Përgatitja e një plani në mirëmbajtjen e ndërtesave

Përgatitja e një plani në mirëmbajtjen e ndertesave | Confidential


E punoi: BSC – NË MENAXHMENT VETON SOPJANI


Përgatitja e një plani në mirëmbajtjen e ndërtesave

HyrjeShpenzimet e rregullta të një sasie të vogël të fondeve të mirëmbajtjes është shumë më mirë për njëndërtesë, dhe me kosto më efektive, se injeksione të mëdha të kapitalit çdo 20 vjet apo më shumë.Njerëzit shpesh mendojnë se një herë një ndërtesë ka qenë “restauruar” ajo nuk ka nevojë të shikohensërish për shumë vite. Por riparime shumë të mëdha të ndërtesave historike mund të ishte parandaluar nëqoftë se gjëra të thjeshta si rrjedhëja poshtë e tubave dhe ulluqet kishte qenë pastruar ose të riparohen mëshpeshë.

Çfarë është mirëmbajtja?Mirëmbajtja është përcaktuar si kujdes të vazhdueshëm në mbrojtën e ndertesave, për mbajtjen dhepërcaktimin e një vendi. Mirëmbajtja mund të kategorizohen sipas pse dhe kur ajo ndodh,si: mirëmbajtjenkorrigjuese për punën e nevojshme për të sjellë një ndërtesë për një standard të pranueshëm (shpesh tërekomanduara nga një plan të konservimit) të tilla si trajtim për rritje të lagësht; ose mirëmbajtjes sëplanifikuar në punë për të parandaluar dështimin e cila është e parashikueshme në jetën e një ndërtese, tëtilla si mirëmbajtjen e jashtëzakonshme korrigjuese, punë që duhet të fillohet menjëherë për shëndetin,sigurinë, arsye sigurie apo që mund të çojë në përkeqësimin e shpejtë të strukturës në qoftë se nukndërmerren (për shembull, riparimeve të kulmit pas dëmtimit stuhi, heqjen grafite apo xhamit riparimin ethyer). Një sistem të përditshme përgjigje të detajuar i cili është përgjegjës për riparimet urgjente duhet tëjenë të përgatitur.1. Ruajtjen e Ndertesave (Mirëmbajtja) jep përkufizim për termat e përdorur në ruajtjen e trashëgimisë,diskuton ruajtjen e pranueshme në proceset dhe vendos praktikat më të mira për arritjen e ruajtjes sëtrashëgimisë në një artikull të veçantë.

Kur ndërtesat janë lënë pas dore, defekti mund të ndodhë që mund të rezultojë në dëmtim të gjerë dhe tëpashmangshme në strukturën e ndërtimit ose të pajisjeve.Mirëmbajtja e dobët ka rezultuar në dëmtimin e përkeqësimit të kësaj ndërtese

Mirëmbajtjen e ndërtimit mund të kategorizohen në bazë të cili e kryen punën e mirëmbajtjes:1. Mirëmbajtjen e shtëpisë të kryera nga menaxherët e pronës; ose2. Mirëmbajtjen e linjës së dytë të kryhet nga tregtarë ndërtimin e specialist.Pajisjet dhe oernditë të instaluar brenda një ndërtese gjithashtu duhet shërbimin rutinë dhe rimbushjen ekonsumit për t'i mbajtur ata në gjendje funksionale. Ata zakonisht kanë servisin specifike dhe kërkesat emirëmbajtjes të cilat janë dhënë me anë të një kontrate shërbimi, shpesh me furnizuesit.

Pse të ketë një plan mirëmbajtjes?Arsyeja kryesore për një plan të mirëmbajtjes është se ajo është mënyra më kosto-efektive për të ruajturvlerën e një pasurie. Avantazhet e një plani janë:Prona është organizuar dhe mbahet në mënyrë sistematike dhe jo mënyrë ad-hoc;shërbime për ndërtimin mund të monitorohet për të ndihmuar përdorimin efikas të tyre;


të standardeve dhe prezantimin e pronës mund të mbahet; në marrje e vendimt subjektiv dhe mirëmbajtjene jashtëzakonshme korrigjuese të janë minimizuar.

