PİYASALAR GÖRÜŞ

okasyon Lokasyonokasyon

.,... .. :

üçlü lokasyonların seçimi özellikle rekabetin kıran kırana yaşandığı büyükehirlerde gün geçtikçe daha da önem kazanacak.

AR SERDAROGLU PROJE YÖNETİM A:Ş YÖNETİCİ ORTAGI

Uluslararası gayrimenkul literatüründeNapoleon'un "Money, Money, Money" ifadesineatfen "Location, location, location" ifadesi çok kul-lanılır. Bu sözün hiç de yabana atılacak bir ifadeolmadığı her geçen gün daha da iyi anlaşılıyor.

Hızla gelişen ekonomisi ve artan nüfusuile Türkiye, uluslararası alanda faaliyet gösterenfarklı sektörlerdeki pek çok firma için cazip bir

haline geldi. Özellikle son dönemde perakende sektöründe fa-iyet gösteren birçok yeni aktör Türkiye pazarına giriş yaptı. Ancakrtan rekabete bağlı bazı ticari başarısızlık işaretleri doğru yer seçimi-in önemini ön plana çıkardı.

Yine hızla gelişen ve büyüyen gayrimenkul sektöründe ı) Sayılarıiderek artan paydaşlar. 2) Zaman ve maliyet dengesi, 3) Doğru 10-

onda doğru proje ve doğru hedef kitle üçgeninde yer seçimi veuna bağlı kriterlerin projenin başarısını çok ciddi şekilde etkilediğirtaya çıktı. Sektörde ağırlıklı olarak, zincir işletmelerin (perakende,anka, benzin istasyonları, araç muayene istasyonları, v.b) gerek ken-· bünyelerinde, gerekse bu konuda hizmet veren danışmanlık fir-

arı aracılığı ile doğru yer seçimi modelleri kullandıkları biliniyor.ellikle Coğrafi Bilgi Sistemi (GIS - CBS) kullanılarak yapılan yerirni modellemesi, zaman, maliyet, verinin güvenliği, güncellenme-

· ve kontrolü açısından büyük kolaylıklar sağlıyor.Farklı sektörler için farklı lokasyon ihtiyaçları olmakla' birlikteortak kriterlerden söz etmek mümkün. Bunların en önemlileriılabilirlilik, rekabete dayalı yer seçimi, nüfus büyüklüğü ve hedef

·denin belirlenmesi seklinde sıralanabilir.Doğru lokasyonun seçimi aşamasında öncelikle kapsamlı bir

ha çalışması kaçınılmaz. Bu çerçevede yapılacak bir rekabet analizie arz ve talebin bu bağlamda değerlendirilmesi ilk aşamada hızlı bir·erne yapılmasına olanak verecektir.

İster yol üstünde, ister büyük bir projenin parçası olsun, hedef kitlee en kolay ve hızlı etkileşirnin sağlanabilmesi için kolayerişim çoknemli, Bunun için araç ve yaya ulaşımının ayrı ayrı analiz edilmesiağırlıklı olarak ne tür bir ticari hedefbekleniyorsa, bu bağlamda bir

· ım analizine ağırlık verilmesi olmazsa olmaz.

ÜFUS ANALizi:ğer bir önemli nokta ise; çevredeki nüfus büyüklüğü ve nüfus ha-

-=- etlerinin analizinin yapılması ve yatırıma konu olan alternatifle-değerlendirilmesi aşamasında muhtemel yatırım alanları için

yrimenkul TURKIYE KASIM'ARALIK 2011 - SAYı 22

hem niceliksel hem de niteliksel bir nüfus analizinin yapılmasıdır.Çevredeki nüfus büyüklüğünün, hem gece hem gündüz nüfusu,hem de sezon kısıtı olan bölgelerde yaz ve kış nüfusu olarak ayrıcaincelenmesi ve hedef kitle bağlamında değerlendirilmesi yararlıolacaktır.

Bu tür yatırımlarda, aynı zamanda şehrin büyüme dinamikleri-ni iyi anlamak ve geleceğe yatırım yapmak da bir diğer önemli ko-nudur. Bir bölgeye giren ilk aktör olmak, müşteri alışkanlıklarınınoluşması açısından rekabet üzerinde her zaman avantaj teşkil ede-cektir. Özellikle yeni gelişmekte olan bölgelerde, rekabet seviyesi-nin gelecekte artacağı öngörüsüyle hareket ederek, bölgedeki tümalternatifleri değerlendirmek ve bu bağlamda güçlü bir lokasyonseçmek çok önemlidir.

Zincir işletmelerde pazar payı hedeflerini yalnızca nicelikselbir büyüme üzerinde odaklamak ve yorumlamak ise yanıltıcı ola-caktır. Arz ve talebin doğru bir analizini yaparak, doğru lokasyonadoğru format ve doğru büyüklük ile girmek, yalnızca bugünü değilgeleceği de göz önüne alan kalıcı yatırımlar yapmak esas hedefolmalıdır.

Bu doğrultuda performansı üst seviyelere taşıyacak olan güçlülokasyonların seçiminin. özellikle rekabetin kıran kırana yaşan-dığı büyük şehirlerde gün geçtikçe daha da önem kazanacağınısöylemek hiç de yanlış olmayacaktır. •

60