samningnum er stjórnvöldum skylt að hafa skipan húsnæðismála á þann hátt að þau rúmist innan samningsins. Þetta voru meðal annars mikilvægar breytingar hvað varðar gagnsæi og þá varð líka skýrara hver gerði hvað, reksturinn var aðgreindur frá úthlutun og svo framvegis. Með þessari breytingu varð stjórn Félagsbústaða fyrst og fremst rekstarstjórn sem var með yfirlit um kaup, sölu, viðhald og framkvæmdir. Það var síðan hlutverk velferðarsviðs að sjá um úthlutun samkvæmt þeim reglum sem þá voru í gildi. Í heildina er þetta jákvæður aðskilnaður sem þýðir betri yfirsýn í alla staði.

Markmiðin með stofnun Félagsbústaða voru meðal annars að bæta þjónustu við leigjendur og halda leiguverði í lágmarki. Nú þegar við stöndum á þessum tímamótum, telur þú að þessi upphaflegu markmið hafi gengið eftir?

Já, þetta hefur gengið eftir. Hins vegar hafa komið upp talsverðir erfiðleikar með að ná að kaupa þær íbúðir sem við höfum heimildir til. Það er auðvitað slæmt en það hefur verið mikill hiti á húsnæðismarkaði og þær íbúðir sem Félagsbústaðir hafa þurft mest, litlar íbúðir, hafa ekki legið á lausu og hafa uppkaup annarra á þeim haft gríðarleg áhrif. Leigan er enn lág og á móti koma húsnæðisstyrkir, en það er mikilvægt að þetta haldist allt í hendur, þannig að leiga sé samkvæmt getu þeirra sem húsnæðið er hugsað fyrir. Eitt hefur verið mjög áberandi

á síðari árum og það eru góðar heimtur á leigunni, og ég held að leigjendur Félagsbústaða séu líka að átta sig á því að það borgar sig að standa í skilum til að halda húsnæðinu. Við þurfum hinsvegar að gera meira af því að fá álit okkar íbúa og hlusta á þeirra raddir. Það er afar mikilvægt að Félagsbústaðir séu góð þjónustustofnun, með skilvirka svörun og þjónustu ef eitthvað kemur upp á. Samstarf við velferðarsvið er líka lykill að farsælu fyrirtæki í almannaþágu, í þágu þeirra sem minnstar hafa tekjurnar. Nú er gríðarlega margt spennandi í pípunum, eins og til dæmis samstarf við verkalýðshreyfinguna, Búseta, námsmenn og fleiri, allt til að ná því markmiði að hafa blandaða búsetu. Einnig þarf alltaf að huga að sértækum búsetuúrræðum og samstarfi þar um.

Rekstur Félagsbústaða er aðgreindur frá borginni, ólíkt því sem áður var, og því er rekstur félagsins og ábyrgð sýnilegri en áður. Hvaða máli skiptir það?

Gagnsæi er krafa dagsins, allt á að vera aðgengilegt og sýnilegt, og það skiptir miklu máli.

Hvaða breytingar sérðu fyrir þér á félagslega húsnæðiskerfinu í framtíðinni?

Við þurfum að hafa margbreytilegar lausnir í húsnæðismálum. Félagsbústaðir þjóna þeim tekjuminnstu, en það þarf líka að þjóna og styrkja enn frekara samstarf til að þeir sem eru aðeins yfir tekjumörkum Félagsbústaða hafi líka möguleika á húsnæði á hagkvæmum kjörum. Þar er ég ekki hvað síst að hugsa til enn frekara samstarfs milli verkalýðshreyfingar og Félagsbústaða og við þurfum kannski að hugsa upp á nýtt hvað varðar möguleika á kaupum á ódýru húsnæði og tryggu langtímaleiguhúsnæði.

Að lokum vil ég svo óska Félagsbústöðum til hamingju með árin tuttugu og óska þess að félagið megi blómstra enn frekar í framtíðinni.

Félagsbústaðir eru líka þjónustustofnun og við þurfum að vanda okkur við að þjóna leigjendum okkar á sem besta vegu.

Auðun Freyr Ingvarsson var kosinn í stjórn Félagsbústaða 2011 og gegndi formennsku í stjórn félagsins 2012-2013. Árið 2013 var Árni Geir Pálsson kjörinn formaður stjórnarinnar þar til núverandi formaður, Haraldur Flosi Tryggvason, tók við af honum í ársbyrjun 2015. Annar tveggja núverandi meðstjórnenda, Guðrún Ögmundsdóttir, var kjörin til stjórnarsetu árið 2012. Þá sat Júlíus V. Ingvarsson í stjórninni 2015-2016, er Kjartan Magnússon tók við sæti hans og er hann einn þriggja stjórnarmanna þegar þetta er ritað.

