Të gjitha të drejtat e pronësisë së kësaj teme që burojnë nga e drejta e autorit i takojnë Shkollës së Magjistraturës, nën kujdesin dhe udhëheqjen e saj.Çdo përdorim i të drejtave të autorit pa leje përbën një veprim të paligjshëm i cili e ngarkon shkelësin me përgjegjësi civile dhe penale.

iv

PËRMBAJTJA

Hyrje.................................................................................................................i

Përmbajtja.......................................................................................................iv

Vështrim historik i evoluimit të kontratës së qirasë……………………vii

KREU I

Kuptimi i kontratës së qirasë. Elementet e marrëdhënies juridike...........1

1.1 Kuptimi i kontratës së qirasë si veprim juridik......................................1

1.2. Pozicioni i kontratës së qirasë në klasifikimin e kontratave.................5

1.3 Elementët e kontratës së qirasë..............................................................7

1.4Subjektet e kontratës së qirasë..................................................................9

1.4.1

Qiradhënës....................................................................................................... ........91.4.2 Qiramarrësi..............................................................................................22

1.5 Objekti i kontratës..................................................................................23

v

1.6 Të drejtat dhe detyrimet e palëve kontraktuese..................... ..............24

1.6.1 Detyrimet kryesore të qiradhënësit................. ..................................24

1.6.2 Detyrimet e qiramarrësit...................................................................36

KREU II

Aspekte të veçanta të kontratës së qirasë…………………………………44

2.1. Afati.................................................................................................44

2.2 Forma.............................................................................. .................46

2.3.Përmirësimet dhe shtesat e sendit të dhënë me qira.............................50

2.3.1. Shpërblimi i përmirësimet e sendit........................................................502.3.2 Shpërblimi i shtesave të sendit...............................................................53

2.4 Nënqiraja dhe kalimi i kontratës........................................................... 54

2.4.1 Nënqiraja.................................................................................................54

2.4.2 Kalimi i kontratës së qirasë....................................................................572.5 E drejta e preferencës.............................................................................58

2.6. Përsëritja e kontratës.............................................................................60

2.7. Marrëdhëniet me të tretët.....................................................................64

KREU III

Llojet e kontratës së qirasë .........................................................................71

3.1 Kontrata e qirasë së sendeve të paluajtsme me natyrë bujqësore.......71

3.1.1. Pagimi i çmimit.....................................................................................75

3.1.2. E drejta e kultivimit...................................,.....................................77

3.2. Kontrata e qirasë së sendeve prodhuese............................................79

3.2.1Të drejtat dhe detyrimet e palëve........................................................... 81

3.2.2. Ndryshimet me përparësi......................................................................84

3.3. Kontrata e qirasë financiare ( leasing )................................................85

3.3.1 Forma e kontratës së qirasë financiare...................................................88

vi

3.3.2 Të drejtat dhe detyrat e palëve............................................................. 89

KREU IV

Vështrim krahasues me legjislacionet e huaja........................................94

4.1. Legjislacionin italian ......................................................................94

4.2. Legjislacionin francez.......................................................................98

4.3. Legjislacioni gjerman...........................................................................102

KREU V

Dallimet e kontratës së qirasë me institutet e tjera të së drejtës..............105

5.1. Uzufruktin.......................................................................................105

5.2. Kontrata e enfiteozës.......... .............................................................108

5.3 Kontrata e huapërdorjes……………………………………………..110

5.4 Kontrata e huasë……………………………………………………112

KREU VI

Zgjidhja dhe mbarimi i kontratës së qirasë...................................114

6.1. Zgjidhja e kontratës së qirasë.................................................. 114

6.2. Mbarimi i kontratës së qirasë....................................................118

6.2.1 Heqja dorë nga kontrata e qirasë.................................................120

6.2.2 Dallimet midis konceptit të “mbarimit të kontratës”, zgjidhjes së

kontratës” dhe “ heqjes dorë nga kontrata.. .........................................123

KREU VII

Aspekte procedurale të gjykimit të padive me objekt kontratën e

qirasë.........................................................................................................127

7.1.Juridiksioni e kompetenca........................................................................127

7.2.Ndërgjyqësia............................................................................................131

vii

7.3.Objekti dhe shkaku ligjor i padisë............................................................136

7.4.Procesi i të provuarit................................................................................139

Konkluzione dhe Rekomandime..........................................................141.

Bibliografia

HYRJE

E drejta civile në përgjithësi, dhe institutet e saj më e saj të vecanta më

kanë tërhequr shumë gjithmonë. Ky interes ka nisur të kultivohet gjatë studimit tim

në Fakultetit e Drejtësisë e sidomos në Shkollën e Magjistraturës. Për këtë arsye,

që në fillim kam menduar se tema që unë do të trajtoja për të finalizuar studimin e

dy viteve në këtë shkollë do të ishte e fokusuar në të drejtën civile. Propozimi im

për të trajtuar si temë diplome kontratën e qirasë, u mbështet gjithashtu në faktin

se kjo temë nuk është trajtuar me parë dhe duke menduar se do të jetë një temë e

vlefshme si për doktrinën dhe për praktikën, pasi gjykatat kanë një fluks të madh

të gjykimit të padive me objekt kontratën e qirasë .

