P R O C J E N A - Stecajevi.com · - Uputstvo o na inu utvr ivanja gra evinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH - Podaci o cijenama gra evinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a

Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI

_________________________________________________________________________________

1

P R O C J E N A

GRA�EVINSKE VRIJEDNOSTI - NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnine : Poslovni prostor u Zagrebu, Savica Šanci

Naru�itelj

procjene : ANTONIO-PLUS d.o.o. – u ste�aju, Zagreb, Boškovi�eva 18

Zagreb, svibanj 2011.

I z r a d i o :



_________________________________________________________________________________

2

1. UVOD

Na zahtjev naru�itelja, ANTONIO – PLUS d.o.o. – u ste�aju iz Zagreba, Boškovi�eva

18 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to poslovnog prostora koji se

nalazi u prizemlju i na katu poslovne gra�evine u sklopu «Centra male privrede

Savica Šanci» u Zagrebu koja je izgra�ena na z.k.�.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul.

8473 k.o. Grad Zagreb.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda

predo�ene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te

utvr�ivanje slijede�ih vrijednosti :

NOVE - gra�evinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku

procjenjivanja tj.u mjesecu svibnju 2011. godine,

SADAŠNJE - gra�evinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj.

umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata

PROMETNE - gra�evinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u

trenutku procjenjivanja

Elaborat procjene služiti �e naru�itelju kao podloga i orijentacija za utvr�ivanje

stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje

pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.



_________________________________________________________________________________

3

2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATE�ENOG STANJA

2.1. LOKACIJA OBJEKTA:

Predmetni poslovni prostor �ija se vrijednost procjenjuje nalazi se u sklopu «Centran

male privrede Savica Šanci» u Zagrebu, podru�je Žitnjak. Radi se o urbaniziranom

kompleksu montažnih armirano betonskih gra�evina poslovne namjene koji je

izgra�en krajem 80-tih godina 20.st. sukladno tada važe�em urbanisti�kom planu i

koji je kompletno opremljenom gradskom mrežom komunalne infrastrukture.

Okruženjem kompleksa još uvijek dominira individualna stambena izgradnja koju sve

više zamjenjuju razni sadržaji gospodarskog karaktera. Prometna povezanost s

ostalim dijelovima grada je dobra.



_________________________________________________________________________________

4

2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

kat. op�ina: Grad Zagreb

z.k.ul.br.: 8473

br. poduloška: -

z.k.�est.br.: 6351/2

opis nekretnine: Postupak etažiranja proveden, zahtjev na rješavanju u

Zamljišno knjižnom odjelu Op�inskog gra�anskog suda u

Zagrebu

2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE

Utvr�ivanje legalnosti statusa predmetnih nekretnina nije predmet ovog elaborata.



_________________________________________________________________________________

5

2.4. TEHNI�KI OPIS OBJEKTA:

NKP: 124,41 m² Namjena: Poslovna Godina izgr.: 1987 Katnost: Prizemlje + Kat Gradska zona: 5 Prometne veze: Autobus Parkiranje: omogu�eno na parkiralištu ispred objekta

Temelji: Armirano betonski trakasti Nosiva k.: Ab montažna s obodnim zidovima od

montažnih AB panela Me�ukatna k.: Armiranobetonska puna plo�a Preg. zidovi: od opeke i gips kartonskih plo�a Krovna k.: Armirano betonska dvostrešna montažna

plo�a s pokrovom od salonita Limarija: pocin�ana

Konstrukcija:

Hidroizolacije: izvedene Pro�elje: AB montažni paneli, natur beton Obrada zidova: ožbukani i obojani, djelomi�no oplo�eni zidnim kerami�kim

plo�icama u sanitarnim �vorovima Obrada podova: Parket, podne kerami�ke plo�ice Stolarija: Unutrašnja st.: Tipska drvena Fasadna st.: pvc s izo ostakljenjem

