KJØPEGUIDE FOR

INVESTERINGSEIENDOM

I SPANIA

2011

Innhold3-5 Overblikk – Eiendomsmarkedet i

Spania

6 -7 Hvorfor kjøpe i Spania

8-10 Hvor skal du kjøpe

11-12 Investeringspotensialet

13 Hvorfor Spania vil vokse

14 Hvordan sikre din investering

15 Kjøpsprosessen A-Å

16 Skatter og avgifter

17 Finansiering

EIENDOMSMARKEDET I SPANIA : LITT HISTORIE

Spania er en av verdens ledende

destinasjoner for kjøp av

ferieboliger og

eiendomsinvesteringer.

Tiltrekningen ligger nå i meget

gunstige priser og kanskje verdens

beste lokasjon.

Siden starten på 2000-tallet har

det Spanske eiendomsmarkedet

stått for massive overskrifter i alle

verdens aviser. Først av alt på

grunn av det ekstremt

ekspanderende

eiendomsmarkedet som var her på

den tiden, men også den enorme

prisveksten som fant sted samtidig

med utbyggingene. Årlige

prisoppganger på 15 – 20 % var

noe alle regnet med og investorer

og privatpersoner fikk ikke nok

eiendom.

Slutten av 2007 – begynnelsen på

2008 fikk overskriftene raskt en litt

annen karakter. Først sub-prime krisen

i USA. Boligboom ble byttet ut med

boligboble og en rekke analytikere

fikk rett. Direkte etter nyhetene om at

en rekke banker i USA kom til å gå

under grunnet bunnløs gjeld, begynte

eiendomsprisene verden over og rase.

Ingen visste lengre hvem som skyldte

hva og hvem som eide gjelden.

Det ene investeringsproduktet var mer

komplisert en det andre og det meste

viste seg å være rene investeringer i

gjeld som aldri kom til å bli

tilbakebetalt. I Norge kjenner vi til

dette i liten skala gjennom ”Terra

Skandalen”. I USA var det kroken på

døren for flere verdensledende

banker som Lehman Brothers, Fannie

May og Freddie Mac.

Norge viste tidlig muskler og kom seg noe

lunde tidlig ut av krisen. Med litt drahjelp

fra ”oljefondet” og noen lange timer bak

lukkede dører ble en redningspakke som

var tilstrekkelig for de fleste involverte

parter igangsatt. Eiendomsmarkedet i

Norge har hatt en stigning gjennom store

deler av krisen og prisene har aldri før

vært høyere en i dag. Spania og mange

andre land var ikke fullt så heldige. Det

skulle gå lang tid før disse markedene

livnet til live igjen.

Ved utgangen av 2010 – starten

på 2011 var Spania tilbake i

overskriftene. Denne gangen er

spørsmålet om bunnen er nådd?

Dette er et spørsmål mange mener

noe om men få ønsker å svare på.

Det er en stor uenighet blant

eiendomsspesialister verden over.

De mest negative analytikerne tror

markedet skal ned ytterligere 5 -

10 % til før bunnen er nådd. De

mest positive analytikerne sier at

markedet kommer til å ha en

økning på 15 – 20 % i løpet av

de neste 2 årene. Vi mener at

dette er områdebasert og kan på

ingen måte generaliseres. En

generalisering av Spania som en

helhet blir som å sammenligne en

jakthytte på Finnmarksvidda med

en sommerhytte i Tønsberg. Vi må

ta spesifikke områder for seg.

Totalt sett har Spania som ett hatt en

nedgang i eiendomsprisene på 27,9

% fra toppnoteringene i 2007. Det

er store forskjeller fra området til

området og det er de rene

feriebyene som har lidd mest. Costa

Blanca i Valencia regionen, noen

områder øst for Malaga i Andalucía

regionen og flere små innlandsbyer

har lidd ekstra gjennom krisen. Det er

en normaloppfatning av at

eiendomsmarkedet i Spania er

halvvert. Det stemmer ikke. Det er

derimot mulig å få eiendom som har

gått ned 50 % men da må du ofte

langt fra havet eller ta risikoen med

å kjøpe eiendom i ulovelige

prosjekter. Som vi kommer tilbake til

senere har det aldri vært smart å

kjøpe eiendom kun for at det er

billig.

