OPERAT SZACUNKOWY - e-gamma.plObywatelska+106B+lokal+111.pdf · I I I-II II I E6di ul. Obywatelska106Bm.lll 6 Dziaf IIICIElARY IOGRANICZENIA: Inny wpis: OGtOSZONO UPADtOSC W STOSUNKU

BWN "Value" Piotr Szkudlarek Lodi ul. Wdzieczna 2/50

tel. +48426469973 kom. +48501 553 462 [email protected].

OPERAT SZACUNKOWYLOKALU STANOWIACEGO ODRI;BNA NIERUCHOMOSC

NR 111, BUDYNEK CPOlOZONEGO W lODZI, PRZY UL. OBYWATELSKIEJ 106B

OPRACOWAt:PIOTR SZKUOLAREK

toot, ONIA 24 CZERWCA 2013 R.

mailto:[email protected].

ILodz ul. Obywatelska 106 B m.ll1 2

WYCI4G Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Wl.ASCICIEL NIERUCHOMOSCI: OSOBA PRAWNA

ADRES NIERUCHOMOSCI:

Lodz ul. Obywatelska 106BOPIS NIERUCHOMOSCI:Obreb P - 36. Samodzielny lokal mieszkalny nr 111,0 pow. uzytkowej 66,15m2

• Miesci siew pieciokondygnacyjnym budynku na II kondygnacji. Stan budynku bardzo dobry. Lokalo standardzie developerskim. Objety Kw LDlMlO0253216/9CEL WYCENY:

Dla potrzeb sprzedazy.METODYKA WYCENY:

Podejscie por6wnawcze, metoda korygowania ceny sredniej.DATY ISTOTNE DLA OPERATU:

Operat szacunkowy wykonano w dniu 24.06.2013 roku

• wedlug stanu na dzien 24.06.2013 roku

• na poziomie cen na dzien 24.06.2013 roku

• na podstawie wizji lokalnej z dnia 20.062013 roku

OSZACOWANA WARTOSC RYNKOWA PRAWA DO LOKALU: __

a) Dla stanu na date wyceny268000 zl

slownie: dwiescie szesedziesiat osiem tysiecy zlotych

OPRACOWAl.:

Piotr Szkudlarek nr upr.4006

PODPIS I PIECZ{C WYKONAWCY:o1)~AWCA fv14.;

, ,(.,1) 11'1;"v( PIOTR 0'Z-(.i; SZ~~3~~~:EK .~~~~,.. UL. SEKWESfRATORSJ(A I 2 (;',"" TEo (42 646-9~i, '~1 (_?2J !<) I._

, E~I--

BWN "Value" Data: 24.06.2013r. Sporzadzil: Piotr Szkudlarek Podpis:

• Lodz ul. Obywatelska 106 B m.lll 3

SPIS TREsel

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 42. CEl WYCENY 43. PODST AWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4

3.1. Podstawa forma/na wyceny 43.2. Podstawy materia/no prawne 43.3. Zr6dla danych meryforycznych 5

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY 55. OPIS I OKRE$LENIE STANU NIERUCHOMO$CI 5

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny 55.2. Przeznaczenie w miejscowym p/anie zagospodarowania przestrzennego 65.3. Stan techniczno - utytkowy nierucnomosci 7

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTO$CI RYNKOWEJ NIERUCHOMO$CI 137. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMO$CI 158. OKRE$LENIEWARTO$CI NIERUCHOMO$CI 17

9.1 Okres/enie trendu czasowego na ana/izowanym obszarze 179.2. Okreslenie wertosci nieruchomosci w podejsciu por6wnawczym. 17

9. WYNIKI KONCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKOW 1910. KLAUZULE I ZASTRZEZENIA 20

Zalaczniki

1. 8adanie ksi~gi wieczystej KW LD1M/00253216/92. Kserokopia wypisu z rejestru lokali3. Kserokopia wypisu z rejestru gruntu


---- --- ----- -----

LOOi ul. Obywatelska 106 B m.lll 4

1. PRZEDM/OT / ZAKRES WYCENY

OkreSlenie nieruchomosci

a) rodzaj wycenianego prawa: prawo wtasnosci do lokalu wraz z czesciami przynaleznymi i

I

udzialern w prawie wlasnoscl gruntu,

) polozenie nieruchornosci - todz ul. Obywatelska 106B, budynek .C" lokal nr 111, w obrebie

P-36,

c) powierzchnia uzytkowa : lokal mieszkalny nr 111- 66,15 m2 oraz kornorka 0 pow. 1,79m2 i

miejsce parkingowe.

d) Ksieqa wieczysta nr KW L01M/00253216/9

Zakres wyceny

a) radzaj praw podleqaiacych wycenie: prawo wlasnosci do lokalu

•III1-

wraz z czesciarni przynaleznymi i udziatem w prawie wlasnosci gruntu.

b) okreslenie czesci nieruchomosci nie podleqaiacych wycenie: - nie wyst~pujC\_

Konieczny zakres wyceny

a) wynikajC\_cyprzepisow prawa: - prawo wtasnosci do lakalu wraz z czesciarni przynaleznymi i

udziatem w prawie wlasnosci dziatki gruntu,

b) wynikajC\_cyz celu wyceny: - prawo wlasnosci do lokalu wraz z czesciarni przynaleznymi i

udziatem w prawie wtasnosci gruntu.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest okreslenie wartosci rynkowej nieruchornosci dla potrzeb sprzedazy

3. PODSTAWYOPRACOWAN/A OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa forma/na wyceny

Podstawa opracowania jest umowa zawarta z Syndykiem Masy Upadlosci Przedsiebiorstwa

Budawlanego VOLBUO Sp6tka z 0.0 w Betchatowie na wycene lokalu mieszkalnego.