Elektri�ne: provedene Telefon: proveden Vodovod: proveden Kanalizacija: provedena Plin: proveden Klima ure�aj: nije postavljen Grijanje: Plinsko etažno centralno

Instalacije:

Dizalo: nema Sanitarije: kerami�ke Održavanje: Prosje�no Okoliš: uredan



_________________________________________________________________________________

6

2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA

PROSTORIJA

tlocrtna

površina

m²

koef.

netto

korisna

površina

m²

brutto

površina

m³

BVO m³

PRIZEMLJE

poslovni prostor 58,65 1,00 58,65

stubište 2,41 1,00 2,41

WC 1,89 1,00 1,89

UKUPNO: 62,95 62,95 75,54 211,51

1. KAT

stubište 4,55 1,00 4,55

predprostor 2,39 1,00 2,39

soba 1 29,13 1,00 29,13

soba 2 21,83 1,00 21,83

kupaonica/WC 3,56 1,00 3,56

UKUPNO: 61,46 61,46 73,75 206,51

SVEUKUPNO: 124,41 124,41 149,29 418,02



_________________________________________________________________________________

7

3. PROCJENA

3.1. PRIMIJENJENI PROPISI

- Uputstvo o na�inu utvr�ivanja gra�evinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH

- Podaci o cijenama gra�evinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za pripremu zemljišta

- HRN ISO 9836:2002 Standard za obra�unavanje površina objekata

- Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta gra�evinarstva Hrvatske

- Odluka o komunalnom doprinosu SGGZ 20/2001

- Podatak o etalonskoj cijeni gra�enja - Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim

cijenama sli�nih objekata na istoj lokaciji - Arhiva vještaka

3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE- TROŠKOVNA METODA

U odnosu na gra�evinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove

sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvr�ivanja realne cijene

koštanja 1 m2 netto površine utvr�uje se :

NOVA GRA�EVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih

materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom gra�enja u trenutku

procjenjivanja �ija se jedini�na cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine

sukladno propisu HRN ISO 9836:2002.

Jedini�na cijena obuhva�a troškove gra�evinskog zemljišta, komunalnog doprinosa,

investiciono tehni�ke dokumentacije, gra�evinske dozvole, izvedbe gra�evinskih,

obrtni�kih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, isho�enja dozvole za uporabu,

doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse.



_________________________________________________________________________________

8

SADAŠNJA GRA�EVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena

postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova gra�enja koji ovisi o

starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za

elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

PROMETNA GRA�EVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim

cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih

pripadaju�ih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru.

Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje

prema slijede�im elementima:

Sg = NKP x Csg Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp

Fl faktor lokacije (0,70 - 1,50)

ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi,

katnosti, broju stambenih jedinica i dr.

Fkp faktor korisne površine (0,80 - 1,20)

ovisi o korisnoj površini nekretnine

Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50)

ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te

djelatnosti

Fki faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50)

ovisi o izgra�enosti i opremljenosti objekta u odnosu na

tipski, prosje�ni gra�evinski objekt izveden po

standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme

Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00)

ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za

navedenu lokaciju



_________________________________________________________________________________

9

3.2.1. IZRA�UN NOVE GRA�EVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA

Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn

124,41 5.808,00 722.573,28

UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZI�KE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n = 24 Vijek trajanja objekta u godinama N = 120 U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = 0,0960

U % = 9,6

IZRA�UN SADAŠNJE GRA�EVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA

Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

gra�. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²

Sadašnja gra�. Vrijednost - kn/m²

Konstrukcija 55 3194,4 9,60 306,66 2887,74 Obrtni�ki radovi 20 1161,6 19,20 223,03 938,57 Završni radovi 15 871,2 19,20 167,27 703,93 Instalacije 10 580,8 19,20 111,51 469,29

ukupno 100 5808 4999,53

Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja gra�evinska vrijednost

124,41 4.999,53 621.991,08 kn

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² BVO-m³ kn/m³ kn/m² UKUPNO kn

