La vendita degli immobili nella procedura fallimentare ... · procedura civile relative al processo esecutivo, mentre i successivi artt. 106 e 108 L.F. dettavano disposizioni specifiche

La vendita degli immobili nella procedura fallimentare.

Interferenze tra L.F. e c.p.c.

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Riferimenti normativi

! La procedura di realizzo dei beni di compendio ècontenuta nel Capo VI “Dell'esercizio provvisorio edella liquidazione dell'attivo” del R.D. del 16 marzo1942 n. 267.

! Tale capo comprende la Sezione I “Disposizionigenerali” e la Sezione II “Della vendita dei beni”.

Il sistema di vendite nella L.F.

! La fase liquidatoria del fallimento è stataoggetto di quella che la dottrina non haesitato a definire una rivoluzionecopernicana.

Il sistema di vendite nella L.F. (2)

! L’art. 105 L.F., nella formulazione anteriore al d.lgs.5/2006, stabiliva che alle vendite fallimentaridovessero applicarsi le disposizioni del codice diprocedura civile relative al processo esecutivo,mentre i successivi artt. 106 e 108 L.F. dettavanodisposizioni specifiche riguardanti, rispettivamente, ibeni mobili e i beni immobili.

Il sistema di vendite nella L.F. (3)! Dopo la riforma si è passati ad un sistema secondo

il novellato art. 107 L.F., le vendite e gli altri atti diliquidazione sono, di regola, effettuati dal curatoretramite procedure competitive (comma 1), a menoche, nel programma di liquidazione, non siaprevisto che alle vendite proceda il giudicedelegato, secondo le disposizioni del codice diprocedura civile, in quanto compatibili (comma 2).

Il sistema di vendite nella L.F. (4)! La liquidazione, che prima della riforma aveva

carattere prettamente giurisdizionale ed eracaratterizzata dalla figura del giudice delegatoquale organo decisionale, ha, quindi, assunto laveste di attività di cui si occupa precipuamente e invia tendenzialmente esclusiva il curatore (salvi icontrolli demandati al comitato dei creditori e allostesso giudice delegato).

Programma di liquidazione (1)

! Il programma di liquidazione costituisce l’atto dipianificazione e di indirizzo in ordine alle modalitàe ai termini previsti per la realizzazione dell’attivo.

! Deve essere caratterizzato da analiticità ecompletezza, nonché da un elevato livello diprecisione, in modo tale che tutte le sceltesignificative della liquidazione siano individuate nelprogramma e l’attività successivamente demandataal curatore assuma carattere essenzialmenteesecutivo.


! Il programma di liquidazione non potrà limitarsi aesplicitare la scelta per la vendita competitiva,piuttosto che per quella esecutiva, ma dovrà ancheindividuare le modalità con le quali vi si darà corso,per quanto, ovviamente, l’analiticità non impongache di ogni procedura prescelta sia deciso ognielemento, sino al minimo dettaglio.


! Nel programma sono analiticamenteindividuati i singoli atti di realizzo delpatrimonio fallimentare, i tempi previsti peril loro compimento, le tipologie di pubblicitàda attuare ed i regolamenti di vendita dellegare competitive.

La vendita dei beni

! La Sezione II, “Della vendita dei beni”, del R.D. 16marzo 1942 n. 267, è stata oggetto di profondemodificazioni in conseguenza degli interventiintrodotti dal D.L. 9 gennaio 2006, n. 5 e dalsuccessivo “correttivo” di cui al D.Lgs. 12 settembre2007, n. 169, ulteriormente integrata sia dal D.L. 23dicembre 2013, n. 145 (convertito dalla Legge 21febbraio 2014, n. 9) sia, da ultimo, dal D.L. 27giugno 2015 n. 83, convertito con modificazionidalla L. 6 agosto 2015 n. 132.

Modalità delle vendite

! E’ disciplinata dagli artt. da 105 a 108ter L.F. disciplinanti le modalità diliquidazione di tutti gli assetfallimentari.

Modalità delle vendite (2)

! L’art. 107 L.F., rubricato “Modalità dellevendite” reca la disciplina generale degli attidi liquidazione (posti in essere in esecuzionedel programma di liquidazione) rendendoliestremamente più semplici rispetto alpassato.