VÅR KONKLUSJON

Eiendom er i mange områder billig.

Det er kjøpers marked og det er i

mange tilfeller mye billigere å kjøpe

ferdigstilt eiendom en selv å bygge

den.

Det som er nøkkelen er å finne

eiendom som er priset under dagens

markedsverdi. Sammenlign det du

vurderer å kjøpe med tilsvarende

eiendom til salgs i samme området.

Ved å legge litt ekstra penger i

eiendomsinvesteringen din kan dette

ofte være nøkkelen til likviditet.

Hvor markedet skal de neste 2-3

årene vet vi ikke. Det vi derimot kan

si med sikkerhet er at eiendom i

mange områder i Spania er sterkt

underpriset i forhold til hva vi i et

normalmarked regner med å betale.

Det er noen kjøreregler dere børe følge:

Eiendommen skal koste mindre en tilsvarende

eiendom til salgs

Kjøp kun ettertraktet eiendom med noe

ekstra. Nærhet til strand, golf eller lignende

Regn med å sitte på investeringen i minst 2-3

år.

Se etter eiendom som egner seg bra for

utleie

Felleskostnadene og generelle andre

kostnader tilknyttet eiendommen må samsvare

med potensielle leieinntekter.

HVORFOR KJØPE I SPANIA

Den enes død den andres brød.

Det er kanskje slemt å begynne en

forklaring på denne måten men

det summerer opp veldig mye.

Spania har i dag en

arbeidsledighet på rett i overkant

av 20 %, landet sliter med å

dekke inn budsjettunderskuddene

og eiendomsmarkedet ligger

brakk. Dette høres kanskje ikke ut

som noen umiddelbare kjøpstsignal

men la oss forklare hvordan vi kan

se positivitet i noe så negativt.

Som en nasjon har Spania vært en

stormakt i over 2 000 år. De har

kommet seg gjennom kriger,

diktaturer og en rekke tidligere

finanskriser. At de skal komme seg ut

av denne finanskrisen er ganske

sannsynlig. Hvordan er enda ikke

sikkert.

Spania er verdens 3. største

turistnasjon og hvert år besøker rundt

50 millioner turister denne

kulturnasjonen. Det er en stor tilvekst

av beboere og landet er en av

Europas viktigste økonomier. Turisme

er en av de viktigste arbeidsgiverne i

landet og turismen er stigende.

Sunnhetstegn:

Arbeidsledigheten har

begynt å stagnere

Siste nytt er at de har

klart å komme seg

innenfor de garantiene

de har satt i forhold til

budsjettunderskudd

Ønsker ikke en

redningspakke fra EU

Eiendomsprisene har

stagnert mange steder

og det er en positivitet i

markedet igjen.

Det blir nå satt i gang

tiltak for å lokke

investorer tilbake til

landet. Av over 1,7 millioner søk på nettet rundt tema feriebolig og

eiendomsinvesteringer gjort verden over i 2010 er over 36 % av disse

søkende gjort på Spansk eiendom i følge Live Property Search Index

Når vi skal forklare hvorfor vi mener høy

arbeidsledighet, budsjettunderskudd og et brakk

eiendomsmarkedet er noe positivt kan vi gjøre det

ganske enkelt.

For investorer er det et kjent ordtak som sier:

”Jo verre jo bedre.”

Svaret vårt da er at det kan ikke bli så mye verre

enn det er akkurat nå, og da er eneste andre utvei

en bedring.

HVOR SKAL DU KJØPE

Som investor er det viktig og ikke

tenke så veldig mye med hjerte og

holde hodet kaldt. Spania er

kanskje det landet i verden hvor

eiendomsinvestorer velger

eiendomskjøp på grunnlag av egne

preferanser og tar da ofte bort

mye av vekstpotensialet til fordel

for nærhet til noe kjent.

Heldigvis er vi nå i et marked der

du godt kan finne noe du selv kunne

tenke deg å benytte samtidig som

det er en god investering.