Ky punim ka për qëllim trajtimin teorik dhe praktik të kontratës së qirasë,

me anë të cilës kalohet e drejta e nëndorësisë dhe e përdorimit të një sendi. Për

shkak të veçorive që paraqet kjo kontratë është e rëndësishme trajtimi i

hollësishëm i saj, me qëllim që të nxirret në pah natyra e veçantë juridike e

kontratës së qirasë si veprim juridik, elementët e kontratës së qirasë,

viii

karakteristikat, kushtet e vlefshmërisë së saj, zgjidhja, mbarimi dhe heqja dorë nga

kontrata. Gjithashtu kjo temë ka si qëllim të paraqesë një panoramë të

përgjithshme të llojeve të kontratës së qirasë, në të cilat do të ndalem vetëm në një

trajtim të aspekteve te vëçanta të këtyre kontratave, në raport më kontratën e

zakonshme.

Përgjatë gjithë temës do të ndiqet një teknikë e e veçantë e trajtimit te saj, ku

do të gërshetohet trajtimi teorik i tëmës me atë praktik si dhe duke i bërë një

krahasim më legjislacionin e huaj .

Qëllimi kryesor ka qenë nxjerrja e problemeve reale që ekzistojnë në

praktikën gjyqësore, prandaj i gjithë punimi pothuajse është i mbështetur mbi raste

konkrete. Në të do të gjeni arsyetime të ndryshme të gykatëve në raoprt me

çështjet që trajtohen Në çdo rast të debatueshëm, jam përpjekur të jap mendimin

tim në favor të arsyetimeve të bëra ose duke mbajtur një qëndrim të kundërt me to.

Ky punim nis me një vështrim të shkurtër historik të kontratës së qirasë,

duke nisur nga e drejta romake, e cila përbën pikënisjen dhe bazën e studimit dhe

njohjen e së drjejtës civile në familjen civil laë, pastaj kam vazhduar me të drejtën

zakonore shqiptare. Një trajtim të veçantë i është bërë kontratës së qirasë nga

Kodi Civil i vitit 1929, që trajton më hollësisht institutet e veçanta të së drejtës

civile, ku një vend të rendesishem zë dhe kontrata e qirasë. Më pas është parë dhe

trajtimi i kësaj kontrate në vazhdim me ligjin me Nr.2359 datë 15 nëntor 1956 “Mbi

Veprimet Juridike dhe Detyrimet”, Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë miratuar

me ligjin nr.6340 dattë 26 qershor 1981.

Gjatë këtij trajtimi në mënyrë të vecantë jam ndaluar në trajtimin e konceptit

të kontratës së qirasë,, të palëve dhe të drejtave të palëve në marrëdhënien e

qirasë. Me pas jam ndaluar në një trajtim të aspekteve të veçanta të kontratës së

qirasë, duke evidentuar aspektin teorik dhe nxjerr në pah problematikën e saj.

Në kapitullin e e trete do të trajtohen llojet e veçanta të kontratës së qirasë,

aspektet e tyre të veçanta nw raport me kontratën e qirasë, duke evidentuar

dallimit me të. Kapitullin e katërt trajton kontratën e qirasë ne legjislacione tw shtetit

ix

italian , atij francez dhe gjerman, pasi keto vende kanë me shumë ngjashmëri me

atë të vendit tonë.

Për një kuptim dhe zbatim sa mw të mirë të kontratës së qirasë është e

rëndësishme të kuptohen institutet e sw drejtës civile të ngjashme. Për këtë qëllim

në kapitullin e pestë do të trajtohen dallimet e kontratës së qirasë me uzufruktin,

kontratën e enfiteozes, kontratën e huapërdorjes dhe atë të huasë.

Duke parë problematikën dhe praktikën e e gjykatave kam menduar të

trajtoj në një kapitull të veçantë zgjidhjen dhe mbarimin e kontratës së qirasë,

dallimim e tyre me heqjen dorë dhe me pavlefshmërinë e kontratës së qirasë si

veprim juridik,

Në kreun e fundit i kam kushtuar vëmendje aspekteve procedurale të

gjykimit të padive që kanë për objekt kontratën e qirasë të tilla si :

juridiksionit dhe kompetencës,

formimit të ndërgjyqësisë, cili legjitimohet në ngritjen e padisë dhe kundër

kujt, pjeswmarrjen e personave të tretë,, zëvendësimin procedural të njërës

palw me personin e tretë.

objektit dhe shkakut ligjor. Te objekti jam ndaluar në trajtimin e disa rasteve

që ndeshen më shpesh në praktikë dhe për të cilat ka patur praktika të

ndryshme.

procesi i të provuarit, roli i gjykatës në lejimin e marrjes së provave si dhe

barra e

provës për vërtetimin pretendimeve përkatëse.