Modalità delle vendite (3)

! Le vendite e gli altri atti di liquidazione postiin essere in esecuzione del programma diliquidazione sono effettuati dal curatoretramite procedure competitive ancheavvalendosi di soggetti specializzati, sullabase di stime effettuate (art. 107 L.F).

Le vendite competitive

! Tali atti sono svincolati dal modellodell’espropriazione forzata, cui è comunquepossibile fare ricorso, in quanto compatibilecon le esigenze proprie della procedurafallimentare.

Le vendite competitive (2)

! L’intervento del legislatore, relativamenteall’art. 107 L.F., è stato caratterizzatodall’eliminazione di alcuni adempimentiformali e dallo scostamento dagli organigiurisdizionali della procedura.

! Ciò mediante un riequilibrio dei poteri degliorgani di conduzione della procedura,attuato tramite:

Le vendite competitive (3)! la compressione del potere del giudice

delegato in relazione alle funzioni di indirizzodelle operazioni del fallimento;

! la concentrazione sul curatore dei poteri gestoridella procedura, sia per ciò che attienel’amministrazione del patrimonio fallimentaresia per la successiva fase liquidatoria;

! l’attribuzione al comitato dei creditori di unaparte delle funzioni autorizzative (primariservate al giudice delegato).


! Non costituisce un’eccezione a tali principi quantodisposto dal comma 2 dell'art. 107 L.F., checonsente al curatore di prevedere, nel programma diliquidazione, che determinate vendite sianoeffettuate direttamente dal giudice delegatosecondo le disposizioni del codice di proceduracivile.


! Nel dettato normativo manca una puntualedefinizione delle “procedure competitive”;

! Ne consegue l’esigenza di fornire idoneistrumenti di qualificazione.


! Le prescrizioni obbligatorie contenute nell’art.107L.F. prevedono la:

! competitività nella procedura di sceltadell'acquirente;

! congruità dei valori di stima del bene posto invendita;

! adeguatezza delle forme di pubblicità.

Le vendite competitive (7)! Possono ragionevolmente qualificarsi competitive le

procedure che prevedono complessivamente:

! un sistema incrementale di offerte;

! un’adeguata pubblicità e assoluta trasparenza endo-processuale ottenuta con la comunicazione alle parti;

! regole prestabilite e non discrezionali di selezionedell’offerente;

! completa e totale accessibilità a tutti gli operatoriinteressati.

Le vendite competitive (8)! Fanno eccezione:

! le semplificazioni previste per i “beni di modestovalore” di cui al comma 1 dell’art. 107 L.F.;

! La previsione di cui al comma 2 dello stesso articoloche, in continuità con il passato, confermacomunque la possibilità “che le vendite dei benimobili, immobili e mobili registrati venganoeffettuate dal giudice delegato secondo ledisposizioni del codice di procedura civile in quantocompatibili”.

Tipologia di vendite fallimentari

! Le vendite endo-fallimentari sono quelle effettuatedagli organi del fallimento in applicazione della“Sezione II – Delle vendite fallimentari” e con lemodalità ivi previste.

! Le vendite extra-fallimentari nell’ambito dellaliquidazione dell’attivo sono tipicamente quelleeffettuate dal giudice dell’esecuzione nel caso disubentro (facoltativo) del curatore in una proceduraesecutiva in corso su beni di compendio (ai sensidell’art. 107, comma 6, L.F.).

Vendite extrafallimentari-Subentro nelle vendite

! L’art. 107, comma 6, L.F. prevede che “Se alla datadi dichiarazione di fallimento sono pendentiprocedure esecutive, il curatore può subentrarvi; intale caso si applicano le disposizione del codice diprocedura civile; altrimenti su istanza del curatore ilgiudice dell'esecuzione dichiara l'improcedibilitàdell'esecuzione, salvi i casi di deroga di cui all'art. 51.”

Subentro nelle vendite (2)

! L’improcedibilità si determina sia neiconfronti della procedura esecutiva che nonabbia ancora compiuto l'attività di venditasia nei confronti di quella che abbia giàproceduto alla vendita dei beni.


! Il mancato subentro del curatore nellaprocedura esecutiva e la conseguentevendita del bene con modalità endo-fallimentari va valutato volta per voltatenendo conto dello stato della proceduraesecutiva e quindi delle spese già sostenute,delle vendite infruttuose e del valore delbene oggetto di esecuzione.


