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版52016年 11月 8日 星期二

国务院办公厅日前发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，明确指出，除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。这也意味着，未来将有1亿人在城镇落户，成为城镇新的力量。

显然，这是城镇化建设的需要。要提高城镇化率，就必须推动农业人口向城市转移，并以此来减轻农村发展的压力，缩小城乡差距，实现均衡发展。需要注意的是，面对国家出台的非户籍人口入户城市方案，一些地方却表现出了与方案初衷不太合拍的想法，认为1亿人口入户城市后，将给城市的房地产业带来新的发展机会，又可以利用土地来生财、聚财、用财了，又可以大拆大建了。

我们并不否认，1 亿人口入户城市，确实能够给城市发展带来新的机遇，尤其是房地产业，能够增加许多新的需求。前提

是，先要消化库存，在此基础上再考虑增量问题。如果在库存矛盾没有有效化解、库存压力仍然很大的情况下，继续大拆大建，就会风险更大，让1亿人落户城市的举措也失去应有的价值和意义。

殊不知，对城市来说，1亿人口落户城市，既可以带来新的发展动力，也可能带来新的压力。动力就在于1亿人口进入城市以后，会给城市建设和发展注入新的活力，特别是三、四线城市，商品房库存可以得到有效缓解。但是，面临的压力也非常明显，如教育、医疗、卫生等公共设施和公共事业，城市管理和运行等，都将面临新的考验。尤其是就业，将是未来城市需要面对的最大挑战。如果过度看重1亿人口进城带来的房地产去库存作用，且夸大这1亿人的购房和消费能力，再趁机增加新的库存，就有可能使 1亿人口落户城市进入误区。

需要特别指出的是，无论是已经在城市生活多年的“黑户”农业人口，还是尚未在城市生活过的农村人口，一旦真的落户城市，其观念和想法也会发生一定变化。也就是说，过去愿意从事的脏活、累活、苦活，很多可能就不愿干了。自然，也就对城市的就业提出了很多高的要求。如果产业发展跟不上农村人口入户的步伐，就有可能给城市管理带来巨大的压力。难点是，这些落户到城市的农村人口，又因为文化、职业等方面的因素，多数缺乏技能和自谋生路的能力。在这样的情况下，如何通过产业配套，给落户城市的人群设置更多的就业岗位，便显得极其重要。

客观地讲，就目前城市的实际情况，尤其是三、四线城市的情况来看，能够具有较高就业能力的城市并不多，多数城市能够满足现行就业条件已经相当不错。如果再大量增加城市人口，就业

的压力将相当大。相关的配套设施，也会成为农村人口入户城市的一大瓶颈。

必须注意的一个关节点是，一旦农村人口落户城市，原本支撑他们生存和生活的土地使用权将不再属于他们，这也预示着，如果不能在城市尽快就业，他们将失去生活来源。更重要的是，凡是最终选择到城市生活的，很多都会因为购买了城市商品房而陷入经济困境之中。在此情况下，如果没有相对固定的收入来源，风险是相当大的。

也正因为如此，地方在制定农村人口落户方案时，切不可过度考虑解决城市的矛盾和问题，尤其是商品房库存问题，而应当更多考虑这么多人进入城市以后，城市是否能够承受，会出现哪些短板。只有把短板消除掉，农村人口落户城市才不会引发新的矛盾。

1 亿 人 落 户 城 镇城市发展迎来新机遇

房地产市场正在经历有史以来最严检查风暴，万科、绿地、万达等大型房企纷纷现身违规名单。

记者获悉，四季度以来，在房地产市场遭遇集中调控的同时，房企迎来近年来最严检查整顿。检查内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任。

10月中旬，在住建部提出进一步整顿规范房地产市场秩序后，我国大范围地区快速开启对房企、中介等违规行为的严查模式，且定期对外通报。相关人士介绍，此前类似检查有过很多次，但从没有像这一次是不留任何口子的“严查”。“之前检查时很多在

发现问题后就地劝诫整改，但后期未整改的也很少再有追责，更多的时候睁一只眼闭一只眼就此放过。但这次是不论企业项目大小，违规一并通报处罚。”