Më shpresën se ky punim do të tërheqe sa më shumë vëmëndjen e

jursitëve , si dhe të kem shmangur të paktën disa pasaktësi që krijohen nga kjo

kontratë, uroj të kem arritur sado pak qëllimin final, puimin e njw teme dinjitoze.

Në përfundim të kësaj hyrje të shkurtër nuk harroj të falenderoj udhëheqësen

e temës Zj.Shpresa Beçaj Kryetar i Gjykatës së Lartë të RSH për gadishmërinë

dhe konsultën e vyer të dhënë për një prezantim sa më dinjitoz të këtij punimi para

Komisionit Vlerësues të Shkollës së Magjistraturës(2010) për ndihmesën që më

x

dha në realizimin e këtij punimi si dhe pedagogët e Shkollës së Magjistraturës për

punën e tyre gjatë këtyre dy viteve.

Konkluzione dhe Rekomandime

Para se të japim konkluzionet dhe rekomandimet lidhur me këtë temë, duhet të kemi parasysh përcaktimin e kontratës së qirasë, bazuar në qëllimin dhe rolin e kontratës si kontratë që shërben për kalimin e përkohshëm të drejtës së nëndorësisë dhe të përdorimit të një sendi të caktuar, kundrejt një shpërblimi.

Në fund të trajtimit të kësaj teme do të doja të përblidhja shkurtimisht disa çështje që u trajtuan në të, si dhe rekomandimet përkatëse për problemet e hasura.

Në kapitullin parë, që është dhe pjesa më e rëndësishme e këtij punimi i është kushtuar rëndësi trajtimit të kontratës së qirasë si veprim juridik, i dyanshëm dhe me shpërblim, ku çmimi i qirasë ashtu si tek kontrata e shitjes përbën një element të domosdoshëm për vlefshmërinë e kësaj kontrate. Vlen të përmendet karakteri jo formal të kontratës së qirasë si veprim juridik, çka duhet të mbahet parasysh gjithmonë nga gjykata në zgjidhjen e një mosmarrëveshje, ku objekt i saj është kontrata e qirasë.

Subjekte në një kontratë qiraje mund të jenë të si personat fizik, personat juridik( publik apo privat) si dhe shteti, i cili përfaqësohet nga organet të cilat i ka kaluar të drejtën e administrimit të pronës shtetërore. Në cilësinë e qiradhënësit, nuk paraqitet vetëm pronari i sendit por dhe çdo person tjetër që gëzon një të drejtë reale mbi sendin dhe nuk i është ndaluar transferimi i gëzimit të sendit. Kështu, kanë të drejtë të japin sendin në qira, pronari i sendi, trashëgimtarët e pavarisisht se nuk disponojnë një dëshmi trashëgimie apo vendimi i gjykatës apo vendimi nuk është regjistruar. Rëndësi paraqet e drejta që ka çdo bashkëshort për të dhënë me qira sendet në bashkësinë ligjorë, duke u konsideruar si përfaqësues ligjor i bashkëshortit tjetër. Gjithashtu, është bërë një trajtim i hollësishëm i të drejtës që ka çdo bashkëshort për të dhënë një send në qira, në rastet e bashkësisë me kontratë, në rastin e pasurive të ndara, të pasurisë vetjake të secilit bashkëshort. Uzufruktari si person që gëzon një të drejtë reale mbi sendin ka të drejtë të japë një send me qira. Ndërsa, personi që ka të drejtën e përdorimit dhe banimit mbi një send, edhe pse gëzon një të drejtë reale mbi atë sendin, nuk mund të jetë qiradhënës, pasi kjo bie në kundërshtim me frymën e nenit 259 dhe me natyrën e vetë të këtyre të

xi

drejtave, të cilat kanë si qëllim përdorimin e sendit ose banimi në atë masë që i nevojiten për plotësimin e nevojave të personit që i gëzon këto të drejta dhe familjes së tij. Kam dhënë mendimin se në cilësinë e qiradhënësit mund të shfaqet dhe enfiteozmarrësi.

Është trajtuar dhe dhënia me qira e sendeve në pronësi të personave që nuk kanë zotësi juridike për të vepruar. Në rastin e personave juridik e drejta për të dhënë një send në qira i përket personit apo organit që ka të drejtën e admistrimit të pasurisë së tij dhe do të rregullohet ne bazë të ligjit “ Për shoqëritë tregtare. Shteti, paraqitet në cilësinë e qiradhënësit me anë të organeve të tij përfaqësuese, të cilave i ka kaluar e drejta e administrimit të pronës shtetërore. Objekt i kontratës së qirasë mund të jenë si sendet e luajtshme apo paluajtshme, individualisht të përcaktuara dhe të pakunsumueshëm.

