地产金融 2014 周报第 10 期 2014 年04 月28 日星期一 · 中国楼市再增新的离场者。4 月26 日，高富诺基金的首席执行长雷纳透露，嘉实房地

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目录

一、地产基金 ............................................................................................................... 1

1.地产基金密集下注美国市场............................................................................. 1

2.私募地产基金明股实债成风风险大............................................................... 3

3.基金化产品来袭解地产信托转型之急........................................................... 3

二、开发商 .................................................................................................................... 6

1.老余杭德信早安下半年首推 90方................................................................... 6

2.云南城投去年营收 29.6亿同比增 735.56%.................................................. 6

3.滨江集团一季度营收同比大增 260%至 32亿元.............................................. 7

4.豫商集团 10.25 亿购得上海崇明县两宗土地................................................. 7

5.大中华地产深汕合作区金丽湾度假村正式奠基............................................. 8

6.瑞安沈阳项目出售后被疑烂尾......................................................................... 8

7.金地集团董事长发《致员工信》稳军心......................................................... 8

8.碧桂园拟发优先票据还债................................................................................. 9

9.绿地对外投资将超 100亿美元，海外销售将超 200亿................................. 9

10.万科 12年来净利同比首降........................................................................... 11

三、政府动态 ............................................................................................................ 12

1.土地财政风险显现保护地价成多地政府救市思路..................................... 12

2.银监会：严防房地产领域信贷风险............................................................... 13

3.政府救市第一枪南宁官方发文放松限购..................................................... 14

信息披露 ...................................................................................................................... 16

