NRWupdate Nieuwsmagazine van de Nederlandse Raad van Winkelcentra

Nummer 2 2008

In dit nummer:n interviews met sprekers

n sponsors aan het woord

En verder:n verslag forumdiscussie

n NRW fotowedstrijd

De toekomst van winkelenCongres NRW

17 trends, 3 scenario’s

-60%

GEMEENTE

GEMEENTE GEMEENTE

30CT

NEDERLAND

€

nummer 2 2011

Sommige ontwikkelingen in onze sector zijn redelijk goed voorspelbaar. Tegelijkertijd is er echter ook sprake van grote onzekerheden over de snelheid,

aard en impact van veranderingen. Organisaties hebben be-hoefte aan een duidelijk beeld van de markt, van verande-ring in klantbehoeften en van het concurrentieveld op lange termijn. Traditionele planningstrajecten bieden steeds vaker onvoldoende inzicht om de benodigde strategische keuzes te maken. Om een visie voor de toekomst te formuleren en lange termijn besluiten te onderbouwen, is het onvoldoende om alleen trends te bestuderen. Het is tevens van wezenlijk belang om inzicht te hebben in onzekerheden en de kansen en risico’s die deze met zich mee brengen. Want juist de zaken waarvan we niet weten hoe het verder gaat, maken ondernemen een uitdaging.

Aan de hand van scenariodenken leren organisaties omgaan met complexiteit en onvoorspelbaarheid van de markt. Te-gelijkertijd wordt er ruimte gecreëerd voor het signaleren van nieuwe ontwikkelingen en innovaties. Door een gezamenlijke voorbereiding op meerdere mogelijke toekomsten, zijn we

beter in staat om ook op termijn klantwaarde te bieden en succesvol te ondernemen. Een scenarioproces maakt ons fit for the future.NRW zocht in dit ‘fit for the future” traject naar antwoorden op vragen als: Wat is de toekomst van winkelen in Neder-land? Wat betekent dit voor wensen en behoeften van con-sumenten? En wat is de impact hiervan op winkels en op de kwaliteit en kwantiteit van winkelcentra?

Tijdens het congres heeft u kennis kunnen maken met drie relevante, plausibele en verrassende scenario’s waarmee de sector zich op de toekomst kan voorbereiden. Daarnaast hebben topsprekers uit de vastgoedmarkt, de winkelmarkt en de overheid u laten kennismaken met hun visie over de toekomst van winkelen. Zo benadrukte Oedsen Boermsa (Corio NV) het grote be-lang van een aantrekkelijke fysieke winkelomgeving, waarbij

Voorwoord

beleving geen vrijblijvende optie meer is. Kees de Kort (AFS Capital) schetste vanuit macro-economisch perspectief een uitermate somber beeld van de toekomst van winkelen op de kortere termijn, en de urgentie om snel tot actie over te gaan. Denkt u al na over een écht slecht scenario? Marnix Norder, wethouder van Stadsontwikkeling, Volks-huisvesting en Integratie van Den Haag, is ervan overtuigd dat de overheid duidelijke lange termijnkeuzes moet maken en daarbij ambitie moet kiezen én altijd moet kiezen voor kwaliteit.. En Mark McKeon, ceo van V&D, vertelde op zeer inspirerende wijze met welke strategie zijn meer dan 100

jaar oude warenhuis zich voorbereidt op de toekomst en hier momenteel erg succesvol in is.

Verder in dit magazine ook aandacht voor een aantal spon-sors van dit traject. Zonder hen was dit belangrijke scena-rioplanningstraject niet mogelijk geweest.

In december zullen de scenario’s en de onderliggende trends en onzekerheden in een boek vervat worden; de inhoud kan een leidraad zijn voor uw eigen strategie en beleid. Ook voor NRW zullen de uitkomsten van dit traject een bron van in-spiratie zijn; de onderliggende trends en onzekerheden zul-len voor de komende jaren bepalend zijn voor het NRW programma.

Rest mij u voor nu veel leesplezier te wensen. Ik zie u graag weer bij een van onze volgende bijeenkomsten. n

Voor u ligt het magazine waarin we

uitgebreid terugkijken naar het congres

van 13 oktober, De toekomst van

winkelen. Dit congres was de apotheose

van het traject van scenarioplanning zoals

we dit als jubilerende vereniging in 2011

hebben opgestart.

2

NRWupdate

door Jan-Willem Weissink

nrw fotowedstrijd

inzender: leanne lovink-eeken

nrw fotowedstrijd

inzender: jan sluijmer

inhoudVoorwoord 2

Bart Kuil, sponsor AM Real Estate Development 4

Richard Dallinga, sponsor Jones Lang LaSalle 5

Rob Laurensse, sponsor Ahold Real Estate 6

Willem Krzeszewski, sponsor Staedion 7

Françoise Dechesne, sponsor MAB Development 8

Pieter Affourtit, sponsor WPM 9

René Vierkant, sponsor Syntrus Achmea Vastgoed 10

Jan Willem Weissink, sponsor Corio Nederland 11

Fotowedstrijd Consumentenbeleving 12

De trends en scenario’s 14

Spreker Jan Willem Weissink 17

Spreker Kees de Kort 18

Spreker Oedsen Boersma 19

Spreker Mark McKeon 20

Spreker Marnix Norder 21

Forumdiscussie 22

ColofonProductiecoördinatie Shopping Centre NewsTeksten Elaine Brand, NaardenEindredactie Nederlandse Raad van WinkelcentraVormgeving Hyperion creatieve communicatie, NaardenDruk Klomp grafische communicatie, Amersfoort

NRWupdate

3

“Af en toe een wedergeboorte is niet verkeerd. Een flinke crisis leidt ook tot bezinning.”

W elke trend heeft de meeste impact op de sector? “Ik vind ‘total access’ de meest domi-nante trend. We kennen nu de kanalen online en

offline, maar wie weet welke kanalen er nog in interactie met winkelvastgoed bedacht worden?”“De tweede trend die volgens mij domineert is ‘gezond grijs’. We krijgen straks een enorme kapitaalkrachtige grijze golf van mensen die nog inflatiebestendige pensioenen en grote financiële reserves in hun woningbezit hebben. Zij hebben een enorme spending power. De uitdaging is om deze men-sen ook daadwerkelijk aan het besteden te krijgen. De theorie die zegt dat besteding afneemt door vergrijzing is gebaseerd op de huidige generatie pensioengerechtigden. Zij geven aanzienlijk minder uit dan de jongere generaties.”

Welk scenario zien we in 2025? “Simpel gezegd heb je aan de ene kant het prozacscenario en aan de andere kant het hallelujascenario en dan zit daar nog wat tussenin. Het hallelujascenario heeft inner-lijke tegenstrijdigheden en is het minst realistisch. Ik geloof niet dat je tegelijkertijd een groei van acht procent in winkeloppervlakte kunt krijgen, terwijl het online aandeel met veertig procent stijgt en er maar drie procent leegstand is.”

“Ik denk dat er de komende jaren een stabiele economische groei is en dat we voortkabbelen op wat we nu aan het doen zijn. Nederland is in tal van opzichten sterk afhankelijk van Duitsland en onze buren hebben een zeer competitieve en veerkrachtige economie. Getuige alleen al de investeringen die men heeft opgebracht sinds de hereniging. Wij moeten dicht tegen Duitsland aankruipen, want in haar luwte kan onze economie menig storm doorstaan. Ik verwacht dat we dan in 2025 tussen scenario 1 en 2 in zullen zitten. Het lijkt mij niet dat eenderde van alle winkels wordt weggesaneerd. Wel dat eenderde van de meubelboulevards en buurtwin-kelcentra verdwenen zal zijn. De binnensteden blijven echter juist groeien. Maar eigenlijk is het ook niet zo relevant of je een scenario plausibel vindt, het gaat er veel meer om: hoe

reageer je als bedrijf als een be-paald scenario zich voordoet? Je moet een strategie hebben die op alle drie de scenario’s past. Met scenarioplanning is het zoals de En-gelsen zeggen: hope for the best, but be prepared for the worst.”

Hoe reageert de sector dan? “Er voltrekt zich momen-teel een stille revolutie bij ontwikkelaars. De ontwikkelings-capaciteit in Nederland is met veertig procent teruggelopen. Daarnaast hebben ontwikkelaars hun portefeuille flink opge-schoond en zijn partijen veel terughoudender geworden met het opstarten van nieuwe projecten. Er is nu niet sturing op risico, maar vooral op financiering . Er werd veel met eigen middelen gefinancierd, nu is het zoeken naar geld. Hierdoor ontstaan nieuwe samenwerkingsvormen. Vroeger was fee development een vies woord, tegenwoordig lopen wij er niet voor weg. Sterker nog, wij kunnen moeiteloos switchen tus-sen de rol van risicodragend ontwikkelaar, fee-ontwikkelaar of consultant. Partijen passen hun businessmodel aan, wij in ieder geval.”