Palët në kontratë kanë të drejta dhe detyrimi reciproke. Detyrimet e kryesore të qiradhënësit janë caktuar në nenin 802 të Kodit Civil. Një nga detyrimet kryesore të qiradhënësit, është dorëzimi i sendin në kohën e duhur dhe në gjendjen që lejon përdorimin sipas qëllimit të caktuar. Përbushja e këtij detyrimi kushtëzon lindjen e detyrimeve të tjera të qiradhënësit si dhe detyrimin e qiramarrësit për të marrë në dorëzim sendin. Ky detyrim konsiston në dy aspekte;i) Detyrimi aktiv, i kryerjes së riparimeve të nevojshme dhe

ii) Detyrimi negativ, për te mos kryer ndërtime ose ndryshime mbi sendin që cënojnë

të drejtën e qiramarrësit për gëzimin e sendit.

Bëhet një diferencim për sa i përket detyrimit të qiradhwnësit për të kryer riparimet e sendit, midis sendeve të luajtshme dhe sendeve të paluajtshme. Tek sendet e paluajtshme, shpenzimet për riparimin e sendit ndahen midis qiradhënësit që kryen riparimet e nevojshme dhe qiramarrësit në ngarkim të cilit janë riparimet e zakonshme. Qiradhënësi, mban përgjegjësi për të metat e sendit. Por bëhet një dallim midis të metave të fshehta, që në rast se vihen re nga qiramarrësi mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës ose uljen e çmimit të qirasë dhe të metat e dukshme ose “ lehtësisht të dallueshme”, për të cilat qiradhënësi nuk mban përgjegjësi, dhe qiramarrësi nuk mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës, përveç kur këto të meta i sjellin dëm shëndetit të tij apo familjes së tij.

Kodi Civil bën një dallim midis shqetësimeve që pakësojnë vlerën e përdorimit dhe gëzimit të sendit në; a. Shqetësime të faktit dhe b.Shqetësime të drejtës. Qiradhënësi përgjigjet vetëm për shqetësimit e të drejtës. Në rast se qiramarrësi shqetësohet në gëzimin e sendit nga të tretë që veprojnë në rrugë gjyqësore, ky ka detyrimin e njoftimit të qiradhënësit, i cili nëse thërritet në këtë gjykim ose dhe kur merr pjese vullnetarisht si ndërhyrës dytësorë, me pëlqimin e palëve mund të zevëndësojë qiramarrësin, duke e nxjerrë atë jashtw gjykimit në bazë të nenit 195 të K.Pr.Civile. Ndërsa lidhur me shqetësimet e faktit, qiramarrësi është i legjitimuar vetë, si posedues i sendit për të mbrojtur posedimin e tij nga çdo shqetësim. Pra, ai mund të ngrejë padi në emër të tij, në bazë të dispozitave që rregullojnë mbrojtjen e posedimit.

Një nga detyrimet kryesore të qiramarrësit, që pason detyrimin e tij për marrjen në dorëzimi të sendit është pagimi i qirasë në afatet e caktuar në kontratës. Çmimi i qirasë, cakimi i afatit të pagimit të saj, si dhe i kushteve të tjera përcaktohet me vullnetin e lirë të palëve, i cili përbën shprehje e parimit të “lirisë kontraktor”. Çmimi qirasë është shprehje në të holla e vlerës ekonomike të përdorimit të sendit. Mungesa e qirasë (shpërblimit për përdorimin e sendit), ashtu si tek kontrata e shitjes, është shkak që kontrata e qirasë të konstatohet e pavlefshme. Ai duhet të jetë i drejtë dhe real, ai është i tillë, atëherë, kur i përgjigjet vlerës reale të përdorimit të sendit, cilësive të tij dhe qëllimit për të cilin është krijuar. Në një rast, gjykata me të drejtë ka konstatuar pavlefshmërinë e kontratës së qirasë, për shkak se çmimi i qirasë nuk i përgjigjesh vlerës reale të sendit. Detyrimi i qiramarrësi për të kryer të gjitha pagesat e qirasë rrjedh përcaktimi i pagesës së qirasë si

xii

“unitare por e ndarë në pjesë”, në rast të mospërbushjes së këtij detyrimi qiradhënësi mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës së qirasë.

Në kapitullin e dytë janë trajtuar aspektet kryesore të kontratës së qirasë. Një nga aspektet më të rëndësishme të saj është afati, nisur nga fakti se me anë të kësaj kontrate kalohet një send në gëzim të përkohshëm. Afati i qirase nënkupton afatin e detyrimeve që përbëjnë kontratën e qirasë, pra afati e vendosjes dhe mbajtjes në gëzim të përkohshëm të sendit. Edhe pse afati është një element i rëndësishëm, palët nuk pengohen në lidhjen e një kontrate me afat të pacaktuar. Në kontratën e qirasë, mund të flasim për afate kontraktuale, në të cilin fiksohet momenti i pushimit të fuqisë juridike të kontratë dhe afat ligjore, kur palet nuk kanë caktuar një afat të tillë në kontratë. Kodi Civil ka parashikuar afate maksimale për kontratën e qirasë tej së cilës, marrëveshja e palëve nuk ka efekt. Neni 803 /3,ka parashikuar se“Për sende të luajtshme të dhëna për pajisjen e një sendi të paluajtshëm, afati është baraz me kohëzgjatjen e qirasë së këtij të fundit”.