10月 8日，杭州市住房保障与房产管理局通报，万科旗下杭州万科大家房地产开发有限公司被责令限期整改，因其项目钱江之光明城涉嫌捂盘销售。

深圳方面，在对福田、龙岗、龙华等地的多个在售楼盘开展检查后，执法人员在福田某楼盘发现，该楼盘已开盘一年多，多次网上宣传称售空，然而至今却仍然有房在售。售楼电脑系统中，该楼盘一共 1000 多套房源，退房100多套，在退房原因一栏，系统显示全是资金不足，开发商负责人却表示自己也解释不清楚。

无证销售是房企违规另一重灾区。武汉便查处绿地旗下绿地国际理想城项目，该项目在未取得《商品房预售许可证》的情况下，违规提前认筹，甚至在前期已下达《整改通知书》责令限期整改的情况下，拒不整改，目前武汉市已对该项目启动行政处罚程序。

此外，捆绑销售，通过发布虚假售楼数据，试图人为制造销售紧张气氛，影响人心与预期，也是市场常见手段。2016年 1月，合肥某大型房企推房时宣称“先买车位才能买房”，700个车位引发购房者连夜排队认筹。平日仅卖到8万到10万元的车位，价格却已涨至40万元到50万元。深圳前海旗下“前海东岸”楼盘，预售证审批可售房源为 910套，开盘当天仅售出约140套，不足两成，而对外宣传却为“开盘当天，两小时劲销九成”，水分极大。在深圳，华业地产旗下公司开发的“玫瑰四季二期”楼盘在开盘当天仅售出 165 套，对外宣传却为 300余套，与实际情况不符。

此外，保利成都保利学府城项目，成都万达项目“万达1号”则分别因涉嫌不符合商品房销售条件向买受人收取预订款的行为被立案调查。

中原地产首席分析师张大伟表示，本轮楼市政策执行力度是过去十几年房地产市场化以来执行力度最强的一次，且没有削弱的势头。

严查城市范围在不断扩大。11月 3日、杭州四部门再度联合发文指出，将对15类不正当经营行为，加大整顿力度。在此之前杭州已连续突击检查房企 50余家。武汉房地产市场专项整治行动同样在继续，截至目前武汉已查处发现存在各类违法违规问题的项目115个，已对其中的47家开发企业下达了《整改通知书》。

值得注意的是，除目前已经开始的大范围行政检查外，房企生命线的资金来源也将被严控。据悉，住建部已经会同人民银行总行等金融监管部门，近期将开展专门针对互联网金融、P2P 违规进入楼市资金的专项“清理整顿”工作。证券交易所也相继明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准，表示有重大违法违规行为，在重点调控的热点城市竞拍地王、哄抬地价，前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企，将禁止发行公司债。而房地产企业发债募集来的资金不得用于购置土地。

业内人士表示，由于前期的货币宽松与销售额大增，房企资金现阶段仍较为充裕，但需注意的是，多方调控势头减弱仍有待时日，对于房企来说，资金渠道销售与融资若长期被限，前期高杠杆房企将面临巨大的资金压力，企业风险可想而知。

楼市掀最严房企检查风暴销售误导、捆绑搭售均违规

虹 润 华 府住 宅 小 区 位 于惠阳路北侧，该项 目 由 东 台 金洲 置 业 有 限 公司 开 发 建 设 。图 为 正 在 建 设中 的 小 区 一景。记者 王灿侠 摄

一、首先你得大概知道，无论是全包、半包、清包，整个装修过程大概分成两个部门：硬装和软装。

硬装相对于软装来说的，简言之可以说就是一些实质性的框架性的装修工程，如水电、泥工、木工等。硬装大部分都是装修公司负责的。

软装呢？简单理解大概就是家居类，装饰类的一些后期装饰性的，使用性质的东西。软装部门大概都是需要我们自己购买的一些东西。

二、按照工序种类来分的话你要大概知道整个装修过程大概有这么几个工序：拆改——水电——泥工——木工——油漆——软配。

三、依次展开各个工序1、收房验房：装修的房子

首先得拿到房子。交房的时候，有个重要节点就是验房。可以找专业验房的，也可以自己来。

2、制定预算：房子拿到了，那就要考虑装修了。这个节点我们就可以开始制定装修的整个预算，即大概要花多少钱装修，详细的话可以制定出每一项你的预计支出。对于大多人来说，制定预算还是比较重要的，这样可以比较好地控制整个装修的花费 。制定预算的同时就可以考虑下装修风格问题，想清楚自己要装成什么样的，一个大概的框架。

