Operat -Zamieniecka - lokal użytkowy

K A N C E L A R I A

N C W R

02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 22 649-18-16 ; 0-601 256 376 [email protected]

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

LOKALOWEJ

LOKALU UŻYTKOWEGO

położonego w Warszawie

przy ul. Zamienieckiej 46 lokal użytkowy nr 3

Autor: Bożenna Dziurkowska mgr inż. Bożenna Dziurkowska

biegły sadowy przy Sądzie Okręgowym dla Warszawy

i Warszawy Pragi

Warszawa, 19 lipca 2011 r.

Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 2

K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________

Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

OKREŚLENIE PRZEDMIOTU

WYCENY

Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal użytkowy nr 3 , w

Warszawie przy ul. Zamienieckiej 46.

OPIS NIERUCHOMOŚCI Lokal użytkowy o powierzchni użytkowej pu = 160,3 m

2,

usytuowany na I piętrze budynku mieszkalnego.

PRAWA DO PRZEDMIOTU

WYCENY

Prawo własności lokalu użytkowego wraz udziałem 0,115 w

prawie własności części wspólnych budynku i innych

urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku

współwłaścicieli. wg. stanu hipotetycznego po docelowym

wyodrębnieniu lokalu

CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa

własności lokalu użytkowego dla potrzeb postępowania

upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd

Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział

Gospodarczy..

OSZACOWANA WARTOŚĆ

RYNKOWA PRAW DO

NIERUCHOMOŚCI

938 657 zł

(słownie: dziewięćset trzydzieści osiem tysięcy sześćset pięćdziesiąt siedem

złotych)

AUTOR OPERATU

mgr inż. Bożenna Dziurkowska

DATA SPORZĄDZENIA

OPERATU

19 lipca 2011 r.


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 4

2. CEL WYCENY 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4

3.1. Podstawa opracowania 4

3.2. Autor opracowania 4

3.3. Podstawy formalno - prawne 4

3.4. Podstawy metodologiczne 5

3.5. Źródła danych i informacji 5

3.6. Określenie dat istotnych dla wyceny 5

4. STAN PRAWNYNIERUCHOMOŚCI 5

5. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI 6

5.1. Lokalizacja nieruchomości 6

5.2. Opis budynku 7

5.3. Opis lokalu użytkowego 7

5.4. Opis stanu technicznego i funkcjonalnego lokalu 7

6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 8

6.1. Wybór podejścia i metody wyceny 9

7. OSZACOWANIE WARTOŚC RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU 10

8.1 Analiza i charakterystyka rynku. 10

8.2. Analiza czynszów najmu 11

8.3. Ocena rynku najmu i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych 12

8.4. Obliczenie wartości rynkowej lokalu 13

8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 14

8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości 14

8.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny 14

8.3. Stopa kapitalizacji. 16

9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. 19

9. WYNIK KOŃCOWY. 20

10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. 20

SPIS ZAŁĄCZNIKÓW

1. Lokalizacja

2. Rzut lokalu

3. Dokumentacja fotograficzna


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości lokalowej, lokalu usługowego o

powierzchni użytkowej 160,3 m2 wraz z udziałem 16030/357980 w prawie użytkowania

wieczystego gruntu oraz powierzchniach wspólnych i urządzeniach służących do użytku

wszystkim mieszkańcom.

Określenie nieruchomość lokalowa dotyczy stanu hipotetycznego po wyodrębnieniu lokalu jako

samodzielnego lokalu użytkowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności.

Lokal położony jest w Warszawie w budynku wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul.

Zamienieckiej 46, dzielnica Praga Południe .

Zakres wyceny obejmuje prawo własności lokalu wraz udziałem 16030/357980 w prawie

użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które

nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości.

Do lokalu przynależą na zasadach wyłączności 3 stanowiska garażowe nr 11, 14 na poziomie

„0” oraz 15 na parterze budynku.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej, dla

potrzeb postępowania upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla

Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział Gospodarczy.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa opracowania

Wycenę sporządzono na zlecenie Syndyka masy upadłości firmy INVED BUD sp. z o.o. w osobie

Dariusza Siewicza.

