Upload
yunus-colak-ahi
View
42
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
konut işletmesi konusunda bir doktora tezi
Citation preview
T.C. SLEYMAN DEMREL NVERSTES SOSYAL BLMLER ENSTTS
LETME ANABLM DALI
DOKTORA TEZ
KONUT FNANSMAN YNTEMLER VE TRKYE
KOULLARINDA UYGULANABLRLK ANALZLER
Danman
Do. Dr. brahim GNGR
Hazrlayan
Ali Cneyt ETN
ISPARTA, 2002
T.C. SLEYMAN DEMREL NVERSTES SOSYAL BLMLER ENSTTS
LETME ANABLM DALI
DOKTORA TEZ
KONUT FNANSMAN YNTEMLER VE TRKYE
KOULLARINDA UYGULANABLRLK ANALZLER
Danman
Do. Dr. brahim GNGR
Hazrlayan
Ali Cneyt ETN
ISPARTA, 2002
TEEKKR
Bu tez almasnn hazrlanmasnda, youn i temposu arasnda tez
danmanlm stlenen ve bizlerin motivasyonunu srekli klan hocam Do. Dr.
brahim Gngre (Sleyman Demirel niversitesi, BF, letme Blm, Isparta),
Tez konusunun oluumunda neride bulunan ve verdii gvenceyle bu almaya
balamama vesile olan ikinci tez danmanm Yard. Do. Dr. Erhan Birgiliye (Sakarya
niversitesi, BF, letme Blm, Sakarya),
Doktora program sresince bizlerden desteini esirgemeyen, hocam Prof. Dr.
smail Aktrke (Sleyman Demirel niversitesi, Isparta),
Son olarak, verdii manevi destekle srekli yanmda olan aileme sonsuz
teekkrler.
Isparta, 2002 Ali Cneyt ETN
I
ZET
Bu almada, konut sorununun en nemli yn olan konut finansman incelenmektedir.
Bu amala eitli lkelerde uygulanmakta olan konut finansman yntemleri aratrlarak
Trkiye artlarnda uygulanabilirlii dnemsel olarak test edilmitir.
Konut finansmannn zn oluturan kredilerin kullanclarn btelerine uygunluu
incelenerek, enflasyonun uzun dnemli konut kredileri zerindeki etkileri belirlenmi ve
dier lkelerin tecrbelerinden faydalanarak enflasyonun oluturduu sorunlara cevap
verebilecek kredi trleri Trkiye artlarna adapte edilmeye allmtr.
Trkiyede henz uygulamaya geirilmemi olan z sermaye paylaml konut
finansman yntemi ile kiralama (leasing) yntemi alternatif modeller olarak
incelenmitir.
Yaplan almalarda konut finansmanndaki taraflarn ekonomik deiimlere
uyumlarn salayc endeksleme sistemleri zerinde younlalm ve kredi
kullanclar ile kredi salayan kesimlerin akan karlarn dengelemek
amalanmtr.
Anahtar Kelimeler: Konut Finansman, Konut Finansman Yntemleri, Konut
Kredileri, z Sermaye Paylaml Konut Finansman, Konut Leasing.
II
ABSTRACT
Housing Finance Techniques and Analysis of Applicability on Turkey
In this research, housing finance as the most important aspect of housing matter is
investigated. Housing finance techniques to be used in various countries have been
examined, and their adaptability and applicability to Turkey market have been tested.
Credits; used for housing finance and its compatibility on credits user budget
constrains are investigated. The effects of long run high inflation rates on housing
credits are identified. Further, special credit solutions solving the problems caused by
chronic inflation and utilized in other countries have been tried to be adapted to Turkey.
Shared Equity Mortgage and leasing methods, which have not been used in Turkey, are
investigated as alternative models.
In our study, we have focused on indexing systems, for adaptation of the parties on
housing finance on ever changing and unstable economic conditions. So, creditors and
credit users contesting economic interests have tried to be balanced.
Keywords: Housing Finance, Housing Finance Techniques, Housing Credits
(Mortgage), Shared Equity Mortgage, Leasing.
III
KISALTMALAR
DE : Devlet statistik Enstits
DPT : Devlet Planlama Tekilat
FHA : Federal Konut daresi (Federal Housing Administration)
FHLMC : Federal Konut potek Kredisi irketi (Federal Home Loan Mortgage
Corporation)
FHLB : Federal Konut Kredi Bankalar (Federal Home Loans Bank)
FNMA : Federal Ulusal potek Birlii (Federal National Mortgage Association)
GNMA : Hkmet Ulusal potek Birlii (Government National Mortgage
Association)
HBFC : Konut naat Finans irketi (House Building Finance Corporation)
IFC : Uluslararas Finans Kurumu
DMK : potee Dayal Menkul Kymetler
K/D : Kredi Tutarnn Konut Deerine Oran
LIBOR : Londra Bankalararas Faiz Oran (London Interbank Offering Rate)
MK : Medeni Kanun
/G : Kredi demelerinin Gelire Oran
SP : z Sermeye Paylaml
SPK : Sermaye Piyasas Kurumu
TOK : Toplu Konut daresi
VA : Emekliler daresi (Veterans Administration)
IV
NDEKLER
Sayfa No
TEEKKR.....................................................................................................................I ZET...............................................................................................................................II ABSTRACT...................................................................................................................III KISALTMALAR...........................................................................................................IV NDEKLER...............................................................................................................V TABLOLAR...............................................................................................................XIII EKLLER...................................................................................................................XV
GR ...............................................................................................................................1
BRNC BLM
1. KONUT, KONUT SORUNU VE KONUT FNANSMANI ....................................4
1. 1. KONUT KAVRAMI.............................................................................................4
1. 2. KONUT SORUNU ...............................................................................................4
1. 2. 1. Konut Gereksinimi ........................................................................................5
1. 2. 2. Konut Sorununu Ortaya karan Etkenler ....................................................6
1. 3. KONUT FNANSMANI.....................................................................................11
1. 3. 1. Enflasyon ve Konut Finansman .................................................................13
1. 3. 2. Konut Finansman ve Uzun Vadeli Fon Sorunu .........................................16
KNC BLM
2. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI VE SSTEMLER ...............................18
2. 1. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI...........................................................18
2. 1. 1. Kurumsal Olmayan Kaynaklar....................................................................18
2. 1. 2. zel Kurumsal Kaynaklar...........................................................................22
2. 1. 2. 1. Uzman Konut Finansman Kurumlar ..................................................23
2. 1. 2. 2. Genel Finansman Kurumlar ...............................................................25
V
2. 1. 2. 3. Uluslararas Finansman Kurumlar .....................................................26
2. 1. 3. Kamu Kaynaklar ........................................................................................28
2. 2. KONUT FNANSMAN SSTEMLER ..............................................................29
2. 2. 1. Konut Finansman Sistemlerini Biimlendiren Faktrler ............................30
2. 2. 2. Kurumsal Olmayan Konut Finansman Sistemleri ......................................33
2. 2. 2. 1. Direkt Finansman Sistemi ...................................................................33
2. 2. 2. 2. Szleme Sistemi ................................................................................33
2. 2. 3. Kurumsal Konut Finansman Sistemleri ......................................................34
2. 2. 3. 1. Mevduat Finansman Sistemi ...............................................................36
2. 2. 3. 2. potek Bankas Sistemi........................................................................37
2. 2. 4. Kamu Konut Finansman Sistemi ................................................................41
2. 2. 4. 1. Mali Dzenlemeler..............................................................................44
2. 2. 4. 2. Mali Yardmlar....................................................................................45
2. 2. 4. 3. Kredi ve Kredi Garantileri ..................................................................46
2. 2. 4. 4. Direkt Yatrmlar.................................................................................47
2. 2. 5. Konut Finansmannda Yeni Ynelimler .....................................................48
NC BLM
3. KONUT FNANSMAN YNTEMLER ................................................................50
3. 1. POTEK FNANSMAN YNTEM ..................................................................51
3. 1. 1. potek Piyasalar..........................................................................................51
3. 1. 1. 1. Birincil potek Piyasas .......................................................................53
3. 1. 1. 2. potek Kredileri ...................................................................................54
3. 1. 1. 2. 1. potek Kredisi Dzenleme Sreci 55
3. 1. 1. 2. 2. On-Line potek Kredisi Dzenleme Sreci 56
VI
3. 1. 1. 2. 3. potek Kredisi Verilmesinde Kullanlan Kriterler 60
3. 1. 1. 2. 3. 1. demelerin Gelire Oran.....................................................60
3. 1. 1. 2. 3. 2. Kredinin Konut Deerine Oran..........................................61
3. 1. 1. 3. potek Kredisi Dzenlemenin Tad Riskler...................................63
3. 1. 1. 3. 1. Fiyat Riski 63
3. 1. 1. 3. 2. Kredi Kullanmama Riski 63
3. 2. 1. 4. potek Kredisi Dzenlemeden Elde Edilecek Getiriler.......................65
3. 2. 1. 4. 1. Kredi Dzenleme ve Kredi Takibi cretleri 66
3. 2. 1. 4. 2. kinci El Piyasa Sat Kar 67
3. 2. 1. 4. 3. Faiz Gelirleri 68
3. 2. 1. 5. potek Kredisine Yatrmn Tad Riskler.......................................69
3. 1. 2. Kredi Sigortas ............................................................................................71
3. 1. 3. potek Kredisi Trleri..................................................................................73
3. 1. 3. 1. Klasik Konut Kredisi ..........................................................................73
3. 1. 3. 2. Artan deme Tutarl Konut Kredisi ...................................................77
3. 1. 3. 3. Deiken Faizli Konut Kredisi............................................................78
3. 1. 3. 4. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi ...........................................79
3. 1. 3. 5. ki Endeksli Konut Kredisi..................................................................80
3. 1. 4. kincil potek Piyasas .................................................................................83
3. 1. 5. potee Dayal Menkul Kymetler ..............................................................86
3. 2. ALTERNATF FNANSMAN YNTEMLER ................................................89
3. 2. 1. z Sermaye Paylam Yntemi ..................................................................90
3. 2. 2. Leasing Yntemi .........................................................................................98
3. 2. 2. 1. potek Finansman Yntemiyle Karlatrma ...................................100
3. 2. 2. 2. Leasing Uygulamalar .......................................................................103
VII
3. 2. 3. Maliyet Art Taksitli Sat Yntemi..........................................................104
DRDNC BLM
4. GELM VE GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT
FNANSMANI.........................................................................................................107
4. 1. GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT FNANSMANI....................107
4. 1. 1. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Olmayan Konut Finansman ........110
4. 1. 2. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansman .......................112
4. 1. 3. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansmann Geliimi.......114
4. 1. 4. Kolombiya Uygulamas ............................................................................121
4. 1. 5. Brezilya Uygulamas.................................................................................122
4. 1. 6. ili Uygulamas.........................................................................................123
4. 2. GELM LKELERDE KONUT FNANSMANI.......................................125
4. 2. 1. ABDde Konut Finansman, lgili Kurumlar ve Uygulamalar ................125
4. 2. 1. 1. Konut Finansmannda Federal Finansal Kurumlar ...........................126
4. 2. 1. 1. 1. Federal Konut Kredi Bankalar 127
4. 2. 1. 1. 2. Federal Konut daresi 127
4. 2. 1. 1. 3. Federal Ulusal potek Birlii 128
4. 2. 1. 1. 4. Hkmet Ulusal potek Birlii 129
4. 2. 1. 1. 5. Federal Konut potek Kredisi irketi 129
4. 2. 1. 2. Konut Finansmannda zel Sektr Finansman Kurumlar ...............131
4. 2. 1. 2. 1. Amerika Finans Kurumu 131
4. 2. 1. 2. 2. Utah Konut Finansman Kurumu 132
4. 2. 1. 3. ABDde Konut Finansmann Etkileyen Unsurlar ............................133
4. 2. 2. Avrupa Birlii lkelerinde Konut Finansman ve Uygulamalar .............135
VIII
4. 2. 2. 1. Avrupa potek Pazarlar ....................................................................136
4. 2. 2. 2. Avrupa potek Kreditrleri................................................................140
4. 2. 2. 3. Avrupa potek Kredisi Fonlar ..........................................................142
4. 2. 2. 3. 1. Mevduatlar ve Yap Tasarruf Sandklar 142
4. 2. 2. 3. 2. potekli Tahviller 146
4. 2. 2. 3. 3. potee Dayal Menkul Kymetler 148
4. 2. 3. ABD ve Avrupa Birlii potek Pazarlarnn Karlatrlmas ..................148
BENC BLM
5. TRKYE'DE KONUT FNANSMANI VE KONUT FNANSMAN
YNTEMLERNN UYGULANABLRLK ANALZLER ..........................152
5. 1. TRKYEDE KONUT FNANSMANI .........................................................152
