OPERAT SZACUNKOWY - lodzwidzew.pl · operat szacunkowy z oszacowania prawa wŁasnoŚci nieruchomoŚci gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji, poŁoŻonej

OPERAT SZACUNKOWY

Z OSZACOWANIA

PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM

MIESZKALNYM W TRAKCIE REALIZACJI, POŁOŻONEJ W OBRĘBIE W-42, W ŁODZI, PRZY

ULICY RATAJA 16, NA DZIAŁCE GRUNTU O NUMERZE EWID. 121/15 I POWIERZCHNI

0,3002 HA, KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/00258912/3 WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI

1/6 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI NR 121/17 UJAWNIONEJ W KW

LD1M/00246886/4 STANOWIĄCEJ DROGĘ DOJAZDOWĄ

AUTOR OPRACOWANIA:

Krzysztof Kuryłowicz –rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676,

biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów

KM 53332/14

Data opracowania: 28 maja 2015 r.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Łódź, ul. Rataja 16

KM 53332/14 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM

MIESZKALNYM W TRAKCIE REALIZACJI, POŁOŻONEJ W OBRĘBIE W-42, W ŁODZI PRZY

ULICY RATAJA 16 - DZIAŁKA GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 121/15 I

POWIERZCHNI 0,3002 HA; KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/00258912/3 WRAZ Z UDZIAŁEM W

WYSOKOŚCI 1/6 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI NR 121/17 UJAWNIONEJ W

KW LD1M/00246886/4 STANOWIĄCEJ DROGĘ DOJAZDOWĄ

1. Przedmiot wyceny:

Przedmiotem wyceny jest prawo własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w trakcie

realizacji, położonego na działce o numerze ewidencyjnym 121/15, o powierzchni 0,3002 ha, w

obrębie W-42, w Łodzi, przy ul. Rataja 16 wraz z udziałem w wysokości 1/6 części w prawie

własności działki nr 121/17, stanowiącej drogę dojazdową.

Prawo własności przedmiotowej nieruchomości (działka 121/15), na podstawie umowy sptrzedaży i

oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 04 listopada 2010 roku, AN nr rep. A 8109/2010 – Pani

Agnieszce Łukszas-Majtczak. Udział w prawie własności w działce stanowiącej drogę dojazdową w

wysokości 1/6 części przysługuje Pani Agnieszce Łukszas-Majtczak na podstawie umowy sprzedaży

nr rep. A 1301/97 z dnia 12 marca 1997 r.

Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę

Wieczystą LD1M/00258912/3 (działka nr 121/15) oraz LD1M/00246886/4 (działka nr 121/17).

2. Cel wyceny:

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową,

dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego

Kamila Pietrasika, działającego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi, prowadzącego

kancelarię w Łodzi (93-177), przy ul. Dąbrowskiego 17/21.

3. Metodologia wyceny: podejście mieszane, metoda pozostałościowa oraz podejście

porównawcze, metoda porównywania parami.

4. Wartość rynkowa prawa własności działki gruntu o numerze ewid. 121/15, obręb W-42,

położonej przy ulicy Rataja 16 w Łodzi, zabudowanej budynkiem mieszkalnym według

aktualnego zaawansowania prac budowlanych, wraz z udziałem w działce nr 121/17

stanowiącej drogę dojazdową, oszacowana dla celów sprzedaży w postępowaniu

egzekucyjnym, podejściem mieszanym, metoda pozostałościową oraz podejściem

porównawczym, metodą porównywania parami, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych

wynosi:

220 900 zł słownie: dwieście dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych

5. Data istotne dla procesu wyceny:

6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane

przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w dniu 05 grudnia 1995 roku numer 1676,

biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów.

Data sporządzenia operatu: 10 lutego – 28 maja 2015 roku.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 25 maja 2015 roku.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 marca 2015 roku.

Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 09 marca 2015 roku.


KM 53332/14 3

SPIS TREŚCI

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ...................................................................................... 2

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................................................ 4

2. CEL WYCENY ....................................................................................................................... 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO......................................................... 4

3.1 Podstawa formalna wyceny .............................................................................................. 4

3.2 Podstawy materialno – prawne ......................................................................................... 4

3.3 Źródła danych merytorycznych ......................................................................................... 5

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ................................................................................. 5

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ........................................................................ 5

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny ...................................................................................... 5

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ............................... 8

5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości ........................................................................ 8

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...................................................... 16

6.1 Wybór metodologii wyceny .............................................................................................. 16

6.2 Sposób wyceny .............................................................................................................. 16

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 21

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ........................................................................... 28

8.1 Określenie trendu czasowego .......................................................................................... 28

8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej ........................................................... 28

8.3 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym według aktualnego

zaawansowania robót budowlanych. ...................................................................................... 29

9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIEZABUDOWANEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 121/15 ......................... 31

9.1. Analiza porównawcza ..................................................................................................... 31

9.2 Określenie trendu czasowego .......................................................................................... 33

9.3 Oszacowanie wartości nieruchomości niezabudowanej ....................................................... 33

10. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 §2 KPC .... 35

11. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW .................................................... 35

12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ............................................................................................... 37

Załączniki:

1. Badanie struktury funkcjonalnej (przeznaczenia) działki 121/15 zgodnie z obecnie obowiązującą dokumen-tacją;

2. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny;

3. Kopia wypisu z rejestru gruntów;

4. Kopia decyzji o warunkach zabudowy nr V.RUB/578/09 z dnia 02 lutego 2010 roku;

5. Kopia decyzji nr ŁW.VII-27/11 o przeniesieniu decyzji nr V.RUB/378/09 z dnia 17 stycznia 2011 roku;

6. Kopia decyzji pozwolenia na budowę nr ŁW-VII/245/2011 Z dnia 18 lipca 2011 roku;

7. Rzuty kondygnacji budynku;

8. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Łodzi przy ul. Rataja 16.


KM 53332/14 4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Określenie nieruchomości

a. rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w trak-

cie realizacji wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową;

b. położenie nieruchomości: Łódź, ul. Rataja 16, obręb W-42, działka gruntu nr 121/15 oraz

udziałm w działce nr 121/17;

c. powierzchnia gruntu: 0,3002 ha (działka nr 121/15);

d. numer Księgi Wieczystej: LD1M/00258912/3.

Zakres wyceny

a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji, o niewielkim stopniu zaawansowania robót

budowlanych wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową.

b. określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: pozostałe udziały w KW

LD1M/00246886/4.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę

dojazdową, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egze-kucyjnym prowadzonym przez

Komornika Sądowego Kamila Pietrasika, działającego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-

Widzewa w Łodzi, prowadzącego kancelarię przy ul. Dąbrowskiego 17/21 w Łodzi (93-177).

Numer sprawy KM 53332/14.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1 Podstawa formalna wyceny

Zlecenie z dnia 04 lutego 2015 roku (otrzymane 10 lutego 2015 roku) Komornika Sądowego

Kamila Pietrasika, działającego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi,

prowadzącego swoją kancelarię w Łodzi przy ulicy Dąbrowskiego 17/21. Numer sprawy: KM

53332/14.

3.2 Podstawy materialno – prawne

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U.

2014 poz. 518, z późn.zm.) -UoGN;

2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z

2013 roku poz. 707 z późn. zm.) - UKWiH;

3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn.

zm.) - RWNSOS;

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz.

121, z późn. zm.) - KC;

5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego tekst jednolity Dz. U.

z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC;

6. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku poz.

1409, z późn. zm.) - UPB;


KM 53332/14 5

7. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków

technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ((Dz.U. z 2002 roku nr

75, poz. 690, zpóźn.zm.) – RMI-WT;

8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności

komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.);

9. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012, poz.

647, późn. zm.) – UPiZP.

3.3 Źródła danych merytorycznych

1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych –do dobrowolnego stosowania;

2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 09 marca 2015 roku;

3. Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta Łódź – Uchwała Rady

Miejskiej w Łodzi nr XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r;

4. Wypis z rejestru gruntów;

5. Decyzja o warunkach zabudowy nr V.RUB/578/09 z dnia 02 lutego 2010 roku;

6. Badanie z KW o numerze LD1M/00258912/3 z dnia 09 marca 2015 roku;

7. Przegląd transakcji na rynku lokalnym na podstawie aktów notarialnych;

8. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;

9. Analiza transakcji rynkowych kupna-sprzedaży na podstawie bazy danych WALOR;

10. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości.

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny

a) Księga wieczysta nr LD1M/00258912/3

Dział I: Oznaczenie nieruchomości

Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa

Województwo: łódzkie

Powiat: M. Łódź

Gmina: Łódź M.

Miejscowość: Łódź

Dzielnica: Łódź-Widzew

Powierzchnia działki: 0,3002 ha

Numer działki: 121/15

Obręb: W-42

Ulica: Rataja 16

Sposób korzystania: R- grunty orne (*)

Numer księgi (przyłączenie): LD1M/00127500/5

Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością

Brak wpisu.

Data sporządzenia operatu: 10 lutego – 28 maja 2015 roku.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 25 maja 2015 roku.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 marca 2015 roku.

Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 09 marca 2015 roku.


KM 53332/14 6

Dział II: Własność

Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje na podstawie umowy sprzedaży i

oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 04 listopada 2010 roku, AN nr rep. A 8109/2010 –

Pani Agnieszce Łukszas-Majtczak.

Dział III: Ciężary i obciążenia

Z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą, wszczęto egzekucję z wniosku wierzyciela

– Izabela Mirowska – F.P.H.U. ATINA (sygn.. akt KM 24487/14).

Do egzekucji prowadzonej z niniejszej nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel Izabela

Mirowska (KM 42155/14).

Do egzekucji prowadzonej z niniejszej nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel ING Bank

Śląski Spólka Akcyjna z siedzibą w Katowicach (KM 53332/14).

Do egzekucji prowadzonej z niniejszej nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel ING Bank

Śląski Spólka Akcyjna z siedzibą w Katowicach (KM 58582/14).

Do egzekucji prowadzonej z niniejszej nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel FM Bank

PBP Spólka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (KM 40241/14).

Do egzekucji prowadzonej z niniejszej nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel FM Bank

PBP Spólka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (KM 23733/14).

Dział IV: Hipoteki

Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 225 000,00 zł (słownie: dwieście dwadzieścia pięć

tysięcy i 0/100 żłotych) z tytułu kapitału, odsetek, prowizji oraz innych kosztów i należności w

związku z umową kredytu nr 780031832009760 z dnia 29 października 2010 roku, z terminem

zaplaty wyznaczonym na dzień 25 grudnia 2029 roku.

(*) UWAGA:

W księdze wieczystej wycenianego prawa sposób korzystania z nieruchomości oznaczono jako grunty orne – R.

Należy pamiętać, że grunty zlokalizowane na terenach zurbanizowanych, tj. miasta, o przeznaczeniu w studium R

mogą być przekształcane w działki siedliskowe pod warunkiem, że mają zapewniony dostęp do drogi publicznej,

są wystarczająco uzbrojone lub zostaną wydane warunki techniczne przyłączy oraz, że spełniony jest warunek

tzw. „dobrego sąsiedztwa”, o czym świadczy istniejąca w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna. Przeznaczenie tej nieruchomości określa decyzja o warunkach zabudowy, która zastępuje MPZP i

jest opisana poniżej w punkcie 5.2. operatu.

b) Księga wieczysta nr LD1M/00246886/4

Dział I: Oznaczenie nieruchomości

Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa

Województwo: łódzkie

Powiat: M. Łódź

Gmina: Łódź M.

Miejscowość: Łódź

Dzielnica: Łódź-Widzew

Powierzchnia działki: 0,3110 ha

Numer działki: 121/15

Obręb: W-42

Ulica: Rataja 16

Sposób korzystania: R- grunty orne

Numer księgi (przyłączenie): LD1M/00127500/5

Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością

Brak wpisu.


KM 53332/14 7

Dział II: Własność

Udział w wysokości 1/6 w prawie własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje Pani

Agnieszce Łukszas-Majtczak na podstawie umowy sprzedaży nr rep. A 1301/97 z dnia 12 marca

1997 roku.

Dział III: Ciężary i obciążenia

Wzmianka o wszczęciu egzekucji z udziału 1/6 nieruchomosci należącego do Agnieszki

Łukszas-Majtczak celem wyegzekwowania należności na rzecz 3W Dystrybucja Budowlana S.a. z

siedzibą w Rudzie Śląskiej w sprawie KM 6410/14.

