ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---------------------

Lương Đại Tôn

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ

CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---------------------

Lương Đại Tôn

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ

CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Địa Chính

Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƯ

Hà Nội – 2012

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận

tốt nghiệp của mình, em đã nhận được sự chỉ dạy và giúp đỡ tận tình của các thầy

cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính, trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên,

Đại Học Quốc Gia Hà Nội. Thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức

nền tảng và những kiến thức chuyên môn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này

và bổ sung cho công việc hiện tại. Qua đây, em cũng xin gửi đến các thầy cô những

lời cảm ơn chân thành nhất.

Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Thái Thị Quỳnh Như,

người đã trực tiếp giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành khóa

luận tốt nghiệp. Trong thời gian làm khóa luận cô luôn định hướng, góp ý, sửa chữa

những chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2012

Học viên

Lương Đại Tôn

CHÚ THÍCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Từ viết đầy đủ

BĐS Bất động sản

HĐND Hội đồng nhân dân

MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất

NN Nhà nước

NSNN Ngân sách nhà nước

GTCT Giá trị công trình

SDĐ Sử dụng đất

SXKD Sản xuất kinh doanh

TĐ Thuê đất

TNR Thu nhập ròng

TSDĐ Tiền sử dụng đất

TSSS Tài sản so sánh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 5

1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất. 5

1.1.1 Khái niệm về giá đất. 5

1.1.2 Đơn giá thuê đất. 5

1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. 8

1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất. 8

1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất. 11

1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nước về giá. 14

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất. 15

1.4.1 Yếu tố thông thường 15

1.4.2 Yếu tố khu vực 18

1.4.3 Yếu tố cá biệt 18

Chương 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ

ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26

2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Hà Nội 26

2.1.1 Vị trí địa lý. 26

2.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội. 27

2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 32

2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 33

2.2.1 Quy định về việc định giá thuê đất. 33

2.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất. 46

2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất. 48

Chương 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG

TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 73

3.1 Về cơ chế, chính sách 73

3.2 Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá thuê đất. 75

3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất. 76

3.4 Một số giải pháp khác 78

KẾT LUẬN 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

(1) Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử

dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát

triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế

hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc

quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất

phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới .

(2) Luật Đất đai 1993 đã xác định đất có giá, “ Nhà nước xác định giá các

loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê

đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính

phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Luật

Đất đai 1993, Điều 12); “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất của

người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng, khi đó người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại (Điều

27)”.

(3) Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia,

trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực

phát triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước. Cùng với quá trình công

nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu

tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia

và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy

nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được

giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn.

(4) Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban

ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực

xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn

Thành phố nói riêng. Kết quả năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng

chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành

phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa bàn toàn thành phố có 3.376 lô

đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong đó: 1.840 đơn vị đang

sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích là 21.705.400 m2 đất chưa có quyết định

giao đất, cho thuê đất; 1.368 đơn vị đang sử dụng 1.468 lô đất với tổng diện tích là

6.580.692 m2 đất đã có quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất cần xác định

lại.

Mặc dù vậy, để có thể áp dụng các quy định pháp luật có liên quan trong

việc xác định giá thuê đất của các đơn vị tổ chức nhằm đảm bảo đúng quy định và

nhanh chóng là rất khó khăn và phức tạp. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực

hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội”

2. Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất và cơ chế chính

sách hiện tại liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất.

Tìm hiểu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định

giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một

số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành

phố Hà Nội.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất,

đơn giá thuê đất.

- Nghiên cứu các phương pháp định giá đất.

- Điều tra, tìm hiểu việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá,

đơn giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác xác định giá thuê đất, làm rõ một

số nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện việc thực

hiện việc xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả việc xác định

đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng

đất đai.

4. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Xác định giá thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được

cho thuê đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố Hà Nội.

5. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông

tin tư liệu về công tác giao đất, cho thuê đất...

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá sản xuất

kinh doanh và giá thuê đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu.

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa

bàn nghiên cứu.

- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác

xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp có tính

khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính

sách liên quan đến xác định giá thuê đất.

6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

Luật đất đai 2003;

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất;

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư;

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính

phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Thông.tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về

thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính hướng

dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài

chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của

Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính về việc

sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính

phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Các báo cáo của các cấp: UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và

Môi trường, Sở Tài chính liên quan đến vấn đề nghiên cứu.

- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp

luật đất đai,…

- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.

Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT

1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất.

1.1.1 Khái niệm về giá đất.

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối

với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay

thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.

Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá

cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho

thuê, giá cả quyền thế chấp...

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu

hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là

giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong

không gian và thời gian xác định.

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều

năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.

Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền

tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong

giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4)

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy

định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.1.2 Đơn giá thuê đất.

Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định:

Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê

duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường

hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà

giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất,

thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ

phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho

phù hợp.

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ quy định:

1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một

năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)

ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung

giá các loại đất.

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho

thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức

giá cụ thể cho phù hợp.

2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao

thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử

dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào

thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa

không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều

kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt

bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực

đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất

quy định tại khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải

nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất

và cùng thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư

(Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một

lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều chỉnh phù hợp

với thời hạn thuê đất.

5. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc

đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá, cụ thể như sau:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê

đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn giá thuê

đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp này là đơn

giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x) với thời hạn thuê đất (bằng

với số tiền sử dụng đất phải nộp và tương ứng như trường hợp đấu giá giao đất có

thu tiền sử dụng đất).

b) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê

đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng

đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều

chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê

đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng mức điều chỉnh của thời kỳ ổn

định 10 năm tiếp theo không vượt quá 30% đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước.

6. Đối với công trình kiến trúc xây dựng trên mặt nước thuộc một trong các

nhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai thì áp dụng đơn giá thuê đất quy định

tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều này.

7. Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm

của công trình xây dựng trên mặt đất) được xác định không quá 30% đơn giá thuê

đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế tại địa phương.

Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định,

nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động

không quá 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá

thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban

nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định

đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo.

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự

biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn

giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với

trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình,

cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp

theo.

1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất.

1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất.

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của

ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những yếu tố

này lại luôn ở thế biến động.

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên

tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp

đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách

riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền

với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các

nguyên tắc cơ bản sau:

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại

thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong

suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật

chất và về mặt pháp luật.

- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử

dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho

một người cụ thể).

- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử

dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và

bảo hộ.

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ

nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một

thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền. Nhưng

nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong

một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất

của bất động sản.

* Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không

bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay

đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường

(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.

Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con

người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,

nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp

với thị trường tại thời điểm định giá.

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc

vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc

định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. “Nguyên

tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính

sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai.

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản

biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là

một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.

* Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là

kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình

thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình

thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động

chung của chúng.

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá

biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu

tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả

giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất

cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật

thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến

động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để

điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì

mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ

trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết

đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng

một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác.

1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất.

1. Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng

đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại

đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị

trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được

với loại đất cần định giá.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để

phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh

được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ

thể, theo công thức:

AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA

Trong đó:

* AP là giá bất động sản chủ thể;

* S là giá bán của bất động sản so sánh;

* BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất;

* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa

đất

* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng

đất;

* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm

điều tra;

* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây

dựng;

* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi

trường xung quanh.

2. Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so

với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá

đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Từ quan điểm cho rằng giá trị lợi nhuận thuần từ một dự án đầu tư hay từ

một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự

kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu

nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là

phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp.

- Phương pháp vốn hoá sinh lợi.

Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết

khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình

kinh doanh.

- Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm

đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn

hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết

khấu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau:

n

rKKn 10

Trong đó:

* K0 là vốn đầu tư ban đầu;

* Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc

giai đoạn cuối;

* r là lãi suất bình quân năm;

* n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh.

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định

được các khoản thu nhập mang lại từ đất.

3. Phương pháp chiết trừ:

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài

sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi

tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với

đất).

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài

sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các

thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể

thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương

tự với thửa đất cần xác định giá.

4. Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử

dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát

triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Công thức: V = DT – CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất

trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử

dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị

trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nước về giá.

Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức

mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị

bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:

- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí

địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.

- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;

- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự

nhiên của các nhóm xã hội;

- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm

kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng;

- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế

hoạch, chính sách môi trường;

Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các

phương diện sau:

(1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô

Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào

nhiều yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới

cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương

mại và du lịch.

(2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý

Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu,

mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế, chính

sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất.

Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

(3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng:

việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng

các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân,

đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao

và phát triển bền vững

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất.

Giá thuê đất được tính trên cơ sở giá đất nhân với tỷ lệ % thuê đất vì vậy

những yếu tố ảnh hưởng giá đất cũng chính là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê

đất.

1.4.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ

biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong

điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ

thể cho các loại đất.

* Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất

bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu

quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các

mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có

nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng

trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các

thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất

có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng

to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu

của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích

xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ

thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả

đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có

những tác động tới giá đất.

* Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ

nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng

cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có

tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với

nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh

hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm.

Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách

tương ứng.

* Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã

hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn

định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ

rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin

của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an

toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá

đất tăng lên.

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi

dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có

ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy

quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô

thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông

thường.

* Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường

nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc

tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư

nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.

* Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình

kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị

quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi

phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc

dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn

thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động

làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu

thế của chu kì kinh tế.

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan

thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như

vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể

khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức

độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong

thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân

hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay

một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn

đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là

tình hình về biến động mức lãi suất.

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu

nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan

hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.

1.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có

đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh

hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với

các khu vực khác.

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện

lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên,

bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ

đồng bộ và cự ly ...

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống

của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần

quyết định đến giá đất.

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong

khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao

thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính

chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô

thị.

1.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng

gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng

đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không

dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,

hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử

dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,

còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi

cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá

cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ

xây dựng, loại hình sử dụng đất...

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc

phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu

lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.

1.5 Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam

Theo Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử

dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày

14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ. Tính đến ngày 01 tháng 4 năm

2008, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất; trong đó, số lượng tổ chức tập trung

chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng (chiếm 22,69%), Đông Bắc (15,15%),

Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ (13,49%), Đồng bằng sông Cửu Long

(13,13%)... trung bình mỗi tỉnh có khoảng hơn 2000 tổ chức, tuy nhiên, một số

thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả nước có sự tập trung số lượng tổ chức

tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội số lượng tổ chức chiếm đến 8,36% tổng số

tổ chức của cả nước và bằng 31,49% số lượng tổ chức có trong vùng; Thành phố Hồ

Chí Minh chiếm 6,69% tổng số tổ chức của cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức

của vùng; tỉnh Thanh Hóa chiếm 4,42% tổng số và 31,15% số lượng tổ chức của

vùng...

Các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất phần lớn sử dụng đất đúng

mục đích và hiệu quả, bên cạnh đó còn có những tổ chức sử dụng đất không đúng

mục đích, cho thuê lại, cho mượn, chuyện nhượng trái phép, bị lấn chiếm và bỏ

hoang hóa đất đai.

Bảng 1.1 Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức

STT Hình thức sử dụng đất Số tổ chưc Diện tích (ha)

1 SDĐ đúng mục đích 141.812 7.148.536,47

2 SDĐ cho thuê trái phép 1.205 2.918,65

3 SDĐ để cho mượn 1.647 6.740,76

4 SDĐ chuyển nhượng trái phép 188 375,28

5 SDĐ không đúng mục đích được

giao, được thuê 3.311 25.587,82

6 SDĐ để bị lấn, bị chiếm 3.915 254.033,19

7 SDĐ đang có tranh chấp 1.184 34.232,63

8 SDĐ lấn chiếm 4.077 25.703,21

9 Đất chưa sử dụng 4.120 299.719,46

Tổng số 144.485 7.797.847,47

Trong đó diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi

toàn quốc 1.305.881,29 ha, chiếm 16,69% tổng diện tích đất của các tổ chức và

chiếm 3,95% tổng diện tích tự nhiên của toàn quốc, trong đó thuê đất trả tiền một

lần 19.448,39 ha và thuê đất trả tiền hàng năm 1.286.432,90 ha.

Bảng 1.2 Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ

Vùng kinh tế - tự nhiên

Thuê đất trả tiền

một lần

Thuê đất trả tiền hàng

năm

Số tổ

chức

Diện tích

(ha)

Số tổ

chức

Diện tích

(ha)

Cả nước 2.221 19.448,39 31.814 1.286.432,90

Tây Bắc 23 481,54 1.154 5.797,69

Đông Bắc 947 11.508,37 4.033 91.716,24

Đồng bằng sông Hồng 567 1.902,88 9.875 28.571,03

Bắc Trung Bộ 128 417,58 4.545 51.110,11

Duyên hải Nam Trung Bộ 97 1.020,23 3.492 101.307,06

Đông Nam Bộ 266 1.863,20 5.257 125.239,04

Tây Nguyên 75 1.724,25 1.695 856.769,26

Đồng bằng sông Cửu Long 118 530,34 1.763 25.922,48

Trong nền kinh tế thị trường, nhà nước và người sử dụng đất đã ngày càng

nhận thức sâu sắc vị trí, tầm quan trọng và giá trị to lớn của đất đai, do đó đổi mới

chính sách tài chính về đất đai đi liền với quá trình quản lý, sử dụng đất. Để góp

phần quản lý và sử dụng đất hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và

công bằng trong quá trình sử dụng đất, Chính phủ đã dần hoàn thiện về chính sách

tài chính về đất đai trong đó có chính sách về cho thuê đất:

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước quy định: đơn giá thuê đất của các dự án được ổn định 05 năm và được

tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại,

dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có

lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và

dịch vụ, thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết

định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không

quá 2%.

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ

sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư quy định: Khi Nhà nước cho thuê đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

quy định tại thời cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn

cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại

giá đất cụ thể cho phù hợp. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá

đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước quy định Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% đến 3% giá đất theo

mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã tạo ra nguồn thu ngày

càng tăng, số thu năm sau luôn cao hơn năm trước và chiếm phần lớn nhất trong cơ

cấu thu ngân sách Nhà nước từ đất. Kết quả thực hiện chính sách thu tiền SDĐ, TĐ

theo Luật Đất đai 2003 đã huy động nguồn thu tài chính từ đất đai cho NSNN ngày

càng tăng; qua 6 năm thực hiện (2005 - 2010) đã thu được gần 200.000 tỷ đồng từ

cho TĐ, giao đất, chuyển MĐSDĐ và số thu của năm sau thường cao hơn năm

trước (nếu so năm 2005 thu được khoảng 22.000 tỷ đồng thì năm 2010 số thu trên

48.000 tỷ đồng).

