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Rua General Batista Teixeira, n° 56, 201 - parte, Barra da Tijuca, RJ. CEP 22621-260. Telefone (21) 2493-8473 / 98131-1212
CNPJ: 05.399.722/0001-84
LAUDO DE AVALIAÇÃO
referente ao imóvel sito à Rua Vereador
Murilo de Oliveira Campos, nº 373,
Lagoa Dourada - MG
DATA BASE – JANEIRO/2017
Rua General Batista Teixeira, n° 56, 201 - parte, Barra da Tijuca, RJ. CEP 22621-260. Telefone (21) 2493-8473 / 98131-1212
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1. OBJETIVO
O presente trabalho objetiva encontrar o valor venal do aludido imóvel.
2. VALOR FINAL ENCONTRADO
Com base nos procedimentos técnicos empregados no presente
trabalho, encontramos o seguinte valor venal, válido para janeiro de
2017.
R$ 3.700.000,00
(três milhões e setecentos mil reais).
3. METODOLOGIA
3.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE A TÉCNICA DE
AVALIAÇÕES
A melhor técnica de avaliação é a experiência do avaliador, mas há
também, regras científicas que o avaliador não pode esquecer. Na
determinação do valor de um imóvel, sempre que possível, não nos
devemos ater a um único aspecto econômico da questão, convindo
pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores "custo" e
"utilidade" por inseparáveis e complementares.
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O objetivo da avaliação é encontrar a tendência central ou média
ponderada indicada por importantes transações no mercado e, para
alcançar isso, os avaliadores ficam subordinados ao seguinte
esquema de trabalho:
1- Procurar referência de venda de propriedades
comparáveis.
2- Atualizar os preços das propriedades vendidas
considerando as diferentes épocas de transações.
3- Comparar as propriedades vendidas com as propriedades
que estão sendo avaliadas.
4- Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos
resultados obtidos para chegar-se finalmente ao VALOR.
Para alcançar o valor procurado serão utilizados o Método Evolutivo e
Comparativo.
3.1.1 Método Evolutivo
Também conhecido como método aditivo ou somatório. É a técnica na
qual a estimativa resulta da soma do valor do terreno considerado
como baldio e disponível para receber benfeitorias com o custo
depreciado de reprodução das benfeitorias.
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3.1.2 Método Comparativo Clássico
O método comparativo, também chamado método de comparação
direta, é uma técnica na qual a estimativa do valor de mercado é
obtida sobre preços realmente pagos em transações imobiliárias.
3.2 APLICAÇÃO
Os critérios básicos mais utilizados são: pesquisa e levantamento de
dados, elementos e informações locais, compatibilidade para as áreas
em estudo; verificação em classificados de jornais, firmas imobiliárias,
conhecimentos técnicos específicos, e finalmente, o cadastro do local
considerado quando houver.
4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
O laudo de avaliação do imóvel a seguir enumerado, calculado e
particularizado, obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios
fundamentais:
- Os avaliadores não possuem nenhuma inclinação pessoal
em relação à matéria envolvida neste laudo.
- O laudo foi elaborado com estrita observância dos
postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do
CONFEA, Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia e Instituto de Engenharia Legal.
- Os signatários assumem a responsabilidade sobre a
matéria de engenharia, precipuamente estabelecidas em
leis, códigos ou regulamentos próprios.
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- Não foram efetuadas investigações específicas no que
concerne a defeitos de títulos, invasões, hipotecas,
superposições de divisas e outros, por não integrarem ao
objetivo desta avaliação.
- No laudo de avaliação apresentado, presume-se que as
dimensões constantes das documentações oferecidas
estão corretas e que os títulos de propriedades são bons:
subentende-se que as informações fornecidas por terceiros
são confiáveis.
5. CARACTERÍSTICAS GERAIS
5.1 DA REGIÃO
O imóvel avaliando situa-se na Rua Vereador Murilo de Oliveira
Campos, nº 373, esquina com Rua Alfredo Vieira de Resende,
aproximadamente 300 metros da entrada da cidade e da rodovia
BR 383, principal eixo viário da cidade.