Do egzekucji prowadzonej z udziału we współwłasności nieruchomości obj ętej niniejsza

księgą, należącego do dłużnika Agnieszki Łukszas-Majtczak, przyłączył się kolejny wierzyciel –

FM Bank PBP S.A. z siedzibą w Warszawie (KM 40241/14).



FM Bank PBP S.A. z siedzibą w Warszawie (KM 23733/14).



FINCO Stal sp z o.o. (KM 18916/14).



IDEA Bank S.A. z siedzibą w Warszawie (KM 6366/15).

Dział IV: Hipoteki

Brak wpisów.

c) Według ewidencji gruntów (dz. 121/15):

Obręb: W-42

Księga wieczysta: LD1M/00258912/3

Numer

działki

Adres

działki Użytek/klasa

Powierzchni

działki Prawo Właściciel

121/15

ul. M. Rataja 16

RVI 0,0064 ha

Własność Agnieszka

Łukszas-Majtczak RIVb 0,0123 ha

RV 0,2815 ha

RAZEM 0,3002 ha

d) Według ewidencji gruntów (dz. 121/17):

Obręb: W-42

Księga wieczysta: LD1M/00246886/4

Numer

działki

Adres

działki Użytek/klasa

Powierzchni

działki Prawo Udział Właściciel

121/15

ul. M.

Rataja 16

RVIb 0,1031 ha

Współwłasność 1/6

Agnieszka

Łukszas-

Majtczak

RV 0,1339 ha

RVI 0,0740 ha

RAZEM 0,3110 ha


KM 53332/14 8

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi - Uchwała Rady Miasta Łodzi

Nr VII/491/93 z dnia 02 czerwca 1993 roku - nie obowiązuje na terenie przedmiotowego obszaru w

dacie wyceny. Zgodnie z art. 59 ust. UPiZP oraz art. 154 ust. 2 UoGN w przypadku braku

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu wymaga

decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która zastępuje MPZP.

Decyzja Nr ŁW.VII-27/11 Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17.01.2011 r.

przenosząca decyzję nr V.RUB-578/09 o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na

budowie domu jednorodzinnego piętrowego z garażem w bryle budynku, przyłącza elektrycznego,

wodociągowego lub studni głębinowej o wydajności do 5,0 m3/db wraz z instalacją zasilającą

budynek w wodę, biologicznej oczyszczalni ścieków o przepustowości do 5,0 m3 lub

bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe, zjazdu z ulicy, przewidzianej do realizacji w Łodzi

przy ul. Rataja 16 (obręb W-42) na terenie działek 121/15, 121/17.

Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

miasta Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27

października 2010 r., nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu

MN – tereny zabudowy jednorodzinnej. Zgodnie z art. 154.2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997

roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.), SUiKZP stanowi podstawę

określenia przeznaczenia, w przypadku braku MPZP.

Wypis ze SKiUZP stanowi załącznik nr 1 do opeartu.

5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości

Lokalizacja i czynniki środowiskowe

Osiedle Andrzejów (według systemu Informacji Miejskiej), na którym znajduje się szacowana

nieruchomość, położone jest we południowo-wschodniej części miasta na obszarze Delegatury UMŁ

Widzew. Teren osiedla jest stosunkowo gęsto zaludniony w swojej południowo-centralnej części. Na

południu oraz na północy ma charakter wiejski – rzadka zabudowa mieszkaniowa. Niegdyś zresztą

stanowił podłódzką wieś. Andrzejów od wschodu graniczy z gminą Andrespol. Pozostałe granice

dzieli z łódzkimi osiedlami Mileszki, Olechów, Feliksin.

Na terenie osiedla znajduje się m.in. rzymskokatolicka parafia Niepokalanego Poczęcia

Najświętszej Maryi Panny, szkoła podstawowa nr 204, przedszkole nr 229, biblioteka miejska,

cmentarz Andrzejów oraz stacja kolejowa Łódź-Andrzejów.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się przy ulicy Rataja, która rozciąga się od ulicy

Malowniczej aż do granic Łodzi.

Przedmiot wyceny położony jest przy ulicy o średnim natężeniu ruchu – ulicą Rataja

przebiega trasa dziennej linii autobusowej nr 91. Od przedmiotowej nieruchomości ulica Malownicza

oddalona jest o 500 m, natomiast ulica Gajcego – o 1,3 km. W przyszłości w oddaleniu o około 1-2

km od wycenianej nieruchomości będzie przebiegała autostrada A1 która w kierunku północnym,

która na wysokości Strykowa łączy się z funkcjonującą już od lat autostradą A2. Więcej możliwości

komunikacyjnych dla nieruchomości położonej przy ulicy Rataja 16 zapewnia oddalona o 2 km ulica

Rokicińska, stanowiąca część trasy wojewódzkiej 713 (prowadzi przez Andrespol, Rokiciny,

Tomaszów Mazowiecki do Opoczna), którą kursują autobusy dzienne i nocne, a nieco dalej znajdują

się także przystanki tramwajowe.


KM 53332/14 9

W najbliższym otoczeniu nieruchomości dominuje rozwijająca się zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna, występują także duże obszary niezagospodarowane. W odległości około 300 m

znajdują się tory kolejowe, położone w relacji wschód-zachód. W odległości o ok. 400 m w linii

prostej mieści się również duży market SELGROS Cash and Carry oraz OBI., a nieco dalej Dealerzy

samochodów BMW i MINI Moris, a także stacja benzynowa. Najbliższe przystanki komunikacji

miejskiej - autobusy dzienne i nocne - przy ulicy Rokicińskiej.

Ulica Rataja jest ulicą o utwardzonej nawierzchni i rozciąga się na długości około 2,3 km.

Dojazd do przedmiotowej nieruchomości odbywa się poprzez działkę o numerze ewidencyjnym

121/17, w która to - zgodnie z załączoną do operatu ewidencją gruntów - jest przedmiotem

współwłasności, a Właścicielce działki 121/15 przypada udział w wysokości 1/6 części. Działka

121/15 jest ogrodzona siatką stalową, a częściowo także ogrodzeniem wypełnionym przęsłami.

Teren działki jest niezagospodarowany.

Mapa 1: Otoczenie przedmiotowej nieruchomości.

ZABUDOWANIA

Na przedmiotowej nieruchomości obecnie znajduje się rozpoczęta budowa domu

jednorodzinnego o powierzchni użytkowej1 186,26 m2.

Zaawansowanie robót budowlanych planowanego budynku jednorodzinnego obecnie sięga

około 24%2 i obejmuje posadowienie fundamentów, ścian, stropów podziemia, częściowo ścian

1 Uwaga: w otrzymanej przez biegłego dokumentacji są różne koncepcje budowy domu. 2 Wynika on z obliczeń przedstawionych poniżej w punkcie 8 Operatu.


KM 53332/14 10

nadziemia pierwszej kondygnacji. Mury budynku nie są zabezpieczone i poddawane są

oddziaływaniom warunków atmosferycznych od ok. 3 lat. Ich zużycie ocenia się na 1%.

Najkorzystniejszy sposób użytkowania

Zgodnie z pkt 1.6 KSWP 1 „Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa” w celu określenia

wartości rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej

prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację

aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej wykorzystania. W

przypadku przedmiotowej nieruchomości oraz w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy (pkt.

5.2 operatu) - najkorzystniejszym i jednocześnie aktualnym sposobem użytkowania jest funkcja

mieszkaniowa.

Mapa 2: Kształt przedmiotowej działki 121/15.

DECYZJE WYDANE DLA NIERUCHOMOŚCI

Decyzja ustalająca warunki zabudowy nr V.RUB- 578/09 Prezydenta Miasta Łodzi z

02 lutego 2010 r., dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego piętrowego z

garażem w bryle budynku, przyłącza elektrycznego, wodociągowego lub studni głębinowej o

wydajności do 5,0 m3/db wraz z instalacją zasilającą budynek w wodę, biologicznej oczyszczalni

ścieków o przepustowości do 5,0 m3 lub bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe, zjazdu z

ulicy, przewidzianego do realizacji w Łodzi na działkach 121/15, 121/17 przy ul. Rataja 16 (obręb W-

42) w Łodzi.

Wytyczne urbanistyczno-architektoniczne do decyzji V.RUB-578/09, wymagania dla budynku

mieszkalnego:

- forma architektoniczna- budynek piętrowy, garaż w bryle budynku,

Droga

Dz.121/17

Nowy dom

Dz.121/15


KM 53332/14 11

- linia zabudowy- należy uzgodnić na etapie projektowania,

- powierzchnia zabudowy- do 310 m2

- szerokość elewacji frontowej- do 21 m,

- wysokość elewacji frontowej do okapu- do 6,5 m,

- kąt nachylenia połaci dachowych- do 45̊,

- układ połaci dachowych- wielospadowy,

- wysokość głównej kalenicy- wynikająca z wysokości do okapu, rozpiętości i kąta nachylenia,

- kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki- nie ustala się.

Decyzja Nr ŁW.VII-27/11 Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17 stycznia 2011 r.

przenosząca decyzję nr V.RUB-578/09 o warunkach zabudowy na rzecz Pani Agnieszki

Łukszas-Majtczak.

Decyzja nr ŁW-VII/245/2011 z 18 lipca 2011 wydana przez Prezydenta Miasta Łodzi

zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę jednorodzinnego

budynku mieszkalnego z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi doziemnymi WLZ energii

elektrycznej, wody od studni i kanalizacji sanitarnej z szambem szczelnym na działce nr 121/15

położonej w obrębie W-42 w Łodzi przy ul. Rataja 16.

DANE O NIERUCHOMOŚCI

Poniższy opis techniczny budynku zgodny jest z dokumentacją projektową, która została

udostępniona przez Właściciela nieruchomości w dniu 09 marca br., podczas czynności oględzin.

Przeznaczenie i charakterystyka ogólna:

Przedmiot projektu

Przedmiotem projektu jest budowa budynku mieszkalnego podpiwniczonego, jednorodzinnego,

parterowego z poddaszem użytkowym, budowa przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków,

budowa wewnętrznego przyłącza wodociągowego z projektowanej studni i przyłącza

energetycznego.

Powierzchnia działki, na której zaprojektowano budynek wynosi 3002 m2.

Opis budowlany

Zaprojektowano budynek mieszkalny, podpiwnioczony, jednorodzinny, wolnostojący, parterowy z

poddaszem użytkowym.

Opis techniczny

Projekt zagospodarowania terenu:

Warunki glebowo-wodne: w poziomie posadowienia zalegają piaski gliniaste. Przyjęto natężania

gruntu rzędu 1,5 kg/cm2. Projektowaną budowę zakwalifikowano do pierwszej kategorii

geotechnicznej- jako obiekt budowlany o statycznie wyznaczalnym schemacie obliczeniowym, w

prostych warunkach gruntowych dla których wystarcza jakościowe określenie własności gruntu.

Układ urbanistyczny: obecnie działka nr 121/15 i 121/17 jest nieuzbrojona i niezabudowana.

Projektuje się budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego usytuowanego w południowej części

działki w liniach zabudowy określonych w odległościach 8 m od granicy zachodniej i południowej

działki. Włączenie do sieci energetycznej zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia,


KM 53332/14 12

odprowadzanie ścieków do szamba i zaopatrywanie w wodę z projektowanej studni wierconej na

terenie działki zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy.

BILANS TERENU

- powierzchnia działki- 3010,073 m2

- powierzchnia zabudowy- 280,80 m2 , bud. mieszkalny projektowany- 280,80 m2

- powierzchnia dojazdów i chodników- 95,20 m2

Współczynnik zabudowy terenu: 9,32%

Współczynnik wykorzystania terenu: 12,50%

PROJEKT ARCHITEKTONICZNO BUDOWLANY

Przeznaczenie, program użytkowy- projektuje na terenie działki budowę budynku mieszkalnego

jednorodzinnego z wjazdem od ul. Rataja przez sięgacz. Pow. użytkowa budynku- 439,63 m2, pow.

zabudowy- 280,80 m2, kubatura- 1078,19 m3. (*)

Droga wewnętrzna (sięgacz) jest własnością właścicieli działek sąsiadujących i służy jako droga

dojazdowa do tych działek. Jezdnia sięgacza jest gruntowa. Lokalizacja projektowanego zjazdu jest

zgodna z planem zagospodarowania ternu zaprojektowano zjazd o szerokości 4,00 m. Powierzchnia

zjazdu i dojazdu- 74,80 m2.

