Masoveria Urbana Olot

7/22/2019 Masoveria Urbana Olot

1/15

MASOVERIA URBANAANLISI DE LES CONDICIONS PER A LA IMPLANTACI DEL RGIM MASOVERIA URBANA.


2/15

MASOVERIA URBANA ANLISI DE LES CONDICIONS PER A LA IMPLANTACIDE LA MASOVERIA URBANA.

Tots els organismes realitzen activitats encaminades a assolir ladaptaci al medi. Amos H.Hawley.

El terme masoveria urbana defineix una estratgia per assolir dos objectius, duna bandareduir el nombre dhabitatges que degut al seu mal estat de conservaci o a la necessitat derealitzar-hi obres per tal de dotar-los de les condicions mnimes dhabitabilitat romanendesocupats, i daltra banda, donar resposta a les necessitats dhabitatge duna part de lapoblaci per mitj de rgims alternatius a la tinena i sense que aix, suposi haver descometrela construcci dhabitatges de nova planta amb dest a lloguer. La masoveria urbana esproposa com un mecanisme per animar als propietaris dhabitatges desocupats a realitzar-ne larehabilitaci i manteniment sense haver dintervenir en el procs de construcci. Per mitj delcontracte de masoveria urbana, el propietari dun habitatge en cedeix ls, pel termini quesacordi, i a canvi els cessionaris/masovers nassumeixin les obres de rehabilitaci imanteniment.

La utilitzaci del mot masoveria urbana es fa per analogia amb els contractes de parceria i

masoveria, en virtut dels quals els propietaris de finques rstiques cedeixen les finques o pecesde terra de la seva propietat als futurs masovers per un perode de temps determinat, i a canviaquests es comprometen a mantenir la finca i a entregar una part dels fruits que aquestesprodueixen dacord amb uns percentatges establerts en virtut de les despeses i la inversi queassumeix el propietari i de les determinacions establertes de com acord en el contracte deparceria i masoveria1.

La masovera. 1922. Joan Miro. Centre Pompidou. Paris.

Marc legal:

El primer i nic text legal catal on es fa referncia explcita a la masoveria urbana s la Llei18/2007, de 28 de desembre, del dret a lhabitatge. Larticle 3.k defineix la masoveria urbanacom el contracte en virtut del qual els propietaris dun habitatge en cedeixen ls, pel terminique sacordi, a canvi que els cessionaris nassumeixin les obres de rehabilitaci i manteniment.

1Pel que fa al contingut dels contractes de parceria i masoveria consultar el model de contracte del Consell dels illustres collegisdadvocats de Catalunya.


3/15

Larticle 42 considera la masoveria urbana com una de les actuacions per evitar la desocupacipermanent dels habitatges i la rehabilitaci dels habitatges que estiguin en mal estat 2.

Finalment, larticle 74 considera els habitatges cedits en rgim de masoveria urbana, habitatgesdestinats a poltiques socials a efectes dassolir lobjectiu de solidaritat urbana3.

Altres texts legals, encara que de forma no directa, poden servir per establir les condicionslegals per al desenvolupament de contractes de masoveria urbana:

Larticle 22 de la Llei darrendaments urbans, admet la possibilitat que larrendatari dunhabitatge que realitza a compte propi les obres de millora daquest, t dret a una reducci de larenda proporcionalment a la part de lhabitatge de la qual es veu privat per causa daquelles,aix com a la indemnitzaci de les despeses que les obres lobliguen a efectuar.

Les condicions legals del dret a superfcie establertes a la Llei 22/2002, de 31 de desembre, deregulaci dels drets de superfcie, de servitud i dadquisici voluntria o preferent, poden seraplicables als contractes de masoveria, en tant que atribueixen temporalment la propietat deles construccions al superficiari i es mant la separaci entre la propietat dall que esconstrueix, respecte del sl en qu sefectua la construcci.

Situaci actual dels contractes masoveria urbana:

Algunes entitats i associacions4 fan referncia a la masoveria urbana en clau destratgiaenfront de la desocupaci dels habitatges i de la dificultat daccs a lhabitatge de la poblaci.Aquest fet, denota una certa difusi social i cultural del terme, no obstant, la masoveria urbanaes troba en un estadi molt germinal. Existeixen poqussims exemples daplicaci i molt pocsestudis o documents que analitzin les dificultats per a la seva implantaci i les estratgies queshaurien dassumir per part de ladministraci i el mn associatiu implicat, amb lobjectiu deconsolidar aquest rgim daccs a la lhabitatge.

Lany 2001 el Collectiu Dret a Sostre de Matar va signar el primer contracte en rgim demasoveria urbana, desprs de tres anys de treballar-hi. Aquest primer contracte va ser per un

local, amb la finalitat de destinar-lo a seu social del collectiu. (Notcia VILAWEB. Dimecres,05/12/2001).

Lany 2003, el ple de lAjuntament de Sant Cugat va manifestar, per mitj duna moci, lavoluntat dimpulsar un programa de masoveria urbana per tal que els joves puguin accedir ahabitatges desocupats del municipi. (Notcia VILAWEB. Dimarts, 16/09/2003).

Tot i la existncia dun marc legal favorable al desenvolupament de poltiques actives per partladministraci, i a la inexistncia aparent desculls legals cara a la implantaci de contractes enrgim de masoveria urbana, aquesta, com a rgim daccs a lhabitatge no ha prosperat. Lesraons ms aparents daquest fenomen, poden ser de carcter cultural, els propietarisdhabitatges desocupats es resisteixen a destinar-los al lloguer i per extensi poden rebutjar lamasoveria urbana. En un context social on lopini generalitzada entre els propietaris

dhabitatges buits, s la manca de seguretat que suposa el lloguer dhabitatges, la masoveriaes pot percebre com un experiment que pot comportar majors riscos pels propietaris delshabitatges. En el nostre pas el mercat dhabitatge de lloguer s molt residual, daltra banda, el

242.3. Shan dimpulsar poltiques de foment de la rehabilitaci dels habitatges que estiguin en mal estat per a sser llogats, mitjanantsubvencions directes als propietaris, oferta de subrogaci de lAdministraci en lexecuci de les obres i suport pblic a contractes demasoveria urbana.3Article 74. Definici dhabitatges destinats a poltiques socials.

