Upload
rick7255
View
104
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Minisymposium Wonen in Het Komende Decennium EIB 03092015
Citation preview
Wonen in Nederland: ongekend stabiel
EIB Symposium 3 september 2015prof. mr. Friso de ZeeuwPraktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU DelftDirecteur Nieuwe Markten BPD
•Wonen in verandering. Over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid (2015), Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur• Investeren in Nederland (2015) EIB• De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest (2015) Planbureau voor de Leefomgeving• Onderzoek, Informatie en Statistiek (2015) Gemeente Amsterdam• CBS Bevolkings- en huishoudensstatistiek (2015)• Consumenten en energiebesparing (2015) BPD•Woonwensen van appartementbewoners (2015) BPD•Woonwensen van alleenstaanden (2015) BPD•Woonwensen van Nieuwe Nederlanders (2015) BPD• Huizenkopers in profiel (2015) NVB/OTB
Deze inleiding is gebaseerd op:
• Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de leefomgeving 2014 (2014) Planbureau voor de Leefomgeving•Wie vraagt, bepaalt. Nieuwe inzichten in stads wonen in Breda, Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (2014) BPD en Rabobank• Socrates Woningmarktsimulatiemodel (2012) ABF Research•WoON (2012)• Smaaktest (2013) BPD• Duitsland, Nederland, Frankrijk. Woningmarkten in Perspectief (2012) BPD i.s.m. Bouwfonds REIM• Klassiekers (2010) BPD
Deze inleiding is gebaseerd op:
Kwantitatieve behoefte
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20257,000,000
7,100,000
7,200,000
7,300,000
7,400,000
7,500,000
7,600,000
7,700,000
7,800,000
7,900,000
Ontwikkeling Woningbehoefte (laag scenario)
• Noodzakelijke uitbreiding netto circa 50.000 woningen per jaar•Met regionale differentiatie
Kwantitatieve behoefte
Schatting kwantitatieve behoefte met grote onzekerheid omgeven
Kwantitatieve behoefte
Vervangingsvraag: circa 20.000-25.000 woningen per jaar
Grote demografische veranderingen
• Meer alleenstaanden• Meer ouderen• Meer Nieuwe Nederlanders
Ontwikkeling aantal huishoudens naar samenstelling huishouden, 2015-2025
Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd, 2015-2025
Veranderingen in verstedelijkingspatroon
Aantal banen dat vanuit een postcode kan worden bereikt binnen 45 minuten reistijd
Veranderingen in verstedelijkingspatroon
•donkergroen: hier worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel verkocht
•donkerrood: hier worden relatief weinig woningen tegen een lage prijs traag verkocht
Rompertje 2014
Veranderingen in verstedelijkingspatroon
Concentratie Nieuwe Nederlanders in de grotere steden
Veranderingen in leefpatroon
• ‘Standaard wooncarrière’ is nog steeds het wensbeeld• Maar er is steeds meer diversiteit:• Singles• Latrelaties• Patchwork families• Meerhuizigheid
• Ook als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen:• Tijdelijke arbeidscontracten• Werkloosheid• (Mantel)zorg
• Functies van de woning:• Zorgcentrum• Activiteitencentrum• Onderdeel van een buurt en
toegang tot de leefwereld• Uitvalsbasis voor het ondernemen
van activiteiten en het onderhouden van contacten, ofwel het deelnemen aan de samenleving• Duurzaam consumptie- en
investeringsgoed
Grote veranderingen….
1. Grote demografische veranderingen:• Groei aantal alleenstaanden• Groei aantal ouderen• Groei aantal Nieuwe Nederlanders
2. Veranderingen in verstedelijkingspatroon • Concentratie in de grote stedelijke regio’s • Driedeling: groeiregio’s, stabiele regio’s, krimpregio’s
3. Veranderingen in leefpatroon• Singles, patchwork families, meerhuizigheid• Mantelzorg, tijdelijke arbeidscontracten
Dat levert zeker grote verschuivingen op in de woningvraag?
NEE!
Populaire woningtypesDe rijwoning blijft onverminderd populair
De ideale rijwoning:• Is een doorzonwoning• Met de tuin en de woonkamer aan de
achterkant (behalve in het zuiden en oosten van het land)
• De keuken aan de voorkant• De trap en het toilet volledig in de hal• 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de
eerste verdieping• Een badkamer waarin een raampje
open kan
Populair:• Trapkast• Stenen berging• Erker
Alternatief 1 Alternatief 2
Populaire woningtypesNet als de tweekapper
De ideale tweekapper: • Is die met een klassieke zij entree. • Of eventueel die met een voor
entree. • Heeft een garage die van binnenuit
bereikbaar is. • Is eventueel een geschakelde
woning met woonkamer over de volle breedte.
• Heeft 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de verdieping
• Heeft een separaat toilet.
