PRCJEMBENI ELABORAT Nekretnina: ZEMLJIŠTE I ZGRADE

Stalni sudski vještak Božana Rozman,dipl.ing.arh. TRGOVAČKI SUD U PAZINU; Broj: 4-Su 15/16 19.SIJEČNJA 2016. Krležina 27 Pula E-mail:[email protected] Tel: 052 391 512 i 098 290 525

PRCJEMBENI ELABORAT Nekretnina: ZEMLJIŠTE I ZGRADE

na k.č. 1703/3, k.č. 1703/4, k.č. 1703/5, k.č. 1707/1, k.č. 1713/2, k.č.zgr.4309 i k.č.zgr.4310, sve k.o. PULA, VALICA 6, PULA

Naručitelj: ULJANIK BRODDOGRADILIŠTE d.d. u stečaju, Pula, Flaciusova 1 Vlasnik: ULJANIK BRODOGRADILIŠTE d.d. u stečaju. Pula, Flaciusova 1 Svrha procjene: UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

ZA POTREBE STEČAJNOG POSTUPKA Procjenitelj: BOŽANA ROZMAN,dipl.ing.arh. Stalni sudski vještak i procjenitelj Elaborat: PR 09/19

Izradila: Stalni sudski vještak i procjenitelj TRGOVAČKOG SUDA U PAZINU Broj: 4- Su 15/16-2

19.01.2016. Božana Rozman,dipl.ing.arh.

U Puli,21.10.2019.

Stalni sudski vještak Elaborat:PR 09/19 Božana Rozman,dipl.ing.arh. TRGOVAČKI SUD PAZINU; Broj: 4-Su 15/16 19.SIJEČNJA 2016. Krležina 27 Pula

Procjena vrijednosti nekretnina na lokacija Valica 6, u Puli u vlasništvu ULJANIK Brodogradilište d.d u stečaju, Pula, Flacijusova 1

_____________________________________________________________________________

1

Sadržaj: 1. RJEŠENJE O IMENOVANJU TRGOVAČKOG SUDA U PAZINU 2. POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA 3. ZADATAK 4. REZULTATI OČEVIDA 5. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE 6. PRIKAZ I ANALIZA OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU

NEKRETNINA 7. PRIKAZ I ANALIZA PRIBAVLJENIH PODATAKA UZ NAVOĐENJE IZVORA 8. OBRAZLOŽENJE ZA ODABIR METODE 9. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE 10. IZRAČUN 11. ZAKLJUČAK



_____________________________________________________________________________

2



_____________________________________________________________________________

3

2. POPIS PRIMJENJENIH PROPISA Građevinski propisi Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13, 65/17, 114/18, 39/19) Zakon o gradnji (NN153/13, 20/17, 39/19) Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 66/12, 143/13) Propisi o vrednovanju Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15) Podatak o etalonskoj cijeni gradnje (NN 100/12) Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10) Propisi o vlasništvu Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/15) Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01,100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13) Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13, 83/15, 42/19) Posebni propisi jedinica lokalne samouprave Odluka o komunalnom doprinosu grada Pule (Sl. nov. Grada Pule 1/19) Prostorni plan uređenja Grada Pule (PPUG), Službene novine Grada Pule br.12/06, 12/12, 5/14, 8/14-pročišćeni tekst, 7/15, 10/15-pročišćeni tekst, 5/16, 8/16-pročišćeni tekst, 2/17, 5/17, 8/17-pročišćeni tekst, 20/18-pročišćeni tekst, 1/19 Generalni urbanistički plana Grada Pule (GUP), Sl. nov. Grada Pule br.5a/08, 12/12, 5/14, 8/14-pročišćeni tekst, 10/14, 13/14, 19/14-pročišćeni tekst, 7/15, 9/15-pročišćeni tekst, 2/17, 5/17, 9/17-pročišćeni tekst, 20/18, 2/19-pročišćeni tekst, 8/19, 11/19. Propisi iz zemalja članica EU



_____________________________________________________________________________

4

3. ZADATAK Naručitelj procjembenog elaborata je stečajni upravitelj ULJANIK Brodogradilišta d.d. u stečaju Pula, Flaciusova 1, Loris Rak. Procjenjivane nekretnine vlasništvo su stečajnog dužnika ULJANIK Brodogradilišta d.d. u stečaju, Pula, Flaciusova 1 ( u daljnjem tekstu Društvo ) nalaze se u ul. Valica 6, u Puli, u naselju Šijana, u trgovačko – poslovno - proizvodnoj zoni i u blizini gradske zaobilaznice. Pristup na ovu građevinsku parcelu moguć je s gradske ulice. Nekretnine se nalaze u III zoni prema Odluci o komunalnom doprinosu Grada Pule, (Sl. nov. Grada Pule 1/19). Zadatak je izrada procjembenog elaborata s procjenom tržišne vrijednosti svih nekretnina na lokaciji. Svrha procjene je korištenje za potrebe stečajnog postupka. Dan vrednovanja ujedno je i dan kakvoće, a to je 21.10.2019. Procijenjene su nekretnine u vlasništvu Društva koje danas postoje na građevinskoj parceli i u posjedu Društva i na sedam katastarskih čestica. Ukupna površina zemljišta je 13.992 m2. Kod procjene su korišteni podatci o nekretnini iz projektne dokumentacije i knjigovodstva Naručitelja, a nije vršeno precizno mjerenje. Procjena je rađena analitički, a ovaj prikaz je rezime te procjene. U strukturi nekretnina je:

građevinsko zemljište, priključci, komunalni doprinos i vodni doprinos, građevine i vanjski uređaji.