Bảng 1.3 Tốc độ tăng thu từ TSDĐ, TĐ, từ thuế BĐS; ∑ thu từ đất/thuế,

phí/ GDP theo chu kỳ 5 năm.

ĐVT: lần

TT Chỉ tiêu 1995/

1990

2000/

1995

2005/

2000

2010/

2005

1 GDP 2.98 1.93 1.61 2.75

2 Thuế, Phí 8.50 1.73 1.38 2.96

TT Chỉ tiêu 1995/

1990

2000/

1995

2005/

2000

2010/

2005

3 ∑thu từ đất 10.91 1.73 3.83 2.85

4 Thu Địa tô 2.22 7.21 2.77

5 Thuế BĐS 8.09 1.42 1.35 3.17

6 TSDĐNoN 5.21 1.14 0.07 0.42

* Nguồn: BTC- Số liệu 1990 - 1997: Chiến lược cải cách thuế 2001-2010;

từ 1998 -2010: Tổng cục thuế

Thu NSNN từ đất đai có ý nghĩa quan trọng về chiến lược tài chính của

quốc gia, thể hiện ở các mặt sau đây. Kết quả thu tài chính đất đai năm sau luôn cao

hơn năm trước, thuế SDĐ NoN giảm dần vai trò trong cơ cấu cân đối NSNN

Qua số liệu tại bảng cho thấy trước LDD 1993, số thu thuế SDĐ NoN ở vị

trí dẫn đầu chiếm 50% tổng số thu của NSNN địa phương, giải quyết nhu cầu chi

chủ yếu từ thu thuế SDĐ NoN. Từ LDĐ 1993 và đặc biệt từ LDD 2003 đến nay thì

số thu thuế SDĐ NoN giảm dần và cho đến nay không còn có ý nghĩa trong cơ cấu

cân đối NSNN của chính quyền địa phương mà thu từ TSDĐ, TĐ, thuế chuyển

QSDĐ lại có ý nghĩa trong cơ cấu cân đối NSNN.

Còn đối với đất SXKD phi NoN, người SDĐ thường lựa chọn hình thức thuê

đất.

Bảng 1.4 Tổng số và cơ cấu thu NSNN năm 2010

STT Chỉ tiêu Năm

2010

1 Thuế phí 423,349

2 Thu từ đất 61,151

3 Thu dầu thô 69,170

4 Viện trợ ko

hoàn lại 5,500

Tổng thu NSNN 559,170

Tại 8 địa phương khảo sát, Kết quả thu tài chính, thuế đất đai năm sau luôn

cao hơn năm trước và chiếm tỉ lệ lớn trong cơ cấu thu NSNN.

Bảng 1.5 Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (không tính

nguồn thu từ đầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại).

CHỈ TIÊU 1998 - 2000 2001- 2005 2006 - 2010

Tỉ lệ thu từ Đ/ThuếphíNĐ (%) 13.68 16.94 19.79

Tỉ lệ (%)- 8ĐPĐT 9.49 25.64 30.86

Hà nội 3.64 7.91 14.19

TP Hồ Chí Minh 11.38 13.86 14.26

Hải phòng 7.08 18.88 16.60

Quảng ninh 14.45 19.30 18.83

Đà nẵng 16.52 50.23 63.04

Khánh hòa 16.06 14.80 17.44

Cần thơ 26.96 18.32 23.50

Bà rịa- Vũng tàu 13.64 7.51 7.15

Phần còn lại 23.06 20.78 23.72

Tổng thu từ đất (cả nước) 6,038.33 14,132.95 47,606.37

Hà Nội là địa phương trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của cả nước, nơi

tập trung các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước. Theo kết quả trên thì Hà Nội là

địa phương có tỷ lệ tăng thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa cao nhất:

giai đoạn 2001-2005 bằng 2,17 lần, giai đoạn 2006-2010 bằng 1,79 lần. Tuy nhiên

vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được giao

đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn.

Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành

hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác

định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành

phố nói riêng. Kết quả năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng chiếm

12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành phố Hà

Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa bàn toàn thành phố có 3.376 lô đất cần

xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất

Chương 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ

THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội

2.1.1 Vị trí địa lý.

Thủ đô Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ , ở vị trí trong khoảng

từ 20°25' đến 21°23'vĩ độ Bắc, 105°15'đến 106°03' kinh độ Đông .

Ranh giới hành chính :

Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và tỉnh Vĩnh Phúc;

Phía Nam giáp tỉnh Hà Nam và tỉnh Hòa Bình;

Phía Đông giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên;

Phía Tây giáp tỉnh Hòa Bình và tỉnh Phú Thọ;

Đơn vị hành chính:

Thành phố Hà Nội bao gồm:

10 quận: Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy,

Hoàng Mai, Long Biên, Thanh Xuân, Hà Đông.

18 huyện: Đông Anh, Từ Liêm, Sóc Sơn, Gia Lâm, Thanh Trì, Ba Vì,

Chương Mỹ, Đan Phượng, Hoài Đức, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai,

Thạch Thất, Thanh Oai, Thường Tín, Ứng Hòa, Mê Linh.

01 Thị xã Sơn Tây.

Quy mô diện tích tự nhiên thành phố Hà Nội: Theo kết quả kiểm kê đất

đai năm 2010, tổng diện tích đất tự nhiên của Thành phố là 332.889 ha, bao gồm:

Đất nông nghiệp 188.365 ha, chiếm 56,6% diện tích tự nhiên; Đất phi nông

nghiệp 135.139 ha, chiếm 40,6% diện tích đất tự nhiên; Đất chưa sử dụng 9.331

ha, chiếm 2,8% diện tích đất tự nhiên.

Dân số: 6.472.200 người (theo niên giám Thống kê toàn quốc năm 2009)

2.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội.

a. Địa hình:

Thủ đô Hà Nội có 3 dạng địa hình cơ bản là: Vùng đồng bằng, vùng trung

du, đồi núi thấp và vùng núi cao. Nhờ phù sa bồi đắp nên ba phần tư diện tích tự

nhiên là đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng và chi lưu các con

sông khác. Địa hình thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông

với độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nước biển. Phần diện tích đồi núi

phần lớn thuộc các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức, với các đỉnh như Ba

Vì cao 1.281 m, Gia Dê 707 m, Chân Chim 462 m, Thanh Lanh 427 m, Thiên Trù

378 m.

Cho đến nay Hà Nội chỉ mới tập trung sử dụng và khai thác tốt một số loại

địa hình, chủ yếu là địa hình đồng bằng cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp và

phát triển đô thị. Các dạng địa hình đồi núi chưa được chú ý khai thác sử dụng có

hiệu quả. Địa hình Hà Nội có ảnh hưởng nhiều tới việc bố trí mạng lưới giao thông.

Thành phố bị chia cắt bởi hệ sống sông, ngòi nên trong tương lai sẽ phải xây dựng

nhiều cầu lớn vượt sông.

Bảng 2.1 thống kê các dạng địa hình cơ bản của Hà Nội

SSTT Vùng

địa hình Địa danh Cao độ

Độ dốc

địa

hình

Diện tích

(ha)

Tỷ trọng

1 Vùng

đồng

bằng

Các quận nôi

thành, +6 ÷ +10 182.300ha 54,5 %

2

Đồng

bằng

thấp

Từ phía nam

sông Hồng Hà

Nội cũ về phía

Nam như

Thường Tín (Hà

Tây)

9,5 ÷ 2,5

3

Đồng

bằng cao

khu vực bắc sông

Hồng Hà Nội cũ

lên phía Tây -

Mê Linh và một

phần của Hà Tây

+(8,0m

15,0)m,

4 Vùng

trung du

Ba vì, Mỹ Đức,

Sóc Sơn, Thạch

+(30

300)m 137.170 40,5%

SSTT Vùng

địa hình Địa danh Cao độ

Độ dốc

địa

hình

Diện tích

(ha)

Tỷ trọng

và đồi

núi thấp

Thất, Quốc Oai,

Chương Mỹ, Sơn

Tây

5 Vùng

núi

Ba vì, Mỹ Đức,

Sóc Sơn

+300

÷1296m >25o 17.000 5%,

Nguồn: Báo cáo Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030

và tầm nhìn 2050.

b. Khí hậu:

Khí hậu đặc trưng của vùng nhiệt đới gió mùa, với 2 mùa chủ yếu trong

năm: mùa nóng và mùa lạnh. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nóng ẩm và mưa

nhiều, gió thịnh hành hướng Đông Nam, thường có giông bão. Tháng có nhiệt độ

cao nhất trong năm là tháng 6, tháng 7 và tháng có lượng mưa trung bình cao nhất

trong năm là tháng 7. Vì vậy, mùa nóng thường cũng là mùa mưa. Mùa lạnh ở Hà

Nội bắt đầu từ tháng 11 và thường kết thúc vào tháng 3. Mùa này khí hậu ở Hà Nội

tương đối lạnh và khô. Trời ít mưa. Tháng 1 là tháng có nhiệt độ trung bình thấp

nhất, đồng thời cũng có lượng mưa trung bình thấp nhất trong năm. Hướng gió

thịnh hành là Đông Bắc. Hai tháng 4 và 10 được coi như là tháng chuyển tiếp, tạo

cho Hà Nội có 4 mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông.

Nhiệt độ trung bình ở vùng đồng bằng khoảng 23oC 24oC, miền núi vào

khoảng 21oC 22,8oC. So với nhiều tỉnh vùng đồng bằng Bắc Bộ, lượng mưa ở Hà

Nội là khá lớn nhưng phân bố không đều. Ba Vì đạt lượng mưa trong năm cao nhất

là 2100mm.

Nằm trong vùng Bắc Bộ, Hà Nội thường chịu ảnh hưởng của nhiều cơn bão

xuất phát từ biển. Mắt bão thường ít trực tiếp vào Hà Nội, nhưng tâm và vùng ảnh

hưởng của bão đều tác động đến toàn bộ thành phố. Các trận úng lụt lịch sử cơ bản

đều do ảnh hưởng của bão, hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp do mưa lớn + bão.

c. Thủy văn

Thành phố Hà Nội nằm cạnh sông Hồng và sông Đà, hai con sông lớn của

miền Bắc. Ngoài ra Hà Nội còn có rất nhiều sông ngòi, ao hồ như sông Nhuệ, sông

Đáy, sông Tô Lịch, sông Lù, sông Sét, sông Bùi, sông Đuống, sông Cà Lồ, v.v.... và

hệ thống hồ ao chằng chịt. Hệ thống sông ngòi, bên cạnh những nguồn lực rất lớn

mang đến cho thành phố đó là sự phát triển của giao thông thủy, cung cấp nước và

phù sa cho nông nghiệp, tiêu thoát nước và cải thiện vi khí hậu cho thành phố. Nó

cũng là nơi gây nên những ngập úng vào mùa lũ làm thiệt hại lớn đến người và tài

sản nhân dân Thủ đô. Chảy qua trung tâm Thủ đô Hà Nội là sông Hồng, chiều dài

163 km chiếm khoảng một phần ba chiều dài của con sông này trên đất Việt Nam,

có dòng chảy hàng năm vào khoảng 115 137 tỷ m3, khoảng 40% lượng nước này

bắt nguồn từ Trung Quốc, được hợp thành bởi 3 sông chính là sông Lô, sông Thao,

sông Đà và có ảnh hưởng lớn đến phát triển Thủ đô Hà Nội trong suốt 1000 năm

lịch sử. Mùa lũ sông Hồng kéo dài từ tháng 6 đến tháng 10, chiếm 75 80% tổng

lượng nước hàng năm với biên độ lũ lớn từ 7 đến trên 10m. Theo tài liệu thống kê

1971 trong vòng 70 năm đã có 7 lần lũ sông Hồng, sông Đà, sông Lô gặp nhau.

Trong đó đặc biệt là 3 năm lũ lớn là 1913, 1945 và 1971.

Phân lũ cho sông Hồng là sông Đáy, trận lũ tháng 8/1932, sông Đáy tải một

lượng nước lũ lớn cho sông Hồng, với lưu lượng là 2850 m3/s- ứng mực nước

+11,9m tại Hà Nội. Khi đập Đáy được xây dựng (1937), công trình này đã giải cứu

tích cực cho Thủ Đô Hà Nội trong những năm lũ lớn như năm:1932, 1940, 1945,

1947 và 1971. Sông Đáy hiện đang là nguồn cung cấp nước chính cấp cho các

huyện sản xuất nông nghiệp phía Tây thành phố.

Bảng: 2.2 Trận ngập lụt năm 2008 ( từ đêm 30/10 – 5/11/2008) :

Vị trí Lượng mưa 1ngày

max (mm) Tần suất ( %)

Trạm Hà Đông 405 0,8

Trạm hà Nội ( Láng) 530 1,2

Ba Thá 406 1,2

Vị trí Lượng mưa 1ngày

max (mm) Tần suất ( %)

Phủ Lý 210 14

Đào Nguyên 610

Nguồn: Báo cáo Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030

và tầm nhìn 2050.

d. Địa chất:

Khu vực Hà Nội có cấu trúc địa chất khá phức tạp, thuộc các đới Sông

Hồng, Ninh Bình và vùng trũng Hà Nội của miền uốn nếp Bắc Việt Nam. Tham gia

vào cấu trúc có các loại đá biến chất, trầm tích, magma tuổi từ Paleoproterozoi đến

Đệ Tứ.

e. Khoáng sản:

Tổng hợp kết quả công tác điều tra tài nguyên khoáng sản đã ghi nhận 63

mỏ khoáng, điểm khoáng sản thuộc các nhóm khoáng sản như nhiên liệu, kim loại,

khoáng chất công nghiệp, vật liệu xây dựng và nước khoáng-nóng. Nhiều loại

khoáng sản khác có thể có chất lượng tốt, trữ lượng đáng kể như: Vật liệu xây dựng

(đặc biệt là đá vôi làm xi măng và puzlan làm phụ gia xi măng, đủ đáp ứng cho việc

xây dựng nhà máy xi măng công suất 1-2 triệu tấn/năm); Pyrit; Than bùn; Cát. Tuy

nhiên, cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định cho phép khai thác vì những tài nguyên

địa chất này hoàn toàn có thể sử dụng vào các mục đích khác hiệu quả hơn.

f. Điều kiện kinh tế xã hội

Trong bối cảnh chính trị, kinh tế thế giới diễn biến phức tạp, kinh tế chung

cả nước còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế của Thủ đô vẫn duy trì tăng trưởng, lạm

phát được kiềm chế, an sinh xã hội được tiếp tục bảo đảm, sự nghiệp văn hoá, giáo

dục, y tế tiếp tục phát triển. Công tác quy hoạch, quản lý trật tự đô thị, đảm bảo an

toàn giao thông được tập trung chỉ đạo quyết liệt đạt hiệu quả; xây dựng nông thôn

mới được chú trọng; cải cách hành chính đạt được kết quả tích cực; an ninh chính

trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững; quốc phòng địa phương được củng cố;

quan hệ hợp tác với các tỉnh ban được tăng cường. Kết quả trên thể hiện sự quyết

tâm, tập trung chỉ đạo quyết liệt và triển khai thực hiện các nhiệm vụ kinh tế xã hội

của cấp ủy Đảng, chính quyền và nhân dân Thủ đô.