Lengsta setu í stjórn Félagsbústaða eiga þeir Þröstur Ólafsson (1998-2011) og Benedikt Bogason (1998-2015) og hafa því að öðrum stjórnarmönnum ólöstuðum átt drýgsta aðkomu að uppbyggingu og farsælli þróun félagsins þann tíma sem þeir sátu í stjórninni, Þröstur sem formaður í 9 ár og Benedikt í 4 ár.

Starfsemi Félagsbústaða er skipt upp í fjármáladeild, framkvæmdadeild og þjónustudeild. Birgir Ottósson er forstöðumaður þjónustudeildar og hefur verið hjá Félagsbústöðum nánast frá því félagið var stofnað árið 1997. Helgi Hauksson veitir framkvæmdadeildinni forstöðu og hefur starfað í fimm ár hjá Félagsbústöðum. Kristín Guðmundsdóttir er fjármálastjóri félagsins og veitir fjármáladeildinni forstöðu, en hún hóf störf í byrjun árs 2016. Við fengum okkur kaffi með þeim Birgi, Helga og Kristínu og ræddum aðeins lífið hjá Félagsbústöðum. Félagsbústaðir eiga um 2400 íbúðir og það er fjölbreyttur hópur sem leigir hjá félaginu. Er eitthvað til sem heitir dæmigerður dagur hjá Félagsbústöðum?

Birgir: Nei, við erum með eins og þú segir um 2400 íbúðir í rekstri og fjölda leigjenda, þannig að það er ýmislegt sem kemur upp á degi hverjum sem maður gerði ekki endilega ráð fyrir. Helgi getur til dæmis lent í því að það springi rör eða verði vatnstjón á íbúðum og þá þarf að hlaupa til og redda þvi. Kristín: Ég hugsa að dagarnir séu örlítið hefðbundnari hjá mér en hjá Birgi og Helga. Ég er auðvitað ekki jafn mikið í snertingu við leigjendur eins og þeir en það þýðir ekki að verkefnin skorti.

Hverju breytir það fyrir Félagsbústaði?

Kristín: Það breytir alveg heilmiklu. Ef okkur tekst að lækka vaxtagjöldin hjá okkur kemur það strax fram í betri afkomu, sem þýðir vonandi að það verður auðveldara fyrir okkur að stækka eignasafnið. Markmiðið er fyrst og fremst að ná fram hagræðingu í rekstrinum sem þýðir að við getum sinnt betur okkar hlutverki. Félagsbústaðir taka við stóru safni íbúða, um 830 íbúðum, árið 1997 í misjöfnu ásigkomulagi og það var mikil uppsöfnuð þörf á viðhaldi. Það hefur væntanlega þurft dálítið átak til að koma þeim öllum í gott stand?

Helgi: Jájá, það þurfti að gera ákveðinn skurk til að koma þeim íbúðum í lag en það var nú allt búið þegar ég byrjaði hjá Félagsbústöðum árið 2012. Þetta hefur alltaf verið jafnt og þétt hjá okkur og við erum að standsetja um 250 til 300 íbúðir á ári, sem er þó ekki nema um 12-13% af eignasafni Félagsbústaða. Við standsetjum alltaf íbúðir við leigutakaskipti en það er auðvitað mismunandi eftir íbúðum hvað þarf að gera. Og hvað á ég við þegar ég segi standsetning? Það er í rauninni bara að koma íbúðinni í gott stand áður en næsti leigjandi flytur inn. Stundum þarf aðeins að mála og stundum þarf nánast að gera íbúðina upp frá grunni, og svo allt þar á milli.

Þetta eru allt framkvæmdir innanhúss. Hvað með viðhald og framkvæmdir utanhúss?