! Se il curatore intende intervenire nel giudizio incorso, sostituendosi al creditore esecutante deve,non essendo dotato di una capacità processualeautonoma, essere necessariamente autorizzato dalgiudice delegato.

Vendite endo-fallimentari (1)

! L’art. 107, comma 2, L.F., con il rinvio alle“disposizioni del codice di procedura civile in quantocompatibili”, consente che le vendite endo-fallimentari dei beni mobili, immobili e mobiliregistrati possano essere effettuate anche con lemodalità dell’esecuzione forzata.


! Possano essere eseguite:

! nelle forme dell’esecuzione forzata;

! direttamente dal curatore, eventualmente affidandospecifiche attività ad altri professionisti o soggettispecializzati.


! Quali disposizioni del c.p.c. sono inderogabilmenteda applicare e quali sono derogabili?

! In considerazione della genericità del dettatonormativo, si rende opportuno procedere con unaverifica di compatibilità, condotta caso per caso,con le specificità della disciplina fallimentare.


! La disposizione da considerarsi inderogabile è soloquella contenuta nell’art. 107, comma 3, L.F. cherichiama peraltro le norme di cui agli artt. 498 e569 c.p.c.

Vendite endo-fallimentari (5)! Il curatore che procede è quindi tenuto alla notifica

a tutti i creditori iscritti di un avviso contenente l’indicazione:

! del fallimento;

! del titolo in base al quale si procede (la sentenza di fallimento);

! del bene di proprietà del fallimento oggetto di garanzia;

! delle modalità di vendita e del prezzo.

Vendite endo-fallimentari (6)! Le altre norme dell’esecuzione forzata contenute nel

c.p.c. risultano perfettamente compatibili con lepeculiarità della liquidazione fallimentare.

! Il curatore può:

! determinare lo svolgimento della gara (artt. 572 e573 c.p.c.);

! richiedere al giudice delegato la nomina di unprofessionista delegato alle operazioni di vendita (aisensi degli artt. 534-bis e 591-bis c.p.c.).

Casistica! E’ stata affermata:

! l’inapplicabilità, nelle vendite competitive,dell’istituto della decadenza dell’aggiudicatario aisensi dell’art. 587 c.p.c. (Tribunale di Bergamo,10.12.2015)

! la possibilità di emettere l’ordine di liberazioneprevisto dall’art. 560, comma 3, c.p.c. (Tribunale diMantova, 13.10.2016);

! l’applicabilità alla liquidazione fallimentaredell’istituto dell’assegnazione previsto dall’art. 505c.p.c. (Tribunale di Larino, 10.11.2016).

Vendite competitive degli immobili

! Il curatore può scegliere nel programma diliquidazione, se avviare la vendita degli immobili dicompendio applicando la disciplina prevista dalcodice di procedura civile, in materia di esecuzioneimmobiliare, ovvero procedere autonomamente allaprocedura competitiva.

Interferenze tra L.F. e c.p.c.

! In entrambi i casi si pone il tema dell’applicabilità(ed eventualmente in quale misura) delledisposizioni previste dal codice di procedura civilein materia di espropriazione forzata.

Interferenze tra L.F. e c.p.c. (2)

! Il problema è apparentemente reso più semplice,per quanto riguarda le vendite disciplinate dalcomma 2 dell’art. 107 l. fall., dal fatto che la normaprevede espressamente che il giudice delegatodebba effettuarle “secondo le disposizioni del codicedi procedura civile in quanto compatibili”.


! L’inciso sottende:

! un giudizio di compatibilità in sé delle regoledettate dal codice di rito rispetto alla procedura diliquidazione in ambito fallimentare;

! una valutazione condotta tenendo conto dellemodalità di vendita concretamente individuate nelprogramma di liquidazione.


! Il legislatore non ha affatto escluso che le regoledettate dal codice di rito abbiano comunqueingresso in toto nella liquidazione fallimentare:

! il comma 5 dell’art. 107 l. fall. prevede che ilcuratore subentri nelle procedure esecutivependenti alla data di dichiarazione di fallimento, nelquale caso “si applicano le disposizioni del codicedi procedura civile”.