I

3.2. Podstawy materia/no prawne

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. 0 gospodarce nieruchomosciami (tekstjedn.: Oz. U. Nr 102

z 2010r., poz. 651 ze zmianami);

2. Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Oz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z pozn. zm.);

3. Rozporzadzenie Rady Ministrow z dn. 21 wrzesnia 2004r. w sprawie wyceny i sporzadzania

operatu szacunkowega (OzU nr 15z 2011 r, poz. 985);

4. Ustawa z 28.02.2003 r. prawo upadtosciowe i naprawcze (Oz.U. z 2003 r. Nr 60, poz. 535

z pozniejszymi zmianami.

5. Ustawa z 6.03.2009 r. 0 zmianie ustawy - prawo upadlosciowe i naprawcze, ustawie a

bankowym funduszu gwarancyjnym oraz ustawy 0 krajowym rejestrze sadowym (Oz.U. Nr 53,

paz. 4340

I•

BWN "Value" Data: 24.06.20l3r . Sporzadzil: Piotr Szkudlarek Podpis:

IL6dZul. Obywatelska 106B m.lll 5

6. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Warszawa grudzieri 2007r. oraz noty interpretacyjne

3.3. Zr6d1a danych mervtorycznych

1. WlZja lokalna przeprowadzona w dniu 20 czerwca 2013r.

2. Kataster lokali.

3. Ksi~ga wieczysta nr KW LD1M/00253216/9

4. Informacje z planu zagospodarowania przestrzennego.

5. Dane 0 parametrach (powierzchnie, kubatury) obiektu.

6. Inne informacje uzyskane od wlasciciela nieruchornosci oraz od developera

7. Przeglq_dtransakcji na rynku lokalnym (MODGIK).

8. Wtasna bazadanych dot. cen nieruchornosci.

4. DATY IS TOTNE DLA PROCESU WYCENY

Operat sporzadzono 24 czerwca 2013 roku.

Wartosc nieruchornosci okreslono na dzien 24 czerwca 2013 roku

Stan przedmiotu wyceny okreslono na dzieri 24 czerwca 2013 roku

Data wizji lokalnej - 20 czerwca 2013 roku.

5. OPIS I OKRESLENIE STANU NIERUCHOMOSCI

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

Ksiega wieczysta nr KW LD1M/00253216/9 prowadzona w Sadzie Rejonowym dla todzi

Sr6dmiescie XVI Wydzial Ksiag wieczystych

Dziall: OZNACZENIA NIERUCHOMOSCI

Polozenie: lodzkle, m. t6dz ul. Obywatelska 1068, budynek C

Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny nr 58 stanowiacy odrebna nieruchomosc

Opis lokalu: 1 pok6j z aneksem kuchennym, 2 pokoje, lazienka, wc, przedpok6j oraz

kom6rka nr 111

Kondygnacja: 2

Obszar: 67,94m2

Dziall: SPIS PRAW ZWIAZANYCH Z WtASNOSCIA

Udzial w nieruchomosci wsp6lnej, ktora stanowi grunt oraz czesci budynku i urzadzenia,

kt6re nie sluza wylacznie do uzytku wlascicieli lokali w wysokosci 6794/2392142 objete] kw

LD1M 0018309/9

Dzialll: WtASCICIEL:

Wlasciciel:

- Przedsiebiorstwo 8udowlane .Volbud" spolka z oqraniczona odpowiedzialnoscia z sledziba

w 8elchatowie w upadlosci.


III

-IIIII

E6di ul. Obywatelska 106B m.lll 6

Dziaf III CIElARY I OGRANICZENIA:

Inny wpis:

OGtOSZONO UPADtOSC W STOSUNKU DO PRZEDSI~BIORSTWA BUDOWLANEGO

VOLBUD SP. Z 0.0. Z SIEDZIB.t\ W BEtCHATOWIE W CELU LIKWIDACJI MAJJ\TKU

DtUZNlKA

Dziaf IV HIPOTEKI

Wpisy hipotek:

Brak wpisu

Uwaga: W zapisach Kw podano powierzchnie uzytkowa lokalu lacznie z powierzchnia kom6rki.

I-'-,I

-"=

Wypis z rejestru lokali

W!asciciel: Przedsiebiorstwo Budowlane Vol bud sp. z 0.0 w Belchatowie

Nr lokalu : 111

Nr budynku: 1668, obreb P-36, dzialka 199/1

Adres :t6dz ul. Obywatelska 106B

Funkcja lokalu: Lokale mieszkalne

Kondygnacja: 2

Ilosc izb:3

Powierzchnia uzytkowa: 66,15m2

Pomieszczenie przynalezne : - Kom6rka 0 pow. 1,79m2

- Miejsce parking owe

5.2. Przeznaczenie w miejscowvm planie zagospodarowania przestrzennego

-=IlI_._

Brak aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla teren6w na

kt6rych polozona jest nieruchomosc. W Studium Uwarunkowan i Kierunk6w Zagospodarowania

Przestrzennego Miasta Lodzi (uchwala nr XCIC/1826/10 Rady Miejskiej w todzi z 27

pazdziernika 2010 r.) nieruchomosc polozona jest na terenach zabudowy wielorodzinnej MW.

II-I''-


•

IL6dZ ul. Obywatelska 106 B m.111 7

5.3. Stan techniczno - uzytkowy nieruchomosci

Lokalizacja i czynniki srodowiskowe

jl ~SUIfIOWIt pl801Jt8 \, I ~ £le»vtJ°-

\\. I \

~'. f".,,,.,,,,...

f jl~ l I{! I j .. ~

o~ iit....!j

121 ~ZbDrt.zo~ A ..

j ~clt. Obyw.WsJr.J"",5\1.0

8

,j

! rf i1I g ; . -I PudY(lTIfJ .B=.i'lI B

•i j j ~ ~ J~ .! ~ ~ .......I.8 UbljsJra

i~ KGtU5OW8


III

ILodz ul. Obywatelska 106 B m.lll

IIIIIII

8

MAPA 1. Lokalizacja wycenianej nleruchomoscl i jej otoczenie

Osiedle mieszkaniowe .Oaza nad Jasieniem" w kt6rym znajduje sie szacowany lokal,

zlokalizowane jest w poludniowej czesci todzi, dzielnicy Polesie, przy ulicy Obywatelskiej. Jest toIniewielkie osiedle skladajace sie z kompleksu trzech pieciokondyqnacyinych budynk6w, powstateI w latach 2009-2010. W sumie na osiedlu sa 332 lokale mieszkalne 0 powierzchniach od 45 do