2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Trong thời gian qua công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội đã có những bước tiến vượt bậc. UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo Sở

Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng các Sở, Ngành và UBND các quận huyện

để rà soát, soạn thảo và ban hành các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất trên

địa bàn Thành phố. Thành phố đã Ban hành các Quyết định sau:

Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về thu hồi, giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà

Nội.

Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành phố

Hà Nội về việc: Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển

mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư

(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 của UBND thành phố

Hà Nội về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết

định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố.

Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 10/5/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc: ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng

đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Căn cứ các Văn bản chỉ đạo của Trung ương về việc hướng dẫn các địa

phương thực hiện rà soát, tổng hợp báo cáo các dự án, công trình cấp bách cần triển

khai trong thời gian quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011- 2020 cấp tỉnh

chưa được phê duyệt, ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi

trường đã chủ trì cùng các Sở, ngành, UBND quận, huyện, thị xã rà soát các dự án,

công trình cấp bách cần triển khai, tổng hợp báo cáo UBND Thành phố, trình

HĐND Thành phố thông qua. Gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường thẩm định 582 dự

án, với diện tích 11.750,39 ha thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

UBND Thành phố phê duyệt 332 dự án, tổng diện tích 1.476,64 ha, thuộc thẩm

quyền của UBND Thành phố,

Căn cứ vào danh mục nhu cầu sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét

duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định các hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trình UBND Thành phố quyết đinh theo

đúng quy định của pháp luật.

Kết quả đã trình UBND Thành phố quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 736 ha; trong đó đất ở 474 ha, đất

chuyên dùng 262 ha.

Đối với công tác ký Hợp đồng thuê đất: Từ năm 2010 đến nay đã ký Hợp

đồng, thanh lý Hợp đồng thuê đất cho 650 tổ chức với diện tích đất thuê là 568 ha.

2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội.

2.2.1 Quy định về việc định giá thuê đất.

Việc xác định giá thuê đất cho các hộ gia đình cá nhân và tổ chức kinh tế

trên địa bàn thành phố Hà Nội được xác định theo Quyết định số 15/2012/QĐ-

UBND ngày 04/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định về

xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên phạm vi

nghiên cứu của luận văn chỉ phân tích đối với các tổ chức.

2.2.1.1 Những quy định chung

a, Đối tượng áp dụng

- Tổ chức kinh tế (bao gồm cả tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư

trong nước và nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Điều 8 Nghị định số

108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật Đầu tư) thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (theo quy định từ Điều 74 đến Điều 82 Luật

Đất đai); làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản,

sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm (theo quy định tại khoản 1 Điều 93, khoản 1

Điều 94, khoản 1 Điêu 95 Luật Đất đai); xây dựng công trình công cộng có mục

đích kinh doanh (theo quy định tại điểm b, khoản 5 Điều 6 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP); xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất

đã có hạ tầng bao gồm: xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ

cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị và các trường hợp xây

dựng kết cấu hạ tầng khác.

- Doanh nghiệp nhà nước đã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản

trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 73 Luật

Đất đai 2003.

- Đơn vị sự nghiệp công được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải trả tiền thuê đất.

- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp

tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã trả tiền nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế đã

mua tài sản thanh lý, hóa giá, nhượng bán do phá sản, hết nhu cầu sử dụng gắn với

đất chưa nộp tiền sử dụng đất được chuyển sang thuê đất.

- Tổ chức đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng hoặc

tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước đang sử

dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, sử dụng đất vào xây dựng công trình công

cộng có mục đích kinh doanh; nay lựa chọn hình thức thuê đất thì phải nộp tiền thuê

đất.

b, Nguyên tắc áp dụng

Đơn giá thuê đất một năm tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) giá đất theo mục

đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định.

Giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định là giá đất tại bảng giá đất

được Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng

năm.

Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định tại thời điểm

cho thuê đất chưa sát vói giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân Thành phố căn cứ vào giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định mức giá cụ

thể đối với tưng thửa đất theo quy hoạch được duyệt.

Giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định là giá đất cụ thể đối với

từng thửa đất theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp giá đất tại bảng giá đất

do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà phải xác định lại

cho phù hợp.

c, Thời điểm xác định đơn giá thuê đất

Đơn giá thuê đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho thuê đất của

cấp có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm

ghi trong quyết định cho thuê đất thì đơn giá thuê đất được xác định theo chính sách

và gia đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế.

Thời điểm bàn giao đất thực tế được xác định như sau:

1. Trường hợp đất cho thuê không phải giải phóng mặt bằng, đất xin

chuyển mục đích thuê đất mà không phải giải phóng mặt bằng thì thời điểm bàn

giao đất thực tế là thời điểm quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền.

2. Trường hợp cho thuê đất chưa giải phóng mặt bằng thì thời điểm bàn

giao đất thực tế là thời điểm bàn giao đất đã giải phóng mặt bằng theo tiến độ ghi

trong dự án đầu tu đã được duyệt; trường hợp thời điểm hoàn thành giải phóng mặt

bằng không đúng với tiến độ ghi trong dự án đầu tư được duyệt thì thời điểm bàn

giao đất thực tế là thời điểm bàn giao đất đã giải phóng mặt bằng trên thực địa.

2.2.1.2 Quy định cụ thể

a, Giá đất để tính đơn giá thuê đất kỳ đầu trong trường hợp thuê đất trả

tiền thuê đất hàng năm

Giá đất để tính đơn giá thuê đất của kỳ tính giá thuê đất đầu tiên tính từ thời

điểm theo quy định tại Điều 5 Quy định này (bao gồm cả trường hợp chuyển mục

đích sử dụng đất thuê được pháp luật công nhận bằng quyết định cho thuê mới; đất

đang sử dụng chưa được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất

đai nay được pháp luật công nhận bằng quyết định cho thuê) được xác định như sau:

1. Trường hợp thửa đất thuê có giá trị dưới 15 tỷ đồng (tính theo giá đất do

UNND thành phố quy định):

Giá đất để tính đơn giá thuê đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND

Thành phố quy định tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất nhân với hệ số điều

chỉnh giá đất theo từng khu vực.

Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài

nguyên và Môi trường, Cục Thuế xác định, trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết

định áp dụng thống nhất trong từng khoảng thời gian nhất định đảm bảo nguyên tắc

sát giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều

kiện bình thường.

Các trường hợp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đơn giá đất làm cơ sở

xác định đơn giá thuê đất trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành thì vẫn tiếp

tục thực hiện theo đơn giá đất đã được cấp có thẩm quyền đã phê duyệt, không áp

dụng hệ số điều chỉnh giá đất để điều chỉnh lại.

2. Trường hợp thửa đất thuê có giá trị từ 15 tỷ đồng trở lên (tính theo giá

đất do UBND Thành phố quy định):

Sở Tài chính thuê tổ chức tư vấn có chức năng thẩm định giá để có chứng

thư (thẩm định về giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá chuyển nhượng quyên sử

dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện binh thường làm cơ sở xác định đơn

giá thuê đất. Căn cứ chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn có chức năng thẩm

định giá, Sở Tài chính chủ trì cùng Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế, Sở

Xây dựng thẩm định. Căn cứ biên bản họp Liên ngành thẩm định giá, Sở Tài chính

trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định đơn giá đất (đối với trường hợp điều

chỉnh từ 20% trở lên so với giá đất quy định của UBND Thành phố); Sở Tài chính

quyết định đơn giá đất (đối với trường hợp điều chỉnh dưới 20% so với giá đất quy

định của UBND Thành phố) làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất cho từng trường

hợp cụ thể.

* Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê

đất hàng năm

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh

thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định: Tỷ lệ

% để tính đơn giá thuê đất bằng từ 0,75% đến 0,85% giá đất theo mục đích sử dụng

đất thuê.

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh

thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định: Tỷ lệ % để tính

đơn giá thuê đất bằng từ 0,85% đến 0,95% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh

doanh thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định:

Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 0,95 % đến 1,1% giá đất theo mục đích sử

dụng đất thuê.

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản (ngoài danh mục đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu

đãi đầu tư và khuyến khích đầu tư quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều

này): Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 1,1 % đến 1,5% giả đất theo mục

đích sử dụng đất thuê.

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh

trong các điểm, cụm, khu công nghiệp tập trung, khu làng nghề; thuê đất để xây

dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng (bao gồm

xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân

cư nông thôn, khu dân cư đô thị và các trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác);

thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trên địa bàn các xã miền núi và trung du

theo phân loại xã tại Quyết định về bảng giá các loại đất của UBND Thành phố ban

hành hàng năm: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng 1,5% giá đất theo mục đích

sử dụng đất thuê.

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất trên địa bàn

các xã (trừ các xã giáp ranh nội thành; các xã miền núi, trung du quy định tại khoản

5 Điều này); thuê đất để sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ công cộng, công

ích phục vụ dân sinh: chợ dân sinh, bãi đỗ xe, vận tải hành khách công cộng, môi

trường, thoát nước đô thị...): Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 1,5% đến

1,7% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất trên địa bàn

các quận, thị trấn, các phường thuộc thị xã Sơn Tây và xã giáp ranh nội thành: Tỷ lệ

% để tính đơn giá thuê đất bằng từ 1,7% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất

thuê.

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm trụ sở, văn phòng: Đơn giá

thuê đất được tính bằng 2% đến 2,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

- Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng kinh doanh thuộc

các ngành thương mại, dịch vụ (trừ dịch vụ công cộng phục vụ dân sinh tại khoản 6

Điều này): Đơn giá thuê đất được tính bằng 2,5% đến 3% giá đất theo mục đích sử

dụng đất thuê.

- Đối với diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, đất nằm trong

phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các công trình được cấp có thẩm quyền cho thuê

đất hàng năm không được xây dựng công trình, hiện trạng không có công trình trên

đất: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng 50% tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất của

diện tích đất ngoài chỉ giới đường đỏ, ngoài phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các

công trình theo mục đích sử dụng đất thuê nhưng không thấp hơn tỷ lệ tối thiểu

trong khung tỷ lệ % quy định ( 0,75%).

b, Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm đã có quyết định cho thuê

đất của cấp có thẩm quyền và ký hợp đồng thuê đất trước 01/03/2011.

- Trường hợp đã thực hiện điều chỉnh theo quy định tại khoản 2, Điều 9,

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện theo mức giá đã điều chỉnh đến

hết thời gian ổn định. Hết thời gian ổn định thì thực hiện điều chỉnh theo chính sách

quy định tại thời điểm điều chỉnh lại đơn giá thuê đất.

- Dự án thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 trả tiền thuê đất hàng

năm mà chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 2

Điểu 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì việc xác định lại đơn giá thuê đất được

thực hiện như sau:

+ Dự án đầu tư có quyết định thuê đất, đã bàn giao đất để sử dụng trước

ngày 01 tháng01 năm 2006 và trả tiền thuê đất hàng năm được tiếp tục thực hiện

nguyên tắc điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất đã ghi trong Giấy phép đầu tư, quyết

định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho nhà đầu tư hoặc

Hợp đồng thuê đất ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên thuê đất như

sau:

Đối với dự án đầu tư mà tại một trong ba loại giấy tờ sau đây: Giấy chứng

nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) hoặc Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê

đất được cấp (được ký kết) theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Đầu tư

trong nước và pháp luật có liên quan có quy định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước và

nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê theo các quy định về đơn giá cho thuê đất, thuê

mặt nước của Bộ Tài chính (Quyết định số 210K-TC/VP ngày 01 tháng 4 năm

1990, Quyết định số 1417 TC/TC ĐN ngày 30 tháng 12 năm 1994, Quyết định số

179/1998/QĐ-BTC ngày 24 tháng 02 năm 1998, Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC

ngày 24 tháng l1 năm 2000, Quyết định sổ 1357TC/QĐ-TCT ngày 30 tháng 12 năm

1995) thì được:

Tiếp tục thực hiện đơn giá thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Giấy chứng

nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư); Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất

nếu chưa đủ thời hạn ổn định 05 năm.

Hết thời hạn ổn định 05 năm thì thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê theo

nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy

phép đầu tư); Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất.

+ Trường hợp dự án đang trả tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm mà tại

Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) hoặc Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp

đồng thuê đất được cấp (được ký kết) không quy định nguyên tắc điều chỉnh đơn

giá tiền thuê đất, nếu đang trong thời hạn ổn định tiền thuê đất thì không thực hiện

điều chỉnh; hết thời hạn ổn định (5 năm) thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo

quy định.

- Trường hợp hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất nhưng chưa làm thủ tục

xác định lại đơn giá thuê đất từ 06 tháng trở lên không phải do nguyên nhân khách

quan (tính từ thời điểm hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất) hoặc trường hợp có

quyết định mới cho thuê đất phải trả tiền thuê đất hàng năm (bao gồm cả trường hợp

chuyển mục đích sử dụng đất thuê được pháp luật công nhận bằng quyết định cho

thuê mới; đất đang sử dụng chưa được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định

pháp luật đất đai nay được pháp luật công nhận bằng quyết định cho thuê) nhưng

quá thời hạn ghi trong quyết định (lần đầu) cho thuê đất của cấp có thẩm quyền về

việc phải làm thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính để được sử dụng đất: Đơn giá thu

tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ

theo quy định tại bộ phận tiếp nhận và trả két quả hồ sơ hành chính "1 cửa" của Sở

Tài chính (đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ

chức, cá nhân nước ngoài thuê đất); Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với hộ gia

đình, cá nhân trong nước thuê đất). Thời gian ổn định đơn giá thuê đất là 5 năm kể

từ thời điểm Sở Tài chính (đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất); Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối

với hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất) nhận đủ hồ sơ xác định đơn giá thuê

đất theo biên bản ký tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành

chính "1 cửa". Đơn giá thuê đất để thu tiền thuê đất cho khoảng thời gian từ thời

điểm này trở về thời điểm hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất liền kề trước đó (đối

với trường hợp đang thuê đất) hoặc thời điểm phải trả tiền thuê đất (đối với trường

hợp có quyết định cho thuê mới) thực hiện theo chính sách và giá đất tại từng thời

điểm tương ứng.

c, Quy trình, thời gian thực hiện.

* Đối với trường hợp xác định đơn giá thuê đất lần đầu:

Chậm nhất l 0 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định cho thuê đất của cấp

có thẩm quyền hoặc ngày bàn giao đất trên thực địa sau giải phóng mặt bằng (đối

với trường hợp đất phải giải phóng mặt bằng), tổ chức thuê đất gửi các hồ sơ sau tới

Sở Tài chính để được xác định đơn giá thuê đất:

1. Trường hợp giá trị thửa đất thuê dưới 15 tỷ đồng (tính theo giá do UBND

Thành phố quy định) :

- Văn bản của tổ chức đề nghị xác định đơn giá thuê đất;

- Bản sao hợp lệ các hồ sơ liên quan đến thửa đất như sau:

+ Quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền;

+ Quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);

+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có

thẩm quyền phê duyệt;

+ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền xác

định;

+ Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết của cấp có thẩm quyền hoặc văn

bản thỏa thuận của Sở Quy hoạch Kiến trúc;

+ Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của thửa đất thuê thời gian trước (nếu

có).