Alternatief
Populaire woningtypesHet ideale appartement bestaat (nog) niet
• Appartementen zijn niet (meer) alleen voor starters• Maar een volwaardig woningtype• Wordt nog niet zo behandeld• Micro-appartement (< 60 m2): heel weinig animo
‘Grote woonkamer’ ‘Veel ramen’
‘Groot balkon (op het westen)’
‘Apart toilet’
‘Grote hal’
‘Twee of drie slaapkamers’
Populaire woningtypesHet ideale appartement bestaat (nog) niet
Zo niet: Zo zou het kunnen (maar eigenlijk nog te klein):
Duurzaamheid, bijvoorbeeld energie
Motivatie voor energiebesparende maatregelenArgument
Lagere energierekening
Extra wooncomfort
Zorg voor klimaat & milieu
Woning is aan onderhoud toe
Goede verhalen over gehoord
Kan er subsidie voor krijgen
Hogere woningwaarde op termijn
Dit denken professionals:
1
3
4
7
11
2
5
Dit vinden mensen:
1
2
3
4
5
7
10
Dit is populaire architectuur
1. Retro jaren dertig
2. Cottages
3. Victoriaans
De top 3 smaakvoorkeuren
Dit niet
23. Le Corbusier
24. Modern hoogstedelijk
Wat mensen echt niet mooi vinden
Populair bij professionals (maar niet bij de mensen)
11. Frank Lloyd Wright
16. Postmoderne grachtenpanden22. Amsterdamse School
Populaire architectuur
•Voorkeur vooral voor traditionele architectuur•Mensen met voorkeur voor moderne architectuur willen ook wel wonen in traditionele architectuur•Andersom niet
35%
65%
Moderne architectuurTraditionele architectuur
Populair: gebruik of bezit?
Populair: gebruik of bezit?
•Kopen blijft het meest populair•Voorkeur voor vrije huursector neemt (iets) toe
2010 2020 2040
Sociale huur
36,2% 34,9% 31,8% +25.000
Vrije huur 4,8% 5,6% 8,0% +314.000
Koop 59,0% 59,5% 60,0% +724.000
Populair: gebruik of bezit?
Waarom wilt u huren?
Ik kan geen hypotheek krijgen.
Daar waar ik wil wonen worden geen koopwoningen aangeboden.
Anders
Ik ban bang dat koopwoningen in prijs dalen.
Mijn prive situatie kan nog veranderen (samenwonen, kinderen krijgen, etc.). Tot die tijd huur ik liever.
Ik vind de financiele risico's te groot.
Ik wil geen hypotheek, de financiele verplichting is te groot.
Huren biedt me meer vrijheid. Ik kan makkelijker weer verhuizen.
Ik kan geen geschikte koopwoning vinden
0% 5% 10% 15% 20% 25%
23%
20%
16%
15%
14%
9%
1%
1%
1%.
Populair: gebruik of bezit?
Een eigen huis kan naar smaak worden aangepast.
Ik wil eigen zeggenschap over en verantwoordelijkheid voor mijn huis.
Ik bouw op den duur eigen vermogen op.
Het gevoel van het hebben van een eigen huis spreekt me aan.
Er is geen jaarlijkse huurverhoging, mijn maandlasten zijn elk jaar hetzelfde.
Ik woon liever in buurten waar koopwoningen staan.
Ik wil profiteren van een mogelijke waardestijging.
Ik kan een deel van de kosten aftrekken van de inkomstenbelasting.
Er zijn geen huurwoningen beschikbaar van het type waar ik in wil wonen.
Er zijn geen huurwoningen beschikbaar in de buurten waar ik wil wonen.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
48%
40%
34%
26%
24%
23%
13%
13%
6%
4%
Waarom wilt u kopen?
Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair
Aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft steken op 12%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Procentueel aandeel bouwvergunningen naar opdrachtgever
Overheid & Woning-corporatiesBouwers voor de marktAndere particuliere opdrachtgevers
Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair
Onder mensen met voorkeur voor nieuwe eengezinswoningen in de koopsector iets meer
28.4%
9.9%
39.1%
22.6%op een eigen bouwkavel
in een bouwproject dat u samen met andere particulieren ontwikkelt
geen van beide
weet niet-misschien
Dit zijn populaire buurten…
In de Brabantse steden zien we de trend richting stedelijk (2014)
WoON (2012)
…omdat wonen bij voorzieningen populair is (en niet het bruisende stadscentrum)….
25 % Nabijheid van winkels
19 % De grootte van de woning
16 % Natuur in de omgeving
16 % Betaalbare woning
13 % Sociaal veilige buurt
…zo ziet een populaire buurt eruit...