Një aspekt i diskutueshëm dhe për të cilat gjykatat kanë ndjekur praktika të ndryshme është forma e kontratës së qirasë. Siç e kemi përmendur, kontrata e qirasë nuk është një kontratë formale. Kontrata e qirasë mbi një vit duhet të bëhet me shkrese, në këtë rast forma kërkohet për efekt provueshmërie ( ad probationen), pra kontrata është e vlefshme por nuk mund te provohet me dëshmitarë. Gjykatat, gabojnë në përcaktimin e natyrës juridike të kontratës së qirasë mbi sendet e paluajtshme, duke e konsideruar atë, si një kontratë që transferon një të drejtën reale. Kontrata e qirasë krijon marrëdhënie të mirëfillta detyrimi, dhe si e tillë, për lidhjen e kontratës së qirasë me objekt një pasuri të paluajtshëm nuk kërkohet respektimi i rregullave që nevojiten për tjetërsimin e një të drejte reale

. Kërkesa e nenit 179/ a i K.Civil , në bazë të cilës kontrata e qirasë mbi sendet e paluajtshme me afat mbi nëntë vjet duhet të rregjistrohet, nuk përbën një kërkesë që lidhet me vlefshmërinë e kontratë, pasi nuk ka të bëjë me formën e saj. Ky fakt është rregulluar së fundmi me vendimin unfikues Nr.1 datë 06.01.2009 i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë, i cili parashikon se “ kontrata e qirasë si veprim juridik i dyanshëm në rast se plotëson kushtet për vlefshmërinë e saj edhe në rast se nuk regjistrohet në regjistrin e pasurive të paluajtshme është plotësisht e vlefshme mes palëve që e kanë realizuar atë”.

Një aspekt tjetër i kontratës së qirasë, janë përmirësimet dhe shtesat e sendit. Si rregull, qiradhënësi nuk ka detyrimin të shpërblejë përmirësimet e bëra mbi sendin, që qëndron tek kthimi i shpenzimeve të kryera. Përjashtimisht, qiramarrësi, ka të drejtë të kërkojë pagimin e shpenzimeve vetëm, kur qiradhënësi ka dhënë pëlqimin për kryerjen e tyre. Nuk duhet të ngatërrohen shpenzimet e kryera mbi sendin për përmirësimin e sendit nga shpenzimet e nevojshme, urgjente, që janë në ngarkim të qiradhënësit. Përmirësimet konsistojnë në rritjen e vlerës ekonomik të sendit në momentin e dorëzimit dhe e bëjnë sendin më të përshtatshme dhe nuk janë të domosdoshme, ndërsa shpenzimet e nevojshme janë të domosdoshme të kryhen, në mënyrë që sendi të përdoret sipas destinacionit të caktuar nga palët. Vlera e shpenzimeve që do të paguajë qiradhënësi, për kompensimin e përmirësimeve llogaritet me kryerjen e dy veprime që konsistojnë në;

1. Vlera e shpenzimeve të kryera nga qiramarrësi në momentin e kryerjes së

përmirësimeve dhe

2. Vlerësimi në vlerë monetare të rritjes se vlerës së sendit në momentin e kthimit

qiradhënësi si rezultat i përmirësimeve.

Pra, ai shpërblen vetëm vlerën që ka përmirësimi i bërë në momentin e dorëzimit të sendit qiradhënësit.

xiii

Edhe pse janë përfshirë në një nenin ( neni 818 i K.Civil), nënqiraja dhe kalimi i kontratës nuk kanë asgjë të përbashkët me njëra-tjetrën. Nënqiraja paraqitet si një kontratë autonome, në raport me kontratën e qirasë, pasi qiradhënësi është i përjashtuar nga marrëdhënia e nënqirasë, si në formimin e kontratës së nënqirasë ashtu edhe në vazhdimin e saj. Megjithatë, qiradhënësi, ruan të drejtën për të pasur marrëdhënie me nënqiramarrësin vetëm në rastin kur ngren një padi kundër këtij të fundit, për të kërkuar çmimin e qirasë, që është ende debitor ndaj qiramarrësit. Që të ushtrohet kjo e dretë e padisë duhet që; qiramarrësi të mos ketë përbushur detyrimin kontraktor, pagimin e qirasë në afatin e caktuar si dhe nënqiramarrësi nuk ka përbushur detyrimet kontraktore ndaj nënqiradhënësit Si rregull, qiramarrësi ka të drejtë të japë sendin në nënqira, përveç marrëveshjes së kundërt. Kur dhënia me qira lidhet me pëlqimin e qiradhënësin , dhe qiramarrësi jep sendin në qira, kjo konsiderohet si shkak i rëndësishëm për zgjidhjen e kontratës.