Helgi: Þar geta málin flækst aðeins og skiptist í rauninni í tvo flokka. Annars vegar eignir sem við eigum að fullu og svo hins vegar eignir þar sem við eigum stakar íbúðir í fjölbýlishúsum. Á eignunum sem við eigum að fullu þurfum við að sinna viðhaldi á ytra byrði, þakinu, gluggum og öðru sem til fellur. Þegar við eigum bara hluta af íbúðum í stigahúsum fara þessi mál yfirleitt í gegnum húsfélagið. Við getum augljóslega ekki ráðist í framkvæmdir nema í samfloti með húsfélögum, þannig að þetta er oft flóknara ferli en í þeim húsum sem við eigum að fullu. Í einstaka tilfellum er það þannig að við verðum að beita svokölluðum neyðarrétti og skipta bara um það sem þarf að skipta um. Það gerum við þó bara í undartekningartilfellum og ef viðhaldsleysi er að skemma okkar íbúðir. Birgir: Okkar stefna er sú að við fylgjum alltaf meirihlutanum í þessum húsfélögum. En það getur gert okkur svolítið erfitt fyrir að gera áætlanir. Við getum verið með húsfélög sem eru ofvirk og svo aftur húsfélög sem sinna engu viðhaldi. Helgi: Ég hef nú oft sagt að við tökum þessum framkvæmdum fagnandi og borgum okkar hluta með bros á vör. Við viljum auðvitað að okkar eignir séu í góðu ástandi og öll samskipti við húsfélög verða bara mikið betri ef þessi mál eru í lagi. Við tökum að sjálfsögðu ekki þátt í óþarfa framkvæmdum en sinnum öllu sjálfsögðu viðhaldi með glöðu geði.” Sitjið þið þá húsfélagsfundi þegar teknar eru ákvarðanir um framkvæmdir?

Helgi: Ef við við færum á alla húsfélagsfundi gerðum við lítið annað en að sitja húsfélagsfundi. Við höfum reynt að mæta á þá fundi þar sem erfið mál eru til afgreiðslu eða gefið umboð. En eins og Birgir sagði áðan þá fylgjum við yfirleitt meirihlutanum í þessum húsfélögum.

Birgir: Við lendum mjög sjaldan í því að vera með úrslitaatkvæði þegar kemur að framkvæmdum. Ég man eftir örfáum tilfellum í gegnum tíðina þar sem það hefur gerst. Það var til dæmis stórt fjölbýlishús sem átti að klæða að utan og við áttum sex íbúðir þar að mig minnir, og það valt á okkar atkvæði hvort farið væri í framkvæmdir eða ekki. Við tókum þá ákvörðun þar, af því það þótti skynsamlegt til lengri tíma og ódýrara, að láta klæða blokkina. Það var í óþökk sumra en með okkar þekkingu og reynslu af rekstri fasteigna tókum við þessa ákvörðun. Við vissum að það yki virði eignarinnar til lengri tíma. Þið eigið um 2400 íbúðir og eruð með töluverðan fjölda af leigjendum í þessum íbúðum. Það hlýtur að vera ákveðin list að sjá til þess að flestir séu sáttir og að leysa erfið mál sem koma upp?

Birgir: Við getum kallað það list, þetta getur að minnsta kosti verið vandmeðfarið. Við erum ekki bara í samskiptum við leigjendur okkar, heldur einnig þá sem búa í þeim húsum þar sem við eigum íbúðir. Og þá verðum við að vanda okkur og hafa hlutina í lagi. Við erum náttúrulega með um 2400 íbúðir og það koma upp krefjandi mál á hverjum degi, oft mörg í einu.

En það eru samt ótrúlega fá mál sem fara til dæmis alla leið í útburð á leigjendum vegna brota á húsreglum, þetta eru sennilega ekki fleiri en átta til tíu mál á ári. Svo eru önnur mál þar sem kemur til útburðar vegna húsaleiguskuldar. Kristín: Miðað við fjölda íbúða þá held ég að það sé alveg óhætt að segja að þetta séu fá mál sem fara þetta langt á ári hjá okkur, þó maður vilji að sjálfsögðu alltaf gera betur og helst hafa ekkert mál á ári. Birgir: Í örfáum tilfellum höfum við selt íbúðir þegar málið er kannski orðið þannig að hinir íbúarnir í stigaganginum eru orðir verulega ósáttir. Við reynum samt að vinna með leigjendum okkar og svo þeim sem búa í sama stigagangi og viðkomandi leigjanda til þess að leysa málin. En þegar búið er að rifta leigusamningi vegna húsreglnabrota bökkum við aldrei. Hvaða ferli fer á í gang hjá ykkur þegar þið hafið rift leigusamningi vegna húsreglnabrota?

