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NIIF 16Arrendamientos
(publicada el 13 de enero de 2016)
Resumen✓ La necesidad de cambio✓ ¿Qué cambia para arrendadores y arrendatarios? ✓ Estado de situación financiera del arrendatario✓ Estado de resultado integral del arrendatario✓ Modelo de derecho de uso ✓ Arrendamiento vs. servicio✓ Análisis de los Efectos✓ Fecha efectiva y transición✓ Diferencias con US GAAP
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La necesidad del cambio
✓ Los arrendamientos representan una fuente de financiamiento importante y flexible - se estima que las entidades públicas que usan las NIIF o los USGAAP tienen compromisos bajo arrendamientos de aproximadamente US$3.3 billones
Hoy, más del 85% de estos compromisos no aparecen en el balance
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La necesidad del cambio (cont.)
✓ Por lo tanto, se les complica a los inversionistas y otros usuarios:
Obtener un panorama preciso de los activos y pasivos por arrendamientos de una entidad
Comparar las entidades que arriendan activos con las que los compran
Estimar el monto de las obligaciones fuera del estado de situación financiera: frecuentemente se
sobreestiman
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¿Qué cambia para arrendadores?
✓ Se mantienen casi sin cambio los requerimientos actuales
Cada arrendamiento debe clasificarse como operativo o financiero
Se basa la clasificación en la transferencia de sustancialmente todos los riesgos y beneficios de
propiedad del activo subyacente
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¿Qué cambia para arrendadores? (cont.)
✓ Pero se requieren algunas revelaciones adicionales
Revelar por separado los activos sujeto a arrendamientos operativos
Revelar cómo se administra la exposición al riesgo del valor residual
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¿Qué cambia para arrendatarios?✓ Los hasta ahora clasificados como arrendamientos
operativos se tendrán que capital izar. Se reconocerán todos* los arrendamientos de manera similar a los arrendamientos financieros de hoy.
Hay impacto sobre la información reportada, pero no sobre la situación económica o compromisos de pagos de los arrendatarios
* Excepciones para arrendamientos de corto plazo y de bajo valor
ESF:activospasivos
capital contable
ERI:gastos de operación
costos de financiamiento
EFE:salidas de flujos de
operación
salidas de flujos de financiamiento
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Estado de situación financiera del arrendatario: ¿qué se incluye?
✓ Aumento en activos (derechos de uso) y pasivos (rentas por pagar) - se reportan en el ESF todos los arrendamientos (excepto los arrendamientos de corto plazo y de bajo valor), al valor presente de los:
Pagos fijos(incluyendo pagos
vinculados a la inflación)
Pagos opcionales(razonablemente ciertos)
Garantías de valor residual Des
cont
ados
Incluidos en las rentas por pagar✓Pagos fijos
✓ Pagos opc iona les (como extensiones)
✓ Garantías de valor residual esperado
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Estado de situación financiera del arrendatario: ¿qué se excluye?
Arrendamientos de activos de bajo valor
Arrendamientos de corto plazo
Pagos variables vinculados a venta o uso
Pagos opcionales no razonablemente ciertos
No requieren incluirse como activo ni como
rentas por pagar
Se excluyen al valuar el activo y las rentas por
pagar
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Estado de resultado integral del arrendatario
✓ Reducción de gastos de operación
✓ Aumento de costos de financiamiento
Eliminación del interés implícito por arrendamientos
Permanece la depreciación / amortización
del derecho de uso para todos los activos
arrendados
Interés sobre todas las rentas por pagar
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Modelo de derecho de uso
Un contrato de arrendamiento transfiere el derecho de uso (DDU) de un activo (el activo subyacente) por un período de tiempo a cambio de una contraprestación.
Arrendador Arrendatario
Activo por DDU
Pagos por rentas
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Arrendamiento vs. servicio
Bajo las normas existentes, el reconocimiento de los arrendamientos operativos y de los contratos de servicios es similar
Conforme a la nueva norma, esto cambiará
La distinción entre un arrendamiento y un servicio es crítica, porque dicha distinción determina si un arrendatario reconoce activos y pasivos
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Arrendamiento vs. servicio (cont.)
✓ El principio es claro - existe un arrendamiento cuando el cliente controla el uso del activo identificado; existe un servicio cuando el proveedor controla el uso del activo.
ArrendamientoEl cliente controla el
uso del activo
ServicioEl proveedor controla
el uso del activo
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Un contrato contiene un arrendamiento si:
✓ El cumplimiento del contrato depende del uso de un activo identificado
y
✓ El contrato transfiere el derecho a controlar el uso del activo identificado … es decir, el arrendatario tiene la capacidad para dirigir su uso y recibir los beneficios del uso del activo identificado
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Análisis de los Efectos
Evaluación cualitativa de los efectos sobre los costos para los preparadores y los usuarios de EF
Consideración de desarrollar mejor información que antes los usuarios tenían que estimar
Beneficios por mejores decisiones económicas que resultan de mejor información financiera
Impacto sobre los EF de entidades en varias industrias
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Evaluación de los probables efectos
Cómo se reportarán las actividades en los EF
Cómo se afectará la comparabilidad entre los períodos y entre las entidades
Cómo se afectará la capacidad de los usuarios de EF para evaluar los flujos de efectivo futuros de una entidad
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Evaluación de los probables efectos (cont.)