5. 1. 1. Kurumsal Olmayan Konut Finansman.....................................................153
5. 1. 2. Kurumsal Konut Finansman ....................................................................154
5. 1. 3. Trkiyede Kurumsal Konut Finansman Uygulamalar............................156
5. 1. 3. 1. Ticari Bankalar..................................................................................156
5. 1. 3. 2. Toplu Konut daresi ..........................................................................158
5. 1. 3. 2. 1. Toplu Konut retimi 159
5. 1. 3. 2. 2. Altyapl Arsa retimi ve Arsa Tahsisi 160
5. 1. 3. 2. 3. Konut Kredileri 162
5. 1. 3. 2. 4. Belediye Projeleri 164
5. 1. 3. 2. 5. Konut Edindirme Yardm 165
5. 1. 3. 2. 6. Toplu Konut Tasarruf Sistemi 166
5. 1. 3. 2. 7. Mevduatla Konut Finansman Sistemi 167
5. 1. 3. 2. 8. potee Dayal Konut Kredisi Sistemi 170
IX
5. 1. 4. Toplu Konut Uygulamalarnn Deerlendirilmesi ....................................171
5. 2. KONUT FNANSMAN YNTEMLERNN UYGULANABLRLK
ANALZLER ...................................................................................................175
5. 2. 1. potek Finansman Ynteminin Analizi .....................................................175
5. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi ........................................................................176
5. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam 176
5. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam 178
5. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi .........................................180
5. 2. 1. 3. ki Endeksli Konut Kredisi................................................................182
5. 2. 1. 4. potek Kredilerinin 1986-2000 Dneminde Uygulanabilirlik
Analizleri...........................................................................................184
5. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi 185
5. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi 186
5. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Konut Kredisi 188
5. 2. 2. Alternatif Finansman Yntemlerinin Analizi ...........................................189
5. 2. 2. 1. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi.........................190
5. 2. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml Finansman
192
5. 2. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam..........................................................192
5. 2. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam ............................................................193
5. 2. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml
Finansman 194
5. 2. 2. 1. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml Finansman 195
5. 2. 2. 1. 4. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi le potek
Finansman Ynteminin 1986-2000 Dneminde Karlatrlmas
196
X
5. 2. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml
Finansman .........................................................................196
5. 2. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye
Paylaml Finansman .......................................................197
5. 2. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml
Finansman .........................................................................198
5. 2. 2. 2. Leasing Konut Finansman Yntemi.................................................199
5. 2. 2. 2. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing...............................................199
5. 2. 2. 2. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam..........................................................200
5. 2. 2. 2. 1. 2. Enflasyonlu Ortam ............................................................207
5. 2. 2. 2. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing .............................208
5. 2. 2. 2. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing...................................................214
5. 2. 2. 2. 4. Leasing Konut Finansman Yntemi ile potek Finansman
Ynteminin 1986-2000 Dneminde Karlatrlmas...............216
5. 2. 2. 2. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing.......................................216
5. 2. 2. 2. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing.....................216
5. 2. 2. 2. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing...........................................219
SONU.........................................................................................................................221
KAYNAKLAR ............................................................................................................230
XI
EKLER
Sayfa No
EK/A 1986-2000 Dnemi Ekonomi Verileri.................................................................242
EK/B 1986-2000 Dneminde Enflasyon Seviyesine Endeksli Kredi Alnmas............243
EK/C 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi Alnmas..........................................244
EK/D z Sermaye Paylaml Konut Finansman Ynteminin Analizi.........................246
EK/E z Sermaye Paylaml Konut Finansman Ynteminin 1986-2000
Dneminde Analizi. ............................................................................................249
EK/F Klasik Konut Kredisi ve Leasing.........................................................................251
EK/G Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing.......................................................259
EK/H ki Endeksli Kredi ve Leasing.............................................................................263
EK/I Leasing Konut Finansman Ynteminin 1986-2000 Dneminde Test
Edilmesi...............................................................................................................273
XII
TABLOLAR
Sayfa No
Tablo 3. 1 potek Kredisinde Risk Ynetimi ..................................................................65
Tablo 3. 2 Klasik Konut Kredisi in Aylk Geri demeler Tablosu .............................75
Tablo 3. 3 ki Endeksli Kredi Uygulama rnei ............................................................82
Tablo 3. 4 30 Yl Vadeli potek Kredisi demeleri........................................................92
Tablo 3. 5 30 Yl Vadeli potek Kredisi demelerine Eit z Sermaye Paylam
Yntemi Kira demeleri...........................................................................94
Tablo 3. 6a potek Kredisi demeleri zet Tablo..........................................................95
Tablo 3. 6b z Sermaye Paylam Yntemi demeleri zet Tablo ..............................95
Tablo 3. 6c z Sermaye Paylam Yntemi ...................................................................97
Tablo 4. 1 Gelimekte Olan lkelerde Konut Finansman ...........................................112
Tablo 4. 2 Avrupa Birlii lkelerinde Konut potek Kredileri ....................................137
Tablo 4. 3 Avrupa Birlii lkelerinde potek Kredisinin zellikleri...........................139
Tablo 4. 4 Genel Fonlama Metotlarnn Kullanm.......................................................144
Tablo 4. 5 Avrupa Birlii lkelerinin potek Kredisi Fonlama Metotlar ....................145
Tablo 4. 6 Avrupa potekli Tahvil Pazarlar .................................................................146
Tablo 4. 7 Avrupa Birlii potek Pazarlar le ABD potek Pazarlar Arasndaki
Farkllklar....................................................................................................149
Tablo 4. 8a Kamu Garantisi Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin
Karlatrlmas .........................................................................................150
Tablo 4. 8b potek Kredileri ve Fonlama Aralarnn Gvenirlik zellikleri
Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin Karlatrlmas...........151
Tablo 5. 1 TOK Tarafndan Kredi Alan Konut Saylar ve Finansman Salad
Konutlar ......................................................................................................172
XIII
Tablo 5. 2 Klasik Konut Kredisi Geri demeleri .........................................................177
Tablo 5. 3 Faiz Oran % 85 ve 10 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri ..178
Tablo 5. 4 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri ..179
Tablo 5. 5 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi..................................................................180
Tablo 5. 6 ki Endeksli Kredi........................................................................................183
Tablo 5.7 1986 Ylnda 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Alnmas.......................186
Tablo 5. 8 1986-2000 Dneminde 15 Yl Vadeli TFE'ne Endeksli Konut Kredisi ...187
Tablo 5. 9 Konut Deerinin % 50si Orannda, Yllk % 8,5 Reel Faiz le Kredi
Alnmas........................................................................................................189
Tablo 5. 10 Klasik Konut Kredisi le z Sermaye Paylaml Finansman Ynteminin
Karlatrlmas .........................................................................................193
Tablo 5. 11 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi ile z Sermaye
Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas.................................194
Tablo 5. 12 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman
Ynteminin Karlatrlmas .....................................................................195
Tablo 5. 13 ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman Ynteminin
Karlatrlmas .........................................................................................196
Tablo 5. 14 1986-2000 Dneminde Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye
Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas................................197
Tablo 5. 15 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml
Finansmann Karlatrlmas...................................................................198
Tablo 5. 16 Enflasyonsuz Ortamda Kreditr Nakit Akmlar .......................................203
Tablo 5. 17 Enflasyonsuz Ortamda Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar ..................204
Tablo 5. 18 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas
(Enflasyonsuz Ortam) ................................................................................206
XIV
Tablo 5. 19 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas
(Sabit Enflasyon)........................................................................................207
Tablo 5. 20 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit
Akmlar .....................................................................................................210
Tablo 5. 21 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Leasing Kiralayan Nakit
Akmlar .....................................................................................................211
Tablo 5. 22 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas
(Sabit Enflasyon)........................................................................................212
Tablo 5. 23 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Borlu Nakit
Akmlar .....................................................................................................213
Tablo 5. 24 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas (Sabit
Enflasyon) ..................................................................................................215
Tablo 5. 25 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit Akmlar ....................217
Tablo 5. 26 Fiyat Seviyesine Endeksli Leasingde Kiralayan Nakit Akm .................218
Tablo 5. 27 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin
Karlatrlmas .........................................................................................219
Tablo 5. 28 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas.....................220
XV
XVI
EKLLER
Sayfa No
ekil 1. 1 Enflasyon-Konut Finansman Sistemi likisi..................................................13
ekil 2. 1 Geleneksel Konut Finansman Modeli.............................................................35
ekil 2. 2 potek Bankaclnn leyii .........................................................................40
ekil 3. 1 On-Line Kredilendirme Sreci .......................................................................57
ekil 3. 2 On-line potek Kredisi Dzenleme Hacmi......................................................58
ekil 3. 3 kincil potek Piyasas: Direkt Sat................................................................84
ekil 3. 4 kincil potek Piyasas: Araclk Yklenimi le Sat .....................................85
ekil 3. 5 potee Dayal Menkul Kymetletirme lemi...............................................88
ekil 4. 2 Avrupa Ekonomisinde potek Pazarlarnn Hacmi ......................................138
ekil 4. 3 Konut ve Ticari potek Kredisi Hacmi .........................................................139
ekil 4. 4 Kreditrlerin Tipi Bakmndan Konut potek Kredileri................................141
ekil 4. 5 ABde Kullanlan potek Kredisi Fonlama Metodlar ..................................143
ekil 4. 6 Avrupa Topluluu lkelerinde potekli Tahvillerin Hacmi .........................147
ekil 5. 1 Trkiyede potek Kredileri (Mart 1999-Haziran 2001)...............................157
GR
Konut sektr, ekonominin en nemli sektrlerinden birisidir. Konut sektrnde arsa ve
inaat malzemelerinden sonra en nemli unsur ise finansmandr. Yeterli finansman elde
edildiinde dier faktrler de elde edilebilecektir.
Az gelimi ya da gelimekte olan lkelerde temel sorunlarn banda, finansman
kayna sknts gelmektedir. Bu lkelerde var olan kaynaklar yatrmclara
ynlendirilememektedir. Gelimekte olan bir lke olarak Trkiye ekonomisinin de
temel sorunlarndan birisi, tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasdr (Teker,
1996: 1).