3.2. Autor opracowania

Autorem opracowania jest:

mgr inż. Bożenna Dziurkowska – rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 4124

- biegły sądowy, przy Sądzie Okręgowym w

Warszawie

3.3. Podstawy formalno - prawne

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity: Dz. U. Nr

102, poz. 651 z 2010 r);

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 307/2004 , poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Uchwała Rady Krajowej z dnia 13 grudnia

2007r.:

o , Krajowy standard wyceny podstawowy nr 1 (KSWP1), „Wartość rynkowa i


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


wartość i wartość odtworzeniowa”;

o KSWP3 „Operat szacunkowy”

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – wyd. przez Polska Federację

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Międzynarodowe standardy wyceny (MSW);

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 30/64, poz. 93 z późniejszymi

zmianami);

Ustaw Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43 poz. 269 z późniejszymi zmianami);

Ustawa z dnia 24.061994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85/94, poz. 388, z późniejszymi

zmianami);

3.4. Podstawy metodologiczne

Wycena nieruchomości – wydanie polskie . Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych. Warszawa 2000r;

Nieruchomość a rynek – Ewa Kucharska – Stasiak . Wydawnictwo Naukowe PWN –

Warszawa 2000r;

Wycena mienia – Mieczysław Prystupa. Centrum Informacji Menadżera – Warszawa 2000 r;

Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod redakcją Sabiny Źróbek

Olsztyn 2007

Przykłady wyceny nieruchomości – IDM baranowski i wspólnicy Warszawa 2008

Międzynarodowe standardy wyceny – Polska Federacja Stowarzyszeń Majątkowych,

Warszawa 2005r.

3.5. Źródła danych i informacji

Informacje uzyskane od Zamawiającego

Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjno – Kartograficznej w Warszawie

Baza danych autora

Wizja lokalna budynku i otoczenia

3.6. Określenie dat istotnych dla wyceny

Data sporządzenia wyceny: 19 lipca 2011.;

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 lipca 2011.;

Data, na którą uwzględniono w wycenie stan

przedmiotu wyceny: 19 lipca 2011.;

Data dokonania oględzin nieruchomości: 19 lipca 2011.;

4. STAN PRAWNYNIERUCHOMOŚCI

Stan prawny dla przedmiotowej nieruchomości określono na podstawie dokumentów dostarczonych

przez Zamawiającego oraz wglądu do elektronicznej bazy ksiąg wieczystych.


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Nr

KW Dział I Dział II Dział III Dział IV

WA

6M

/00

38

57

14

/9

Warszawa, Praga Południe

Ul. Zamieniecka 46 lok. Nr

3

Składa się z Sali biurowej,

pomieszczenia socjalnego,

wc i korytarza.

Powierzchnia 160,3 m2.

Udział 16030/357980 – w

nieruchomości wspólnej,

którą stanowi prawo

użytkowania wieczystego

oraz części budynku i

urządzenia, które nie służą

wyłącznie do użytku

właścicieli lokali.

Inved – Bud

sp. z o.o. z

siedziba w

Warszawie

Brak wpisów Hipoteka umowna kaucyjna na

kwotę 1 290 000 zł- tytułem

kredytu, odsetek, oraz kosztów

wynikających z umowy nr 28

1020 1156 0000 0008 4533 z dnia

03-04-2008 r. na rzecz PKO Bank

Polski S.A.

5. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI

5.1. Lokalizacja nieruchomości


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Warszawie, przy ul. Zamienieckiej 46, na terenie dzielnicy

Praga Południe, w odległości ok. 6 km od Centrum Warszawy.

Budynek, w którym mieści się przedmiotowa nieruchomość usytuowany jest wzdłuż ul. Zamienieckiej

na odcinku pomiędzy ulicami Bełżecką i Łukowską.

W bezpośrednim sąsiedztwie zlokalizowane podobne budynki wielorodzinne mieszkalne z usługami w

parterze oraz domy przedwojenne domy i kamienice, będące w różnym stanie technicznym.

W dalszym sąsiedztwie znajduje się ul. Ostrobramska z pełną infrastrukturą handlową i usługową oraz

plac Szembeka, przy którym znajduje się bazar.

Dojazd do nieruchomości możliwy jest zarówno od strony ul. Ostrobramskiej jak i od strony ul.

Grochowskiej. Bezpośrednio przed budynkiem znajduje się przystanek autobusowy.

5.2. Opis budynku

Budynek, w którym położony jest lokal stanowi budynek 9-ro kondygnacyjny , wybudowany w 2003 r.,

w części 3 piętrowy, a w części 8-piętrowy z 2-poziomowym garażem podziemnym.