Zijn wij dan nu al fit for the future? “Voor een groot deel hebben ontwikkelaars al een fundamenteel andere werk-wijze. Zo zoeken wij nu in een heel vroeg stadium naar een belegger of investeerder. Af en toe een wedergeboorte is niet verkeerd. Een flinke crisis leidt ook tot bezinning. Overtollig vet wordt afgesneden. Hoe wij het zien? We zijn flink afge-slankt en gaan een stuk fitter de toekomst in.” n

“Bedenk een strategie die op alle drie de scenario’s past”

Bart Kuil is directeur bij AM Real Estate Deve-

lopment en bestuurslid van NRW. Tevens is AM

hoofdsponsor van het NRW congres. “Wij vinden

scenarioplanning een heel interessant traject om

tot zo goed mogelijk gefundeerde voorspellingen

te komen. Er bestaat geen vergelijkbaar project

binnen de vastgoedwereld.”

4

NRWupdate

W elke trends zullen de meeste impact heb-ben op de sector? “Nieuwe retail springt er voor mij echt uit. Je ziet de laatste jaren steeds

meer een machtsverschuiving van retailer naar consument. Vroeger was de consument afhankelijk van de retailer. Die macht ligt nu bij de consument. Die moet je voor je winnen.

Hij kan de winkel maken of breken. Ook de leverancier kan nu rechtstreeks, bijvoorbeeld via internet of sponsoring, zijn klant benaderen. Als retailer ben je dus een stuk kwetsbaar-der geworden. Als je mee wilt in de toekomst moet je controle hebben over alles wat er met jouw merk, brand of winkel ge-beurt. Als een boze klant iets negatiefs zegt over jouw winkel op een internetforum, moet jij daar aanwezig zijn om er op in te kunnen spelen. Retailers die in staat zijn op de juiste manier en op de juiste plek hun consumenten te benaderen, met ze kunnen communiceren en flexibel zijn, zullen over een paar jaar de winnaars zijn. Je ziet nu al bijvoorbeeld retailers verschijnen op popfestivals als Lowlands. Dat is een hele nieuwe en andere manier van klantenbinding en marketen.

Een tweede belangrijke trend is ‘bewust uitgeven’. Het on-derscheid tussen boodschappen doen en winkelen wordt steeds groter. Als je commodities koopt, zijn factoren als gemak en nabijheid ongelooflijk belangrijk. Aan de andere kant ontstaat er steeds meer tijd voor winkelen. Dat is een gezellig dagje uit, waarbij sfeer en leuke terrasjes even be-langrijke ingrediënten zijn als een goed winkelaanbod. De kwaliteit van winkelgebieden zal omhoog gaan. “De winkel

als podium”, waarbij je de langslopende klant met jouw stijl probeert te raken. Winkels worden hierdoor steeds mooier en vechten om de aandacht van de consument, die haast fan van je moet zijn. Want op die manier zal hij je ook online opzoeken.”

Mooie winkelstraten dus in de toekomst? “Ik heb zeker een positief beeld over de kwaliteit van de winkels en de mo-gelijkheden die er momenteel zijn. Ik ben wel pessimistisch over de economische groei en het bestedingsgedrag van de consument op korte termijn. Het neemt misschien niet af, maar ook niet veel toe. Er zal een shake out onder de retailers ontstaat. Het positieve hieraan is dat datgene wat overblijft ook echt goed is. Je krijgt kleinere aantrekkelijkere binnensteden. Het nadeel is de verschraling die je nu al ziet ontstaan aan de randen van de steden.”

Hoe zal de sector in dit scenario acteren? “De sector moet gewoon veel meer samenwerken en kijken ‘wat kun je voor elkaar betekenen?’ We zullen als branche de ko-mende jaren na moeten denken over nieuwe manieren van exploiteren. Misschien moeten we om een goed aanbod in de toekomst te hebben, nu gezamenlijk winkels rendabel houden. Bijvoorbeeld door meer risico te nemen zoals dat met omzethuren gebeurt. Een uitdaging ook voor ons: hoe brengen wij de belangen van de retailer en de eigenaren bij elkaar? Dat wordt nog spannend.” n

‘De consument als fan van je winkel’

Richard Dallinga is directeur

retail bij Jones Lang LaSalle. Hij is

hoofdsponsor van het NRW con-

gres. “Als vastgoedadviseur en

makelaar staan wij net als NRW

objectief tussen de partijen in en

moeten juist wij onze nek uitste-

ken, zodat dit soort initiatieven

kunnen plaatsvinden.”

“Je ziet de laatste jaren steeds meer een machtsverschuiving van retailer naar consument. Als retailer ben je een stuk kwetsbaarder geworden.”

5

NRWupdate

Rob Laurensse is director acquisition bij Ahold Eu-rope Real Estate & Construction. Ahold Europe is hoofdsponsor van het NRW congres. “Samen ken-

nis opbouwen is voor ons van groot belang. Daarom zijn we ook al sinds jaar en dag lid van NRW. Zij hebben onder andere de ambitie om een retail breed kenniscentrum te ontwikkelen en dat verdient ondersteuning. Je moet in deze

turbulente economische tijden veel dieper en kritischer na-denken over de toekomst. Wij denken dat de scenario’s een belangrijke bijdrage leveren bij het maken van de juiste afwegingen in onze vestigingsstrategie.”

Belangrijkste trends? “Voor de foodretail zijn zes van de 17 trends van invloed op onze vestigingsstrategie. Erg be-langrijk is de trend “winkelen waar je bent”. Consumenten willen 24/7 de beschikbaarheid over eten en drinken en daar springen wij met onze verschillende winkelformats: de buurtsupermarkt, Albert Heijn XL, gemakswinkel AH to go en internetwinkel Albert, op in. De trend ‘easy’ sluit ook aan op factoren als beschikbaarheid en bereikbaarheid. De con-sument wil, zeker als het om boodschappen gaat, zo weinig mogelijk moeite doen en tijd kwijt zijn. Ruimere openingstij-den, ook op zondag, horen daarbij. ‘Knopen’ is eveneens een duidelijke trend. Wij vestigen ons bij voorkeur binnen een clustering van voorzieningen. De trend ‘Mijn maat’ is ook steeds belangrijker. De individuele consumer heeft steeds

meer invloed op het product. Groener en duurzamer winke-len is de trend van de toekomst, waarbij ik onderscheid maak tussen groene producten en een groen gebouw. We zien al geruime tijd dat de consument steeds kritischer wordt als het gaat om de herkomst en grondstoffen van een product. Bij een winkelpand of winkelcentrum is dat nu nog minder inzichtelijk.

Ahold doet zelf permanent marktonderzoek naar de wensen van de consument. En dan zie je allerlei ontwikkelingen die je ook in de scenario’s terugziet. Alleen zijn ze in de scena-rioplanning nog wat specifieker gemaakt en dat is natuurlijk weer interessant voor ons.”

Welk scenario speelt er in 2025? “Ik ben een positief mens. Ik geloof niet zo in Hoop of Uitverkoop. Dat scenario gaat er wel heel erg vanuit dat het niet meer goed komt met ons. In de foodretail grijpt de economische situatie sowieso minder hard in. Maar als de economie instort reageren wij als bedrijf op de wensen van de klant. Als die alleen nog voor prijs kiest dan vind je dat terug in de winkel (het dagelijkse

betaalbaar). Maar ik geloof dat het altijd een combinatie van zal blijven (ook het bijzondere bereikbaar) en dat het vooral steeds belangrijker wordt om je als winkelformule duidelijk te onderscheiden van je concurrenten. Ik zie de komende jaren scenario 2 voor me, de Winkel van Sinkel, maar uiteindelijk ook wel weer scenario 3, Winkelicious. De klant zit steeds meer aan het stuur. En als retailer, eigenaar en exploitant van een winkelcentrum moeten we steeds beter kijken naar “wat wil die klant nu echt?”

Samenwerking? “Wat een steeds wezenlijker aspect van de winkelmarkt gaat worden is de samenwerking tussen re-tail, vastgoedontwikkeling en eigenaren. De hele winkelstraat moet meedenken hoe hij de klant het beste kan bedienen. Die samenwerking kennen wij al. Wij proberen altijd in overleg met overheid, ontwikkelaar en belegger onze vestigingsstra-tegie in te vullen. Die samenwerking zal in de toekomst nog een verdieping krijgen.” n

nrw fotowedstrijd

inzender: cees snel

‘Samenwerking zal in de toekomst nog een verdieping krijgen’

“Wij denken dat de scenario’s een belangrijke bijdrage leveren om de juiste afwegingen te maken in onze vestigingsstrategie.”

6

NRWupdate

W elke trends spreken u het meest aan? “Heel bepalend voor de toekomst lijkt mij het beste-dingspatroon binnen de retail. Houden mensen

voldoende koopkracht? Daarnaast zal internet leiden tot een aanzienlijke verkleining van de sector. Ik ben ervan overtuigd dat we hierdoor meer leegstand zullen krijgen in de inlopers en de wijk- en buurtcentra en dat de retail daar zal worden teruggedrongen tot dagelijkse goederen zoals discounters en een enkele versmarkt. Het is voor mijn sector heel belangrijk dat we het niveau van voorzieningen in die wijken op peil houden, zeker van-wege de vergrijzing. Daar zal de retail op in moeten spelen. Het bundelen van verschillende voorzieningen op herken-bare ontmoetingsplekken in buurten en wijken kan uitkomst bieden. Maar dat betekent ook dat we vooral in de periferie leegstand zullen krijgen.”