Birgir: Við förum á staðinn og gerum leigjanda grein fyrir því að leigusamningi hafi verið rift vegna ítrekaðra húsreglnabrota. Við fáum gjarnan með okkur félagsráðgjafa frá þjónustumiðstöð borgarinnar sem gætir þá hagsmuna leigjandans. Það hefur reynst mjög vel og orðið til þess að við náum yfirleitt að leysa málin á farsælan hátt og fyrr en ella. En áður en við grípum til þessara aðgerða reynum við auðvitað fyrst að ná sáttum og koma málum í þann farveg að ekki þurfi að rifta leigusamningi. Slíkt er auðvitað algert neyðarúrræði hjá okkur. Annað sem er mikilvægt er það að kunna að greina frá þær kvartanir sem kunna að vera vegna fordóma. Annað hvort í garð leigjandans eða jafnvel í garð Félagsbústaða fyrir að eiga íbúð í stigaganginum. Fólk hefur þá áhyggjur af því að það kunni að lækka eignina í verði ef við eigum íbúð í stigaganginum. Ég held þó að það sé að mestu vitleysa, við eigum orðið íbúðir í flestum stigagöngum borgarinnar og í langflestum tilfellum gengur sú sambúð mjög vel. Hefur þú orðið var við viðhorfsbreytingu í þessum málum síðan þú byrjaðir hjá Félagsbústöðum fyrir 20 árum? Birgir: Það var töluverð umræða um þetta þegar fyrst var tilkynnt að við ætluðum að hætta að byggja það sem kallað var bæjarblokkirnar og fara að kaupa stakar íbúðir. Það var þungt hljóð í mörgum og húsfélög beittu sér, og skólar og jafnvel foreldraráð létu í sér heyra. En við fórum hægt af stað og gerðum þetta smám saman. Ég held að

við höfum átt um 40-50 stakar íbúðir þegar við byrjuðum. En með því að vinna þetta skipulega og vera í góðum samskiptum við aðra eigendur í húsum sem við höfum keypt í, hefur okkur tekist að kaupa um 800 stakar íbúðir.

Kristín: Megnið af því sem við höfum keypt frá því þessi stefna var tekin hafa í raun verið stakar íbúðir. Helgi: Á síðustu fimm árum man ég eftir einu tilfelli þar sem við keyptum heila einingu, það er allar sex íbúðirnar í sama stigagangi. Þær íbúðir sem Félagsbústaðir hafa aðallega verið að kaupa eru tveggja til þriggja herbergja íbúðir í fjölbýli. Það eru þær eignir sem hvað minnst framboð er af í dag og einnig þær sem hafa hækkað mest í verði. Það hefur væntanlega haft áhrif á kaup á íbúðum fyrir Félagsbústaði? Kristín: Já, það hefur eiginlega bara verið frost núna í einhvern tíma. Við höfum þó gert ráðstafanir til þess að geta áfram bætt við okkur íbúðum. Við erum til dæmis búin að tryggja okkur nokkrar íbúðir í húsi sem er nú í byggingu á gamla Grýtureitnum í Vesturbænum. Birgir: Við eigum líka íbúðir á Þverholtsreitnum og erum þegar búin að fá fjórar íbúðir afhentar þar af einhverjum tuttugu. Við komum einnig að nýjum búsetukjarna fyrir fatlaða, og þar komum við inn mjög snemma og tókum þátt í hönnuninni og höfðum áhrif á lokaútfærslu íbúðanna. Og það er þannig líka á Grýtureitnum, þar komum við mjög snemma inn. Helgi: Svo má bæta við þetta að við erum búin að byggja einn búsetukjarna fyrir fimm einstaklinga uppi í Þorláksgeisla og erum að byggja tvo til viðbótar, annan uppi í Austurbrún og hinn í Kambavaði. Þetta eru búsetukjarnar fyrir sex einstaklinga hvort hús sem verða tilbúin til innflutnings vorið 2018. Birgir: Eiginlega má segja að það hafi orðið straumhvörf í íbúðarekstri Félagsbústaða árið 2010, þá byrjuðum við að feta okkur aðeins í þá átt að þjónusta fleiri en bara almenna leigjendur og aldraða. Árið 2010 færðust sem sagt verkefni frá ríkinu yfir til sveitafélaganna í málefnum fatlaðra og við tókum við rekstri fjölda búsetukjarna fyrir fatlaða. Í framhaldinu keyptum við nokkur áfangaheimili fyrir fólk sem hefur verið í neyslu. Verkefnin hjá Félagsbústöðum eru svo sannarlega fjölbreytt og þetta hefur gert vinnuna bæði meira krefjandi og skemmtilegri.