Nieruchomość uzbrojona jest w media miejskie:

sieć centralnego ogrzewania

sieć wodno – kanalizacyjną

sieć elektryczno-energetyczną

sieć telekomunikacyjną

Stan budynku określono jako dobry.

5.3. Opis lokalu użytkowego

Szacowany lokal użytkowy znajduje się na 2 kondygnacji i składa się z : Sali biurowej

korytarza, pomieszczenia socjalnego i wc. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 160,3 m2

wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego gruntu

16030/357980 cz.

Do lokalu przynależą na zasadach wyłączności 3 stanowiska garażowe nr 11, 14 na poziomie

„0” oraz 15 na parterze budynku.

5.4. Opis stanu technicznego i funkcjonalnego lokalu

Stan techniczny i zużycie funkcjonalne obiektów oceniono zgodnie z poniższymi tabelami.

Stan techniczny

Ocena Symbol Zużycie

[%]

Interpretacja

bardzo dobra bdb 0 – 5% Stan idealny lub prawie idealny

Dobra db. 6 – 15% Obiekt dobrze utrzymany bez istotnych uszkodzeń

Średnia śr. 16 – 30% Celowy remont bieżący oraz drobne naprawy i

konserwacje


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Dostateczna dst. 31 – 50% Celowy częściowy remont kapitalny występują

częściowe braki konstrukcyjne i wykończeniowe

niedostateczna nast. 51 – 70% Wymagany dalszy remont kapitalny, występują znaczne

braki powodujące zagrożenie dla użytkowników

Stan techniczny przedmiotowego lokalu określono jako dobry.

Stan funkcjonalny

Ocena Symbol Zużycie [%] Interpretacja

bardzo dobra bdb 0 – 5% Stan idealny lub prawie idealny

Dobra db. 6 – 15% Obiekt sprawnie funkcjonujący, drobne uchylenia w

standardzie elementów

Średnia Sr. 16 – 30% Średnia efektywność technologiczna, celowa częściowa

modernizacja niektórych systemów i instalacji

dostateczna dst. 31 – 50% Przekroczenie limitu norm, celowa częściowa

modernizacja i adaptacja zgodnie z obecnymi

standardami i normami występują częściowe

uszkodzenia

niedostateczna ndst 51 – 70% Wymagana gruntowna modernizacja gwarantująca

funkcjonalność zgodnie z obowiązującymi standardami

Stan techniczny i funkcjonalny lokalu określono jako dobry.

6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

Według art. 67 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „Cenę

nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości”. Określenie wartości nieruchomości wykonuje

rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości, według zasad określonych w dziale IV,

rozdziale I w/w ustawy:

art. 150 ust. 2 „Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem

obrotu.”

art. 150 ust. 5 „Określenia wartości wymienionych w ust.1 pkt 1 i 2 dokonują rzeczoznawcy

majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.”

art. 151 ust. 1 „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,

możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu

następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy.”

art. 152 ust. 3 „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość

rynkową nieruchomości”.

art. 154 ust. 1 „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie

nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia

infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i

cechach nieruchomości podobnych”.

Metodologię szacowania wartości oparto o:

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz

sporządzania operatu szacunkowego;

- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Uchwała Rady Krajowej z dnia 13 grudnia

2007r.:

- Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych.

Cena wywoławcza i cena transakcyjna zakupu nieruchomości stanowią fakty historyczne, które mogą ale

nie muszą mieć związek z wartością rynkową. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy pojęciem

wartości rynkowej i ceny rynkowej. Szacowanie wartości rynkowej jest uzasadnione informacjami z

rynku, natomiast cena zakupu może być ustalona w okolicznościach innych motywacji, negocjacji, zasad

i innych czynników wpływających na rozbieżność pomiędzy ceną i wartością rynkową.

6.1. Wybór podejścia i metody wyceny

Metodologię szacowania wartości lokalu oparto o:

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny

nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego;

- Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych

- PKZW powszechne Krajowe Zasady Wyceny.

Wartość 1m2 powierzchni użytkowej lokalu określono w podejściu porównawczym. , metodą

korygowania ceny średniej,.

Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj szacowanego obiektu oraz odpowiednia liczba dostępnych do

porównań transakcji porównawczych.