Projektowany układ funkcjonalny: Projektuje się adaptację budynku typowego mieszkalnego

jednorodzinnego „Zacisze B” sporządzonego przez firmę projektową „HORYZONT”.

Budynek posiada Świadectwo Charakterystyki Energetycznej ważne do 10 maja 2021r.

Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną wynosi 163,5 kWh/(m2rok).

Instalacje dla nieruchomości przy ul. Rataja 16

- sieć energetyczna: miejska ( linia napowietrzna 15kV);

- brak wodociągu i kanalizacji z sieci miejskiej, na nieruchomości jest zlokalizowana studnia

głębinowa osłonięta kręgami z pompą głębinową 45010/13 o głębokości 28 m i wydajności

5m3/dobę; w projekcie przewidziano wewnętrzną instalację kanalizacji sanitarnej zaprojektowano do

projektowanego zbiornika bezodpływowego o poj. V= 10,m3

- sieć gazowa w granicy (w linii ogrodzenia) działki 121/17.

(*) UWAGA: Zgodnie z opisem w kolejnym projekcie adaptacyjnym powierzchnia użytkowa

budynku mieszklanego posadowionego na przedmiotowej działce 121/15 ma wynosić 439,63 m2.

Według zmian adaptacyjnych naniesionych na rzutach kondygnacji i projektach elewacji powierzchni

użytkowa wynosi 186,26 m2. Według pierwotnego projektu powierzchni użytowa miała wynosić

163,30 m2. W dalszej części operatu przyjmuje się jako bardziej korzystny wariant – powierzchnię

użytkową po adaptacji, według rzutów, tj. 186,26 m2. Obecnie najlepiej postrzeganymi przez rynek

są domy o stosunkowo małej powierzchni do ok. 165 m2 i te osiągają najwyższe ceny jednostkowe.

Natomiast duże budynki mieszkalne stwarzają duże trudności adaptacyjne i są trudno zbywalne. Ich

ceny w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej są znacznie mniejsze niż te same ceny 1 m2

domów mniejszych do 200 m2. Ponadto obecny stan zaawansowania robót budowlanych nie

przesądza o ostatecznej powierzchni budynku, gdyż na tym etapie budowy można wprowadzić

3 UWAGA: powierzchnia przedmiotowej działki wynosi zgodnie z ewidencją gruntów 3002 m2.


KM 53332/14 13

jeszcze wiele zmian i zrealizować różne projekty, nawet, te które swoją podstawę będą miały na

istniejącym fundamencie.

Ze względu na korzystne postrzeganie na rynku domów o powierzchni4 mniejszej niż 200 m2 i

stopień zaawansowania robót, w wycenie zostanie przyjęta powierzchnia użytkowa domu wynosząca

186,26 m2, tak jak w oryginale projektu adaptacyjnego z porawkami nanieisonymi kolorem

czerwonym.

Rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe

Opis techniczny: dom jednorodzinny ZACISZE B (Konstrukcja)

1. Lokalizacja obiektu

Przyjęto lokalizację obiektu w I strefie śniegowej( obciążenie charakterystyczne śniegiem gruntu

Q=0,70 kPa) w I strefie wiatrowej (charakterystyczne ciśnienie prędkości wiatru q=0,250 kPa) oraz

w strefie o umownej głębokości przemarzania gruntu hz= 1,00m.

2. Roboty ziemne

Wykop należy wykonać koparką. Pogłębienie wykopu pod fundamenty należy wykonać ręcznie z

odrzuceniem urobku na odkład. Zasypkę wykopu na ściany fundamentów także wykonać ręcznie.

3. Fundamenty

Należy wykonać badania geologiczne gruntu w miejscu posadowienia budynku. Wobec braku danych

o gruncie w miejscu posadowienia, wymiary fundamentu przyjęto w projekcie w taki sposób, aby

maksymalne obciążenie gruntu pod fundamentem na poziomie posadowienia było równomierne i na

przekraczało wartości 150 kPa. Przyjęto również, iż poziom wód gruntowych znajduje się poniżej

posadowienia budynku.

Fundamenty należy wykonać z betonu klasy B20 o grubości 30 cm i szerokości wg rysunku rzutu

fundamentów na warstwie podkładowej o grubości 10 cm z betonu klasy B7,5 na warstwie gruntu

rodzimego.

Ławy fundamentowe- należy zbroić podłużnie w świetle ścian fundamentowych 4 prętami Ø12 ze

stali klasy A-III (34 GS) i poprzecznie strzemionami Ø6 co 20 cm ze stali klasy A-I (St3SX). Należy

bezwzględnie zapewnić ciągłość zbrojenia podłużnego ław, szczególnie w narożach.

Stropy fundamentowe pod słupy F1 należy wykonać o grubości 30 cm i zbroić dołem siatką prętów

Ø16 ze stali klasy A-III (34 GS) o rozstawie 20cm x20 cm.

Stropy fundamentowe pod słupy F1 należy wykonać o grubości 30 cm i zbroić dołem siatką prętów

Ø12 ze stali klasy A-III (34 GS) o rozstawie 20cm x20 cm.

Poszerzenia ław fundamentowych pod filary F3 należy wykonać o grubości 30 cm i zbroić dołem

siatką prętów Ø12 ze stali klasy A-III (34 GS) o rozstawie 20cm x20 cm.

Z fundamentów należy wyprowadzić zbrojenie do zakotwienia słupów żelbetowych (podłużnie 4Ø12

ze stali klasy A-III (34GS) i poprzecznie strzemiona Ø6 co 15 cm ze stali klasy A-I (St3SX)).

Należy zachować otulinę zbrojenie 4 cm. Ostateczne wymiary fundamentów i ich konstrukcję należy

uzgodnić z projektantem po wykonaniu badań geologicznych.

4 Cena jednostkowa domu o powierzchni ponad 300 m2, jest znacznie niższa niż cena podobnego domu o powierzchni

poniżej 200 m2. De facto duże domy rotują o około 8 m-cy dłużej niż domy mniejsze.


KM 53332/14 14

4. Ściany fundamentowe

Ściany fundamentowe o grubości 24 cm należy wykonać z bloczków betonowych na zaprawie

cementowej zwykłej klasy M5. Na ławach fundamentowych i na wierchu ścian fundamentowych

należy ułożyć izolację poziomą (dwie warstwy papy asfaltowej na lepiku). Pionową izolację

przeciwwilgociową (np. Abizol lub Dysperbit) należy wykonać wg p.t. architektury. W przypadku

wysokiego poziomu wody gruntowej należy ułożyć pionową izolację wodochronną na ścianach

fundamentowych i poziomą na płycie betonowej podłogi na gruncie. Ściany piwnic zbroić prętami 3

Ø12 co drugą warstwę.

5. Płyta posadzki na gruncie:

Płytę posadzek na gruncie w pomieszczeniach mieszkalnych należy wykonać o grubości 15 cm z

betonu klasy min. B15. Płytę należy zbroić w środku grubości siatką zbrojeniową typu Q188 ze stali

A-III lub BSt500S (Ø6 w rozstawie 15 cm). Płytę należy oddylatować od ścian budynku za pomocą

dwóch warstw papy asfaltowej. Płytę posadzek na gruncie garażu należy wykonać o grubości 15 cm

z betonu klasy min. B15. Płytę należy zbroić górą i dołem siatką zbrojeniową typu Q 188 ze stali A-

III lub BSt500S ( Ø6 w rozstawie 15 cm). Płytę należy oddylatować od ścian budynku za pomocą

dwóch warstw papy asfaltowej. Płyty betonowe posadzek należy układać na podkładzie żwirowo-

piakowym o grubości min. 25 cm i stopniu zagęszczenia lp= 0,60 (wskaźnik zagęszczenia ls= 0,95;

wskaźnik niejednorodności uziarnienia 7). Zaleca się aby gładź cementową podłóg układaną

warstwie styropianu zbroić przeciwskurczowo.

6. Ściany nośne parteru:

Ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne (24 cm) należy wykonać z bloczków gazobetonowych YTONG

PP4/0,6 (marka 6) na zaprawie murarskiej YTONG do murów na cienkie spoiny (wytrzymałość

charakterystyczna muru na ściskanie fk= 2,8 MPa) lub z pustaków ceramicznych klasy 15 na

zaprawie cementowej zwykłej klasy M5 (wytrzymałość charakterystyczna muru na ściskanie fk=3,9

MPa). Spoiny wsporne ścian nośnych zewnętrznych YTONG wznoszonych na wieńcu lub nadprożu

ocieplanym styropianem i płytką YTONG, należy zbroić prętami Ø 3 ze stali A-0 (StOS) o rozstawie

20 cm. Przy wnoszeniu ścian YTONG należy stosować się do technologii i zaleceń wykonawczych

firmy YTONG. Roboty murarskie należy wykonać w kategorii A.

7. Kominy

Kominy należy wymurować z pustaków kominowych ceramicznych lub betonowych w szachcie z

cegły ceramicznej pełnej klasy 15 na zaprawie cementowej zwykłej klasy M5.

8. Słupy i filary żelbetowe:

Słupy F1- o wymiarach przekroju poprzecznego b=20 cm, h=20 cm, podpierające podciągi P4-P6

należy wykonać jako monolityczne żelbetowe z betonu klasy B20, zbrojone podłużnie 4 prętami Ø12

ze stali A-III (34 GS) i poprzecznie strzemionami Ø6 co 15 cm ze stali A-I (StSX).

Słupy F2- o wymiarach przekroju poprzecznego b=24 cm, h=24 cm, podpierające podciągi P1-P3

należy wykonać jako monolityczne żelbetowe z betonu klasy B20, zbrojone podłużnie 4 prętami Ø12

ze stali A-III (34 GS) i poprzecznie strzemionami Ø6 co 15 cm ze stali A-I (StSX).

Filary F3- o nieregularnych wymiarach przekroju poprzecznego, podpierające podciągi P4- P5 należy

wykonać jako monolityczne żelbetowy z betonu klasy B20, zbrojone podłużnie 7 prętami Ø12 ze stali

A-III (34 GS) i poprzecznie strzemionami Ø6 co 15 cm ze stali A-I (StSX).


KM 53332/14 15

Filary F4- o nieregularnych wymiarach przekroju poprzecznego b=24 cm, h, 48 cm, podpierający

nadproża w osi ,,A” , należy wykonać jako monolityczne żelbetowy z betonu klasy B20, zbrojone

podłużnie 4 prętami Ø12 ze stali A-III (34 GS) i poprzecznie strzemionami Ø6 co 10 cm ze stali A-I

(StSX).

Zbrojenie podłużne słupów należy zakotwić w fundamencie i w podpieranych przez nie elementach

żelbetowych.

9. Nadproża

Nadproża nad otworami okiennymi i drzwiowymi w ścianach nośnych o rozpiętości w świetle Ls≤ 180

cm z prefabrykowanych belek żelbetowych L-19. Długość oparcia nadproży L-19 na ścianie powinna

być nie mniejsza niż 15 cm. Alternatywnie można je wykonać jako nadproża prefabrykowane YTONG

(Ls≤175 cm) lub jako monolityczne żelbetowe wykonywane na miejscu z betonu klasy B20, zbrojone

podłużnie prętami Ø 12 ze stali klasy A-III (34 GS) i poprzecznie strzemionami Ø 4,5 ze stali klasy A-

I (StSX) w rozstawie 5 cm w strefach przypodporowych i 10 cm w przęśle. Długość oparcia nadproży

YTONG na ścianie powinna być nie mniejsza niż 20 cm dla rozpiętości w świetle Ls≤135 cm i nie

mniejsza niż 25 cm dla rozpiętości w świetle Ls≤175 cm. Zaprojektowano nadproża WN1 oraz N1-N4

jako monolityczne żelbetowe, z betonu klasy B20, zbrojone podłużnie prętami 12 i 16 ze stali

klasy A-III (34GS) i poprzecznie strzemionami 6 ze stali klasy A-I (St3SX) wg rysunków

konstrukcyjnych. Długość oparcia nadproży żelbetowych powinna wynosić nie mniej niż 25 cm.

10. Podciągi

Zaprojektowano podciągi P1-P7 oraz belkę ukrytą BU2 (dla oparcia słupa więźby dachowej) jako

monolityczne żelbetowe, z betonu klasy B20 zbrojone podłużnie prętami 12 i 16 ze stali klasy A-

III (34GS) i poprzecznie strzemionami 6 ze stali klasy A-I (St3SX) wg rysunków konstrukcyjnych.

