Warszawa. dnia/~kWie[nia 2010 r. Nr BN-4i-053-061/1 OfKOl-R/409

Wlodzimierz Tr.teciak W6jtowo, u1. Klonowa 39 I 1-010 Barczewo

W zwiqzku z Pana pislllcm z dnia 24 Jutego 2010 f. w· sprm.vie uzasadnienia decyzji Ministra [nfrastruktury 7. dnia 3 lipca 2009 r. orzekajqcej 0 zastosowaniu wobec Cezarego Kowalczyka kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia Ministcrstwo Infrastruktury infolmuje, co nastypuje.

Skurli\cy, Wlodzimiefz Trzeciak, w -P1SJD1C z dnia 13 lutego 2008 r. postawil rzeczoznawcy majqtkowemu Cezarcmu KO\\3lczykowi nastltPujqce 7",'1fZUty:

I) naruszenie przepis6w prawa w zakrcsie wyceny nieruchomosci oraz zasad ctyki zawodowej rzeezoznawc6w majl\tkovvych - niezachowanie zasady szczegolnej starannosci wiaSciwej dla zawodu rzeczoznawcy maj'ltkowego,

2) niczachowanic zasady bezstronnosci poprzez celowc analizowanie transakcji zbyt odleglych wezasie,

3) analizowanie w lOku procedury porownawczej nieruchomosci niepodobnyeh do nieruchomosci wycenianej,

4) w rezultaeie znaczne zanizenie wat10sci nicruchomosei i tym samym \vysokosd dszkodownnir. nuleznego z tutti przejscia na wtasnosc -Gminy Barczewo dzialki nr

10179 w Wojtowie, przeznaczonej pod drog~ gminnq, a powstaJej w wyniku podzialu wi'tkszej nieruchomosci, dokonanego oa vvniosek skartqcego.

Przedmiotem przcprowadzoncgo post~powanja wYjasmaHccgo byla zbadanic, ezy rzeczoznawca majqtkowy Cezary Kowalczyk, wykonujqc czynnosci zawodowc podczas sporzqdzania operatu szacunkowego z dnia 2 kwietnia 2007 r. dotyczqcego okreslenia vvartosci rynkowej nieruchomosci gruntowej niezabudowanej, oznaczonej jako dziaJka nr 10179, poJozooej w W6jtowie, gmina Barczewo, wojew6dztwo wanninsko - mazurskie, sporzqdzonego na zlecenie Starostwa Powiatowcgo w Olsztynie w celu ustaJenia wysokosci odszkodowania 70a grunty 7-aj~te pod drogi publiczne, wype/nit obowiqzki, ° kt6rych mowa wart. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ° gospodarce nieruchomosciami, a w szczeg6Jnosci czy stawiane zarzuty wynikajqce ze skargi zlozonej przez Wlodzimierza Trzeciaka 54 zasadne.

Na podstawie ealoksztahu zgromadzonego w sprawie materia~lI dowodowego. w tym pisma skarzqcego oral. 7407.onycl1 przez rzec7.0znawc~ majqtkowego 'vvyjasnieiI, Komisja Odpowiedzialnosci Zawodowej po przcprowadzcniu Post9powania v..ryjasniaj'tcego ustaliJa, ze rzeezoznawea majqtkowy narllszyl przepisy prawa obowi'l,Zuj'l.ce w dacie wykonania czynnosci obj~tych niniejszym post~powaniem w stopniu uzasadniajqcym zastosowanie art. 178 ustawy 0 gospodarce nieruchomoseiami.

W odniesieniu do \vw. zarzut6w, Komisja uznala, ze rzeczoznawca maja,tkow)' Cezary Kowalczyk naruszyl przcpisy 9 36 ust. 2 pkt 1 i § 36 ust. 3 rozporzqdzenia Rady Ministr6w z dnia 21 wrzeSn ia 2004 r. w sprawi e wyceny nieruchomosci i sporz<\dzania operat u szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z p6in. zm.) oral. art. 175 ust. 1 usta\-\ry z dnia 21 sierpnia )997 r. 0 gospodarce nieruchomosciami (0z. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603. z puin. zm.) poprzez niezachowanie szczeg61nej starannosci wlasciwej dla zawodowego charakteru czynnosci szacowania. Zdanicm Komisji, 17CCZ07.nawca maj'ltkovvy, kierujqc si~