Przy metodzie korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości

reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej

nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne,

warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Wartość rynkową (W) 1 m2 wynajmu powierzchni użytkowej lokalu obliczono na podstawie wzoru:

n

W = Cśr x Ui

i =1

gdzie:


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Cśr - przeciętna cena wynajmu 1m2 p.u. lokalu na rynku lokalnym określona na podstawie próbki

reprezentatywnej

Ui - współczynniki korygujące odzwierciedlające ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie

cech rynkowych

7. OSZACOWANIE WARTOŚC RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU

8.1 Analiza i charakterystyka rynku.

Dla potrzeb wyceny określono :

Rynek lokalny - jako rynek najmu lokali użytkowych położonych w budynkach

wielorodzinnych.

Obszar rynku – Praga Południe i najbliższe okolice

Okres badania cen: rok 2010 – 2011

Do analizy porównawczej wybrano transakcje wynajmu lokali użytkowych z obszaru Pragi Południe

zlokalizowanych w budynkach wielorodzinnych o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej.

Wybrano transakcje, które miały miejsce na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy, na tzw. rynku

wtórnym.

W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że:

stawki najmu lokali użytkowych na badanym rynku są zróżnicowane, a cena 1 m2 zależy od

lokalizacji, usytuowania i stanu budynku. Z informacji uzyskanych z agencji pośrednictwa

sprzedaży nieruchomości, prasy oraz analizy czynszów najmu w ostatnich kilkunastu

miesiącach wynika, że czynsze najmu są stabilne i od co najmniej 2 lat pozostają na podobnym

poziomie.

lokale w tym rejonie, ze względu na średnią lokalizację cieszą się umiarkowanym popytem ;

stawki najmu kształtują się średnio na poziomie ok. 46 zł , w przedziale od 28 do 65 zł/m2.

Najwyższe ceny osiągają lokale usytuowane w nowych budynkach, na poziomie parteru z

bezpośrednim dostępem z ulicy i z witryną.

Analizę ograniczono do lokali użytkowych o cechach zbliżonych do przedmiotu wyceny, usytuowanych

w podobnych budynkach, położonych na terenie Pragi Południe.

Poniżej podano przykłady transakcji w przedmiotowym rejonie, przy czym czynsze podano w

przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu:

Na podstawie analizy transakcji oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami ustalono cechy mające największy wpływ na ceny.

Cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku lokalnego są następujące:


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Lokalizacja 20%

Bezpośrednie otoczenie 15%

Powierzchnia lokalu 10%

Usytuowanie lokalu w budynku 15%

Rozkład pomieszczeń 15%

Stan techniczny i standard lokalu 10%

Możliwości parkowania 15%

Razem 100%

8.2. Analiza czynszów najmu

Czynsze najmu – próbka reprezentatywna

Lp. Lokalizacja/ ulica Powierzchnia Czynsz

m2 zł/m

2

1 Targowa 114 43

2 Nadnieprzańska 64 39

3 Witolin 38 42

4 Praga Płn 114 42

5 Brzeska/Targowa 142 37

6 Grochowska/Żółkiewskiego 170 28

7 Wiatraczna 69 51

8 Grochowska/Waszyngtona 90 61

9 Gocław 62 65

10 Al. Stanów Zjednoczonych 48 52

11 Grenadierów 49 54

12 Centrum "Wileńska" 143 40

Na podstawie próbki reprezentatywnej z Tab. 1 określono:

Średni czynsz najmu 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu C śr = 46

Czynsz minimalny C min = 28

Czynsz maksymalny C max = 65

Określenie sumy współczynników korygujących:

C min Cmax _________

= 0,606 _________

= 1,408


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


C śr Cśr

8.3. Ocena rynku najmu i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych

Cechy rynkowe Ocena Opis

Lokalizacja,

otoczenie

bardzo dobre Przy ul. Ostrobramskiej

dobre W bocznych ulicach od ul. Ostrobramskiej, przy ul. Grochowskiej

słabe Pozostałe lokalizacje

Bezpośrednie

otoczenie

bardzo dobre Nowa substancja mieszkaniowo - usługowa

dobre Nowe i stare budynki

słabe Stare budynki

Usytuowanie w

budynku

bardzo dobry Parter i witryną od strony uczęszczanych ciągów pieszych

dobry Parter lub I kondygnacja

słaby Piwnice, sutereny , wyższe piętra

Powierzchnia

lokalu l

bardzo dobra 40 – 80 m2

dobra 80 – 120 m2

słaby Do 40m2 i powyżej – 120 m2

Rozkład

pomieszczeń

bardzo dobry Open space

dobry Wydzielone pomieszczenie socjalne i recepcja

słaby Duża ilość korytarzy trudnych do wykorzystania

Stan techniczny

i standard lokalu

bardzo dobre Lokal nowy lub wyremontowany

dobra Lokal do odnowienia

średnia Lokal do remontu stan developerski

Możliwości

parkowania

bardzo dobre Możliwość zaparkowania przed lokalem, duża liczba miejsc postojowych w garażu

podziemnym,

dobre Możliwość zaparkowania przy ulicy w pobliżu lokalu, ograniczona liczba miejsc

postojowych w garażu podziemnym

słabe Utrudniona możliwość parkowania, brak własnych miejsc postojowych

Dla szacowanego lokalu przyjęto następujące charakterystyki:


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka

1 Lokalizacja dobra

2 Bezpośrednie otoczenie bardzo dobre

3 Usytuowanie lokalu w budynku dobra

4 Powierzchnia lokalu słaba

5 Rozkład pomieszczeń bardzo dobre

6 Stan techniczny i standard lokalu dobra

7 Możliwości parkowania bardzo dobre

8.4. Obliczenie wartości rynkowej lokalu

W poniższej przedstawiono procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny,

określono wartości współczynników korygujących i ich sumę.

Lp Rodzaj cechy

Udział

cechy w

ΔC - waga

cechy

Zakres współczynników

korygujących Wartość

współczynników Cmax/Cśr *

waga

Cmin/Cśr *

waga

1 Lokalizacja 20% 0,121 0,282 0,201

2 Bezpośrednie otoczenie 15% 0,091 0,211 0,211

3 Usytuowanie lokalu w budynku 10% 0,061 0,141 0,101

4 Powierzchnia lokalu 15% 0,091 0,211 0,091

5 Rozkład pomieszczeń 15% 0,091 0,211 0,211

6 Stan techniczny i standard lokalu 10% 0,061 0,141 0,101

Możliwości parkowania 15% 0,091 0,211 0,211

Razem 100% 0,606 1,408 1,127

Rynkową wartość czynszu najmu 1 m2 powierzchni określa się wg wzoru:

n

Wm kw. = Cśr x Ui

i =1

gdzie:

Cśr – przeciętna cena = 46 zł/m2;

Ui – suma współczynników korygujących = 1,127

Stąd wartość czynszu najmu 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu wynosi:

W m kw. = 46 zł/m2 x 1,127 = 52 zł/m

2


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY

8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną

na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji wartości rynkowej, podanej w

standardzie NI2 wartość dochodowa.

Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia

dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do

zastosowanej metody wyceny.

8.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - KRAJOWY STANDARD

WYCENY PODSTAWOWY NR 1,KSWP 1:

1.2. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość

sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji, prezentowanej w

niniejszym standardzie. Pojęcie wartości rynkowej nie jest uzależnione od faktycznego zawarcia

transakcji w dniu, na który sporządzona zostaje wycena.

1.7.Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając

przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny

sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał

właściwą interpretację otrzymanego wyniku.

1.10. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia

dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do

zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów.

3.1.Definicja wartości rynkowej

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania

na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:

– strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy

zamiar zawarcia umowy,

– upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy.

Zgodnie z przyjętym celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego

sposobu użytkowania (WRU).

Zgodnie z paragrafem 6. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano podejście dochodowe.

Ze względu na charakter szacowanej nieruchomości oraz jej zdolność do generowania dochodów,

wskazane jest zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej techniki kapitalizacji


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


prostej lub kapitalizacjinia strumieni dochodów.

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z

czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych

czynszów lub dzierżawy.

Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących

przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia.

Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę,

której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu jaki uzyska z nieruchomości oraz, że nie zapłaci

za nią kwoty wyższej niż od kwoty za którą mogłaby nabyć inna nieruchomość o tej samej rentowności i

stopniu ryzyka.

