Nyhedsbrevet fra Andersen Partners April 2016

Det nyeste inden for fast ejendom

Fast ejendom

Moms ved overdragelse af fast ejendomI 2011 blev momsfritagelsen for salg af fast ejendom delvist ophævet. Det betyder, at der skal betales moms ved erhvervsmæssigt salg af byggegrunde samt nye bygninger med tilhørende jord. Lovæn-dringen medførte hovedsageligt tre problemstil-linger: 1. Hvornår er der tale om erhvervsmæssigt salg af en byggegrund? 2. Hvornår er der tale om erhvervsmæssigt salg af en ny bygning? 3. Hvornår er der tale om opførelse med henblik på moms-fri udlejning, hvorefter ejendommen kan sælges momsfrit?

Med udgangspunkt i en nyere afgørelse fra Lands-skatteretten samt to nyere bindende svar fra Skatte-rådet vil disse problemstillinger blive belyst i dette nyhedsbrev.

Erhvervsmæssigt salg af en byggegrundLandsskatteretten afsagde den 9. december 2015 en afgørelse vedrørende spørgsmålet om erhvervs-mæssigt salg af en byggegrund.

Af momsbekendtgørelsens § 56 følger, at bygge-grunde skal forstås som ubebyggede arealer, der efter planloven eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger. På trods af denne definition har Skat-terådet i praksis antaget, at også et bebygget areal skal betegnes som en byggegrund, såfremt parterne har aftalt i købsaftalen, at ejendommen sælges med henblik på nedrivning, eller såfremt dette fremgår af de øvrige omstændigheder.

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners April 2016

I den pågældende sag var der indgået en betinget købsaftale om overdragelse af en ejendom med der-tilhørende bygning. Købsaftalen var blandt andet betinget af, at køber kunne opnå kvote til opførel-se af ungdomsboliger. Herudover havde parterne aftalt, at køber efter overtagelsen skulle nedrive en del af bygningerne, hvorefter sælger ville forestå totalentreprisen for fremmed regning.

Ifølge Landsskatteretten kunne der ikke lægges afgørende vægt på købers hensigt om at nedrive den eksisterende bygning, da der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen var opført en byg-ning herpå. Overdragelsen var derfor ikke moms-pligtig.

Landsskatteretten bemærkede dog til sidst, at SKAT ikke har henvist til særlige forhold vedrørende byg-ningens størrelse eller tilstand eller øvrige omstæn-digheder, der eventuelt kunne medføre et andet re-sultat. Det kan derfor ikke generelt udledes, at andre omstændigheder, herunder særligt ejendommens stand, ikke vil kunne føre til et andet resultat, men da afgørelsen udgør en lempelse i forhold til SKAT’s tidligere praksis, bør man i visse sager overveje, om disse bør genoptages.

Erhvervsmæssigt salg af en ny bygningEn ”ny” bygning omfatter dels en nyopført bygning, dels en bygning, hvorpå der i væsentligt omfang er udført til- eller ombygningsarbejder.

For det første er en bygning nyopført, når levering sker inden ibrugtagning eller når den er taget i brug på dagen for første levering af bygningen, når leveringen sker mindre end fem år efter bygningens færdiggørelse. Femårsfristen regnes fra færdiggø-relsen af arbejdet, hvorved forstås, at byggeriet har nået et stadie, hvor ejendommen uden tvivl kan an-vendes til det formål, den er beregnet til. På samme måde er der sket indflytning, når bygningen er ta-get i brug til det formål, den er bestemt til og hvortil der er givet tilladelse. Herudover vil bygningen også være ny ved efterfølgende leveringer, der sker inden for femårsperioden, hvis leveringen sker, inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på to år. Herudover skal første levering være omfattet af momslovens § 29, stk. 3, om handel mellem interesseforbundne parter.

For det andet er en bygning ny, når der i væsentligt omfang er udført til- og ombygningsarbejde. Dette er tilfældet, når værdien af til- og ombygningsar-bejdet (eksklusiv moms) overstiger 50 procent af ejendomsværdien, som fastsat af SKAT før til- eller ombygningen, med tillæg af værdien af til- eller ombygningsarbejdet (eksklusiv moms). Såfremt der er tale om levering af en bygning med tilhørende jord er procentsatsen 25 procent.

Sælger har mulighed for at anvende salgssummen som beregningsgrundlag, såfremt denne overstiger ejendomsværdien med tillæg af værdien af udført til- og ombygningsarbejde, forudsat at køber og sæl-ger ikke er interesseforbundne. Herudover gælder der de samme regler ved efterfølgende leveringer, som beskrevet ovenfor.

Til- og ombygningsarbejde er arbejder, der ikke kan karakteriseres som normal vedligeholdelse.

I et nyt bindende svar har Skatterådet taget stilling til, hvilke arbejder der er omfattet af nævnte til- og ombygningsarbejder, og følgelig skal indgå i bereg-ningsgrundlaget.