87m2 (dane ze strony internetowej developera). Bezposrednie sasiedztwo stanowia tereny

zabudowy przemystowej oraz budynki wielorodzinne niewielkiego osiedla wybudowanego po

roku 2000. W dalszym otoczeniu tereny rzeki Jasien , zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna

oraz powstajace od strony potudniowej zarnkniete osiedla budynk6w wielorodzinnych (przy ul

Pustynnej). Otocznie i sasiedztwo sa dobre ( sqsiadujqcy od strony wschodniej obiekt

produkcyjny, obecnie wykorzystywany tylko na magazyny i pomieszczenia biurowe). Dostep do

medi6w petny. Obszar, na kt6rym polozona jest nieruchomosc posiada dobry dostep do ustug

bytowych i komunalnych (przy ul Obywatelskiej oddany niedawno dyskont .Biedronka" , oraz

aktualnie powstajacy przy zbiegu ulic Obywatelskiej i al. Jana Pawta 11-.Lidl").

W rejonie lokalizacji zapewniony jest dostep do komunikacji miejskiej - linie autobusowe w

ulicy Obywatelskiej. Ulica Obywatelska, dwukierunkowa, asfaltowa stanowi polaczenie z dzielnicy

G6rnej z osiedlem Retkinia. Nalezy do ulic 0 znacznym ruchu ulicznym. Ponadto ulica ta

dochodzi do AI. Jana Pawta II (odlegtosc ok.700m) gt6wnej arterii miasta, stanowiace] rownlez

trase kraiowa nr 1.

IIII

IBWN "Value" Data: 24.06.2013r.I Sporzadzil: Piotr Szkudlarek Podpis:

I

ILodz ul. Obywatelska I06 B m.III 9

Osiedle .Oaza nad Jasieniem" jest osiedlem zamknietym - strzezonyrn. W przestrzeni

porniedzy budynkami usytuowano niewielkie tereny rekreacyjne (skwery z zielenia, plac zabaw

dla dzieci, grill), oraz miejsca postojowe dla mieszkancow.

Budynek "G" w kt6rym znajduje si~ jest szacowany lokal, usytuowany jest w poludniowej

czesci kompleksu, najbardziej oddalony od ulicy Obywatelskiej.

Widok usytuowania budynkow na osiedlu

Odleqlosci do:

komunikacji publicznej - 100m

sklep6w spozywczych - ok. 300 m

teren6w rekreacyjnych - 2000 m

centrum miasta - ok. 3,0 km.

Uzbrojenie w infrastrukture techniczna;

ulica i dojazd 0 nawierzchni asfaltowej

sieci : energia elektryczna, wodociq_g, kanalizacja, siec ciepJownicza, gaz, telefon.

Budynek mieszkalny wielorodzinny -pieciokondyqnacyjny, wolnostojacy. Wybudowany w 2009r,

w technologii mieszanej (wypeJnienia konstrukcji nosnych -sciany z bloczk6w silikatowych).

Szesc klatek schodowych z cichobieznymi windami. Standard wykonczerua czesci wsp61nych

budynku-podwyzszony, W poziomie piwnic wbudowany garaz podziemny z miejscami

parkingowymi.

III•


ILodz ul. Obywatelska 106B m.lll

Widok budynku i otoczenia


I-II-I

1111ILodz ul. Obywatelska 106 B m.lll

I-I1-IIIIIIIIIIIII•

BUDYNEK "C"PIF;TRO 1

Usytuowanie lokalu w budynku

Opis lokalu mieszkalnego

Szacowany lokal nr 111 0 powierzchni uzytkowej 66,15 m2 (wg wypisu z rejestru lokali), polozonyjest na II kondygnacji (pierwsze pietro). Sktada sie z pokoju dziennego z aneksem kuehennym, 2

pokoi, Iaztenkl, we, przedpokoju, balkonu oraz pomieszczenia przynalezneqo -kom6rki 0

powierzchni 1,79m2 i miejsea parkingowego.

Mieszkanie rozkfadowe. Standard pomieszczer'i -developerski.

Wykor'iezenie: podtogi -wylewki betonowe; sciany gfadzie gipsowe maszynowe, okna PCV. Brak

stolarki wewnetrzne]. Drzwi wejsciowe antywtamaniowe.

Stan teehniezny lokalu: bardzo dobry.

Szkic lokalu

'" 2m 3m

Opis: 1.Pok6j dzienny z aneksem kuchennym, 2-3.Pokoje, 4. Przedpok6j, 5.tazienka, 6.Wc


IL6dZul. Obywatelska I06 B m.III

Dokumentacja fotograficzna lokalu

..I[

I[

I[

I-I[

I-III-IIII


•IIIIIIIIIIII•

IL6dz ul. Obywatelska 106B m.lll 113 I6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOSCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOSCI

Rodzaj okres/anej wartosci

Zgodnie z aktualnie obowiazujacyrni przepisami wycene nieruchornosci przeprowadza sie

dla jej wartosci rynkowej. W celu okreslenia wartosci rynkowej rzeczoznawca majettkowy

powinien ustalic spos6b najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego uzytkowania

nieruchornosci. Uzytkowanie to rnoze stanowic kontynuacje aktualnego sposobu uzytkowania lub

rnoze polegac na innym sposobie jej uzytkowania. Wyboru sposobu uzytkowania nieruchornoscl

dokonuje rzeczoznawca majettkowy uwzqledniejac przepisy prawa, cel wyceny, stan

i przeznaczenie nieruchornosci oraz stan rynku.

Spos6b najkorzystniejszego uzytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne

wykorzystanie nieruchomosci, kt6re jest fizycznie rnozliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie

dopuszczalne, ekonornicznle optacalne i zapewniajace najwyzsza wartosc wycenianej

nieruchornosci.

