ODLUKU o kupnji 4237/3 k.o. Pula · III Provedba ove Odluke povjerava se Upravnom odjelu za komunalni sustav i imovinu. IV Ovaj Odluka stupa na snagu danom donošenja. Klasa: 944-05/13-01/20

Na temelju čl. 35. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (“Narodne novine”

br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09,

143/12 i 152/14), a u vezi sa čl. 48. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi

(«Narodne novine» br. 33/01, 129/05, 109/07, 125/08, 36/09, 150/11, 144/12 i 19/13 -

pročišćeni tekst) i čl. 61. Statuta Grada Pula - Pola („Službene novine Grada Pule“ br. 7/09,

16/09, 12/11 i 1/13 - pročišćeni tekst), Gradonačelnik Grada Pule dana 12. kolovoza 2015.

godine, donosi

ODLUKU

o kupnji nekretnine k.č. br. 4237/3 k.o. Pula

I

Utvrđuje se:

- da je dana 10. 11. 2011. godine izdana Lokacijska dozvola broj: UP/I 350-05/11-01/118,

Urbroj: 2168/01-03-04-0373-11-14, za zahvat u prostoru - građenje oborinske odvodnje Ulice

Špiljavac s pješačkom stazom, unutar dijela naselja Dolinka u Puli te Potvrda glavnog

projekta Klasa: 361-03/12-01/71 od 16. 11. 2012. godine.

- da nekretnina k.č. br. 4237/3 k.o. Pula, gradska ulica, površine 41 m2, predstavlja sastavni

dio javno prometne površine - Ulice Špiljavac u Puli

- da je stalni sudski vještak graditeljske struke Daroslav Babić, izradio Procjembeni elaborat

tržišne vrijednosti predmetne nekretnine od 02. svibnja 2015. godine, prema kojem tržišna

vrijednost nekretnine k.č.br. 4237/3 k.o. Pula iznosi 3.300,00 eura (81 eur/m2).

- da je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli – Pola, nekretnina k.č.br. 4237/3 k.o.

Pula, gradska ulica, površine 41 m2, upisana u z.k.ul.br. 2465 k.o. Pula, kao vlasništvo Sajko

Mladena iz Pule, Špiljavac 1.

- da je na zapisniku dana 23. 06. 2015. godine, opunomoćenik vlasnika predmetne nekretnine

izrazio suglasnost s procjenjenom tržišnom vrijednosti nekretnine k.č. br. 4237/3 k.o. Pula kao i sa prijedlogom da Grad Pula navedenu nekretninu otkupi po utvrđenoj kupoprodajnoj

cijeni.

II

Sukladno utvrđenjima iz točke I ove Odluke, između Sajko Mladena iz Pule, Špiljavac

1, OIB 82178988634, kao prodavatelja, s jedne strane i Grada Pule, Pula, Forum 1, OIB

79517841355, kao kupca, s druge strane, sklopiti će se Ugovor o kupoprodaji nekretnine

k.č.br. 4237/3 k.o. Pula, površine 41 m2, uz isplatu kupoprodajne cijene Sajko Mladenu u

iznosu od 3.300,00 eura, u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB na dan plaćanja,

i to u roku od 30 dana od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji.

Uknjižba prava vlasništva u korist Grada Pule provesti će se odmah po sklapanju

Ugovora o kupoprodaji nekretnine k.č.br. 4237/3 k.o. Pula.

III

Provedba ove Odluke povjerava se Upravnom odjelu za komunalni sustav i imovinu.

IV

Ovaj Odluka stupa na snagu danom donošenja.

Klasa: 944-05/13-01/20

Urbroj:2168/01-04-03-01-0019-15-7

Pula, 12. kolovoza 2015.

GRADONAČELNIK

Boris Miletić

OBRAZLOŽENJE I PRAVNI TEMELJ ZA DONOŠENJE AKTA Pravni temelj za donošenje ove Odluke predstavljaju odredbe članka 35. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj: 91/96, 68/98, 137/99, 73/00, 114/01, 100/04, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14), a u vezi sa čl. 48. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi («Narodne novine» br. 33/01, 129/05, 109/07, 125/08, 36/09, 150/11, 144/12 i 19/13 - pročišćeni tekst) i članku 61. Statuta Grada Pula - Pola („Službene novine“ Grada Pule, broj: 7/09, 16/09, 12/11 i 1/13).

II OSNOVNA PITANJA KOJA SE URE ðUJU AKTOM

Predlaže se donošenje Odluke o kupnji nekretnine k.č.br. 4237/3 k.o. Pula, površine 41 m2, u vlasništvu Sajko Mladena, kojim se regulira pitanje otkupa predmetnih nekretnina, koja predstavlja sastavni dio javno prometne površine - Ulice Špiljavac u Puli. III PRIKAZ STANJA I RAZLOZI ZA DONOŠENJE AKTA Dana 10. 11. 2011. godine izdana je Lokacijska dozvola broj: UP/I 350-05/11-01/118, Urbroj: 2168/01-03-04-0373-11-14, za zahvat u prostoru - grañenje oborinske odvodnje Ulice Špiljavac s pješačkom stazom, unutar dijela naselja Dolinka u Puli te Potvrda glavnog projekta Klasa: 361-03/12-01/71 od 16. 11. 2012. godine. Nekretnina k.č. br. 4237/3 k.o. Pula, gradska ulica, površine 41 m2, predstavlja sastavni dio javno prometne površine - Ulice Špiljavac u Puli Stalni sudski vještak graditeljske struke Daroslav Babić, izradio je Procjembeni elaborat tržišne vrijednosti predmetne nekretnine od 02. svibnja 2015. godine, prema kojem tržišna vrijednost nekretnine k.č.br. 4237/3 k.o. Pula iznosi 3.300,00 eura (81 eur/m2). U zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli – Pola, nekretnina k.č.br. 4237/3 k.o. Pula, gradska ulica, površine 41 m2, upisana je u z.k.ul.br. 2465 k.o. Pula, kao vlasništvo Sajko Mladena iz Pule, Špiljavac 1. Na zapisniku dana 23. 06. 2015. godine, opunomoćenik vlasnika predmetne nekretnine izrazio je suglasnost s procjenjenom tržišnom vrijednosti nekretnine k.č. br. 4237/3 k.o. Pula kao i sa prijedlogom da Grad Pula navedenu nekretninu otkupi po utvrñenoj kupoprodajnoj cijeni. IV FINANCIJSKA SREDSTVA POTREBNA ZA PROVEDBU AKTA Isplata kupoprodajne cijene za nekretninu k.č.br. 4237/3 k.o. Pula, u iznosu od 3.300,00 eura u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB na dan plaćanja, trebala bi teretiti poziciju R4-R0458-411190 Zemljište - program gradnje (Ostala zemljišta). Pripremio: Nenad Žufić, dipl. iur.

PROČELNIK Damir Prhat, dipl. ing., v.r.

El.br.: 123L

IZVRŠITELJ USLUGE:

Daroslav Babić

Stalni sudski vještak graditeljske struke

52100 Pula, Koparska 46

OIB 59276906493 NARUČITELJ USLUGE :

GRAD PULA

Forum 2.

52 100 PULA

OIB:

PROCJEMBENI ELABORAT

VRSTA NEKRETNINA: Građevinsko zemljište II kategorije.