Verkefnin eru svo sannarlega fjölbreytt og skemmtileg

26 27

Stóra verkefnið þessi misserin hjá okkur í fjármáladeildinni er að undirbúa breytta fjármögnun hjá Félagsbústöðum, við munum á næstu mánuðum fara í það að fjármagna skuldir okkar á almennum skuldabréfamarkaði með sölu á skráðum skuldabréfum.

Hvernig myndir þú segja að til hafi tekist með að breyta félagslega húsnæðiskerfinu í borginni þannig að Félagsbústaðir sjá um rekstur, viðhald og umsjón fasteigna en velferðarsvið um úthlutun? Ég held að þetta hafi reynst vel, velferðarsvið getur einbeitt sér að því sem það gerir vel og hefur hæfni til og Félagsbústaðir sömuleiðis. Ég vona að þetta hafi aukið fagmennskuna og gert ferlið fyrir leigjendur skýrara. Mér fannst reyndar alltaf mjög faglega að þessu staðið hjá okkur en það bara skorti íbúðir, og gerir enn. Þetta er svo gríðarlegur fjöldi. Ég verð að hrósa Félagsbústöðum fyrir það hvað þeir tóku íbúðirnar alltaf vel í gegn og pössuðu upp á þar sem þeir komu inn í eignir voru þeir til fyrirmyndar þegar kemur að viðgerðum og að taka þátt í viðhaldi. Félagsbústaðir hafa unnið mjög vandaða vinnu að mínu mati og það gerðum við sömuleiðis.

Við vorum á sitt hvorum arminum, annar var að sýsla með að selja íbúðirnar og hinn að leigja, en það var alltaf mjög góð samvinna og gekk mjög vel. Ég tel að þessi tvö úrræði ættu að vera fyrir hendi í dag. Við þurfum að halda áfram að sinna þessum málum almennilega. Það verður alltaf fólk sem þarf aðstoð til að koma undir sig fótunum. Mér er minnisstætt að það kom hingað flóttafólk sem var frá Víetnam. Þetta fólk skilaði íbúðunum sem því var úthlutað fljótlega því það náði að koma fótunum fljótt og vel undir sig. Það þurfti bara smá hjálp til að komast af stað. Eigum við ekki að gefa sem flestum möguleika á þessu?

Félagslega húsnæðiskerfið hefur hjálpað þúsundum fjölskyldna

Guðrún Árnadóttir hefur mikla reynslu af félagslega húsnæðiskerfinu á Íslandi en hún starfaði lengi í störfum tengdu því og kom að því frá flestum hliðum þess. Hvernig kom það til að þú fórst að starfa við umsýslu félagslegs húsnæðis í Reykjavík?

Ég starfaði um tíma sem framkvæmdarstjóri BSRB en upp úr 1990 færði ég mig yfir til Húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Þar starfaði ég sem skrifstofustjóri og við sáum um félagslegar eignaríbúðir á Reykjavíkursvæðinu. Þetta voru nokkur þúsund íbúðir sem við vorum að sýsla með á höfuðborgarsvæðinu þar sem einstaklingar og fjölskyldur gátu fengið lán fyrir útborgun í íbúð. Geturðu sagt okkur aðeins frá starfinu hjá Húsnæðisnefnd Reykjavíkur? Þær íbúðir sem við bárum ábyrgð á voru íbúðir sem verkalýðshreyfingin hafði byggt eða komið að því að byggja, meðal annars í Breiðholtinu og á öðrum stöðum í borginni, og þetta voru þær íbúðir sem við bárum ábyrgð á að úthluta. En fljótlega eftir að ég kem til starfa er nú ákveðið að þetta verkamannabústaðakerfi sé ekki að ganga nógu vel, aðalástæðan fyrir því var að það hafði ekki gengið vel úti á landi. Þetta voru félagslegar eignaríbúðir, fólk keypti þær og sveitarfélagið gekkst svo í ábyrgð fyrir láni sem fólk fékk á mjög góðum vöxtum. Þetta kerfi var sem sagt smám saman að ganga sér til húðar, en það gekk mjög vel hérna í Reykjavík. Þetta voru á milli fjögur og fimm þúsund íbúðir undir lokin.