Si resultarán mejores decisiones económicas de mejor información financiera
Los efectos iniciales y recurrentes en los costos de cumplimiento para los preparadores
Los efectos en los costos de análisis para los usuarios de EF
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Análisis por industria
✓ Pagos futuros descontados por arrendamientos operativos (en miles de millones de dólares) y su porcentaje de los activos totales
Industria Pagos futuros % de activos totalesAerolíneas 119 22.7%
Tiendas 431 21.4%
Viaje y esparcimiento 83 20.7%
Transportación 68 11.6%
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Análisis por industria (cont.)
✓ Aumentos en métricas de desempeño al reconocer todos los arrendamientos
Industria EBITDA Utilidad antes de interés e ISR
Aerolíneas 43% 1.36%Tiendas 29% .65%
Viaje y esparcimiento 26% 1.35%
Transportación 23% .70%
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Mejor calidad de información financiera
Mayor transparencia de apalancamiento, activos utilizados en
la operación y flujo de efectivo
Problemas actuales
Las propuestas Las mejoras
AyP fuera del balance
Revelaciones insuficientes
Reconocer AyP > 12 meses
Mejores revelaciones
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Mejor calidad de información financiera (cont.)
✓ A continuación se presenta una muestra de cadenas de tiendas departamentales que entraron en liquidación
Tienda Compromisos descontados bajo arrendamientos operativos
Deuda reportada
Compromisos como múltiple de la deuda
reportada
Circuit City (EUA) $3,293m $50m 65.86Borders (EUA) $2,152m $379m 5.68
Woolworths (RU) 1,602m£ 147m£ 10.90HMV (RU) 809m£ 115m£ 7.03
Clinton Cards (RU) 525m£ 58m£ 9.05Praktiker (Alemania) €1,776m €481m 3.69
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Mejor calidad de información financiera (cont.)
✓ A continuación se presenta una comparación de la aplicación de la NIIF 16 contra las estimaciones conforme a la práctica común de los inversionistas y analistas de 8x gasto anual por rentas (en miles de millones de dólares)
Reportado Con NIIF 16 Estimación
PPyE 9,606 11,267 12,229Activos totales 30,944 32,605 33,567
Deuda a LP 6,441 8,103 9,064Deuda / CC 59% 74% 82%
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Mejor calidad de información financiera (cont.)
✓ A continuación se presenta una comparación de la aplicación de la NIIF 16 contra las estimaciones conforme a la práctica común de los inversionistas y analistas de 33% gasto anual por rentas (en miles de millones de dólares)
Reportado Con NIIF 16 Estimación
Interés por operativos N/A 83 109Utilidad antes de interés e
ISR 2,199 2,282 2,308
Utilidad antes de interés e ISR / Ingreso total 10.19% 10.58% 10.70%
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Mejor comparabilidad✓ A continuación se presenta una comparación de dos
aerolíneas:Aerolínea 1 arrienda < 10% de sus aviones
Aerolínea 2 arrienda el 70% de sus aviones
Propiedades, planta y equipo 16,908 19,926 15,748 24,020Deuda a largo plazo (DLP) 13,232 16,567 9,615 18,320
Capital contable (CC) 6,719 6,402 5,604 5,171Razón de DLP a CC 2.0:1 2.6:1 1.7:1 3.5:1
NIC 17 NIIF 16 NIC 17 NIIF 16Aerolínea 1 Aerolínea 2
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Costos de implementación para las entidades
✓ Los costos de implementación incluyen:el establecimiento de sistemas y procesos,
la determinación de tasas de descuento, y
la comunicación y la educación✓ La importancia de los costos de implementación
dependerá de:el tamaño del portafolio de arrendamientos de la entidad
los términos y condiciones de los arrendamientos
los sistemas existentes para arrendamientos
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Costos de implementación para otras interesadas
✓ Los costos de implementación incluyen:
la educación
la modificación de procesos y análisis
✓ Se espera que se reduzca el costo de análisis para los inversionistas y analistas por tener información más precisa
✓ Se espera que los reguladores y autoridades incurran en costos por el reemplazo de la NIC 17
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Costos recurrentes✓ Se espera que los costos recurrentes serán ligeramente
más que los actuales se eliminarán los costos relacionados con la clasificación de
los arrendamientos de los arrendatarios
pueden aumentar los costos
relacionados con
✓ No se espera que las modificaciones de los plazos de arrendamientos sean muy frecuentes
la determinación de las tasas de descuento
la remedición de algunos pasivos por rentas, principalmente los relacionados con pagos
vinculados a la inflación
las revelaciones en caso de arrendamientos complejos
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Principales mitigaciones del costo✓ S e p e r m i t e n l a s s i g u i e n t e s e x e n c i o n e s d e
reconocimiento de los arrendamientosde 12 meses o menos
que terminan dentro de 12 meses de la fecha inicial de aplicación de la NIIF 16
de bajo valor ✓ Simplificaciones y soluciones prácticas
la combinación de arrendamientos y serviciospagos variables y opcionales
cifras comparativas en transiciónvaluación inicial de los activos por derecho de uso
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Métricas de desempeño del arrendatario
✓ Los nuevos requerimientos afectarán razones financieras clave que se usan para analizar el apalancamiento y desempeño financiero de una entidad:
Métrica Medida Cálculo EfectoApalancamiento Solvencia Pasivo / Capital contable Aumento
Rotación de activos Rentabilidad Ventas / Activos totales ReducciónEBIT/ Utilidad de operación Rentabilidad Varios métodos Aumento
EBITDA Rentabilidad Utilidad antes de intereses, ISR, depreciación y amortización Aumento
EBITDAR Rentabilidad Utilidad antes de intereses, ISR, dep., amort. y rentas Sin cambio
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Métricas de desempeño del arrendatario (cont.)