Podciągi należy monolitycznie połączyć z wieńcem żelbetowym stropy. Długość oparcia podciągów

żelbetowych powinna wynosić nie mniej niż 25 cm.

11. Strop nad parterem i piwnicą

Nad częścią mieszkalną parteru zaprojektowano strop ,,TERIVA I” (rozpiętość dopuszczalna 6,0 m) o

wysokości konstrukcyjnej 24 cm, rozstawie osiowym belek 60 cm.

Nad garażem zaprojektowano strop ,,TERIVA I BIS” (rozpiętość dopuszczalna 7,20 m)o wysokości

konstrukcyjnej 26,5 cm rozstawie osiowym belek 45 cm. Nadbeton o grubości minimalnej 3 cm

należy wykonać z betonu klasy B20.

Pomiędzy osiami 3 i 4 zaprojektowano strop na belkach drewnianych 6/14 cm z drewna klasy C30.

Rozpiętość obliczeniowa belek wynosi 2,4 m, rozstaw osiowy belek maksymalnie 60 cm.

12. Wieniec

Wieniec żelbetowy W1 stropu TERIVA I o wymiarach przekroju poprzecznego b= 24 cm, h= 28 cm

na ścianach nośnych parteru należy wykonać jako żelbetowy monolityczny z betonu B20 zbrojony

podłużnie 4 prętami i strzemionami.

Wieniec żelbetowy W2 o wymiarach przekroju poprzecznego b= 24 cm, h= 28 cm na ścianach

nośnych poddasza należy wykonać jako żelbetowy monolityczny z betonu B20 zbrojony podłużnie 4

prętami i strzemionami.


KM 53332/14 16

Wieniec żelbetowy W3 stropu TERIVA I BIS o wymiarach przekroju poprzecznego b= 24 cm, h= 31

cm na ścianach nośnych garażu należy wykonać jako żelbetowy monolityczny z betonu B20 zbrojony

podłużnie 4 prętami i strzemionami.

13. Schody wewnętrzne

Schody wewnętrzne o rozpiętości obliczeniowej 3,3 m wykonać jako żelbetowe płytowe ze stopniami

h= 17,7 cm, b=25 cm o grubości płyty 15 cm z betonu klasy B20, zbrojonej prętami zbrojenia

głównego i prętami rozdzielczymi. Schody oprzeć na fundamencie na podciągu żelbetowym P7 oraz

ścianie YTONG w osi „4”.

14. Dach

Do wykonania więźby dachu użyć drewna klasy C30.

Zaprojektowano więźbę drewniana o kącie pochylenia połaci = 40˚ oraz konstrukcji krokwiowo-

płatwiowej i rozpiętości obliczeniowej Lo= 9,00 m, konstrukcji krokwiowo- płatwiowej i rozpiętości

obliczeniowej Lo= 6,60 m,


płatwiowej i rozpiętości obliczeniowej Lo= 4,70 m.


płatwiowej i rozpiętości obliczeniowej Lo= 3,30 m.

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

6.1 Wybór metodologii wyceny

Zgodnie z artykułem 154 pkt.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego

podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,

uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie

miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości

podobnych.

Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa

nieruchomości, którą zgodnie z art. 150 pkt. 2 UGN, określa się dla nieruchomości, które są lub

mogą być przedmiotem obrotu (wolnorynkowego).

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do

uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu

następujących założeń:

a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały

w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy.

6.2 Sposób wyceny

Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu

wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot

wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem

sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość

rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który


KM 53332/14 17

jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest

dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.

Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu

szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest § 136 Rozporządzenia w sprawie

czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według

przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu

nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

Przepisy ust. 1 w/w § 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń

oraz przynależności i pożytków nieruchomości.

Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając:

• Cel wyceny,

• Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym,

• Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania

nieruchomości,

• Zakres wyceny,

• Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu,

• Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny,

• Stan prawny nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość podlega akcji rozwojowej – jest w

trakcie budowy i brak transkacji nieruchomościami podbnymi o tym stanie zaawa-

nsowania, oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zostanie dokonane

podejściem mieszanym metodą pzostałościową. Najpierw zostanie oszacowana wartość

nieruchomości z domem o zakończonym procesie realizacji wg w/w projekt i cen z dnia

wyceny. Potem zostanie oszacowana wartość rynkowa gruntu i stan zaawansowania

robót, a następnie zostanie oszaocwana wartość nieruchomości według aktualnego

stanu zaawansowania robót budowlanych.

Zastosowanie podejścia mieszanego metody pozostałościowej wymaga spełnienia przesłnek

opisanych w §16.3 RWNSOS. Zgodnie z nimi metodę pozostałościową można zastosować, gdy

spełnione są łącznie trzy przesłanki, a mianowicie:

a) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego. W tym przypadku na rynku brak jest transakcji nieruchomościami porównywalymi w senise art. 4.16 UoG –przesłanka spełniona.

b) znany jest rodzaj i zakres robót. Zakres robót wynika z zatwierdzonego projektu (przynajmniej dwa warianty) –przesłanka spełniona.

c) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. Mamy dane odwzorowywujące koszty budowy obiektów podobnych oraz mamy dane ceny rynkowe materiałów, robót i sprzętu –przesłanka spełniona.

Wartość wykonanych robót będzie oszacowana podejściem kosztowym, metodą wskaźnikową.

Natomiast do oszacowania wartości nieruchomości z domem o zakończonym procesie realizacji

zastosowane zostanie podejście porównawcze, metoda porównywania parami.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1

Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: „Przy stosowaniu metody

porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z


KM 53332/14 18

nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się

poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością

wycenianą i nieruchomościami podobnymi.”

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda

następująco:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach,

stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku

nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości

najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot

wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do

przyjętej skali cech rynkowych.

8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi

do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości

wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy

użyciu określonych poprawek.

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen

transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej

ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i

liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Ze względu na fakt, wypełnienia przesłanek z § 16 RWNSOS i brak możliwości zastosowania

podejścia porównawczego, do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości według

aktualnego zaawansowania inwestycji zostanie zastosowane podejście mieszane, metoda

pozostałościowa.

Przy stosowaniu metody pozostałościowej wartość rynkową nieruchomości określa się, jako

różnicę wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych

związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynku podobnych

inwestycji.

Można to przedstawić następującym wzorem:

WR = WK – (KR + ZI)

gdzie:

WR – wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego stanu zaawansowania,

WK - wartość nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju,

KR - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości,

ZI - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji.


KM 53332/14 19

Metoda pozostałościowa wymaga zastosowania następującej procedury:

Określenie wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (WK).

Określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (KR), na które składają

się m.in. na:

- koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień,

- koszty zakupu,

- koszty wstępne,

- koszty budowy,

- inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane

- koszty finansowania.

Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (ZI) uzyskiwanego na rynku nieruchomości

podobnych.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości („WR”), jako różnicy wartości nieruchomości po

zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem oraz zysku

inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.

Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np. poprzez porównanie z transakcjami,

ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.

Przy stosowaniu metody pozostałościowej mogą być wykorzystywane elementy podejść:

porównawczego, dochodowego i kosztowego. W przypadku etapowania rozwoju należy w

obliczeniach uwzględnić liczbę etapów, czas ich realizacji, oraz poziom dochodów i kosztów w

poszczególnych etapach.

Metodologia ta jest zgodna z § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca

1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.).

Analiza porównawcza

Opis cech różnicujących nieruchomości porównawcze oraz stany, jakie przyjmują jest

przedstawiony w Tabeli 1, poniżej. Tu należy pamiętać, że cechy różnicujące nie mają charakteru

uniwersalnego i dotyczą przede wszystkim nieruchomości porównywalnych z przedmiotem

oszacowania.

Tabela 1: Opis cech rynkowych dla nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym

wraz z przypisanymi im stanami.

Lokalizacja i otoczenie

Bardzo dobre

Nieruchomość ciesząca się dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców, szybko rotująca, (będąca krótko w ofercie), dobrze skomunikowana z centrum miasta, główna droga w odległości do 1 km, gdzie znajdują się także przystanki komunikacji miejskiej (tj. ulica Rokicińska). W najbliższym otoczeniu dobrze rozwinięta zabudowa jednorodzinna. W bliskiej odległości obszerne tereny zieleni oraz rozwinięte zaplecze handlowo-usługowe. Otoczenie wysoce sprzyjające funkcji nieruchomości. Brak uciążliwości związanych z otoczeniem. Planowana autostrada A1 w odlegości powyżej 1 km od nieruchomości.

Dobre Jak w przypadku stanu „bardzo dobre”, z tym że jedna, dwie lub trzy z wyżej opisanych cech nie występuje.

Średnie Nie występują więcej niż trzy z cech opisanych jako stan „bardzo dobre”.


KM 53332/14 20

Standard budynku

Bardzo dobry

Budynek w bardzo dobrym stanie, niewymagający nakładów na remont lub modernizację, materiały wykończeniowe wysokiej jakości.

Dobry Budynek wykończony materiałami dobrej jakości, który wymaga poniesienia nakładów na prace modernizacyjno-remontowe.

Powierzchnia gruntu

Górna granica przedziału

Działka o powierzchni powyżej 918 m2.

Dolna granica przedziału

Działka o powierzchni między 586 m2.

Powierzchnia użytkowa budynku

Bardzo dobra

Budynek o powierzchni użytkowej od 110 m2 do 165 m2.

Dobra Budynek o powierzchni użytkowej powyżej 165 m2 do 200 m2.

Powierzchnie dodatkowe

Wystepują Występują zabudowania gospodarcze, o funkcji pomocniczej.

Brak Brak zabudowań gospodarczych.

Droga dojazdowa

Dobra Bezpośredni dojazd do nieruchomości drogą o utwardzonej nawierzchni.

Średnia Bezpośredni dojazd do nieruchomości drogą gruntową.

Mapa 3: Lokalizacja przedmiotowej nieruchomości.


KM 53332/14 21

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

WSTĘP

Stopa bezrobocia w województwie łódzkim w styczniu 2015 r.

W końcu stycznia 2015 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 132,3 tys. osób, tj. o 4,9% więcej niż w poprzednim miesiącu, ale o 16,4% mniej w stosunku do stycznia 2014 r. Kobiety stanowiły 48,7% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,4%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 12,4% i w stosunku do poprzednie-go miesiąca wzrosła o 0,5 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem 2014 r. była niższa o 2,1 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia w końcu stycznia 2015 r. należały: łaski i kutnowski (po16,3% wobec odpowiednio 19,3% i 18,5% w styczniu 2014 r.), zduńskowolski (15,2% wobec 16,6%), zgierski i łęczycki (po 15,1% wobec odpowiednio 19,1% i 16,9%) oraz tomaszowski (15,0% wobec 18,5%), a o najniższej – skierniewicki (7,8% wobec 9,5%), rawski (8,4% wobec 9,8%), wieruszowski (9,0% wobec 11,2%) oraz łowicki (10,0% wobec 11,5%). W porównaniu ze styczniem 2014 r. we wszystkich powiatach odnotowano spadek stopy bezrobocia, najwyższy w powiatach: zgierskim (o 4,0 p. proc. do 15,1%), tomaszowskim i opoczyńskim (o 3,5 p. proc. do odpowiednio 15,0% i 14,2%) oraz łaskim (o 3,0 p. proc. do 16,3%), a najniższy w łódzkim wschodnim (o 1,1 p. proc do 12,5%), rawskim i zduńskowolskim (o 1,4 p. proc. do odpowiednio 15,2% i 8,4%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu 2015 r. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (8,2%), śląskim (10,0%), mazowieckim (10,2%), małopolskim (10,3%), dolnośląskim (11,1%), pomorskim (11,8%), a w województwie opolskim ukształtowała się na tym samym poziomie co w łódzkim (12,4%).

Sytuacja społeczno-gospodarcza województwa łódzkiego w styczniu 2015r.

Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu 2015 r. ukształtowało się na poziomie 316,9 tys. osób, tj. o 1,6% wyższym niż przed rokiem (w styczniu 2014 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2013 r. – spadek o 0,9%). W ujęciu rocznym wzrost zatrudnienia odnotowano m. in. w sekcjach: informacja i komunikacja, administrowanie i działalność wspierająca, transport i gospodarka magazynowa, handel; naprawa pojazdów samo-chodowych oraz działalność profesjonalna, naukowa i techniczna. Spadek zatrudnienia wystąpił w budownictwie oraz obsłudze rynku nieruchomości. Poziom przeciętnego zatrudnienia w porównaniu z poprzednim miesiącem był o 0,8% wyższy. Wzrost zatrudnienia dotyczył w tym okresie większości działów sektora przedsiębiorstw. Największy wzrost liczby zatrudnionych zanotowano transporcie i gospodarce magazynowej (o 7,6%) oraz w handlu; naprawie pojazdów samochodowych (o 1,5%). Najgłębszy spadek


KM 53332/14 22

dotyczył zakwaterowania i gastronomii (o 8,1%) oraz budownictwa (2,7%). W przemyśle odnotowano wzrost przeciętnego poziomu zatrudnienia o 0,6%.

ANALIZA GRUNTY NIEZABUDOWANE

Segment rynku: Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną o powierzchni od 500 do 3000 m2.

Wybrany obszar geo-graficzny (obręb, dzielnica):

Analizą objęto najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej, w tym obręby W-41, W-42, W-43 w Łodzi.

Okres badania cen transakcyjnych:

Pod uwagę przyjęto transakcje z ostatnich dwóch lat.

Zakres cenowy, analiza cen trans-akcyjnych:

W analizowanym segmencie gruntów o powierzchniach od 500 do 3000 m2 ceny wahają się od ok. 42 do ok. 111 zł/m2.

ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)

Sposób i dostępność finansowania

Typowe, głównie z kredytu.

Potrzeby własne i in-westycje

Niewielka ilość gruntów w sąsiedztwie wystawionych na sprzedaż

Aktywność budowlana (indywidualna, dewe-loperzy)

Umiarkowana, ale stała.

Preferencje potencjalnych nabywców (moda i trendy na rynku)

W Polsce podaż działek jest obecnie wyjątkowo duża. To oczywiście wpłynęło na ceny oraz spowodowało wydłużenie się procesu decyzyjnego. W Łodzi, według raportu Metrohouse, ceny działek budowlanych od dwóch lat zachowują stały poziom. Wszędzie jednak klientom trudno dokonać ostatecznego wyboru nieruchomości. Najbardziej poszukiwane są działki położone do 20 km od Łodzi, o powierzchni do 1800 m2. Działki ponadto powinny mieć zapewniony dostęp do prądu i wody.

ANALIZA PODAŻY (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)

Aktualna oferta

Przeciętna ilość nieruchomości w okolicy wystawionych na sprzedaż. Rynek działek pod zabudowę rządzi się nieco innymi prawami niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie będzie przybywać, właściciele parceli, nie obawiając się konkurencji, nie spieszą się z ich sprzedażą, bo koszty utrzymania takich nieruchomości nie są wysokie.

Charakterystyka cen ofertowych

W okolicy występują liczne oferty gruntów budowlanych o realnych bądź wyższych niż rynkowe cenach.

ANALIZA GRUNTY ZABUDOWANE

Segment rynku:

Nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi parterowymi z poddaszem użytkowym, w dobrym lub bardzo dobrym standardzie, z garażami, o podobnych mediach, położone na obrzeżach miasta Łodzi w obrębach W-42, W-40, W-38, W-41.

Wybrany obszar geograficzny (dzielnica, miasto, gmina, powiat):

Analizą objęto najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej, w tym obręby W-42, W-40, W-38, W-41. Stwierdzono, że ceny w zależności od lokalizacji i otoczenia, standardu budynku, powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, powierzchni gruntu, zabudowania gospodarcze wahają się od ok. 270 tys. zł – 580 tys. zł.


KM 53332/14 23

Okres badania cen transakcyjnych:

W przypadku nieruchomości zabudowanych jednorodzinnym budynkami mieszkalnymi wolnostojącymi analizowano transakcje z ostatnich dwóch lat tj. od sierpnia 2013 r.

Trend zmian: Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny uległy stabilizacji. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.

ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)

Sposób i dostępność finansowania

W znacznej części z kredytu

Aktywność budowlana (indywidualna, deweloperzy)

W okolicach przeważa budownictwo indywidualne, choć zrealizowane są także projekty deweloperskie (zabudowa jednorodzinna segmentowa, bliźniacza).

Preferencje potencjalnych nabywców (moda i trendy na rynku)

W strukturze oferowanych do sprzedaży w III kwartale 2014 roku

domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących. Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc. całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 88 proc. z całej oferty. Wśród domów z zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 15 proc. Podobnie jak w I i II kwartale 2014 r., najwięcej domów z zabudowy bliźniaczej w ostatnich trzech miesiącach, oferowano w Warszawie - 32 proc. Analizując średnie poziomy cen domów w III kwartale 2014 r., w ujęciu wojewódzkim, można zauważyć bardzo delikatne wahania cenowe. Nie można mówić o tendencjach cenowych.

Oferty sprzedaży domów na rynku wtórnym, charakteryzuje duża rozbieżność cenowa. Oczywistą sprawą jest to, iż tych transakcji jest znacznie mniej, niż na rynku mieszkań z prostego powodu – są to transakcje na wyższym poziomie cenowym. Mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup domu, niż na zakup mieszkania.

Jednak ci bardziej majętni poszukujący na rynku nieruchomości stawiają się przed wyborem pomiędzy zakupem mieszkania a inwestycją w dom jednorodzinny. W niektórych miastach Polski kupno nowego mieszkania stwarza koszt podobny do kupna domku jednorodzinnego na rynku wtórnym. Osoby ceniące sobie spokój, z chęcią wybierają lokalizacje z dala od miejskiego zgiełku, czego nie zazna się mieszkając na osiedlu bloków czy w luksusowym apartamentowcu. Domek - nawet jeśli położony w ścisłej zabudowie jednorodzinnej – zapewnia dostęp do własnego ogródka i daje dodatkową przestrzeń np. do realizowania swojego hobby. Obrzeża miasta wiążą się często z kłopotliwymi dojazdami. Większość mieszkańców posiada własne samochody, a bliskość natury i spokój rekompensuje im uciążliwości komunikacyjne. Rzadko kto z wahających się pomiędzy kupnem domu a mieszkania, wybiera budowę domu na własną rękę, gdyż wtedy trzeba mieć większe zasoby finansowe oraz czasowe – należy kupić działkę gruntu, zdobyć szereg niezbędnej dokumentacji, znaleźć architekta, ekipę budowlaną, zainwestować w projekt, kupić materiały budowlane i wykończeniowe. Zakup mieszkania wiąże się ze stałym kosztem. Plusem jest choćby fakt, że usunięciem awarii budynku nie zajmuje się bezpośrednio właściciel, ale wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa.

Według danych serwisu forbes.pl rynek nieruchomości luksusowych zaczyna się w Polsce na dobre rozwijać. Do 2017 roku wartość całego segmentu w kraju ma osiągnąć niemal 1,35 miliarda złotych, podczas gdy


KM 53332/14 24

w 2013 roku wartość ta wyniosła 900 milionów złotych. Wzrasta podaż ekskluzywnych nieruchomości oraz liczba i zainteresowanie potencjalnych nabywców. Jest to rezultat m.in. zmiany postrzegania tego rynku, gdyż inwestorzy nie widzą w takich nieruchomościach jedynie pewnego zysku i często także dobrej lokalizacji, ale coraz większe znaczenie ma także ich poczucie prestiżu, satysfakcji i sprawienie sobie przyjemności. Posiadanie dobra luksusowego włącza właściciela do elity społecznej. W Chinach pobudki, z jakich kupuje się drogie nieruchomości, sprowadzają się głównie do inwestycji w przyszłość swoich dzieci. Polski segment ekskluzywnych nieruchomości wciąż jednak niesie ze sobą pewne ograniczenia: grono zamożnych klientów wciąż jest dosyć wąskie, a nabywcy muszą zmagać się z barierami podatkowo-prawnymi.

Na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum, obrzeża, dzielnica), wiek nieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany po 1990 r.), stan techniczny budynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym), wielkość przydomowej działki. Należy mieć na uwadze obecne preferencje ludności, kupującej domki jednorodzinne lub decydujące się na budowę własnego domu. Coraz więcej osób chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu otoczonym zielenią. Istotnymi czynnikami wyboru miejsca zamieszkania – posadowienia swojej rezydencji, jest moda, sąsiedztwo i przyjazne otoczenie administracyjne. W okolicach Łodzi z pewnością takimi gminami jest Gmina Stryków, Zgierz czy Aleksandrów Łódzki. Gminy w swojej strategii założyły, że będą sypialniami Łodzi, a powstające wokół nich autostrady dobitnie sprzyjają tej strategii. Dodatkowym czynnikiem zachęcającym do budowy domu poza Łodzią są rosnące ceny mieszkań, które spowodowały, że zakup dużego mieszkania w mieście wiąże się z takim samym wydatkiem jak zakup gruntu i wybudowanie domu pod miastem. Domy stały się prawdziwą alternatywą do mieszkań. W porównaniu do innych segmentów rynku nieruchomości mieszkaniowych są stosunkowo tanie. Mamy w tej chwili najlepszy moment na zakup domu. Rynek domów jednorodzinnych jest stabilny. Szybko rozwijają się okolice Łodzi. W gminach ościennych powstaje mnóstwo osiedli domków jednorodzinnych. Łatwiej tam o pozwolenia na budowę, można szybciej załatwić formalności. Choć nadal obserwujemy spadek liczby rozpoczynanych budów to dynamika tego spadku jest coraz mniejsza. Nabywcy poszukują ofert w cenie dużego mieszkania, lecz rynek jest wypełniony domami o powierzchni powyżej 250 m kw., które oprócz wysokiej ceny charakteryzują się zazwyczaj dość znacznymi kosztami eksploatacji. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki wybudowane po 2000 roku. 56 proc. zeszłorocznych transakcji dotyczyło właśnie budynków powstałych w ostatniej dekadzie. W przypadku domów klienci preferują nowe budownictwo. Wygrywają względy praktyczne. Budynki wybudowane w ostatnich latach charakteryzują się nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi, ciekawszymi aranżacjami, i co najważniejsze, pozwalają na wprowadzenie się po niewielkich nakładach remontowych.


KM 53332/14 25

Liczba transakcji jest również następstwem dużej podaży na rynku

domów wybudowanych w ostatnich latach. Sześć na dziesięć wystawionych do sprzedaży ofert to właśnie domy postawione po roku 2000. Średni czas sprzedaży domu jest prawie dwukrotnie dłuższy niż mieszkania z rynku wtórnego i wynosi ok 180 dni, a co dziesiąty dom sprzedawał się w czasie dłuższym niż rok. Statystyka ta obejmuje jednak tylko zrealizowane transakcje. W bazie nie brakuje ofert, które są eksponowane nawet ponad 2 lata i mimo obniżek ceny nie cieszą się zainteresowaniem nabywców.

ANALIZA PODAŻY (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)

Aktualna oferta Umiarkowana podaż nieruchomości podobnych.

Ceny transakcyjne 270 tys. zł – 570 tys. zł

Charakterystyka cen ofertowych

Poziom cen ofertowych jest wyższy od cen transakcyjnych.

Zachowania kupujących

Jak napisano w pkt. 6.2, cechami mającymi zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości o przeznaczeniu związanym z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych są przeznaczenie w MPZP (lub SUiKZP), lokalizacja, otoczenie, zagospodarowanie terenu (ogrodzenie, urządzenie terenu, utwardzenie, nasadzenia), dojazd, dostępność, powierzchnia działki, stan techniczny i standard wykończenia budynku, forma władania, przeznaczenie nieruchomości, dostępność mediów, powierzchnia użytkowa budynku, dodatkowe budynki gospodarcze i inne. Wpływ niektórych cech różnicujących można wyeliminować poprzez odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych w danym modelu wyceny. Czyli ograni-czając zbiór nieruchomości porównawczych można ograniczyć zbiór cech różnicujących. W praktyce eliminacja wpływu cech różnicujących w dużej mierze zależy od liczby dostępnych transakcji porównawczych. Ppoprzez odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych niektóre cechy różni-cujące mogą zostać wyeliminowane.

Pisząc o cechach różnicujących mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości należy pamiętać, że obecnie mamy rynek kupującego. Wynika to z faktu większej podaży nieruchomości podobnych niż popytu na te nieruchomości. Tak więc dzisiaj istotne są preferencje kupujących.

