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LES MODES D’EXPLOITATIONDE L’IMMOBILIER HÔTELIERJUIN 2021
Historiquement, les propriétaires hôteliers étaient également exploitants de leurs actifs, selon un schéma simple de modèle de détention.L’expansion d’une marque hôtelière passait ainsi par l’acquisition d’établissements. Le défaut principal de cette stratégie est qu’elle estparticulièrement gourmande en capital et nécessite à la fois un savoir-faire dans l’investissement et une maîtrise de l’exploitation. Face à laformidable croissance du tourisme mondial à la fin des années 1980, les principaux groupes hôteliers ont vu leurs possibilités de déploiementfreinées par une capacité bilantielle qui atteint vite des limites. Il s’est ainsi dégagé une tendance dite d’ « asset light », réellement amorcée parle groupe Marriott aux Etats-Unis dès le début des années 1990 : le groupe hôtelier a cédé les murs de ses hôtels pour n’en garder quel’exploitation et ainsi devenir une société de services. Ce mouvement a généralisé la dissociation entre propriétaires des murs, propriétaires desfonds de commerce et groupes hôteliers / opérateurs. Dès lors se sont développés – en dehors de la pleine propriété d’un actif (avec ou sansfranchise) – différents modes d’exploitation : le contrat de gestion, le bail commercial et la location-gérance.
INTRODUCTION
Source de la photo : https://vicedi.com/place-de-la-concorde/
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES
Le contrat de gestion consiste, pour unpropriétaire d’hôtel (murs et fonds decommerce), à en confier la gestion à unopérateur dont c’est le cœur de métier. Cedernier ne limite pas son apport à sa marque,sa centrale de réservation, ses canaux dedistribution, son programme de fidélité ou sonservice marketing comme dans un contrat defranchise mais exploite également l’actif enapportant son savoir-faire ainsi que seséquipes de Management opérationnelles.
Le bail commercial est un contrat établissantla location des murs par un locataire-preneurauprès d’un propriétaire-bailleur. Le preneurdevient ainsi l’exploitant du fonds decommerce ; il peut en sus signer un contrat defranchise qui peut toutefois être soumis àapprobation du propriétaire-bailleur. Dans lecadre de développement, on parle alors debail en état futur d’achèvement (BEFA), la datede prise d’effet du contrat suivant la dated’achèvement des travaux.
La location-gérance est un contrat régissant lalocation du fonds de commerce par sonpropriétaire à un locataire-gérant. De lamême façon que dans le cadre du bailcommercial, le mandataire peut signer uncontrat de franchise qui est soumis àapprobation auprès du mandant. Ce type decontrat est un moyen fréquent de préparerune cession ultérieure du fonds de commerce.
Le propriétaire perçoit les revenus dégagéspar l’exploitation de l’hôtel, tandis quel’exploitant se rémunère à travers desredevances de gestion – en général uneredevance de base proportionnelle au Chiffred’Affaires (« base fees »), ainsi qu’uneredevance incitative calculée sur le résultat del’hôtel (« incentive fees »).
La rémunération du bail commercial peuts’établir de trois manières :- un loyer fixe ;- la somme d’un loyer fixe et d’un loyervariable basé sur le Chiffre d’Affaires del’hôtel (loyer « hybride ») ;- un loyer variable.
Le locataire-gérant verse au propriétaire dufonds de commerce une redevance fixe ouvariable et conserve la différence entre celle-ci et les revenus d’exploitation de l’hôtel.
CONTRAT
RÉMUNÉRATION
€
CONTRAT DE GESTION BAIL COMMERCIAL LOCATION-GERANCE
La durée initiale des contrats de gestion estgénéralement longue – en moyenne 15 ans,renouvelable pour une période généralementégale à la moitié de la période initiale.