3、选定装修公司：预算做完了，风格什么的也大概有数了，那就开始找装修公司吧。这个节点可能是比较累的，因为既然不是那么懂行，又要跟懂行的人交流沟通。这个过程，基本上大部分人只能冲着装修公司的口碑和装修总价格去定夺 。根据我的经验，这个阶段最急不得，本身这个阶段要我们有足够的经验才能抉择的，但现在却让我们确定，所以建议慢慢来，多多比较，有不清楚的地方，在选定公司和签订合同之前尽量了解清楚。

这个阶段要确定的事情也比较多：

(1)量房确定尺寸(2)沟通设计方案和风格(3)审核预算清单4、签订合同对于大多数人来说，这个阶

段都是仓促的，没底的。所有后期矛盾和冲突的原点都是在这里埋下的，网上很多关于如何选择装修公司的文章，但是依然没办法应用到每一个案例上，每个人遇到的情况各不相同，很难有一个方法通用。还是那一句忠告:这个阶段切忌心急，前期沟通得越充分，后期矛盾的隐患相对来说会越少。

5、正式施工之水电阶段：水电阶段基本就是先和装修公司的人根据图纸进行水电放样，现场沟通。沟通无误后，开槽，放管，布线。完了后验收。

这个阶段要做的事情还有：(1)有中央空调的也可以安

装了。(2)烟道也可以预埋起来

了。(3)空开强电箱需要买过来

安装上去。6、正式施工之泥工：这个

阶段是水电验收完成或者水电快要结束的时候就可以开始了 。主要包括包管砌墙，地砖

墙砖铺贴，有需要找平的地方找平等。

还有就是：(1)燃气表，管线也可以装

起来了。(2)踢脚线、门槛石、台面板

安装。(3)橱柜二次测量，确定准

确尺寸。(4)燃气热水器也可以挂起

来了。7、开工前的一些手续：装

修公司定下来了，合同也签了。那接下来就是开工了。

开工前有一些事情需要准备：

(1)比如和装修公司确定具体施工工期。

(2)到物业备案。(3)水电气这时候也可以手

续先办起来了。(4)还需要确定一些家具及

洁具的尺寸，因为水电施工的确切位置什么的是根据你实际购买的家具尺寸确定的。

8、正式开始施工之拆改：正式开始施工后，第一个要做的就是根据家里的设计，该拆的拆，改砌的砌，该移的移。这个阶段要做的就是如果要敲墙需要敲墙审批，这个可以提前走好程序，然后就是找好敲墙的人（有的公司包敲墙费用，有的不包），包括垃圾运送费用等一起谈妥。有要移动的东西也谈好移动的费用，要包阳台的这个节点也可以开始联系好了。然后就开始砸吧。

这个阶段还有一些事情需要做掉：

(1)打孔——包括水电走线布管需要的孔，安装空调走线需要的空等提前开好，后续水电及家电安装做好准备。

(2)橱柜厂家可以进行初步测量，确定厨房水电的布局。

9、正式施工之木工：泥工地砖铺贴得差不多的时候，木工差不多就可以进场了。木工主要做：各种柜体、吊顶，木质石膏板隔墙等。也就是交叉进行，一般木工的周期也是比较长的，当然根据家里做的柜子的不同而有异。这个阶段要注意做好地面墙面保护，因为是交叉施工。木工的一些细节问题可以在水电放样的时候一起沟通，也可以这个节点和木工过一下。其实设计师的设计和实际的施工多少还是有些偏差的。好的设计师可以做到尽量偏差少些，差劲的设计师给你的感觉就是一个纸上谈兵的秀才，只知画图，能否施工还得在具体施工现场沟通，切记！

10、正式施工之油漆：硬装的最后一个工序。木工快完成的时候油漆工就差不多可以进场了，进行顶面墙面等的油漆粉刷。这个阶段的保护也是必不可少的。不能破坏了之前的成果。

11、成品安装阶段：油漆完成后，可以进行一些成品的安装铺设。比如：地板铺设；集成吊顶安装；橱柜安装（也可以前面做掉）木门移门安装；卫浴电器安装；开关面板灯具；窗帘窗纱；家具啥的也可以进来了；总之，这个节点把该安装的都拿来安装吧。

12、收尾工作：就是一些修修补补以及细节问题的调整。

13、入住：晾一段时间，准备搬家入住吧。

浅谈装修13事项