Nikolina Pratzer i Ana Vrdoljak Petković: Podnošenje prijave

PODNOŠENJE PRIJAVE PROMETA NEKRETNINA OD 1. SIJEČNJA 2015. S PRIMJERIMA 75

Podnošenje prijave prometa nekretnina od 1. siječnja 2015. s primjerima

Nikolina Pratzer i Ana Vrdoljak Petković

Podnošenje prijave prometa nekretnina od 1. siječnja 2015. s primjerima

1. UVODU Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina (NN

143/14) (ZIDZPPN), što je stupio na snagu 1. siječnja 2015, nove su, uz ostalo, i odredbe o obvezi prijavljivanja prometa nekretnina nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Taj promet sada treba prijavljivati na Obrascu Prijava prometa nekretnina (Prijava PN), dok se promet nastao prije 1. siječnja 2015. prijavljuje u dotad važećoj Prijavi.

Prometom se, prema čl. 4. ZPPN-a (NN 69/97, 26/00, 127/00, 153/02, 22/11. i 143/14), sma tra svako stjecanje nekretnine u Republici Hrvatskoj. Iz skupine prometa oporezivih sukladno ZPPN-u, prema čl. 5, izuzeti su prometi što podliježu oporezivanju PDV-om, kako ne bi došlo do dvostrukog oporezivanja dvama jednakim oblicima poreza. Od 1. siječnja 2015. nekretnine, gra�evine i zemljište, oporezuje se kao jedinstvenu cjelinu PDV-om ili PPN-om.

2. OBVEZNICI PODNOŠENJA OBRASCA PRIJAVE PROMETA NEKRETNINAU dijelu odredba što se odnose na prijavljivanje prometa (Glava VIII. Prijava prometa

nekretnina i utvrđivanje poreza), za stjecatelje nekretnina obveznike plaćanja PPN-a, nije se promijenilo ništa. Svaki stjecatelj nekretnine i ubuduće mora prijaviti nastali promet nekretnina u roku 30 dana nakon sklapanja ugovora, odnosno od pravomoćnosti sudske odluke ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema mjestu nekretnine, i to na Obrascu Prijava PN-a kojeg se dostavlja osobno ili upućuje poštom.

Izmijenjen je čl. 17. st. 2. ZPPN-a što propisuje obvezu prijavljivanja prometa neopo-reziva porezom na promet nekretnina. Tako od 1. siječnja 2015. ulogu osobe koja obvezno prijavljuje promet nekretnina dobiva i isporučitelj obveznik u sustavu PDV-a, za isporuke nekretnina na kakve se obračunava PDV, sukladno Zakonu o PDV-u (NN 73/13, 99/13, 148/13, 153/13. i 143/14). Nasuprot stjecateljima za koje se utvr�uje PPN, isporučitelji moraju promet nekretnina prijaviti u roku 30 dana nakon isporuke, a ne nakon sklapanja ugovora odnosno pravomoćnosti sudske odluke. Prijavu PPN-a, tada se podnosi isključivo elektronički, kako propisuje čl. 6. st. 2. Pravilnika o obrascu prijave prometa nekretnina i Evidenciji prometa nekretnina (NN 157/14 (Pravilnik), pa se može zaključiti kako će, radi ispunjenja propisane obveze uz primjenu aplikacije ePorezna, uskoro biti dostupna nova

76 POREZNI VJESNIK 4/2015.

elektronička usluga za prihvat toga Obrasca, kako je rečeno i u obavijesti 16. siječnja 2015. na web-stranicama Porezne uprave.

Prijavi PN-a obveznik podnošenja prijave prometa oporezivoga PPN-om (stjecatelj nekretnine) mora priložiti ispravu o nastanku prometa, a prijavi prometa na kojeg se obračunava PDV isporučitelj NIJE obvezan priložiti ispravu o prometu.

Pri stjecanju nekretnine temeljem rješenja o naslje�ivanju, stjecatelj iznimno ni ubu-duće ne mora ispuniti obrazac prijave, nego nadležnoj ispostavi Porezne uprave dostavlja samo pravomoćno rješenje o naslje�ivanju.

Za neispunjenje obveze podnošenja Prijave PN-a u zakonskom roku, čl. 24b. ZPPN-a propisuje novčanu kaznu u rasponu od 2.000,00 do 100.000,00 kn, ako se radi o obvezni-ku podnošenja Prijave PN-a fizičkoj osobi, od 4.000,00 do 200.000,00 kn, ako je obveznik podnošenja Prijave PN-a pravna osoba, odnosno 2.000,00 do 20.000,00 kn za odgovornu osobu u pravnoj osobi. Propisane prekršajne odredbe odnose se i na stjecatelja i na ispo-ručitelja nekretnine.

3. POPUNJAVANJE OBRASCA PRIJAVE PROMETA NEKRETNINAIzgled, sadržaj i način popunjavanja Prijave PN-a propisuje Pravilnik, što je na snazi

od 1. siječnja 2015. Obrazac prijave podijeljen je u trinaest dijelova, označenih rimskim brojevima I. do XIII. Sastavni je dio Obrasca i Uputa za popunjavanje prijave s pojašnje-njima nekih pozicija obrasca i nužnim šifrarnicima. Podnositelj prijave isporučitelj za promet nekretnina oporeziv prema Zakonu o PDV-u obvezno popunjava dijelove Obrasca označene brojevima I. i II. te V. i VI.

3.1. Uvodni dio Obrasca

Slika 1. Uvodni dio Obrasca

U uvodnom dijelu Prijave PN-a lijevo upisuje se podatke o stjecatelju. Tako će fizičke osobe unijeti OIB, osobno ime (ime i prezime), adresu prebivališta i državljanstvo, a pravne osobe OIB, naziv, adresu i državu sjedišta društva. Na desnoj strani, radi bržega kontakta poreznog službenika sa stjecateljem, predvi�ena su polja za unos broja telefona i e-mail adrese stjecatelja.