地产金融 2014周报第 10期 2014年 04月 28日星期一

2014 年 05 月 04 日星期日

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一、地产基金

1. 地产基金密集下注美国市场

中国楼市再增新的离场者。4 月 26 日，高富诺基金的首席执行长雷纳透露，嘉实房地

产投资已停止拟推出的规模 5 亿美元、投资币种为美元的嘉实房地产投资中国综合回报基金

的募资，嘉实房地产投资正转为将中国资金投向海外房地产市场。

此前，李嘉诚父子在 2013 年下半年以来持续抛售内地物业，累计超 200 亿元曾引起市

场高度关注。

公开信息显示，成立于 2012 年的嘉实房地产投资是嘉实基金管理公司联手英国高富诺

基金组建的专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台，其所管理的资产规模曾一度高

达 28 亿元。

嘉实房地产投资转向美国房地产市场只是众多国内地产基金近期密集下注美国市场的

一个例子。

由于中国房地产市场调控形成的悲观预期和美国经济的复苏，部分高端投资者开始通过

私募基金的方式淘金美国房地产市场。

经济观察报(微博)获悉，至少包括中金公司和平安信托推出的投资美国房地产市场基金

受到了市场的热捧。

事实上，中国人已经成为美国房地产市场不可忽视的重要买家之一。咨询公司

RhodiumGroup 的统计数据，2013 年 1 至 10 月中方投资者已经在美国商业地产领域投资了

58.9 亿美元，近 6 倍于 2011、2012 年投资总额 9.6 亿美元。

值得注意的是，上世纪 80 年代日本资本去美国买楼的情形很相似，由于房地产的投资

者周期长、流动性不好，加上当时日本对美国的法律制度等不了解，最终大部分在美国买楼

的日本投资者都损失惨重。“虽然现在去美国买楼的中国资本大多有专业的美国投资顾问，

但这些专业的投资顾问对美国的楼市也是由严重分歧的”，香港的一位地产私募基金负责人

说。

密集下注

作为专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台，嘉实房地产的股东方之一—总部

位于伦敦的高富诺基金首席执行长雷纳在 4 月 26 日称嘉实房地产将暂停投资中国楼市转而

投资美国市场。这是继炒的沸沸扬扬的李嘉诚父子抛售内地物业后海外资金撤离的又一个标

志性事件。

与嘉实房地产高调宣称转向美国市场不同的是，经济观察报获悉，至少包括中金公司和

平安信托等国内机构早已"偷偷"地行动起来，近期可能已经向高端客户完成募集开始下注美

国房地产市场。

经济观察报获得一份中金保德信美国房地产投资基金的推介材料显示，中金公司将联手

美国保德信房地产投资管理公司共同发起一款美国房地产直接投资基金的私募产品，该基金

目标规模是 3 亿美元，最高上限 3.5 亿美元，最长存续期为 8 年，基金预期的内部收益率为

15-20%。投资策略为专注投资美国房地产市场核心类、增值类和机会类房地产项目。

除中金公司外，平安信托也在近期和美国 NEUBERGER BERMAN 公司联合发起投

资美国抵押房产贷款产品海盛新博信托计划。该产品最长存续期为 10 年，认购起点为 300

万人民币。该基金主要通过低价收购某些不良住宅抵押贷款及相关房地产资产，获取不良资


产处臵中的回报。

一位中金公司人士透露，中金保德信美国房地产投资基金目前可能已经认购完毕。平安

信托的一位区域负责人也称，海盛新博由于认购起点不高，同时对国内信托产品频频出事的

不信任，转投这款产品的客户非常多。

事实上，公开信息显示，嘉实基金近期推出的“外汇通”业务，可帮助国内投资者在海

外实现直接投资，包括购臵不动产。该业务在伦敦等城市推出的首期房产已售空。

此外，近期也有消息称，为了满足客户资产配臵的需求，平安银行私人银行也正谋划联

合其他机构推出投资美国市场的地产基金。

投资者热捧美国房地产市场来源于其预期的高收益。平安信托和中金公司对应的推介产

品的数据显示：截至去年 11月 30日，海盛新博产品的境外管理机构——美国 NEU-BERGER

BERMAN 公司去年在抵押房产贷款领域的投资策略已产生 23.01%的年化收益率（扣除相

应费用前）；中金保德信基金的境外资产管理方——美国保德信房地产投资管理公司旗下

PRISA III 基金成立以来年化回报率达到了 12.91%。

由于美国房地产市场的复苏，公募基金发行的投资美国上市交易的房地产信托凭证、房

地产信托凭证的交易型开放式指数基金以及房地产行业上市公司股票等的 QDII 业绩也出现

了大幅上升。海通证券数据显示，截至 3 月底，鹏华美国房地产基金今年以来收益率达到

9.78%，在所有的 QDII 基金中排名第一。

机会与风险并存

除私募基金服务的高端客户投资美国房地产市场外，大型企业去美国买楼也成为新的潮

流。公开信息显示，2013 年下半年以来，就已经先后有 SOHO 中国 14 亿美元购买美国通用

汽车大楼 40%的权益；复星 7.25 亿美元购买 One Chase Manhattan Plaza 等。

中国人已经成为美国房地产市场不可忽视的重要买家之一。中金保德信美国房地产投资

基金的推介材料显示，2012 年，中国人在美国购臵房产花费 90 亿美元。在美国臵业的海外

投资者中，有 11%来自中国。

根据咨询公司 RhodiumGroup 的统计数据，2013 年 1 至 10 月中方投资者已经在美国商

业地产领域投资了 58.9 亿美元，近 6 倍于 2011、2012 年投资总额 9.6 亿美元。

鹏华美国房地产基金经理裘韬认为，房地产证券的走势与经济和就业的趋势不可能长期

背离，相比危机中的政府开支及危机后的个人消费，私营机构的资本支出将是下一个重要增

长点，新增雇员、设备、库存、成品等都需要物理空间来安臵，房地产能很好地反映这一需

求变化。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于

中期，“我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现”。

瑞银证券财富管理研究部主管高挺日前也表示，美国房地产价格的持续上涨应该是可持

续的。当前美国房价并没有达到最近数年的最高值区间，美国住房按揭利率处于较低水平，

美国新屋销售和新开工数据向好，随着美国经济复苏还有不小的上升空间。

不过淘金美国房地产市场的机会当中也存在风险。“今天中国资本去美国买楼的情形和

上世纪 80 年代日本资本去去美国买楼的情形很相似，由于房地产的投资者周期长、流动性

不好，加上当时日本对美国的法律制度等不了解，最终大部分在美国买楼的日本投资者都损

失惨重。虽然现在去美国买楼的中国资本大多有专业的美国投资顾问，但这些专业的投资顾

问对美国的楼市也是由严重分歧的”，香港的一位地产私募基金负责人说。

事实上，中金保德信美国房地产投资基金的推介材料也提示，该基金的投资者也将面临

投资风险、宏观风险、汇率风险和税务风险等主要风险问题。

公开信息显示，2014 年 2 月份，因为不看好美国房地产市场，美国对冲基金巨头比尔〃阿

克曼（Bill Ack-man）将商业地产巨头 General Growth 股票全部出清。


2. 私募地产基金明股实债成风风险大

自今年以来，北京、深圳等地不断曝出私募基金兑付危机，其中地产私募基金尤其值得

警惕。

今年年初，北京融典投资旗下基金的拆迁安臵房项目曝出 10 亿元兑付危机;今年 3 月份，

位于深圳的汇联金融服务控股有限公司因秦皇岛项目损失 9000 万元;今年 4 月份初，北京全

唐盛世旗下两只基金投资和记黄埔项目延期兑付等。

从上述曝出兑付危机的案例来看，私募基金发行的有限合伙理财产品大多是以募集资金

购买某一地产项目，然后通过地产商的运作回笼资金兑付收益。

清科集团房地产基金研究室郑知行对记者表示，房地产私募基金最常见的就是明股实

债，“到期日以价格买回来，本身就是贷款，目前房地产基金七八成都是这样做，这属于灰

色地带。”

“出现兑付危机的大部分基金实质是高利贷，”一位从业多年的深圳房地产私募基金投

资总监也对记者表示，有些地产基金实际上就是所谓的第三方财富销售平台，根本没有主动

管理的能力，也不了解产品和风险。

在这位总监看来，这类社会集资给开发商贷款的模式，绝不是房地产基金发展的方向。

他表示，深圳民间资本的繁荣，使房地产商倾向集资的形式。“类似于港澳 8 号项目，债权

关系和法律关系都很复杂，是应该并购出局的，但是民间资金参与了，把短融的项目做成长

期高成本的项目，风险很大。”