Fólk átti svo sína íbúð og við skiptum okkur ekki meira af því. Hins vegar var skylda að skila þeim inn þegar þú gekkst út úr kerfinu. Við áttum sem sagt forkaupsrétt á íbúðinni og gátum þannig haldið kerfinu við. En svo var farið að bera svolítið á því að fólk hafði hreinlega ekki efni á því að kaupa, og það voru margir sem vildu bara frekar vera leigjendur en að eiga íbúð. Það voru margir sem höfðu kynnst þannig kerfi erlendis og flutt hingað heim. Og það þýddi það að við þurftum að hugsa hlutina aðeins upp á nýtt, og fórum að þreifa fyrir okkur með félagslega

kaupleigu og almenna kaupleigu. Það virkaði þannig að þú gast farið inn í íbúðina sem leigjandi og viss hluti af leigunni gekk inn á þinn reikning þannig að þú gerðist smám saman kaupandi. Þetta er þekkt fyrirkomulag og hefur gengið vel á öðrum Norðurlöndum og í Þýskalandi, en af einhverjum ástæðum hefur það ekki gengið vel hér. Það var augljóst að annað hvort þyrfti kerfið að vera þannig að þú varst bara hreinn leigjandi eða kaupandi. Félagsbústaðir eru svo myndaðir árið 1997 og þeir koma inn í sama húsnæði og við vorum í, á Suðurlandsbraut 30. Og þarna gengu tvö kerfi saman um tíma. Það voru Félagsbústaðir sem sáu um allar leiguíbúðir á vegum Reykjavíkurborgar og við sem sáum um að selja íbúðir. Þá þurfti fólk að uppfylla vissar kröfur til að fá félagsleg lán, sem voru á töluvert hagstæðari vöxtum en öll önnur lán. Þarna voru svo þessi tvö kerfi saman í sátt og samlyndi í sama húsinu. Það var í þrjú ár sem við vorum þarna saman á Suðurlandsbraut. Svo er ákveðið að leggja verkamannabústaðina niður því þetta var farið að ganga svo illa úti á landi. Það voru byggð hús með félagslegum lánum og svo þegar búið var að byggja húsin flutti fólk oft í burtu. Það var til dæmis á Vestfjörðum, Egilstöðum og Suðurnesjum sem töluvert magn af húsnæði stóð autt. Þannig að verkamannabústaðakerfið var lagt niður og í staðinn komu Félagsbústaðir og tóku yfir allar leiguíbúðir og þær íbúðir hjá okkur sem skiluðu sér inn en það var enginn kaupandi. Þannig varð þessi samruni, Verkamannabústaðakerfið var lagt niður um allt land og það eru engin svona úrræði í dag. Og það eru margir sem sjá eftir þessu þar sem þetta hjálpaði þúsundum fjölskyldna. Í kjölfarið fór hluti starfsmanna verkamannabústaðanna til Félagsbústaða og hinn hlutinn inn á félagsmálasvið Reykjavíkurborgar, sem breyttist síðar í velferðarsvið, og þangað fór ég. Fljótlega eftir þetta var komið á viðbótarlánum á vegum sveitarfélaganna. Þau virkuðu þannig að ef þú varst lánshæfur í banka en áttir ekki fyrir útborgun, þá gastu komið til okkar á félagsmálasviði og fengið lán á hagstæðum kjörum fyrir útborgun. Og við fundum að það var mikil þörf á svona úrræði. Þetta entist nú samt ekki nema í þrjú til fjögur ár, enda var æsingurinn í bankakerfinu að byrja þarna um 2003-2004 og bankarnir voru svo viljugir að lána. Þetta viðbótarlánakerfi var svo lagt niður í kjölfarið. Í kjölfarið breytist starf mitt hjá félagsmálasviði og er í miklu sambandi við Félagsbústaði við að aðstoða fólk við að komast inn í leiguíbúðir borgarinnar.

Og þetta bjargaði mörgum einstaklingum og fjölskyldum, vegna þess að fólk sem var í tímabundnum vandræðum og gat ekki keypt á almenna markaðnum, það keypti íbúðir hjá okkur.

Samvinnan á milli okkar hjá húsnæðisnefndinni og Félagsbústöðum var alltaf mjög góð.

28

30 31

Þróun eignasafns Félagsbústaða

Í lok árs 2016 eiga Félagsbústaðir - 1.926 almennar félagslegar íbúðir- 372 þjónustuíbúðir fyrir aldraða- 140 sértæk búsetuúrræði

Almennar félagslegar íbúðir í eigu Félagsbústaða eru dreifðar um alla Reykjavík. Að stærstum hluta eru þessar íbúðir stakar, en félagið á einnig heil fjölbýlishús og stigaganga.