Als efectes del que estableix larticle 73, es consideren habitatges destinats a poltiques socials tots els acollits a qualsevol de lesmodalitats de protecci establertes per aquesta llei o pels plans i els programes dhabitatge, els quals poden incloure, a ms delshabitatges amb protecci oficial de compra o de lloguer o daltres formes de cessi ds, els habitatges de titularitat pblica, elshabitatges dotacionals pblics, els allotjaments d acollida dimmigrants, els habitatges cedits a lAdministraci pblica, els habitatgesdinserci, els habitatges de copropietat, els habitatges privats de lloguer administrats per xarxes de mediaci social, els habitatgesprivats de lloguer de prrroga forosa, els habitatges cedits en rgim de masoveria urbana, els habitatges dempreses destinats a llurs

treballadors i altres habitatges promoguts per operadors pblics, de preu intermedi entre lhabitatge amb protecci oficial i lhabitatge demercat lliure per que no es regeixen per les regles de mercat lliure.4Associaci Prohabitatge: Alternatives dhabitatge Masoveria Urbana. Collectiu Dret a Sostre: Projecte Masoveria Urbana. 5.000habitatges buits a Matar.


4/15

fet que lhabitatge es consideri com un b dintercanvi, fa que els propietaris no prioritzin laseva ocupaci.

Rgim de tinena dels habitatge principals

Propietat Lloguer Gratut Altres TOTAL

Nombre 1.830.721 384.423 37.343 63.287 2.315.774

% 79,05 16,60 1,61 2,73 100,00Fons: Institut dEstadstica de Catalunya.

Les administracions no han manifestat una implicaci directe en cap projecte de masoveriaurbana, ni accions directes encaminades a la dinamitzaci dassociacions o collectius queliderin projectes de masoveria urbana, ni accions dirigides a penalitzar les males prctiquesdalguns propietaris que prefereixen mantenir els seus habitatges desocupats abans quetransferir-los al mercat de lloguer o de venta.

La Generalitat ha emprs accions pensades per a facilitar la incorporaci dels habitatgesdesocupats al mercat de lloguer; ajuts a les obres per acondicionar els habitatges en dest alloguer; ajuts al lloguer per a determinats collectius, joves, persones majors de 65 anys; lavalloguer que s una garantia per als propietaris dels habitatges de lloguer; el programa demediaci per al lloguer social; el programa de cessi a les borses de lloguer social. Per finsara no existeixen ajuts pensats per al desenvolupament de la masoveria urbana i com veurem,alguns dels ajuts al lloguer o ajuts destinats a posar en condicions habitatges desocupats per adestinar-los al lloguer, sn incompatibles amb les condicions inherents al rgim de masoveriaurbana.

CONTEXT NACIONAL:

Com ja he dit anteriorment no existeixen accions especfiques de la Generalitat de Catalunya,pel que fa al foment del rgim de masoveria urbana. De fet, alguns dels ajuts dissenyats desdel Departament de Medi Ambient i Habitatge i que formen part del Pla del Dret a lhabitatge2004-2007, sn incompatibles amb el rgim de masoveria urbana:

- Ajuts al pagament del lloguer:

La contraprestaci del contracte de masoveria urbana es fa en concepte dobres dadequaci,rehabilitaci i manteniment de lhabitatge, en aquest sentit no existeix import de lloguer i pertant, no hi ha possibilitat de percebre cap ajut.

- Garanties pbliques per a llogar habitatges:

Avalloguer: Cal veure si es pot concedir l avallogueren contractes de masoveria urbana, en totcas caldria preveure la seva homologaci a un contracte de lloguer convencional i la possibilitatque el propietari tingui les mateixes garanties.

Lloguer social: Caldria preveure la possibilitat que els contractes de masoveria urbanashomologuessin al lloguer social de forma que els propietaris dels habitatges subjectes a

aquest rgim es poguessin beneficar dels mateixos avantatges que els que formen part de laborsa. A lhora, els masovers haurien de ser els beneficiaris dels ajuts que poden percebre(subvenci a fons perdut, prstecs protegits).

- Decret 455/2004, de 14 desembre, de regulaci del Pla de rehabilitaci dhabitatges deCatalunya.

Algunes propostes de masoveria urbana plantegen la possibilitat que siguin els propis membresdel collectiu els que executin les obres de rehabilitaci. Els ajuts a la rehabilitaci que preveuel Pla de rehabilitaci no admet aquest supsit, en tot cas shauria de preveure la possibilitatdestablir un barem orientatiu dhores de treball executades pel llogater (masover), o que siguilagrupaci de masovers (Associaci, cooperativa) que realitzi les obres i que per tant sigui labeneficiria dels ajuts com a promotora de lactuaci.

El Decret estableix un increment dels ajuts quan els habitatges es destinen a lloguer o a jovesmenors de 35 anys. Caldria preveure el supsit de masoveria urbana en aquest apartat.


5/15

El Decret de rehabilitaci faculta nicament als propietaris dels habitatges per a la rehabilitaci iexecuci dobres en els espais comuns de ledificaci. Els ajuts a la rehabilitaci en els casosdobres en elements comuns els perceben els propietaris. En aquest sentit, el redactat delDecret shauria dajustar a aquesta realitat i permetre la consideraci del masover com apromotor i per tant beneficiari directa dels ajuts a la rehabilitaci i obres en elements comuns de

ledificaci.