“房地产基金要关注产品、地段、未来的运营，而短期的融资简单放大为中长期基金，

面向社会的集资，根本不关注产品的质素，包括风险、担保、法律关系等，连对手是谁也不

关注。更为严重的，可能涉嫌非法集资。”该投资总监表示。

除了项目本身的质量，监管层面的灰色地带也让投机者有空子可钻。北京众信信诚公司

董事长张建伟表示，一般情况下，有限合伙基金只需通过工商注册后，就可以开展募资活动。

本来法律规定此类公司严禁从事贷款业务，但有限合伙企业募集资金往往用“明投暗贷”、

假股权基金的形式从事高风险贷款业务。由于监管上的空白，私募有限合伙基金的执行事务

合伙人可以轻易地改变资金用途，甚至伪造项目进行募资。郑知行认为，房地产私募基金发

展迅猛，和监管层没有太多限制有关。不过，面对越来越多的兑付危机，处于灰色地带的监

管，应该向信托看齐。

3. 基金化产品来袭解地产信托转型之急

传统房地产信托市场正被加速侵蚀：一面是来自券商和基金子公司的新贵毫不客气地抢

食房地产信托通道项目；另一面则是信托公司在监管警钟长鸣下主动提高房地产信托的风控

标准。

证券时报记者调查发现，“内忧外患”之下，包括平安信托、华宝信托等在内的部分信

托公司已经开始积极探索基金化房地产信托产品以图转型。然而，房地产信托基金产品由于

投资周期较长，收益率浮动较大，整体风险高于传统房地产信托产品，又令其面临尴尬处境。

地产信托迫切转型


转型已成为今年信托业的关键词，作为信托公司的核心业务，房地产信托转型首当其冲，

这一业务转型的成功与否对信托行业整体转型有着标杆意义。

据中国信托业协会披露，截至去年年底，中国房地产信托存量规模为 1.03 万亿元，在

全部资金信托中的比重为 10.03%；房地产信托 2013 年全年新增规模 6848 亿元，占全年新

增信托规模的 11.4%。

“长期以来房地产信托基本都是"假股真债"，看似股权投资，本质上还是融资类项目，

对于信托公司的主动管理能力并没有太高要求。”启元财富投资分析总监汪鹏向记者表示。

所谓“假股真债”，主要是带有回购条款的股权投资，双方在合同中约定到期后由融资

方回购信托公司此前入股的股权。

房地产信托“假股真债”能风行一时，主要是为了规避监管部门对于房地产融资的严格

审核。上海某信托公司信托经理直言，债权型房地产信托一般需要“四三二”齐备，即地产

商必须“项目四证齐全、项目资本金至少有 30%来自于企业自有资金、开发商二级以上资

质”。

上述信托经理告诉记者，贷款类信托的门槛一般要高于股权投资类信托，而一些带有回

购条款的股权投资项目一般都达不到贷款门槛；另一方面，不少房企通过“假股真债”的模

式融资还可以规避企业资产负债率考核。

然而，目前的货币政策环境使债性融资面临一定瓶颈。平安信托物业投资部商务地产总

监张晓鹏向记者表示，在货币政策没有宽松预期的情况下，考虑到传统信托债性融资规模已

非常庞大，预计过去几年传统债性融资快速增长的势头在未来将难以为继，需与房地产商开

拓新的合作模式。因此，此时推出基金合作是一个很好的机遇。

他并不讳言对中国房地产市场的长期看好，“长期来看，我国宏观经济走势和城市化进

程的整体趋势并没有改变，我们对房地产市场的中长期发展依然看好。”

但他认为，房地产基金能提供更加灵活的交易结构，并且分享房地产行业转型升级带来

的更高收益。基金的形式通常更为灵活，一般期限长于 2 年，且有额外 1 至 3 年的时间弹性。

因此，一方面能够给予合作各方更多的时间去开发优质项目，另一方面在房地产行业中长期

向好发展的过程为投资者创造更高收益。

基金化产品面世

在此形势下，包括平安信托、上海信托以及华宝信托等在内的多家信托公司已展开转型

之路。

相较传统的房地产信托产品，基金化产品对信托公司的资源整合能力、风控能力都有着

更高要求。

记者了解到，平安信托近日与宋都控股共同推出房地产基金。其中，宋都控股或其关联

方将作为基金管理人，平安信托或其关联方将作为基金的有限合伙人或管理人，信托计划所

募集资金经由平安宋都地产基金向项目公司进行投资。原则上平安宋都地产基金通过信托计

划募集的总金额上限为人民币 100 亿元，首期募集信托资金规模约 10 亿元。

值得注意的是，平安信托此次并未以传统的贷款模式介入房地产开发项目，而是拟采用

项目合作的方式，对宋都集团开发或代建的单个或多个房地产项目进行投资合作。

“采用基金方式而非债权或夹层等方式来与宋都集团展开合作，是经过多方面综合考虑

做出的决策。”张晓鹏告诉证券时报记者，“随着房地产行业由粗放走向成熟，势必对地产

项目的投资和后期管理品质提出更高要求，而基金形式显然更加胜任这一转变。”

对于该项目，张晓鹏表示，该公司采取了多项风控措施，覆盖资金的使用、期间分红、

收益分配、项目运作等多个方面，在充分考虑到双方利益基础上达成了合作共识。

无独有偶，华宝信托也在近日成立了一款房地产股权投资基金—华宝金石长赢系列-腾


飞创新园信托计划。不同于市场上常见的“假股真债”式房地产信托，这款产品为真实股权

投资房地产基金，并没有相关的抵质押担保措施。

据华宝信托介绍，这一系列产品主要面向高端客户，最终项目收益取决于所投项目实际

的销售或退出情况。

而最早在国内发起设立房地产信托基金的上海信托在去年年底与万科联手推出了一只

房地产信托基金，亦采用了以集合信托计划募集资金认购有限合伙企业的形式，参与相关的

房地产项目开发，分享合伙企业的投资收益。

转型面临挑战

“房地产信托基金化应该说是一种大趋势，对于信托公司而言，这种模式可以提高募资

效率和议价能力，而对于部分开发商来说，他们可能也更看重募资效率，而非资金成本。”

汪鹏如是认为。

尽管还有不少信托公司对此跃跃欲试，但这一条转型之路却布满荆棘。“基金化对于信

托公司的要求更高，不仅要有持续的募资能力，还要掌握丰富的房地产项目资源，此外还需

要有优秀的风控团队。”汪鹏称。

除上述要求之外，房地产信托基金的销售也面临挑战。传统的信托投资者已经习惯了享

受信托产品带来的固定收益，如果收益率浮动的话，对于信托产品的销售无疑会增加一定难

度。记者注意到，已经面世的房地产信托基金产品主要面向高端客户进行销售。

某中字头信托公司内部人士告诉记者，公司也尝试过发行基金化信托产品，但最终还是

通过召开受益人大会将其改为一款固定收益类的信托产品，“主要原因是项目周期太长，收

益率不确定性太多。”

这也反映了房地产信托基金目前的尴尬处境。以前述华宝信托的“腾飞创新园信托计划”