Kur ndërtesat janë lënë pas dore, defekte mund të ndodhë që mund të rezultojë në dëmtim të gjerë dhe tëshmangshme në strukturën e ndërtimit ose të pajisjeve. Neglizhimi i mirëmbajtjes mund të japin rritje tëzjarrit dhe të sigurisë rreziqet, që mund të rezultojë në pronarët e ndërtimeve duke u gjetur ligjërishtpërgjegjës për dëmtimet.

Menaxhimi i aseteve totale

Menaxhimin e aseteve është për qëllim në përmirësimin e vlerës së parasë ...Plani i mirëmbajtjes është pjesë e një strategjie të menaxhimit të aseteve totale. Menaxhimi i asetevetotale synon përmirësimin e vlerës së parasë nga aktivet e sektorit publik.Nëse në pronësi publike ose private, menaxhimin e mirë të pasurive të trashëgimisë duhet të përfshijëmbrojtjen efektive të planifikimit që synon mbajtjen e vlerave të trashëgimisë, dhe programeve efektivenë mirëmbajtjen të drejtpërdrejta në mënyrë efektive dhe me mençuri.

Regjistrimi aseteveSi menaxher ndërtesë, ju duhet të dini dhe duhet regjistruar në detaje atë që ju po e menaxhoni. Pa këtëinformacion ju nuk mund të vendosëni për një politikë të mirëmbajtjes apo vlerësimin e shpenzimet tuajapër një buxhet.

Informatat themelore që një menaxher ndërtesë duhet të ketë përfshin:a).planet, duke treguar vendndodhjen e të gjitha elementeve,b). lehtësimet dhe detajet e ndërtimitc). mosha dhe kushtet e ndërtesësd). shërbimte të dhënate). kërkesat e mirëmbajtjesf). emrat dhe kontaktet e atyre që janë përgjegjës për mirëmbajtjeng). dimensionet dhe fushat e vendosjesh). Kërkesat në kësh lokali). raportet për ndërtimin, duke përfshirë një plan të menaxhimit të ruajtjesj). detajet e punimeve ruajtjes mëparshme.

Shpenzimet e mirëmbajtjes preventive janë dukshëm më pak të kushtueshme se riparimin e dëmittë gjerë apo të dështimeve të ndërtimit.


Në diagramin më poshtë është paraqitur mungesa e mirëmbajtjes së ndertesave

PLANIFIKIMI

Planifikimi përfshin çmimin e aktual për punën e bërë, ajo është një burim i vlefshëm për buxhetin eardhshëm.Mjetet e mëposhtme mund të ndihmojnë me regjistrimin e informacionit.

Libri ose ditarDitar është raportuar për regjistrimin e defekteve, dëmtimeve dhe shpenzimet e përditshme.Ditarët e librat për regjistrimin e dëmtimeve dhe shpenzimet e materialeve ndihëmojnë në perpilimin eplanifikimit të shpenzimeve gjatë perpilimit të buxhetit shpenzues.Kjo regjistron të gjitha punimet e mirëmbajtjes të kryera, duke përfshirë një përshkrim të punës, datën epërfundimit, i vlerësuar dhe aktuale, kosto e mirëmbajtjes dhe shpenzimet. Një sistem i ndër-referencësduhet të mundësojë detajet e trajtimeve të tilla si emrimet, llojet e formave dhe ngjyrat për të lehtë tëqasshme në të ardhmen. Si libri ose regjitratorët ndihmojnë në përpilimin e çmimit aktual për punën ebërë, a’i është një burim i vlefshëm për buxhetin e ardhshëm.