! Un’ulteriore ipotesi in cui la liquidazionefallimentare avviene con le modalità stabilite dalcodice di rito è dalla dall’art. 41, comma 2, d.lgs.385/1993, che fa salva la possibilità per il creditorefondiario di avviare o proseguire azioni esecutiveindividuali anche successivamente alladichiarazione di fallimento, nelle formedell’espropriazione immobiliare ordinaria.


! Per quanto concerne, invece, le vendite competitive,l’ampia discrezionalità che la riforma della leggefallimentare ha attribuito al curatore e, nelcontempo, l’analiticità che deve caratterizzare ilprogramma di liquidazione impongononecessariamente di attribuire alle previsioni ivicontenute valenza fondamentale e tendenzialmenteescludente di quanto non espressamente stabilito.


! Lo stesso curatore a propendere per un rinvio, più omeno esteso, alle regole del codice di rito civile,sfruttandole per forgiare una procedura modellataproprio sulla scorta di dette regole laddove siritenga che ciò soddisfi, al meglio, le esigenze delfallimento.

Vendita con applicazione delle norme del c.p.c.

! Nel caso in cui il curatore intenda procedere allavendita, avvalendosi della possibilità prevista dall’art.107, comma 2, L.F. dovranno essere adottate leprevisioni del c.p.c., in quanto compatibili.

! La novità di maggiore interesse apportata dal D.L.27 giugno 2015 n. 83 è quella relativa alle venditeimmobiliari debbano essere eseguitepreferibilmente “senza incanto” e con delega delleoperazioni di vendita ai soggetti indicati dall’art.591-bis c.p.c..

Vendita con applicazione delle norme del c.p.c. (2)

! Già prima delle modifiche normative in questione ecome dimostrato dalla comune prassi dei Tribunalisi riteneva più efficiente effettuare la sola venditasenza incanto anziché seguire la “doppia fase” dellavendita senza e con incanto.


! Disposta con ordinanza la vendita e la delega adaltro professionista, il novellato c.p.c. prevede, aisensi dell’art. 571, che siano inefficaci le offerte cherisultino inferiori di oltre un quarto (25%) al prezzobase, così stabilito dal Giudice in esito alla relazionedello stimatore designato (art. 568 c.p.c.).


! Il bene immobile può (e non necessariamente deve)essere aggiudicato in caso di un’unica offerta pari osuperiore al prezzo base.

! Prima della entrata in vigore del D.L. 83/2015,l’aggiudicazione poteva avvenire se l'offerta erasuperiore di un quinto rispetto prezzo base.


! Nel caso in cui vi siano più offerte valide si procedein ogni caso, ai sensi dell’art. 573 c.p.c., alla gara tragli offerenti, muovendo dall’offerta più alta.


! Nel caso di impossibilità a svolgere la gara, permancanza di adesioni, l’aggiudicazione del beneavverrà a favore del miglior offerente inizialeindividuato in base al prezzo offerto o in caso di piùofferte di pari valore, individuato in relazione allacauzione prestata, alle forme ai modi e ai tempi delpagamento nonché ad ogni altro elemento utile.

Vendita competitiva eseguita dal curatore

! L’art. 107, comma 1, L.F. - nella versione novellatadal D.L. n. 83/2015 - autorizza anche il curatore adeffettuare vendite con pagamento dilazionato.

Vendita competitiva eseguita dal curatore (2)

! Il rinvio alle disposizioni del codice di proceduracivile pone la questione se le condizioni ivi indicatedebbano ricorrere anche in caso di venditafallimentare. Si tratta in particolare:

! della ricorrenza di giustificativi motivi chelegittimino il versamento rateale;

! della necessità che la rateizzazione avvenga entroun termine massimo di dodici mesi.


! Il richiamo all’art. 574 c.p.c. sembrerebbelegittimare, anche nel procedimento di venditafallimentare, la possibilità che l’aggiudicatario siaimmesso nel possesso del bene prima delversamento dell’ultima rata.

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! La liquidazione dell’attivo da parte del curatore ècaratterizzata dalle seguenti principali fasi:

! pubblicazione dell’avviso di vendita;

! esperimento della gara avanti a se stesso o alsoggetto incaricato;

! trasferimento del bene attraverso un atto notarilestipulato dal curatore e dall’acquirente.