为例，由于没有相关的抵质押担保措施，这一产品甫一面世便颇受争议。

而此前出现的一些兑付案例也成为一些投资者考虑购买的负面因素。专注于房地产金融

的德信资本董事长兼总经理陈义枫告诉记者，过去两年民间火爆的房地产基金产品今年将陆

续到期，其中不乏失败案例，可能会对行业造成不良影响，行业将呈现两极分化现象。

此外，信托公司相关人才储备也并不充分。“与普通房地产融资相比，房地产基金要求

参与机构对地产项目具有更强的判断和运营能力，风险也会比单纯的融资服务更高一些，需

要专业团队来管理基金，而目前信托公司这方面人才并不多。”华南地区某大型信托公司风

控经理向记者表示。

当部分信托公司还在纠结于是否要真正涉足房地产信托基金时，券商已涉足这一领域。

中信启航专项资产管理计划近日已启动发行规模逾 50 亿元人民币的房地产投资信托基金产

品。此前，中信证券获得证监会批复成立了这一产品，以房地产信托投资基金（REITs）的

形式推动国内不动产金融实践。

不管怎样，在房地产信托基金领域，信托早已不能独享这一蛋糕。一旦产品模式、设计

等方面成熟之后，证券公司与信托公司之间必然会存在竞争格局


二、开发商

1. 老余杭德信早安下半年首推 90方

德信早安，是由德信地产打造的，以 80、90 客群生活需求为蓝本的大城西温暖力作。

项目位于环未来科技城板块，通过天目山路无缝对接市中心，紧邻梦幻银泰城、物美超市，

周边西溪印象城、海港城等大型商业配套云集，商贸城、酒店、学校等配套环伺，未来还可

享规划地铁 5 号出行。同时区域目前尚属价值洼地，项目有望是高性价比进驻未来科技城的

最好机会。

德信早安总占地面积约 4 万平方米，总建面积约 12 万方，由 11 幢高层组成，通过区域

内稀缺的围合式布局，打造超大中心景观，营造舒适浪漫的园区生活。内设部分商业，足不

出小区，即可享受便捷繁华生活。

在产品上，德信早安依然实践德信一贯的“人性空间“理念，以 90 方户型为主，通过

改变空间面积比例，将部分空间的位臵做适当调整，扩充出更大的使用面积，更大程度上提

升人居的舒适度。

此外，区别德信以往的项目，德信早安走的是“活力”路线，后期还将通过“早练场”、

“早学堂”、“早乐室”、“早服务”和“早安家”，构建起一套早幸福生活体系，营造一个活

力、阳光的住区，以更贴近年轻群体的准入门槛，为年轻人的臵业梦想打造最适宜的产品。

2. 云南城投去年营收 29.6亿同比增 735.56%

云南城投臵业股份有限公司发布 2013 年年度报告。报告期内，该公司实现营业收入

29.62 亿元，较去年增长 735.56%，利润总额 6.26 亿元、净利润 4.59 亿元。实现归属于母公

司的净利润 3.20 亿元，较去年增长 46.56%。

公告披露，报告期内主营业务收入较上年有较大幅度的增加，原因是该公司在售楼盘"融城

金阶"、"融城优郡"等项目达到交房条件，将预收售房款确认收入所致。

截至 2013 年 12 月 31 日，云南城投所属参控股项目总计 32 个，规划用地规模 2.4 万亩，

总建筑面积约 1283 万平方米，其中自主开发及安盛创享旗下所属项目 26 个，已基本取得或

控制用地规模 8130 亩，总建筑面积约 1005 万平方米，预计总投资约 528 亿元。

在房地产销售方面，云南城投合计销售面积 287377.28 平方米，营业收入约 28.6 亿元。

在投资方面，云南城投与中海、招商等品牌开发商合作开发二级项目；并继续在省外核

心区域城市、成熟地段收购开发项目，拓展了兰州、西安区域项目；以及在本地成熟地段合

作成立项目公司，获取了一些优质成熟的二级开发项目；通过投资合作海城高铁新城项目，

输出公司的土地一级开发品牌及管理。

在全程开发方面，融城金阶、融城优郡、融城昆明湖等城中村改造项目顺利进入二级开

发阶段，关坡二期即将获取土地，雨林澜山、君悦黄金海岸、海东方等旅游地产项目，已经

进入销售阶段。

在品牌建设方面，城市住宅综合体坚持主流地块、主流项目，中高端精品定位及系统配

套原则，以“融城”及“春城”为品牌系列；旅游地产以“梦云南”、“梦享”为品牌系列。


云南城投正努力打造成功的标杆品牌样板，促使品牌及产品模式成熟化，进而推动全国化战

略。

3. 滨江集团一季度营收同比大增 260%至 32亿元

杭州滨江房产集团股份有限公司 4 月 28 日发布第一季度报告称，其报告期内实现营业

收入 32.12 亿元，同比去年的 8.92 亿元大幅增长 259.95%；归属于上市公司股东的净利润

3.66 亿元，同比去年的 1.48 亿元增长 147.02%。基本每股收益 0.27 元。

其中，报告显示，营业收入较上年同期大幅上升，主要是报告期内城市之星单身公寓以

及金色黎明一期、衢州（楼盘）春江月等尾盘交付，结转确认房地产业务收入较大所致。

据了解，早在 3 月 25 日晚间，滨江集团发布其 2014 年第一季度业绩预告时就表示，业

绩同比增长较多主要是因为报告期内精装修项目城市之星结转交付，收入大幅上升。

于 28 日同日，滨江集团还发布审议通过了《关于子公司向银行贷款并提供担保的议案》，

为杭州（楼盘）滨江房屋资产管理有限公司的两笔贷款提供担保。其中，杭州滨江房屋资产

管理有限公司向杭州银行股份有限公司秋涛支行申请不超过人民币 2.8 亿元的贷款，集团同

意杭州滨江房屋资产管理有限公司将其持有的 18494.30 平方米的物业为本次贷款提供抵押

担保。

同时，杭州滨江房屋资产管理有限公司向中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行申请

不超过人民币 2.0 亿元的贷款，集团同意杭州滨江房屋资产管理有限公司将其持有的