KATASTARSK ČESTICA: 1. 4237/3, udio 1/1,

KATASTARSKA OPĆINA: Pula

ADRESA NEKRETNINE: ul. Špiljavac, naselje Dolinka, Pula

OIB 82178988634.

ZADATAK: Utvrđivanje tržišne vrijednosti građevinske čestice koju čini k.č.br.: 4237/3

k.o. Pula, ukupne površine 41 m2.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST :

Br. El.: 123L Procjenitelj:

Pula, 02. svibnja 2015. godine

79517841355

1. MLADEN SAJKO, Špiljavac 1., Pula, udio 1/1. VLASNIK:

3.300,00 €

Daroslav Babić, Stalni sudski vještak i procjenitelj

E: [email protected], G: +385 98 435 929, T: +385 52 543 902 1

El.br.: 123L

2. OVLAŠTENJE



El.br.: 123L

3. POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA, STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE

Izračun vrijednosti proveden je prema važećoj pravnoj osnovi, literaturi i javno dostupnim

podacima na službenim web stranicama i to:

3.1. PROPISI O VLASNIŠTVU

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst-NN 91/96, 68/98, 137/99,

22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09),

- Zakon o zemljišnim knjigama ( NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08,

126/10, 55/13, 60/13 ),

3.2. GRADITELJSKI PROPISI

- Zakon o gradnji ( NN 153/13 ),

- Zakon o prostornom uređenju ( NN 153/14 ),

- Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ( NN 86/12, 143/13 ),

- Pravilnik o načinu obujma za obračun komunalnog doprinosa ( NN 136/06,135/10,14/11 i 55/12 )

- Cjenik usluga komore Hrvatskih arhitekata (NN br. 85/99),

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN br. 53/08),

- Pravilnik o energetskom pregledu zgrada i energetskom certicificiranju ( NN 79/14 ),

3.3. PROPISI O VREDNOVANJU NEKRETNINA

- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina ( NN 74/14 ),

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina ( NN 79/14 ),

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN100/12)

- Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)

3.4. PROPISI O VODNOM DOPRINOSU

- Uredba o visini vodnog doprinosa ( NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13 ),

3.5. POSEBNI PROPISI LOKALNE SAMOUPRAVE

- Odluka o komunalnom doprinosu Grada Pula ( SN Grada Pula br.: 07/09)

3.6. JAVNO DOSTUPNI PODACI

- Državna geodetska uprava - DGU

http://www.katastar.hr/dgu/

-

- Cestovna mreža Istarske Županije ( NN 66/13 ),

3.7. PROPISI I LITERATURA ČLANICA ZEMALJA EU

- BetrKV: Betriebskostenverordnung

Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S.

2346, 2347), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBI. I S. 958),

- WertR: Wertermittlungsrichtlinien

Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der

Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006),

- Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung

Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014.

Grad Pula - službena web stranica ( SN br.:12/06, 5A/08, 12/12, 05/14 i 08/14, tekst i grafika

prostornog plana uređenja i generalnog urbanistikog plana Grada Pula ),

http://www.pula.hr/uprava/uprava/upravni-odjeli-i-sluzbe/upravni-odjel-za-prostorno-

uredenje/prostorni-planovi/prostorni-planovi-na-snazi/



http://www.pula.hr/uprava/uprava/upravni-odjeli-i-sluzbe/upravni-odjel-za-prostorno-uredenje/prostorni-planovi/prostorni-planovi-na-snazi/

http://www.pula.hr/uprava/uprava/upravni-odjeli-i-sluzbe/upravni-odjel-za-prostorno-uredenje/prostorni-planovi/prostorni-planovi-na-snazi/

El.br.: 123L

4. OPĆI PODACI

4.1. PODACI O ZADATKU I NARUČITELJU

02. svibnja 2015. godine.

02. svibnja 2015. godine, od 10.00 - 10.30 sati.

4.2. PODACI O NEKRETNINI

Vrsta nekretnine vrednovanja:

4.3. PROSTORNA IDENTIFIKACIJA

Položaj u naselju i okruženje:

Sva saznanja o građevnom zemljištu su u okvirima obilaska terena i

usklađenja donesene prostorno planske dokumentacije s

priloženom dokumentacijom. Opis zemljišta je načinjen u obimu

koji je potreban za izvođenje zaključaka o vrijednosti nekretnine. Za

sve dijelove nekretnine, koji su zatvoreni i nepristupačni, (izvedene

instalacije i dr.), procjenjuju se na temelju pretpostavke da

odgovaraju dostavljenoj dokumentaciji.

Površina katastarskih čestica:

Opis nekretnine iz ZK:

Adresa nekretnine:

Zemljišno knjižni odjel:

Na zahtjev Naručitelja, temeljem Narudžbenice Klasa: 023-01/15-

01/12, Urbroj: 2168/01-04-01-0270-15-136 od 24. ožujka 2015.

godine, pristupio sam izradi procjembenog elaborata tržišne

vrijednosti, građevinskog zemljišta koju čini katastarska čestica

k.č.br.: 4237/3, k.o. Pula, GRADSKA ULICA, ul. Špiljavac, naselje

Dolinka, u gradu Pula.

1. GRADSKA ULICA

Katastarska općina: k.o. Pula.

Udio promatranog zemljišta:m

2

Katastarska čestica broj: 1. k.č.br.: 4237/3.

1. 41

1. 1/1

Izgrađeno građevinsko zemljište I kategirije, dio gradske ulice, koja

obuhvaća promatranu katastarsku česticu za koju ne postoje stvarni

razlozi da se ne može ishoditi građevinska dozvola.

1. broj uloška: 2465.

Pula.

Naselje Dolinka, ulica Špiljavac u gradu Pula.

02. svibnja 2015. godine.

GRAD PULA

Forum 2.

Utvrđivanje tržišne vrijednosti za otkup zemljišta.Korištenje procjene:

OIB naručitelja:

Adresa:

Naručitelj:

Dan i vrijeme očevida:

Dan kakvoće:

Dan vrednovanja:

Zadatak:

Izvadak iz zemljišne knjige:

79517841355

Osnovne napomene o građevini:

Namjena promatrane nekretnine:

Područje lokalne jedinice: Grad Pula.

Naselje: Dolinka.

građevna čestica, k.č. 4237/3, k.o. Pula, za formiranje jedinstvene

građevne čestice u naravi izgrađene građevine, gradske ulice i

pristupne prometnice drugim izgrađenim građevnim česticama.

Nekretnina se nalazi u zoni stambene namjene, oznake "S", u

istočnom, perifernom, stambenom dijelu naselja Dolinka, nastalo u

drugoj polovici 20 stoljeća.



El.br.: 123L

Unutar površina stanovanja (S) mogu se pored osnovne namjene

stanovanja u okviru sekundarne namjene obavljati ove djelatnosti i

grupe djelatnosti:

- djelatnosti trgovine na malo: sve osim trgovine motornim

vozilima, skladištenja robe i trgovine na malo izvan prodavaonica

kao pojedinačni lokalitet, kao i svih ostalih djelatnosti iz ove grupe

koje utječu negativno na uvjete života na susjednim građevnim

česticama, neovisno o vrsti zagađenja

- uslužne djelatnosti: sve koje ne utječu negativno na uvjete života

na susjednim građevnim česticama, neovisno o vrsti zagađenja,

osim održavanja i popravak motornih vozila, iznajmljivanje

automobila i ostalih prometnih sredstava, te vozačke škole.