O município de Lagoa Dourada, situa-se entre as cidades de Entre
Rios de Minas e São João Del Rei, e possui aproximadamente 12 mil
habitantes.
A região onde localiza-se o imóvel possui baixa densidade de
edificações, regular transporte coletivo, variado comércio e é provido
dos serviços públicos disponíveis no município.
Na imagem a seguir, observamos a localização do imóvel na cidade.
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5.2 DO IMÓVEL
O imóvel avaliando encontra-se erigido em terreno de topografia plana,
formato de polígono irregular estando a edificação afastada do
alinhamento do logradouro e de suas laterais.
De padrão construtivo normal, segundo a Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT), a benfeitoria, basicamente, assim é
composta:
benfeitoria frontal constituída de um pavimento, em alvenaria
pintada, e cobertura em telhas metálica.
benfeitoria principal constituída de um galpão em estrutura
metálica, vãos fechados em alvenaria pintada e cobertura em
telhas metálica.
O terreno possui superfície de 6.477,60m2, onde encontra-se
implantado as benfeitorias que totalizam área construída de
2.415,00m2, sendo a frontal de 302,00m2 e a principal com
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2.113,00m2, sendo o entorno das mesmas, pavimentado com piso
intertravado, cuja superfície estimamos em 900,00m2.
Nas fotos a seguir, observamos aspectos do logradouro de situação e
do imóvel.
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6. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
O valor do imóvel será obtido pela expressão:-
Vi = (Vt + Vb) x fc
onde:
Vi = valor do imóvel
Vt = valor do terreno
Vb = valor da benfeitoria no estado
fc = fator de comercialização.
A) Cálculo do Valor do Terreno (Vt)
O valor do terreno será obtido através do método comparativo, como
se segue:
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Pesquisando o mercado imobiliário local, através de corretores e de
ofertas existentes nos jornais, destacamos os seguintes elementos
devidamente homogeneizados pelos fatores:
Fator Transposição: Visa corrigir a amostra em função da localização
de cada elemento em relação a região.
Fator Área: Objetiva corrigir distorções entre as áreas de maior ou
menor metragem, que será assim expresso:
FA = (Ap/Aa) 0,25 - quando a diferença entre as mesma for inferior a
30%
FA = (Ap/Aa) 0,125 - quando a diferença entre as mesmas for superior
a 30%
Onde:
Ap = área do elemento tomado como paradigma
Aa = área do imóvel avaliando.
Fator Oferta: Trata da flexibilidade em uma negociação. O ajuste
aplicado no valor pretendido pode variar de 1,0 a 0,8.
A pesquisa desenvolvida apresentou os seguintes dados amostrais,
válida para janeiro de 2017.
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Amostra:
1) Endereço: Rua Alfredo F. Machado
Área: 760,00 m2
Venda: R$ 250.000,00
Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700
Vu: R$ 328,94 / m2
2) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos
Área: 960,00 m2
Venda: R$ 250.000,00
Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700
Vu: R$ 260,41 / m2
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3) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 04
Área: 650,00 m2
Venda: R$ 250.000,00
Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700
Vu: R$ 384,61 / m2
Imóvel avaliando
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4) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 02
Área: 650,00 m2
Venda: R$ 250.000,00
Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700
Vu: R$ 384,61 / m2
Imóvel avaliando
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5) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 01
Área: 650,00 m2
Venda: R$ 250.000,00
Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700
Vu: R$ 384,61 / m2
Imóvel avaliando
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6) Endereço: Rua Bom Jesus
Área: 2600,00 m2
Venda: R$ 550.000,00
Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700
Vu: R$ 211,53 / m2
Quadro de Homogeneização
Amostra Unitário R$/m² FT FA FO Valor Homogeneizado
R$/m²
1 R$ 328,95 1,10 0,77 0,90 R$ 249,14
2 R$ 260,42 1,00 0,79 0,90 R$ 184,62
3 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69
4 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69
5 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69
6 R$ 211,54 1,15 0,89 0,90 R$ 195,33
Tratamento Estatístico
Para os elementos acima utilizaremos a análise estatística para o
cálculo do Desvio Padrão e os correspondentes limites superior e
inferior.
