Oporezivanje prometa nekretnina od 01.01.2015....2015/08/05 · “građevinsko zemljište” – zemljište za koje je izdan izvršni akt o gradnji: građevinska dozvola, lokacijska

Oporezivanje prometa nekretnina

od 01.01.2015.

Makarska, 08.05.2015.

Mr.sc. Marijana Vuraić Kudeljan

Teme

Oporezivanje prometa nekretnina od 01.01.2015.

Obrazac Prijava prometa nekretnina

Primjeri oporezivanja nekretnina od 01.01.2015.

Promet nekretnina u 2014. u brojkama


Pravilo: stjecatelj nekretnine plaća 5% poreza na promet

nekretnina na tržišnu vrijednost nekretnine

Stjecatelj prijavljuje nastanak porezne obveze poreza na

promet nekretnina u roku od 30 dana od nastanka

porezne obveze nadležnoj ispostavi Porezne uprave na

novom obrascu Prijava prometa nekretnina


Izuzetak, ako je

1. isporučitelj nekretnine u sustavu PDV i

2. Isporučuje nekretninu

2.1. prije prvog nastanjenja odnosno korištenja (s uključenim zemljištem) ili

2.2. nekretninu kod koje od prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije prošlo više od dvije godine (s uključenim zemljištem) ili

2.3. građevinsko zemljište

na isporuku nekretninu se obračunava PDV po stopi od 25%.

Isporučitelj prijavljuje isporuku nekretnine na novom obrascu Prijava prometa nekretnina


Pojmovi

“ nekretnina prije prvog nastanjenja odnosno

korištenja” – nekorištena nekretnina

“prvo nastanjenje odnosno korištenje” – dokument

nadležnog tijela o prebivalištu ili boravištu,

knjigovodstvenom ispravom da se stavlja u uporabu,

bilo kojom drugom dokumentacijom kojom se dokazuje

korištenje: ugovor, isporuka električne energije i sli.

“građevinsko zemljište” – zemljište za koje je izdan

izvršni akt o gradnji: građevinska dozvola, lokacijska

dozvola, rješenje za građenje


Izuzetak, ako je

1. isporučitelj nekretnine u sustavu PDV i

2. isporučuje nekretninu (bilo koje vrste)

3. poduzetniku u sustavu PDV-a koji može u cijelosti

koristiti pravo na pretporez

poduzetnici mogu izabrati opciju za oporezivanje

(OPTIRANJE) = obračun PDV uz prijenos porezne

obveze; stjecatelj zaračunava PDV kao obvezu uz

istovremeno priznavanje prava na pretporez


Zašto optiranje?

Isporuka nekretnine oslobođena od oporezivanja:

1. isporučitelj izvršava ispravak pretporeza za razdoblje

za koje su promijenjeni uvjeti za odbitak pretporeza

2. stjecatelj plaća porez na promet nekretnina


Rekonstruirane nekretnine – ulaganja u nekretninu

čime nekretnina ponovno steče status nekretnine koja

nije prošla prvu isporuku

Nekretnina koja je prošla prvu prodaju, ali je kasnije

rekonstruirana i troškovi rekonstrukcije u prethodne

dvije godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene


Posljedica

Oporezivanje u cijelosti ili PDVom ili porezom na promet

nekretnina

Nema više tzv. novosagrađenih građevina i “starih”

nekretnina

Prijava prometa nekretnina

Obrazac Prijava prometa nekretnina propisan

Pravilnikom koristi se s dvostrukom ulogom kao

obrazac:

1. kojim porezni obveznik stjecatelj nekretnine

prijavljuje nastanak porezne obveze poreza na

promet nekretnina te

2. kojim isporučitelj nekretnine na koju je obračunat

porez na dodanu vrijednost, prijavljuje isporuku te

nekretnine.


Osobno ili putem pošte za prijavu nastanka porezne

obveze poreza na promet nekretnina; prilog isprava o

stjecanju

Kod prijave isporuke nekretnine na koju se plaća PDV –

samo elektroničkim putem

Kod rješenja o nasljeđivanju prijavom se smatra

podnošenje pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju

Ne podnošenje prijave – novčane kazne





Primjer 1.

Porezni obveznik u 2015. godini prodaje stanove koje je

izgradio i dovršio 2013. i 2014.godine.

Isporuka nakon 01.01.2015.

Isporuka oporeziva PDVom

Primjer 2. Porezni obveznik A d.o.o. (u sustavu PDV) je 2015 sagradio

zgradu s 10 stanova i 5 poslovna prostora. 10 stanova je prodao f.o. za stambene potrebe, dok je 5 poslovna prostora prodao obveznicima za djelatnost - prodaja nekorištenih nekretnina


Jedinstveno oporezivanje (građevine sa zemljištem) – obračun PDV na ukupnu vrijednost

Fizičke osobe koje kupuju stan za osobne potrebe nemaju pravo na odbitak pretporeza

Za nabavu poslovnih prostora za djelatnost – poduzetnici imaju pravo na odbitak pretporeza

Porezni obveznik (isporučitelj) prijavljuje isporuku nekretnine na Prijava prometa nekretnina

Primjer 3.

Fizička osoba je 2015. kupila novi stan te u cijeni stana

na ukupnu vrijednost platila PDV. Kupljeni stan prodaje

2016. godine.

Isporuka nekretnine nakon 01.01.2015.

Fizička osoba koja prodaje svoj stan nije obveznik PDV,

ne obavlja prodaju u okviru gospodarske djelatnosti.