3 .2. Porezni obveznik

Slika 2. I. Porezni obveznik

Slijedi dio što se odnosi na odre�ivanje svojstva stjecatelja nekretnine, ovisno o porez-nom tretmanu nastalog prometa.

Ako se za stjecatelja utvr�uje PPN, unosi se oznaku na pripadajuće mjesto (kvadrat) pod toč. 1.1.


Isporučitelji nekretnine za koju postoji obveza obračunavanja PDV-a (npr. prva ispo-ruka stana ili isporuka gra�evinskog zemljišta s pravomoćnim aktom za gradnju) unijet će oznaku pod točkom 1.2.

Kada se radi o me�usobnoj isporuci nekretnine dvaju obveznika u sustavu PDV-a koji iskorišćuju mogućnost iz čl. 40. st. 4. Zakona o PDV-u, označit će se kvadrat pod toč. 1.2.1. Spomenuta odredba dopušta, naime, izbor (pravo opcije) poreznog oblika što će ga se primijeniti za nastali promet, ali samo za nekretnine što su, prema st. 1. toč. j) i k), oslo-bo�ene od plaćanja PDV-a te uz uvjet da je kupac obveznik s pravom na odbitak pretpo-reza u cijelosti. Prema čl. 40. st. 1. toč. j) i k), PDV se ne plaća na isporuke gra�evina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojemu jesu, ako je od dana prvog nastanjenja, odnosno uporabe do dana sljedeće isporuke proteklo više od dvije godine, te u slučaju isporuke zemljišta, osim gra�evinskoga, za kojeg je izdan akt što dopušta gradnju.

3.3. Podaci o prometu i vrsti prometa nekretnina

Slika 3. Podaci o prometu i vrsti prometa nekretnine

U II. dijelu, Podaci o prometu i vrsti prometa nekretnina, unosi se dan sklapanja ugo-vora, odnosno dan pravomoćnosti sudske odluke što ga se, sukladno Zakonu o PPN-u, smatra danom nastanka porezne obveze i datumom od kojeg teče rok 30 dana unutar kojeg stjecatelj mora prijaviti nastanak oporeziva prometa.

Treba, me�utim, istaknuti dvije okolnosti u kakvih dan sklapanja ugovora nije ujedno dan nastanka porezne obveze.

1. Ugovor o doživotnom uzdržavanju kojim se ≈jedna strana (davatelj uzdržavanja) obvezuje da će drugu stranu ili trećega (primatelja uzdržavanja) uzdržavati do nje-gove smrti, a druga strana izjavljuje kako mu daje svu ili dio vlastite imovine, s tim da je stjecanje stvari ili prava odgo�eno do trenutka smrti primatelja uzdržavanja«1. Budući da je prijenos imovine odgo�en do trenutka smrti, pa promet nekretnine tada i nastaje, datum nastanka porezne obveze PPN-a nije datum sklapanja ugovora, nego upravo datum smrti primatelja uzdržavanja. Zato se, u Prijavi PN-a, osim dana sklapanja te vrste ugovora, upisuje i datum smrti primatelja uzdržavanja.

2. Stjecanje nekretnine stranih fizičkih i pravnih osoba kojima je za stjecanje vlasniš-tva nekretnine nužna suglasnost ministra pravosu�a, što kao uvjet propisuje Zakon o vlasništvu i drugima stvarnim pravima2. Od ovog pravila izuzeti su državljani te pravne osobe iz država članica EU-a, ali i strane fizičke i pravne osobe koje pravo vlasništva stječu temeljem pravomoćne odluke suda jednako kao stjecatelji naslje-�ivanjem, svejedno čiji su državljani odnosno u kojoj je državi sjedište pravne osobe. U prometu za kakvo je je nužno osnaženje ugovora izdavanjem spomenu-

1 Članak 579. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05. i 41/08)2 Članak 356. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99,

22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12. i 152/14)


te suglasnosti dan je nastanka porezne obveze dan izdane suglasnosti, pa ga se upisuje kao dan sklapanja ugovora.

Pod toč. 2.1.1. unosi se datum isporuke nekretnine, a obvezno ga popunjavaju samo isporučitelji nekretnine na čiju je isporuku obračunan PDV. Kada se prijavljuje promet na isporuku kojeg je obračunan PDV, pri računanju roka 30 dana za dobrovoljno ispunjenje obveze podnošenja Prijave PN-a važan je upravo dan isporuke.

U ovome dijelu Obrasca podnositelj označuje i pravne poslove na osnovi kojih se prenosi pravo vlasništva, a raspore�uje ih se ovisno o vrsti isprave što je osnovom nastan-ka prometa. Stoga su podijeljeni u tri dijela, promet što: nastaje sklapanjem ugovora; te-meljem pravomoćnih sudskih odluka; te posebnih načina stjecanja (u ovršnom i stečajnom postupku, postupku izvlaštenja nekretnine te stjecanja za kakvo je nužna suglasnost mi-nistra pravosu�a).

3.4. Podaci o zakonskom zastupniku i podaci o opunomoćeniku

Slika 4. Podaci o zakonskom zastupniku i opunomoćeniku

U prometima nekretninama, kad je stjecatelj nekretnine fizička osoba koja nema po-slovnu sposobnost, dakle nema sposobnost sama obavljati radnje valjane u upravnom postupku, u ovom se dijelu prijave obvezno navodi podatke o zakonskom zastupniku. U ime stjecatelja bez poslovne sposobnosti prijavu popunjava i podnosi zakonski zastupnik kojemu se dostavlja i akte poreznog tijela. Najčešće se radi o maloljetnim osobama, ali stjecatelji mogu biti i osobe lišene poslovne sposobnosti temeljem odluke nadležnog suda.