Sau khi nhận đủ hồ sơ theo quy định, căn cứ thống nhất tại biên bản họp

Liên ngành thành phố gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế

về áp dụng giá đất quy định của UBND Thành phố, hệ số điều chỉnh đơn giá đất

theo từng khu vực và tỷ lệ % xác định đơn giá thuê đất, Sở Tài chính quyết định phê

duyệt đơn giá đất và đơn giá thuê đất của từng trường hợp cụ thể. Quy trình thực

hiện không quá 15 ngày làm! việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định.

2. Trường hợp giá trị thửa đất thuê từ 15 tỷ đồng trở lên (tính theo giá đất

do UBND thành phố quy định):

- Văn bản của tổ chức đề nghị xác định đơn giá thuê đất, trong đó nêu rõ và

cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật các số liệu: diện tích sàn xây dựng, diện

tích sàn kinh doanh theo từng mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với quy hoạch được

cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Bản sao hợp lệ các hồ sơ liên quan đến thửa đất thuê như sau:

+ Quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền;

+ Quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);

+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có

thẩm quyền phê duyệt;

+ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền xác

định;

+ Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết của cấp có thẩm quyền hoặc văn

bản thỏa thuận của Sở Quy hoạch- Kiến trúc;

+ Văn bản tham gia về thiết kế cơ sở của các cơ quan liên quan theo quy

định (nếu có);

+ Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của thửa đất thuế thời gian trước đó

(nếu có).

Căn cứ hồ sơ do tổ chức thuê đất cung cấp, trong thời hạn theo quy định của

pháp luật đấu thầu (trường hợp tổ chức đầu thầu thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá)

hoặc 5 ngày làm việc (trong trường hợp được chỉ định đơn vị tư vấn thẩm định giá

theo quy định), Sở Tài chính thuê tổ chức tư vấn có chức năng thẩm định giá để có

chứng thư thẩm định về giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường làm cơ sở xác

định đơn giá thuê đất. Thời gian đơn vị tư vấn có kết quả chứng thư không quá 30

ngày làm việc kể từ ngày Sở Tài chính ký hợp đồng thuê tư vấn thẩm định giá.

Căn cứ chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định

giá, Sở Tài chinh chủ trì cùng Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế, Sở Xây

dựng thẩm định giá đất làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất của từng thửa đất thuê.

. Trường hợp giá đất theo xác định của Liên ngành thành phố điều chỉnh từ

20% trở lên so với giá đất quy định của UBND Thành phố; căn cứ biên bản họp

thống nhất của Liên ngành thành phố, Sở Tài chính có tờ trình kèm dự thảo văn bản

của UBND Thành phố gửi Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố xin ý kiến,

trình UBND Thành phố xem xét quyết định giá đất làm cơ sở xác định đơn giá thuê

đất. Thời gian thực hiện không quá 15 ngày lảm việc kể từ ngày nhận được chứng

thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn.

Căn cứ tờ trình của Sở Tài chính, UBND Thành phố có văn bản gửi

Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố xem xét cho ý kiến về đơn giá đất làm

cơ sở xác định đơn giá thuê đất.

Trong thời gian tối đa là 03 ngày làm việc sau khi nhận được ý kiến bằng

văn bản của Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố, Sở Tài chinh có trách

nhiệm:

- Dự thảo Quyết định phê duyệt đơn giá đất của UBND Thành phố (đối với

trường hợp Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố có văn bản thống nhất mức

đơn giá đất do Liên ngành thành phố trình và đươc UBND Thành phố chấp thuận)

- Có văn bản giải trình, bổ sung gửi UBND Thành phố, Thường trực Hội

đồng nhân dân Thành phố đối với trường hợp Thường trực Hội đồng nhân dân

Thành phố có văn bản yêu cầu.

Căn cứ quyết định phê duyệt giá đất của UBND Thành phố, căn cứ tỷ lệ %

xác định đơn giá thuê đất đã được Liên ngành thành phố thống nhất, Sở Tài chính

quyết định phê duyệt đơn giá thuê đất của từng trường hợp cụ thể. Thời gian thực

hiện không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định phê duyệt giá đất

làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất của UBND Thành phố.

.Trường hợp giá đất theo xác định của Liên ngành thành phố điều chỉnh

dưới 20% so với giá đất quy định của ƯBND Thành phố, Sở Tài chính căn cứ ý

kiến thống nhất của Liên ngành thành phố, phê duyệt giá đất, đơn giá thuê đất của

từng trường hợp cụ thể. Thời gian thực hiện không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày

nhận được chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn.

* Đối với trường hợp xác định đơn giá thuê đất khi hết thời hạn ổn định đơn

giá thuê đất

Chậm nhất 10 ngày làm việc kể từ ngày cuối cùng của kỳ ổn định đơn giá

thuê đất, tổ chức thuê đất có trách nhiệm gửi hồ sơ theo quy định đến Sở Tài chính

để được xác định đơm giá thuê đất của kỳ ổn định tiếp theo. Hồ sơ bao gồm:

- Văn bản của tổ chức đề nghị xác định đơn giá thuê đất;

- Bản sao hợp lệ các hồ sơ liên quan đến thửa đất thuê như sau:

+ Quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền ;

+ Quyết định phê duyệt đơn giá thuê đất của cấp có thẩm quyền đối với thời

gian ổn định đơn giá thuê đất liền kề trước đó;

+ Hợp đồng thuê đất;

+ Quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);

+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có

thẩm quyền phê duyệt ( nếu có);

+ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền xác

định (nếu có);

+ Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết của cấp có thẩm quyền hoặc văn

bản thỏa thuận của Sở Quy hoạch kiến trúc (nếu có);

+ Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính trước đó.

1. Trường hợp giá đất do UBND Thành phố quy định tăng dưới 20% so với

giá đất để tính tiền thuê đất tại thòi điểm xác định đơn giá thuê đất của thời kỳ ổn

định liền kề trước đó: Sở Tài chính căn cứ biên bản họp Liên ngành gồm Sở Tài

chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và môi trường (đối với tổ chức trong nước, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất quyết định

đơn giá thuê đất của thời hạn ổn định tiếp theo đối với từng trường họp cụ thể. Thời

gian thực hiện không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định.

2. Trường hợp giá đất do UBND Thành phố quy định tăng từ 20% trở lên

so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất của thời

kỳ ổn định liền kề trước đó: Sở Tài chính căn cứ vào biên bản họp Liên ngành gồm

Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và môi trường (đối với tổ chức trong nước,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất quyết

định đơn giá đất, đơn giá thuê đất của thời hạn ổn định tiếp theo đối với từng trường

hợp cụ thể. Thời gian thực hiện không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ theo quy định.

d, Hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất được UBND

thành phố Hà Nội quy định tại Văn bản số 5218/ UBND-KT ngày 05/7/2012 và

Văn bản số 9279/UBND-KT ngày 20/11/2012, cụ thể như sau:

Bảng 2.3 Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội

Thời gian

Khu vực

4 quận nội thành

cũ (Hoàn Kiếm,

Hai Bà Trưng,

Đống Đa, Ba

Đình)

Các quận

còn lại và

huyện Từ

Liêm

Các xã giáp ranh

nội thành;

thị trấn; các

phường thuộc thị

xã Sơn Tây

Các xã

còn lại

Quý I/2010 2 1,5 1,3 1

Quý II/2010 2 1,5 1,3 1

Quý III/2010 2 1,5 1,3 1

Quý IV/2010 2 1,5 1,3 1

Tháng 1 và

tháng 2/2011 2 1,5 1,3 1

Tháng 3/2011 2 1,5 1,3 1

Quý II/2011 2 1,5 1,3 1

Quý III/2011 2 1,5 1,3 1

Quý IV/2011 2 1,5 1,3 1

Quý I/2012 2 1,5 1,3 1

Quý II/2012 2 1,5 1,3 1

Quý III/2012 2 1,5 1,3 1

Quý IV/2012 2 1,5 1,3 1

Nguồn: UBND thành phố Hà Nội, Văn bản số 5218/ UBND-KT ngày

05/7/2012 và số 9279/UBND-KT ngày 20/11/2012.

Như vậy việc xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

cũng được căn cứ theo quy định theo Nghị số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm

2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi

đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày

30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số

142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước.

Đối với trường hợp thửa đất thuê có giá trị dưới 15 tỷ đồng (tính theo giá

đất do UBND Thành phố quy định) hoặc hết thời gian ổn định giá thì giá đất làm

căn cứ tính tiền thuê đất được tính bằng giá đất sản xuất kinh doanh do UBND

Thành phố ban hành hàng năm nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Tỷ lệ % đơn giá thuê đất được quy định theo khoảng tương ứng với từng

lĩnh vực ngành nghề căn cứ mục đích sử dụng đích theo quyết định cho thuê đất của

UBND Thành phố.

2.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất.

Với vị thế là đầu tầu kinh tế của cả nước, Hà Nội tập trung rất nhiều doanh

nghiệp, tổ chức. Trong đó có rất nhiều tổ chức sử dụng đất trực tiếp. Theo báo cáo

của Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến quý I năm 2012:

Trên địa bàn toàn thành phố có 3.762 tổ chức phải thuê đất đang sử dụng

4.575 lô đất, trong đó có 3.242 tổ chức sử dụng 3.376 lô đất cần phải xác định đơn

giá thuê đất, gồm:

- Các tổ chức trong nước có hợp đồng thuê đất phải xác định lại đơn giá

thuê đất gồm 1.840 đơn vị đang sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích là

21.705.400 m2 đất.

- Các tổ chức trong nước chưa có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê

đất gồm 1.368 đơn vị đang sử dụng 1.468 lô đất với tổng diện tích là 6.580.692 m2

đất.

- Các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài hết thời gian ổn định đơn giá thuê

đất gồm 34 tổ chức đang sử dụng 34 lô đất với tổng diện tích 1.976.810 m2 đất.

Như vậy số lượng tổ chức cần phải xác định đơn giá thuê đất chiếm 85,3%

tổng số tổ chức sử dụng đất thuê và 73,5% số lô đất sử dụng; khối lượng cần phải

xác định đơn giá thuê đất là 3.397 trường hợp (bao gồm cả tổ chức nước ngoài).

Bảng 2.4 Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện

STT Quận, huyện

Tổng số

Thửa đất

cần định giá

Chưa có Quyết

định, HĐTĐ

Cần xác định lại

giá

Số Tổ

chức

Số thửa

đất

Số Tổ

chức

Số thửa

đất

1 Ba Đình 147 30 30 88 117

2 Ba Vì 33 15 15 18 18

3 Cầu Giấy 108 8 8 100 100

4 Chương Mỹ 42 4 4 38 38

5 Đan Phượng 21 21 21

6 Đông Anh 106 102 106

7 Đống Đa 376 226 226 150 150

8 Gia Lâm 156 66 104 51 52

9 Hà Đông 140 32 45 75 95

10 Hai Bà Trưng 316 180 183 133 133

11 Hoài Đức 107 23 23 84 84

12 Hoàn Kiếm 310 172 189 121 121

STT Quận, huyện

Tổng số

Thửa đất

cần định giá

Chưa có Quyết

định, HĐTĐ

Cần xác định lại

giá

Số Tổ

chức

Số thửa

đất

Số Tổ

chức

Số thửa

đất

13 Hoàng Mai 221 95 95 126 126

14 Long Biên 226 217 217 9 9

15 Mê Linh 112 3 3 109 109

16 Mỹ Đức 28 10 10 12 18

17 Phú Xuyên 28 28 28

18 Phúc Thọ 3 3 3

19 Quốc Oai 66 8 8 58 58

20 Sóc Sơn 44 23 23 81 21

21 Sơn Tây 116 15 31 20 85

22 Tây Hồ 55 43 43 12 12

23 Từ Liêm 190 76 76 114 114

24 Thạch Thất 45 2 2 43 43

25 Thanh Oai 33 7 9 21 24

26 Thanh Trì 122 27 27 95 95

27 Thanh Xuân 136 53 64 72 72

28 Thường Tín 69 27 27 42 42

29 Ứng Hòa 20 6 6 14 14

DN Trong nước 3.376 1.368 1.468 1.840 1.908

DN Nước ngoài 34 34

Tổng số 3.376 1.368 1.468 1.874 1.942

Nguồn: Cục thuế Hà Nội, Tổng hợp các trường hợp thuê đất, Văn bản số 2201/CT-

QLĐ ngày 17/2/2012

2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất.

2.2.3.1 Quy trình, nội dung thực hiện

Hiện tại khi tổ chức muốn liên hệ xác định giá thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ

phận một cửa của Sở Tài chính. Trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, liên ngành

Thành phố sẽ tổ chức họp để xác định đơn giá thuê đất cho đơn vị, cụ thể như sau:

Bước 1: Sở Tài chính tổ chức họp chuyên viên liên ngành Thành phố:

- Thành phần:

+ Sở Tài chính chủ trì;

+ Sở Tài nguyên và Môi trường;

+ Cục Thuế thành phố Hà Nội;

+ Đơn vị cần xác định giá.

- Nội dung: Kiểm tra vị trí, hiện trạng sử dụng đất của thửa đất cần định giá

và xác định diện tích, giá trị của thửa đất cần định giá.

+ Trường hợp giá trị thửa đất tính theo giá đất của UBND Thành phố nhỏ

hơn 15 tỷ đồng. Chuyên viên Liên ngành Thành phố sẽ lập biên bản chuyên viên

xác định giá đất sản xuất kinh doanh của thửa đất (tính theo vị trí và giá đất của

UBND thành phố tại thời điểm kiểm tra và hệ số điều chỉnh giá đất); kiến nghị tỷ lệ

% đơn giá thuê đất theo ngành nghề kinh doanh.

+ Trường hợp giá trị thửa đất tính theo giá đất của UBND Thành phố lớn

hơn 15 tỷ đồng Sở Tài chính sẽ tuyển chọn, ký hợp đồng với đơn vị tư vấn thẩm

định giá lập Chứng thư xác định trị thị thửa đất sát giá thị trường bằng phương pháp

thặng dư.

Sau khi đơn vị tư vấn thẩm định giá hoàn thành chứng thư thẩm định giá,

Sở Tài chính sẽ chủ trì tổ chức họp chuyên viên liên ngành thành phố lần thứ 2,

trong đó thành phần liên ngành bổ sung thêm Sở Xây dựng. Chuyên viên liên ngành

Thành phố có trách nhiệm: Kiểm tra phương án tính toán của đơn vị tư vấn thẩm

định giá theo các nội dung:

Thời điểm điều tra, khảo sát tính giá trị khu đất;

Ước tính tổng chi phí xây dựng công trình trên đất theo các chỉ tiêu quy

hoạch đã được phê duyệt dựa theo các định mức về chi phí, vật liệu, lãi vay, …

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

Ước tính tổng doanh thu của Dự án theo mục đích được cơ quan nhà nước

cho phép (doanh thu theo thời gian thuê đất sẽ được quy về hiện tại). Doanh thu

được tính bằng phương pháp so sánh các tài sản tương đồng cùng mục đích, khu

vực.