En cas dhabitatges desocupats, els promotors de la rehabilitaci poden percebre els ajuts a larehabilitaci si es presenta el contracte de lloguer, que en tot cas no pot superar els imports dellloguer protegit a 10 anys. Caldria admetre lhomologaci del contractes de masoveria respecteals de lloguer.

El Decret 455/2004 estableix un termini per executar les obres, que en tot cas, si es tractadobres interiors no pot sobrepassar un any ms una prrroga de 6 mesos. Alguns projectes demasoveria urbana estableixen la possibilitat que les obres de rehabilitaci es puguin realitzardurant la durada del contracte, aquest fet a ms a ms s coherent amb la possibilitat quesiguin els propis membres del collectiu masover que de forma voluntria realitzin les obres.

- Accions coordinades amb les administracions locals:

La Generalitat pot realitzar accions coordinades en matria dhabitatge juntament amb elsAjuntaments tal com estableixen diferents articles de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, deldret a lhabitatge, algunes daquestes propostes es descriuen a lapartat de poltiquesmunicipals per al foment de la masoveria urbana.

- Accions especfiques per al foment de la masoveria urbana.

Ladministraci de la Generalitat, per mitj del seu propi parc pblic dhabitatge podriadesenvolupar un pla pilot de masoveria urbana (habitatges maquinria).

Es pot establir una lnia especfica dajuts o subvencions al desenvolupament de projectes de

masoveria urbana. Aquest lnia de subvencions podria anar destinada a collectius o aadministracions locals que impulsin el projecte de masoveria urbana.

Establiment dun marc legal especfic per a la masoveria urbana (reforma del codi civil...)

CONTEXT MUNICIPAL:

Dentrada no hi ha cap condici urbana prvia i indispensable per al desenvolupament delrgim de masoveria urbana. Tot i aix, s que hi ha algunes condicions que poden afavorir eldesenvolupament diniciatives que permetin la seva implantaci de forma sistemtica:

Habitatges desocup ats 2001

mbit territorial total Principals Secundaris Buits %

Alt Pirineu i Aran 52.654,00 24.014,00 21.309,00 7.331,00 13,92Comarques Centrals 216.224,00 151.015,00 24.509,00 40.700,00 18,82

Comarques Gironines 406.654,00 208.952,00 133.214,00 64.488,00 15,86

Ponent 147.822,00 104.808,00 17.836,00 25.178,00 17,03

Camp de Tarragona 339.113,00 164.080,00 130.009,00 45.024,00 13,28

Terres de l'Ebre 90.404,00 55.558,00 17.133,00 17.713,00 19,59

Barcelona-Ciutat 752.941,00 594.451,00 57.719,00 100.771,00 13,38

PGM 566.903,00 467.397,00 25.978,00 73.528,00 12,97

Arc Metropolit 724.816,00 545.499,00 87.236,00 92.081,00 12,70

Reg i Met ro po li tan a 2.044.660,00 1.607.347,00 170.933,00 266.380,00 13,03

Catalun ya 3.297.531,00 2.315.774,00 514.943,00 466.814,00 14,16Font: Avan del Pla territorial sectorial dhabitatge

- Existncia dun parc dhabitatges desocupats que requereixin obres de rehabilitaci o

adequaci a efectes de poder ser utilitzats. En aquest sentit cal una bona diagnosi del parcdhabitatges del municipi, identificant determinades zones que poden ser objectedactuacions de foment a la rehabilitaci, analitzant les caracterstiques dels habitatges


6/15

desocupats, lantiguitat, lestat de conservaci, les superfcies, el nivell dequipament iadequaci, el cens de propietaris dhabitatges buits. La possibilitat de concentrar lesactuacions en un mbit especfic pot facilitar els processos de gesti, les possibilitats dedivulgaci i dinformaci als propietaris, la complementarietat amb altres accions de fomentde la rehabilitaci, de dinamitzaci econmica, de reforma urbana...

- Lexistncia de demanda. En aquest sentit no tan la demanda no atesa de persones quenecessiten habitatge, com la definici duna demanda especfica de gent que vulguinaccedir a lhabitatge en rgim de lloguer i ms especficament de masoveria urbana. Enaquest sentit cal desenvolupar campanyes informatives entre la poblaci, dirigides alsfuturs masovers i als propietaris dhabitatges buits, aix com preveure desenvolupamentdun pilot amb habitatges de propietat pblica o dalgun entitat sense nim de lucre.

- Lexistncia de poltiques municipals que afavoreixin la rehabilitaci dhabitatgesdesocupats cara a la implantaci de rgims de masoveria urbana:

1. Mesures fiscals5:

Gravar per mitj de l IBI (Impost de bns immobles) els habitatges desocupats.

Bonificar l IBI (Impost de bns immobles) dels habitatges que socupin per mitj del rgim demasoveria urbana.Bonificar o reduir l impost de construccions i obres (ICIO) i les taxes de les obres derehabilitaci i adequaci dhabitatges desocupats per tal de destinar-los al rgim de lloguer omasoveria urbana.Negociar el pagament de tributs amb aquells propietaris deutors que posin els habitatges adisposici de contractes de masoveria urbana.

2. Ajuts directes:

Ajuts directes a les obres de rehabilitaci dhabitatges desocupats per tal de destinar-los alrgim de masoveria urbana.Ajuts directes a entitats, collectius o cooperatives6 que promoguin i gestionin contractes de

masoveria urbana.Ajuts directes als contractes de masoveria urbana.Avals als masovers urbans que sollicitin crdits per a la realitzaci dobres de rehabilitaci.

3. Suport i assessorament:

Suport a la tramitaci dels ajuts a la rehabilitaci previstos en el Pla de rehabilitacidhabitatges de Catalunya. Redacci de linforme intern didonetat o del test de ledifici.Suport tcnic a les obres de rehabilitaci.Suport tcnic i legal a la creaci dentitats destinades a promoure i gestionar contractes demasoveria urbana i a la redacci i tramitaci de contractes.