1 Komunalni doprinos 418,02 73,00 30.515,46 Vodni doprinos 418,02 31,50 13.167,63 Površina �estice 2 Vrijednost zemljišta 149,29 498,00 74.346,42 0,00

UKUPNO: 118.029,51 kn

IZRA�UN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište 74.346,42 kn VRIJEDNOST OBJEKTA Fkp Fp Fki 621.991,08 kn 1,10 1,00 1,00 684.190,19 kn UKUPNO 758.536,61 kn

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA Fl Fpp 758.536,61 kn 1,00 0,85 644.756,12 kn doprinosi 43.683,09 kn

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 688.439,21 kn

688.439,21 kn = 93.665,20 €



_________________________________________________________________________________

10

3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE -

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predvi�ene prihode u budu�nostipretvaramo u

jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod

vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na

temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na

temelju dobiti koja se od nje o�ekuje u budu�nosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina

donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino

održavanje. Rezultat procjene je ocjena �iste dobiti kakva se o�ekuje u slijede�oj

prodaji.

Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predvi�enih �istih prihoda uz

kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad

nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih

mogu�nosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u

pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od

strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te

visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto

prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne

kapitalizacije. Stopa kapitalizacije odre�uje se prema podacima HGK.

STOPA KAPITALIZACIJE

izvanredna vrlo dobra dobra loša STAMBENA NEKRETNINA 2,0 - 4,0 2,5 - 4,5 3,0 - 5,0 3,5 - 5,5 UREDSKA NEKRETNINA 3,5 - 5,5 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 POSLOVNA NEKRETNINA 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 SUPERMARKET 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 PRIVREDNO KORIŠ. 4,5 - 7,0 5,0 - 8,0 5,5 - 8,5 6,0 - 9,0 INDUSTRIJSKA NEKR. 6,5 - 9,5 6,0 - 10,0 5,5 - 10,5 7,0 - 10,0 POLJOPRIVREDNA 2,5 - 3,5



_________________________________________________________________________________

11

3,3,1, IZRA�UN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

PARAMETAR VRIJEDNOST

NKP 124,41

m²

Najamnina 6,50 € 808,67 Održavanje i zaštita 5,00 % o�ekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) 0,00 %

Porez 20,00 % Neto mjese�ni prihod najam x (1-0,25) 606,50 Netto godišnji prihod 7.277,99 Stopa kapitalizacije (ponded average) 5,50 %

optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti

7277,99

132.327,00 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

965.987,10 kn = 132.327,00 €

TROŠKOVNA METODA

688.439,21 kn = 93.665,20 €

SREDNJA VRIJEDNOST

827.213,16 kn = 112.996,10 €



_________________________________________________________________________________

12

Z A K L J U � A K

Temeljem izra�enog elaborata procjene utvr�ena je prometna - tržna vrijednost

nekretnina i to poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju i na katu poslovne

gra�evine u sklopu «Centra male privrede Savica Šanci» u Zagrebu koja je

izgra�ena na z.k.�.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul. 8473 k.o. Grad Zagreb u iznosu

od sveukupno:

827.213,16 kn odnosno 112.996,10 €

(908 €/m2)

Elaborat procjene poslužiti �e naru�itelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske

radnje koje pretpostavljaju utvr�ivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti

nekretnina.

NAPOMENA VJEŠTAKA: Predmetne Nekretnine su izvanknjižno vlasništvo. Zagreb, 21. svibnja 2011.

I z r a d i o :



_________________________________________________________________________________

13

P R I L O Z I



_________________________________________________________________________________

14



_________________________________________________________________________________

15



_________________________________________________________________________________

16

Documents

P R O C J E N A - Stecajevi.com · - Uputstvo o na inu utvr ivanja gra evinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH - Podaci o cijenama gra evinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a