Gelimi lkelerde gl finansal piyasalar finansman kayna sorununa zm
getirebilmektedir. Nakit fazlas olan kii ya da kurulular finansal piyasalarda
tasarruflarn deerlendirerek gelir elde ederken, nakit ihtiyac olanlar da bu
piyasalardan dk maliyetlerle kaynak salamaktadrlar.
Gelimi lkelerde konut finansmannn ihtiya duyduu kaynaklar daha ok sermaye
piyasalarndan elde edilebilirken, gelimekte olan lkelerde baz kamu kurulularnn
birikimleri ve zel vergiler veya zorunlu tasarruf yntemleriyle genel bteden yaplan
tahsislerle oluturulan fonlar bu amala kullanlmaktadr. Ancak bte kaynaklar, bte
a verilen dnemlerde veya ekonomik kriz srelerinde baka sektrlere
aktarlabildiinden gvenli olmayan kaynaklar olarak nitelendirilmektedir. Bireysel
tasarruflarn konut finansman iin kullanlmas en bata gelen hedef olmakla birlikte
konut finansmanna ynlendirilmesi enflasyonist dnemlerde mmkn olmamakta ve
yksek faizli devlet tahvilleri veya mevduat gibi finansal yatrm aralar ile rekabette
gcn kaybetmektedir (DPT, 1996: 7).
Bu kadar byk bir neme sahip ve acil olarak zlmesi gerekli konut sektrnn
finansman probleminde bata dar gelirli aileler olmak zere kiilerin kurumsal
yntemlerle ve uzun vadeli konut finansman salayabilmeleri byk bir nem arz
etmektedir. Bu konuda baar kazanlmas, bata dk bir enflasyon oran olmak zere
makro ekonomik dengelerin salkl bir ekilde kurulmasnn yan sra, finansal
1
piyasalarn gelimiliine ve gayrimenkul [konut] finansman ile sermaye piyasalar
arasndaki balantnn gl olmasna baldr (Ylmaz, 2000: 5).
Konut finansman sisteminin, zel sektr finans kurumlarna ve serbest piyasa
mekanizmasna dayanmad bir sistemde, mevcut bankaclk sistemi daha ok yksek
ve ortann st gelir grubuna ynelik ipotek (konut) kredilerini1 arz etmektedir. Konut
a sorununun zm iin kamu destekli programlarda ise, kurumlarla
sbvansiyonlara bavurulmakta ancak bu destek de ksa vadeli olmaktadr.
Konut finansman sorununun sermaye piyasalar yoluyla zme kavuturulmas ve
gayri menkullere hareket kazandrlmas gelimi lkelerde sklkla grlen bir
durumdur. Ancak bu konuda lkemiz ve sermaye piyasas henz bir baar
gsterememitir. Konut sahibi olmak isteyen kiiler ounlukla kendi birikimleri ve
kurumsal olmayan yollarla elde ettikleri ksa vadeli kaynaklarla bunu
gerekletirmektedirler. Nitekim, yaplan bir aratrma, lkemizde konut finansmannn
yalnzca % 2.7sinin mali piyasalar yolu ile gerekletiini tespit etmitir (PIAR-
GALLUP, 1991: 29). Devletin salad direkt konut finansman ise uzun vadede
baarszlk gstermitir. Toplu Konu daresinin (TOK) ilk kurulduu yllarda alan
krediler konut maliyetinin % 77sini karlarken, bu oran 1997 ylnda % 20ye
dmtr (Ylmaz, 2000: 5).
Dier lkelerde 1970lerden itibaren ipotek kredilerinin havuzlarda toplanarak bunlara
dayanan menkul kymet ihrac ile yaplan menkul kymetletirme konut finansman
konusunda kaydedilmi en nemli gelime olarak kabul edilmektedir. Yeni kredi
eitleri ile yksek enflasyondan kaynaklanan baz problemler giderilerek, hem bor
salanan hem bor salayan kitle geniletilmi, hem de kurumsal yatrmclarn
piyasalara girii salanmtr (a.g.e., s. 6).
Trkiyede dnyadaki gelimelere paralel olarak, konut piyasalar ile sermaye piyasas
arasndaki ilikiyi gl bir ekilde kuracak yeni bir konut finansman sisteminin
kurulmas zorunluluk haline gelmitir. Devletin konuta direkt finansman salamak
1 potek kredisi ve konut kredisi kavramlar e anlamda kullanlmaktadr. potek kredisi, 10 yldan 30 yla kadar uzayabilen uzun vadeli konut kredisidir.
2
yerine, piyasa faiz oranlarndan, uzun vadeli, yksek tutarl ve enflasyonist ortamlarda
yaayabilir konut kredilerine dolayl destek salamas gerektii gr yaygndr.
Bylece finans sektrnn hakim gc olan bankalarn, konut finansmannda ok daha
aktif roller stlenmesinin ve gerekli fonlarn yksek maliyetli mevduatlardan ziyade
menkul kymetletirme yolu ile bir araya getirilmesinin, oluturulacak yeni konut
finansman sisteminin temel unsurlar olaca dnlmektedir (a.g.e., s. 6).
Bir lkenin konut sorununun zmn hzlandrmak iin ortaya koyaca ulusal konut
politikas ve finansman sistemi o lkenin ekonomik koullar ve imkanlar erevesinde
mevcut kurumlar deerlendirecek ve gelitirecek bir yapya sahip olmas
gerekmektedir. Bu amala Trkiyedede ortaya konulacak konut finansman sisteminin
mevcut finans sistemi ierisinde kurulmas imkanlarnn aratrlmasnn ve geleneksel
bankaclk sistemine alternatif olacak henz uygulamaya geirilmemi konut finansman
yntemlerinin Trkiye artlarnda uygulanabilirliinin analiz edilmesinin konut
finansman sorununun zmn hzlandraca dnlmektedir. Nitekim, farkl gelir
gruplarnn yer ald toplumlarda, her gelir grubuna ynelik konut sorunun zm iin
gelitirilmi konut finansman modelleri (yntemleri)nin uyguland grlmektedir.
Yukarda bahsedilen konular ele alnarak alma drt ana blm ile bir uygulama
blmnden olumaktadr. lk blmde genel olarak konut sorunu ve konut finansman
ile ilgili genel bilgiler verilmektedir. kinci blmde konut finansman kaynaklar ve
sistemleri incelenmektedir. nc blmde, ipotek finansman yntemi, ipotek
piyasalar ve alternatif finansman yntemleri konusunda bilgi verilmitir. Drdnc ana
blmde ise, gelimi ve gelimekte olan lkelerdeki konut finansman ve uygulamalar
ele alnmtr.
Uygulama blm olan beinci blmde, Trkiyedeki konut finansmannn mevcut
durumu incelenerek, Trkiye koullarnda konut finansman yntemlerinin
uygulanabilirlik analizleri yaplmtr. Sz konusu blmde, konut kredi trleri
incelenerek 1986-2000 dnemi ekonomi verileri nda test edilmitir. Ayrca, konut
kredi trlerine alternatif yntemler olarak z sermaye paylaml konut finansman
yntemi ile Trkiyede henz uygulamaya geirilmemi olan leasing konut finansman
yntemi incelenmi ve bu yntemler de 1986-2000 dneminde test edilmitir.
Uygulamada kullanlan tm veriler ve tablolar EK/A-EK/Ida sunulmutur.
3
BRNC BLM
1. KONUT, KONUT SORUNU VE KONUT FNANSMANI
Konut asl ihtiyalarmzdan biri olarak sosyal, kltrel ve etik adan ok ynl bir
meden kurumdur. Bilhassa gnmzde konut, teknik ve mhendislik ynleri yannda
finansal adan ayrca bir aratrma konusu olmutur. Konut finansman konusuna
gemeden nce, konut kavramnn aklanmas gerekmektedir. Konut yerine literatrde
kimi zaman mesken, ev, gayrimenkul kavramlar kullanlmaktadr. Burada kavram
birlii salamak iin konut terimi kullanlacaktr.
1. 1. Konut Kavram
Beslenme ve giyinme yannda, en temel ihtiyalardan birini oluturan barnma ihtiyac,
konut ad verilen fiziksel evrede giderilmektedir. Sosyal gvenlii salayan konut,
uzun sre dayanan bir tketim maddesi olarak da ifade edilebilir.
Konutun, birey ve ailenin temel gereksinimini karlayan, barnma nitelii
bulunuyorken, toplum ve ekonomi asndan bir ok kii ve rgt bir araya getiren
sosyal nitelii bulunmaktadr (Turner, 1988).
Konut, bir medeniyet kltrnn grnts olarak toplumun ncelikle ekonomi
durumunu, karlat finansal problemleri ve glkleri yanstmaktadr. Bu nedenle
konut, sanayi devrimi, nfus art ve kentleme sonucu bata devletin gvenlik, salk
ve toplumsal huzur gerekesiyle bir kamu grevi olarak ele almas gereken ve tm
kurumsal ve kurumsal olmayan kaynaklarn harekete geirilmesini gerektiren bir sorun
olmutur.
1. 2. Konut Sorunu
Konut, kalknma dzeyi dk, kaynaklar kt ya da dalm adaletsiz, kalknma
planlarnda ncelikleri sosyal sorunlara, dolaysyla konuta kaydramam lkelerde
temel toplumsal sorun olarak ortaya kmaktadr.
4
Gnmzde salkl olmayan konutlarn hane halknda ciddi kntlere sebep
olabilecei, bu nedenle konut ve sosyal tesislerin gelitirilmesi konusunda daha ok
gayret sarf etmenin gerektii gittike daha fazla farkna varlmaktadr (Turan, 1999: 25).
Toplumda, birey, aile ya da bireylerden oluan hane halknn mekansal birim olan
konut, gvenli ve salkl yaama koullarn salayacak nitelik ve nicelikte olmaldr.
Bu gereklilikler erevesinde ortaya kan konut gereksinimi ayr bir sorun meydana
getirmektedir.
1. 2. 1. Konut Gereksinimi
Konut gereksinimi, kiilerin minimum dzeyde barnma gereksinmelerini karlamak
iin gerekli konut says ve kalitesi ile belli bir zamanda mevcut konut says ve kalitesi
arasndaki fark eklinde tanmlanmaktadr. deme gc olsun olmasn her birey belli
bir konuta gereksinim duyar. Bu nedenle konut gereksinimi duraan ve devingen
olmak zere iki ekilde snflanabilir. Duraan konut gereksinimi, bir yerde belli bir
zamanda yeni yaplan konutlarn says ile konut edinmek isteyen hane halk says
arasndaki fark olarak tanmlanrken, devingen konut gereksinimi ise, gelecekteki
barnma gereksiniminin nfus younluunu karlamasnn ngrmdr (Kele, 1997:
287).
Konut gereksinmesinden ayrlamayan bir kavram olarak konut sorununun ilk grnm
konut a eklinde ortaya kmaktadr. Konut a, mevcut hane halk says ile
mevcut konut says arasndaki dengesizlii ifade eden bir kavram olup; Ak Konut
A ve Gizli Konut A biiminde grlmektedir. Ak konut a, gzle
grnen saysal zellii olmasna karlk, gizli konut a, barnma koullarnn
niteliidir. Bir konut biriminin birden fazla hane halk tarafndan paylalyor
olmasndan gizli konut a ortaya kmaktadr. Gizli konut a nitel bir zellik
tamakta olup hane halk tipleri ile konut tipleri arasndaki dengesizlikten doar (a.g.e.,
s. 287-288).
Konut sorunu ve gereksinimi ksaca tanmlandktan sonra, genel olarak konut sorununu
ortaya karan etkenlerin sralanarak aklanmas gerekmektedir.