Wartosc rynkowa nleruchomoscl okresla sie bez uwzqlednianla koszt6w transakcji kupna

- sprzedazy oraz zwiazanych z ta transakqa podatk6w i oplat.

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) - Wartosc

rynkowa i wartosc odtworzeniowa - w celu okreslenia wartosci rynkowej rzeczoznawca

rnajatkowy powinien ustalic spos6b najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego

uzytkowania nieruchomosci. Taki spos6b oznacza wykorzystanie nieruchomosci, kt6re jest

fizycznie mozliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie oplacalne i

zapewniajace naiwyzsza wartosc wycenianej nieruchomosci.

Ustalono, ze najkorzystniejszym a [ednoczesnie najbardziej prawdopodobnym sposobem

uzytkowania przedmiotowej nieruchornosci, bedzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji

- a wiec kontynuacja aktualnego sposobu uzytkowanla W zwiazku z powyzszyrn, okreslono

wartosc rynkowa praw do nieruchomosci dla aktualnego sposobu uzytkowania,

Wvb6r podejscia, metody i techniki szacowania

Zgodnie z artykutem 154 Ustawy 0 gospodarce nieruchomosciami wyboru wtasciwego

podejscia oraz metody i techniki szacowania nieruchomosci dokonuje rzeczoznawca majatkowy,

uwzqledniajac w szczeqolnosci cel wyceny, rodzaj i polozenle nieruchomosci, funkcje

wyznaczona dla niej w planie miejscowym, stopieri wyposazenia w urzadzenia infrastruktury

technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostepne dane 0 cenach nieruchornosct podobnych.

Dla celu podanego w pkt. 2 okresteniu podlega wartosc rynkowa nieruchomosci. Wartosc

rynkowa nieruchomosci stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena rnozliwa do uzyskania na

rynku, okreslona z uwzgl~dnieniem cen transakcyjnych przy przyj~ciu nast~pujetcych zatozen:

a) strony umowy byty od siebie niezaJezne nie dziataty w sytuacji przymusowej oraz miaty

stanowczy zamiar zawarcia umowy,

BWN "Value" Data: 24.06.2013r. Sporz'ldzil: Piotr Szkudlarek Podpis:

ILodz ul. Obywatelska 106B m.lll

b) uptynq_tczas niezbedny do wyeksponowania nieruchornosci na rynku i do wynegocjowania

warunkow umowy

Do oszacowania wartosci rynkowej nieruchornosci zastosowana podejscie porownawcze,

technike korygowania ceny sredniej. Metoda ta polega na okreslaniu wartosci rynkowej

wycenianej nieruchornosci na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchornoscl

reprezentatywnych przyjetych do porownari, ktore to nieruchornosci byty przedmiotem transakcji

sprzedazy, Do okreslenia wartosci rynkowej nieruchomosci nalezy dochodzic w drodze korekty

srednie] ceny rynkowej uzyskanego zbioru, wspotczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom

rynkowym nieruchomosci.

Sposob wyceny nieruchomosci

Sposob wyceny zalezy od charakteru i przeznaczenia nleruchornosci. Do okreslenia sposobu

wyceny niezbedna jest znaiomosc rynku nieruchomosci, na ktoryrn umiejscowiony jest przedmiot

wyceny. Znaiomosc rynku jest rozumiana zarowno pod wzgl~dem geograficznym jak i pod wzgl~dem

sposobu uzytkowania nleruchornosct Zgodnie z Krajowymi Standardami Wyceny wartosc rynkowa

nieruchornosci winna bye okreslona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, ktory jest fizycznie

wykonalny, a jego realizacja zarowno pod wzgl~dem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna

i ekonomicznie uzasadniona.

Wyboru sposobu okreslenia wartosci przedmiotowej nieruchomosci dokonano uwzgl~dniajq_c:

• Cel wyceny

• Rodzaj i polozenie nieruchomosci, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym

• Stepien wyposazenia w urzadzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania

nieruchornosci

• Zakres wyceny

• Dostepnosc danych 0 nleruchornosciach podobnych i ich otoczeniu

• Uwarunkowania wynikajq_ce z podstaw materialno-prawnych wyceny

• Stan prawny nieruchomosci

Wartose rynkowa prawa do lokalu okreslono podejsciem porownawczyrn, metoda korygowania

ceny srednie].

Dane 0 transakcjach uzyskano z aktow notarialnych. Nieruchomoscl wziete do porownan

stanowia samodzielne lokale usytuowane na osiedlu .Oaza nad Jasieniem"

Do analizy porownawcze] przyjeto n/w cechy rynkowe, ktore w najistotniejszy sposob

wptywajq_ na wartosc rynkowa nieruchomosci, Kazdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali

wartosci:


•


Cechy rynkowe i Ocena Opisich wagi

Pietro 20% bardzo dobre Ij)~rodobre od II wzwyz

dostateczne parterStandard 35% bardzo dobry W_ykor'iczenie w wysokim standardzie

dobry Przecl~tny -typowy standard Jl'{Ykor'iczenia,dst Lokal w stanie developerskim, do wykonczenia

Wielkosc lokalu, duza 3 pokoje, powierzchnia powyzej 60m'"10% srednla 2-3 pokoje, od 51 do 60m'"

mala 2_pokoje do 51 rn"Lokalizacja b. dobra Lokalizacja w budynku 0 wystawie okien poludnie-zachodszczeg6lowa dobra Lokalizacja w budynku 0 wystawie okien wschod-zachod

35% dst Lokalizacja w budynku 0 wystawie okien polnoc-poludnie

7.ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOSCI

Oferta Iodzkieqo rynku to tysiace metrow kwadratowych powierzchni mieszkaniowej. Lokalny

rynek todzki w obrocie lokalami mieszkalnymi jest rynkiem stosunkowo rozwinietyrn. Znana

oqolnie jest sytuacja, wystepowanla niedoboru mieszkan oraz, ze powstaje niewielka ilosc

mieszkan nowo budowanych. Lodzki wtorny rynek nieruchomosci mieszkaniowych, jest rynkiem

zrownowazonyrn z lekka przewaqa popytu nad podaza, Popyt ten jest ograniczany

rnozliwosclarnl finansowymi potencjalnych nabywcow, oraz ogolnet sytuacja gospodarczet kraju.