For å gå grundigere til verks i vår

anbefaling på akkurat hvor du skal

kjøpe eiendom har vi fått litt

analysehjelp av selskapet ”Property

Show Room”.

“Marbella will not only come out of the current recession stronger than before, but will set the standard for other quality resort cities worldwide.”

- Christopher Clover, MD Panorama Properties

Disse grafene viser hvilke søk som blir gjort i og rundt

tema feriebolig /eiendomsinvestering fra alle

Europeiske land. Totalt er det i perioden 23. januar –

22. februar blitt gjort over en million søk.

1. Graf øverst til venstre viser hvilke land det blir

søkt mest på. Topp 5

2. Graf nederst til venstre viser hvilke regioner i

Spania det blir søkt mest på. Topp 5

3. Graf til høyre viser hvilke byer i Spania det blir

søkt mest på. Topp 10

HVOR SKAL DU KJØPE: INTERNETT HAR TALT

Kilde: Live Property Search Index

Som vist i grafene på forrige side skiller

Spania seg ut fra de andre landene. Nesten

50 % av all etterspørsel i Europa

vedrørende feriebolig og

eiendomsinvesteringer er her.

Videre er det noen klare trender på hvor i

Spania det er høyest etterspørsel. Av

regioner står Andalusia for godt over 55 %

av ønsket lokasjon.

Det er nå vi kommer til det interessante.

Hvilke Spanske byer har den største

etterspørselen.

Marbella skiller seg ut sammen med

Fuengirola og Malaga. Disse 3 byene står

for 60 % av etterspørselen. Tar vi i tillegg

med Estepona, Nerja, Benalmadena og

Mijas som alle hører til under Costa del Sol

kan vi med trygghet si at du som

boligkjøper og eiendomsinvestor bør holde

deg i dette området med mindre noe helt

unikt skulle dukke opp andre steder.

Costa del Sol har en del attributter som skiller seg ut fra resten av Spania:

Subtropisk klima som gjør at hele området er grønt og frodig

Micro klima som fører til milde vintre og tilbyr 325 soldager i året

Den gjennomsnittlige boligkjøper er villig til å betale over 50 % mer for eiendommen sin om

den ligger på Costa del Sol sammenlignet med andre tilsvarende ferieregioner.

Et internasjonalt miljø uten de såkalte rene nasjon ”gettoene” som er vanlig på ferie

destinasjoner.

Et sted for alle. Fra barn til pensjonister

Fantastisk blanding av storbyliv og strandliv.

Et verdenskjent sted for seilere, golfere, tennisspillere og motor fantaster.

Kilde: Live Property Search Index

EIENDOM I SPANIA: INVESTERINGSPOTENSIALET

Som eiendomsinvestor i det Spanske

markedet i dag har du mange gode

muligheter og noen klassiske fallgruver.

Her skal vi ta for oss hvor potensialet

ligger, hvorfor vi mener mulighetene er

bedre nå en aldri før og hva dere

absolutt ikke bør gjøre.

At Spania har et vekstpotensial er det få

som kan argumentere mot. 020406080

100120

År 2007

År 2008

År 2009

År 2010

År 2011

Prisutviklingen i det spanske eiendomsmarkedet fra

toppnoteringen i 2007 frem til nå

Som nevnt tidligere ligger i dag

Spania med brukket rygg og

kjemper for å komme seg opp

igjen der de en gang var: Blant

verdens ledende økonomier.

For å forstå veksten i et land

bedre er det smart å bryte ned

for å se hvordan eiendom har

prestert i kortere perioder.

Eiendom er aldri og kommer aldri

til å være en kortsiktig

investering. Det er derfor ikke så

viktig hvordan det har gått mnd

for mnd, men heller analysere 3,

5 og 10 års perioder.

Siden eiendomsprisene i Spania

begynte å noteres har det aldri

vært en 10 års periode uten positiv

vekst

Tar vi år 2001 – 2011 har eiendomsmarkedet

(tross en av de største økonomiske krisene

verden har sett) hatt en prisvekst på 105,47 %

En 5 års periode uten positiv vekst har

forekommet to ganger i tidsperioden mellom

1989 – 1999. Tar vi år 2006 – 2011 har

eiendomsmarkedet (tross at 3 av disse 5 årene

har vært kriseår) hatt en vekst på 2,83 %.