Podatke o opunomoćeniku navodi se kad je podnositelj prijave opunomoćio neku drugu osobu za poduzimanje odre�enih radnja u postupku, npr. za primanje pismena (posebna punomoć) ili za poduzimanje svih drugih radnja u postupku pred poreznim ti-jelom, osim onih za koje je propisano da ih stranka mora obaviti osobno (opća punomoć), pa stoga valja razlikovati dane punomoći i u Obrascu Prijava PN-a. U Uputama za popu-njavanje prijave stoga se navodi da, uz podatke o OIB-u i osobnom imenu/nazivu opuno-moćenika, treba zaokružiti oznaku ≈1« za opću punomoć, odnosno oznaku ≈2«, ako je dana posebna punomoć.

Sukladno čl. 51. st. 3. OPZ-a (NN 147/08, 18/11, 78/12, 136/12. i 73/13), osobnom se dostavom poreznog akta smatra i dostavu opunomoćeniku.

3.5. Podaci o otu�itelju(ima) i isporučitelju(ima)

Slika 5. Podaci o otuđitelju(ima) i isporučitelju(ima)

U V. dio Obrasca upisuje se podatke o otu�itelju odnosno isporučitelju. Ako se nekret-ninu stječe od više suvlasnika (otu�itelja ili isporučitelja), upisuje se osobne podatke za svakoga pojedinačno i o njegovu srodstvu sa stjecateljem.


Ako je npr. posrijedi kupoprodaja nekretnine kad ne postoji srodstvo otu�itelja i stje-catelja, u polju ≈srodstvo« stjecatelj će upisati oznaku ≈nema«, a ako se radi o ugovoru o darovanju majke kao otu�itelja i kćeri kao stjecatelja, upisat će se srodstvo ≈majka«, a ne ≈kćer«.

Uz te podatke, ako podnositelj prijave stjecatelj ima saznanja o tome kako je otu�itelj stekao nekretninu, to upisuje u predvi�eno polje s datumom i vrijednošću stjecanja odno-sno troškova gradnje. S tim ne bi trebao imati teškoća obveznik podnošenja Prijave PN-a isporučitelj, jer sigurno ima takve podatke. Ako je ugovorom o kupoprodaji prodavatelj (otu�itelj) preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina, označit će polje ≈DA«, a ako nije, unijet će ≈NE«. Preuzimanjem obveze plaćanja PPN-a prodavatelj stječe položaj solidarnog jamca, što znači da porezno tijelo ima pravo zahtijevati namirenje porezne obveze od prodavatelja ili stjecatelja ili od obojice istodobno. No, preuzimanjem obveze plaćanja prodavatelj ne postaje ujedno obveznik, pa i ovdje poreznu prijavu obvezno pod-nosi stjecatelj.

3.6. Podaci o nekretnini što je se stječe

Slika 6. Podaci o nekretnini što je se stječe

U VI. dio Obrasca upisuje se podatke kakvi opisuju nekretninu (vrijednost navedenu u ispravi o stjecanju, preuzeti dug, ukupna površina te površina kao predmet prometa, lokacija te vrsta).

Važno je da se za promet nekretnina u vlasništvu više osoba suvlasnika, kada samo jedan ili više suvlasnika otu�uju vlastite dijelove, upisuje ukupnu površinu nekretnine te površinu što je se prenosi na stjecatelja (površina nekretnine u prometu).

Ako, pak, odre�enu nekretninu stječe više osoba, pod toč. 6.5. tako�er se navodi ukupnu površinu nekretnine u prometu, dok se pod toč. 6.5.1. navodi površinu koliku


stječe stjecatelj obveznik podnošenja prijave. Kad npr. nekretninu s ukupnom površinom 66 m2, stječu brat i sestra, jednaku se površinu navodi pod toč. 6.5, dok u toč. 6.5.1. brat navodi površinu stečena stana npr. 30 m2, a sestra 36 m2. Ako se ispravom o stjecanju preuzima i neki dug otu�itelja, primjerice obvezu otplate otkupa stana, svotu duga i njegov opis unosi se pod toč. 6.2. i 6.3. Obrasca.

Ako netko stječe nekretninu zajedno s drugim stjecateljem ili više njih, npr. bračni dru-govi, tada se unosi veličinu vlastitoga udjela u obliku razlomka u polje pod toč. 6.5.2. (½).

Kad je pak nekretnina opterećena stvarnim ili osobnim pravima upisanima u Teretov-nicu (list C) zemljišno-knjižnog uloška, unosi se ≈DA« pod toč. 6.4.

Uz već navedene posebne podatke, u Prijavu PN-a unosi se još jedan ∑ pripadnost nekretnine području posebne državne skrbi sukladno Zakonu o područjima posebne dr-žavne skrbi (NN 86/08, 57/11, 51/13, 148/13, 76/14. i 18/15). Nekretnina, naime, na posebnom području RH jedan je od uvjeta za utvr�ivanje oslobo�enja od plaćanja PPN-a prema tome posebnom propisu, pa se to mora istaknuti u Prijavi PN-a.