Cena wywoławcza i cena transakcyjna zakupu nieruchomości stanowią fakty historyczne, które mogą ale

nie muszą mieć związek z wartością rynkową. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy pojęciem

wartości rynkowej i ceny rynkowej. Szacowanie wartości rynkowej jest uzasadnione informacjami z

rynku, natomiast cena zakupu może być ustalona w okolicznościach innych motywacji, negocjacji, zasad

i innych czynników wpływających na rozbieżność pomiędzy ceną i wartością rynkową.

Istotą szacowania metodami dochodowymi jest ocena zdolności nieruchomości do kreowania dochodów

w określonym przedziale czasowym z danej działalności gospodarczej. Istnieje bezpośredni związek

pomiędzy koniecznością ustalenia sytuacji ekonomicznej szacowanej nieruchomości na podstawie

pozycji na rynku i w branży ( udział procentowy w rynku, konkurencja, popyt itp.) a analizą zdolności do

przynoszenia dochodu.

Ze względu na to, że dla przedmiotowej nieruchomości uzasadnione jest założenie, ze realna wartość

dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie obecnego dochodu oraz, że poziom tego dochodu będzie

stały, do wyceny nieruchomości zastosowano technikę kapitalizacji prostej.

Zgodnie z tą techniką wartość nieruchomości określa się na podstawie następującego wzoru:

V = DON x Wk

gdzie:

V – wartość nieruchomości

DON - dochód operacyjny netto

Wk - współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres zwrotu kapitału wydatkowanego na zakup

nieruchomości

Sposób obliczenia dochodu operacyjnego netto przedstawia poniższy schemat:

POTENCJALNY DOCHÓD BRUTTO

-

STRATY(wynikające z zaległości czynszowych lub pustostanów)

=

EFEKTYWNY DOCHÓD BRUTTO

-

Wydatki operacyjne

=

DOCHÓD OPERACYJNY NETTO (DON)


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Metoda ta ma charakter rynkowy z uwagi na stosowanie danych na poziomie aktualnych cen wynajmu i

ich relacji do wartości rynkowej obiektu.

8.3. Stopa kapitalizacji.

Stopę kapitalizacji szacuje się na podstawie oceny istniejącego rynku. Konieczność oszacowania stopy

kapitalizacji wiąże się z:

rynkiem o nielicznych transakcjach,

rynkiem o różnych transakcjach dla których brak cech porównywalności,

rynkiem nieustabilizowanym, o niewykształconych formach inwestowania,

rynkiem na którym dominują inne formy inwestowania (np. inwestowanie na rynku

kapitałowym, lokaty w obligacje Skarbu Państwa, fundusze powiernicze itp.), które mają wpływ

na kształtowanie się stopy zwrotu (stopy kapitalizacji).

Wartość rynkowa zależy również od przyjęcia określonego kosztu zaangażowania kapitału, dlatego też

kupujący będzie dążył do określenia stopy kapitalizacji z uwagi na zwiększone ryzyko finansowe.

Przy szacowaniu stopy kapitalizacji należy uwzględnić dużo większe ryzyko związane z inwestycją od

długoterminowych lokat środków pieniężnych w bankach o najniższym ryzyku lub papierach

wartościowych np. w obligacjach Skarbu Państwa wolnych od ryzyka.

Stopa kapitalizacji powinna być zatem akceptowaną przez rynek (inwestorów) stopą zwrotu.

Tak rozumiana stopa kapitalizacji składa się z trzech elementów:

of r a r* r* r r

ra – stopa kapitalizacji,

rr – realna wolna od ryzyka stopa procentowa (wielkość bazowa),

rf – ryzyko finansowe,

ro – ryzyko operacyjne.

Wysokość stopy kapitalizacji określa się w zależności od wielkości bazowej i stopnia ryzyka

finansowego oraz operacyjnego:

wielkość bazowa ( rr ) -

najczęściej w opracowaniach przyjmuje się stopę realną, czyli wyczyszczoną ze zniekształceń

inflacji. Określa się ją na podstawie średniego oprocentowania bonów i obligacji Skarbu Państwa

oraz przewidywanej stopy inflacji zakładanej w ustawie budżetowej.

dodatek ryzyka finansowego ( rf ) -

charakterystyczny dla rynku, wyrażający stopień niepewności inwestycji w stosunku do lokat

bezpiecznych (bonów i obligacji Skarbu Państwa).


