Penetapan Harga Sewa

Ruang Rusunawa Sumur

Welut dengan Metode

Permepera No.18 Tahun

2007

Oleh : Tantio Cahyo Fajrin

3109100021

Dosen Pembimbing : Ir. Retno Indryani, MS.

Latar Belakang

Solusi

Latar Belakang Dibutuhkannya analisa harga sewa yang tepat

Belum ditetapkannya harga sewa untuk tiap unit rusun di Rusunawa Sumur Welut

Berapakah besar biaya investasi, biaya operasional, biaya perawatan dan biayapemeliharaan yang terjadi di Rusunawa Sumur Welut?

Berapakah harga sewa ruang per-unit dari rusunawa Sumur Welut menurutklasifikasi harga sewa permenpera no.18 tahun 2007 ?

Rumusan Masalah

Obyek penelitian adalah rusunawa Sumur Welut, yang akan di bangun pada awal tahun 2014

Biaya yang dianalisa adalah biaya Investasi, biaya Operasional, biaya Perawatan, dan biayaPemeliharaan

Harga sewa yang diperoleh adalah harga sewa tiap bulan per-unit rusun

Metode penetapan harga sewa ditinjau dari permenpera no.18 tahun 2007

Subsidi Pemerintah dan subsidi silang antar penghuni tidak diperhitungkan dalam perhitunganharga sewa.

Harga sewa tiap unit diasumsikan sama

Ruang Lingkup Penelitian

MetodologiLatar Belakang

Rumusan Masalah

Studi Literatur

Pengumpulan Data

Data

- RAB Proyek

- Data umum proyek

- Tarif Dasar Listrik, Air, dan

Telepon

Perhitungan dan peramalan biaya

sewa

MetodologiPerhitungan dan peramalan biaya

sewa

Penetapan Harga berdasarkan

permenpera no.18 tahun 2007

Kesimpulan

Lokasi RusunawaRumah Susun Sederhana Sumur Welut direncanakan

menempati lahan seluas 28.900 m2 (sesuai hasil ukur

29.000 m2) di Jl. Gang AMD Sumur Welut Surabaya.

Peta Administrasi Kel. Sumur Welud Kec. Lakarsantri Kota Surabaya

Data Umum Proyek

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

UNITRUMAH

PARKIRSPD. MOTOR

PARKIRSPD. MOTOR

K O R I D O RK O R I D O R

K O R I D O RK O R I D O R

K O R I D O RK O R I D O R

K O R I D O RK O R I D O R

F O Y E RF O Y E R

F O Y E RF O Y E R

45.0045.00

45.0045.00

18

.00

18

.00

18

.00

18

.00

DENAH Lt - 1DENAH Lt - 1

DENAH Lt - 2 / 4DENAH Lt - 2 / 4

Tampak DEPAN

Tampak BELAKANG

Tampak SAMPING

7 tower 5 lantai pertower742 unit ruang rusunFasum :MasjidTaman Kanak-kanakPasarPuskesmasApotekJogloLuas Wilayah : 28.900m2Luas Bangunan(tower):37440 m2