5
1. 2. 2. Konut Sorununu Ortaya karan Etkenler
zellikle gelimekte olan lkelerde hzl kentleme, elverisiz koullar, kii bana gayri
safi milli haslann art gsterememesi, hzl enflasyon, olaanst nfus art, artan
isizlik, ciddi mali skntlar ve ok yksek dzeydeki d borlar, bir ok lkenin
kalknma programlarn, stratejilerini, siyasi ve sosyal istikrarn nemli lde
etkilemektedir. Bu etkilerin yansmas konut sorunu eklinde ortaya kmaktadr. Bunlar
aada aklanmaktadr (Pulat, 1992: 71-78; Turan, 1999: 38-39):
- Nfus Hareketleri:
Kalknma abas iinde bulunan az gelimi ve gelimekte olan lkelerde son 50 yldr
karlalan en nemli iki sorun hzl nfus art ve kentlemedir. Bu lkelerin pek
ounda yllk ortalama nfus art %2-3 arasnda deimekte, kentlerde yaayanlarn
says ise ylda ortalama %6-7 orannda artmaktadr. Gelimekte olan lke kentlerinde
nfus art, art hz, dal ve nfus bykl, lkelerin toplumsal ve ekonomik
yaplarna bal olarak konut sorununu ortaya karan temel etkenlerdendir (Doan,
1988:10).
- Kentleme ve G:
Kentleme, sanayileme ve ekonomik gelimeye bal olarak kent saysnn artmas ve
kentlerin bymesi eklinde ortaya kan toplum yapsnda artan oranlarda rgtleme,
i blm ve uzmanlama yaratan, insanlarn davran ve ilikilerinde kentlere zg
deiikliklere yol aan bir nfus birikimi sreci olarak tanmlanmaktadr (Kele, 1997:
19). lk bakta bir demografik olay olarak grnen kentlemenin nedeni doal
artlardan ok krsal alanlardan kentlere olan nfus akndr (a.g.e., s. 22). Krdan kente
g, krsal alanlarn itici, kentlerin gerek ve yapay ekici zellikleri nedeniyle
meydana gelmektedir.
ada anlamda dnyada g hareketleri, sanayi devrimi ile krdan kente akn eklinde
balamtr. Trkiyede ise 1940larn sonlarna doru tarmda d yardmlar sonucu
oluan gelimeler ve makinelemenin getirdii isizlik, toprakszlk vb. nedenlerle
balayan krdan kente g hareketi, yine d yardmlarla gelien ulam ayla
hzlanmtr (Doan, 1988:11).
6
Byk nfus ylmalarnn olutuu kentlerde i oluturma kapasitesine, kentsel
hizmetlere ve konuta duyulan ihtiya bym, bu alanlarda sorunlar belirgin bir
biimde ortaya kmtr (Pulat, 1992: 72).
Nfus hareketleri, kentleme ve g kresel bir adan ele alnrsa, dnya kent nfusu
bymesi olduka hzl olmaktadr. 1975-95 yllar aras dnya kent nfusunun 1.73
milyar art 1900 ylndaki toplam dnya nfusuna eit olmutur. Bu gstermektedir ki,
dnya nfusunun byk ounluunu kentsel byme oluturmaktadr. Burada en
nemli etken ise, krsal alandan kente gn yaanarak kentlemenin zirveye
ulamasdr. Bylece dnya nfusunun u anda yzde 50sini kentler oluturmaktadr.
Bu ifadeden dnya nfusunun yarsnn kentlerde yaad anlalmaktadr. in u an
iin Hindistan gibi bu aamaya girmektedir. Bunlara ilaveten, bu iki lke u anda dnya
nfusunun yzde 40n oluturmaya doru gitmektedir. Yeterli ve etkin bir ekilde kent
yatrmnda bulunabilmek iin oluacak konut finansman talepleri bu nedenle ok
fazladr. Bir karlatrma yaplrsa, 1900 ylnda nfusunun yzde 50 den fazlas kent
olan dnyadaki tek lke ngiltere idi. Bu nedenle 1966 ylnda ngilterede yaplan
aratrmalar, ngiliz ehirlerinin geliiminde amortize edilebilir kredinin (kredi
anaparasnn taksitlerle denmesi) nemini vurgulamaktayd (Renaud, 1999: 761).
Bylece ileride daha geni olarak ele alnacak bu konu, bugn konut finansmanyla ilgili
byk neme sahip bir gr olarak ortaya atlmtr.
- Uygun Konut steminin Yetersizlii:
Konut istemi, ailelerin belli bir konutun bedelini ya da kirasn demeye istekli ve
deyecek gte olmalar sonucu oluur. Efektif talep de denilen konut istemi daha ok
ekonomik bir kavramdr (Kele, 1997: 286-287).
Yllk konut gereksiniminin yksekliine karlk, gereksinme eitli nedenlerle
karlanamyorsa, bu durumda potansiyel konut istemi, gerek isteme (efektif talep)
dntrlemediinden genel arz-talep durumu konut pazarnda oluamamaktadr. Dar
gelirli kesimin ellerindeki tasarruflarla elde edebilecekleri konutun yzlmnn
olduka kk olmas (yaklak 14-39 m), hane halknn z kaynaklar ile konut
pazarndan konut almalarnn imkan d olduunu ortaya koymaktadr. (Bkz. DPT,
1996: 5).
7
Ayrca hane halknn ellerindeki tasarruflarna uygun fiyattan konutlarn pazara
sunulmamas, gereksinmeye bal olarak karlanamayan bir talep oluturmaktadr. Bu
durum ise uygunsuz bir ekilde gecekondu yapmna ynelmeye yol amaktadr (Pulat,
1992: 74).
- Gelir Dalm:
eitli snflara sahip toplumlarda konut sunum ve dalmnn gelir dalm ile direkt
ilikisi vardr. Gelir dalmndaki eitsizliklerin ana kayna ise zel mlkiyet ve bunun
oluturduu byk gelirlerdir (a.g.e., s. 75). Konut ve topraktaki zel mlkiyetin varl,
kentsel yaam, kentlemeyi ve biimini eitli ekillerde etkilemektedir. Kentlerin
mekansal yaplarndaki bu etki konut alanlarnda gelir dzeyi ile ilikili olarak kira
halkalarnn olumasna neden olmaktadr (Kele, 1997: 286). eitli snflara sahip
toplumlarn kentlerinde insanca bir yaam srdrmeye imkan veren tipteki konutlarn
bedelini ya da kirasn ancak st gelir grubundakiler karlayabilmektedir. Dar gelirli
gruplar ise kent hizmetlerini oundan veya tmnden yoksun, kalitesi dk,
gsterisiz, geri kalm evrelerde yaamak durumunda kalmaktadrlar (a.g.e., s. 287).
Tm bunlardan anlalaca zere, konut talebini etkileyen en nemli etkenlerden biri
konut sahibi olmak isteyen kitlelerin gelir dzeyidir. Potansiyel konut isteminin gerek
isteme dnmesi, gelir ve dolaysyla birikim imkanlar ile yakndan ilikilidir.
Konutlar ister bireysel olarak ister kamu, kooperatif vb. Toplu konut kurulularnca
finanse edilerek gerekletirilsinler, sonuta konut bedeli bunlar kullanacak olan birey
veya ailelerce denmektedir. Gelir dklnn nemi, bu noktada konut sahibi olmak
isteyen ailelerin birikim glerinin sfra yakn olmas eklinde ortaya kmakta, dar
gelirlilerin gereksinimine uygun konut edinme imkann tmyle ortadan kaldrmaktadr
(Pulat, 1992: 75).
- Konut Sunumu:
Konut sorununda etkili bir faktr de istem lsnde konut sunulmas yani retimidir.
Konut a sorununun zm ancak gereksinme kadar retimin gereklemesiyle
mmkndr. Bu dzeyde bir retim ise bina yapm finansman, rgtlenmesi,
teknolojisi ile arsa, alt yap vb. faktrlere baldr. Bu faktrlerde oluan skntlar
8
sektre yansmakta, lkedeki konut retiminin ruhsatl konut eklinde gereklemesini
engellemektedir (a.g.e., s. 76).
- Konut retiminde rgtler:
Konut retiminde, kamu, zel ve kooperatif olmak zere ana sektr bulunmaktadr.
Konut retiminde gerekli finansman, teknoloji, malzeme, arsa ve alt yapnn bir araya
getirilerek retime ynlendirilmesi giriimci rgtlerce yaplmaktadr. Konut
retiminde giriimci rgtler, yukarda bahsedilen sektrler olmaktadr. Bu rgtlerden
zel kesim, ounlukla yap-sat denilen z kayna ve iletme sermayesi kk
mteahhitlerden olumakta olup, rettii konutlar byk lde deme gc olan
kesimlere ynelik bir nitelik tamaktadr. deme gc olan kesimlerin zamanla konut
sahibi olmalar, mteahhitleri konut sahibi olamayan dar gelirli kesimlere ynelmeye
itmektedir. Dar gelirli kesim ise artan konut ina maliyetleri nedeniyle konut edinme
imkan azalmaktadr. Dolaysyla zel kesimin konut retimi durgunluk iine
girmektedir (Turan, 1999: 100; DPT, 1996: 54-55).
Kooperatifler uzun bir deme dnemi ve balang demelerinin dk dzeyde
olmalar nedeniyle dar gelirli ailelerin konut edinmeleri iin uygun rgtler olarak
grldnden kooperatiflerin kurulumu hzlanmaktadr. Ancak kooperatifler arsa,
altyap ve finansman nedeniyle konut retimini 7-10 yl gibi bir sreye yaynca dar
gelirli kesimin konut sahibi olma istekleri krlmakta ve bu durum ise kooperatiflerin
baarsn azaltmaktadr.
Kamu kurulular ise yeterli kaynaa sahip olamamas, teknik sorunlarnn bulunmas,
organizasyon eksiklii ve brokratik engeller nedeniyle kk lekte konut retmekte
bu da konut sorununa zm getirememektedir (Pulat, 1992: 77).
Tm bu sorunlara ilaveten bu almann snrlar dnda kalan yap malzeme fiyatlar,
konut yapmnda kullanlan teknoloji ve arsa ve altyap durumu genel konut sorununu
oluturmaktadr.
9
- Yap Malzeme Fiyatlar ve Kullanlan Teknoloji:
Yap malzemelerinin konut retimindeki nemi, maliyet ierisinde oluturduu payla
llmektedir. Finansman gl, konut malzemelerinin elde edilmesinde karlalan
glkler ve malzeme fiyatlarndaki artlardan domaktadr (Sacan, 1988: 19). Tm
bunlar konut maliyetlerini artrmaktadr.
Konut retiminde kullanlan geleneksel teknoloji, yerli yap malzemelerinin
kullanlmas, istihdam oluturmas, teknoloji yatrm gerektirmemesi gibi avantajlar
yannda retim maliyetlerinin gelimi teknolojilere gre yksek, retim sresinin uzun
olmas gibi dezavantajlar tamaktadr. Bu durum ise fazla miktarda bulunan konut
ann ksa srede kapanmasn gletirmektedir.
- Arsa ve Altyap:
Konut retiminde arsa varl nemli bir yer tutmaktadr. Arsa olmad takdirde
finansman gc konut arz konut retiminin gerekletirilmesinde yetersiz kalmaktadr.