Një ndër aspektet dhe të drejtat e qiramarrësit në kontratën e qirasë është e drejta e preferencës që konsiston në të drejtën e tij, që në fund të afatit , në rast se qiradhënësi do të lëshojë përsëri në qira sendin, të preferohet në raport me personat e tjerë, në lidhjen e kontratës së re të qirasë. Flasim për të drejtën e preferencës, vetëm pasi të ketë mbaruar afati i kontratës. Mendoj se e drejta e preferencës mund të ushtrohet edhe kur kontrata nuk është lidhur me afat dhe ushtrohet me mbarimin e afatit ligjorë. Nuk mund të flasim për të drejtën e preferencës, në rast kur një palë përdor të drejtën e heqjes dorë nga kontrata.

Një aspekt tjetër i rëndësishëm i kontratës së qirasë, ku ligji i ka dhënë fuqi juridike heshtjes së palëve dhe mosveprimit të tyre, është e drejta e përtëritjes në heshtje e kontratës së qirasë. Ligji, në kontratën e qirasë i ka dhënë rëndësi sjelljes së qiramarrësit që “vazhdon” të mbajë sendin dhe sjelljes së qiradhënësit që “lejon” qiramarrësi të përdorë sendin edhe mbas mbarimit të kontratës. Por, nuk do kuptohet se me pranimin e pagesave të qirasë, pas mbarimit të kontratës, ai ka shprehur vullnetin për përtëritjen e kontratës, pasi në këtë rast ai po ushtron të drejtën e tij në bazë të nenit 815 të K.Civil. Kontrata e përtërirë në heshtje rregullohet në të njëjtat kushte si kontrata e parë, por do të konsiderohet e lidhur si kontratë me afat të caktuar. Mendoj se me shprehjen“ kohëzgjatja e saj caktohet si për qiratë me afat të caktuar”, kuptohet se kontrata e re e ripërtëritur do të ketë të njëjtën afat si kontrata e qirasë së ripërsëritur. Por rekomandoj që ashtu si Kodi Civil italian dhe ai francez, kontrata e ripërtërirë të quhet e lidhur me afat të pacaktuar, pasi dihet se afati në kontratën e qirasë caktohet shprehimisht nga palët, ndërsa kontrata e përtërirë konsiderohet si e lidhur në heshtje.

Rëndësi në kontratën e qirasë, paraqet dhe marrëdhënia midis palëve kontraktore dhe vazhdimi i kësaj marrëdhënie edhe pas tjetërsimit të sendit objekt i kontratës së qirasë. Referuar Kodit Civil njihen disa raste të kundrejtimit të kontratës së qirasë, përfituesit të sendit që konsistojnë në;1. Kontrata e qirasë i kundrejtohet plotësisht personit të tretë. 2. Kundrejtimi i kufizuar i kontratës së qirasë. 3 Përjashtimi i rasteve të kundrejtimit të kontratës së qirasë. Rregulli i përgjithshëm është ai i parashikuar në nenin 820/ 1 i Kodit Civil, sipas të cilit kontrata që ka një datë të saktë para tjetërsimit të sendit personit të tretë, mund t’i kundrejtohet atij, që do të thotë se personi i tretë duhet të respektoje kontratën e qirasë, deri në përfundim të saj. Në rastet kur kundrejtimi i kontratës është I kufizuar në kohë, afati do të fillojë të llogaritet në momentin e lidhjes së kontratës dhe jo nga momenti i tjetërsimit të sendit. Kontrata e qirasë që nuk ka një datë të saktë para tjetërsimti të sendit nuk mund t’i kundrejtohet të tretit, pasi bazohet në prezumimin se ajo është lidhur mbas tjetërsimit të sendit dhe personi i tretë nuk është i detyruar të respektojë një kontratë qiraje, e lidhur nga personi që nuk ka të drejtën e administrimit të sendi.

Një kapitulli veçantë i është kushtuar llojeve të veçanta të kontratës së qirasë, duke i bërë një përshkrim sidomos aspekteve të veçanta të secilës prej tyre në raport më

xiv

kontratën e qirasë së zakonshme. Në kontratën e qirasë se sendeve me natyrë bujqësore, e cila është rregulluar dhe nga Kodi Civil dhe nga ligje të veçanta, vlen të përmendet mënyra e caktimit të çmimit të qirasë, e cila mund të jetë e shprehur si natyrë dhe ai përbëhet nga një pjesë e prodhimit bujqësor, ose caktohet në raport me atë. Gjithashtu, një veçanti i kësaj kontrate është rregullimi i të drejtës së kultivimit, e drejtë e cila nuk i përket vetëm qiramarrësit, por dhe qiradhënësi. Nuk duhet të ngatërrojmë të drejtën e kultivimit, me zbatimin e rregullave të saj për kultivimin, që janë gjithmonë në ngarkim të qiramarrësit, pavarësisht se kush e ushtron të drejtën e kultivimit. Për sa i përket kontratës së qirasë së sendeve prodhuese, veçoria e kësaj qëndron pikërisht tek objekti, që ka një natyrë prodhuese. Të drejtat dhe detyrimet e palëve në këtë kontratë, në ndryshim nga kontrata e zakonshme përqëndrohen në aspektin e saj prodhues, kur mund të përmendin detyrimin që ka qiramarrësi për administrimin e sendit sipas destinacionit të tij dhe detyrimi për të vënë në dispozicion të sendit mjetet e nëvojshme për administrimin që konsiston në tre aspekte kryesore:1. Vënia në shërbim të sendit të mjeteve të nevojshme., 2. Zbatimi i rregullave të duhura teknike. 3. Dhe ruajtja e destinimit ekomomik të sendit. Në nenin 846 i Kodit Civil, ka parashikuar të drejtën e të dyja palëve për të kërkuar një rritje apo ulje të çmimit të qirasë, apo sipas rasteve dhe zgjidhjen e saj, kur si rezultat i ndryshimeve ligjore që kanë ndërhyrë në veprimtarinë prodhuese janë ndryshuar dukshëm ekulibrat ekonomik midis palëve.