Wat is de impact van deze trends op uw bedrijf? “Een afnemend bestedingspatroon betekent voor ons dat we de huurinkomsten minder op niveau kunnen houden en dus

minder kunnen investeren. Behouden wat goed is, saneren wat niet levensvatbaar is. Ons bedrijf zal met veel lagere rendementen genoegen moeten nemen. Dan gaat het er om: hoe lang ben je bereid de buurt- en wijkwinkelcentra en de inlopers te ondersteunen om deze meerwaarde voor de woonvoorzieningen te behouden? Want als ook de discoun-ter uit de wijk verdwijnt, dan hebben we echt een probleem. Dan daalt de verhuurbaarheid van de woningen en bedrijfs-matig vastgoed aanzienlijk.”

Hoe maakt de sector zich fit for the future? “We moe-ten echt naar een integrale gebiedsgerichte aanpak toe. Die mis ik nu nog volledig. Kom samen tot een goed product en houd rekening met elkaars belangen. Je bent afhankelijk van elkaar. Het is te simpel om bijvoorbeeld als belegger te zeggen ‘het rendement loopt terug, dus we sluiten de tent en beginnen elders opnieuw’. Dat heeft grote maatschappelijke en sociale gevolgen. Realiseer je dat je in de binnenstad hoge rendementen haalt, maar dat je op andere plekken lagere rendementen moet accepteren. Over het algemeen heeft de

vastgoedsector volgens mij maar weinig geleerd van de re-cessie. Deel elkaars pijn en successen, ondersteun elkaar. Daarnaast zullen we de komende tien jaar onze krachten moeten bundelen om ontwikkelingen financierbaar te hou-den. Maatschappelijk verantwoord ondernemen is meer dan alleen kijken naar je eigen rendement.”

Meest relevante scenario in 2025? “Door de verschui-ving naar internet zal een derde van de sector verdwijnen. Ik voorzie dus helaas the worst case scenario. Ik vraag me af of we als sector flexibel genoeg zijn om dit op te vangen. Als ik partijen om mij heen hoor redeneren, vermoed ik het ergste.”

Hoe reageert Staedion als de economie instort? “Sim-pel, we brengen onze investeringen terug tot een minimum en blijven onze woningen en vastgoed in buurten, wijken en stadscentra zo optimaal mogelijk beheren. Daarnaast zullen we meer inspelen op nieuwe vormen van kleinschalige retail vanuit de nieuwe multiculturele bevolkingsgroepen. Zij hebben groeipotentie in een stagnerende reguliere markt.” n

‘De winkelsector mist een integrale aanpak’

‘Het is te simpel om als belegger te zeggen: het rendement loopt terug, dus we sluiten de tent en beginnen elders opnieuw’

Willem Krzeszewski, algemeen directeur

bestuurder bij Staedion, is hoofdsponsor

van het NRW congres. Via dit kennisplatform

wil hij de problematiek van buurten en oude

wijken en de rol van retail daarin onder de

aandacht brengen. “Ons beleid moet worden

afgestemd op een integrale aanpak.”

7

NRWupdate

nrw fotowedstrijd

inzender: ewoud dekker

W elke trends hebben volgens u de meeste impact? “Ik denk dat vooral het veranderende consumentengedrag een belangrijke trend is. Dit

fenomeen zie je in meerdere trends terug: mijn maat, oftewel meer younique microsegmenten, winkelen waar je bent, ons kent ons en misschien ook wel bewust uitgeven. Daarnaast heeft de toenemende clustering van voorzieningen volgens mij veel impact.”

Wat vindt u van de scenario’s die uit de trends zijn voortgekomen? “Ik kan me vooral vinden in de Winkel van Sinkel. Dit scenario omschrijft aardig onze afwachtende hou-

ding en hoe we tot die tijd doormodderen, dat verwacht ik ook. Ik ben er ook van overtuigd dat er een groot verschil tussen winnaars en verliezers zal zijn. En we krijgen diffe-rentiatie in plaats van unificatie. Mijn overtuiging is dat er voor kwaliteit altijd ruimte is. Bij zo’n kantorendiscussie over leegstand denk ik: ja, je kunt elkaar allemaal wel de put in praten, maar het is echt onzin om geen nieuwbouw meer te plegen, want op kwalitatief goede meters zit iedereen nog steeds te wachten. Ik denk wel dat sommigen hun verlies moet nemen. Alles wat er een beetje tussenin hangt gaat het niet redden. Nieuwe meters en gebouwen die overblijven zullen deels verkleuren. Als het een goede locatie is zie ik wel kans op herstel. Waarom geen grote supermarkt plaatsen in een lege meubelboulevard? Slopen of herbestemmen. Dat gaat wel echt gebeuren.”

Hoe oogt het winkellandschap in 2025? “Ik denk dat de fijnmazige structuur veel minder wordt. Een wijk met drie buurcentra? Dat wordt uiteindelijk één goed wijkcentrum. Mensen zullen meer moeten reizen, omdat ze niet langer op elke hoek van de straat een winkel hebben. Dat wil niet zeg-

gen dat het aantal vierkante meters in totaal afneemt, maar dat je een concentratie van voorzieningen krijgt. Wijkcentra boven de tienduizend vierkante meter overleven wel, maar kleine buurtstrips verdwijnen. Kleine winkeltjes verhuizen naar het wijkcentrum. Je krijgt een geografische herordening. Concentratie verhoogt het draagvlak voor de voorzieningen en winkels die je bouwt.”

Hoe stemt uw bedrijf zijn strategie hier op af? “Wij ho-pen een belangrijke steen bij te dragen aan het verande-rende winkellandschap. Samenwerken kenden we al, maar nu zullen samenwerkingsvormen veel meer in het kader van risicobeheersing of complementariteit van de werkzaamhe-den staan. Het aangaan van alliances is onderdeel van onze strategisch kalender. De inhoud van de portefeuille verandert niet veel. Binnenstedelijke projecten met het accent op retail waren al onze doelstelling. Wel is er meer diversificatie in aan-gebracht. Risicobeheersing, diversificatie, efficiency en focus op de dingen waar je goed in bent zijn nu de sleutelwoorden. Ook hebben we besloten om ons voorlopig te richten op onze ‘thuislanden’ Nederland, Frankrijk en Duistland en niet uit te wijken naar Brazilië of Turkije. Een aanpassing aan deze tijd. Strengere selectie aan de poort is het motto!” n

‘Er is altijd ruimte voor kwaliteit’

Françoise Dechesne, directeur bij MAB De-

velopment Nederland, is hoofdsponsor van het

NRW congres. “Ik vind het belangrijk voor onze

organisatie dat onze medewerkers betrokken

kunnen zijn en interactief deelnemen aan het

proces van de toekomst. Samen leren, samen

innoveren. Dat spreekt mij aan. Bovendien, als

je jezelf als hoofdrolspeler in het vakgebied be-

schouwt, is het belangrijk om een gezamenlijke

en maatschappelijke verantwoordelijkheid te

dragen en te ontdekken: wat gaan we doen?”

‘Op kwalitatief goede meters zit iedereen nog steeds te wachten’

8

NRWupdate

Waarom sponsort WPM het traject scenarioplanning? “Wij zien dat de markt op vrijwel alle onderdelen sterk is ver-anderd. Winkelplanning zat relatief eenvoudig in elkaar. In korte tijd is het klimaat in de winkelmarkt echter totaal om-geslagen. Alles lijkt onderhevig aan snel intredende verande-ringen. Dit treft de winkelmarkt in het hart van het plannings-mechanisme. Het sterke gevoel heerst nu dat die drastisch moeten worden aangepast, maar we weten nog niet hoe. Dit traject daagt vastgoedspelers uit om naar antwoorden te zoeken.”

Welke trends spreken u het meest aan en hoe ziet u de toekomst tegemoet? “Wat mij opvalt, is dat vastgoedspe-lers een enorm scala aan stuwende en remmende facetten in de retaildynamiek hebben gedefinieerd. Dit bevestigt dat de werkelijkheid blijkbaar bijzonder complex is geworden. Voor-heen stond retail een beetje buiten de ruimtelijke planning, winkels waren het sluitstuk. Nu lijkt het alsof retail zich in het hart van de samenleving bevindt, waar alle trends samenvoe-gen. Trends als veranderend consumentengedrag, internet, de financiële crisis, rol van de overheid, ondernemerschap, vergrijzing spelen zich allemaal op het terrein van de retail af. Voorheen was het alsof die ontwikkelingen er niet toe deden. Nu vormen ze de kern van elke discussie over renovatie. In de scenariosessies is gezocht naar passende antwoorden, maar die zijn nog niet gege-

ven. Dat moedigt aan tot verdere studie en samenspraak. Je kunt je natuurlijk zorgen maken, maar hier ligt ook de kans om de retail en de functie daarvan opnieuw te definiëren en vorm te geven.”