Oprema u građevinama nije predmet ove procjene. Na zemljištu su dvije građevina s priključcima i vanjski uređaju. Najveća građevina je proizvodna hala s uredskim anexom. Osim nje tu je mala portirnica. Nekretnine se nalaze u sjevernom području grada Pule. Pristup je s gradske ulice Valica. Grad Pula je najveći grad Istarske županije, koji leži na jugozapadnom području Istarskog poluotoka, u dobro zaštićenom zaljevu. Ima blagu toplu i vlažnu klimu. Nalazi se na skoro ravnom terenu na 30 m.n.v. Ima 57.000 stanovnika, a sa širom okolicom cca 105.000 stanovnika. Ima tradicionalno razvijeno vinarstvo, ribarstvo, brodogradnju i turizam. Sjeverni dio grada u kojem je predmetna lokacija u blizini je gradske četvrti Šijana i prigradskog naselja Valica – Ilirija. Taj dio grada je u zadnjih dvadeset godina iz industrijskog područja prerastao u trgovačko – poslovno – proizvodnu zonu. Tomu je, osim snažnog razvoja turizma, pogodovala blizina željezničke pruge, blizina autoceste Istarski ipsilon i Zračne luke Pula. Istočno uz to područje je gradska prometnica koja povezuje grad Pulu s autocestom Istarski ipsilon i Zračnom lukom Pula. Okolno zemljište koristi se kao trgovačko, poslovno i gospodarsko. Osnovica za vrednovanje je tržišna vrijednost nekretnina. Sve procijenjene vrijednosti izražene su i fiksne su u EUR-ima, sa odnosom na dan vrednovanja 21.10.2019. : 1 EUR = 7,436477kn.

UKUPNA SADAŠNJA VRIJEDNOST NEKRETNINA 2.355.954,31 EUR ili 17.520.000,00 kn



_____________________________________________________________________________

5

4. REZULTATI OČEVIDA Očevid je izvršen 21.10.2019. godine; na dan vrednovanja i dan kakvoće. Tada su snimljene i slijedeće fotografije.



_____________________________________________________________________________

6

OPIS ZEMLJIŠTE Zemljište na parceli skoro je ravno; pravokutnog oblika. Planski status Izvor podataka: Službene web stranice Grada Pule.



_____________________________________________________________________________

7

Važeći planovi: Prostorni plan uređenja Grada Pule (PPUG), Službene novine Grada Pule br.12/06, 12/12, 5/14, 8/14-pročišćeni tekst, 7/15, 10/15-pročišćeni tekst, 5/16, 8/16-pročišćeni tekst, 2/17, 5/17, 8/17-pročišćeni tekst, 20/18-pročišćeni tekst, 1/19 Generalni urbanistički plana Grada Pule (GUP), Sl. nov. Grada Pule br.5a/08, 12/12, 5/14, 8/14-pročišćeni tekst, 10/14, 13/14, 19/14-pročišćeni tekst, 7/15, 9/15-pročišćeni tekst, 2/17, 5/17, 9/17-pročišćeni tekst, 20/18, 2/19-pročišćeni tekst, 8/19, 11/19. Opremljenost Uz zapadnu granicu zemljišta na susjednoj parceli je „Metis“ - poduzeće za skupljanje pretežno metalnog i drugog industrijskog otpada, uz sjevernu granicu je javna površina Sa željezničkom prugom, a istočno je trgovačka kuća. Prometna povezanost: U neposrednoj blizini, kao i stajalište javnog gradskog prijevoza. Prometnice: Prilazna gradska ulica Valica dvosmjernog prometa, opremljena i uređena, na jugu je parcele. U njenom trupu je vodovod, kanalizacija, električna energija, telefonska instalacija i gradski plin. Udaljenost od ulaza na autoput: 4 km Udaljenost od željezničke stanice Pula 4 km Udaljenost od mora 4 km Udaljenost zračne luke 3 km Komunalna infrastruktura Vizualnim pregledom i uvidom u dokumentaciju utvrđeno je da su građevine na lokaciji priključene na građevine i uređaje komunalne infrastrukture : električnu struju, vodovod i telefon. Na lokaciji postoje odvojene fekalna i oborinska kanalizacija. Parkiranje Parkiranje je riješeno uz južnu ogradu lokacije na vlastitom terenu. Buka i vibracije Na lokaciji su bili izvori buke koji su riješeni pravilnim i obveznim načinom građenje zgrada i režimom rada, te pravilnom udaljenosti od stambenog dijela grada. Kako se sada hala koristi kao skladište nema buke i vibracija.



_____________________________________________________________________________

8

Zagađenje Zagađenje koje nastaje u nekom tehnološkom procesu riješeno je ispravnim građenjem i korištenjem adekvatne i ispravne opreme i stalnom kontrolom. Sadašnje korištenje i razvojni potencijal zemljišta Na zemljištu su izgrađeni vanjski uređaji. Sve građevine su legalno izgrađene. Zemljište na lokaciji je skoro ravno, u istoj razini kao pristupna ulica Valica. Manji dio zemljišta zauzimaju zgrade, a veći dio prometne, skladišne i radne vanjske površine. Ulaz je s juga, a uz ulaz je parkiralište za zaposlenike. Lokacija se danas koristi uglavnom kao skladište. PRIKLJUČCI Parcela je priključena na infrastrukturu Grada Pule. Sve procjenjivane katastarske čestice priključene su na kolektivnu i individualnu infrastrukturu: Asfaltiranu cestu (gradsku ulicu) Javnu rasvjetu Vodovod Kanalizaciju Električnu mrežu Telefonsku mrežu Gradski plin ZGRADE PROIZVODNA HALA Zgrada je izgrađena 1977. godine, a namijenjena je industrijskoj proizvodnji. Sastoji se od proizvodne hale i uredskog anexa. Hala je prizemnica i ima visinu 6 m. Anex ima podrum, prizemlje i kat. Svijetla visina u podrumu je 2,90 m i 2,4 m, a u prizemlju i na katu 2,7 m. Temelji građevine su armirano-betonski. Nosiva konstrukcija hale je armirano betonska, predgotovljena, tipska i montažna, a sastoji se od armirano betonskih stupova. greda, krovnih ploča i fasadnih ploča. Konstrukcija anexa je armirano betonska izvedena na licu mjesta, osim međukatnih ploča i krovnih ploča, koje su predgotovljena, montažne. Hala ima tri broda raspona 15 m i rastera 10 m, a anex ima raspon 7,8 m i raster 5 m.