17924.79 平方米的物业为本次贷款提供抵押担保。

截止公告日，上述股东大会授权董事会的 60 亿元的担保额度已使用 9.3 亿元；本次新

增担保金额为人民币 4.8 亿元，累计为 14.1 亿元，占 60 亿元担保授权额度的 23.5%，占该

公司 2013 年末经审计合并报表净资产的 19.37%，在授权担保的额度内。

截至公告日，滨江集团对外担保(不包括对子公司的担保)金额为 2.45 亿元。其对全资子

公司及控股子公司担保金额为 42.55 亿元，占公司最近一期经审计净资产的 58.44%。

4. 豫商集团 10.25亿购得上海崇明县两宗土地

4 月 30 日，位于上海崇明县陈家镇的 CMSA0008 单元 04-02(实验生态社区 11 号)地块

以及CMS15-0308单元 F-1(滨江 5号)地块成功出让，被豫商集团有限公司以 10.25亿元购得，

平均溢价率 40.53%，竞得楼板价为 7160 元/平方米。

其中，崇明县陈家镇 CMSA0008 单元 04-02(实验生态社区 11 号)地块东至银鸥路，南

至银鸥西路，西至北陈公路，北至实验生态社区 8 号地块，总出让面积为 5.41 万平方米，

容积率为 1.01。成交价格为 3.65 亿元，溢价率为 34%，折合楼板价约为 6686 元/平方米。

崇明县陈家镇 CMS15-0308 单元 F-1(滨江 5 号)地块最终的成交价格为 6.6 亿元，溢价率

为 46%，折合楼板价约 7635 元/平方米。

该地块东至纵二河，南至规划中心河，西至规划支三路，北至揽海路；总出让面积 8.56

万平方米，容积率为 1.01。


资料显示，豫商集团有限公司全资及控股子公司二十余家，主营业务涵盖房地产开发、

金融及金融服务、资产管理、股权投资、基金管理等。

该公司总部位于上海金融中心浦东陆家嘴金融贸易区内，以长三角地区为中心，辐射全

国，不断扩大投资领域。

5. 大中华地产深汕合作区金丽湾度假村正式奠基

4 月 29 日媒体消息，大中华地产控股有限公司位于深汕特别合作区的首个旅游别墅发

展项目金丽湾度假村第一期别墅于 4 月 28 日正式奠基。

据悉，金丽湾度假村位于广东省汕尾市海丰县鲘门镇百安半岛，属于大中华地产控股有

限公司旗下一全资中国附属公司。金丽湾度假村总建筑面积为 427，000 平方米，并预期分

三期进行。第一期别墅面积约 150，000 平方米，预计建别墅 20 栋，小户型公寓 6 栋及洋房

2 栋，预计预售时间为 2014 年 10 月，预计完工时间为 2015 年 6 月。

此外，大中华集团未来还将投资 60 亿元建设金丽湾二期工程，包括两家五星级国际酒

店、旅游度假村及游艇码头项目等多项旅游娱乐设施。

据称，截止目前，大中华地产控股有限公司是深汕合作区最大的房地产开发商之一，并

致力成为区内最大的旅游开发项目发展商。

据了解，深汕特别合作区是指深圳(汕尾)产业转移工业园，规划控制面积约 200 平方公

里，范围包括汕尾市海丰县鮜门、赤石、鹅埠、小漠四镇。

6. 瑞安沈阳项目出售后被疑烂尾

4 月 28 日媒体消息称，瑞安去年 12 月以 11.68 亿元出售与保利地产的沈阳中汇广场或

将面临烂尾。报道指，该项目 6 年前以沈阳当时最高的房价出售，6 年后项目进展停滞，业

主们也对项目打包出售毫不知情。

有业主称于 2009 年以 9000 元/平方米单价买下沈阳中汇广场一住宅单位，而沈阳市房

产市场研究中心数据显示 2009 年沈阳商品住宅均价为 3928.2 元/平方米。但目前瑞安地产已

不再持有未开发地块，一期物业未来走向不明。

资料显示，2013 年 12 月瑞安建业有限公司曾发布公告称，公司间接全资附属公司广智

有限公司与买方泓泰有限公司签订协议，向买方出售销售股份，并转让现有股东贷款及清偿

项目公司沈阳中汇达房地产有限公司欠付卖方境内联属公司的债务，总代价为 11.68 亿元。

据了解，广智有限公司持有香港柏乔投资有限公司，柏乔则持有沈阳中汇达房地产有限公司，

而柏乔投资有限公司的主要资产是沈阳中汇达持有的沈阳项目二期的投资。

彼时，瑞安建业方面表示，此次出售事项所得款项净额约为 10 亿元，而该笔款项将用

作一般营运资金。此外，出售事项为集团提供机会，使其于现有市况下以可获取的最佳价值

变现于沈阳项目二期的投资，作为实行公司物业组合的策略性变现计划的一部分。

7. 金地集团董事长发《致员工信》稳军心

随着金地集团大股东的变更以及多方轮番举牌，公司人事以及经营是否会发生变动成为


投资者最为关心的问题之一。昨日，上证报记者独家获悉，为稳定军心，金地集团董事长凌

克给全体员工发送了一封《致员工信》，称目前公司各方股东都支持董事会和管理层保持稳

定，新一届董事会将不负股东的托付和员工的信任，勤勉尽责。

近日，金地集团因险资举牌备受市场关注。尤其是当生命人寿持股比例超出福田国资成

为第一大股东之后，外界对其动因更是传言四起，一系列猜测随之而来——金地是否会引发

人事变动？公司经营和管理是否稳定？对此，包括金地集团在内，安邦、生命人寿均未予以

正面回答。

昨日，知情人士透露，尽管围绕金地集团举牌大战的迷雾较多，但目前可以肯定的是，

公司管理层较为稳定。而金地集团董事长凌克为稳定军心，更是以发送内部信方式告诉员工

公司的稳定以及对未来发展的信心。

在记者获得的这份凌克署名的内部信中，凌克在表示“股东们都支持董事会和管理层保

持稳定”的同时透露：“我们一直和股东们保持着交流和沟通，两家保险公司大比例增持公

司股票，最为看重的是管理层多年在房地产行业的经验和领导公司持续健康发展的能力，他

们更希望公司的人事和运营保持稳定，这样才能保证投资保值增值。”