Welke trends hebben de meeste impact? “Trends die invloed kunnen hebben op de behoefte aan winkelmeters en uitbreiding, zullen de grootste invloed op de retailstructuur en –planning hebben. De kernvraag is: hebben consumen-ten meer fysieke winkelmeters nodig? Ik denk dat het niet meer om volume gaat. Die kritischer wordende vraag van

consumenten hoeft niet meer fysiek te worden opgevangen. Dat kan ook niet. Toch is de fy-sieke component in de toekomst misschien nog belangrijker dan nu. Maar dan wel op een

manier die voldoet aan de wensen van de nieuwe consument.”

Hoe ziet het winkelland-schap er in 2025 uit? “Winkelgebieden zullen meer aansluiten op behoef-ten van consumenten. De concurrentie tussen gebie-den neemt toe en dit geeft een noodzakelijke kwaliteit-

simpuls. Daarnaast zullen delen gesaneerd moeten

worden en van bestemming veranderen. Internet zal niet lan-ger als bedreiging worden gezien, maar als onderdeel van de marketing van winkelgebieden en winkels. Een winkelge-bied zal vooral functioneren op onderscheidend vermogen en klantwaarde. De noodzaak en behoefte aan fysiek winkelen blijft, maar zal minder geordend zijn. Samenwerking en in-tegraliteit, flexibiliteit en ondernemerschap zullen het winkel-landschap gaan vormen.”

Hoe stemt WPM zijn strategie hierop af? “WPM ope-reert in de hele vastgoedcyclus van onderzoek, ontwerp,

planontwikkeling tot beheer. Dat is een reactie op ontwikke-lingen die gedeeltelijk al gaande waren. Integraliteit was ons wezenskenmerk, maar het in huis hebben van verschillende disciplines is niet meer genoeg. We moeten nu veel slagvaar-diger en kortcyclischer handelen. Visie en uitvoering moeten dichter op elkaar zitten. Consument en ondernemer zijn nog meer het uitgangspunt. Die elementen hebben we dan ook als belangrijke doelen in ons beleidsplan voor 2020 geformu-leerd. Visie, conceptontwikkeling en exploitatie komen bij ons steeds meer samen. Exploitatie gaat verbindingen aan met visievorming. Visie wordt gekoppeld aan de toets van finan-ciële prestaties én op het punt van klantwaarde. Concepten moeten inspelen op het veranderend consumentengedrag én rendement opbrengen voor ondernemers en belegger. Dat alles kan vanuit integraliteit en dat spel kan WPM als geen ander spelen. Daar zetten we in de toekomst dan ook extra op in.” n

‘Hier ligt de kans om retail opnieuw vorm te geven’

Pieter Affourtit, algemeen directeur bij WPM

Groep en ex-voorzitter van NRW, is hoofdspon-

sor van het congres. “Wij hopen dat deze ses-

sie antwoorden geeft op de vraag: waar gaat

het met de retail naartoe en hoe geven wij vorm

aan veranderingen in die nieuwe context?”

9

NRWupdateNRWupdate

W elk scenario verwacht u in 2025? “Het sce-nario dat volgens mij het beste laat zien hoe de wereld van 2025 eruit ziet is Winkelicious. Ik kies

welbewust niet voor het Hoop of uitverkoop scenario, ook al zijn de signalen op korte termijn zeker niet hoopvol. We zijn vaak geneigd om in economisch zwakke tijden te denken dat het nooit meer goed zal komen.”

Hoe stemt uw bedrijf zijn strategie hierop af? “Wij heb-ben als bedrijf met onze visie op 2030 al een voorschot ge-nomen op de scenario’s voor 2025. Wij kiezen daarin heel bewust voor de grotere binnensteden. Daar zitten voor onze pensioenfondsen de rendementskansen op de langere ter-mijn. Erg belangrijk daarbij is het maken van de juiste keu-zes. Al een tijdje proberen we steden ervan te overtuigen dat alleen groei geen goede strategie is. Je moet ook kij-ken naar krimp in winkelstraten en winkels die het op de langere termijn niet meer gaan redden. Kies voor de sterke en aantrekkelijke winkelgebieden en straten en koester de

knusse B-straten. Geef jonge nieuwe ondernemers de kans om daar verfrissende nieuwe initiatieven te ontplooien. En biedt tegelijkertijd de mainstream ketens de mogelijkheid zich te vestigen in het A1 winkelgebied. Maak grootschalige winkels mogelijk, bied ruimte in bestemmingsplannen voor branchedoorbrekende formules, liberaliseer de winkelope-ningstijden, zorg voor goede bereikbaarheid en betaalbare parkeergelegenheid en investeer in de marketing van je stad als totaalproduct.”

Wat doet uw bedrijf nu om in 2025 tot zo’n rooskleurig scenario te komen? “Wij zijn belegger van pensioenfond-sen en uiteindelijk gaat het er bij ons om dat we ook in 2025 en daarna die pensioenen nog moeten kunnen betalen. Dat doen we met rendement op vastgoed. Wij moeten dus in goede winkels beleggen en vooral niet in winkels waarvan je nu kunt verwachten dat ze het heel zwaar gaan krijgen. We zullen een actieve bijdrage leveren om te zorgen dat de goede winkels ook goed blijven.

Als ik de trends bekijk dan denk dat wij met onze eigen visie en beleggingsbeleid goed toegerust zijn op de toekomst. Weloverwogen keuzes maken is van groot belang, zeker als je voor pensioenfondsen belegt. Reden te meer om initiatie-ven als scenarioplanning te steunen. Zo is het niet alleen ons goede verhaal, maar wordt het ook nog eens ondersteund door semi-wetenschappelijke onderzoek van buitenaf.”

Samenwerking? “Met Wikistedia bieden wij een platform voor betrokkenen om mee te praten over de stad van de toekomst op het gebied van winkelen, wonen en werken.

Co-creatie is het toverwoord. Met elkaar maken we betere en creatievere plannen dan ieder voor zich. Het lezen van de trends was een feestje van herkenning. Onze eigen visie heeft een duidelijke parallel met scenarioplanning.” n

René Vierkant, directeur retail investments

bij Syntrus Achmea Vastgoed, is hoofd-

sponsor van het NRW congres. “Door ge-

zamenlijke kennis te bundelen en gestruc-

tureerd tegen elkaar af te zetten, krijgen we

een beter inzicht in nieuwe ontwikkelingen.

Zo kunnen we mogelijk grote missers in het

ontwikkelen van nieuwe winkels en winkel-

gebieden voorkomen. En hopelijk zo goed

mogelijk inspelen op de trends.”

‘Focus op groei alleen is niet de juiste strategie’

nrw fotowedstrijd

inzender: femke wokke

“Wij zijn ervan overtuigd dat we samen sneller tot de juiste visie komen dan wanneer iedereen dit voor zich doet.”

10

NRWupdate

nrw fotowedstrijd

inzender: gijs van heutink

“Je hebt genoeg belangenorganisaties die de ver-schillende kolommen vertegenwoordigen, maar dit is de enige plek waar mensen vanuit verschillende

invalshoeken de dialoog aan kunnen gaan met elkaar. Het is interessant om onderwerpen op te pakken die bindend zijn, waar we met elkaar iets aan kunnen doen. Zoals scenario-planning. Dit is ook met veel enthousiasme opgepakt. Juist in deze tijd is het belangrijk om de handen ineen te slaan.”

Welke trends hebben volgens u de meeste impact? “Meerdere drijvers voor verandering, zoals demografie, zijn een zekerheid. Bij scenarioplanning gaat het erom dat je ook probeert de onzekere trends te voorspellen en verbeelden. Daarbinnen is wat mij betreft technologie in al haar facetten, enorm bepalend. Dan heb ik het niet alleen over internet, maar ook over de zaken die nog niet benoemd zijn. Een andere belangrijke trend is de rol van de overheid of de regelgeving. De impact die Brussel gaat hebben op de ruimtelijke ordening wordt toch wat onderschat. Er zal vanuit Europa steeds meer invloed worden aangewend om regel-geving gelijk te trekken.”

Welke strategie hanteert uw bedrijf? “Ik werk sinds kort bij Corio en daar zijn wij er heilig van overtuigd dat de rol van winkelcentra aan het veranderen is. Een winkelcentrum wordt meer dan een aaneenschakeling van winkels zoals dat nu vaak het geval is. Daarom hebben we het ook niet meer over winkelcentra, maar over winkelomgevingen. Het gaat om veel meer facetten dan winkelen alleen en de factor be-leving wordt hierbij steeds belangrijker. Daarom is onze visie dat winkelcentra favoriete ontmoetingsplekken moeten wor-

den. Wij geloven namelijk sterk in de gedachte dat mensen niet alleen bij elkaar komen om te winkelen. Ze willen een plek waar ze graag verblijven en vaker terug willen komen. Dan moet je naast een mooie branchering nog allerlei andere voorzieningen kunnen bieden.”