Z analizy preferencji kupujących wynika, że jednymi z bardziej istotnych cech mających wpływ na zachowania inwestorów jest lokalizacja ogólna i szczegółowa (otoczenie) nieruchomości. Bywa często, że cechy te


KM 53332/14 26

są ze sobą łączone. Jednakże bywa również, że stan cechy lokalizacja jest inny niż stan cechy otoczenie. W takich przypadkach konieczne jest ich rozdzielenie. Jako, że żadna z cech różnicujących nie ma charakteru uniwersalnego, to przyjmowane przez nią stany zależą w dużej mierze od nieruchomości wybranych porównawczych. W tym przypadku, ze względu na dobór nieruchomości porównywalnych łączny wpływ lokalizacji i otoczenia wyniósł 45%.

Istotną cechą różnicującą jest standard budynku. Istotność tej cechy polega na tym, że nabywając np. dom, kupujący zależnie od jego stanu technicznego musi przewidzieć dodatkowe nakłady na jego remont lub doprowadzenie do stanu pozwalającego na zamieszkanie w nim. Tu nie są istotne zamierzenia inwestycyjne kupującego, gdyż są one przewidywane na etapie podejmowania decyzji o zmianie lokum. Jednakże niektóre z domów będących w ofercie wymagają nakładów na remont, odświeżenie czy doprowadzenie do przeciętnego standardu rynkowego. Nie jest to jednak cecha o największym znaczeniu, ponieważ nabywcy najczęściej zamierzają zrobić generalny remont – od razu lub wkrótce po zakupie – aby doprowadzić nieruchomość do oczekiwanego standaru. Stąd wpływ tej cechy jest na poziomie ok. 25%.

Największą popularnością cieszą się domy o powierzchni od 110 m2 do 165 m2. Według nabywców ich ceny są konkurencyjne w stosunku do cen mieszkań w nowych budynkach wielorodzinnych, są łatwe w zagospoda-rowaniu, nie stwarzają poczucia zbędnej przestrzeni, gdy wyprowadzają się dzieci oraz są tańsze w eksploatacji, co jest ważnym czynnkiem w oczach kupujących, przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Z analizy zachowań kupujących wynika, że wpływ cechy związanej z powierzchnią użytkową budynku wynosi 10%.

Powierzchnia działki gruntu często ma duże znaczenie dla ostatecznej ceny. Im większy grunt, tym większy jego potencjał. Jednak przy tak małych różnicach jak w przypadku porównawczych nieruchomości wpływ cechy związanej z wielkością działki wzdaniem kupujących wynosi jedyne 10%.

Dodatkową korzyścią dla inwestora jest występowanie dodatkowych powierzchni - zabudowań gospodarczych, piwnic, które posłużyć mogą jako jako dodatkowa przestrzeń dla prowadzenia gospodarstwa domowego. Wpływ na cenę ukształtował się na poziomie 10%. Z analizy zachowań kupujących5 wynika, że ten element jest szczególnie ważny przy małych domach, do 140 m2.

Dojazd do przedmiotowej nieruchomości odbywa się poprzez działkę o numerze ewidencyjnym 121/17, w która to - zgodnie z załączoną do operatu ewidencją gruntów - jest przedmiotem współwłasności, a Właścicielce działki 121/15 przypada udział w wysokości 1/6. Wszystkie przyjęte do porównań nieruchomości miały zapewniony dojazd bezpośrednio z drogi publicznej lub poprzez drogę, w której właściciele nieruchomości mieli swoje udziały.Analiza wykazała, że zróżnicowanie dojazdu w przypadku działek zabudowanych z badanego segmentu rynku, nie miało wpływu na ostateczną cenę tych nieruchomości.

Zdaniem biegłego w/w cechy różnicujące mające wpływ na wartość przedmiotu wyceny w wystarczający sposób objaśniają rynek nierucho-mości podobnych.

5 Przeprowadzono badania ankietowe osób kupujących małe domki gospdoarcze w hipermarketach budowlanych.


KM 53332/14 27

Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do

nieruchomości szacowanej, pod względem wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników.

Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy.

Poniższa tabela przedstawia transakcje, jakie zanotowano w okresie 24 miesięcy

nieruchomościami podobnymi, na terenie Łodzi.

Tabela 2: Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w Łodzi.

LP Data transakcji Obręb Ulica Powierzchnia gruntu [m2]

Powierzchnia użytkowa bud.6 [m2]

Cena [zł]

1 2014-10-07 W - 38 Dworcowa 898 115,00 270 000,00

2 2013-11-14 W - 40 Gwarna 918 136,08 445 000,00

3 2014-07-02 W - 42 Skrzatów 745 164,43 470 000,00

4 2013-08-14 W - 41 Kownackiej 586 181,44 519 000,00

5 2013-11-27 W - 38 Ziarnista 770 155,00 580 000,00

Cmin - Cmax –

Opis transakcji wziętych do porównań:

1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 1 – Działka gruntu o powierzchni 898 m2

zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, o powierzchni

użytkowej 115 m2. Na terenie brak zabudowań dodatkowych. Nieruchomość jest położona w

Łodzi przy ulicy Dworcowej, w Łodzi. W okolicy brak dobrze rozwiniętego zaplecza handlowo-

usługowego, mało rozwinięta zabudowa jednorodzinna, odległość od drogi głównej wynosi

około 2 km, w najbliższym sąsiedztwie wiele terenów niezagospodarowanych. Planowana

autostrada A1 będzie przebiegała w odległości około 0,5 km od nieruchomości. Lokalizacja

postrzegana jako średnio atrakcyjna. Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną. Standard

budynku – dobry.

2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 3 – Działka gruntu o powierzchni 745 m2

zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wolno stojącym, o powierzchni

użytkowej ok. 165 m2. Nieruchomość usytuowana w Łodzi przy ul. Skrzatów. Lokalizacja

postrzegana jako atrakcyjna, nieruchomość znajduje się pośród domów jednorodzinnych,

niedaleko od terenów zieleni, najbliższa komunikacja oraz zaplecze usługowo-handlowe w

odległości od 1 do 1,5 km. Standard budynku – dobry. Na działce brak zabudowań

dodatkowych. Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną

3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 4– Działka gruntu o powierzchni 586 m2

zabudowana budynkiem mieszkalnym wolno stojącym, jednorodzinnym o powierzchni

użytkowej ok. 182 m2. Budynek wolnostojący. Nieruchomość usytuowana w Łodzi, przy ulicy

Kownackiej. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie rozwiniętej zabudowy domami

jednorodzinnymi. Lokalizacja postrzegana jako atrakcyjna, nieruchomość znajduje się pośród

domów jednorodzinnych, niedaleko od terenów zieleni, najbliższa komunikacja oraz zaplecze

6 Po konsultacjach z architektem, z uwagi na ograniczony dostęp do takich danych jak powierzchnia użytkowa budynku,

niektóre z powierzchni użytkowych budynków przyjętych do porównań zostały obliczone na podstawie współczynnika relacji powierzchni zabudowy budynku.


KM 53332/14 28

usługowo-handlowe w odległości ok. 1,5 km. Standard budynku – bardzo dobry. Na działce

występują zabudowania dodatkowe. Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

8.1 Określenie trendu czasowego

Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży

prawa do nieruchomości zabudowanych w Łodzi w lokalizacjach porównywalnych, które zostały

zanotowane na przełomie ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen

transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie zaobserwowano mierzalnych (istotnych) zmian

cen w czasie, a ceny uległy na badanym segmencie rynku stabilizacji. Zatem dane te zostaną

uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.

8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej

Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę transakcyjną nieruchomości zabudowanej

budynkiem mieszkalnym. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane

wyjściowe:

Cena minimalna: Cmin = 270 000,00 zł

Cena maksymalna: Cmax = 580 000,00 zł

Różnica cen Cmax - Cmin : ΔC = 310 000,00 zł

Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz

zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.

Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi.

Cecha Wagi cech

Zakres poprawki

[zł]

Liczba przedziałów

Skok poprawki

[zł]

Lokalizacja i otoczenie 40% 124000,00 2 62000,00

Standard budynku 25% 77500,00 1 77500,00

Powierzchnia uż. budynku 10% 31000,00 1 31000,00

Powierzchnia gruntu 10% 31000,00 1 31000,00

Droga dojazdowa 5% 15500,00 1 15500,00

Powierzchnie dodatkowe 10% 31000,00 1 31000,00

RAZEM 100% 310000,00

Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto

trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalny-

mi.

Tabela 4. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem porównań

Cecha Wyceniana

nieruchomość Dworcowa Skrzatów Kownackiej

Lokalizacja i otoczenie dobra średnie dobre dobre

Standard budynku dobry średni średni dobry

Powierzchnia uż. budynku 186,26 115,00 164,43 181,44

Powierzchnia gruntu (*) 3002 898 745 586

Droga dojazdowa średnia dobra dobra dobra

Powierzchnie dodatkowe występują brak brak występują

(*) UWAGA: Powierzchnia gruntu związana z przedmiotową nieruchomością wynosi 3002 m2, czyli jest

większa od powierzchni gruntów nieruchomości przyjętych do porównan. Zatem cecha „powierzchni gruntu”


KM 53332/14 29

wykracza poza przedział zmienności. Tak więc, dla tej cechy, przy korygowaniu cen transakcji przyjętych do

porównań zostanie zastosowana zasada ekstrapolacji. Jest to zgodne z zapisami PKZW Nota Interpretacyjna nr

1 NI 1. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: pkt. 6.4. „W przypadku, gdy

szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od

nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w

metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie

porównywania parami, tak jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości.”

Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem

porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest

przedstawiona w tabeli nr 5.

Tabela 5. Określenie średniej ceny transakcyjnej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Cecha Wagi cech

Zakres poprawki [zł]

Skok poprawki [zł]

Dworcowa Skrzatów Kownackiej

Lokalizacja i otoczenie 40% 124000,00 62000,00 62000,00 0,00 0,00

Standard budynku 25% 77500,00 77500,00 77500,00 77500,00 0,00

Powierzchnia uż. budynku 10% 31000,00 31000,00 -31000,00 -31000,00 0,00

Powierzchnia gruntu 10% 31000,00 31000,00 196457,83 210743,98 225590,36

Droga dojazdowa 5% 15500,00 15500,00 -15500,00 -15500,00 -15500,00

Powierzchnie dodatkowe 10% 31000,00 31000,00 31000,00 31000,00 0,00

RAZEM 100% 310000,00 320457,83 272743,98 210090,36

Cena transakcyjna [zł] 270000,00 470000,00 519000,00

Cena nieruchomościz uwzględnieniem poprawek [zł] 590457,83 742743,98 729090,36

Wartość rynkowa przedmiotowej nierucomości [zł] 687 430,72

Wartość przedmiotowego prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej,

składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 121/15, o powierzchni 3002 m2, w

obrębie W-42 w Łodzi w stanie po zakończeniu inwestycji, wraz z udziałem w działce stanowiącej

prawo własności drogi dojazdowej, obliczono według wzoru:

WRN = ∑𝐜𝐞𝐧𝐚 łą𝐜𝐳𝐧𝐚 𝐬𝐤𝐨𝐫𝐲𝐠.𝐳 𝐮𝐰𝐳𝐠𝐥. 𝐩𝐨𝐩𝐫𝐚𝐰𝐞𝐤

𝟑

gdzie:

WRN (lub jak niżej WRN-PZI) – wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu inwestycji (tabela nr 5)

WRN-PZI = (590 457,83 zł + 742 743,98 zł + 729 090,36 zł) / 3 = 687 430,727 zł

8.3 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym według

aktualnego zaawansowania robót budowlanych.

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym w

trakcie budowy. Tego typu nieruchomości są przedmiotem obrotu rynkowego niezmiernie rzadko,

dlatego też nie istnieje możliwość dokonania oszacowania wartości podejściem porównawczym8. Z

uwagi na fakt, iż na terenie nieruchomości prowadzone są roboty budowlane polegające na

ukończeniu budowy domu jednorodzinnego, do jej wyceny zastosowane zostanie podejście

7 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są

dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. 8 Uwaga: jak wspomniano wyżej w operacie, podejście porównawcze może stanowić element podejścia mieszanego,

metody pozostałościowej.


KM 53332/14 30

mieszane, metoda pozostałościowa. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie

zostaną spełnione warunki:

1. istnieją uwarunkowania niepozwalające na zastosowanie podejścia porównawczego lub

dochodowego;

2. znany jest rodzaj i zakres robót;

3. w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane

odwzorowujące stan rynku.

Zatem wartość rynkowa nieruchomości według aktualnego stanu robót budowlanych określona

zostanie, jako różnica wartości nieruchomości po zakończeniu robót „WRN” oraz wartości

przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku

nieruchomości podobnych.