此外，凌克对金地集团未来发展也表示了信心和决心。他称，与外部环境相比，金地集

团内部正处在人才梯队稳定、专业能力提升、业务高效发展的黄金期。相信在股东的大力支

持下、在新一届董事会的带领下，金地公司将继续稳健发展，在不断扩大公司规模的同时，

还将不断提高盈利能力。以此为客户创造价值，为股东赢得回报，为员工创造良好的职业发

展平台，再创金地的新辉煌。

8. 碧桂园拟发优先票据还债

碧桂园昨日宣布，公司建议发行优先票据，所得款将用于债务偿还及一般公司用途。业

内人士分析，在碧桂园高销售增长战略下，公司要为土地收购和建设募集更多资金，而此次

发行票据可以为碧桂园降低平均融资成本，持续优化碧桂园的资本结构，这也是吴建斌任碧

桂园首席财务官后的第一次资本市场动作。

碧桂园公告称，建议票据的定价、本金总额尚未确定，但集团已经获得原则上批准将票

据在新加坡交易所上市。倘若发行票据，碧桂园将建议票据发行所得款项用做 2017 年到期

的票据以及其他现有债务再融资及一般公司用途。上述提及的 2017 年到期票据为碧桂园此

前于 2010 年 4 月 22 日发行的利率为 11.25%的美元面值高级票据。

碧桂园去年资产负债水平却未跟随改善，负债率反而由上年的 51.6%升至 64%。受累于

进取买地策略以及新盘动工，导致营运现金流转为负数。因此，此次融资也被业内解读为改

善资金结构的措施。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，通过发行优先票据，公司既

能确保融资的低成本，也能获得长周期下资金的补给，总体利好于碧桂园。

9. 绿地对外投资将超 100亿美元，海外销售将超 200亿

在中国企业掀起的全球“第六次并购浪潮”中，绿地集团成为中国房地产企业全球化当

仁不让的先锋者。

绿地集团董事长张玉良认为，未来十年，中国企业的国际化将成为中国全球化的重要力

量。绿地集团看到了中产阶级海外投资的巨大潜在市场，打造自己专有的海外投资团队，做


中长期海外投资。

绿地的四大出海逻辑

张玉良认为，绿地这两年抓住了房地产国际化的好时机。“从亚洲金融危机之后，全球

的经济由底部往上走，这个过程中资源价格可能比较低，但是产品的价格在往上走。全球市

场处于非常不错的契机。”张玉良说。

张玉良称，近两年，按照中央和上海市委市政府的要求，绿地向外走出去，走得比较快、

比较稳。“2014 年将是绿地国际化战略的稳健提速和收获之年。全年总投资额将超 100 亿美

元，销售收入将超过 200 亿元。”张玉良说。

绿地去年实现海外投资额超过 600 亿元人民币。而据今年第一季度绿地披露金额的海外

投资额已超过 50 亿美元。今年总投资额超过 100 亿美元估计只是保守数字。

张玉良称，绿地的出海逻辑源于四点：中国市场海外延伸，与中国中产阶级共成长，打

造自己的团队，以及持续的跨国经营。

“首先，我们觉得要做中国市场的海外延伸。”张玉良称，“中国的企业在中国有很强的

品牌、影响力和市场号召力。中国大量的市场在向海外延伸。做这个市场的过程中，你可能

要优先考虑，这样可以化解风险。不仅要做中国市场，也要做外国消费者的市场。像伦敦的

房子，70%是卖给全世界的人，而不是只卖给英国人。纽约和悉尼市场也一样。”

绿地看到了中国成长中的中产阶级，张玉良认为绿地要做的是与其共成长。

“现在有几个数字非常令我们兴奋，一是中国的出境旅游，目前有 1 亿人次，未来三年

会到 2 亿，而且成长速度非常快。中国由于各种因素，有大量的移民，客观市场是巨大的。

我们还看到这么多的留学生在发达国家，比如伦敦、纽约等，到处可以看到中国的留学生。

去年我到美国一所大学做演讲，1000 人当中有 80%是中国的留学生。他们说，好像在北大

或者清华演讲？这个市场量非常大。”张玉良说。

张玉良认为，企业要走出去，首先要注重自己的团队走出去，更要打造自己的海外投资

管理团队。

“我们的优势是开发能力。做投资外，我们还要做开发硬性管理。”张玉良说，“也有一

些媒体称，到海外就做投资，因为你不熟悉。但熟悉都有一个过程，从不熟悉到熟悉，这样

才能可持续、可控。中国企业要适应全球的文化，最重要的是要坚持我们的商业模式。”

张玉良认为，要对海外投资的短期、中期和长期项目综合考虑。“今年以来，我们开始

向深耕市场走。除了去年、前年投的悉尼墨尔本项目，我们今年又投了两个项目，要持续的

跟进探讨。”

绿地的海外经验

从大方向说，中国企业“走出去”符合整体国家利益。“这是国家的需要。中国要在全球有

作为，企业必须走出去。”张玉良说，“这也是企业的需求，凡是领袖企业，都在往国际化的

方向走。中国的龙头企业也应该到国际上参与竞争，这是必由之路。中国市场要做，但是全

球市场现在处于合适的时机，有能力就做。”