Trkiyede imar planlarnn eksiklii nedeniyle kentsel gelimenin gerektirdii arsa
retimi ve arsa stokundaki art, kent nfus artna paralel bir gelime gsterememi ve
olduka yetersiz seviyede kalmtr (Turan, 1999: 47). Arazilerin arsaya dntrlmesi
plan ve programszlk nedeniyle uzun zamanlarda olmaktadr. Alt yaps hazr ucuz arsa
retilemediinden arsa speklasyonu nlenememekte, kentleme gelii gzel, plan d
olumakta, ehir merkezlerinde skklk ve barnma younluu artarken, ehir
evrelerindeki arsa haline dntrlmemi, alt yaps olmayan arazilere gecekondular
yaplmaktadr (Doan, 1988:12).
Arsa fiyatlarnn ar derecede ve srekli art ile konut maliyetleri iindeki paynn
%40-50lere hatta %70 lere varmas, giderek artan sayda kiinin konut sahibi olmasn
gletirmekte, bu ise konut talebinin yapsn etkileyerek dar gelirlilerin konut
pazarnda yer alamamalarna neden olmaktadr (Pulat, 1992: 78).
- Finansman:
Konut finansmannda gnll tasarruflar ve konut kredileri ana kaynaklar
oluturmaktadr. Kredi kullancnn z kaynaklar olan gnll tasarruflar ise, gelir
10
dzeyi ve tketim harcamalaryla dorudan balantldr. Ancak tasarruflarn konut
almnda yetersiz kald ve mevcut tasarruflarn da baka kesimlere kaydrld bir
ekonomide konut finansmann ana kaynaklarnda ak var demektir. Bankalar ve sosyal
gvenlik kurulular gibi kurumlarn uzun geri deme sreli dk faizli olarak
verdikleri kredilerin gnn koullarnn gerisinde kalmas ve konut almnda kk bir
yzde olarak kalmas konut finansmanndaki a bytmektedir. Konut reticisinin z
kaynaklarnn olmamas ve olumsuz piyasa koullar nedeniyle konut retiminde
isteksiz olmas konut finansmann darboaza sokmaktadr (Turan, 1999: 94; Pulat,
1992: 77) Bu nedenle konut sorununu ortaya karan etkenlerden en nemlisi olan konut
finansman sorununa eilmek ve zmee almak gereklidir.
1. 3. Konut Finansman
Konut retiminde arsa ve inaat malzemelerinden sonra, bir dier sradaki en nemli
unsur, finansmandr. Yeterli finansman elde edildiinde dier faktrlerde elde
edilebilecektir. Bu nedenle finansman, konut retiminde ok nemli unsurlardan
biridir. Nitekim Renaud, (1987a: 30) bir lkenin finansman yntemlerinin, konutlarnn
yapl tarz (shhilik, kalite, vb.) zerinde nemli bir etkiye sahip olduunu ve bylece
kentlerinin grnm de, onlarn finanse edili yntemini yansttn ifade ederek
gnmzde hala daha geerliliini koruyan bir dnce tarzn belirtmitir.
Konut finansman konusunda nce bir ayrmn aklanmas gerekmektedir. Bu iki farkl
konu konut finansman ve konut finansal yardmlardr.
Konut finansal yardmlar, hkmet tarafndan belirli kiilere ve /veya kurumlara
yaplan ve geri demesi olmayan transferlerdir. Bu yardmlar her zaman ok net
tanmlanabilen bir bte kalemi olmamakla beraber, finansal yardmlarn maliyeti
hkmet btesinden karlanmaktadr. rnein faiz oranlar ayarlamasyla yaplan baz
finansal yardm ekilleri bulunmaktadr (Kim, 1997: 1604).
Bununla birlikte kamu sektrnn kt kaynaklar altnda karlksz olarak yaplan bu
yardmlarn etkin, adaletli ve effaf olmas gereklidir. Geleneksel hale gelen faiz oran
finansal yardmlar (interest subsidies), hkmetlerin piyasa faiz oranlarnn altnda
konut kredisi verilmesini salamasyla yaplmaktadr (Kim, 1995: 22).
11
Konut finansal yardmlar, dk gelirlilerin konut kredilerine ulaamama gibi bir sorun
yaamalarndan dolay konut finansman probleminin temeline inememektedir (a.g.m., s.
23). Ayrca bu tip yardmlar, pilot programlarn tesinde geni ve srdrlebilir bir
lekte faaliyette bulunamamaktadrlar. stelik, finansal yardmlar ounlukla dk
gelirlilere ynelik yaplmamakta ve bu yardmlar genellikle orta gelirli hane halk
tarafndan paylalmaktadr. Bu nedenle, faiz oran finansal yardmnn verimsizlii ve
eitsizliinden kanmak iin, hkmet finansal yardm programlarn konut finansman
programlarndan ayrmak gereklidir. Faiz orannn dk tutulmas yoluyla yaplan
finansal yardmn politik amac dk gelirlilere yardm yapmak ise, finansal yardmlara
kademeli olarak orta gelirli gruplarn en dk gelirli kesiminden balanmal ve bu
yardmlar dk gelirli hane halkna hkmet btesiyle finanse edilen toptan verilen
hibelerin yerini almaldr (Kim, 1997: 1604).
Kiilerin konut satn alabilmeleri iin finansman elde etmelerini salayan sre hayati
bir neme sahiptir. Bundan dolay konut finansmannn tek amac, her gelir grubuna
uygun olarak barnma ve konut ihtiyacn mmkn olduunca en geni oranda finansal
seenekler sunarak gelitirmektir. Buna gre tasarruf sahiplerinin ve yatrmclarn
fonlar konut sahibi olmak isteyenlere kanalize edilmektedir. Bununla birlikte konut
finansmannn, amacndan uzak bir ekilde faaliyet gsteren konut finansman pazarnda
ipotek kredilerinin dk faiz oranlarndan, daha dk riske sahip kredi alclarna
ynelik verildii bir finansman tr olarak da tanmland grlmektedir (a.g.m., s.
1604).
Konut fiyatlar hane halk yllk gelirlerinin birka kat zerinde olduundan, konut
sahibi olmak nemli lde birikim ya da borlanmay gerektirmektedir. Borlanma ise,
dorudan ya da finansal sektrn gelime dzeyine bal olarak finansal araclar yoluyla
yaplmaktadr. Ekonominin gelimilik dzeyi arttka finansal aracln, yani
tasarruflarn yatrma ynlendirilmesi ve borlanmann dorudan bor alan ve veren
birimler arasnda yaplmas yerine, finansal kurulular araclyla gerekletirilmesinin
derecesi artmaktadr. Bir tarafta bor almak isteyenlerle dier tarafta kullanm iin
gereksinim duyduu miktarn zerinde kayna olup da bu kaynan kullandrmasnn
karlnda tatmin edici dzeyde bir gelir elde etmek isteyenler, finansal araclar
12
vastasyla bir araya getirilirler. Dolaysyla finansal kaynaklarn, fon a ve fazlas
olan birimler arasnda en verimli bir ekilde ak salanm olur (DPT, 1996: 73).
Enflasyon dzeyine bal olarak, konut finansmannda kullanlabilecek yeni kredi trleri
dzenlenmektedir. Dolaysyla bu durum konut finansmannda enflasyonun etkisini ak
bir biimde ortaya koymaktadr.
1. 3. 1. Enflasyon ve Konut Finansman
Enflasyon ekonomi sisteminin dengelerini bozan en nemli faktrdr. Ekonominin bir
alt sistemi olan konut finansman da enflasyondan olumsuz bir ekilde etkilenmektedir.
Hatta konut finansman, ekonomik sistem ierisinde enflasyondan en fazla etkilenen alt
sistem konumundadr; nk konut finansman uzun vadeli bir finansman tekniidir.
Enflasyon belirsizlii; dolaysyla riski artrdndan uzun vadeli olan konut finansman
sisteminin dengesini bozmaktadr (Alp, 1996: 33).
Enflasyonun konut finansman sistemiyle olan ilikisi aadaki gibi gsterilebilir.
Konut Finansman Sisteminin Performans
Belirsizlik
Enflasyon
Konut Edinimi ve Konut Sektr Byme Hz
Fon Hareketleri
(-)
1 (+)
4 (-)
(-) (+)
3 (-)
(+) Art
(-) Azal
2
ekil 1. 1 Enflasyon-Konut Finansman Sistemi likisi
Kaynak: EnflasyonFinansal Sistem likisi (Yolalan, 2000: 5)
13
ekil 1.1de grld gibi enflasyon arttka (1) belirsizlik meydana gelmekte (2) ve
finansman kurumlarnn uzun vadeli kredi arzndan kanmasyla konut finansman
sisteminin performans azalmaktadr (3). Dolaysyla konut edinimi de azalma
gstermektedir. Tersi durumda, yani enflasyon dtke belirsizlik azalmakta ve konut
finansman sisteminin performans artarak konut edinimi de artmaktadr.
Enflasyonla birlikte konut kredi ilemlerinden doan bankaclk riskleri artmakta ve
belirsizlik vade ufkunu azaltmaktadr. Ayrca bankalarn ilem says ve maliyeti
artarken, konut piyasasna olan fon hareketleri (sermaye yeterlilii) ve yabanc kaynak
girii azalmaktadr (4). Enflasyon, yatrm kararlarnn azalmasna neden olarak konut
finansman sisteminin performansn da azaltmaktadr.
Bir konut finansman sistemi, konut satn almak iin krediye ihtiya duyan kiilerin kredi
geri demelerinde bulunabilmeleri iin, dzenli ve reel olarak artan, en azndan sabit bir
gelir dzeyine sahip olmalarn gerektirmektedir. Aksi takdirde, kiiler alm olduklar
kredilerin geri demelerini yapabilmede glk ierisine decek ve ipotek edilmi olan
konutlarn haczedilmesi gndeme gelecektir. Dolaysyla gelimekte olan lkelerde
kiilerin mevcut ve gelecekteki gelirlerinin deiken olmas, konut finansman
sisteminin salkl ileyiini olumsuz bir ekilde etkilemektedir (Alp, 1996: 33).
Enflasyon gelecekle ilgili belirsizlikleri de beraberinde tadndan finansman
kurumlar, uzun vadeli olarak kredi vermeye olumlu yaklamayacaklardr. Finansman
kurumlarnn bu tutumlarnn deimesi ancak verecekleri kredilerin enflasyon
riskinden arndrlmas halinde mmkn olabilecektir. Bylece, enflasyona endeksli bir
getiri nerilerek yatrmclardan uzun vadeli fon toplanabilecektir. Verilen kredilerin
enflasyona endekslenmi olmas halinde de bu sefer sorun, krediyi alm olan kiilerin
gelir dzeylerinin enflasyon dzeyinde artp artmad konusunda dmlenecektir.
Zira, kiilerin gelir dzeylerinin enflasyonun ok altnda kalmas halinde geri demeler
aksayabilecek ve satn alnan konutlarn haciz ve iflas gndeme gelebilecektir (a.g.e., s.
33).
Konut finansman sistemi, toplanan fonlarn konut sektrne (gerek konut alm ve
gerekse konut inas v.s. iin) transferini salamaktadr. Enflasyon yaanan ortamlarda
belirsizlik artacandan, sahip olduu fonlar eitli yatrm aralarna yatrmak
14
isteyenlerin, bu belirsizlik karsnda, ksa vadeli yatrm aralarn tercih etmeleri
doaldr. Ayn nedenle, finansal kurumlar da uzun vadeli kredilerden ziyade ok daha
ksa vadeli olan ticari krediler ve tketici kredileri gibi kredileri vermeyi tercih
edeceklerdir.
