Le marché des locaux d'activité en région lyonnaise - Juillet 2012

Le marché reste dynamique

Avec près de 150 000 m² placés sur le premier semestre 2012, le

marché lyonnais de l’activité est resté dynamique. La demande

placée progresse de 4% en volume. Mais ne nous y trompons

pas, les industriels lyonnais ont été aussi été impactés par cette

période économiquement difficile, toutefois leur comportement a

été différent de celui des utilisateurs de bureaux ou de logistique.

La demande placée

Bien que le volume reste globalement stable, la composition de

la demande placée a évolué. Nous avions noté dès fin 2008 un

glissement de la ventilation location/vente, classiquement

50%/50%, vers une répartition 60%/40%. Cette tendance se

confirme un peu plus chaque semestre :56%/44% fin 2010,

55%/45% fin 2011 et 68%/32% fin juin 2012. Les utilisateurs ont

privilégié la location, solution offrant la plus grande flexibilité. Les

incertitudes quant à leur avenir ainsi que les difficultés des

entreprises à l’accès au crédit les incitent également à privilégier

cette option.

Le secteur Grand Est reste le secteur de prédilection des

utilisateurs industriels en attirant 75% des volumes au premier

semestre 2012. Les activités de négoce ainsi que de la

production / fabrication / industrie automobile ont consommé 40%

des volumes transactés ce premier semestre.

Le panier moyen passe au-dessus de la barre des 1 100 m².

Cependant, nous pouvons noter un écart important entre les

secteurs (2 200 m² sur Est Extérieurs, 1 200 m² en moyenne sur

la Première Couronne, 500 m² sur la Sud et Nord Isère…). Le

panier médian quant à lui se situe à 616 m² : autant de

transactions se sont réalisées en dessous, qu’au-dessus de ce

palier.

Le niveau de demandes sur la segmentation 1 000 / 3 000 m²

reste fort ce trimestre et cette tendance va certainement perdurer

cette année.

L’offre

Le manque d’offres neuves renforce l’attraction des offres de

seconde main qui captent 90% de la demande placée ce

semestre. Le taux de vacance immédiat est en légère baisse et

s’établit à 5,3%. Seules 9 % de ces surfaces sont neuves ou

restructurées.

Notons un regain d’intérêt pour les parcs d’activité dits « green »

permettant aux entreprises de maîtriser leurs charges tout en

respectant un cahier des charges imposant de plus en plus

l’installation sur des bâtiments basse consommation.

Les loyers

Les loyers “prime” restent stables à 65 €/m²/an pour les surfaces

d’activités et 125€/m²/an pour les surfaces de bureaux

d’accompagnement. La pénurie de fonciers disponibles entraine

l’augmentation de leurs prix.

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Et demain ?...

Le premier semestre 2012 a été dans la continuité du dynamisme

observé en 2011. Cependant, il faut isoler la transaction de

18.000 m² qui pèse à elle seule 12% du volume globale

commercialisé.

Quand l’économie est en crise, les industriels sont dans les

premiers à en ressentir les effets. On pourrait penser que le

marché industriel lyonnais échappe à la règle et que les activités

industriels continuent de bien se porter étant donné la

progression de la demande placée depuis 2009. Cette

progression s’explique par l’émergence des activités dédiées à la

personne (foot en salle, fitness, parc récréatif pour enfants) et qui

consomme des surfaces supérieures à 1 000 m².

Les conditions d’accès des crédits bancaires ne se sont pas

assouplies, les bons dossiers de demandes de financement

obtiennent, à l’inverse, des meilleurs taux et ce depuis quelques

mois.

Nous notons un net regain d'intérêt pour la prise à bail ou

l'acquisition de bâtiments mixtes notamment lors de

regroupements de sites. Une attention toute particulière est à

apporter aux offres mixtes puisque que le niveau de demande est

en hausse alors que cette classe d'actif frôle la pénurie. Il

convient donc de travailler au développement d’offres mixtes et

de s’intéresser aux fonciers disponibles.

Le manque d'offres touche également les actifs neufs localement

en raison du faible nombre de lancements des programmes en

blanc depuis maintenant plusieurs années. Quelques

opportunités de développement de nouveaux sites sont apparues

sur le marché et sont à saisir. des réhabilitations ou des

démolitions / reconstructions pourraient permettre un

assainissement du marché. Le développement durable est

devenu un véritable enjeu et demande une réelle mutation des

locaux d'activités, à la location comme à la vente. L’un des

exemples marquants est la demande d’investisseurs pour

l’acquisition de parc d’activités « Green »

Le schéma d’un marché à deux vitesses se confirme avec d’un

côté la stabilisation des loyers sur les offres de qualité et des

baisses constatées sur les bâtiments de seconde main

considérés aujourd'hui comme " vieillissants".

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Les indicateurs clés du marché industriel en région lyonnaise au 1er semestre 2012

Secteur CECIM Demande placée au 30 juin 2012

(m²)

Evol. demande placéee

(1S 2011/1S2012)

Offre immédiate (m²)

Taux de vacance immédiat

Loyer "prime"

(€/m²/an)

Loyer moy. de 2nde main (€/m²/an)

Nord 8 825 m² -63% 194 491 m² 11,0% 55-60 40-46

Côtière 8 908 m² + 35% 58 803 m² 6,0% 53-55 40-53

Est-Extérieurs 24 598 m² + 22% 37 151 m² 3,5% 50-60 40-50

Est-Première Couronne 85 471 m² + 35% 199 806 m² 4,0% 53-63 35-50

Sud et Nord Isère 3 098 m² -55% 58 937 m² 9,8% 53-55 42-48

Sud Ouest et Extérieurs 7 583 m² -34% 37 963 m² 4,3% 50-65 40-45

Nord Ouest 8 224 m² -9% 12 460 m² 2,3% 70-90 45-60

Intra-muros 500 m² -17% 3 234 m² 1,0% 50-65 40-50

Total Région Lyonnaise 147 207 m² + 4% 602 845 m² 5,3% 55-65 40-45

.

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