Hoe oogt het winkellandschap van de toekomst? “Omni-channel wordt de toekomst, maar retailers zullen ook hun fy-sieke winkels willen behouden. We moeten als vastgoedsector dus inspelen op multichanneling en technologieën gaan inbed-den in de winkelomgeving. Hoe? Daar heb ik geen pasklaar antwoord op, maar we moeten er wel mee bezig zijn. Er zijn bijvoorbeeld veel beleggers die alleen kijken naar cash flow, maar eigenlijk moeten ze de consument gaan volgen. Wat is zijn behoefte? Daar moeten we als sector op inspelen. We moeten als het ware winkelstraten heruitvinden.” n

‘Met scenarioplanning slaan we de handen ineen’

NRW-voorzitter Jan Willem Weissink,

CEO van Corio Nederland, is tevens

hoofdsponsor van het congres. “Door dit

soort programma’s te organiseren wordt

NRW steeds meer een kennisautoriteit.”

“Onze visie is dat winkelcentra favoriete ontmoetingsplekken moeten worden.”

Welk scenario verwacht u in 2025? “Ik heb nu niet één bepaald scenario voor ogen. Ik denk namelijk niet dat een van de drie scenario’s zal uitkomen. Ik verwacht dat er uit-eindelijk een mengvorm zal ontstaan. Belangrijk is: wat zijn daarin de belangrijke aspecten en hoe kun je jouw strategie daarop richten.”

11

NRWupdate

Een van de jubileumactiviteiten in 2011 ter gelegenheid van het 25-jarig bestaan van NRW was de fotowedstrijd. NRW vroeg de Nederlandse consument hoe zij het win-

kelen in Nederland beleven. Iedereen kon meedoen. In totaal heeft NRW ruim honderd foto’s binnen gekregen. In een uitge-breid overleg koos de jury in de eindronde een winnaar uit vier finalisten.

JurymotivatieDe foto van de oma en opa met het kleinkind en het ijsje is geko-zen als finalist vanwege de warmte, liefde en beleving die de foto uitstraalt. De jury had het gevoel dat zij graag wilde weten waar dit was want zo’n beleving als deze foto uitstraalt zou je graag zelf ook willen meemaken. Verder straalt de sfeer vooral gebor-genheid en plezier uit binnen een winkelcentrum dat fungeert als een veilige landingsplaats voor een ieder.

NRW wenst Maartje Brand veel plezier met haar prijs: een fan-tastische citytrip voor twee personen naar New York!

Maartje Brand wint NRW fotowedstrijd ConsumentenbelevingDonderdag 13 oktober is tijdens het

NRW congres De toekomst van winkelen

de winnaar van de fotowedstrijd met als

thema Consumentenbeleving bekend ge-

maakt. Een deskundige jury onder voorzit-

terschap van straat-o-loog Pim van den

Berg heeft de foto’s beoordeeld op thema

en originaliteit. Daarbij is de foto van

Maartje Brand als winnaar gekozen.

Maartje Brand ontvangt de reischeque uit handen van juryvoorzitter Pim van den Berg. Een selectie van de overige inzendingen vindt u verspreid door dit magazine.

12

NRWupdate

Maartje Brand wint NRW fotowedstrijd Consumentenbeleving

13

NRWupdate

trendsn NiEuWE ®ET@iL. Merken en retailconcep-ten willen controle op alle niveaus over hun relaties met de klant. De vraag is niet online of offline, maar welk kanaal op welk moment. De consument blijft geïnteresseerd door flexibiliteit in het aanbod en door de beleving.

n KNoPEN. Winkelcentra worden multifunc-tionele knooppunten van gelijkwaardige of verschillende voorzieningen; tezamen een totaalconcept.

n WErELDWijDWiNKELEN. Landen bedrij-ven, individuen raken wereldwijd met elkaar verbonden, doordat productielijnen en han-delsstromen steeds internationaler worden. In Nederland zal de diversiteit en pluriformiteit ook verder doorzetten.

n BEWuST uiTgEVEN. De westerse consu-ment heeft zijn basisvoorzieningen op orde. De aandacht verschuift naar vermaak en be-levenissen. Er is veel aanbod, maar mensen hebben weinig tijd. De consument zal steeds bewuster gaan kiezen waar hij zijn tijd en budget aan besteedt.

n DyNaMiScHE PoSiTioNEriNg. Een door economische omstandigheden gedre-ven tweedeling in de maatschappij maakt dat retailers en winkelgebieden zich duidelijker moeten gaan positionering; weg van het midden, naar de onder- of bovenkant van de markt.

2011, een bijzonder jaar in een bijzondere tijd. NRW heeft dit jubileumjaar

gebruikt om een blik op de toekomst te werpen in een traject van

scenarioplanning: een verkenning van de toekomst aan de hand van meerdere

toekomstbeelden. Dit proces van scenarioplanning was een traject voor en

door NRW leden. In workshops en werkgroepen zijn de belangrijkste trends en

ontwikkelingen voor de sector in kaart gebracht. Deze trends gecombineerd

met een aantal onzekerheden in de markt vormen de belangrijkste input bij het

ontwikkelen van verrassende, plausibele en inspirerende scenario’s.

Shoppen is een beleving… Scène uit de presentatie van Oedsen Boersma (zie pagina 19)

14

NRWupdateNRWupdate

trendsn BLiKVErKorTENDE oVErHEiD. Door een decentraliserende overheid is er minder aandacht voor centrale planning en controle. Politiek dichter bij de burger betekent ook meer aandacht voor deelbelangen en voor de korte termijn.

n TWEEDELiNg. Door economisch moeilijke tijden, politieke onzekerheid en afnemende solidariteit komen groepen tegenover elkaar te staan. Dat zal gevolgen hebben voor de winkelomgeving.

n MijN MaaT. Retailers hebben tegenwoordig de (digitale en technologische) mogelijkheden om steeds kleinere doelgroepen te bedienen. Zij kunnen maatwerk leveren. De retailsector zal minder aan-bodgestuurd en meer vraaggestuurd worden.

n WiNKELEN Waar jE BENT. Winkelen ge-beurt nu per product, per gelegenheid langs verschillende kanalen. Dit zal steeds meer omni-channel worden, total access, 24/7, altijd en overal. Aanbieders komen naar de consumenten toe.

n DE WiNKEL aLS PoDiuM. Nu de basisbe-hoeften bevredigd zijn, wordt status niet lan-ger ontleend aan het bezit van een product. De consument onderscheidt zich door de ex-perience; winkels zullen die experience moeten bieden.

n co-SHoPPiNg. Sociale media veranderen de verhoudingen tussen consumenten en producenten, tussen vragers en aanbieders. Consumenten raadplegen steeds vaker hun net-werk van friends, fans en followers voor het ontdekken, bediscussiëren en aanschaffen van producten en dien-sten. Merken en retailers moeten werken aan hun f-factor.

n EaSy. Consumenten willen snel en eenvoudig vinden wat ze zoeken. Onvoorwaardelijke be-schikbaarheid en moeiteloze bereikbaarheid zijn essentieel.

n FEMiNiSEriNg. Vrouwen worden, ook eco-nomisch, steeds gelijkwaardiger aan mannen. Zij nemen zelf (aankoop)beslissingen en dan niet alleen over “typisch vrouwelijke” producten. Retailers moeten daarop een antwoord hebben

n gEZoND grijS. Er komen steeds meer ouderen en deze ouderen zijn, als babyboo-mers, ook kritischer en mondiger dan de hui-dige generatie ouderen. Zij zullen duidelijke eisen stellen aan het retailaanbod.

n BacK To THE corE. Door de razend-snelle maatschappelijke en technologische ontwikkelingen gaan mensen op zoek naar tegenwicht; naar menselijke ontmoetingen en contacten en naar producten die betrouwbaar en authentiek zijn.

n groENEr. Maatschappelijk verantwoord en groen ondernemen ontgroeit de marginale status. Niet langer slecht een marketingslo-gan. Onder druk van de consument wordt groen ondernemen de hoofdstroom.

n oNS KENT oNS. Consumenten kunnen zich steeds beter informeren over zaken als prij-zen, kwaliteit en service. Ouderwetse marke-ting volstaat niet langer. Het initiatief komt bij de consument te liggen en marketing wordt maatwerk.

nrw fotowedstrijd

inzender: roel van houwelingen

15

NRWupdate

scenario’smacro-economische groei hoogconjunctuur

politieke koers 2025 ecolibre

bewegingen in de sector consument drijft veranderingen

draagvlak voor verandering groot, klant is koning

centrale focus internationaal, vooruitgang

aanbod overvloedig, dynamisch en een beleving

winkeloppervlak 2010-2025 ++

aandeel aankopen online +++

locaties alles kan, flexibel

macro-economische groei laagconjunctuur

politieke koers 2025 nieuw solidair

bewegingen in de sector herbestemmen/onttrekken van slechte meters

draagvlak voor verandering groot: de overheid moet iets doen

centrale focus tweedeling: kwaliteit of kwantiteit

aanbod goed op grotere afstand, online

winkeloppervlak 2010-2025 --

aandeel aankopen online +

locaties grote verschillen, onderlinge concurrentie

Winkelicious De Winkel van SinkelHoop of uitverkoopmacro-economische groei neutraal

politieke koers 2025 wisselend

bewegingen in de sector gedreven door geld en macht

draagvlak voor verandering weinig, voldoende is goed genoeg

centrale focus intern, doormodderen

aanbod van alles een beetje, net niet

winkeloppervlak 2010-2025 +

aandeel aankopen online ++

locaties veel winkelgebieden, maar achteruitgaande kwaliteit

-60%

GEMEENTE

GEMEENTE GEMEENTE

30CT

NEDERLAND

€

16

NRWupdate

scenario’sDe Winkel van Sinkel

macro-economische groei neutraal

politieke koers 2025 wisselend

bewegingen in de sector gedreven door geld en macht

draagvlak voor verandering weinig, voldoende is goed genoeg

centrale focus intern, doormodderen

aanbod van alles een beetje, net niet

winkeloppervlak 2010-2025 +

aandeel aankopen online ++

locaties veel winkelgebieden, maar achteruitgaande kwaliteit

Jan Willem Weissink licht toe waarom NRW het traject scenarioplanning is opgestart: “de crisis heeft de bran-che opgeschrikt. We waren er niet op voorbereid dat

het ook mis kon gaan. Scenarioplanning biedt leden de kans om een strategie voor de toekomst te bedenken.”