Komponen Pembiayaan Rusunawa Sumur Welut

Biaya Investasi : Biaya Pengadaan Tanah Sebesar Rp. 26.732.500.000,00

Biaya Pra Konstruksi Sebesar Rp. 9.317.184.480,00

Biaya Konstruksi Sebesar Rp. 73.027.212.222,00

Biaya Pengawasan Sebesar Rp. 1.155.000.000,00

Total Biaya Investasi = Rp. 109.133.775.868,39

Biaya Operasional : Biaya Gaji Pegawai Sebesar Rp. 237.600.000,00/tahun

Biaya Listrik Fasilitas Umum Sebesar Rp. 305.650.925/tahun

Biaya Air Umum Sebesar Rp. 5.508.000/tahun

Biaya Pajak Bumi dan Bangunan Sebesar Rp. 161.556.000/tahun

Biaya Asuransi Sebesar Rp. 1.091.337.756/tahun

Total Biaya Operasional = Rp. 1.801.652.681/tahun

Biaya Perawatan Sebesar Rp. 244.445.497/tahun

Biaya Pemeliharaan Sebesar Rp.861.120.000/tahun

Kenaikan Harga Selama Tahun Rencana

Kenaikan Gaji Pegawai Sebesar 17,442% pertahun Sesuai Kenaikan UMR

Kenaikan Tarif Dasar Listrik Sebesar 1% Pertahun Sesuai Kenaikan TDL

Kenaikan Tarif Dasar Air Sebesar 5,28% Pertahun Sesuai Kenaikan Tarif Dasar Air

Kenaikan Biaya Perawatan dan Pemeliharaan Sebesar 8% Pertahun

Kenaikan Biaya Pajak Bumi dan Bangunan Sebesar 6% Pertahun

Kenaikan Premi Asuransi Sebesar 5% Pertahun

Tahun Gaji Pegawai Biaya Air Bersama Biaya Listrik Bersama Biaya PBB Biaya Asuransi Total PV = F(P/F,7%,n)

2014 212,400,000.00Rp 5,508,000.00Rp 305,650,925.28Rp 161,556,000.00Rp 1,084,787,758.00Rp 1,769,902,683.28Rp 1,769,902,683.28Rp

2015 249,446,808.00Rp 5,798,822.40Rp 308,707,434.53Rp 161,556,000.00Rp 1,139,027,145.90Rp 1,864,536,210.83Rp 1,742,557,206.39Rp

2016 292,955,320.25Rp 6,105,000.22Rp 311,794,508.88Rp 161,556,000.00Rp 1,195,978,503.20Rp 1,968,389,332.55Rp 1,719,267,475.37Rp

2017 344,052,587.21Rp 6,427,344.23Rp 314,912,453.97Rp 161,556,000.00Rp 1,255,777,428.35Rp 2,082,725,813.77Rp 1,700,124,659.92Rp

2018 404,062,239.47Rp 6,766,708.01Rp 318,061,578.51Rp 161,556,000.00Rp 1,318,566,299.77Rp 2,209,012,825.76Rp 1,685,245,308.12Rp

2019 474,538,775.28Rp 7,123,990.19Rp 321,242,194.29Rp 171,249,360.00Rp 1,384,494,614.76Rp 2,358,648,934.52Rp 1,681,684,092.57Rp

2020 557,307,828.46Rp 7,500,136.88Rp 324,454,616.23Rp 171,249,360.00Rp 1,453,719,345.50Rp 2,514,231,287.07Rp 1,675,338,467.02Rp

2021 654,513,459.90Rp 7,896,144.10Rp 327,699,162.40Rp 171,249,360.00Rp 1,526,405,312.77Rp 2,687,763,439.18Rp 1,673,803,987.99Rp

2022 768,673,697.58Rp 8,313,060.51Rp 330,976,154.02Rp 171,249,360.00Rp 1,602,725,578.41Rp 2,881,937,850.52Rp 1,677,314,067.80Rp

2023 902,745,763.91Rp 8,751,990.11Rp 334,285,915.56Rp 171,249,360.00Rp 1,682,861,857.33Rp 3,099,894,886.91Rp 1,686,137,427.46Rp

2024 1,060,202,680.05Rp 9,214,095.18Rp 337,628,774.72Rp 181,524,321.60Rp 1,767,004,950.20Rp 3,355,574,821.75Rp 1,705,804,085.34Rp

2025 1,245,123,231.51Rp 9,700,599.41Rp 341,005,062.46Rp 181,524,321.60Rp 1,855,355,197.71Rp 3,632,708,412.69Rp 1,725,873,598.25Rp

2026 1,462,297,625.55Rp 10,212,791.06Rp 344,415,113.09Rp 181,524,321.60Rp 1,948,122,957.60Rp 3,946,572,808.89Rp 1,752,325,525.16Rp