La durée d’un bail commercial est au minimumde 9 ans et tout bail d’une durée supérieure à12 ans doit être enregistré. Bien que les bauxcommerciaux d’une durée de 9 ans nepuissent plus avoir une durée ferme depuis laloi Pinel, les baux hôteliers font exception carles hôtels sont considérés comme des locauxmonovalents.
La durée du contrat est libre comme pour lescontrats de management.
Les frais de gestion perçus par l’opérateur sontcalculés en pourcentage de la performanced’exploitation de l’hôtel et le propriétaireperçoit le reliquat. Ainsi les revenus des deuxparties (hors mécanismes de garantiepotentiels) varient simultanément à la hausseet à la baisse en fonction du contexte. Si lesrevenus du propriétaire varient à la hausse ouà la baisse en fonction de l’activitééconomique, il peut espérer, lors de la revente,une plus-value importante par rapport à lavente des murs seuls grâce à la valeur dufonds de commerce.
Dans le cas d’un loyer 100% fixe, la valeur desmurs n’augmente qu’en fonction de deuxvariables, l’évolution des taux de rendement etl’indexation des loyers. Dans un contexted’évolution positive du secteur hôtelier,l’essentiel de la plus-value ira au fonds decommerce, inversement en cas de crise, lebailleur bénéficiera d’une protection relative,du moins tant que le loyer sera supportable parle locataire. Les preneurs ont souvent tendanceà privilégier la signature d’un bail avec unepart de loyer variable ; en effet, ceci protègel’exploitant de sa charge la plus importante (leloyer) lors des périodes compliquées en termesd’activité. Il est à noter que si un bail à loyerfixe protège les revenus du bailleur, c’est aussile mode d’exploitation le plus difficile àrompre (hors défaut du locataire).
Depuis quelques années, une redevancehybride est privilégiée, avec une partie fixe etune partie variable calculée sur un ratiod’exploitation. La répartition et l’évolution desrevenus respectifs des parties est similaire àcelle d’un bail à loyer hybride. Il convient deprendre en compte que ce type de contrat faitpotentiellement intervenir trois parties : lepropriétaire des murs, le propriétaire du fondsde commerce et le locataire-gérant.
DURÉE
ANALYSE DES
RISQUES
CONTRAT DE GESTION BAIL COMMERCIAL LOCATION-GERANCE
ANALYSES
Le preneur à bail et le locataire-gérant sont responsables du
personnel de l’hôtel pendant la durée de contrat. En revanche, à l’issue
d’un contrat de gestion, la responsabilité du personnel est transférée au
propriétaire des murs et du fonds de commerce.
LA RESPONSABILITÉ DU PERSONNEL
Le contrat de gestion offre la possibilité d’une sortie variable selon les termes négociés du contrat mais généralement
au prix du versement d’une indemnité par le propriétaire au groupe hôtelier.
Le preneur dans le cas d’un bail commercial a le droit au renouvellement automatique ; si le bailleur le refuse, il est
redevable d’une indemnité d’éviction sauf pour un motif grave et légitime.
Pour la location-gérance, la sortie se fait selon les termes du contrat.
LA SORTIE ANTICIPÉE
Le mode d’exploitation de l’actif devra être en ligne avec la stratégie d’investissement :
▪ Une Stratégie d’Investissement « Core » – un bail commercial à long-terme et un locataire de qualité ;
▪ Une Stratégie d’Investissement « Core+ » – un contrat de gestion est envisageable. Ce type
d’investisseur va par exemple étudier une possible optimisation des performances de l’actif avec de faibles
coûts ;
▪ Une Stratégie d’Investissement « Value Added / Opportuniste » – l’arrivée à terme d’un contrat ou
la faculté d’une sortie anticipée constitue généralement l’un des critères de base.