Tính giá trị của khu đất: Giá trị khu đất bằng tổng doanh thu trừ tổng chi

phí.

Tính đơn giá đất sản xuất kinh doanh trên một mét vuông sát giá thị trường:

Giá đất bằng giá trị khu đất chia cho tổng diện tích khu đất.

Bước 2: Sở Tài chính tổ chức họp Lãnh đạo liên ngành Thành phố:

- Thành phần:

+ Sở Tài chính chủ trì;

+ Sở Tài nguyên và Môi trường;

+ Sở Xây dựng (trong trường hợp phải thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất);

+ Cục Thuế thành phố Hà Nội.

+ Đơn vị tư vấn thẩm định giá;

+ Đơn vị cần xác định giá.

- Nội dung: Trên cơ sở Biên bản của chuyên viên Liên ngành Thành phố,

Hội đồng lãnh đạo Liên ngành sẽ xem xét phương án của chuyên viên và quyết định

tỷ lệ % đơn giá thuê đất, xác định thời điểm ổn định của đơn gía thuê đất của đơn

vị.

Bước 3. Ban hành quyết định đơn giá thuê đất:

Trên cơ sở Biên bản họp lãnh đạo Liên ngành Thành phố, Sở Tài chính ban

hành Quyết định phê duyệt đơn giá thuê đất của đơn vị, trong đó xác định rõ giá đất

sản xuất kinh doanh trên một mét vuông, đơn giá thuê đất trên một mét vuông, tổng

số tiền thuê đất phải nộp và thời gian ổn định đơn giá thuê đất (đối với trường hợp

không phải trình UBND Thành phố) và dự thảo tờ trình quyết định báo cáo UBND

Thành phố trình Thường trực HĐND Thành phố đối với trường hợp phải xin phép.

2.2.3.2 Kết quả xác định giá thuê đất trên địa bàn Thành phố.

Theo báo cáo của Chi cục Công sản Sở Tài chính tính từ đầu năm 2012 đến

hết tháng 10 năm 2012, đã có 550 đơn vị, tổ chức nộp hồ sơ đề nghị xác định đơn

giá thuê đất. Trong đó đã giải quyết được 350 hồ sơ, còn lại đang trong quá trình

kiểm tra rà soát họp thẩm định.

Thực tế cho thấy kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ đến ngày họp Lãnh đạo liên

ngành là 15 ngày làm việc đối với trường hợp không phải xin ý kiến của Thường

trực HĐND Thành phố và UBND Thành phố. Đối với trường hợp phải xin ý kiến

của hai cơ quan nói trên thì thời gian phê duyệt quyết định có thể lên đến hai, ba

tháng.

Như vậy theo kết quả trên thì năm 2012 ước tính chỉ giải quyết được tối đa

550 hồ sơ, như vậy chỉ tính riêng lượng hồ sơ cần xác định lại đơn giá thuê đất theo

thông báo của Cục thuế Hà Nội (1.908 hồ sơ) với tốc độ thực hiện như hiện tại cần

phải thực hiện trong vòng gần 4 năm mới xong chưa kể hàng năm lại có các đơn vị

hết thời gian ổn định giá và xác định mới đơn giá sau khi có quyết định của UBND

Thành phố.

Việc áp dụng quy định mới về tính giá đất sát giá thị trường làm cơ sở tính

đơn giá thuê đất và tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo quy định tại Nghị định số

121/2010/NĐ-CP làm cho các doanh nghiệp đơn vị gặp nhiều khó khăn. Các đơn vị

sau khi được xác định lại đơn giá thuê đất khi hết thời gian ổn định thì đơn giá thuê

đất tăng gấp nhiều lần, có doanh nghiệp tăng đến 10, 15 lần so với kỳ trước. Chi phí

thuê đất tăng quá cao dẫn đến các đơn vị, tổ chức cho thuê lại một phần diện tích

không sử dụng, tăng giá thành sản phẩm để bù vào phần chi phí tăng lên.

2.2.3.3 Trường hợp xác định đơn giá thuê đất sát giá thị trường.

Xác định giá đất để tính đơn giá thuê 3.414m2 đất tại xã Xuân Đỉnh, huyện

Từ Liêm, thành phố Hà Nội để Công ty TNHH Thương mại VHC tiếp tục sử dụng

cùng với công trình đã xây dựng làm Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng theo

Quyết định số 1148/QĐ-UBND ngày 15/3/2012 của UBND thành phố Hà Nội về

việc thu hồi 3.414m2 đất tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm do Công ty cổ phần Tu

tạo và Phát triển nhà đang quản lý, sử dụng; cho Công ty TNHH Thương mại VHC

thuê để tiếp tục sử dụng cùng với công trình đã xây dựng làm Tổ hợp công trình

dịch vụ công cộng.

a, Vị trí khu đất: Bất động sản thẩm định giá thuộc địa giới hành chính tại

xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội; Có một mặt tiếp giáp với ngõ

397 đường Phạm Văn Đồng (ngõ rộng khoảng 4m, cách đường Phạm Văn Đồng

khoảng 30m).

- Căn cứ vào điểm b, khoản 2, điều 2 Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND

ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012:

“Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt

tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất

(tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên”.

Do đó, Bất động sản thuộc vị trí 2 đường Phạm Văn Đồng, huyện Từ Liêm, thành

phố Hà Nội.

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vị trí 2 đường Phạm Văn

Đồng, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 8.280.000 đồng/m2.

b, Cơ cấu và hiện trạng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Cơ cấu sử dụng đất, căn cứ Quyết định cho thuê đất của UBND Thành phố,

cơ cấu sử dụng đất của dự án cụ thể như sau:

Bảng 2.5 Cơ cấu sử dụng đất tài sản thẩm định

TT Hạng mục Diện tích

(m2)

Hình thức sử dụng đất

1 Khu A 2.979

Thuê đất trả tiền hàng năm;

Thời hạn sử dụng đất: đến

ngày 18/02/2058

1.1 Đất xây dựng Tổ hợp công trình

dịch vụ công cộng 1.348

1.2 Đất làm đường nội bộ, xung

quanh công trình 1.631

2 Khu B (Đất làm đường nội bộ,

không được xây dựng công trình) 435

Thuê đất trả tiền thuê đất hàng

năm

TT Hạng mục Diện tích

(m2)

Hình thức sử dụng đất

Tổng cộng 3.414

Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC, Báo cáo thẩm định

giá kèm theo thẩm định giá số 116/CT-VIC ngày 30 tháng 8 năm 2012

- Diện tích sàn xây dựng và sàn sử dụng: diện tích sản xây dựng và sàn sử

dụng được tính toán dựa trên các văn bản thẩm định của UBND Thành phố và Sở

Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng; cụ thể:

+ Công văn số 717/QHKT-P1 ngày 8/4/2005 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc

thành phố Hà Nội về việc quy hoạch mặt bằng và phương án thiết kế sơ bộ Tổ hợp

dịch vụ công cộng;

+ Công văn số 759/UBND-XDDT ngày 28/8/2008 của UBND thành phố

Hà Nội về việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc công trình xây dựng Tổ hợp công

trình dịch vụ công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm;

+ Công văn số 683/QHKT-P1 ngày 27/10/2008 của Sở Quy hoạch – Kiến

trúc thành phố Hà Nội về việc mở rộng diện tích tầng hầm và tăng thêm 1 tầng hầm

tại tòa nhà Dịc vụ công cộng tại khu đất ký hiệu CC thuộc khu đấu giá quyền sử

dụng đất tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm;

+ Công văn số 4139/SXD-TĐ ngày 24/12/2008 của Sở Xây dựng thành phố

Hà Nội về việc điều chỉnh thiết kế công trình xây dựng Tổ hợp công trình dịch vụ

công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm;

+ Công văn số 127/SXD-CP ngày 8/11/2010 của Sở Xây dựng thành phố

Hà Nội về việc xây dựng Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng thuộc dự án Khu đất

xây dựng nhà ở để đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm,

thành phố Hà Nội;

+ Công văn số 09/2012/CV ngày 16/04/2012 của Công ty TNHH Thương

mại VHC về việc xác định giá đất để tính đơn giá thuê 3.414 m2 đất tại xã Xuân Đỉnh,

huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội (Bảng thống kê diện tích kèm theo).

Bảng 2.6 Diện tích xây dựng và diện tích sàn sử dụng tài sản thẩm định

TT Tầng cao

Diện tích

sàn xây

dựng (m2)

Diện tích sàn xây

dựng (m2)

Diện tích

sàn sử dụng

(m2)

DT sàn sử

dụng chung

(m2)

1 Tầng hầm1 1.680,00 1.348,00 1.348,00

2 Tầng hầm 2 1.740,00 1.348,00 1.348,00

3 Tầng 1 1.348,00 1.348,00 786,00 562,00

4 Tầng 2 1.094,00 1.094,00 772,00 322,00

5 Tầng 3 1.414,00 1.414,00 1.073,60 340,40

6 Tầng 4 1.360,00 1.360,00 970,20 389,80

7 Tầng 5 827,00 827,00 650,20 176,80

8 Tầng 6 827,00 827,00 650,20 176,80

9 Tầng 7 827,00 827,00 650,20 176,80

10 Tầng 8 827,00 827,00 650,20 176,80

11 Tầng 9 827,00 827,00 650,20 176,80

12 Tầng 10 827,00 827,00 650,20 176,80

13 Tầng 11 827,00 827,00 650,20 176,80

14

Tổng DT

sàn(không kể

sàn tầng

hầm)

11.005,00 11.005,00 8.153,20

15 Tổng cộng 14.425,00 13.701,00 10.849,20 3.575,80

Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC, Báo cáo thẩm định

giá kèm theo thẩm định giá số 116/CT-VIC ngày 30 tháng 8 năm 2012

c, Đề xuất của đơn vị tư vấn giá đất

c1, xác định giá đất để tính đơn giá thuê 2.979 m2 đất (khu a)

* Xác định giá đất để tính đơn giá thuê 1.348 m2 đất xây dựng tổ hợp công

trình dịch vụ công cộng.

- Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất cùng với công trình xây dựng Tổ hợp

công trình dịch vụ công cộng.

+ Tổng thu nhập ròng từ hoạt động trông giữ xe và cho thuê văn phòng làm

việc (TNR):

Doanh thu hàng năm từ hoạt động trông giữ xe:

. Tổng diện tích sử dụng là: 2.696 m2

. Căn cứ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam số TCXDVN 323:2004: Diện tích

cho 01 chỗ để xe ô tô là: 25m2/ xe, chỗ để xe máy là 3m

2/xe.

+ Số lượng xe máy: 2.696 m2/2/3m2/xe = 449 xe.

+ Số lượng xe ô tô: 2.696 m2/2/25m2/xe = 54 xe.

. Căn cứ Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND

thành phố Hà Nội về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn thành

phố Hà Nội:

+ Phí trông giữ xe máy: 45.000 đồng/xe/tháng (đã bao gồm thuế giá trị gia

tăng).

+ Phí trông giữ xe ô tô: 1.800.000 đồng/xe/tháng (đã bao gồm thuế giá trị

gia tăng).

. Số tháng kinh doanh là: 12 tháng.

. Tỷ lệ kinh doanh trong tháng (hệ số lấp đầy): 90% (Tham khảo các dự án

tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội).

Doanh thu hàng năm từ việc cho thuê văn phòng.

Doanh thu cho thuê văn phòng được tính toán trên cơ sở ước tính giá thuê

văn phòng trên một mét vuông nhân với diện tích kinh doanh văn phòng (Bảng

2.3.4). Giá cho thuê văn phòng được ước tính thông qua việc điều điều tra, khảo sát

các tài sản so sánh có quy mô, tính chất tương đồng cùng khu vực:

Bảng 2.7 Thông tin tài sản so sánh và thẩm định

T

T

TSSS

Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG

T

T

TSSS

Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG

1 Công trình

Tòa nhà

Vinaconex

9 đường

Phạm

Hùng, Từ

Liêm

Tòa nhà

Detech

đường Tôn

Thất

Thuyết,

Cầu Giấy

Tòa nhà

số 20A1

Lê Đức

Thọ,

Từ Liêm

Tòa nhà

Intracom

đường

Duy Tân,

Cầu Giấy

Tổ hợp

công trình

dịch vụ

công cộng,

xã Xuân

Đỉnh, Từ

Liêm

2 Vị trí, Giá đất

VT1

đường

Phạm

Hùng, Từ

Liêm

15.600

VT1

đường Tôn

Thất

Thuyết,

Cầu Giấy

15.000

VT1

đường Lê

Đức Thọ,

Từ Liêm

13.800

VT2

đường

Duy Tân,

Cầu Giấy

7.980

VT2 đường

Phạm Văn

Đồng, Từ

Liêm

8.280

3

Quy mô, kích

thước, hình

dáng công

trình

Tòa nhà

văn phòng

15 tầng,

1 tầng

hầm, DT

sàn xây

dựng

khoảng

11.800 m2,

DT sàn sử

dụng

Tòa nhà

hỗn hợp 17

tầng,

2 tầng

hầm, DT

sàn xây

dựng

khoảng

18.530 m2,

DT sàn sử

dụng

Tòa nhà

văn

phòng 10

tầng,

1 tầng

hầm, DT

sàn xây

dựng

khoảng

1500 m2,

DT sàn

Tòa nhà

văn

phòng 9

tầng,

1 tầng

hầm, DT

sàn xây

dựng

khoảng

5.600 m2,

DT sàn

Tòa nhà

hỗn hợp 11

tầng,

2 tầng hầm,

DT sàn xây

dựng

khoảng

11.000 m2,

DT sàn sử

dụng

khoảng

T

T

TSSS

Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG

khoảng

7300 m2

khoảng

15.000 m2

sử dụng

khoảng

1200m2

sử dụng

khoảng

4.900 m2

8000 m2

4 Pháp lý

Hợp đồng

cho thuê

dài hạn

Hợp đồng

cho thuê

dài hạn

Hợp đồng

cho thuê

dài hạn

Hợp đồng

cho thuê

dài hạn

5 Công suất cho

thuê 80%-90% 80%-90% 80%-90% 75%-85%

6

Đơn giá cho

thuê (chưa

bao gồm thuế

VAT),(đồng/

m2/tháng)

300.000 294.000 252.000 245.000

7 Thời điểm

giao dịch

Tháng

6/2012

Tháng

6/2012

Tháng

6/2012

Tháng

8/2012

8

Nguồn thông

tin và thời

điểm khảo sát

Tháng

8/2012

Tháng

8/2012

Tháng

8/2012

Tháng

8/2012

Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC, Báo cáo thẩm định

giá kèm theo thẩm định giá số 116/CT-VIC ngày 30 tháng 8 năm 2012

Dựa trên các tiêu trí so sánh về vị trí, quy mô kích thước, hình dáng công

trình, điều kiện hạ tầng kỹ thuật dự án, điều kiện an ninh môi trường để chấm điểm

đưa các tài sản về cùng mặt bằng với tài sản thẩm định,cụ thể:

+ Vị trí: Bất động sản được thể hiện thông qua các yếu tố lợi thế về điều

kiện giao thông đi lại, khả năng kinh doanh... do đó, đây là một trong những yếu

tố quan trọng tác động đến giá thuê văn phòng:

TSSS1 (Tòa nhà Vinaconex 9 đường Phạm Hùng, huyện Từ Liêm) có một

mặt tiếp giáp với đường Phạm Hùng (đường rộng khoảng 40m, cách ngã 3 đường

Phạm Hùng – Mễ Trì khoảng 200m). TSSS1 có vị trí, giao thông đi lại và điều

kiện kinh doanh thuận lợi nhất. Do đó, đề nghị hệ số điều chỉnh lớn nhất (tương

đương 10 điểm).