对企业来说，首先，国际化有助于开拓企业新的发展空间。其次，国际化有助于提升企

业配臵全球资源的能力。张玉良说，国际化配臵之后，可以与全球一线的企业合作。这对提

高企业自身在中国的市场竞争能力也有巨大帮助。第三，国际化有助于企业管理水平的全面

提升。“当企业走出去之后，机制要适应国际化，如果不适应，则要有倒逼机制。”张玉良说，

“中国的商务部、发改委等政府部门都非常支持我们。与此同时，我们看政府的哪些动作是

智慧的？哪些方面需要改进？因为美国、澳大利亚、英国、韩国的有些税收政策更科学、合

理。我觉得将来政府相关部门的管理一定也会改进。”


张玉良承认，企业走出去的同时也看到自己与全球大企业的差距。“通过在海外与全球

大企业的合作，会极大地推动我们进步。所以全球化对我们来说，不仅是国家利益需要，也

是企业自身的切实需求。”

走出去就有风险，如何防范风险？张玉良认为，除了通常的汇率风险、产品开发风险外，

还有很多看不到的风险。例如，各个国家、民族有不同的民俗和政策法律，只有深入了解才

能防范这种风险。

“还应该充分借助全球专业化机构的力量，使它们成为你的工具。很重要的一点是要和

一流的合作伙伴合作。”张玉良说，“在分工细化且系统的海外市场，要用好专业服务机构的

力量。”

10. 万科 12年来净利同比首降

万科 A 今日发布 2014 年一季报，营业收入和净利润双降，为 2002 年以来首次下滑。

在宏观环境极为恶劣的 2008 年，尽管万科全年净利润下滑了 17%，但当年一季度净利润仍

增长了 17%，而 2009 年一季度净利润则增长 7%。

公告显示，2014 年一季度，万科营业收入和净利润分别为 94.97 亿元、15.29 亿元，同

比分别下降 32.16%、5.23%；每股收益 0.14 元，与上年基本持平。一季度，万科经营活动

产生的现金流量净额也大幅下降至净流出 55.8 亿元，同比下滑 134.1%。

万科解释，2014 年一季度全国商品住宅成交面积同比下降 5.7%的主要原因之一，在于

2013 年一季度全国住宅成交大幅回升，导致比较基数较高。

不过，万科一季度净利润率上升较为明显，这得益于投资收益同比大增 1968.3%，达

7.3 亿元。万科一季报披露，投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股

权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处臵收益。万科董秘

谭华杰则表示，投资收益占比上升为万科实施轻资产模式的伴生结果。


三、政府动态

1. 土地财政风险显现保护地价成多地政府救市思路

最新出炉的上市房企一季度报业绩不容乐观，在杭州、长沙等地纷纷传出“松绑”限购

之声，让“救市”之说甚嚣尘上。中原地产研究部统计数据显示，沪深两市共有 103 家上

市房企披露了一季报及业绩预报，受毛利率下滑等因素影响，有 55 家公司业绩利润出现同

比下滑或亏损，而 103 家房企的合计净利润为 79 亿元，同比下降 27%，环比则出现了 70

家企业利润降低。

对此，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，随着土地价格的快速上涨，以及财务和人

力等成本的增加，未来房企的利润率仍存下降空间。

利润率下滑

曾经是中国经济快速增长的“推动器”之一的房地产，在一季度的经济增长中拖了后腿。

国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积 20111 万平方米，同比下降 3.8%，

其中住宅销售面积下降 5.7%。全国商品房销售额 13263 亿元，同比下降 5.2%，其中住宅销

售额下降 7.7%。

其中，行业巨头的下滑尤其显示了现实的严峻。

万科发布一季度报告称，今年前三个月，受到结算规模减少等影响，该公司的营业收入

及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入 95 亿元，净利 15.3 亿元，同比分别下降 32.16%