! In assenza di specifiche previsioni normative, per lavendita dei beni immobili il curatore potrà sceglierese adottare un modello simile a quello delle venditesenza incanto o con incanto o modalità diverse.


! Con riferimento alla libertà di iniziativa lasciata al curatore,si può menzionare il caso della vendita delle quote di dirittireali su beni immobili, per i quali per esperienzaconsolidata, la vendita con o senza incanto risulta pocoefficace.

! In tali casi il curatore potrà provvedere alla cessione dellaquota al comproprietario che abbia presentato l’offertamigliore oppure ottenere, se possibile, la divisione del benein via stragiudiziale o eventualmente giudiziale e procederealla successiva vendita dell’intero.


Prassi simili sono peraltro utilizzate da vari Tribunali,presso i quali, sia per le vendite in ambitofallimentare, sia nei procedimenti espropriativiimmobiliari individuali, non viene effettua la venditadi diritti immobiliari porzionali senza avere primaesperito un’azione legale di divisione, attivata al finedi poter procedere alla successiva vendita del diritto dipiena proprietà degli immobili.

Liquidazione della quota indivisa

! La Legge Fallimentare non prevede specifichedisposizioni in merito alla liquidazione della quotaindivisa, a differenza di quanto avvienenell'esecuzione ordinaria ove il codice di rito haespressamente previsto nell'art. 600 c.p.c. trealternative tra loro graduate.

Liquidazione della quota indivisa (2)

! Il giudice dispone che si proceda alla divisione anorma del codice civile, ma può anche ordinare lavendita della quota indivisa, mantenendo inalteratala comunione e sostituendo di fatto al debitoreesecutato un soggetto terzo che subentra nellatitolarità del diritto, qualora ritenga probabile chetale vendita possa avvenire ad un prezzo pari osuperiore al valore della quota, come determinato anorma dell'art. 568 c.p.c.

Art. 181 disp.att. c.p.c.

! L'art. 181 disp.att. c.p.c., nella versione attuale,stabilisce a sua volta che, qualora il giudicedell'esecuzione opti per la divisione del beneindiviso, è lo stesso giudice dell'esecuzione cheprovvede all'istruzione della causa a norma degliartt. 175 e seguenti del codice, se gli interessatisono tutti presenti.

Art. 181 disp.att. c.p.c. (2)

! Diversamente, se questi non sono tutti presenti, conl'ordinanza di cui all'articolo 600, secondo comma,c.p.c. fissa l'udienza davanti a sé per lacomparizione delle parti, concedendo termine allaparte più diligente fino a sessanta giorni prima perl'integrazione del contraddittorio mediante lanotifica dell'ordinanza.

Giudizio di divisione

! Il giudizio di divisione di cui parla l'art. 600 c.p.c. èun ordinario processo di cognizione che rispetto aquello normale attribuisce direttamente al giudicedell'esecuzione l'istruzione della causa el'integrazione del contraddittorio nei confronti deisoggetti che non sono presenti, tant'è che tale atto,notificato ai soggetti non presenti, è stato equiparatoad una citazione al punto da dover essere trascritto(Trib. Firenze, 18 aprile 2008).

Giudizio di divisione (2)

! Il Giudice dell'esecuzione deve preferibilmenteprocedere, qualora sia possibile, alla separazionedella quota in natura; ove la separazione non siafattibile o comunque non sia stata richiesta dalleparti.

Giudizio di divisione (3)

! Si è sempre discusso circa la possibilità diestendere questa disciplina al fallimento delcomproprietario, ove è pacifico che il curatore puòacquisire (e quindi disporre della) la quota idealeche compete al fallito e mai l'intero, posto che lealtre quote appartengono agli altri comproprietarinon falliti.

Precedente normativa! Nella vecchia legge fallimentare, in base all'art. 105 L.F.,

alle vendite di beni mobili o immobili del fallimento siapplicavano le disposizioni del codice di proceduracivile relative al processo di esecuzione in quantocompatibili.

! Restava poi da stabilire se le norme processualidovevano intese come integrative o come applicabili invia diretta nel fallimento.

! In entrambi i casi, occorreva verificare entro quali limitile disposizioni del codice di rito fossero compatibili conquelle fallimentari nonché quali potessero essere leconseguenze in caso di loro violazione.