“Als je nu terugblikt welke gevolgen de economische crisis heeft gehad voor de vastgoedwereld, is dat heel verstrek-kend geweest. Dan rijst gelijk de vraag: hoe heeft dat ons allemaal zo kunnen overkomen? Kennelijk hielden bedrijven alleen maar rekening met een mooi-weer-scenario. Opval-lend weinig bedrijven hebben rekening gehouden met het scenario dat het opeens kon gaan regenen. Dat was een belangrijke aanleiding om scenarioplanning in gang te zetten. Misschien een beetje laat, maar we wilden hiermee ook voor de toekomst de oogkleppen weghalen. Het proces van scenarioplanning is uiteindelijk veel belang-rijker dan de drie uitkomsten. Het gaat erom dat iedereen er bewust van wordt dat er meerdere scenario’s denkbaar zijn. Bij scenarioplanning gaat het om het verbeelden van moge-

lijke toekomsten. Het bouwen van scenario’s is het proces van het creëren van toekomstverhalen, het verbeelden van een toekomst die als het ware nog niet bestaat. Deze ver-halen dienen relevant, plausibel, coherent en verrassend te zijn. Scenario’s helpen bij het omgaan met onzekerheid. Het voorkomt lineair denken en het voorkomt dat er maar één juist antwoord is. Bedrijven kunnen dan vervolgens zelf een strategie bedenken om de verschillende scenario’s het hoofd te bieden. Scenarioplanning dwingt je niet tot het maken van keuzes. Dan stap je in de valkuil dat je gaat voorspellen. Het gaat er juist om dat je gaat verbeelden en verkennen wat er zou kunnen gebeuren. Scenarioplanning past mooi binnen de ambitie van NRW om zich als kennisautoriteit te ontplooien. Hij is 25 jaar ge-leden opgericht als netwerkclub – die functie vervult NRW nog steeds – maar we vinden het ook belangrijk om de dis-cussie onder ons pluriforme gezelschap op gang te brengen en te faciliteren.” n

“Met scenarioplanning kun je de toekomst verkennen en verbeelden”

Tijdens het congres onthullen diverse topsprekers hun voorbereidingen op de nabije toekomst en vertellen zij hoe ze hun strategie en beleid bepalen. NRW-voorzitter Jan Willem Weissink, CEO van Corio Nederland, geeft de aftrap.

“Scenarioplanning biedt leden de kans om een strategie voor de toekomst te bedenken.”

17

NRWupdate

nrw fotowedstrijd

inzender: linda van yperen

“Veel winkels gaan 2025 niet halen,” voorspelt De Kort. Hij heeft niet de intentie om zijn sombere visie voorzichtig te brengen. Sterker nog, hij wil

de NRW leden voorgoed hun oogkleppen afnemen. “Het is heel mooi om een langetermijnvisie te hebben, maar de problemen zijn nu en ze worden met de dag groter. Er is een financieel-economisch onprettig decennium op komst met een enorme welvaartsdaling en vertrouwensverlies, waar-door de bestedingen onder druk komen te staan. Uiteindelijk komt alles weer goed, maar voorlopig niet. De vraag is nu: hoe diep wordt het dal en hoe lang gaat het duren voordat we weer bij af zijn? Ik denk dat het nog wel een tijdje kan duren.

Diep dal“Jullie concentreren je op 2025. Ik zou zeggen: concentreert u zich eerst maar eens op de komende vijf jaar en kijk eens naar elkaar of u er dan nog bent! Voordat u zich druk gaat maken over 2025. Dit congres blikt vijftien jaar vooruit. Maar mijn stelling is dat de economische wereld er de komende jaren heel anders uit gaat zien. Het dal wordt veel dieper dan mensen bereid zijn te geloven en het herstel duurt veel langer dan de meesten denken. Mensen worden minder rijk waar-door ook bestedingen enorm onder druk komen te staan. De consequenties daarvan zijn voor winkels voorspelbaar. Ik denk dat een heleboel winkels het niet gaan redden de komende jaren en dat er veel leegstand zal ontstaan. Met pappen en nathouden tot 2025 redt de branche het niet. Tegen die tijd zijn er al veel faillissementen en winkelsluitin-gen geweest.”

Real bad“De problemen zijn nu. En de vraag is: wie overleeft de pro-blemen? Die kan na gaan denken over 2025. Ga straks thuis nou eens niet zitten nadenken over een beetje somber sce-nario, maar over een real bad scenario. En kijk of u daar te-gen kunt als bedrijf. Niet? Dan heeft u de komende anderhalf jaar de tijd om aan uw zwakke punten te werken. Hoeveel en welke winkels gaan het de komende jaren redden en wat gaat dat betekenen voor uw 2015 verhaal?” n

‘Hoop en realiteit zijn geen synoniemen’

Het NRW congres was bedoeld als wake up call. Die hint pikte Kees de Kort maar al te gretig op. Als deze goed geïnformeerde macro-econoom niet in staat is de winkel-branche met zijn inzicht wakker te schud-den, dan zal deze waarschijnlijk nooit ont-waken. “Prima, die drie scenario’s. Voor de partijen die zijn overgebleven tegen die tijd. Maar de vraag is: bent u één van de partijen die overblijft?”

‘Hallo, valt hier nog wat te beleven?’

“Denk eens na over een real bad scenario. Kunt u daar tegen als bedrijf ?”

18

NRWupdate

nrw fotowedstrijd

inzender: rick zijderveld

“Zoals het televisieprogramma Klootwijk aan zee teruggaat naar de roots van vis, zijn wij als task-force teruggegaan naar de roots van het gedrag

van de winkelende consument,” opent Boersma zijn lezing. Er volgen foto’s van leuke en minder leuke winkelgebieden, die een betekenisvolle belevenis verbeelden. De taskforce heeft zich laten inspireren door minder voor de hand lig-gende winkel- en belevingscontexten. Zo bezochten ze on-der andere de Beverwijkse Bazaar, het strand, de Libelle Zomerweek, het Teylers museum en Bataviastad. Per gebied hebben ze bekeken: wat werkt nu wel en niet? “Consumen-tenwaardering van een winkelgebied ligt in het nauwgezette

samenspel van de sociale, persoonlijke en fysieke context. Die combinatie zorgt voor een interactieve beleving. Het gaat er niet eens zo zeer om dat we helemaal uitpluizen hoe dit werkt,” legt Boersma uit. “Het begint er allereerst mee dat een vastgoedpartij zich verantwoordelijk opstelt binnen de interactieve belevingscontext. En zich niet alleen tot de fy-sieke context beperkt.”

Boersma’s presentatie laat zich kenschetsen aan de hand van vier statements:n “De waarde van geld verschuift naar de belevingswaarde

voor tijd”“n“Om als winkelvastgoed organisatie consumentenbele-

ving succesvol te kunnen incorporeren, is een andere minds-set noodzakelijk. In denken en doen.”

n “Er komt een powershift in de waardeketen. Vastgoed-partijen zouden verantwoordelijk moeten willen zijn voor de totale consumentenbelevenis.”

n “Wat de spelregels hier van zijn? Om de sociale, per-soonlijke en fysieke aspecten van consumentenbeleving te implementeren, bieden de volgende ‘tien geboden’ een leidraad: van b2b naar b2c, focus op consumentenbe-hoeften, ‘OSM’, consumentenonderzoek 2.0, approach & avoidance, loyaliteit, nieuwe verdienmodellen, een win-

kelgebied als merk, versmelting virtuele en fysieke winkel-omgeving versmelten en creëren van zintuiglijke beleving.”

Boersma sluit de lezing af met een rits beelden van winkel-gebieden die de zintuiglijke prikkeling en de consumenten-beleving het beste samenvatten.

Bent u overspoeld door alle statements en geboden of wilt u graag nog wat dieper de stof induiken? Download dan de paper en lees hem op uw gemak nog eens goed na. Overi-gens zal de nieuwe taskforce hierop voortborduren in 2012. Misschien heeft u interesse om hieraan deel te nemen? n

‘Hallo, valt hier nog wat te beleven?’