4. Planificaci:

Aprovaci del Pla local de lhabitatge.Realitzaci danlisis i estudis del parc desocupat de lhabitatge.Establiment drees de tempteig i retracte i de reserves per a ladquisici de sl en aquellsmbits on sidentifiquin bosses dhabitatges desocupats.Convenis de collaboraci amb el Departament de Medi Ambient i Habitatge per a alrehabilitaci de determinades zones del municipi. (Increment dels ajuts, suport i finanamentper a la redacci de projectes i direcci dobra).Declaraci drees de conservaci i rehabilitaci7.

5 Article 42.5. Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a lhabitatge. Ladministraci pot adoptar mesures altres que les que

estableixen les aparts de l1 al 4, entres les quals les de carcter fiscal, amb els mateixos objectius dincentivar locupaci delshabitatges i penalitzar-ne la desocupaci injustificada.6La llei 18/2002, de 5 de juliol, de cooperatives preveu que les administracions pbliques collaborin i participin de les cooperatives,principalment quan aquests gestionen bens cedits per ladministraci o transferncies de capital.


7/15

5. Inversi:

Adquisici dhabitatges desocupats per tal de destinar-los a masoveria urbana.Desenvolupament dun pla pilot amb habitatges pertanyents al parc pblic o provinents decessions dentitats sense nim de lucre, intestats, recaptaci executiva.

6. Altres mesures:

Programes dinspecci del parc existent.Declarar l incompliment de la funci social de la propietat i acordar el lloguer fors.8

En tot cas, no s indispensable la implantaci de totes aquestes accions per part deladministraci local, per s evident la necessitat destablir un marc desfavorable alshabitatges desocupats i que en canvi nafavoreixi la rehabilitaci i locupaci per mitj delscontractes de masoveria urbana.

CAS PRCTIC:

Per tal dentendre les condicions econmiques per a la implantaci del rgim de masoveriaurbana es proposa lestudi de dos casos prctics. El primer s el dun habitatge que requereixobres interiors per tal dadequar-lo a les condicions mnimes dhabitabilitat, millora de lallamentacstic i trmic i adequaci de les installacions a la normativa vigent. El segon seria un edificidhabitatges plurifamiliars que requereix per a la seva utilitzaci reforma interior dels habitatgesi rehabilitaci i millora dels elements comuns. En tots dos casos, es tracta dunitats registralsexistents, o sigui habitatges que estan desocupats per que constitueixen una unitat ambdivisi horitzontal, aquesta condici s indispensable en tant que en tots els casos cal que elshabitatges disposin de cdula dhabitabilitat o que per mitj de les obres de rehabilitaciaquesta es pugui aconseguir. Lobjecte de lestudi per mitj dels dos casos prctics s establirun perode damortitzaci de les obres que pugui homologar les condicions del contracte demasoveria a un contracte de lloguer protegit.

1. HABITATGES AMB NECESSITAT DOBRES DE REHABILITACI EN ELS ELEMENTSNO COMUNS.

Es tracta dun habitatge en dess o desocupat que pot pertnyer a una persona fsica ojurdica, una entitat o instituci que no pot dur a terme les obres de rehabilitaci necessriesper tal de permetre la seva utilitzaci. Lhabitatge pot estar situat en un edifici plurifamiliar o potser un habitatge allat, en qualsevol cas no es preveu la realitzaci dobres en els elementscomuns.

Superfcie estimada de lhabitatge: 70m tils.Pressupost de les obres: 27.800.

Durada del contracte: 7 + 3 anys.

OBRES DE REHABILITACI:

Per tal de determinar les obres de rehabilitaci a realitzar sha pres com a referncia lesactuacions protegides en el cas dhabitatges previstes a larticle 12.2 del Decret 455/2004, de

7Els article 36 i 37 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a lhabitatge, estableixen les condicions i labast de les declaracionsdrees de conservaci i rehabilitaci.8Article 42.6. Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a lhabitatge. Un cop posades a disposici dels propietaris totes les mesuresde foment que estableixen els apartats anteriors, en els mbits declarar com a mbits de demanda residencial forta i acreditada,ladministraci pot declarar l incompliment de la funci social de la propietat i acordar el lloguer fors de lhabitatge. La declaraci de lincompliment sha de fer per mitj dun expedient contradictori, dacord amb el que estableix la normativa de procediment administratiu,

en el qual cal detallar les vies de foment especfiques que shagin posat a dip0osici de la propietat per a facilitar-li el lloguer delhabitatge. En lacord de declaraci tamb sha dadvertir que, un cop transcorreguts dos anys des de la notificaci de la declaraci, sino sha corregit la situaci de desocupaci, per causa imputable a la propietat, ladministraci pot expropiar temporalment l usdefruit delhabitatge, per un perode no superior a cinc anys, per llogar-lo a tercers.


8/15

14 desembre, de regulaci del pla de rehabilitaci de Catalunya. No sha considerat el camp 3,vinculat a la millora de les condicions de mobilitat dels usuaris en tant que aquests han de tenirla consideraci legal de persones amb mobilitat reduda. La finalitat dutilitzar com a refernciade les obres protegides el Decret 455/2004 respon a la voluntat danalitzar les condicionseconmiques de la masoveria amb la possibilitat daccedir ajuts a les obres rehabilitaci queestableixi el contracte. Les actuacions protegides dacord amb el contingut del Decret 455/2004

sn les segents:

- Les actuacions destinades a qu els habitatges puguin assolir les condicions mnimesdhabitabilitat que exigeix la normativa vigent per a lhabitatge usat.

- Ladequaci de les installacions daigua, gas, electricitat i sanejament de linterior delhabitatge a la normativa vigent.