Når vi går til 3 års perioder er saken litt annen.

Spania har hatt flere 3 års perioder hvor det

har vært en negativ vekst. Et av de mest

ekstreme tilfellen er de 3 siste årene hvor

eiendom i tidsperioden 2008 – 2011 hadde en

nedgang på 27,8 %.

Spørsmålet blir da om vi får en 5 års periode med negativ vekst? Historisk sett er svaret nei. Vi tror definitivt ja.

Eiendomsmarkedet kommer høyst sannsynlig ikke til å ta igjen de 27,8 % markedet har falt siden 2008 de neste 2 årene. Det ville blitt en vekst markedet ikke

hadde tålt. Neste spørsmål blir da om vi kommer til å få en 10 års periode uten vekst? Vi tror absolutt ikke det. I løpet av de neste 5-7 årene er bør markedet

være normalisert på et nivå som ligger 30 – 40 % over dagens priser.

020406080

100120

År 2011

År 2012

År 2013

År 2014

År 2015

Estimert prisendring fra 2011 frem t.o.m. 2015

Kilde: Global Property Guide, Property Show Room, SpainBusiness.com, Panorama, Idealista

EIENDOM I SPANIA: HVORFOR VIL SPANIA VOKSE?

Flere og flere turister får øynene opp for

Spania

Verdens 3. mest populære

feriedestinasjon bak USA og Kina med

over 50 millioner besøkende

Gjennomsnittlig 300 dager med sol

Det blir satt opp flere og flere ruter med

lavpris flyselskaper til de populære

destinasjonene

Bra infrastruktur og enkel

kollektivtransport

Lave levekostnader

Enkel og trygg kjøpeprosess

Et stabilt økonomisk og politisk miljø

Lite kriminalitet

Enkel finansiering sammenlignet med

andre sydlige land

Det fantastiske klima og den

avslappende kulturen vil alltid være

attraktiv

I følge estimater ønsker 1,5 millioner utlendinger å kjøpe eiendom i Spania i løpet av de neste 5 årene.

Kilde: Global Property Guide, Property Show Room, SpainBusiness.com, dine penger,

COSTA DEL SOL

Det er nå mulig til å få høyere finansiering en tidligere. Dette fører til at flere

har mulighet for å investere i en ferieleilighet

Lånekostnadene er meget lave noe som igjen fører til at den årlige kostnaden

tilknyttet til investeringen din blir gunstig

Med korrekt forarbeid kan du kjøpe eiendom for langt under dagens

markedsverdi

Analyser tilsier at eiendom i et normalmarked bør ligge mellom 35 – 45 %

over dagens prisnivå

Ny flyplasstruktur i Malaga som skal klare en kapasitet på 30 millioner

passasjerer årlig

Er blant en av verdens beste golf destinasjoner

Det blir nesten ikke bygget nye leiligheter samtidig som etterspørselen har

gått opp over 50 % de 3 første mnd. i 2011

De seriøse store eiendomsutviklerne har uttalt at de ikke kommer til å dumpet

prisen på usolgt eiendom

Det er et veletablert kort og langtids utleiemarked som også har økende

etterspørsel

Europas mest ettertraktede sted for eiendomsinvesteringer og feriebolig

EIENDOM I SPANIA: HVORDAN KVALITETSSIKRE INVESTERINGEN DIN?

Få tilsendt prisliste / prospekt på tilsvarende eiendom. Ikke bare den du vurderer.

Dette for å kunne sammenligne det du nå vurderer med annen eiendom for salg.

Eiendommen skal være priset under det tilsvarende eiendommer koster.

Få tilgang på et dokument som heter licencia 1ª ocupación. Dette er et bevis på at

komplekset / boligen er 100 % lovelig. Mye av de billigste eiendommene på markedet

er ikke lovelige og det kan fort bli en dyr affære.