LA STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT
FOCUS SUR LES INVESTISSEMENTS HÔTELIERS
LES PROFILS D’INVESTISSEURS ET LEURS
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENTS
Institutionnels – le bail commercial est privilégié par ce type
d’investisseur qui cherche à se développer au travers d’une stratégie
d’investissements « Core » ; le bail à loyer fixe est partiellement
apprécié pour la sécurité ;
Fonds opportunistes – afin de maximiser les rendements, ce type
d’investisseur va privilégier des immeubles avec de lourdes
restructurations. Selon leur typologie (fonds spécialisé en hôtellerie ou
non), des opérateurs vont être sélectionnés afin de négocier les
termes d’un possible contrat de gestion. Ce type de contrat cherche à
instaurer une « win-win situation » entre les deux parties. Une société
de conseil en hôtellerie peut intervenir dans le cadre de la
négociation des termes du contrat afin d’optimiser les retours pour le
propriétaire ;
Privés / Family offices – les trois contrats énumérés précédemment
vont convenir selon la stratégie d’investissements du groupe.
Taux de rendement – Paris « Prime »
La notion de risque va se traduire, comme toujours en immobilier,
par des taux de rendement différenciés. Le graphique ci-dessous
illustre les taux observés à Paris sur les six dernières années selon que
les actifs sont exploités en propre par le propriétaire (« Vacant
Possession »), font l’objet d’un bail commercial ou sont exploités sous
contrat de gestion.
Source: CBRE Hotels Valuation
4,00%
4,40%
4,80%
5,20%
5,60%
6,00%
Hôtel exploité sous bail commercial Hôtel exploité sous contrat de gestion
Hôtel exploité en propre
LA RÉVISION DU LOYER D’UN BAIL COMMERCIAL HÔTELIER ENCOURS
▪ Indexation : Même si cette clause n’est pas d’ordre public, la quasi intégralité des baux commerciaux incluent une clause d’échelle mobilequi stipule que le loyer sera indexé sur la base de la variation de l’indice de base. Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, cet indice estobligatoirement l’ILC pour les baux hôteliers. La fréquence de l’indexation est généralement annuelle. Toutefois, il est à noter que les partiespeuvent demander la révision du loyer sur la base de l’évolution de l’indice de référence tous les 3 ans. La demande de révision doit êtrenotifiée au travers d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par acte d’huissier. Bailleur et preneur ont la capacité de lancerce processus.
▪ Au renouvellement : Les locaux hôteliers étant considérés comme monovalents, le loyer n’est pas plafonné lors du renouvellement. Ainsi leloyer sera renouvelé en fonction des critères inscrits au bail, généralement un retour à la valeur locative de marché tel qu’indiqué à l’ArticleL145-33 du Code de commerce. Si les parties ne peuvent s’entendre sur un niveau de VLM, celle-ci sera fixée par un expert immobilier.L’élaboration de la VLM par un expert est également un atout lors des négociations entre le preneur et son bailleur. En effet, un accord entre lesdeux parties limite les frais ainsi que le temps engendrés par un litige qui fera intervenir le juge des loyers du tribunal judiciaire. La VLM est denos jours de plus en plus calculée sur la base d’un taux d’effort sur le CA Total H.T. de l’hôtel, y compris pour la restauration et les autresrevenus, et d’un taux de couverture du loyer par le RBE.
▪ Autres éléments : Le loyer peut aussi être revu s’il est démontré que la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné unevariation de plus de 10% de la valeur locative au cours des trois années précédentes (depuis la dernière révision). Un autre motif de révisionconcerne la clause d’indexation : si l’indice choisi a varié de plus de 25% depuis le début de l’indexation, les parties sont en droit de demanderune révision du loyer.
CBRE Hotels France| 76 rue de Prony| 75017, Paris | www.cbrehotels.com
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Benjamin Deljurie MRICS, CIS HypZert (MLV)Director, Head of Hotels Valuation France & BelgiumCBRE Hotels ValuationP: +33 (0)6 12 59 41 33E: [email protected]
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Guillaume GuigandAnalystCBRE Hotels ValuationP: +33 (0)6 50 83 06 31E: [email protected]