- La millora de lallament trmic i/o acstic, amb ladaptaci dels elements que conformenels tancaments dun habitatge als parmetres que exigeixen les normatives vigents.Aquestes actuacions es protegiran de forma especfica quan sexecutin de forma global pera cada tancament i no sintegrin en altres tipus dactuacions protegides.

Ajut mxim Pressupostprotegit mxim /m ti l /m const.

Habitabilitat: 9.240,00 21.000,00 300,00 240,00

Installacions: 770,00 2.800,00 40,00 32,00

Al lament : 1.540,00 4.000,00 57,14 45,71

Barreres: 7.920,00 18.000,00 257,14 205,71

TOTAL: 19.470,00 45.800,00 654,29 523,43

Inversi estimada: 11.550,00 27.800,00 397,14 317,71

DESPESES DURANT ELS 7 ANYS DE CONTRACTE:

La contraprestaci terica del contracte de masoveria, o sigui la despesa que assumeix elmasover sestableix a partir de la inversi global en obres de rehabilitaci, inclosos els impostosno recuperables, les llicncies i taxes municipals, i les despeses que el propietari hauriadassumir en cas de tenir lhabitatge desocupat durant els 7 anys de vigncia del contracte. Espreveu una despesa total durant els 7 anys de contracte de trenta-cinc mil quatre-cents seteuros amb quaranta-dos cntims (35.407,42).

Despeses de rehabilitaci

VRB (Valor de reposici Brut)

VRB= Cc+In+H+L+T+Gap 29.232,00

Cc: Cost de construcci (+BI+DG) 27.800,00

In: Impostos no recuperables 300,00

H: Horaris tcnics 0,00

L+T: Despeses de llicncies i taxes 1.132,00

Gap: Despeses d'administraci promotor. 0,00

Despeses 7 anys: 35.407,42

Obres de rehabilitaci: 29.232,00

Manteniment: 700,00


9/15

IBI 1.050,00

Despeses de comunitat: 2.800,00

Consums mnims de serveis:

Subministrament elctric: 378,00

Subministrament d'aigua: 407,42

Taxes urbanes: 840,00

No shan considerat despeses dhonoraris tcnics en tant que dacord amb la Taula tcnica (II)les obres interiors de lhabitatge no necessiten un tcnic facultatiu i, per tant, cap projecte omemria tcnica visada per el collegi professional. Tampoc shan comptabilitzat despesesdadministraci del promotor en tant que el masover s el promotor de les obres. Pel que fa ales despeses de consum sha pres com a referncia els consums mnims de subministresdaigua i corrent elctrica. Pel que fa a les taxes urbanes sha considerat la recollida de residusi la taxa de clavegueram. Tampoc no shan considerat les despeses financeres derivades delobtenci de crdit per a finanar les obres de rehabilitaci.

CLCUL DELS AJUTS:

Per al clcul dels ajuts, sha pres com a referncia els ajuts per a la rehabilitaci previstos alactual Pla de rehabilitaci dhabitatges de Catalunya i la possibilitat de bonificar les taxes iimpostos municipals, concretament una bonificaci del 70% de l impost de construccions iobres en cas dobres de rehabilitaci destinades a ladequaci dun habitatge que shagimantingut desocupat durant els darrers anys, i una bonificaci de l impost de bns immoblesper aquells habitatges que socupin per mitj dun contracte de masoveria urbana desprsdhaver roms desocupats els darrers anys. L import final dels ajuts ascendeix la quantitat detretze mil tres-cents quaranta-quatre euros (13.344).

Ajuts: 13.344,00

Ajuts a la rehabilitaci 11.550,00

Subvenci ICIO 70%: 849,00

Subvenci IBI 70%: 945,00

AMORTITZACI DE LES OBRES = LLOGUER MENSUAL PROPORCIONAL

Per tal dhomologar les condicions econmiques del contracte de masoveria a un lloguerprotegit, sha estimat un perode damortitzaci de 7 anys. El perode damortitzaci pot variaren funci de les caracterstiques de les obres a realitzar, de les caracterstiques de lhabitatge,de la situaci del mercat de lloguer del municipi. En tot cas, el perode damortitzaci de lesobres correspondria al perode de temps que el masover pot romandre a lhabitatge sense queel propietari percebi cap tipus de renta, en tot cas la contraprestaci econmica es realitza permitj de les obres de rehabilitaci, el manteniment de lhabitatge i el pagament dels tributs.

Es pren com a referncia les rentes mximes de les diferents modalitats de lloguer protegitestablertes en funci de les zones i en funci del perode en el que s obligatori destinarlhabitatge a lloguer protegit. Un cop calculada lamortitzaci de les obres durant els 7 anys devigncia del contracte, el lloguer mensual proporcional seria de quatre-cents vint-i-un eurosamb cinquanta-dos cntims (421,52) en el cas dobres executades sense els ajuts deladministraci i de dos-cents un euros amb seixanta-quatre cntims (201,64) en el cas que elmasover shagi pogut beneficiar dels ajuts a la rehabilitaci i de les bonificacions en tributsmunicipals.

Rentes mximes del lloguer protegit dun habitatge de 70m en funci de la qualificaci:

10 anys 25 anys 30 anys


10/15

A 622,30 396,20 282,80

B 506,10 322,00 229,60

C 447,30 284,90 203,70

Amortitzaci en funci dels anys de durada del contracte de masoveria:

10 anys 7 anys 5 anysAmortitzaci sense ajuts 317,12 421,52 560,72Amortitzaci amb ajuts 141,53 201,64 281,80

En tot cas lestabliment del perode de cessi de lhabitatge ser proporcional al nivell dedespesa que haur dassumir el masover i a les condicions inherents al mercat immobiliari delmbit objecte de lactuaci. El fet de poder concrrer als ajuts de ladministraci, principalmenten les actuacions de rehabilitaci suposa una millora de les condicions, permetentlhomologaci econmica del contracte de masoveria al lloguer protegit a 25 anys, sense queaix desequilibri el contracte de masoveria en contra dels interessos dels propietaris. Pel que faa la consideraci de les obres realitzades com a contraprestaci a la cessi temporal del

lloguer, no sha tingut en compte la depreciaci fsica, funcional i ecolgica daquestes, teninten compte que sintrodueix una despesa fixa en concepte de manteniment i que daltra bandael perode de vigncia del contracte no s prou extens com per comportar la depreciacifuncional i ecolgica dunes obres que en bona mesura suposen ladequaci funcional delhabitatge i ladequaci a normatives de les seves installacions i allaments.