Biegły nie miał możliwości wglądu do kosztorysu budowy, dlatego też stan zaawansowania

robót oraz ich zakres oceniono na podstawie oględzin nieruchomości. Ceny robót przyjęto z

biuletynu cen obiektów budowlanych BCO „Sekocenbud” – zeszyt 13/2015 z I kwartału 2015 roku.

Określenie kosztów robót budowlanych niezbędnych do poniesienia w celu wykończenia

przedmiotowego budynku mieszkalnego przedstawia poniższa tabela 6, do porównań przyjęto dom

jednorodzinny wolnostojący, bez podpiwniczenia – obiekt nr 1154.

Tabela 6. Określenie zakresu robót budowlanych.

Prace Budowlane Jm Ilość jedn. ob.

Cena Jdnstk.

Cena całkowita

Udział w całości

inwestycji

Mnożnik Przel.(wsp. regionalny)

Wartość elementu z uwzgl.

Wsk. Reg.

Stopień zaawansowania

robót

zł/m2 zł % zł %

Razem stan zerowy: m2 p.z. 221,76 564,83 125 257,21 19,89% 1,0220 128 012,87 120 633,28 94,24%

Razem stan surowy: m2 p.u. 186,26 1 355,30 252 438,54 40,10% 1,0220 257 992,19 33 410,82 12,95%

Razem wykończenie wewnętrzne: m2 p.u. 186,26 589,48 109 795,91 17,44% 1,0220 112 211,42 0,00 0,00%

Razem wykończenie zewnętrzne: m2 p.u. 186,26 323,62 60 276,96 9,57% 1,0220 61 603,06 0,00 0,00%

Razem instalacje m2 p.u. 186,26 439,31 81 826,09 13,00% 1,0220 83 626,27 0,00 8,56%

RAZEM KOSZTY PRAC BUDOWLANYCH m2 p.u. 186,26 629 594,73 100,00% 3 380,19 643 445,81 154 044,10 23,94%

Koszty dokumentacji i nadzoru (5%) 32 172,29 24 470,09 76,06%

Wartość odtworzeniowa w stanie nowym 675 618,10 178 514,19

Wartość odtworzeniowa z uwzględnieniem stopnia zużycia (Sz = 1%) 668 861,92 176 729,04

Razem koszty prac budowlanych niezbędnych do poniesienia w celu zakończenia inwestycji 492 132,88

Tabela 7. Określenie kosztów niezbędnych do zakończenia inwestycji

A Koszty niezbędne do poniesienia

w celu zakończenia inwestycji 492 132,88 zł

B

Koszt niezbędne do poniesienia w celu utwardzenia terenu

oraz zagospodarowania terenu czynnego biologicznie

31 892,51 zł

C

Wartość rynkowa według stanu

po zakończeniu rozwoju i cen

z daty wyceny

687 430,72 zł

D

Wartość rynkowa według

stanu i cen na dzień wyceny

D = C – (B + A)

163 405,34 zł


KM 53332/14 31

Łączne koszty zostały wyznaczone na podstawie danych z biuletynu cen obiektów

budowlanych „SECOCENBUD” I kwartał 2015 r. Ze względu na fakt, iż budynek mieszkalny jest w

budowie od trzech lat, jego mury są niezabezpieczone, uwzględniono zużycie techniczne na poziomie

1%.

Zatem wartość nieruchomości według aktualnego stanu zaawansowania robót

budowlanych, wraz z udziałemw drodze dojazdowej, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych:

WRN_zab = 163 400 zł

Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem

mieszkalnym jednorodzinnym, położonej w Łodzi przy ul. Rataja 16, wraz z udziałem w

prawie własności drogi dojazdowej, oszacowana na dzień 25 maja 2015 roku, dla celów

sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, podejściem mieszanym, metodą

pozostałościową, według aktualnego zaawansowania prac budowlanych i stanu

techniczno-użytkowego, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:

163 400 zł słownie: sto sześćdziesiąt trzy tysiące czterysta złotych

Jak widać oszacowana wartość przedmiotowej nieruchomości jest bardzo mała. Jest ona z

pewnością mniejsza od wartości rynkowej niezabudowanej działki gruntu. W związku z tym wynik

ten wymaga uzasadnienia.

Rozpoczęta inwestycja charakteryzuje się niskim stopniem zaawansowania robót. W tej

inwestycji realizowany jest projekt inwestora. Potencjalny nabywca może mieć inne wymagania co

do swojego domu. Stąd mogłoby się zdarzyć (i często się zdarza), że rozpoczęte inwestycje

podlegają przeprojektowaniu, co pociąga za sobą kolejne wydatki. Ponadto przedmiotowa budowa

została wstrzymana około 3 lat temu. Mury podlegają i konstrukcje pod stropy pod drugą

kondygnacją są narażone na erozję związaną z warunkami pogodowymi.

W przypadku rozpoczętych inwestycji o małym stopniu zaawansowania robót (jak w tym

przypadku) konieczne wydaje się wycenienie przedmiotowej nieruchomości jako niezabudowanej

działki gruntu. W ten sposób będzie poszukiwana optymalna z punktu widzenia rynku wartość

nieruchomości.

9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIEZABUDOWANEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 121/15

Wartość przedmiotowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 121/15 jako działki bez

naniesień, zostanie oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

9.1. Analiza porównawcza

Do porównań przyjęte zostaną grunty niezabudowane z obrębów W-42, W-41, W-43.

Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie i lokalizacja, - powierzchnia gruntu (cecha ciągła), - dostęp do drogi, - jakość drogi dojazdowej.

Do oszacowania przedmiotu wyceny konieczne jest podanie cech różnicujących

nieruchomości porównawczych oraz ich stanów. Dane te są przedstawione w Tabeli 8, poniżej. Tu

podkreślam, że cechy te nie mają charakteru uniwersalnego i zależą od zbioru nieruchomości

porównawczych.


KM 53332/14 32

Tabela nr 8: Opis rynkowych cech różnicujących i przyjmowane przez nie stany.

Dostęp do drogi

Dobry Bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Średni Dostęp do drogi publicznej poprzez służebność lub współwłasność drogi dojazdowej.

Lokalizacja i otoczenie

Bardzo dobre W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa, tereny rozwinięte, szybko rotujące działki. Nieruchomosć zlokalizowana blisko tras komunikacyjnych. Dobrze postrzegana przez rynek.

Dobre Brak zabudowy mieszkaniowej lub mało intensywna zabudowa mieszkaniowa w najbliższym sąsiedztwie. W otoczeniu duże tereny niezagospodarowane. Nieruchomość zlokalizowana w dużej odległości od głównych dróg

Powierzchnia gruntu (cecha ciągła)

Górna granica przedziału

Działka gruntu o powierzchni 3000 m2.

Dolna granica przedziału

Działka gruntu o powierzchni 588 m2.

Jakość drogi dojazdowej

Dobra Dojazd drogą utwardzoną.

Średnia Dojazd drogą gruntową.

Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do niezabudowanych gruntów o

przeznaczeniu mieszkalnym, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych

nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa:

Tabela 9: Zaobserwowano następujące porównywalne transakcje rynkowe.

LP Data

transakcji Obręb Ulica

Powierzchnia gruntu [zł]

Cena [zł] Cena

1 m2 [zł/m2]

1 2014-03-20 W - 42 Rataja 3000,00 126 460,00 42,15

2 2013-08-07 W - 42 Rataja 1670,00 80 000,00 47,90

3 2014-12-23 W - 41 Taborowa 1599,00 80 000,00 50,03

4 2014-08-01 W - 42 Rataja 1000,00 83 000,00 83,00

5 2013-11-27 W - 42 Rataja 1005,00 85 000,00 84,58

6 2014-04-29 W - 43 Malownicza 1749,00 150 000,00 85,76

7 2013-11-21 W - 41 Miernicza 588,00 60 000,00 102,04

8 2014-09-05 W - 43 Rataja 1163,00 120 000,00 103,18

9 2014-01-14 W - 41 Gajcego 867,00 95 590,00 110,25

Cmin - Cmax -

Opis transakcji przyjętych do porównań:

1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 9 jako nr 4 – Niezabudowana działka gruntu o

powierzchni 1000 m2, położona w oddaleniu od drogi publicznej. Dojazd nieruchomości drogą

gruntową. Nieruchomość położona pośród tereów o mało intensywnym stopniu zabudowy, z

dala od głównych tras komunikacyjnych. W otoczeniu występują obszerne tereny

niezagospodarowane.

2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 9 jako nr 5 – Niezabudowana działka gruntu o

powierzchni 1005 m2, położona w oddaleniu od drogi publicznej. Dojazd do nieruchomości

drogą gruntową. Nieruchomość położona pośród tereów o mało intensywnym stopniu

zabudowy, z dala od głównych tras komunikacyjnych. W otoczeniu występują obszerne tereny

niezagospodarowane.


KM 53332/14 33

3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 9 jako nr 8– Niezabudowana działka gruntu o

powierzchni 1163 m2, położona w bezpośrednio przy drodze publicznej. Dojazd nieruchomości

drogą utwardzoną. Nieruchomość położona pośród terenów o mało intensywnym stopniu

zabudowy, z dala od głównych tras komunikacyjnych. W otoczeniu występują obszerne tereny

niezagospodarowane.

9.2 Określenie trendu czasowego

Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży

prawa do nieruchomości zabudowanych w Łodzi w lokalizacjach porównywalnych, które zostały

zanotowane na przełomie niespełna ostatnich 2 lat od daty wyceny (od sierpnia 2013 roku).

Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie zaobserwowano

mierzalnych (istotnych) zmian cen w czasie. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu

wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.

9.3 Oszacowanie wartości nieruchomości niezabudowanej

Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę jednostkową nieruchomości

zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto

następujące dane wyjściowe:

Cena minimalna: Cmin = 42,15 zł/m2

Cena maksymalna: Cmax = 110,25 zł/m2

Różnica cen Cmax - Cmin : ΔC = 68,10 zł/m2

Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz

zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.

Tabela 10. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi.

Cechy

Wagi cech Zakres

przedziału [zł] Liczba

przedziałów Skok

poprawki [zł]

Lokalizacja i otoczenie 45% 30,65 1 30,65

Dostęp do drogi 25% 17,03 1 17,03

Powierzchnia gruntu (cecha ciągła) 20% 13,62 1 0,01

Jakość drogi dojazdowej 10% 6,81 1 6,81

RAZEM 100% 68,10

Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto

trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalny-

mi.

Tabela 11. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem porównań

Cechy Wyceniana

nieruchomość Rataja Rataja Rataja

Lokalizacja i otoczenie dobre dobre dobre dobre

Dostęp do drogi średni średni średni dobry

Powierzchnia gruntu (*) 3002 1000 1005 1163

Jakość drogi dojazdowej średnia średnia średnia średnia


KM 53332/14 34

(*) UWAGA: Powierzchnia przedmiotowej nieruchomości wynosi 3002 m2, czyli jest większa od powierzchni

gruntów nieruchomości przyjętych do porównań – od największego gruntu przyjętego do porównań

przedmiotowa działka jest większa o jedyne 2 m2. Zatem cecha „powierzchni gruntu” wykracza poza przedział

zmienności. Tak więc, dla tej cechy, przy korygowaniu cen transakcji przyjętych do porównań zostanie

zastosowana zasada ekstrapolacji. Jest to zgodne z zapisami PKZW Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1.

Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: pkt. 6.4. „W przypadku, gdy szacowana

nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie

najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania

parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie porównywania parami, tak jak w

przypadku przedmiotowej nieruchomości”.

Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości będących przedmiotem porównań oraz

przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli

nr 5.

Tabela 12. Określenie średniej ceny transakcyjnej nieruchomości niezabudowanej.