Podaci u točkama od 6.7. do 6.12. potječu iz izvorišnih evidencija, katastarskog ope-rata odnosno zemljišnih knjiga. Ovdje treba upozoriti na okolnost kad podaci o broju katastarske čestice odnosno nazivu katastarske općine u različitim evidencijama nisu istovjetni. Unatoč velikim naporima da se uskladi katastarske i zemljišno-knjižne podatke, još ima područja gdje su primjetne takve razlike (npr. Grad Zagreb). Stoga se u toč. 6.7. i 6.8. unosi naziv katastarske općine (npr. Grad Zagreb) i broj katastarske čestice (npr. k.č.br. 152/3) kako je upisano u evidencije katastra, a pod toč. 6.9, uz broj zemljišno--knjižnog uloška preporučljivo je upisati naziv katastarske općine iz zemljišnih knjiga te broj katastarske čestice unesen u zemljišno-knjižni uložak ili te podatke navesti u dijelu ≈Opis nekretnine u naravi«.

Za nekretnine upisane u Knjigu položenih ugovora zemljišno-knjižnog odjela, osim broja katastarske čestice i naziva katastarske općine, unosi se oznaku pod toč.6.10. te navodi broj poduloška u kojeg je nekretnina upisana.

Ako se radi o stjecanju posebnog dijela nekretnine (stan ili apartman u etažiranoj zgradi, odnosno uspostava vlasništva nad odre�enim posebnim dijelom nekretnine), uni-jet će se broj etaže u polje 6.12.

Samo za sagra�ene nekretnine, pod toč. 6.13. obvezno se navodi i adresu odnosno naziv naselja i ulice te kućni broj.

Vrstu nekretnine što je se stječe, ovisno radi li se o zemljištu ili sagra�enoj nekretnini, bira se me�u ponu�enima u toč. 6.14. do 6.29. Ovdje ističemo promet na temelju kakvo-ga se stječe više različitih nekretnina. Radi se o ispravama na osnovi kojih se istodobno prenosi pravo vlasništva na više nekretnina različitih po namjeni. Za takve promete unosi se oznaku pod toč.6.28. te se sve nekretnine opisuje u dijelu ≈Opis nekretnine u naravi«. Pri stjecanju npr. stana i garaža ili stana i parkirališta ili kuće i voćnjaka, ako nijedna od ponu�enih vrsta ne odgovara vrsti stjecane nekretnine, označit će se toč. 6.30. te potanko opisati nekretninu predmet prometa (npr. cjevovodi, komunikacijski i energetski vodovi i slično).

3.6.1. Zemljišta

Poljoprivrednim zemljištem, prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu (NN 39/13), smatra se poljoprivredne površine: oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare te drugo zemljište što ga se, uz gospodarski opravda-ne troškove, može pripraviti za poljoprivrednu proizvodnju, ali i neobraslo šumsko ze-


mljište i ono što je obraslo početnim ili degradacijskim razvojnim stadijima šumskih sa-stojina (makija, garig, šikare, šibljaci i drugo), pogodno za poljoprivrednu proizvodnju3. Osim oznake pod toč. 6.14.1, obvezno se unosi i oznaku vrste poljoprivrednog zemljišta prema Šifrarniku iz Uputa za popunjavanje prijave.

Građevinskim zemljištem smatra se svako nesagra�eno zemljište, prema važećoj pro-storno-planskoj dokumentaciji, na području na kakvomu je gradnja moguća, te se može izdati akt o dopuštanju gradnje. Pod toč. 6.15.1. mora se unijeti i oznaku namjene gra�e-vinskog zemljišta iz Šifrarnika, kako slijedi: stambena, gospodarska, sportsko-rekreacijska, infrastrukturna i ostala. Ako za gra�evinsko zemljište u trenutku nastanka porezne obve-ze postoji važeći akt što dopušta gradnju, to se mora unijeti u toč. 6.15.2.

Što se smatra šumom odnosno šumskim zemljištem propisuje Zakon o šumama (NN 140/05, 82/06, 129/08, 80/10, 124/10, 25/12, 68/12, 148/13. i 94/14). Prema čl. 4. toga Zakona, šumom se smatra zemljište obraslo šumskim drvećem u obliku sastojine na po-vršini većoj od 10 ara, šumske rasadnike i sjemenske plantaže kao sastavni dio šume, šumsku infrastrukturu, protupožarne prosjeke te ostala manja otvorena područja, šume u zaštićenim područjima prema posebnom propisu, te od posebnoga ekološkoga, znanstve-noga, povijesnog ili duhovnog interesa, vjetrobrane i zaštitne zone (zaštitni pojasevi dr-veća u površini većoj od 10 ara i širini većoj od 20 m). Isti članak odre�uje da se šumskim zemljištem smatra i zemljište na kojem se uzgaja šumu ili je, radi prirodnih obilježja i uvjeta gospodarenja, predvi�eno kao najpovoljnije za uzgajanje šuma. Pri mogućem spo-ru ili sumnji može li se neko zemljište smatrati šumom ili šumskim zemljištem odlučuje središnje tijelo državne uprave nadležno za poslove šumarstva.

Za prirodno neplodno zemljište u Uputi za popunjavanje prijave navodi se vrste što ih se smatra takvim zemljištem, pa će se stjecanje tih vrsta zemljišta označiti u toč. 6.17.

3.6.2. Sagra�ene nekretnine

U skupini sagra�enih nekretnina, Prijava predvi�a dvanaest vrsta. Stječe li se nekret-ninu kakva prema opisu ne pripada ni u jednu od ponu�enih vrsta, odabrat će se ≈ostalo« te će se unijeti opis u dijelu ≈Opis nekretnine u naravi«.

Stanom ili apartmanom uobičajeno se smatra samostalnu uporabnu cjelinu zgrade namijenjenu stanovanju što se sastoji od jedne ili više soba s pomoćnim prostorijama, ili bez pomoćnih prostorija, s jednim ili više posebnih ulaza sa stubišta ili izravno s ulice ili dvorišta. Stan i apartmana razlikuje se prema namjeni prostora, stan je namijenjen u pr-vome redu za stalno stanovanje, dok se apartman uporabljuje povremeno.