和 5.23%。

此前公布业绩的招商地产一季度实现营业收入 72.51 亿元，同比增长 18%；但实现归属

于母公司股东的净利润为 7.55 亿元，同比下降 6.82%。

金地集团的一季报显示，该公司今年 1 至 3 月净利润为 4934.38 万元，同比下滑 73.65%。

期内营业收入为 31.5 亿元，同比下滑 25.91%。

千亿元规模的房企尚且如此，规模更小的房企自然也倍感承压。

“在激烈的市场竞争下，百亿元房企和中小房企，正在经历一场大浪淘沙地分化，中小

型房企将愈发艰难。特别是立足三四线城市的很多企业，在不断上升的库存压力下，或将出

现经营困难。” 中原地产市场研究部总监张大伟表示。

其中一个直接的压力来自于房地产市场的盈利水平下滑。

《2014 中国房地产开发企业 500 强测评研究报告》指出，由于政府对房价涨幅的持续关

注，且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨带来的机会利润将

难以持续，2013 年 500 强房地产开发企业盈利效率低于 2011 年的水平，未来这一水平将持

续下降。

除此以外，不断收紧的银行信贷也成为房企利润被挤压的一个原因。

在银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知

先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、成都、无锡、

广州等楼盘大幅降价的背后都出现了大型品牌开发企业的身影。

限购政策“分类调控”开启？

然而，开发商“以价换量”的策略似乎并没有让市场回归到“量”的轨道。


万科副总裁毛大庆近日表示，房企以刚需盘拿地，却以“高价房”入市的情况成为供求

关系难以平衡的一个原因。

毛大庆告诉记者，现在市场上有两种类型的房企，一种是以万科为代表的企业，集中在

2011 年和 2013 年拿地的企业，土地溢价率在 15%以上，开盘价一般在 1.5 万~2 万/平方米，

另一种情况就是 2013 年集中拿地的房企，由于地价较高，其开盘价都在 4 万~5 万/平方米，

目前这两类企业今年入市的项目差不多有 30~40 个，按照每个项目 500 套房源计算，差不

多有两万套的房子推向市场。

“本来两万套的房源，可以缓冲刚需压力，但对于 2013 年拿地的房企来说，地价高导致

的开盘价也较高，但盘是刚需盘，从收入水平看，4 万~5 万/平方米的价格，很少有人能达

到这个购买力，在不降价的情况下，短期内很难清盘。”毛大庆说。

上述测评报告指出，一季度一线城市成交同比下降 31%，二线城市同比下降 28%。

“当前部分地方政府因为楼市出现下行风险，土地财政出现了潜在风险，的确有松动调

控的意愿和积极性。这种情况下，通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格的可能

性非常大。”张大伟表示。

财政部数据显示，一季度我国国有土地使用权出让收入达到 1.08 万亿元，同比增长

40.3%，而同期地方本级财政收入 1.95 万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达

1：1.7。

房市走软，地方政府“救市”似乎也有迹可循。

4 月 28 日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部

湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推

进方案》精神，从 2014 年 4 月 25 日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、

崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

同日，在滨海新区房交会新闻发布会上天津滨海新区有关部门负责人表示，滨海新区

将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，

交一成首付就能先住房。

还有媒体称常州市包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计

划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。

从已公布的“松绑”路线看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的

手段。

今年《政府工作报告中》，首度未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调

控。

2. 银监会：严防房地产领域信贷风险

4 月 29 日，中国银行业监督管理委员会于 2014 年第一季度经济金融形势分析会上提出，

银行业要加强精细化管理，严防房地产领域信贷风险。继续严格执行国家房地产调控政策和

差别化住房信贷政策。强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范。加强经营性物业贷款

风险管理和房地产信贷风险分区域管理，大力服务保障性安居工程建设。

会议指出，当前经济运行保持在合理区间，经济结构呈现积极变化，重点领域改革取得

新进展，为发展注入新的动力。今年以来，按照中央提出的关于全面深化改革工作的路线图

和时间表，各方面改革加快推进，在激发市场主体活力、促进经济转型、完善市场体系等方


面，出台了一系列改革举措。

包括进一步取消和下放行政审批事项、确定首批 5 家民营银行试点方案、发布实施优先

股试点管理办法等。金融业运行稳健，继续支持经济社会发展，在支持产业结构调整、支持

小微企业和“三农”、支持企业走出去等方面做了大量工作。

另悉，目前来看，我国经济仍处于增长转段和结构调整的阵痛期，部分企业运行困难加

剧，资金链趋紧，信用违约风险加大；另一方面，金融领域非传统的投融资模式不断增多，

交易对手更多元、违规操作更隐蔽，风险特征更复杂。银行业金融机构需要重点加强不良贷

款、融资平台、房地产、非标债权业务、流动性和市场风险等方面的风险管理。

会议提出，要加强银行业不良贷款余额和比率“双控”管理，积极防范化解突出信贷风

险。加强重点领域风险防控，坚持“有保有控、区别对待”，避免“一刀切”式的抽贷、停

贷、压贷造成企业资金链断裂。

同时，要防范化解过度授信、互联互保和担保圈风险，梳理分析进口商品贸易融资基本

情况，推动商品贸易融资健康发展。坚持短期应对措施和长效机制相结合，缓释地方政府融

资平台债务风险。控制信贷总量，化解到期风险，优化贷款结构，增加有效资产抵押，并视

情况加大贷款清收力度，建立预警体系，科学设定风险“警戒线”。

会议强调，当前复杂形势下，银行业要以服务实体经济为己任，努力盘活信贷存量，用

好资金增量，提高资金使用效率，降低社会融资成本，切实提高服务实体经济质量。积极促

进产业结构调整。进一步完善差别化信贷政策，优化信贷结构，大力发展绿色信贷，将增量

贷款和盘活的存量贷款优先用于符合国家产业政策和结构调整升级的行业和项目。

3. 政府救市第一枪南宁官方发文放松限购

4 月 28 日晚，广西南宁市住房保障和房产管理局发文称，从 2014 年 4 月 25 日起，广

西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居

民家庭政策在南宁市购房。据悉，南宁是首个由官方发文放松限购的城市。

资料显示，南宁早于 2011 年 2 月 15 日出台限购政策。该市规定，非本市户籍无住房居

民家庭，在本市累计 1 年以上缴纳税费或社保的，限购 1 套住房；拥有 1 套及以上住房的非

本地户籍居民家庭，暂停向其出售住房。

不过，南宁此次限购调整，与楼市成交压力似乎不存在联系。相关统计显示，刚过去的

一季度，南宁市商品房成交 1.68 万套，同比增长 3409 套，涨幅为 25.52%。

另一份数据显示，一季度，南宁的商品房成交 162 万平方米。相关分析人士指，按照市

场的消化能力，目前南宁的库存约为 13.5 个月，并不算高。

分析人士认为，南宁“松绑”限购，本质上并非消耗库存。广西北部湾经济区的战略地

位很明显，此类区域需要实现人口、资金等资源的合理配臵。因此，限购政策松绑更注重的

是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。

据悉，在南宁发布文件前，全国已相继传出温州、长沙、杭州等多个城市在酝酿松绑限

购，然而最后都被辟谣。

4 月 28 日，天津滨海也传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房。但

此事也暂时没有正式文件出台。

此外，国家信息中心最新报告预警称，当前中国面临经济下行压力明显，房地产市场出

现调整风险。同时，三四线城市由于近年土地供应规模不断扩大，产业升级步伐缓慢、难以


创造大量就业岗位，商品房需求不足，部分城市房价出现连续下跌。


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地产金融 2014 周报第 10 期 2014 年04 月28 日 星期一 · 中国楼市再增新的离场者。4 月26 日，高富诺基金的首席执行长雷纳透露，嘉实房地

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