• Een buurt bestaat uit 50-100 woningen• Gezellige buurt, met veel sociaal contact • Maar waar ook veel privacy mogelijk is
Suburbaan: gewone straten (liefst met een bochtje), grondgebonden, voortuinen, (half) vrijstaand
Stedelijk: kleinschalige appartementen in het groen, wonen aan pleinen
…en het liefst met ons soort mensen.
van onge
veer
dezelfd
e lee
ftijd
van onge
veer
hetzelf
de inko
mensn
iveau
van onge
veer
hetzelf
de oplei
dingsnive
au
van onge
veer
dezelfd
e etnicit
eit
van onge
veer
dezelfd
e lev
ensw
ijze
die vo
ornam
elijk
anders
zijn dan
ik
Wee
t niet
/geen
men
ing0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
32%
19%23%
18%
57%
7%12%
Voorkeur samenstelling buurt
Populair is niet alleen de stad, maar de stedelijke regio
•Hoe donkerder, hoe hoger de prijs per m2 •Vooral Utrecht Centrum en ten oosten van Utrecht lopen de prijzen hoog op: tot > € 5.000/m2
Utrecht
Vechtstreek
Woerden
Leidsche Rijn
Nieuwegein
Houten
Vianen
De Bilt
Zeist
Alleenstaanden
Stelling: “Alleenstaanden zijn jongeren of ouderen die graag klein willen wonen”. Dus niet!
Ouderen
Stelling: “De toename van het aantal ouderen brengt een massale vraag naar kleine huurwoningen met zich mee”. Dus niet!
Ouderen zijn veel minder verhuisgeneigd (en verhuizen ook niet of nauwelijks).
Nieuwe Nederlanders
Stelling: “Nieuwe Nederlanders hebben specifieke woonwensen”.
• Liefst in een witte of gemengde wijk• In een functioneel ingerichte woning• Geen (retro) jaren dertig woning• Verder geen afwijkingen
Dus niet!
Jongeren
Stelling: “Jongeren willen flexibiliteit, klein en moderne architectuur midden in de stad”.
Dus niet!
18-24
25-29
0-3
30-39
Actueel: vertrek van jonge gezinnen uit Amsterdam neemt weer toe
Populair, maar dan alleen bij professionals
De technologische revolutieDe deel-economie
De circulaire stad
Smart City
De gezonde stad
De Klimaatbestendige stad
De metabolische stad
Disruptive city
De ongedeelde stad
Missen wij niet een Steve Jobs?
•Zien wij ontwikkelingen over het hoofd? •Je moet niets uitsluiten, maar…
•Het gebruik van de woning verandert; niet de woning en de buurt.
Missen wij niet een Steve Jobs?
• Juist experimentele woonvormen hadden het moeilijk in de crisis.
• Professionals vinden het prachtig, maar bleek onverkoopbaar
• Dus herontwikkeling
Aanbevelingen
Erken de robuuste populariteit van ’het gewone’ in het wonen
•Breng de kennis daarover in de praktijk
• Populariteit moet niet leiden tot populisme en luiheid: niet eindeloos jarendertig-retro woonwijken reproduceren
•Het ’ideale’ profiel van grondgebonden woningen kennen we al; van appartementen (nog) niet
Aanbevelingen
Mobiliseer publiek-private organisatiekracht in de keten, gericht op creativiteit, efficiency en marktgerichtheid.
•Dat is noodzakelijk om:• complexe binnenstedelijke (her)ontwikkelingen haalbaar te maken• in groeigebieden aan de (kwantitatieve) vraag te voldoen•het wonen betaalbaar te houden
Aanbevelingen
Dat woningen in de (ver-)nieuwbouw iets kleiner zijn, heeft meer te maken met betaalbaarheid (m.n. binnenstedelijk) dan met de gewijzigde samenstelling van de bevolking.
•Voor echt kleine woningen (kleiner dan 60 m2) blijft in ons land de animo beperkt.
Aanbevelingen
Transformatie van bestaand vastgoed (kantoren) zet kwantitatief niet al te veel zoden aan de dijk, maar is wel degelijk zinvol.
•Vaak is sloop/nieuwbouw de beste oplossing
Aanbevelingen
Er is een nieuwbouwmarkt voor kleine sociale huurwoningen.
• Toevoeging van sociale woningen moet vooral aan de ‘onderkant van de markt’ plaatsvinden: een (groter) deel van sociale woningen aan de ‘bovenkant’ kan geleidelijk naar de vrije sectorhuur getransformeerd worden.
Aanbevelingen
’Homogene buurten in heterogene wijken’ is een oude, maar nog steeds actuele hit uit het volkshuisvestingsrepertoire.
•Nu stedelijke regio’s meer aantrekkingskracht uitoefenen hebben (vanwege de voorzieningen), zal de segregatie onvermijdelijk (iets) toenemen.
• Laten we blij zijn met onze relatief kleine steden en kleine stedelijke agglomeraties en ongegeneerd van de voordelen profiteren.