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Cálculo do Desvio Padrão
Valor Unitário (xi) Desvio da Média (x - xi) Quadrado do Desvio (x - xi)2
249,14 -14,45 208,80
184,62 50,07 2.507,00
259,69 -25,00 625,00
259,69 -25,00 625,00
259,69 -25,00 625,00
195,33 39,36 1.549,21
Ʃ(xi) = 1.408,16 Ʃ(x -xi)² = 6.140,01
Média Aritmética
x = xi = 234,69
n
Cálculo do Desvio Padrão
S = √ (x - xi)²
n – 1
S = 35,04
Determinados a Média Aritmética e o Desvio Padrão, verifica-se a
adequabilidade das amostras ao estudo como representativo do
universo em questão usando-se para tal o Método de Chauvenet.
Através do coeficiente
d/s
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onde
d = x - xi
determina-se a permanência ou não dos elementos escolhidos.
Os elementos a serem mantidos apresentam coeficiente menor ou
igual ao valor crítico da Tabela de Chauvenet (para n = 6 o valor crítico
é de 1,73).
Partiremos então dos valores extremos:
1º Teste - Elemento 2
50,07 / 35,04 = 1,42 < 1,73
portanto o elemento permanece.
2º Teste - Elemento 5
25,00 / 35,04 = 0,71 < 1,73
portanto o elemento permanece.
Definição do Campo de Arbítrio
Consideramos para essa definição que as amostras se ajustam a
distribuição "t" de Student.
Para o limite de 80% que equivale a uma probabilidade de acerto de
90%, obtém-se para o grau de liberdade 5, o coeficiente de confiança.
t 0,90 = 1,48
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Assim, define-se o campo de arbítrio.
Limites de Confiança
L = x + t 0,90 S
√ n – 1
L = x + 1,48 35,04
√6 – 1
Limite Superior
Ls = R$ 257,88
Limite Inferior
Li = R$ 211,49
Podemos admitir, de acordo com a Norma NBR 14.653-2, o valor
unitário médio encontrado. Então:
Vu = R$ 234,69 / m²
(duzentos e trinta e quatro reais e sessenta e nove centavos).
Atendendo a área do terreno avaliando, teremos para seu valor (Vt):
Vt = 6477,6m² x R$ 234,69
Vt = 1.520.227,00
(um milhão quinhentos e vinte mil duzentos e vinte e sete reais).
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B) Cálculo do Valor das Benfeitorias (Vb = Vbf + Vbp + Vpt)
Será obtido partindo-se dos valores base fornecido pelo Sindicato da
Indústria da Construção Civil de Minas Gerais.
B1) Cálculo do Valor da Benfeitoria Frontal (Vbf)
Para o caso presente, adotaremos o custo base tipo RP1Q válido para
dezembro de 2016 e último publicado, que é de:
Vu = R$ 1.315,67/m²
A este valor deve ser acrescido de 63% para atender a itens não
inclusos no mesmo, como se discrima a seguir:
lucro do construtor ................. 20%
administração da obra ............ 15%
despesas financeiras .............. 20%
projetos ................................... 3%
lig. servº públicos .................... 3%
impostos e taxas ..................... 2%
total ......................................... 63%
Vu = R$ 1.315,67 x 1,63
Vu = R$ 2.144,54/m2
Atendendo a área construída da benfeitoria, teremos:
Vbf = R$ 302,00m2 x R$ 2.144,54
Vbf = R$ 647.651,00
(seiscentos e quarenta e sete mil seiscentos e cinquenta e um reais)
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O valor encontrado seria válido para unidades novas, o que não é o
caso.
