Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2016

Det nyeste inden for fast ejendom

Fast ejendom

Husk fristen for 10-årige vedligeholdelses-planer i private udlejningsejendommeSenest den 1. juli 2016 skal udlejere af private udlejningsejendomme have udarbejdet vedligehol-delsesplaner. Det følger af de nye regler om udlejers pligt til at udarbejde de såkaldte ”rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner”, der trådte i kraft den 1. juli 2015. Konsekvensen af manglende overholdelse af fristen er, at udlejere ikke kan være sikre på at kunne opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse hos lejerne.

BaggrundMed virkning fra 1. juli 2015 blev leje – og boligre-guleringsloven ændret, idet der blev indført nye vedligeholdelseskrav til udlejerne.

Formålet med lovændringen er at sikre vedli-geholdelse af store ejendomme i de regulerede kommuner ud fra den betragtning, at dette sker mest hensigtsmæssigt på baggrund af en langsigtet vedligeholdelsesplan. Herudover er det et formål med ordningen at skabe gennemsigtighed om ved-ligeholdelsesprocessen og begrænse vedlige- holdelsesudgifterne.

Hvert år, den 1. juli, skal vedligeholdelsesplanen ajourføres, således at den altid rækker mindst 10 år frem. Planen må gerne gå ud over de 10 år, den må blot ikke være kortere. Udlejeren kan vælge selv at stå for udarbejdelse og revision af planen, men kan

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2016

også vælge at få en rådgiver til at stå for det.

Der eksisterede allerede forud for lovændringen en bestemmelse i lejelovgivningen om, at udlejeren har pligt til at holde ejendommen forsvarligt vedlige. Hertil kommer byggelovens krav om, at bebyggelser holdes forsvarligt vedlige, således at de ikke udgør en fare for ejendommens beboere eller andre, jf. byggelovens § 14. Indførelsen af de nye regler må betragtes som en skærpelse heraf.

Hvilke lejligheder er omfattet af kravet?De nye regler omfatter private udlejningsejendom-me, som pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end seks beboelseslejligheder og som er beliggende i kommu-ner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV gælder – de såkaldte ”store ejendomme”.

Undtaget fra kravet om en vedligeholdelsesplan erejendomme, som er omfattet af boligreguleringslo-vens kapitel II-IV, som er opdelt i ejerlejligheder,hvor mere end seks lejligheder er ejet af den samme

udlejer (og er udlejede), men hvor udlejeren afdisse lejligheder ikke har bestemmende indflydelsei ejerforeningen.

Hvad skal vedligeholdelsesplanen indeholde?Det følger af boligreguleringslovens § 18a, at planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Af bekendtgørelse om vedligehol-delsesplaner for private udlejningsejendomme følger, at planen skal omfatte planlagt, periodisk vedligeholdelse samt fornyelser i den kommende 10-års periode. Vedligeholdelsesplanen er altså en skønnet oversigt over de større arbejder, som udlejeren forventer at udføre. Det skal specificeres i vedligeholdelsesplanen, hvilke konkrete vedligehol-delsesarbejder på de enkelte bygningsdele, der skal foretages med henblik på at sikre, at ejendommen er i forsvarlig byggeteknisk og vedligeholdelses-mæssig stand.

Endelig skal planen indeholde et overslag over udgifterne. Det er ikke et krav, at prissætningen

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2016

sker efter indhentelse af tilbud. Prissætning kan ske ud fra udlejers egne priserfaringer på baggrund af driftsregnskaber, fakturaer, tilbud fra tidligere vedligeholdelsesarbejder m.v.

Udlejers omkostninger ved udarbejdelse af vedligeholdelsesplanUdlejer kan medtage nødvendige og rimelige om-kostninger til udarbejdelse og revision af vedlige-holdelsesplanen med en selvstændig post i drifts-budgettet.

Inddragelse af beboerrepræsentationDet følger af boligreguleringslovens § 18a, at i ejendomme, hvor der er beboerrepræsentation, skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til et møde med henblik på udarbejdelse eller revision af vedligeholdelsesplanen. Der er dog ikke i loven fast-sat nærmere formkrav for, hvordan dette samarbej-de skal finde sted, ligesom der heller ikke er indsat frister for udlejerens indkaldelse af beboerrepræ-sentationen. Udlejeren har dog kun overholdt sin forpligtelse til at udarbejde en vedligeholdelsesplan, såfremt denne er drøftet på et møde med beboerre-præsentanterne.

Herudover skal det bemærkes, at der eksisterer en ret for lejere i ejendomme med og uden beboerre-præsentation til at få forelagt planen, hvis de anmo-der om det, jf. bekendtgørelse om vedligeholdelses-planer for private udlejningsejendomme, § 2, stk. 3.

Konsekvenser ved manglende vedligeholdelsesplanSåfremt udlejer ikke har udarbejdet vedligeholdel-sesplan, vil udlejeren være afskåret fra at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse hos lejerne, såfremt lejerne anlægger sag herom ved Husleje-nævnet. Udlejeren er afskåret fra at opkræve disse beløb fra det tidspunkt, hvor lejerne indgiver klage til Huslejenævnet og indtil vedligeholdelsesplanen er udarbejdet og udleveret til lejerne. I denne perio-de skal udlejeren dog fortsat afsætte det fulde beløb på begge vedligeholdelseskonti, men er afskåret fra efterfølgende at opkræve beløbene hos lejerne.

Som udlejer er det væsentligt, at man har kend-skab til ovennævnte regler og konsekvenserne ved manglende overholdelse heraf. Andersen Partners bistår med rådgivning inden for alle aspekter af fast ejendom, herunder inden for lejeretten.

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2016

Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Andersen Partners påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed.

Michael R. Skovgaard

+45 76 22 22 98+45 40 57 53 03mrs@andersen-partners.dk

Jesper Knudsen

+45 76 22 22 04+45 40 51 40 02jkn@andersen-partners.dk

Jacob Fabritius de

Tengnagel

+45 76 22 22 26+45 51 99 90 13jft@andersen-partners.dk

www.andersen-partners.dk