Þjónustuíbúðir fyrir aldraða eru í sex kjörnum: Lönguhlíð 3 með 33 íbúðum, Furugerði 1 með 76 íbúðum, Norðurbrún 1 með 59 íbúðum, Dalbraut 23-27 með 58 íbúðum, Lindargata 57-66 með 81 íbúð og Hjallaseli 55 með 65 íbúðum. Í kjörnunum er rekin þjónusta á vegum velferðarsviðs Reykjavíkurborgar.

Sértæk búsetuúrræði eru fyrir einstaklinga sem sem þurfa á sértækri aðstoð að halda. Oftast er um að ræða fimm til sex íbúða búsetukjarna með sameiginlegri aðstöðu fyrir íbúa, þjónusturýmum og vinnuaðstöðu fyrir starfsfólk.

Grafið sýnir fjölda íbúða í eigu Félagsbústaða flokkað eftir póstnúmerum. Tölurnar eru frá árslokum 2016. Flestar íbúðir eru í póstnúmeri 111 eða 366. 

Fyrri hluti töflunar sýnir fjölda og meðalstærð íbúða í eigu Félagsbústaða í ólíkum hverfum. Seinni hlutinn sýnir dreifingu á eignarhaldi íbúða í ólíkum hverfum (Félagsbústaðir, aðrir lögaðilar eða einstaklingar). Tölurnar eru frá Fasteignamati ríkisins. Mismunur getur komið fram milli talningar Félagsbústaða og Fasteignamats þar sem fleiri en ein íbúð geta verið undir sama fasteignanúmeri í fasteignaskrá. 

Grafið sýnir meðalstærð íbúða í eigu Félagsbústaða flokkað eftir póstnúmerum. Tölurnar eru frá árslokum 2016. Minnstu íbúðirnar eru í miðbænum þar sem meðalstærð er 56,9 fermetrar.

Póstnúmer Hverfi Fjöldi Stærð íbúða Félagsbústaðir Einstaklingar Lögaðilar

101 Miðborg 261 56,9 3,0% 70,4% 26,6%

103Háaleitis- og Bústaðahverfi

3 92,8 0,3% 81,0% 18,8%

104 Laugardalur 277 67,3 6,9% 86,0% 7,1%

105 Hlíðar 320 64,1 4,2% 83,0% 12,9%

107 Vesturbær 110 75,9 2,9% 91,8% 5,4%

108Háaleitis- og Bústaðahverfi

181 68,2 3,6% 90,9% 5,5%

109 Breiðholt 235 86,6 5,8% 90,7% 3,6%

110 Árbær 189 76,1 4,4% 85,3% 10,3%

111 Breiðholt 366 81,9 9,8% 83,1% 7,1%

112 Grafarvogur 195 90,9 3,2% 88,8% 8,0%

113Grafarholt og Úlfarsárdalur

124 74,7 5,0% 65,2% 29,8%

116 Kjalarnes 4 113,3 1,4% 70,9% 27,7%

Samtals 2.265 79,1 4,4% 83,0% 12,6%

Félagsbústaðir Hlutfall fjölda íbúða

Greining á eignasafni Félagsbústaða

32 33

Hjá Félagsbústöðum er haldið utan um þróun leiguverðs á almennum leigumarkaði í Reykjavík. Gögn eru fengin frá skra.is sem greinir verðþróun leiguverðs út frá öllum þinglýstum leigusamningum. Félagsbústaðir þinglýsa ekki leigusamningum þ.a. samningar félagsins eru ekki hluti af þessu þýði. Til samanburðar er greint leiguverð á leiguíbúðum Félagsbústaða. Í gröfunum hér fyrir ofan er rakið meðalleiguverð 2ja og 3ja herbergja íbúða frá áramótum 2016/17. Meðalstærð þessara íbúða er svipuð hjá Félagsbústöðum og á almennum markaði eða í kringum 59 m2 fyrir 2ja herbergja íbúð og 75 m2 fyrir 3ja herbergja íbúð.

Fram til júlí 2017 breytist leiguverð hjá Félagsbústöðum í takt við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar eingöngu. Í ágúst 2017 tók gildi 5% leiguverðshækkun hjá félaginu umfram vísitölu. Þetta er fyrsta hækkun leigu umfram vísitölu hjá Félagsbústöðum síðan árið 2003.