✓ Los nuevos requerimientos afectarán razones financieras clave que se usan para analizar el apalancamiento y desempeño financiero de una entidad:
Métrica Medida Cálculo Efecto
Razón circulante Liquidez Activo circulante / Pasivo circulante Reducción
Cobertura de intereses
Solvencia a largo plazo EBITDA / Gasto por intereses Depende
Utilidad o pérdida Rentabilidad Conforme a las NIIF Depende
Utilidad por acción Rentabilidad Utilidad o pérdida / Número de acciones Depende
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Métricas de desempeño del arrendatario (cont.)
✓ Los nuevos requerimientos afectarán razones financieras clave que se usan para analizar el apalancamiento y desempeño financiero de una entidad:
Métrica Medida Cálculo EfectoRetorno sobre capital en uso Rentabilidad EBIT / Capital más pasivos
financieros Depende
Retorno sobre capital Rentabilidad Utilidad o pérdida / Capital
contable Depende
Flujo de efectivo de operaciones Rentabilidad Conforme a las NIIF Aumento
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Otros efectos✓ Costo de financiamiento
no tiene impacto sobre los compromisos financieros
los prestadores tendrán mejor información sobre los pasivos por arrendamientos y el riesgo del crédito
✓ Contratos de préstamosnormalmente se basan en las normas en vigor al momento de
firmar el contrato del préstamo
algunos contratos ya consideran los arrendamientos operativos
se espera que el período de transición de 3 años será suficiente para considerar los efectos, si los hay
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Otros efectos (cont.)✓ Requerimientos regulatorios de capital
depende de las acciones prudenciales de reguladores
la NIIF 16 requiere la presentación de los activos por derecho de uso como activos tangibles
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Otros efectos (cont.)✓ Mercado de arrendamientos
continuará la necesidad de activos para generar ingresos y operar el negocio
existen dos opciones para obtener los activos - adquirirlos o arrendarlos
el cambio contable no afectará la demanda de los activos
los términos y condiciones de los arrendamientos surgen típicamente de razones de negocio, y no de razones
contables
continuarán la mayoría de los beneficios de los arrendamientos para los arrendatarios
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Fecha efectiva de transición✓ La NIIF 16 será efectiva para períodos anuales que
inicien en o despúes del 1 de enero de 2019
No se reformulan las cifras comparativas
No es necesario aplicar la NIIF 16 a los arrendamientos que terminen dentro de 12 meses
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✓ Aplicación anticipada permitida sólo si también se aplica la NIIF 15
✓ Si se aplica el método de transición del efecto acumulado
Opción de medición simplificada en transición
Diferencias con US GAAP
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IASB FASBModelo para arrendatarios
Modelo único:financieros (depreciación e intereses)
Modelo dual:financieros (depreciación e intereses)
operativos (gasto por rentas en línea recta)
Flujos de efectivoSeparación del componente
de financiamientoTotal de efectivo pagado
como actividad de operaciónPagos variables
Obligación de reevaluar Sin obligación de reevaluar
Diferencias con US GAAP (cont.)
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IASB FASBClasificación de subarrendamientos por el arrendadorCon base en el activo por
derecho de usoCon base en el activo
subyacenteVenta y arrendamiento en vía de regreso
Arrendamientos de activos de bajo valorPermite su exclusión Se incluyen
Sólo reconocer el monto de cualquier ganancia o pérdida que
se relaciona con los derechos transferidos (valor residual)
Reconocer cualquier ganancia o pérdida de manera consistente
con la orientación que aplicaría a la venta de cualquier activo
En resumen …✓ Hans Hoogervorst, Presidente del IASB, expresó en un
artículo que publicó en marzo de 2016:Esperamos que los beneficios de la NIIF 16 excederán por
mucho los costos de su implementación
La nueva visibilidad de todos los
arrendamientos resultará en:
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Decisiones de inversión más informadas
Decisiones de arrendar vs. adquirir más balanceadas
Una mejor asignación de recursos
… que debería ser beneficiosa para el crecimiento económico
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