Krovište iznad hale je dvostrešno, od predgotovljenih AB ploča s gredicama i pokriveno je valovitim salonitom. Iznad anexa je ravna krovna ploča od AB montažnih elemenata, sa svim potrebnim slojevima izolacija. Krov je neprohodan. Vanjski zidovi između AB stupova su od siporex montažnih ploča. Unutarnji zidovi su od siporex bloketa.



_____________________________________________________________________________

9

Pregradni zidovi između ureda su drveni, montažni, s umetnutom zvučnom izolacijom. Ostali unutarnji zidovi zidani su siporex blokovima. Podovi u anexu su od gume, tapisona, keramičkih pločica i kamena (na stubištu), a u proizvodnoj hali pod je od "Durolita". Prozori su drveni, s toplinski izoliranim ostakljenjem. Prozori imaju rolete za zaštitu od sunca. U hali je osvjetljenje preko krovnih svjetlosnih traka i preko prozora i "Plexi" kupola na pročelju. U anexu, u uredskom dijelu, su spušteni stropovi od profiliranog aluminijskog lima. Sanitarni uređaji su od porculana i od emajliranog čeličnog lima. U građevini postoje sve potrebne instalacije, i to: vodovod, kanalizacija, električna instalacija, telefonska instalacija, instalacije industrijskih plinova, instalacija gradskog plina, instalacija centralnog grijanja i gromobranska instalacija. Korisne površine građevine iznose:

u podrumu 297,00 m2 u prizemlju 3.271,00 m2 na katu 514,00 m2

Ukupna netto površine građevine je 4.532,00 m2 ,butto površina 4.988,00 m2 i brutto volumen 27.751,00 m3. PORTIRNICA Građevina je izgrađena zajedno s proizvodnom halom i kotlovnicom, 1977. godine. Dio građevine koji ima netto površinu 11,10 m, je zatvoren, a dio je nadstrešnica površine 7,14 m. Površina nadstrešnice se umanjuje za 50% i u procjeni će se procijeniti po istoj jediničnoj cijeni kao zatvoreni dio građevine. Ukupna korisna površina je 11,1 + 7,14 x 0,50 = 14,67 m2, brutto površina je 18,50 m2 i brutto volumen je 56,00 m3. Nosiva konstrukcija je od čeličnih okvira raspona 2,86 m i raster 2,74 m. Zatvoreni dio je ozidan siporexom. Krov je ravan, armirano betonski; sa svim potrebnim izolacionim slojevima. Podovi su od gume, keramit pločica i asfalta. Fasada je obojena "Fasadexom". Unutar građevine zidovi su od siporexa, djelomično obloženi keramičkim pločicama, a ostali dio je obojen temperom. prozori i vrata su od jelove građe, oličeni uljanom lak bojom. U građevini je zahod s umivaonikom; sve od sanitanog porculana. U građevini postoje sve potrebne instalacije, i to: vodovod, kanalizacija, električna instalacija i telefonska instalacija. GEOMETRIJSKI PODACI ZEMLJIŠTE U donjoj tablici je popis katastarskih čestica s površinom zemljišta koje kojeg je vrijednost procijenjena u ovom elaboratu.



_____________________________________________________________________________

10

Red. broj

Broj katast. čestice

m2

k.o. Pula 1. 1701/1 3476 2. 1713/2 4864 3. 1703/3 1771 4. 1703/4 400 5. 1703/5 311 6. Z4309 3148 7. 4310 22 13.992

Građevinska parcele na adresi Valica 6, u Puli je pravokutnog oblika. Nalazi se na slijedećim katastarskim česticama: k.č. 1703/3, k.č. 1703/4, k.č. 1703/5, k.č. 1707/1, k.č. 1713/2, k.č. 4309 zgr., k.č. 4310 zgr., sve k.o. Pula. Kompleks je ogradom podijeljen na dva dijela. Na većem dijelu zemljištu su sve građevine , osim nadstrešnice iznad parkirališta. Na drugom dijelu zemljišta je parkiralište s nadstrešnicom iznad njega. Preko južne granica parcele koja se nalazi uz samu ulicu Valica, pristupa se na lokaciju vlastitom prometnicom, kroz kolni i pješački pristup. Procijenjeno je zemljište površine 13.992,00 m2 . PRIKLJUČCI Sve procjenjivane katastarske čestice priključene su na kolektivnu i individualnu infrastrukturu: Asfaltiranu cestu Javnu rasvjetu Vodovod Kanalizaciju Električnu mrežu Telefonsku mrežu Gradski plin Pod priključcima se u ovom elaboratu predmnijevaju prava na izvedbu priključaka na opisanu infrastrukturu, koja nastaju plaćanjem komunalnog doprinosa za izgradnju te infrastrukture, odnosno participacije dijela troškova i vrijednost samih radova na priključcima. Jednom stečena prava se ne gube, niti se njihova vrijednost umanjuje zbog starenja, jer su komunalna poduzeća i drugi kojima je plaćanje izvršeno dužni održavati komunalije u ispravnom stanju i istog kapaciteta. Plaćanje je bilo izvršeno kada su izvedeni i radovi na samim priključcima.