Þegar þetta er skrifað hefur skra.is ekki gefið út leiguverð ágúst og september. Í júlí, fyrir hækkun leigu hjá Félagsbústöðum, er samkvæmt þessari greiningu leiguverð 2ja herbergja íbúða á markaði ríflega 60% hærra en hjá Félagsbústöðum og leiguverð 3ja herbergja íbúða er tæplega 50% hærra á markaði en hjá Félagsbústöðum.

Einu sinni á ári er á vegum velferðarráðuneytisins gerð könnun á fjölda íbúða í eigu sveitarfélaga eða húsnæðisfélaga í þeirra eigu á Íslandi. Taflan hér að neðan sýnir niðurstöður könnunarinnar í árslok 2016 fyrir sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu og Akureyri. Önnur sveitarfélög eru tekin saman í eina línu. Til að auðvelda samanburð milli sveitarfélaga er fjöldi íbúða reiknaður á hverja 1.000 íbúa sveitarfélags bæði fyrir heildarfjölda íbúða og félagslegar íbúðir þar af.

Fjöldi íbúða í eigu sveitarfélags er langsamlega hæstur í Reykjavík, enda er það fjölmennasta sveitarfélag landsins. Fjöldi íbúða á hverja 1.000 íbúa er einnig hæstur í Reykjavík þegar litið er til helstu sveitarfélaga, en Kópavogur og Akureyrarkaupstaður koma þar á eftir. Sérstaka athygli vekur hversu fáar félagslegar íbúðir eru í Garðabæ og á Seltjarnarnesi og í Reykjavík eru meira en tífalt fleiri félagslegar íbúðir á hverja 1.000 íbúa en í þessum sveitarfélögum. Sveitarfélögin axla því lögbundnu ábyrgð sína með æði misjöfnum hætti þó að í reynd sé höfuðborgarsvæðið eitt búsetusvæði.

Fróðlegt er að bera saman þróun vísitölu leiguverðs á markaði á höfuðborgarsvæðinu, vísitölu neysluverðs til verðtryggingar og vísitölu húsnæðisverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu síðustu árin. Á grafinu hér fyrir ofan eru þessar vísitölur allar settar á 100 stig í upphafi árs 2011 og þróun þeirra rakin frá þeim tíma. Vísitala húsnæðisverðs og vísitala leiguverðs haldast nokkuð í hendur fram á mitt ár 2015 þegar vísitala húsnæðisverðs tekur að hækka umfram vísitölu leiguverðs. Á sama tíma hækkar vísitala neysluverðs fremur lítið og hefur á ríflega sex og hálfu ári hækkað um 21%. Hækkun leiguverðs á sama tímabili er 72% og hækkun á fasteignaverði í fjölbýli er ríflega 97%.

Í upphafi árs 2011 var leiguverð hjá Félagsbústöðum ekki langt frá því sem gerðist á markaði. Síðan þá hefur leiguverð á markaði hinsvegar hækkað langt umfram leiguverð hjá Félagsbústöðum sem hefur þar til í ágúst 2017 aðeins hækkað í takt við vísitölu neysluverðs. Munurinn á leiguverði á markaði og hjá Félagsbústöðum hefur aukist nær samfellt frá árinu 2011 og því sífellt erfiðara fjárhagslega að færa sig úr félagslegri íbúð og leigja á almennum markaði. Íbúðir Félagsbústaða eru því þaulsetnari.

Þróun leiguverðs Íbúðir í eigu sveitarfélaga

SveitarfélagFjöldi íbúa 1.1.2017

Fjöldi félagslegra leiguíbúða

Íbúðir fyrir

aldraða

Íbúðir fyrir

fatlaða

Aðrar leiguíbúðir

Heildarfjöldi leiguíbúða

Íbúðir pr. 1000 íbúa

Félagslegar íbúðir pr.

1000 íbúa

Reykjavík(FB) 123.246 1.926 372 140 0 2.438 19,7 15,6

Akureyrarkaupstaður 18.488 228 23 79 6 336 18,2 12,3

Önnur sveitarfélög 112.986 852 439 68 217 1.576 13,9 7,5

Kópavogsbær 35.246 318 84 34 0 436 12,4 9,0

Hafnafjarðarkaupstaður 28.703 216 14 15 0 245 8,5 7,5

Seltjarnarnesbær 4.450 5 5 5 1 16 3,6 1,1

Garðabær 15.230 17 5 6 7 35 2,3 1,1

Landið allt 338.349 3.562 949 347 231 5.089 15,0 10,5

Prentun: Ísafoldarprentsmiðja