Bruk ikke advokat som jobber for eiendomsmegleren da du i en eventuell tvist vil ha

dårlig kort på hånd. Be om å få anbefalt en uavhengig advokat.

Husk at eiendommen du kjøper har noe som andre også kan være interessert i.

Leiligheten bør være moderne med enten golf og eller havutsikt. Det er mye bra

eiendom som ikke har disse kriteriene, men i dagens marked trenger du ikke gjøre noen

kompromisser.

Finn prosjekter med lave fellesutgifter og andre kostnader. Utgiftene skal samsvare

med potensielle leieinntekter.

Som kunde av Atum & Partners har vi passet på at din investering er sikrest på best mulig vis gjennom vårt ekspertteam. Alle papirer er i orden, finansiering er

tilgjengelig og en full gjennomgang av alt fra utsalgspris, utleiemarkedet og estimert resalgspris og tidsbruk er gjennomgått.

Vi oppfordrer også alle våre kunder til å gjøre undersøkelser på både prisene vi presentere og alt annet rundt investeringen.

HUSK

En eiendomsinvestering er avhengig av å ha et godt utleiepotensial. Disse inntektene

bør dekke de faste utgiftene du har og litt til. Finn ut hva planen rundt utleieperioden er

og hva du bør kunne forvente i leieinntekter.

Exitstrategi. Hvordan vil resalget bli gjennomført. Hva er planen rundt resalget og

hvilke pris kan du forvente. Alle seriøse tilbydere av investeringseiendom har en klar

exitstrategi og skal kommunisere dette klart og tydelig.

KJØPSPROSESSEN: A-Å

Når kunden har bestemt seg for å kjøpe en konkret eiendom undertegnes en reservasjonskontrakt. Reservasjonskontrakten er en enkel kontrakt som forplikter selger til

å reservere eiendommen i kjøpers navn for en bestemt periode. Kontrakten inneholder en kort angivelse av eiendommen, samt navn på kjøper og selger, pris, og hva

som skjer dersom en av partene trekker seg fra handelen. Du som kunde bør ikke få noen konsekvenser om du skulle trekke deg fra reservert eiendom.

Når beslutningen er tatt skal depositum betales. Dette betales inn til klientkonto. Ved forbehold om finansiering skal depositumet bli tilbakebetalt om finansieringen

ikke går gjennom. 10 % av kjøpesummen skal betales ved signering av kjøpekontrakten.

Hos notaren undertegnes skjøtet som også er kjøpekontrakten mellom partene. Notaren skal påse at selger/utbygger faktisk eier boligen, at kjøpesummen betales, at

oppgjøret er korrekt, om det hviler uforutsette heftelser på boligen i eiendomsregisteret pr. transaksjonsdato, identifisere boligen etc. Notaren er en offentlig oppnevnt

nøytral person som skal sørge for at oppgjøret blir korrekt. Hos notaren må kjøper og selger/utbygger møte personlig, eventuelt kan advokater representere partene

med en fullmakt. I tillegg må kjøper på forhånd ha opprettet et såkalt NIE nummer – dette er et spansk skatteidentifikasjons nummer. Ved undertegning hos notaren må

du også medbringe ditt pass. Atum & Partners har spesialavtaler med både norske og spanske advokater som er behjelpelig med fremskaffing av all dokumentasjon

du trenger. Har du ikke anledning til selv å reise ned kan alt gjøres fra Norge.

Ved undertegningen skal resterende sum betales (total kjøpesum. depositum og 10 % som er betalt blir avregnet denne summen), bankremisse(r) på kjøpesummen til

selger/utbygger. Kjøper vil da motta nøklene til boligen og eventuell annen nødvendig informasjon (som garantier på hvitevarer etc.).

Dersom du har finansiering vil også bankens representant møte opp hos notaren. Banken vil da ha med seg en bankremisse på den delen av oppgjøret som tilsvarer

pantelånet. Det vil da være et eget dokument som undertegnes for pantelånet. Etter undertegningen vil notaren sende en melding til eiendomsregisteret om at boligen

er solgt. Møtet hos notaren kan ta alt fra en time til flere timer.