Cechy Wagi cech

Zakres przedziału [zł]

Skok poprawki [zł]

Rataja Rataja Rataja

Lokalizacja i otoczenie 45% 30,65 30,65 0,00 0,00 0,00

Dostęp do drogi 25% 17,03 17,03 0,00 0,00 -17,03

Powierzchnia gruntu 20% 13,62 0,01 -11,30 -11,28 -10,38

Jakość drogi dojazdowej 10% 6,81 6,81 0,00 0,00 0,00

RAZEM 100% 68,10

-11,30 -11,28 -27,41

Ceny jednostkowe nieruchomości porównywalnych [zł/m2] 83,00 84,58 103,18

Ceny z uwzględnieneim poprawek [zł/m2] 71,70 73,30 75,77

Wartość rynkowa 1 m2 wycenianego prawa [zł/m2] 73,59

Powierzchnia wycenianego gruntu [m2] 3002,00

Rynkowa wartość wycenianego prawa [zł] 220 916,36

Wartość rynkowa przedmiotowego prawa „WRN” położonego przy ulicy Rataja 16 w Łodzi dla

celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym obliczono według wzoru:

WRN = P x WŚR

gdzie:

WŚR – średnia skorygowana wartość 1 m2 powierzchni gruntu (tabela nr 6) P – powierzchnia przedmiotowego gruntu

WRN = 3002 m2 x 73,59 zł/m2 =220 916,36 9 zł

Przedmiotem wyceny było oszacowanie wartości rynkowej działki gruntu nr 121/15 obręb W-

42 w rozpoczętym procesem reazlizacji domu jednorodzinnego wraz z udziałem w prawie

współwłasności drogi dojazdowej. Zdaniem biegłego, oszacowana w pkt. 8 powyżej wartość jest

niska i nie oddaje prawidłowo wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Z tego względu

biegły oszacował wartość rynkową niezabudowanej działki 121/15. W takim przypadku zabudowania

mogą być potraktowane jako uciążliwości, które de facto winny obniżyć wartość niezabudowanego

gruntu. Zyskiem z rozbiórki byłyby przychody ze sprzedaży materiałów porozbiórkowych. Jednakże w

9 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są

dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku.


KM 53332/14 35

tym przypadku na przedmiotowej działce posadowione są (bez pozwolenia na użytkowanie)

zabudowania gospodarcze, które przejściowo mogą pełnić funkcje zabudowań wspomagających

budowę, które będą usunięte po zakończeniu procesu budowy. Z tego względu zabudowania te

zostaną potraktowane jako wartość dodatkowa, kompensująca koszty rozbiórki. Tak więc

oszacowana powyżej wartość rynkowa niezabudowanej działki gruntu nr 121/15, obręb W-42

zostanie potraktowana jako OPTYMALNA wartość rynkowa zabudowanej przedmiotowej działki

gruntu.

Wartość rynkowa, prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej

w Łodzi przy ul. Rataja 16, wraz z udziałem w prawie własności drogi dojazdowej,

oszacowana według stanu i cen na dzień 25 maja 2015 roku, dla celów sprzedaży w

postępowaniu egzekucyjnym, podejściem porównawczym, metodą porównywania

parami, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:

220 900 zł słownie: dwieście dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych

10. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ W KONTEKŚCIE ART. 948

§2 KPC

Przepisem posiłkowym przy sporządzaniu opisu i oszacowania nieruchomości dla potrzeb

sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym jest art. 948. § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

Zgodnie z tymże artykułem w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i

innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części

nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.

Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które

pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną

obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Niemniej jednak, art. 948 kpc nie znajduje zastosowania w odniesieniu do wartości

działki gruntu 121/15, gdyż wartość gruntu zabudowanego wraz z rozpoczętą inwestycją ze

względu na obecny sposób zagospodarowania jest mniejsza niż wartość działki 121/15 jako nieza-

budowanej.

11. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW

1. W tym przypadku okazało się, że wartość rynkowa prawa własności niezabudowanej działki

gruntu o powierzchni 3002 m2, jest wyższa od wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości

z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego. Sytuacja taka jest typowa dla regionów, gdzie na

przestrtszeni ostatnich lat ceny gruntów zancznie wzrosły. Taka sytuacja iala miejsce właśnie w

tym przypadku. Ponadto należy zauważyć, że wielkość działki gruntu związanej z przedmiotem

wyceny znacznie przekracza działki nieruchomości podobnych. Jednocześnie –jak wynika z

analizy rynku- kupujący nabywając nieruchomości zabudowane, nie są chętni do przekładania

wielkości działki na cenę nieruchomości. Naniesienia na działce zabudowanąej domem o

nieskończonym procesie reailiacji traktują często jako uciążliwość wymagającą przynajmniej

wdrożenia swojej koncepcji budowy i dokonanai zmian.

2. Natomaist grunty niezabudowane, na terenach o potencjale inwestycyjnym są często trktowane

przez nabywcow jako inwestycje na przyszłość. Dotyczy to szczególnie terenów, gdzie ropoczęto

nowe budowy, doprowaodzno uzbrojenie podstawowe, a jednostkowe ceny gruntów nie


KM 53332/14 36

przekraczają 100 zł/m2. Dlatego też grunt nadmiarowy10 (w stosunku do nieruchomości

porównawczych) nie przekłada się na cenę.

3. Zadaniem biegłego jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dla jej najbardziej

optymalnego wykorzystania. Zdarza się, że inwestycje na działkach są realizowane w sposób

nieprzemyślany i powoduje to utratę realnej wartość nieruchomości. Biegły ma za zadanie

odnalezienie tej wartości.

4. W tym przypadku wartość przedmiotowej inwestycji polegającej na budowaniu domu

jednorodzinnego o niskim stopniu zaawansowania prac budowlanych, oszacowana zgodnie z

obowiązującym prawem, okazała się niższa od wartości tej działki gruntu potraktowanej jako

niezabudowana.

5. Z powyższych względów przyjęto, że wartość rynkowa gruntu w pełni odzwierciedla wartość

rynkową przedmiotu wyceny.

6. Przy ustalaniu wartości wycenianego prawa własności do przedmiotowej nieruchomości – w

przypadku szacowania gruntu zabudowanego po zakończeniu inwestycji oraz przedmiotowego

gruntu jako niezabudowanego - położonej w Łodzi przy ulicy Rataja 16 do porównań przyjęto

nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych, których stan prawny

prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Różnice pomiędzy nieruchomością

wycenianą a nieruchomościami porównywalnymi zostały skorygowane w oparciu o cechy

korygujące, których stopień oddziaływania określono na podstawie rynku.

7. Tu ponowenie podkreślam, że zgodnie z opisem w projekcie adaptacyjnym powierzchni

użytkowa budynku mieszklanego posadowionego na przedmiotowej działce 121/15 wynosi

439,63 m2. Według zmian adaptacyjnych naniesionych na rzutach kondygnacji i projektach

elewacji powierzchni użytkowa wynosi 186,26 m2. Według pierwotnego projektu powierzchni

użytowa miała wynosić 163,30 m2. W dalszej części operatu przyjęto jako bardziej korzystny

wariant, że powierzchnię użytkową po adaptacji, według rzutów, wynosić 186,16 m2.

Obecnie najlepiej postrzeganymi przez rynek są domy o stosunkowo małej powierzchni

do ok. 165 m2 i te osiągają najwyższe ceny jednostkowe. Natomiast duże jednorodzinne budynki

mieszkalne o powierzchni użytkowej powyżej 300 m2, a tym bardziej powyżej 400 m2 są raczej

postrzegane na rynku jako nieatrakcyjny towar.

Ponadto obecny stan zaawansowania robót budowlanych nie przesądza o ostatecznej

powierzchni budynku, gdyż na tym etapie budowy można wprowadzić jeszcze wiele zmian.

Powyżej w punkcie 8, oszacowano wartość nieruchomości według obecnego stanu

zaawansowania robót budowlanych. Biegły przeprowadził własny szacunek wartości

nieruchomości według aktualnego stanu przy przyjęciu powierzchni użytkowej o wartości 439,63

m2, która okazałaby się wartością ujemną (paręset złotych). Zarówno w przypadku powierzchni

186,26 m2, jak i 439,63 m2 – wartość przedmiotowej nieruchomości generuje wartość gruntu

potraktowanego jako niezabudowany.

8. Te same cechy różnicujące w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej i nieruchomości

gruntowej niezabudowanej mogą zupełnie inaczej wpływać na wartości tych nieruchomości,

ponieważ są to dwa odrębne rynki nieruchomości, a cechy podobne i różnicujące nie są cechami

uniwersalnymi.

10 Przy wycenie wartości rynkowej gruntu, do okszacowania wpływu cehy „powierzchnia działki” na wartość zastosowano

ekstrapolację poza przedział.


KM 53332/14 37

9. Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym

położonym w Łodzi przy ul. Rataja 16, w obrębie W-42, wraz z udziałem w prawie

współwłaności działki stanowiącej drogę dojazdową, oszacowana dla celów sprzedaży w

postępowaniu egzekucyjnym, określona na dzień 25 maja 2015 roku, według aktualnego stanu

zaawansowania prac budowlanych, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami,

w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:

220 900 zł

słownie: dwieście dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych

10. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej

nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość

wymogom § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników.

11. Otrzymane w procesie szacownaia wartości przedmiotowej nieruchomości jako zabudowanej

oraz jako niezabudowanej charakteryzuą się dużym prawdopodobieństwem – świadczy o tym

m.in. różnica pomiędzy cenami skorygowanymi a ceną średnią, która dla nieruchomości

zabudowanej wynosi w zaokrągleniu 22%, a dla niezabudowanej 6%. Przed korektą rozpiętość

tych przedziałów wynosiła w zaokrągleniu 59% - dla zabudowanej i 22%- dla niezabudowanej.

Oznacza to niemal niemal 3-krotną poprawę w przypadku nieruchomości zabudowanych i ponad

4-krotna dla niezabudowanych.

12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem

oszacowania.

2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 25 maja 2015

roku.

3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać

błędy zaokrągleń.

4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 09 marca 2015 roku podczas

dokonania oględzin nieruchomości.

5. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono

przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.

6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach

wieczystych.

7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres

12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których

mowa w art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady

Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego.

9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych

celów, niż cel, dla którego została sporządzona.


KM 53332/14 38

10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej

rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy

PZU S.A. seria F nr 0017956.

11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji

uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach

dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.

12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek

nieruchomości oraz tych, które nie są autorowi znane.

13. Operat zawiera 38 (słownie: trzydzieści osiem) ponumerowanych stron (brak numeru na

pierwszej stronie) oraz załączniki.

Podpis wyceniającego


KM 53332/14 39

ZAŁĄCZNIK NR 1 Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

WYPIS Z DOKUMENTU

Sporządzony przez Krzysztofa Kuryłowicza

W trybie art. 155 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity DZ. U.

z 2014 r., poz. 518

1. Szczegółowe określenie dokumentu, z którego

dokonywany jest wypis

Uchwała nr XXII/477/07 Rady Miejskiej w Łodzi

Decyzja nr V.RUB/396/08 o warunkach zabudowy

Studium uwarunkowań kierunków zagospodaro-

wania przestrzennego

2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu,

jednostka udostępniająca

Urząd Miasta Łodzi

Łódź ul. Piotrkowska 104

3. Treść wypisu:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi - Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr

VII/491/93 z dnia 02 czerwca 1993 roku - nie obowiązuje na terenie przedmiotowego obszaru w dacie

wyceny. Zgodnie z art. 59 ust. UPiZP oraz art. 154 ust. 2 UoGN w przypadku braku miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu wymaga decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu, która zastępuje MPZP.

Decyzja Nr ŁW.VII-27/11 Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17.01.2011 r. przenosząca

decyzję nr V.RUB-578/09 o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu

jednorodzinnego piętrowego z garażem w bryle budynku, przyłącza elektrycznego, wodociągowego lub

studni głębinowej o wydajności do 5,0 m3/db wraz z instalacją zasilającą budynek w wodę, biologicznej

oczyszczalni ścieków o przepustowości do 5,0 m3 lub bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe,

zjazdu z ulicy, przewidzianej do realizacji w Łodzi przy ul. Rataja 16 (obręb W-42) na terenie działek

121/15, 121/17.

Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta

Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010

r., nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MN – tereny

zabudowy jednorodzinnej. Zgodnie z art. 154.2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce

nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261 poz. 2603, z późn.zm.), SUiKZP stanowi podstawę określenia

przeznaczenia, w przypadku braku MPZP.

4. Data sporządzenia wypisu: 09 marca 2015 r.

5. Podpis ……………………………………………………….


KM 53332/14 40

ZAŁĄCZNIK NR 2

Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny.

Zdjęcia 1-26: Budynek mieszkalny w trakcie procesu rozwojowego posadowiony na działce nr

121/15 oraz otoczenia.


KM 53332/14 41


KM 53332/14 42


KM 53332/14 43

Documents

OPERAT SZACUNKOWY - lodzwidzew.pl · operat szacunkowy z oszacowania prawa wŁasnoŚci nieruchomoŚci gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji, poŁoŻonej