_____________________________________________________________________________

11

ZGRADE Na lokaciji su 2 zgrada: RED. BR. NAZIV GRAĐEVINE NGP (m2 ) BGP (m2 ) BV (m3 )

1. Proizvodna hala 4.532,00 4.988,00 27.751,002. Portirnica 14,67 18,50 56,00 UKUPNO 4.546,67 5.006,50 27.807,00

VANJSKO UREĐENJE Na lokaciji su objekti niskogradnje i infrastrukture koji čine vanjsko uređenje. Procijenjeni su prema fizičkim veličina i tržišnim cijenama. Na parceli postoje metalna ograda od čeličnih cijevi i profila visine 150 cm. Dužina ograde je 600 m. Nosive cijevi ograde ugrađene su u armirano-betonskog zidića visine 30 cm i širine 30 cm. U ogradi su vrata od čeličnih profila za ulaz vozila s uklopljenim zaokretnim vratima za ljude. Na lokaciji je i vanjska rasvjeta. Površina industrijskog dvorišta je asfaltirana i ima površinu od 3.900,00 m2. Na terenu je i velika travnata površina s grmljem i nekoliko stabala. RED. BR. NAZIV (m' ) (m2 ) (komplet)

1. Ograda s vratima 600,00 - -2. Asfaltirane ili beton. promet. povr. - 3.900,00 3. Vanjska rasvjeta - - 1

5. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE Zemljište spada u I kategoriju prema uređenosti katastarskih čestica za gradnju na temelju prostornih planova i na temelju tehničkih, stvarnih i gospodarskih obilježja, uzimajući u obzir uvjete zaštite okoliša i ostale utjecajne čimbenike. Zgrade su kvalitetno građene od čvrstog materijala. Prostorni raspored, namjena prostora, položajna obilježja, doprinosi i priključci, nepostojanje prava i tereta, te predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja i druga obilježja svih nekretnina su zadovoljavajući. 6. PRIKAZ I ANALIZA OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU

NEKRETNINA Kako je zona u kojoj su procjenjivane nekretnine gradsko građevinsko područje prema urbanističkim planovima, a nekretnine su izgrađene na osnovu građevinske dozvole, dakle potpuno su legalne, cijene su u gornjem području cijena u gadu Puli. Od 2009.



_____________________________________________________________________________

12

godine cijene nekretnina padale su, a potražnja je bila sve manja, sve do 2015. godine, kada su cijene počele rasti, a potražnja se povećala. Predmetna zona zadnjih godina postala je atraktivnija za sve gospodarske djelatnosti, a posebno za trgovinu. Na susjednoj parceli prenamijenjen je radnički hotel u hostel. Uz zapadnu granicu lokacije nalazi se poduzeće za zbrinjavanje otpada, koje planira preseljenje. Prometna povezanost je dobra. Zemljište je I kategorije. Zgrade i vanjsko uređenje su kvalitetno izgrađeni i održavani. Cijene su više nego u drugim dijelovima grada slične namjene i udaljenosti od centra. Zemljište nije na području koje je zaštićeno temeljem posebnog propisa kojim se uređuje zaštita, a nije niti unutar prostornih međa kulturnog dobra. 7. PRIKAZ I ANALIZA PRIBAVLJENIH PODATAKA UZ NAVOĐENJE IZVORA Pribavljeni su podaci uz prostornih planova iz kojih je vidljiva planirana gospodarska namjena – trgovačko poslovna i kupoprodajne cijene tri zemljišta u blizini procjenjivane lokacije iz arhive procjenitelja. Položajna obilježja su dobra. 8. OBRAZLOŽENJE ZA ODABIR METODE Za potrebe procjene tržišne vrijednosti zemljišta korištena je poredbena metoda kao najpodesnija, Prihodovna metoda nije primjerena zbog trenutne male gospodarske aktivnosti na lokaciji. Za potrebe procjene građevina, doprinosa, priključaka i vanjskih uređaja korištena je troškovna metoda. Troškovna vrijednost građevina (bez vanjskih uređaja ) proizlazi iz troškova gradnje uzimajući u obzir umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine. Procjena vrijednosti zgrada utvrđena je na temelju normalnih troškova gradnje. Isto vrijedi i za vanjske uređaje. Pod priključcima se u ovom elaboratu podrazumijevaju prava na izvedbu priključenja na opisanu infrastrukturu, koja se stječu plaćanja komunalnog doprinosa za izgradnju te infrastrukture, odnosno participiranje dijela troškova ili financiranje kompletnih troškova priključenja, a prema cijenama komunalnih poduzeća. Jednom stečena prava se ne gube niti se njihova vrijednost umanjuje zbog starenja, jer su komunalna poduzeća i drugi kojima je plaćanje izvršeno dužni održavati komunalije u ispravnom stanju i istog kapaciteta. Plaćanje je bilo izvršeno kada su izvedeni i radovi na samim priključcima. Priključci na komunalnu infrastrukturu vodovoda, kanalizacije, gradskog plina, elektroopskrbe i telefona plaćaju se po cjeniku VODOVOD d.o.o. Pula, HERCULANEA PULA d.o.o. Pula, Elektroistra, Pula i HT- a TKC Pazin, pogon Pula.