Pretpostavka ove procjene je da se neće mijenjati namjena

nekretnine.

Tip razvoja i korištenja u

naselju:

Stambena namjena, u strukturi otvorenog dizajna, zgrade

višekatinice, u dobrom stanju. Površine stanovanja (S) namijenjene

su gradnji prvenstveno stambenih građevina u koje se svrstavaju sve

građevine namijenjene stanovanju prema posebnim propisima.

Unutar površina stanovanja, uz prostorije namijenjene stanovanju

(osnovna namjena), u građevinama postoji mogućnost gradnje

prostorija gospodarske te javne i društvene namjene (sekundarna

namjena, u skladu sa specifikacijom djelatnosti iz 7. stavka) tako da

bruto razvijena površina prostorija sekundarne namjene ne prelazi

30% ukupne bruto razvijene površine izgrađene građevine, uz

obvezne uvjete komunalnih poduzeća i primjenu mjera zaštite vode,

zraka i tla.

Iznimno od odredbi prethodnog stavka ovog članka građevinama

urbane morfologije i tipologije A i C propisana bruto razvijena

površina prostorija sekundarne namjene može prelaziti 30% ali ne

više od 49% ukupne bruto razvijene površine izgrađene građevine.

Propisana mogućnost primjenjuje se samo na građevine sa najviše

dvije nadzemne etaže.

Područje karakterizira otvorenost, obiteljske stambene zgrade

katnosti do 3 nadzemnih etaža, višestambene zgrade sa stambenim

jedinicama i poslovnim prostorima, katnosti do 3 nadzemne etaže.

U produžetku naselja su građevine s trgovačkim i ugostiteljskim

jedinicama, u kojima se obavljaju dnevne potrebe.

Dio Pule, Dolinka, nema obrazovne ustanove, a vrtići, osnovna

škola, strukovne srednje škole i gimnazija, kao i sve upravne,

bolničke i dr. ustanove se nalaze na relativno maloj udaljenosti.

Trgovački centri, banke, restorani i ostali sadržaji koji karakteriziraju

organizirano naslje s potencijalom razvijanja turističke ponude se

također nalaze na maloj udaljenosti. Mikro-lokacije nekretnine, koja

se procjenjuje, se može označiti, ukupno, kao mirna i rijetko

naseljena stambena sredina sa zelenim površinama oko građevina.



El.br.: 123L

GUP GRADA PULA - Korištenje i namjena prostora, (1.B.).

Prometna povezanost:

ŽUC Istarske županije - karta prometnica.

Udaljenost do zračne luke "Pula", gradskim prometnicama, D 66 i

D 401, cca. 7,90 km.

Udaljenost od centra grada Pula, gradskim prometnicama, pješice,

osobnim ili gradskim prijevozom, cca 2,50 km.

Udaljenost od međunarodne morske luke 3,20 km gradskim

prometnicama, osobnim ili javnim prijevozom.

Udaljenost od željezničkog kolodvora, cca. 3,40 km gradskim

prometnicama, pješice, osobnim ili javnim prijevozom.

Udaljenost od piključka na autocestu A 9 ( E 751), gradskim

prometnicama, D 66 i D 401, cca. 5,30 km.



El.br.: 123L

4.4. OBLIK I FORMA NEKRETNINE:

4.5. JAVNO PRAVNO STANJE

Promatrana nekretnina, na dan očevida, gradska prometnica, u

privatnom vlasništvu, ulica Špiljavac, asfaltirana, kojoj se pristupa

glavnom gradskom prometnicom ulicom Kavrerski put.

Promatrana nekretnina, građevinska čestica, formirana i oblikovana

iz građevinske čestice k.č. 4237/1. Prema posjedovnom listu broj

533, k.č. 4237/3., je načina uporabe GRADSKA ULICA, površine

stavke 41 m2, izlomljenog, geometrijski nepravilnog oblika.

Jugozapadnim dijelom je prislonjena na k.č.br.: 4237/1, u

privatnom vlasništvu istog vlasnika, ograđena betonskim zidom,

visinski uzdignuta od susjedne parcele. Preostale granice predmetne

parcele su granica sa asfaltiranim gradskim ulicama, javnim

prometnim površinama, u vlasništvu Naručitelja ovog elaborata.

Izgrađeno građevinsko zemljište, asfaltirana gradska ulica za

motorni i pješački promet, bez nogostupa, s izgrađenom

infrastrukturom, što odgovara upisu kulture u katastru nekretnina.

GUP GRADA PULA - Promet (približan položaj promatrane nekretnine).

Tip lokalne prometnice i pristup:

Asfaltirana prometnica s izgrađenom infrastrukturom.Stanje prometnice:

Topografija:

Veličina zemljišta:

Zatečeno stanje zemljišta:

Oblik i forma:

Parcela je u nagibu smjera jug - sjever, a okolni teren, susjedne

parcele su slične topografije.

Služnost na nekretninu:

1. k.č. 4237/3, GRADSKA ULICA, ukupna površina 41 m2.

Ne postoji upis prava služnosti na nekretninu.

Zaštićeno obalno područje mora: Izvan zaštićenog obalnog područja mora.

Građevina je izvan zone kulturne baštine.Zaštita kulturne baštine:

Vodozaštitna zona: Izvan zaštićenog područja vodnog sliva.

Arheološki lokalitet: Izvan arheloškog lokaliteta.



El.br.: 123L

4.6. PROSTORNO PLANSKI PODACI

Područje, prema prostorno planskoj dokumentaciji zona u kojoj se

nalazi predmetna nekretnina, je označena kao stambena namjena

(S), postojeće izgrađene zone gdje je održavanje, rekonstrukcija ili

uklanjanje postojećih građevina, uz preporuku usklađenja s uvjetima

i načinima gradnje. Površine stambene namjene su definirane GUP-

om i odredbama za provođenje dimenzionirane sukladno planskim

veličinama s optimalnim opterećenjem prostora.

Izjave u urbanističkom planiranju:

Uvjeti iz GUP-a, lokacijski

uvjeti i načini gradnje:

Minimalna površina izgrađenosti: 70 m2,

Uvjeti i način gradnje su oznake "A", urbane morfologije i

tipologije. ZONA A. – Područja pretežite gradnje slobodnostojećih

građevina malih gabarita. Izuzetno, u ovim zonama se mogu graditi

i poluugrađene ili ugrađene građevine malih gabarita urbane

morfologije i tipologije građevina C. pod uvjetom da:

- se radi o području koje je temeljem prostornog plana užeg

područja koji više nije na snazi bilo planirano kao područje za

izgradnju poluugrađenih i ugrađenih građevina (vidljivo iz

parcelacije).

- se radi o interpolaciji ili gradnji novih građevina među postojećim

građevinama koje su izgrađene na granici građevne čestice, ovisno o

čemu se omogućava gradnja poluugrađene ili ugrađene građevine.

U ovim slučajevima udaljenost slobodnih strana građevine od svih

granica vlastite građevne čestice, osim ulične, određuje se

minimalno 4 metra.

GUP GRADA PULA - Uvjeti korištenja, (4.1.B.).

Za područje u kojem se nalazi promatrana nekretnina u prostorno

planskoj dokumentaciji su određeni sljedeći uvjeti:

Oznaka zone: 4,

Zona: A,



El.br.: 123L

5. PODACI S OČEVIDA

5.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Pomoćne građevine: da.