Stambenim objektom (kućom) uobičajeno se smatra obiteljsku kuću s jednim ili više stanova, s okućnicom ili bez nje, što je namijenjena stalnome stanovanju.

Ako je predmet stjecanja sagra�ena nekretnina namijenjena odmoru ili se radi o vo-ćarskoj ili vinogradarskoj kući ili se nekretninu povremeno uporabljuje za neku drugu namjenu, označit će vrstu nekretnine pod toč. 6.20.

Kad je u pitanju samostalna uporabna cjelina kakva s onim što joj pripada služi za obavljanje djelatnosti, i to u stambeno-poslovnima i poslovnim gra�evinama, označit će se vrstu poslovni prostor.

Garaža je podzemni i nadzemni objekt sagra�en s namjenom parkiranja vozila, što može imati jedno ili više mjesta za parkiranje.

3 Članak 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu


Parkiralištem se smatra označenu i tehnički opremljenu površinu za smještaj i ostav-ljanje jednog (parkirno mjesto) ili više vozila.

Parkirališno garažno mjesto prostor je u zajedničkoj garaži u objektu, neogra�en ili ogra�en.

Što se smatra gospodarskom zgradom, potanje se opisuje u Uputama za popunjavanje prijave, pa se pri stjecanju hidrocentrale, termocentrale, toplane, trafostanice, crpne ili tra fostanice, hale, otvorene hale, hangara, spremnika, skladišta, silosa, staklenika ili tornja označuje takvu vrstu sagra�ene nekretnine.

Sagra�ene nekretnine kakve nisu često u prometu, odnosno što ih se prema obilježjima može smatrati nekretninama ali je gotovo uvijek nužno da im vrijednost procijeni stručna osoba (vještak), naziva se posebnim nekretninama, te ih se tako�er navodi u Uputi, kao proizvodne zgrade/komplekse, trgovačke zgrade/komplekse, poslovne zgrade, ugostiteljsko--turističke zgrade, infrastrukturne zgrade i gra�evine te druge posebne nekretnine.

Nekretninom se, prema čl. 15. st. 5. Zakona o grobljima (NN 19/98. i 50/12), smatra i opremu i uređaje groba sagra�ene na grobnome mjestu (nadgrobna ploča, spomenik i znaci, ograda i sl.). Uz oznaku da se radi o takvoj nekretnini, navodi se i naziv groblja, a dobro je unijeti i oznaku grobnoga mjesta.

Svejedno je li riječ o zemljištu ili sagra�enoj nekretnini, preporučuje se podroban opis u dijelu ≈Opis nekretnine u naravi«, kako bi porezno tijelo lakše steklo dojam o nekretni-ni radi utvr�ivanja njezine tržišne vrijednosti odnosno visine porezne osnovice.

3.6.3. Obilježja zemljišta

Slika 7. Obilježja zemljišta

U Prijavi PN-a ponu�en je prostor za potanji opis (izgled i ure�enost) obilježja zemlji-šta. Zemljište, dakle, može biti u ravnici, na kosini, na klizištu ili nepravilno. Može imati struju, vodu, plin, kanalizaciju ili biti bez infrastrukture. Važno je reći kako se unosi obilježja prema slobodnoj ocjeni vlasnika nekretnine, odnosno obveznika podnošenja prijave, sukladno vi�enom stanju nekretnine. Infrastrukturu će imati uglavnom gra�evin-sko zemljište, nasuprot poljoprivrednome.

3.6.4. Obilježja izgra�ene nekretnine

Slika 8. Obilježja sagrađene nekretnine

Kad je na zemljištu sagra�ena nekretnina, podnositelj prijave mora popuniti podatke o njezinim obilježjima, a ne o zemljištu na kojemu je podignuta.

U pogledu dovršenosti objekta, raspore�uje ih se i tri kategorije: rohbau, dovršen i dovršen s pročeljem. U pravnome sustavu RH ne postoji norma što odre�uje zakonski


nužan stupanj sagra�enosti u tzv. rohbau izvedbi. Pojam rohbau, općenito, označuje konstrukcijski završen objekt, dakle temelje, zidove, me�ukatnu i krovnu konstrukciju.4 Dovršenim se smatra objekt što je spreman za stanovanje, ali bez ure�ena pročelja, a posve dovršen ima i pročelje.

Za opis stupnja opremljenosti objekta tako�er su predvi�ene tri kategorije: luksuzno, dobro i za adaptaciju (obnovu), što se tako�er prepušta odluci podnositelja prijave, jer što je nekome dobro drugom će biti za obnovu, a trećemu možda luksuzno.

U pogledu infrastrukture situacija je jednaka kao u gra�evinskog zemljišta: struja, voda, plin, kanalizacija ili nekretnina bez infrastrukture. Potonje je moguće navesti samo u rohbau izvedbe, dok za ostale nekretnine treba navesti barem neki oblik infrastrukture, primjerice struju.

Načina grijanja dijeli se prema smještaju izvora topline, pa može biti lokalno, etažno, centralno i daljinski izvor (toplana) ili bez izvora topline, sukladno čl. 5. st. 2. Pravilnika. Gra�evina bez izvora topline može biti samo ona što nije namijenjena stanovanju, dok se za nekretnine za stanovanje mora upisati jedan od sljedećih izvora topline:

∑ lokalno grijanje ∑ izvor je topline u grijanoj prostoriji, npr. peć na drva, kruta goriva ili pelete,

∑ centralno grijanje ∑ izvor je topline na jednome mjestu u gra�evini, npr. kotlovni-ci, pri čemu način grijanja može biti jednak kao u lokalnoga, ali je izvor topline izvan grijane prostorije,

∑ etažno grijanje ∑ ogrjevni je ure�aj u stanu u gra�evini s više stanova, dakle u stambenoj ili poslovnoj zgradi,

∑ daljinsko grijanje ∑ izvor je topline u toplani koja opskrbljuje jednu ili više skupi-na gra�evina, stambene ≈blokove« ili gradske četvrti.