Ceny rnieszkan nowych w obrocie wtornyrn oscyluia na poziomie kosztow ich wytworzenia.

Ceny rnieszkan starszych Setnizsze, ze wzqledu na ich zuzycie, ale takze, ze wzgl~du na gorszet

funkcjonalnosc i gorszet ochrone cieplna, poniewaz przy wprowadzanych obecnie systemach

pomiaru zuzyteqo ciepla dla poszczeqolnych mieszkan ma to duze znaczenie w kosztach

eksploatacyjnych a czynnik grzewczy ma naiwiekszy udziat w tych kosztach. Przy lokalach

starszych istotnym czynnikiem cenotworczyrn jest tez lokalizacja i otoczenie, przy nowych czynnik

ten zawiera sie w kosztach wytworzenia (cenie gruntu pod budowe). przy wyborze wtasnego M na

rynku wtornym, dose istotnym czynnikiem jest korzystne zlokalizowanie z dobrym dojazdem i

dojsciem do centrum, a takze usytuowanie w stosunku do kompleksow handlowo ustugowych,

szkoty, osrodkow zdrowia, kosciola. Totez istnieja lokalizacje, dla ktorych zainteresowanie

kupuiacych jest wieksze.

W tabelach ponizej, z analizy rynku wybrano transakcje lokalami 0 powierzchni od 49,0 do

74,0 m2

odnotowane od czerwca 2012r do daty wyceny. Lokale te Set polozone w budynkach

osiedla .Oaza nad Jasieniem", w technologii podobnej do szacowanej nleruchornosci.

Obecnie analitycy widza niewielka poprawe na rynku mieszkaniowym. Jednak nie nalezy

oczekiwac, wiekszej tendencji wzrostowej cen mieszkan. Najbardziej prawdopodobnym

scenariuszem wydaje si~ dtugotrwata stabilizacja cen przy wcietz niewielkiej aktywnosci rynku.

Na wykresie ponizej przedstawiono raport dotyczetce ofert cen mieszkan na rynku wtornym za

ostatni rok .

BWN "Value" Data: 24.06.2013r. Sporz~dzil: Piotr Szkudlarek Podpis:

ILodz ul. Obywatelska 106 B m.111

4.223J98Srednia cena za metr (ostatni rok) W t.odzl

3,621,14

tr6d/o: Money.pl Iipl.c'12 wra e s len'12 lis top ed t l Z stl'OZen'13 bo,lecieri'13 caerwte c

Ceny lokali na rynku pierwotnym, ksztaltujq sie na poziomie ad ok. 3900,0 ztlm2 do ok.

5200ztlm2. Wyzsze ceny lokali wyst~pujq w atrakcyjnych osiedlach, w bardzo dobrych

lokalizacjach. Ponadto, srednia cena miejsc garazowych wynosita 20-25 tys. Zfotych ( w

garazach wielostanowiskowych). Natomiast dla mieszkan starszych, z rynku wt6rnego srednia

wynosi ok. 3500ztlm2.

Biorac pod uwaqe odnotowany spadek cen transakcyjnych dla lokali mieszkalnych,

przyjeto trend w wysokosci 5% w skali roku.

•

4,163,69

4,103.,41

3,982,84

3,'322,56

3,862,27

3,801,99

3.68L42

,PoznanSzozecin

-- ...._C I

... I

'1 \......W.r........

Rawa Maz.

I.'r )''R:J:::'"' I

\'" "', ;''[; -"~~,/ ,'7\ , I I

--~\ ~_.! ....., "L ,--

JKatotMce ~-' (C) modgik.lodz.pl

MAPA 2: Granice miasta t.odzi z zaznaczeniem orientacyjnego polozenla wycenianej nleruchomoscl


••

1Lodz ul. Obywatelska 106 B m.lll 1171Zaobserwowane transakcje rynkowe na osiedlu

Lp. Data Ulica Cena zt Powierzchnia Cena 1m21. 2012-06-28 Obywatelska 320000 68,09 47002. 2012-07-06 Obywatelska 287037 69,41 41353. 2012-07-06 Obywatelska 212220 49,29 43064. 2012-07-27 Obywatelska 223000 52,10 42805. 2012-08-27 Obywatelska 269500 66,15 40746. 2012-09-12 Obywatelska 205166 49,24 41677. 2013-02-08 Obywatelska 311125 74,67 41678. 2013-02-14 Obywatelska 311833 74,84 41679. 2013-02-20 Obywatelska 287037 68,18 421010. 2013-03-21 Obywatelska 187222 50,55 370411. 2013-03-27 Obywatelska 285826 74,78 3822

srednia 4157

8. OKRESLENIE WARTOSCI NIERUCHOMOSCI

9.1 Okres/enie trendu czasowego na analizowanym obszarze.

Z poczynionych obserwacji wynika, iz w badanym okresie czasu, tempo spadku cen lokalimieszkalnych na analizowanym rynku wt6rnym wynosilo ok. 5,0% w skali rocznej (ok.0,41%w skali miesiaca). Dane te zostaly uwzqlednions przy ustalaniu wplywu trendu czasowego nacene nieruchomoscl. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu lokalami mieszkalnymi na rynkuwt6rnym na analizowanym obszarze, nie przeklada sie na inny rodzaj nieruchomosci np. grunt6wpod zabudows wielo i jedno rodzinna czy tez dom6w.