Anketa periodike inspektimitTë gjitha pronat duhet të inspektohet në intervale të rregullta për të identifikuar ndonjë përkeqësimi dhepunën e nevojshme të mirëmbajtjes, duke përfshirë sektoret e ndryshëm.Të dhënat tregojnë historinë e gjendjes në një sector mdertimi dhe janë një udhërrëfyes për problemet emundshme në të ardhshmen dhe shpenzimet. Bëjnë të ditur nëse një sektor në mirëmbajtje është mbi-aponën-mirëmbajtjen e duhur ose është keqpërdorur një mirëmbajtje, dhe mund të tregojnë nëse mirëmbajtjae mëparshme ishte e papërshtatshme, ose nëse ka dizajn apo materiale defekte. Të gjitha të dhënat duhet


të jenë në dispozicion dhe të sakta gjatë inspektimit dhe kontrollit të ndertesave.Kjo mund të jetë e dobishme për të regjistruar performancën afatgjatë të materialeve të riparimit dhe tëprocedurave, në mënyrë për të vlerësuar përshtatshmërinë e tyre për punën e mirëmbajtjes në të ardhmen.Ku mund të ketë ndryshime në personelin e mirëmbajtjes, dështimi për të mbajtur të dhëna të hollësishmemund të rezultojë në një përsëritje të gabimeve të mëparshme. Dobia e të dhënave të shkruara shpesh dotë rritet duke marrë fotografi periodikisht për të ilustruar ndryshime të dëmshme në kryerjen e riparimit.

Përgatitja e një buxheti të shpenzimet vjetore të buxhetuara për mirëmbajtjen mund të jetë tre llojesh:a). shpenzimeve të kryera, e cila përfshin detyrat që ndodhin çdo vit, si pjesë e mirëmbajtjes sëplanifikuar, të tilla si mirëmbajtja e kontratave;b). shpenzimet e ndryshueshme, e cila përfshin detyra të rregullt brenda një program të përgjithshëm tëmirëmbajtjes së planifikuar që nuk mund të ndodhë çdo vit.Menaxheri i mirëmbajtjes që ushtron disa liri dhe vendos mbi prioritetet për këto detyra;

Qëllimi i një buxheti të mirëmbajtjes është për të zvogëluar shpenzimet e mirëmbajtjes gjatë kohës saështë e mundur dhe ta zëvendësojë atë me shpenzime të ndryshueshme.c). shpenzimeve të menaxhuara, e cila ka të bëjë me mirëmbajtjen e paplanifikuar të punëve të kryeraplotësisht në diskrecionin e menaxherit të mirëmbajtjes së ndërtesës - kryesisht mirëmbajtjen ejashtëzakonshme korrigjuese.Qëllimi i një buxheti të mirëmbajtjes është për të zvogëluar shpenzimet e arriti gjatë kohës sa është emundur dhe ta zëvendësojë atë me shpenzime të ndryshueshme. inspektime të rregullta mund tëndihmojnë duke identifikuar se si komponentët janë kryer dhe kur ata mund të dështojnë.Buxhetet duhet të përfshijnë shpenzimet për inspektime, zëvendësimin e materialeve ose mjeteve dhe çdodështimë të paparashikuar ose gjatë riparimeve. Buxhetimi për këto sende do të bëhet më i saktë mekalimin e kohës, nëse të dhënat e hollësishme të shpenzimeve të mirëmbajtjes janë mbajtur.Buxheti është nevojë për një sistem të thjeshtë të kontrollit, me raporte të rregullta dhe të shpeshta mbishpenzimet aktuale dhe të përkushtuar.

Përgatitja e një programi të mirëmbajtjesSë paku dy nivele të programimit janë të nevojshme për: mirëmbajtjen afatgjatë, duke përfshirëmirëmbajtjen vjetore, një orar I inspektimeve mund të jetë përpiluar duke vlerësuar anketën vjetore tëinspektimeve të bëra në libër ose ditar dhe punën e kryer gjatë viti të kaluar. Sistemi i përditshëm përkryerjen e mirëmbajtjes urgjente duhet të përmirësohet çdo vit.Pa ndryshimi, kostoja e të gjitha hapave të dëshirueshëm në çdo vit do të tejkalojnë buxhetin. Menaxheri imirëmbajtëjes pastaj duhet të vendosë se çfarë është e nevojshme këtë vit për të mbajtur aktiv në kuadërtë fondeve në dispozicion, dhe çfarë mund të bartet në vitin e ardhshëm nga fondet. Kjo nënkuptonvendosjen e prioriteteve për vepra të ndryshme. Disa nga faktorët që ndikojnë përparësitë janë:planifikimi jo i mirë i parashikimit të bugjetitë dhe kërkesat e rritura për kostot operative, të ardhurave përoperacionet e biznesit dështimit të ngjarë gjatë zbatimit të kërkesave të vendimeve të ndërtimit kritik.