Kupnju nekretnine kupac (stjecatelj) mora prijaviti u

roku od 30 dana nadležnoj ispostavi Porezne uprave.

Na stjecanje kupac plaća porez na promet

nekretnina na tržišnu vrijednost po stopi od 5%.

Primjer 4.

Porezni obveznik u sustavu PDV je kupio novi

(nekorišteni) poslovni prostor 2015.godine u prodaje ga

2017.godine.


Od datuma prve isporuke do sljedeće isporuke nije

prošlo dvije godine

Na isporuku nekretnine porezni obveznik mora

zaračunati PDV po stopi od 25%, iako se radi o drugoj

isporuci nekretnine

Porezni obveznik (isporučitelj) ispostavi prijavljuje

Prijavu prometa nekretnina

Primjer 5.

Porezni obveznik u sustavu PDV je kupio novi (nekorišteni)

poslovni prostor 2015.godine u prodaje ga 2020.godine


Od datuma prve isporuke do sljedeće isporuke prošlo je

više dvije godine

Isporučitelj isporučuje nekretninu nakon dvije godine; smatra

se da je došlo do promjene uvjeta mjerodavnih za odbitak

pretporeza; isporučitelj mora ispraviti odbitak pretporeza

koji je odbio pri nabavi

kupac (stjecatelj) mora prijaviti u roku od 30 dana

nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Na stjecanje kupac

plaća porez na promet nekretnina na tržišnu vrijednost po

stopi od 5%.

Primjer 6.

Porezni obveznik je u 2015.godini nabavio poslovni prostor u vrijednosti 1.000.000,00kn plus 250.000,00kn PDV. U 2018. godini prodaje kupljeni prostor.


Od datuma prvog korištenja prošlo više od dvije godine

Isporučitelj mora izvršiti ispravak prava na pretporez za sedam godina (tri godine korištenja, otuđenje u četvrtoj godini korištenja); godišnji pretporez 25.000,00kn što znači da je ispravak 175.000,00kn

Kupac (stjecatelj) prijavljuje nastanak porezne obveze poreza na promet nekretnina nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 30 dana

Primjer 7.

Porezni obveznik A d.o.o. je 2015. kupio prostor za koji je u cijeni platio PDV koji je koristio kao pretporez. Taj prostor prodaje 2020. poduzetniku koji je u sustavu PDV i ima pravo na odbitak PDV u cijelosti.


Od prvog korištenja prošlo više od dvije godine

Kupac (stjecatelj) u sustavu PDV; odluka o optiranju

Isporučitelj u Prijavi promet nekretnina označava da se radi o optiranju

Isporučitelj na računu iskazuje prijenos porezne obveze na stjecatelja

Promet nekretnina u 2014.

RED.

BROJ

VRSTE

PROMETAGODINA

SVE VRSTE

NEKRETNINA

1 2 3 17

2011 89.562

2012 72.367

2013 69.501

2014 60.754

292.184

2011 66.845

2012 76.702

2013 73.746

2014 72.129

289.422

2011 40.339

2012 38.543

2013 43.327

2014 34.901

157.110

2011 2.509

2012 2.146

2013 2.044

2014 1.402

8.101

2011 2.150

2012 3.424

2013 2.589

2014 2.072

Kupoprodaja

Nasljeđivanje

Darovanje

Zamjena

Dioba

1

UKUPNO

2

UKUPNO

3

UKUPNO

4

UKUPNO

5

2011 15.422

2012 6.849

2013 6.459

2014 5.087

33.817

2011 581

2012 2.256

2013 2.349

2014 2.024

7.210

2011 1.457

2012 575

2013 561

2014 411

3.004

2011 2.044

2012 2.032

2013 2.262

2014 2.197

8.535

2011 7.568

2012 5.253

2013 6.111

2014 6.883

25.815

Sudska odluka

Sudska odluka -

dosjelost

8Dosmrtno

uzdržavanje

Doživotno

uzdržavanje

Ostalo

UKUPNO

9

UKUPNO

10

UKUPNO

6

UKUPNO

7

UKUPNO

Promet nekretnina u 2014.

NAZIV DRŽAVE 2014*

1 5

ALŽIR 1

AUSTRALIJA 5

AUSTRIJA 531

BELGIJA 70

BOSNA I HERCEGOVINA 24

BRAZIL 1

BUGARSKA 10

CIPAR 0

CRNA GORA 1

ČEŠKA 127

DANSKA 17

ESTONIJA 4

FINSKA 10

FRANCUSKA 94

GRČKA 5

INDIJA 1

IRSKA 13

ITALIJA 351

IZRAEL 1

JUŽNOAFRIČKA REPUBLIKA 3

KANADA 14

LETONIJA 0

LITVA 2

LUKSEMBURG 4

MAĐARSKA 133

MAKEDONIJA 8

MOLDAVIJA, REPUBLIKA 0

NIZOZEMSKA 57

NORVEŠKA 122

NOVI ZELAND 0

NJEMAČKA 864

POLJSKA 70

PORTUGAL 1

RUMUNJSKA 6

RUSIJA 29

SAD 35

SLOVAČKA 147

SLOVENIJA 1.482

SRBIJA 7

SVAZI 0

ŠPANJOLSKA 8

ŠVEDSKA 189

ŠVICARSKA 6

TURSKA 1

UKRAJINA 19

VELIKA BRITANIJA 149

SVE DRŽAVE STJECATELJA 4.622

Documents

Oporezivanje prometa nekretnina od 01.01.2015....2015/08/05 · “građevinsko zemljište” – zemljište za koje je izdan izvršni akt o gradnji: građevinska dozvola, lokacijska