Ako je izdan energetski certifikat sukladno propisima o energetskoj učinkovitosti, vrstu se grijanja u Obrascu PN opisuje sukladno načinu grijanja upisanome u energetski certifikat.

Obilježja poput katova i dizala nisu obvezna, osim ako je nekretnina u stambenoj odnosno poslovnoj zgradi. Tavan i suteren unosi se kao položajnu oznaku nekretnine u takvim zgradama. Ne treba, dakle, označiti nekretninu (kuću) koja ima potkrovlje (tavan).

U vezi s energetskim razredom u toč. 6.40. stambene i nestambene zgrade svrstava se u osam razreda prema energetskoj ljestvici od A+ do G, s time da A+ označuje energet-ski najpovoljniji, a G energetski najnepovoljniji razred.5 Energetski certifikat mora imati zgrada javne namjene ili dio zgrade mješovite namjene što ga se kao samostalnu cjelinu rabi za javnu namjenu, ako joj je ukupna korisna površina veća od 500 m², a od 9. srpnja 2015. veća od 250 m², te svaka druga zgrada kakvu se gradi, prodaje, iznajmljuje, daje u leasing ili u zakup, odnosno njezina samostalna uporabna cjelina što je se gradi ili proda-je.6 Obveza pribavljanja energetskog certifikata za zgrade namijenjene iznajmljivanju, leasingu ili u zakupu stupa na snagu 1. siječnja 2016.

Godinu gradnje ne upisuje se ni u jednu službenu evidenciju kao obvezan podatak, ali je se kadšto unosi u evidenciju u zemljišnim knjigama, ali postoji i na energetskim certifi-katima. Ako je, dakle, izdan energetski certifikat, obveznik podnošenja prijave mora unije-

4 http://www.poslovni.hr/tips-and-tricks/sudska-praksa-sud-utvruje-izgraenost-roh-bau-izvedbe-281852 od 21. listopada 2014.

5 http://www.mgipu.hr/default.aspx?id=147546 http://www.mgipu.hr/default.aspx?id=14525


ti godinu gradnje sa certifikata, a ako ne postoji ni u jednome dokumentu, podnositelj pri-jave navodi godinu poznatu prema vlastitim saznanjima. Godina obnove ona je u kojoj je nekretnina obnovljena u razmjerima što utječu na njezinu vrijednost. Podatke od toč. 6.43. do 6.45. unosi isključivo isporučitelj nekretnine obveznik PDV-a, jer se te pojmove povezu-je s propisima što ure�uju isporuke obveznika evidentiranih u sustavu PDV-a. Ako je, dakle, podnositelj prijave stjecatelj nekretnine obveznik plaćanja PPN-a, ne popunjava ta tri polja.

3.7. Podaci o izvorima sredstava za stjecanje nekretnine

Slika 9. Podaci o izvorima sredstava za stjecanje nekretnine

Podatak o izvorima sredstava za stjecanje nekretnine obvezan je, te se svote u kunama navodi odvojeno za svaki izvor sredstava. Zbroj svih izvora mora biti jednak naknadi iz isprave o stjecanju, odnosno mora biti sukladan omjeru u kojem se stječe nekretninu. Kada se npr. nekretninu stječe u omjeru 50:50, a u ispravi stoji 550.000,00 kn, svota u prijavi za podnositelja prijave mora biti 225.000,00 kn. Ako je izvor sredstava kredit izražen u stranoj valuti ili prihod stečen u inozemstvu, svotu treba navesti u kunama preračunano po srednjem tečaju HNB-a na dan sklapanja ugovora ili druge isprave o stjecanju nekretnine.

Tablica br. 1 Sadržaj izvora sredstava za stjecanje nekretnine

IZVOR OPISNESAMOSTALAN RAD

∑ plaća i drugi primici što ih poslodavac isplaćuje radniku za obavljen rad∑ mirovina

SAMOSTALNA DJELATNOST

dohodak od obrta i s obrtom izjednačenih djelatnosti, dohodak od slobodnih zanimanja te od poljoprivrede i šumarstva

IMOVINA I IMOVINSKA PRAVA

razlika primitaka ∑ dohodak ostvaren po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, pra-va industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava, primitaka od otu�enja nekretnina i imovinskih prava

KAPITAL ∑ UDJELI U DOBITI

primici ∑ dohodak ostvaren po osnovi kamata, izuzimanja imovine i iskori-štenja usluga na teret dobiti tekućeg razdoblja, kapitalni dobici i udjeli u do-biti ostvareni dodjelom ili opcijskom kupnjom vlastitih dionica

OSIGURANJA primici u visini uplaćenih i porezno priznatih premija životnog osiguranja s obilježjem štednje i dobrovoljnoga mirovinskog osiguranja

NASLJEDSTVA nekretnina je naslije�ena

DAROVI ∑ sredstva za stečenu nekretninu primljena su na dar∑ nekretnina je dobivena na dar

KREDITI sredstva su dobivena temeljem ugovora o kreditu

OTUĐENJE NEKRETNINE

∑ primitak od otu�enja nekretnine u vlasništvu∑ primitak od otu�enja naslije�ene nekretnine

RAD U INOZEMSTVU

dohodak od rada u inozemstvu, nesamostalnog rada ili od obavljanja samo-stalne djelatnosti

OSTALO bilo koji drugi ovdje nenaveden izvor prihoda, npr. dobitak od igara na sreću ili štednja