Oedsen Boersma, Head of Investment Strategy & Research bij Corio, is voorzitter van de NRW Task-force Consumentenbeleving. Oedsen blaast de wat droge stof van de research paper tijdens het congres tot leven. Aan de hand van prikkelende slides en een rollenspel met acteurs schetst hij een beeld over con-sumentenbeleving en hoe de vastgoedmarkt daarbij haar verantwoordelijkheid moet nemen.

“Vastgoedpartijen zouden verantwoordelijk moeten willen zijn voor de totale consumentenbelevenis.”

Scan de code voor de link naar het essay

19

NRWupdate

nrw fotowedstrijd

inzender: petran van heel

Eerst een lesje geschiedenis, een korte film geeft een indruk van 125 jaar V&D en vooral van de ontwik-kelingen sinds 2007, toen de vernieuwingsslag van

start ging. De meest opvallende veranderingen, buiten een frissere en hippere uitstraling, is het succes van de zichzelf steeds vernieuwende foodretailer La Place, die ook buiten V&D opereert, en de bijna vierduizend shop-in-shops. “We zijn herstellende en hebben nog een lange weg te gaan,” geeft McKeon na afloop van het filmpje toe. “Maar onze mis-sie is in de afgelopen vijf jaar niet veranderd. Het is overdui-delijk dat de bedrijven die echt het verschil maken, diegene zijn die weten welke kant ze op willen. Onze strategie? Wij willen onze klanten bedienen met inspirerende producten en services binnen ons omnichannel netwerk. Daarnaast willen we onze beide merken aanpassen en versterken voor de toekomst.”

Luisteren naar wat de klant wil is daarbij uiteraard essentieel. “Vroeger luisterden wij niet. Wij dachten dat we de klant kon-den vertellen welke producten hij moest kopen. Wat bleek? Hij wilde ze niet. Dus nu luisteren we wel en proberen wij te begrijpen wat hij wil. Niemand dacht dat wij Apple pro-ducten zouden verkopen, te duur. Nu zijn we de op twee na grootste Apple distributeur van warenhuizen in Europa. Klanten wilden bepaalde producten wel degelijk, we boden ze alleen niet aan.”

Meerdere malen benadrukt McKeon het belang van omni-channeling. “In 2015 maakt 54 procent van de klanten ge-bruik van cross channeling. Je bent als retailer irrelevant als je niet omnichanneld bent. Wij moeten in de huidige retail veranderen. De nieuwe retail moet mensen vermaken en nieuwe en opwindende interactie bieden. We moeten een

winkel neerzetten die relevant is voor de klant. De retailwereld verandert snel momenteel. Het gaat om loyaliteit, multichan-nel en het bedienen van de klant in een wereld waar realiteit en de virtuele wereld samensmelten. V&D moet zowel in de omnichannel-omgeving als in de fysieke winkels verande-ren. Daar ligt momenteel heel duidelijk onze focus voor de toekomst. De transformatie naar een omnichannel retailer verloopt effectief dankzij de passie van ons team in zowel de winkels als het servicecentrum.

De dynamiek en snelle veranderingen die de markt nu do-mineren heb ik in de 35 jaar dat ik in retail werk niet eerder meegemaakt. Probeer niet 2025 te voorspellen, maar de komende twee tot vijf jaar. Dat is de ware vakkundigheid van retail op dit moment.” n

V&D bouwt warenhuis om voor de toekomst

De laatste jaren voorspelden velen dat het Neder-landse warenhuis V&D vandaag de dag niet meer zou bestaan. Wel dus. CEO Mark McKeon voert ons tijdens zijn presentatie mee langs de afgelopen vijf jaar van wederopbouw. Inmiddels is de helft van de oer-Hollandse warenhuizen omgebouwd. “Onze missie is om de meest gerespecteerde, bewonderde en winstgevende retailer van Nederland te zijn.” ‘Wij moeten een nieuwe retail creëren,

die mensen vermaakt en nieuwe en opwindende interactie biedt’

20

NRWupdate

nrw fotowedstrijd

inzender: marcelnijhuis

Norder vertelt hoe het centrum van Den Haag on-danks de kredietcrisis en internet nog steeds groeit. “De Haagse binnenstad heeft 200.000 m2 winkels.

Een goed winkelapparaat is een belangrijke kwaliteit voor een stad. Daarom investeren wij veel in de openbare ruimte.” Kwaliteit is hierbij het sleutelwoord. “Herbestrating, goede en gezellige verlichting en sfeer: uitstraling is een essentieel punt om mensen aan te trekken. Het winkelpatroon verschuift, het wordt steeds meer een beleving. Daar moet je rekening mee houden. Daarom hechten wij ook zoveel waarde aan bijzon-dere winkels, winkels die je nergens anders hebt. Daarvoor komen mensen speciaal naar Den Haag toe. Wij willen een

functie vervullen voor de wijde omgeving. Dan zijn aspecten als kwaliteit, grote diversiteit, beleving en uniciteit essentieel.”

TrekpleistersHet Haagse winkellandschap heeft twee opvallende trek-pleisters die zich durven te richten op één duidelijk segment. In het hoge segment heeft winkelstraat Noordeinde een enorme aantrekkingskracht op de wijde omgeving. Maar er is ook flink geïnvesteerd in de Paul Krugerlaan, waar een heel ander deel van de bevolking wordt aangesproken. Deze win-kelstraat, met veel winkels gericht op de Hindoestaanse ge-meenschap, trekt niet alleen toekomstige bruiden vanuit heel

Nederland. Ook vrouwen uit België en Duitsland komen naar Den Haag toe om hun bruidsjurk uit te kiezen. Dit aanbod is gewoonweg nergens anders verkrijgbaar. “De winkelbranche moet meer inspelen op de nieuwe samenleving. Realiseer je dat één op de twee Hagenaren migrant is of migrantenouders heeft. Dat mis ik heel erg in het winkel aanbod momenteel. We hebben een tijdje een El Hema gehad, een waanzinnig suc-ces. Ik snap niet dat winkelketens dat niet meer oppakken.”Daarnaast raadt Norder de winkelbranche aan om goed in te spelen op het internet. “Winkels die een aantrekkelijke website hebben en daarnaast goede service geven als de klant in de winkel is, overleven het. Wees je bewust van de nieuwe eisen van de consument en de verschuivende win-kelpatronen. Shoppen als noodzakelijke activiteit neemt af, maar de plezierige activiteit blijft bestaan.”

De overheid stimuleert de winkelgebieden, maar financiert niet. “We zijn de regisseur, de visionair op wie bedrijven en winkels zich kunnen richten. Aangezien onze koers duidelijk en constant is, hebben bedrijven vertrouwen en durven ze te investeren, ook nu nog. Dat is de essentie, een winkelge-bied loopt alleen als er een helder toekomstperspectief is, want dan is er een kans dat geïnvesteerde euro’s rendement opleveren.” n

‘Winkelbranche moet inspelen op huidige samenleving en nieuwe winkelpatronen’

Hoe komt het dat de binnenstad van Den Haag zo succesvol is op winkelgebied? Marnix Norder, wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie in Den Haag, onthult tijdens het con-gres zijn visie, strategie en koers.

“Wij als overheid zijn de regisseur, de visionair op wie bedrijven en winkels zich kunnen richten.”

21

NRWupdate

Wat is u vandaag opgevallen?

Dallinga bijt het spits af. “Als makelaar zit ik tussen de retailer en eigenaar in en als ik die drie scenario’s bekijk, dan denk ik dat het voor ons in de toekomst een uitdaging zal zijn om te kijken hoe we flexibele huren en looptijden en misschien wel flexibele meters kunnen faciliteren. Ik denk dat we de komende jaren creatief naar oplossingen moeten zoeken hoe we retailers kunnen helpen.”Ook Affourtit haalt de positieve kanten van de middag naar voren. “Ik vind het eigenlijk wel interessant om te zien dat we, nadat we een film van een doemscenario hebben bekeken, toch ook een buitengewoon positief verhaal van een overheid en een retailer te horen krijgen. Dus de overheid wil, de retai-ler wil. Het moment van urgentie is aangebroken en iedereen is zich ervan bewust dat we dichter op de bal moeten spelen. Pappen en nathouden is het slechtste signaal. We moeten keuzes durven maken.”

BetekenisDechesne is het met de laatste opmerking eens. Ze vult aan: “De uitspraak van Marnix Norder ‘ik zal blijven bewegen of ik sterf’ is belangrijk om na vandaag mee te nemen. Verder is mij nog een aantal dingen opgevallen. Oedsen Boersma sprak over beleving en behoefte tijdens zijn lezing, maar ik miste het woord ‘betekenis’ in zijn verhaal. Ik denk dat we de komende tijd juist betekenis moeten geven aan opgaven en winkelgebieden.”Deze optimistische ideeën deelt De Kort duidelijk niet: “Ik ben er sinds mijn lezing nog meer van overtuigd geraakt dat de mensen in de zaal in outer space leven. Iedereen heeft het over een andere wereld, allemaal prima, maar wie gaat dat betalen? Wie komt er straks naar die winkels toe? De vraag is: wat gaat er in de tussentijd gebeuren, zodat het op de lange termijn aantrekt? Wat mij intrigeert is dat iedereen het over de bovenkant van de markt heeft, ik heb niets gehoord over ‘zo goedkoop mogelijk’. Walmart, Aldi, Lidl, dat zijn de winnaars voor de komende jaren. Daar hoor ik helemaal nie-mand over. Wat gebeurt er met de onderkant van de markt die steeds groter wordt? Ik hoor niemand over prijs.”