ALTRES:

Els contractes de masoveria haurien de preveure la possibilitat que un cop shagi exhaurit elperode de cessi de lhabitatge, el contracte es pugui convertir o renegociar com un contractede lloguer a un preu establert anticipadament. Per exemple, es pot establir que un cop exhauritel contracte de masoveria aquest es pot prorrogar un temps determinat, durant el qual elmasover entregar al propietari una quantia determinada com a contraprestaci.

El fet que el contracte es firmi entre una entitat cooperativa i el propietari de lhabitatge potpermetre un cert grau de mobilitat pel que fa als usuaris finals dels habitatges. Aquestapossibilitat pot ser interessant si tenim en compte que la durada ptima dels contractes demasoveria a efectes damortitzaci ha de ser de 7 anys i durant aquest perode lusuari pot tenirnecessitats sobrevingudes que lobliguin a abandonar lhabitatge, trasllat per raons laborals,manca despai.

2. HABITATGES AMB NECESSITAT DOBRES DE REHABILITACI EN ELS ELEMENTSPROPIS I COMUNS.

Es poden assajar dues hiptesis de partida, un habitatge situat en un edifici collectiu

(plurifamiliar) que requereix obres de rehabilitaci en els elements comuns i en els propis delhabitatge, o una segona hiptesi duna finca ocupada per un edifici plurifamiliar propietat dunasola persona fsica o jurdica, una entitat o instituci que no pot dur a terme les obres derehabilitaci necessries per condicionar la finca per al seu us residencial. En el primer delscasos el masover executa a compte propi les obres a lhabitatge i promou juntament amb lacomunitat de propietaris les obres en els elements comuns, en el segon, lentitat o agrupaci demasovers afronten la rehabilitaci de tots els habitatges de la finca i dels elements comunsdaquesta. Les condiciones registrals dels habitatges han de ser les mateixes que en el cas 1.

Superfcie estimada de lhabitatge: 70m tils.Nombre dhabitatges: 6 habitatges. (Edifici dhabitatges amb dos habitatges per repl i un totalde 3 plantes pis).Pressupost de les obres: 411.600,00.

Pressupost per habitatge: 68.000,00.Durada del contracte: 15 + 5 anys.


11/15

OBRES DE REHABILITACI:

Per tal de determinar les obres de rehabilitaci a realitzar sha pres com a referncia lesactuacions protegides previstes a larticle 12 del Decret 455/2004, de 14 desembre, deregulaci del pla de rehabilitaci de Catalunya. No sha considerat el camp 3, vinculat a la

millora de les condicions de mobilitat dels usuaris en tant que aquests han de tenir laconsideraci legal de persones amb mobilitat reduda. La finalitat dutilitzar com a referncia deles obres protegides el Decret 455/2004 respon a la voluntat danalitzar les condicionseconmiques de la masoveria amb la possibilitat daccedir ajuts a les obres rehabilitaci queestableixi el contracte. Les actuacions protegides dacord amb el contingut del Decret 455/2004sn les segents:

- Patologies estructurals, o lesions que afecten lestabilitat, la solidesa i la seguretat deledifici.

- Deficincies constructives que afecten o poden afectar les condicions dhabilitabilitatfixades per la normativa vigent.

- Elements puntuals que, pel seu grau de deteriorament, representen un risc, ja sigui per alsocupants de ledifici, o per a terceres persones, amb independncia que ledifici puguitrobar-se en alguna de les situacions descrites en el dos supsits anteriors.

- Creaci dun itinerari practicable global, que comporti installar ascensor.

- Les obres per a ladequaci de les installacions comunitries de xarxes de sanejament,aigua, electricitat i gas canalitzat que estiguin en mal estat, que comptin amb materialsobsolets, que manquin destanquetat, que tinguin un dimensionat insuficient, que presentinun risc per les persones, o que no sadaptin a la normativa vigent. Tamb es protegiranobres en installacions que siguin conseqncia daltres actuacions protegibles en edifici.

- Millora de lallament trmic i acstic, per tal dadaptar lelement als parmetres que

exigeixen les normatives vigents.

- Installaci de sistemes dobtenci denergies alternatives, com plaques denergia solartrmica i/o fotovoltaica per a lobtenci daigua calenta sanitria i energia elctrica, quefomentin lestalvi energtic i redueixin lemissi del CO2 en els edificis.

- Les actuacions destinades a qu els habitatges puguin assolir les condicions mnimesdhabitabilitat que exigeix la normativa vigent per a lhabitatge usat.

- Ladequaci de les installacions daigua, gas, electricitat i sanejament de linterior delhabitatge a la normativa vigent.

- La millora de lallament trmic i/o acstic, amb ladaptaci dels elements que conformen

els tancaments dun habitatge als parmetres que exigeixen les normatives vigents.Aquestes actuacions es protegiran de forma especfica quan sexecutin de forma global pera cada tancament i no sintegrin en altres tipus dactuacions protegides.

Inversi en obres de rehabilitaci per habitatge:

Ajut mximPressupostprotegible

/m ti l /m const .