Kontrata me e re në qarkullimin civil, por mund të them dhe me e veçanta është kontrata e qirasë financiare ( leasing), e cila rregullohet nga neni 849 I Kodit Civil dhe nga Ligji Nr.9396 datë, 12.05.2005 “Për qiranë financiare”. Ajo që e dallon këtë kontratë është qellimi final i saj, ushtrimi i së drejtës së blerjes nga qiramarrësi. Gjithashtu, ajo është një kontratë e strukturuar si një veprimtari trilaterale, pasi palët në këtë kontratë janë qiradhënësi, që blen një send nga furnizuesi apo ndërton vetë atë sipas përshkrimit të qiramarrësit. Një nga detyrimet e qiradhënësit është kalimi në përfundim të afatit të drejtës së pronësisë mbi sendin qiramarrësit, kundrejt pagimit të një një çmimi të “veçantë” , të caktuar paraprakisht nga palët ose që caktohet nga ato në momentin e ushtrimit të kësaj të drejtë. Duhet të theksojmë se çmimi i qirasë së sendit caktohet në bazë të vlerës së tij dhe kohëzgjatjes së kontratës së qirasë. Edhe në këtë rast, çmimi blerjes duhet të përbushë kërkesat e tij për të qenë real dhe i drejtë. Ai do të konsiderohet real atëherë kur shuma e të gjithave pagesave periodike dhe pagesa e fundit e paguar nga qiramarrësi i përgjigjet vlerës reale të sendit të blerë. Kjo kontratë mund të konsiderohet si një mënyrë e mirë e blerjes së sendit nga një palë, pasi i jep mundësi palës të gëzojë paraprakisht sendin, para fitimit të pronësisë, në bazë të një kontrate qirajë dhe çmimi i qirasë paguhet në pjesë të ndara. Me anë të kontratës së qirasë financiare, subjektet e huaja mund të fitojnë të drejtën e pronësisë mbi një truall.

Në kapitullin e katërt, është dhwnw një panoramë e përgjithshme dhe një vështim krahasues midis legjislacioneve të familjes civil law, të cilat paraqesin një ngjashmëri me legjislacionin tonë. Legjislacionet e studiuara janë , legjislacioni i italisë, i francës dhe i gjermanisë. Në këto legjislacione shikohet një ngjashmëri e madhe me atë të vendit tonë. Kodi Civil francez ka bërë një rregullim më të hollësishmëm të kontratës së qirasë. Kodi Civil francez, në nenin 1752 ka parashikuar një rregullim të veçantë, të rastit kur kontrata e qirasë ka të bëjë më sendet që shërbejmë efektivisht për banim e bashkëshortëve, që pavarësisht regjimit të tyre martesorë, ajo prezumohet e lidhur nga të dy bashkëshortët, edhe në qoftë se vetëm njëri prej tij ka nënshkruar kontratën. Sendin e marrë me qira kanë të drejtë t’a gëzojnë të dy në të njëjtën masë, si bashkëqiramarrës. Në rast zgjidhjes së martesës, gjykata, me kërkesën e njërit prej bashkëshortëve, mund të vendosë lënien e banesës për banim njërit, duke mbajtur parasysh nevojat e secilit prej tyre. Mendoj se dhe Kodi ynë civil duhet të parashikojë një situatë të tillë.

xv

Me rëndësi është edhe dallimi i kontratës së qirasë me institutet e tjera të kontratës së qirasë, të cilat janë trajtuar në kapitullin e pestë. Ato kanë shumë ngjashmëri dhe dallime midis tyre, por në rast konflikt lidhur me përcaktimin e natyrës juridike dhe llojin e kontratës së lidhur mes palëve, gjykata, duhet të interpretojë se cili ka qenë qëllimi i vërtetë i palëve në momentin e lidhjes së kontratës, e cila do të dalë me një analizë të gjithanshme të elementeve të saj.