Uvjeti priključenja građevnih

čestica na prometnu površinu:

Građevne čestice na kojima se planira gradnja građevina odnosno

rekonstrukcija postojećih građevina unutar obuhvata ovoga GUP-a

moraju imati priključak na prometnu površinu utvrđenu Zakonom

(površine javne namjene, nerazvrstane ceste, površina u vlasništvu

vlasnika građevne čestice, površina na kojoj je osnovano pravo

služnosti prolaza u svrhu pristupa do građevne čestice). Pod

površinama javne namjene iz prethodnog stavka podrazumijevaju se

javne ceste, ulice, trgovi, javna parkirališta, javne parkovne i zelene

površine, javni pješački prilaz, pješački put i stube. Predmetna

nekretna je u naravi formirana pristupna prometnica.

GUP GRADA PULA - Način gradnje, (4.3.B).

Najveći broj etaža: 3.,

Građevina visokogradnje: da.

Makimalni koeficijent izgrađenosti: ki=0,40,

Maksimalna površina izgrađenosti: 250 m2,

Očevidom na licu mjesta identificirana je predmetna nekretnina – izgrađena građevinska parcela,

zemljište oznake GRADSKA ULICA, k.č.br. 4237/3, k.o. Pula, u naselju Dolinka, prema Izvatku iz

zemljšne knjige, ZK odjela Pula, broj zemljišnoknjižnog uloška: 2465 i prema Izvodu iz posjedovnog

lista br.: 533., Odjela za katastar nekretnina Pula, te je utvrđeno da je vlasnik k.č. 4237/3. MLADEN

SAJKO, Špiljavac 1., Pula, u idealnom omjeru 1/1, te da je usklađen katastar nekrentina sa

zemljišnikom. Na temelju katastarskog plana je utvrđena točna lokacija predmetne nekretnine,

konfiguracija zemljišta, izgrađenost, uređenje okoliša, te sve ostale odlučne činjenice. Promatrana

nekretnina je evidentirana u katastarskom operatu, novi premjer.

Najviša visina: 10 m,



El.br.: 123L

5.2. VLASNIŠTVO I LEGALITET

1.1.

5.3. DOSTAVLJENA DOKUMENTACIJA I INFORMACIJE

Izvadak iz zemljišne knjige:

Kopija katastarskog plana:

Akti za gradnju:

Informacije sudionika:

Ubilježeni tereti:

1/1

Procjenitelj i gđa. Sajko.

Udio:

Nema.

Adresa vlasnika: Špiljavac 1., Pula

OIB: 82178988634

Predočena kopija katastarskog plana u mjerilu M 1:1000.

Nisu predočeni.

Neregistrirana prava i obveze:

Sudionici na očevidu:

Ime vlasika na k.č.br. 4237/3 u

katastru nekretnina:

Ime vlasnika: MLADEN SAJKO

Adresa vlasnika: Špiljavac 1., Pula

Vlasništvo nekretnine nije predmet procjene niti provjera s upravno-pravnog naslova. Uvidom u

izvadak iz posjedovnnog lista broj: 533 sa stanjem na dan 27.travnja 2015 godine i izvadak iz ZK, broj

zemljišnoknjižnog uloška: 2465, sa stanjem na dan 17. ožujka 2015. godine, utvrđeno je:

Ime vlasnika nekretnine u zk ulošku

za k.č. 4237/3:

Ime vlasnika: MLADEN SAJKO

Primljeno 22. travnja 1998. br. Z-1817/98

Na temelju prijavnog lista Ureda za katastar Pula, broj: UP/I-932-

07/97-01/490 od 19. ožujka 1998. godine, nacrta i čl. 31. Zakona o

izmjenama i dopunama Zakona o građenju (NN 33/95), zabilježuje

se da za građevinu sagrađenu na k.č. 4237/1 nije priložena

uporabna dozvola.

Ostalih neregistriranih opterećenja (npr. favoriziranje), povlastice,

prava, posebnost, kao i nečistoća, (npr. zagađenih područja), prema

predočenoj dokumentaciji i iskazima predstavnika Naručitelja i

vlasnika nekretnine nema.

Dostavljen verificirani izvadak iz zemljišne knjige, neslužbena

kopija, broj uloška: 2465, sa stanjem na dan 17. ožujka 2015. godine

u kojem je navedeni vlasnik promatrane nekretnine, katastarske

čestice 4237/3, GRADSKA ULICA, površine 41 m2,

1. MLADEN SAJKO, u idealnom omjeru 1/1.

Uvidom u izvod iz posjedovnog lista broj 533, sa stanjem na dan

27. travnja 2015. godine na službenim stranicama DGU, Područnog

ureda za katastar Pula, u kojem je, kao vlasnik, na k.č.br.: 4237/3,

načina uporabe katastarske čestice: GRADSKA ULICA, ukupne

površine katastarske čestice 41 m2, s adresom katastarske čestice

dolinka:

1. MLADEN SAJKO, u idealnom omjeru 1/1.

Posjedovni list:

OIB: 82178988634



El.br.: 123L

5.4. FOTODOKUMENTACIJA

Promatrana nekretnina

k.č. 4237/3 uz zaobljeni

dio zida k.č. 4237/1.

Promatrana nekretnina

k.č. 4237/3 uz zaobljeni

dio zida k.č. 4237/1.

Glavna gradska

prometnica Kavrerski

put, pristup do k.č.

4237/3.

Ulica Špiljavac.



El.br.: 123L

6. KAKVOĆA PROMATRANE NEKRETNINE

6.1. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

6.2. RAZVOJ, GRADILIŠTE I OSTALO

Vrsta prometnice:

Infrastruktura:

Vodovodna mreža:

Elektroenergetska mreža:

Telekomunikacijska mreža:

Odvodnja otpadnih voda:

Plinska mreža:

Uvjeti za stambenu gradnju:

Uvjeti za poslovnu djelatnost:

6.3.

Opis nekretnine:

izvedena u trupu prometnice, ulice Špiljavac.



KOMUNALNI DOPRINOS

Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture na području Grada Pula.

Granica parcele i susjedske

sličnosti:

Tlo, podzemne vode (ako je očito

vidljivo):

Izračun komunalnog doprinosa temelji se na Podatku o prosječnim troškovima gradnje m³ etalonske

građevine u Republici Hrvatskoj (NN 059/2010).


nije izvedena.

Odlukom o komunalnom doprinosu, Grad Pula, dio naselja

Monvidal u kojem se nalazi predmetna nekretnina je III zona za

plaćanje komunalnog doprinosa u ukupnom iznosu od 82,97

kn/m3 BRV-a.

Građevinska čestica koju čini k.č.: 4237/3 na jugozapadnoj strani

graniči sa parcelama na kojoj su izgrađene prometnice, kojoj u

naravi predmetna pripada.

Katastarska čestica k.č.br.:4237/3 je građevinsko, izgrađena

prometnica, zemljište, koje se nalazi između izgrađenih građevinskih

parcela ulica Kavrerski put, ulice Špiljavac i dvorišta građevinske

parcele, k.č. 4237/1 na kojoj je izgrađena obiteljska kuća.