TSSS2 (Tòa nhà Detech đường Tôn Thất Thuyết, quận Cầu Giấy) có một

mặt tiếp giáp với đường Tôn Thất Thuyết (đường rộng khoảng 18m, cách ngã ba

Tôn Thất Thuyết – Phạm Hùng khoảng 250m). TSSS2 có vị trí, giao thông đi lại

và điều kiện kinh doanh không thuận lợi bằng TSSS1. Do đó, đề nghị hệ số điều

chỉnh TSSS2 thấp hơn TSSS1 (tương đương 9,8 điểm).

TSSS3 (Tòa nhà 20A1 đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm) có một mặt

tiếp giáp với đường Lê Đức Thọ (đường rộng khoảng 18m, cách ngã ba đường Lê

Đức Thọ - Hồ Tùng Mậu khoảng 800m). TSSS3 có vị trí, giao thông đi lại và điều

kiện kinh doanh không thuận lợi bằng TSSS1,2. Do đó, đề nghị hệ số điều chỉnh

TSSS3 thấp hơn TSSS1,2 (tương đương 9,6 điểm).

TSSS4 (Tòa nhà Intracom đường Duy Tân, Cầu Giấy) tiếp giáp với đường

nội bộ khu ĐTM Cầu Giấy (đường rộng khoảng 11,5m, cách đường Duy Tân

khoảng 100m). TSSS4 có vị trí, giao thông đi lại và điều kiện kinh doanh không

thuận lợi bằng TSSS1,2,3. Do đó, đề nghị hệ số điều chỉnh TSSS4 thấp hơn

TSSS1,2,3 (tương đương 9,2 điểm).

TSTĐG (Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng đường Phạm Văn Đồng, Từ

Liêm) có một mặt tiếp giáp với ngõ 397 đường Phạm Văn Đồng (ngõ rộng khoảng

4m, cách đường Phạm Văn Đồng khoảng 30m). TSTĐG có vị trí, giao thông đi lại

và điều kiện kinh doanh kém thuận lợi nhất. Do đó, đề nghị hệ số điều chỉnh

TSTĐG thấp nhất (tương đương 9 điểm).

+ Quy mô kích thước, hình dáng công trình: Các TSSS và TSTĐG là các

tòa văn phòng cho thuê đáp ứng được nhu cầu cho thuê của đa số khách hàng. Tuy

nhiên, TSSS3,4 là tòa nhà văn phòng cho thuê (cao từ 9-10 tầng, 1 tầng hầm, diện

tích sàn xây dựng khoảng 1500-5600 m2) có quy mô nhỏ hơn các TSSS1,2 và

TSTĐG (cao từ 11-17 tầng, 1-2 tầng hầm, diện tích sàn xây dựng khoảng 11.000-

18.530 m2). Do đó, đề nghị hệ số điều chỉnh TSSS1,2 và TSTĐG bằng nhau và lớn

nhất (tương đương 10 điểm), TSSS3,4 bằng nhau và thấp hơn TSSS1,2 và TSTĐG

(tương đương 9,5 điểm).

+ Điều kiện hạ tầng kỹ thuật dự án: (Hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống

cấp thoát nước...; Chất hoàn thiện và trang thiết bị gắn với tòa nhà):

Hạ tầng kỹ thuật nội bộ: Các TSSS và TSTĐG đều là các tòa nhà văn

phòng cho thuê nằm trên địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm nên có Hạ

tầng kỹ thuật nội bộ tương đối hoàn chỉnh và tương đồng nhau;

Chất hoàn thiện và trang thiết bị gắn với tòa nhà: Các TSSS và TSTĐG

đều là các tòa nhà văn phòng chuyên biệt có chất lượng công trình xây dựng và

trang thiết bị gắn với tòa nhà tương đồng nhau. Do đó, đề nghị không có hệ số

điều chỉnh các TSSS và TSTĐG (tương đương 10 điểm).

+ Điều kiện an ninh, môi trường của dự án: (Trường học, y tế, an ninh, môi

trường sống...và các công trình khác): Các TSSS và TSTĐG đều nằm trên các tuyến

đường thuộc địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm nên có hạ tầng xã hội tương

đương nhau. Do đó, đề nghị không có hệ số điều chỉnh các TSSS và TSTĐG (tương

đương 10 điểm).

Bảng 2.8 Điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS.

TT TSSS

Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG

Tỷ

trọng

1 Giá thuê

(đồng/m2/tháng) 300.000 294.000 252.000 245.000

2 Vị trí 10 9,8 9,6 9,2 9 50%

3

Quy mô kích

thước, hình dáng

công trình

10 10 9,5 9,5 10 20%

4 Điều kiện hạ tầng

kỹ thuật dự án 10 10 10 10 10 20%

TT TSSS

Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG

Tỷ

trọng

5

Điều kiện an

ninh, môi trường

của dự án

10 10 10 10 10 10%

6 Tổng số điểm 10 9,9 9,7 9,5 9,5 100%

7 Tổng tỷ lệ %

điều chỉnh -5,3% -4,2% -2,1% 0,0%

8 Hệ số điều chỉnh 94,7% 95,8% 97,9% 100,0%

9

Đơn giá cho thuê

văn phòng đã

được điều chỉnh

(đồng/m2/tháng)

284.211 281.621 246.695 245.000 264.382

Đơn giá cho thuê văn phòng (Làm tròn) 264.000

Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC, Báo cáo thẩm định

giá kèm theo thẩm định giá số 116/CT-VIC ngày 30 tháng 8 năm 2012

Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính:

Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành điều chỉnh từ 3 đến 5 tài sản so

sánh và lấy giá bình quân của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh. Do đó, đơn giá

bình quân cho thuê văn phòng sau khi phân tích, tính toán là: 264.382đồng/m2.

Làm tròn: 264.000 đồng/m2.

. Diện tích văn phòng cho thuê: 8.153,2m2.

. Công suất cho thuê: 80 %.

. Số tháng kinh doanh trong năm: 12 tháng.

+ Chi phí hàng năm:

Căn cứ Công văn số 3237/UBND-KT ngày 02/5/2012 của UBND thành

phố Hà Nội về việc quy định trình tự, thủ tục và một số nội dung quy định về xác

định giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và tham khảo một số

dự án tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội:

. Chi phí cho hoạt động trông giữ xe hằng năm khoảng 5% doanh thu hàng

năm;

. Chi phí cho hoạt động cho thuê văn phòng hằng năm khoảng 10% doanh thu

hàng năm.

+ Thu nhập ròng hàng năm: Doanh thu hàng năm trừ đi chi phí hoạt động hàng

năm (CFt)

+ Tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu được ước tính là 13,5% (Tính theo

lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 9%/năm, dự báo lạm phát, rủi

ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất khoảng 50% lãi suất cơ

bản của NHNN).

+ Tổng thu nhập ròng từ hoạt động cho thuê văn phòng theo phương pháp

dòng tiền chiết khấu:

. Công thức tính toán:

V=

70

1 %5,131tt

tCF

. Tổng thu nhập ròng từ việc thu phí trông giữ xe và cho thuê văn phòng

theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (Giá trị quyền sử dụng 1.348m2 đất và công

trình xây dựng trên đất) là: 138.381.681.335 đồng.

Giá trị công trình xây dựng trên đất.

Công thức vận dụng tính toán: GTCTXD =

n

t 1

TLCLCLĐG x x DT

Trong đó: GTCTXD : Giá trị công trình xây dựng cần thẩm định giá;

DT : Diện tích sàn xây dựng công trình;

ĐG : Đơn giá xây dựng công trình;

TLCLCL : Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng.

+ Diện tích sàn xây dựng công trình: diện tích sàn xây dựng công trình (các

tầng nổi) là: 11.005m2 (Bảng 2.3.4).

+ Đơn giá xây dựng công trình:

Căn cứ Công văn số 717/QHKT-P1 ngày 8/4/2005 của Sở Quy hoạch –

Kiến trúc thành phố Hà Nội về việc QHMB và phương án thiết kế sơ bộ Tổ hợp

dịch vụ công cộng và Công văn số 683/QHKT-P1 ngày 27/10/2008 của Sở Quy

hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội về việc mở rộng diện tích tầng hầm và tăng

thêm 1 tầng hầm tại tòa nhà Dịch vụ công cộng tại khu đất ký hiệu CC thuộc khu

đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm: Bất động sản thẩm

định giá có công trình xây dựng trên đất là Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng cao

11 tầng, 2 tầng hầm.

Do đó, Tổ thẩm định giá đề xuất: Vận dụng suất vốn đầu tư xây dựng công

trình theo Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 của Bộ Xây dựng về việc

công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết

cấu công trình năm 2011: Công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc ≤ 15 tầng

là: 10.120.000 đồng/m2; Công trình xây dựng gồm 2 tầng hầm, áp dụng hệ số Kđ/c

là: 1,19.

Căn cứ Công văn số 1790/QĐ-SXD ngày 30/3/2012 của Sở Xây dựng

thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1,2,3 và quý I năm

2012: Chỉ số giá xây dựng công trình quý I/2012 so với quý IV/2011 là: 1,0029

lần.

Vậy đơn giá xây dựng công trình là: 10.120.000 đồng/m2 /1,1 x 1,19 x

1,0029 = 10.979.749 đồng/m2.

+ Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng:

Qua khảo sát hiện trạng: TSTĐG hiện đang trong quá trình hoàn thiện. Do

đó, Tổ thẩm định giá đề xuất tỷ lệ chất lượng còn lại của TSTĐG là: 100%.

Kết quả:

+ Giá trị công trình xây dựng trên đất là: 10.979.749 đồng/m2 x 11.005m

2 x

100% = 120.832.139.946 đồng.

Như vậy giá đất để tính đơn giá thuê 1.348 m2 đất xây dựng Tổ hợp công trình

dịch vụ công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là:

Giá đất = Tổng thu nhập ròng –giá trị công trình (chi phí xây dựng)

+ Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất cùng với công trình xây dựng Tổ hợp

công trình dịch vụ công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội

là: 138.381.681.335 đồng.

+ Giá trị công trình xây dựng là: 120.832.139.946 đồng.

+ Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất là (TNR-GTCT): 138.381.681.335 đồng

– 120.832.139.946 đồng = 17.549.541.389 đồng.

Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp công trình dịch

vụ công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 17.549.541.389

đồng/1.348m2 = 13.018.948 đồng/m

2.

* Xác định giá đất để tính đơn giá thuê 1.631 m2 đất còn lại xây dựng sân

đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc tổ hợp công trình dịch vụ

công cộng (Giả định 1.631 m2 đất thuê còn lại được sử dụng để trông giữ xe):

Giá trị quyền sử dụng 1.631m2 đất làm sân, đường nội bộ và tầng hầm mở rộng

tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội được ước tính trên cơ sở ước tính

tổng thu nhập ròng từ hoạt động trông giữ xe trừ đi chi phí xây dựng công trình.

- Tổng thu nhập ròng từ hoạt động trông giữ xe:

+ Doanh thu hàng năm từ hoạt động trông giữ xe ngoài trời:

. Tổng diện tích sân, đường nội bộ là: 1.631m2

. Căn cứ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam số TCXDVN 323:2004: Diện tích

cho 01 chỗ để xe ô tô là: 25m2/ xe, chỗ để xe máy là 3m

2/xe.

. Số lượng xe máy: 1.631m2/2/3m2/xe = 272 xe.

. Số lượng xe ô tô: 1.631m2/2/25m2/xe = 33 xe.

. Căn cứ Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND

thành phố Hà Nội về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn thành

phố Hà Nội:

. Phí trông giữ xe máy là: 45.000 đồng/xe/tháng.

. Phí trông giữ xe ô tô là: 900.000 đồng/xe/tháng.

.Số tháng kinh doanh là: 12 tháng.

. Tỷ lệ kinh doanh trong tháng (hệ số lấp đầy): 90% (Tham khảo các dự án

tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội).

+ Doanh thu hàng năm từ hoạt động trông giữ xe tầng hầm mở rộng:

. Tổng diện tích tầng hầm mở rộng là: 724 m2

. Căn cứ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam số TCXDVN 323:2004: Diện tích

cho 01 chỗ để xe ô tô là: 25m2/ xe, chỗ để xe máy là 3m

2/xe.

. Số lượng xe máy: 724 m2/2/3m2/xe = 121 xe.

. Số lượng xe ô tô: 724 m2/2/25m2/xe = 14 xe.

. Căn cứ Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND

thành phố Hà Nội về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn thành

phố Hà Nội:

. Phí trông giữ xe máy là: 45.000 đồng/xe/tháng.

. Phí trông giữ xe ô tô là: 1.800.000 đồng/xe/tháng.

. Số tháng kinh doanh là: 12 tháng.

. Tỷ lệ kinh doanh trong tháng (hệ số lấp đầy): 90% (Tham khảo các dự án

tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội).

- Chi phí hàng năm:

. Căn cứ Công văn số 3237/UBND-KT ngày 02/5/2012 của UBND thành

phố Hà Nội về việc quy định trình tự, thủ tục và một số nội dung quy định về xác

định giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và tham khảo các dự

án tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội: Chi phí cho hoạt động trông giữ xe hằng

năm khoảng 5% doanh thu hàng năm;

Thu nhập ròng hàng năm: Doanh thu hàng năm trừ đi chi phí hoạt động hàng

năm (CFt).

Tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu được ước tính là 13,5% (Tính theo

lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 9%/năm, dự báo lạm phát, rủi

ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất khoảng 50% lãi suất cơ

bản của NHNN).

Tổng thu nhập ròng từ hoạt động trông giữ xe theo phương pháp dòng tiền

chiết khấu:

. Công thức tính toán:

V=

70

1 %5,131tt

tCF

. Tổng thu nhập ròng từ việc kinh doanh trông giữ xe đất làm sân, đường

nội bộ và tầng hầm mở rộng theo phương pháp dòng tiền chiết khấu là:

5.515.560.817 đồng.