Estructurals: 6.600,00 12.000,00 171,43 137,14

Constructives: 2.200,00 8.000,00 114,29 91,43


12/15

Elements pun tuals: 220,00 800,00 11,43 9,14

Itinerari practicable: 6.600,00 10.000,00 142,86 114,29

Al lament el. comuns: 2.200,00 5.714,29 81,63 65,31

Energies alternat.: 1.650,00 4.285,71 61,22 48,98

Habitabilitat: 9.240,00 21.000,00 300,00 240,00

Installacions: 770,00 2.800,00 40,00 32,00

Al lament: 1.540,00 4.000,00 57,14 45,71

TOTAL 31.020,00 68.600,00 980,00 784,00

DESPESES DURANT ELS 15 ANYS DE CONTRACTE:

La contraprestaci terica del contracte de masoveria, o sigui la despesa que assumeix elmasover sestableix a partir de la inversi global en obres de rehabilitaci, en elements comunsi propis, inclosos els impostos no recuperables, les llicncies i taxes municipals, i les despesesque el propietari hauria dassumir en cas de tenir lhabitatge o la finca desocupada durant els

15 anys de vigncia del contracte. Es preveu una despesa total durant el 15 anys de contractede vuitanta-vuit mil vuit-cents trenta-sis euros amb vint-i-quatre cntims (88.836,24).

Despeses de rehabilitaci

VRB (Valor de reposici Brut)

VRB= Cc+In+H+L+T+Gap 75.703,20

Cc: Cost de construcci (+BI+DG) 68.600,00

In: Impostos no recuperables 300,00

H: Horaris tcnics 4.080,00

L+T: Despeses de llicncies i taxes 2.723,20

Gap: Despeses d'administraci promot. 0,00

Despeses 15 anys: 88.936,24

Obres de rehabilitaci: 75.703,20

Manteniment: 1.500,00

IBI 2.250,00

Despeses de comunitat: 6.000,00

Consums mnims de serveis:

Subministrament elctric: 810,00

Subministrament d'aigua: 873,04 Taxes urbanes: 1.800,00

Amorti tzaci mensual: 494,09

Shan considerat despeses dhonoraris tcnics en tant que dacord amb la Taula tcnica (I) lesobres en els elements comunitaris corresponents a la reparaci de patologies, installacions iinstallaci de lascensor necessiten un tcnic facultatiu i, per tant, un projecte bsic i executiuvisat per el collegi professional. No shan comptabilitzat despeses dadministraci del promotoren tant que el masover s el promotor de les obres. Pel que fa a les despeses de consum shapres com a referncia els consums mnims de subministres daigua i corrent elctrica. Pel quefa a les taxes urbanes sha considerat la recollida de residus i la taxa de clavegueram. Tampocno shan considerat les despeses financeres derivades de lobtenci de crdit per a finanar les

obres de rehabilitaci.CLCUL DELS AJUTS:


13/15

Per al clcul dels ajuts, sha pres com a referncia els ajuts per a la rehabilitaci previstos alactual Pla de rehabilitaci dhabitatges de Catalunya i la possibilitat de bonificar les taxes iimpostos municipals, concretament una bonificaci del 70% de l impost de construccions iobres en cas dobres de rehabilitaci destinades a ladequaci dun habitatge o edificisdhabitatges que shagi mantingut desocupats durant els darrers anys, i una bonificaci de l

impost de bns immobles per aquells habitatges que socupin per mitj dun contracte demasoveria urbana desprs dhaver roms desocupats els darrers anys. L import final dels ajutsascendeix la quantitat de trenta-cinc mil vuitanta-set euros amb quaranta cntims (35.087,40).

Ajuts: 35.087,40

Ajuts a la rehabilitaci 31.020,00

Subvenci ICIO 70%: 2.042,40

Subvenci IBI 70%: 2.025,00

AMORTITZACI DE LES OBRES = LLOGUER MENSUAL PROPORCIONAL

Per tal dhomologar les condicions econmiques del contracte de masoveria a un lloguer

protegit, sha estimat un perode damortitzaci de 15 anys. El perode damortitzaci pot variaren funci de les caracterstiques de les obres a realitzar, de les caracterstiques de lhabitatge,de la situaci del mercat de lloguer del municipi. En tot cas, el perode damortitzaci de lesobres correspondria al perode de temps que el masover pot romandre a lhabitatge sense queel propietari percebi cap tipus de renta, en tot cas la contraprestaci econmica es realitza permitj de les obres de rehabilitaci, el manteniment de lhabitatge o de la finca i el pagamentdels tributs que correspondria pagar al propietari en el cas que lhabitatge no socups.

Es pren com a referncia les rentes mximes de les diferents modalitats de lloguer protegitestablertes en funci de les zones i en funci del perode en el que s obligatori destinarlhabitatge a lloguer protegit. Un cop calculada lamortitzaci de les obres durant els 15 anys devigncia del contracte, el lloguer mensual proporcional seria de quatre-cents vint-i-un eurosamb cinquanta-dos cntims (421,52) en el cas dobres executades sense els ajuts deladministraci i de dos-cents un euros amb seixanta-quatre cntims (201,64) en el cas que elmasover shagi pogut beneficiar dels ajuts a la rehabilitaci i de les bonificacions en tributsmunicipals.