scisle lreseiq § 1 umowy z dnia 22 marca 2007 r., Z3\Varlej ze Staroslwem Powiatowym w Olszrynie (Zarnawiaj<:\.cym). 0 wykonanie \V)'ceny przedmiotowej nieruchomosci, niepotrzebnie pos1uzyl silt noml(l. prawna" zamicszczona" w ~ 36 ust. :> pkt 7 rozporzqdzenia z dnia 21 wrzeSnia 2004 r. Komisja stwierdzila, it pomimo zapisll w umowie, ie Zamm,viaja"cy zleea .. wykonClnie operafu szaclInkowego ... w celli okre.{lenia lForto.\:ci rynk01vej nieruchomosci grun/Owej do ustalenio wysoko.\:ci odszkodOll'onia zu grunly zqj({le pod drogi publiczne ", rzeczoznawca powinicn zastosowac przepisy 9 36 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 \vw. rozpofz'ldzcnia. Gruntami ,,7...aj ytymi·' pod drogi publiczne sa" bowiem grunty \vymienionc wart. 73 ustawy z dnia 13 paidziernika 1998 r. - Przepisy wprowadza.ia"ce ustawy reformuja"ce adminislracjy publicznq (Dz. U. Nr 133, poz. 872. z pozn. zm.), natomiast wykonana wycena dotyczyJa gruntow ,.\ovydzieJonych" pod drogi publiezne, 0 ktorych mowa wart. 98 ustawy 0 gospodarcc nicruehomosciami.

Povvyzsze pomylenie gruntow wydzielonych pod drogi publiczne z gruntami zajytymi pod takie drogi mia10 dla przedmiotowej wyeeny znaezenie zasadnicze. Powolane przepisy nakazuja, bowiem dla gruntow ..wydzieJonych" bazowac n3 wartosci jednostkowej (zIlm2

)

konkretnyeh gruntow, z ktorych wydziclono dzialklt pod drogi, natomiast dla gruntow "za.i~tych·· za podstawi; ieh wyceny tylko og61nie przyjmowB.c wartosc jednostkow(l. gruntow przylegtyeh a przeznaczeniu wsrod nich przewazajqcym. Komisja uwzglltdnila jednak hlkt, ze to pomylenie gruntow naslqpilo czysciowo z winy Zam3\viajqcego wycen~.

Komisja stwierdzila tet.. :ie rzeezoznawca maj(l.tkowy nie zachowaJ szezegoJnej starannosci wlasciwcj dla zawodowego charakteru czynnosci szacowania, a tym samym naruszyl art. 175 ust J ustawy 0 gospodarce nieruchomosciami, bowiem niewlaseiwie okreslil analizowany rynek nieruchomosci. Rzeczoznawca przyj<t1 do analizy 3 transakcje z okresu panad 2 Jat od daly sporzqdzenia przedmiotowcj wyceny oraz okreslil trend wzrostu cen na przyj~tym ryn.ku oa poziomie 0,35 % miesiycznie (str. 12 operatu szacunkowego). Przyjlteie ww. wskaznika miesiltcznego spowodowalo, i.e w latach 2005 - 2007 na podo!szrynSkim I'YfiKuIlierol.>o0111os i poll inwes ycj DU I,) lane ceuy asty lytkD D 4-;r% w stosuoku roczoym. co nie moglo odpowiadac faktycznemu wZTostowi cen na tyrn rynku w analizowanym okresie.

Ponadto Komisja wskazala na naruszenie przez rzeezoznawclt § 4 liSt. 1 i 3 rozporzqdzenia z dnia 21 wTzesnia 2004 r. Do procedury porownawczej rzeczoznawca przyj<t1 bowiem transakcje nieruchomoSciami niepodohnymi do nieruchomosei wycertianej pod wzglydem powierzehoi. W tabeJi oa str. ]3 opcratu szacunkowcgo "Dane transakcyjne dotycz'lce obrotu gruntami niezabudowanymi w latach 2005 - 2007 (nieruchomosci podobne do przedmiotu W)'ceny)" rzeczoznawca zawad 10 transakeji nieruchomosciami o powierzchniach od 3246 m2 do 109996 m'. Porownywaoia w parach dokonal natomiast z uwzglydrueniem dzjalek 0 powierzchniach J74M~ m2

, J09996 m2 i 14500 ml, ~i.

znaeznic rozni'leyeh sift od dzialki v.yceniancj, majEl,ccj powierzchni~ 9077 m2 (str. J3 i 15 operatu szacunkowego).

Majqc na uwadze powyzsze, Komisja Odpowiedzialnosci Zawodowcj po dokonaniu analizy calosci zgromadzooyeh dokumeotow oraz wyjasnien zlozonych przez rzeczoznaWCtt maj'ltkowego. v-.ryst'UJi1a 0 zastosowanie wobee rzee7.oznawcy majEl,tkowego Cezarego Kowalczyka kaTy dyscyplinarnej okrdlonej wart. J78 ust. ). pkt 1 ustawy 0 gospodaree nieruchomosciami, tj. llpomnienia

Decyzjq z dnia 10 marca 2009 1'., Nr BN-4w-7644-23!09/KOZ-R!409, Minister Infrastruktury orzekl 0 zastosowaniu wobec fzeczoznawcy maj(l.tkowego Cezarego Kowalczyka kary llpomnienia. Ww. decyzja podlega wykonaniu z dniem 2 kwietnia 2009 r.