Në kapitullin e gjashtë është trajtuar zgjidhja e kontratës së qirasë, ku janë përmendur disa raste specifike kur palët mund të kërkojnë zgjidhjen e një kontrate qiraje. Gjithashtu, është bërë dallimi midis koncepteve të Zgjidhjes së kontratës”, që ka kuptim vetëm për një kontratë të vlefshme, me mbarimin e kontratës së qirasë, si rezultat i plotësimit të afatit të caktuar nga palët apo ai ligjorë. Gjithashtu, është trajtuar heqja dorë nga kontrata e qirasë, që është një kontratë me ekzekutim të vazhdueshëm dhe si e tillë heqja dorë nga kjo kontratë, në bazë të nenit 696 paragrafi i dytë i saj, mund të bëhet në çdo kohë dhe tërheqja ashtu zgjidhja e kontratës nuk ka efekt për ekzekutimet e kryera ose që janë në kryerje e sipër.

Sa i përket të drejtës procedurale, një trajtim i saj është bërë në kapitullin e shtatë. Respektimi i të drejtave procedurale është i rëndësishëm sepse ndikon në mbarëvajtjen e procesit gjyqësor. Si rregull, paditë ngrihen në gjykatën e vendit ku i padituri ka vendbanimin ose vendqëndrimin e tij dhe kur këto nuk dihen, në gjykatën e vendit ku ai ka banesën e përkohshme. Paditë, ku objekt i mosmarrëveshjes midis palëve i është kontrata e qirasë, nuk janë padi reale, ato janë padi detyrimi, kështu ato nuk mund të ngrihen në bazë të nenit 45 të K. P. Civile , e cila parashikon se paditë për të drejtat reale mbi sendet e paluajtshme ngrihen në gjykatën e vendit ku ndodhen sendet ose pjesa më e madhe e tyre. Palët me marrëveshje midis tyre mund të caktojnë gjykatën kompetente për zgjidhjen e konflikteve që rrjedhin nga kontrata e qirasë. Gjykata e lartë ka mbajtur qëndrimin se në rast se në kontratë janë përcaktuar klauzola e përcaktimit të gjykatës kompetente ka mbaruar, atëherë në zgjidhjen e konfliktit gjykata ,do të bazohet në rregullat e kompetencës së përgjithshme.

Në një proces gjyqësor si palë mund të marrë pjesë personi që kanë zotësinë për të qenë palë në procesin civil. Në procesin mund të marrin pjesë edhe persona të tretë, të cilët paraqiten si ndërhyrës vullnetare apo të detyruar. Secila palë kur çmon se ka të përbashkët me një person tjetër apo kërkon prej tij një shpërblim , mund të thërrasë në gjykim në bazë të neni192 i të K.Pr.Civile një palë në gjykim. Në nenin 811 të Kodit Civil parashikon se kur qiramarrësi paditet nga persona të tretë, të cilët pretendojnë se kanë të drejta mbi sendin e marrë me qira, ai detyrohet të njoftojë apo të thërrasë në gjykimin e padisë qiradhënësin që i ka kaluar sendin me qira. Në këtë rast jemi para rastit të denoncimit të padisë (litis denuntiatio), kur përsoni i tretë thirret ne gjykim, për kërkimin e një shpërblimi apo i një garancie, e tillë është dhe thirrja në gjykim e qiradhënësit, në rast kur qiramarrësi paditet nga një person i trete që pretendon se ka të drejta mbi sendin.

Rëndësi paraqesin dhe përcaktimi i drejt i objektit dhe shkakut ligjor sepse nga ky përcaktim varet edhe mënyra sesi do të vendosë gjykata. Gjykata në vendim shprehet për gjithçka që kërkohet dhe vetëm për atë që kërkohet. Në rast se objekt i padisë është zgjidhja e kontratës së qirasë, dhe gjykata konstaton pavlefshmërinë e kontratës së qirasë, ajo duhet të kufizohet vetëm në zgjidhjen e pasojave të pavlefshmërisë. Në të njëjtën mënyrë vepron gjykata kur konstaton se kontrata ka pushuar fuqinë juridike si rezultat i mbarimit të afatit të qirasë, ajo konstaton faktin e mbarimit të kontratës dhe zgjidh pasojat midis palëve.

Palët janë të detyruara që të provojnë pretendimet e tyre dhe barra e provës, në varësi të pretendimit, kalon nga njëra palë tek tjetra.

xvi

Përfundimisht, mund të themi se kontrata e qirasë është një veprim i rëndësishëm në qarkullimin civile dhe si e tillë paraqet shumë veçori dhe problematika. Gjatë këtij trajtimi kanë dalë në pah disa aspekte të rëndësishme të kësaj kontratë, si për sa i përket të drejtës materiale ashtu dhe asaj proçedurale. Kur e kam çmuar të nevojshme herë pas herë kam dhënë dhe mendimin tij për çështjet e diskutueshme.

Duke shpresuar që ky punim të ketë pasur një vlerë, edhe pse modeste, në trajtimin e këtij veprimi juridik të rëndësishëm e shpresoj që do ju vijë në ndihmë mjaft juristëve dhe studentëve të drejtësisë dhe të shërbejë si pikënisje për realizimin e punimeve që të mbushim të gjithë hapesirat që ky veprim juridik paraqet çdo ditë në koherencë me zhvillimin ekonomik, teknologjik, kulturore të shoqërisë.

xvii