Efektiviteti i punës së mirëmbajtjes që është kryer duhet të rishikohet rregullisht. inspektimet e rregulltajanë vendimtare për ruajtjen efektive të ndërtesave dhe sektoreve në ndertim.


Inspektimetinspektimet e rregullta janë themelore për mirëmbajtjen e planifikuar.Inspektimet duhet të kryhet duke përdorur formularët standard për të ndihmuar krahasim me inspektimet emëparshme. Është e dëshirueshme për të përdorur të njëjtët njerëz për një periudhë të gjatë për tëndihmuar vazhdimësinë me vlerësimin e mirëmbajtjes.Në kryerjen e inspektimeve, ju duhet të zhvilloni aftësitë tuaja në zbulimin shenjat e para të dështimit. A’iduhet të përpiqet të kryejë punën apo inspektimin që mund të vë në dukje ju ose të tjerët për rrezikun, dhetë kërkojnë ndihmën e specialistëve përkatës nëse është e nevojshme.Oraret e inspektimit në shtojcë duhet të ju udhëzojë në atë që për të kërkuar, dhe sa shpesh keninevojë për inspektime për të ruajtur pronën tuaj.Orari i jep një jetëgjatësia mesatare për materialet ose elemente, por mos harroni se, vend mikro klima-dhe orientim do të ndikojë në shkallën e përkeqësimit. Ju do të duhet ta monitoroni jetëgjatësinë dhe tërregulloni atë në bazë vjetore mbi inspektimet tuaj.Nuk ka asnjë rregullore të përgjithshme se sa shpesh anketat e mirëmbajtjes duhet të kryhet. Ndikimet ekushteve klimatike nga jashtë do të jenë ndikuar nga normat e prishjes dhe përkeqësimit të elementeve tëndërtimit të ndryshme.

Një nga qëllimet kryesore të planit të mirëmbajtjes duhet të të japë udhëzime në këtë temë:Është e qartë se disa elemente mund të përkeqësohen më shpejt se të tjerët. Për shembull, uji stuhi gjatëreshjeve në kullëm duhet të kërkojë inspektime dhe vëmendje në intervale më afër se riparimet apo çati tëpërbashkët. Kur plani i mirëmbajtjes është futur ajo është e ndjeshme në anën konservatore dhe të kryejëdisa inspektime në intervale më të shkurtra, për shembull, gjashtë apo dymbëdhjetë muaj.Gradualisht, pasi të dhënat janë mbledhur së fundi ato mund të gjenden të përshtatshme për të zgjeruarintervale midis inspektimet dhe procedurave të mirëmbajtjes në elementet e ndërtimit të ndryshëm.Ndërsa shumë defekte mund të shihet lehtë, të tjerët mund të kërkojnë instrument ose laborator testimi përnjë tregues të hershme të kalbet apo infektimi termit të drurit, lagështia në muret, apo prishja nën njësipërfaqe të pikturuar.

Mirëmbajtja shqyrtimiEfektiviteti i punës së mirëmbajtjes që është kryer duhet të rishikohet rregullisht. Një pjesë e rëndësishmee planifikimit të mirëmbajtjes për një ndërtesë është për të përmirësuar vendimet e mëparshme për tëruajtur pasuri në mënyrë që shpenzimet e mëpasshme në mirëmbajtjen do të jenë më efektive. Çështje qëmarrin në konsideratë kur në rishikimin e punës e përfshijnë:a). ishte e nevojshme ose e përshtatshmeb). kohën dhe standardec). harkun kohor të punës së mirëmbajtjes së planifikuar.


Kjo formojnë është paraparë për inspektimin vjetor kur gjendjapëlhurë është duke u vlerësuar.

Documents

Përgatitja e një plani në mirëmbajtjen e ndërtesave