I den pågældende sag var der tale om en udlejnings-ejendom, der var omfattet af en frivillig registrering og derfor også blev udlejet med moms. Udlejer og le-jer blev enige om, at lejer skulle købe ejendommen. I forbindelse med salget blev ejendommen opdelt i ejerlejligheder, og lejer overtog den lejlighed, der hidtil udgjorde det lejede areal. Ejendommen havde ikke tidligere været undergivet væsentlig ombyg-ning, men alene vedligeholdelse. I en periode på i alt fire år før overdragelsen fik sælger udskiftet tag, gennemført brandsikring, tilsluttet fjernvarme samt foretaget omlægning af arbejdsgange.

Skatterådet tog i alt stilling til fire væsentlige spørgsmål.

For det første tog Skatterådet stilling til, hvorvidt ombygningsomkostningerne kan nedskrives med 1/10 pr. år, da sælger i så fald kunne have undgå-et momspligt. Sælger henviste til lovforslaget om ændring af loven, hvor denne nedskrivningsregel blev introduceret. Ifølge Skatterådet havde Skat-teministeren imidlertid ikke valgt at følge denne

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners April 2016

indstilling i forbindelse med vedtagelsen af moms-bekendtgørelsen, hvorfor der ikke kan støttes ret på bestemmelsen i lovforslaget. Der er ifølge Skatterå-det derfor ikke mulighed for at nedskrive ombyg-ningsomkostningerne med 1/10 pr. år.

For det andet tog Skatterådet stilling til, om udskift-ningen af taget var en ombygningsomkostning eller normal vedligeholdelse. Udskiftningen blev fore-taget fire år før salget af ejendommen. Skatterådet mente, at de udførte arbejder (udskiftning af tag, gennemført brandsikring, indført fjernvarme m.m.) var etapevist udført ombygningsarbejde. Dette på trods af, at arbejderne ikke blev udført med salg for øje og på trods af, at de blev udført mere eller mindre tilfældigt.

For det tredje tog Skatterådet stilling til, hvorvidt tilslutningsafgifter skal anses som arbejder på ejendommen. Skatterådet bekræftede, at tilslut-ningsafgifter som hovedregel ikke er arbejder på ejendommen. Det betyder, at disse udgifter ikke skal medtages i opgørelsen af ombygningsarbejdet. Undtagelsen hertil er dog, såfremt en del af gebyret vedrører betaling for fysiske arbejder på bygningen. I så fald må den del medregnes i til- og ombygnings-arbejdet.

For det fjerde tog Skatterådet stilling til, hvorvidt udgifter til ændring af rørføring og flytning af en udendørs container var omfattet af ombygningsar-bejdet. Skatterådet slog fast, at omkostninger der alene er til brug for den erhvervsmæssige aktivitet, ikke er omfattet af ombygningsarbejderne.

Med Skatterådets stillingtagen har der rejst sig en række spørgsmål, herunder særligt hvornår arbej-derne kan karakteriseres som værende ”sammen-hængende”, samt hvornår femårsreglen skal regnes fra, altså om dette enten skal være fra den endelige færdiggørelse af bygningen eller eventuelt fra fær-diggørelsen af det enkelte led i ombygningen.

Momsfrit salg efter udlejningUdgangspunktet om, at salg af nye ejendomme er momspligtigt kan fraviges, såfremt ejendommen alene har været anvendt til momsfri udlejning, jf. momslovens § 13, stk. 2.

Den tidligere praksis med momsfritagelse ved overdragelse af ejendomme, der har været moms-frit udlejet, har været forbundet med væsentlig usikkerhed. I et bindende svar afsagt af Skatterådet den 23. februar 2016 forstærkes denne usikkerhed yderligere.

I den konkrete sag havde en finansiel koncern opført en række ejerlejligheder. Hensigten var, at lejlighederne skulle udlejes momsfrit, hvilket de også blev. Lejlighederne blev udlejet på sædvanlige tidsubegrænsede lejekontrakter og uden bestem-melser om forkøbsret, køberettigheder eller købsfor-pligtelser. Koncernen havde ikke fratrukket moms i forbindelse med erhvervelsen.

På tidspunktet for koncernens erhvervelse af ejen-dommen eksisterede der desuden en regel i lov om finansiel virksomhed, som forbød erhvervelse af fast ejendom med henblik på videresalg.

På trods heraf fandt SKAT ikke, at koncernen havde godtgjort, at ejendommene var erhvervet udeluk-kende med henblik på udlejning.

Med det bindende svar fra SKAT er usikkerheden om muligheden for at bevise, at en ejendom alene var erhvervet med henblik på udlejning blevet væsent-ligt forstærket.

Som gennemgangen af ovennævnte afgørelse og de bindende svar viser, er spørgsmålet om moms ved levering af fast ejendom fortsat et kompliceret område, hvorfor det også er forventningen og håbet, at sagerne indbringes for domstolene med henblik på endelig afklaring.

Andersen Partners bistår med rådgivning inden for alle aspekter af skatte- og momsmæssige spørgsmål i relation til overdragelse af fast ejendom.

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners April 2016

Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Andersen Partners påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed.

Michael R. Skovgaard

+45 76 22 22 98+45 40 57 53 03mrs@andersen-partners.dk

Jesper Knudsen

+45 76 22 22 04+45 40 51 40 02jkn@andersen-partners.dk

Jacob Fabritius de

Tengnagel

+45 76 22 22 26+45 51 99 90 13jft@andersen-partners.dk

www.andersen-partners.dk