Promatrana nekretnina je u naravi asfaltirana i pripadak je

postojeće, pristupne prometnice, ulice Špiljavac. Sjeverna strana

granice promatrane čestice je ograđena betonskim ogradnim zidom

od k.č. 4237/1, obiteljske kuće i dvorišta.

Pristup predmetnoj nekretnini je iz ulice Kavrerski put, formiranom

prometnicom, glavnom gradskom prometnicom za motorni i

pješački promet, koja je asfaltirana bez izgrađenog nogostupa, javne

rasvjete i odvodnje oborinskih voda.

Komunalna opremljenost

prometnice:

javna rasvjeta i odvodnja oborinskih voda izvedena u trupu

prometnice, ulice Špiljavac.

Buka: Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati i uočljivi.

Komunalna zona:

Parkiranje:

Nema.

Nema.

Prometnica bez mogućnosti parkiranja na prometnoj površini.

Zagađenje: Na lokaciji nema izvora zagađenja tla koji bili općepoznati i uočljivi.

Tlo je pretežito, homogeno, bez vidljivih podzemnih voda.



El.br.: 123L

6.4. VODNI DOPRINOS

7. OPĆE VRIJEDNOSTI ODNOSA NA TRŽIŠTU

7.1. GOSPODARSKO STANJE U RH

Nakon razdoblja ekspanzije do 2009., u kojemu je došlo do akumuliranja neravnoteža,

Hrvatska trenutačno prolazi kroz razdoblje duboke i dugotrajne recesije u kojoj do izražaja

dolazi niz vanjskih i unutarnjih rizika. Odgode u restrukturiranju proizvodnog sektora i

nesposobnost da se formira velika i konkurentna izvozna industrija, ne uključujući turizam, pridonijeli

su u razdoblju gospodarskog uzleta ograničenom sudjelovanju Hrvatske u regionalnoj trgovinskoj

integraciji, zbog čega je ostala jedna od najzatvorenijih manjih država članica EU-a s niskim relativnim

prihodima. Sve veći deficit na tekućim računima financiran je uglavnom preko inozemnih matičnih

društava hrvatskih banaka i izravnim stranim ulaganjima u sektore hrvatskoga gospodarstva usmjerene

na unutarnji razvoj. Zbog sve jače globalne financijske krize priljev kapitala naglo je zaustavljen 2009.

Utjecaj na Hrvatsku bio je vrlo nepovoljan: domaća se potražnja naglo smanjila, a recesija koja je

uslijedila dovela je do velike nezaposlenosti. Zemlja je upala u dugotrajnu recesiju od koje se još nije

oporavila. Unatoč preokretu na tekućem računu i dalje su prisutne određene ranjivosti, primjerice

visoka razina vanjskih obveza, nekonkurentan izvoz, korporativni dug i sve veća zaduženost javnog

sektora. Strukturne slabosti pridonijele su tim neravnotežama, uključujući lošu poslovnu klimu i

nefunkcionirajuće tržište rada. Državna poduzeća još uvijek imaju dominantnu ulogu, ali često su

visoko zadužena i slabo profitabilna. Ti čimbenici pridonose slabijem potencijalu rasta, čime se otežava

čišćenje bilance u privatnom sektoru i povećavaju nužni napori u području fiskalne konsolidacije.

Vodni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekta i uređaja vodnog gospodarstva, a obračunava se temeljem članka 44.

Zakona o financiranju vodnog gospodarstva (»Narodne novine«, broj 107/95, 19/96, 88/98 i

150/05,78/10) .Vodni doprinos se obračunava na temelju glavnoga projekta ili druge projektne

dokumentacije za koju se, prema propisima o gradnji, ishoduje građevinska dozvola ili potvrda

glavnoga projekta.

Nekretnina se nalazi u Zoni B, stambena namjena.

Obujam objekta obračunava se prema odredbama Pravilnika kojim se to regulira.

Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom

metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici, a kod građevine koja se uklanja zbog

građenja nove građevine ili kada se postojeća građevina dograđuje ili nadograđuje, komunalni

se doprinos obračunava na razliku u obujmu u odnosu na prijašnju građevinu.

Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka za otvorene bazene, otvorena igrališta i

druge otvorene građevine komunalni se doprinos obračunava po m2 tlocrtne površine te

građevine, pri čemu je jedinična vrijednost komunalnog doprinosa za obračun njezine

površine po m2 izražena u kunama jednaka jediničnoj vrijednosti komunalnog doprinosa za

obračun po m3 građevina u toj zoni.

Način utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa određen je

pravilnikom kojeg donosi ministar u čijem je djelokrugu komunalno gospodarstvo. Zgrada se,

sukladno odluci nadležne jedinice lokalne samouprave nalazi u III zoni gdje je određena jedinična

cijena 82,97 kn/m³ obujma građevine.



El.br.: 123L

7.2. TRŽIŠTE PONUĐENIH NEKRETNINA U RH

Izvor:

7.3. TRŽIŠTE PRODANIH NEKRETNINA NA PODRUČJU GRADA PULA

7.4. HEDONISTIČKI INDEKS CIJENA NEKRETNINA

nekretnina u Zagrebu i okolici ostvarile su pad od 3,6%. Važno je napomenuti da je indeks i dalje

ispod razine 2006. godine.

Suprotno od Zagreba na godišnjoj razini cijene nekretnina na Jadranu rastu (0,5%). Na mjesečnoj

razini, u odnosu na ožujak cijene su niže za 0,2%.

Tražena cijena kuća na Jadranu, u travnju je iznosila 1.572 eura/m2 što je 0,1% manje nego

prošli mjesec, a 1,7% više u odnosu na travanj 2013.

Prosječna cijena kvadrata apartmana na Jadranu u odnosu na ožujak manja je za

1,2%, dok je na godišnjoj razini viša za 1% i iznosi 2.011 eura/m2.

Osim u Dubrovačko-neretvanskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji tražene cijene apartmana

više su od 2.000 eura i u Primorsko-goranskoj te Istarskoj županiji.

S druge strane, najpovoljnije nekretnine za odmor su vikendice u Zadarskoj županiji

s cijenom od 1.603 eura/m2.

Prosječna tražena cijena stana na Jadranu u odnosu na ožujak je viša za 0,9% i iznosi 1.614

eura/m2. U odnosu na godinu dana ranije tražena cijena stanova je niža za 1,7%.

Kada pogledamo kretanje cijena stanova u najvećim hrvatskim gradovima, cijene stanova u

Splitu su u odnosu na travanj 2013. godine 6,8% niže, dok su u Rijeci pale za 1,7%.

Prosječna tražena cijena stana u Splitu u travnju iznosi 2.145 eura/m2, a u Rijeci znatno manje, 1.520

eura/m2. Cijene stanova u Osijeku u odnosu na prošlu godinu pale su za 2,7%.

Lokacija na kojoj se nalazi predmetna nekretnina je atraktivna. Radi se o nekretnini koja se nalazi u

blizini centra, važnih gradskih i državnih prometnica, kao i trgovačkih centara, pogodnoj kako za

stanovanje tako i za obavljanje turističke djelatnosti. Kako na tržištu ima malo sličnih nekretnina u

promatranoj zoni stoga je uzeta slična pozicija i namjena, približno isto vrednovanih mjesta. Zadnje

prosječne postignute cijene , na bliskim lokacijama, iznosile su 80 € /m².