_____________________________________________________________________________

13

Cijene KOMUNALNOG DOPRINOSA određene su odlukama organa lokalne samouprave. Jedinična vrijednost komunalnog doprinosa određena je po 1 m3

građevine za pojedine zone. Vrijednost komunalnog doprinosa izračunata je prema novoj Odluci o komunalnom doprinosu Grada Pule; Sl.nov.01/19. Po toj odluci lokacija je u III zoni, u kojoj je cijena komunalnog doprinosa: 138,286 x 0,20 kn/m3 zgrade, što danas iznosi 27,6572 kn/m3 ili 3,72 EUR/m3. Vodni doprinos plaća se od 26.04.2019. godine, prema Uredbi o izmjeni uredbe o visini vodnog doprinosa koju je donijela Vlada Republike Hrvatske; NN broj 42/19. Za vodni doprinos vrijedi isti princip kao kod komunalnog doprinosa. Za postojeće legalno izgrađene građevine, što znači da za njih postoji građevinska dozvola ili su te građevine postojale i prije 1968. godine, za što postoji dokaz (snimak u katastru), smatra se da imaju pravo na opskrbu vodom, koje je adekvatno onom materijalnom pravu koje bi vlasnik građevine imao da je sada platio vodni doprinos po sadašnjoj cijeni (na dan procjene - 21.10.2019.). To pravo je trajno. 9. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE Za međuvremensko izjednačenje kod procjene vrijednosti zemljišta, odnosno za postupak preračunavanja razlika u konjukturi do kojih dolazi zbog promjene općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina tijekom vremena pomoću indeksnih nizova, korišten je indeks cijena nekretnina Državnog zavoda za statistiku – Republika Hrvatska. Pribavljene su kupoprodajne cijene tri zemljišta u Puli u neposrednoj blizini procjenjivanog zemljišta čija je kupoprodaja izvršena tijekom 2018 i 2019. godine. Korišten je postupak preračunavanja razlike u vrijednosti poredbenih cijena zemljišta na području Pule, približnih vrijednosti zemljišta, odnosno poredbenih pokazatelja zemljišta do kojih dolazi zbog razlike u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosnu na zemljište koji je predmet procjene vrijednosti (odstupanje u kakvoći), pomoću koeficijenata za preračunavanje. 10. IZRAČUN Kod procjene ove nekretnine služilo se dostupnim podacima: Podacima o prodaji sličnih nekretnina iz baze podataka e – nekretnina i osobne baze podataka procjenitelja.. S obzirom na sve navedeno, a sukladno Pravilniku odabrana je poredbena metoda, a podaci upotrijebljeni u odabranoj metodi i koeficijenti prilagodbe uobičajeni su na lokalnom tržištu i rezultat su iskustvenih saznanja procjenitelja.



_____________________________________________________________________________

14

Za poredbenu metodu uzimaju se poredbene nekretnine tri zemljišta sličnih obilježja prodana nedavno na području Grada Pule. Za zgrade i vanjske uređaje koristila se troškovna metoda. S obzirom na sve navedeno, a sukladno Pravilniku odabrane su navedene metode, a podaci upotrijebljeni u odabranim metodama i koeficijent prilagodbe uobičajeni su na lokalnom tržištu i rezultat su iskustvenih saznanja procjenitelja. ZEMLJIŠTE Vrijednost zemljišta u pravilu se dobiva primjenom poredbene metode. Obilježja zemljišta Procjenjivano zemljište je kategorije I Razvojni stupanj Građevinsko zemljište Vrsta korištenja Izgrađeno Način gradnje Slobodnostojeći Položaj/Orijentacija Odlična, sve strane svijeta Poredbene nekretnine - opis Poredbeno zemljište 1 U Puli u gospodarsko zanatskoj i trgovačkoj zoni Šijana, zapadno od predmetne lokacije, na k.č.br.1534/2, k.o. Pula. Cjenovni blok: PULA – PROIZVODNJA 6, INDUSTRIJSKO ZANATSKA I2. Pretežita namjena cjenovnog bloka: GOSPODARSKO POSLOVNA. Prodaja 08.03. 2018. Asfaltirana ulica do gradilišta. 2.911,00 m2 41,94 EUR/m2 122.087,34 EUR Poredbeno zemljište 2 U Puli zapadno od predmetne lokacije u gospodarsko zanatskoj i trgovačkoj zoni Šijana zemljište na k.č.br.1914/8, k.o. Pula. Cjenovni blok: PULA – TRGOVAČKA 1. Pretežita namjena cjenovnog bloka: GOSPODARSKO – POSLOVNA, TRGOVAČKO – USLUŽNA K1. Prodaja 27.03. 2019. Asfaltirana prometnica do gradilišta. 2.437,00 m2 44,98 EUR/m2 109.616,26 EUR



_____________________________________________________________________________

15

Poredbeno zemljište 3 U Puli u gospodarsko zanatskoj i trgovačkoj zone Šijana i južnood predmetne lokacije zemljište na k.č.br.1446/31, k.o. Pula. Cjenovni blok: PULA – MJEŠOVITO 2. Pretežita namjena cjenovnog bloka: MJEŠOVITA – STAMBENO POSLOVNA. Prodaja 12.06. 2019. Asfaltirana prometnica do gradilišta. 155,00 m2 80,79 EUR/m2 12.522,45 EUR Prilagodba vrijednosti zemljišta Sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina Poredbene nekretnine: 1. Ista kategorija zemljišta kao i procjenjivana I kategorija 2. Ista vrsta i mjera građevinskog korištenja utvrđuje se proporcionalno (sukladno prostornim planovima) površini nekretnine 3. Upisan prava i tereti nema upisanih ni stvarnih ereta 4. Položajna obilježja uspoređuju se kroz tabelarni

izračun Izračun vrijednosti zemljišta preko indeksa Državnog zavoda za statistiku R. br. trans.

Katastar. općina/ Lokacija

Naselje Površina zemljišta

m2

Kupopr. cijena

EUR/m2

Nadnevak sklapanja kupoprod. ugovora

Bazni indeks na

dan sklapanja kupoprod.

(A)

Bazni indeks na dan

vrednov. 21.10.2019..