+ Giá trị công trình xây dựng trên đất phần diện tích tầng hầm mở rộng :

Công thức vận dụng tính toán: GTCTXD =

n

t 1

TLCLCLĐG x x DT

Trong đó: GTCTXD : Giá trị công trình xây dựng cần thẩm định giá;

DT : Diện tích sàn xây dựng công trình;

ĐG : Đơn giá xây dựng công trình;

TLCLCL : Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng.

. Diện tích sàn xây dựng công trình: Diện tích sàn xây dựng tầng hầm mở

rộng là: 724m2 (Bảng 2.3.4).

+ Đơn giá xây dựng công trình (phần tầng hầm):

. Giá trị công trình xây dựng trên đất (bao gồm 2 tầng hầm đã tính phần

trên) là: 120.832.139.946 đồng.

Giá trị công trình xây dựng trên đất (không bao gồm 2 tầng hầm) là:

120.832.139.946 đồng / 1,19 = 105.993.105.216 đồng.

Đơn giá xây dựng tầng hầm là: (120.832.139.946 đồng – 105.993.105.216

đồng)/ (1.348m2 x 2tầng) = 5.504.093 đồng/m

2.

Vậy, đơn giá xây dựng tầng hầm mở rộng là: 5.504.093 đồng/m2.

. Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng:

Qua khảo sát hiện trạng: TSTĐG hiện đang trong quá trình hoàn thiện. Do

đó, Tổ thẩm định giá đề xuất tỷ lệ chất lượng còn lại của TSTĐG là 100%.

Kết quả:

. Giá trị công trình xây dựng trên đất là: 5.504.093 đồng/m2 x 724m

2 x 100%

= 3.984.963.333 đồng.

. Giá đất để tính đơn giá thuê 1.631m2 đất còn lại xây dựng sân đường nội

bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc Tổ hợp công trình dịch vụ công

cộng tại xã Xuân Định, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội:

. Giá trị quyền sử dụng 1.631m2 đất còn lại xây dựng sân đường nội bộ,

phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng là: 5.515.560.817 đồng.

. Giá trị công trình xây dựng là: 3.984.963.333 đồng.

. Giá trị quyền sử dụng 1.631 m2 m2 đất là (TNR-GTCT):

5.515.560.817đồng – 3.984.963.333 đồng = 1.530.597.484 đồng.

Như vậy giá đất để tính đơn giá thuê 1.631m2 còn lại xây dựng sân đường

nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc Tổ hợp công trình dịch vụ công

cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 1.530.597.484 đồng/

1.631m2 = 938.441đồng/m2. Theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011

của UBND thành phố Hà Nội, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vị trí 2

đường Phạm Văn Đồng, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 8.280.000 đồng/m2. Với

mức giá 938.441đồng/m2 là thấp hơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo

quy định của UBND thành phố Hà Nội, Đơn vị tư vấn đề xuất giá đất để tính đơn giá

thuê 1.631 m2 đất còn lại xây dựng sân đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm

mở rộng thuộc Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ

Liêm, thành phố Hà Nội bằng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND

Thành phố quy định (8.200.000 đ/m2).

Tính giá đất bình quân để tính đơn giá thuê 2.979 m2 đất (khu a) tại xã xuân

đỉnh, huyện từ liêm, thành phố hà nội để công ty tnhh thương mại vhc tiếp tục sử dụng

cùng với công trình đã xây dựng làm tổ hợp công trình dịch vụ công cộng:

Giá đất bình quân 2.979 m2 đất (khu a) được tính bằng bình quân giá đất

1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng nhân và giá đất 1.631 m2

còn lại xây dựng sân đường nội bộ

+ Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp công trình dịch vụ

công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm

định giá (tháng 8/2012) là: 13.018.948 đồng/m2.

+ Giá đất để tính đơn giá thuê 1.631 m2 còn lại xây dựng sân đường nội bộ,

phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng tại

xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá (tháng

8/2012) là: 8.280.000 đồng/m2.

Giá đất bình quân để tính đơn giá thuê 2.979 m2 đất tại xã Xuân Đỉnh,

huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội để Công ty TNHH Thương mại VHC tiếp tục

sử dụng cùng với công trình đã xây dựng làm Tổ hợp công trình dịch vụ công

cộng tại thời điểm thẩm định giá (tháng 8/2012) được là:

(13.018.948 đồng/m2 x 1.384 m

2) + (8.280.000 đồng/m

2 x 1.631 m

2)/2.979 m

2

= 10.424.000 đồng/m2

c2, Đề xuất giá đất để tính đơn giá thuê 435 m2 đất (khu b) làm đường nội bộ,

không được xây dựng công trình.

Phần diện tích đất làm đường nội bộ (không được xây dựng công trình), căn

cứ kết quả tính toán giá đất phần xây dựng công trình công trình công cộng, phí

dước là tầng hầm (1.631m2), Tổ thẩm định giá đề xuất giá đất để tính đơn giá thuê

435 m2 đất theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND

thành phố Hà Nội: Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, VT2 đường Phạm

Văn Đồng, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 8.280.000đồng/m2.

Kết quả:

- Giá đất bình quân để tính đơn giá thuê 2.979 m2 đất (Khu A) để xây dựng

công trình tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm

định giá (tháng 8/2012) được làm tròn là: 10.424.000 đồng/m2 (Mười triệu, bốn

trăm hai mươi bốn nghìn đồng chẵn).

- Giá đất để tính đơn giá thuê 435 m2 đất (Khu B) làm đường nội bộ (không

được xây dựng công trình) tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại

thời điểm thẩm định giá (tháng 8/2012) là: 8.280.000 đồng/m2. (Tám triệu, hai trăm

tám mươi nghìn đồng chẵn)./.

d, Kết quả họp liên ngành thành phố

Dựa trên những Văn bản quy định về diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn

sử dụng. Tổ chuyên viên liên ngành thống nhất với đơn vị tư vấn về vị trí áp dụng

giá đất, chi phí xây dựng công trình. Điều chỉnh chấm điểm lại TSSS và TSTĐ, cụ

thể như sau:

- Giá cho thuê văn phòng điều chỉnh từ 264.000 đồng/m2 thành 270.000

đồng/m2.

- Thu nhập ròng bất động sản (TNR) là: 141,511,999,810 đồng;

- Giá trị công trình trên đất (GTCT) là: 120.832.139.946 đồng

- Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất là (TNR-GTCT): 141,511,999,810 đồng

– 120.832.139.946 đồng = 20,679,859,864 đồng.

- Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp công trình dịch vụ

công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội trong trường hợp này

là: 15,341,142 đồng/m2.

Như vậy việc tính toán đơn giá sản xuất kinh doanh của đơn vị tư vấn bằng

phương pháp thặng dư được tính toán trên cơ sở tính chi phí theo chính sách tại thời

điểm định giá, và ước tính doanh thu của bất động sản. Chi phí được tính theo quy

định vì vậy giá trị thửa đất phụ thuộc lớn vào ước tính doanh thu. Theo ví dụ trên

đơn vị tư vấn đưa ra các tài sản so sánh là các bất động sản tương tự và điều chỉnh

theo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản (vị trí, quy mô kích thước, hạ

tầng kỹ thuật, môi trường an ninh, tính pháp lý) được giá trị cho thuê văn phòng của

bất động sản cần thẩm định. Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của việc ước tính

doanh thu đối với tính giá trị khu đất và đơn giá đất trên một mét vuông ta xét các

trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo phương án của đơn vị tư vấn: đơn giá thuê văn phòng

của tài sản thẩm định là: 264.000 đồng/m2 một năm tương ứng với:

- Thu nhập ròng bất động sản (TNR) là: 138.381.681.335 đồng;

- Giá trị công trình trên đất (GTCT) là: 120.832.139.946 đồng

- Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất là (TNR-GTCT): 138.381.681.335 đồng

– 120.832.139.946 đồng = 17.549.541.389 đồng.

- Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp công trình dịch

vụ công cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội trong trường hợp

này là: 13.018.948 đồng/m2.

Trường hợp 2: Kết quả chấm điểm lại tài sản so sánh và tài sản thẩm định của

chuyên viên liên ngành là: 270.000 đồng/m2 một tháng:

Theo kết quả trên trong trường hợp doanh thu văn phòng cho thuê của bất

động sản tăng 6.000 đồng/m2 (bằng 2,27%) thì giá đất để tính đơn giá thuê đất tăng

2.232.194 đồng/m2

(bằng 17,8%). Như vậy kết quả khảo sát điều tra của đơn vị tư vấn

và chấm điểm điều chỉnh tài sản so sánh của liên ngành thành phố rất quan trọng, ảnh

hưởng trực tiếp đến đơn giá đất để tính đơn giá thuê đất, một sự thay đổi nhỏ của giá

thuê văn phòng cũng ảnh hưởng lớn đến đơn giá đất. Tuy nhiên việc chấm điểm này

dựa trên yếu tố cảm tính không có quy định cụ thể.

2.2.3.4, Những khó khăn, tồn tại của công tác xác định giá thuê đất

- Đối với những trường hợp chưa có quyết định, hợp đồng thuê đất:

Việc xác định đơn giá thuê đất chính thức cho các đơn vị tổ chức này là rất

khó khăn, giá thuê đất chính thức chỉ được xác định trên cơ sở Quyết định cho thuê

đất chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội).

Đối với trường hợp này Cục thuế Hà Nội chỉ đạo tạm tính theo bảng giá đất của

UBND Thành phố ban hành hàng năm.

- Đối với trường hợp phải xác định đơn giá thuê đất sát giá thị trường:

Giá đất sản xuất kinh doanh theo Chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư

vấn giá phụ thuộc lớn vào doanh thu của dự án. Tuy nhiên, việc tính toán, ước tính

doanh thu được căn cứ kết quả điều tra thị trường của đơn vị tư vấn, kết quả điều tra

này chưa có cơ quan để kiểm chứng. Điều đó dẫn đến việc giá đất sản xuất kinh

doanh phụ thuộc giá trị điều tra do đơn vị tư vấn giá cung cấp, hội đồng liên ngành

chỉ xem xét việc điều chỉnh so sánh có phù hợp hay không, do thị trường bất động

sản không minh bạch dẫn đến việc kiểm chứng thông tin đơn vị tư vấn giá cung cấp

là không khả thi.

Đối với các trường hợp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, công

trình công cộng, khu công nghiêp thì khi áp dụng tính toán theo phương pháp trên thì

kết quả giá đất thấp hơn giá đất do UBND Thành phố ban hành hàng năm.

- Đối với đơn vị, tổ chức được khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền

thuê đất thì thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo quyết định phê duyệt giá chưa

được quy định phù hợp với thời gian được khấu trừ tiền thuê đất. Theo hướng dẫn

tại Thông tư Số: 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa

đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của bộ tài

chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm

2005 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

Doanh nghiệp H được thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệp; tổng diện tích đất thuê (diện tích toàn dự án) là 3.000 m2, diện tích đất thu

tiền thuê đất là 2.000 m2; thời hạn thuê đất 50 năm (từ thời điểm bàn giao đất thực

tế tháng 6/2011 đến tháng 5/2061) với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Dự án được duyệt có thời gian xây dựng cơ bản là 02 năm.

Tại thời điểm xác định tiền thuê đất (tháng 6/2011): giá đất sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp do UBND tỉnh quyết định là: 10 triệu đồng/m2; Tỷ lệ % để

tính đơn giá thuê đất do UBND tỉnh quy định là 1,5%; Toàn bộ chi phí bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng

(gọi chung là chi phí bồi thường) đã ứng trước theo phương án được cấp có thẩm

quyền phê duyệt là: 3.000 triệu đồng; Dự án được miễn tiền thuê đất của thời gian

xây dựng cơ bản là 02 năm..

- Tiền thuê đất một năm (xác định tại thời điểm bàn giao đất thực tế là tháng

06/2011) là:

Tiền thuê đất

nộp 1 năm tại =

Giá đất tính thu

tiền thuê đất x

Tỷ lệ

(%) x

Diện tích đất thu

tiền thuê đất

thời kỳ đầu tiên

Tiền thuê đất

nộp 1 năm tại

thời kỳ đầu tiên

của DN H

= 10 triệu

đồng/m2 x

1,5% x

2.000m2 = 300 triệu đồng/năm

+ Chi phí bồi thường theo phương án được duyệt là 3.000 triệu đồng: số tiền

này được quy đổi ra số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất kỳ đầu để xác

định số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm như sau:

3.000 triệu đồng : 300 triệu đồng/năm = 10 năm.

+ Chi phí bồi thường được khấu trừ quy đổi tương ứng với 10 năm thuê đất

để trừ vào số năm phải nộp tiền thuê đất.

Như vậy, số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng trả tiền thuê đất

hàng năm là: 50 năm trừ đi (-) 02 năm (miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ

bản) - 10 năm (quy đổi từ chi phí bồi thường được khấu trừ ra số năm, tháng nộp

tiền thuê đất) = 38 năm.

Doanh nghiệp H phải nộp tiền thuê đất hàng năm cho 38 năm bắt đầu từ

tháng 6/2023 đến tháng 5/2061 theo chính sách và giá đất thu tiền thuê đất tại thời

điểm tháng 6/2023; Đơn giá thuê đất được giữ ổn định 5 năm từ tháng 6/2023.

Theo hướng dẫn trên thì đơn giá thuê đất trong trường hợp này coi như

được ổn định 10 năm (không kể 02 năm xây dựng cơ bản). Tuy nhiên theo quy định

hiện hành thì đơn giá thuê đất của doanh nghiệp H chỉ được ổn định 05 năm, như

vậy là không có sự thống nhất về thời gian ổn định đơn giá thuê đất.

Như vậy từ thực trạng công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế

trên địa bàn Thành phố Hà Nội cho thầy: Số lượng tổ chức, thửa đất cần định giá là

rất nhiều, một phần là sử dụng đất chưa có Hợp đồng, Quyết định cho thuê đất

chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thời gian xác định giá thuê đất đối

với trường hợp phải thuê tư vấn và báo cáo UBND Thành phố là dài; đối với trường

hợp phải thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư thẩm định giá thì việc tính toán, ước tính

doanh thu được căn cứ kết quả điều tra thị trường của đơn vị tư vấn, kết quả điều tra

này chưa có cơ quan để kiểm chứng, hội đồng liên ngành chỉ xem xét việc điều

chỉnh so sánh có phù hợp hay không, do thị trường bất động sản không minh bạch

dẫn đến việc kiểm chứng thông tin đơn vị tư vấn giá cung cấp là không khả thi.

Chương 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG

TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.