Trenutno je stagnacija na tržištu, prevelika ponuda nekretnina na prodaju te ekonomski aspekti

društva, koji ipak nisu značajno smanjili cijene atraktivnih nekretnina.

Hrvatska narodna banka je 2008. godine započela metodološki rad na izradi hedonističkog indeksa

cijena stambenih nekretnina (HICN). Korištenjem ulaznih podataka o realiziranim transakcijama i

procjenama realiziranih transakcija iz baze Hrvatske burze nekretnina konstruiran je ekonometrijski

model za izradu hedonističkog indeksa cijena nekretnina (HICN), koji je metodolološki usklađen s

odredbama Eurostatova Priručnika o indeksima cijena stambenih nekretnina.

HICN se iskazuje na tromjesečnoj i godišnjoj osnovi, počevši od prvog tromjesječja 1997., na razini

Republike Hrvatske i dviju regija: Grada Zagreba i Jadrana. Osnovna ideja metodologije koja se koristi

pri izračunu indeksa jest da kupci određuju korisnost nekretnine na temelju njezina obilježja, pa je

nužno odrediti cijene tih obilježja ( atributa), tzv. implicitne cijene.

No, budući da ne postoji tržište pojedinih atributa stambenog prostora, njihove se cijene procjenjuju

jednostavnim ekonometrijskim modelima.

Prema Indeksu cijena nekretnina, tražene cijene nekretnina, nastavlja se trend pada cijena stanova u

većim hrvatskim gradovima tako da na mjesečnoj razni cijene su niže za 0,3%, dok su u odnosu na

godinu ranije niže za 1,8%. U travnju 2014. u odnosu na ožujak 2014. cijene nekretnina na

zagrebačkom tržištu niže su za 0,3%. Na godišnjoj razini, u odnosu na travanj 2013. tražene cijene

http://www.centarnekretnina.net/download/CentarNekretnina_indeks_cijena_nekretnina_travanj_2014.pdf



http://www.centarnekretnina.net/download/CentarNekretnina_indeks_cijena_nekretnina_travanj_2014.pdf

El.br.: 123L

Izvor: http://www.hnb.hr/publikac/bilten/arhiv/bilten-210/hbilt210.pdf

8. PRIBAVLJENI PODACI

8.1. POREDBENE NEKRETNINE I IZVOR

Grad Pula

Nakon procjene cijena pojedinih atributa za svaku je nekretninu moguće odrediti njezinu čistu cijenu,

tj. cijenu koja je korigirana za utjecaj pojedinih atributa dane nekretnine, poput lokacije na kojoj se

nekretnina nalazi, površine, broja soba, i sl.

prodan neuobičajeno velik broj iznadprosječno ili ispodprosječno kvalitetnih nekretnina.

Za predmetni procjembeni elaborat je korišten BILTEN 210.

S obzirom da ne postoji uređena baza podataka s vrijednostima i koeficijentima koje Uredba o procjeni

vrijednosti nekrtnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, kod ove

nekretnine ćemo se služiti dostupnim podacima o prodaji sličnih nekretnina prikupljenih u osobnoj

bazi podataka procjenitelja, temeljem dopisa Klasa:944-05/14-01/81, Urbroj: 2168/01-04-03-01-0247-

15-15 od 03. veljače 2015. godine dostavljeno od Upravnog odjela za komunalni sustav i imovinu Pula,

Odjela za imovinu, Pododsjek za upravljanje imovinom i pregleda Odluka o prihvatu ponude i

sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnina, Odluka o kupoprodaji nekretnina i Odluka o kupnji

zemljišta, Grada Pula navedenih u dopisu. Podaci su arhivirani osobno kod procjenitelja.

Dinamika čistih cijena izravno se koristi za izračun HICN-a. Prema metodologiji ovakav indeks, za

razliku od primjerice indeksa prosječne cijene ili medijana kvadrata stambenog prostora, korigira

kretanje cijena za moguću pristranost u podacima uzrokovanu činjenicom što je u nekom razdoblju



http://www.hnb.hr/publikac/bilten/arhiv/bilten-210/hbilt210.pdf

El.br.: 123L

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

par

cele

Kup

op

rodaj

na

cije

na

€/

m2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 13 80 2

2. 15 80 2

3. 7 80 2

4. 100 80 2

5. 153 80 2

6.

155

205 80 2

8.2. ANALIZA PRIKUPLJENIH PODATAKA

Isključivanje neuobičajenih okolnosti.

Za usporedbu se uzimaju, kao poredbene nekretnine, šest građevinskih parcela, sličnih obilježja

prodanih na javnim nadmetanjima, objavljenim u glasilima i web stranici Grada Pula, te kupnji

nekretnina za potrebe izgradnje komunalne infrastrukture, u periodu od 2013 - 2014. godine.

Pula 1886/6 30.10.2014.

Pula

S (26)

Pula 1,00 Monvidal

Neuobičajenim okolnostima smatraju se značajna pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća

od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene istovrsnih nekretnina u promatranom cjenovnom bloku ili

tijekom utvrđivanja tržišne vrijednosti pojedinačne nekretnine. Analizirajući predmetne kupoprodaje

nekretnina iz Odluka kupoprodajnih cijena vidljivo je da nema zemljišta koje značajno odstupa od

ostalih cijena u nacrtu izvatka, te će se sukladno čl. 4. stavak 3., Pravilnika o metodama procjene

vrijednosti nekretnina izostaviti iz daljnjeg postupka utvrđivanja tržišne vrijednosti, a prosjek će se

izračunati iz preostalih cijena.

Monvidal

Monvidal

1,00

920/1

920/2 20.12.2013. S (26) 1,00 Monvidal

30.10.2014.

30.10.2014.

S (26)

S (26)

1,00

1,00 Monvidal

Monvidal

1876/1 25.10.2013. S (26)

Pula

Pula

1878/6

1878/9

Pula 1878/5 30.10.2014. S (26) 1,00

1

Udio dijela: 1/1

Obilježja koja utječu na vrijednost procijenjivane nekretnine.

Ukupna površina: 41

Cjenovni blok

Kategorija zemljišta: 1

Lokacija: Dolinka

Dan vrednovanja: 02. svibnja 2015.

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rodaj

i n

ekrt

nin

e

Vrs

ta g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(n

amje

na

i p

ravila

)

Mje

ra g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Mjera:

Vrsta. S (4)



El.br.: 123L

8.3. GRUBO ČIŠČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

par

cele

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a €/

m2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 13 80,00 2. %

2. 15 80,00 2. %

3. 7 80,00 2. %

4. 100 80,00 2. %

5. 153 80,00 2. %

6.

155

205 80,00 2. %

80,00

9. ODABIR METODE I OBRAZLOŽENJE

9.1. OPĆENITO O ODABIRU METODE

Prosječna cijena u €/m2:

S (26) 1,00 0,00

Pula 1876/1

Razloga za isključenje nema.

S (26)

1878/9 30.10.2014.

Kako je bilo isključivanja neuobičajenih okolnosti u promatranom području u kojem se nalaze

nekretnine, približno istih ili sličnih obilježja kao nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne

vrijednosti, pronađeno je osam realiziranih kupoprodaja unatrag dvije godine od dana utvrđivanja

tržišne vrijednosti koje zadovoljavaju propisane kriterije.

Pula

920/1

920/2 20.12.2013. S (26) 1,00 0,00

30.10.2014.