Valutazioni! Degiurisdizionalizzata la liquidazione fallimentare

rispetto a quella dell'espropriazione individuale - nelsenso che le vendite, anche di beni immobili,possono essere effettuate direttamente dal curatore- riesce più difficile estendere la disciplina delcodice di rito sui beni indivisi alla liquidazionefallimentare.

! Comunque, riesce più difficile quel giudizio dicompatibilità, che è implicito in ogni trasposizionenormativa, data la diversa figura e le diversefunzioni che ha il giudice delegato rispetto a quellodell'esecuzione.

Valutazioni (2)! Si avrebbe infatti un giudice delegato sostanzialmente

estraneato dalla liquidazione fallimentare. Un giudice:

! che può procedere alla vendita solo su "delega" delcuratore contenuta nel programma di liquidazione (art.107, co. 2);

! che non può sospendere la vendita qualora ricorranogravi e giustificati motivi, nè impedirne ilperfezionamento quando il prezzo offerto risultinotevolmente inferiore a quello giusto se non su istanzadi parte e mai d'ufficio;

! che, invece, qualora all'attivo fallimentare sia stataacquisita una quota di un immobile, riprendeintegralmente poteri tali da poter disporre la separazioneo istruire la causa di divisione.

Valutazioni (3)! Anche il curatore verrebbe in questi casi a mutare la

sua condizione perché egli, in quanto subentratonella disponibilità della quota che compete al fallito,è un comproprietario e non il creditore esecutante,eppure allo stesso dovranno essere attribuite leincombenze della notifica e della iscrizione dellacausa a ruolo qualora si dia al giudice delegato lapossibilità di procedere alla divisione.

Casistica! In tema di esecuzione forzata immobiliare su bene

indiviso, la separazione della quota in naturaspettante al debitore esecutato è consentita solo se icomproprietari dei beni indivisi non siano tutticondebitori solidali del creditore procedente, sicchéla separazione va esclusa quando, intrapresal'espropriazione dell' immobile appartenente "proindiviso" a due coobbligati, uno di essi siadichiarato fallito e nel procedimento esecutivocontro costui sia subentrato, ex art. 107 L.F., ilcuratore del fallimento (Cass. civ., Sez. I,17/10/2014, n. 22043).

Casistica (2)! Nel disporre la vendita di quota indivisa di immobile, il

G.D. può disporre la vendita di quota o promuovere amezzo del Curatore il giudizio di divisione, sceltagiustificata solo ove la vendita della porzione divisapossa consentire di realizzare un importo di gran lungasuperiore a quanto realizzabile con la vendita dellaquota, solo in tale ipotesi giustificandosi il costo ed itempi del giudizio di divisione; non è pertantoconfigurabile la sospensione obbligatoria della venditafallimentare, in applicazione analogica dell'art. 601c.p.c., salvo il caso in cui il giudizio di divisione sia statopromosso dalla Curatela e nell'interesse della massa deicreditori (Cass. civ., Sez. I, 12/12/2011, n. 26519).

Casistica (3)! Le norme sulla divisione endoesecutiva appaiono

compatibili coi poteri e con la funzione del giudicedelegato limitatamente alla fase di convocazione deicomproprietari del bene indiviso al fine di tentare laseparazione in natura della quota di pertinenza delfallimento o al fine di procedere alla vendita transattivadella quota.

! Deve, invece, escludersi che il giudice delegato possatrattare il giudizio di divisione eventualmenteautorizzato a norma del secondo comma dell'art. 600c.p.c., a ciò ostando l'assenza di previsione normativache consenta al giudice delegato di statuire su dirittidiversi da quelli facenti parte dell'attivo fallimentare(quale quelli dei comproprietari), né detta base giuridicaappare potersi ricavare dalla "delega" liquidatoriaricevuta dal curatore ex art. 107, comma 2, L.F. (Trib.Siracusa, 26/03/2017).

Casistica (4)

! Dal disposto dell'art. 601 c.p.c. discende che, nelcorso del Giudizio promosso dal Fallimento per ladivisione di immobile in comproprietà indivisa delfallito, il Curatore non può procedere alla venditadella quota indivisa di proprietà della Procedura(Trib. Napoli, 25/06/2002).

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