Através da tabela de Ross-Heidecke faremos a depreciação física,
enquadrando-as no estado entre “regular” e “reparos simples”. Para
este estado de conservação e considerando a idade aparente de 20
(vinte) anos, teremos:-
d = 19,10%
donde:-
Vbf = R$ 647.651,00 x 100 – 19,10
100
Vbf = R$ 523.949,00
(Quinhentos e vinte três mil novecentos e quarenta e nove reais).
B2) Cálculo do Valor das Benfeitorias Principal (galpão) (Vb)
Para o caso presente, adotaremos o custo base tipo GI válido para
dezembro de 2016 e último publicado, que é de:
Vu = R$ 668,37/m2
Coerente com o raciocínio anterior e atendendo a área construída,
teremos para o valor da benfeitoria do galpão:
Vu = R$ 668,37 x 1,63
Vu = R$ 1.089,44/m2
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Atendendo a área construída do galpão, teremos:
Vbg = R$ 2.113,00m2 x R$ 1.089,44
Vbg = R$ 2.301.986,00
(dois milhões, trezentos e um mil novecentos e oitenta e seis reais).
Considerando o estado de conservação do galpão entre “regular” e
“reparos simples”, bem como sua idade aparente de 20 anos, através
da tabela de Ross-Heidecke, teremos:
d = 19,10%
donde:-
Vbg = 2.301.986,00 x 100 – 19,10
100
Vbg = R$ 1.862.306,00
(um milhão, oitocentos e sessenta e dois mil trezentos e seis reais).
B3) Cálculo do Valor da Pavimentação do Terreno (Vpt)
Para o caso presente, adotaremos 25% do custo base tipo GI válido
para dezembro de 2016 e último publicado, que é de:
Vu = R$ 668,37/m2 x 0,25
Vu = 167,09/m2
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Coerente com o raciocínio anterior e atendendo a área pavimentada,
teremos para o seu valor:
Vu = R$ 167,09 x 1,63
Vu = R$ 272,35/m2
Atendendo a área construída do galpão, teremos:
Vbg = R$ 900,00m2 x R$ 272,35
Vbg= R$ 245.115,00
(duzentos e quarenta e cinco mil cento e quize reais).
Considerando o estado de conservação da pavimentação entre
“regular” e “reparos simples”, bem como sua idade aparente de 20
anos, através da tabela de Ross-Heidecke, teremos:
d = 19,10%
donde:-
Vbg = 245.115,00 x 100 – 19,10
100
Vbg = R$ 198.298,00
(cento e noventa e oito mil duzentos e noventa e oito reais).
Obtidos os valores supra, e operando o modelo expresso em B
teremos para o valor das benfeitorias:
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Vb = Vbf + Vbp + Vpt
Logo:
Vb = R$ 523.949,00 + R$ 1.862.306,00 + R$ 198.298,00
Vb = 2.584.553,00
(dois milhões, quinhentos e oitenta e quatro mil quinhentos e
cinquenta e três reais)
C) Valor do imóvel (Vi)
Obtido as duas principais parcelas do custo de reedição do imóvel, Vt
e Vb, resta-nos ainda estabelecer a terceira componente do mesmo,
ou seja, fator de comercialização. Considerando a situação
mercadológica atual, um fator de comercialização Fc = 0,90 bem se
aplica.
Assim, operando o modelo inicial teremos:
Vi = (Vt + Vb) x fc)
Vi = (R$ 1.520.227,00 + R$ 2.584.553,00) X 0,90
Vi = 3.694.302,00
(três milhões, seiscentos e noventa e quatro mil e trezentos e dois
reais)
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que comercialmente,
Vi = 3.700.000,00
(três milhões e setecentos mil reais)
‘
S. M. J.
Esta é a nossa avaliação
Rio de Janeiro, 30 de janeiro de 2017
MARIO LUIS CELANO ANDRE CELANO Engenheiro Civil Engenheiro Civil CREA/RJ 46.095-D Engenheiro de Produção
CREA/RJ 200942211-2
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ANEXOS
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Custos Unitários Básicos de Construção (CUB)
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Tabela de Ross-Heidecke