S (26)

S (26)

1886/6Pula 1,00 0,00

0,00

0,00

Pula

1,00 0,0025.10.2013. S (26)

Pula

Pula

1878/5

1878/6

30.10.2014.

30.10.2014.

1,00

1,00

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rod

aji n

ekrt

nin

e

Vrs

ta g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(n

amje

na)

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Odstupanje %

Razlozi za isključenje pojedinih transakcija iz daljnjeg izračuna jer ne zadovoljavaju prethodno zadane

parametre:

Prosječna vrijednost - privremena prosječna postignuta kupoprodajna vrijednost usporedivih

nekretnina iznosi 80,00 €/m2.

Nekrtnina, koja je predmetom utvrđivanja tržišne vrijednosti, odstupa svojim obilježjima od

usporedivih nekretnina, parcela na promatranom i usporedivom području, te će se navedena

odstupanja uzeti u obzir primjenom čl. 8. stavak 5. i čl. 10. stavak 2. Pravilnika o metodama procjene

vrijednosti nekretnina, a kako je prikazano u daljnjem postupku utvrđivanja tržišne vrijednosti

nekretnina.

Tržišna vrijednost definira cijenu koja se u trenutku procjene, prema vlasničkom statusu i statusu

legaliteta, te stvarnim obilježjima nekretnine može postići na tržištu, ne uzimajući u obzir

neuobičajene ili osobne elemente.

Vrijednosti, koje se dobiju temeljem dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka prikladnih

kupoprodajnih ugovora i koeficijenti koje propisuje Uredba o procjeni nekretnina i Pravilnik o

metodama procjene vrijednosti nekretnina, su:



El.br.: 123L

- približna vrijednost zemljišta

- približna vrijednost nekretnina,

- pregledi tržišta nekretnina,

- poredbeni pokazatelji,

- koeficijenti za prilagodbu,

- koeficijenti za preračunavanje,

- indeksni nizovi,

- stope kapitalizacije.

9.2. ODABIR METODE

10. IZJEDNAČENJA I ANALIZE

10.1. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

par

cele

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

Ko

rekci

jski fa

kto

r

1. 13 80,00 1,00 €

2. 15 80,00 1,00 €

3. 7 80,00 1,00 €

4. 100 80,00 1,00 €

5. 153 80,00 1,04 €

6.

155

205 80,00 1,04 €€

82,60

30.10.2014. 82,60 80,00

82,60

Pula 1876/1 25.10.2013. 79,60

79,60

81,07

Pula

Pula

1878/9

1886/6

82,60

82,60

82,60 80,00


83,20

Pula

920/1

920/2 20.12.2013.

Pula 1878/5 30.10.2014. 82,60

83,20

82,60

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rod

aji

nek

rtn

ine

Baz

ni in

dek

s n

a dan

skla

pan

ja

kup

op

rod

aje

Baz

ni in

dek

s n

a dan

vre

dn

ovan

ja

Međuvremenski

izjednačena cijena

1. Neuknjiženih tereta, (plodouživanje, legalnost dijela ili cijele nekretnine i sl.),

2. Nedostataka i posebnih obilježja, (zagađenje tla, buka i sl.).

Usporedba se vrši prvenstveno po dostupnim pokazateljima - kupoprodajnim cijenama.

Ostale poznate prednosti i nedostaci nekretnine uzimaju se u obzir kroz faktore prilagodbe tržištu.

30.10.2014.

30.10.2014.

1878/6

Posebna obilježja poredbenih nekretnina mi nisu poznata, te se stoga pretpostavlja da na poredbenim

nekretninama nema:

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

82,60 82,60 80,00

80,00

Pula

Kako, za područje u kojem se nalazi promatrana nekretnina, ne postoji uređena baza podataka,

propisana Uredbom o procjeni nekretnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina,

kod ove nekretnine poslužiti će, dostupni podaci dostavljeni dopisom od Grada Pula prikupljenih

kupoprodajnih Ugovora ili drugih vidova raspolaganja, iz javno objavljene baze podataka Odluka

Grada Pula, kao i podataka koji su prikupljeni temeljem istraživanja javno dostupnih podataka,

katastra, e-izvatka i osobnog poznavanja ponude nekretnina, temeljem koje je rađen odabir. Prikupljeni

podaci su arhivirani u bazi procjenitelja i dostupni su na uvid strankama u postupku.

Obzirom na gore sve navedeno odabire se usporedna metoda procjene, glavna metoda, kao

najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti stana prema odredbama Pravilnika o

metodama procjene vrijednosti nekretnina.

Podaci upotrebljeni u odabranoj metodologiji su uobičajeni na lokalnom tržištu i rezultat iskustvenih

saznanja procjenitelja.



El.br.: 123L

10.2. ORIJENTACIJSKI ODNOS PREMA SPRENOSTI ZA GRADNJU

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

par

cele

Međ

uvre

men

ski iz

jed

nač

ena

cije

na

Ko

efic

ijen

t za

pre

raču

nav

anje

1. 13 80,00 1,00 €

2. 15 80,00 1,00 €

3. 7 80,00 1,00 €

4. 100 80,00 1,00 €

5. 153 83,20 1,00 €

6.

155

205 83,20 1,00 €

81,07 €

10.3. INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

par

cele

Međ

uvre

men

ski i o

rije

nta

cijs

ki

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

Ko

efic

ijen

t za

pre

raču

nav

anje

1. 13 80 1,00 €

2. 15 80 1,00 €

3. 7 80 1,00 €

4. 100 80 1,00 €

5. 153 83,20 1,00 €

6.

155

205 83,20 1,00 €

81 €

Pula 1878/9 2 2 80,00

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Kat

ego

rija

po

red

ben

og

zem

ljišt

a

Kat

ego

rija

pro

mat

ran

og

zem

ljišt

a

Pula 1878/6 2

Pula 1878/5 2 2 100 80,00

Pula 1886/6 2 2 100 80,00

2 100 80,00

Pula 1876/1 2 2 100 83,20


Pula

920/1

920/2 2 2 100 83,20

Pula 1878/9 1,00

Pula 1878/6

Pula

1,00

1,00

Pula


Pula

1886/6

1876/1

920/1

920/2

80,00

83,20

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Mje

ra g

rađev

insk

og

ko

rišt

eja

(po

redb

ene

nek

rtn

ine)

Mje

ra g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(pro

cjen

jivan

e n

ekre

tnin

e)

Mje

ra g

rđev

insk

og

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t is

ko

rist

ivo

sti)

1,00

1,00

1,00 1,00 1,00

Ud

jel vri

jed

no

sti p

ore

db

eno

g

zem

ljišt

a u % Korigirana cijena

ovisno o

spremnosti za

grandju.