Enflasyon, konut finansman sistemini hem fon toplama hem de fon plasman ynnden
etkilemektedir. Ancak gnmzde ekonomilerin dk oranlarda bile olsa, hepsinin
enflasyon tehlikesiyle kar karya olduklar ve bu problemi yaadklar bir gerektir.
zellikle konut sorunlar daha byk olan ve enflasyonu da yksek ve tehlikeli
dzeylerde yaayan gelimekte olan lkeler asndan olay ok daha ciddi boyutlarda
olmaktadr (a.g.e., s. 34).
Enflasyonun yksek olmasndan dolay nominal faizlerin artmas ve sonuta konut
kredilerinin enflasyona ve cret artlarna endekslenmesi, kredi alm olan kiilerin
srekli olarak bor girdabna girmeleri ve deyemeyecekleri tutarlarla karlamalar
anlamna gelmemektedir. Enflasyona endeksleme yoluyla, kredi alanlarn anapara
tutarlarna enflasyon orannda art yaplmakta, fakat buradaki nemli nokta,
enflasyonla birlikte satn alnm olan mlkn deerinin artt ve hane halknn gelir
dzeyinin ykseldiidir (Rosas, 1990: 7). Gelir dzeyinin bazen az da olsa enflasyonun
altnda artabilecei, ancak konut deerinin genellikle enflasyon dzeyinin stnde art
gsterdii bir gerektir. Bununla beraber, gnmzde uygulanmakta olan konut
finansman teknikleri, kredi alm olan kiilerin gelir dzeylerinin enflasyona kout
olarak artmamas halinde bile ileyecek ekilde dizayn edilmektedir (Alp, 1996: 34).
Konut finansman sektr enflasyondan en ok etkilenen sektrlerin banda
gelmektedir. Bunun nedeni konut finansmannn uzun vadeli olmas, dolaysyla
verilecek konut kredilerinin 15-30 yl gibi vadelerle verilmesidir. Halbuki enflasyonlu
dnemlerde tasarrufular genelde ksa vadeli yatrm aralarn semekte ve konut
finansman kurumlarnn fon girdileri azalmaktadr. Bu olumsuz durumu ortadan
kaldrmak iin, tasarrufularn tasarruflarnn erozyona uramamas gerekmemektedir.
Bunun iin de ilk olarak tasarruflara enflasyon oranndan daha yksek oranda faiz
vermek ve enflasyon deitike bunu da deitirmektir. Dier bir ifadeyle, tasarruflara
denen reel faizlerin srekli olarak pozitif olmasnn salanmas gerekmektedir. kinci
15
olarak da tasarruflara srekli olarak dk reel faiz denmesi ancak tasarruflarn ana
para tutarnn (mevduatn) enflasyon orannda artrlmas gerekmektedir (a.g.e., s. 35).
Alnacak bu tr nlemlerle konut finansman sistemine fon aknn srekli hale
getirilmesiyle, sistemin enflasyon dnemlerinde de skntya girmemesi
salanabilecektir. Doal olarak verilecek olan konut kredilerinin de enflasyona uygun
koullarla verilmesi gerekmektedir (a.g.e., s. 35).
Konut finansman piyasasnn enflasyon veri alnarak enflasyonla birlikte ileyebilecei
zelliklere kavuturulmas gerekmektedir. Bu erevede enflasyon ve endeksleme
konusu byk nem kazanmaktadr.
Konut sektr uzun vadeli fonlara gereksinme duymaktadr. Bu nedenle ksa vadeli fon
piyasasyla rekabet edebilecek bir konut finansman sisteminin oluturulmas
gerekmektedir. Konut iin verilecek olan kredilerin finanse edilebilmesi iin her eyden
nce fon temin edilebilmesi gerekmektedir. Bu fonlarn temin edilebilmesi de doal
olarak bu fonlara denecek olan faizlerin ksa vadeli fonlara gre daha yksek olmasna
baldr. Ksa vadeli olarak toplanan fonlarn da uzun vadeli olarak verilebilmesi
mmkn olmakla beraber, uzun vadeli olarak verilen kredilerin faiz oranlarnn
ayarlanabilir nitelikte olmas halinde bu mmkn olabilecektir. Dier bir ifadeyle,
toplanacak olan fonlarla verilecek olan fonlarn ayn baza oturtulmas halinde fon arz ve
talebi salkl bir ekilde dengelenebilecektir. Dolaysyla, oluturulacak olan konut
finansman sisteminin, bu piyasadaki fon arz ve talebini mmkn olduu kadar yksek
bir seviyede eitleyecek niteliklere sahip olmas gerekmektedir (a.g.e., s. 36).
Uzun vadeli fon temini konut finansmannn temelini oluturmakta ve ana bir sorun
olarak karmza kmaktadr.
1. 3. 2. Konut Finansman ve Uzun Vadeli Fon Sorunu
Konut finansman, yaps gerei uzun vadeli fon bulmay gerektirmektedir. Uzun vadeli
fon hem konutu finanse edecek kredi kurumu tarafndan, hem de konut edinmek isteyen
nihai kredi kullancs tarafndan istenen bir durumdur (Alp, 1996: 35).
16
Enflasyon dnemlerinde ve uzun sreli enflasyon yaayan lkelerde uzun vadeli fon
bulmak ve uzun dnemli kredi kullandrmak imkansz hale gelmektedir. Trkiyede de
en gvenilir borlanc olarak kabul edilen hazine zaman zaman 3 ay gibi ksa sreler
iin bile borlanma imkan bulamamtr (a.g.e., s. 35).
Enflasyon dnemlerinde uzun vadeli szlemelerden ve uzun vadeli fon arzndan
kanlmaktadr, ancak uzun vadeli fon arznn kslmasnn tek nedeni enflasyon
olmayabilir. Sermayenin kt olmas, gelirin belirli bir oran olan tasarruf orannn dk
olmas da uzun vadeli fon arzn kstlayan unsurlar olarak karmza kmaktadr (a.g.e.,
s. 35).
Bunlarn yannda uzun vadeli fon arz edecek kurumsal yaplarn olmamas da bu trdeki
fon arzn kstlamaktadr. rnein yelerine emekli olduklar zaman deme yapacak bir
emeklilik fonundan veya sigorta kuruluundan uzun vadeli fon arz etmesi beklenirken,
yeterli tasarruf (ve gelir) dzeyi bulunmayan birinden ve yakn gelecekteki tketim
harcamalarn finanse etmek amacyla tasarruf ettii dnlen bir aileden uzun vadeli
fon arz etmesi beklenmemelidir. Bu nedenle uzun vadeli fon arz lkenin gelir dzeyi,
kurumsal yaps ve enflasyon oran ile yakndan ilgilidir.
lkedeki finans sektrnn kurumsal yaps, gelir dzeyi ve enflasyon oran veri olup
bu deikenlerin bireysel dzenlemeler ve abalarla deitirilmesi mmkn
bulunmamaktadr, ancak enflasyon orannn mali piyasalar zerine olan vade ksaltc
olumsuz etkilerini gideren nlemler alnabilir. Bu balamda endeksleme uzun vadeli fon
temini iin uygun bir yntem olarak karmza kmaktadr.
Uzun dnemli fon arz ve talebinin olmamas, uzun dnemli bir fon arz ve talebini
gerektiren ipotee dayal kredi veren kurumlarn ortaya kn ve bu ynde hizmet
verilmesini engellemektedir.
Konut finansmannda uzun vadeli fon temini balca bir sorun olmakla birlikte konut
finansmannda bu fonlarn nasl temin edildii ve kaynaklarnn neler olduunun
belirlenmesi gerekmektedir.
17
KNC BLM
2. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI VE SSTEMLER
2. 1. Konut Finansman Kaynaklar
Gnmzde konut finansman kaynaklar arlkl olarak kurumsal olmayan kaynaklar
ve kurumsal kaynaklar olmak zere iki fon kaynandan salanmaktadr. Kurumsal
olmayan kaynaklar; hane halk tasarruflar, arkadalardan veya akrabalardan salanan
yardm niteliindeki fonlar, iverenlerden veya iyerinde alan meslektalardan
salanan fonlar ve kredi birlikleri/gruplarndan alnan kredilerdir (Okpala, 1994: 1571-
1572). Kurumsal olmayan kaynaklara ilaveten daha nce yaplm olan tasarruflarla
alnm olan altn v.s. gibi deerlerin satlmas yoluyla salanan fonlar, tefeci olarak
bilinen resmi olmayan kiilerden salanan krediler, yapsat olarak nitelendirilen
mteahhitlerden salanan krediler, konut kooperatiflerince salanan tahsisatlar ve
iverenin altrm olduu personeline fon tahsis ederek salam olduu ii evleri
saylabilir (UNCHS, 1991: 49, Gibb ve Munro, 1991: 74). Kurumsal kaynaklar olarakta;
ticari bankalarn ipotekli konut kredileri, konut birlikleri, kooperatif birlikleri veya kredi
ve tasarruf kurumlarnn am olduklar krediler saylabilir (Okpala, 1994: 1573).
Konut finansman kaynaklar aada ayrntl bir biimde incelenmektedir.
2. 1. 1. Kurumsal Olmayan Kaynaklar
ehirler finanse edildikleri ekilde ina edilirler (Renaud, 1987: 28). Bu cmleden
ehirler hangi kaynaklarla finanse edilmilerse ehir konutlarnn ayn kaynaklardan
finanse edileceklerini anlamaktayz. Gelimekte olan lkelerde konut birimlerinin ve bu
konutlarn bulunduu semtlerin nasl finanse edildiklerini onlarn d grnmnden
belirlemek mmkndr. Kurumsal olmayan konut finansman, finansmann genellikle
adi borlanma senetlerine dayal olarak dzenli bir nitelii olmayan kk hacimli,
olduka yerellemi ve karlkl gvene dayanan biimine dayanmaktadr. Bu tr resmi
nitelii olmayan finansman, rnein ABDde bulunan Dnml Tasarruflar ve Kredi
Birlikleri (Rotating Savings and Credit Associations) vastasyla tasarruf havuzlarnn
eitli biimlerine dayanmaktadr. Kurumsal olmayan konut finansman gittike artan
oranda, mlk sahiplerinin kendi kendine ina edici olduu ve kk mesleklere sahip
18
ve el sanatlarna dayal olarak geimini salayarak cari gelirlerinden kendi konutlarn
kendilerinin ina ettii bir finansman biimine yol amaktadr. Bu tr finansman bir ok
kenti hakimiyeti altna almtr ve semtlerin niye snrsz, keza ayn vasfta benzer yap
sitelerine sahip olduunu aklamaktadr (Renaud, 1999: 761).
Konut finansmannda kurumsal olmayan kaynaklar salayan sektr; faaliyetlerini
dzenleyen kural ve ynetmeliklerin resmi bir ekilde oluturulmad, sadece gelenek
ve uygulamalara dayanan bir sistem olmaktadr. Bu nedenle kurumsal olmayan
kaynaklarn saland sektr, kaytlara girmemekte ve hukuki dzenlemelere konu
olmamaktadr (UNCHS, 1991: 37).
Konut finansman kaynaklarnn kullanl genelde lkelerin gelir dzeylerine gre
ekillenmektedir. Gelimekte olan lkelerde kurumsal sektrn yeterince olumamas
nedeniyle konut almak isteyenler kurumsal olmayan kaynaklar kullanmaktadrlar.
Kurumsal olmayan kaynaklar aadaki gibi sralanabilir (Alp ve Ylmaz, 2000: 8-10):
- Hane Halknn Cari Gelirinden Yapm Olduu Tasarruflar:
Gelimekte olan lkelerde gelir dzeyleri deiken olduundan konut sahibi olmak
isteyen kiiler yapabildikleri kiisel tasarruflarn, bina malzemesi almak iin
kullanmaktadrlar.
