Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Maj 2015

Det nyeste inden for fast ejendom

Fast ejendom

Skærpede krav til stiftelsen af private andelsboligforeningerDen 1. januar 2015 trådte nye regler i kraft, som har skærpet kravene til stiftelsen af andelsboligfor-eninger. Formålet med de nye regler er at sikre, at andelsboligforeninger stiftes på et solidt økonomisk fundament, og at der skabes større gennemsigtig-hed om økonomi og risiko for de stiftende andelsha-vere. Dette vil samtidig sikre, at lejerne får et mere oplyst beslutningsgrundlag.

Generelt om private andelsboligforeningerEn privat andelsboligforening er en forening, der har til formål at eje og drive en ejendom til brug for medlemmerne. Andelshaverne ejer ejendommen i fællesskab, og hvert medlem har en brugsret til en bolig i ejendommen. En andelshaver ejer således

ikke sin bolig, men ejer derimod en ideel anpart af foreningen.

En andelsboligforening drives på baggrund af lov om andelsboliger og andre bofællesskaber (andels-boligloven), foreningens egne vedtægter og almin-delige foreningsretlige grundregler.

I en andelsboligforening vælges der en bestyrelse, som vælges på den årlige generalforsamling. Det er bestyrelsen, der er ansvarlig for den daglige drift. Øvrige andelshavere har mulighed for at deltage på generalforsamlingen, at stemme på generalforsam-lingen samt at stille op til bestyrelsen på general-forsamlingen.

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Maj 2015

Ved indtrædelse i en andelsboligforening betaler medlemmet et indskud, og derudover betales der løbende boligafgift, som skal dække foreningens udgifter.

De nye reglerAndelsboligmarkedet har ligesom det øvrige bolig-marked været udsat for svingende konjunkturer de seneste år. Særligt i foreninger, der blev stiftet i årene op til 2008, har man ved stiftelsen ikke sikret sig et tilstrækkeligt solidt økonomisk fundament. Ofte var der tale om urealistiske budgetter og uigen-nemskuelige og risikable finansieringer. En del af foreningernes køb af ejendomme blev finansieret udelukkende med afdragsfrie lån og i visse tilfælde med variabelt forrentede lån kombineret med en swapaftale.

De nye krav indebærer:• Øget krav til minimumsdeltagelse• Krav om budgetter og sammenlignelige bud- getter• Obligatorisk CVR-registrering• Udvidelse af indberetningspligten om finansielle nøgleoplysninger.

De nye regler er det tredje initiativ i arbejdet med at genskabe trygheden på andelsboligmarkedet, og disse nye regler skal derfor ses i sammenhæng med de tidligere lovændringer. Ved de tidligere lovændringer har man indført en karensperiode for at modvirke spekulation ved værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom ved stiftelsen, og man har sikret gennemsigtighed for køberne ved at stille krav om udlevering af nøgleoplysninger i handelssituationen.

Øget krav til minimumsdeltagelseHvor der før var krav om en minimumsdeltagelse på 1/3, har man nu hævet denne grænse til 60 % af lejerne. Det betyder, at en andelsboligforening kun kan erhverve en udlejningsejendom, når mindst 60 % af ejendommens lejere er medlemmer af for-eningen ved erhvervelsen.

Baggrunden for at hæve kravet om minimumsdelta-gelse har været at sikre det økonomiske fundament for foreningen. Den nye minimumsdeltagelse redu-cerer antallet af tilbageværende beboelseslejlighe-

der i ejendommen og dermed også den økonomiske usikkerhed, der kan være forbundet hermed.

Samtidig med denne ændring af andelsboligloven er der også blevet foretaget en ændring af lejeloven, hvilket har den betydning, at mindst 60 % af lejerne af beboelseslejligheder nu skal deltage ved stiftel-sen af en andelsboligforening, uanset om stiftelsen sker efter tilbudspligtsreglerne i lejeloven eller efter reglerne i andelsboligloven.