80,00

Međuvremenski i

interkvalitativno

izjednačena cijena

83,201,00 1,00

1,00 80,00

1,00

80,00

1,00

81,07

Pula 1878/5

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

100

81,07



El.br.: 123L

11. STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN

11.1. IZRAČUN ZNAČAJNOG ODSTUPANJA - PRAVILO 2 SIGMA

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a €/

m2

1. Pula 80

2. Pula 80

3. Pula 80

4. Pula 80

5. Pula 80

6. Pula 80

11.2. OBRAČUN VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA PREMA SPREMNOSTI ZA GRADNJU

Druga kategorija zemljišta koja obuhvaća poredbene nekretnine, katastarsku česticu iskazane u tabeli,

na građevisnkom zemljištu za koju su doneseni svi prostorni planovi ali zbog stvarnih razloga,

nemaju uvjete priključenja građevne čestice na prometnu površinu propisanu Zakonom (površinu

javne namjene, nerazvrstane ceste, površina u vlasništvu vlasnika građevne čestice, površina na kojoj

je zasnovano pravo služnosti proalaza u svrhu pristupa do građevne čestice), ne može ishoditi

građevinska dozvola prema posebnom zakonu kojim se uređuje pitanje gradnje ili prema važećoj

prostorno planskoj dokumentaciji ne ispunjavaju uvjete da bi bile formirane kao građevne česice.

Obzirom da vrijednosni odnos između različitih kategorija zemljišta nije moguće odrediti primarno

na temelju poredbenih nekretnina iz svake pojedine kategorije zemljišta, odnosno uopće nema

kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina iz kategorije zemljišta kojoj pripada procjenjivana

nekretnina stoga se koristi orijentacijski vrijednosni odnos iz Priloga 4. Pravilnika o metodama

procjene vrijednosti nekretnina: ORIJENTACIJSKI ODNOSI VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

OVISNO O SPREMNOSRTI ZA GRADNJU.

Vrijednost zemljišta dobivena iz kupoprodaja poredbenih nekretnina se odnosi na zemljišta II

kategorije, kao i procjenjivana nekretnina, II kategorija zemljišta, gdje je udjel vrijednosti u postotcima

u iznosu 100 %. Za predmetnu nekretninu se odabire udjel vrijednosti dobiven na temelju izračuna

kupoprodajnih ugovora poredbenih nekretnina, budući da se predmetna nekretnina u budoćnosti

može koristiti u maksimalnim vrijednosnim paramaterima određenim važećom prostorno planskom

dokumentacijom.

153

155 205

Standardno odstupanje (+-):

Prosječna cijena €/m2

1876/1

920/1

920/2

81,07 14

1,67 2%

83,20

83,20

83,20

83,20

-3%

-3%

-2,13

-2,135

5

1%

Kat

asta

rska

čest

ica

1878/5

Po

vrš

ina

par

cele

71878/9

1,07

80,00 80,00

80,00 80,00

80,00 1% 1,07 1

1886/6

1878/6

1,07

13

15

100 180,00 80,00 1%

Pravilo dva sigma (+-): 3,34

1% 1,07

4%

Međ

uvre

men

ski

izje

dn

ačen

a ci

jen

a €/

m2

Međ

uvre

men

ski i

inte

rakti

vn

o izj

edn

ačen

a

cije

na

€/

m2

Od

stup

anje

od

pro

sjek

a u

%

1

Kvad

rat

od

stup

anja

(ap

solu

tno

)

80,00

Od

stup

anje

od

pro

sjek

a

(ap

solu

tno

)

1



El.br.: 123L

11.3. OPETOVANJE IZRAČUNA DODATAKA I ODBITAKA

x = €

= €

= €

/ €

12. ZAKLJUČAK

Tržišna vrijednost €/m2: 3.300,00 41,00

81,07

80,49

3.323,87

Tržišna vrijednost ukupno k.č.br.: 4237/3, k.o. Pula (zaokruženo):

Udjel vrijednosti

u postotcima (%)

(3)

Vrijednost

zemljišta (€) (4) =

(1)*(2)*(3)/100

Površina

promatrane

nekretnine

(m2) (1)

KATEGORIJA

ZEMLJIŠTA -

SPREMNOST

ZA GRADNJU

Prosječna

izjednačena

tržišna vrijednost

nekretnine

(€/m2) (2)

Preliminarna vrijednost

usporednom metodom II

KATEGORIJE

ZEMLJIŠTA:

Privremena vrijednost zemljišta ovisno o spremnosti za gradnju

ukupno:

IZRAČUN U € VRIJEDNOST kn/€ IZRAČUN U kn

II

k.č.br.:

4237/3 k.o.

Pula 100 3.323,87

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U KUNAMA

25.000,00

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U €3.300,00

3.300,00

Svrha procjene je bilo iznošenje mišljenja o sadašnjoj poštenoj tržišnoj vrijednosti apsolutnog

vlasništva nad predmetnom nekretninom, izgrađenog građevinskog zemljišta u naravi dijela gradske

ulice Špiljavac, smještene u naselju Dolinka u Puli, k.č. 4237/3, udio 1/1, k.o. Pula, koja se nalazi

unutar građevinskog područja stambene namjene, kao da je ponuđena na prodaju na otvorenom

tržištu. Poštena tržišna vrijednost i apsolutno vlasništvo su prethodno već definirani.

Primjenjivana metoda izrade procjembenog elaborata rezultirale je slijedećim vrijednostima:

METODA

Usporedna procjena

41,00 3.323,87

Privremena vrijednost zemljišta prema spremnosti za gradnju: 3.323,87

81,0741,00

3.300,00 7,58 kn 25.014,00



El.br.: 123L

(slovima tritisućetristotine eura)

odnosno:

(slovima dvadesetpettisućakuna)

Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni.

U Puli, 02. svibnja 2015. godine

PROCJENITELJ:

1. Izvadak iz zemljišne knjige - verificirani uložak, neslužbena kopija,

2. Posjedovni list br.: 533, preslika,

Nekretnina je procijenjena pod pretpostavkom postizanja cijene koju bi trebalo primiti za prodanu

imovinu u uobičajenoj transakciji između sudionika na tržištu na dan vršenja očevida na nekretnini.

Mišljenje iznešeno u ovom izvješću može biti potpuno shvaćeno samo nakon čitanja priloga,

pretpostavki, ograničavajućih uvjeta, drugih podataka, te općih uvjeta poslovanja.

Kod izrade procjembenog elaborata sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim

dostupnim podacima.

Ovaj procjembeni elaborat je izrađen u tri istovjetna primjerka koji se predaju naručitelju i vrijedi samo

za spomenutu namjenu te se bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na isti smatra nevažećim.

Sastavni dijelovi ove procjene su:

3. Kopije katastarskog plana.

Prema gore navedenoj analizi mišljenja sam da je sadašnja poštena tržišna vrijednost nekretnine,

izgrađene građevinske čestice koju čini k.č. 4237/3, k.o. Pula, sveukupne površine 41 m2, dijela

postojeće gradske prometnice, ulice Špiljavac u naselj Dolinka, u vlasništvu Mladena Sajka u idealnom

omjeru 1/1, Špiljavac 1., Pula, OIB 82178988634 , na dan 02. svibnja 2015., razumno predstavljena

iznosom od

3.300,00 €

25.000,00 kn

Paritet obračunske vrijednosti kn/€ iznosi 7,58 kn/1 €, prema srednjem tečaju HNB na dan

vrednovanja.



El.br.: 123L

PRIVITCI:

1. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE



El.br.: 123L

2. POSJEDOVNI LIST, PRESLIKA



El.br.: 123L

3. KOPIJA KATASTARSKOG PLANA



Documents

ODLUKU o kupnji 4237/3 k.o. Pula · III Provedba ove Odluke povjerava se Upravnom odjelu za komunalni sustav i imovinu. IV Ovaj Odluka stupa na snagu danom donošenja. Klasa: 944-05/13-01/20