- Yakn Aile evresinden Salanan Fonlar:
Kurumsal olmayan kaynaklardan olan akrabalardan, arkadalardan ve yakn aile
evresinden salanan fonlar, dayanma temelli fon kaynaklar olup genellikle faiz
uygulanmamaktadr. Ancak, allan i yerindeki iverence verilen konut finansman
desteinde ounlukla faiz uygulanmaktadr.
- Gayri Resmi Olarak Kredi Veren (Tefeci Benzeri ) Kiilerden Salanan Krediler:
Bu tr fonlarn vadesi ksa olduu gibi faiz oranlar ok yksektir. Bu nedenle zellikle
konut finansman iin elverili bir kaynak deillerdir.
19
- Tasarruf ve Kredi Birlikleri:
Tasarruf ve kredi birlikleri gibi kurumsal olmayan kaynaklardan salanan krediler 50 ile
150 arasnda katlmcnn bir araya gelip belirli esaslarla (aidat gibi) tasarruf yapmaya
balamalaryla meydana getirilmektedir. Bu sistemde, yelerin sahip olduklar
mevduatn payna baklmakszn, karar almlarnda herkesin bir oyu bulunmakta ve
yeler birliklerin borlarndan birlikte sorumludur. yeler arasndan bir ynetim kurulu
seilmekte bu komisyon gerektiinde yelere ksa vadeli kredi de verebilmektedir.
Birliin gnlk idare ileri genellikle yeler tarafndan gnll olarak takip
edilmektedir.
Genelde ayn iyerinde alan ve ayn ortak deerleri paylaan kiilerce oluturulan
tasarruf ve kredi birlikleri yeleri, dk gelir gruplarndan olumaktadr. yelere
verilen konut kredisi genellikle belli bir tutarda (konut deerinin tamam olmayabilir) ve
5 yl gibi orta vadede geri demeli olmaktadr. Faiz koullar ve geri deme artlar
birliin ynetmeliinde veya esas szlemesinde yer almaktadr, ancak verilen
kredilerin faiz oranlar piyasa faiz oranlarndan dk olmaktadr.
- Mteahhitlerden Salanan Krediler:
Mteahhitlerden salanan kredilerde, konutun satn alnaca mteahhitten nakit olarak
bir fon salanmamakla birlikte, satn alma esnasnda konut deerinin tamam pein
olarak denmez. Peinattan sonra kalan ksm, konut alan ile konutu vadeli satan
mteahhit arasnda belirlenen vade ve vade fark gibi koullara bal kalnarak denir.
Bu yntem kurumsal olmayan konut finansman ierisinde nemli bir paya sahiptir.
Yapsat olarak adlandrlan mteahhitler genelde konutu vadeli satarak konut alclarn
finanse etmektedirler. zellikle inas tamamlanm konutlarn satn almndan ziyade,
konutun inasna balama ve inann devam aamalarndaki konut almlarnda ok sk
kullanlan bir yntemdir. Kredi faizlerinin ok yksek olmas ve kredi bulabilmedeki
zorluklar nedeniyle konut almay planlayanlar bu yntemi cazip bulmaktadr.
- Konut Kooperatifleri:
Tasarruf ve kredi birliklerine ok benzemekle birlikte, tasarruf ve kredi birliklerinin ok
amal olmalar konut kooperatiflerinin ise sadece konut iinde uzmanlamalar her iki
20
kurumsal olmayan konut finansmann birbirinden ayrmaktadr. Bu iki kurum arasnda
iki temel fark bulunmaktadr. Birincisi, kooperatiflerin tek amac konutdur. kincisi ise,
retilen konutlar kooperatifin mlkiyetinde bulunmaktadr. Oysa tasarruf ve kredi
birliklerinin tek amac konut deildir ve konut retilmesi halinde konutlar, birliin deil
yelerin mlkiyetindedir. Ancak konut ina edilirken konut, kooperatifin mlkiyetinde
kalmakla birlikte, ina tamamlandktan sonra ou kez kooperatifler de ilevlerini
tamamlamakta ve konutlarn mlkiyeti kooperatiflerin yelerine gemektedir. Gelimi
lkelerde ok fazla olmamakla birlikte az da olsa rastlanan bu uygulama, genellikle
gelimekte olan lkelerde uygulanan bir yntemdir. Kooperatifler, inas tamamlanan
evleri belirli esaslarla yelerine tahsis etmektedirler.
Gelimekte olan lke hkmetlerinin ou, konut ediniminin artmasnda kooperatifleri
ok etkin bir yol olarak grm ve bunun teviki iin vergisel dzenlemeler yapmtr.
- i Evleri:
Bu finansman trnde, iveren konutlarn maliyetinin tamamn kendisi
karlayabilecei gibi, maliyetin bir ksmn alanlarn cretlerinden belirli artlarda
kesebilmektedir. Baz lkelerde hkmetler, zellikle dk gelir gruplarnn konut
sahibi olabilmelerini tevik iin iverenlere bu tr yatrmlar yapmalar konusunda
tevikler getirmilerdir. ilerin konut sahibi olabilmeleri iin, iveren tarafndan
dorudan yatrm yaplabilecei gibi, konut satn almak isteyen alanlara iverence
belirli koullarla ve piyasa koullarna gre daha uygun olarak konut kredisi de tahsis
edilebilmektedir (a.g.e., s.10).
Gelimekte olan lkelerde kurumsal olmayan kaynaklar yksek oranda kullanlmakta ve
srarl bir biimde srme eilimindedir. Bu eilim, artan olumsuz makro ekonomik
durumla birlikte, kurumsal konut finansman kurumlarnn olaanst yksek ve artan
orandaki kredi faiz oranlarndan dolay gemi yllarda art gstermitir. Bu ise,
halihazrda kurumsal konut finansman kurumlarnn dzenlemi olduklar ipotek
kredilerini ulalamaz bir hale getirmitir. Buna karlk, kurumsal olmayan kaynaklarn
olduka iyi alt gzlemlenmektedir. nk bu sistem uygulanmakta olduu yerin
artlarna uygun dmektedir (Okpala, 1994: 1573).
21
Kurumsal olmayan finansman sektrnn hacmi tam olarak bilinmemekle birlikte,
kurumsal finansman kaynaklarna gre olduka geni olduu bilinmektedir. Kurumsal
olmayan sektrn, kurumsal sektr abalarn olumlu ve retken bir tamamlayc olarak
grld konusunda gr birlii olumutur (Asian Development Bank, 1983: 18).
Kurumsal olmayan finansman sektrnn performansn inceleyen stratejistler, hkmet
mdahalelerinin finansmanla direkt olarak ilgilenmesinin gerekli olmadn fakat
kurumsal olmayan sektr tevik edecek destekleyici bir evrenin oluturulmasnn,
arsa sahiplik hakk, kent arsalarna ulalabilirlik, dzenleyici kontroller ve sektrden
ortalama olarak daha byk verim alnabilecek dier gdleyici mekanizmalar
salayabilmesi bakmndan etkin politikalar araclyla cevap verebileceini
nermektedirler (a.g.e., s. 18).
2. 1. 2. zel Kurumsal Kaynaklar
zel kurumsal kaynaklar dier bir ifadeyle kurumsal konut finansman, ikinci el kredi
piyasas gelimi yani dzenlenmi konut kredilerinin menkul kymetletirilerek likidite
saland lkelerde, menkul kymet retimini kolaylatrdndan, kentsel konut
yatrmn desteklemenin arzu edilir bir yolu olarak grlmektedir. Kurumsal konut
finansmanyla, konut birimleri nispeten byk hacimli mali kurumlarn kredi
programlaryla ve rekabetin youn olduu gayri menkul endstrisine organize olmu
uzman konut yapmclarnn giriimleriyle ksa zamanda ina edilmektedir (Renaud,
1999: 761).
Kurumsal kaynaklarn salam olduu konut finansman, kamu otoriteleri tarafndan
onaylanm olan ve hukuki temele dayanan bir konut finansman sistemidir. Bu sistemde
yer alan kurumlarn faaliyetleri incelemeye tabi olup, kamuya aklanmaktadr. ok
farkl isimler altnda adlandrlan zel kurumsal kaynaklar, ticari bankalar, konut
birlikleri, konut ve ipotek bankalar, tasarruf ve kredi birlikleri ve konut gelitirme
yatrm fonlardr (Okpala, 1994: 1574). Sistematik bir snflandrmayla kurumsal konut
finansman kaynaklar aadaki gibi sralanabilir (Alp, 1996: 11) :
Uzman Konut Finansman Kurumlar,
22
Genel Finansman Kurumlar,
Uluslararas Finansman Kurumlar.
Bunlar izleyen blmde aklanmaktadr.
2. 1. 2. 1. Uzman Konut Finansman Kurumlar
Finansal hizmetler sektr son yllarda ok hzl bir deiim iine girmitir. Bu
erevede konut finansman da gittike artan kredi ve menkul kymet tutarlarna bal
olarak lkelerin mali piyasalarn amakta ve uluslararas mali piyasalara konu
olmaktadr. Bu deiimi zorunlu ve gerekli klan unsurlar; sermaye piyasalarnn
kresellemesi, denetim ve yasal dzenlemeler, mevzuattan arndrma (finansal
serbestleme) ve yeterli sermaye tabanna ulamadr (Heiman, 1989: 10). Bu erevede
konut finansmann uluslararas mali piyasalara tayan kurumlar genellikle uzman
konut finansman kurumlar olarak karmza kmaktadr. Uzman Konut Finansman
Kurumlar aada aklanacak olan iki ekilden biri olarak ortaya kmaktadr (Alp ve
Ylmaz, 2000: 12-16):
- Kamu Tarafndan Kurulan Konut Bankalar ve irketler:
Bu kurumlar, sahip olduklar fonlarn byk bir blmn, hkmetlerin salad
tahsislerden ya da bu konu ile ilgili olarak konan vergi ve dier benzerlerinden
salamaktadr. Ayrca, zel yada kurumsal mevduat toplayabilmektedirler ve sermaye
piyasalarndan borlanabilmektedirler. Bu ekildeki fon tedariki, dzenlenmi olan
ipotek kredilerinin menkul kymetletirilerek satlmasyla salanr.
- zel Sektr Tarafndan Kurulan Finansman Kurumlar:
zel sektr tarafndan kurulan finansman kurumlar, hkmet kaynakl ya da
uluslararas fon salayabilmelerine karn, esas itibariyle fon kaynaklar, topladklar
mevduatlar ve ihra ettikleri ipotee dayal menkul kymetlerden olumaktadr. zel
sektr finansman kurumlar, kamu sektr finansman kurumlaryla benzer avantajlara
sahip olmakta ve ayn ekilde faaliyet gstermelerine ramen hkmetten saladklar
mali yardmlar olduka dk dzeydedir (UNCHS, 1991: 62).
23
Bu kurumlar eitli lkelerde farkl isimler altnda farkl uygulamalarda
bulunmaktadrlar. rnein, ngilterede Konut Birlikleri (Building Societies), A.B.D.de
Kredi ve Tasarruf Kurumlar (Loan and Savings Associations), Almanyada
Bausparkassen olarak adlandrlmaktadrlar (Hardt, 2000: 7-10)
Bu kurum ele alndnda, ileyi bakmndan Kredi ve Tasarruf Kurumlar ve Konut
Birliklerinin birbirine benzedii grlmektedir. Bunlar kendileri iin getirilmi olan
yasal ereve ierisinde mevduat toplamakta ve konut kredisi vermektedirler.