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


dodatek ryzyka operacyjnego ( ro ) -

(charakterystyczny dla poszczególnych rodzajów inwestycji), uwzględniający warunki ich

funkcjonowania, strukturę majątku, zaufanie rynkowe, udział w rynku i stosunki konkurencyjne.

Indeks ryzyka indywidualnego - operacyjnego przyjmuje się w zależności od poniższych czynników

kwantyfikujących stopień ryzyka :

perspektywy rozwoju danego rynku,

prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu,

zdolność do generowania dochodu oraz jej tendencje,

udział w rynku i stosunki konkurencyjne,

Dla potrzeb ustalenia indeksu ryzyka operacyjnego przyjmuje się trzy klasy ryzyka:

niskie ryzyko - waga 1,4

średnie ryzyko - waga 1,6

wysokie ryzyko - waga 1,9

*** wielkość bazowa ( rr ) –

Stopa rzeczywista oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych (bonów i obligacji

skarbowych) wynosi średnio 5,75% . Inflacja 3,5%

Realny poziom oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych (rf):

(1 + stopa realna) x (1 + stopa inflacji) - 1 = stopa rzeczywista

Realna stopa oprocentowania wynosi: 2,57 %

*** dodatek ryzyka operacyjnego ( ro ) -

Indeks ryzyka indywidualnego (ro) ustalono w wysokości:

perspektywy rozwoju rynku średnie ryzyko = 1,6

prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu wysokie ryzyko = 1,8

zdolność do generowania dochodu oraz tendencje średnie ryzyko = 1,6

udział w rynku i stosunki konkurencyjne - średnie ryzyko = 1,6

ro = (1,6+ 1,8+ 1,6 +1,6) : 4 = 1,7

*** dodatek ryzyka finansowego ( rf ) -

Przyjęto dla opłacalności inwestowaniu i ponoszonego ryzyka w wysokości charakterystycznej

dla popytu i podaży, według poniżej scharakteryzowanego ryzyka.

Ryzyko finansowe wyrażające niepewność inwestycji w stosunku do lokat bezpiecznych, wynika z

wymagań inwestorów którzy niechętnie ustosunkowani są do takiego ryzyka i wymagają wyższej stopy

zwrotu.


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


Ryzyko finansowe może być mierzone odchyleniem standardowym które określa rozrzut wokół średniej

stopy. Jest to miara zróżnicowania stóp dyskontowych. Im mniejsze odchylenie standardowe tym

bardziej skupiony rozkład prawdopodobieństwa (mniejszy rozrzut), a tym samym mniejsze ryzyko

finansowe związane z inwestycją. Tak więc, odchylenie standardowe ważone jest

prawdopodobieństwem, średnią odchyleń od wartości oczekiwanej1 i daje nam pojęcie o tym, jak dalece

rzeczywista wartość może się różnić w górę lub w dół od oczekiwanej wartości. Ponieważ odchylenie

standardowe mierzy prawdopodobieństwo uzyskania rzeczywistego wyniku znacznie poniżej wyniku

oczekiwanego, to może być jedną z definicji ryzyka i można używać go jako miary ryzyka. Zatem im

większe ryzyko finansowe, tym niższa wartość inwestycji.

Dane:

stopa kapitalizacji wolna od ryzyka = 2,67 %,

ryzyko operacyjne = 1,7

ryzyko finansowe = 1,2 – duży popyt (małe ryzyko),

ryzyko finansowe = 1,5 – średni popyt (średnie ryzyko),

ryzyko finansowe = 1,8 – mały popyt (duże ryzyko),

ryzyko finansowe = 2,0 – znikomy popyt (bardzo duże ryzyko),

3. Obliczenia stopy kapitalizacji:

2,67*1,7*1,2 = 5,45 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla dużego popytu

2,67*1,7*1,5 = 7,26 %- prawdopodobna stopa kapitalizacji dla średniego popytu,

2,67*1,7*1,8 = 8,17 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla małego popytu,

2,67*1,7*2,0= 9,08 %-prawdopodobna stopa kapitalizacji dla znikomego popytu.