3.8. Svrha stjecanja nekretnine

Slika 10. Svrha stjecanja nekretnine

Svrha je stjecanja obvezan podatak u Obrascu Prijave PN-a što ga predaje stjecatelj. Svrha može biti prije svega privatna ili poslovna, no može biti i privatno-poslovna. Kad nekretninu stječu agencije za promet nekretnina, svrha je stjecanja daljnja prodaja. Ne-kretninu se stječe u privatne svrhe, kada se kupuje stan za osobne potrebe, kuću za odmor ili gra�evinsko zemljište radi gradnje stambenog prostora za osobne potrebe. Ako je svrha kupnje nekretnine njezino ulaganje i iskorištenje u poduzetništvu, radi se o poslovnoj svrsi, ali se nerijetko stječe i nekretninu kakva djelomično služi privatnoj, a djelomično poslovnoj svrsi. Razlog navo�enja svrhe praktične je naravi, jer se radi o podacima nuž-nima poreznom tijelu te kako bi se stjecatelja upozorilo na možebitno pravo oslobo�enja od plaćanja PPN-a.

3.9. Podaci za oslobo�enje od plaćanja poreza

Slika 11. Podaci za oslobođenje od plaćanja poreza

Brojna oslobo�enja od plaćanja poreza propisuje ZPPN, ali i drugi propisi. Ako obvez-nik podnošenja prijave smatra da ispunjava uvjete za neko od zakonskih oslobo�enja, u toč. IX. Obrasca mora navesti podatke o činjenicama kakve omogućuju priznavanje oslo-bo�enja ∑ stjecanje u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije npr. unos nekret-nine kao osnivačkog uloga u trgovačko društvo, stjecanje na području posebne državne skrbi i slično. Obveznik podnošenja prijave, dakle, navodi podatke i propis temeljem kojeg zahtijeva oslobo�enje.

3.10. Podaci za oslobo�enje od plaćanja poreza na promet nekretnina kojom gra�anin rješava vlastito stambeno pitanje

Slika 12. Podaci za oslobođenje od plaćanja poreza za prvokup

Ako podnositelj prijave smatra da ispunjava zakonske uvjete za oslobo�enje od pla-ćanja PPN-a kad rješava vlastito stambeno pitanje, obvezan je u toč. X. navesti sljedeće


podatke za sebe i članove uže obitelji (bračni drug i djeca): OIB, ime i prezime te oblik srodstva, npr. ≈supružnik« ili ≈izvanbračni supružnik« te ≈dijete«. Status supružnika do-kazuje se vjenčanim listom, dok se odnos roditelj dijete dokazuje izvatkom iz matice ro-�enih. Ovdje je bitno da se s osnove osobe izvanbračnog partnera ne može ostvariti pravo na veću neoporezivu površinu stambenog prostora, jer bračna i izvanbračna zajednica u ZPPN-u nisu izjednačene. Često se postavlja i pitanje odnosa članova obitelji kad je obvez-nik podnošenja prijave maloljetno dijete. Kad je, dakle, stjecatelj malodobno dijete, nje-gove roditelje te braću i sestre ne može se smatrati članovima uže obitelji te se za njih ne može ostvariti pravo na veću neoporezivu površinu stambenog prostora, jer takvo tuma-čenje proizlazi iz čl. 11a. st. 5. ZPPN-u, prema kojemu se članovima uže obitelji smatra samo bračnoga druga i djecu.

Kao prijašnju adresu i osnovu stanovanja navodi se onu iz službenih evidencija MUP-a za svakoga člana obitelji na toj adresi, npr. Čavićeva ulica 9, Zagreb ∑ najam stambenog prostora ili Držićeva 7 u Splitu ∑ kuća u vlasništvu roditelja. Ako su članovi uže obitelji bili prijavljeni na različitim adresama i s različitih osnova, treba upisati i to.

Nerijetko se na kupljenoj nekretnini ne može prijaviti prebivalište, jer nije sposobna za stanovanje (kad je npr. u pitanju rohbau gra�evina). Tada se daje potpisanu izjavu, ovjerovljenu u javnog bilježnika, da će se prebivalište prijaviti u najkraćem mogućem roku, kada se steknu uvjeti za to, što je vrlo važno, jer je prijava prebivališta i boravka u mjestu i na adresi nekretnine što je se stječe jedan od zakonskih uvjeta za ostvarivanje prava na to oslobo�enje te razlog za naknadnu naplatu PPN-a, ako porezno tijelo utvrdi da prebi-valište nije prijavljeno ili je odjavljeno u roku tri godine nakon stjecanja nekretnine.

Ako podnositelj prijave i članovi uže obitelji imaju u tuzemstvu ili inozemstvu u vla-sništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu, to unose u posljednju kolonu ove tablice. Pritom treba navesti tip nekretnine (kuća, zemljište, poslovni prostor), mjesto na kojemu jest, površinu i tržišnu vrijednost, jer sve te činjenice tako�er utječu na prizna-vanje prava na oslobo�enje. Osim nekretnina što ih obveznik ima u trenutku stjecanja, mora se upisati i nekretnine (s njezinom vrijednošću) što ju je stjecatelj otu�io u razdoblju od 1. siječnja 2003. do nastanka porezne obveze za stjecanje nekretnine iz prijave. Prema čl. 11a. st. 2. ZPPN-a, naime, i vrijednost otu�enih nekretnina uzima se u izračun vrijed-nosti usporedive s vrijednošću nekretnine što je se otu�uje.