W tabeli ponize] przedstawiono transakcje skorygowane 0 trend czasowy:Cena

Cena 1m2skorygLp. Data Ulica Cena zl Powierzchnia 1m2

1. 2012-06-28 Obywatelska 320000 68,09 4700 45272. 2012-07-06 Obywatelska 287037 69,41 4135 39993. 2012-07-06 Obywatelska 212220 49,29 4306 41654. 2012-07-27 Obywatelska 223000 52,10 4280 41405. 2012-08-27 Obywatelska 269500 66,15 4074 39576. 2012-09-12 Obywatelska 205166 49,24 4167 40647. 2013-02-08 Obywatelska 311125 74,67 4167 41508. 2013-02-14 Obywatelska 311833 74,84 4167 41509. 2013-02-20 Obywatelska 287037 68,18 4210 419310. 2013-03-21 Obywatelska 187222 50,55 3704 370411. 2013-03-27 Obywatelska 285826 74,78 3822 3822

srednia 4157 4079

9.2. Okreslenie wartosci nieruchomosci w podejsciu porownawczym

Wartosc rynkowa lokalu mieszkalnego okreslono podeiscem por6wnawczym, metoda korygowaniaceny srednie] .Jako [ednostke porownawcza przyjeto 1 m2 powierzchni uzytkowe] mieszkania. Roznicapomiedzy najwyzsza a najnizsza cena transakcyjnq_ na monitorowanym rynku lokalnym wynosi:gdzie: Cmax = 4527,0/m2 Cmin = 3704,0 ztlm2 Csr=4079,Ozflm2

Cmaxf c, = 1,1098

Cminl c, = 0,9081


llI


Okreslenie zakresu wsp6tczynnik6w korygujacych

II

Udzialcechyw Wspokz.

LP Cechy rynkowe f1C (%) min/sr rnax/sr Wspotcz. min(waga

max

cechy)1 2 3 4 5 6 7

1. Standard 35 09081 11098 03178 03884

2. Pietro 20 09081 11098 01816 02220

3. Wielkosc lokalu 10 09081 11098 00908 01110

4. Lokalizacja 35 09081 11098 03178 03884

5. Standard 35 09081 11098 03178 03884II

Dla szacowanego 10 alu 0 res ana:

Lp Cechy rynkowe Charakterystyka

1. Standard wykonczenia dst

2. Pietro b.dobre

3. Wielkosc lokalu srednia

4. Lokalizacja dobra

k k 'I

II Opis nieruchomosci 0 cenie najwyzszej i najnizsze]:

II

Lp Cechy do porownariLokale porownawcze

Nieruchomosc 0 cenie najwyzszej Nieruchomosc 0 cenie najnizszej1. Polozenie Obywatelska Obvwatelska

2. Data transakcji 2012-06-28 2013-03-21

3. Standard wykonczenia dobry-wykonczony dst-developerski

4. Pietro 1 pietro 1 pietro

5. Wielkosc lokalu srednia- 68,09m~ mala- 50,55m~

6. Lokalizacja dobra dst

7. Cena lokalu 203500 178000Ill

Wartosci wsp6tczynnik6w korygujacych:

Standard wykoriczenia

Stooieri wartoSci cechy dst sredni b. dobry

Przvoisany udzlal % w wadze 0 175 35

WsoOtcz. koryg. dla daneqo stoonia wartoSci 0.3178 03531 03884

l Pi~tro

IIStooieri wartosd cechy dst db bdb

Przvoisany udzial % w wadze 0 10 20

WsoOtcz. koryg. dla daneqo stoonia wartoSci 01816 0.2018 0/2220

Wielkosc lokalu

• Stopien wartosd cechy duza srednia mala

Przvoisany udzla! % w wadze 0 5 10

Wsootcz. koryg. dla daneoo stoonia wartosci 00908 01009 01110

Lokalizacja

Stopleri wartosci cechy przedetna db bdb

Przvoisany udzial % w wadze 0 175 35

Wsootcz. koryg. dla daneoo stoonia wartoSci 03178 03531 03884



Okreslenie sumy wartosci wsp6fczynnikow korygujacych:

Udziat StepienWspokz. koryg.

LP Cechy rynkowe cechy w Wspokz. Wspokz. wartosd Udziat %dla danego

I1C (%) min max cechy nier. wwadzestopnia wartoSciwyc.

1 2 3 4 5 6 7 81. Standard 35 0,3178 03884 dst 0 0,31782. Pietro 20 01816 02220 b.dobre 20 0,22203. Wielkosc lokalu 10 00908 01110 srednia 5 0,10094. Lokalizacja 35 03178 03884 dobra 175 03531

Suma 100 09080 11098 0,9938

Okreslenie wartosci rynkowej 1 m2 powierzchni uzytkowej wycenianego lokalun

W1m2=Csr*LUji~]

Gdzie:Csr - srednia cena 1m2 powierzchni uzytkowej lokalu okreslona na podstawie probki

reprezentatywneju, - wspolczynniki korygujctce odpowiadajace cechom rynkowym

W1m 2=4079,0 ztlm2*0,9938= 4053,7ztlm2

Okreslenie wartosci rynkowej lokalu stanowiacego odrebna nieruchomosc 0 powierzchni uzytkowej

66,15 m2:

Wn =66,15 m2 x 4053,7 ztlm2 = 268 152zt.

Przyj~to 268 OOOzl

Wartosc rynkowa lokalu stanowictcego odrebna nieruchomosc nr 111 polozonegow t.odzi, w budynku przy ul. Obywatelskiej 1068 okreslona na dzleri 24 czerwca2013 roku, metoda korygowania ceny srednle] w zaokrctgleniu do pelnych zlotych

wynosi:268000 zl.

slownie: dwiescie szescdziesictt osiem tysi~cy zlotych

9. WYNIKI KONCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKOW

Wartosc rynkowa lokalu mieszkalnego nr 111, stanowiaceqo odrebna nieruchomosc , polozoneqo w

todzi przy ul, Obywatelskiej 1068 wynosi:

a) Dla stanu na date wyceny268000 zl

slownie: dwiescie szescdziesictt osiem tysi~cy zlotychW wyniku przeprowadzonej wyceny oszacowano wartosc rynkowa lokalu mieszkalnego,

ktora odzwierciedla poziom cen transakcyjnych na lokalnym rynku oraz atrybuty przedmiotu

wyceny. Okreslona wartosc rynkowa lokalu miesci sie w przedziale zanotowanych cen

transakcyjnych, a otrzymana cena 1m2 powierzchni uzytkowe] jest na poziomie nieco ponize]

srednie] ceny zanotowanej na analizowanym obszarze. Biorac pod uwaqe standard lokalu oraz

BWN "Value" Data: 24.06.2013r. Sporzadzil: Piotr Szkudlarek


10. KLAUZULE I ZASTRZEZENIA.

1.Operat szacunkowy sporzadzony zostal zgodnie z przepisami prawa oraz PowszechnymiKrajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polska Federacjs StowarzyszenRzeczoznawc6w Majcttkowych.