Rentes mximes del lloguer protegit dun habitatge de 70m en funci de la qualificaci:10 anys 25 anys 30 anys

A 622,30 396,20 282,80

B 506,10 322,00 229,60

C 447,30 284,90 203,70

Amortitzaci en funci dels anys de durada del contracte de masoveria:

15 anys 10 anys 7 anysAmortitzaci sense ajuts 494,05 704,38 974,75Amortitzaci amb ajuts 238,14 356,59 508,88

En tot cas lestabliment del perode de cessi de lhabitatge ser proporcional al nivell dedespesa que haur dassumir el masover i a les condicions inherents al mercat immobiliari delmbit objecte de lactuaci. El fet de poder concrrer a ajuts de ladministraci, principalmentpel que fa a les actuacions de rehabilitaci suposa una millora de les condicions de lloguer delshabitatges cosa que permet la seva homologaci al lloguer protegit a 25 anys, sensedesequilibrar el contracte de masoveria en contra dels interessos dels propietaris. Com slgic, lexecuci dobres en els elements comunitaris, que suposen la millora integral de la finca,augmenta substancialment la inversi realitzada pel masover i per tant ha daugmentar

necessriament el perode de cessi gratuta de lhabitatge o conjunt dhabitatges.


14/15

Els contractes de masoveria que comportin lexecuci dobres de millora integral de la finca,augmentant-ne les prestacions pel que fa a installacions comunitries, estalvi energtic,confort ambiental i accessibilitat, es poden homologar, pel que fa a la prestaci mensualequivalent, a lloguers superiors als del cas prctic 1.

ALTRES:

El fet que el contracte es firmi entre una entitat cooperativa i el propietari de lhabitatge potpermetre un cert grau de mobilitat pel que fa als usuaris finals dels habitatges. Aquest fet potser interessant si tenim en compte que la durada ptima dels contractes que comportin obrescomunitries ha de ser de 15 anys i durant aquest perode lusuari pot tenir necessitatssobrevingudes que lobliguin a abandonar lhabitatge, trasllat per raons laborals, manca despai.

Com ja sha explicat a la introducci, aquests contractes es poden plantejar en casos en elsque es tracti dun habitatge en una finca on la resta de propietaris han acordat fer obres derehabilitaci en elements comuns, o en el cas duna finca propietat duna sola persona, que lacedeix durant un temps determinat a canvi de la rehabilitaci integral daquesta. El segon cas,pot ser especialment interessant quan el promotor sigui un collectiu de masovers ocooperativa, tamb s podria fer extensiu lesperit de les cooperatives en cessi ds a

loperaci de rehabilitaci integral de finques edificades a canvi de la seva cessi ds per unperode determinat de temps. Com en el cas 1, hi ha la possibilitat de renegociar els termes delcontracte de masoveria un cop transcorregut el perode damortitzaci de les obres, establintuna contraprestaci econmica en concepte de lloguer dels habitatges.

CONCLUSIONS:

La masoveria urbana pot esdevenir un instrument en favor de les poltiques dhabitatge. Laimplantaci de contractes de masoveria urbana en dhabitatges buits que requereixen obres derehabilitaci suposa la reconversi del parc existent per tal de donar resposta a les necessitatsdhabitatge duna part de la poblaci.

Tot i aix, en les condicions actuals la masoveria no deixa de ser una bona idea sensepossibilitats reals desdevenir un mecanisme normalitzat daccs a lhabitatge. Avui en dia hi ha

una manca total dexperincies reeixides en lmbit de la masoveria, aquest fet, ens dona pocainformaci sobre les estratgies que caldria seguir per a la seva implantaci.

Ms enll de la necessitat de que es donin les condicions favorables a la seva introducci,mbits amb una densitat dhabitatges buits amb suficient massa crtica, contexts econmicsque dificultin la promoci i la venta dels habitatges... cal que ladministraci configuri unambient favorable als interessos dels futurs masovers i dels propietaris dels habitatges quetinguin voluntat de cedir-los en rgim de masoveria.

Mesures positives que suposin ladequaci dels ajuts a la rehabilitaci i al lloguer de laGeneralitat a les condicions especfiques de la masoveria, de ben segur que aquestes podenmillorar les condicions econmiques dels contractes sense deixar de fer-los interessants als ullsdels propietaris. Implantaci de les garanties i de la seguretat en els contractes de masoveria

en el termes que ho planteja l avalloguero la cessi a la borsa de lloguer social. No pot ser


15/15

que els propietaris percebin la masoveria com una aventura que reporti menys seguretat que ellloguer convencional.

Mesures actives de ladministraci en pro de la constituci dagrupacions de masovers o decollectius que promoguin el rgim de masoveria. Cal ms informaci i de ms qualitat, no potser que el terme masoveria urbana resti susps a laire com aix, com un terme atractiu sense

consistncia tcnica al darrera. Ajuts i suport tcnic a la constituci dagrupacions que funcioninen els termes ms adequats per la promoci de contractes, que utilitzin els mecanisme queconverteixin aquestes actuacions en experincies interessants per a la poblaci que vol inecessita accedir a un habitatge duna forma normalitza i per als propietaris dhabitatgesdesocupats.

Mesures actives per a la disminuci del parc dhabitatges buits, totes les que preveu la Llei delDret a lhabitatge, les positives i les negatives. Cal establir un ambient favorable a larehabilitaci dels habitatges en dest a poltiques socials i absolutament desfavorable almanteniment dhabitatges buits i en mal estat.

Mesures de risc, ladministraci ha de posar a la disposici de contractes de masoveriahabitatges que formin part del seu parc, habitatges desocupats i en mal estat que requereixin

obres de rehabilitaci i que dacord amb les seves caracterstiques poden permetre eldesenvolupament de les primeres experincies de gesti en rgim de masoveria urbana. Calenexperincies que ajudin a entendre el funcionament de la masoveria urbana i que ens permetinassajar la seva implantaci.

Per tal que la masoveria urbana esdevingui una de les actuacions per evitar la desocupacipermanent dhabitatges i que es converteixi en un rgim daccs normalitzat a lhabitatge, calque es cren les condicions ambientals que en facilitin la seva implantaci, actuacions dediferent naturalesa, que corregeixin el context actual, context que sha mostrat manifestamentdesfavorable a tenor del poc xit que han tingut els intents de desenvolupar contractes demasoveria urbana.

Documents

Masoveria Urbana Olot