Kravet om minimumsdeltagelse gælder kun ved erhvervelse af ejendomme, som helt eller delvist udlejes til beboelse. Ved erhvervelse af rene er-hvervsejendomme eller erhvervelse af nyopførte og endnu ubeboede ejendomme gælder kravet ikke. Dette ændres ikke ved, at hensigten ved erhvervelse af en erhvervsejendom eller en nyopført ejendom måtte være at indrette lejligheder til beboelse i ejendommen.

Ved beregningen af, om kravet om minimumsdel-tagelsen er opfyldt, medregnes kun lejere af bebo-elseslejligheder og lejere af lejligheder med blandet anvendelse (blandet beboelse og erhverv). Derimod medregner man ikke lejere af rene erhvervslej-ligheder og heller ikke ejere, som selv benytter en beboelseslejlighed.

På dette område medfører det skærpede krav imid-lertid ikke nogen væsentlig ændring i forhold til, hvad man i forvejen kendte fra praksis. Långiverne har nemlig de seneste år selv stillet dette krav, som nu er gjort lovpligtigt med indførelsen af de nye regler.

Krav om budgetter og sammenlignelige budgetterMed de nye regler stilles der nu krav om, at der inden andelsboligforeningens erhvervelse af en ejendom skal foreligge et budget for andelsbolig-foreningen for hvert af de finansieringsforslag, der overvejes til finansiering af købet, og et sammenlig-neligt budget baseret på finansiering af foreningens køb af ejendommen med et 30-årigt, konverterbart, fastforrentet realkreditlån med afdrag.

Budgettet skal dække alle foreningens forventede udgifter og skal dække en periode på mindst 10 år

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Maj 2015

fra stiftelsen.

For den del af finansieringsperioden, som ikke er dækket af budgettet, skal der foreligge en prognose, der tager højde for væsentlige økonomiske forhold i foreningens økonomi, der er kendskab til på tids-punktet for stiftelsen.

Derudover skal budgetterne også indeholde en post, der omfatter de årlige udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Dette beløb skal opgøres for hele ejendommen og pr. kvadratmeter bruttoetageareal.

Til sidst er der også indført et forbud mod, at bud-getterne indeholder indtægter for fremtidige salg af ledige lejligheder.

Disse ovenstående krav har til formål at synliggøre de risici, som er forbundet med den finansierings-form, som overvejes, samt at sikre mere gennem-skuelige budgetter. Herved sikres lejerne et mere oplyst beslutningsgrundlag, ligesom det sikres, at det er velfunderede andelsboligforeninger, der stiftes i fremtiden.

Reglerne er helt nye og er indsat i andelsboligloven ved indførelse af en ny bestemmelse i andelsbolig-foreningslovens § 3 a.

Obligatorisk CVR-registreringDerudover er der indført en regel, som gør det obligatorisk for andelsboligforeninger at lade sig registrere i Det Centrale Virksomhedsregister (CVR).

Dette er alene et administrativt krav og skal sikre en fremadrettet entydig registrering for andelsbo-ligforeningerne. Dette vil blandt andet også gøre det lettere for relevante aktører at kunne identificere en andelsboligforening.

Også denne regel er helt ny og er indsat i andels-boligloven ved indførelse af en ny bestemmelse i andelsboliglovens § 3 b.

Udvidelse af indberetningspligtenTil sidst udvides også hjemlen til at indberette finansielle nøgleoplysninger, således at denne nu også omfatter lån optaget hos andre långivere end penge- og realkreditinstitutter.

Denne ændring er sket for at sikre, at nøgleoplys-ningsskemaerne indeholder oplysninger om alle lån ydet til en andelsboligforening.

Andersen Partners bistår med rådgivning indenfor alle aspekter af fast ejendom, således også ved stif-telse af andelsboligforeninger eller ved køb og salg af andelsboliger.

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Maj 2015

Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Andersen Partners påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed.

Michael R. Skovgaard

+45 76 22 22 98+45 40 57 53 03mrs@andersen-partners.dk

Jesper Knudsen

+45 76 22 22 04+45 40 51 40 02jkn@andersen-partners.dk

Jacob Fabritius de Teng-

nagel

+45 76 22 22 26+45 51 99 90 13jft@andersen-partners.dk

www.andersen-partners.dk