RYNEK

pradopodo-

bieństwo

wystąpienia

[ Pi ]

stopa

dyskontowa

[ ri ]

średnia

ważona

[ Pi * ri ]

szereg odchyleń

[ ri - r^ ]

( ri - r^

)2

( ri - r^ )

2 * Pi

duży popyt 0,1 5,45 0,54 -2,27 5,15 0,52

średni popyt 0,4 7,26 2,90 -0,45 0,21 0,08

mały popyt 0,3 8,17 2,45 0,45 0,21 0,06

znikomy popyt 0,2 9,08 1,82 1,36 1,85 0,37

r^ = wariancja s2 =

7,72 1,03

ROZKŁAD PRAWDOPODOBIEŃSTWA OBLICZENIE ODCHYLENIA STANDARDOWEGO

odchylenie standardowe s = Ös2 = ± 1,12 %

r^ - średnia ważona stóp

dyskontowych (możliwych

1 Średnio ważona stóp dyskontowych (możliwych wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia popytu na rynku.

-1,12% 1,12%

6,60% 8,84%7,72%


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia popytu na rynku, gdzie każdy z nich

ważony jest swoim proporcjonalnym udziałem, jest oczekiwaną stopą dyskontową.

ri – stopa kapitalizacji dla prawdopodobieństwa wystąpienia określonego popytu na rynku,

[ri – r^] – odchylenie od oczekiwanej stopy kapitalizacji (r^).

Do dalszych obliczeń przyjęto stopę dyskontową r = 8 %

9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.

Założenia przyjęte do szacowania

Podstawą do dokonania wyceny metodą inwestycyjną, technika kapitalizacji prostej było przyjęcie:

oszacowanych stawek rynkowych dla wynajmu lokali użytkowych dokonanych na podstawie

zweryfikowanych informacji o stawkach wynajmu z rynku

umowy na wynajem powierzchni są umowami na czas nieograniczony

stałego dochodu z wynajmu nieruchomości w przyszłości

koszty utrzymania nieruchomości przyjęto w wysokości 15% PDB

poziom pustostanów przyjęto na podstawie danych z rynku w wysokości 10%

stopa kapitalizacji przyjęto w wysokości 8%

Powierzchnia

Stawka

rynkowa

czynszu Wartość

[zł]

[m2] [zł]

Lokal użytkowy 160,30 52,05 8 343,62

PDB 100 123,38

PUSTOSTANY - 10% 10 012,34

EDB 90 111,04

WYDATKI OPERACYJNE-15% 15 018,51

DON 75 092,54

Wk R = 8% 12,50

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 938 657


K a n c e l a r i a

NCWR

_______________________________________________________________________________________


9. WYNIK KOŃCOWY.

Wartość rynkową lokalu użytkowego położonego w w Warszawie, przy ul.

Zamienieckiej 46, oszacowano w wysokości:

938 657 zł

(słownie: dziewięćset trzydzieści osiem tysięcy sześćset pięćdziesiąt siedem złotych)

Wartość tą ustalono jako najbardziej prawdopodobną cenę sprzedaży, możliwą do uzyskania na rynku

przy założeniu, że będą spełnione następujące warunki:

- strony transakcji będą od siebie niezależne

- nie będą działały w sytuacji przymusowej;

- upłynie odpowiedni czas ekspozycji nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków

sprzedaży, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku;

10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.

Operat zawiera 20 ponumerowane strony i załączniki.

Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i

prawnym.

Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny i zatajone fakty

dotyczące stanu nieruchomości.

Operat został sporządzony zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r w

sprawie wyceny nieruchomości i trybu operatu szacunkowego, a także zgodnie ze „Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych"

Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 1.2. i autor nie bierze

odpowiedzialności wobec osób trzecich wykorzystujących operat do innego celu, niż ten dla

którego został sporządzony.

Autor operatu nie pozostaje w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z właścicielem

nieruchomości lub osobą uprawnioną, nie jest zatrudniony ani przez dłużnika hipotecznego, ani

przez jego doradcę prawnego; otrzymuje wynagrodzenie, które nie jest zależne ani od szacowanej

wartości nieruchomości.

Niniejsza opinia ważna jest na dzień sporządzenia.

Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres

12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne

istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zastrzega się prawa autorskie niniejszego opracowania.

Wyciąg z operatu, o którym mowa w art. 158 Ustawy z dnia 21.07.1997r. o gospodarce

nieruchomościami, zostanie przekazany do właściwego organu, zgodnie z wyżej wymienionym

Rozporządzeniem.

Documents

Operat -Zamieniecka - lokal użytkowy