AanpassenMcKeon lacht. “Walmart, Aldi, Lidl én V&D! Ik geloof inder-daad ook dat er een economische aardbeving plaatsvindt momenteel. Er is absoluut een terugloop in aankoopgedrag en zoals De Kort zegt, veel retailers reageren inderdaad niet. Retailers moeten een goede reden bedenken waarom klan-ten naar hun winkel komen. De volgende generatie winkelt in een wereld waar virtueel en fysiek in elkaar overlopen. En alle retailers moeten zich veel sneller gaan aanpassen dan ze tot nu toe doen.”Kuil ziet de toekomst van winkels niet zo somber in. “Ik ben niet zo pessimistisch over de lange termijn. Onder ontwik-kelaars is een flinke sanering geweest. Wij zijn met 40% ge-krompen en dat maakt ons een stuk fitter. Of we al fit genoeg

Het moment van urgentie is aangebroken:

hoe gaat de sector de toekomst van

aantrekkelijke winkelomgevingen in

Nederland waarborgen? Onder leiding van

Rupert Parker Brady blikten zes captains

of industry en een congresspreker terug

op de middag en deelden zij hun visie op

de trends en ontwikkelingen binnen de

dynamische winkelmarkt van vandaag en

de komende jaren.

Pieter Affourtit: “Pappen en nathouden is het slechtste signaal. We moeten keuzes durven maken”

v.l.n.r. Mark McKeon (met tolk), Bart Kuil, René Vierkant en Willem Krzeszewski tijdens de forumdiscussie

22

NRWupdate

zijn voor de toekomst durf ik niet te zeggen, maar er is veel gebeurd, er gebeurt nog veel en wij zijn voorlopig vele malen kieskeuriger geworden welke plannen we aannemen. We gaan op een ander manier door.”Ook Vierkant heeft nog steeds vertrouwen in vastgoed. “Als pensioenfonds moeten we in goede vastgoedproducten be-leggen en - dat blijkt vandaag maar weer - het zijn hele span-nende tijden. Wij kijken samen met gemeentes aan de hand van de scenario’s en vooral de trends waar nu de krimp zal gaan plaatsvinden. Je kunt winkelgebieden wel organisch la-ten afsterven, maar dat is maatschappelijk gezien niet goed. De consument wordt daar niet gelukkig van. Dat betekent dat we moeten herbestemmen, want wat ons betreft hoeft er niet zo veel meer bij. We moeten bewust kiezen voor iets anders. Actie ondernemen en niet gewoon maar laten gebeuren.”

AlternatievenKrzeszewski wil de krimp juist enigszins tegenhouden. “Als ontwikkelende corporatie in de Randstad hebben wij veel

overleg over de problematiek van buurten en wijken. Hoe ga je daar om met de winkels? Ik denk dat er nog een enorme krimp zal plaatsvinden en de vraag is: hoe lossen we dat met zijn allen maatschappelijk op? Wij zijn op zoek naar alterna-tieve vormen van aanpak en dat kunnen we niet alleen. Wij zien een migrantengroei en willen de onderkant van de markt goed kunnen blijven bedienen. Dan moeten beleggers niet alleen in succesformules investeren, maar ook hun nek uit durven steken. Daarnaast moet bemoeienis van de overheid minimaal zijn. Hun rol is vooral faciliterend. Onze ervaring is namelijk dat een integrale aanpak van grootschalige stad- en wijkvernieuwing het meest succesvol is. Dat werkt niet als je vooraf eerst jarenlang verzuipt in regels en discussies, want die tien jaar hebben we niet meer.”

Gaan jullie echt transparant samen-werken en laten jullie de concurren-tiestrijd los de komende tijd?

Krzeszewski is gewend om nauw samen te werken en in maatschappelijk belang te handelen. “Sluit nu juist niet die winkelstrips met lage huren en goedkope producten om je rendement hoog te houden. Draag gemeenschappelijk de verantwoordelijkheid om die winkelgebieden met lage ren-dementen in buurten en wijken open te houden.”Voor Vierkant is samenwerking ook niet nieuw. “Wij werken in wijken en binnensteden al veel samen. Transparantie hoort daar wat ons betreft gewoon bij. Nog belangrijker is dat we uit ons hokje durven te stappen, want het gaat niet alleen over retail. Het gaat ook over wonen, werken en dynamiek.”Kuil ziet meerdere redenen om samen te spannen en merkt op: “Alleen gezamenlijk krijg je nu de financiering nog rond.”V&D werd enkele jaren geleden al gedwongen om samen te werken legt McKeon uit. “Wij hebben net een extreem moeilijke tijd achter de rug, waarin we al onze leveranciers en stakeholders om hulp hebben moeten vragen. Het positieve

aan moeilijke tijden is dat je leert om bescheiden te zijn en nauw samen te werken als team.”

Open deurDe Kort gaat niet in op de vraag, maar probeert de zaal nog een laatste keer te prikkelen. “Slopen en opnieuw beginnen. Dan kun je weer vooruit denken in plaats van herpositioneren en al die onzin.”Een open deur, die samenwerking, vindt Dechesne. “Luiste-ren en aansluiten bij stakeholders is evident als we überhaupt kennis met elkaar willen delen en deze opgave willen klaren. Dit is een prachtig vak, laten we vooruit blijven kijken en er samen iets moois van maken.”Ook Affourtit vindt het vanzelfsprekend. “We hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De tegenstelling tussen huurder en verhuurder is passé. Uiteindelijk moet je elke dag met de consument bezig zijn. En we moeten de komende jaren durven kiezen.”Dallinga besluit: “We hebben echt een gezamenlijk belang om de steden aantrekkelijk te houden en retailers boven wa-ter te houden. De komende jaren moet blijken of we in het gezamenlijke belang kunnen handelen en of we ons in de ander kunnen verplaatsen. Spannend, ik kijk ernaar uit!” n

DE DEELNEMERS

n richard Dallinga Jones Lang LaSallen Pieter affourtit WPM Groepn Bart Kuil AM Real Estate Developmentn Françoise Dechesne MAB Development

Nederlandn Willem Krzeszewski Staedionn rené Vierkant Syntrus Achmea Vastgoedn Mark McKeon V&Dn Kees de Kort AFS Vermogensbeheer/BNR

radio)

Mark McKeon:“Het positieve aan moeilijke tijden is dat je leert om bescheiden te zijn en nauw samen te werken als team”

23

NRWupdate

Contactadres

NRWHerculesplein 2713584 AA Utrecht

E info@nrw.nli www.nrw.nl

T 030 231 37 54F 030 234 12 87

NRW is dé toonaangevende organisatie voor bedrijven en instellingen, die zich bedrijfs-matig bezighouden met winkelcentra en hun

omgeving. Het lidmaatschap van NRW biedt toegang tot een zeer uitgebreid netwerk waarin het totale speel-veld uit de sector: overheid, beleggers, retailers, ont-wikkelaars en consultants vertegenwoordigd is. NRW heeft circa 600 leden uit ruim 250 grote, middelgrote en kleine organisaties.

Sinds de oprichting in 1986 organiseert NRW activi-teiten waar leden elkaar ontmoeten, informatie uit-wisselen, discussiëren over nationale en internati-

onale actualiteit, trends en ontwikkelingen. Hierbij valt te denken aan bij voorbeeld lunch- en kennisbijeen-komsten, expertmeetings, studiereizen en een jaarlijkse Masterclass. De NRW Jaarprijs is een jaarlijkse com-petitie voor het beste nieuwe of herontwikkelde winkel-centrum in Nederland. Bij de NRW Marketingprijs wordt de meest effectieve en innovatieve marketing/com-municatiecampagne voor een winkelcentrum beloond.

Belangrijk doel voor NRW is om, samen met haar leden kennis te ontsluiten. Een deel van die kennis komt vanuit initiatieven die de leden zelf nemen, zoals werkgroe-pen die input leveren voor de toekomstscenario’s. Ook

de drie NRW taskforces – op het gebied van duurzaam-heid, dynamiek van winkelgebieden, en consumentenbe-leving – zijn een belangrijke bron van kennisuitwisseling en -overdracht. De NRW Commissie Research & Educatie vormt een continue bron van inspiratie voor bestuur en bureau ten aanzien van de actualiteit in de sector. Daar-naast kent NRW nog een apart programma voor ‘New Generation’-leden. Met al deze initiatieven is NRW hét platform en in toene-mende mate dé kennisautoriteit in de markt. Ook de ko-mende jaren zal NRW zich blijven inspannen om samen met haar leden het toekomstige winkellandschap te creëren.

NRWbrengtdedisciplinesretail,vastgoedenruimtelijkeordeningsamen.NRWstimuleert deontwikkelingenverhoogtdekwaliteitvandesector.Hetstrevenisdeattractiewaardevanhet winkelaanbodvoorconsumententevergroten.

Missie

“”

nrw fotowedstrijd

inzender: helene de jongh

24

NRWupdate