Etter undertegning av skjøtet skal skatter og avgifter betales. Deretter sendes skjøtet sammen med skatteoppgavene til eiendomsregisteret. Det tar ca 1-2 mnd fra

undertegning til du mottar originalt skjøte på boligen.

SKATTER OG AVGIFTER

Spania er et land som har moderate til middels høye ”Round trip”

kostnader. Med dette menes alle kostnader en eiendomsinvestor har fra

kjøp til gjennomført salg. Global Property Guide estimerer ”Round trip”

kostnadene i Spania til 12,16 %. Dette er nok et noe lavt estimat. Mellom

14 % - 16 % er nok mer det dere bør regne med. Sammenligner vi disse

kostnadene med andre populære ferieland som Frankrike, Portugal og

Hellas har Spania gunstige ”Round Trip” kostnader.

Skatter og avgifter ved kjøp:

Notariusavgift er det du betaler til de

som gjør jobben med å utstede skjøte.

Dette variere med prisen på leiligheten

du kjøper. En leilighet til rundt € 250

000 er like ca. € 700 i kostnader.

IVA på ferdigstilt eiendom / ren skatt

på andrehåndseiendom er 7-8 % av

kjøpesummen.

Advokatkostnadene er mellom 1-1,7 %

av kjøpesummen.

Totalt skal du regne 10 % av

kjøpesummen i rene kostnader.

Skatter og avgifter ved salg:

Her er det som i Norge du som

betaler eiendomsmegler. Normal sats

for en eiendomsmegler i Spania

ligger mellom 5-7 % av salgsprisen.

Ellers tilkommer det ingen kostnader

forbundet med salg.

Atum & Partners har spesialavtaler

med både eiendomsmeglere og

advokater slik at dere kan trekke

fra 2-3 % av de normale

kostnadene forbundet med en

eiendomsinvestering i Spania.

Kilde: Quality Homes, Ayuntamiento Marbella, Global Property Guide

FINANSIERING

Finansiering er noe vi alltid kommer til å tilby i våre prosjekter. Det er derimot noen

utfordringer rundt finansiering i Spania som vi ikke er vandt med i Norge.

For å finne ut hvor mye finansiering banken kommer til å gi sender banken alltid egen

takstmann. Disse takstmennene er instruert til å gi lave verdivurderinger slik at banken

enkelt kan dekke inn et evt. misslighold. Som regel legger de verdivurderingen rundt

20 -25 % under reell markedsverdi.

Kostnadene rundt en finansiering er også noe høye og kjøper må belage seg på rundt 2

% av låneverdien i oppstartskostnader. I mange Spanske banker er det også et

”bruddgebyr” for de som ønsker å betale ut lånet sitt før tiden. Dette er derimot mulig å

få forhandlet bort. Atum & Partners vil gjøre dette for alle våre kunder.

Når det er sagt kan vi si at siden begynnelsen av finanskrisen i 2008 da spanske banker

hadde utlånsstopp kan vi si at lån er blitt meget enkelt å få i forhold til tidligere. En

kvalifisert utenlandsk søker kan med rimelighet forvente et boliglån på mellom 50 % - 70

% av den offisielle verdisatte prisen på eiendommen. Noe høyere om banken som har

finansiert prosjektet også tilbyr finansiering til privatpersoner.

Atum & Partners har gjort grundige undersøkelser og brukt eksterne informasjonskanaler for å kunne sikre den informasjonen vi nå har presentert på best mulig måte. Vi kan derimot ikke garantere at all

informasjon, estimater og analyser stemmer 100 % og avvik kan forekomme. Dette er ment som en pekepinn på hva du bør gjøre, hva du bør kunne forvente og skal ikke ses på som en fasit.

Telefon hvis du er i Norge +47 51 11 11 45

Telefon hvis du er i Spania +34 952 90 80 89

E-post post@atum.no

Webside www.atum.no

Atum & Partners S.L C.I.F. B-93109502

Centro de Negocios Puerta de BanúsPlanta alta, Modulo A, Oficina 1-2

29660 MarbellaSpain