Bausparkessenlerin ileyii ise farkllk gstermektedir. Kiiler Bausparkessenlere
yatrdklar mevduatlarndan piyasa koullarna gre dk faiz getirisi elde ederler,
ancak konut alm sras kendilerine geldiinde, bu sefer kendileri de kullanm olduklar
fonlara- ipotek kredilerine - piyasa koullarna kyasla daha dk faiz derler. Dier bir
deyile bu sistemde kiiler, srasyla birbirlerini dk faiz almak ve dk faiz demek
suretiyle finanse etmektedirler (Alp ve Ylmaz, 2000: 13; Hardt, 2000: 25).
Yukarda belirtilmi olan kurumlardan baka, vadeli konut satarak konut sahiplerini
finanse etme yolunu seen konut irketleri, ipotek bankalar ve tasarruf bankalar uzman
konut finansman kurumlar arasnda saylabilir (Hardt, 2000: 7).
Uzman konut finansman kurumlar, isimleri ve faaliyet ekilleri bakmndan farkllklar
gsterse bile, esas itibariyle bunlarn hepsi konut satn almak isteyenlere ipotek kredisi
tahsis etmektedirler. Bu ipotek kredilerinin koullar seilecek olan ipotek kredisine
gre deimekle beraber, vadeleri 15 ile 30 yl arasnda deimektedir. Uzman
finansman kurumlar, vermi olduklar ipotek kredilerini tasarrufulardan toplam
olduklar mevduatlarla finanse edebilecekleri gibi, dzenlemi olduklar ipotek
kredilerini menkul kymetletirerek veya sz konusu bu iki yntemi birlikte kullanarak
kendilerini fonlamaktadrlar. Gelimi lkelerin hemen hepsinde sz konusu uzman
konut finansman kurumlar faaliyet gstermektedir. Gelimekte olan lkelerde ise,
imdilerde bu uzman konut finansman kurumlarnn kendi lkelerinde oluumu iin
faaliyet gstermektedirler. Uluslararas dzeyde faaliyet gsteren kurumlar da
gelimekte olan lkeleri bu ynde tevik etmekte ve konu ile ilgili teknik destek de
salamaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 13-14).
24
Uzman konut finansman kurumlar, konut kredisi temini bakmndan dier kurumlara
gre daha avantajl konumdadrlar. Bu avantajlar, uzman konut finansman kurumlarnn
nitelikli igcne sahip olmas ve konut sektrnde younlamalarndan
kaynaklanmaktadr. Sahip olunan bu avantajlar nedeniyle uzman konut finansman
kurumlarnn konut finansman piyasasnda sahip olduklar kredi hacmi yksektir.
Ayrca yksek kredi hacmi bu kurumlarn karllklarna da yansmaktadr (a.g.e., s. 13-
14).
2. 1. 2. 2. Genel Finansman Kurumlar
Genel finansman kurumlar, ticari bankalar, sigorta irketleri ve emeklilik fonlardr.
Sz konusu bu kuruma genel finansman kurumu denmesinin nedeni, bu kurumlarn
her birinin bir uzmanlk alan olmasna karn, hizmet portfylerinin uzman konut
finansman kurumlarna gre ok daha geni olmasdr. Bu kurumlar aada
incelenmektedir (Alp ve Ylmaz, 2000: 14-16):
- Ticari Bankalar:
Ticari bankalar, esas itibariyle konut finansmanyla uramayp, ticari ilikileri finanse
etmektedirler. Ticari bankalarn genel kredi hacimleri iinde konut kredilerinin ok
snrl kalmasnn nedeni, konut kredilerinin uzun vadeli olmasndandr. Halbuki ticari
bankalar, mevduatlarn genelde ksa vadeli topladklarndan, bunlar yine ksa vadeli
olarak satmaktadrlar, ancak baz durumlarda ticari bankalar ksa vadeli inaat kredisi ve
ya konut gelitirme kredisi temin edebilmektedirler. Bu bankalarn uzun vadeli konut
kredisi ierisindeki hacimleri olduka dktr (a.g.e., s. 13-14).
- Sigorta irketleri:
Sigorta irketleri, kamu, zel veya ok ortakl olmak zere ekilde kurulmakta ve
belirli ller ve koullarla konut kredisi salayabilmektedir. Bu kurumlarn konut
finansman salama ekilleri, dzenlenmi olan ipotek kredilerini ya da ihra edilmi
ipotee dayal menkul kymetleri satn alma (portfy yatrm) eklindedir. Bu kurumlar
konut finansman sektrne dorudan deil, dolayl bir ekilde fon salamaktadrlar.
Baz lkelerde mevzuatla, sigorta irketlerinin konut finansman salamalar
(dzenlenmi olan ipotek veya ipotee dayal menkul kymetler satn alarak) zorunlu
25
hale getirilmitir; nk bu kurumlar, yaplar gerei uzun vadeli fon toplamaktadrlar
ve bu fonlar uzun vadeli olan konut finansman iin ok uygundur (a.g.e., s. 15).
zellikle gelimi lkelerde sigorta irketlerinin belirli oranlarda ipotek kredisi veya
ipotee dayal menkul kymetlere yatrm yapma zorunluluu getirilmi olmakla
beraber, bu irketler sz konusu menkul kymetlere yatrm yapma zorunluluunun
zerindeki tutarlarda yatrm yapmaktadrlar. Doal olarak bunun nedeni ipotek
kredilerinin ve ipotee dayal menkul kymetlerin uzun vadeli fon toplayan kurumlar
iin ok cazip yatrm aralar olmasndandr. potee dayal menkul kymetlerin, kredi
riskleri ok dk olmakla beraber, kamu ve irketler kesimi menkul kymetlerine gre
daha yksek getiri sunmaktadrlar (a.g.e., s. 15).
- Emeklilik Fonlar:
Bu kurumlar da sigorta irketleri gibi uzun vadeli fonlara sahip olduklarndan, konut
finansman iin fon salayabilecek kurululardandr. ou lkelerde sigorta irketleri
gibi emeklilik fonlarna da, mevzuatla ipotek ya da ipotee dayal menkul kymetlere
yatrm yapma zorunluluu getirilmitir. Dolaysyla, emeklilik fonlar da konut
finansman sektrne dolayl olarak fon salayan genel finansman kurumlardr (a.g.e.,
s. 15).
Gelimi lkelerde sigorta irketleri ve emeklilik fonlar yasal zorunluluk olmasa bile
ipotek veya ipotee dayal menkul kymetlere yatrm yapmaktadrlar. Bunun nedeni, bu
kurumlarn uzun vadeli fonlara sahip olmalar ve yine uzun vadeli olan bu zelliinden
dolay yksek getiri salayan ipotek kredilerinin kendileri iin ok cazip olmasdr
(Pryke ve Whitehead, 1994: 11). Gelimekte olan lkelerin sigorta irketleri ve
emeklilik fonlar ise yeterli mali kaynaa sahip deildirler.
2. 1. 2. 3. Uluslararas Finansman Kurumlar
Bir ok uluslar aras kurum, zellikle gelimekte olan lkelerde en iyi uygulama
ekillerini oluturabilmek iin bu lkelere yardmda bulunmaktadr. Konut
finansmannda rol oynayan uluslararas finansman kurumlar olarak aadakiler
saylabilir (Geni bilgi iin bkz. Keivani ve Werna, 2001: 65-114):
26
Birleik Devletler Uluslararas Gelime Kurumu Konut Ofisi,
Dnya Bankas,
Uluslararas Finansman Kurumu (Dnya Bankasna bal kurulu),
Birlemi Milletler.
Yukarda belirtilmi olan bu kurumlar ve bunlarn benzerleri, gelimekte olan lkelere
konut ve konut finansman ile ilgili olarak ok nemli teknik ve mali yardm
salamaktadrlar, ancak teknik destek daha nemli dzeyde olmaktadr. Zira sorunun
zm iin oluturulacak teknik alt yap desteklenmektedir. Bu tr destek ilgili
lkelere, konut sorunun kendi artlar erevesinde zmn retmek eklindedir.
Konut, inaat ve planlama ile ilgili Birlemi Milletler Tekilat (BM)na bal bir
merkez oluturulmu ve bu konu ile ilgili almalara balanmtr. 1972 ylnda
Birlemi Milletler nezdinde evre program oluturularak, kuruluun merkezi Nairobi
(Kenya) olarak belirlenmitir. Bu kurulu ye lkelere konut retimi ve finansmanyla
ilgili teknik yardm salamakta olup konut finansmannda bulunmamaktadr.
Dnya Bankas ve bunun bal kuruluu olan Uluslararas Finans Kurumu (IFC), konut
ile ilgili olarak ye lkelere teknik yardm salamann yannda mali yardm da
verebilmektedir ancak bu gelimilik dzeyi ok dk olan lkelere ok snrl dzeyde
yaplmaktadr. Dnya Bankas mali kredi salarken kredinin verildii lkenin
garantisini istemektedir. IFCde genellikle, ye lkelerde finansal kurululara ortak
olarak ya da bu kurululara belirli artlarda kredi salayarak ilgili lkelerin konut
sektrlerine fon aktarmaktadr (a.g.e., s. 86).
Konut finansman piyasasna, ok nemli dzeyde olmasa bile en azndan teknik yardm
iin salanan fonlarn yan sra, lkeler arasnda yaplan karlkl anlamalar, ya da yurt
d bankalar araclyla salanan krediler ve uluslararas mali piyasalarda satlan
menkul kymetlerden elde edilecek fonlar da kaynak oluturmaktadr.
Konut finansman ile ilgili olarak uluslararas dzeyde bugne kadar salanan geliim
ele alndnda, yaplm olan yardmlarn genelde teknik yardm dzeyinde kald
27
grlmtr. Ancak mali piyasalarda yaanan btnleme, eitli lkelerin konut iin,
uluslararas mali piyasalarda yapacaklar menkul kymet ihralarndan fon
salayabilmelerini mmkn klabilecektir. Bu nedenle ipotek kredilerinin menkul
kymetletirilmesi uygulamalarnn yaygnlamas ve ihra edilen menkul kymetlerde
standartizasyona gidilmesi gerekmektedir. Bylece, konut iin elde edilebilecek
uluslararas fonlar, yurt iinden salanan fonlara nemli derecede destek olabilecektir.
2. 1. 3. Kamu Kaynaklar
Kamu konut finansman (sosyal konut finansman), konutlar nispeten yksek maliyetle
ve hedeflenen mhendislik amalarn gerekletirmeye ynelik olarak ina eden ancak
hane halkna dk bir deerden tek tip konut birimleri olarak ve standartlara uygun bir
biimde sunan geni lekli konut projeleriyle tannmaktadr (Renaud, 1999: 761).
Kamu finansmannn ortaya kard en nemli dezavantaj, yeni ve dinamik gayri
menkul endstrisinin gereksinim duyduu tecrbeli ve uzman personelin (diplomal
meslek gruplarnn) alma alanlarn engellemesidir. Bu uzmanlk alanlar, gayri
menkul deeri belirleyicilerini (gayri menkul eksperleri), araclar, kredi brolarn,
ipotek sicil kayt brolarn ve devletin sk kontrolleri ve ynetmelikleriyle faaliyette
bulunmalar engellenen gayrimenkul danma servislerini iermektedir (a.g.e., s. 761).
Pazar ekonomilerinde bu tr belirli bir eitim gerektiren i kollar, igcnn yzde 3-
4n oluturur. Kamu finansmannca yrtlen konut sistemlerinde, bilgi eksiklii ve
kt nitelik