(B)

Korekc. faktor

= (B)/(A)

Međuvrem. Izjednač.

cijena

1. Pula/Pula Šijana 2.911,00 41,94 08.03.2018. 110,54 119,24 1,08 45,30 2. Pula/Pula Šijana 2.437,00 44,98 27.03.2019. 118,67 119,24 1,00 44,98 3. Pula/Pula Šijana 155,00 80,79 12.06.2019. 119,24 119,24 1,00 80,79



_____________________________________________________________________________

16



_____________________________________________________________________________

17



_____________________________________________________________________________

18

Procjena vrijednosti zemljišta poredbenom metodom Procjenjivana

nekretnina Poredba 1 Poredba 2 Poredba 3

OSNOVNI ULAZNI PODACI Prodajna cijena Neto korisna površina Cijena po m2

24.500

122.087,34

2.911 41,94

109.616,26

2.437 44,98

12.522,45

155 80,79

EKONOMSKI ASPEKTI Vrsta transakcije Prilagodba Prilagodba prodajne cijene Prilagodba prodajne cijene po m2 Datum transakcije Prilagodba prema tržišnim uvjetima Prilagođena prodajna cijena po m2 Vlasnička prava Prilagodba Prilagodba prodajne cijene po m2

Stečajni postupak

knjižno vlasništvo

Kupoprodaja

1,00 122.087,34

41,94 2018.. 1,08

45,30 knjižno vlasništvo

1,00 45,30

Kupoprodaja

1,00 109.616,26

44,98 2019. 1,00


1,00 44,98

Kupoprodaja

1,00 12.522,45

80,79 2019. 1,00


1,00 80,79

FIZIČKI ASPEKTI Lokacija Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Oblik Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Pristup uređen/neuređen Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Izgradivost (kis) Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Veličina m2 Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Mikrolokacija Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Buka Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Komunalna infrastruktura Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Konfiguracija terena Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Orijentacija/osvijetljenost Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2

Šijana

Nepravilan

Uređen

50%

24.500

Gospodarska namjena I2 i K1

Uređ.infrastruktura

Nema je

Na samoj lokaciji

Ravan

Sve strane svijeta

Šijana 1,00

45,30 Nepravilan

1,00 45,30

Neuređen 1,10

49,83 50% 1,00

49,83 2.911 0,95

47,34 Gospodarska

namjena I2 i K1 Uređ.infrastruktura

1,00

47,34 Nema je

1,00 47,34

U trupu prometnice 1,10

52,07 Ravan 1,00

52,07 Sve strane svijeta

1,00 52,07

Šijana 1,00

44,98 Nepravilan

1,00 44,98

Neuređen 1,10

49,48 50% 1,00

49,48 2.437 0,95

47,01 Mješovita namjena

Neuređ.infrastruktura

1,00 47,01

Nema je 1,00

47,01 U trupu prometnice

1,10 51,71 Ravan 1,00


1,00 51,71

Šijana 1,00

80,79 Nepravilan

1,00 80,79

Uređen 1,0

88,87 40% 1,10

97,76 155 0,90

87,98 Gospodarska namj. Poslov- –trgovačko

uslužna K1 Uređ. infrastruktura

1,00 87,98

Nema je 1,00

87,98 U trupu prometnice

1,10 96,78 Ravan 1,00


1,00 96,78

Zagađenje okoliša Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2

Nije poznato Nije poznato 1,00

52,07

Nije poznato 1,00

51,71

Nije poznato 1,00

96,78

Indikator vrijednosti po m2 66,85 52,07 51,71 96,78 Usklađena vrijednost po m2 66,85 1

Vrijednost zemljišta na procjenjivanoj lokaciji 13.992,00 m2 x 66,85 EUR/m2 = 935.365,20 EUR.



_____________________________________________________________________________

19

PRIKLJUČCI, KOMUNALNI DOPRINOS I VODNI DOPRINOS

Pod priključcima se u ovom elaboratu podrazumijevaju prava na izvedbu priključenja na opisanu infrastrukturu, koja se stječu plaćanja komunalnog doprinosa za izgradnju te

Jedinična vrijednost komunalnog doprinosa određena je po 1 m3 građevine za pojedine zone. Procijenjene nekretnine nalaze se u III zoni.

• Doprinos za primarni i sekundarni sustav objekata i uređaja komunalne infrastrukture 27.807,00 m3 x 3,72 EUR/m3 =…………………………………..103.442,04 EUR Priključci na komunalnu infrastrukturu vodovoda, kanalizacije, gradskog plina, elektroopskrbe i telefona plaćaju se po cjeniku VODOVOD d.o.o. Pula, HERCULANEA PULA d.o.o. Pula, Elektroistra, Pula i HT- a TKC Pazin, pogon Pula; kako slijedi. • Vrijednost priključka na komunalni vodovod: 1 priključak x 700,00 EUR = 700,00 EUR • Vrijednost priključka na komunalnu kanalizaciju: Brutto površina zgrade x 6,24 EUR/m2 + 623,78 EUR = 5.459,00 m2 x 6,24 EUR/m2 + 624,00 EUR = 34.064,14 EUR + 624,00 EUR = = 34.688,16 EUR • Priključak na 763 kW (zakupljena snaga), pa je vrijednost priključka: 763,00 kW x 223,00 EUR/kW = 170.149,00 EUR • Priključak na telefonsku mrežu HT - a: 10 direktnih linija x 85,00 EUR /priključku = 850,00 EUR • Priključak na gradski plin: Priključak x 815,44,00 EUR /priključku = 815,44 EUR VRIJEDNOST PRIKLJUČAKA I KOMUNALNOG DOPRINOSA: 310.644,64 EUR