2027 1,717,351,577.40Rp 10,752,026.43Rp 347,859,264.22Rp 181,524,321.60Rp 2,045,529,105.48Rp 4,303,016,295.12Rp 1,785,598,781.16Rp

2028 2,016,892,039.53Rp 11,319,733.42Rp 351,337,856.86Rp 181,524,321.60Rp 2,147,805,560.75Rp 4,708,879,512.16Rp 1,706,714,636.16Rp

2029 2,368,678,349.06Rp 11,917,415.35Rp 354,851,235.43Rp 192,415,780.90Rp 2,255,195,838.79Rp 5,183,058,619.52Rp 1,755,681,276.84Rp

2030 2,781,823,226.70Rp 12,546,654.88Rp 358,399,747.78Rp 192,415,780.90Rp 2,367,955,630.73Rp 5,713,141,040.99Rp 1,808,634,142.69Rp

2031 3,267,028,833.91Rp 13,209,118.25Rp 361,983,745.26Rp 192,415,780.90Rp 2,486,353,412.26Rp 6,320,990,890.58Rp 1,870,153,119.92Rp

2032 3,836,864,003.12Rp 13,906,559.70Rp 365,603,582.71Rp 192,415,780.90Rp 2,610,671,082.88Rp 7,019,461,009.30Rp 1,940,939,462.32Rp

2033 4,506,089,822.54Rp 14,640,826.05Rp 369,259,618.54Rp 192,415,780.90Rp 2,741,204,637.02Rp 7,823,610,685.05Rp 2,021,769,671.63Rp

2034 5,292,042,009.39Rp 15,413,861.66Rp 372,952,214.73Rp 203,960,727.75Rp 2,878,264,868.87Rp 8,762,633,682.40Rp 2,116,290,708.62Rp

2035 6,215,079,976.66Rp 16,227,713.56Rp 376,681,736.87Rp 203,960,727.75Rp 3,022,178,112.31Rp 9,834,128,267.16Rp 2,219,692,217.96Rp

2036 7,299,114,226.19Rp 17,084,536.84Rp 380,448,554.24Rp 203,960,727.75Rp 3,173,287,017.93Rp 11,073,895,062.95Rp 2,336,003,650.02Rp

2037 8,572,225,729.53Rp 17,986,600.38Rp 384,253,039.79Rp 203,960,727.75Rp 3,331,951,368.83Rp 12,510,377,466.27Rp 2,466,378,631.76Rp

2038 10,067,393,341.27Rp 18,936,292.88Rp 388,095,570.18Rp 203,960,727.75Rp 3,498,548,937.27Rp 14,176,934,869.35Rp 2,612,088,589.46Rp

2039 11,823,348,087.85Rp 19,936,129.15Rp 391,976,525.89Rp 216,198,371.41Rp 3,673,476,384.13Rp 16,124,935,498.43Rp 2,776,641,217.93Rp

Total 49,611,964,691.13Rp

Total Nilai Present Value Biaya Operasional Pada Tahun ke-0 Sebesar Rp. 49.611.964.691.-

Total Nilai Present Value Biaya Perawatan Pada Tahun Ke-0 Sebesar Rp.7.156.679.632.-

Total Nilai Present Value Biaya Pemeliharaan Pada Tahun Ke-0 Sebesar Rp. 24.124.598.577.-

Pembebanan Biaya Investasi

Besar biaya Investasi = Rp.109.133.775.868,39

Annual Pertahun = PV x

= Rp.109.133.775.868,39 x 𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓

(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓−𝟏

= Rp. 9.364.825.753,51/tahun

Biaya Investasi perunit/bulan = 𝐑𝐩. 𝟗.𝟑𝟔𝟒.𝟖𝟐𝟓.𝟕𝟓𝟑,𝟓𝟏

𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭

= Rp. 1.051.754,914/unit/bulan

𝒊(𝟏 + 𝒊)𝒏

(𝟏 + 𝒊)𝒏 − 𝟏

Pembebanan Biaya Operasional

Annual Pertahun = PV x 𝒊(𝟏+𝒊)𝒏

(𝟏+𝒊)𝒏−𝟏

= Rp. 49.611.964.691 x 𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓

(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓−𝟏

= Rp. 4.257.228.350,48/tahun

Biaya Operasional perunit/bulan = 𝟒.𝟐𝟓𝟕.𝟐𝟐𝟖.𝟑𝟓𝟎,𝟒𝟖

𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭

= Rp. 478.125,85 unit/bulan

Pembebanan Biaya Perawatan

Annual Pertahun = PV x 𝒊(𝟏+𝒊)𝒏

(𝟏+𝒊)𝒏−𝟏

= Rp. 7.156.679.632,35 x 𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓

(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓−𝟏

= Rp. 614.043.112/tahun

Biaya Perawatan perunit/bulan = 𝟔𝟏𝟒.𝟎𝟒𝟑.𝟏𝟏𝟐

𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭

= Rp. 68.962,63 unit/bulan

Pembebanan Biaya Pemeliharaan

Annual Pertahun = PV x 𝒊(𝟏+𝒊)𝒏

(𝟏+𝒊)𝒏−𝟏

= Rp. 24.124.598.577 x 𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓

(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓−𝟏

= Rp. 2.069.890.557/tahun

Biaya Investasi perunit/bulan = 𝟐.𝟎𝟔𝟗.𝟖𝟗𝟎.𝟓𝟓𝟕

𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭

= Rp. 232.467,493 unit/bulan

Perhitungan Harga Sewa

Pada Permenpera no.18 tahun 2007 pasal 4 ayat 1, disebutkan bahwakriteria penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakatmenengah bawah khususnya MBR dengan besaran tarif tidak lebihbesar 1/3 dari penghasilan penghuni. Penghasilan sebagaimanadimaksud pada ayat 1 adalah berdasarkan upah minimum provinsi(UMP). Berdasarkan upah minimum provinsi Jawa Timur tahun 2014 besaran upah minimum provinsi Jawa Timur adalah sebesar Rp. 1.000.000,- perbulan sehingga kriteria klasifikasi tarif yang tepatsebagai harga sewa perunit perbulan rusunawa Sumur Welut adalahTarif Sewa Sosial dengan besaran harga sewa sebesar Rp. 301,159.49/unit/bulan.

Biaya Investasi 1,051,754.91Rp

Biaya Operasional 478,125.37Rp

Biaya Perawatan 68,692.00Rp

Biaya Pemeliharaan 232,467.49Rp

Biaya Operasional 478,125.37Rp

Biaya Perawatan 68,692.00Rp

Biaya Pemeliharaan 232,467.49Rp

Biaya Perawatan 68,692.00Rp

Biaya Pemeliharaan 232,467.49Rp

Tarif Sewa Dasar 779,284.86Rp

Tarif Sewa Sosial 301,159.49Rp

Jenis Sewa Tarif Komponen Biaya Beban Biaya Perunit/Perbulan Tarif Sewa Perunit/Perbulan

Tarif Sewa Komersial 1,831,039.77Rp

Kesimpulan

Dari hasil perhitungan harga sewa Rusunawa Sumur Welut didapatkan harga sewa yang sesuai

dengan kriteria penetapan harga sewa yang harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah khussnya

MBR dengan besaran tidak lebih besar dari 1/3 penghasilan penghuni sehingga klasifikasi tarif yang tepat

adalah tarif sewa sosial dengan tarif sebesar Rp. 301,159.49/unit/bulan

Saran

Penetapan harga pokok sewa pada dasarnya dapat dilakukan dengan berbagai macam analisa,

antara lain dengan analisa biaya, analisa permintaan, dan analisa persaingan pasar. Pada penelitian ini,

penetapan harga pokok sewa dihitung berdasarkan analisa biaya-biaya yang terjadi. Sehingga untuk

penelitian selanjutnya disarankan untuk memakai metode yang lebih lengkap sehingga didapatkan hasil

yang lebih minimum.

SEKIAN & TERIMA KASIH