2.0trzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartosc jest okreslona na dzien jegoopracowania.

3. Wartose rynkowa ustalona w niniejszym operacie nie zawiera podatku VAT.4. Wyceniajctcy nie ponosi odpowiedziatnosci za wady ukryte przedmiotu wyceny, kt6rych nie

mozna byto stwierdzic podczas wizji lokalnej catej nieruchomoscl5. Zakladarny, ze wszystkie udzielone nam informacje sa zgodne z prawda oraz ze nie zatajono

przed nami zadnych fakt6w moqacych wptyncte na wynik niniejszej opinii a wartosci6. Autor nie bierze odpowiedzlalnosci za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w ksieqach

wieczystych.7. Niniejszy ope rat maze bye wykorzystywany do celu, dla kt6rego zostat sporzadzony przez

okres 12 miesiecy ad daty jej sporzadzenia, chyba, ze wystapilyby okolicznoscl, a kt6rychmowa wart. 154 ust. 1 Ustawy a gospodarowaniu nieruchomosciami;

8. Aktualnosc opinii maze potwierdzlc jej autor w spos6b opisany w § 58 rozporzadzenia RadyMinistr6w z dnia 21 wrzesrua 2004 roku w sprawie wyceny nierucnomosct i sporzadzaniaoperatu szacunkowego

9. Wyceniajctcy nie ponosi odpowiedzialnosci w przypadku wykorzystania niniejszej opinii doinnych cel6w, niz cel, dla kt6rego zostala sporzadzona;

10. Wyceniajctcy oswiaocza, ze ze swojej strony dochowa poufnosci wszystkich informacjiuzyskanych w procesie sporzadzania opinii oraz nie bedzie udostepniac w calosci lub wczesciach dostarczonych nam dokument6w, poza wyjcttkiem opisanym wart. 158 ustawy;

11. Niniejszy operat nie maze bye wykorzystywany do innych cel6w niz te, do kt6rych zostalsporzadzony.

12. Okreslona wartosc nleruchornoscl nie uwzqlednia obciazeri nieruchomoscl hlpoteka,13. Operat zawiera 20 (dwadziescia) ponumerowanych stron oraz zatacznikl.


1=I~llllll-~llI-II{

{

I

-=I~

ILodz ul. Obywatelska 106B m.III

Badanie Ksi~giwieczystej

Ksiega wieczysta nr KW LD1M/00253216/9 prowadzona w Sadzie Rejonowym dla todzi

Sr6dmiescie XVI Wydziat Ksiag wieczystych

Dziat I: OZNACZENIA NIERUCHOMOSCI

Polozenie: lodzkie. m. t6di ul. Obywatelska 106B, budynek C

Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny nr 58 stanowiacy odrebna nieruchomosc

Opis lokalu: 1 pok6j z aneksem kuchennym, 2 pokoje, tazienka, wc, przedpok6j oraz

kom6rka nr 111

Kondygnacja: 2

Obszar: 67, 94m2

Dziat I: SPIS PRAW ZWIAZANYCH Z WtASNOSCIA

Udzial w nieruchornosci wsp6lnej, ktora stanowi grunt oraz czesci budynku i urzadzenia,

kt6re nie sluza wylacznte do uzytku wlascicief lokali w wysokosci 6794/2392142 objete] kw

LD 1M 0018309/9

Dziat II: WtASCICIEL:

Wtasciciel:

- Przedsiebiorstwo Budowlane "Vol bud" sp6tka z oqraniczona odpowiedzlalnoscia z siedziba

w Belchatowie w upadlosci.

Dziat III CIEZARY I OGRANICZENIA:

Inny wpis:

OGtOSZONO UPADtOSC: W STOSUNKU DO PRZEDSI~BIORSTWA BUDOWLANEGO

VOLBUD SP. Z 0.0. Z SIEDZIBA W BEtCHATOWIE W CELU LIKWIDACJI MAJATKU

DtUZNIKA

Dziat IV HIPOTEKI

Wpisy hipotek:

Brak wpisu

t6di 24.06.2013r


•

III•

~6DZKJ OSRODEK GEODEZll I90-113 ~.dt.,o!+l."Tr~U9..y.t!~~?.1'2~tel. 42 631"g'n.'a,PJfztru1"55IJfB

fax 42 637 48 77 ., ...•,t_ ..... _j

Wypis z rejestru lokali t6dz dn. 24·06-2013 r.

Nr kancelaryjny: t.OGIEGB//2013

Jednostka EwidencyjnaPowiatWOjew6dztwo

tOOZ-POlESJErooztOOZKIE

Identyfikator obrebu 106104_9.0036Jednostka rejestrowa lokali 106104_9.0036.l211

Obr,b P-36Pow. jedn. rejestr. 272,69 m2

Wlasnosc Udzial Nazwisko i imie (Nazwa) I Adres Iwlasciciel PRZEDSIl;BIORSTWO BUDOWlANE VOlBUD SPaZ 0.0. WBEt.CHATOWIEREGON 592269999pow. betchatowskl, woj. lodzkie

JUl. PRZEMYStOWA 497-400 BEtCHATOW (adres siedziby)