I te činjenice podnositelj prijave mora potkrijepiti dokazima, jer u poreznim postup-cima, sukladno OPZ-u, teret dokaza za činjenice što smanjuju ili ukidaju porez snosi ob-veznik podnositelj prijave, dok porezno tijelo snosi teret dokaza za činjenice što uteme-ljuju porez. Važno je, slijedom toga, da porezno tijelo o oslobo�enju od plaćanja PPN-a neće odlučivati prema službenoj dužnosti, osim ako je za to istaknut zahtjev u toč. X. Prijave PN-a. Porezna uprava prihvaća dokazna sredstva u obliku elektroničkih zapisa izdanih putem sustava eGra�ani. Trenutno se u sustavu eGra�ani može kreirati i ispisati izvadak iz matice ro�enih i vjenčani list (dokazi o srodstvu), dok se dokaz o vlasništvu nekretnine gdje je prije bilo prijavljeno prebivalište, te dokaz o vlasništvu, suvlasništvu i zajedničkom vlasništvu nekretnina obveznika podnošenja prijave i članova njegove uže obitelji pribavlja iz zemljišnih knjiga. Dokaz o prebivalištu, u pravilu, ne bi trebalo prila-gati, s obzirom da se u aplikaciji sustava OIB-a od 1. siječnja 2009. svakodnevno ažurira i podatke o prebivalištu. No, ako porezno tijelo to zahtijeva, npr. radi uvida u sve adrese prebivališta prijavljene u MUP-u te potvr�ivanja navoda o osnovi stanovanja na prijašnjim adresama, može se i o tome priložiti elektronički zapis uvjerenja iz sustava eGra�ani.


3.11. Ostali podaci

Slika 13. Ostali podaci

Podaci u toč. XI. do XIII. nisu obvezni, ako je podnositelj prijave isporučitelj nekret-nine obveznik PDV-a. Ako je on stjecatelj nekretnine koji plaća porez na promet nekret-nina, u popisu priloženih isprava mora navesti sve priložene isprave, osobito one što dokazuju možebitno pravo na oslobo�enje od plaćanja PPN-a.

3.12. Točnost podataka

Slika 14. Izjava o točnosti podataka

Potpisom Obrasca Prijave PN-a obveznik podnošenja prijave, pod kaznenom i mate-rijalnom odgovornošću, jamči da su svi podaci u prijavi točni, osobito oni što ih se doka-zuje samo u toj izjavi. Ako se utvrdi da nisu točni, a osobito da nisu točni podaci na ka-kvima podnositelj prijave temelji pravo na oslobo�enje od plaćanja poreza, ovaj potpis valjana su osnova za podizanje optužnog prijedloga i podlijeganje kaznenoj odgovornosti.

4. PRIJELAZNO RAZDOBLJEZa sve sklopljene ugovore i druge isprave o stjecanju nekretnina, odnosno za sve

odluke što su postale pravomoćne, do 31. prosinca 2014, promet nekretnina se prijavljuje na Obrascu Prijave PPN-a što je sastavni dio Pravilnika o obliku i sadržaju prijave poreza na promet nekretnina (NN 137/11).

Svaki promet, pak, nastao nakon 1. siječnja 2015. prijavljuje se na Obrascu Prijave PN-a, popunjavanje kojeg je tema ovog teksta.

Primjer 1. Ugovor o kupoprodaji potpisali su, u nazočnosti javnog bilježnika 10. siječnja 2015, Denis Dunkan u Zagrebu, Bolnička cesta 22, kao prodavatelj, te Mirko Mirić u Za-grebu, Jordanovac 12c i Marta Mirić, Zagreb, Čalogovićeva 16 kao kupci. Podnositelj je prijave Mirko Mirić, a za podnošenje prijave opunomoćio je suprugu. U prijavi se zahtijeva oslobođenje temeljem kupnje prve nekretnine.



Raz

liku

u po

vrši

ni

do 5

6,23

m2

stje

če

supr

uga

Mar

ta





Primjer 2. Maloljetna Marija Dena sklopila je ugovor o kupoprodaji prve nekretnine s Kla-rom Klorić. Zakonski joj je zastupnik majka Jasminka Dena koja mora podnijeti poreznu prijavu. Majka je za maloljetnu Mariju podnijela zahtjev za oslobođenje od plaćanja PNN-a za prvokup. Kao članove uže obitelji, temeljem čega stječe pravo na veću neoporezivu povr-šinu stambenog prostora, Marija Dena ne navodi roditelje, jer ih se, temeljem Zakona, ne može smatrati članovima uže obitelji. Marija je u cijelosti oslobođena plaćanja poreza, jer osobno ima pravo na 50 m2 neoporezive površine.






Primjer 3. Stjecanje nekretnine temeljem ugovora o doživotnom uzdržavanju Željka Željića kao davatelja uzdržavanja i Darka Žaca kao primatelja uzdržavanja. Davatelj i primatelj uzdržavanja nisu u srodstvu kakvo bi davatelja uzdržavanja oslobodilo plaćanja poreza, ali on ima pravo na umanjenje poreza na promet nekretnina 5% za svaku godinu trajanja uzdržavanja nakon sklapanja ugovora (2008) do smrti uzdržavanoga (2015). Željko Željić može, međutim, ostvariti umanjenje samo za šest godina, jer je od sklapanja ugovora do smrti proteklo šest godina, dva mjeseca i deset dana.






Primjer 4. Stjecanje nekretnine temeljem ugovora o darovanju Marija Mariofela i Danka Klare. Darovatelj i daroprimatelj nisu u srodstvu kakvo bi daroprimatelja oslobodilo plaća-nja poreza. Predmet su darovnog ugovora kuća, zemljište i voćnjak što ih se u prijavi pod ≈tip sagrađene nekretnine« označuje kao ≈nekretnine različitih namjena«.





Documents

Nikolina Pratzer i Ana Vrdoljak Petković: Podnošenje prijave