_____________________________________________________________________________

20

VODNI DOPRINOS Na lokaciji u ulici Valica 6 u Puli sve građevine, za koje se plaća vodni doprinos, nalaze se prema Uredbi o visini vodnog doprinosa (NN br.83/2015) i Uredbi o njenoj izmjeni (NN br.42/2019) u zoni B. Sve zgrade su proizvodni pogoni. Prema ovim značajkama odabrana je i jedinična cijena vodnog doprinosa iz tablice u članku 4. spomenute Uredbe, na dan 26.04.2019. godine. Vodni doprinos za zgrade:

Jedinica za izračun je m3. Ukupni brutto volumen svih zgrada je: 30.350,00 m3. 27.807,00 m3 x 1,80 kn/ m3 = 50.052,60 kn = 6.730,69 EUR Vodni doprinos za prometne površine: Jedinica za izračun je m2. Ukupna brutto površina svih prometnih površina – putova i parkirališta: 3.900,00 m3. 3.900,00 m2 x 0,41 kn/ m2 = 1.599,00 kn = 215,02 EUR

UKUPNA VRIJEDNOST VODNOG DOPRINOSA : 6.945,71 EUR

REKAPITULACIJA

RED.BR.

LOKACIJA Valica 6, Pula

PROCIJENJENA VRIJEDNOSTU EUR

1. KOMUNALNI DOPRINOS I PRIKLJUČCI 310.644,642. VODNI DOPRINOS 6.945,714. UKUPNO 317.590,35



_____________________________________________________________________________

21

ZGRADE PROIZVODNA HALA NGP = 4.532,00 m2 BGP = 4.988,00 m2 BV = 27.751,00 m3 Tablični prikaz troškova normalnih troškova gradnje

RED.BR. VRSTA RADOVA EUR EUR/m2 %

1. Zemljani radovi 106.048,80 23,40 32. Konstrukcija zgrade 1.802.829,60 397,80 513. Obrtnički radovi 494.894,40 109,20 144. Završni radovi 141.398,40 31,20 45. Instalacije 813.040,80 179,40 236. Ostali troškovi 176.748,00 39,00 5 UKUPNO 3.534.960,00 780 100

Nt =780,00 EUR/m2 NT = 4.532,00 m2 x 780,00 EUR/m2 = 3.534.960,00 EUR Procjena tržišne vrijednosti ( TV) Umanjenje vrijednosti zbog starosti zgrade – umanjenje gospodarske vrijednosti Način izračuna – FK MATRICA

A - Lokacija / tržište B – zgrada općenito C – stanje zgrade 1 Uporabljivost u potpunosti i dugoročno

dana¸/ osigurana Izvrsna lokacija Velika potražnja za vrstom zgrade Skoro nema / nema ponude

Vrlo dobra infrastruktura Vrlo dobro oblikovanje Dobra prostorna organizacija visoka fleksibilnost

Nema oštećenja Puna stabilnost Puna uporabljivost Daljnje korištenje nije smanjeno

2 Uporabljivost dovoljna i dugoročno dana / osigurana

Vrlo dobra lokacija. Mala potražnja za ovom vrstom zgrade Mala ponuda

Vrlo dobra infrastruktura Dobro oblikovanje Dobra prostorna organizacija Dovoljna fleksibilnost

Mala oštećenja Puna stabilnost Još dobra uporabljivost Daljnje korištenje jedva umanjeno

3 Uporabljivost smanjena, ali srednjoročno dana / osigurana

Dobra lokacija Još postoji potražnja za vrstom zgrade Dovoljna ponuda

Dovoljna infrastruktura Prosječno oblikovanje Prosječna prostorna organizacija Umjerena fleksibilnost

Jasna oštećenja Smanjena stabilnost Prosječna uporabivost Daljnje korištenje smanjeno

4 Uporabljivost ograničeno dana / osigurana

Umjerena lokacija Mala potražnjom za vrstom zgrade Bogata ponuda

Dovoljna infrastruktura Umjereno oblikovanje Umjerena prostorna organizacija Mala fleksibilnost

Jasna oštećenja Smanjena stabilnost Smanjena uporabivost Daljnje korištenje jasno smanjeno

5 Uporabljivost kratkoročno Dana / osigurana

Loša lokacija Jedva postoji / ne postoji potražnja za vrstom zgrade velika ponuda

Nedovoljna infrastruktura Umjereno oblikovanje Nedovoljna prostorna organizacija Bez fleksibilnosti

Znatna oštećenja Smanjena stabilnost nedovoljna uporabivost Daljnje korištenje samo kratkoročno



_____________________________________________________________________________

22

Odabir klasifikacije

A B C Odabrani FK 4 2 2 4

Starost zgrade G 42 Održivi vijek korištenja OVK 70 Faktor korištenja FK 2 Relativna starost (G/OVK) 60% OOVK = 31% x 70 21,70 Zamjenska starost (OVK – OOVK) 48,30 Linearni otpis = 48,30/70 69% Preostala vrijednost = 3.534.960,00 EUR x 0,31 = 1.095.837,60 EUR PORTIRNICA NGP = 14,67 m2 BGP = 18,50 m2 BV = 56,00 m3

Tablični prikaz troškova normalnih troškova gradnje

RED.BR. VRSTA RADOVA EUR EUR/m2 % 1. Zemljani radovi 498,78 34,00 52. Konstrukcija zgrade 5.486,58 375,00 553. Obrtnički radovi 1.995,12 136,00 204. Završni radovi 498,78 34,00 55. Instalacije 997,56 68,00 106. Ostali radovi 498,78 34,00 5 UKUPNO 9.975,60 680,00 100

Nt = 680,00 EUR/m2 NT = 14,67 m2 x 680,00 EUR/m2 = 9.975,60 EUR



_____________________________________________________________________________

23

Procjena tržišne vrijednosti ( TV) Umanjenje vrijednosti zbog starosti zgrade – umanjenje gospodarske vrijednosti Način izračuna – FK MATRICA