3.1 Về cơ chế, chính sách

Xuất phát từ những khó khăn vướng mắc trên, để đảm bảo công tác xác

định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhanh chóng và hiệu quả, công

bằng cho các doanh nghiệp xác định giá thuê đất, hạn chế khiếu kiện thì về cơ chế,

chính sách xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội cần phải điều chỉnh

một số quy định sau:

Một là: Không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính đơn giá

thuê đất đối với các trường hợp giá trị của thửa đất tính theo giá đất do UBND

thành phố quy định tại thời điểm xác định giá nhỏ hơn 15 tỷ đồng. Hiện nay giá đất

sản xuất kinh doanh của theo Bảng giá của UBND Thành phố ban hành hàng năm

đã đạt mức tối đa theo quy định khung giá của Chính phủ. Khi đó đơn giá thuê đất

sẽ được tính như sau:

Đơn giá thuê đất

một m2 một năm

=

Giá đất của một m2

theo Bảng giá của

UBND Thành phố

ban hành hàng năm

x Tỷ lệ phần trăm (%) tính

tiền thuê đất

Hai là: Để đơn vị, tổ chức yên tâm đầu tư sản xuất, đối với trường hợp tổ

chức phải thực hiện giải phóng mặt bằng và được khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng

vào tiền thuê đất thì quy định rõ thời gian ổn định đơn giá thuê đất là 05 năm nếu

thời gian khấu trừ tiền giải phóng vào tiền thuê đất nhỏ hơn 05 năm và bằng thời

gian khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng nếu thời gian khấu trừ tiền giải phóng mặt

bằng lớn hơn 05 năm.

Ba là: Thực hiện Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012 của Chính phủ

Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường,

UBND thành phố Hà Nội đang chỉ đạo việc: Giảm 50% tiền thuê đất phải nộp của

năm 2012 theo quy định tại Quyết định số 2093/QĐ-TTg ngày 23 tháng 11 năm

2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc giảm tiền thuê đất trong năm 2011 và năm

2012 đối với một số tổ chức kinh tế cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực

thương mại, dịch vụ đang được Nhà nước cho thuê đất mà năm 2012 phải xác định

đơn giá thuê đất theo quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12

năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày

14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Tuy nhiên

một trong những điều kiện để miễn giảm tiền thuê đất theo quy định tại Quyết định

số 2093/QĐ-TTg ngày 23 tháng 11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ là: đơn vị

phải sử dụng đất thuê đúng mục đích, đúng quy định của pháp luật đất đai. Đơn vị

thực hiện ra quyết định miễn giảm là cơ quan thuế không có chức năng kiểm tra

mục đích sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất mà chức năng kiểm tra mục đích

sử dụng đất của các tổ chức theo quy định của Luật đất đai là của Sở Tài nguyên và

Môi trường.

Để đẩy nhanh tiến độ giảm tiền thuê đất và tạo điều kiện giảm bớt khó khăn

cho các trường hợp thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội khi thực hiện chính sách

thu tiền thuê đất mới của Chính phủ trong giai đoạn suy thoái của nền kinh tế hiện

nay; Đồng thời đẩm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật, đề nghị UBND Thành

phố:

- Cho phép các trường hợp thuê đất tự cam kết mục đích sử dụng đất trên

công văn đề nghị giảm tiền thuê đất làm cơ sở để cơ quan thuế thực hiện việc giảm

tiền thuê đất theo quy định.

- Sau khi các trường hợp thuê đất có quyết định giảm tiền thuê đất thì Cục

thuế sẽ chuyển lập danh sách các trường hợp này đến Sở Tài nguyên và môi trường

để đề nghị Sở kiểm tra mục đích sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian được

giảm tiền thuê đất; Trường hợp các tổ chức không sử dụng đất đúng mục đích theo

kết quả kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường thì Cục thuế sẽ điều chỉnh hoặc

hủy quyết định giảm tiền thuê đất theo quy định.

3.2 Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá thuê đất.

Để cải cách, giảm bớt thủ tục hành chính. Đối với trường hợ giá trị của thửa

đất tính theo giá đất do UBND thành phố dưới 15 tỷ đồng và trường hợp xác định

lại đơn giá sau khi hết thời gian ổn định chỉ cần nộp:

- Văn bản của tổ chức đề nghị xác định đơn giá thuê đất;

- Bản sao hợp lệ các hồ sơ liên quan đến thửa đất như sau:

+ Quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền;

+ Bản đồ thu hồi, cho thuê đất theo quyết định của UBND Thành phố.

+ Hợp đồng thuê đất cũ, Biên bản định giá hoặc quyết định phê duyệt giá

kỳ trước (đối với trường hợp xác định lại đơn giá thuê đất)

+ Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của thửa đất thuê thời gian trước (nếu

có).

Theo quy định hiện tại thì đơn vị đến nộp hồ sơ xác định giá thuê đất tuy

theo từng đối tượng phải nộp những loại giấy từ khác nhau. Trong đó quy định rõ

bản đồ quy hoạch, bản đồ hiện trạng 1/500, điều này không phù hợp với thực tế. Có

những đơn vị tổ chức có bản đồ nhưng không cùng loại tỷ lệ, lại phải thực hiện đo

lại hoặc không nộp được hồ sơ.

Để rút ngắn thời gian xác định giá và tiết kiệm tiền cho Ngân sách nhà nước

khi xác định giá thuê đất đối với các trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt

bằng sản xuất, kinh doanh: thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư,

khuyến khích đầu tư đồng theo danh mục do Chính phủ quy định; trong các điểm,

cụm, khu công nghiệp tập trung, khu làng nghề; thuê đất để xây dựng kết cấu hạ

tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng (bao gồm xây dựng kết cấu

hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn,

khu dân cư đô thị và các trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác) đề nghị UBND

thành phố Hà Nội báo cáo Bộ Tài chính, Chính Phủ cho phép không phải thuê đơn

vị tư vấn xác định giá đất sản xuất kinh doanh sát giá thị trường trong trường hợp

giá trị của thửa đất tính theo giá đất do UBND Thành phố quy định tại thời điểm

xác định giá lớn hơn 15 tỷ đồng.

3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất.

Với tầm quan trọng, ảnh hưởng lớn đến kết quả xác định giá đất sản xuất

kinh doanh sát giá thị trường làm căn cứ thẩm định giá đất thuê. Khi tuyển chọn

đơn vị tư vấn thẩm định giá, Sở Tài chính cần quy định cụ thể trách nhiệm của đơn

vị tư vấn lập chứng thư thẩm định giá: khi đưa ra các tài sản so sánh, yêu cầu cung

cấp bằng chứng, chứng minh tính pháp lý của kết quả điều tra, khảo sát.

Để đảm bảo công bằng cho các doanh nghiệp, không xảy ra khiếu kiện, đề

nghị UBND Thành phố quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê đất đối với từng lĩnh

vực, ngành nghề theo mục đích sử dụng đất được UBND Thành phố cho phép trong

quyết định cho thuê đất, cụ thể:

Bảng 3.1: Tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng

STT Mục đích sử dụng đất

Tỷ lệ % đơn giá thuê đất

Khu

vực 1

Khu

vực 2

Khu

vực 3

Khu

vực 4

1

Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

mặt bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực

đặc biệt ưu đãi đầu tư theo danh mục do

Chính phủ quy định.

0,85 0,82 0,79 0,75

2

Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

mặt bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực

ưu đãi đầu tư theo danh mục do Chính phủ

quy định.

0,95 0,92 0,89 0,85

3

Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

mặt bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực

khuyến khích đầu tư theo danh mục do

Chính phủ quy định.

1,1 0,99 0,97 0,95

4 Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

mặt bằng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp 1,5 1,3 1,2 1,1

STT Mục đích sử dụng đất Tỷ lệ % đơn giá thuê đất

nuôi trồng thủy sản (ngoài danh mục đặc biệt

ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư và khuyến khích

đầu tư.

5

Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong các

điểm, cụm, khu công nghiệp tập trung, khu

làng nghề; thuê đất để xây dựng kết cấu hạ

tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã

có hạ tầng (bao gồm xây dựng kết cấu hạ

tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,

khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân

cư đô thị và các trường hợp xây dựng kết cấu

hạ tầng khác).

1,5

6

Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

mặt bằng sản xuất, thuê đất để sử dụng cho

mục đích kinh doanh dịch vụ công cộng,

công ích phục vụ dân sinh: chợ dân sinh, bãi

đỗ xe, vận tải hành khách công cộng, môi

trường, thoát nước đô thị...).

2 1,8 1,6 1,5

7 Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

trụ sở, văn phòng. 2,5 2,3 2,1 2

8

Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm

mặt bằng kinh doanh thuộc các ngành

thương mại, dịch vụ (trừ dịch vụ công cộng

phục vụ dân sinh).

3 2,8 2,6 2,5

STT Mục đích sử dụng đất Tỷ lệ % đơn giá thuê đất

9

Đối với diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, đất nằm trong

phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các công trình được cấp có thẩm quyền cho

thuê đất hàng năm không được xây dựng công trình, hiện trạng không có

công trình trên đất: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng 50% tỷ lệ % tính

đơn giá thuê đất của diện tích đất ngoài chỉ giới đường đỏ, ngoài phạm vi

hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo mục đích sử dụng đất thuê

nhưng không thấp hơn tỷ lệ tối thiểu trong khung tỷ lệ % quy định ( 0,75%).

Khu vực 1 gồm: 4 quận nội thành cũ (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa,

Ba Đình).

Khu vực 2 gồm: Các quận còn lại và huyện Từ Liêm

Khu vực 3 gồm: Các xã giáp ranh nội thành; thị trấn; các phường thuộc thị

xã Sơn Tây

Khu vực 4 gồm: Các xã còn lại

Việc quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê đất như trên một mặt tạo công

bằng, rõ ràng trong việc xác định giá thuê đất, một mặt cũng để khuyến khính các tổ

chức kinh tế đầu tư ra các vùng nông thôn, các vùng có điều kiện hạ tầng khó khăn.

3.4 Một số giải pháp khác

Đẩy mạnh cải các thủ tục hành chính đối với công tác giao đất, cho thuê

đất. Các trường hợp tổ chức đang sử dụng đất nhưng chưa có Quyết định cho thuê

đất và Hợp đồng thuê đất chính thức, đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường lập

danh sách, yêu cầu đơn vị liên hệ với Sở để được hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ xin

giao đất, thuê đất theo quy định.

Cục thuế Hà Nội chỉ đạo Chi cục thuế các quận huyện thông báo cho các

đơn vị đã hết thời gian ổn định giá liên hệ với Sở Tài chính để hướng dẫn nộp hồ sơ

xác định lại đơn giá thuê đất.

Quy định rõ trách nhiệm của Bên thuê đất phải liên hệ với cơ quan nhà

nước có thẩm quyền khi hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất trong Quyết định phê

duyệt giá thuê đất và Hợp đồng thuê đất.

Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất

tiết kiệm, hiệu quả. Đặc biệt tập trung thanh tra, kiểm tra đối với các án đã được

giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm triển khai, để

hoang hoá, đề xuất xử lý theo đúng quy định của Luật Đất đai.

KẾT LUẬN

Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban

ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực

xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn

Thành phố nói riêng. Kết quả thu từ cho thuê đất đã đóng góp một phần không nhỏ

trong các khoản thu từ đất nói riêng và ngân sách Thành phố nói chung. Tuy nhiên

hiện nay, trong điều kiện thị trường đang suy thoái, đặc biệt sản xuất kinh doanh

đặc biệt khó khăn thì việc xác định và thu các khoản thu từ đất là rất khó khăn và

phức tạp.

Số lượng tổ chức, thửa đất cần phải xác định lại giá thuê đất rất nhiều

(khoảng 3.376 lô đất), trong khi đó quy trình xác định giá thuê đất lại phải qua

nhiều bước, thời gian dài; vẫn còn nhiều tổ chức sử dụng đất chưa có Hợp đồng

hoặc Quyết định cho thuê đất chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

(UBND thành phố Hà Nội), dẫn đến việc yêu cầu các tổ chức này liên hệ xác định

giá thuê đất là rất khó khăn;

Đối với các trường hợp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, công

trình công cộng, khu công nghiêp thì khi áp dụng tính toán giá đất sát giá thị trường thì

kết quả giá đất thấp hơn giá đất do UBND Thành phố ban hành hàng năm; giá đất sản

xuất kinh doanh theo Chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn giá phụ thuộc lớn

vào doanh thu của dự án. Tuy nhiên, việc tính toán, ước tính doanh thu được căn cứ

kết quả điều tra thị trường của đơn vị tư vấn, kết quả điều tra này chưa có cơ quan

để kiểm chứng.

Để đảm bảo các doanh nghiệp sử dụng đất có hiệu quả, tăng nguồn thu của

ngân sách Thành phố, công bằng trong việc xác định giá thuê đất, UBND Thành

phố cần có những quy định phù hợp. Trong đó đặc biệt chú trọng đến việc cải cách

thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê

đất theo từng mục đích sử dụng đất và theo khu vực là rất quan trọng.

Không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đối với trường hợp giá trị của thửa

đất tính theo giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm xác định giá nhỏ

hơn 15 tỷ đồng. Đồng thời không phải thuê đơn vị tư vấn xác định giá thuê đất đối

với trường hợp trong danh mục ưu đãi đầu tư, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh,

sản xuất trong khu công nghiệp, khu kinh tế (các trường hợp này nếu tính toán theo

giá đất sát giá thị trường thì phần lớn là thấp hơn giá đất do UBND Thành phố quy

định hàng năm.

Bên cạnh đó để nâng cao hiệu quả xác định giá thuê đất cần tuyên truyền,

thông báo cho các đơn vị sử dụng đất liên hệ với Sở Tài chính để được hướng dẫn

nộp hồ sơ xác định giá thuê đất. Sở Tài nguyên và Môi trường phải tăng cường

công tác thanh tra, kiểm tra sử dụng đất, thông báo cho các đơn vị đang sử dụng đất

chưa có quyết định thuê đất, hợp đồng thuê đất liên hệ với Sở để hoàn thiện hồ sơ,

trình UBND Thành phố ra quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

1. Báo cáo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm

nhìn 2050.

2. Bộ Tài chính, Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005, hướng

dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của

Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

3. Bộ Tài chính, Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007, hướng

dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005

của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP

ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

4. Bộ Tài chính, Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011, về việc

sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của

Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP

ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

5. Bộ Tài chính, Chiến lược cải cách thuế 2001-2010; từ 1998 -2010, Số

liệu 1990 – 1997, Tổng cục thuế

6. Bộ Tài nguyên và môi trường (2009), Báo cáo kết quả kiểm kê quỹ đất

năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày 14 tháng 12

năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ.

7. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất.

8. Chính phủ, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005,

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

9. Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009,

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư.

10. Chính phủ, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, về sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày

14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

11. Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC, Chứng Thư thẩm định

giá số: 116/CT-VIC ngày 30/8/2012.

12. Cục thuế Thành phố Hà Nội, Công Văn Số: 2201/CT- QLĐ ngày

17/2/2012, tổng hợp các trường hợp thuê đất.

13 Đặng Hùng Võ – Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại

học quốc gia Hà Nội.

14. Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia

15. Quốc hội khóa 11, Luật đất đai 2003.

16. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số số 15/2012/QĐ-UBND ngày

04/7/2012, về việc Ban hành quy định về xác định đơn giá cho thuê

đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.