Nr lokalu:111 Identyfikator: 106104_9.0036.1668_BUD.111_lOK

INr budynku: 1668 w obrebie: P-36 na dzlalce:" 199/1Jednostka rejestrowa budynku: 106104_9.0036.G59Pozycja kartoteki lokali: 106104_9.0036.1668_BUDJednostka rejestrowa gruntu~ 106104_9.0036.G59Pozycja kartoteki budynk6w: 106104 9.0036.G59

Adres: Ul. OBYWATElSKA 106B m. 111 Dokumenty wlasnosci:AKT NOTARIAlNY REPERTORIUM A NR 5058/2010

Powierzchnia uzytkowa lokalu: 66,15 m2Funkcja lokalu Lokale mieszkalneKondygnacja: * 2lIose izb: 3Pomieszczenia przynalszns lokalu: KOM6RKA llosc : 1 Powierzchnia : 1,79 m2

MIEJSCE PARKINGOWE llosc : 1 Powierzchnia : m2Wartose:Data okreslenia wartosci:

'LOKAL 1-POZIOMOWYNr lokalu:3 Identyfikator: 106104_9.0036.1673_BUD.3_lOKNr budynku: 1673 w obrebie: P-36 na dzialce:" 199/1Jednostka rejestrowa budynku: 106104_9.0036.G59Pozycja kartoteki fokafi: 106104_9.0036.1673_BUDJednostka rejestrowa gruntu~ 106104_9.0036.G59

JPozycja kartoteki budynk6w: 106104 9.0036.G59

Adres: Ul. OBYWATElSKA 106A m. 3 Dokumenty wlasnosci: I

AKT NOTARIAL NY REPERTORIUM A NR 5058/2010 ,Powierzchnia uzytkowa fokalu: 50,57 m2 :Funkcja lokalu Lokale mieszkalne IKondygnacja: * 2Hose izb: 2 iPomieszczenia przynalezns lokalu: KOM6RKA llosc : 1 Powierzchnia : 1,94 m2 I

lIose: Powierzchnia : m2,MIEJSCE PARKINGOWE 1 IWartose:

Data okreslenia wartoscl:

'LOKAL 1-POZIOMOWYNr lokalu: 80 Identyfikator: 106104 9.0036.1673 BUD.80 lOK

Strona 1 z 2

Nr budynku: 1673 w obrebie: P-36 na dzialce:" 199/1Jednostka rejestrowa budynku: 106104_9.0036.G59Pozycja kartoteki lokali: 106104_9.0036.1673_BUDJednostka rejestrowa gruntu~ 106104_9.0036.G59Pozycja kartoteki budynk6w: 106104 9.0036.G59

Adres: UL. OBYWATELSKA 106A m. 80 Dokumenty wlasnosci: IAKT NOTARIALNY REPERTORIUM A NR 5058/2010

I~1_P_o_w_ie_~_c_h_n_ia__uz~'~~k_o_w_a__lo_k_a_'u_:_7~8~,0_4m_2 ~

Funkcja lokalu LokaJe mieszkaJneKondygnacja: * 3lIoseizb: 3Pomieszczenia przynalezne lokalu: KOMORKA llosc : 1

llosc : 11,46 m2

m2Powierzchnia :Powierzchnia :MJEJSCE PARKINGOWE

Wartose:Data okreslema wartosci.

'LOKAL 1-POZIOMOWYNr lokalu: 81 Identyfikator: 106104_9.0036.1668_BUD.81_LOK

na dzialce:" 199/1Nr budynku: 1668 w obrebie: P-36

Jednostka rejestrowa budynku: 106104_9.0036.G59Pozycja kartoteki lokali: 106104_9.0036.1668_BUDJednostka rejestrowa gruntu~ 106104_9.0036.G59Pozycja kartoteki budynk6w: 106104_9.0036.G59

Adres: UL. OBYWATELSKA 106B m. 81 Dokumenty wlasnosci:

AKT NOTARIALNY REPERTORIUM A NR 5058/2010Powierzchnia uzytkowa lokalu: 77,93 m2

Funkcja lokaluKondygnacja: *llosc izb:Pomieszczenia przynatezne lokalu:

Lokale mieszkalne23KOMORKAMJEJSCE PARKINGOWE

2,09 m2m2

llosc : 1llosc : 1

Powierzchnia :Powierzchnia :

Wartose:Data okreslenia wartosci:

;LOKAL 1-POZIOMOWY

Wypis sporz~dzit: Balcerzak Dominik, dnia 24-06-2013 godz. 11 :37, (dok. 3547/2013)

Oznaczenia :

* dane ewidencyjne, kt6re nie spelnlaja wymagan Rozporzadzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia29 marca 2001 w sprawie ewidencji grunt6w i budynk6w. (Dz.U. Nr 38, poz. 454) oraz obowiazujacych standard6wtechnicznych

!\\

\, ,"'_ ~- -

Strona 2 z 2

IIIIIIIII ~

'0..s::::~...C)

~.....rnCI)

'Qi'...N.!lc.~~eNo~CO-CI).cCOI-

IIIIIII

UJ'N U5"0 UJo _J""J 0co a..+J II/) Nco 0~ -0

.>,J+JCQ)"0>-N~a..

ccoe>o

«Ill<0<0<0000

~~~1/)1/)1/)...J...J...Jwww

iiiIII III III000.J.J.J:::>:::>:::>

0::Z

~~(/)0>-""NCO(.) .....w8~e«~00LlJ'...JCi)~

co..,Q.

<o:a00

~~(/)1/)...J...Jww

iiIII III00.J.J:::>:::>

~ Q;.E CDC) E <I>' "?~ ~.g Q.ooen.... 1oe-cooe-

«Ill<0 co co000

N

cos:::eCi5

('I')..-o~CDo..tN

..:.::'c'Eoo..:.::C'ilt:!Q)u"iiiCO

»cC'il

'ENQ)

'ti..:.::g

Documents

OPERAT SZACUNKOWY - e-gamma.plObywatelska+106B+lokal+111.pdf · I I I-II II I E6di ul. Obywatelska106Bm.lll 6 Dziaf IIICIElARY IOGRANICZENIA: Inny wpis: OGtOSZONO UPADtOSC W STOSUNKU