A - Lokacija / tržište B – zgrada općenito C – stanje zgrade 1 Uporabljivost u potpunosti i dugoročno

dana¸/ osigurana Izvrsna lokacija Velika potražnja za vrstom zgrade Skoro nema / nema ponude

Vrlo dobra infrastruktura Vrlo dobro oblikovanje Dobra prostorna organizacija visoka fleksibilnost

Nema oštećenja Puna stabilnost Puna uporabljivost Daljnje korištenje nije smanjeno

2 Uporabljivost dovoljna i dugoročno dana / osigurana

Vrlo dobra lokacija Redovita potražnja za vrstom zgrade Mala ponuda

Vrlo dobra infrastruktura Dobro oblikovanje Dobra prostorna organizacija Dovoljna fleksibilnost

Mala oštećenja Puna stabilnost Još dobra uporabljivost Daljnje korištenje jedva umanjeno

3 Uporabljivost smanjena, ali srednjoročno dana / osigurana

Dobra lokacija Još postoji potražnja za vrstom zgrade Dovoljna ponuda

Dovoljna infrastruktura Prosječno oblikovanje Prosječna prostorna organizacija Umjerena fleksibilnost

Jasna oštećenja Smanjena stabilnost Prosječna uporabivost Daljnje korištenje smanjeno

4 Uporabljivost ograničeno dana / osigurana

Umjerena lokacija Mala potražnjom za vrstom zgrade Bogata ponuda

Dovoljna infrastruktura Umjereno oblikovanje Umjerena prostorna organizacija Mala fleksibilnost

Jasna oštećenja Smanjena stabilnost Smanjena uporabivost Daljnje korištenje jasno smanjeno

5 Uporabljivost kratkoročno Dana / osigurana

Loša lokacija Jedva postoji / ne postoji potražnja za vrstom zgrade velika ponuda

Nedovoljna infrastruktura Umjereno oblikovanje Nedovoljna prostorna organizacija Bez fleksibilnosti

Znatna oštećenja Smanjena stabilnost nedovoljna uporabivost Daljnje korištenje samo kratkoročno

Odabir klasifikacije

A B C Odabrani FK 4 2 3 4,00

Starost zgrade G 42 Održivi vijek korištenja OVK 50 Faktor korištenja FK 4 Relativna starost (G/OVK) 84% OOVK = 30% x 50 15,00 Zamjenska starost (OVK – OOVK) 35 Linearni otpis = 35/50 70% Preostala vrijednost = 9.975,60 EUR x 0,30 = 2.992,68 EUR



_____________________________________________________________________________

24

TABLIČNI PRIKAZ PROCIJENJENIH VRIJEDNOSTI ZGRADA RED. BR.

NAZIV ZGRADE U EUR

1. Proizvodna hala 1.095.837,602. Portirnica 2.992,68

UKUPNO 1.098.830,28 RED. BR.

NAZIV ZGRADE U kn

1. Proizvodna hala 8.149.171,112. Portirnica 22.255,00

UKUPNO 8.171.426,11 VANJSKI UREĐAJI OGRADA S VRATIMA

NAZIV DIMENZIJA (m )

CIJENA (EUR/m )

NORMAL. TROŠ. (EUR)

UMANJENJE U (%)

PROC. VRIJED. (EUR)

Ograda 600,00 40,00 24.000,00 95,00 1.200,00

5.3.4.2. ASFALTIRANE I BETONSKE POVRŠINE

NAZIV DIMENZIJA (m2 )

CIJENA (EUR/m2 )


UMANJENJE U (%)

PROC. VRIJED. (EUR)

Asfaltne i bet. površine

3.900,00 15,00

58.500,00

90,00 5.850,00

VANJSKA RASVJETA

NAZIV DIMENZIJA komplet

CIJENA (EUR/kompl. )


UMANJENJE U (%)

PROC. VRIJED. (EUR)

Vanjska rasvjeta 1 10.000,00 10.000,00 95,00 500,00

UKUPNA VRIJEDNOST NORMALNIH TROŠKOVA GRADNJE VANJSKIH UREĐAJA EUR Ograda s vratima 24.000,00 Asfaltirane i betonirane površine 58.500,00 Vanjska rasvjeta 10.000,00 _____________________________________________________________________ UKUPNO 92.500,00



_____________________________________________________________________________

25

UKUPNA PROCJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST VANJSKIH UREĐAJA EUR 3.4.1. Ograda s vratima 1.200,00 3.4.2. Asfaltirane i betonirane površine 5.850,00 3.3.3. Vanjska rasvjeta 500,00 _____________________________________________________________________ UKUPNO 7.550,00 PROCIJENJENA VRIJEDNOST ZGRADA, PRIKLJUČAKA I DOPRINOSA

EUR 1. VRIJEDNOST ZGRADA 1.095.837,602. KOMUNALNI I VODNI DOPRINOS I PRIKLJUČCI 317.590,35 UKUPNO 1.413.427,95

PROCIJENJENA VRIJEDNOST SVIH NEKRETNINA

EUR 1. VRIJEDNOST ZGRADA, PRIKLJUČAKA I DOPRINOSA 1.413.427,952. ZEMLJIŠTE 935.365,23. VANJSKI UREĐAJI 7.550,00 UKUPNO 2.356.343,15

Ukupna vrijednost svih procijenjenih nekretnina je 2.356.343,15 EUR ili 17.522.891,64 kn 11. ZAKLJUČAK Ukupna vrijednost svih procijenjenih nekretnina zaokruženo u kunama prema Pravilniku je 17.520.000,00 kn ili 2.355.954,31 EUR

Stalni sudski vještak

Božmana Rozman,dipl.ing.arh. U Puli,21.10.2019.

Documents

PRCJEMBENI ELABORAT Nekretnina: ZEMLJIŠTE I ZGRADE